TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MECANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
COMPETENCIA CIVIL
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Empresa BOMBILLERIA.COM, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Bolívar, en fecha 22 de Abril del 2.009, bajo el Nº 47, Tomo: 21-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados en ejercicios JUDALYS MARTINEZ MARQUEZ y EGLIS CAROLINA MEDINA GAMEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 93.278 y 221.364 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano LUIS BAUTISTA GONZALEZ, CARMEN CECILIA HERNANDEZ DE GONZALEZ, ANALISANDRA KAROLINA VERDE DOS SANTOS y MARIO JORGE DOS SANTOS GONCALVES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. -V- 2.964.928, V-6.269.531, V-17.878.855 y E-81.841.524 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES LOS CO-DEMANDADOS: ANALISANDRA KAROLINA VERDE DOS SANTOS y MARIO JORGE DOS SANTOS GONCALVES abogados en ejercicios ROSA E. BERTHO M. y MARIFLOR ALARCON THOMAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.168 y 45.721 respectivamente. DE LOS CO-DEMANDADOS: LUIS BAUTISTA GONZALEZ, el abogado en ejercicio RICHARD JAVIER SIERRA PEREZ, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 37.728 y de CARMEN CECILIA HERNANDEZ DE GONZALEZ, los abogados en ejercicio RICHARD JAVIER SIERRA PEREZ y CELINA MERCEDES DIAZ RODRIGUEZ, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 37.728 y 91.894 respectivamente.
JUICIO: RETRACTO LEGAL
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA DE INCIDENCIA DE CUESTIONES PREVIAS.
EXP. Nº 44.050.
La incidencia sometida a la consideración del presente fallo surge con motivo de las cuestiones previas opuesta por los representantes judiciales de la co-demandada ciudadana CARMEN CECILIA HERNANDEZ DE GONZALEZ, abogados en ejercicio RICHARD JAVIER SIERRA PEREZ y CELINA MERCEDES DIAZ RODRIGUEZ, todos antes identificado, con fundamento en los Ordinal 6º y 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil. -
Pasa este Tribunal a pronunciarse al respecto previa las consideraciones que se argumentan en capitulo siguiente.
II
ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN
Como puede observarse, en el presente juicio los representantes legales de los co-demandados ciudadanos CARMEN CECILIA HERNANDEZ DE GONZALEZ, en su escrito presentado en fecha 10 de febrero del 2016, oponen las cuestiones previas previstas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al Defecto de forma del libelo de la demanda o

por haberse hecho la acumulación prohibida en el articulo 78, y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda; para la cual señalan:
Que en efecto si se observa con detenimiento el libelo, se puede ver que se acumula a la pretensión de retracto legal:
1.- Una acción posesoria por una presunta perturbación.
2.- Una Acción por nulidad de contrato de venta, y
3.- Una Acción por intimación de honorarios profesionales.
Que siendo que todas se llevan por procedimientos totalmente distintos al previsto por la normativa especial para el retracto legal, lo cual es prohibido por la normativa procesal general (C.P.C. Art. 78.- No podrá acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal: ni aquellas cuyos procedimientos serán incompartibles entre si).
Si bien es cierto al folio 123, se pretende en el petitorio “PRIMERO”, el cumplimiento del derecho de preferencia efectiva, junto con el derecho de retracto legal
PRIMERO: Que cumplan con nuestro derecho de preferencia ofertiva a el mismo precio justo, que se le venció presumiblemente los compradores, precio que mi representada está en disposición de pagar al momento que lo exija el Tribunal, una vez que definitivamente firme la sentencia que ordene el retracto arrendatario garantizando el derecho preferente de mi patrocinada.
Que en el mismo folio 123, pretende también en el petitorio “SEGUNDO”, una acción posesoria al pedir el goce pacifico del bien inmueble (…y) permita el goce pacifico de la cosa) y el cese de las perturbaciones (…y cese de orquestar las series de perturbaciones antes narradas). Observen:
SEGUNDO: Que se nos realice el traslado de la propiedad y cumpla con nuestro derecho de retracto legal arrendaticio, y permita el goce pacifico de l cosa, y cese de orquestar las series de perturbaciones antes narradas.
Acción posesoria, que tiene un procedimiento (procedimiento Interdictal) totalmente distinto a incompartible con el procedimiento previsto para el retracto legal (juicio oral previsto en el C.P.C), lo que implicaría una inepta e incompatible acumulación procesal.
Que también pretende y se puede ver en el mismo folio 123, en el petitorio “TERCERO”: Una acción por nulidad contractual, observamos:
TERCERO: Se declare la nulidad del contrato de venta autenticado en la Notaria Segunda de Puerto Ordaz, estado Bolívar, de fecha 3 de noviembre del 2.014, anotado bajo el número 45, tomo 300, entre las partes demandada cuya copia certificada se acompaña.
Nulidad contractual que no ésta dispuesta en la norma especial (artículo 39 del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en la Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23/05/2014) pues solo permite la pretensión por preferencia ofertiva y retracto legal, pero nunca por una nulidad contractual.
Que aunado al hecho de que el procedimiento de nulidad documental sea tanto de instrumento privado, como documento publico, ya que por vía principal o incidental (C.P.C. Articulo 438.- La tacha de falsedad se puede proponer en juicio civil, ya como objeto principal de la causa, ya incidentalmente en el curso de ella) tiene un procedimiento totalmente incompartible con el procedimiento de retracto legal (juicio oral previsto en el C.P.C., por lo que estamos en presencia de una inepta e incompatible acumulación procesal.

Por ultimo, en el mismo folio 123, en el petitorio “CUARTO”, pretende la intimación por costas y costos procesales acción que tiene su especial procedimiento y la base de procedencia de haber salido como total vencedor e la causa, lo cual aún no ocurre, por lo que nos encontramos en una inepta y prohibida acumulación procesal.
Por lo expuesto es que pide sea declarada, con lugar la cuestión previa opuesta y prevista en el ordinal sexto (6º) del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, todo por haberse hecho la acumulación prohibida, conforme a lo dispuesto en el artículo 78 ejusdem.
Asimismo, con respecto a la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, alego como fundamento para la interposición de la mismas, que la norma especial que regula el Retracto Legal Arrendaticio, implícita en los Artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en la Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23/05/2014, solo permite admitir la acción propuesta para pretender el retracto legal, cuando el arrendatario se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y demás obligaciones contractuales, lo cual no prueba cumplir de ninguna forma, es más declara no cumplir manifestando excepciones irritas.
Ya que no cumplió con el deber de pagar con puntualidad el canon de arrendamiento, junto con el servicio de agua, la prueba de la falta de pago en el canon de arrendamiento lo confiesa la misma parte demandada, observando al folio 117, donde confiesa estar incursa en el incumplimiento del pago del canon de arrendamiento, sin que sean validos los alegatos de excepción, pues es falso que no se reciban los cánones y que se había hecho convenio en el pago del servicio de agua, pues la parte actora jamás pago el servicio de agua y es falso que sea contribuye especial como se dice al folio 119 para pagar tal servicio, pues si se visita la pagina WEB del SENIAT, se puede observar que la demandada no es contribuyente especial, es contribuyente ordinario.
Que de igual forma la prueba en la falta de pago del servicio publico de agua, se tiene en la notificación de corte de agua dirigida a la Sociedad Mercantil BOMBILLERIA. COM, C.A., ya que la cuenta de agua está a nombre de la misma, donde consta la morosidad por una extensión temporal de (41) meses. Situación suficiente para verificar conforma a la norma descritas que no se encontraba al momento de pretender el retracto legal, solvente todas las obligaciones legales, como lo seria el pago del servicio de agua con la empresa HIDROBOLIVAR, C.A., lo que se puede observar al folio 74, documento público de carácter administrativo con pleno valor probatorio.
Que de igual forma la empresa HIDROBOLIVAR, C.A., también hace referencia de la gran deuda acumulada, esto con la notificación mensual, con la mención de que: “SU SERVICIO ESTA EN LA LISTA DE CORTE”, lo cual se puede observar al folio 189.
Que por lo que sin cumplir la parte actora (BOMBILLERIA. COM, C.A., con las causales previstas en la normativa legal (Articulo 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que solo permite admitir la acción propuesta para pretender el retracto legal, cuando el arrendatario se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y demás obligaciones contractuales, que exige estar solvente con las obligaciones tanto contractuales (pago de canon de arrendamiento), como legales (pago se servicio publico de agua), por lo que hay prohibición expresa de la Ley de admitir la acción propuesta. En razón de lo expuesto, pide se declare con lugar la cuestión previa opuesta, prevista en el ordinal 11º del artículo 346 ejusdem.
Por su parte, la representación judicial de la parte actora, en su oportunidad legal procedió a negar, rechazar y contradecir los alegatos formulados por la parte co-demandada, en virtud de que no se ejerció una Acción Posesoria, simplemente se denuncio actos de perturbación bajo la reserva de una acción Interdictal, tal como se dejó establecido en la reforma de la demanda. Que de la presente

demanda se puede evidenciar en su contenido solo existe una sola acción que es la del RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO y no dos acciones distintas, Asimismo procedió a negar, rechazar y contradecir que no se cumpla con las obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento como lo alega el demandado, por lo que solicita sean declaradas Sin Lugar las cuestiones previas del articulo 346, ordinal 6º y 11º del Código de Procedimiento Civil, alegadas por la parte demandada
PUNTO PREVIO SOBRE LA ADMISIBILIDAD DE LA ACCION
Vista la cuestiones previas propuestas, este Tribunal ha procedido a realizar una evaluación de la totalidad del expediente para emitir su pronunciamiento, observándose claramente que la acción se refiere a un retracto legal arrendaticio, donde el accionante pretende se le concede el retracto legal respetándose su derecho de preferencia ofertaba y se ordene que se le venda en las mismas condiciones en que se realizó la venta a los ciudadanos ANALISANDRA KAROLINA VERDE DOS SANTOS Y MARIO JORGE DOS SANTOS GONZALEZ, venta esta que señala es la realizada ante la notaria Publica de Puerto Ordaz, en fecha 3/11/14, anotada bajo el nro.45, tomo 300.
Ahora bien, la acción por retracto legal arrendaticio está prevista en los artículos 38 y 39 de la vigente Ley de Alquileres de Locales Comerciales, siendo aplicables los artículos 1.534 al 1.548, del código civil, normas estas relacionas al retracto y que se aplican en tanto y en cuanto se relacionen al retracto legal arrendaticio.
De allí que es imperativo señalar los mencionados artículos 38 y 39 de la vigente Ley de Alquileres de Locales Comerciales que establecen:
“Artículo 38: En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertaba la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El Arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros”.
“Artículo 39: En caso de violación de la preferencia ofertaba, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación”.
De lo anterior puede establecerse claramente que uno de los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario tenemos:
1. la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto del juicio.
2. la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde como único titular a ejercer ese derecho.
3. Tener más de dos años como arrendatario del inmueble.

4. Estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, condominio y demás obligaciones legales, contractuales y reglamentarias y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Al cumplirse con estos parámetros el arrendatario tendrá el derecho por disposición expresa de la ley, de ejercer el Retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley. -
A este respecto el artículo 1.546 del Código Civil venezolano establece: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”.
Ahora bien en relación al primer requisito de procedencia de la acción de retracto legal se establece claramente que debe existir una venta del inmueble arrendado sobre el que se pretenda él se pretenda el derecho de retracto, ahora bien en relación a las ventas de los bienes inmuebles, las mismas para que se consideren validas contra terceros deben haber sido realizadas ante el registro subalterno correspondiente, por ser actos sometidos a publicidad registrar y es allí cuando dichas ventas son oponibles a terceros, mientras esto no haya ocurrido esas ventas no hechas en el registro subalterno (hechas en notaria o privadas) solo valen ante quienes las suscriben y así se establece.
Al respecto considera necesario este Tribunal traer a colación sentencia dictada por el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado portuguesa, en el procedimiento de retracto legal arrendaticio, incoada por la ciudadana CARMEN TERESA GIL DE ORAA, contra los ciudadanos JOSÉ MIGUEL CALANDRA CARMONA, ANTONIO MARIO CALANDRA CAFFAGNI y GLORIA CARMONA DE CALANDRA, Exp. Nº 5.789., de fecha 13/2/13 donde señala:
“…En primer lugar, que en virtud de la venta que hace el ciudadano Antonio Mario Calandra Caffagni, del inmueble arrendado, al ciudadano José Miguel Calandra ante la Notaría Pública del Municipio Guanare, estado Portuguesa en fecha 07-05-2007, no constituye una venta perfeccionada, sino que es un negocio jurídico que sólo tiene efecto entre ellos y sus sucesores, pero no ante terceros de conformidad con los artículos 1.920 y 1924 del Código Civil; y 25 de la Ley del Registro Público y Notariado que disponen:
Artículo: 1.920 C.C: “ Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidas a formalidad de registro deben registrarse: 1º) Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca…”
Artículo 1.924 C.C: “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble”.

Artículo 25 LRPN: “Los asientos e información registrales contenidos emanados oficialmente del sistema registral surtirán todos los efectos jurídicos que corresponden a los documentos públicos”.

En este orden de ideas, considera este Tribunal que el inmueble identificado objeto del referido arrendamiento, dado que no consta en autos que la escritura de la venta efectuada por el ciudadano Antonio Mario Calandra Caffagni al ciudadano José Miguel Calandra Carmona, haya ha sido protocolizada ante el registrador público competente, en este caso, no se ha perfeccionado la referida

venta notariada de fecha 07-05-2007, por lo que en consecuencia el verdadero propietario frente terceros, es quien aparece como titular en el registro público inmobiliario, quien no es otro que el ciudadano Antonio Mario Calandra Caffagni, quien aparece en el registro inmobiliario como titular, sigue siendo su verdadero propietario, y esto se patentiza aún más, cuando el título supletorio que levantó con relación a dichos locales comerciales ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Primer Circuito Judicial, fue inscrito a su nombre en el Registro Inmobiliario como consta del asiento de fecha 30-05-2012, bajo el Nº 44, folio 257 del Tomo 7 del Protocolo de Trascripción de ese año.
Lo antes señalado es de importancia jurídica primordial para la resolución de la presente controversia, ya que de conformidad con el artículo 1.547 del Código Civil, el lapso de caducidad retractual inquilinario opera en la siguiente forma: a) En el supuesto de que el arrendatario sea notificado por el vendedor o el comprador de la “enajenación (venta perfeccionada”, es de nueve días (9) contados a partir de dicha notificación hecha con posterioridad a ese acto enajenatorio; b) En el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el vendedor o el comprador de la enajenación (venta perfeccionada por la circunstancia que dicho inquilino no estuviere presente y no hubiera quien lo represente, el lapso de caducidad es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva y, c) en el supuesto de que el arrendatario presente o con un representante debidamente constituido no haya sido notificado por el vendedor o el comprador de la enajenación (venta perfeccionada, por aplicación analógica –único aparte del artículo 4 del Código Civil –, para la hipótesis referida en el literal b) el lapso de caducidad es también de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva.
En este contexto, no cabe duda que para el comienzo en el tiempo del lapso de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto convencional arrendaticio, es necesario partir de la fecha de registro de la escritura de venta del inmueble, ya que como se expuso en el caso sub-examine, la venta notariada del inmueble por el ciudadano Antonio Mario Calandra Caffagni al ciudadano José Miguel Calandra Carmona, tiene efecto entre ellos y sus sucesores, mas no ante terceros en virtud de la llamada publicidad registral, que supone que el verdadero propietario de un inmueble es el que aparece inscrito en el Registro Inmobiliario y desde luego para que tenga utilidad una sentencia que declare con lugar el retracto legal en esta materia, necesario es, que quien se subrogue por el comprador, sea el mismo que aparece en el documento público registral y cual genera la publicidad y certeza jurídica que postulan los artículos 1924 del Código Civil en conexión con los artículos 24 y 25 de la Ley de Registro Público y Notariado.
Ahora bien, el hecho de que el ciudadano José Miguel Calandra Carmona, haya celebrado los referidos contratos de arrendamiento con la actora, diciéndose su propietario, cuando en la realidad, no lo es, por no haber escriturado a su nombre el referido inmueble ante la Oficina Inmobiliaria de Registro competente, solo conserva el carácter de arrendador por efectos de la venta notariada del inmueble, que como se expuso, sólo tiene efectos entre el comprador y el vendedor, pero el actual arrendador, no es el verdadero propietario del inmueble en virtud del principio de la publicidad registral.
Con relación al derecho preferente que tiene la parte actora frente al ciudadano Antonio Mario Calandra Caffagni de adquirir dicho inmueble en razón de haber permanecido como arrendataria del mismo desde el año 2001, acorde con el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el mismo, se mantiene incólume, es decir, que el ciudadano Antonio Mario Calandra Caffagni, ante de proceder a enajenar por escritura protocolizada dicho inmueble, deberá ofrecerlo en primer lugar a la actora, por cuanto la venta que hizo del mismo, al ciudadano José Miguel Calandra Carmona, mediante documento autenticado en fecha 07-05-2007, no constituye la traslación perfeccionada de la propiedad del inmueble.

En tales argumentaciones y no constando en autos que el inmueble arrendado a la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá y al cual se refiere el título supletorio inscrito en la mencionada Oficina de Registro Público Inmobiliario en fecha 30-05-2012, bajo el Nº 44, folio 257 del Tomo 7 del Protocolo de Trascripción de ese año, aparezca como su titular el ciudadano José Miguel Calandra Carmona, incuestionablemente, no pudo comenzar a correr la caducidad a que se refieren los artículos 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en conexión con el artículo 1.547 del Código Civil, para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticia; y por vía de consecuencia, la parte demandada esta inferida de falta de cualidad e interés pasiva de conformidad con el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no se hayan en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa ni tienen un derecho o se encuentran sujetos a una obligación que derive del mismo título; ya que los ciudadanos Antonio Mario Calandra Caffani y Gloria Carmona de Calandra, quienes han sido accionados en su condición de vendedores, no tienen tal cualidad pues continúan siendo los verdaderos propietarios del referido inmueble; por una parte y por la otra, el ciudadano José Miguel Calandra Carmona, no ostenta legítimamente, el carácter de nuevo propietario o comprador público del mencionado inmueble, pues carece de tal cualidad e interés, ya que el bien no ha ingresado a su patrimonio de acuerdo a los artículos 1920 y 1924 del Código Civil en armonía con los artículos 25 y 43 de la Ley de Registro Público y Notariado.
Con relación al vicio procesal de falta de cualidad e interés, se ha pronunciado la Sala Constitucional de Tribunal Supremo de Justicia, fallo Nº 3592, de 06-12-2005 (Z. González, en amparo), al establecer:
“Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Loreto, Luis Contribución al estudio de la excepción de la admisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. Pg. 189).
Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no se les dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la Ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.
Para esta sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01 (Caso: Moserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el Juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente…”
Con fundamento en lo expuesto y en armonía con la referida doctrina casacional que este Tribunal acoge plenamente, la pretensión de retracto legal arrendaticio planteada, debe ser declarada inadmisible por ser contraria a la Ley de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil en conexión con el artículo 146 ejusdem. Así se juzga.
Con relación a los alegatos formulados por la parte actora, estando los mismos analizados y plasmados a lo largo del fallo, el Tribunal considera innecesario su estudio; y dada la decisión tomada, se abstiene de pronunciarse sobre las probanzas cursantes en autos.
Así se dispone…”
Decisión está que comparte este Juzgador, y como ya se dijo, al no estar el inmueble que se pretende el retracto legal arrendaticio, vendido conforme a la ley, sino a través de la notaria publica, dicha venta no tiene efectos contra terceros, por lo que a todos los efectos legales el inmueble objeto de litigio sigue siendo propiedad de los ciudadanos LUIS BAUTISTA GONZALEZ Y CARMEN CECILIA

HERNANDEZ DE GONZALEZ, identificados en autos, lo que evidencia claramente que no ha comenzado para el accionante Bombilleria.Com, C.A., el lapso de retracto legal, ya que el mismo comenzara una vez sean notificados de la venta efectiva del inmueble que ocupan en calidad de arrendatarios, la cual debe estar debidamente registrada y así se establece.-
Al quedar demostrado en los autos que el derecho aludido por la accionante de retracto legal arrendaticio, no ha iniciado, por cuanto no consta a los autos que se haya realizado una venta del local ubicado en la parcela de terreno ubicada en la av. Vía caracas, lote A nro.12, de la Urbanización Orinoco, Puerto Ordaz, Estado Bolivar, y que la misma esté debidamente protocolizada ante el registro subalterno del Estado Bolivar, considera este Juzgador que la parte demandante carece de cualidad como sujeto activo en la presente causa, y de interés para continuar con el presente proceso, así como la parte demandada carece de cualidad pasiva para sostener la misma y así expresamente se establece.
En relación a la inadmisión sobrevenida la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión Nº 852 de fecha 11 de Agosto de 2010 caso José Gregorio Motaban que a su vez cita a la decisión de la misma sala de fecha 07 de Julio de 2010 caso José Gregorio Fernández, se extrae lo siguiente:
(..)(..)En relación a la admisión de la acción de amparo, esta Sala considera necesario destacar que al igual que la admisión de la demanda, el auto que en ese sentido se dicta no prejuzga sobre el fondo, sino que constatado que se llenan los requisitos mínimos para dar curso a la acción y a la demanda, se ordena tramitarla, con el fin que en el fallo definitivo se analice y examine todo lo referente al fondo, y se revise de nuevo la existencia de los requisitos de admisibilidad en esa etapa del proceso. En consecuencia, a pesar de ser la admisión de la acción un requisito necesario para el inicio del procedimiento, ya que es a través de esta figura que el juez determina si la acción incoada debe o no tramitarse, eso no quiere decir que ese es el único momento dentro del proceso en el cual el juez puede declarar la inadmisibilidad de una acción, ya que, puede darse el caso en el cual el juez al estudiar el fondo del asunto planteado, descubre que existe una causal de inadmisibilidad no reparada por él, la cual puede ser pre-existente, o puede sobrevenir en el transcurso del proceso, y es en ese momento cuando el juez debe declarar inadmisible la acción; así ha quedado establecido en jurisprudencia reiterada de esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia y en jurisprudencia de la antigua Corte Suprema de Justicia…..” (Negritas nuestras)
De lo anterior, tenemos que el Juez de la primera instancia, está facultado para decretar la inadmisibilidad de la pretensión instaurada y admitida, en el pleno desarrollo del proceso, incluso en la propia sentencia definitiva y antes de decidir sobre el fondo del asunto, de manera excepcional; cuando sobrevenga causal de inadmisibilidad o, se detecte una preexistente que pasó inadvertida y no fuere reparada en la etapa de conocimiento de la causa y así se establece. -
Siendo así podemos observar que para accionar las partes tienen que tener un interés actual tal como así lo plantea el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, pero además de ello, la cuestión planteada debe ser posible dilucidarla en el juicio, y deben tener la cualidad en la causa tanto el sujeto activo como el pasivo, en el presente caso, al no haber ocurrido el hecho que a la postre seria el generador de esta acción, como lo es la venta debidamente registrada del local objeto de retracto legal, es indudable que las partes no tienen interés jurídico actual en el presente proceso, ya que tendrían que esperar que se registre la venta del inmueble para que comiencen los lapsos que plantea la ley especial para poder proceder a la acción de retracto pretendida, lo que trae como consecuencia que este Tribunal deba declarar la INADMISION SOBREVENIDA de la presente acción, por no cumplir con los requisitos de admisibilidad a que se refiere el artículo 38 y 39 de la ley de alquileres de Locales comerciales, y así se establece.-

Ante la inadmisibilidad de la acción, considera este Tribunal innecesario pronunciarse sobre las cuestiones previas propuestas y así se establece. -
III
DECISIÓN
En mérito de las consideraciones expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: LA INADMISION SOBREVENIDA de la presente acción de retracto legal arrendaticio propuesta por la Empresa BOMBILLERIA.COM, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Bolívar, en fecha 22 de Abril del 2.009, bajo el Nº 47, Tomo: 21-A. contra los ciudadanos LUIS BAUTISTA GONZALEZ, CARMEN CECILIA HERNANDEZ DE GONZALEZ, ANALISANDRA KAROLINA VERDE DOS SANTOS y MARIO JORGE DOS SANTOS GONCALVES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros.-V- 2.964.928, V-6.269.531, V-17.878.855 y E-81.841.524 respectivamente.
Y así expresamente se decide, de conformidad con lo establecido en los artículos 26, 49 ordinal 1, 253 y 257 de la Constitución Nacional y los artículos 12, 15, 16 y 243 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 38 y 39 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales y los artículos 1920 y 1924 del Código Civil en armonía con los artículos 25 y 43 de la Ley de Registro Público y Notariado
SEGUNDO: Conforme al artículo 274 se condena en costas a la parte actora. -
Por cuanto el presente pronunciamiento no se hace en la oportunidad legal correspondiente, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, líbrese boletas de notificaciones.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN EN TRIBUNAL.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR. EN PUERTO ORDAZ, AL TRES (03) DIAS DEL MES DE NOVIEMBRE DE DOS MIL DIECISEIS (2.016). AÑOS: 206º DE LA INDEPENDENCIA Y 157º DE LA FEDERACION.
EL JUEZ PROV.

ABG. JOSE SARACHE MARIN EL SECRETARIO,
ABG. JHONNY CEDEÑO
La anterior sentencia fue publicada en el mismo día de su fecha, previo anuncio de ley, siendo las tres horas de la tarde (3:00 p.m.).
EL SECRETARIO,
ABG. JHONNY CEDEÑO
JSM/jc/mr
EXP. Nº.44.050