REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE: EL JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR COMPETENCIA CIVIL ASUNTO Nº FP02-R-2016-000108 RESOLUCIÓN Nº PJ01720160000125 PARTE ACTORA: Ciudadano: David Omar Weil Pérez, venezolano, mayor de edad, hábil, titular de la cédula de Identidad N° 10.044.545, de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos: María Villegas y Saúl Andrade - abogados en ejercicio e inscritos en el IPSA., bajo los números 95.542 y 3.57; respectivamente. PARTE DEMANDADA: Ciudadano: Williams Vicente Rodríguez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. V-7.180.390 y de éste domicilio.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos: Nidia Pérez de Pulido y Marlene Sambrano Ruiz, abogadas en libre ejercicio, inscritas en el IPSA., bajo los números10.118 y 151.038, respectivamente. Motivo: Desalojo (Local Comercial) I: DE LOS HECHOS: En fecha 16/01/2.015, el ciudadano David Omar Weil Pérez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.044.545., debidamente asistido por el Abg. José Rafael Natera T; inscrito en el IPSA bajo el N° 15.792 - presentó por ante la Unidad de Recepción y Distribución de documentos URDD Civil, a efectos de la itineración a un Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de éste Primer Circuito y Circunscripción Judicial del estado Bolívar; escrito contentivo de formal demanda en contra del ciudadano Williams Vicente Rodríguez por desalojo de local comercial. Alegó la parte accionante en su libelo de demanda que: “… Consta del documento autenticado ante la Notaria Publica 1 de Ciudad Bolívar, anotado bajo el Nro 75, Tomo 41°, de fecha 23 de mayo del 2013, que anexo en copia marcada “A”, constante de tres (3) folios útiles, que celebre con el ciudadano WILLIANS VICENTE RODRIGUE, venezolano, mayor de edad, hábil, comerciante C.A. N° 7.180.390 y de este domicilio, un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TERMINO FIJO, que tuvo por objeto el inmueble conformado por un (1) LOCAL PARA COMERCIO, ubicado en el sector Centurión, Callejón del Mercado Periférico, s7n, zona urbana de Cd. Bolívar, Municipio Heres del estado Bolívar, con una superficie aproximada de 743.5 m2 y los siguientes linderos y medidas particulares : Norte: Su frente Callejón Periférico; Sur: Local Comercial de mi propiedad; Este: Local Comercial ocupado por Resturant, de mi propiedad y Oeste: Local Comercial ocupado por un negocio de confitería. El cual constan de un salón amplio y un (1) baño, rejas tipo Santamaría en su fachada principal , con acceso por el Callejón Periférico, toda vez que el arrendatario viene ocupando el local comercial desde fecha anterior, algunas veces con contrato escrito y otras no. El termino fijo inicialmente pactado entre ambas partes, fue de seis (6) meses fijos, contados a partir de la fecha 30 de septiembre del 2013, por lo que debía vencer dicho termino fijo el 31 de marzo de 2014, otorgándose la prorroga legal de seis (6) meses que al efecto consagra el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en plena vigencia al momento de la celebración del contrato arrendaticio y aplicable su normativa a los arriendos de locales para comercio. En la práctica dicho termino fijo se indeterminó, toda vez que transcurrió de manera suficiente el término fijo del contrato, así como también la prorroga legal sin que mediara objeción de mi persona como arrendador del inmueble, que tratara de poner fin a la convención celebrada. En el mencionado local comercial arrendado el arrendatario viene explotando el fondo de comercio de su propiedad denominado “Distribuidora y Carnicería Maracay”, dedicado a la comercialización de carne de ganado bovino, de aves y sus derivados. Conforme a lo dispuesto en la Cláusula Tercera del Contrato comentado, el canon de arrendamiento del local arrendado, lo constituyó el mismo inicialmente fijado de mutuo acuerdo entre arrendador y arrendatario, la suma de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo) mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas, y que según la practica del contrato, el arrendatario lo venía acreditando mediante depósitos bancarios efectuados a la Cta. Cte. Banco Mercantil N° 1064550754, del Banco Mercantil, Suc. Ciudad Bolívar. De la misma manera, y conforme al Dispositivo de la Cláusula Quinta de la convención comentada, el arrendatario se obligó a cancelar por su exclusiva cuenta “todo lo relativo al pago de agua, energía eléctrica, gas, teléfono y aseo urbano…. En el caso que nos ocupa, el arrendatario viene arrastrando una mora con el servicio del agua que presta en esta entidad la estatal HIDROBOLIVAR C.A… que totaliza a la fecha ( Bs. 22.851,86), tal como consta del estado de cuenta emitido por HIDROBOLIVAR, en fecha 08 de enero de 2015. En el caso que nos ocupa, resulta que el arrendatario dejó de cancelar los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO y JUNIO de 2014, a razón de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000.oo) cada uno, que pretendió cancelar mediante tres (3) depósitos efectuados a mi cuenta bancaria, el mismo día, es decir, el 27 de junio de 2014, los cuales reversé a la cuenta corriente del depositante (arrendatario), así como también dos (2) depósitos adicionales mas, todo lo cual sumaba Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,oo), como consta de los comprobantes emitidos on line por la citada institución bancaria que anexo original marcada “D”. Conducta ésta que el arrendatario siguió repitiendo y mi persona siguió reversando los depósitos a favor del arrendatario. También se da la particular circunstancia con éste Local arrendado, que le mismo por formar parte de un inmueble de mayor extensión, de mi propiedad, colinda con locales comerciales también arrendados, como es el caso de los inquilinos Jicang Feng, C.I. N° 18.937.001, Local Nro 37, Calle Guayana y Wu Weien, C.I. N° E-84.546.257, mercancías varias y (restaurant), cuyas aguas servidas constantemente colapsan, toda vez que al estar conectadas internamente con el local ocupado por el inquilino WILLIANS VICENTE RODRIGUEZ, donde se arrojan toda clase de desperdicios sólidos de materias corruptibles (desechos de carne de ganado y de aves) que impiden y represan esta cañería con los inevitables olores y molestas que tal inmundicia causa. Siendo necesario por tanto, realizar y acometer un trabajo mayor, para individualizar a cada local de comercio sus aguas servidas y conectarlos al servidor central de la calle, lo cual amerita la ruptura de pisos que necesariamente implica la desocupación del local arrendado, siendo aprovechado también para una demolición parcial del local arrendado, mantenimiento general en la estructura, así como también efectuar una división interna del mismo y la construcción de una mezzanina. En razón de los hechos anteriormente expuestos hoy acudo ante su muy competente autoridad, para proceder a demandar, como en efecto formalmente demando en toda forma de derecho y en ACCION DE DESALOJO DE INMUEBLE (Local Comercial) al ciudadano WILLIANS VICENTE RODRIGUEZ, ya identificado, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: En desocupar el Local Comercial arrendado, s/n, plenamente identificado en párrafos anteriores, totalmente desocupado de bienes y de personas, cuya superficie, medidas y demás características constan anteriormente, dándose por reproducidos íntegramente en esta oportunidad, donde viene explotando el fondo de comercio de su propiedad destinado a distribuidora y comercializado de víveres y carnicería, denominado comercialmente “Distribuidora y Carnicería Maracay”. SEGUNDO: A cancelar las COSTAS y COSTOS que este procedimiento ocasionare. Acción éste que fundamento en las causales de desalojo contenidas en los literales “a” (falta de pago de dos o mas mensualidades de arrendamiento); “e” (reparaciones mayores y demolición parcial), e “i” (falta de pago de los servicios públicos prestados al local arrendado) del Art. 40 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. Estimo el valor de esta pretensión en la suma de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000, oo), equivalente a 472.74 Unidades Tributarias, fijadas en la cantidad de Bs. 127,oo Por U.T…..”. DE LA ADMISIÓN Y CITACIÓN: En fecha 27/01/2015, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar - dictó auto mediante la cual admitió la demanda, acordando el emplazamiento del ciudadano Williams Vicente Rodríguez; para que compareciera por ante ese despacho a dar contestación a la demanda. Por su parte, en fecha 29/01/2015, el Abg. José Rafael Natera T; antes identificado, solicitó se libre instrucciones al alguacil a fines de gestionar de manera personal la citación de la parte accionada, cuya dirección aparece reflejada en el libelo de la demanda. En fecha 30/01/2015, la ciudadana alguacil del a-quo - dejó expresa constancia que en fecha (29/01/2015) recibió del Abg. José Rafael Natera, los emolumentos necesarios para llevar a cabo la práctica de la citación en la presente causa. DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Y CUESTIONES PREVIAS: En fecha 22-04-2015, las Abg. Nidia Pérez de Pulido y Marlene Sambrano Ruiz, inscritas en el IPSA bajo los Nros. 10.118 y 151.038, actuando en representación de la parte demandada; procedieron a dar contestación a la demanda; así como proponer cuestiones previas en los términos siguientes: “…De conformidad con el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, oponen el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem. De la simple lectura del libelo que contiene la demanda, se puede apreciar sin menos esfuerzo visual que el demandante no señaló su domicilio y en consecuencia la parte demandada esta en situación jurídica de INDEFENSION. Oponemos la estimación de la demanda por no haberse calculado su valor conforme a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil; y dieron contestación a la demanda expresando lo que sigue: Que es cierto que el canon de arrendamiento convenido es la cantidad de Bs. 6.000,00, que la relación arrendaticia data de más de 10 años. Que es cierto que la última relación arrendaticia finalizó el 31-03-2014. Que es cierto que en el inmueble arrendado funciona la persona jurídica DISTRIBUIDORA Y CARNICERIA MARACAY, C.A., Que es cierto que el pago del canon fue convenido por las partes, que fuera depositado en la cuenta corriente del Banco Mercantil Nº 1064550754. Que es cierto que el arrendatario se comprometió a cancelar los servicios del local comercial arrendado. Niega, rechaza y contradice que el arrendatario haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses abril, mayo y junio 2014 a razón de Bs. 6.000,00, puesto que el arrendatario canceló Bs. 18.000,00, mediante depósito a la cuenta corriente Nº 1064550754, propiedad de la parte actora. Niega, rechaza y contradice que el arrendatario adeude a la Empresa Hidrobolívar C.A., por el servicio de agua, y quien tiene la cualidad para hacer este reclamo es Hidrobolívar y no la parte actora. Alega que es un absurdo por parte del demandante de querer demoler el piso del local para individualizar cada local comercial, o de construir una mezanine y tabiquería, los cuales no son causales para el desalojo ya que estas causales están establecidas taxativamente en la ley. Impugna el valor estimado de la demanda hecho por la parte actora, ya que no cumplió con los parámetros del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. Solicita la parte demandada que en el supuesto negado de que el Tribunal declare sin lugar sus alegatos, entonces le confiera el derecho de hacer uso de la prórroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ya que por su relación arrendaticia de más de 10 años, le corresponde un lapso de 3 años de prórroga.- Y por último solicita se declare Sin Lugar lo propuesto por la parte actora y sea condenado en costas.”. Posteriormente, en fecha 23/04/2015, el Abg. José Rafael Natera T; inscrito en el IPSA bajo el Nro 15.792- dio contestación, contradicción y rechazo a la cuestión previa promovida por la parte accionada en su escrito de fecha 21/04/2015., referida a la que se contiene en el Ord. 6° Art. 346, del Código de Procedimiento Civil, es decir: “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en libelo los requisitos que indica el Art. 340 del Código de Procedimiento Civil, o por no haberse hecho la acumulación prohibida en el Art. 78”. Seguidamente, consta al folio 101, diligencia suscrita por la representación judicial del ciudadano David Weil, antes identificado, mediante el cual impugnó y desconoció los instrumentos anexados por el demandado en su escrito de contestación a la demanda. En fecha 30/04/2015, el tribunal de la causa, dictó auto, mediante el cual dejó expresa constancia que mediante oficio N° CJ-1502 de fecha 23/01/2015, el Abg. José Gregorio Cardozo Montiel - fue designado en fecha 23/01/2015, Juez Titular en ese despacho; por lo que se (sic) AVOCO al conocimiento y decisión de la presente causa. Mediante diligencia de fecha 15/05/2015, las abogadas Nidia Pérez de Pulido y Marlene Sambrano Ruiz, actuando en representación del ciudadano Williams Vicente Rodríguez (parte demandada) - presentaron escrito contentivo de ratificación de pruebas promovidas en la presente causa. A tales efectos, en fecha 02/06/2015, el juzgado de la causa, dictó y publicó sentencia interlocutoria, mediante la cual declaró Con Lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, con fundamento en el Ordinal 6° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil. Cursa al folio 111-auto- dictado por el juzgado de la causa fechado 08/06/2015, mediante el cual ordenó el desglose de la diligencia de recusación y ordenó la apertura de un cuaderno separado para su respectivo trámite; de igual forma, remitió, a fines que por distribución corresponda, a uno cualquiera de los Tribunales de Municipios para que siga conociendo de la presente causa. Recibida como ha sido la causa a su tribunal de origen, en fecha 25/01/2016; el tribunal a fines de dar continuidad al asunto en cuestión, fijó para el quinto (5to) día de despacho a las 9:00 am; la celebración de la audiencia preliminar, para lo cual se ordenó la notificación. En fecha 28/01/2016, la alguacil adscrita al juzgado de la causa, consignó boletas de notificaciones de los ciudadanos David Omar Weil Pérez y Williams Vicente Rodríguez; así como se evidencia al folio 130 de éste expediente. DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR: En fecha 04-02-2016 - se dio a lugar la audiencia preliminar, dejando expresa constancia el tribunal a-quo de la comparecencia de ambas partes a dicho acto. Por su parte, en fecha 04/02/2016, los Abogados José Rafael Natera T; y Jessika Natera, consignaron diligencia, mediante el cual RENUNCIARON al ejercicio del instrumento poder Apuc Acta conferido en su oportunidad. Siendo la oportunidad de realizarse la Audiencia Conciliatoria, conforme a las disposiciones contenidas en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, se dejó expresa constancia que NO compareció la parte actora; y se encontraban presentes las Abogadas Nidia Pérez de Pulido y Marlene Sambrano. Mediante diligencia de fecha 05 de febrero del año 2016, el ciudadano David Omar Weil, confirió poder apud acta a los abogados María Villegas y Saúl Andrade, inscritos en el ISPA bajo los números 77.514 y 3.572, respectivamente; tal y como se evidencia al folio 139 de este expediente. En fecha 18/02/2016, 05/02/2016, el tribunal a quo, fijó los hechos y límites de la controversia en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. DE LAS PRUEBAS: La parte actora anexo y promovió con el libelo de la demanda las pruebas documentales. De igual manera la parte accionada en el acto de la contestación de la demanda consigno y promovió documentales; siendo admitidas por auto fechado 02/03/2016. Posteriormente, en fecha 07/03/2016, el tribunal a quo, fijó para el trigésimo día siguiente, a las 9:00 a.m., la audiencia oral, de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil. Dejándose constancia, que la misma se llevó a cabo el día 06/04/2016, encontrándose presentes ambas partes. DE LA SENTENCIA EN PRIMERA INSTANCIA: En fecha 21/04/2016, el Tribunal la causa dictó y publico sentencia mediante la cual declaró: “(…) PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda por Desalojo; y consecuencialmente, decide: PRIMERO: CON LUGAR el desalojo del local comercial objeto de la presente demanda, en consecuencia, se ordena a la parte demandada arrendataria a entregar el local comercial arrendado, plenamente identificado en autos, a la parte arrendadora demandante, en el mismo estado de funcionamiento y conservación en que lo recibió; libre de bienes y de personas. SEGUNDO: SIN LUGAR la condenatoria en costas por no haber resultado totalmente vencida la parte demandada en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- ASI SE DECIDE.(…)”. Contra la arriba indicada sentencia, en fecha 26/04/2016, las abogadas Nidia Pérez de Pulido y Marlene Sambrano Ruiz, actuando en su carácter acreditado en autos, ejercieron recurso de apelación; por lo que, el tribunal de la causa el día 15/06/2016 - oyó la apelación en ambos efectos, ordenando la remisión de las actuaciones a esta instancia superior. DE LAS ACTUACIONES EN ALZADA: En fecha 22 de junio de 2016, se dio por recibido el presente asunto, ordenándose darle entrada en el registro de causas respectivo, previéndose a las partes que sus informes se presentarían al vigésimo día hábil siguiente, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en caso de presentación de los mismos, se dejarían transcurrir ocho (8) días hábiles de conformidad con el artículo 519 del mismo texto legal. Por su parte, en fecha 18/07/2016, la representación judicial de la parte demandada, consignó diligencia, mediante el cual solicitó por secretaria, el computo de despacho transcurrió; siendo negado en fecha (22/07/2016); por cuanto la misma no indicó el lapso de fecha de inicio y de finalización de los días de despachos a computar. Llegado el momento de presentar los informes en esta instancia superior, las abogadas Nidia Pérez De Pulido y Marlene Sambrano Ruiz, solicitaron, lo que sigue: “… 1) Revoque por resultar contraria al Derecho y a la Lógica la decisión judicial proferida por la Primera Instancia el 21 de abril de 2016, respeto a éste asunto judicial. 2) Decida sin lugar la demanda propuesta por la parte actora 3) Establezca que con el pago efectuado por la parte demandada de las pensiones de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio de 2014, nada adeudó ni adeuda la parte demandada a la parte actora por concepto de pago de arrendamiento, que tiene por objeto el inmueble que se identifica al respeto en el contrato de arrendamiento que cursa en los autos. 4) Establezca que aun cuando la parte actora no tiene cualidad para demandar el pago en beneficio de la empresa HIDROBOLIVAR, la parte inquilina nada adeuda a esta empresa mercantil por concepto de suministro de agua potable al inmueble que ocupa nuestro representado…”. En fecha 27/07/2016, éste tribunal, dejó expresa constancia que el día (26/07/2016)-venció el lapso para presentar informes en la presente causa, haciendo uso de éste derecho, solo la parte demandada; iniciándose así el lapso de ocho (8) días, para presentar las observaciones conforme lo dispone el articulo 519 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia de fecha 05 de agosto de 2016, la Abg. María Villegas, en su carácter de co-apodera judicial de la parte demandada, procedió a formular las observaciones a los informes presentados por la parte apelante de la siguiente manera: “ … Primera: la parte apelante ataca la sentencia que le fue adversa señalando que ° … debe tenerse esta decisión … como un laberinto por la contradicción de hechos y de derecho en lo cual incurre éste sentenciador ..” ; pues bien, la sentencia en cuestión no es otra que el resultado de lo alegado y probado a lo largo del proceso por la parte actora y por la ausencia de pruebas por parte de la demandada para desvirtuar las causales de desalojo alegados en el libelo de la demanda que fueron debidamente probadas en la Audiencia de juicio correspondiente…”. Segunda: Confiesa la parte demandada que los cánones de arrendamiento correspondiente a los mese de Abril, Mayo y Junio de 2014y por tanto con el señalado pago “extinguió la obligación” y para ello invoca indebidamente, las previsiones del Código Civil, pero, tendenciosamente, la parte apelante olvida que el contrato de arrendamiento es un contrato consensual con todos los efectos que de ello se deriva y que son obligantes para las partes contratantes (…); y Tercera: La parte apelante olvidándose tendenciosamente, una vez más, de las previsiones del Contrato de Arrendamiento en cuestión y muy especialmente lo prevenido en la Cláusula “QUINTA” y de normas elementales del Derecho inquilinario termina expresando muy subjetivamente que “ … debe señalarse que distinto hubiera sido la situación jurídica en el sentido que la parte acreditada por la actora, hubiese demandado a la parte demandada por pago no efectuado a los servicios públicos-el agua, entre otros - por el supuesto hecho que hubiere finalizado la relación arrendaticia …” Pretende la apelante con desprecio a toda norma de Derecho Civil que en una relación contractual y conforme a la cual una de las partes hubiere incumplido con sus obligaciones la otra parte tendría esperar a que finalice el contrato para poder ejercer su derecho y esto de ser posible chocaría groseramente contra toda la materia contractual y muy especialmente con las previsiones del articulo 1.167 del Código Civil. Por fuerza de lo anteriormente señalado debe este tribunal de alzada confirmar la sentencia apelada con todos los pronunciamientos de Ley…”. Mediante auto fechado 08/08/2016 - éste tribunal dejó expresa constancia que el día 05/08/2016-venció el lapso para presentar las observaciones en la presente causa, haciendo uso de éste derecho la parte actora; iniciándose así el lapso de sesenta días conforme lo dispone el articulo 521 del Código de Procedimiento Civil. DE LA COMPETENCIA: Este tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto con el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el tribunal de alzada competente al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de esta misma Circunscripción Judicial; en concordancia con lo establecido en la resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y publicada en la gaceta oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela N° 39152 de fecha 02 de abril de 2009; y con lo establecido en la decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010. Así considera. PUNTO PREVIO: IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA: El poder de revisión de la sentencia – por parte del juez de alzada- mediante el ejercicio de los justiciables del recurso ordinario de apelación, no solo se circunscribe al análisis de la sentencia apelada en base a los argumentos esgrimidos por el apelante, si no que el mismo va mas allá, en virtud de la aplicación de parte del jurisdicente del principio procesal de que el juez conoce del derecho e incluso el no alegado, pudiendo éste, observar oficiosamente respecto del pronunciamiento del juez a quo de los alegatos expuestos por las partes en sus respectivos escritos del libelo de la demanda, y de la contestación que pudiera sobrellevar a la infracción de normas legales de estricto orden público que conlleve a la nulidad, reposición, revocatoria, etc.; de la sentencia sometida a su decisión, según sea el caso concreto, sin que ello pueda subsumirse en vicio de ultrapetita o extrapetita del fallo del superior tal como lo ha establecido la doctrina y la jurisprudencia de nuestra mas alto Tribunal de la Republica. En base a ello, quien decide en esta oportunidad, a los efectos de dilucidar la cuestión sometida a su poder jurisdiccional de aplicación del derecho al caso concreto, con el fin de impartir justicia en fundamento a los postulados del estado social de derecho y de justicia que pregona nuestra carta magna en sus artículos 2, 3, 253 y 257, observa lo siguiente: De la lectura pormenorizada e individualizada que se efectuó de las actas procesales que integran el presente expediente, se pudo observar que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda procedió impugnar el valor que de la demanda hiciera el actor. Ello de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, convine observar lo establecido en el artículo 38 ejusdem, que señala: “cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero el demandante la estimara. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidera sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva.”. Así mismo, dispone el artículo 243 ordinal 5 del mismo Código: “… (omissis)…” “… (omissis)…” “… (omissis)…” “… (omissis)…” 5°) Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso puedas absorberse la instancia…”. “…(omissis)…”. Por su parte, el artículo 244 del referido texto normativo in comento, estatuye, lo siguiente: “Será nula la sentencia. Por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria; que no puede ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita”. Así, conforme a las normativas transcritas, el juez a quo debió pronunciarse sobre la impugnación de la cuantía en capítulo previo a su sentencia definitiva, para dar cumplimiento a la disposición contenida en el ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, del contenido integro de la sentencia definitiva dictada por el tribunal a quo en fecha 21 de abril de 2016, y que cursa a los folios 162 al 169 del expediente, se pudo observar que en la misma no se hizo mención alguna en cuanto a ese alegato de impugnación de la cuantía planteada por el demandado, no obstante haberse alegado en la oportunidad de la contestación de la demanda. Ello así, y siendo la oportunidad para decidir, el tribunal como punto previo pasa a pronunciarse sobre la impugnación de la cuantía hecha por la –parte demandada recurrente- en los términos que a continuación se transcriben: “Quinto: Se impugna el valor de la demanda, la cual la parte actora ha “estimado”... Insisto que el caso que nos ocupa y especialmente la acción propuesta por el demandante,… a debido aplicar lo dispuesto en el artículo 36 de Código de Procedimiento Civil, razón por la cual debe tenerse el valor de la demanda como inexistente, vale decir, la parte actora no cumplió con la obligación de especificar o estampar el valor de la demanda en el cuerpo del libelo de la misma…”. De esta manera quedo planteada la impugnación de la cuantía hecha por la parte demandada: 1.- El artículo 38 de Código de Procedimiento Civil disciplina la estimación de la demanda... (…) Se observa, que la estimación de la demanda le corresponde a la parte actora tal como sucedió en el presente asunto que nos ocupa. Igualmente, constata este tribunal que la parte demandada no le dio cumplimiento alguno a la previsiones contenidas en el primer aparte del referido dispositivo legal, es decir la parte demandada no rechazo la estimación de la demanda hecha por la parte actora por insuficiente o por exagerada. Por el contrario, la accionada se limitó a impugnar la misma (cuantía) “por inexistente”. En consecuencia el no impugnar ni contradecir la estimación de la demanda, la parte accionada, en el acto de contestación del fondo de la misma tal como lo exige el artículo 38 ejusdem queda fija la cuantía señalada en el escrito libelar. Así se decide. Por tanto, y visto que la sentencia definitiva dictada en fecha supra, el a quo obvio en absoluto pronunciarse sobre la impugnación de la cuantía planteada en esta causa, cuya omisión resulta transcendente para la solución de la controversia, pudiendo afectar -esa omisión- el monto de la condenatoria en costas, es por lo que le resulta forzoso para este tribunal de alzada declarar la nulidad de la referida sentencia de conformidad con lo establecido en los artículos 243 ordinal 5° y 244 del Código de Procedimiento Civil. Así se estima. De modo que, habiendo sido anulada la sentencia dictada por el tribunal de la causa, este órgano jurisdiccional pasa a pronunciarse sobre el fondo de la controversia de conformidad con el artículo 209 ejusdem. II: DE LA TRABAZÓN DE LA LITIS Y LOS TÉRMINOS QUE HA QUEDADO ESTABLECIDA LA PRESENTE CONTROVERSIA: Vistos los escritos de demanda y de contestación, es necesario establecer de manera clara, en base a las pretensiones señaladas en el libelo y a las excepciones opuestas, cuales son los limites de la presente controversia, y a tales efecto se observa que la parte actora procede a narrar una serie de hechos principales como lo son que suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Williams Vicente Rodríguez. Que el arrendatario viene arrastrando una mora con el servicio del agua que presta en esta entidad la estatal HIDROBOLIVAR C.A… que totaliza a la fecha (Bs.:22.851,86). Que el arrendatario dejó de cancelar los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2014, a razón de seis mil bolívares (Bs. 6.000.oo) cada uno, que pretendió cancelar mediante tres (3) depósitos efectuados a su cuenta bancaria, el 27 de junio de 2014, los cuales reversó a la cuenta corriente del depositante (arrendatario). Que el inmueble arrendado por formar parte de un inmueble de mayor extensión colinda con los locales comerciales también arrendados, cuyas aguas servidas colapsan. Siendo necesario realizar un trabajo mayor, para individualizar a cada local de comercio, sus aguas servidas y conectarlo al servidor central de la calle, lo cual amerita la ruptura de pisos que necesariamente implica la desocupación del local arrendado, acción esta que fundamento en las causales de desalojo contenidas en los literales “a”, “e” e “i” del articulo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por su parte las apoderadas judiciales de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda alegaron que niegan, rechazan y contradicen que el arrendatario haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses abril, mayo y junio 2014 a razón de Bs. 6.000,00, puesto que el arrendatario canceló Bs. 18.000,00, mediante depósito a la cuenta corriente Nº 1064550754, propiedad de la parte actora. Así mismo niegan, rechazan y contradicen que el arrendatario adeude a la Empresa HIDROBOLÍVAR C.A., por el servicio de agua. Que es un absurdo por parte del demandante de querer demoler el piso del local para individualizar cada local comercial. Que las causales para el desalojo ya están establecidas taxativamente en la ley. Que impugnan el valor estimado de la demanda hecho por la parte actora, ya que no cumplió con los parámetros del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. Solicita la parte demandada que en el supuesto negado de que el Tribunal declare sin lugar sus alegatos, entonces le confiera el derecho de hacer uso de la prórroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES: ACCIONANTE: 1. Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos David Omar Weil Pérez y Williams Vicente Rodríguez, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, bajo el N° 75, Tomo 41 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria de fecha 23/05/2013, marcada “A”. En relación a este medio probatorio el mismo trata de una copia simple de documento público, el cual no fue impugnado por la contra parte, teniéndose la misma como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; quedando demostrado con ello la existencia de la relación arrendaticia entre los ciudadanos David Omar Weil Pérez y Williams Vicente Rodríguez. Así se estima. 2. Original de estado de cuenta N° 0307602301500 emitido por la Gerencia Comercial de Recaudación de HIDROBOLÍVAR, de fecha 08/01/2015; a nombre de la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA Y CARNICERÍA MARACAY, marcado “B”. Documentos administrativos el cual no fueron enervados por ninguno de los medios de impugnación que existen en nuestro ordenamiento jurídico por la parte demandada, manteniendo así su valor de documento administrativo, demostrándose con ello que para el 08/01/2015 la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA Y CARNICERIA MARACAY, presentaba una insolvencia en cuanto al pago del servicio del agua con la entidad estatal HIDROBOLÍVAR desde el 19/06/2008 al 15/01/2015. Así se precisa. 3. Original de resumen de estados de cuenta corriente N° 1064550754 del Banco Mercantil de fechas 01/06 al 30/06/2014 y 01/07 al 30/07/2014, marcada “C”. 4. Original de trasferencia electrónica del Banco Mercantil N° 52300602514, a favor de DISTRIBUIDORA Y CARNICERÍA MARACAY, de fecha 15/08/2014, por la suma de treinta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 30.000,00), marcada “C”. Al respecto se establece que dichos instrumentos no versan sobre puntos controvertidos, ya que es un hecho cierto y aceptado por las partes el deposito de tres cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2014, a razón de seis mil bolívares (Bs.:6.000,00) cada uno; hecho el día 27/06/2014 por la parte demandada a la parte demandante y reversado a la vez en fecha 15/08/2015 por la parte demandante a la parte demandada, en consecuencia se desechan dichos instrumentos. Así se decide. ACCIONADO: • Original de Poder Judicial otorgado por el ciudadano Williams Vicente Rodríguez a las abogadas Nidia Pérez de Pulido y Marlene Sambrano Ruiz, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, bajo el N° 28, Tomo 46 de los Libros llevados por esa Notaria, de fecha 20/04/2016, marcado “A”. Instrumento este de carácter público que no fue tachado por la parte contraria, por lo cual se le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículo 1359 y 1360 del Código Civil; quedando así demostrado la representación judicial que se acreditan las abogadas Nidia Pérez de Pulido y Marlene Sambrano en nombre de la parte demandada ciudadano Williams Vicente Rodríguez Así se establece. • Copia certificada de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, bajo el N° 60, Tomo 57 de los Libros llevados por esa Notaria, de fecha 05/04/2005, marcado “B”. • Copia certificada de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, bajo el N° 84, Tomo 45 de los Libros llevados por esa Notaria, de fecha 15/05/2007, marcado “C”. • Copia certificada de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar bajo el N° 16, Tomo 60 de los Libros llevados por esa Notaria, de fecha 19/03/2008, marcado “D”. • Copia certificada de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, bajo el N° 15, Tomo 41 de los Libros llevados por esa Notaria, de fecha 08/05/2009, marcado “E”. • Copia certificada de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, bajo el N° 68, Tomo 38 de los Libros llevados por esa Notaria, de fecha 28/04/2010, marcado “F”. • Copia certificada de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, bajo el N° 28, Tomo 28 de los Libros llevados por esa Notaria, de fecha 10/04/2011, marcado “G”. • Copia certificada de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, bajo el N° 46, Tomo 68 de los Libros llevados por esa Notaria, de fecha 08/05/2012, marcado “H”. • Copia certificada de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, bajo el N° 75, Tomo 41 de los Libros llevados por esa Notaria, de fecha 23/05/2013, marcado “I”. Documentos públicos los cuales no fueron tachados por el demandante, los mismos son objeto de valoración, por estar relacionados con el tiempo en la cual se ha prolongado la relación arrendaticia. Así se estima. • Original de transferencias electrónicas y depósitos bancarios a la cuenta N° 1064550754 del Banco Mercantil, y a favor del ciudadano David Omar Weil Pérez, los cuales a su vez fueron reversados a la cuenta del Banco Exterior N° 0115009278144535 de la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA Y CARNICERIA MARACAY, números: -73750130, por Bs.: 6.000, 00 de fecha 27/06/2014. -73750131, por Bs.: 6.000, 00 de fecha 27/06/2014. -73750133, por Bs.: 6.000, 00 de fecha 27/06/2014. -73753194, por Bs.: 6.000, 00 de fecha 07/07/2014. -73747015, por Bs.: 2.500, 00 de fecha 05/08/2014. -73747017, por Bs.: 3.500, 00 de fecha 05/08/2014. a) 014090404640151, por Bs.: 6.000,00 de fecha 04/09/2014. b) 014101027090127 por Bs.: 6.000, 00 de fecha 10/102014. c) 014111124700047 por Bs.: 6.000, 00 de fecha 11/11/2014. d) 014120358260113 por Bs.: 6.000, 00 de fecha 03/12/2014. e) 015010624700065 por Bs.: 6.000, 00 de fecha 06/01/2015. f) 015020481480183 por Bs.: 6.000, 00 de fecha 04/02/2015. g) 015030358270188 por Bs.: 6.000, 00 de fecha 03/03/2015. h) 015040633410014 por Bs.: 6.000, 00 de fecha 06/04/2015. Documentales estas que se valoran como documento-tarjas de conformidad en el artículo 1383 del Código Civil, por constar en su contenido los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad; así mismo por no ser un hecho controvertido los mismos no son objetos de pruebas. Así se declara. • Comprobante de pago emitido por la Entidad Estatal HIDROBOLÍVAR, por concepto de pago de servicio de aguas de fecha 23/03/2015, marcada “J”. • Comprobante de pago emitido por la C.A LA ELECTRICIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR, por concepto de ago de servicio de luz de fecha 14/04/2015, marcada “K”. Documentos administrativos que no fueron atacados por ningún medio de impugnación por la parte contraria, manteniendo así su valor probatorio quedando demostrado que en fecha 26/03/2015 se cancelaron las facturas N°0422051 y 12546950 a la Entidad Estatal HIDROBOLIVAR, C.A, por un monto de Bs.:421, 34 cada una; así como también quedo demostrado el pago del servicio eléctrico a la empresa La Electricidad de Ciudad Bolívar de factura N° 24014003 de fecha 14/04/2015. Así se establece. • Copia simple de estado de cuenta N° 1001844598, emitido por el Banco Exterior desde la fecha 06/01/2015 al 09/02/2015, marcada “L”. • Original de estado de cuenta N° 1001844598, emitido por el Banco Exterior desde la fecha 06/01/2014 hasta 09/02/2014, marcada “M”. • Original de estado de cuenta N° 1001844598, desde la fecha 01/112014 hasta 30/11/2014, marcada “N”. • Original de estado de cuenta N° 1001844598, desde la fecha 01/01/2015 hasta 31/01/2015, marcada “Ñ”. Documentos estos que determinan puntos no controvertidos, por lo tanto están exentos de pruebas. Así se resuelve. Analizadas cada una de las pruebas aportadas por las partes, pasa éste tribunal a decidir el fondo del asunto, no antes sin hacer las siguientes observaciones: Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. Conforme a lo antes indicado esta Juzgadora considera conducente y aunque no sea el objeto del presente proceso analizar en primer lugar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia existente primariamente sobre el bien objeto del mismo para esclarecer el presente caso y al respecto se aprecia de las actas procesales especialmente del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 23 de mayo de 2.013, anotado bajo el Nº 75, Tomo 41, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, que en su cláusula segunda establece lo siguiente: “La duración del presente contrato es por un periodo correspondiente a SEIS MESES (06) fijos, contados a partir del PRIMERO (01) DE ABRIL DEL PRESENTE AÑO 2013, hasta el TREINTA (30) DE SEPTIEMBRE DEL MISMO AÑO. Adicionalmente se otorgará una prorroga legal de seis (06) meses prevista en el artículo 38 de de la Ley de arrendamiento inmobiliarios que culminara el día 31 DE Marzo del año 2.014…”; de la cláusula antes transcrita se aprecia que la voluntad de los contratantes era mantener una relación a tiempo determinado, por no haber establecido ningún tipo de prorroga contractual, por lo que vencido como fue el lapso arrendaticio, es decir, el 30 de septiembre de 2013, y haber hecho uso de la prorroga legal la cual culmino el 31/03/2014; y consentir que el accionado siguiera poseyendo el inmueble en calidad de arrendatario se produjo un consentimiento tácito por su parte, en el sentido de querer seguir manteniendo el carácter de arrendador y en cuanto a el demandado que éste siguiera poseyendo el inmueble en calidad de arrendatario, lo que no es más que consintió que se produjera la tácita reconducción que hace que el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado, el cual conforme al artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para terminar con una relación arrendaticia bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, es a través del desalojo, con fundamento en una de sus causales, por lo que siendo el contrato de arrendamiento existente entre las partes a tiempo indeterminado, la acción elegida por la parte actora para terminar con la relación arrendaticia es la establecida por la Ley. Así se decide.- Ahora bien la parte actora como ya se dijo ut supra fundamenta su pretensión en los literales a), e), e i) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referidos: “a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. …(omissis)… e) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. …(omissis)… i) Que el arrendatario incumpla cualquiera de las obligaciones que corresponde conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “comité Paritario de Administración de condominio.”. …(omissis)… De manera que existiendo una relación arrendaticia entre las partes, corresponde verificar la procedencia de la acción solicitada, al respecto la parte demandante al fundamentar su acción en las causales antes indicadas, le corresponde a esta Juzgadora analizar la configuración o existencia de cada una de ellas y al respecto en lo relativo al literal a) “…Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”. Fundamenta el actor la presente causal en la cual se encuentra incursa la parte demandada en razón de que éste dejo de cancelar los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2014. A tal fin se hace necesario transcribir la cláusula novena del contrato de arrendamiento, la cual es del texto que sigue: “La falta de pago de dos (02) o mas mensualidades consecutivas de los cánones de arrendamiento, así como el incumplimiento de una o cualquiera de las cláusulas del presente contrato, dará derecho a EL ARRENDADOR a rescindir y solicitar a EL ARRENDATARIO la desocupación inmediata del inmueble arrendado …”. En este orden de ideas, el artículo 14 de la misma Ley establece: “el arrendatario esta en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato…” A tenor de lo contemplado en el literal “a” del artículo 40 y 14 de la Ley en referencia, procede el desalojo del arrendatario que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento de dos (2) mensualidades consecutivas, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado en el contrato; lo cual no contradice lo dispuesto en el artículo 552 del Código Civil, continente del principio según el cual las pensiones de arrendamiento son frutos civiles que pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que las produce, máxime según el ordinal 2 del artículo 1592 ejusdem, entre las obligaciones principales del arrendatario está la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. El precio arrendaticio consiste en la contraprestación que el arrendatario se compromete a entregar al arrendador, por el uso y disfrute de la cosa arrendada y si en determinado momento el arrendador se niega a recibir el pago del precio estipulado el arrendatario tiene derecho a liberarse de ese deber de pagar consignando lo adeudado del modo establecido en la Ley. Así mismo el arrendador tiene el derecho también concomitante el “derecho-deber”, de exigir al arrendatario el pago del canon arrendaticio en los terminose convenidos “derechos”, así como el “deber” de no negarse a recibirlo cuando el arrendador se lo entreguen o pague en los términos convenidos o el que indique de modo especial la Ley. Entonces constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, pagar el precio del arrendamiento conforme se obligo: Obligación que guarda relación con la “cantidad” a pagar, el “tiempo o momento” y el “lugar” en donde debe ocurrir el pago. Sin embargo estos tres requisitos en el ámbito arrendaticio, si nos remitimos a nuestra legislación vigente, no son de obligatorio cumplimiento “términos convenidos” de haberse establecido los mismos en contradicción con la Ley. En efecto la cantidad a pagar por concepto de canon esta sujeta a que el inmueble arrendado no se encuentre excepto de regulación y de que no producirse la exención, el precio arrendaticio estipulado no sea mayor al fijado por el órgano regulador, puesto que en este caso no tiene aplicación los principios a que se refiere el Código Civil artículo 1159 (Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes), 1160 (Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan expresamente a cumplir lo expresado en ello) y 1264 ( Las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas) , precisamente al privar las normas especiales inquilinarías (artículos 14, 26, 27 y 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial), según el artículo 14 del Código Civil: “ Las disposiciones contenidas en los códigos y leyes nacionales especiales, se aplicaran con preferencia a las de este código en la materia que constituya la especialidad”. No obstante el artículo 27 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial establece: “… (omissis)… Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputable al arrendador, a la entidad bancaria o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto podrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial. Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador.”. De la norma parcialmente transcrita se desprende la solución a los supuestos dados para cuando el arrendatario no pueda efectuar el pago del canon de arrendamiento por causas imputables al arrendador o por fuerza mayor, a los cuales debe dársele estricto cumplimiento, ya que el incumplimiento con lo allí estipulado dará lugar a la procedencia del desalojo del inmueble arrendado y a la declaratoria con lugar la demanda, y como consecuencia el contrato de arrendamiento quedara extinguido y el arrendatario deberá cancelar las pensiones insolutas. Así se indica. En el caso bajo estudio se desprende que la parte actora demanda el desalojo de un inmueble, consistente en un local comercial, el cual consta de un salón amplio, un (1) baño, rejas tipo Santamaría en su fachada principal, ubicado en el sector Centurión, Callejón del Mercado Periférico, s/n, zona urbana de Ciudad Bolívar del Municipio Heres del estado Bolívar. Con una superficie aproximada de 743.5 m2 cuyos linderos y medidas particulares son las siguientes: Norte: Su frente Callejón Periférico; Sur: Local Comercial de su propiedad; Este: Local Comercial ocupado por Resturant, de su propiedad y Oeste: Local Comercial ocupado por un negocio de confitería, dado el incumplimiento por parte del arrendamiento en la falta de pago: “…de los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO y JUNIO del 2014, a razón de Seis Mil Bolívares (Bs.:6.000,oo) cada uno, que pretendió cancelar mediante tres (3) depósitos efectuados a mi cuenta bancaria, el mismo día, es decir el 27 de junio de 2.014, los cuales reversé a la cuenta corriente del depositante (arrendatario), así como también dos (2) depósitos adicionales más, ,todo por lo cual sumaba Treinta Mil Boliares (Bs.:30.000,oo)…”; Tales hechos constituyen una situación fáctica para solicitar el desalojo del inmueble, ahora bien, se parte de la premisa de que existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado entre las partes, en virtud de lo analizado precedentemente, por lo cual le es aplicable lo establecido en el articulo 40 literal “a” del Decreto Ley, así las cosas, tenemos que la norma señala que son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento…”, en este sentido se desprende que el ciudadano Williams Vicente Rodríguez contesto: “…negamos, rechazamos y contradecimos que nuestro representado dejo de pagar las pensiones de arrendamiento de los meses abril, mayo y junio de 2014 a razón de seis mil bolívares (Bs.:6.000,oo)… …(omissis)… Una conducta extraña del actor. Expone este actor que él “reverso” (SIC) las cantidades de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.:30.000,oo) a la cuenta bancaria de la persona jurídica DISTRIBUIDORA Y CARNICERIA MARACAY, C.A. Este demandado ignora cuál ha sido su causa para esta “reversó”. Ciertamente el propietario de una cosa o de un bien puede hacer con este “lo que mejor le venga en gana”, puede donarlo, entre otro…”. En efecto la cláusula tercera del contrato establece: “…El Canon mensual ha sido establecido de común acuerdo entre las partes por la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (6000Bs) que EL ARRENDATARIO se obligue a pagar a EL ARRENDADOR, por mensualidades adelantadas, venciéndose el primer pago el día primero de (1ero) de abril del 2013 y los demás meses el día primero de cada mes, el cual deberá hacerse dentro de un plazo máximo de los cinco (05) primeros días de después de dicha fecha a favor de EL ARRENDADOR…”. En orden a lo antes expuesto, tenemos que a los fines de acreditar el pago de los meses reclamados, el arrendatario consigna depósitos bancarios efectuados a la cuenta corriente N° 1064550754 del Banco Mercantil, cuyo titular es el ciudadano David Omar Weil Pérez. Según el siguiente detalle: Depósitos bancarios de cancelación de los meses reclamados (abril, mayo y junio de 2014) de fecha 27/06/2014, los cuales, fueron devueltos por éste (arrendador) al arrendatario depositándolos a su cuenta corriente N° 01150092781001844598 del Banco Exterior -hechos estos no controvertidos.-. conste. Ahora bien, en relación a los depósitos bancarios, consignados por el demandado y devueltos por el demandante tal como quedo expuesto con anterioridad, tratándose de hechos a cuyo merito se acogen ambas partes, no puede esta juzgadora hacer otra cosa que establecer a partir de los precitados documentales (planillas de depósitos), no solo la forma establecida para el pago del canon arrendaticio, sino, adicionalmente los siguientes hechos: a) En relación a los depósitos o pagos correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2014, a razón de seis mil bolívares (Bs. :6.000,oo) cada uno, consta que los pagos efectuados – y devueltos- corresponden a los meses reclamados, los cuales se hicieron por la totalidad del monto del canon estipulado, pero con posterioridad al vencimiento contractual. b) Consta que el pago efectuado correspondiente a los señalados meses se verifico en fecha 27/06/2014, los cuales no fueron aceptados por el arrendador, lo que lleva a concluir a esta alzada que no hubo reconocimiento de dicho pago. Así se establece. Entonces siendo que los cánones arrendaticios tenían que ser cancelados el día primero (1°) de cada mes, el cual debía hacerse dentro de un plazo máximo de los cinco (5°) primeros días de dicha fecha a favor del arrendador, se tiene que los cánones reclamados (abril, mayo y junio de 2014) fueron depositados por el arrendatario en fecha 27/06/2014 y devueltos por el arrendador, se hicieron de forma extemporánea por tardía, de acuerdo a lo pactado. Así se precisa. En efecto, según lo pactado y conforme lo establece el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene como obligación principal, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Respecto a dichos pagos efectuados mediante depósito a la cuenta del arrendador -los cuales fueron devueltos al arrendatario- se advierte para que dicho deposito, pago o consignación, tenga validez esta sujeto a condiciones y requisitos, indicándose dentro de ellos, que el depósito, pago o consignación se haga por el monto integro, que se haga a la persona debida y que se haga tempestivamente, esto es, dentro del lapso legal y contractualmente establecido. Aplicando ello al presente caso, se tiene que, no obstante el demandado al depositar los meses que se le imputan como insolutos -devueltos por el actor- dichos pagos fueron realizados en forma tardía; configurándose así la causal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Así se estima. En este orden de ideas, los pagos efectuados mediante depósito a la cuenta del arrendador -y reversados por éste- no se hicieron en la oportunidad correspondiente, es decir se hicieron en forma extemporánea por tardía, razón por la cual, la parte demandada incurre en un incumplimiento que debe sancionarse con el desalojo y así lo debe dictaminar esta juzgadora en el dispositivo de este fallo. Así se resuelve. De igual manera alego el literal “e” del mismo artículo de la Ley en referencia, el cual es del contenido siguiente: “Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.”. En cuanto a está causal esta determinado que debe ser probada por el arrendador y autorizada por los organismos competentes cuestión está que no sucedió en el caso que nos ocupa, no configurándose así la causal analizada. Así se establece. En relación al literal “i” del artículo 40 ejusdem también alegado por la parte demandante en el caso bajo análisis: “…Que el arrendatario incumpla cualquiera de las obligaciones que corresponde conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “comité Paritario de Administración de Condominio.”. A tal efecto señaló el demandante en su libelo que: “el arrendatario viene arrastrando una mora con el servicio de agua que presta en esta entidad estatal HIDROBOLIVAR, C.A…” Se hace necesario en cuanto a esta defensa transcribir la cláusula quinta del contrato documento fundamental de esta acción la cual establece:”Será por exclusiva cuenta del arrendatario todo lo relativo al pago agua, energías eléctrica, gas, teléfono y aseo urbano domiciliado y demás servicios que correspondan, los cuales solicitara a su nombre y mantendrá solvente…” Ahora bien, a los folios 9 al 11, se evidencia instrumento administrativo –estado de cuenta HIDROBOLIVAR Gerencia Comercial de Recaudación- acompañado al libelo de la demanda por el actor, al cual se le concedió valor probatorio, desprendiéndose de dicha documental que la DISTRIBUIDORA Y CARNICERIA MARACAY, C.A; desde la fecha 19/06/2008 hasta 15/01/2015 se encontraba insolvente en el pago del servicio de agua. De igual manera la parte demandada acompaño a la contestación de la demanda comprobante de pago de fecha 26/03/2015; así como solvencia por servicio de agua de la misma fecha -26/03/2015-; documentos estos administrativos que al no haber sido impugnados conservan su valor probatorio quedando con ello demostrado que el accionado para esa fecha vale señalar -26/03/2015- se solventó con el pago del servicio de agua; ahora bien si bien es cierto esto, también es cierto que para la fecha de la introducción de la demanda -16/01/2015- el arrendatario se encontraba insolvente en el pago del referido servicio tal como quedo demostrado en el estado de cuenta HIDROBOLIVAR, ya reseñado, determinándose así el incumplimiento de la cláusula quinta ut supra transcrita; y por ende la procedencia de la causal “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así queda establecido. De igual manera la parte demandada solicitó: “Subsidiariamente y solo por el supuesto hecho negado que lo establezca el juzgado, decidir sin lugar los aspectos contenidos en los capítulos preceden, pedimos al ciudadano juez, que confiera a nuestro representante el uso de la prorroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial...”. En relación al tal pedimento es importante determinar que quedó acreditado entre las partes que el contrato de arrendamiento se inicio a tiempo determinado y que el mismo venció el 30 de septiembre de 2013, como bien lo señala la cláusula segunda del referido instrumento, dándose inicio así a la prorroga legal de seis (6) meses la cual concluyo 31/03/2014, continuando la parte accionada ocupando el inmueble arrendado produciendo así la tacita reconducción y convirtiéndose el contrato de naturaleza indeterminada; por lo que mal puede entonces el arrendatario solicitar que se le acuerde subsidiariamente tal beneficio. En apoyo a los razonamientos aquí expuestos se niega la prórroga legal solicitada por vía subsidiaria. Así se declara. Así las cosas habiendo prosperado dos (2) de las tres (3) causales en la cuales argumento la parte demandante su acción de desalojo, debe este tribunal forzosamente declarar en el dispositivo de este fallo parcialmente con lugar la misma. Así se dispondrá. DISPOSITIVO: Por los fundamentos y razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por las abogadas Nidia Pérez de Pulido y Marlene Sambrano Ruiz apoderadas judiciales de la parte demandada ciudadano Williams Vicente Rodríguez, contra de la sentencia dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Mediadas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, de fecha 21/04/2016. SEGUNDO: NULA la sentencia recurrida por los motivos aquí expuestos de conformidad con lo establecido en los artículos 243 ordinal 5º y 244 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano David Omar Weil Pérez en contra del ciudadano Williams Vicente Rodríguez, conforme a lo previsto en el artículo 40, ordinales “a” e “i” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. En consecuencia: a) Se condena a la parte demandada al desalojo y entrega material del inmueble arrendado constituido por un local comercial, ubicado en el sector Centurión, Callejón del Mercado Periférico, s/n, zona urbana de Ciudad Bolívar del Municipio Heres del estado Bolívar, cuyas mediadas y linderos se encuentran plenamente discriminados en autos dándose aquí por reproducidos, a la parte demandante, en el mismo estado de funcionamiento y conservación en que lo recibió, libre de personas y cosas. b) Improcedente la causal del literal “e” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. CUARTO: Por la naturaleza del fallo no hay condenatorias en costas. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión. Dada, firmada y sellada en la Sala del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los catorce (14) días del mes de noviembre de dos mil dieciséis (2016) Años. 206º de la Independencia y 157º de la Federación. La Juez Superior, Dra. Haydee Franceschi Gutiérrez. La Secretaria, Abg. Maye Andreina Carvajal. HFG/MAC/Sandra. La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy, previo anuncio de ley a las 10:50 a.m. La Secretaria, Abg. Maye Andreina Carvajal.