TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Estadal de la Jurisdicción Contencioso Administrativa del Estado Bolívar

ASUNTO: FP11-G-2014-000110

En la Demanda por cumplimiento de contrato de opción de venta incoada por la ciudadana DAYSI AMARILIS GARCIA GARCIA, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.838.247, representada judicialmente por el abogado Oscar Eduardo Silva, Inpreabogado Nº 54.750, contra el BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, C.A., representado judicialmente por los abogados Belkis Pimentel, Silvana Contreras, Alejandro Quintero, Angélica Cisery, Ricardo Aristimuño y Alcides González Delpiani, Inpreabogado Nros. 136.384, 51.323, 91.315, 118.554, 49.286 y 123.150, respectivamente, procede este Juzgado a dictar sentencia con la siguiente motivación.

I. ANTECEDENTES
Primera Pieza:

I.1. De la pretensión. Mediante demanda presentada el veintitrés (23) de septiembre de 2014 la parte demandante fundamentó su pretensión de cumplimiento de contrato de opción de venta contra el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A.

I.2. De la admisión. Mediante sentencia dictada el veintiséis (26) de septiembre de 2014 se admitió la demanda interpuesta, ordenándose la tramitación del procedimiento bajo las normas adjetivas establecidas en la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa para las demandas de contenido patrimonial, así como la citación del Presidente del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., y la notificación de la Procuraduria General de la República Bolivariana de Venezuela.

I.3. Mediante auto dictado el veintinueve (29) de octubre de 2014 se ordenó comisionar al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de practicar la citación del Presidente del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., y la notificación de la Procuradora General de la República.

I.4. Mediante escrito presentado el veintiuno (21) de enero de 2015 la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, rechazó la pretensión incoada contra su representado y solicitó su declaratoria sin lugar.

I.5. El veintitrés (23) de febrero de 2015 se recibieron las resultas provenientes del Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas contentiva de la notificación de la Procuradora General de la República Bolivariana de Venezuela y la citación del Presidente del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., cumplida.

I.6. Mediante auto dictado el veinticuatro (24) de febrero de 2015 se dejó constancia que el lapso de los noventa (90) días continuos de suspensión de la causa comenzó a transcurrir el veinticuatro (24) de febrero de 2015 y concluiría el veinticuatro (24) de mayo de 2015.

I.7. Mediante auto dictado el veinticinco (25) de mayo de 2015 la Jueza Temporal se aboco al conocimiento de la presente causa.

Segunda Pieza:

I.8. De la audiencia preliminar. El treinta (30) de julio de 2015 se celebró la audiencia preliminar en la presente causa con la comparecencia del abogado Oscar Silva, Inpreabogado Nº 54.750, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, asimismo se dejó constancia de la no comparecencia de la parte demandada. Se indicó que de conformidad con lo establecido en el artículo 61 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, la parte demandada tendría diez (10) días de despacho siguientes a la celebración de la audiencia para dar contestación a la demanda.

I.9. Mediante escrito presentado el tres (03) de agosto de 2015 la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda incoada contra su representado y solicitó su declaratoria sin lugar, asimismo, promovió pruebas.

I.10. Mediante escrito presentado el dieciocho (18) de septiembre de 2015 la representación judicial de la parte demandante ratificó el valor probatorio de las documentales acompañadas al libelo de demanda, promovió prueba de informes y testimonial.

I.11. Mediante escrito presentado el veintiuno (21) de septiembre de 2015 el ciudadano Nasseh Escheik Castro, en su condición de Director General de Constructora 2005, Compañía Anónima, asistido por el abogado Jesús Indriago, Inpreabogado Nº 58.322, informó que la recurrente pago la totalidad del precio exigido por la adquisición del inmueble y que su representado al otorgar en pago los terrenos a la entidad bancaria recurrida, ceso en sus actividades administrativas y de construcción, ya que quedó sin posibilidad ni bienes que permitieran ejecutar obra alguna.

I.12. De la admisión de las pruebas. Mediante providencia dictada el veintinueve (29) de septiembre de 2015 se admitieron las pruebas documentales promovidas por las partes, así como la prueba testimonial promovida por la parte demandante y se inadmitió las pruebas de informes promovidas por las partes.

I.13. Mediante auto dictado el once (11) de enero de 2016 el Juez Provisorio se abocó al conocimiento de la presente causa, ordenándose la notificación de las partes, con la advertencia que una vez que constara en autos la última de las notificaciones ordenadas practicar se reanudaría al proceso en el estado en que se encuentre, asimismo, se ordenó comisionar al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de la practica de las notificaciones ordenadas.

I.14. Mediante diligencia presentada el once (11) de enero de 2016 el abogado Alcides González, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificada del auto de abocamineto del Juez Provisorio.

I.15. Mediante diligencia presentada el dos (02) de mayo de 2016 el Alguacil de este Despacho consignó boleta de notificación dirigida a la demandante de autos, suscrita por el abogado Oscar Silva, en su condición de apoderado judicial, mediante la cual se le informó sobre el auto de abocamiento del Juez Provisorio.

I.16. Mediante auto dictado el veintitrés (23) de mayo de 2016 se ordenó comisionar al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de la notificación del Presidente del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., toda vez que el abogado Alcides González, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, requiere de autorización para darse por notificado en nombre de su representado.

I.17. El veintisiete (27) de julio de 2016 se recibieron las resultas provenientes del Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentiva de la notificación de la Procuradora General de la República Bolivariana de Venezuela del abocamiento del Juez, cumplida.

I.18. El dieciséis (16) de septiembre de 2016 se recibieron las resultas provenientes del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentiva de la notificación del Presidente del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., del abocamiento del Juez, cumplida.

I.19. De la audiencia conclusiva. El dieciocho (18) de octubre de 2016 se celebró la audiencia conclusiva con la comparecencia del abogado Oscar Eduardo Silva, Inpreabogado Nº 54.750, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante. Se dejó constancia de la no comparecencia de la parte demandada. Se fijó el lapso de treinta (30) días continuos para dictar sentencia.
I.20. El veintiocho (28) de octubre de 2016 la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de conclusiones.

II. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

II.1. En el caso analizado observa este Juzgado que la ciudadana Daysi Amarilis Garcia Garcia demandó al Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., alegando que el quince (15) de noviembre de 2010 celebró un contrato de opción a venta con la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C.A., representada en ese acto por su Director General Nasseh Escheik Castro, tal negociación consistió en que esa constructora se obligaba a darle en venta pura y simple, la parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en el Conjunto Residencial denominado Villa Tocoma II, ubicada en la Manzana 04, calle 08, casa No. 20, cuyas características y demás linderos especifica pormenorizadamente en el libelo de demanda; por el precio de Trescientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 390.000,00), siendo el caso que las partes, entre otras condiciones, acordaron la culminación del inmueble en un plazo de veinticuatro (24) meses contados a partir de 15/11/2010. Que posteriormente la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C.A., para pagar la deuda contraída con Central, Banco Universal que por fusión es el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., por concepto del préstamo hipotecario concedido, dio en dación en pago la parcela de terreno sobre la cual ejecutaría la construcción de la vivienda que le fue prometida a la demandante, dicha dación se verificó por la cantidad de Sesenta y Un Millones Doscientos Noventa y Cinco Mil Bolívares (Bs. 61.295.000,00), con lo cual la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C.A., quedó libre de esas obligaciones para con la entidad financiera estatal, quedando obligada a garantizar la posesión pacifica del inmueble. Que posteriormente la entidad bancaria decidió culminar la obra, construyendo las casas. Finalmente alega la demandante que la venta de los lotes que hacen cesar las actividades del vendedor, sin haberse dado estricto cumplimiento a las previsiones legales establecidas en el artículo 151 del Código de Comercio, relativo a las publicaciones, crea una responsabilidad solidaria en el nuevo adquirente, ya que la ausencia de esas publicaciones hace responsable de esas obligaciones al Banco Bicentenario, Banco Universal, es por lo que demanda el Cumplimiento de Contrato por Solidaridad Legal a la Sociedad Mercantil Banco Bicentenario, Banco Universal, Compañía Anónima para que convenga o sea compelido en el cumplimiento de contrato de opción a compra venta, a la entrega del bien inmueble y en el otorgamiento del documento definitivo, se citan los alegatos esgrimidos al respecto:

“En fecha quince (15) de noviembre de dos mil diez (2010), celebre un contrato de OPCION A VENTA con la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C.A., de este domicilio, e inscrita por ante la Oficina Subalterna del Registro Mercantil Segundo, con sede en Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, en fecha seis (06) de Abril del año dos mil cinco (2005), bajo el No 16, Tomo 6-A. Con modificaciones posteriores (…) de fecha veintiocho (28) de enero del año dos mil ocho (2.008), quedando inscrita por ante la mencionada Oficina de Registro Mercantil, bajo el No. 10, Tomo 2-A-Sdo. Representada en ese acto por su Director General Nasseh Escheik Castro (…) plenamente facultado para ello conforme a la Cláusula Vigésima del Acta Constitutiva Estatutaria.
Esa negociación consistió en que la constructora se obligaba a darme en venta pura y simple, la parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en el conjunto residencial denominado Villa Tocoma II, ubicada en la Manzana 4, calle 08, casa Nº 20.

El inmueble prometido se describe detalladamente así:

-La Parcela estaría distinguida con el número 310-04-08-20, con un área de superficie de CIENTO VEINTICUATRO METROS CUADRADOS CON CINCO DECIMETROS CUADRADOS (124,5 Mts2).

-La Vivienda sería tipo “Town House” de dos (02) niveles, de aproximadamente ciento dieciséis metros cuadrados (116 Mts2), e integrada por las siguientes dependencias: Planta Baja: Sala, Baño para visita, Comedor, Cocina, una (1) Habitación con Baño y Estacionamiento con capacidad para dos (2) vehículos; Primer Nivel: Habitación Principal con Baño, una (1) habitación con baño.

La condición para transferirme la propiedad, era que debía pagarle a la vendedora la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (390.000,00), lo cual se haría en varias cuotas.

Ese contrato quedo autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, quedando inserto bajo el Nº 31, Tomo 278, de los libros llevados por ese despacho. Acompaño el contrato de opción a venta en original debidamente autenticado marcado con las letras y los guarismos de la A-1” a la “A-7”, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a fin de demostrar la existencia misma del contrato, las partes contratantes, las condiciones pactadas y las obligaciones de las partes.

Al consumarse todas esas condiciones, se debía transferirme la propiedad a través de la elaboración de un contrato de venta pura y simple, sin que existiere ningún gravamen hipotecario, y únicamente asumiendo las cargas que establecería el documento del parcelamiento.

Vale decir, que el inmueble prometido se construiría sobre una parcela descrita como lote de terreno 04, ubicado en la II Etapa de Villa Tocoma, situado al final de la Avenida Atlántico, sector UD-310, Conjunto Residencial El Tiamo, manzana 310-01, UD-310, de Ciudad Guayana, Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, la totalidad de ese terreno tiene un área aproximada de TREINTA MIL OCHOCIENTOS DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON DIECISIETE DECIMETROS (30.819,17 Mts2), y está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NOROESTE: con una línea recta con la zona de protección (P) de la Avenida Libertador (futura) con una longitud de TRESCIENTOS VEINTISEIS METROS CON SESENTA CENTIMETROS (326,60 Mts.), comprendida entre los puntos P-58 y P-59; NORESTE: Con una línea recta con la Parcela No. 73 destinada a Servicios Deportivos Vecinales y Locales (SDV), con una longitud de NOVENTA Y OCHO METROS CON VEINTISEIS CENTIMETROS (98,26 Mts.); SURESTE: en una línea quebrada formada por cinco (5) tramos rectos con una longitud total de TRESCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE METROS CON SETENTA Y CINCO CENTIMETROS (359,75 Mts.) comprendida entre los puntos PA-06 y PA-01 y colindante con el Lote 04- I Etapa; SUROESTE: con la Avenida Ventuari en una línea recta, con una longitud de DOCE METROS CON SESENTA CENTIMETROS (12,60 mts) entre los puntos PA-01 Y P-51, continua en dirección noreste colindante con la parcela Nº 56, hasta el punto P-52, con una longitud de TREINTA Y SEIS METROS CON DIEZ CENTIMETROS (36,10 mts). Desde el punto P-52 continua con una línea recta paralela ala Avenida Ventuari hasta el punto P-58, pasando por los puntos P-53 y P-56, colindando con las parcelas 56, 57 y 58, con una longitud de OCHENTA Y CINCO METROS CON CINCUENTA CENTIMOS (85,50mts).

Ese inmueble perteneció a la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C.A., conforme al documento Registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha veintisiete (27) de abril del año dos mil nueve (2.009) inscrito bajo el No. 2009.1925, Asiento Registral 1, matriculado 297.6.1.8.1195, y correspondiente al Folio Real 2009…

Condiciones Contractuales.

En el Contrato de Opción de Venta mencionado, se establecieron una serie de condiciones, de las que solo pasare a detallar las pertinentes con el caso de marras:

- En la CLAUSULA SEGUNDA, ambas partes aceptaron como precio DEL INMUEBLE la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs.F. 390.000,00 )

- En la CLAUSULA OCTAVA, las partes acordaron que la constructora debía culminar la construcción del inmueble a los efectos de extender el documento definitivo.- en un plazo no mayor a los veinticuatro (24) meses, contados a partir del quince (15) de noviembre del año dos mil diez (2010).

- En la CLAUSULA NOVENA, las partes dejaron sentado que la constructora podía modificar el TERRENO Y/O PROYECTO y/o las viviendas objeto de este contrato en razón de Cambio de ubicación dentro del TERRENO y/o del numero de viviendas, y/o diseño, y/o distribución, y/o densidades de las mismas, cuando sea por orden de una autoridad competente.

- En la CLAUSULA DECIMA, se estableció que el propietario o constructor de la obra debía ofertar el otorgamiento de la venta definitiva por ante la Oficina Subalterno de Registro Publico competente en un plazo de treinta (30) días hábiles contados a partir de que las autoridades municipales o cualquier otra autoridad, autoricen y otorguen las respectivas constancias de habitabilidad sobre los inmuebles que se construyan.

Por lo que debían notificarme para entregarme el inmueble y otorgar el documento definitivo, una vez concluida la obra y obtenido los permisos municipales.
(…)

En otro sentido, pero congruente con la pretensión, había resultado que la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C.A., ya identificada, para poder ejecutar y adelantar la construcción de mi casa, había REALIZADO UN PROYECTO MAYOR DENOMINADO VILLA TOCOMA II, por lo que fue solicitado , y le fue dado, un crédito a constructor por la entidad Banco Bicentenario, Banco Universal, Compañía Anónima, Domiciliado en Caracas Distrito Capital, Sociedad de Comercio creada según consta en Decreto de la Presidencia de la Republica Nº 7.598, de fecha (03) de Agosto del año dos mil diez (2.010), publicado en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela Nº 5.992, Extraordinario de fecha 04 de agosto de 2010; e inscrito en el Registro Mercantil año 2.009, quedando inscrita bajo el Nº 42, Tomo 288-A Sdo; ente resultante de la fusión por incorporación autorizada por la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras, conforme a la Resolución No. 682.09, de fecha dieciséis (16) de siembre del año 2009, (…) sucesor a Titulo Universal del patrimonio de las Sociedades Mercantiles BANFOANDES BANCO UNIVERSAL COMPAÑÍA ANONIMA, “BANFOANDES C.A.”, BANCO CONFEDERADO, S.A.; C.A. CENTRAL BANCO UNIVERSAL Y BOLIVAR BANCO, C.A.; modificado su documento constitutivo-estatutario en fecha trece (13) de enero del año dos mil diez (2.010), bajo el No. 02, Tomo 9-A Sdo., por ante la citada Oficina de Registro Mercantil, por la fusión por absorción de BANNORTE (BANORTE) Banco Comercial, C.A., (…) siendo de esta manera BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, C.A., Sucesor a Titulo Universal del patrimonio de la Sociedad Mercantil BANNORTE (BANORTE) Banco Comercial, C.A...

Ese préstamo se distinguió con el No 3400000041176, y fue por la cantidad de Veintinueve Millones Novecientos Mil Bolívares (29.900.000, oo Bs.).

Debe aclararse que esas cantidades fueron recibidas por la Constructora gracias a un préstamo dinerario otorgado directamente por Central Banco Universal, C.A., por lo que se constituyó hipoteca conforme al documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha veintisiete (27) de octubre del año dos mil nueve (2.009), quedando inscrito bajo el No. 27, Folio 137, Tomo 125 del Protocolo de Trascripción, (…) bajo el No. 2009.1925, Asiento Registral 2, del inmueble matriculado con el No. 297.6.1.8.1195, y correspondiente al Folio Real del año 2009…..

Pues bien, sucedió que la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C.A., ya identificada, para poder pagar la deuda contraída con Central Banco Universal, y que por fusión hoy por hoy es el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., dio en pago la parcela de terreno sobre la cual se ejecutaria la construcción de la vivienda que me fue prometida, tal dación se verifico por la cantidad de Sesenta y Un Millones Doscientos Noventa y Cinco Mil Bolívares (61.295.000,00 Bs.).

Con lo cual la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C.A., quedó libre de esas obligaciones para con esa entidad financiera estatal, quedando únicamente obligada a garantizar la posesión pacifica del inmueble.

En ese mismo instrumento, también las partes establecieron que sobre el inmueble no pesaba ningún tipo de reclamación que afectara la validez de la Dación en Pago.

Esa convención quedó debidamente protocolizada por ante la Oficina de Registro Público del Municipio caroní del Estado Bolívar, en fecha treinta y uno (31) de agosto del año dos mil doce (2.012), quedando inscrito bajo el No. 2009.1925, Asiento Registral 3, del inmueble matriculado con el No. 297.6.1.8.1195, y correspondiente al Libro de Folio real del año 2009……

Posteriormente a que la entidad financiera estatal Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., recibió en pago la parcela de terreno antes descrita, decidió culminar la obra iniciada por la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C.A., para lo cual construyó las casas y deslindó las parcelas de terreno para su posterior venta.

Es menester dejar claro, que las nomenclaturas de los inmuebles construidos fue cambiada, incluyendo la del bien que me fue prometido, pero no deja de ser el mismo proyecto habitacional, y el contrato de opción así lo permite.
(…)

Cesación de las actividades por parte de la constructora

Como quedó expresado, una vez que la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C.A., otorgó en pago los terrenos que se describieron y que servirían para la construcción del proyecto Villa Tocoma II, cesó en sus actividades administrativas y de construcción, lo cual se patentiza, en que las demás personas que habían adquirido en ese proyecto habitacional, tuvieron que acudir a esa entidad financiera estatal y pedir que se les cumpliera con esos contratos.

Es así, que la cesación de actividades viene dada, en que la empresa Constructora 2005, C.A., no continuó con la construcción, ni con el proyecto habitacional que tenía planteado en esa área, al punto que hasta ahora no ha logrado continuar adelante en ninguna otra zona.

Por otra parte, más evidencia de la cesación de actividades por parte de la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C.A., es que quien terminó vendiendo las unidades habitacionales fue la adquirente del lote de terrenos Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., y ello consta en los anexos del documento de parcelamiento……

Nótese allí (…), que quien termina vendiendo las unidades de vivienda es la nueva adquirente, y si analizamos el numeral 2) del documento de dación en pago, se evidencia que la promitente vendedora y dadora en pago, ya había adelantado allí unas construcciones.

Por ello, queda patentizado, que quien primigeniamente me había dado opción de venta el inmueble descrito, no fue quien lo culminó, y menos es quien lo está dando en venta, de allí, que meridianamente se observa la cesación en las operaciones por parte de la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C.A.

De la responsabilidad solidaria.

En nuestra legislación enajenar un fondo de comercio, o sus existencias, en totalidad o en lotes, de modo que hace cesar los negocios de sus dueños, realizados a cualquier titulo, debe ser notificado o publicado antes de la entrega de los lotes, para que los acreedores del enajenante puedan exigir sus créditos.
(…)
Lo expresado está contenido en los artículos 151 y 152 del Código de Comercio, y está referido a la unidad del patrimo0nio sin efectuar ninguna distinción entre acreedores civiles o comerciales, toda vez que el fondo de comercio no constituye un patrimonio separado.-

Así las cosas, la venta de los lotes que hacen cesar las actividades, sin haberse dado estricto cumplimiento a las previsiones legales establecidas en el artículo 151 eiusdem, relativo a las publicaciones, crea una responsabilidad solidaria en el nuevo adquirente.

De allí que frente a la ausencia de esas publicaciones hace responsable de esas obligaciones y especialmente de mi acreencia al Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., antes descrito. y asi pido se declare.
(…)

Es por todo lo alegado, que de conformidad con las normas antes mencionadas, ante este Tribunal ocurro con el carácter sustantivo de contratante y adjetivo de demandante a DEMANDAR, y como en efecto DEMANDO, en vía de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR SOLIDARIDAD LEGAL a la sociedad mercantil Banco Bicentenario, Banco Universal, Compañía Anónima, (…) para que en su carácter sustantivo de DEUDORA SOLIDARIA y adjetivo de demandada convengan en lo siguiente o ello sea compelido por este Tribunal:

PRIMERO: En cumplir con el contrato de Opción de Venta celebrado con mi persona en fecha quince (15) de noviembre del año dos mil diez (2.010).

SEGUNDO: En consecuencia, a hacerme entrega del bien inmueble prometido.

TERCERO: En otorgar el documento definitivo a fin de trasladarme los derechos de propiedad que me asisten sobre el inmueble suficientemente descrito en ese contrato, y que me deben entregar.

CUARTO: En caso de no cumplir con su obligación en ejecución voluntaria, pido de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que la sentencia que recaiga me declare propietaria de un bien inmueble con las características descritas.
(…)

Estimo la presente demanda de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (2.500.000,00 BsF.), que es el valor actual aproximado del inmueble, lo que representa en Unidades Tributarias la cantidad de diecinueve mil seiscientos ochenta y tres con cero tres unidades tributarias (19.685,03 U.T.)”.

La representación judicial del Banco demandado en su contestación a la demanda convino, que si fue otorgado préstamo a la CONSTRUCTORA 2005, C.A., representada en ese acto y momento por el ciudadano NASSEH KASEN ESCHEIK, en su carácter de Director General, por la cantidad de veintinueve millones novecientos mil bolívares sin céntimos (Bs. 29.900.000,00), destinado íntegramente para la construcción de ciento treinta (130) viviendas unifamiliares pareadas de la Etapa II del Conjunto Residencial Villas de Tocoma en un lote de terreno identificado como la II Etapa del Lote Cuarto, el cual forma parte del conjunto residencial El Tiamo, ubicado en la manzana 310-01 de la Unidad de Desarrollo UD 310 de Ciudad Guayana, Sector Puerto Ordaz; y que dichas construcciones deben ser ejecutada por la constructora de conformidad con el proyecto presentado, siendo que para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de las obligaciones contraídas, el pago de intereses compensatorios y moratorios calculados a la rata estipulada, así como para garantizar los eventuales gastos a que diere lugar, constituyó hipoteca inmobiliaria de primer grado a favor de C.A. CENTRAL Banco Universal, sobre un lote de terreno identificado como la II Etapa del lote cuatro (4) el cual forma parte del conjunto residencial El Tiamo, ubicado en la manzana 310-01 de la Unidad de Desarrollo UD-310 de Ciudad Guayana, sector Puerto Ordaz, en Jurisdicción del Municipio Caroní del Estado Bolívar. Dicho inmueble pertenecía a la Constructora 2005, C.A., y la hipoteca constituida subsistirá íntegramente mientras no sean totalmente cancelados los compromisos por parte de la Constructora 2005, C.A.- Que es cierto que en fecha 15 de enero de 2010 suscribieron los ciudadanos Nasseh Kasen Escheik en su carácter de Director General de la Constructora 2005, C.A., y la ciudadana Daysi Amarilis García García, una promesa de compra-venta para la adquisición del inmueble, distinguida con las nomenclaturas M04- calle 08 casa Nº 20, que por ser una venta futura en su cláusula segunda del referido contrato, se estipuló que la compradora Daysi Amarilis García García, debía pagar por la adquisición del inmueble la cantidad de trescientos noventa mil bolívares sin céntimos (Bs. 390.000,00); por tanto la demanda debe ser presentada en contra de la Constructora 2005 C.A., en la persona del ciudadano Nasseh Kasen Escheik quien incumplió con el referido contrato como lo indica el artículo 1.167 del Código Civil.- Que ante la comisión del delito de Estafa por el ciudadano Nasseh Kasen Escheik, en su carácter de Director General de la Constructora 2005, C.A., los optante compradores lo denunciaron ante la Fiscalía competente, en compañía de los representantes legales del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., donde se le hizo el llamado a todos los optantes compradores, por medio de los diferentes medios de comunicación para que se unieran a la causa, en carácter de victimas, y mediante Acuerdo Reparatorio fue entregado el terreno a la entidad bancaria.- Que el Banco se comprometió con las sesenta y nueve (69) victimas que asistieron al llamado en culminar con la obra. Dado que los restantes optantes compradores no quisieron adherirse a la causa en condición de victima, porque manifestaban que el ciudadano Nasseh Kasen Escheik que fue quien les incumplió y cometió el delito de estafa, no tenia culpabilidad en el no cumplimiento del contrato; por lo que la demandada rechaza y niega tener responsabilidad contractual asumida con los optantes compradores debido a que no existe contrato alguno suscrito, se cita la defensa opuesta:

“Convengo por ser cierto que C.A. Central, Banco Universal, hoy Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal, C.A., otorgo préstamo en fecha 26 de octubre de 2009, debidamente autenticado ante la notaria publica Novena del Municipio Chacao del estado Miranda, quedando asentado bajo el Nº 7 Tomo Nº 111 de los libros llevados por esa notaria y posteriormente registrado ante el Registro Publico del municipio Caroní del estado Bolívar en fecha 27 de octubre 2009, inserto bajo el Nº 27, folio 137, tomo Nº 125 del Protocolo de Trascripción del año 2009. Además quedo inscrito bajo el Nº 2009.1925, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 297.6.1.8.1195 y correspondiente al libro del Folio Real del año 2009, a la CONSTRUCTORA 2005, C.A., domiciliada en la ciudad de Ciudad Guayana, estado Bolívar, y constituida mediante documento inscrito en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar en fecha 06 de Abril de 2005, bajo el Nº 16 Tomo 6-A-Primero, con Registro de Información Fiscal (R.I.F,) J-31312555-5, representado en ese acto y momento, por el ciudadano NASSEH KASEN ESCHEIK, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº v.- 8.880.571, en su carácter de Director General, por la cantidad de veintinueve millones novecientos mil bolívares sin céntimos (29.900.000,00) destinado íntegramente para la construcción de ciento treinta (130) viviendas unifamiliar pareadas de la Etapa II del conjunto residencial Villas de Tocoma, en un lote de terreno identificado como II Etapa del Lote Cuarto, el cual forma parte del conjunto residencial El Tiamo, ubicado en la manzana 310-01 de la Unidad de Desarrollo UD-310 de ciudad Guayana, sector Puerto Ordaz, en jurisdicción del municipio autónomo Caroní del estado Bolívar, Dicho lote de terreno tiene forma irregular, con un área aproximada de TREINTA MIL OCHOCIENTOS DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON DIECISIETE DECIMETROS (30.819,17Mts2) y esta comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NOROESTE: con una línea resta con la zona de protección (p) de la avenida Libertador (futura) con una longitud de trescientos veintiséis metros con sesenta centímetros (326,60 mts) comprendida entre los puntos P-58 y P-59; NOROESTE: con una línea recta con la parcela Nº 73, destinada a servicios deportivos vecinales y locales (SDV), con una longitud de noventa y ocho metros con veintiséis centímetros (98,26mts), entre los puntos P-59 y PA-06: SURESTE: en una línea quebrada formada por cinco (5) tramos rectos con una longitud total de trescientos cincuenta y nueve metros con setenta y cinco centímetros (359,75mts) comprendida entre los puntos PA-06 Y PA-01 y colindante con el lote 04-1 etapa y SUROESTE: Con la avenida Ventuari en una línea recta, con una longitud de doce metros con setenta centímetros (12,60mts) entre los puntos PA-01 y PA-51, continua en dirección recta noroeste colindante con la parcela Nº 56, hasta el punto P-52, con una longitud de treinta y seis metros con diez centímetros (36,10mts). Desde el punto P-52 continua con una línea recta paralela a la avenida Ventuari hasta el punto P-58, pasando por los puntos P-53 y P-56, colindando con las parcelas 56,57 y 58, con una longitud de ochenta y cinco metros con cincuenta centímetros (85,50mts) Dichas viviendas tienen un área aproximada de construcción de ciento un metro cuadrados (101,00mts2), divididas en dos niveles. La planta baja posee las áreas sociales como recibo y comedor, los cuales están integrados, un baño de visitas, una habitación además de la cocina. La vivienda posee un pequeño porche. En la plata alta se ubican dos habitaciones, dos baños. Dichas construcciones deberá ser ejecutado por la constructora de conformidad con el proyecto presentado y cualquier modificación deberá ser previamente aprobado por C.A CENTRAL Banco Universal. Para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de las obligaciones contraídas, el pago de los intereses compensatorios y moratorios calculados a la rata estipulada, así como para garantizar los eventuales gastos a que diere lugar la cobranza judicial y/o extrajudicial, incluidos honorarios de abogados, la CONSTRUCTORA 2005, C.A., antes identificada, constituyo HIPOTECA INMOBILIARIA DE PRIMER GRADO a favor de C.A CENTRAL Banco Universal, para esa fecha, sobre un lote de terreno identificado como la II Etapa del lote cuatro (4) el cual forma parte del conjunto residencial El Tiamo, ubicado en la manzana 310-01 de la Unidad de Desarrollo UD-310 de ciudad Guayana, sector Puerto Ordaz, en jurisdicción del municipio autónomo Caroní del estado Bolívar. Dicho lote de terreno tiene forma irregular, con un área aproximada de TREINTA MIL OCHOCIENTOS DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON DIECISIETE DECIMETOS (30.819,17Mts2) y esta comprendido entre los siguientes linderos y medidas: NOROESTE: con una línea recta con la zona de protección (P) de la avenida Libertador (futura) con una longitud de trescientos veintiséis metros con sesenta centímetros (326,60mts) comprendida entre los puntos P-58 y P-59; NORESTE: con una línea recta con la parcela Nº 73, destinada a servicios deportivos vecinales y locales (SDV), con una longitud de noventa y ocho metros con veintiséis centímetros (98,26mts), entre los puntos P-59 y PA-06, SURESTE: en una línea quebrada formada por cinco (5) tramos rectos con una longitud total de trescientos cincuenta y nueve metros con setenta y cinco centímetros (359,75mts) comprendida entre lo puntos PA-06 y PA-01 y colindante con el lote 04-01 etapa y SUROESTE: con la avenida Ventuari en una línea reta, con una longitud de doce metros con setenta centímetros (12,60mts) entre los puntos PA-01 y P-51, continua en dirección noroeste colindante con parcela Nº 56, hasta el punto P-52, con una longitud de treinta y seis metros con diez centímetros (36,10mts). Desde el punto P-52 continua con la línea recta paralela a la avenida Ventuari hasta el punto P-58, pasando por los puntos P-53 y P-56, colindando con las parcelas 56, 57 y 58 con una longitud de ochenta y cinco metros con cincuenta centímetros (85,50mts) Dicho inmueble pertenecía a la CONSTRUCTORA 2005, C.A., según consta en documentos registrado ante el Registro Publico del Municipio Caroní del estado Bolívar en fecha 27 de abril de 2009, inscrito bajo el Nº 2009.1925, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 297.6.1.8.1195 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009. La hipoteca que por el presente instrumento se constituyó, subsistirá íntegramente mientras no sean totalmente cancelados los compromisos por parte de la CONSTRUCTORA 2005, C.A.

DE LA PROMESA DE COMPRA-VENTA SUSCRITA

Convengo por ser cierto que en fecha quince (15) de enero de 2010, suscribieron los ciudadanos NASSEH KASEN ESCHEIK, titular de la cedula de identidad Nº V.- 8.880.571, en su carácter de Director General de la CONSTRUCTORA 2005, C.A y la ciudadana DAYSI AMARILIS GARCIA GARCIA V.- 13.838.247; una PROMESA DE COMPRA –VENTA, para la adquisición del inmueble, distinguida con las nomenclaturas MO4-calle08 - casa 20, que tendrá las siguientes características y ubicación. Tipo Town House, de dos niveles, con un área aproximada de cientos dieciséis metros cuadrados (116,00mts2), integrado con las siguientes dependencias: La planta Baja posee las áreas sociales como recibo y comedor, los cuales están integrados, un baño de visitas, una habitación además de la cocina. Adicionalmente posee un pequeño porche, un puesto de estacionamiento con capacidad para dos vehículos. En la Planta Alta se ubican dos habitaciones, dos baños. Será construido sobre una parcela de terreno que también forma parte de una superficie aproximada de ciento veinticuatro metros cuadrados con cincuenta decímetros (124,50mts), ubicada en la calle 8, manzana D, del parcelamiento denominado Villa Tocoma. Por ser una venta futura en su cláusula segunda del referido contrato, se estipulo que ambas partes 8 el ciudadano NASSEH KASEN ESCHEIK, titular de la cedula de identidad Nº V.- 8.880.571, en su carácter de Director General de la CONTRUCTORA 2005, C.A., y la ciudadana DAYSI AMARILIS GARCIA GARCIA V.- 13.838.237, que la ciudadana antes mencionada deberá pagar por la adquisición del inmueble la cantidad de trescientos noventa mil bolívares sin céntimos (Bs.390.000,00). En el entendido que el precio definitivo de la venta se establecerá de acuerdo a la aplicación de escalatoria, tomando como base los índices de precios a nivel de mayoristas de insumos de la construcción, publicados mensualmente por el Banco Central de Venezuela, lo cual se aplicara sobre los saldos diarios del precio de venta pendiente adeudado.

En virtud de ello, estamos en presencia de una venta futura, esta modalidad se presenta en aquellos casos en que el comprador, de buena fe, toma para si el riesgo de que la cosa objeto del contrato no llegue a existir por tratarse de una cosa futura. El vendedor tiene derecho al precio aunque no llegue a existir la cosa, esto es una excepción a la regla que ordena que para la existencia de un contrato es necesario consentimiento y objeto. En la venta de cosa futura, el vendedor tiene derecho al recio, aun cuando la cosa no llegue a existir; con lo que demuestra que el legislador permite la existencia de este contrato.

En el código civil se consagra el principio de que las cosas futuras pueden ser objeto de contrato, salvo por algunas disposiciones en contrario, (ver articulo 1.156 del Código Civil Vigente). Por el contrario de las cosas futuras las cuales no pueden ser objeto de posesión, propiedad ni otro derecho real. Por este motivo en aquellos contratos en que se obliga a trasmitir la propiedad u otro derecho real sobre una cosa futura, este no opera en el momento en que se crea el contrato sino cuando la cosa llegue a existir. Que no tienen existencia real en el momento de constituirse la relación jurídica que las toma en cuenta, pero se espera racionalmente que la tenga con más o menos probabilidad en tiempo posterior.
(…)

En este orden de ideas, es cierto que el ciudadano NASSEH KASEN ESCHEIK, titular de la cedula de identidad Nº V.- 8.880.571, en su carácter de Director General de la COSTRUCTORA 2005, C.A. y la Ciudadana DAYSI AMARILIS GARCIA GARCIA V.- 13.838.247, suscribieron contrato de promesa de compra-venta, la demanda debe ser presentada en contra la CONTRUCTORA 2005, C.A., en la persona del ciudadano NASSEH KASEN ESCHEIK, el cual incumplió con lo estipulado en el referido contrato, tal como lo indica el articulo 1.167 del Código Civil Vigente. Que dice de la forma siguiente:

Articulo 1.167…

De igual manera el contrato suscrito entre las partes, en su Cláusula Sexta, indica lo siguiente…
…
Es importante destacar que de acuerdo a lo anteriormente narrado, la relación contractual existió entre el ciudadano NASSEH KASEN ESCHEK, titular de la cedula de identidad Nº V.-. 8.880.571, en su carácter de Director General de la CONTRUCTORA 2005, C.A. y la ciudadana DAYSI AMARILIS GARCIA GARCIA V.- 13.838.247.

DE LOS HECHOS

Rechazo, impugno, niego y contradigo la demanda intentada contra mi representada por ser falsos e inconsistentes los hechos, así como el derecho aplicado o derivado de esos hechos.

En tal sentido dado el incumplimiento por parte del ciudadano NASSEH KASEN ESCHEIK, titular de de la cedula de identidad Nº V.- 8.880.571, en su carácter de Director General de la CONSTRUCTORA 2005, C.A. y perfeccionándose el delito de estafa, los optantes compradores se unieron para denunciar el hecho ante la Fiscalía competente, en compañía de los representantes legales de Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal, C.A., donde se le hizo el llamado a todos los optantes compradores, por medio de los diferentes medios de comunicación de circulación regional, para que se unieran a la causa, en carácter de victimas, solo asistieron al llamado, sesenta y nueve (69) optantes compradores, posteriormente y dado que el ciudadano NASSEH KASEN ESCHEIK, titular de la cedula de identidad Nº V.- 8.880.571, fue imputado, proponiendo este ultimo, un Acuerdo Reparatorio, entregando el terreno a Banco Bicentenario,….(…) Banco Universal, C.A., el cual fue aceptado por las partes.-

Es decir el imputado admitió los hechos, reconociendo el incumplimiento de los contratos, el desvió de los fondos y la estafa inmobiliaria cometida; propone un Acuerdo Reparatorio, se materializa el mismo, entregando el bien inmueble antes descrito a mi representada.- Banco Bicentenario,….(…) Banco Universal, C.A., se comprometió con las sesenta y nueve (69) victimas que asistieron al llamado en culminar con la obra. Dado que los restantes optantes compradores, no quisieron adherirse a la causa en condición de victima, porque manifestaban que el ciudadano NASSEH KASEN ESCHEIK, titular de la cedula de identidad Nº V.- 8.880.571, que fue quien les incumplió y comete el delito de estafa, no tenia culpabilidad en el no cumplimiento del contrato.

Dicha entrega material se efectuó el 31 de agosto de 2012, quedando registrada ante el Registro Publico del Municipio Caroní del estado Bolívar, asentado bajo el Nº 2009.1925, Asiento Registral 3 del Inmueble matriculado con el Nº 297.6.1.8.1195 y correspondiente al libro del Folio Real del año 2009.

En este sentido rechazo, impugno, niego y contradigo que mi representada, tenga responsabilidad contractual con los optantes compradores, debido a que no existe contrato alguno suscrito.

Así mismo rechazo, impugno, niego y contradigo que mi representada, tenga responsabilidades solidarias, ni obligaciones solidarias, señaladas en el Capitulo VI y en el Titulo IV.
(…)

DE LA DENUNCIA POR ESTAFA (DESVIO DE FONDOS)

Se agregó al expediente el día veintiuno (21) de enero de 2015, copia de la denuncia ante la FISCALIA SUPERIOR DEL MINISTERIO PUBLICO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, donde expone la paralización de la construcción de ciento treinta viviendas (130) del Conjunto Residencial Villa Tocoma II, dicha obra tenía un plazo de ejecución de catorce (14) meses, obra paralizada desde el primer día del mes de abril de 2011, presentando abandono en sus instalaciones y continuo deterioro. Solicito a este honorable Despacho de manera muy respetuosa, se sirva de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil (C.P.C) Oficiar a la Fiscalía Superior a fin de ratificar, lo expuesto.

Se agregó al expediente el día veintiuno (21) de enero de 2015, copia de la audiencia celebrada ante la FISCALIA SEGUNDA DEL SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, llevada por la Abogada ciudadana EMILY HERNANDEZ MARQUEZ, Fiscal Segunda del Segundo Circuito del estado Bolívar, dejando constancia de la comparecencia de manera voluntaria de los ciudadanos LINDA D` AGOSTO, LUIS ALCALA Y NESTOR MARIN, cedulas de identidad Nº V.- 14.481.784, V.- 13.981.445 y V.- 13.089.954 respectivamente, quienes asisten en calidad de victimas por una parte y por la otra el ciudadano NASSEH KASEN ESCHEIK, titular de la cédula de identidad Nº V.- 8.880.571, en su carácter de Director General de la CONTRUCTORA 2005, C.A., en su condición de imputado, debidamente asistido por el Abogado JHONNY OSWALDO MORENO AREVALO, V.- 9.904.794, a los fines de plantear posible Acuerdo Reparatorio……

Se anexo al expediente el día veintiuno (21) de enero de 2015, copia del Acta del Acuerdo Reparatorio, firmado por las victimas y el imputado ciudadano NASSEH KASEN ESCHEIK. Titular de la cedula de identidad Nº V.- 8.880.571, en su carácter de Director General de la CONSTRUCTORA 2005, C.A., suscrita en fecha 31 de agosto de 2012, consignado ante el Tribunal de Primera Instancia en Funciones de Control, ver expediente Nº 07-F2-2C-2710-10. Solicito a este honorable Despacho de manera muy respetuosa, se sirva, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil (C.P.C) Oficiar a la Fiscalía Segunda del Segundo Circuito Judicial del estado Bolívar, con el fin de solicitar el expediente que riela bajo la nomenclatura Nº 07-F2-2C-2710-10, a fin de ratificar, lo expuesto.

El expediente fue remitido al Tribunal Segundo de Control de Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, quien actualmente esta conociendo del asunto, ver escrito acusatorio y audiencia preliminar, contenidas en el expediente Nº FP12-P-2012-1497. De igual manera pido, con la venia del derecho, se sirva oficiar al Tribunal Segundo de Control del (sic) Circunscripción Judicial del estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, solicitando copias certificadas del expediente Nº FP12-P-2012-1497, que riela en ese Tribunal (ver escrito acusatorio y audiencia preliminar).

De igual manera se anexo el día veintiuno (21) de enero de 2015 al expediente, listado firmado por sesenta y nueve (69) victimas que apoyaron la gestión de los representantes, legales de Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal, C.A., las victimas que faltaron por estampar su firma, manifestando que el ciudadano NASSEH KASEN ESCHEIK, que fue quien les incumplió y cometió el delito de estafa inmobiliaria, no tenia culpabilidad en el no cumplimiento del contrato.
(…)
Por todas las razones anteriormente expuesta, solicitamos a esa (sic) Honorable Tribunal, en nombre de mi representada, BANCO BICENTENARIO DEL PUEBLO, DE LA CLASE OBRERA, MUJER Y COMUNAS, BANCO UNIVERSAL, C.A., que declare sin lugar las pretensiones realizadas por la demandante, ratificando que no existe ninguna relación contractual firmada entre la ciudadana DAYSI AMARILIS GARCIA GARCIA V.- 13.838.247 y BANCO BICENTENARIO DEL PUEBLO, DE LA CLASE OBRERA, MUJER Y COMUNAS, BANCO UNIVERSAL, C.A., de igual manera no existen responsabilidades, ni obligaciones solidarias…”.

Conforme a los términos precedentemente expuestos en que quedó trabado el litigio, este Juzgado pasa a considerar los elementos probatorios aportados por las partes, tales documentales son aprecíadas como relevantes para la resolución de la controversia y dotadas de valor probatorio dada su no impugnación por las partes:

1) Contrato de Opción Compra-Venta - Conjunto Residencial Villa Tocoma, autenticado el quince (15) de noviembre de 2010 por ante la Notaría Publica Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar, celebrado por una parte por la CONSTRUCTORA 2005, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 06 de abril del año dos mil cinco (2.005), quedando anotado bajo el numero 16, Tomo 6-A de los libros llevados en ese despacho; representada por su Director General NASSEH ESCHEIK, venezolano, mayor de edad, de cedula de identidad Nº V.- 8.880.571, y por la otra parte, la ciudadana DAYSI AMARILIS GARCIA GARCIA venezolana, mayor de edad portadora de la cedula de identidad Nº V.- 13.838.247, y de este domicilio, sobre un inmueble, vivienda en construcción de la siguientes características: tipo “Town House” de dos niveles, de aproximadamente (116 Mts2), e integrada por las siguientes dependencias: Planta Baja: Sala, Baño para visita, Comedor, Cocina, una (1) Habitación con Baño y Estacionamiento con capacidad para dos (2) vehículos; Primer Nivel: Habitación Principal con Baño, una (1) habitación con baño, dicho inmueble será distinguido con él Nº M04- calle 08- casa Nº 20, y será construido sobre una parcela de terreno que también formará parte de la venta una vez culminada su negociación, de aproximadamente 124,5 Mts2, ubicada en la calle 08, del Parcelamiento denominado Villa Tocoma…”; cuyo precio por la futura venta es de Bs. 390.000,00. Cursante folio del 14 al 20 de la primera pieza judicial.

2) Contrato de Venta, celebrado entre la vendedora, Sociedad Mercantil VIVIENDA PROGRESIVA COMPAÑIA ANONIMA, GUAYANA (VIPROCA GUAYANA), y la compradora, Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA 2005, C.A., representada por su Director General NASSEH ESCHEIK, sobre un Lote de Terreno sin urbanizar de su única y exclusiva propiedad, identificadse como la II Etapa del Lote (04), con un total de (78.540,32 Mts2), por el precio de (Bsf. 2.927.821,15), cuyo documento fue registrado por ante el Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar, con el No. 2009.1925. Asiento Registral 1, Matriculado con el No. 297.6.1.8.1195. Folio Real: 2009. Cursante del folio 21 al 24 de la primera pieza judicial.

3) Documento de Contrato de Préstamo a Constructor con Garantía Hipotecaria, celebrado por C.A. CENTRAL, BANCO UNIVERSAL, Sociedad Mercantil domiciliada en Barquisimeto, Estado Lara, y CONSTRUCTORA 2005, C.A., por un monto de VEINTINUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS (Bsf. 29,900.000,00), destinados íntegramente a la construcción de Ciento Treinta (130) Vivienda unifamiliares pareadas a la Etapa II del Conjunto Residencial Villas Tocoma, en un (1) lote de terreno identificado como la II Etapa del Lote Cuatro (4) el cual forma parte del Conjunto Residencial “El Tiamo” ubicado en la Manzana 310-01 de la Unidad de Desarrollo UD-310 de Ciudad Guayana, sector Puerto Ordaz. Dicho lote tiene una área irregular, con un área aproximada de TREINTA MIL OCHOCIENTOS DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON DIECISIETE DECIMETROS (30.819,17m2). La Constructora 2005, C.A., constituyéndose garantía hipotecaria inmobiliaria de primer grado a favor de “C.A. CENTRAL, BANCO UNIVERSAL”, hasta por la cantidad de SESENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS, Bsf. 61.295.000,oo, sobre un (01) lote de terreno identificado como la II Etapa del Lote Cuatro (04) el cual forma parte del Conjunto Residencial “El Tiamo” ubicado en la Manzana 310-01 de la Unidad de Desarrollo UD-310 de Ciudad Guayana con un área aproximada de 30.819,17 Mts.2. Cursante del folio 31 al 40 de la primera pieza judicial.

4) Contrato de Dación en Pago, celebrado por el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., como sucesor a título universal del patrimonio, entre otras, de la sociedad mercantil C.A. Central, Banco Universal, con la Constructora 2005, C.A., representada por su Director General Nasseh Kasen Escheik Castro, quien da en pago de manera pura y simple al Banco un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un (01) Lote de Terreno, ubicado en la II Etapa del Lote Cuatro 04, Villa de Tocoma, situado al final de la Avenida Atlántico, Sector UD-310, el cual forma parte del Conjunto Residencial El Tiamo, en la Manzana 310-01 de la Unidad de Desarrollo UD-310 de Ciudad Guayana, Sector Puerto Ordaz, con un área aproximada de 30.819,17 Mts.2. Cursante del folio 46 al 50 de la primera pieza judicial.

5) Documento mediante el cual BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, C.A., declara ser propietario de una extensión de terreno ubicado en la II etapa del Lote cuatro (04) Villa Tocoma, situado al final de la Avenida Atlántico, la cual forma parte del Conjunto Residencial el Tiamo, ubicado en la manzana 310-01 de la Unidad de Desarrollo UD 31 de Ciudad Guayana, Sector Puerto Ordaz, y que le pertenece por dación en pago que le hiciera la CONSTRUCTORA 2.005 C.A., el cual ha resuelto destinarlo a la enajenación por parcelas de conformidad con lo establecido en la vigente Ley de Ventas de Parcelas, en virtud de lo cual otorga documento de Reparcelamiento denominado Conjunto Residencial Villa Tocoma II Etapa, en conjunto con la sociedad mercantil Inversiones y Construcciones Macarao, C.A., empresa encargada de construir las viviendas unifamiliares, mediante un Préstamo a Corto Plazo otorgado por el Banco Bicentenario, Banco Universal C.A., ello de acuerdo al proyecto aprobado por la Alcaldía del Municipio Caroní del Estado Bolívar, y las variables urbanas fundamentales aprobadas mediante oficio DRU N 127/2008/UR (URBANISMO) y DRU N 147/2008/UR (VIVIENDA) de fecha 05/05/2008, (…) dividido en ciento sesenta y cinco (193) parcelas, sobre las cuales se construirán viviendas unifamiliares. Cursante del folio 57 al 86 de la primera pieza judicial.

6) Escrito presentado por la parte demandante ante el Banco Bicentenario, Banco Universal, mediante el cual solicitó proceda a cumplir con el contrato de opción compra venta celebrado el quince (15) de noviembre de 2010 y se elaboren los documentos necesarios que le instruyan como propietaria del bien inmueble que adquirió y que en caso contrario acudiría a los organismos jurisdiccionales a los fines de hacer valer su pretensión. Cursante del folio 88 al 96 de la primera pieza judicial.

7) Comunicación presentada por la demandante ante la entidad bancaria demandada recibida el tres (03) de junio de 2014, mediante la cual solicitó respuesta sobre al reclamo formulado referente al reconocimiento de los derechos sobre el inmueble objeto de la presente pretensión. Cursante al folio 97 de la primera pieza judicial.

8) Denuncia formulada por la ciudadana Delia Gonzalez Vegas, por ante la Fiscalía del Ministerio Público en contra del ciudadano Nasseh Escheik por presunta estafa agravada, señalando la denunciante que fue otorgado crédito a Constructor en fecha 26/10/2009, para la construcción de vivienda, Conjunto Residencial Villa Tocoma II, en un plazo de ejecución de la obra de 14 meses, obra paralizada desde el 01/04/2011; que se presume al responsable el desvío de los recursos para otros fines, producida en autos por la parte demandada. Cursante del folio 138 al 139 de la primera pieza judicial.

9) Oficio No. 07-F2-2C-2782-12, de fecha 24/09/2012, suscrito por la Fiscal Segundo del Ministerio Público del Segundo Circuito del Estado Bolívar, dirigido a la Consultoría Jurídica del Banco Bicentenario, mediante el cual le remite acta levantada en el Despacho Fiscal, del acuerdo reparatorio realizado en la causa por la presunta comisión de uno de los Delitos Contra La Propiedad (Estafa Inmobiliaria) donde funge como imputado el ciudadano Nasseh Kasen Escheik Castro, relacionado con las actuaciones identificada con la nomenclatura interna 07-F2-2C-2710-10, por haberse hecho parte dicha entidad bancaria como ente del Estado Venezolano, para responder a los afectados, con la construcción de las viviendas ofertadas por la Constructora. Cursante del folio 140 al 144 de la primera pieza judicial.

10) Copia de la audiencia celebrada ante la Fiscalía Segunda del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, representada por la Abg. Emily Hernández Marquez, Fiscal Segunda del Segundo Circuito del estado Bolívar, con la comparecencia del representante del Banco Bicentenario, de las víctimas, y del imputado ciudadano Nasseh Kasen Escheik, en su carácter de Director General de la Constructora 2005, C.A., en cuyo acto la representación Bancaria propuso acuerdo reparatorio y cuya propuesta consistía que el imputado otorgara al Banco como parte de pago de lo adeudado el terreno sobre la cual se construirá el proyecto habitacional y en contraprestación no adeudará mas nada al referido pago, entendiéndose que se trata de una dación en pago por la deuda existente. Cursante del folios 145 al 146 de la primera pieza judicial.

11) Copia del listado de denunciantes, firmado por sesenta y nueve (69) víctimas de la presunta estafa inmobiliaria denunciada por ante la Fiscalía del Ministerio Público, y por los cuales el Banco Bicentenario asumió el compromiso de construir las viviendas. Cursante del folio 147 al 148 de la primera pieza judicial.

12) Copia de los recortes periodísticos, avisos de prensa y noticias publicadas en la web, relacionados con la denuncia a la empresa Constructora 2005, por la presunta estafa inmobiliaria, por la construcción de viviendas en Villa Tocoma. Cursantes del folio 149 al 178 de la primera pieza judicial.

II.2. Congruente con los hechos demostrados pasa este Juzgado a determinar la procedencia o no de la pretensión en atención al material probatorio aportado por las partes y en consideración a ello se observa:

La representación judicial de la parte actora, con fundamento en los artículos 151 y 152 del Código de Comercio, pretende que el Banco Bicentenario, Banco Universal, Compañía Anónima, responda solidariamente por el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta celebrado por la demandante en fecha 15 de Noviembre de 2010, con la Constructora 2005 C.A., y en consecuencia se le haga entrega del bien inmueble prometido (vivienda) y le sea otorgado el documento definitivo que le traslade la propiedad del inmueble descrito en dicho contrato.

Sobre lo anterior, considera pertinente este Juzgador traer a colación lo señalado por los autores patrios, Bello Tabares, Humberto, y Jiménez Ramos, Dorgi (2.006), en su obra ‘Tutela Judicial Efectiva y Otras Garantías Constitucionales Procesales. Pág. 63 y ss, quienes apuntan que la noción de la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 constitucional, es el acceso a los órganos de la administración de justicia, donde toda persona puede acceder a los órganos de la administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso sean éstos colectivos o difusos.. (…).- El derecho o garantía de acceso a los órganos de administración de justicia como emanación de la tutela judicial efectiva, no es ilimitado, libre e irrestricto, por el contrario el administrado, el justiciable, puede acceder a los órganos de administración de justicia, por los cauces o canales regulares preestablecidos en la Ley y previo el cumplimiento de los requisitos o presupuestos procesales consagrados en las leyes, de lo contrario, la pretensión será declarada inadmisible o improcedente, lo que no puede traducirse en lesión a la tutela judicial efectiva”.-

Siguen señalando los mencionados juristas, que también es parte del debido proceso el hecho que ese derecho o garantía de acceso a la jurisdicción no es irrestricto, ilimitado y sin reglas a seguir, por el contrario, el constituyente regula como derecho constitucionalizado el acceso a la justicia, más el legislador ordinario debe precisar la técnica, vía, requisitos y demás elementos que permiten ejercitar o que delinean el derecho de petición constitucional, apareciendo así limitaciones que señalan los cauces o rumbos por los cuales debe orientarse la garantía de acceso, limitaciones que en el decir de estos autores, parecieran lesionar el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia y consecuencialmente a la garantía de la tutela judicial efectiva; pero que finalmente no es así, pues ésto último responde a que la Ley establece una serie de mecanismos judiciales para tramitar y ventilar ese derecho de acción, y que violentarlo implicaría la violación al orden público.

Conforme a lo antes señalado, observa este Tribunal que la negociación celebrada por el ciudadano Nasseh Escheik Castro como representante legal de la Constructora 2005 C.A., con el Banco Bicentenario, Banco Universal C.A., que culminó con la dación en pago de la parcela de terreno aquí cuestionada, propiedad de la Constructora, se originó por la deuda que tal empresa adquirió por el préstamo que le otorgó la entidad bancaria C.A. Central, Banco Universal, lo cual se extrae de las pruebas documentales, ya citadas ut supra, (ver folios folio 31 al 40 de la primera pieza judicial), cuyo préstamo estaba garantizado con una hipoteca de primer grado; de modo que cuando el Banco reclamó a la Constructora el pago de la deuda contraída, su representante legal Nasseh Escheik Castro, optó por celebrar la referida dación en pago, siendo que en modo alguno, puede desprenderse que tal dación en pago, equivale a la venta de un fondo de comercio, por cuanto no consta que ello haya sido el objeto de la contratación o del negocio jurídico, pues la venta de un fondo de comercio no sólo abarca la venta del establecimiento comercial, sino los efectos necesarios para la practica de la actividad económica que desarrolla el fondo de comercio, como además lo serían los equipos con los que cuenta la Constructora 2005 C.A., en tal sentido se destaca lo que al efecto señala en este sentido el autor Dr. Hugo Marquis, en su obra ‘Fundamentos de Derecho Mercantil, Parte General, (Págs. 170 y 171), quien apunta que es un “conjunto de bienes que en Venezuela es costumbre llamar “fondo de comercio”, pero para los cuales prefiere la calificación de hacienda mercantil, y lo define como el conjunto de bienes que el empresario ha dispuesto para el ejercicio de su actividad lucrativa. Todo comerciante tiene un fondo de comercio, pero para cualquier actividad es preciso un mínimun de elementos físicos que lo compondrían…”

De acuerdo a ello no consta en autos, documento alguno que evidencie que el Banco Bicentenario, Banco Universal demandado haya adquirido o comprado la Sociedad Mercantil Constructora 2005 C.A., o que el objeto de la negociación sea la venta del fondo de comercio de dicha constructora, o que la empresa Constructora 2005 C.A., haya celebrado una Asamblea para tal finalidad, es decir, para la venta de fondo de comercio, o que el Banco aquí demandado haya comprado acciones en la Constructora 2005 C.A., ni haya adquirido los equipos necesarios, o mobiliarios con que la empresa Constructora 2005 C.A., desarrolla su actividad económica, por tanto resulta infundada la solidaridad legal pretendida por la parte actora al Banco Bicentenario, Banco Universal, Compañía Anónima con fundamento en lo establecido en los artículos 151 y 152 del Código de Comercio, para que ésta le cumpla con el contrato de opción de venta, al cual hace referencia en su libelo de demanda, e identificado ut supra, y en consecuencia tales dispositivos legales no son aplicables a los hechos delatados por la parte actora.- Así se establece.

No obstante lo anterior, este Juzgado Superior observa que los hechos narrados por la actora en el presente juicio, atendiendo al principio iura novix curia si se encuentran ampliamente regulados tanto por las normas de derecho común, como por leyes especiales, pues el asunto que aquí se dirime atiende a un problema muy sensible en la sociedad venezolana, como es la vivienda, cuyo derecho es de rango constitucional, y su protección se encuentra en un abanico de leyes especiales, pero atendiendo al caso sub-examine, la parte actora concatena una serie de documentos relacionados con la parcela o lote de terreno, lugar en que se iba a construir el inmueble pactado por la ciudadana Daysi Amarilis Garcia Garcia, con la Constructora 2005 C.A., sin que se distinga que ella haya compelido extrajudicial o judicialmente a dicha empresa, siendo que dicha empresa es la que se encuentra obligada a cumplir con el contrato de opción a compra venta sobre la construcción de la vivienda descrita en dicho contrato (ver folios 14 al 20 de la primera pieza judicial).

Siguiendo con el análisis, la parte actora peticiona al vuelto del folio 10 de la primera pieza judicial lo siguiente:

“PRIMERO: En cumplir con el contrato de Opción de Venta celebrado con mi persona en fecha quince (15) de noviembre del año dos mil diez (2.010).
SEGUNDO: En consecuencia, a hacerme entrega del bien inmueble prometido.
TERCERO: En otorgar el documento definitivo a fin de trasladarme los derechos de propiedad que me asisten sobre el inmueble suficientemente descrito en ese contrato, y que me deben entregar.
CUARTO: En caso de no cumplir con su obligación en ejecución voluntaria, pido de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que la sentencia que recaiga me declare propietaria de un bien inmueble con las características descritas…”.

De acuerdo a los pedimentos explanados en el libelo de demanda, los mismos derivan de que se cumpla el contrato de opción a compra venta del cual la parte actora hace alusión, y esto sólo lo puede hacer valer en contra de la persona con la cual celebró dicho contrato, Constructora 2005 C.A., y que de incumplirle cobran vigencia las cláusulas estipuladas en caso de incumplimiento de la empresa constructora, como así claramente se reguló en el contrato de opción a compra venta celebrada por la ciudadana Daysi Amarilis Garcia Garcia y la Constructora 2005 C.A., en su cláusula sexta al disponer que: “ El Propietario acepta que si por cualquier motivo o circunstancia, imputable a él, no diere cumplimiento a los acuerdos contenidos en la presente negociación deberá devolver a El Optante las cantidades netas recibidas, mas los intereses devengados por dichas cantidades durante el tiempo que tuvo el dinero en su poder, calculados a la tasa pasiva promedio de los seis (06) principales bancos del País; Tales intereses los obtendrá El Optante, por compensación de daños y perjuicios, sin que pueda reclamar cantidad alguna adicional a ninguna de las partes.”

Lo anterior delimita la legitimación, en relación a los hechos controvertidos, pues ella es una cualidad necesaria de las partes.- En este sentido el autor Arístides Rengel Romberg (1995) En su obra, “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, pág. 27 ss., señala que el proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido, en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general la formula así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.

Continúa señalando el referido autor, “si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, sólo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda”.

Por tanto, no hay que confundir la legitimación, con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia, dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda, por falta de legitimación, sin entrar el Juez en la consideración del mérito de la causa.

Concluye el mencionado autor, que la legitimación es un requisito o cualidad de las partes, porque las partes son el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda, y por tanto, como tales sujetos de la pretensión, es necesario que tengan legitimación, este es, que se afirme titulares activos y pasivos de la relación controvertida, independientemente de que la pretensión resulte fundada o infundada. La legitimación funciona así, no como un requisito de la acción, sino más bien como un requisito de la legitimidad del contradictorio entre las partes, cuya falta provoca desestimación de la demanda, por falta de cualidad o legitimación.

En aplicación de lo anterior, este Juzgado Superior considera que la pretensión que consiste en que el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., cumpla con un contrato que no celebró con la actora, es infundada, pues no puede figurar como demandada la entidad bancaria de una obligación que deriva de un vinculo jurídico del cual no forma parte, y aun en la circunstancia que alega la representación judicial que el Banco demandado resultó finalmente ser propietario del lote de terreno donde se construiría la casa pactada con la empresa Constructora 2005 C.A., ello en modo alguno implica que el Banco deba responderle, por cuanto el lote de terreno donde se ejecutaría el proyecto de vivienda, fue dado en pago por su propietario Constructora 2005 C.A., al referido Banco por el préstamo con garantía hipotecaria de primer grado que le adeudaba la referida empresa constructora.

Es así que la parte actora cuenta con los mecanismos legales y judiciales para exigir el cumplimiento del contrato de opción a compra venta de un inmueble en construcción a la empresa con la cual contrató. No se explica este Juzgado como la representación judicial de la parte actora ciudadana Daysi Amarilis Garcia Garcia demande al Bicentenario, Banco Universal, C.A., sin haber demandado a la empresa Constructora 2005 C.A., con la que celebró el contrato del cual ella peticiona su cumplimiento, ni haber denunciado al representante legal de dicha empresa Nasseh Escheik Castro en caso de considerar que sea victima de un fraude inmobiliario, como si tal empresa no tuviera responsabilidad en el contrato de opción a compra venta suscrito con la parte actora; pretendiendo de esta manera soslayar tal vinculo contractual con ir directamente contra el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., sustentando su planteamiento en supuestos legales que no se subsumen a los hechos delatados en su libelo de demanda, como lo es el planteamiento de la enajenación de un fondo de comercio, que en nada se relaciona con ventas de viviendas en construcción, cuyo control y dirección le está reservado al Estado a través del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat; y aun de no considerar la parte actora ser victima de un fraude inmobiliario, en primer lugar, siempre es a la persona con la cual contrató a quien debe demandar, y no consta en autos que la parte actora haya reclamado extrajudicialmente, o vía administrativa, ni ha hecho uso de los mecanismos judiciales adecuados para ventilar su pretensión contra la Constructora 2005 C.A., y ello con fundamento en las normas de derecho común que regulan el cumplimiento del contrato de opción a compra venta. Así se establece.

Visto así, en lo atinente a los restantes elementos de juicios, como lo es el escrito presentado por el ciudadano Nasseh Escheik Castro, como representante legal Constructora 2.005 C.A., en fecha veintiuno (21) de septiembre de 2015 (ver folio 32 de la segunda pieza judicial) a fin de demostrar que la actora le pago el inmueble, este Tribunal considerando que la Constructora 2005, C.A., no es parte en este juicio, tal documental al emanar de un tercero debe cumplir con los extremos de ley previstos en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado a la circunstancia que de considerar el ciudadano Nasseh Escheik Castro, como representante legal Constructora 2.005 C.A., que le fue pagado el inmueble por el cual quedo obligado a construir en los términos acordados en el Contrato de Opción Compra-venta Conjunto Residencial Villa Tocoma, autenticado el quince (15) de noviembre de 2010 por ante la Notaría Publica Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar, celebrado con la ciudadana Daysi Amarilis Garcia Garcia ( ver folio del 14 al 20 de la primera pieza judicial), lo procedente es que la actora reclame el cumplimiento de tal negociación a dicha Constructora 2005 C.A., además que el medio de prueba, que aquí se analiza, en atención a lo delatado por la actora, resulta inconducente para hacer valer el pago de la venta de un bien inmueble, cuya construcción no puede ser verificada en autos, y que al tratarse de un bien inmueble, en atención al asunto que aquí se ventila, tal elemento probatorio, carece de validez, pues ello está sujeto a las formalidades y solemnidades, que establece la Ley (ver artículos 1920 y ss., del Código Civil), y no es mediante esta prueba que se pueda evidenciar el pago de un bien inmueble al Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., como tercero que no forma parte del vinculo contractual, por tanto se desestima la documental cursante al folio 32 de la segunda pieza judicial.

De otra parte, se destaca que la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria creó un Órgano Administrativo encargado de velar por el cumplimiento de lo establecido en dicha Ley, entiéndase lo referido a regular, controlar y sancionar todo lo relacionado con la construcción, venta, preventa, permisología, protocolización y denuncias con respecto a inmuebles destinados a vivienda, y ese organismo al que la Ley le atribuyó el conocimiento de todas estas materias, no es otro, que la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual debe inclusive mediante un procedimiento administrativo dirimir cualquier controversia que se plantee con respecto a los supuestos de Ley.

Los problemas que surgen de vivienda y hábitat, por vía normativa esta reservado a la Administración por Órgano de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. La legislación venezolana ha creado leyes y ha atribuido competencia al Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat, para que dicte resoluciones referidas a la vivienda y hábitat. Es así que fue dictada por la legislación venezolana, la ley contra la Estafa Inmobiliaria publicada en Gaceta Oficial N° 39.912 de fecha 30 de abril del año 2012.

En efecto, la Ley contra la Estafa Inmobiliaria establece que los compradores que pudieran sentirse vulnerados en sus derechos, ya sea con ocasión de la venta, preventa o protocolización de un inmueble destinado a vivienda, pueden dirigirse a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat por ser efectivamente el Órgano encargado de acuerdo a la Ley en esta materia y resolver de conformidad con las atribuciones que le son conferidas por la misma, cualquier controversia que se origine con ocasión de la relación comprador – vendedor de un inmueble destinado a vivienda principal. Sobre este aspecto dicha Ley prevé lo siguiente:

“Artículo 1. La presente Ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna.
(…)
Artículo 3. La presente Ley garantiza la inviolabilidad del derecho que tienen las personas de acceder a los planes y proyectos destinados a vivienda, garantizando sancionar el delito de estafa inmobiliaria y otros afines, desarrollando mecanismos de atención especial para la preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles que regulen con énfasis aquellos que se encuentren en proceso de construcción o aun no construidos (…).
Artículo 6. El Ejecutivo Nacional a través del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, será el órgano rector y le corresponderá crear la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat (…).
Artículo 7. Son atribuciones de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado, a las constructoras y sus representantes, promotoras de vivienda y sus representantes, productoras de vivienda y sus representantes (…).
Artículo 18. No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat” (Destacado añadido).

Citado lo anterior, es propicio resaltar que ante la eventualidad de las denuncias por estafa inmobiliaria contra la empresa Constructora 2005 C.A., de lo cual hace alusión la representación judicial del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., en su escrito de contestación de la demanda (ver folios 127 al 131 de la primera pieza y 17 al 21 de la segunda pieza judicial), la entidad bancaria como ente del Estado, garantizó la construcción de las viviendas a tales victimas, lo cual fue ampliamente publicitado por la prensa regional (ver folios folio 149 al 178 de la primera pieza judicial), recabando el banco la identidad de las personas afectadas y demás requisitos para el momento en que asumió ese compromiso conforme se evidencia del listado de denunciantes, firmado por sesenta y nueve (69) víctimas de la estafa inmobiliaria denunciada por ante la Fiscalía del Ministerio Público, por los cuales el Banco Bicentenario asumió el compromiso de construir las viviendas (cursante del folio 145 al 148 de la primera pieza judicial), pero tal acuerdo reparatorio no se puede extender a otras personas que no celebraron dicho acuerdo, por cuanto, para ello resultaba necesario que figurase como victima de la presunta estafa inmobiliaria, lo cual fue el punto de partida para que el Estado Venezolano interviniera a través del Banco y amparar y proteger a los afectados su derecho a la vivienda, lo cual estaba siendo socavado por un fraude inmobiliario, y por tratarse de construcción de inmuebles destinado a vivienda, ello estaba bajo el imperio de la Ley Contra Estafa Inmobiliaria; pero ese cuerpo normativo no se opone al examen de los contratos y la resolución o cumplimiento de los mismos por parte de la administración de justicia, por lo que en el caso que la actora no se considere victima de fraude inmobiliario, puede ejercer indistintamente una demanda o acción por ante los tribunales que correspondan según la materia o cuantía, en este caso contra la empresa con la que celebró el contrato de opción a compra venta de vivienda en construcción, esto es, contra la Constructora 2005 C.A., pues el contrato de opción a compra que hace valer la parte actora en su libelo de demanda no lo suscribió con el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., sino con dicha Constructora, y en consecuencia no existe un vínculo jurídico que obligue a esa entidad bancaria a que cumpla lo así reclamado por la demandante.- Así se establece.

En corolario de todo lo anterior este Juzgado Superior forzosamente debe declarar que opera la falta de legitimación en la persona de la entidad bancaria demandada, y en consecuencia inadmisible la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de venta incoara la ciudadana DAYSI AMARILIS GARCIA GARCIA contra el BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, C.A., y así se establecerá en la dispositiva de este fallo.

III. DISPOSITIVA

En merito de las consideraciones expuestas, este Juzgado Superior Estadal de la Jurisdicción Contencioso Administrativa del Estado Bolívar, actuando en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA la FALTA DE CUALIDAD PASIVA DEL BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, C.A., en consecuencia INADMISIBLE la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de venta sigue la ciudadana DAYSI AMARILIS GARCIA GARCIA, contra el BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, C.A.

De conformidad con el artículo 86 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, se ordena la notificación de la presente sentencia a la Procuradora General de la República Bolivariana de Venezuela y al Presidente del BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, C.A., transcurrido el lapso de ocho (8) días hábiles contados a partir de la consignación en el expediente de las respectivas constancias de notificación, se inicia el lapso para la interposición del recurso de apelación.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia en el Índice de Copiador de sentencias.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Estadal de la Jurisdicción Contencioso Administrativa del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los diecisiete (17) días del mes de noviembre de 2016. Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO
CARLOS MORENO MALAVÉ

LA SECRETARIA
ODEISA VIÑA HERRERA