REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO CARONÍ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR I.- LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Ciudadana EDECIA DEL VALLE MENDOZA DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 14.892.232, representada judicialmente en este juicio por las Ciudadana MIGUELINA TIRADO y JOSELYN ZABALA, Abogadas en Ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 110.422 y 106.969, según se evidencia de Poder Apud Acta consignado en autos (folio 48); y las Ciudadanas ROSA MARTINEZ e YBY PAIVA, Abogadas en Ejercicios, inscritas en el IPSA bajo los Nros. 92.649 y 97.894 respectivamente, por sustitución de poder (folio 107). PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Ciudadano JOSE MANUEL ROMERO LEAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 14.534.958, representado judicialmente por la Ciudadana MARBELLA GOMEZ, Abogada en Ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 64.964, según se evidencia de Poder Apud Acta que corre inserto a los autos. (Folio 70). MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA Y RECONVENCION POR RESOLUCION DEL MISMO. II.- SINTESIS DE LA CONTROVERSIA (NARRATIVA) La demanda se presentó en fecha 06/11/2012, por ante el Juzgado (Distribuidor) Segundo del Municipio Autónomo Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial con sede en Puerto Ordaz; distribuido el asunto correspondió su conocimiento y decisión al Juzgado Primero del Municipio Caroní de esta mismo Circuito y Circunscripción Judicial, quien por auto de fecha 28 de Noviembre de 2.012 (folios 44) admite la demanda. En fecha 05/02/2.013 (folios 68 y 69) el Alguacil del Despacho suscribe diligencia mediante la cual consigna RECIBO DE CITACION DEBIDAMENTE FIRMADO por la parte demandada. En fecha 13/03/2.013, la representación judicial de la parte demandada, presento escrito con sus respectivos anexos, mediante el cual OPONE la CUESTION PREVIA contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así mismo CONTESTA y RECONVIENE EN LA DEMANDA. Folios 73 al 92. Desde el folio 94 al 96, cursa escrito de subsanación de la cuestión previa presentado en fecha 21 de Marzo de 2.013 por la representación judicial de la parte demandante. Al folio 97, cursa escrito de fecha 21 de Marzo de 2.013, presentado por la representación judicial de la parte demandante, mediante el cual desconoce cheque Nº 35780004 del Banco Banfoandes por 32.000,00; así mismo desconoce la firma de recibido que riela al folio 91 de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil. Al folio 100, cursa auto de fecha 29 de Abril de 2.013 dictado por el Tribunal en el cual se efectúa cómputo de los lapsos procesales transcurridos en el presente juicio, y asimismo, por acto separado y en la misma fecha mediante auto, el Tribunal pasa a pronunciarse sobre la admisión de la reconvención planteada por la parte demandada. Se libran boletas de notificación (folios 99 AL 103). Del folio 114 al 115 con sus vltos., cursa escrito de contestación a la reconvención presentado por la representación judicial de la parte demandante en fecha 18 de Julio de 2.013. Por escrito presentado en fecha: 07 de Agosto de 2013 (folios Nº 117 al 119) la representación judicial de la parte actora promueve pruebas en este juicio civil. Del folio 120 al 124, cursa actuación judicial de fecha 14/10/2013, mediante el cual el Tribunal admite el escrito de pruebas presentado en su oportunidad por la representación judicial de la parte accionante. De los folios 133 al 135, cursa Acta de Inhibición de la Jueza ANA MERCEDES VALLEE, procediendo al efecto a desprenderse del conocimiento de la presente causa conforme se puede verificar de las actuaciones judiciales cursantes a los folios 136 al 140. La presente demanda es recibida por este Juzgado en fecha 21/11/2016 por efecto de la distribución respectiva, por lo que por Auto de fecha 03/12/2.013 el Tribunal se aboca al conocimiento de la causa y le da entrada en el Libro de causas quedando signada con el Nº 7239; asimismo, se libran boletas de notificación a las partes en el presente juicio. (Folios 140 al 145). Cursa de los folio 4 al 5 de la 2da. Pieza, resulta de la prueba de informes solicitada al Director de la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar, mediante oficio Nº 0611-13. Mediante diligencia de fecha 14 de Abril de 2.014, la representación judicial de la parte demandante, desiste de las pruebas de informe primera y segunda que consta en el escrito de pruebas de fecha 07/08/2.013. (Folio 9). A los folios 11 y 12, cursa escrito de informes presentado en fecha 28 de Mayo de 2.014 por la representación judicial de la parte accionante de autos. Estando la presente causa en estado de dictar sentencia, el Tribunal de seguidas pasa a motivar su fallo en los siguientes términos: III.- ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN. PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: En el libelo de la demanda, presentado en fecha 06/11/2.012 (folios 02 al 06), la representación judicial de la parte actora alega entre otras cosas, que en fecha 28 de Febrero de 2.011 su representada, la Ciudadana EDECIA DEL VALLE MENDOZA DIAZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº 14.892.232, inicio negociaciones con el ciudadano JOSUE MANUEL ROMERO LEAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 14.534.958, para la compra de un inmueble de su propiedad constituido por una (1) parcela de terreno distinguida con el numero 337-36-45 y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, ubicada en la Urbanización VILLA ESMERALDA, situada en la unidad de desarrollo UD.337, I Etapa de la Urbanización Gran Sabana, Manzana 36, de Ciudad Guayana, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar; que la parcela de terreno objeto de Compra-Venta tiene un área de CIENTO NOVENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y SIETE DECIMETROS CUADRADOS (199,87 M2), y se encuentra alinderada de la siguiente forma: NOROESTE: En veinticuatro metros con noventa centímetros (24,90 metros), con la parcela 337-036-001; SURESTE: En veinticuatro metros con noventa centímetros (24,90 metros), con la parcela 337-036-46 y vereda 15, NORESTE: En nueve metros con cincuenta centímetros (9,50 metros) con C.V.G y SUROESTE: En nueve metros con cincuenta centímetros (9,50 metros), con parcela 337-036-44, -a su decir- la vivienda unifamiliar posee un área de construcción aproximada de SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y SIETE DECIMETROS CUADRADOS (69,87 M2), constante de las siguientes dependencias: porche, sala, comedor-cocina, tres (3) habitaciones, dos (2) baños, un (1) puesto de estacionamiento y área de jardinería, debidamente protocolizado ante el Registro Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 11 de mayo de 2.009, bajo el Nro. 2009.2143, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 297.6.1.8.1272 y correspondiente al Libro Real del año 2.009, dicha venta es por un valor total de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 420.000,00); sigue alegando que su representada la ciudadana EDECIA MENDOZA, OPTANTE, realizo Contrato de Opción a Compra-venta de un inmueble con el ciudadano JOSUE ROMERO, en su carácter de OFERENTE, en fecha 21/02/2.011 se realizo un documento privado donde se aceptó el precio de la venta y las fechas de pagos, posteriormente se firmaron dos opciones a compra venta ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz, la primera en fecha 10/05/2.011 y la otra en fecha 30/05/2.011 que acompaña marcados con la letra “A”, “B” y “C” , así mismo alega que los pagos se realizaron de la siguiente forma: Cheque de Gerencia del Banco Banesco Nro. 26613920 de fecha 21/02/2.011, por un monto de Bs. 17.000,00, Cheque de Gerencia del Banco Bicentenario Nro. 00002097 de fecha 21/02/2.011, por un monto de Bs.17.000; transferencia bancaria del Banco Del Sur de fecha 28/02/2.011 por un monto de Bs. 21.000,00, Cheque de Gerencia del Banco Del Sur Nro.342743 de fecha 03/03/2.011 por un monto de Bs.28.000,00, Cheque de Gerencia Banco Bicentenario Nro. 00021604 de fecha 14/03/2.011 por un monto de Bs. 10.000,00, Cheque de Gerencia de Banesco Nro. 22717919 de fecha 14/03/2.011 por un monto de Bs. 16.000,00; transferencias Bancarias de Banesco Nros. 1744437191 y 1744356978 de fecha 17/03/2.011 por un monto de Bs. 1.970,00 y Bs. 30,00 para un total en transferencia de Bs. 2.000,00; Cheque personal del Banco Del Sur de fecha 30/08/2.011 por un monto de Bs. 50.000,00 dando un total de inicial de Bs. 161.000,00, los cuales acompaña marcados con la letra “D”, “E”, “F”, “G” y “H”. Que en fecha 29/09/2.011, el Banco Bicentenario informa que el crédito hipotecario solicitado por su representada la ciudadana EDECIA DEL VALLE MENDOZA DIAZ, fue aprobado en su totalidad para la compra del inmueble en discusión. Sigue alegando que en fecha 23/04/2.012, el ciudadano JOSUE ROMERO, Oferente, envía un comunicado a su representada, Optante, notificándole su interés de rescindir del contrato, por incumplimiento de la cláusula quinta de dicho contrato. Así mismo en fecha 12/06/2012, fue entregado de su representada comunicado del Banco Banesco al ciudadano demandado, donde se le notifica que el documento de liberación de Hipoteca no se le dio el visto bueno de esta institución, debido a que existe un error en el numero de la etapa de la urbanización. Que en fecha 18/06/2.012, el demandado de autos ciudadano JOSUE ROMERO, insiste en usar su derecho contemplado en la cláusula quinta de la opción compra venta en rescindir del contrato por la demora de la venta definitiva. Así mismo afirma la representación judicial de la parte accionante de autos que en vista de la insistencia del oferente, realizaron una Notificación Judicial ante los Tribunales en fecha 09/07/2.012 informando el interés de la compra del inmueble, y a su vez si el Oferente no va a continuar con la negociación se haga la devolución de las cantidades de dinero pagadas sin la implementación de la cláusula penal. Por otra parte, alega que hasta la fecha no se ha recibido ningún tipo de comunicación del Oferente para la devolución de las cantidades de dinero y que en las notificaciones dice que venderá el inmueble para pagar las cantidades de dinero; que el incumplimiento por parte del ciudadano JOSUE ROMERO LEAL, es evidente ya que su lapso para devolver las cantidades de dinero esta vencido, según lo estipulado en la cláusula quinta, un periodo de sesenta (60) días hábiles, entiéndase hasta el catorce (14) de septiembre del año 2.012. Fundamenta la presente demanda en las normas contenidas en el Libro Tercero, Titulo V, de la venta, Capitulo I del Código Civil Vigente, que regulan las obligaciones de ambas partes, específicamente en los artículos 1.474, 1.534, 1.544, 1.159, 1.184 y 1.185 y con el carácter expresado de Optante, es por lo que acude a este órgano jurisdiccional para demandar como en efecto lo hace, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA-VENTA al ciudadano JOSUE MANUEL ROMERO LEAL, antes identificado, para que con el carácter de Oferente incumpliente, convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal, en lo siguiente: ”…PRIMERO: El incumplimiento de la obligación de entregar las cantidades de dinero establecidas en la cláusula Tercera dado de inicial en el Contrato de Opción a Compra-Venta y sus intereses de mora. SEGUNDO: Al pago de las costas y costos procesales de conformidad con lo previsto en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil…” (Sic). Entre otras peticiones solicita se acuerde medida de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre el bien inmueble objeto de la controversia de conformidad con lo establecido con el artículo 585 en concordancia con el 588 ordinal 3ero del Código de Procedimiento Civil. Finalmente, de conformidad con las previsiones del articulo 38 del Código de Procedimiento Civil, estima la presente demanda en la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.161.000, 00) o MIL SETESCIENTOS OCHENTA Y OCHO CON OCHENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (1.788,88 U.T). DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Y RECONVENCIÓN PRESENTADO POR LA PARTE DEMANDADA: - CUESTIÓN PREVIA. Por su parte el accionado de autos, Ciudadano JOSUE ROMERO LEAL, siendo la oportunidad de la contestación a la demanda (folios 73 al 85), entre otras alegaciones de hecho esgrimidas en su defensa, encontramos PRIMERO: Opone la cuestión previa a que se contrae el ordinal 6º del articulo 346 del Código del Código de Procedimiento civil, esto es DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA POR NO HABERSE LLENADO EN EL LIBELO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ARTICULO 340, ocurre –a su decir- que la actora demandante en el libelo de la demanda solicita se le condene al oferente demandado el incumplimiento de las obligaciones de la Demandante Optante para con su representado por no haber cumplido con sus obligaciones en el tiempo establecido en el contrato, y que sobre dichas cantidades se establezcan intereses moratorios; siendo que no determina con precisión su pretensión propuesta pues escuetamente expresa en el libelo cuales son las obligaciones incumplidas por su mandante. - CAPITULO I: A decir de la demandada de autos, la ciudadana EDECIA DEL VALLE MENDOZA DIAZ, plenamente identificada en autos, ha actuado desde el comienzo de la negociación de manera irresponsable y de mala fe toda vez que, una vez acordada la venta de inmueble y firmado un documento privado la ciudadana debía entregar la cantidad de TREINTA CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 35.000.00) en un cheque de gerencia, entregando en ese momento la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (BS. 34.000.00)incumpliendo de esta manera el primer pago. Así mismo alega que para la fecha 28/02/2.011, debía de entregar la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 26.000.00) cancelando la cantidad de VENTIUN MIL BOLIVARES (Bs. 21.000.00) acumulando para entonces un faltante de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) faltantes de estos dos pagos, el siguiente pago debía realizarse el día 15/03/2.011 por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) cancelando la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 56.000,00) en pagos fraccionados de la siguiente manera (28.000+10.000+16.000+1970+30) y un ultimo pago de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000.00) para el día 30/08/2.011. Sigue alegando la representación judicial de la parte demandada que vista la irregularidad de los pagos procedió a firmar una única OPCION DE COMPRA-VENTA por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz, la cual fue presentada el día 05/05/2.011 y firmada por su representado el día 30/05/2.011, quedando la misma inserta bajo el Nº 16 del Tomo 111 de lo libros de autenticaciones llevados por esa notaria en la cual se establecieron en las cláusulas tercera la forma de pago y en la cláusula cuarta y quinta el incumplimiento de los pagos y la penalidad del incumplimiento del oferente; según este documento, el día 30/06/2.011 la opcionaria demandante debía cancelar la cantidad de VIENTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs.24.000.00) y como aun debía QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) del monto establecido como inicial (Bs. 126.000,00) la demandante entrego a su representado un cheque por la cantidad de TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 32.000,00), del cual se anexa marcado con la letra “A”, este no pudo ser cobrado por no tener fondo, incumpliendo con el numeral 2 de la cláusula tercera, la cual no cumplió ni siquiera en los treinta días de prorroga establecido para dicho pago del mismo que vencieron el día 30/07/2.011, pago este que fue realizado de manera extemporánea el día 30/08/2.011, cuando se estableció la prorroga de la Cláusula Octava para la cancelación de la cantidad restante de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES RESTANTES, en ninguna de las cláusulas se estableció que la Optante cancelaría mediante CREDITO HIPOTECARIO. TITULO 1: Rechaza, Niega y Contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por la actora, niega tanto los hechos por ser inciertos como el derecho que se pretende aplicar. En base a este hecho explica los alegatos de la parte solicitante en el presente proceso en los elementos siguientes: DE LOS HECHOS FALSO: 1º Es falso de toda falsedad: -A su decir- Que se hayan autenticado dos (02) opciones de Compra venta distintas ya que son las mismas. 2º Es falso que su mandante haya tomado la decisión arbitrariamente de rescindir del contrato. 3º Es falso que su mandante haya aceptado o establecido que se le cancelara el inmueble por Crédito Hipotecario. 4º Rechaza, Niega y Contradice que su mandante haya incumplido sus obligaciones como oferente y de pagar mora alguna por su retraso.5º Rechaza, Niega y Contradice el hecho de que la parte demandante no este obligada a pagar el 15% por concepto de daño causado ya que debido a su incumplimiento su mandante se vio obligado a recurrir a prestamistas para cancelar las deudas adquiridas. TITULO II: DE LOS HECHOS CIERTOS: -A su decir- 1) Es cierto y así lo acepta que en fecha 21/02/2.011 realizo un documento privado de PROMESA UNILATERAL DE COMPRA VENTA sobre el inmueble descrito en el libelo de la demanda, en el cual se estableció entre otras condiciones el precio de la venta y fecha de los pagos.2) Es cierto el hecho de que posteriormente a el documento se firmo un documento de OPCION DE COMPRA VENTA. 3) Es cierto que la Opción de compra-venta firmada tiene como fecha termino según la cláusula octava el día 30/07/2.011. 4) Es cierto que su mandante de mutuo acuerdo acepto prorrogar la opción de manera verbal hasta el día 30/08/2.011. Así mismo alega que rechaza por incierta la estimación del valor de la demanda hecha por la parte actora infringiendo las normativas legales 31,32 y 36 del Código de Procedimiento Civil, cuando la accionante afirma que se le adeuda la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL BOLIVARES O MIL SETECIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS, ya que la misma esta en contravención al contrato suscrito por la misma con su mandante que lo hace acreedor al equivalente de 15% del monto cancelado según lo establecido en las cláusulas quinta y sexta estas que afirma no han sido atacadas. TITULO III, Alega que si bien es cierto que el periodo para la devolución del dinero se encuentra vencido no es menos cierto que su mandante notifico a la ciudadana EDECIA MENDOZA, tal como ella misma manifiesta y acepta en el libelo de la demanda, que su mandante requiere vender el inmueble para pagar las cantidades de dinero que le adeuda la accionante de autos. - CAPITULO II DE LA RECONVENCIÓN: Que de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil interpone la Reconvención en la forma siguiente: Que en fecha (21) de Febrero de 2.011 realizo un documento privado de PROMESA UNILATERAL DE COMPRA VENTA sobre el inmueble antes descrito, en el cual se estableció entre otras condiciones el precio de la venta y fecha de pagos, lo cuales debieron realizarse según el contrato en los siguientes términos: 1. La cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,00) el día 21 de Febrero del 2.011 mediante cheque de gerencia, entregando en ese momento la optante la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL en dos cheques de gerencia distintos, incumpliendo de esta manera el primer pago. 2. La cantidad de VEINTISEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 26.000,00) el día 28 de Febrero de 2.011, cancelando la optante la cantidad de VEINTIUN MIL BOLIVARES (Bs. 21.000,00). 3. La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 50.000,00) el día 15 de MARZO DE 2.011, cancelando la optante la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 56.000,00) en pagos fraccionados de la siguiente manera (28.000+10.000+16.000+1970+30). 4. La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 50.000,00) el día 30 de Agosto de 2.011. Posteriormente a este documento privado, -a su decir- se firmo un documento de OPCION DE COMPRA VENTA protocolizado por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz en fecha 10/05/2.011 siendo el mismo de fecha 30/05/2.011 el cual quedó inserto bajo el Nº 16 del Tomo 111 de los Libros de Autenticación llevados por ese despacho y que corre inserto en el presente expediente acompañado por la demandante reconvenida marcado con la letra “B”; que la opción de compraventa firmada tiene como fecha termino según la cláusula octava el día 30 de Julio de 2011 y que para ser prorrogado la optante (demandante reconvenida) debió solicitar la prorroga por escrito el día 20 de Julio 2012; que su mandante (la demandante reconviniente) de buena fe prorrogó la opción hasta el día 30/08/2011 mas sin embargo la optante (actora reconvenida) no cumplió con el pago acordado para realizar el documento definitivo de venta. Sigue alegando, que la aprobación del crédito con el cual la demandada reconvenida ha pretendido pagar el restante de los DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00) es de fecha 29 de Septiembre de 2011, es decir, luego del vencimiento de la fecha establecida para realizar la venta definitiva del inmueble según lo establecido en la Cláusula Octava y Novena del Contrato de opción de compraventa. Que la forma en que fueron efectuado los pagos fue la causa por la cual se toma la decisión de autenticar la opción de compra-venta para darle valor frente a terceros, pero que sin embargo en la misma firma la ciudadana EDECIA MENDOZA se burla de la buena fe de su mandante entregándole un cheque sin fondo por la cantidad de TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 32.000,00) para ser cobrados el 30 de junio de 2011, el cual –a su decir- nunca tuvo fondos para hacerse efectivo. Que el contrato establece en la clausula tercera que el incumplimiento de los pagos de los numerales 2 y 4 serán un desistimiento expreso por parte de la optante de la opción de compra venta, y que por lo tanto debería su mandante descontar el equivalente al 15% del valor cancelado por concepto de indemnización de daños y perjuicios tal como lo aceptó la optante en las cláusulas quinta y sexta del mismo. Que su mandante cumplió con sus obligaciones como propietario, ha sido la optante quien no ha cumplido con sus obligaciones en las condiciones y términos establecidos, causando un grave e irreparable daño económico a su representado, quien se ha empobrecido a consecuencia de la irresponsabilidad de la demandante reconvenida si tener legalmente la posibilidad de solicitar el pago de ese daño causado. Fundamenta su acción en los siguientes preceptos jurídicos establecidos en los artículos 1264, 1265, 1270, 1271 y 1273 del Código Civil, razón por la cual reconviene a la parte actora en lo siguiente: PRIMERO: RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, protocolizado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz en fecha 30/05/2011 el cual quedó inserto bajo el Nº 16, del Tomo 111 de los libros de Autenticación llevados por ese despacho y en función de ello sea condenada al pago del equivalente establecido en la Cláusula quinta y sexta del contrato antes señalado. SEGUNDO: se condene a la obstante al pago de la indemnización por daño y perjuicio es decir se le permita a mi mandante a deducir la cantidad de VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 24.150,00) que representa el equivalente al quince por ciento (15%) del equivalente al monto cancelado. Estima su demanda en la cantidad de VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 24.150,00) o 225,70 unidades tributarias. DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN POR PARTE DE LA ACTORA RECONVENIDA: Mediante escrito de fecha 18 de Julio 2.013 la representación judicial de la parte demandante en la persona de la ciudadana ROSA MARTINEZ, Abogada en Ejercicio, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 92.649, da contestación a la Reconvención de conformidad con el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, alegando entre otras cosas que la parte demandada reconviniente en su escrito de reconvención, afirma que los pagos recibidos por su persona fueron los siguientes: TIPO DE PAGO FECHA MONTO ACORDADO MONTO PAGADO CHEQUE DE GERENCIA 21/02/2.011 35.000 34.000 CHEQUE DE GERENCIA 28/02/2.011 26.000 21.000 15/03/2.011 50.000 56.000 TOTAL 111.000 111.000 En consecuencia alega la parte reconviniente que solo fue cancelado la cantidad de CIENTO ONCE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 111.000,00), a lo cual alega la parte reconvenida se le debe descontar el Quince (15%) por ciento sobre el monto pagado, es decir, que se debe descontar la cantidad de VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 24.150,00), lo que hace deducir que el monto es erróneo, por lo siguiente: si canceló Bs. 111.000,00 de acuerdo a la cuenta de la parte reconveniente, el 15% no es Bs.24.150,00. Si se toma la cantidad de Bs. 111.000,00 X 15%= (1.665.000/100=16.650,00)= Bs. 16.650,00. Sigue alegando que es necesario señalar que las partes firmaron un contrato de Opción Compra Venta privado por el inmueble en fecha 21/02/2.011, bajo las siguientes cláusulas: PRIMER CONTRATO FIRMADO POR LAS PARTES PRIVADO DE FECHA 21/02/2.011 FORMA DE PAGO EN EL CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA TIPO DE PAGO FECHA MONTO (Bs.) CHEQUE DE GERENCIA 21/02/2.011 35.000 CHEQUE DE GERENCIA 28/02/2.011 26.000 15/03/2.011 50.000 30/08/2.011 50.000 TOTAL 161.000 Así mismo alega que cuando se firma el tercer contrato, la cláusula tercera señala lo siguiente:…”Forma de pago. EL OPTANTE pagara el precio estimado de venta del inmueble de la siguiente forma: 1- La cantidad de CIENTO VEINTISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 126.000,00) a la firma del presente contrato”… TERCER CONTRATO FIRMADO POR LAS PARTES EN LA NOTARIA DE FECHA 30/05/2.011 FORMA DE PAGO EN EL CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA TIPO DE PAGO FECHA MONTO (Bs.) VARIOS A LA FECHA DE LA FIRMA 126.000 TOTAL PAGADO A LA FECHA 126.000 En este caso la parte reconviniente acepta que se le cancelo a la fecha la cantidad de CIENTO VEINTISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 126.000,00), es decir, que solo se restaba la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.35.000,00)para cumplir con lo convenido por las partes. Sigue alegando que a la parte reconviniente se le cancelo la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 161.000,00), los cuales fueron aceptado por la parte, ya que todos los pagos fueron canjeados, aceptados y depositados en su cuenta personal, las partes convinieron de manera personal que los pagos se harían de la siguiente forma: FORMA DE PAGO DEL OPTANTE Y ACEPTACION DEL OFERENTE TIPO DE PAGO NRO FECHA MONTO (Bs.) CHEQUE DE GERENCIA 26613920 21/02/2.011 17.000 CHEQUE DE GERENCIA 00002097 21/02/2.011 17.000 TRANSFERENCIA 28/02/2.011 21.000 CHEQUE DE GERENCIA 342743 03/03/2.011 28.000 CHEQUE DE GERENCIA 00021604 14/03/2.011 10.000 CHEQUE DE GERENCIA 22717919 14/03/2.011 16.000 TRANSFERENCIA 1744437191 17/03/2.011 1.970 TRANSFERENCIA 1744356978 17/03/2.011 30 TRANSFERENCIA 955440 01/08/2.011 48.000 TOTAL 159.000 A tal efecto considera que el ciudadano JOSUE MANUEL ROMERO LEAL, parte demandada ha incumplido doblemente por lo siguiente: 1) El fue quien rescindió el contrato, luego que la parte cumplió con todos los pagos pactados, consta en la carta debidamente firmada, la rescisión unilateral por parte del demandado y 2) El reconviniente no ha cancelado la Hipoteca que pesa sobre el inmueble, en fecha 31/05/2.012, El Banco Banesco Universal, C.A envía comunicado señalando que había error en la liberación de Hipoteca, y que debía subsanarlo, cuando para hacer una transacción el oferente debe tener todos los documentos necesarios para las negociaciones respectivas, ya que por su culpa no se pudo materializar la cancelación del Crédito Hipotecario. DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES Y SU VALORACION: Abierta a Prueba la presente causa civil de conformidad con lo previsto en el articulo 388 del Código de Procedimiento Civil y tal como fue dispuesto a través del auto de admisión de la demanda, dictado en fecha: 28 de Noviembre de 2012, (folios Nº 44 y 45 de la I Pieza) de sustanciar y sentenciar este juicio civil conforme al procedimiento ordinario, la parte accionada no promovió pruebas en la presente causa, ejerciendo su derecho la co-apoderada judicial de la parte accionante, Abogada en Ejercicio Ciudadana: ROSA MARTINEZ (antes identificada) en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora demandante, Ciudadana: EDECIA DEL VALLE MENDOZA DIAZ(antes identificada) Promueve pruebas a través de escrito presentado en fecha: 07 de Agosto de 2013 (folios Nros. 117 al 119),las siguientes pruebas: CAPITULO I: PRUEBAS DOCUMENTALES DE COPIAS SIMPLES O CERTIFICADAS: PRIMERO: El valor probatorio que emerge de autos. SEGUNDO: El valor probatorio que emana de lo siguiente: 1.) COPIA SIMPLE de Contrato Privado de Opción Compra Venta, debidamente firmado por las partes en fecha 21/02/2.011, constante en el folio 7. 2.) COPIA SIMPLE de Contrato Opción Compra Venta, debidamente autenticado en la Notaria Publica Primera, en fecha 10/05/2.011, constante en el folio 8. 3.) COPIA SIMPLE de Contrato Opción a Compra-Venta debidamente autenticado en la Notaria Publica Primera en fecha 30/05/2.011, constante en el folio 14. Al respecto el Tribunal observa que las documentales consignadas por la parte actora como instrumentos fundamentales, no fueron atacados ni impugnados por la parte demandada, todo lo contrario son aceptados por la misma al ser igualmente promovidos tanto en copia simple como en copias certificadas, muy especialmente la opción de compra venta debidamente autenticada en fecha 10/05/2011, alegando solo la falsedad en cuanto a que se hayan autenticado dos Opciones de Compra Venta y afirma tanto en su escrito de contestación y reconvención a la demanda que se trata del mismo de fecha 30/05/2011 por ser dos ejemplares idénticos y retirados en fechas diferentes y que se encuentran insertos en el Nº 16 del Tomo 111, de los Libros de Autenticación, llevados por ese despacho en el año 2011; razón por la cual se les otorga todo valor probatorio que le conceden los artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que queda fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dicho documento, tales como la existencia del mismo, su naturaleza, la identidad de las partes, el objeto de la relación convencional, su vigencia, las obligaciones de las partes, su cumplimiento y la entrega de las arras, esto es, del bien inmueble objeto del presente juicio. Así se establece. 4.) COPIA SIMPLE de Cheque de Gerencia, emitido por el Banco Banesco con el Nº 26613920 en fecha 21/02/2.011,por la cantidad de Bs. 17.000,00 constante en el folio 17. 5.) COPIA SIMPLE de Cheque de Gerencia, emitido por el Banco Bicentenario con el Nº 00002097 en fecha 21/02/2.011,por la cantidad de Bs. 17.000,00 constante en el folio 17. 6.) COPIA SIMPLE de Cheque de Gerencia, emitido por el Banco Del Sur con el Nº 342743 en fecha 03/03/2.011,por la cantidad de Bs. 28.000,00 constante en el folio 18. 7.) COPIA SIMPLE de Cheque de Gerencia, emitido por el Banco Bicentenario con el Nº 00021604 en fecha 14/03/2.011,por la cantidad de Bs. 10.000,00 constante en el folio 19. 8.) COPIA SIMPLE de Cheque de Gerencia, emitido por el Banco Banesco con el Nº 0227 en fecha 14/03/2.011, por la cantidad de Bs. 16.000,00 constante en el folio 19. 9.) COPIA SIMPLE de Transferencia del Banco Banesco recibo Nº 1744437191 en fecha 17/03/2.011,por la cantidad de Bs. 1.970,00 constante en el folio 20. 10.) COPIA SIMPLE de Transferencia del Banco Banesco recibo Nº 1744356978 en fecha 17/03/2.011,por la cantidad de Bs. 30,00 constante en el folio 21. 11.) COPIA SIMPLE de Transferencia del Banco Del Sur recibo Nº 955440 de fecha 01/08/2011, por la cantidad de Bs. 48.000,00 constante en el folio 119. De estas pruebas que opone la parte accionante reconvenida a la parte accionada reconviniente se puede verificar y así queda comprobado el pago de las referidas cantidades de dinero, en sus fechas antes señaladas, tal como se lee en el texto de cada uno de los cheques y recibos de pagos de transferencias aludidos los cuales suman la cantidad de Bolívares CIENTO TREINTA Y OCHO MIL SIN CENTIMOS (Bs. 138.000,00), y que los mismos fueron hechos a nombre del Ciudadano JOSUE ROMERO y cuyas transferencias fueron efectuadas a la Cuenta Corriente Nº 01050075301075303842, del beneficiario JOSUE ROMERO, cedula de identidad Nº V14534958 parte vendedora-accionada-reconviniente del inmueble descrito en el libelo de la demanda y en los contratos referidos en este fallo, siendo que los mismos no fueron desconocidos, rechazados ni impugnados en su existencia en ninguna etapa del proceso por la parte demandada, y a los cuales este Juzgador por tratarse de documentos privados-tarjas, los valora de conformidad con el principio de sana critica como indicios de cumplimiento –se reitera- de las obligaciones contraídas por la compradora-accionante-reconvenida, previstos en el articulo 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. 12.) COPIA SIMPLE de Carta de Aprobación emitida por el Banco Bicentenario a la ciudadana Edecia Mendoza en fecha 06/10/2.011, señala que el Crédito fue aprobado en fecha 29/09/2.011 constante en el folio 22, la cual este Tribunal aprecia conforme a la regla de valoración de la prueba de la sana critica (Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil). 13.) COPIA SIMPLE de Carta emitida por el ciudadano JOSUE ROMERO LEAL, en fecha 23/04/2.012,rescindiendo el Contrato de manera unilateral, constante en el folio 23. 14.) COPIA SIMPLE de Carta emitida por la ciudadana EDECIA MENDOZA, dirigida al ciudadano JOSUE ROMERO LEAL en fecha 24/04/2.012, comunicándole que el Contrato estaba en vigencia, La Aprobación del Crédito fue en el tiempo acordado, constante en el folio 24. 15.) COPIA SIMPLE de Carta emitida por el Banco Banesco, existe error en la documentación aportada por el ciudadano JOSUE MANUEL ROMERO LEAL, con respecto a la Liberación de Hipoteca del Inmueble, por ese motivo no se ha materializado la venta, de fecha 31/05/2.012 y recibida por la ciudadana EDECIA MENDOZA en fecha 12/06/2.012 constante en el folio 25. 16.) COPIA SIMPLE de Carta emitida por el ciudadano JOSUE MANUEL ROMERO LEAL, dirigida a la ciudadana EDECIA MENDOZA, en fecha 18/06/2.012, Rescindiendo el Contrato de manera Unilateral, haciendo el señalamiento que haría uso de la Cláusula Quinta, que vendería el inmueble a otras personas y que en sesenta (60) días hábiles devolvería el dinero, constante en el folio 26. Dichas documentales tratándose las mismas de documentos privados reconocidos, este Juzgador le otorga todo su valor probatorio, de conformidad con los artículos 430 del Código de Procedimiento Civil y 1.361 del Código Civil, por cuanto su contenido es útil para dirimir el conflicto. Así se valora. 17.) COPIA CERTIFICADA de Notificación Judicial, evacuada por el JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO CARONI DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR solicitud Nº 11.667, cursante a los folios 27-42, y que este Tribunal por tratarse de copia simple de un instrumento público, tiene a las referidas copias simples de la notificación en comento por fidedignas -ello conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil CAPITULO II PRUEBAS DE INFORME: Al efecto solicita se libren oficios a: PRIMERO.-Banco Bicentenario, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar; SEGUNDO.-Banco Banesco, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar. TERCERO.-Oficina Subalterna de Registro Público, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar. Se libraron Oficios Nros. 0609-13,0610-13, y 0611-13, todo respectivamente; constando de autos por parte de la actora-reconvenida promovente, el desistimiento de los informes solicitados en el particular primero y segundo (Folio 9 de la I Pieza); quedando efectiva la prueba de informe solicitada en el particular tercero. Al respecto el Tribunal observa que con respecto al requerimiento a la Oficina Subalterna de Registro Público, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, la misma informa mediante comunicado de fecha 10/12/2013 que el Ciudadano JOSUE MANUEL ROMERO LEAL, ya no es propietario del inmueble objeto de la presente controversia; que en fecha 14/07/2.013 liberó la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el mismo y que dicho inmueble lo dio en venta al Ciudadano DEIGLY JAVIER TIMAURE SUAREZ, C.I. Nº 13.990.758 quien constituyó hipoteca de primer grado a favor del Banco Banesco. Al mismo, se le otorga todo valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece. DEL INFORME PRESENTADO POR LA PARTE ACTORA: Así mismo en fecha 28 de Mayo de 2.014, la representación judicial de la parte accionante de conformidad con lo estipulado en el artículo 511 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, mediante escrito en forma temporánea Presenta Los Informe en la forma siguientes: PRIMERO: -A su decir- no se opusieron a las pruebas consignadas por su persona en el lapso probatorio, ni ratificaron lo consignado en la contestación de la demanda, no consignaron escrito de pruebas; estableciendo que todo lo alegado en el libelo es cierto. SEGUNDO: El demandado consigna copia simple de un cheque el cual alega que fue devuelto, este debió consignar el físico del mismo para demostrar su veracidad. Esta prueba fue desconocida por la representación judicial de la parte demandante y el demandado no se opuso al desconocimiento. TERCERO: El demandado en su contestación establece que el monto que debe restituir es de Ciento Sesenta y Un Mil Bolívares (Bs. 161.000,00) fue el monto que se entrego como inicial, menos el quince (15%) correspondiente a la indemnización. CUARTO: Además de la indemnización correspondiente del quince por ciento (15%) mas sobre el monto entregado de inicial, se debe pagar intereses de mora e indexación por todo el tiempo que ha transcurrido desde la fecha que debió haber entregado el dinero, eso equivale a un año y diez meses. Por otra parte manifestó, que el demandado debía cumplir con el contrato de opción a compra, entregando el bien inmueble que se vendía por medio de la venta ante el Registro Subalterno o a través de la entrega de las cantidades de dinero que fueron pagadas como inicial mas la indemnización por el desistimiento del contrato; que el mismo vendedor estuvo en conocimiento de los trámites de crédito hipotecario, ya que sobre el bien inmueble recaía hipoteca de primer grado a favor de un banco. Trabada la litis en los términos expuestos, el Tribunal de seguidas pasa a resolver como punto previo al examen y resolución del merito de la causa, conforme a las alegaciones de hechos efectuadas por las partes, las cuestiones previas opuestas por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda y lo hace en los siguientes términos: PUNTO PREVIO: De las cuestiones previas opuestas por la representación judicial de la parte demandada: En cuanto a la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en relación al ordinal 4° del Articulo 340 eiusdem, “Artículo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar:… (omissis) 4º. El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos; si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere inmueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporables”. Al efecto Observa este Juzgador, que tal como fuera narrado con anterioridad, en la oportunidad de la contestación de la demanda, la representación judicial del demandado JOSUE MANUEL ROMERO LEAL, presentó escrito en el cual, en primer término promovió la cuestión previa contenida en el numeral 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en relación al ordinal 4° del Articulo 340 eiusdem, en segundo lugar dio contestación al fondo de la demanda y en tercer lugar reconviene a la parte accionante. Acerca de esta actuación del demandado, el Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia emanada de la Sala de Casación Civil, de fechas 10 de Agosto de 2010 (Exp. 10-138), citada en el NUEVO Código de Procedimiento Civil según el TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en Sala Constitucional y en Sala de Casación Civil, Tomo III, Selección, títulos y compilación: CARLOS MOROS PUENTES Págs. 1330, estableció el siguiente criterio: “SCC-TSJ Exp. 10-138 de 10-08-2010. CUANDO EN UN MISMO ESCRITO SE OPONEN CUESTIONES PREVIAS Y SE CONTESTA LA DEMANDA DEBEN TENERSE COMO NO ITERPUESTAS LAS PRIMERAS: Si el demandado en el juicio ordinario opta en un mismo escrito por contestar el fondo y oponer cuestiones previas, éstas últimas deben tenerse como no interpuestas. En este mismo orden de ideas, el Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, en la sentencia referida señaló lo siguiente: …Como puede observarse, la recurrida determinó que el demandado opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3°), 6°), 9°) y 10°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil conjuntamente con los alegatos de contestación al fondo de la demanda. También determinó el Juez de Alzada, que algunas de estas cuestiones previas, en concreto las de los ordinales 9°) y 10°) del artículo 346 eiusdem, relativas a la cosa juzgada y a la caducidad de la acción respectivamente, eran alegatos de fondo que independientemente serían resueltos en la oportunidad de la definitiva. La recurrida compartió el criterio expresado por el juez de la causa, en el sentido de que no podían interponerse las cuestiones previas simultáneamente con los alegatos de la contestación al fondo de la demanda, por cuanto tales cuestiones previas se tendrían como no promovidas. De esta forma, el Juez Superior coincidió en invocar el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia de fecha 19 de junio de 2000, exp. N°00-0131, N° 553, en la cual se señaló lo siguiente: “…Analizados como han sido los alegatos tanto de los representantes del accionante como de los terceros coadyuvantes, esta Sala pasa a decidir previa las consideraciones siguientes: Debe como primer punto la Sala pronunciarse respecto al alegato según el cual se vulneró el debido proceso en el juicio de guarda por cuanto el a quo consideró como no opuesta la cuestión previa opuesta por el demandado, siendo esta decisión confirmada por el Tribunal de alzada. En este sentido se observa: El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil preceptúa que dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado, en vez de contestarla, promover las cuestiones previas a las que alude dicha norma. De lo anterior, se entiende que la parte demandada puede oponer las cuestiones previas o directamente contestar el fondo de la demanda, por lo cual, si el mismo opta por contestar la demanda, quedan inhibidos los efectos de una posible decisión respecto a la cuestión previa planteada. En efecto, con la entrada en vigencia del Código de Procedimiento Civil se deja sentado con claridad la distinción entre ambas figuras jurídicas -cuestiones previas y contestación de la demanda- desarrollada la primera en el Capítulo III y la segunda en el Capítulo IV, ambas del Título I del mencionado Código. La primera tiene como principal objetivo resolver todo lo concerniente a la regularidad del procedimiento, bien para determinar si se cumplen las condiciones en las cuales los sujetos procesales deben actuar o para resolver sobre la regularidad de la demanda o cualquier otro requisito de la instancia, en tanto que la contestación de la demanda tienen como fundamental objetivo permitir el derecho a la defensa del demandado y completar de este modo los términos y límites de la controversia a decidirse. La contestación de la demanda está reservada para el supuesto de no haberse propuesto cuestiones previas o para el caso en que las mismas hayan sido desechadas por el tribunal de la causa, de tal modo que estas cuestiones no puedan ya ser consideradas, formando parte del acto de contestación de la demanda en sentido amplio. Por lo cual, debe decirse que ambas figuras son actos del procedimiento causal y temporalmente diferentes e independientes entre sí, pero ambas coordinadas al efecto que persigue la etapa de introducción de la causa, cual es depurar el procedimiento y permitir la transparencia del mismo, garantizando en todo momento la válida intervención de las partes. En el caso de autos el demandado en un mismo escrito opuso cuestiones previas y contestó el fondo de la demanda. En efecto, riela del folio 52 al 67 del anexo 1 del expediente que el demandado opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del tribunal para conocer de la causa; no obstante, en el segundo capítulo del mismo escrito, pasa a desvirtuar los argumentos de fondo alegados por la demandante en su libelo, por lo cual, de acuerdo a lo señalado anteriormente, el Tribunal de la causa actuó correctamente al indicar que la primera se consideraba no opuesta, en razón de ello, esta Sala considera que la actuación del referido tribunal no quebrantó, como lo denunció el accionante, los lapsos procesales a que se refiere el artículo 349 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual, la no reposición de la causa en este sentido por parte del Juzgado Superior, no configura la vulneración al derecho constitucional alegado, y así se declara….” Como puede observarse, el criterio de la Sala Constitucional, el cual comparte esta Sala de Casación Civil, establece que de acuerdo a la interpretación del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, si el demandado en el juicio ordinario opta en un mismo escrito por contestar el fondo y oponer cuestiones previas, estas últimas deben tenerse como no interpuestas. Ahora bien, la Sala considera necesario examinar el escrito de contestación al fondo, a fin de examinar si realmente fue la intención del demandado exponer únicamente las cuestiones previas o si contestó simultáneamente el fondo de la demanda. Señaló el demandado en su escrito lo siguiente: (…Omissis…) Como puede observarse, el escrito de contestación al fondo, presenta una amalgama de argumentos relativos a la impugnación del poder de los demandantes, la representación en juicio de las personas jurídicas, la falta de alegación en la demanda de los fundamentos para pedir la nulidad de acuerdo al artículo 1.380 del Código Civil, la prescripción de la acción y, todo ello, mezclado con la interposición de las cuestiones previas antes indicadas. De esta forma, lo que resulta confuso no es la interpretación de la recurrida, sino la redacción del propio escrito de contestación al fondo, donde el demandado no planteó únicamente cuestiones previas sino alegatos de fondo atacando la pretensión procesal. Por ello, el Juez Superior aplicando el criterio de la Sala Constitucional antes transcrito, no tuvo alternativa sino desechar parte de las cuestiones previas y resolver en la definitiva las atinentes a la cosa juzgada y la caducidad de la acción. Para que ocurra la indefensión, ésta debe ser imputable al Juez. En el caso bajo estudio, todo el problema en cuanto a la interpretación y lectura del escrito de contestación al fondo de la demanda, lo generó el propio demandado al redactarlo y presentarlo de esta forma, pues no hubo una indicación precisa de que sólo se pretendía proponer cuestiones previas, sino además se contestó directamente al fondo la demanda. Así se decide. (Cursiva y subrayado del Tribunal). La sentencia parcialmente transcrita refleja el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, acogido por la Sala de Casación Civil y que de igual forma acoge quien aquí Juzga respecto a la forma de proceder, en el caso de que el demandado promueva conjuntamente con la contestación de la demanda alguna cuestión previa, de ello en primer lugar se extrae la necesidad de revisar el contenido del escrito de contestación. Así observamos, que de manera expresa el demandado en los TITULOS I, II y III del CAPITULO I del escrito presentado por su representación judicial en fecha 13 de Marzo de 2013 (folios 74 al 79), como CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA, señalando entre otras alegaciones que Rechaza, Niega y Contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por la actora, al efecto, niega tanto los hechos por ser inciertos como el derecho que se pretende aplicar. Que es falso de toda falsedad: -A su decir- Que se hayan autenticado dos (02) opciones de Compra venta distintas ya que son las mismas. Que es falso que su mandante haya tomado la decisión arbitrariamente de rescindir del contrato. Que es falso que su mandante haya aceptado o establecido que se le cancelara el inmueble por Crédito Hipotecario. Que Rechaza, Niega y Contradice que su mandante haya incumplido sus obligaciones como oferente y de pagar mora alguna por su retraso. Que Rechaza, Niega y Contradice el hecho de que la parte demandante no este obligada a pagar el 15% por concepto de daño causado ya que debido a su incumplimiento su mandante se vio obligado a recurrir a prestamistas para cancelar las deudas adquiridas. En cuanto a los hechos ciertos manifestó: que es cierto y así lo acepta que en fecha 21/02/2.011 realizo un documento privado de PROMESA UNILATERAL DE COMPRA VENTA sobre el inmueble descrito en el libelo de la demanda, en el cual se estableció entre otras condiciones el precio de la venta y fecha de los pagos. Que es cierto el hecho de que posteriormente a el documento se firmo un documento de OPCION DE COMPRA VENTA. Que es cierto que la Opción de compra-venta firmada tiene como fecha termino según la cláusula octava el día 30/07/2.011. Que es cierto que su mandante de mutuo acuerdo acepto prorrogar la opción de manera verbal hasta el día 30/08/2.011. Así mismo alega que rechaza por incierta la estimación del valor de la demanda hecha por la parte actora infringiendo las normativas legales 31, 32 y 36 del Código de Procedimiento Civil, cuando la accionante afirma que se le adeuda la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL BOLIVARES O MIL SETECIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS, ya que la misma esta en contravención al contrato suscrito por la misma con su mandante que lo hace acreedor al equivalente de 15% del monto cancelado según lo establecido en las cláusulas quinta y sexta las cuales no han sido atacadas. Finalmente alega, que si bien es cierto que el periodo para la devolución del dinero se encuentra vencido no es menos cierto que su mandante notifico a la ciudadana EDECIA MENDOZA, tal como ella misma manifiesta y acepta en el libelo de la demanda, que su mandante requiere vender el inmueble para pagar las cantidades de dinero que le adeuda la accionante de autos. De lo anterior es claro, que el demandado pretendió siempre dar contestación al fondo de la demanda, porque de manera detallada rechazó cada alegato de la parte demandante, y por lo tanto resulta obligante para quien aquí Juzga, siguiendo el criterio antes transcrito, considerar como no interpuesta la cuestión previa alegada por el demandado de autos y en consecuencia queda desechada la misma del proceso y ordena, cumplidas como se encuentran todas las etapas o lapsos del presente juicio ordinario, resolver mediante sentencia definitiva el merito de la causa. Así se Decide. Resuelto lo anterior y valoradas como han sido las pruebas promovidas en el proceso, corresponde al Tribunal examinar y resolver la procedencia o no de la demanda principal, para tal fin este Tribunal O B S E R V A: En el escrito libelar, la parte actora reconvenida manifiesta que en fecha 21/02/2011 realizó un documento privado contentivo de una promesa unilateral de compra venta con la parte demandada reconviniente donde se aceptó el precio de la venta y las fechas de los pagos, dicha promesa versa sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 337-36-45 y la vivienda unifamiliar sobre ella constituida, ubicada en la Urbanización Villa Esmeralda, situada en la Unidad de Desarrollo UD-337, I Etapa de la Urbanización Gran sabana, Manzana 36, de Ciudad Guayana, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, posteriormente se firmaron a decir de la parte actora reconvenida, dos opciones a compra venta por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, una en fecha 10/05/2011 y la otra en fecha 30/05/2011, anexos marcados con las letras “A”, “B” y “C”; a todas luces puede inferir quien aquí dirime de lo expuesto por la actora reconvenida en su libelo de demanda que no se cumplió con el perfeccionamiento de la venta definitiva, por hechos imputables al demandado reconviniente, Ciudadano JOSE MANUEL ROMERO LEAL, relativos a la demora en la liberación de la Hipoteca que pesaba sobre el bien inmueble antes descrito a favor del Banco Banesco, toda vez que en el referido documento de liberación de hipoteca existe un error en el numero de la etapa de la urbanización y que por tal razón el Banco Bicentenario, entidad mediante la cual la actora reconvenida, Ciudadana EDECIA DEL VALLE MENDOZA DIAZ, gestionaba crédito hipotecario el cual había sido aprobado en su totalidad y dentro del lapso establecido para la compra del inmueble en discusión, según anexo marcado “I” y anexo marcado “L”, no enviaba el documento de venta definitivo; alega asimismo, a pesar de que la optante a cumplido con la totalidad de los pagos en el tiempo establecido, el demandado reconviniente rescindió arbitrariamente del contrato por la demora en dicha venta definitiva y que por lo tanto no le corresponde el quince por ciento (15%) por indemnización contemplado en la Cláusula Quinta. Al efecto, solicita la restitución de las cantidades de dinero establecidas en la Cláusula Tercera dadas en inicial en el Contrato Opción a Compra-Venta y sus intereses de mora; y cuyos pagos se realizaron de la siguiente forma según el contrato privado de fecha 21/02/2011: Cheque de Gerencia del Banco Banesco Nro. 26613920 de fecha 21/02/2.011, por un monto de Bs. 17.000,00, Cheque de Gerencia del Banco Bicentenario Nro. 00002097 de fecha 21/02/2.011, por un monto de Bs.17.000; transferencia bancaria del Banco Del Sur de fecha 28/02/2.011 por un monto de Bs. 21.000,00, Cheque de Gerencia del Banco Del Sur Nro.342743 de fecha 03/03/2.011 por un monto de Bs.28.000,00, Cheque de Gerencia Banco Bicentenario Nro. 00021604 de fecha 14/03/2.011 por un monto de Bs. 10.000,00, Cheque de Gerencia de Banesco Nro. 22717919 de fecha 14/03/2.011 por un monto de Bs. 16.000,00; transferencias Bancarias de Banesco Nros. 1744437191 y 1744356978 de fecha 17/03/2.011 por un monto de Bs. 1.970,00 y Bs. 30,00 para un total en transferencia de Bs. 2.000,00; Cheque personal del Banco Del Sur de fecha 30/08/2.011 por un monto de Bs. 50.000,00 dando un total de inicial de Bs. 161.000,00. La defensa de la demandada reconviniente en ese sentido, consiste en alegar que es falso que se hayan autenticado dos (02) opciones de compra venta distintas, y alega como cierto que posteriormente al documento privado se procedió a firmar una Única Opción de Compra Venta la cual fue presentada el día 05/05/2011 por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz y firmada por su representado en fecha 30/05/2011, quedando la misma inserta bajo el Nº 16 del tomo 111 de los Libros de Autenticación llevados por esa Notaría, pero mas adelante afirma que la autenticación del mismo se da en fecha 10/05/2011 siendo el mismo de fecha 30/05/2011, y en el cual se establecieron en la cláusula tercera la forma de pago y en las cláusulas cuarta y quinta el incumplimiento de los pagos y la penalidad del incumplimiento del oferente; sostiene igualmente que es falso que su mandante haya tomado la decisión arbitraria de rescindir el contrato ya que fue la optante quien desistió del mismo de manera expresa al no cumplir con los pagos establecidos en los numerales 2 y 4 de la Cláusula Tercera, según lo establecido en la Cláusula Cuarta que establece el incumplimiento y que faculta al oferente a dar por resuelta la misma; por otra parte rechaza, niega y contradice el hecho de que su mandante haya incumplido sus obligaciones como oferente y que deba pagar mora alguna por su retraso y que la parte demandante no este obligada a cancelar el 15% por concepto de daño causado debido a su incumplimiento pues su mandante se vio obligado a recurrir a prestamistas para cancelar las deudas adquiridas. Que según el contrato, el día 30 de Junio de 2011 la opcionaria demandante debía cancelar la cantidad de Bolívares VEINTICUATRO MIL SIN CENTIMOS (Bs. 24.000,00) y como aun debía la cantidad de Bolívares QUINCE MIL SIN CENTIMOS (Bs. 15.000,00) del monto establecido como inicial, la demandante le entregó a su representado un cheque por la cantidad Bolívares TREINTA Y DOS MIL SIN CENTIMOS (Bs. 32.000,00), del cual anexó copia simple marcado con la letra “A” a su escrito de contestación y manifiesta que el mismo no pudo ser cobrado por no poseer fondos, incumpliendo de esta manera el numeral 2 de la Cláusula Tercera, y que ni siquiera en los treinta días de prorroga establecido para dicho pago que vencieron el día 30 de Julio de 2011, por cuanto el mismo fue realizado de manera extemporánea el día 30 de Agosto de 2011 cuando se estableció la prorroga de la Cláusula Octava para la cancelación de la cantidad de Bolívares DOSCIENTOS SETENTA MIL SIN CENTIMOS (Bs. 270.000,00) restantes; aclara finalmente que en ninguna de las Cláusulas se estableció que la Optante cancelaría mediante crédito hipotecario y que por lo tanto el incumplimiento de los pagos de los numerales 2 y 3 de la Cláusula Tercera acarrean las consecuencias de las Cláusulas Cuarta, Quinta y Sexta. Consigna junto con su escrito de contestación: 1.- copia simple de cheque Nº 35780004 de fecha 30/06/2011 del Banco Banfoandes por la cantidad Bolívares TREINTA Y DOS MIL SIN CENTIMOS (Bs. 32.000,00), folio 86; al respecto, este Tribunal observa, que la actora reconvenida por medio de escrito presentado en fecha 21/03/2013 (folio 97) desconoce dicho documento y toda vez que la parte que presenta el mismo no insiste en hacerlo valer, no se le otorga valor probatorio alguno y se desecha del proceso de conformidad con el artículo 430 y 441 del Código de Procedimiento Civil; 2.- copia simple de contrato privado de promesa unilateral de compra venta, folio 87; el cual es aceptado por ambas partes en el proceso y que fuera valorado con anterioridad. 3.- Original de Contrato de Opción de Compra Venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 10/05/2011, folio 88-90; el cual ya fue valorado con anterioridad de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 4.- Comunicación de fecha 23/04/2012 suscrita por el Ciudadano JOSUE MANUEL ROMERO LEAL y dirigida a la Ciudadana EDECIA MENDOZA, folio 91, mediante la cual le notifica que hará uso del derecho que le asiste establecido en la Cláusula Quinta relativa a la Garantía de Cumplimiento y asimismo, deja constancia que a partir de ese día 23/04/2012, se contaran sesenta días hábiles para el reintegro de la cantidad de Bolívares CIENTO SESENTA Y UN MIL SIN CENTIMOS (Bs. 161.000,00) dada en concepto de inicial, una vez deducido el quince por ciento (15%) del monto, que sería la cantidad de Bolívares VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA SIN CENTIMOS (Bs. 24.150,00) como penalidad de la negociación por incumplimiento de la misma; al respecto, este Tribunal observa, que la actora reconvenida por medio de escrito presentado en fecha 21/03/2013 (folio 97) desconoce dicho documento y toda vez que la parte que presenta el mismo no insiste en hacerlo valer, no se le otorga valor probatorio alguno y se desecha del proceso de conformidad con el artículo 430 y 441 del Código de Procedimiento Civil; 5.- Comunicación de fecha 24/04/2012 suscrita por la Ciudadana EDECIA MENDOZA y dirigida al Ciudadano JOSUE ROMERO, folio 92; mediante la cual manifiesta que no se esta incumpliendo ninguna de las Cláusulas de la Opción de Compra Venta vigente y con validez de fecha 30/05/2011 donde se estableció claramente en la Cláusula Octava la duración y la vigencia de dicha Opción, la cual sería por noventa (90) días continuos, prorrogable a treinta días más desde el día de la firma del contrato y que el crédito hipotecario fue aprobado por el Banco Bicentenario en fecha 29/09/2011, el cual esta dentro del plazo establecido en el documento de opción a compra venta notariado vigente y por otra parte, que de no disponer de mas tiempo de espera para la liquidación del crédito hipotecario podrá sin ningún inconveniente utilizar su derecho a la Cláusula Séptima. Señala este jurisdicente que la parte demandada reconviene a la parte actora por Resolución de Contrato en los mismos términos, estimando su demanda en la cantidad de Bolívares VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA SIN CENTIMOS (Bs. 24.150,00). Ahora bien, en primer lugar, considera fundamental quien aquí decide, traer a colación el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” El artículo 1.273 ejusdem, establece: “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación”. El autor Luís Alberto Rodríguez, en su obra “COMENTARIOS SOBRE CONTRATOS”, señala que “los contratos preliminares son aquellos en los cuales las partes se comprometen a celebrar el contrato de venta, cuando transcurra cierto lapso, o se susciten determinadas circunstancias. Es necesario destacar que en estos contratos preliminares no hay transferencia de propiedad, ni tampoco obligaciones de dar; sino, simplemente, la expresión de una obligación de hacer, asumida por una de las partes, cuando es unilateral; o por las dos si es bilateral, consistente en la celebración de un contrato de venta. Luego, los contratos preliminares pueden ser unilaterales o bilaterales, reciben también el nombre de promesa, opción, etc., y, por supuesto, pueden ser de venta o de compra; sin embargo, si ambas partes se obligan a realizar el contrato estaremos en presencia de un contrato preliminar de venta, que por el contenido obligacional, es bilateral, es decir, ambas partes se están obligando a celebrar el contrato, una vez cumplidas ciertas circunstancias y en los términos que la oferta reúne, valederos en cuanto a precios, condiciones de la venta a realizar, plazo de entrega etc. La promesa bilateral de venta es conocida entre nosotros como la OPCIÓN DE COMPRA VENTA u OPCIÓN DE VENTA.” (Edit. Livrosca, Año 2007, 2da Edición, Págs. 249, 250, 252 y 253) De lo anteriormente citado, y luego de analizar la naturaleza de la pretensión, junto con el instrumento fundamental de la demanda, se desprende con meridiana claridad que el documento cuyo cumplimiento se reclama, se trata de un contrato preliminar de venta, es decir, de un contrato de opción o promesa de compra venta, suscrito entre el Ciudadano JOSUE MANUEL ROMERO LEAL, actuando como promitente vendedor y la Ciudadana EDECIA DEL VALLE MENDOZA DIAZ, actuando como promitente compradora, sobre el inmueble ya tantas veces descrito. En ese sentido, se fundamenta el incumplimiento del contrato de compraventa de fecha 30 de Mayo de 2011 debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, inserto bajo el Nº 16, Tomo 111, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, el cual se acompañó en copia simple y que riela del folio 14 al 16 del expediente, y del cual se permite este Juzgador transcribir algunas de sus Cláusulas a los fines de formar su criterio respecto al delatado incumplimiento; de lo que se tiene: (Sic) “…CLAUSULA SEGUNDA: Precio. Ambas partes aceptan que el precio de la venta de esta Opción de Compra-Venta, es la cantidad de CUATROCIENTOS VENITE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 420.000,oo). CLAUSULA TERCERA: Forma de Pago. EL OPTANTE pagará el precio estimado de venta del inmueble de la siguiente forma: 1.- La cantidad de CIENTO VEINTISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 126.000,oo), a la firma del presente contrato, mediante cheque de gerencia a nombre de EL OFERENTE. 2.- La cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,oo), el día Treinta de Junio de dos Mil Once (30/06/2011) mediante cheque de gerencia a nombre de EL OFERENTE, y la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00), lo que constituye el 70% restante del monto total de la presente promesa bilateral de compra venta.-- CLAUSULA CUARTA: Incumplimiento en los Pagos. Queda expresamente convenido y así lo acepta LA OPTANTE, que la falta de pago de la cuota establecida en los numerales 2 al 4 de la Cláusula Tercera, se considera como un desistimiento expreso de la intención de adquirir el inmueble y en consecuencia de la presente opción, facultará a EL OPTANTE, a dar resuelta la misma, pudiendo ofrecer el inmueble a un tercero, sin perjuicio de lo establecido en las Cláusulas Quinta y Sexta del presente documento.-- CLAUSULA QUINTA: Garantía de Cumplimiento. LA OPTANTE a los fines de garantizarle a EL OFERENTE el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contenidas en la presente Opción de Compra-Venta, destina en calidad de arras, un monto equivalente al Quince (15%) de la cantidad efectivamente pagada, que, en caso de incumplimiento de la cualquiera de las obligaciones aquí asumidas, el monto correspondiente al porcentaje recién mencionado será lo que tengan que pagar a EL OFERENTE por concepto de indemnización por falta de cumplimiento sus obligaciones.-- CLAUSULA SEXTA: Incumplimiento de La Optante. Sin perjuicio de lo establecido anteriormente, LA OPTANTE acepta que, si por cualquier causa o motivo que le sea imputable, excepto las causas derivadas por casos fortuitos o fuerza mayor, no diere cumplimiento a la promesa de compra contenida en éste Contrato, en el termino convenido, EL OFERENTE lo darán por resuelto de inmediato, y retendrá para sí, en propiedad, el Quince por ciento (15%) del dinero recibido como garantía de cumplimiento, previsto en la Cláusula Quinta de éste Contrato, por concepto de indemnización daños y perjuicios. El remanente será devuelto por EL OFERENTE en un plazo no mayor de Sesenta (60) días hábiles siguientes al vencimiento del termino aquí convenido o de la manifestación de LA OPTANTE de no cumplir con su promesa de comprar el bien ofrecido en el presente documento. Dicho monto no devengará ningún tipo de interés. -- CLAUSULA SEPTIMA: Incumplimiento de los Oferentes. EL OFERENTE acepta que si por cualquier motivo o causa imputable a el, excepto las causas derivadas por caso fortuito o fuerza mayor, no dieren cumplimiento a la promesa de venta contenida en éste documento, le devolverán a LA OPTANTE la cantidad de dinero recibido, más lo previsto en la Cláusula Quinta de éste Contrato por concepto de daños y perjuicios, sin que LA OPTANTE tenga algún otro monto o concepto que reclamar.-- CLAUSULA OCTAVA: Duración de la Opción. Ambas partes han convenido en que, la vigencia de esta promesa bilateral de Compra Venta es por noventa (90) días continuos, prorrogable a Treinta (30) días mas desde el día de la firma del presente contrato y de ser requerido por escrito y con por lo menos diez (10) días de anticipación al vencimiento del plazo de fijado para el presente contrato por cualquiera de las partes contratantes, el lapso antes mencionado podrá ser prorrogable una sola vez y máximo por quince (15) días consecutivos.” (Fin de la cita textual). Ahora bien, obsérvese pues de su contenido, que en ninguna parte del documento de compraventa de fecha 30 de Mayo de 2011 se desprende, que el Ciudadano JOSUE MANUEL ROMERO LEAL, estaba obligado a dar en venta por Crédito Hipotecario, ni a liberar el bien inmueble por él dado en venta a la Ciudadana EDECIA DEL VALLE MENDOZA DIAZ, muy a pesar de las pruebas presentadas por la representación judicial de la actora reconvenida, quien promueve entre dichas pruebas Carta de Aprobación de Crédito Hipotecario de fecha 06/10/2011 por la cantidad de Bolívares DOSCIENTOS SETENTA MIL SIN CENTIMOS (Bs. 270.000,00) emitida por el Banco Bicentenario (folio 22, anexo marcado “I”); al respecto, el artículo 1.159 del Código Civil, establece que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, es decir que, lo suscrito y convenido por las partes en dicho documento, producto de la manifestación de voluntad otorgada para su celebración, posee carácter legal entre los contratantes, lo cual no puede ser revocado sino por el mutuo consentimiento legítimamente manifestado o por autoridad de la ley. Igualmente, establece el artículo 1.264 de nuestro Código Civil, lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.” En este sentido, el Juez es quien tiene la facultad para valorar la gravedad del cumplimiento demandado, o de los hechos que se invocan ante él para configurar si cualquier tipo de incumplimiento de las obligaciones es suficiente para declarar o no la presente pretensión, pues la palabra “cumplimiento” tiene diversas acepciones, para unos el cumplimiento no puede estar separado de la noción de culpa, y para otros, el cumplimiento no es más que la falta de percepción por el acreedor de la pretensión debida de acuerdo con los términos del contrato. Así, y a tenor de lo anterior, quien decide observa que la parte accionante de autos, solicita el reintegro de la cantidad entregada como inicial (arras) a la parte demandada, sin la implementación de la Cláusula Penal; por lo que, éste Juzgador considera oportuno traer a colación la cláusula penal contenida en el contrato de opción compra venta de fecha 30 de Mayo de 2011, que dispone lo siguiente: “…CLAUSULA SEXTA: Incumplimiento de La Optante. Sin perjuicio de lo establecido anteriormente, LA OPTANTE acepta que, si por cualquier causa o motivo que le sea imputable, excepto las causas derivadas por casos fortuitos o fuerza mayor, no diere cumplimiento a la promesa de compra contenida en éste Contrato, en el termino convenido, EL OFERENTE lo darán por resuelto de inmediato, y retendrá para sí, en propiedad, el Quince por ciento (15%) del dinero recibido como garantía de cumplimiento, previsto en la Cláusula Quinta de éste Contrato, por concepto de indemnización daños y perjuicios…” En tal sentido, es preciso señalar que, las partes contratantes establecieron en la trascrita cláusula, que si la venta no se realizare por causas imputables a la optante, ésta perderá el 15% de la cantidad dada como inicial, como justa compensación por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de dicho contrato, es decir, que la parte demandada de autos debe retener sólo el 15% de la cantidad recibida como inicial, y el resto debe ser devuelto por la parte demandada a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.159 y 1.160 del Código Civil; y siendo que, con vista a las normativas citadas y evidenciado como ha quedado el incumplimiento por parte de la ciudadana EDECIA DEL VALLE MENDOZA DÍAZ, de la obligación que adquirió en el documento de compraventa de fecha 30 de Mayo de 2011 y quien muy a pesar de afirmar haber cumplido con la totalidad de los pagos en el tiempo establecido, ésta no logró probar en la oportunidad legal establecida para ello que haya cancelado la cantidad restante del monto total de la promesa bilateral de compra venta, como estaba obligada según la Cláusula Tercera (Forma de pago) y Cláusula Octava (relativa a la duración de la Opción) para lograr adquirir el bien inmueble que le fuera ofertado a través del referido contrato, siendo que para tal cumplimiento tenía según la vigencia del referido contrato noventa (90) días continuos, prorrogable a treinta (30) días mas desde el día de la firma de dicho contrato, y no como lo afirma el demandado de autos, cuando expresó en su escrito de contestación que el mismo en su tiempo de duración no se determinó por días sino por fecha con una prorroga única de quince (15)días, afirmación ésta que queda desvirtuada a tenor del contenido –se reitera- de la Cláusula Octava del ya tantas veces referido contrato; es decir, su vigencia comenzó a partir del día 30/05/2011 y culminaba en fecha 27/08/2011, siendo que el mismo fue prorrogado en común acuerdo por las partes, según afirmación de la demandada de autos en su escrito de contestación (folio 78) hasta el día 30/08/2011, cuando lo cierto es que de acordarse la prorroga la parte actora tenía hasta el 26/09/2011 para efectuar el cumplimiento de los pagos –se reitera- como estaba obligada según la Cláusula Tercera (Forma de pago) y Cláusula Octava (relativa a la duración de la Opción); por otra parte, en cuanto a la afirmación de la parte actora en su libelo de demanda y escrito de informes presentado en fecha 28/05/2014 (folio 11 y 12 de la II pieza), alegando el incumplimiento del demandado de autos por motivo de que el fue quien desistió de la venta por medio de comunicado de fecha 23/04/2012 y que riela al folio 91 de la I pieza, este Tribunal observa que para la fecha de la referida comunicación el contrato de Opción de Compra Venta de fecha 30/05/2011 se encontraba suficientemente vencido y así mismo debe señalar este jurisdidicente que el referido documento, del cual pretende asirse la parte actora, este Tribunal observa, que la misma actora reconvenida por medio de escrito presentado en fecha 21/03/2013 (folio 97) desconoció dicho documento y toda vez que la parte que presentó el mismo no insistió en hacerlo valer, no se le otorgó valor probatorio alguno y se desechó del proceso de conformidad con el artículo 430 y 441 del Código de Procedimiento Civil; así las cosas, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar SIN LUGAR la pretensión de la parte actora, tal y como en forma expresa, positiva y precisa así será determinado por este Juzgador en la dispositiva de esta decisión. ASÍ SE DECLARA. EN CUANTO A LA RECONVENCION PLANTEADA POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE ESTE TRIBUNAL OBSERVA: El demandado reconviniente JOSUE MANUEL ROMERO LEAL, demanda a la ciudadana EDECIA DEL VALLE MENDOZA DIAZ, en la Resolución del Contrato de Compra Venta de fecha 30 de Mayo de 2011, por haber incumplido con la obligación de comprar el inmueble en el tiempo convenido. Igualmente para que reconozca que en virtud de la Cláusula Quinta del contrato, la cantidad de Bolívares VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA SIN CENTIMOS (Bs. 24.150,00) debe quedar en su poder a titulo de indemnización por daños y perjuicios, de acuerdo a lo penalizado en la anteriormente transcrita cláusula Quinta y Sexta del referido contrato. Ahora bien, de la lectura de la contestación a la reconvención de fecha 18/07/2013, consignado por la parte demandante-reconvenida, se observa que la misma manifiesta que el Ciudadano JOSUE MANUEL ROMERO LEAL, es quien ha incumplido doblemente por lo siguiente: “…1) El fue quien rescindió el contrato, luego que la parte cumplió con todos los pagos pactados, consta en la carta debidamente firmada, la rescisión unilateral por parte del demandado y 2) El reconviniente no ha cancelado la Hipoteca que pesa sobre el inmueble, en fecha 31/05/2.012, El Banco Banesco Universal, C.A envía comunicado señalando que había error en la liberación de Hipoteca, y que debía subsanarlo, cuando para hacer una transacción el oferente debe tener todos los documentos necesarios para las negociaciones respectivas, ya que por su culpa no se pudo materializar la cancelación del Crédito Hipotecario.”; y solicita que la parte reconviniente devuelva la cantidad de Bolívares CIENTO SESENTA Y UN MIL SIN CENTIMOS (Bs. 161.000,00) pagada en la negociación e igualmente sea devuelta la cantidad de Bolívares VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA SIN CENTIMOS (Bs. 24.150,00) para darle cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Quinta del contrato, ya que unilateralmente el demandado reconviniente rescindió el Contrato de Opción Compra venta, luego que el demandante cancelara lo acordado, e igualmente alega en cuanto a lo segundo, que el demandado reconviniente ha incumplido ya que el Crédito hipotecario fue aprobado por el Banco y dicho Crédito no se pudo materializar por cuanto hasta Mayo de 2013 no había cancelado la Hipoteca recaída sobre el inmueble, a pesar que para la fecha 21/02/2011 empezaron las negociaciones de compra venta del inmueble y que por consiguiente la parte demandada reconviniente es la parte que ha incumplido lo convenido en el contrato de Opción de Compra Venta, y que en consecuencia tiene que devolver lo cancelado por el demandante reconvenido y adicionalmente cancelar en su totalidad la Cláusula Penal. En cuanto al hecho alegado por la actora reconvenida, en relación al crédito hipotecario que le fue aprobado y asimismo que fue por culpa del demandado reconviniente que no se pudo materializar la cancelación del Crédito Hipotecario, por cuanto hasta Mayo de 2013 no se había cancelado una Hipoteca recaída sobre el inmueble en favor del Banco Banesco, a pesar que para la fecha 21/02/2011 empezaron las negociaciones de compra venta del inmueble, es el caso, como ya se dijo antes, que de ninguna parte del documento de compraventa de fecha 30 de Mayo de 2011, se desprende, que el Ciudadano JOSUE MANUEL ROMERO LEAL, estaba obligado a vender y/o a liberar el bien inmueble por ella dado en venta, así como, tampoco se desprende que el oferente debía tener todos los documentos necesarios para las negociaciones respectivas. Por otra parte, se observa en cuanto a la decisión de rescindir del contrato por parte del demandado reconviniente, el cual fuere alegado por la actora reconvenida, luego de que –a su decir- la misma había cumplido con todos los pagos pactados, observa este Juzgador que dicha afirmación no se encuentra debidamente probada en autos, tomando en consideración que el documento del cual podría desprenderse tal afirmación fue desconocido por la actora y siendo que la parte que presentó el mismo no insistió en hacerlo valer, no se le otorgó valor probatorio alguno y se desechó del proceso de conformidad con el artículo 430 y 441 del Código de Procedimiento Civil, además que tampoco logró probar en la oportunidad legal establecida para ello, que haya cancelado la cantidad restante del monto total de la promesa bilateral de compra venta, como estaba obligada según la Cláusula Tercera (Forma de pago) y Cláusula Octava (relativa a la duración de la Opción) para lograr adquirir el bien inmueble que le fuera ofertado a través del referido contrato, en consecuencia, este juzgador considera comprobado suficientemente el incumplimiento por falta de pago por parte de la demandante-reconvenida del contrato de opción de compra venta de fecha 30/05/2011. En este estado, siendo que la única obligación que debía cumplir la demandada-reconviniente, luego de que se encontraba vencido el lapso concedido para la venta del inmueble, tal como lo acordaron las partes en el contrato, de devolver el remanente de las cantidades de dinero dadas como inicial (arras) en un plazo no mayor de sesenta (60) días hábiles siguientes al referido vencimiento tal como fuera pactado en su Cláusula Sexta en la cual se estableció: “…El remanente será devuelto por EL OFERENTE en un plazo no mayor de Sesenta (60) días hábiles siguientes al vencimiento del término aquí convenido o de la manifestación de LA OPTANTE de no cumplir con su promesa de comprar el bien ofrecido en el presente documento. Dicho monto no devengará ningún tipo de interés.--”; al respecto, la parte demandada reconviniente en el momento de dar contestación a la demanda alego en su reconvención: que en ningún momento su representada se ha negado a realizar la entrega del dinero que se le adeuda a la Ciudadana EDECIA MENDOZA y que por tal concepto se deba indemnización alguna, por otra parte en su pretensión además de solicitar en su particular primero la resolución del contrato de marras protocolizado por ante la Notaría Pública de Puerto Ordaz, de fecha 30/05/2011 el cual quedó inserto bajo el Nº 16 del romo 111 de los Libros de Autenticación llevados por dicho despacho, y que en función de ello sea condenada la parte actora reconvenida al pago del equivalente establecido en la Cláusula Quinta y Sexta del contrato señalado, y en el particular Segundo solicita se condene a la Optante al pago de la indemnización por concepto de daños y perjuicios, es decir, se le permita a su mandante deducir la cantidad de VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA SIN CENTIMOS (Bs. 24.150,00) que representa el equivalente al quince por ciento (15%) del monto cancelado, siendo ésta la cantidad de Bolívares CIENTO SESENTA Y UN MIL SIN CENTIMOS (Bs. 161.000,00), afirmación esta que a tenor de lo expuesto por la parte actora reconvenida en cuanto al monto cancelado como inicial (arras), constituye así un asunto no controvertido, el cual también es denominado como “hecho admitido” el cual consiste en el hecho alegado por una parte y admitido por la otra, como en el caso que nos ocupa; en consecuencia, este juzgador considera que comprobada como se encuentra la falta de pago por parte de la demandada-reconviniente y siendo ésta -se reitera- la única obligación que debía cumplir la demandada-reconviniente, luego de que se encontraba vencido el lapso concedido para la venta del inmueble, tal como lo acordaron las partes en el contrato, y siendo que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y por lo tanto están sujetos a cumplirse en la misma forma como están sujeto a cumplir las leyes, siendo que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad de las partes. Por lo cual el contrato tiene fuerza de ley no solo entre las partes sino inclusive para el juez, por cuanto este debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad, en este sentido se debe recordar que todas estas normas son supletorias de la voluntad de las partes, por lo que al revisar la Cláusula Quinta y Sexta del Contrato, se puede deducir claramente que las partes acordaron que de no cumplirse el contrato en el plazo acordado en el término establecido en su Cláusula Octava ya antes descrita, contados desde la fecha cierta de la firma del contrato, esto es, desde el 30 de Mayo de 2011, a la finalización del mismo, en fecha 27 de Agosto de 2011, mas su prorroga la cual culminó en fecha 26 de Septiembre de 2011 y no habiendo sido posible cumplir con lo convenido (otorgar oportunamente el documento definitiva de venta) por causa imputable a la opcionante y al no haberse establecido otra contraprestación, las mismas Cláusulas Quinta y Sexta establecen la sanción por el incumplimiento; que a la opcionante la parte oferente debía devolver el remanente de la de la cantidad que había recibido a título de garantía menos un quince por ciento (15%) de ese valor que equivale a Bolívares VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA SIN CENTIMOS (Bs. 24.150,00); en relación a dicha eventualidad relacionada con la procedencia del pago de los daños y perjuicios reclamados, se observa que ciertamente el contrato instrumento fundamental de la presente acción contiene las referidas Cláusulas Penales al establecer el porcentaje que debía pagar la opcionante por concepto de daños y perjuicios causados en caso de incumplimiento de la obligación contraída, siendo así, no resulta necesario en el caso sub judice que el demandado pormenorizara ni demostrara los daños y perjuicios que les ocasionó el incumplimiento de la deudora, pues el establecimiento de la cláusula penal exonera al acreedor de tal demostración, por cuanto se han fijado con anterioridad en el mismo contrato, en consecuencia, de acuerdo a los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil, y demostrado como está el incumplimiento de la optante (actora reconvenida), procede la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal; ASÍ SE ESTABLECE. Más aún, establecieron que el reintegro de la cantidad recibida así como el pago de la indemnización por daños y perjuicios causados por el incumplimiento, se haría efectivo dentro de los sesentas (60) días continuos siguientes a la fecha en que se determine el incumpliendo, es decir, que en vista del incumplimiento por parte de la opcionante al vencimiento de la prórroga contractualmente establecida, siendo 26 de Septiembre de 2011 la fecha en que se determinó el incumplimiento, nació la obligación del demandado reconviniente de autos de cumplir con la devolución del dinero recibido menos la cantidad establecida a título de indemnización, en el plazo convenido de sesenta (60) días continuos. Por todos los motivos antes expuestos, considera este Tribunal que en aplicación de las Cláusulas Quinta y Sexta del contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, la parte demandada reconviniente deberá devolverle a la parte actora reconvenida la cantidad de Bolívares CIENTO TREINTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA SIN CENTIMOS (Bs. 136.850,00) que comprende la cantidad de Bolívares CIENTO SESENTA Y UN MIL SIN CENTIMOS (BS. 161.000,00) menos la cantidad de Bolívares VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA SIN CENTIMOS (Bs. 24.150,00) que corresponde al quince por ciento (15%) por daños y perjuicios que previamente habían establecido las partes como indemnización por el incumplimiento de la opcionante, sin que pueda la demandante hacerse acreedora tanto de la prestación no cumplida, esto es la entrega del bien inmueble objeto del contrato, como de la devolución del pago anticipado mas lo correspondiente a la cláusula penal establecida en la Cláusula Séptima. ASI SE DECLARA. Por tales razonamientos, considera este juzgador que el contrato de opción de compra venta de fecha 30 de Mayo de 2011 debe ser declarado resuelto, como en efecto así lo declarará el Tribunal en la parte dispositiva de la presente causa, resultando forzoso para este Juzgador que la reconvención planteada por Resolución de Contrato debe prosperar y ser declarada CON LUGAR. Así se declara. IV.-DECISIÓN (Dispositiva) Por las razones de hecho y de Derecho precedentemente expuestas, y a tenor de lo preceptuado en los artículos 26 y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12, 242, 243, 429 Código de Procedimiento Civil; Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito por las partes en fecha 30/5/2011, por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, quedando inserto bajo el Nº 16, Tomo 111 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, producido en copia simple junto con el libelo de la demanda, el cual este Tribunal tiene por fidedigna ello en aplicación de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; los artículos 1.159, 1.167, 1.269, 1.354, 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO CARONI DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR, en base a la argumentación expuesta en la parte motiva de esta decisión la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA interpusiera la Ciudadana EDECIA DEL VALLE MENDOZA DIAZ en contra del Ciudadano JOSUE MANUEL ROMERO LEAL, ambas partes suficientemente identificadas en la sección primera de este fallo. SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCION propuesta por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA interpuesta por la parte demandada reconviniente, Ciudadano JOSUE MANUEL ROMERO LEAL, en contra de la actora reconvenida EDECIA DEL VALLE MENDOZA DIAZ; en consecuencia y en base a la argumentación expuesta en la parte motiva de esta decisión se declara RESUELTO el contrato suscrito entre las partes en fecha 30 de Mayo de 2011, a tal efecto, SE ORDENA a la parte demandada-reconviniente, ciudadano JOSUE MANUEL ROMERO LEAL, a cancelar a la parte demandante-reconvenida, Ciudadana EDECIA DEL VALLE MENDOZA DIAZ, la cantidad de Bolívares CIENTO TREINTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA SIN CENTIMOS (Bs. 136.850,00) que comprende la cantidad de Bolívares CIENTO SESENTA Y UN MIL SIN CENTIMOS (BS. 161.000,00) menos la cantidad de Bolívares VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA SIN CENTIMOS (Bs. 24.150,00) que corresponde al quince por ciento (15%) por concepto de indemnización por daños y perjuicios que previamente habían establecido las partes en la Cláusula Quinta y Sexta del contrato referido en la presente dispositiva. Por cuanto la presente decisión se produce fuera de la oportunidad procesal correspondiente en virtud del cúmulo de causas existentes en el Tribunal, se ordena notificar a las partes de la misma de conformidad con los establecido en los artículos 233 y 251 del código de Procedimiento Civil. Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el Tribunal. Dada, Firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los veintiún (21) días del mes de Noviembre del año Dos Mil Dieciséis (2.016). Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación. EL JUEZ TITULAR DR. DANIEL JOSE RODRIGUEZ AYALA EL SECRETARIO DR. LUIS E. GONZALEZ MACHADO. Publicada en esta misma fecha, previo anuncio de ley, en horas de despacho, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.). EL SECRETARIO DR. LUIS E. GONZALEZ MACHADO.