REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR.- COMPETENCIA CIVIL Vistos.- I DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS. PARTE ACTORA: ciudadana FRINEL LUCIA MARGARITA FIGUEROA SALGADO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 16.176.846, de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES: abogados en ejercicio CARLOS BERMUDEZ AVALO Y GILBERT FELIPE CEBALLOS, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 32.414 y 101.418. PARTE DEMANDADA: ciudadana SUSANA DEL VALLE CAMPOS LOPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 9.910.458, y de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES: abogado en ejercicio ALVARO ENRIQUE CAMPOS GUTIERREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 146.913. JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.- EXPEDIENTE Nº 43.356.- SENTENCIA DEFINITIVA.- II SINTESIS DEL PROCEDIMIENTO Se inició la presente causa mediante escrito presentado en fecha 17 de Septiembre de 2013, ante el Juzgado (Distribuidor) Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, por los abogados CARLOS BERMUDEZ AVALO Y GILBERT FELIPE CEBALLOS, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana FRINIEL LUCIA MARGARITA FIGUEROA SALGADO, demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA a la ciudadana SUSANA DEL VALLE CAMPOS LOPEZ, con fundamento a los artículos 1.133, 1.137, 1.141, 1.155, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, Pretendiendo el Cumplimiento del Contrato que suscribieron las ciudadanas FRINEL LUCIA MARGARITA FIGUEROA SALGADO y SUSANA DEL VALLE CAMPOS LOPEZ. Consigna junto al libelo de la demanda, los siguientes recaudos: 1.- Marcado con la letra “A”; copia certificada de Poder otorgado a los abogados GILBERT FELIPE CEBALLOS MARQUEZ Y CERLOS BERMUDEZ AVALO, inscritos en el I.P.S.A bajo el Nro. V- 101.418 y 32.414, respectivamente. 2.- Marcado con la letra “B”, copia certificada de Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta de Apartamento 185, Torre A-1, Piso 18, Parque Residencial Karuai, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, sucrito en las ciudadanas Frinel Lucia Margarita Figueroa Salgado Y Susana Del Valle Campos López, autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, bajo el Nro. 32, Tomo 61 de los Libros de autenticaciones llevadas por esa notaria de fecha 02 de abril de 2012. 3.- Marcado con la letra “C”, copia simple de un Cheque, contra la cuenta corriente Nro. 0134-0363-503631289710, del Banco Banesco a favor de Bienes Raíces Ático, C.A, por la cantidad de 25.200 BS. 4.- Marcado con la letra “D”, Copia simple de documento de Depósito Unilateral en Garantía, suscrito entre la ciudadana Frinel Lucia Margarita Figueroa Salgado y Bienes Raíces Ático, C.A. 5.- Marcado con la letra “E”, Copia simple de Cheque de gerencia contra el Banco Banesco, por la cantidad de Bs. 154.800,00 a favor de la ciudadana Susana del Valle Campos López. 6.- Marcado con la letra “F”, copia simple de Carta de Notificación de Firmas de Crédito Hipotecario Zonas Foráneas. 7.- Marcado con la letra “G”, copia simple de la constancia de recepción de documento, por ante el registro Publico del Municipio Caroní Estado Bolívar. 8.- Marcado con la letra “H”, copia simple de capture de mensaje. 9.- Marcado con la letra “I”, copia simple de la constancia de recepción de documento, por ante el registro Publico del Municipio Caroní Estado Bolívar. 10.- Marcado con la letra “J, K, L”, copia simple de mensaje de correo electrónico. 11.- Marcado con la letra “M”, copia simple de documento recibido por ante el Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH), recibida en fecha 08/07/2013. Siéndole asignado el conocimiento de la presente causa a este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar de acuerdo a sorteo de distribución diaria de demandas de fecha 17 de Septiembre de 2013, por auto de fecha 23 de Septiembre de 2013, se admitió la demanda cuanto ha lugar a derecho, y se ordena el emplazamiento de la parte demandada, a los fines de que compareciera por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes, contados a partir de su citación y diera contestación a la demanda en el presente juicio. Asimismo se apertura cuaderno de medidas, decretándose, medida de prohibición de enajenar y gravar. En fecha 30 de Septiembre de 2013, comparece la representación judicial de la parte actora, suministrando los emolumentos necesarios para practicar la citación de la demandada. En fecha 03 de Octubre de 2013, comparece el ciudadano alguacil y deja constancia de haber recibido los emolumentos necesarios. En fecha 10 de Octubre de 2013, comparece la representación judicial de la parte actora y solicita la citación por carteles. Por auto de fecha 14 de Octubre de 2013, el Tribunal niega lo solicitado por cuanto, primero hay que agotar la citación principal. En fecha 16 de Octubre de 2013, comparece el alguacil del tribunal y consigna recibo de citación sin firmar, por cuanto la misma no fue localizada. En fecha 30 de Octubre de 2013, comparece la representación judicial de la parte actora, solicitando la citación por carteles. Por auto de fecha 05 de Noviembre de 2013, el tribunal ordena la citación por carteles. En fecha 06 de Noviembre de 2013, comparece la representación judicial de la parte actora, dejando constancia que recibió el cartel de citación. En fecha 14 de Noviembre de 2013, comparece la representación judicial de la parte actora, consignando publicación de cartel de citación. Por diligencia separada, solicita el traslado del ciudadano secretario para la fijación del cartel. En fecha 18 de Noviembre de 2013, comparece el ciudadano secretario y deja constancia de haber agregado la publicación del cartel de citación. Por auto de fecha 25 de Noviembre de 2013, el Tribunal acuerda el traslado del secretario para dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del CPC. En fecha 08 de Enero de 2014, comparece el secretario y deja constancia de haber fijado cartel de citación. Por auto de fecha 23 de Enero de 2014, el Tribunal ordena efectuar cómputo del lapso establecido en el artículo 223 del CPC, dejando constancia que dicho lapso precluyó el día 23/01/2014. En fecha 29 de Enero de 2014, comparece la parte demandada, y procede a darse por citada. En esa misma fecha otorgo poder apud acta al abogado ALVARO ENRIQUE CAMPOS GUTIERREZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 146.913. Por acto de fecha 25 de Febrero de 2014, el Tribunal declara desierto el acto de conciliación. En fecha 10 de Marzo 2014, comparece la representación judicial de la parte demandada, dando contestación al fondo de la demanda y reconviniendo a la parte actora. Siendo agregado en esa misma fecha. Por auto de fecha 13 de Marzo de 2014, el tribunal ordena efectuar cómputo del lapso de emplazamiento, dejando constancia que el mismo precluyó el día 10/03/2014. Por auto separado el tribunal admite la reconvención planteada y fija el lapso de cinco días para que se proceda a contestar la misma. En fecha 20 de Marzo de 2014, comparece la representación judicial de la parte actora reconvenida y procede a dar contestación a la misma. Siendo agregada en esa misma fecha. En fecha 14 de Abril de 2014, comparece la representación judicial de la parte actora, promoviendo pruebas. En fecha 15 de Abril de 2014, comparece la representación judicial de la parte demandada, promoviendo pruebas. Siendo agregas ambos escritos de pruebas en esa misma fecha. Por auto de fecha 12 de Mayo de 2014, el Tribunal ordena efectuar cómputo del lapso de promoción de pruebas, oposición y admisión de las mismas, dejando constancia que el último de ellos venció el día 28/04/2014. Por auto separado el tribunal tiene por admitidas las pruebas promovidas por ambas partes, y ordena la citación de la parte demandada para que absuelva las posiciones juradas. En fecha 20 de Mayo de 2014, comparece la representación judicial de la parte demandada, apelando del auto de admisión de pruebas, en relación a las posiciones juradas, promovidas por la parte actora. Por auto de fecha 23 de Mayo de 2014, el Tribunal niega la reposición solicitada y advierte a las partes que ambas tendrán que absolver las posiciones juradas para que las mismas sean valoradas, asimismo escucha en un solo efecto la apelación planteada. En fecha 18 de Diciembre de 2014, se recibieron resultas de apelación proveniente del Tribunal Superior Civil, Mercantil, del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, mediante la cual revoca parcialmente el auto que admite las pruebas, y declara inadmisible las posiciones juradas. En fecha 06 de Abril de 2015, comparece la representación judicial de la parte demandada, y solicita se dicte sentencia. Por auto de fecha 15 de Abril de 2015, el Tribunal ordena efectuar cómputo del lapso de evacuación de pruebas, dejando constancia que el mismo precluyó el 25/06/2014. Por auto separado se ordeno la notificación de las partes para que consignen sus informes. En fecha 28 de Abril de 2015, comparece el ciudadano alguacil y deja constancia de haber notificado a la representación judicial de la parte demandada. En fecha 30 de Julio de 2015, comparece la representación judicial de la parte actora, solicitando copia simple del expediente. En fecha 18 de Septiembre de 2015, comparece la representación judicial de la parte actora, presentado informe. Siendo agregada en esa misma fecha. En fecha 21 de Septiembre de 2015, comparece la representación judicial de la parte demandada, presentado informe. Siendo agregada en esa misma fecha. Por auto de fecha 01 de Octubre de 2015, el Tribunal ordena efectuar cómputo del término de informe y del lapso de observación, dejando constancia que el último de ellos venció el día 01/10/2015. Por auto separado el Tribunal deja constancia que la causa se encuentra en etapa de sentencia. Por auto de fecha 30 de Noviembre de 2015, el tribunal difiere la sentencia por treinta (30) días continuos. III ARGUMENTOS DE LAS PARTES 3.1 ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA: La representación judicial de la parte actora fundamenta su pretensión de la siguiente forma: Que en fecha 02 de abril de 2012, su mandante suscribió contrato de Promesa Bilateral de compra- Venta a crédito con la ciudadana SUSANA DEL VALLE CAMPOS LOPEZ, cuyo objeto fue la adquisición de un inmueble propiedad de esta, descrito como un (01) Apartamento destinado a Vivienda Principal distinguido con el Nº 185, ubicado en el piso 18, torre A-1, el cual forma parte integrante del Parque residencial Karuai, construido sobre una parcela de terreno identificado con el numero catastral provisional 07-01-01-07-241-435-002-001-001-101-018-005, ubicado en la Avenida Atlántico, Urbanización Alta Vista, Unidad de Desarrollo 241 de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, cuyas medidas y linderos y demás especificaciones constan en documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar el día 20 de Julio de 2006, anotada bajo el Nº 28, Folio doscientos sesenta y dos (262) al folio doscientos setenta y uno (271), Protocolo Primero, Tomo Décimo Tercero (13), tercer Trimestre del año 2006. Que se dan por reproducidos y que el contrato aquí descrito quedo autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, en fecha 02 de Abril de 2012, y quedo inserto bajo el Nº 32, Tomo 61 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Que a través de dicho contrato se establecieron condiciones, en las cuales ambas partes asumieron obligaciones de manera voluntaria, pacifica, publica y no equivoca, dentro las cuales se mencionan: 1. Según la Cláusula tercera, se estableció un precio fijo de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.450.000,00), el cual se pagaría de la siguiente manera: a. Que su mandante pago la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs.25.000,00) por concepto de deposito de garantía, los cuales serian imputados al monto de arras de la futura Promesa Bilateral de Compra – Venta, mediante Cheque Nº 19862935, contra la cuenta corriente del Banco BANESCO, Nº 0134-0363-50-3631289710, de Friniel Figueroa, de fecha 01 de Marzo de 2012, a favor de la empresa Bienes Raíces Ático, C.A, la cual fungía como intermediaria entre la propietaria del inmueble descrito y su persona. b. Que igualmente pago la cantidad de Ciento Cincuenta y Cuatro Mil Ochocientos Bolívares (Bs.154.800,00), por concepto de Complemento de Cuota inicial, los cuales serian igualmente imputados al monto de arras de la Promesa Bilateral de Compra Venta, mediante Cheque de Gerencia Nº 00019943, contra la cuenta corriente del Banco BANESCO, Nº 0134-0869-61-2120210001, de fecha 31 de Marzo de 2012, a favor de la propietaria del inmueble objeto de la presente negociación ciudadana Susana del Valle Campos López. c. Que el saldo restante, es decir, la cantidad de Doscientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 270.000,00), serán pagados por la Compradora, es decir, su representada Frinel Figueroa, a través de un Crédito Hipotecario proveniente de Recursos del Fondo Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), el cual solicitó, de manera oportuna ante el operador Financiero Banco BANESCO. 2. Que se estableció como plazo de duración del referido contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta a Crédito, CIENTO VEINTE (120) DIAS, contados a partir de la firma del mismo es decir el 02 de abril de 2012, (Cláusula Segunda). Hasta el 31 de Julio de 2012, lapso durante el cual, el operador financiero Banco BANESCO, le informa a su mandante que el crédito le fue aprobado según indica: “Préstamo Hipotecario que me otorga el Banco BANESCO por la cantidad de Ciento Cuarenta y Cuatro Mil Quinientos Ochenta y Cinco Bolívares (Bs.144.585,00) y el Subsidio Directo para adquisición de Vivienda por la cantidad de Ciento Veinticinco Mil Cuatrocientos Quince Bolívares (Bs.125.415, 00), cuya sumatoria da como resultado la cantidad de Doscientos Setenta Mil Bolívares (270.000,00). Saldo restante que se le debe a la “Prominente Vendedora”, termino utilizado para describir a la propietaria del inmueble. Asimismo, le indican que a partir de ese momento debía esperar hasta que la Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH), otorgara los recursos para liquidar la operación y proceder a cancelar el saldo restante a la “Prominente Vendedora”, a quien se le notifico en su oportunidad de la situación presentada, tal como es evidente esta tenia pleno conocimiento de la situación. Sin embargo, continúan esperando sin que la “Prominente Vendedora”, le manifestara por ninguna vía su intención de rescindir el Contrato y no continuar con la negociación.” 3. Que en fecha 14 de Enero de 2013, El Banco BANESCO, le hace entrega a su manante del Documento de crédito a los fines de que lo llevara al Registro Inmobiliario, para su revisión, conjuntamente el oficio mediante el cual notifican de la Aprobación del Crédito, que como se evidencia ya han transcurrido cinco (5) meses y catorce (14) días, desde que venció el termino para el cual se suscribió el Contrato y aun la ciudadana Susana Campos, no manifiesta su intención de rescindir el mismo, en fecha 17 de enero de 2013, su mandante entrego el documento en el Registro Inmobiliario para su revisión y se lo devuelven en fecha 21 de enero de 2013, con algunas observaciones y para que agregara documentos faltantes como: Solvencia Municipal, Solvencia de Agua, entre otros, los cuales debía proporcionárselos la “Prominente Vendedora”, que se los proporciono sin ningún problema, y lo introdujo nuevamente el día 25 de enero de 2013. Que la misma tendría una duración de sesenta (60) días, plazo que venció, el 25 de marzo de 2013, y no se otorgo el documento debido a que el BANAVIH, a la fecha no había bajado los recursos, situación de la cual la Señora Susana Campos tenia pleno conocimiento, que dentro de este lapso, en fecha 14 de febrero de 2013, la ciudadana Susana Campos, el manifiesta a su mandante vía mensaje de texto telefónico, su intención de aumentar el precio del inmueble objeto de la presente negociación, incrementando este a Quinientos Cincuenta mil Bolívares (Bs.550.000,00) lo cual no acepto, debido a que no estaba estipulado en el Contrato. 4. Que seguidamente en fecha 11 de junio de 2013, se reinicia el Proceso de Registro del Documento de Crédito, con la variante de que ya el banco Nacional de la Vivienda y Habitat (BANAVIH), ya ha entregado los Recursos financieros, al Operador Financiero Banco BANESCO, a los fines de proceder a liquidar el crédito y otorgar el documento definitivo de venta. Que es a partir de esa fecha que su mandante le envió mensajes de texto a la Susana Campos, a través de su Correo Electrónico proporcionado por ella y el cual consta en el Contrato como medio para mantenerse informadas de lo que ocurriera con el proceso, en fecha 13 de junio 2013, donde se indico que la fecha de firma del Documento definitivo de Venta del Apartamento objeto de la presente negociación es el 14 de junio de 2013, en el Registro Publico ubicado en el Centro Comercial Orinokia , plaza Santo Tome IV, piso 2 locales 5, 6, 7. Que ese mismo día la Sub-Gerente del banco BANESCO, le informa vía telefónica, que se suspende la firma del documento, ya que, se debe verificar con el registro que día estará presente el Apoderado del BANAVIH, una vez se verifique la presencia de este funcionario se informara la nueva fecha. 5. Que finalmente, en fecha 17 de Junio de 2013, su mandante recibió una nueva notificación del Banco BANESCO, donde le indican que la nueva fecha de Firma del documento en referencia es para el día 20 de junio de 2013, a las 8:00 am, que remitió ese mismo día a la Señora Susana Campos, vía correo electrónico, a lo que su manante asistió a la hora fijada y la Señora Campos no se presento. Y que hasta la fecha no le responde las llamadas que se le hacen, ni mensaje, ni notifica por escrito cuales son sus intenciones, lo que ha preocupado notablemente a su mandante, por cuanto ya ha pagado parte del precio del inmueble en referencia y con esta operación se cierra la negociación objeto del contrato en referencia. Que de acuerdo con lo expresad, vale resaltar que en ningún momento su mandante ha tenido la intención de rescindir el Contrato suscrito y si bien es cierto que el mismo venció por haber expirado el plazo para el cual fue suscrito sin que se concretara la negociación, es también cierto, que no es responsabilidad de ella, ni es imputable a su persona el retaso en el pago del saldo restante, ya que como es bien sabido y así lo establece el contrato el proceso de liquidación de este tipo de créditos es competencia del Banco Nacional de la Vivienda y Habitat (BANAVIH), situación que es conocido por la Señora Susana Campos. Que es importante destacar que en el referido Contrato también se establecieron cláusulas (Quinta y Sexta) donde se contemplan, las consecuencias en caso de resolución de Contrato por causas imputables a las partes (Prominente Compradora y Prominente Vendedora), así como por causas de fuerza mayor (Séptima), situación que no se ha presentado por cuanto en ningún momento su mandante ha manifestado su voluntad de resolver el contrato, igualmente la Prominente vendedora, tampoco ha manifestado su voluntad de rescindir el mismo por tanto el contrato se mantiene vigente. Que en tal caso pudiera darse una causa de fuerza mayor, para resolver el contrato, ya que la causa por la cual no se ha concretado la negociación no es imputable ni a su representada ni a la Señora Susana Campos, es imputable al Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH), sin embrago, ni la señora Susana Campos ni su mandante han manifestado la voluntad reciproca de resolver el Contrato. Que de tal manera la aptitud asumida por la Señora Susana Campos, le ha ocasionado un daño irreparable a su mandante al negarse de manera rotunda a no asistir a la firma del Documento definitivo de venta, ya que eventualmente le son quitados los recursos otorgados por el Estado y concretar la negociación y en consecuencia le impide una vivienda digna para ella y su grupo familiar, el cual lo constituye su cónyuge y dos (2) hijos menores. Que en fecha 27 de Junio su representada presento denuncia ante le Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH), a los fines de agotar la vía administrativa y demostrar, el incumplimiento y la actitud contumaz de la ciudadana Susana Campos. Pretendiendo que se declare el cumplimiento de contrato que suscribieron su reprensada y la ciudadana FRINEL LUCIA MARGARITA FIGUEROA SALGADO. 3.2 ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA: La representación judicial de la parte demandada, manifiesta lo siguiente en su escrito de contestación: HECHOS QUE SE ADMITEN Admite como cierto que en fecha 2 de Abril de 2012, su mandante suscribió con la parte actora ciudadana Frinel Lucia Margarita Figueroa Salgado, un Contrato de Opción de Compra Venta, el cual quedo autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, el cual quedo inserto bajo el Nº 32, Tomo 61 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida notaria, cuyo objeto seria la adquisición de un inmueble propiedad de su representada, descrito como un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 185, ubicado en el Piso 18, Torre A-1, el cual forma parte integrante del Parque residencial Karuai, construido sobre una parcela de terreno identificado con el numero catastral provisional 07-01-07-241435-002-001-001-101-018-005, ubicado en la Avenida Atlántico, Urbanización Alta Vista, Unidad de Desarrollo 241 de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, cuyas medidas, linderos y especificaciones constan en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Caroní del estado Bolívar, el día 20 de Julio de 2006anotada bajo el Nº 28, Protocolo Primero, Tomo 13, Tercer Trimestre del año 2006. Admite como cierto que conforme quedo establecido en la Cláusula Tercera del contrato de opción de compra venta suscrita, se estableció como precio fijo la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00). Admite como cierto que parte del precio seria pagado y se pago de la siguiente manera: a) la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs.25.000,00) por concepto de deposito de garantía que se imputarían al monto de arras y que se pagaron mediante Cheque Nº 19862935, contra la Cuenta Corriente del Banco Banesco Nº 0134-0363-50-3631289710, a favor de la empresa Bienes raíces Atico, C.A, quien fue la intermediaria entre su representada y la compradora; b) mediante la entrega por parte de la optante, a su mandante, en calidad de complemento final por ARRAS el monto de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.154.800,00); c) El saldo restante a pagar la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.270.000,00); al momento de protocolización. Admite como cierto que el plazo de duración para el cumplimiento del contrato de opción bilateral de compra venta, suscrito entre las partes de este juicio y de la relación material allí contenida se fijo en CIENTO VEINTE (120) DIAS y contados a la fecha de la firma del miso, cuyo plazo fue el 02 de Abril de 2012 al 31 de Julio de 2012, tal y como consta de la Cláusula Segunda del Contrato. HECHOS RECHAZADOS Rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada contra su representada tanto en los hechos en el derecho por ser falsos. Rechaza, niega y contradice categóricamente que el Contrato de Opción de Compra Venta, autenticado por la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, el cual quedo inserto bajo el Nº 32, Tomo 61 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaria, cuyo objeto seria la adquisición de un inmueble propiedad de su representada, descrito como apartamento destinado a vivienda principal distinguida con el Nº 185, ubicado en el piso 18, Torre A-1, el cual forma parte integrante del Parque Residencial Karuai, construida sobre una parcela de terreno identificado con el numero catastral provisional 07-01-01-07-241-435-002-001-001-101-018-005, ubicado en la Avenida Atlántico, Urbanización Alta Vista, Unidad de Desarrollo de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, cuyas medidas, linderos y especificaciones constan en el documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico Municipio Caroní del Estado Bolívar, el día 20 de Julio de 2006, anotado bajo el Nº 28, Protocolo Primero, Tomo 13, Tercer Trimestre del año 2006, se trate de un Contrato de Opción de Compra Venta a Crédito como lo pretende hacer ver la representación judicial de la parte actora, y ello se determina y evidencia de una lectura de todo el cuerpo de esa documental, en la cual en ninguna de sus estipulaciones o cláusulas se dispuso que el pago del remanente se haría mediante crédito bancario ni por medio de recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), lo que si se evidencia de la Cláusula Tercero es que “…la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (270.000,00) deberán ser pagados por la “LA PROMITENTE COMPRADORA” al momento de la protocolización ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, del documento definitivo de compraventa de “EL INMUEBLE” …” y que ese pago debía ser único en esa oportunidad, sin que se haya dejado sentado la tramitación y aprobación de crédito bancario para llevar a cabo el pago. Rechaza, niega y contradice el saldo restante del precio pactado para la compra venta del inmueble propiedad de su representado se haya convenido obtener a través un crédito hipotecario proveniente de recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) y el Banco Banesco. Que la falsedad de esta alegación queda evidenciada de la misma cláusula segunda del contrato de opción bilateral de compra venta, suscrito entre las partes de este juicio y de la relación material allí contenida en la cual quedo establecido “…la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (270.000,00) deberán ser pagados por la “LA PROMITENTE COMPRADORA” al momento de la protocolización ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, del documento definitivo de compraventa de “EL INMUEBLE” …” por lo que protocolización de la venta y el pago del remanente debía efectuarse dentro de ese plazo y que ello no ocurrió. Rechaza, niega y contradice que la optante compradora y aquí demandante se le haya informado por entidad bancaria alguna aprobación de crédito hipotecario alguno por la cantidad que dice le fue aprobado, asimismo rechaza, niega y contradice que se haya estado haciendo diligencias de aprobación de recursos por parte de órgano administrativo alguno. Rechaza, niega y contradice que su patrocinada se le haya informado de la tramitación de crédito hipotecario alguno para el pago del remanente de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.270.000,00), que debía ser pagado, al momento de la protocolización del documento de compra venta definitivo, dentro del plazo previsto en la Cláusula Segunda del Contrato de CIENTO VEINTE (120) DIAS y contados a la fecha de la firma del mismo es decir entre el 2 de abril de 2012 al 31 de julio de 2012, tal y como consta de la Cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compra Venta. Rechaza, niega y contradice que en fecha 14 de Enero de 2013, la entidad bancaria Banesco haya hecho entrega de documento alguno a la optante compradora, asimismo se le haya entregado oficio alguno de aprobación de crédito, por lo que de conformidad con los artículos 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil IMPUGNA la copia fotostática marcada “F” y el valor probatorio que se le pretenda dar cuanto se trata de una copia fotostática de un documento privado y además emanado de un tercero ajeno al juicio. Rechaza, niega y contradice que su patrocinada, para el lapso comprendido entre el 21 al 25 de enero de 2013, le haya entregado documento alguno a la optante compradora con solvencias relacionadas con el inmueble objeto del contraído opción bilateral de compra venta, suscrito entre las partes de este juicio y de la relación material allí, por cuanto ya para esa fecha había vencido con holgura el plazo dado para la protocolización de la venta de CIENTO VEINTE (120) DIAS contados a la fecha de la firma del mismo, cuyo plazo fue del 2 de Abril de 2012 al 31 de Julio de 2012, tal y como consta a la Cláusula Segunda del Contrato, y que no se llevo a cabo dentro del mismo ni en otra fecha, por lo que de conformidad con los artículos 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil IMPUGNA la constancia de recepción marcada “G” y el valor probatorio que se le pretenda dar por cuanto se trata de un tercero ajeno al juicio. Rechaza, niega y contradice que su mandante haya tenido conocimiento de la supuesta tramitación del documento de venta del inmueble y que no se había llevado a cabo la protocolización del mismo por falta de documento y de una supuesta omisión del BANAVIH, en bajar recursos; asimismo rechaza, niega y contradice que en fecha 14 de febrero de 2013 su representada haya enviado mensaje de texto telefónico con la supuesta intención de aumentar el precio fijado para la venta del inmueble a QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), por lo que de conformidad con los artículos 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil IMPUGNA la copia fotostática marcada “H” y el valor probatorio que se le pretenda dar por cuanto se trata de una copia fotostática de un documento privado cuya procedencia no esta determinada en el mismo. Rechaza, niega y contradice que para el día 11 de Junio de 2013, se haya reiniciado proceso de protocolización de documento de crédito alguno, es por ello que conformidad con los artículos 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil IMPUGNA la documental marcada “I” y el valor probatorio que se le pretenda dar por cuanto trata de un documento emanado de un tercero ajeno al juicio, que en nada demuestra la optante compradora haya dado cumplimiento a su obligación de pago dentro del plazo determinado en el contrato de opción bilateral de compra venta a crédito, suscrito entre las partes de este juicio y de la relación material allí, como así mismo lo afirma y confiesa la representación judicial de la parte actora, cuando expresa en su libelo al vuelto del folio dos (2) “…como es evidente ya han transcurrido cinco (5) meses y catorce días desde que venció el termino para el cual se suscribió el contrato…” que en razón de tal circunstancia y del incumplimiento expreso de la optante compradora y conforme a las previsiones contenidas en la Cláusula Sexta del contrato de Opción de compra venta se tiene por resuelto el mismo y sin efecto jurídico alguno, dada la falta de diligencia y de interés de la accionante en cumplir con sus obligaciones contractuales dentro del plazo dado para ello. Rechaza, niega y contradice que su mandante haya, tenido conocimiento, mediante mensajes de texto a través de correo electrónico, con los cuales se indicara oportunidades para llevar a cabo la firma de contrato de venta alguno y que se relacionara con la negociación , y con que supuestamente había que esperar nueva fecha en espera de algún funcionario de BANAVIH, en tal sentido de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, IMPUGNA las documentales marcadas “J” y “K”, así como también el valor probatorio que se les pretenda dar, por cuanto se trata de documentales que no pueden ser opuestas en juicio por no emanar de persona alguna que la pueda ratificar. Asimismo rechaza, niega y contradice haya tenido conocimiento mediante mensaje de texto a través de correo electrónico, con el que se indicara nueva oportunidad para llevar a cabo la firma de contrato de venta alguno y que se relacionara con la negociación, por lo que de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil IMPUGNA la documental marcada “L”, así como también el valor probatorio que se le pretenda dar, por cuanto se trata de documental que no puede ser opuesta en juicio por emanar de persona alguna que la pueda ratificar. Que en todo caso la única forma permitida y valida de notificación entre las partes del contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento se demanda en este juicio, es a través del servicio www.notifica.net con la inserción del certificado de firma electrónica del tercero de confianza e independiente NOTIFICA. NET, C.A o de cualquiera de sus representantes legales, previo el cumplimiento de las formalidades legales y gestionando esas notificaciones por el portal de Internet http.//www.notifica.net, para lo cual aportaron la cuentas electrónicas respectivas, cada quien con las claves correspondientes para acceder al sitio web, de donde se obtendría las versiones electrónicas y las impresas del comprobante de notificación electrónica que emita el servicio, las cuales solo hacen presunción del envió y recepción del correo a través NOTIFICA.NET, C.A sin que implique la tacita aceptación de los mismos y de sus adjuntos, los cuales solo se tendrán por recibidos previa comprobación del debido proceso de comprobación de identidad, por lo que cualquier notificación que pudiera haber sido efectuada, en caso de comprobarse que se habría hecho, lo que se niega categóricamente, de una manera distinta a las previstas en la Cláusula DECIMA del contrato de opción bilateral de compra venta, suscrito entre las partes de este juicio y de la relación material allí contenida ES INVALIDA y no produce ningún tipo de efecto jurídico. Rechaza, niega y contradice que no se haya llevado a cabo la protocolización del documento definitivo de venta por causas no imputables a la optante compradora a su propia responsabilidad, siendo que estaba obligada por el Contrato de Opción de compra venta, a pagar el remate del precio de la venta en forma personal y no a través de crédito bancario, como lo dispone las Cláusulas Segunda y Tercera a pagar la cantidad del remanente de la totalidad de precio de la venta de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (270.000,00) al momento de la protocolización del documento de venta definitivo, pero dentro del plazo de CIENTO VEINTE (120) DIAS contados desde la fecha de la firma del contrato de opción de compraventa, es decir entre el 2 de abril de 2012 al 31 de julio de 2012, por lo que al no hacerlo, el incumplimiento de no llevarse a cabo la protocolización del documento definido de venta es imputable a la optante compradora. Rechaza, niega y contradice que su representada haya incurrido en situación irregular alguna y que se haya negado a conversar con la parte actora y mucho menos que no tenga la intención de devolver las cantidades de dinero entregado como arras, ya que las mismas serán devueltas en la oportunidad en que las requiera, en vista de su manifiesto incumplimiento de las obligaciones que le impuso el contrato de opción venta dentro del plazo allí estipulado. Rechaza, niega y contradice que solo las cláusulas quinta y sexta contengan causas resolutivas del contrato, ya que mas allá de lo contenido en la convención, todo contratante esta obligado a cumplir el contrato tal cual como fue suscrito, siendo ley entre partes, y no habiendo la optante compradora cumpliendo con su obligación de pagar la cantidad del remanente de la totalidad de precio de la venta de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (270.000,00) dentro del plazo de CIENTO VEINTE (120) DIAS contados desde la fecha de la firma del contrato de opción de compraventa, es decir entre el 2 de Abril de 2012 al 31 de Julio de 2012, dentro del cual debió llevarse a cabo la protocolización del documento de venta definitivo, ese incumplimiento de no llevarse a cabo la protocolización mencionada, es imputable a la optante compradora, y es causal de resolución, el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta suscrito y objeto de esta demanda, por imperativo dispuesto en la CLAUSULA DECIMA TERCERA donde la prominente compradora y optante de la venta, aquí demandante “…promete comprar a “LA PROMINENTE VENDEDORA” en los términos expuestos en cada una de las cláusulas…” Rechaza, niega y contradice que su representada haya causado a la parte actora optante compradora por no haberse llevado a cabo la protocolización del documento, que no habiendo la optante compradora cumplido con su obligación de pagar la cantidad del remanente de la totalidad de precio de la venta de Doscientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 270.000,00) dentro del plazo de 120 días contados desde la fecha de la firma del contrato de opción de compra venta, es decir entre el 02 de abril de 2012 al 31 de julio de 2012, dentro del cual debió llevarse a cabo la protocolización del documento de venta definitivo, ese incumplimiento de no llevarse a cabo la protocolización mencionada, es imputable a la optante compradora, y es causal de resolución el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta suscrito y objeto de esta demanda, por imperativo dispuesto en la cláusula décima tercera donde la prominente compradora y optante de la venta, aquí demandante “… promete comprar a la Prominente Vendedora en los en los términos expuestos en cada una de las cláusulas …”.- Rechaza, niega y contradice que la demandante, por si misma o por medio de apoderado alguno haya agotado vía administrativa alguna, concerniente o necesaria para interponer esta demanda, ya que de las copias fotostáticas consignadas con el libelo y marcadas “M” se infiere que no fue presentadas por la persona Frinel Lucia Margarita Figueroa Salgado, por cuanto no aparece suscritas por ella si no únicamente por su abogado asistente, por lo que Impugna la copia fotostática marcada “M” y el valor probatorio que pretenda. Que en todo caso, no se llevo con la protocolización del documento definitivo de venta por causas imputables a la optante compradora y a su propia responsabilidad, siendo que estaba obligada por el contrato de opción de compra venta, a pagar el remanente del precio de la venta en forma personal y no a través de crédito bancario, como lo dispone la cláusula segunda y tercera, de 270.000, al momento de la protocolización del documento de venta definitivo, dentro del plazo de 120 días contados desde la fecha de la firma de contrato de opción de compra venta, es decir, entre 2 de abril de 2012 al 31 de julio de 2012, por lo que al no hacerlo, el incumplimiento de no llevarse a cabo la protocolización del documento definitivo de venta es imputable a la optante compradora, y es causal de resolución del contrato.- Rechaza, niega y contradice que su mandante deba convenir en la presente demanda o ser condenada por el tribunal en el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito.- DE LA RECONVENCION PLANTEADA.- La parte demandada, al momento de contestar la demanda, reconviene a la actora por RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, para que convenga o sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta, el cual quedo autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, el cual quedo inserto bajo el Nro. 32, Tomo 61 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida notaria, cuyo objeto seria la adquisición de un inmueble propiedad de su representada, descrito como un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 185, ubicado en el piso 18, torre A-1, el cual forma parte integrante del Parque Residencial Karuai, construido sobre una parcela de terreno identificado con el numero catastral provisional 07-01-01-07-241-435-002-001-001-101-018-005, ubicado en la Avenida Atlántico, Urbanización Alta Vista, Unidad de Desarrollo de Puerto Ordaz Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, cuyas medidas linderos y especificaciones constan en el documento protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar, el día 20 de Julio de 2006, bajo el numero 28, Protocolo Primero, Tomo 13, Tercer Trimestre del año 2006.- SEGUNDO: Como pretensión accesoria a la reconvención, en que el Tribunal fije el plazo para la devolución de las arras conforme a la cláusula quinta del contrafoque aquí se reconviene su resolución, previo el descuento del 10% de la inicial señalada en la cláusula tercera como compensación por daños y perjuicios. - TERCERO: Al pago de las costas y costos que generen el presente juicio y la reconvención propuesta. - DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCION.- La parte actora reconvenida, luego de que este Tribunal admitiera la reconvención propuesta, la contesta de la forma siguiente: Rechaza, niega y contradice, tanto en los hechos como en derecho la reconvención propuesta en contra de su representada, Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta, el cual quedo autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, el cual quedo inserto bajo el Nro. 32, Tomo 61 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida notaria, cuyo objeto seria la adquisición de un inmueble propiedad de su representada, descrito como un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 185, ubicado en el piso 18, torre A-1, el cual forma parte integrante del Parque Residencial Karuai, construido sobre una parcela de terreno identificado con el numero catastral provisional 07-01-01-07-241-435-002-001-001-101-018-005, ubicado en la Avenida Atlántico, Urbanización Alta Vista, Unidad de Desarrollo de Puerto Ordaz Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, cuyas medidas linderos y especificaciones constan en el documento protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar, el día 20 de Julio de 2006, lo que es improcedente debido a que no se dieron las causales especificadas en el mismo ni las contempladas en el ordenamiento jurídico vigente, puesto que tratándose de que efectivamente trascurrió el lapso establecido en la cláusula segunda sin que su representada cumpliera con el pago prometido la causa por la cual no se dio cumplimiento, no es imputable a la conducta de su mandante, igualmente la parte reconvincente, no manifestó su voluntad de rescindir del contrato en cuestión en esa oportunidad, si no que cuando se le comunico que debía presentarse ante la Oficina De Registro Publico Del Municipio Caroní Del Estado Bolívar, manifestó su voluntad de concretas la venta convenida pero con un aumento en el precio de la venta lo que es contradictorio a las leyes que rigen a la materia.- Que la parte demandada reconviniente con la conducta desplegada hasta la fecha ha demostrado que tenía la intención de vender, pero no al precio convenido, es así como nunca cumplió con lo estipulado en el contrato en caso de que se dieran el supuesto para que operara la rescisión. Por lo que debe considerarse la vigencia del contrato por lo antes expuesto. Igualmente resalta el hecho de que por no haberse establecido en el contrato que el saldo restante al precio seria obtenido mediante la tramitación de crédito bancario ni por recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, esto no implica que su representada no tramitara dicho crédito, lo que siempre fue del conocimiento de la ciudadana Susana Campos, y no se opuso a esperar la obtención del mismo para concretar la venta. En cuanto a las pretensiones accesorias las mismas carecen de fundamento al igual que la principal. - DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS.- La parte demandante en su oportunidad de promoción de pruebas, promovió lo siguiente: Merito Favorables De Autos. - PRIMERO: Marcado “B” Contrato de Promesa Bilateral de Compra – Venta a crédito, inserto Nro. 32, tomo 61 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria durante el 02 de abril 2012.- SEGUNDO: Marcado “I” Acta de recepción emitida por el Registro Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar. - La parte demandada en su oportunidad de promoción de pruebas, promovió lo siguiente: Prueba documental: 1. Contrato de Opción de Compra Venta, autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, inserto bajo el Nro. 32, Tomo 61 de los Libros de autenticaciones llevados por la referida notaria.- III ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN DEL ANALISIS DEL CONTRATO Este Tribunal procede a realizar el análisis del contrato de opción de compra venta objeto de revisión que fuera celebrado de forma publica por las ciudadanas Susana del Valle Campos López –vendedora- y Frinel lucia Figueroa Salgado –compradora-, en fecha 02 de Abril del 2012, que fue consignado en original por la parte actora reconvenida al momento de presentar la demanda, al ser plenamente reconocido por ambas partes sin ser tachado, desconocido y menos impugnado tal documento este Tribunal otorga pleno valor probatorio al demostrar la relación jurídica entre las partes en este proceso.- Ahora bien este Tribunal procede a realizar el análisis del contrato de opción de compra venta objeto de revisión en este juicio, el cual es del tenor siguiente: “… PRIMERO: objeto de la promesa bilateral de compra venta “LA PROMINENTE VENDEDORA” es propietaria de un inmueble, conformado por un apartamento distinguido con los números 185, ubicado en el piso 18, torre A-1, el cual forma parte integrante del parque Residencial Karuai, construido sobre una parcela de terreno identificada con el numero catastral 07-01-01-07-241-435-002-001-001-101-018-005, ubicado en la avenida atlántico, urbanización alta vista, unidad de desarrollo 241, de ciudad Guayana Jurisdicción del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, identificado en lo sucesivo como “EL INMUEBLE”el cual tiene un área de ochenta y tres metros cuadrados con trece decímetros cuadrados (83,13 m2) y consta de las siguientes dependencias. Una habitación principal con baño incorporado, estar- comedor, cocina, lavandero, dos (2) habitaciones, un (1) baño, cuyas medidas y linderos son las siguientes: NORTE: Escalera, pasillo de circulación este-oeste, ducto y apartamento 186, SUR: con la fachada sur del edificio, ESTE: ducto y apartamento 186, y OESTE: ducto, escalera y apartamento 184. Asimismo, corresponde a “EL INMUEBLE” un (1) puesto de estacionamiento asignado y marcado con el numero 330. “EL INMUEBLE” le pertenece a “LA PROMINENTE VENDEDORA” según se evidencia en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, el día 20 de Julio de 2006, anotado bajo el numero 28, folio doscientos sesenta y dos (262) al folio doscientos setenta y uno (271) Protocolo Primero, Tomo Décimo Tercero, Tercer Trimestre del año 2006.- SEGUNDO: plazo para la venta definitiva. Ambas partes acuerdan que la venta definitiva se realizara en un término de cientos veinte (120) días contados a partir de la firma del presente contrato “LA PROMINENTE COMPRADORA” no podrá tomar posesión, ni habitar, ni remodelar, ni acondicionar “EL INMUEBLE” hasta tanto no haya pagado la totalidad del precio de venta.- TERCERO: precio de “EL INMUEBLE” y forma de pago del precio. El precio pactado por las partes en esta promesa bilateral de compra-venta es la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00) de los cuales “LA PROMINENTE COMPRADORA” pago a “LA PROMINENTE VENDEDORA” como reserva la cantidad de VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 25.200,00) en este acto paga la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 154.800,00) como cuota inicial, y el saldo restante, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00) deberá ser pagados por “LA PROMINENTE COMPRADORA” al momento de la protocolización ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, del documento definitivo de compra venta de “EL INMUEBLE”. El precio aquí pactado no incluye ningún tipo de impuesto, tasa ni contribución, nacional, estadal ni municipal.- CUARTO: estado de “EL INMUEBLE”. “LA PROMINENTE COMPRADORA” manifiesta estar en pleno conocimiento del estado en el que actualmente se encuentra “EL INMUEBLE”, puesto que lo ha inspeccionado y esta de acuerdo en adquirirlo en las condiciones en que se encuentra.- QUINTA: resolución del contrato por causas imputables a “LA PROMINENTE COMPRADORA” si no se otorgase el documento de compra venta definitiva por el incumplimiento de “LA PROMINENTE COMPRADORA” a las obligaciones que establece el presente contrato “LA PROMINENTE VENDEDORA” podrá dar por resuelto el contrato y devolver a “LA PROMINENTE COMPRADORA” en un plazo máximo de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la fecha de la resolución, todo lo abonado, sin intereses ni indexación, y “LA PROMINENTE COMPRADORA” adicionalmente pagara a “LA PROMINENTE VENDEDORA” el diez por ciento (10%) de la inicial señalada en la cláusula tercera, como indemnización por daños y perjuicios con el carácter de cláusula penal contractual, los cuales no requerirá de prueba alguna. Esta misma norma se aplicará para el caso en el cual “LA PROMINENTE COMPRADORA” desista, por cualquier causa, de realizar la compra venta definitiva.- SEXTA: resolución del contrato por causas imputables a “LA PROMINENTE vendedora” si no se otorgase el documento de compra venta definitiva por el incumplimiento de “LA PROMINENTE VENDEDORA” a las obligaciones que establece el presente contrato “LA PROMINENTE COMPRADORA” podrá dar por resuelto el contrato y exigir a “LA PROMINENTE VENDEDORA” la devolución en un plazo máximo de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la fecha de la resolución, de la totalidad de las cantidades recibidas por concepto de cuota inicial, sin intereses ni indexación, mas una cantidad de dinero equivalente a un diez por ciento (10%) de la inicial señalada en la cláusula tercera, como indemnización por daños y perjuicios con el carácter de cláusula penal contractual, los cuales no requerirá de prueba alguna. Las partes convienen, que la penalidad establecida en el presente contrato, será pagada por “LA PROMINENTE VENDEDORA” en la oportunidad en que se produzca la devolución a “LA PROMINENTE COMPRADORA” de las cantidades abonadas por concepto de reserva y cuota inicial. Esta misma norma se aplicara para el caso en el cual “LA PROMINENTE VENDEDORA” desista, por cualquier causa, de realizar la compra definitiva.- SEPTIMA: caso fortuito o fuerza mayor. Si la compra venta definitiva no pudiera realizarse por caso fortuito, fuerza mayor, o cualquier otra causa no imputable a las partes, cualquiera de ellas podrá dar por resulto el contrato en cuyo caso procederá la devolución, en un plazo máximo de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la fecha de la resolución, de la totalidad de las cantidades de dinero abonadas por “LA prominente compradora” por concepto de cuota inicial por lo que de no cumplirse con la devolución en la fecha convenida “LA PROMINENTE COMPRADORA” procederá judicialmente. Serán consideradas causas de fuerza mayor, entre otras: huelgas, guerras, invasiones, golpes de estado, revoluciones, rebeliones, insurrecciones, operaciones bélicas de cualquier tipo, haya habido declaraciones de guerra o no, la imposibilidad de realizar la venta definitiva por expropiación, invasión u ocupación ilegitima de “EL INMUEBLE” serán consideradas causa ajena no imputable a la voluntad o negligencia de las partes.- OCTAVA: prohibición de cesión. El presente contrato se entiende rigurosamente celebrado entre partes contratantes y por lo tanto “LA PROMINENTE COMPRADORA” no podrá ni traspasarlo total ni parcial, sin el consentimiento previo y por escrito de “LA PROMINENTE VENDEDORA”. Así mismo “LA PROMINENTE COMPRADORA” no podrá ceder ningún derecho derivado del presente contrato. NOVENA: contrato celebrado intuito personae. El presente contrato se celebra de forma individual, por lo que las condiciones establecidas en el, benefician únicamente y exclusivamente a “LA PROMINENTE COMPRADORA”. DECIMA: comunicación y notificación entre las partes. Notificaciones vía correo electrónico. Cualquier comunicación o notificación que deban hacerse las partes contratantes con ocasión de la ejecución del presente contrato, podrán hacerla a través de cualquier de las siguientes formas: 1)Por escrito, mediante carta privada con acuse de recibo, entregada en la dirección del destinatario, en días hábiles y en horarios de oficina de 8:00 a 12:00 am y de 2: a 6:00 pm, la dirección de “LA PROMINENTE VENDEDORA” es: Parque Residencial Karuai, torre A-1, piso 18 apartamento 185 Puerto Ordaz Estado Bolívar, y la dirección de “LA PROMINENTE COMPRADORA” es residencia Los Olivos, torre C, piso 5, apartamento Nº 52, ciudad Guayana Estado Bolívar, Las partes deberán notificarse sobre cualquier cambio en su respectiva dirección y en tanto esa notificación no sea hecha, se tendrá por valida únicamente la dirección aquí mencionada. 2) con Notario público en la dirección de las partes antes señalada. 3) además de los métodos de notificaciones antes señalados, las partes también dan por validas las notificaciones relacionadas con este contrato, que se hagan recíprocamente mediante correo electrónico, a través del servicio www.notifica.net, con la inserción del certificado de firma electrónica del tercero de confianza e independiente NOTIFICA.NET, C.A (RIF J-29809100-2) o de cualquiera de sus representantes legales cumpliendo las regulaciones de la ley sobre mensajes de datos y firmas electrónicas cumpliendo las regulaciones y gestionando por el portal de Internet http: //www.notifica.net. A tales fines, las partes señalan que sus respectivas direcciones de correo electrónico son las siguientes: para “LA PROMINENTE VENDEDORA” correo electrónico (…) para la “LA PROMINENTE COMPRADORA” coreo electrónico: (---) (…) DECIMA PRIMERA: documento y gasto de protocolización “LA PROMINENTE VENDEDORA” deberá pagar el anticipo de impuesto sobre la renta (0,5%) al Fisco nacional (forma 33) y además deberá entregar la solvencia municipal de impuesto sobre los inmuebles (derecho de frente), solvencia de agua, ficha catastral y copia de su RIF. Asimismo “LA PROMINENTE VENDEDORA) se obliga a entregar “EL INMUEBLE) libre de cargas y gravámenes “LA PROMINENTE COMPRADORA” declara que será a su cargo todos los gastos que hubieren de efectuarse con motivo de la celebración de la presente promesa bilateral de compra venta, incluyendo los de autenticación de esta escritura, registro, traslado, habilitaciones, documentos aclaratorios o complementarios, certificaciones “LA PROMINENTE COMPRADORA” se obliga también a pagar los honorarios de abogados causados por la redacción del presente documento, calculados en base a la tarifa mínima que establezca el reglamento interno nacional de honorarios mínimos de abogados.- DECIMA SEGUNDA: elección de domicilio especial. Para todos los efectos de este contrato, sus derivados y consecuencias, las partes eligen como domicilio, especial a ciudad Guayana, con la exclusión de cualquier, a cuya jurisdicción declaran someterse. DECIMA TERCERA: consentimiento para la promesa bilateral de compra venta “LA PROMINENTE COMPRADORA” acepta la promesa bilateral de compra venta que se le hace por medio del presente documento y promete comprar a “LA PROMINENTE VENDEDORA” en los términos expuestos en cada una de sus cláusulas. DECIMA CUARTA: ejemplar, lugar y fecha. Se o otorga y autentica, sin tachas, ni enmiendas, un (1) ejemplar original del presente contrato. En Puerto Ordaz, a la fecha su autenticación.- “LA PROMINENTE VENDEDORA” firmado ilegible “LA PROMINENTE COMPRADORA” firmado ilegible.-…” Cabe señalar y forzoso traer a colación documento denominado “Deposito Unilateral en Garantía” suscrito celebrado entre Bienes Raíces Ático, C.A y la ciudadana Frinel Lucia Margarita Figueroa –parte actora/prominente compradora- con el fin de suspender la oferta publica de venta del inmueble hoy objeto de litigio, de fecha 01 de Marzo del 2012, que fue consignado en copia simple por la parte actora reconvenida al momento de presentar la demanda, siendo deber del Juez la valoración de todo lo presentado en autos, partiendo de ello y en base al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil establece que “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”. Respecto a la naturaleza del medio y la valoración de los documentos privados emanados de terceros, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 25 de febrero de 2004, caso Eusebio Jacinto Chaparro Vs Setuso La Seguridad, C.A., dejó sentado que: “…El Código Civil sólo prevé la eficacia probatoria de los documentos privados emanados de las partes, pero no de terceros, al igual que ocurría en el Código de Procedimiento Civil derogado. Frente a ese vacío legal, la Sala dejó sentado que “... el documento emanado de personas que no son parte en el juicio, sino que más bien contiene la testimonial de sus signatarios, sólo puede ser apreciada cuando se le promueva y evacue con las formalidades y en la oportunidad que fija la ley para la prueba de testigos...”. (Sentencia de fecha 8 de junio de 1960, GF. 28 2E. pág. 7). En igual sentido, en otra sentencia dejó sentado que la declaración del testigo en la cual reconoce documentos emanados de él, “...en su conjunto –declaración y documentos- constituye una prueba testimonial válida...”. (Sentencia de fecha 13 de noviembre de 1968, Joel Salazar Hidalgo c/ Guillermo García Marichal). De forma más precisa, la Sala estableció que “...El reconocimiento de un instrumento privado por tercero carece de eficacia como prueba válida. A menos que esos mismos testigos instrumentales, en los casos en que la ley lo admite, hubieran sido llamados a declarar en juicio, mediante la promoción de los correspondientes interrogatorios y bajo el control de las repreguntas de la contraparte, sobre los hechos de que hubieran tenido conocimiento por su intervención presencial en la operación cuya existencia se trata de demostrar...”. (Sentencia de fecha 11 de marzo de 1975, GF. 87, 2E, pág. 614); igualmente, dejó sentado que el documento emanado de tercero no queda reconocido con la declaración testifical de su firmante. (Sentencia de fecha 11 de agosto de 1983. G.F. 121 Vol. I, 3E. pág. 1.196). Acorde con esos precedentes, el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, dispone que “...Los documentos emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”. En interpretación y aplicación de esta norma, la Sala ratificó el precedente jurisprudencial y dejó sentado que “...La inclusión del artículo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente desde 1987 tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él no se rigen por los principios de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en un juicio en el cual no sean partes los otorgantes de tales documentos, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial, no siéndoles atribuibles más valor que el que pueda resultar de su ratificación por el tercero al cual se le presenten como un simple auxilio de precisión, para que entiendan mejor lo que se le pregunta...”. (Sentencia de fecha 15 de julio de 1993, Corporación Garroz C.A. c/ Urbanizadora Colorado C.A., ratificada el 28 de abril de 1994, Hernán Valecillos c/ Nelson Troconis). En correspondencia con ese criterio, el autor Román José Duque Corredor ha expresado que no se trata de una prueba documental, sino un testimonio, que debe ser apreciado por las reglas de valoración de la prueba de testigo prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y no de acuerdo con las de los documentos privados a que se contrae el artículo 1.363 del Código Civil. (Apuntaciones Sobre el Procedimiento Civil Ordinario, pág. 216. Edt. Alva S.R.L. Caracas). En igual sentido, Arístides Rengel Romberg ha indicado que “...no se aplican aquí las reglas relativas al reconocimiento de instrumentos producidos por una parte en juicio... porque el documento no emana de la otra parte, sino de un tercero (testigo), razón por la cual el tratamiento procesal establecido en la ley es el de la prueba de testigos, dada la naturaleza de la declaración contenida en el documento, asegurándose así el contradictorio en esta etapa de la instrucción del proceso, mediante las repreguntas que puede formular la parte contraria al testigo, quedando así la valoración de la prueba sometida a la regla general de apreciación de la prueba de testigos...”. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Vol. IV, Pág. 353). Acorde con esas opiniones doctrinarias, el autor Jesús Eduardo Cabrera ha señalado que “...No es esta la situación con los documentos que conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil (207), el testigo puede ratificar dentro del proceso. Ellos no van a obrar como prueba documental y su cuestionamiento sólo podrá hacerse como parte del control de la prueba testimonial, de ser ello posible. (Las menciones del testigo sobre dichos documentos, se ratificarán o aclararán con las repreguntas)...”. (Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II. Pág. 225). No obstante, la Sala recientemente modificó su criterio y estableció que de conformidad con lo previsto en el referido artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la ratificación mediante testimonio es un presupuesto de eficacia del documento emanado de tercero, razón por la cual constituye una norma jurídica expresa para el establecimiento de la prueba documental. (Sentencias de fecha 20 de diciembre de 2001, Vicente Geovanny Salas Uzcategui c/ Luis Alfonso Urdaneta Goyo, y 30 de abril de 2002, Fundación Poliedro de Caracas c/ Water Brother Producciones de Venezuela, C.A.). Y con mayor precisión en el examen y decisión de las denuncias de silencio de prueba del testimonio del tercero que ratifica el documento emanado de él, ha indicado que dicha ratificación sólo persigue otorgar eficacia a dichos documentos, por lo que de ser éstos examinados, en definitiva no se produce el vicio denunciado. (Fallo de fecha 15 de noviembre de 2000, American Sur, S.A. c/ Pedro Añez Sánchez). Ahora bien, los anteriores criterios de la Sala se apartan de los antecedentes jurisprudenciales que motivaron la incorporación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, así como de las opiniones doctrinarias sostenidas por reconocidos juristas patrios, y favorece la formación de documentos y pruebas en componenda de alguna parte con terceros, los cuales carecen de fecha cierta y, por ende, permiten la posibilidad de crear obligaciones anteriores a la relación jurídica discutida, pruebas éstas que a pesar de ser anticipadas, adquieren la eficacia probatoria del documento privado reconocido u auténtico, la cual es mayor que otras pruebas simples, creadas en el proceso, con participación del juez y mediante el efectivo control y contradicción por las partes. El mecanismo previsto para el reconocimiento de documentos privados, sólo rige para aquellos emanados de la parte a quien se opone, lo que encuentra justificación en su desinterés de que se fabriquen pruebas que podrían desfavorecerle, lo que no se cumple respecto del tercero, quien podría pretender beneficiar a alguna parte, aún a sabiendas de que se está desfigurando la verdad de los hechos ocurridos en el caso concreto y que conforman el tema a decidir. Por esa razón, la Sala expresamente abandona los expresados criterios y retoma el anterior, de conformidad con el cual el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil…”. El precedente jurisprudencial ha sido ratificado, de manera tal que las declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladados al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción del medio probatorio. En consecuencia, “por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento”. (Ver sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 19 de mayo de 2005, exp. 2003-721). En el caso de autos, la parte actora en su lapso probatorio no promovió como documento privados emanados de terceros, el “Deposito Unilateral en Garantía” celebrado entre Bienes Raíces Ático, C.A CENTURY 21 BR Puerto Ordaz y Frinel Figueroa, - parte actora - como tampoco promovió la testimonial de la ciudadana Daisy Noriega, en su condición de Administradora de la empresa Bienes Raíces Ático, C.A, de la cual emanó la anterior documental, para así ratificar la misma en su contenido y firma, con base a la doctrina judicial se;alada y al articulo 431 del código de Procedimiento Civil, este Tribunal LO DESECHA. Y ASI LO DECIDE.- Quedando así plasmado lo establecido en el contrato corresponde a este Juzgador verificar quien efectivamente incumplió con las cláusulas contractuales y procede ha hacerlo en la forma siguiente: Se desprende del referido contrato que, la parte demandada (prominente vendedora), concedió un plazo para la venta definitiva del inmueble hoy en discusión, tal como lo estable la cláusula SEGUNDA “SEGUNDO: plazo para la venta definitiva. Ambas partes acuerdan que la venta definitiva se realizara en un término de cientos veinte (120) días contados a partir de la firma del presente contrato “LA PROMINENTE COMPRADORA” no podrá tomar posesión, ni habitar, ni remodelar, ni acondicionar “EL INMUEBLE” hasta tanto no haya pagado la totalidad del precio de venta” observando entonces que tal promesa bilateral fue autenticada ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, en fecha 02 de abril de 2012, en dicha clausula las partes en común acuerdo establecen como fecha máxima de duración del contrato hasta el dia 31/07/12, lo cual lo establecen tanto en la demanda, como en su contestación y reconvención, entendiéndose que se computo por días calendarios consecutivos incluyéndose sábados domingos y feriados. los cientos veinte (120) días antes indicados contados desde la fecha de autenticación (exclusive) de manera continua excluyendo Sábados y Domingos por no ser días efectivos laborales, vencieron en fecha 25 de septiembre de 2012 (inclusive), trascurrieron de la siguiente manera: ABRIL 2012: 03, 04, 09, 10, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 20, 23, 24, 25, 26, 27, 30 = 17 DIAS.- MAYO 2012: 02, 03, 04, 07, 08, 09, 10, 11, 14, 15, 16, 17, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 28, 29, 30, 31 = 22 DIAS.- JUNIO 2012: 01, 04, 05, 06, 07, 08, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 25, 26, 27, 28, 29 = 21 DIAS.- JULIO 2012: 02, 03, 04, 06, 09, 10, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 20, 23, 25, 26, 27, 30, 31 = 20 DIAS.- AGOSTO 2012: 01, 02, 03, 06, 07, 08, 09, 10, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 23, 24, 27, 28, 29, 30, 31 = 23 DIAS.- SEPTIEMBRE 2012: 03, 04, 05, 06, 07, 10, 11, 12, 13, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 24, 25, = 17 DIAS.- La parte actora (prominente compradora) tenia la obligación de pagar lo estipulado en la cláusula TERCERO “…TERCERO: precio de “EL INMUEBLE” y forma de pago del precio. El precio pactado por las partes en esta promesa bilateral de compra-venta es la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00) de los cuales “LA PROMINENTE COMPRADORA” pago a “LA PROMINENTE VENDEDORA” como reserva la cantidad de VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 25.200,00) en este acto paga la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 154.800,00) como cuota inicial, y el saldo restante, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00) deberá ser pagados por “LA PROMINENTE COMPRADORA” al momento de la protocolización ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, del documento definitivo de compra venta de “EL INMUEBLE”; y así fue expresamente aceptado por la parte demandada vendedora en su escrito de contestación, específicamente en su CAPITULO I DE LOS HECHOS QUE SE ADMITEN, en su párrafo tercero.- Teniendose que una vez suscrito los contratos válidamente, estos adquieren pleno valor entre las partes que lo suscriben, convirtiéndose en ley entre las partes, es por ello la buena fe, la intención y literalidad del contrato deben prevalecer en la procura del cumplimiento del mismo en la forma pactada. El legislador ha previsto que la acción para exigir la resolución o ejecución de un contrato ante los Tribunales está sujeta al cumplimiento previo por parte de la persona interesada, los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil establecen: Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. En la interpretación de esta última norma surge la clara convicción, en armonía con la letra del artículo 1.160 ejusdem, que la parte accionante de una causa por cumplimiento o resolución de contrato debe haber demostrado haber cumplido su parte del contrato, sólo así estará cualificada de fondo para exigir los efectos ante un Tribunal de la República, más la indemnización de daños y perjuicios, en el caso de que así lo desee. Parte de la doctrina patria acepta que en caso de que ambas partes hayan incumplido la convención, el Juez de mérito puede señalar cuál de ellos ha sido más grave y establecer la procedencia o no de la demanda En análisis a las actas procesales, quien aquí suscribe evidencia marcado “G” folio 25 constancia de recepción expedida por el Registro Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar, de fecha 25 de enero de 2013, así como distintas comunicaciones vía electrónica de la hoy actora a la demandada de fechas 13/06/2013, 17/06/2013, así como denuncia ante el Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH), con recibido de fecha 08/07/2013, gestiones realizada por la actora en base al contrato hoy en discusión, igualmente visto la fecha de vencimiento del contrato de oferta 31/7/12, es oportuno señalar que este sentenciador no evidencia de autos comunicaciones anteriores, es decir dentro del plazo estipulado en la cláusula segunda (desde el 03/04/2012 exclusive hasta el 31/07/2012 inclusive (120 días)) por parte de la actora hacia la demandada para el pago o para la venta definitiva del inmueble, o indicándole la aprobación del crédito hipotecario, es concluyente para quien aquí juzga que la hoy demandada reconviniente, debía cumplir con su obligación de vender el inmueble como lo pactó en la cláusula segunda del documento de opción de compra venta, pero no es menos cierto que esto ocurriría siempre y cuando se efectuara el pago del dinero restante del precio del bien inmueble cosa que de autos no se evidencia ni a la fecha pactada como tampoco días posteriores a esa fecha no existe documento cierto o diligencia pertinente que pruebe el interés de ejecutar la definitiva venta del inmueble hoy en litigio dentro del plazo fijado por ambas partes en el contrato de opción de compra venta, aunado a que si bien es cierto que se evidencia documentación bancaria expedida por la entidad financiera Banesco (sin fecha) de que fue aprobado un crédito hipotecario así como el subsidio directo para la adquisición respectiva, no es menos cierto que en el contrato de opción de venta no se plasmó tal gestión en ninguna de las cláusulas antes trascrita, asi como no consta que se haya puesto en conocimiento de tal circunstancia al demandado y este lo haya aceptado, por lo que mal puede este sentenciador valorar tal documentación.- ASÍ SE DECLARA.- De lo anterior encontramos que en reiteradas oportunidades ha señalado quien suscribe el presente fallo, que cuando dos personas se comprometen recíprocamente, cada una de ellas en cierta forma sólo consiente el acto de una manera condicional; se compromete porque la otra a su vez también se obliga con ella. Por tanto, la reciprocidad de las obligaciones implica necesariamente la de las prestaciones, y en virtud de esta idea se llega al sistema de la ejecución simultánea (trait pour trait) o de la exceptio non adimpleti contratus. En este contexto, conviene observar lo establecido por el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone: (Sic) “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. (Fin de la cita textual). En cuanto a la mutua petición propuesta por la ciudadana Susana del Valle Campos López, y que persigue la resolución del contrato de opción de compraventa suscrito por las partes en fecha 02 de Abril de 2012, estima este Juzgador señalar lo siguiente: La acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas. Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo “el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.- CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES. Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. De cuyo articulado base, se desprende indiscutiblemente los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber: a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello. b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos. c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y, d).- Debe ser declarada sin lugar a dudas por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes. Así, y derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la acción resolutoria es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación. De ahí que la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro. Explanados por esta instancia los criterios generales referentes a la acción resolutoria, para decidir la aquí propuesta, se tiene: En la presente causa, tal y como se dijo en precedencia, se evidencia un incumplimiento de la actora reconvenida del contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 02 de abril de 2012, ya que el interés de la venta definitiva del bien inmueble ocurre una vez definitivo el pago del dinero restante dentro del plazo correspondiente para ello, cosa que de los autos procesales este Tribunal no observa, basado en esto es forzoso concluir que la parte actora reconvenida y compradora del bien inmueble objeto de litigo no pago oportunamente el dinero restante ni en la fecha pactada y mucho menos a los días posteriores a esto, como estaba obligada para lograr adquirir el inmueble que le fuera ofertado a través del referido contrato, es por lo que la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de compra venta debe ser declarada sin lugar y así se decidirá en la dispositiva de este fallo. Así se declara. Con atención a la mutua petición de resolución de contrato presentada por la demandada reconviniente y vendedora en atención al evidente incumplimiento de la obligación de la actora reconvenida y con fundamento en que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas” es procedente la reconvención por resolución de contrato de opción de compra venta, presentada y así se decidirá en la dispositiva del presente fallo.- ASI SE DECIDE.- En relación a los daños y perjuicio reclamados por la demandada-reconvenida este tribunal observa que efectivamente la cláusula quinta del contrato suscrito por las partes, establece que en caso que el incumplimiento ocurra por parte de la prominente compradora (parte actora), tendrá la obligación de devolver la cantidad abonada, y la prominente vendedora deberá pagar como clausula penal el 10% de la inicial señalada en la cláusula tercera, por tal razón y al estar evidenciado por este Tribunal el incumplimiento de la actora-reconvenida en las obligaciones contractuales, es evidente la procedencia de la aplicación de la cláusula quinta del contrato y en consecuencia procedente el pago del 10% del monto fijado como inicial en la cláusula tercera (Bs.158.800,00), es decir debe cancelar al accionado-reconviniente la cantidad de Bs.15.880,00, y así se establece.- VI DISPOSITIVA En mérito de todas las consideraciones antes expuestas, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, Administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley DECIDE: PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoado por la ciudadana FRINEL LUCIA MARGARITA FIGUEROA SALGADO, contra la ciudadana SUSANA DE EL VALLE CAMPOS LOPEZ, plenamente identificada en el Capítulo I del presente fallo. - SEGUNDO: SE DECLARA CON LUGAR la reconvención por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoado por la ciudadana SUSANA DE EL VALLE CAMPOS LOPEZ contra FRINEL LUCIA MARGARITA FIGUEROA SALGADO, plenamente identificadas en el Capítulo I del presente fallo, en consecuencia: TERCERO: SE DECLARA RESUELTO el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 02 de Abril de 2012, sobre un inmueble, conformado por un apartamento distinguido con los números 185, ubicado en el piso 18, torre A-1, el cual forma parte integrante del parque Residencial Karuai, construido sobre una parcela de terreno identificada con el numero catastral 07-01-01-07-241-435-002-001-001-101-018-005, ubicado en la avenida atlántico, urbanización alta vista, unidad de desarrollo 241, de ciudad Guayana Jurisdicción del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, identificado en lo sucesivo como “EL INMUEBLE”el cual tiene un área de ochenta y tres metros cuadrados con trece decímetros cuadrados (83,13 m2) y consta de las siguientes dependencias. Una habitación principal con baño incorporado, estar- comedor, cocina, lavandero, dos (2) habitaciones, un (1) baño, cuyas medidas y linderos son las siguientes: NORTE: Escalera, pasillo de circulación este-oeste, ducto y apartamento 186, SUR: con la fachada sur del edificio, ESTE: ducto y apartamento 186, y OESTE: ducto, escalera y apartamento 184. Asimismo, corresponde a “EL INMUEBLE” un (1) puesto de estacionamiento asignado y marcado con el numero 330. “EL INMUEBLE” le pertenece a “LA PROMINENTE VENDEDORA” según se evidencia en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, el día 20 de Julio de 2006, anotado bajo el numero 28, folio doscientos sesenta y dos (262) al folio doscientos setenta y uno (271) Protocolo Primero, Tomo Décimo Tercero, Tercer Trimestre del año 2006.- CUARTO: Se condena a la parte demandante- OCHENTA BOLIVARES (Bs.15.480,00), correspondiente al 10% del monto dado como inicial según la cláusula tercera del contrato (Bs.158.800,00), por concepto de cláusula penal conforme a la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta., debiendo darse cumplimiento a la mencionada cláusula contractual. Se condena en costas de la demanda y de la reconvención a la parte demandada-reconvenida por haber sido resultado perdidosa en las causas, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. - Por cuanto la presente decisión se produce fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA EN EL TRIBUNAL DE LA PRESENTE DECISIÓN. DADA FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, EN PUERTO ORDAZ, A LOS DIECINUEVE (19) DIAS DEL MES DE OCTUBRE DEL DOS MIL DIECISEIS (2016). AÑOS: 206º DE LA INDEPENDENCIA Y 157º DE LA FEDERACION. EL JUEZ PROVISORIO ABG. JOSE SARACHE MARIN EL SECRETARIO, ABG. JHONNY JOSE CEDEÑO PUBLICADA EN EL DIA DE SU FECHA, PREVIO ANUNCIO DE LEY, SIENDO LAS ONCE HORAS DE LA MAÑANA (11:00 A.M.). EL SECRETARIO, ABG. JHONNY JOSE CEDEÑO