TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe, 25 de Abril de 2017
AÑOS: 207° y 158°

EXPEDIENTE: Nº 6.526

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano NELSON JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.385.868, domiciliado en Barquisimeto, Estado Lara, con domicilio procesal en la avenida Yaracuy entre avenida Cedeño y avenida Las Américas, Centro Profesional Bella Vista, Oficina 1 y 2, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abg. LUIS EDUARDO DOMINGUEZ y LENYMAR ZAHIRA ZAHIRA DOMINGUEZ DOMINGUEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nrosº 20.918 y 238.938, respectivamente. (F-81 3era Pieza).

PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍAS DE FRÍAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.985.700, domiciliada en la Urbanización Prados del Norte, segunda etapa, avenida D, casa Nº D-62, del Municipio Independencia del Estado Yaracuy.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JESÚS DAVID ANTIAS GONZÁLEZ y MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ PARRA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 39.649 y 56.073 respectivamente. (F-240 1era Pieza)

SENTENCIA DEFINITIVA

I ANTECEDENTES
Se recibe en fecha 29 de Marzo de 2017 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente a juicio de DESALOJO DE INMUEBLE seguido por el ciudadano NELSON JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, contra la ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍAS DE FRÍAS, ut supra identificados, en virtud del recurso de apelación de fecha 23 de marzo de 2017 (Folio 82 de la 3era Pieza), que fuera planteado por el co apoderado judicial de la parte actora Abogado Luís Eduardo Domínguez IPSA Nº 20.918, contra sentencia proferida en fecha 16 de marzo de 2017, contentivo de tres (03) Piezas, dándosele entrada en fecha 3 de abril de 2017 y fijándose por auto de fecha 06 de abril de 2017, de conformidad a lo establecido en el Primer Aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al tercer día de despacho siguiente, para la realización de la audiencia oral ante esta Alzada.(Folio 85 de la 3ª pieza).
Cursante al folio 87 de la 3ª pieza, consta Audiencia Oral de fecha 18 de abril de 2017; estando presente ambas partes, difiriéndose el dictamen oral para el día de despacho siguiente a la, a las DIEZ de la mañana (10:00 am), para lo cual quedaron a derecho ambas partes del proceso.
Cursante al folio 88 y su vuelto de la 3ª pieza, consta Acta de fecha 20 de Abril de 2017 en la cual se leyó el Dictamen Oral de la Audiencia celebrada en fecha 18 de abril de 2017.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal Superior procede a hacerlo previas las consideraciones siguientes:

II BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS
DE LA DEMANDA
Consta a los folios del 01 al 03 de la primera pieza, escrito libelar consignado por la parte actora con los siguientes argumentos:
“…Mi representado es co-propietario de una vivienda unifamiliar, esto por ser un bien adquirido dentro de la comunidad conyugal con la Ciudadana REYNA YARENIS RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, titular de la cédula de identidad número. V- 4.608.758, vivienda ésta ubicada en la Urbanización prado del norte, segunda etapa, avenida “D”, casa Nº D-62, Municipio Independencia del estado Yaracuy, cuyos linderos son los siguientes: NORESTE: Con parcela D-64, en una distancia de veinte metros (20,00 mts); SURESTE: Que es su fondo, con parcela D-61, en una distancia de nueve metros (9,00 mts); SUROESTE: Con la parcela D-60, en una distancia de veinte metros (20,00 mts) y NOROESTE: Que es su frente, con la Avenida D, en una distancia de nueve metros (9,00 mts). Derechos de propiedad que corresponden a mi mandante de conformidad a documento debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes, en fecha 14 de Marzo de 2002, inscrito bajo el Nro. 5, protocolo Primero (1º), Tomo séptimo (7º), Trimestre Primero (1º), folios 037 al 045, así como a documento de liberación de hipoteca inmobiliaria de fecha 25/08/2014, anotado por ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, bajo el Nº 36, folio 227, tomo 16, del Protocolo de Transcripción del año 2014. Documentos que acompaño al presente escrito marcados con las letras “B” y “C”.
Es el caso que de conformidad a escrito en fecha 14/09/2015, que acompaño signado “D”, el ciudadano NELSON JOSÉ QUIROZ SUAREZ, presentó solicitud por ante la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Habitat del Estado Yaracuy, referida al inicio del procedimiento previo a la demanda de desalojo del indicado inmueble en contra de la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, también pre identificada, con quien ex cónyuge, REINA RODRIGUEZ, suscribió cuatro (4) contratos de arrendamiento todos debidamente autenticados por ante la Notaria Pública de San Felipe: El primero de fecha 10/08/2007, anotado bajo el Nº 53, tomo 85; el segundo de fecha 12/06/2008, anotado bajo el Nº 61; el tercero de fecha 30/01/2009, anotado bajo el Nº 11, tomo 07 y el cuarto contrato, de fecha 17/07/2009, anotado bajo el Nº 25, tomo 76; Contratos que anexo signados “E”, “F”, “G”, y “H”, en orden respectivo.
En lo sucesivo, la renovación de los contratos de arrendamientos fue realizada de manera verbal ya que la señora MARÍA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, así lo acepto y se le manifestó que quedaría con las mismas condiciones de los contratos autenticados, hasta que, en virtud de la disolución del vinculo matrimonial entre la ciudadana REINA RODRÍGUEZ y mi mandante, publicada el día 23/03/2010, por el Juzgado Cuarto del Municipio Irribaren, Estado Lara, asunto KP02-F-2009-00961, y que anexo signado “I”, mi mandante y su ex cónyuge reciben la manifestación de la ciudadana María Valentina de querer adquirir el inmueble, pero por Ley de política habitacional, aunque el bien ya estaba cancelado no se había otorgado la liberación de la hipoteca debido a que el BANCO CENTRAL, banco universal ente que fue el que otorgo el crédito hipotecario fue liquidado por el Gobierno Central y todo lo asume el Banco Bicentenario, es de hacer notar que mi mandante y su ex cónyuge le manifiestan esta situación a la ciudadana María Valentina y esta por voluntad propia hace entrega de un cheque por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), para que se le mantuvieses el canon de arrendamiento en la cantidad de dos mil bolívares (Bs.2.000, 00) mensuales que hasta la presente fecha se encuentra en ese monto, mientras se realizaba los trámites para la liberación de la hipoteca que recaía sobre el bien, esta liberación fue otorgado por el Banco en fecha 25 de agosto de 2.014, es el caso Ciudadano Juez que se retoman las negociaciones con la demandada es por esto que en octubre de ese mismo año se le presenta un primer avalúo el cual no acepto, luego en agosto del 2015, se le presenta otra propuesta con un nueve avalúo, el cual tampoco acepto, posterior a esto se le realiza el procedimiento previo a la demanda por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), Es así como mi representado decidió agotar la vía conciliatoria administrativa, resultando una decisión de fecha 29/12/2015, expediente Nº YAR-S-2015-037, mediante la cual el Coordinador de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, acordó HABILITAR LA VIA JUDICIAL a los fines de que las partes puedan dirimir el conflicto por ante los Tribunales de la República; ello de conformidad a Certificación procedente de la autoridad administrativa y que anexo marcada “J”.
Es de hacer notar Ciudadano Juez que mi mandante realizó toda clase de gestiones amistosas, apoyado por su ex cónyuge, quien igualmente trató de mediar entre mi mandante y la inquilina para esta desocupara el inmueble, fraudulentamente les aseguraba cada cierto tiempo que se mudaría y por último, terminaba alegando cualquier excusa para no hacerlo, burlando cada término por ella misma propuesto a los propietarios del inmueble, para su desocupación pacífica y no traumática, es por esto que mi mandante se ve en la imperiosa necesidad de habitar el inmueble pues no tiene otro lugar donde establecer de manera permanente su residencia, por el hecho de no lograr ningún acuerdo con la Ciudadana María valentina par la venta del inmueble, y no poder adquirir otra vivienda por los costos exorbitantes de las misma, lo cual ha empeoradosu situación por tener que haber dejado el hogar común donde vivía con su ex cónyuge en una casa arrendada e irse a vivir a casa de su madre en la misma ciudad de Barquisimeto donde actualmente reside en unas condiciones de hacinamiento por convivir con varis hermanos, hijos y nietos de estos, en un espacio demasiado pequeño, es de hacer ver que mi representado se encuentra en la imperiosa necesidad de ocupar la vivienda objeto de esta demanda y que en nada agravaría su estabilidad laboral ya que se encuentra en proceso de jubilación por ante el Ministerio de Educación y aunado a ello y por convenio con su ex cónyuge en hacer la partición amigable del único bien inmueble adquirido durante su vida conyugal, a la cual se le ha propuestos adquirir su parte del bien… (sic)

Fundamenta la acción de Desalojo en el artículo 91, ordinal 2º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas; en concordancia con lo establecido en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y los artículos 1159, 1160, 1600 y 1614 del Código Civil.
En su petitorio solicita que la parte demandada sean condenada y obligada por el Tribunal a lo siguiente:

…1) Al desalojo del inmueble arrendando por incumplimiento de la obligación por parte de la arrendatario con la entrega del inmueble por parte de la actual
2) poseedora, libre de cosas y de pagos de todos los servicios públicos, los impuestos municipales y en las mis condiciones que lo recibió el arrendatario concediéndole a arrendataria un plazo estimado por el juez no mayor de seis (6) meses para la entrega material del bien.
3) Solicito sea citado el ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, para dar cumplimiento a los reclamos y formalidades en la presente Demanda, o a ello sean condenada por este Tribunal.
Al pago de las costas y costos del presente proceso, ocasionados desde el inicio hasta la culminación y ejecución de la misma.
5) Por último solicito, que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada CON LUGAR en la sentencia definitiva, con los demás pronunciamientos de ley, incluyendo la entrega física y definitiva del inmueble propiedad de mi mandante… (sic)

DE LA CONTESTACIÓN
A los folios del 86 al 91 de la primera pieza, la ciudadana María Valentina Darías de Frías, debidamente asistida por los abogados Jesús D. Antias G y Miguel A. Martínez, consignaron escrito de contestación en fecha 03 de noviembre de 2016 en los siguientes términos:
“…DE LA CONTESTACIÓNDE LA DEMANDA
Omissis…
Procedo en este acto a Negar, Rechazar y Contradecir en todas y cada una de sus partes la presente demanda de desalojo, en cuanto a los hechos y al derecho invocado por la parte accionante en el libelo, ya que se desprende de la misma una serie de vicios tanto de forma como de fondo, que la hacen improcedente e inadmisible, y lo hago mediante las siguientes consideraciones:
En primer lugar, al revisar detenidamente el libelo de la demanda, se observa como primer vicio de forma, la falta de identificación de la parte demandante, cuando el apoderado del accionante obvio en su escrito la cedula de identidad, requisito indispensable para la admisibilidad de la demanda. En segundo lugar, como se ha manifestado suficientemente en la Reconvención, la temeridad y la mala fe con que actúa la parte accionante, por cuanto interpone una demanda en mi contra solicitando el desalojo, aun como copropietario, siendo el caso suficientemente evidenciado que los contratos de arrendamiento, fueron suscritos con la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SÁNCHEZ, suficientemente identificada, para la época su cónyuge, siendo ajustado a derecho la actuación conjunta de ambos copropietarios en la demanda. En tercer lugar, si se analiza la solicitud de desalojo, en su narrativa, se desprende que efectivamente el contrato continuamente se ha estado reconduciendo tácitamente, y por cuanto hasta el día de hoy inclusive he mantenido al día los pagos de los respectivos cánones de arrendamiento, tal como se desprende de los recibos de depósitos, pagos y movimientos bancarios que anexo al presente escrito, demuestro fehacientemente mi cabal y fiel cumplimiento en esta relación. En cuarto lugar, la manifiesta y clara incongruencia que se desprende del mismo escrito libelar, cuando en el capítulo I, de los hechos, manifiesta el apoderado en nombre y representación del ciudadano NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, que la causal para solicitar la desocupación es por la necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble, hecho este que no demuestra de ninguna manera, y en el capítulo VI, referido al Petitorio, específicamente en el Numeral 1, cuando pide al Tribunal que sea condenada y obligada al desalojo de la vivienda por incumplimiento de mi parte de no entregar el inmueble, por lo que se evidencia que no existe correlación de los hechos narrados con el petitorio, sin menoscabo de rechazar su temeridad y mala fe en cuanto a mi presunto incumplimiento, cuando hasta el día de hoy la arrendadora recibe puntualmente los depósitos bancarios en su cuenta personal por concepto de canon de arrendamiento. Y por último, ratifico y alego a mi favor los alegatos clara y suficientemente expresadas en la reconvención, que demuestran la concertación de la parte accionante con su excónyuge a los fines de desconocer su obligación contractual, en evidente perjuicio patrimonial, ya que su actitud desleal me cerceno la posibilidad en su momento de adquirir una vivienda.
Ratifico que con el presente excreto se consignan, copias fotostáticas de todos y cada uno de los depósitos efectuados a la cuenta señalada de la arrendadora REYNA YARENIS RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, ya identificada, hasta el mes inmediatamente anterior, que demuestran el inicio de la relación, copias de los contratos de arrendamiento, copias de todos los pagos señalados en el presente escrito, copias de los escritos recibidos solicitándome el desalojo, copias de los movimientos bancarios y transferencias donde demuestro todos los pagos a los cuales se ha hecho referencia en el presente escrito, copia de los avalúos, copias de los correos enviados por la arrendadora que demuestran inequívocamente la negociación de la Opción a Compra, y tal como se señaló copia certificada de las actuaciones administrativas se SUNAVI, específicamente el acta de audiencia conciliatoria, que demuestran igualmente que la existencia de un contrato verbal de la Opción a Compra, con la declaración espontanea del ciudadano NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, quien dejo en claro el derecho que reclamo, para que surta efectos legales correspondientes, reservándome en este consignar en su oportunidad legal en original.
Para finalizar, pido que el presente escrito de RECONVENCIÓN y CONTESTACIÓN, sea recibido, agregado al respectivo expediente N. 2.291-16, sea sustanciado conforme a derecho y surta sus efectos legales correspondientes, y en la definitiva, haya un pronunciamiento ajustado a derecho, y por consiguiente se en primer lugar, declarada CON LUGAR la Reconvención, y condenada la parte perdidosa al pago de las respectivas costas procesales, y declarada CON LUGAR la Reconvención, y condenada la parte perdidosa al pago de las respectivas costas procesales....”

III DE LA AUDIENCIA DE JUICIO ANTE EL A QUO
En fecha 13 de Marzo de 2017, tuvo lugar la audiencia de juicio, estando presente la parte actora ciudadana NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, representado judicialmente por su apoderado en ese entonces Abg. JOSE ALFREDO MANZANILLA, IPSA Nº 138.697, así como los apoderados judiciales de la parte demandada, Abgs. JESUS DAVID ANTIAS GONZALEZ y MIGUEL ANGEL MARTINEZ, IPSA Nros. 39.649 y 56.073, respectivamente, la cual cursa a los folios del 69 al 71 de la Tercera Pieza, en la cual se leyó el dictamen oral en el presente juicio.
IV DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Consta de las actas procesales, que el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, dictó extenso de la sentencia en fecha 16 de marzo de 2017, cursante a los folios del 72 al 80 de la tercera pieza, en los siguientes términos:
“…Revisada como ha sido la presente causa se evidencia que la parte actora alegó como hecho que la ciudadana REYNA RODRÍGUEZ, ex cónyuge del ciudadano NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, suscribió cuatro (4) contratos de arrendamientos con la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 13.985.700, todos debidamente autenticados por ante la notaría pública de San Felipe tal como se evidencia de las actas que corren inserta al presente dossier, que la renovación de los contratos de arrendamientos fue realizada de manera verbal ya que la señora MARÍA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, plenamente identificada, así lo acepto y se le manifestó que quedaría con las mismas condiciones de los contratos autenticados, hasta que, en virtud de la disolución del vinculo matrimonial entre los ciudadanos REYNA RODRIGUEZ y NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, momento en el que la parte demandada manifestó la voluntad de querer adquirir el inmueble por la Ley de Política Habitacional, bien del que aun los propietarios no poseían la liberación de la hipoteca y que el cheque otorgado por la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, plenamente identificada, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), era para que se le mantuviese el canon de arrendamiento en la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.000, 00); mensuales que hasta la presente fecha se encuentra en ese monto, mientras se realizaba los trámites para la liberación de la hipoteca que recaía sobre el bien, siendo otorgada por el banco en fecha 25 de agosto del año 2014, y que para el mes de octubre del año 2014, se le presentó un avalúo a la arrendataria MARÍA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, para la venta del inmueble el cual no fue aceptado por la misma, posterior a lo cual en agosto del año 2015, se volvió a presentar una nueva propuesta con nuevo avalúo, no aceptado por la misma, por lo que decidió iniciar el procedimiento administrativo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Coordinación Regional San Felipe Estado Yaracuy, mediante expediente Nº YAR-S-2015-037, de fecha 29 de diciembre del año 2015; alegando la parte actora la necesidad de habitar el inmueble pues no tiene otro lugar donde establecer de manera permanente su residencia, y no poder adquirir otra vivienda por los gastos exorbitantes de las misma, lo cual ha empeorado su situación por tener que haber dejado el hogar común donde vivía con su ex cónyuge en una casa arrendada e irse a vivir a casa de su madre en la misma ciudad de Barquisimeto donde actualmente reside en unas condiciones de hacinamiento por convivir con varis hermanos, hijos y nietos de estos, y el espacio es muy pequeño, situación que no agravaría su estabilidad laboral por cuanto se encuentra en proceso de jubilación.
Ahora bien, en el entendido del supuesto legal que comporta la carga probatoria (Vid. Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil), no demostró la parte actora la acción de desalojo con base al supuesto legal dispuesto en el numeral 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, siendo lo procedente declarar sin lugar el desalojo con base a dicha causa.
Asimismo, esta juzgadora, observa como quiera que han sido valoradas cada una de las pruebas promovidas y evacuadas en su debida oportunidad no quedo demostrada la necesidad que tiene el copropietario del inmueble en virtud de lo alegado y no probado en autos.
Observando quien juzga que, en la oportunidad de la audiencia de juicio la parte demandada compareció a través de la representación de sus apoderados judiciales quienes desvirtuaron en todas y cada una de sus partes la referida causal alegada por la parte actora. Razón por la cual, ante imperante declaratoria de las ambas partes en relación a los hechos planteados por la actora, se hace necesario verificar la procedencia en derecho de la acción propuesta, por lo que no se tiene como satisfecha la causal, vale recordar numeral 2º del artículo 91 de la referida ley, por lo que resulta no procedente en derecho la acción de desalojo incoada por la parte actora, siendo obligante para este tribunal declarar SIN LUGAR, la acción por DESALOJO DE INMUEBLE, incoada por el ciudadano NELSON JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.385.868, domiciliado en Barquisimeto del Estado Lara, representado judicialmente por el Abg. JOSÉ ALFREDO MANZANILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.860.947, e inscrito en el Inpreabogado con el Nº 138.697; según Poder otorgado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto del Estado Lara, bajo el Nº 41, Tomo 33, Folios 137 hasta el 139, de fecha 28 de Marzo del 2.016, contra la ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍAS DE FRÍAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.985.700, domiciliado en la Urbanización Prado del Norte, segunda etapa, avenida D, casa Nº D-62, del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, en relación al inmueble dado en arrendamiento, constituido por una vivienda ubicada en la Urbanización Prados del Norte segunda etapa, avenida D, Manzana Nº 03, casa Nº D-62, cuyos linderos son los siguientes: NORESTE: Con la parcela D-64, en una distancia de veinte metros (20,00mts); SURESTE: Que es su fondo con la parcela C-61, en una distancia de nueve metros (09,00mts); SUROESTE: Con la parcela D-60, en una distancia de veinte metros (20,00mts); y NOROESTE: Que es su frente con la avenida D, en una distancia de nueve metros (09,00mts). En razón de lo cual se extiende el siguiente dispositivo.
En relación a las pruebas producidas en auto pasa esta Juzgadora a realizar las siguientes consideraciones, que la parte actora a través de la consignación de la Constancia de la Providencia Administrativa emanada de la Superintendencia de arrendamiento de vivienda, ubicada en San Felipe Estado Yaracuy, Nº 039-2015, de fecha 29 de diciembre de 2015, en el que no se logró ningún acuerdo que permitiera resolver pacíficamente el conflicto planteado, cursante desde el folio 41 al folio 43 del presente expediente, demostró haber cumplido a cabalidad con el procedimiento administrativo correspondiente para activar la presente vía judicial. Ahora bien, la causal de desalojo que invoca la parte actora obedece a la disposición legal establecida en el numeral 02 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, sin embargo, la parte actora no demostró con suficientes elementos de convicción la necesidad justificada que tiene como copropietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, sino que sólo se abocó a demostrar que ciertamente la vivienda en un principio fue objeto de arrendamiento posterior a lo cual fue objeto de opción a compra venta y que nunca se logro concretar la misma, aunado a ello, quien juzga observa que de lo alegado por la parte actora solo se evidencia que los mismos viven en la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, y que este es el único bien adquirido dentro de la comunidad conyugal el cual va hacer objeto de partición amigable, tal como fue taxativamente manifestado en el libelo de la demanda por la parte actora, causales estas que no se encuentran enmarcadas dentro de la Ley Especial Adjetiva, por lo cual concluye esta juzgadora que no quedó demostrada la causal dispuesta en el ordinal 2 del artículo 91 eiusdem, con lo cual es obligante declarar SIN LUGAR la presente acción.
-IX- DISPOSITIVO.
Con base a las anteriores consideraciones este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la acción por desalojo de inmueble incoada por el ciudadano NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 4.385.868, de este domicilio, representado por su Apoderado Judicial el Abg. JOSÉ ALFREDO MANZANILLA, titular de la cédula de identidad Nº V.- 10.860.947, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 138.697, contra la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 13.985.700, representada por los Abg. JESÚS DAVID ANTIAS GONZÁLEZ y MIGUEL ANGEL MARTÍNEZ PARRA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 39.649 y 56.073, respectivamente, por no haber quedado demostrada la necesidad del inmueble según lo establecido en el numeral 2º del artículo 91 de la Ley de Alquileres de Vivienda (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda). SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida …” (sic)

V DE LA AUDIENCIA ORAL ANTE ESTA ALZADA
En fecha 20 de Abril de 2017, cursante al folio 88 y su vuelto de la tercera pieza; consta la continuación de la Audiencia Oral Pública, en la cual se dictaminó lo siguiente:
“…DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado LUIS DOMINGUEZ, en su condición de co apoderado judicial de la parte actora, ciudadano NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, contra la decisión proferida en fecha 17 de marzo de 2017, por el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCORTE DEL ESTADO YARACUY.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en toda su extensión la sentencia recurrida, dictada por el referido Tribunal en fecha 17 de marzo de 2017.
TERCERO: SE CONDENA en costas del recurso a la parte apelante por mandato expreso del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de Origen.
Este Tribunal señala que la reproducción del fallo completo será entregado al expediente dentro de los tres días de despacho siguientes al de hoy, conforme lo dispuesto en los artículos 121 y 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Es todo. Siendo las 10:15 a.m., se da por concluida la audiencia…”

VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Es pertinente acotar que la competencia Funcional Jerárquica Vertical de este Juzgado Superior, se asume respecto a la sentencia del caso sublite, a pesar de haber sido emitida por un Juzgado de Municipio, acogiendo lo establecido en las sentencias Nros. REG. 00740 y REG. 0049, de fechas 10/12/2009 y 10/03/2010, emitidas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual señaló que los Juzgados Superiores son competentes para conocer de los recursos de apelación de sentencias emitidas por los Juzgados de Municipio.
Ahora bien, estando dentro del lapso previsto para dictar el fallo completo, tomando en consideración los parámetros establecidos en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este Tribunal Superior lo hace basado en las siguientes consideraciones:
Debe este Juzgado de Alzada reproducir el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, el cual dispone que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Al mismo tiempo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constituidos de su pretensión; y, a la parte demandada, probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
Aunado a lo anterior se tiene que la pertinencia en materia de derecho de pruebas, está vinculada con el llamado “thema probandum”, que son los hechos controvertidos, alegados oportunamente por las partes (el demandante en la demanda y el demandado en la contestación de la demanda) y que son la base de sus pretensiones (en el caso del demandante) o de las excepciones opuestas (en el caso del demandado), los cuales constituyen los supuestos de las normas jurídicas aplicables a la resolución de la controversia. Siendo la prueba pertinente, aquella que se encuentra dirigida a probar los hechos que forman parte del “Thema Probandum”. De modo que son impertinentes las pruebas dirigidas a probar los hechos que están fuera del “Thema Probandum.
Por lo que pasa este Tribunal Superior a examinar si las partes probaron en el proceso sus respectivas afirmaciones; y a ese respecto, observa:
En el presente caso, se constata que la parte actora demanda el desalojo con base al ordinal 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, apreciándose que trajo a los autos copias fotostáticas de documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio y de liberación de hipoteca, protocolizados el primero en fecha 14 de marzo de 2002, bajo el N° 5, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Trimestre Primero del año 2002, (F- 08 al 17); y el segundo en fecha 25 de agosto de 2014, bajo el N° 36, folios 227 del Tomo 16, Protocolo de Transcripción del año 2014. (F- 08 al 23 1era Pieza)
Dichos documentos se reputan públicos conforme al artículo 1357 del Código Civil Venezolano, teniendo validez entre las partes y frente a terceros y hacen plena fe de su contenido por virtud de haberse cumplido los requisitos ante el funcionario que acredita tal cumplimiento o que ha sido efectuado en su presencia, tal como lo señalan los artículos 1359 y 1360 del Código Civil Venezolano, el mismo no fue desvirtuado tal como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo que este Tribunal le otorga todo su valor probatorio, y así se establece; desprendiéndose de los mismos, la compra con hipoteca realizada por el demandante ciudadano NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, del inmueble objeto del presente juicio constituido por una casa en terreno propio, distinguida con el N° D-62, manzana tres del Sector Segunda Etapa, Avenida D, situada en la Urbanización Prados del Norte, Municipio Cocorote del Estado Yaracuy, así como la respectiva liberación de la hipoteca constituida.
Cursan a los autos insertos a los folios del 27 al 34 de la 1era Pieza, copias fotostáticas de contratos de arrendamiento debidamente autenticados ante la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, suscritos entre la ciudadana REYNA YARENI RODRIGUEZ, esposa del demandante ciudadano NELSON JOSE QUIROZ y MARIA VALENTINA DARIAS, observando este Tribunal que dichas documentales se constituyen en unos documentos autenticados que al no haber sido objeto de impugnación hacen fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo y sirven para acreditar la relación arrendaticia que vincula a las partes todo de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, más aún, fueron consignados en copias fotostáticas por la parte demandada con la contestación a la demanda, cursante a los autos a los folios 147 al 157, razones por las cuales, esta instancia superior les otorga todo su valor probatorio.
Riela a los folios del 35 al 38 copia simple de sentencia de divorcio 185-A emanada del Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara de fecha 23 de marzo de 2010, Asunto N° KP02-F-2009-00961. Esta copia al no ser impugnada por la demandada en su escrito de contestación y por tratarse de un documento público, conforme a los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, debe subsistir en toda su fuerza y vigor, y no ser invalidable mientras no sea declarada falsa; evidenciándose de la misma la disolución del vinculo matrimonial existente entre el demandante NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ y REINA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, lo cual esta Instancia Superior deja establecido que no aporta ningún valor en la presente causa, por tanto desecha la misma.
De igual forma, al folio 39 consta copia fotostática de Acta de Matrimonio de los ciudadanos NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ y REINA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, signada con el No. 199, emitida por el Registro Civil de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara, la cual constituye documento público, conforme a lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, y la misma no fue impugnada de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella el vínculo conyugal entre el demandante y la ciudadana REINA YANERIS RODRIGUEZ SANCHEZ, pero el cual no otorga ningún elemento de convicción a este Juzgado, en cuanto a lo demandado en autos.
Cursa a los folios del 40 al 43, copia fotostática de Providencia Administrativa Nº 039-2015 de fecha 29 de diciembre de 2015, emanada de la Coordinación Regional Yaracuy de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), la cual, por tener la firma de un funcionario administrativo está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y por lo tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario, siendo que la parte demandada no hizo uso de ningún recurso para desvirtuar el contenido del mismo, se valora como fidedigno, desprendiéndose de su contenido que el referido ente administrativo en uso de sus atribuciones habilitó la vía judicial en la presente causa. Así se establece.
En la etapa probatoria, la parte actora promovió testimoniales de los ciudadanos YANEIRA NOHEMI ARVLO LINAREZ, MARLON ARGENIS VALERA UZCATEGUI y JESSICA ELIZABETH BETANCOURT, de los cuales solo fue efectivamente evacuado en la audiencia de juicio la declaración del ciudadano MARLON ARGENIS VALERA UZCATEGUI, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-11.880.897, de profesión u oficio Contador Público, domiciliado en calle 13 con avenida Ribereña, del Estado Lara, quien luego de ser debidamente juramentado declaró lo siguiente:
“…PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si el día que la señora Reina Rodríguez, recibió el cheque por el presunto anticipo, la inicial sobre la venta del inmueble, usted estuvo presente? Contestó: “totalmente si estuve presente”. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el Testigo, si la ciudadana María de Frías, al momento de entregar el cheque le manifestó a la ciudadana Reina Rodríguez, que el mismo era como anticipo de inicial por su deseo de comprar el inmueble? Contestó: “por ningún lado”. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el Testigo, si puede determinar la dirección exacta de donde recibió la ciudadana Reina Rodríguez el cheque que se hace mención en la presente causa? Contestó: “en la casa que tienen arrendada aquí en San Felipe”. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga le Testigo, si recuerda la fecha y año en el cual la ciudadana Reina, recibe el cheque por el valor de Cincuenta Mil bolívares (Bs. 50.000,00) como anticipo en la compra del inmueble objeto de este litigio? Contestó: “eso fue en octubre del 2012”. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si la ciudadana Reina Rodríguez, así como ex cónyuge el señor Nelson Quiroz, le manifestaron el deseo de venderle el inmueble a la ciudadana María de Frías? Contesto: “Si pero en este caso no sería el señor sino ella”. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga el Testigo, si la ciudadana Reina Rodríguez, le indicó al momento de recibir el cheque bajo que concepto estaba recibiendo el mismo de manos de la ciudadana María de Frías? Contestó: “Como en calidad de depósito en calidad de alquiler o la estadía en la casa”. SEPTIMA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si conoce a la ciudadana María de Frías? Contestó: “Ese día me la presentaron”. Es todo cesaron las preguntas y se le concede el derecho de Repreguntar a la parte demandada quien lo hace de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el Testigo, si tiene conocimiento o sabe de que trate este litigio? Contestó: “totalmente”. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el Testigo, me puede explicar que es totalmente? Contestó: “que conozco el caso”. TERCERA REPREGUNTA: ¿Como el testigo dice que conoce el mismo, que lo explique? Contestó: “Bueno este se está hablando de una negocian y a un anticipo de una casa, pero mi argumento es que en el momento de que la será Rodríguez, recibe un cheque estuve presente en el momento de la entrega del cheque, y no fue por el concepto al que se refieren sino sobre el depósito para conservar el alquiler.”

Con relación a la deposición supra trascrita, ésta Juzgadora debe valorarla de acuerdo a las reglas de la sana crítica y verificar si sus dichos concuerdan entre sí y con las demás pruebas existentes en autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, que establece lo siguiente: “…Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre si y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación…”.
Con fundamento a lo antes expuesto, se aprecia que el testigo evacuado, ciudadano MARLON ARGENIS VALERA UZCATEGUI, de su deposición sólo se constató lo acontecido con la entrega de un cheque realizado por la parte demandada a la esposa del demandante ciudadana REINA RODRIGUEZ, señalando en la repregunta tercera que conoce de que se trata el presente juicio, indicando que se está hablando de una negociación y a un anticipo de una casa. A juicio de ésta Juzgadora debe ser desestimada tal declaración del presente procedimiento, por cuanto, lo manifestado por el referido ciudadano apenas refleja meros indicios, que no alcanzan el valor de plena prueba, ni configuran certeza de los hechos narrados, lo que no merece la plena fe de quien decide, es por lo que, la presente declaración se desecha del proceso, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
Asimismo, promovió Constancia de Hacinamiento Habitacional, emanada del Consejo Comunal Santa Inés III, el cual deviene de un tercero que no es parte en el juicio, por tanto esta Juzgadora comparte la valoración del Juzgado A Quo, en cuanto a que la misma ha debido ser ratificada por la prueba testimonial conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Consta a los folios del 05 al 07 de la segunda Pieza, documentos presuntamente emanados del Banco Bicentenario, sin embargo, no se evidencia de los mismos ni firma, ni sello alguno, en consecuencia se desechan en la presente causa.
A los folios del 08 al 13 de la 2da Pieza, copia de documento de liberación de hipoteca del bien inmueble objeto del presente juicio, el cual fue valorado ut supra.
Al folio 14 de la 2da Pieza, consta original de Notificación dirigida a la ciudadana Darias Figueira María Valentina, y suscrita por la ciudadana Reina Rodriguez (esposa del demandante), en la cual se verifica una firma autógrafa con cédula de identidad al lado N° 13.985.700; la referida comunicación es una de las denominadas cartas misivas que se encuentran reguladas en los artículos 1371 al 1374 del Código Civil y tendrán la fuerza probatoria que la ley atribuye a los instrumentos privados en términos generales, de esta forma podrán tener pleno valor probatorio.
La misiva ut supra señalada, está dirigida a la parte demandada ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS FIGUEIRA, por parte de la esposa del actor ciudadana REINA RODRIGUEZ, tal como consta de la rúbrica que se encuentra al final y que fue recibida por la demandada en fecha 14 de enero de 2008 y de su contenido se desprende la disposición de no renovar el contrato de arrendamiento, e igualmente informar que conforme a lo dispuesto en el artículo 38, Literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demandada podía hacer uso de la prorroga legal de seis meses, y que cumplido este lapso deberá desocupar el inmueble y hacer entrega en las condiciones que lo arrendó, por lo que de acuerdo a la valoración legal de los instrumentos privados, el mismo queda reconocido, por cuanto la parte demandada no tachó la referida misiva, quedando con todo su valor probatorio el contenido de la misiva antes descrita; sin embargo, establece esta Juzgadora Superior que de su contenido solo se desprende la disposición de no renovar contrato y el uso de la prorroga legal, mas no así el establecimiento de la necesidad del propietario de ocupar el inmueble y así se establece.
A los folios del 15 al 268 de la 2da Pieza constan dos Informes de Avalúo, los cuales no fueron ordenados por el Tribunal A Quo, por tanto emanan de terceros ajenos al proceso, en consecuencia se desechan los mismos por no haber sido ratificados por la prueba testimonial respectiva, amen que tal como lo señaló el Juzgado A Quo, no aportan ningún elemento de convicción al proceso.
Y por ultimo promovió la parte actora Inspección Judicial a un inmueble localizado en la carrera 16A, entre calle 55A y 56, N° 55-67 de la Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara, a cuyos efectos se libró comisión para su evacuación, recayendo la misma en el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara.
Se tiene que la prueba de reconocimiento o inspección judicial, es un medio de convicción directo, a través de la percepción directa, pero momentánea, del órgano jurisdiccional, sobre los lugares, personas u objetos relacionados con la controversia. En el desahogo de la diligencia se describe el objeto a inspeccionar, haciéndose constar cuál es, sus características, señales o vestigios, es decir, sus cualidades o aspectos físicos, a fin de crear una reseña lo más cercana a la realidad; luego entonces, la finalidad de este elemento de prueba, contingente y momentáneo, es la de crear la convicción en el juez, de aspectos reales o cuestiones materiales, susceptibles de preciarse con los sentidos.
Así las cosas y siguiendo al maestro del Derecho Probatorio Nacional Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero (La Inspección Ocular y Otros Reconocimientos Judiciales en el Proceso Civil. Ed Alva. Caracas. Pág 180), señala que la inspección judicial es una percepción sensorial directa, efectuada por el Juez o Tribunal sobre cosas, personas, lugares o documentos, con el objeto de verificar sus cualidades, condiciones o características.
Observamos que, siguiendo al maestro JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, (La Inspección Ocular y Otros Reconocimientos Judiciales en el Proceso Civil, Editorial Alva, Caracas), la Inspección es un medio de prueba que se caracteriza porque el Juez, a través de sus sentidos, deja constancia de personas, cosas, lugares o documentos, de manera que, tal como lo ha dicho la Sala de Casación Civil, a través de sentencia, con ponencia del Profesor JOSE ROMAN DUQUE SANCHEZ, de fecha 11 de Junio de 1.975, la Inspección Judicial, tiene un sentido limitativo, referido a los elementos que a través de los sentidos puede captar el Juez. Para el Tratadista Alemán LEO ROSEMBERG, la Inspección Judicial es: “toda percepción sensorial directa del Tribunal sobre cualidades o circunstancias corporales de las personas o de las cosas perceptibles a través de la visión, el oído, el gusto, el olfato y el tacto”.
En el caso de autos, la inspección judicial debidamente evacuada por el Tribunal comisionado a tal efecto, tenía como finalidad, PRIMERO; dejar constancia de la clase, tipo y condiciones de habitabilidad del inmueble, SEGUNDO; el número, como la identificación de todos y cada uno de las personas que habitan la vivienda y en el particular abierto (TERCERO) se dejó constancia de las condiciones de la habitación donde duerme NELSON QUIROZ, así como se dejó constancia de otras ambientes del inmueble donde se observó, según el tribunal comisionado, equipos arrumados y herramientas propias del ejercicio de la profesión del ciudadano NELSON QUIROZ.
A los fines de la valoración de la presente inspección, se reitera que la prueba de inspección judicial se realiza a los fines de hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares, las personas, las cosas, animales, y documentos, incluso el contenido de éstos últimos; a fin de verificar o esclarecer hechos que interesan al proceso, mediante el examen objetivo, a través de los propios sentidos, siempre que no requieran conocimientos especiales, sin entrar a determinar las causas ni los efectos y dejando constancia de lo percibido. Por tanto, es característica resaltante de este medio de prueba el examen objetivo. Por ello, cuando se pretende utilizar el medio de prueba para dejar constancia de apreciaciones subjetivas, se desvirtúa la prueba y no es idónea, por cuanto compromete y prejuicia de antemano al juez y afecta el derecho de contradicción de la contraparte. De tal modo que, al examinar la presente prueba, esta jurisdicente encuentra que, en efecto, en algunos de los particulares sobre los cuales se inspeccionó, se incurre en subjetividades, así: en cuanto al particular segundo, “en la referida vivienda habitan trece (13) personas las cuales proceden a identificar…”; en cuanto al particular tercero, “de la constancia de la habitación donde duerme Nelson Quiroz”; respecto de estos particulares considera quien suscribe que son subjetividades asumidas por el juez comisionado, pues el número de personas que presumiblemente habitan el inmueble, no es un aspecto de percepción sensorial inmediata cierta del juez, así como si es o no la habitación del ciudadano NELSON QUIROZ, porque de manera directa ambas percepciones son hechos difíciles de descubrir, en consecuencia debe desecharse la presente prueba del acervo probatorio y así se establece.
Por otra parte, la demandada de autos con la contestación a la demanda consignó legajo de depósitos y estados de cuenta de diversas entidades bancarias, cursantes a los folios del 92 al 146 y 159 al 162 de la 1era Pieza, las cuales no fueron impugnadas por la contraparte; en consecuencia, coincide este Juzgado con el Tribunal A Quo, al otorgarle valor probatorio a las mismas, demostrando la parte demandada estar solvente en el pago de canon de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio.
Consigna igualmente a los folios del 147 al 157 de la 1era Pieza, copias fotostáticas de contratos de arrendamiento suscrito entre las partes, los cuales ya fueron valorados por esta instancia superior, por lo cual no tiene nada que agregar a los mismos.
Consta a los folios del 163 al 215 de la 1era Pieza, Informe Técnico de Avalúo, el cual emana de tercero ajeno al juicio, aunado a que el mismo no fue ordenado por el Tribunal A Quo, razón por la cual se desecha, pues el referido Informe Técnico de Avalúo ha debido ser ratificado por la prueba testimonial, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Riela a los folios 216 al 220 copia certificada de acta de audiencia levantada en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), la cual, por tener la firma de un funcionario administrativo está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y por lo tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario, siendo que la parte demandada no hizo uso de ningún recurso para desvirtuar el contenido del mismo, se valora como fidedigno, desprendiéndose de su contenido que el ciudadano NELSON QUIROZ, alegó lo siguiente: “…el motivo por el cual la casa nuestra de reina y mi persona en realidad bueno motivado a que nos salió un traslado para Barquisimeto porque somos educadores de momento que surgió de la casa fue alquilarla no había otra razón para venderla en ese momento y viendo la posibilidad que necesitábamos dinero para comprar en Barquisimeto es que surge la opción de la venta de la casa el hecho de que todo el tiempo yo no participo es el hecho que reina se encargó de todo esto, eso fue porque yo le cedi una autorización para que ella ejecutara ese alquiler y bueno teníamos un documento que era fotocopia del Grupo de la empresa 1C y bueno viendo la razón por la cual reina le oferta la casa y la señora valentina iba a comprar la casa por ley de política habitacional pero en vista de la falta de documento de la casa es que nos extendió por mas tiempo que fue prácticamente dos años que aca hubo problemas con la firma del documento y hubo que volverlo a realizar eso conlleva a esa perdida de tiempo por lo que el precio de la casa no podía seguir en ese mismo precio anterior, tome la decisión de venirme para aca, es decir necesito la vivienda porque no logré mi negocio en Barquisimeto…”. De dicha declaración se puede extraer algún indicio de que el ciudadano NESTOR QUIROZ, necesita el inmueble, sin embargo, su declaración se apoya en la negociación de compra venta del inmueble objeto del presente juicio, que fue ofrecido a la demandada de autos.
Y por último, a los folios del 221 al 231 de la 1era Pieza constan capture de mensajes de texto (SMS) presumiblemente enviados desde el teléfono móvil de la ciudadana Reina Rodriguez en los cuales se visualiza el número telefónico 04245193202 y de un número 04121524392 presumiblemente de un Ingeniero de nombre Juan Escobar..
Considera oportuno este Tribunal traer a colación lo establecido en el artículo 48 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual reza:

“Se garantiza el secreto e inviolabilidad de las comunicaciones privadas en todas sus formas. No podrán ser interferidas sino por orden de un tribunal competente, con el cumplimiento de las disposiciones legales y preservándose el secreto de lo privado que no guarde relación con el correspondiente proceso”.

En armonía con ello, el artículo 49 del mismo Texto Fundamental dispone:

“El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia:
1.- La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable tiene derecho a recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta Constitución y la ley”.

Lo antes transcrito deja al descubierto dos de las garantías procesales que el pacto social contempla, a saber: la inviolabilidad de las comunicaciones privadas y, el acceso a las pruebas en un determinado proceso. En ese sentido, dado el avance que ha tenido la sociedad en materia de comunicaciones, va más allá de las simples llamadas telefónicas que en otrora eran el único medio electrónico de comunicación, como ejemplo de ello, se ve a diario el uso de teléfonos celulares inteligentes y polifuncionales que, además de llamadas telefónicas, facilitan el envío de mensajes de texto, e-mails, datos de audio, archivos de texto, imágenes, videos, entre otros, los cuales en materia procesal, pueden servir de material probatorio en un determinado juicio; empero, tal utilidad probatoria viene aparejada de la publicidad que sus usuarios autoricen sobre tales datos y archivos, esto en razón de la inviolabilidad establecida en el artículo 48 constitucional antes citado.
Ha señalado el autor patrio Jesús Eduardo Cabrera, en cuanto a esta materia lo siguiente:
“Los mensajes o comunicaciones privadas escritas de puño y letra de quien las envía o de quien los ha suscrito, permiten conocer su autenticidad y, por tanto, atribuírselas con certeza a una persona. (…)
Pero con los mensajes telefónicos de texto o de voz, la situación no es idéntica. El mensaje de texto enviado por un celular no va firmado por el emisor y menos manuscrito por él. Se supone que la persona que tiene asignada la línea por la empresa telefónica, lo está enviando, pero no hay certeza de quién lo recibe. (…)
Si no se sabe, y hasta puede no conocerse quien está utilizando el teléfono, es difícil hasta imposible determinar quién tiene el derecho a la inviolabilidad de las comunicaciones, y por ello el tratamiento de los celulares en cuanto a las comunicaciones por su intermedio, tiene que ser diferente al de otras fuentes de comunicación, incluyendo los teléfonos fijos.…” (Cabrera Romero, Jesús Eduardo; La Prueba Ilegitima por Inconstitucional; Ediciones Homero; Caracas, Venezuela; 2012, Pág. 381).

Esta calificada conclusión que precede, en criterio de este Tribunal, debe ser tomada en cuenta y ser aplicada al presente caso en virtud de la protección consagrada constitucionalmente, aunque del mismo texto fundamental se prevea la posibilidad de que sean interferidas las comunicaciones, mediante orden judicial, siempre que guarde relación con lo debatido en juicio.
En el caso de estos autos, la promovente consigna impresiones de presuntas conversaciones emanadas de la ciudadana REINA RODRIGUEZ, esposa del demandante de autos, lo cual a entender de este Tribunal comportaría una intromisión y una clara violación a las comunicaciones privadas de los titulares de tales líneas telefónicas, además que no cursa en autos probanza alguna que haga presumir que de tales comunicaciones ciertamente deriven hechos concretos que surtan efecto decisivo sobre el mérito de la causa, en razón de ello, es forzoso para este Juzgado desechar tales documentales promovidas correspondientes a conversaciones realizadas en mensajes de texto, en virtud de su ilegalidad e impertinencia y así se decide.
Ahora bien, visto y revisado el acervo probatorio se evidencia que estamos en presencia de una demanda por DESALOJO, la cual es la acción del arrendador contra el arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la Ley, es decir, “la acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado; y en el caso de marras el actor la propuso de acuerdo al contenido del ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece lo siguiente:
“…Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 2.- En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado”
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común…”. Subrayado y negrita de esta alzada.-

Con referencia a la norma transcrita, el autor Gilberto Guerrero Quintero señala en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, página 194 y 195 lo siguiente: “En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (03) requisitos:

“…La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación”.
“Si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá la acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras)”
“La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo.
Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual…”

Corresponde entonces precisar a esta Juzgadora, la situación planteada por la parte demandante-arrendadora para determinar si efectivamente probó la necesidad exigida por el legislador, de ocupar la vivienda de su propiedad, con fundamento al numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; es decir, se debe determinar la procedencia o no de la causal invocada referente a dicha necesidad de ocupar el inmueble.
En relación a la existencia de esta causal, observa esta Juzgadora que según la doctrina tal como se señaló ut supra, debe la parte actora cumplir tres (3) requisitos concurrentes a saber: 1º) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, 2º) La cualidad de propietario del inmueble por parte del arrendador y 3°) Comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo (Subrayado y resaltado de este Tribunal).
En cuanto al primer elemento: 1º) La existencia de una relación arrendaticia por tiempo indefinido, bien se trate, de un contrato verbal o por escrito. En el presente caso se observa que la relación arrendaticia que vinculó a las partes, quedó debidamente demostrada con los contratos de arrendamientos debidamente autenticados por ante la Notaría Pública de san Felipe del Estado Yaracuy ya valorados, consignados por ambas partes del proceso y que cursan a los folios del 27 al 34 y del 147 al 157 de la 1era Pieza, siendo el último con un término el día 15 de enero de 2010, y que en razón de haber permanecido en el inmueble arrendado la ARRENDATARIA después de vencido el último contrato de arrendamiento, el mismo se convirtió a TIEMPO INDETERMINADO, como así fue aceptado por ambas partes; cumpliéndose de esta manera con el primero de los requisitos. Y ASÍ SE DECIDE.
En cuanto al segundo elemento: Acreditar en el proceso la cualidad de propietario del inmueble arrendado, pues de lo contrario, el accionante carecería de legitimidad activa para sostener el juicio, y el Juez en tal caso sólo podrá acordar la extinción del contrato, cuando la parte actora ostente la titularidad del derecho controvertido en los términos establecidos ex lege. En cuanto a este requisito, la parte actora, consignó documentos públicos debidamente protocolizados (copias fotostáticas simples), debidamente valorados arriba, y que rielan a los folios del 08 al 23 de la 1era Pieza, mediante los cuales el ciudadano NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, compró el referido inmueble con hipoteca de primer grado, siendo efectivamente liberada la misma; y estos documentos no fueron impugnados por la parte demandada, con lo cual se cumple con el segundo requisito: El demandante es propietario del inmueble. Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien en referencia al tercer y último elemento: La necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo. En cuanto a este requisito, se puede apreciar que el Ciudadano NELSON QUIROZ, solicita el desalojo y entrega del inmueble arrendado el cual es de su propiedad, por la necesidad de él para habitarlo, ya que vive en condición de hacinamiento en casa de su mama, lo cual no quedó debidamente comprobado en autos con el acervo probatorio analizado y valorado. En consecuencia, no habiendo así quedado demostrada la existencia de los tres elementos que configuran la necesidad que tiene el demandante o alguno de sus parientes hasta el 2° grado de consanguinidad, conforme a la Doctrina y a lo establecido en el artículo 91 ordinal 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; es por lo que es obligante para esta Juzgadora confirmar la sentencia del Juzgado a Quo, que declaró sin lugar la acción de Desalojo del inmueble objeto de la presente controversia incoada por la parte demandante. Y ASÍ SE DECIDE.
Así, la cosas, como pudo evidenciarse en el debate probatorio del proceso, no quedó plenamente demostrado la necesidad del propietario demandante, de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, a la hoy demandada, y en el lapso probatorio el accionante acompañó recaudos, que si bien es cierto demostró la relación arrendaticia y el contrato a tiempo indeterminado entre las partes y la propiedad del inmueble, no probó la necesidad de ocupación del inmueble por el propietario alegada en su escrito libelar. De tal manera, que de los elementos aportados en juicio no se logró demostrar los supuestos contenidos en el ordinal 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, pues a pesar de encontrarnos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y probada por la parte actora su cualidad de propietario, no así demostró la necesidad que justificara de forma justa el desalojo del inmueble, razón que hace improcedente el Desalojo del Inmueble con fundamento en la norma ya señalada, debiendo forzosamente esta Instancia Superior confirmar la sentencia del Juzgado A Quo y así se declara.
VII DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley,
DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado LUIS DOMINGUEZ, en su condición de co apoderado judicial de la parte actora, ciudadano NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, contra la decisión proferida en fecha 16 de marzo de 2017, por el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DEL ESTADO YARACUY.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en toda su extensión la sentencia recurrida, dictada por el referido Tribunal en fecha 16 de marzo de 2017.
TERCERO: SE CONDENA en costas del recurso a la parte apelante por mandato expreso del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de Origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los veinticinco (25) días del mes de Abril de dos mil diecisiete. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL,

Abg. INÉS M. MARTÍNEZ R.
LA SECRETARIA,

ABG. LINETTE VETRI MELEÁN
En la misma fecha y siendo las doce y treinta de la tarde (12:30 pm.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. LINETTE VETRI MELEÁN