TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADOS MONAGAS.

207° y 158°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: ciudadana NORA JOSEFINA RÍOS FIGUERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº: 3.347.643 y de este domicilio.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadano PATRICIO GAZZOLA, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°: 96.012, carácter este el cual se desprende de instrumento poder cursante al folio 83 y su vuelto de la segunda pieza del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS, de nacionalidad española, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros: E-81.168.219 y E-81.170.718.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos VICTOR MANUEL LOPEZ LEONET, JOSÉ UBARDINE PALENCIA, VICTOR ROBERTO LOPEZ HULIAN y JUAN VICENTE ARDILAS, abogados en ejercicios e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros: 5.203, 25.979, 82.196 y 7.691, respectivamente, tal y como se evidencia del instrumento poder inserto al folio 79 al 80 de la primera pieza del presente expediente y sustitución de poder cursante a los folios 213 y su vuelto de la segunda pieza del presente expediente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.-

EXP. Nro. 012.267.-

Las actuaciones que conforman el presente expediente, fueron remitidas a esta alzada, en virtud de haberse declarado en fecha 29 de abril de 2015, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado contra la sentencia proferida por el extinto Juzgado Superior Quinto Agrario, Civil, Bienes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas con competencia en lo Contencioso Administrativo de la Región Sur Oriental, en fecha 31 de mayo de 2012, por el abogado VICTOR ROBERTO LOPEZ HULIAN, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS, parte demandada en la presente juicio, razón por la cual conoce esta superioridad.-

En fecha 21 de julio de 2015, este tribunal le dio entrada al presente expediente y se reservó el lapso de cuarenta y cinco (45) días para decidir, ordenando en ese mismo acto notificar a las partes del abocamiento del Juez Provisorio PEDRO JIMÉNEZ FLORES. Ahora bien, una vez cumplido el acto comunicacional se procede en fecha 13 de junio del año que discurre, a computar el lapso para decidir, siendo el mismo diferido por treinta (30) días continuos y estando dentro del lapso legal correspondiente para dictar el fallo, se efectúa bajo las siguientes consideraciones:
NARRATIVA

La presente acción fue admitida junto con las pruebas acompañadas al libelo en fecha 11 de octubre del año 2002, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, actualmente denominado como Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas (folio 39 de la primera pieza del presente expediente), ordenándose la citación de los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS. Seguidamente, el 01 de marzo de 2011, la misma fue declarada CON LUGAR, siendo está apelada por la parte demandada y remitida Juzgado Superior Quinto Agrario, Civil, Bienes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas con Competencia en lo Contencioso Administrativo de la Región Sur Oriental, la cual a su vez fue CONFIRMADA por el Superior y posteriormente, CASADA en por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, razón por la cual conoce este Juzgado Superior. En este contexto, es de traer a colación la sentencia emitida por la Sala de Casación Civil de fecha 29 de abril de 2015, en la cual expresó lo que en extracto se copia:
“(…) De la sentencia recurrida ha podido evidenciarse que el juez de alzada efectivamente determinó que la compra venta no puede efectuarse, en razón que sobre el inmueble objeto de tal negocio pesaba una medida de prohibición de enajenar y gravar, cuyo levantamiento fue estampado en el libro de asientos llevado por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo de Maturín del estado Monagas, en fecha 6 de agosto de 2002; determinando así, que para el momento en que se debió materializar la venta la nota no se encontraba estampada, siendo eso una obligación de los vendedores de acuerdo con lo establecido en la ley. Al respecto, estima la Sala que el ad quem se limitó a determinar que hubo incumplimiento por parte de los demandados al no tener libre de gravámenes el inmueble objeto de la venta, más no explica en qué oportunidad estos debían efectivamente hacer la transferencia de la propiedad a través del acto registral, para que así se evidenciara con claridad que no se puede proceder a la protocolización de la venta por el incumplimiento de los demandados. No establece el juez a partir de qué momento nació la obligación de los demandados de hacer la transferencia formal de la propiedad, pues, es preciso que se establezca, sin lugar a dudas, que el incumplimiento se verificó dentro del lapso en que los vendedores estaban efectivamente obligados contractualmente a protocolizar la venta, pues no es suficiente que señale que la misma no se puede llevar a efecto por estar gravado el inmueble; de hecho específicamente hace alusión a la fecha 6 de agosto de 2002, día en que fue estampada la nota marginal a la que se ha hecho referencia, pero no especifica si ese día era hábil dentro del plazo, según las disposiciones contractuales, para llevar a cabo el acto de registro de la venta. Conforme con lo antes analizado, aprecia la Sala que el a quem incurrió en el vicio de inmotivación que le endilga el recurrente, y por la tanto la infracción del ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. (…)” (Folio 429 al 442 de la segunda pieza del presente expediente).-

Con base a lo expuesto, este Tribunal Superior pasa a dar cumplimiento a la decisión antes transcrita, motivo por el cual procede a conocer el fondo de la causa en los términos que a continuación se circunscriben:

En fecha 08 de octubre del año 2002, la ciudadana NORA JOSEFINA RIOS FIGUERA, debidamente asistida por el abogado SANDINO BRUZUAL, interpuso la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, exponiendo al efecto en su escrito libelar entre otras cosas lo siguiente:
“(…) En fecha 07 de Junio del 2.002, suscribí contrato de OPCIÓN DE VENTA con los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ Y CONCEPCION BUYE DE VIGUERAS, españoles, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. E- 81.168.219 y E-81.170.718, respectivamente, por un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por una parcela de terreno y el TOWN HOUSE que se encuentra construido sobre ella de dos plantas, distinguida como Parcela A-13, ubicado en el Conjunto Residencial "Villa Juanico, ubicado en la urbanización Juanico Este, entre calle Florida cruce con Venezuela de la ciudad de Maturín, Municipio Maturín del Estado Monagas. (...) El descrito inmueble les pertenece a los PROMITENTES VENDEDORES, de la siguiente forma: a) El lote de terreno donde se encuentra construido el Conjunto Residencial, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Maturín del Estado Monagas, en fecha 03 de Septiembre de 1996, bajo el Nro. 5, Protocolo primero, tomo 28, tercer trimestre; b)- Las construcciones que sobre el lote de terreno se levantan son propiedad de los PROMITENTES VENDEDORES, por haberlas edificado. La Opción de Venta se hizo para adquirir el inmueble por el precio de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (BS. 40.000.000,oo) de los cuales pague en ese mismo acto la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (BS. 10.000.000,oo), de los cuales serian descontados de la suma total de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (40.000.000,oo). (...) Ahora bien, ciudadano Juez, resulta que a pesar de haber realizado todos mis compromisos inherentes al convenio, la parte PROMITENTES VENDEDORES, no cumplieron con los suyos, pues la venta no se pudo concretar en la fecha prevista, y lo que es peor aún no se a podido materializar hasta la presente fecha. Este incumplimiento de las obligaciones que le impone el contrato a los VENDEDORES PROMITENTES, conlleva a una falta grave en las relaciones contractuales debido a que sobre el inmueble en cuestión pesaba una medida de prohibición de enajenar y gravar que hacía imposible cualquier venta. Es importante destacar que la media fue levantada en fecha 06-08-02, cuando esta debía estar levantada mucho antes para poder cumplir con los términos del contrato. Los PROMITENTES VENDEDORES no cumplieron con sus obligaciones de tener despejado el inmueble de cualquier medida o gravamen que pudiera afectar la materialización de la venta. Por otra parte, abusando ellos de mi buena fe, les dí la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (BS. 5.000.000) más de abono que me pidieron, siendo que para ese momento ellos sabían que tampoco se podía vender, pero me lo OCULTARON MALICIOSAMENTE. Ciudadano Juez, el descaro de los PROMITENTES VENDEDORES es tan grande, que aún despues de haber ocurrido el problema de la imposibilidad de vender, estos, lejos de buscar una forma de arreglar el asunto inmediatamente y realizar la venta convenida. SE FUERON PARA ESPAÑA. Sí, Ciudadano Juez, se fueron candidamente para el país de España, olvidando que tenían una obligación contraída conmigo; inclusive, unos días antes de irse, y ante mi mirada atonita, el ciudadano FRANCISCO VIGUERAS RUIZ, ya identificado, me dijo y lo dijo a otra personas, que cuando regresará de España teníamos que arreglarnos porque me iba a vender ajustándome el precio convenido al valor del Dollar que estuviera en ese momento y si no quería calarmela que me jodiera, pues no me vendia nada (...)” (Folio 01 al 04 y sus vueltos de la primera pieza del presente expediente).-

En virtud de la presente demanda, los abogados en ejercicio VICTOR MANUEL LOPEZ LEONET y VICTOR ROBERTO LOPEZ HULIAN, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS, procede en fecha 01 de octubre de 2003, a dar contestación al fondo de la demanda y a reconvenir a su vez, en los términos que a continuación se circunscriben parcialmente:

“(...) PRIMERO Negamos, Rechazamos y Contradecimos toda y cada una de las partes de la demanda, tanto en los hechos como el derecho. SEGUNDO Negamos, Rechazamos y Contradecimos que la Ciudadana NORA JOSEFINA RIOS cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) por concepto de venta del Town House N°. 13 del Conjunto Residencial VILLA JUANICO, ni por ningún concepto, ya que dicha suma de dinero fue entregada por el Ciudadano ALFREDO NATERA BARRIOS, a través de su chequera personal del Banco Caracas (...) cuyo beneficiario era nuestro representado FRANCISCO VIGUERA RUIZ, dicho cheque fue presentado para su cobro por nuestro representado, resultando ser que dicha cuenta no disponía de los fondos suficientes para cubrir esa suma de dinero. Observándose que se trata de un cheque postdatado. Ciudadano Juez de la exposición planteada en este escrito puede perfectamente observar: Primero: Que nunca nuestros representados recibieron ninguna cantidad de dinero, que la suma de dinero que dice haber entregado la demandante nunca fue entregada por ella. Segundo: Que la suma de dinero nunca fue entregada y menos aun el día de autenticación del contrato de opción de compra-venta y Tercero: Que si el aludido contrato de opción de compra-venta fue firmado el día Siete (07) de Junio del año Dos mil Dos (2.002), tal como consta en los anexos que acompañan al libelo de la demanda, con un plazo de duración de Treinta (30) días continuos a partir de dicha fecha, la fecha para que se hiciese efectivo el mencionado cheque era para el día Veintitrés (23) de Julio del año Dos Mil Dos (2.002), fecha esta en que ya se encontraba vencida la opción de compra-venta. Igualmente es de observar, que el mencionado cheque fue entregado para hacerlo efectivo Dieciséis (16) días después de vencido el plazo fijado en el contrato de opción a compra-venta, que además no tenia fondo suficiente para su pago. TERCERO Negamos, Rechazamos y Contradecimos, que para la fecha Siete (07) de Julio del año Dos Mil Dos (2.002) haya existido una medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el Town House N°. 13, del Conjunto Residencial VILLA JUANICO, (...) CUARTO Negamos, Rechazamos y Contradecimos que nuestros representado hayan en momento alguno incumplido con sus obligaciones establecidas en el contrato de opción a compra suscrito con la Ciudadana NORA JOSEFINA RIOS FIGUERA, por lo que mal puede alegar la parte actora de que nuestros representados hayan en algún tipo de incumplimiento ; pues en el incumplimiento incurrió la parte actora, ya que para la fecha en la cual se debía materializar la operación definitiva de compra-venta, ésta, la parte demandante, no cumplió con lo pactado o establecido en el aludido contrato de opción a compra, ya que del oficio copiado textualmente en el Capitulo anterior se desprende que para la fecha Primero (01) de Agosto del año Dos Mil Dos (2.002) se solicita por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas Certificación de Gravamen del inmueble objeto referido en el contrato de opción de compra-venta, lo cual evidencia que la parte actora de mala fe y que todos y cada uno de sus alegatos son falsos completamente. (...) SEXTO Negamos, Rechazamos y Contradecimos que la ciudadana NORA JOSEFINA RIOS FIGUERA, haya entregada posteriormente a la fecha de vencimiento del contrato de opción a compra-venta de nuestros representados la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo), y por consiguiente negamos y rechazamos que nuestros representados hayan actuado maliciosamente, ya que en ningún momento hayan recibieron la cantidad de dinero antes señalada, ni ninguna otra suma de operación definitiva de la venta del inmueble objeto de la operación de compra-vente, sin que esto pudiese ocurrir por causas imputables a nuestros representados, como lo alega la parte demandante, la ciudadana NORA JOSEFINA RIOS FIGUERA le entregue posteriormente a nuestros representados otra supuesta cantidad de dinero y ahora pretende ejercer la presente acción para dar cumplimiento a lo pactado en un contrato que se encuentra totalmente vencido, por causas imputables la parte actora. SEPTIMO Negamos, Rechazamos y Contradecimos que para la fecha Seis (06) de Agosto del año Dos Mil Dos (2.002), la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el anteriormente señalado inmueble haya sido levantada, ya que para la fecha Veintidós (22) de Abril del año Dos Mil Dos (2.002), la tan ya mencionada medida de prohibición de enajenar y gravar había sido levantada y recibida en la Oficina subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas, por lo que mal puede venir la parte actora a alegar una falsa conducta hacia nuestros representados, (...) DECIMO PRIMERO Nuestros representados, FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS, antes identificados, alegan de manera expresa que la demandante NORA JOSEFINA RIOS FIGUERA, antes identificada, está en la obligación de pagarles la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) por concepto de indemnización motivado por el incumplimiento en que la identificada demandante incurrió en el contrato de opción de compra-venta celebrado el día Siete (07) de Junio del año Dos Mil Dos (2.002), el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín Estado Monagas, el Siete (07) de Junio del año Dos Mil Dos (2.002), anotado bajo el N°. 33, Tomo 50 de los libros de autenticación llevados por esa notaria y que este documento fue acompañado por la demandante con su libelo de demanda. Pues, NORA JOSEFINA RIOS FIGUERA, no dio cumplimiento dentro del plazo estipulado en documento de opción de compra-venta antes aludido, a su obligación de adquirir el inmueble señalado en dicho documento, vale decir, no ejerció sus derechos en el lapso de Treinta (30) días comprendidos entre el día Siete (07) de Junio y Siete (07) de Julio del año Dos Mil Dos (2.002), ya que el contrato expresamente dice: "EL PROMITENTE COMPRADOR PAGARA EN ESTE ACTO LA CANTIDAD DE DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo), LOS CUALES SERAN DESCONTADOS DE LA SUMA TOTAL DE CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,oo) SI EJERCE LA OPCIÓN DENTRO DEL TERMINO MENCIONADO DE TREINTA (30) DIAS, Y EN CASO DE NO LLEVARSE A CABO DICHA OPERACIÓN EN EL TERMINO FIJADO DE TREINTA DÍAS, ESTA SUMA NO LE SERA DEVUELTA Y PASARA A LOS PROMITENTES VENDEDORES, QUEDANDO ESTOS ULTIMOS LIBRE DE CUALQUIER COMPROMISO CON EL PROMITENTE COMPRADOR". Pero como 10.000.000,oo) proponemos RECONVENCIÓN o MUTUA PETICION contra NORA JOSEFINA RIOS FIGUERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 3.347.643 y de este domicilio, para que convenga o en su defecto sea condenada a ello por este tribunal en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a nuestros representados, motivados al incumplimiento en que incurrió en sus obligaciones contenidas en el contrato de opción de compra-venta, anteriormente identificado, todo de conformidad con lo establecido a los Artículos 365 del Código de Procedimiento Civil y el Artículo 1185 del Código Civil. Pedimos que esta reconvención sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley. (...)" (Folio 74 al 77 y sus vueltos de la primera pieza)

De seguidas, pasa el demandante-reconveniente a dar contestación de la siguiente manera:
“(...) 1)- Rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes la reconvención interpuesta. 2)- Niego, rechazo y contradigo que tenga que pagarle por concepto de indemnización de daños y perjuicios a los demandados-reconvinientes la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (BS. 10.000.000,oo). 3)- Ciudadano Juez, durante el lapso de treinta (30) días comprendidos dentro del 07 de Junio del 2.002 y 07 de Julio del 2.002, se encontraba en las notas marginales del documento que versa sobre la titularidad del inmueble objeto de la Opción de Compra-Venta una prohibición de enajenar y gravar que no habia sido levantada pues no aparecia que ello hubiera ocurrido. Luego y posteriormente al vencimiento de la fecha de realización de compra-venta fue que se coloco la nota donde se suspendia tal medida. Ahora bien, ciudadano Juez, resulta que el hecho de existir esa medida de prohibición de enajenar y gravar al margen del documento del inmueble comprometido en opción de Compra-Venta no es culpa mía, por lo que mal puede la parte demandada-reconveniente decir que la venta no se realizó en el lapso acordado en el contrato por culpa mía, todo caso quien debió observar y cuidar el inmueble comprometido en venta estuviera libre de todo el problema para el momento de venta fueron los vendedores. En la práctica mobiliaria quien se encarga de de todos esos trámites de saneamiento son los vendedores y no el comprador, más aún cuando los demandados-reconvinientes tienen extensa experiencia en la venta de inmuebles, pues han vendido muchos y saben que estos tramites deben hacerlos ellos. Ciudadano Juez, el vendedor debe responder al comprador de la sana ejecución de la venta prometida, debe estar al día con los pagos que debe realizar para ello y más aún de la solvencia debida. En el caso de marras los demandados-reconvinientes no tuvieron en cuenta ningún cuidado, ni tomaron ninguna previsión para que no existiera perturbación para el momento de la venta en cuestión. VEASE BIEN, ciudadano Juez, que los vendedores pensaban que la unica que tenía obligaciones era yo. Es decir que ellos pensaban que yo debía sanear el inmueble y canalizar las solvencias de ley para que la venta se realizará. Parece que esa era la conducta de los vendedores, pues, aún sabiendo el problema de la medida de prohibición de enajenar y gravar, lo que no era mí culpa, se fueron para el exterior sin dejar apoderado alguno que se encargara de realizar o efectuar la venta prometida. La culpa en todo caso es de los vendedores, quienes demás de no cumplir con el cuidado debido para que se llevara a cabo la operación de la compra-venta, se fueron del país a sabiendas del problema ocurrido sin cumplir con su compromiso de venta. (...) 4)- Otra cuestión digna de destacar es el hecho de que los demandados reconvienen en base a un contrato de Opción de Venta que ellos mismos desconocen en sus terminos, es decir dicen que lo que contiene como ocurrido no ocurrió, pero aún así reconvienen en base a ese mismo contrato. Esto es absurdo y lo absurdo en derecho no tiene cabida. Alego expresamente la mala fe de la parte demanadada-reconveniente. (...)" (Folio 83 al 86 y sus vueltos de la primera pieza)

En tal sentido, considera este sentenciador necesario traer a colación la decisión recurrida de fecha 31 de mayo de 2012, emitida por el extinto Juzgado Superior Quinto Agrario, Civil Bienes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas con Competencia en lo Contencioso Administrativo de la Región Sur Oriental, la cual expresó:

“(...) En aplicación del criterio señalado y las máximas de experiencias legales citadas, en el presente caso, se determinó la inexistencia de la plena prueba de los hechos alegados por la parte demandada objeto de la pretensión deducida, puesto que, no se suministro a los autos la probanzas suficientes por la parte demandada que conduzcan a la convicción del derecho que se reclama, ya que la decisión debe ser una concurrencia lógica de las etapas del proceso, conteniendo el fallo, decisión expresa, positiva y precisa enmarcada dentro de la pretensión deducida excepciones y defensas opuestas, sin que pueda absolverse la instancia. De esta manera, la decisión del juez debe unirse a lo alegado y probado en curso del proceso, sin que este pueda traer elementos de convicción extraídos fuera del iter procesal correspondiente. En efecto tal como fue señalado supra, el material probatorio debe encontrarse en sintonía con el hecho realmente controvertido en la causa. En ese orden de ideas, aprecia esta juzgadora que en el presente juicio al accionante reconvenido correspondía probar la existencia del Contrato de Compraventa, el incumplimiento de la obligación del vendedor de firmar el contrato definitivo de compra venta de la cosa vendida y que a los demandados reconvinientes correspondía demostrar la excepción alegada para negarse a cumplir con la obligación de la firma del documento definitivo de la venta del inmueble derivada del referido contrato, en cuanto a que nunca recibió el pago en efectivo del precio, sino en un cheque que no podría cobrar por carecer del fondos disponibles. Así se declara. Ahora bien, de acuerdo al clásico principio de la carga de la prueba: Actori incumibit onus probando, es decir quién pide la ejecución de una obligación debe probarla, contemplado en nuestro ordenamiento en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, así pues de las pruebas aportadas a los autos por la parte demandante reconvenida se verifica a los folios 05 al 09 copia certificada de de documento de opción de compra venta autenticada por ante la Notaria Publica Segunda de Maturín estado Monagas el cual quedo anotado bajo el N° 33, tomo 50, de fecha 07/06/2002, celebrado entre los ciudadanos Francisco Vigueras Ruiz y Concepción Buye de Vigueras y la ciudadana Nora Ríos, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y el Town House que se encuentra construido sobre ellas de dos plantas, distinguida como parcela A-13, ubicado en el Conjunto Residencial "Villa Juanico" ubicado en la Urbanización Juanico Este entre Calle florida cruce con Venezuela de la ciudad de Maturín estado Monagas. Por lo que esta Juzgadora otorga pleno valor probatorio a dicho instrumento, por cuanto el mismo no fue tachado ni desconocido durante el proceso. Así se declara. La parte demandada reconvenida, alega que los promitentes vendedores no cumplieron con su obligación del saneamiento de Ley, por cuanto sobre el inmueble objeto de presente controversia recaía una medida de prohibición de enajenar y gravar para el momento de la firma, cuestión ésta que imposibilitaba la materialización de venta; así pues se verifica de actas que corre inserto al folio 11 de la primera pieza, Oficio N° 7360-983 emanado de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo de Maturín, Estado Monagas, en fecha 07 de Agosto del año 2.002 (...) Igualmente se pudo observar de las copias certificadas del Libro de asientos registrales, expedidas por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo de Maturín, Estado Monagas, que fueron traídas a los asuntos por los Apoderados Judiciales de los demandados, folio 147, que efectivamente la nota marginal referente a la suspensión de la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble en litigio, fue estampada en fecha 06 de Agosto del 2.002, por lo que no que para el momento en que se debió materializar la venta del inmueble, la nota no se encontraba estampada; siendo ello así, era obligatoriedad para los prominentes vendedores garantizar el bien inmueble dado en opción de compra-venta -de su propiedad-, debía estar libre de gravamen, para dar así cumplimiento en principio a las normas contempladas en los citados artículos 1.486 y 1.503 del Código Civil. Así se establece. Ahora bien, respecto a la defensa efectuada por los Apoderados Judiciales de la presente demandada -apelante- se verificó que consignaron a las actas instrumentos que posteriormente favorecieron a la parte accionante, tal como fue verificado en su oportunidad legal correspondiente por el Tribunal A Quo, como lo es el legajo de copias certificadas que le fueron expedidas por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo de Maturín del estado Monagas, donde se evidencia que efectivamente la nota marginal sobre la suspensión de la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble del litigio, fue plasmada en fecha 06 de Agosto del 2.002, cuestión ésta que fue confirmada por la misma Oficina de Registro mediante Oficio N° 7360-983 de fecha 07 de Agosto del año 2.002, el cual no fue impugnado, y por tanto se tiene como fidedigno. Así se establece. (...) Ahora bien analizadas como han sido las pruebas aportadas por las partes debe este Tribunal resolver la apelación planteada, es necesario concluir para este Juzgado Superior que la acción por incumplimiento de contrato de compra-venta propuesta debe declararse con lugar, en consecuencia, se confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 01 de marzo de 2011. Así se decide. DECISIÓN Por las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Quinto Agrario, Civil Bienes de Circunscripción Judicial del Estado Monagas con Competencia en lo Contencioso Administrativo de la Región Sur Oriental, Impartiendo Justicia en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación por el Abogado VICTOR ROBERTO LOPEZ HULIAN en su carácter de Apoderado Judicial de los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS, ambos plenamente identificadas en autos, contra sentencia dictada en fecha 01 de marzo de 2011, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia apelada. TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte demandada-apelante, por haber sido confirmada la sentencia apelada en todas sus partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: REMÍTASE al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en la oportunidad legal correspondiente (...)" (Folio 159 al 165 y sus vueltos de la segunda pieza)

Ahora bien, una vez realizada la narración de los hechos y estudiadas como han sido las actas procesales este sentenciador, pasa a realizar la debida valoración de las pruebas aportadas por las partes, en estricto acatamiento al Principio de Exhaustividad preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:

Pruebas aportadas por la parte demandante durante el lapso probatorio:

1.- Promovió copia certificada del contrato de opción de compra venta, suscrito entre los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS y la ciudadana NORA JOSEFINA RÍOS, el cual quedo protocolizado en fecha 07 de junio de 2.002, por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín estado Monagas, bajo el N°: 33, tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Valoración: Queda evidenciado de dicho instrumento el vínculo jurídico existente entre ambas partes contendientes, así como las recíprocas concesiones efectuadas entre ellas, sobre una parcela de terreno y el Town House que se encuentra construido sobre ella de dos plantas, destinadas como Parcela A-13, ubicado en el conjunto Residencia "Villa Juanico", ubicado en la Urbanización Juanico Este, entre la Calle florida cruce con Venezuela de la ciudad de Maturín, estado Monagas. En consecuencia, este Tribunal les otorga pleno valor probatorio por cuanto el documento público presentado es emanado de una autoridad competente y el mismo no fue tachado, ni desconocido por la parte contraria. Y así se decide.-

2.- Promovió en original misiva emitida por la Entidad de Ahorro y Préstamo Mi Casa, de fecha 24 de septiembre de 2.002, dirigida a los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS, a fin de dejar constancia de la aprobación de préstamo de recursos del Fondo Mutual Habitacional para adquirír el inmueble objeto del litigio que realizó la ciudadana NORA RÍOS. Valoración: Se desprende de dicho instrumento que la misma no se encuentra recibida por la parte contra quién se opone, en consecuencia, se desecha del proceso. Y así se decide.-

3.- Promovió en original oficio emitido por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo de Maturín estado Monagas, de fecha 07 de agosto de 2002, a la Entidad de Ahorro y Préstamo Mi Casa, a fin de manifestar que sobre el inmueble de marras recae una medida de prohibición de enajenar y gravar, la cual fue suspendida el día el día 05 de abril de 2002 y estampada el día 22 de abril de 2002 y estampada el día 06 de agosto de 2002. Valoración: En consecuencia, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio por cuanto el documento público presentado es emanado de una autoridad competente y el mismo no fue tachado, ni desconocido por la parte contraria. Y así se decide.-

4.- Promovió legajo de copias simples emanadas de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Distrito de Maturín del estado Monagas de fecha 10 de noviembre del 2001, referente a la manifestación del ciudadano FRANCISCO VIGUERAS RUIZ, de urbanizar y parcelar para su ulterior venta por parcela del denominado CONJUNTO RESIDENCIAL"VILLAS JUANICO". Valoración: De dicho instrumento se desprende la cualidad de propiedad del ciudadano FRANCISCO VIGUERAS RUIZ, sobre el terreno para la construcción del Conjunto Residencial, en consecuencia de ello, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio por cuanto el documento público presentado es emanado de una autoridad competente y el mismo no fue tachado, ni desconocido por la parte contraria. Y así se decide.-

5.- Promovió el mérito favorable de autos. Valoración: En relación a tal alegato se considera que el mérito de los autos resulta de la revisión que el Juez necesariamente hace de las actas y pruebas que conforman el presente expediente para dictar sentencia y que pudieran favorecer o no a alguna de las parte contendientes en juicio; no constituyendo el mérito favorable de los autos prueba de las legalmente establecidas. Y así se decide.-

6.- Promovió prueba de informe dirigida: 1.- Ministerio de Interior y Justicia con sede en la ciudad de Caracas-Venezuela; 2.- Embajada o Consulado General de España en Caracas-Venezuela, y 3.- Oficina Nacional de Identificación y Extranjería (ONIDEX), todo ello, con la finalidad de informar sobre la salida y entrada a Venezuela en los últimos tres (03) años de los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS. Valoración: De la revisión exhaustiva de las actas procesales se evidenció que no consta en autos resulta alguna de lo solicitado. En consecuencia este Tribunal Superior no tiene nada que valorar. Y así se decide.-

7.- Promovió la prueba de exhibición de documento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Valoración: Se evidenció de autos que la prueba solicitada no fue evacuada. En consecuencia este Tribunal Superior no tiene nada que valorar. Y así se decide.-

8.- Promovió prueba de Inspección Judicial, sobre el libro donde se encuentra asentada la propiedad del inmueble objeto de la opción de compra venta, específicamente en el documento de parcelamiento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Maturín estado Monagas, en fecha 15 de abril de 1.997, bajo el N°: 7, tomo 4, Protocolo Primero. Así como a la empresa Entidad de Ahorro y Préstamo Mi Casa, en su sede principal en la Avenida Juncal de esta ciudad de Maturín, en los libros y asientos de créditos y conexos a la misma. Valoración: Se evidenció de autos que la prueba solicitada no fue evacuada. En consecuencia este Tribunal Superior no tiene nada que valorar. Y así se decide.-

9.- Promovió en copia simple documento marcado con la letra "A", autenticado en fecha 07 de junio del año 2002, por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín, estado Monagas, bajo el N°: 32, tomo 50 de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaría, mediante el cual se deja sin efecto el documento de opción de compra venta suscrito por los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS y el ciudadano ALFREDO NATERA BARRIOS. Asimismo, consigna en copia simple documento marcado con la letra "B", de opción de compra venta, autenticado en fecha 23 de abril del 2002, bajo el N°: 17, tomo 36 de los libros de autenticaciones, referente a una promesa de venta realizada entre los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS y el ciudadano ALFREDO NATERA BARRIOS. Valoración: A criterio de esta alzada las pruebas aportadas no desvirtúan de forma alguna los hechos contenidos en el escrito libelar, ni aporta elemento alguno que sirva a la solución de la presente controversia, quedando desestimadas del proceso. Y así se decide.-

10.- Promovió la prueba testimonial de los ciudadanos JESÚS NATERA VELASQUEZ, MATILDA CANELON, JOSE RUBEN CANELON y CARLOS SALAZAR, titulares de las cédulas de Identidad Nros.: 8.373.584, 6.921.497, 9.900.700 y 2.219.036, a fin de demostrar la irresponsabilidad del ciudadano FRANCISCO VIGUERA, en el cumplimiento de sus obligaciones derivadas del contrato de opción de compra venta. Valoración: Se verifica de autos que se comisionó al Juzgado (Distribuidor) de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Barbará y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial, siendo evacuada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Barbará y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial, en consecuencia se tomó la declaración primeramente del ciudadano JESÚS NATERA VELASQUEZ, quién dentro de su deposición expresa que el que redactó el contrato de opción de compra venta, por ello y a la luz del artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, se desestima su declaración, por haber prestado sus servicio como abogado en la redacción del contrato objeto del presente litigio. Y así se decide.- Por otra parte, comparece el ciudadano CARLOS SALAZAR, quien brindo su declaración y alegó haber conocido a los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS y JESÚS NATERA, arguyendo entre otras cosas, que el día 06 de agosto de 2002, se dirigió a solicitar el servicio de la empresa Festejos King, C.A., y escuchó la conversación que tenía el ciudadano FRANCISCO VIGUERAS con el abogado JESÚS NATERA, sobre una venta o alquiler de una casa con una señora NORA y le aconsejaba que no se fuera del país. En consecuencia de tal deposición y a criterio de quien suscribe considera que el testigo no merece fe en su deposición por cuanto no existe concurrencia en su declaración con el juicio. Y así se decide.- En cuanto a los testigos MATILDA CANELON y JOSE RUBEN CANELON, los mismos no concurriendo al acto siendo declarados desiertos, en consecuencia, nada tiene este operador de justicia valorar. Y así se decide.-

Pruebas aportadas por la parte demandada durante el lapso probatorio:

1.- Promovió en original y previa certificación en autos, pasaporte de los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS, a fin de comprobar que dentro de las fechas comprendidas entre el 07 de junio al 07 de julio del año 2002, los prenombrados ciudadanos se encontraban dentro del país. Valoración: De dicha prueba se evidencia que los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS, se encontraban efectivamente dentro de la República, para los días 07 de junio al 07 de julio del año 2.002, indicando el pasaporte como fecha de salida el día 09 de agosto de 2002. En consecuencia, este Tribunal les otorga valor probatorio, por cuanto el mismo no fue desvirtuado por la parte contraria mediante prueba en contrario por la naturaleza del documento. Y así se decide.-

2.- Promovió instrumental consistente en anulación del contrato de opción de compra venta suscrito entre los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS y el ciudadano ALFREDO NATERA BARRIOS, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín estado Monagas, anotado bajo el N°: 32, tomo 50 de fecha 07 de junio del año 2002. Valoración: A criterio de esta alzada la prueba aportada no desvirtúa de forma alguna los hechos contenidos en el escrito libelar, ni aporta elemento alguno que sirva a la solución de la presente controversia, quedando desestimada en el proceso. Y así se decide.-

3.- Promovió el mérito favorable de autos que se desprenden del contrato de opción de compra venta, suscrito entre los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS y la ciudadana NORA JOSEFINA RÍOS y protocolizada por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín estado Monagas, quedando asentado bajo el N°: 33, tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Valoración: Dicho instrumento ya fue apreciado por esta alzada, quedando evidenciado el contrato de opción de compra venta efectuada entre los contendientes. Y así se decide.-

4.- Promovió copia certificada emanadas de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del estado Monagas, a fin de demostrar que la medida de prohibición de enajenar y gravar que recaiga sobre el inmueble objeto del litigio fue suspendida en fecha 05 de abril de 2002. Valoración: Se evidencia del precitado instrumento que efectivamente consta la nota marginal sobre la suspensión de la medida por parte el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Monagas, mediante oficio N°: 0840-399 de fecha 05 de abril de 2.002. En consecuencia de ello, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio por cuanto el documento público presentado es emanado de una autoridad competente y el mismo no fue tachado, ni desconocido por la parte contraria. Y así se decide.-

5.- Promovió original de cheque N°: 12312711 a favor del ciudadano FRANCISCO VIGUERAS RUIZ, el cual fue librado contra la cuenta corriente N°: 2079-000307-4 del Banco Caracas, por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo), cuyo titular es el ciudadano ALFREDO NATERA BARRIOS, a fin de demostrar que el contrato previo con el ciudadano ALFREDO NATERA BARRIOS, no se materializó por la devolución del instrumento por carecer de fondo. Valoración: A criterio de esta alzada la prueba aportada no desvirtúa de forma alguna los hechos contenidos en el escrito libelar, ni aporta elemento alguno que sirva a la solución de la presente controversia, quedando desestimada en el proceso. Y así se decide.-

Realizada como ha quedado la valoración de los medios probatorios reproducidos en juicio, pasa de seguidas este Operador de Justicia, a decidir primeramente el fondo de la controversia para luego pasar a conocer la reconvención planteada:

DEL FONDO DEL ASUNTO

La pretensión aquí ejercida versa sobre un cumplimiento del contrato de opción de compra venta, suscrito entre los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS y la ciudadana NORA RÍOS FIGUERA, sobre una parcela de terreno y el Town House que se encuentra construido sobre ella de dos plantas, destinadas como Parcela A-13, ubicado en el conjunto Residencia "Villa Juanico", ubicado en la Urbanización Juanico Este, entre la Calle Florida cruce con Venezuela de la ciudad de Maturín estado Monagas, por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo) hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,oo), de lo cual la ciudadana NORA RÍOS FIGUERA canceló la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), al momento de su protocolización. Alegando la demandante que los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS, no cumplieron con sus obligaciones contractuales porque sobre el referido inmueble recaía una medida de prohibición de enajenar y gravar, la cual no había sido levantada y que una vez suscrito el convenio se dirigió a la ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO, C.A., para la aprobación de un préstamo de recursos del Fondo Mutual Habitacional, para cubrir el restante del compromiso adquirido, así se evidencia de misiva inserto al folio 10 de la primera pieza, y que además los demandados se fueron para España y no querían concretar la venta porque debían ajustar el precio convenido al valor del Dollar que estuviere a ese momento.-

Por otra parte, los demandados mediante la representación judicial, niegan, rechazan y contradicen que recibieron la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), al momento de la suscripción del contrato con la ciudadana NORA RÍOS FIGUERA, alega que la convención celebrada prelucía el 07 de julio de 2002, debido a que se pacto en el contrato un lapso perentorio para concretar la venta definitiva él era de treinta (30) días, comprendidos entre el 07 de junio al 07 de julio del año 2002, y la demandante no cumplió, por alegar que sobre el inmueble recaía una medida. Además abducen que la medida de prohibición de enajenar y gravar había sido levantada el 22 de abril de 2002, así lo observó este Jurisdicente en el folio 11 de la primera pieza. Manifestando los demandados que en ningún momento querían incumplir con sus obligaciones establecidas en el contrato de opción de compra venta con la ciudadana NORA RÍOS FIGUERA y que nunca salieron del país en la vigencia del contrato, así quedó evidenciado de autos, cursante a los folios 112 su vuelto y 120 su vuelto de la primera pieza, arguyendo además que nunca tuvieron la intención de incrementar el valor de la venta al valor del Dollar actual; niegan además, que recibieron correspondencia por parte de la ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO, MI CASA, C.A., por la aprobación de los recursos del Fondo Mutual Habitacional, la cual fue incorporada al libelo de la demanda por la parte demandante al folio 10 de la primera pieza; que dicha misiva carece de dirección a la cual debía ser enviada y la fecha de emisión es del 24 de septiembre de 2002, por lo que el día 07 de julio de 2002, (misiva esta que fue desechada por esta superioridad en la valoración por no contar con firma de recibido a quien va dirigida).-

Seguidamente, quien aquí decide analiza la naturaleza jurídica del contrato que aducen las partes en litigio haber celebrado, pues se trata de un contrato preparatorio de opción a compra. En tal sentido, tenemos que el primer aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “...En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.

Ahora bien, tomando en cuenta que la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre las partes en controversia y cuyo cumplimiento pretende la accionante constituye un hecho controvertido en esta causa, es por lo que este juzgador, en atención a la facultad estipulada en la citada disposición legal, procede a determinarla en los siguientes términos:

La teoría general del contrato, estudia todo lo relacionado con esta fuente principalísima de obligaciones, es decir, concepto, clasificación, estructura, efectos y terminación. Dentro de tal teoría, encontramos los hechos, actos y negocios jurídicos, siendo este último, el acto por el cual un sujeto de derecho regula sus intereses propios en las relaciones con los otros, con sujeción a las normas que el ordenamiento jurídico dispone para determinar sus efectos jurídicos; y los cuales pueden ser unilaterales y bilaterales. Por su parte, el negocio jurídico bilateral consiste en la manifestación de voluntad de dos o más personas que coinciden en la determinación o solución de un asunto de interés común. Estos a su vez, se clasifican en acuerdos, convención y contratos.

Entonces tenemos que el artículo 1.133 del Código Civil, define el contrato como: “Es la convención celebrada entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

De otro modo, encontramos dentro de la clasificación de los contratos y atendiendo a las normas legales que lo regulen, los denominados contratos innominados o atípicos, que son los que carecen de regulación legal específica, aun cuando en la doctrina y en la práctica tengan una denominación, pues son producto de la autonomía de la voluntad, se rigen por las reglas fijadas por las partes contratantes, siempre que no violen normas imperativas y supletoriamente, por normas y principios generales a todos los contratos en cuya categoría estén comprendidos y a los principios generales aplicables a los mismos.

Los contratos preliminares, también denominados por la doctrina promesas, precontratos o contratos preparatorios, son negocios jurídicos bilaterales, que se caracterizan por producir el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; y es unilateral o bilateral, según se obliguen a celebrarlo una o ambas partes.

Sobre la promesa bilateral de compra-venta, (también llamada por algunos autores precontrato o contrato preparatorio de compraventa), la doctrina patria sostiene:

“…(sic). La promesa bilateral de compra y venta puede ser definida diciendo que es el convenio por el cual las partes que lo celebran se comprometen a concurrir ellas mismas a la celebración de un contrato de compraventa, el cual por el momento no quieren, no pueden o no les conviene celebrar. Es un convenio porque no solo se cumplen en su formación todos los requisitos inherentes al contrato, sino porque estas dos expresiones son equivalentes para el legislador venezolano; decimos partes y no personas porque nos estamos refiriendo a un contrato innominado, pero afirmamos que se comprometen a celebrar un contrato de compraventa por ser éste el objeto de dicho contrato; afirmamos que se comprometen a concurrir ellas mismas ya que, de no ser así, cambiaría la naturaleza jurídica de la institución; y agregamos, por último, que no han querido, no han podido o no les ha convenido celebrar en el momento, puesto que cualquiera de estos tres supuestos constituirán siempre el motivo de la celebración de semejante convenio. Admitido, como lo hemos hecho, que la promesa bilateral de compra y venta no es más que un contrato innominado, su validez en la legislación venezolana resulta indiscutible, como lo es también que no puede equiparársele al contrato de compraventa, tal y como ocurre en algunas legislaciones, sino que constituye un contrato anterior y diferente a él…(omissis). En cuanto a la promesa bilateral de compra y venta, la diferencia fundamental con el contrato de compraventa se encuentra en que éste último constituye el objeto de aquél y, en consecuencia, cuando éste se celebra simplemente se está consumando el anterior. En efecto, mediante el precontrato o contrato innominado de compra y venta las partes se comprometen a celebrar otro contrato, el de compraventa, luego al dar cumplimiento a dicho compromiso ya no tendremos más el precontrato, el cual habrá desaparecido para dar paso a la compraventa como tal…(sic)”. (Tomado de la obra Contratos, Volumen II, Antonio Ramón Marín E., Primera Edición, 1998).

Por otro lado, tenemos que:

“Es el contrato por el cual dos o más personas se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta…(sic). En Venezuela, … en el caso de la promesa bilateral donde hay más que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo y que la sentencia que así lo declara servirá de prueba del contrato…(sic). (Tomado de la obra Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, José Luis Aguilar Gorrondona, Décima Sexta Edición, año 2006).

“…la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio…(omissis). (Tomado de la obra Curso de Obligaciones Derecho Civil III, Eloy Maduro Luyando Emilio Pittier Sucre, UCAB, Caracas 2007).

De los criterios doctrinarios que preceden y los cuales comparte plenamente este jurisdicente, se colige entonces, que el contrato de compra venta constituye el objeto de la promesa bilateral de compra y venta o contrato preparatorio de compra venta.

En tal sentido, cabe observar que el artículo 1.159 del Código Civil, dispone: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”. Tal disposición está referida al efecto de los contratos entre las partes que lo celebren y contiene a su vez dos reglas perfectamente definidas, cuales son: la que determina la fuerza obligatoria del contrato y la que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes, a menos que a ello los autorice el propio contrato o la ley. La finalidad del legislador con tal norma es obligar a las partes a respetar y cumplir las estipulaciones señaladas en el contrato legalmente formado, como han de cumplir y respetar las leyes; es decir, que si un contrato no contiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, están obligadas a respetarlo y observarlo. Además, las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, sea en interés público o para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha las necesidades del otro.

En colorario de lo anterior, consagran los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y traslada la carga de la prueba al demandado respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos que alegare.

En el presente caso, resulta menester destacar que el contrato de opción de compra venta, no cumplió su finalidad por el hecho palpable de autos dado por la demandante al no cancelar dentro del término de treinta días (30) comprendidos desde el 07 de junio al 07 de junio del año 2002, el restante adeudado, solo se eximio su responsabilidad en el hecho de pesaba sobre el inmueble de marras una medida de prohibición de enajenar y gravar, la cual fue suspendida en fecha 05 de abril de 2002 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Monagas, mediante oficio N°: 0840-399 de fecha 05 de abril de 2002 y recibida por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del estado Monagas, quién la estampo en fecha 06 de agosto de 2002, lo cual no es elemento suficiente para imputar a la parte demandada, sobre la actuación de un organismo que recibió un oficio en fecha 22 de abril de 2002, es decir, mucho antes de la suscripción del contrato de opción de compra venta, que se realizó el día 07 de junio del año 2002 y el cual finalizaba el 07 de julio del mismo año. Asimismo, quedó desvirtuado del proceso el alegado de la parte demandante, de que los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS, querían aumentar el valor de la venta al precio actual del Dollar y además se habían ido fuera del país, se evidenció de las pruebas aportadas por la parte demandada, específicamente de pasaporte de los precitados ciudadanos que para la fecha 07 de junio al 07 de julio del año 2002, se encontraban dentro del país y su salida de la República se originó el día 09 de agosto de 2002. En consecuencia de ello, resulta forzoso para este sentenciador declarar SIN LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoada por la ciudadana NORA JOSEFINA RÍOS FIGUERA contra los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS. Y así se decide.-

DE LA RECONVENCIÓN

En síntesis de la reconvención, la parte demandada-reconviniente, alega el incumplimiento del contrato de opción de compra venta por parte de la ciudadana NORA JOSEFINA RÍOS, ya que se encontraba en la obligación de pagarles la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, pues la ciudadana NORA JOSEFINA RÍOS, no dio cumplimiento dentro del plazo estipulado a sus obligaciones contractuales, pues a su decir, no ejerció sus derechos en el lapso de treinta (30) días comprendidos entre el 07 de junio y 07 de julio del año 2002. Por su parte, arguye la demandante-reconvenida que nada le adeuda a los demandados por concepto de daños y perjuicios, ya que durante el lapso de treinta (30) días comprendidos dentro del 07 de junio y 07 de julio del año 2002, se encontraban la nota marginal en el documento que versa sobre la titularidad del inmueble objeto de la opción de compra venta, en la que a su decir recaía una prohibición de enajenar y gravar que no había sido levantada.

Así las cosas, en la doctrina venezolana, comúnmente se denomina indemnización por daños y perjuicios a aquella acción que se le otorga al acreedor o a la víctima para exigir de parte de su deudor o bien del causante de un daño una cantidad de dinero equivalente a la utilidad o beneficio que a aquél le hubiese reportado el cumplimento efectivo, íntegro y oportuno de la obligación instaurada entre las partes o la reparación del mal causado a la víctima. Dicho de otra manera, la compensación por daños y perjuicios indemniza directamente a la víctima por importantes pérdidas sufridas.-

Asimismo, debemos entender que el daño es el deterioro, perjuicio o menoscabo que por la acción de otro se recibe en la propia persona o en los propios bienes; el cual puede provenir de dolo, de culpa e inclusive de caso fortuito, según el grado de malicia, negligencia o causalidad entre el acto y el efecto del mismo. Por otra parte, el daño, constituye un presupuesto de la responsabilidad civil. Por lo que para que proceda la reparación, en material civil, es indispensable la existencia del daño.-

En ese contexto, el daño, ya sea moral o material, en los casos del artículo 1.185 del código civil, es la consecuencia del hecho ilícito; así provenga este de un acto voluntario o culposo; o que el daño reclamado (moral o material) tuvo su origen en alguno de los supuestos en que existe el hecho ilícito, contemplados en el referido artículo. No se trata, pues, de una simple calificación de la acción, ya que siempre sería ésta por indemnización de daños, morales o materiales, sino de establecer la causa, el origen de esos daños, cuestión esencialmente de hecho y no de derecho tal como señala Emilio Calvo Baca en sus comentarios al código civil venezolano.-

En efecto, dispone el artículo 1.185 del código civil que “El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo. Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fé o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho.”

La palabra “responsabilidad” en materia civil, se define como la situación jurídica en que queda el patrimonio de aquél que ha causado un daño injusto a otro, proveniente del incumplimiento de una obligación contractual o de un hecho ilícito, que originan la responsabilidad civil contractual y la responsabilidad civil extracontractual, la cual tiene lugar cuando una persona causa un daño a otra por un hecho ilícito propio, o los daños causados por personas, animales y cosas sometidas a su guarda, sin que en esa acción lesiva existían vínculo jurídicos anteriores con la victima del daño, o sea independiente todo contrato, extendiéndose a todo daño moral o material, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.196 ejusdem que es del tenor siguiente: “La obligación de reparación se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito. El Juez puede, especialmente, acordar una indemnización a la víctima en caso de lesión corporal, de atentado a su honor, a su reputación, o a los de su familia, a su libertad personal, como también en el caso de violación de su domicilio o de un secreto concerniente a la parte lesionada. El Juez puede igualmente, conceder una indemnización a los parientes, afines, o cónyuge, como reparación del dolor sufrido en caso de muerte de la víctima.”
Así las cosas, planteada como ha quedado la reconvención o mutua petición, se observa que la parte demandada-reconviniente ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS, reconvienen en la demanda por daños y perjuicios a la ciudadana NORA JOSEFINA RÍOS FIGUERA, por el incumplimiento del contrato de opción de compra venta sobre una parcela de terreno y el Town House que se encuentra construido sobre de ellas de dos plantas, distinguida como Parcela A-13, ubicado en el Conjunto Residencia "Villa Juanico", ubicado en la Urbanización Juanico Este, entre calle florida cruce con Venezuela de esta ciudad de Maturín, estado Monagas y el cual quedó evidenciado en el fondo del asunto, debido a que la ciudadana NORA JOSEFINA RÍOS, se encontraba en la obligación de pagarles la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, pues no dio cumplimiento dentro del plazo estipulado a sus obligaciones contractuales, pues a su decir, no ejerció sus derechos en el lapso de treinta (30) días comprendidos entre el 07 de junio y 07 de julio del año 2002, al negocio jurídico, tal situación quedó plasmada dentro de las disposiciones del contrato de marras "...EL PROMITENTE COMPRADOR se compromete a adquirir dicho inmueble por el precio de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (BS. 40.000.000,oo). EL PROMITENTE COMPRADOR pagará en este acto la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (BS. 10.000.000,oo), los cuales serán descontados de la suma total de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (BS. 40.000.000,oo) si ejerce la opción dentro del término mencionado de treinta (30) días, y en caso de no llevarse a cabo dicha operación en el termino fijado de treinta (30) días, esta suma no le será devuelta y pasara a los PROMITENTES VENDEDORES, quedando estos últimos libre de cualquier compromiso con el PROMITENTE COMPRADOR..".

Ahora bien, para la procedencia de la reconvención pretendida por la parte demandada-reconviniente, se ha determinado que es necesario la ocurrencia de tres elementos a saber: 1) El daño, 2) La culpa y 3) La relación de causalidad entre la conducta culposa del agente material y el daño sufrido por la víctima.-

En relación al primer requisito, referente al daño causado por el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la ciudadana NORA JOSEFINA RÍOS FIGUERA, ésta alzada vislumbra que el daño radica principalmente en el incumplimiento de las obligaciones contractuales dentro del plazo de treinta (30) días comprendidos entre el 07 de junio y el 07 de julio del año 2002. En ese sentido, la parte actora-reconvenida no aportó elemento alguno que desvirtuara el incumplimiento alegado por la parte demandada, sólo se encargó de incorporar al proceso misiva emitida por la Entidad de Ahorro y Préstamo Mi Casa, de fecha 24 de septiembre de 2002, para comprobar la aprobación del crédito para cubrir el total de la venta, misiva ésta que fue desestimada por este administrador de justicia por no contar con la firma de la persona contra la que se opone, (folio 10 de la primera pieza), pero que a pesar de ser aprobado el referido crédito indica la parte actora que la venta no se concretó en el lapso pautado debido a que pesaba una medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble, vislumbrando este Operador de Justicia que efectivamente pesaba sobre el inmueble de marras una medida de prohibición de enajenar y gravar, pero la misma había sido suspendida el día 05 de abril de 2002 y recibida ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo de Maturín estado Monagas, en fecha 22 de abril de 2002 y se estampó el día 06 de agosto de 2002, situación que escapaba de la responsabilidad de los vendedores, es decir, que para la fecha de suscripción del compromiso contractual, es decir, 07 de junio de 2002, no recaía medida alguna (folio 11 de la primera pieza). Por lo tanto, a juicio y criterio de este sentenciador la ocurrencia del daño ha sido demostrado y por ende procede el primero de los extremos de ley. Y así se decide.-

En cuanto al segundo requisito, referente a la culpa la cual tiene lugar cuando una persona causa un daño a otra por un hecho ilícito propio, o los daños causados por personas, animales y cosas sometidas a su guarda, quedo comprobado de autos que el contrato no se materializó, en virtud de que la ciudadana NORA JOSEFINA RÍOS FIGUERA, no fue diligente en cancelar el restante adeudado para la venta definitiva del inmueble, solo se eximió en el hecho de una presunta medida, la cual no fue demostrada por la actora-reconvenida. En consecuencia de ello, se configura el segundo de los requisitos. Y así se decide.-

Como tercer y último requisito, tenemos la relación de causalidad entre la conducta culposa del agente material y el daño sufrido por la víctima. En ese sentido, quedó plenamente evidenciado que la ciudadana NORA JOSEFINA RÍOS FIGUERA, no fue diligente al cancelar el restante adeudado para la venta definitiva del inmueble, dentro del lapso contractual establecido, vale decir, plazo de treinta (30) días comprendidos entre el 07 de junio y 07 de julio del año 2002, solo eximio su responsabilidad en el hecho de la existencia de una presunta medida que fue levantada con anterioridad a la suscripción de contrato, conllevando con ello, a un daño a la parte demandada-reconviniente por la no conclusión del contrato, configurándose así el tercer extremo de ley. Y así se decide.-

Considerando lo antes plasmado, concluye esta alzada que la relación causa-efecto se encuentra presente en el caso sub examine, dado que la parte demandada-reconviniente logró demostrar su interés jurídico y la responsabilidad que tiene la accionante-reconvenida de reparar el daño causado por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, es por ello que a criterio de este sentenciador, la reconvención debe prosperar debiéndose declarar CON LUGAR. En consecuencia se ordena a la ciudadana NORA JOSEFINA RIOS FIGUERA, a cancelar la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo) por concepto de daños y perjuicios.

En consecuencia de lo anteriormente expuesto, este Operador de Justicia, declara CON LUGAR el recurso ejercido por el abogado VICTOR ROBERTO LOPEZ HULIAN, en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente. SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana NORA JOSEFINA RIOS FIGUERA contra los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS, quedando de esta manera REVOCADA la sentencia en todas y cada una de sus partes. Y así quedara expreso en la dispositiva del caso.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto abogado VICTOR ROBERTO LOPEZ HULIAN, en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada siendo realizada dicha apelación contra la decisión de fecha 01 de marzo de 2011, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.

SEGUNDO: SIN LUGAR la presente demanda incoada por la ciudadana NORA JOSEFINA RIOS FIGUERA contra los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS.

TERCERO: CON LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos FRANCISCO VIGUERAS RUIZ y CONCEPCIÓN BUYE DE VIGUERAS contra ciudadana NORA JOSEFINA RIOS FIGUERA. En consecuencia se ordena a la ciudadana NORA JOSEFINA RIOS FIGUERA, a cancelar la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo) por concepto de daños y perjuicios.

CUARTO: SE REVOCA la sentencia recurrida en todas sus partes.

QUINTO: SE CONDENA en costa a la parte demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en el proceso.-

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Maturín, diez (10) de agosto del año dos mil diecisiete (2017). Año 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
EL JUEZ,

ABG. PEDRO JIMÉNEZ FLORES.-
LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.-

En esta misma fecha siendo las 2:00 P.M. se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.-
PJF/nrr/c",)
Exp. N° 012267