TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe, 04 de noviembre de 2017
AÑOS: 207° y 158°

EXPEDIENTE: Nº 6.545

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL).

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana BERTA CORINA PERDOMO DE RAMAGLIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-4.374.732.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JOSÉ DANIEL FLORES CAMACARO, LUCIANO AULAR CAMACARO y GILBERTO CORONA RAMÍREZ, Inpreabogado Nros. 75.649, 105.831 y 65.407 respectivamente. (Folios 05 al 07 y 28).

PARTE DEMANDADA: Ciudadano CESAR JOSÉ ARIAS ALCILA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.374.494.

ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ROMÁN CARIÑO y FRANCISCO SILVA, Inpreabogado Nros. 108.924 y 244.768 respectivamente.

SENTENCIA DEFINITIVA.

VISTO CON INFORMES.

I ANTECEDENTES
Se recibe en fecha 09 de junio de 2017 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente a juicio de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) seguido por la ciudadana BERTA CORINA PERDOMO DE RAMAGLIA en contra del ciudadano CESAR JOSÉ ARIAS ALCILA, ut supra identificados, en virtud de la apelación de fecha 31 de mayo de 2017, que fuera planteada por el abogado JOSÉ DANIEL FLORES CAMACARO, en su condición de co-apoderado judicial de la demandante ciudadana BERTA CORINA PERDOMO DE RAMAGLIA, contra sentencia dictada en fecha 30 de mayo de 2017, contentivo de Una (01) Pieza, dándosele entrada en fecha 13 de junio de 2017 y fijándose por auto de fecha 15 de junio de 2017 cinco días de despacho siguientes a la fecha para la constitución de asociados, y de no constituirse, al vigésimo día de despacho siguiente a la fecha para la presentación de informes. Al folio 159 cursa acta donde este Juzgado Superior dejó constancia que ambas partes presentaron informes respectivos. En fecha 19 de julio de 2017 al folio 177, se abrió un lapso de ocho días para las observaciones a los informes.
Mediante auto de fecha 02 de agosto de 2017, se fijó un lapso de sesenta días consecutivos para decidir la presente apelación.
A los folios 182 y 183 se evidencia escrito presentado por el demandado, asistido de abogado, el cual fue agregado al expediente.
II RELACIÓN DE LOS HECHOS
DE LA DEMANDA
La ciudadana Berta Corina Perdomo de Ramaglia, asistida de abogado, presentó escrito de demanda a los folios 1 al 4, en donde adujo:
Que es propietaria de un inmueble en el cual funcionan varios locales comerciales ubicado en la Avenida Intercomunal, sector Sabaneta (El Cementerio), Municipio Independencia, estado Yaracuy, según se evidencia en Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones, expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), Nº 0049708, de fecha 04/02/2009.
Que su difunto esposo que en vida respondía al nombre de Rosario Ramaglia, convino en celebrar un contrato de arrendamiento con el ciudadano Cesar José Arias Alcila, sobre un local de su exclusiva propiedad en donde funciona un Fondo de Comercio Electroauto Arias Melao, según consta en contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy en fecha 12/068/2007, anotado bajo el Nº 26, Tomo 62 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, conviniéndose el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) para la época, hoy en día Trescientos bolívares (Bs. 300,00) los cuales debían ser cancelados con toda puntualidad los 15 días de vencimiento de cada mes.
Que desde el año 2010, el referido arrendatario no ha realizado los pagos de los cánones de arrendamiento en ningún momento, no obstante las gestiones de cobro extrajudicial y por la vía amistosa, no señalándole a mi representada la razón del porque no los cancela, evidenciándose la insolvencia del arrendatario, lo que se traduce en un incumplimiento con su obligación contraída en el contrato de arrendamiento antes señalado, lo que se traduce en 77 cánones de arrendamientos sin cancelar.
En vista de todo lo anteriormente señalado, en fecha 27/06/2016 interpuso denuncia ante la Oficina Regional de la Superintendencia Nacional de la Defensa de los Derechos Socios Económicos del estado Yaracuy (SUNDDE) de conformidad con lo establecido en el literal “a” artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial, por incumplimiento de la cláusula Segunda del prenombrado contrato.
Que en fecha 29 de agosto de 2016, luego de una serie de actos conciliatorios llevados a cabo en la sede de la Oficina Regional de la Superintendencia Nacional de la Defensa de los Derechos Socios Económicos del estado Yaracuy (SUNDDE), sin que haya existido conciliación alguna, en el ente antes mencionado, dio por agotada la vía administrativa, tal como lo dicta el literal “12” artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Fundamentó su acción en los artículos 1 y 43, aparte único del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Estimó la demanda en la cantidad de Bolívares VEINTITRÉS MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 23.100), equivalentes a CIENTO TREINTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS (131 U.T).
En su petitorio solicitó “… PRIMERO: AL DESALOJO del inmueble que viene ocupado en su carácter de arrendatario ubicado en la Avenida Intercomunal, Sector Sabaneta (El Cementerio) Municipio Independencia, estado Yaracuy, donde funciona un Fondo de Comercio denominado Electroauto Arias Melao; entregándolo completamente libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: En pagar la cantidad de VEINTITRÉS MIL CIEN BOLÍVARES (BS. 23.100,00) por concepto de SESENTA Y SIETE (77) meses de cánones de arrendamiento que tiene sin cancelar, a razón de TRESCIENTOS BOLÍVARES (BS. 300) cada uno; más los que se sigan generando hasta el momento de la entrega material del local comercial arrendado. TERCERO: De conformidad a lo previsto en el artículo 41.I del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial habiéndose agotado la vía administrativa y en resguardo y aseguramiento del inmueble; solicito sea dictada y aplicada Medida Cautelar de Secuestro del inmueble objeto de la presente acción, así como los bienes muebles que se encuentran dentro del local solicitado en desalojo, en virtud del incumplimiento y la posible defraudación del arrendatario y en resguardo al derecho que le asiste a mi apoderada. CUARTO: En pagar las costas y costos procesales del presente juicio…” (Sic)

DE LA CONTESTACIÓN
En fecha 09 de noviembre del 2016 cursante al folio 45, el ciudadano CESAR JOSÉ ARIAS ALCILA, asistido por los abogados ROMÁN CARIÑO y FRANCISCO SILVA, IPSA Nros. 108.924 y 244.768 respectivamente, consignó escrito de contestación exponiendo lo que textualmente se transcribe a continuación:

“…CAPITULO I
CONTESTACIÓN AL FONDO.
Ciudadana Juez, en todo caso y en todo momento reconocemos la celebración de un contrato de arrendamiento que se celebro entre el ciudadano Rosario Ramaglia y Cesar José Arias Alcila en fecha 07-06-2007 en la Notaria Publica de San Felipe Estado Yaracuy, por un año de duración. Es por ello que un poco antes de llegar a la fecha de culminación del contrato de arrendamiento entre el ciudadano Rosario Ramaglia y Cesar José Arias Alcila, específicamente en el mes de Diciembre de ese mismo año, se realizo la venta de dichas bienhechurías en ruinas arrendadas, por cuanto que el propietario manifestó a nuestro representado no poseer condiciones económicas para mejorar las mencionadas bienhechurías. Y es por ello que se materializa la venta por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES, para esa época. Cancelados en dinero en efectivo y en moneda de curso legal. Dejando sin efecto el contrato de arrendamiento celebrado en la fecha anteriormente indicada.
Por lo antes expuesto ciudadana juez, es por ello que NIEGO RECHAZO Y CONTRADIGO todos y cada uno de los meses de cánones de arrendamiento que supuestamente debo por concepto de alquiler. En vista de la compra realizada se demolieron las bienhechurías en ruinas y se procedió a construir las nuevas bienhechurías que se encuentran en la actualidad, y seguidamente solicitar Titulo Supletorio que ya fue otorgado por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, igualmente lo demostrare en su debida oportunidad.
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO que la ciudadana Berta Corina Perdomo de Ramaglia sea la propietaria del inmueble que ocupo ya que soy yo CESAR JOSE ARIAS ALCILA el único dueño tanto por la compra de las bienhechurías que compre en esa oportunidad al ciudadano ROSARIO RAMAGLIA y a su vez por las bienhechurías que he construido hasta en la actualidad. Así como lo probare en su debida oportunidad.
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, de igual manera que la parte actora de este procedimiento sea dueña del terreno que ocupo, ya que fui yo CESAR JOSE ARIAS ALCILA, quien le compre el terreno que ocupo a la Alcaldía del Municipio Independencia, compra que demostrare efectivamente en su debida oportunidad.
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO lo mencionado en el libelo de la demanda, sobre el alquiler de un local, cuando la ciudadana Berta Corina Perdomo de Ramaglia declaro en el Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones expedido por el servicio nacional integrado de administración aduanera y tributaria ( SENIAT ) numero 0049708 región Yaracuy de fecha 4-02-2009, Específicamente en Relación para bienes que conforman el activo hereditario, anexo 1 y 2 donde se puede evidenciar su declaración que quedaron solo unas bienhechurías en mal estado.
En atención a lo antes expuesto con lo relacionado a los alegatos hechos por la parte actora, no hubo señalamiento ni determinación precisa del objeto de la pretensión, es decir, en dicho libelo de la demanda el inmueble objeto de la solicitud de desalojo es totalmente distinto al inmueble o local comercial que ocupo en calidad de propietario y en representación del Fondo de Comercio ELECTRO AUTO MELAO. En lo que se refiere a los linderos específicos, y al área de construcción del local comercial, de igual manera son distintos, lo cual se probara en su debida oportunidad.
En conclusión, en el lapso probatorio demostrare y probare, lo antes expuesto en mi favor. Y solicito que se declarar SIN LUGAR la solicitud de desalojo solicitada, ya que la demandante ni siquiera acompaño a su libelo una presunción de certeza de que mi persona recientemente le estuviera realizando mejoras o reformas en detrimento del local y así debe ser decidido.
Finalmente pido el presente escrito se tenga como contestación de demanda y sea declarada CON LUGAR en su definitiva con todos los pronunciamientos de Ley…”

III DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR
En fecha 10 de de enero de 2017, cursante al folio 52, tuvo lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR ante el Juzgado A Quo, con la comparecencia de la parte actora a través de sus co apoderados judiciales abogados JOSÉ D. FLORES CAMACARO y GILBERTO CORONA y el demandado de autos ciudadano CESAR JOSE ARIAS ALCILA, debidamente asistido por el Abogado ROMAN S. CARIÑO M.

IV FIJACIÓN DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Por sentencia interlocutoria de fecha 13 de enero de 2017, que riela a los folios 53 y 54, el Tribunal A Quo, procedió a fijar los hechos y límites de la controversia en la presente causa en los términos siguientes:

“…PRIMERO: Quedan fijados los puntos controvertidos en la presente causa; y así se declara. SEGUNDO: ORDENA de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, abrir un lapso de cinco (5) días de despachos para la PROMOCIÓN DE PRUEBAS en la presente causa, contados a partir del día de hoy, exclusive; vencido el mismo, las partes dentro del lapso de tres (3) días de despacho, podrán oponerse a la admisión de las pruebas de su contraparte, posterior a lo cual esta juzgadora se pronunciará respecto a su admisión dentro de los tres (3) días de despacho siguientes.…”

V DE LA AUDIENCIA ORAL ANTE EL AQUO.
Cursante a los folios 133 al 137, de fecha 28 de Abril de 2017, se llevó a cabo la audiencia o debate oral, estando presentes los co apoderados actores abogados JOSÉ D. FLORES CAMACARO y GILBERTO CORONA y el demandado ciudadano CESAR JOSE ARIAS ALCILA, debidamente asistido por el Abogado ROMAN S. CARIÑO M., en la misma se dictó el dispositivo de la sentencia.

VI DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Consta de las actas procesales, que el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy por sentencia de fecha 30 de mayo de 2017, cursante a los folios del 139 al 151, sentenció en los siguientes términos:

“…DISPOSITIVO.-
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara. PRIMERO: SIN LUGAR, la acción por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), ubicado en la Avenida Intercomunal, Sector Sabaneta (El cementerio) Municipio Independencia, estado Yaracuy, signado con el Expediente N° 3.651-16 (Nomenclatura de este Tribunal); seguido por la ciudadana BERTA CORINA PERDOMO DE RAMAGLIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 4.374.732, representada por los Abogados JOSÉ DANIEL FLORES CAMACARO y GILBERTO CORONA RAMÍREZ, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.513.448 y V-10.367.762, respectivamente, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 75.649 y 65.407 respectivamente, contra el ciudadano CESAR JOSÉ ARIAS ALCILA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.374.494, parte demandada en la presente causa asistido por el abogado ROMAN SOLANO CARIÑO MUJICA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-12.936.146, inscrito en el Ipsa bajo el Nº 108.924. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Se deja constancia que la presente sentencia se dictó dentro de lapso…”

VII DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA
El co-apoderado judicial de la parte actora, abogado GILBERTO CORONA RAMÍREZ, consignó extenso escrito cursante a los folios 160 al 173, en el cual primeramente realizó un resumen de las actuaciones en primera instancia, luego un análisis del fallo apelado. Citando lo que para él representa, los fundamentos para declarar la nulidad del fallo apelado y los vicios conforme a la fijación de los hechos y la debida valoración de los medios de prueba. Asimismo, realizó un análisis de merito de la controversia, aduciendo que “…corresponderá la juez establecer los límites de la controversia en el sentido que: 1) sea establecido si efectivamente quedó demostrado por parte de mi mandante la titularidad del carácter con el cual se atribuyó la condición de demandante. 2) si efectivamente existió o no un contrato de arrendamiento entre el acusante cónyuge de mi representada y el demandado en los términos que fueron narrados en la demanda. 3) Si existe o no conforme a la ley, infracción al dispositivo del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. 4) si existe o no situación de mora, impago o mensualidades vencidas respecto a las condiciones pactadas en ese contrato. 5) la propiedad del bien objeto del litigio y por último, tras el resultado de los particulares anteriores establecer motivadamente las conclusiones es este caso y proceder a dictar sentencia correspondiente conforme a Derecho…”
Seguidamente alegó que quedó demostrado por conducto de los medios de prueba evacuados, que “…efectivamente se otorgó de forma autentica el contrato de arrendamiento en fecha 12 de junio de 2007, que el bien arrendado era un local comercial, que el arrendatario es el hoy demandado; que la propiedad del bien corresponde a mi mandante y que el arrendatario demandado hasta la fecha de interposición de la demanda acumulaba las 77 mensualidades insolutas
De igual modo quedó demostrado que no hubo tal operación de venta, por tanto, habiendo el demandado hecho modificaciones al bien objeto de la pretensión- si las hubiere hecho- estas quedan a favor de su legitimo titular, a la sazón nuestra representada, y en todo caso, también se constituyen sobrevenidamente en causal para el desalojo del mismo conforme a Derecho…”
Que de acuerdo al contenido del Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) número 0049708 Región Yaracuy de fecha 4-02-2009, quedó demostrado que el bien objeto de arrendamiento es propiedad de la demandante, en un 50% por haberlo heredado del causante y el resto por comunidad de gananciales conyugales. El instrumento fue producido como documento fundamental y su autenticidad no fue contradicha por el demandado, no tachándose en la oportunidad legal, siendo admitido a apreciación y ratificado en la etapa correspondiente, con lo cual al tratarse de un documento público administrativo su contenido surte efectos frente a terceros.
En cuanto a la moratoria en el pago, establecida como ha quedado de forma inequívoca la celebración del contrato de arrendamiento el día 12 de junio de 2007, efectivamente se computan hasta octubre de 2016, setenta y siete mensualidades vencidas, siendo así y tomando en cuenta que el demandado alegó en su contestación que el hecho extintivo de tal obligación obedece a la compra que en el mes de diciembre de 2007 le hiciera al ciudadano Rosario Ramaglia del bien arrendado, no se evidencia de la revisión de las actas algún medio de prueba aportado que demuestre y dé sustento a tal aseveración. Siendo así resultará forzoso para este juzgado, conforme al artículo 506 del CPC declarar la constatación del incumplimiento en el pago de los cánones descritos, con lo cual, en sintonía con el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, vigente a la fecha de interposición de demanda, considerar que si procede esta causal para el desalojo del bien.
Finalmente adujo, que nada logró demostrar la parte demandada que le eximiera o favoreciera respecto a la causal de desalojo invocada, toda vez que su pretendida e indebidamente auto atribuida propiedad quedó enervada y conforme a las consideraciones precedentes que en consonancia con las normas y apuntaladas por los medios de pruebas traídos a los autos…
De igual forma, la parte demandada ciudadano Cesar José Arias Alcila, asistido por el abogado Román Solano Cariño Mujica, IPSA Nº 108.924, presentó al folio 175 escrito de informes donde señaló:

“…La parte DEMANDANTE ejerce el Recurso de APELACIÓN del dispositivo del fallo de fecha 30 de Mayo 2017. Pero efectivamente no logro ni podrá lograr probar la causal invocada de la acción de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), ubicado en la Avenida Intercomunal, Sector Sabaneta (El cementerio) Municipio Independencia, estado Yaracuy. Y el PAGO DE CÁNONES de arrendamiento.
La parte DEMANDANTE indica en su escrito libelar y a su vez presenta una Declaración Sucesoral según planilla Nº 0149699, de fecha 25 de noviembre del año 2008, en la que se observa que entre la declaración efectuada ante el Seniat Anexo 1, donde se lee en su último parte, “ que la mitad de las cercas perimetrales y el terreno fue invadido quedando solo las bienhechurías que se encuentran en mal estado y el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es anterior a tal declaración lo que conlleva a ver claramente que para la fecha de la Declaración Sucesoral el objeto del contrato se había extinguido por ser ésta una confesión voluntaria, lo que da lugar a considerar que el ciudadano CESAR JOSÉ ARIAS ALCILA fue el que construyó las bienhechurías de la presente demanda. Y por lo que mal se pudiera pensar que se trata de un mismo local cuando de las actas que corren insertas en el presente asunto se evidencia que ambos títulos supletorios que los mismos aun y cuando tienen la misma ubicación (dirección) no poseen la misma cantidad en metraje de terreno y los linderos en cada uno especificados no corresponden unos con otros entre sí.
La parte DEMANDANTE no logro probar el fundamento de su Demanda, ya que no logro demostrar que el demandado posee idénticamente las bienechurias cuyo desalojo se pidió. Y aunado al hecho que además que los procedimientos para desalojo de local comercial y para vivienda son totalmente distintos a este respecto y tomando en cuenta que a la parte demandante le tocaba probar la propiedad del inmueble, el incumplimiento de las obligaciones inherente a la relación arrendaticia y el estado de insolvencia según la fijación de los hechos que establecieron los límites de la controversia
Con todo respeto solicito de la respetable Juez, 1) DECLARE SIN LUGAR el Recurso de Apelación Interpuesto. 2) RATIFIQUE la SENTENCIA de Primera Instancia. 3) La Condenatoria de Costas. San Felipe 16 de Junio de 2017…" (Sic)

DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES
Mediante escrito cursante a los folios 178 y 179, el co-apoderado judicial de la parte actora abogado José Daniel Flores, procedió a observar los informes de su contraparte alegando que:
Que no es cierto que la declaración sucesoral (rectius: certificado de solvencia sobre sucesiones) que fue acompañado en el procedimiento de primera instancia, contenga “en su última parte” (sic), consideraciones sobre contrato de arrendamiento alguno de las mencionadas bienhechurías objeto de la pretensión principal.
Que tampoco es cierto que ese certificado aludido haya establecido extinción de contratos que se relacionen con las bienhechurías propiedad de su mandante.
Que menos aún es cierto que ese instrumento establezca propiedad sobre los bienes o se la atribuya a alguien distinto a la demandante.
Que pareciera, que el demandado quisiera hacer ver a este tribunal, que el certificado de solvencia sobre sucesiones emitido por le SENIAT contiene afirmaciones que en realidad no contiene, con lo cual, en los términos que textualmente quedaron planteados sus informes, resultaría en que, si la alzada acepta y se pronuncia favorablemente sobre tales alegaciones, la sentencia estaría inficionada del vicio de falso supuesto de hecho, por dar por cierto y atribuirle a las actas menciones que no contienen.
Que no existe de parte de ellos tal “confesión voluntaria”, de extinción del contrato, pues desde la interposición del escrito de demanda, se ha sostenido categóricamente que hubo de forma autenticada el contrato de arrendamiento sobre el bien suficientemente descrito, hecho este ratificado por la parte demandada, con lo cual sí se constituye en una confesión de su parte; además lo que también es cierto es que su defensa se ha planteado sobre la base de una supuesta venta de las bienhechurías dadas inicialmente en arrendamiento. Siendo así, ni ante el A Quo ni ante esta instancia ha dado luces el demandado como es que ahora cambia la versión de la supuesta venta a otra extinción por perecimiento de la cosa, que tampoco ayuda ni aporta nada de sustento para que la recurrida pueda ser confirmada por este juzgado.
Finalizó su escrito solicitando, que una vez analizado lo anterior, motivadamente deseche los alegatos de la parte demandada, puesto que no son procedentes al no tener asidero en derecho, además que, no inversa proporción el recurso debe ser declarado con lugar, ello por no haber quedado demostrado los vicios que hacen nula la decisión recurrida y en consecuencia debe este juzgado, administrando la correspondiente justicia, visto que han quedado demostrado también todos los motivos que sustentan nuestros alegatos y a la vez hacen procedente la pretensión contenida en la demanda, fallar a favor de su representada declarando en la sentencia de merito desalojo del bien objeto de la controversia judicial.

VIII DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Ahora bien, con el escrito libelar, cursante a los folios 5 al 7, la parte actora consignó documento autenticado por ante la Notaría Pública de Barquisimeto, estado Lara, bajo el número 32, Tomo 46, de fecha 12 de mayo de 2016; documento autentico que no fue impugnado por la parte contraria, desprendiéndose del mismo el carácter de apoderados de la parte demandante de los abogados José Flores y Luciano Aular.
Cursante a los folios 08 al 12 copia fotostática de Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones expedido por el SENIAT, Planilla Nº 0049708, Región Yaracuy de fecha 04/02/2009, consignada copia certificada contrastada con su original a los folios 37 al 42, a fin de demostrar la propiedad por parte de la ciudadana CORINA PERDOMO DE RAMAGLIA. El presente instrumento de carácter público administrativo, se valora conforme al artículo 429 del Código Adjetivo Civil, dándose por probado, que la aquí demandante realizó la declaración sucesoral del de cujus ROSARIO RAMAGLIA, en el cual declararon como patrimonio de la sucesión, un inmueble situado al lado de la carretera Panamericana que conduce de San Felipe a Cocorote, sector Sabaneta, Municipio Independencia, Estado Yaracuy, cuyos linderos particulares son: NORTE: Terrenos que son o fueron de Blas Herrera; SUR: carretera Panamericana hoy avenida Intercomunal; ESTE: Zanjón sabaneta; OESTE: Bloquera de Agapito Aguilar, el cual es valorado, en relación con los hechos debatidos en la presente causa; en lo que respecta a que la ciudadana demandante Berta Perdomo de Ramaglia, es sucesora del de cujus Rosario Ramaglia.
A los folios 13 y 14 cursa original de documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, Yaracuy de fecha 12 de junio de 2007, inserto bajo el N° 26 Tomo 62; quien aquí decide observa que el anterior documento no fue desconocido por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes con respecto al inmueble objeto del litigio y el cual se encuentra suscrito entre el de cujus ROSARIO RAMAGLIA (como arrendador) y CESAR JOSE ARIAS ALCILA (como arrendatario), el cual es un documento de arrendamiento de bien inmueble, destinado a local comercial, ubicado en la avenida Intercomunal, sector el Cementerio, Municipio Independencia del Estado Yaracuy. Como ya se dijo, es ampliamente valorado por cuanto se encuentra suscrito por la parte demandada y el mismo no ha sido impugnado, por lo que quedó reconocido conforme lo estipula el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Siendo ello así, se comprueba la existencia de una relación arrendaticia sobre el referido inmueble la cual nació en fecha 01/06/2007 y así se establece.
A los folios 15 y 16 consta escrito suscrito por la parte actora dirigido a la Oficina Regional de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socios Económicos del Estado Yaracuy, la cual al analizarla se evidencia que solo ha sido suscrita por la parte demandante, mas no así por la parte demandada, por tanto, al tratarse de una instrumental privada que no emana de la parte demandada no le es oponible, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1368 del Código Civil, en virtud del principio de alteridad, en consecuencia queda desechado el mismo.
Consta a los folios 17 al 20 copia fotostática de dispositiva final de caso admitido, signado con el número YAR-0797, por ante la Oficina Regional de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socios Económicos del Estado Yaracuy (SUNDDE), documento administrativo que se valora en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, siendo que tal dispositiva llegó a la conclusión de no producir conciliación alguna entre las partes y se dio por agotada la vía administrativa.
La parte demandante, a través de sus apoderados judiciales Abg. JOSÉ D. FLORES y GILBERTO E. CORONA RAMÍREZ, IPSA Nrosº 75.649 y 65.407, promovieron escrito de pruebas a los folios 55 y 56, en el que ratificó e hizo valer las documentales consignadas con el libelo, las cuales ya fueron analizadas. Asimismo, promovió:
A los folios 57 al 67, Copia certificada de Titulo Supletorio emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, N° 146/2001 de fecha 18 de abril de 2001, debidamente registrado en fecha 02 de mayo de 2008, bajo el N° 37, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Trimestre Segundo del año 2008; correspondiente a unas bienhechurías situadas en un lado de la carretera Panamericana que conduce de San Felipe a Cocorote, en el sector Sabaneta, Jurisdicción del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, dentro de los siguientes linderos: NORTE: Terrenos que son o fueron de Blas Herrera; SUR: carretera Panamericana hoy avenida Intercomunal; ESTE: Zanjón sabaneta; OESTE: Bloquera de Agapito Aguilar.
El referido instrumento consiste en justificación para perpetua memoria o Titulo Supletorio el cual es indudablemente un documento público conforme a la definición legal contenida en el artículo 1.357 del Código Civil, pero la fe pública que de él dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial. Con respecto a su valor probatorio la doctrina y la jurisprudencia patria han sido consecuentes en afirmar que los denominados “títulos supletorios” no son documentos suficientes para probar y justificar el derecho de propiedad. En efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 0100 del 27 de Abril de 2.001, expediente Nº 278, ratificando sentencias anteriores de la misma Sala, y analizando un título supletorio de propiedad, que también es un justificativo de testigos, estableció el siguiente criterio: “…este Tribunal Supremo tiene establecido que tal documental no es suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad. Así, en fallo de fecha 17 de diciembre de 1998, en el caso Pedro Silva contra Corpoven S.A., la Sala Político Administrativa, estableció: “...En este sentido se aprecia que el título supletorio no es documento suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad, es decir, no constituye un elemento de convicción suficiente sobre la propiedad de un inmueble. Dicho título a pesar de estar protocolizado, no pierde su naturaleza de extrajudicial, por lo que carece de valor probatorio en juicio...”.
De las doctrinas transcrita y el estudio detenido sobre las actas del expediente, se concluye que fue acertada la valoración del A Quo, al señalar que el documento contentivo del justificativo de perpetua memoria, no le otorga título de propiedad a la demandante; sin embargo, pueden deducirse de él otros derechos, como la posesión desde determinado tiempo o cualquier otro derecho diferente al de propiedad.
Empero, para que el mismo pueda ser opuesto a terceros, se debió traer al contradictorio con la ratificación de las testimoniales de las personas que colaboraron con la conformación del documento en referencia, ya que mientras eso no ocurra, la declaración del juez de la justificación de perpetua memoria, deja a salvo los derechos de terceros. Ahora bien, siendo que de la revisión de las actas procesales no se evidencia que el mencionado justificativo haya sido ratificado por los testigos que actuaron en su confección, esta Alzada señala que el referido documento registrado (aunque queden a salvo los derechos de terceros) es valorado, dando fe de que el de cujus Rosario Ramaglia, construyó las bienhechurías allí descritas ubicadas dentro del inmueble arrendado, mas no así la propiedad.
A los folios 69 al 72 copia certificada de documento contentivo de Dictamen Nº 06-2016 de fecha 30 de septiembre de 2016, emanado de la Dirección de Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Independencia del estado Yaracuy. El presente instrumento es valorado por cuanto es un instrumento público administrativo, el cual se valora conforme al artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Por tal motivo de tal dictamen se desprende que para la Alcaldía del Municipio de Independencia del estado Yaracuy, la ciudadana demandante es la propietaria de las bienhechurías sobre el terreno municipal arrendado y se estableció la nulidad absoluta del procedimiento de compra venta de terreno a solicitud del ciudadano CESAR JOSE ARIAS ALCILA y cualquier otro procedimiento referente al mencionado local y se instó a la Dirección de Catastro anular la ficha catastral del demandado ciudadano CESAR JOSE ARIAS ALCILA y a la Dirección de Ingeniería y Desarrollo Urbano, la zonificación de terreno del ciudadano CESAR JOSE ARIAS ALCILA.
Ahora bien, en cuanto a la parte demandada ciudadano CESAR JOSE ARIAS ALCILA, promovió escrito de pruebas a los folios 73 y 74 y trajo a los autos:
Consta a los folios 75 al 84 original de Titulo Supletorio emanado del Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, signado con el número 1712-13 con fecha de entrada el 14/06/2013, a favor del ciudadano CESAR JOSE ARIAS ALCILA. El presente instrumento a pesar de ser emanado de un Tribunal de la República no se encuentra debidamente protocolizado ante el registro competente, y versa sobre bienhechurías sobre el mismo terreno del inmueble previamente arrendado; y sobre el cual existe un titulo supletorio de data más antigua debidamente registrado, aunado a lo decidido en el dictamen municipal con relación al referido inmueble, motivo por el cual quien suscribe no le merece valor probatorio.
A los folios del 85 al 100 cursan originales de facturas a nombre del demandado ciudadano CESAR JOSE ARIAS ALCILA, en cuanto a las mismas comparte esta sentenciadora lo señalado por el Juzgado A Quo, cuando indica que las referidas facturas han debido ser ratificadas conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por ser documentos emanados de terceros, pero disiente de la valoración realizada de las mismas, basado en que no fueron impugnadas, ni tachadas; en consecuencia este Juzgado Superior las desecha.
Al folio 101, Original de hoja de Cálculo Valor de Terreno, de fecha 14 de septiembre del año 2015, firmada y sellada por la Sindicatura de la Alcaldía del Municipio Independencia del estado Yaracuy.
Al folio 102, Copia de recibo de pago Nº 0000005168, de fecha 24 de septiembre del 2015, emitido, firmado y sellado por la Sindicatura de la Alcaldía del Municipio Independencia del estado Yaracuy.
Al folio 103 Copia de recibo de pago en el que se lee BICENTENARIO BU G-200091487, de fecha 15 de septiembre del 2015, a favor de la Alcaldía del Municipio Independencia, sellado por la Oficina de Rentas Municipales de la Alcaldía del Municipio Independencia del estado Yaracuy.
A los folios 104 al 106 Originales de recibo de pago Nº 0000004791, 0000004792 y 0000004794, de fechas 17 de septiembre del 2015, emitido, firmado y sellado por la Oficina de Rentas Municipales de la Alcaldía del Municipio Independencia del estado Yaracuy.
Al folio 107 Original de recibo de pago de fecha 16 de septiembre del 2015, emitido, firmado y sellado por la Oficina de Rentas Municipales y la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Independencia del estado Yaracuy.
Estas documentales (Folios 101 al 107), visto el dictamen del ente administrativo (Sindicatura de la Alcaldía del Municipio Independencia /Yaracuy) el cual fue previamente valorado y que corre inserto a los folios 69 al 72, este Tribunal Superior desestima la valoración de las documentales indicadas.
A los folios del 108 al 119 cursa legajos de fotografías a los fines de probar que el inmueble objeto del juicio fue construido poco a poco
Sobre tales medios que no son escrito sino meramente representativos, observa el tribunal que dichas reproducciones fotográficas se tienen como aportadas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, de allí que dichas probanzas perfectamente pueden hacerse valer en juicio, dado que su utilización como fórmula probática no se encuentra prohibida por nuestra legislación.
Sin embargo, en sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 19 de julio de 2005, expediente Nº 03085; Nº RC00472 (caso: Producciones 8 ½ C. A., contra Banco Mercantil Banco Universal), se asentó lo siguiente:

“…1.- El promovente de un medio de prueba libre representativo, esto es, fotografías, películas cinematográficas, audiovisuales, y otras de similar naturaleza, tiene la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, aquellos medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba libre, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio probatorio.
2.- El juez en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisibilidad de dicha prueba debe en conformidad con lo previsto en los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil, establecer la manera en que ésta se sustanciará; y en caso de que el medio de prueba libre sea impugnado, debe implementar en la tramitación la oportunidad y forma en que deba revisarse la credibilidad e idoneidad de la prueba; pues sólo cumpliendo con esa formalidad por delegación expresa del legislador cumple el proceso su finalidad, que es un instrumento para alcanzar la justicia según lo dispone el artículo 257 de nuestra Carta Magna, al mismo tiempo, se garantiza el debido proceso y derecho de defensa de las partes.
3.- Una vez cumplidas estas formalidades, el sentenciador determinará en la sentencia definitiva –previo al establecimiento de los hechos controvertidos-, si quedó demostrada la credibilidad y fidelidad de la prueba libre en cuestión; caso contrario, desestimará dicha prueba, pues si bien se trata de medios probatorios que no prejuzgan sobre el fondo del litigio, son indispensables para que una vez establecidas dichas circunstancias, el juez pueda establecer con plena libertad los hechos que se desprenden de la prueba conforme al sistema de la sana crítica (…)”

De lo anteriormente expuesto, tenemos entonces que los medios de pruebas libres, bajo análisis están sometidos a ciertas condiciones de ineludible cumplimiento, sin los cuales no pueden estar en su idoneidad o conducencia, ser tenidas como fidedignas y consecuencialmente atribuirles, a través de los mismos valor probatorio que sean capaces de demostrar la situación de hecho expuesta por la parte demandada.
En atención a estas consideraciones, las probanzas constituidas por las fotografías incorporadas al proceso supra identificadas, no pueden atribuírsele valor probatorio por cuanto no cumplieron con los requisitos pertinentes para su evacuación y en consecuencia el Tribunal la desestima. Así se declara
Al folio 120 Original de Constancia de Contrato de Servicios emitido por Corpoelec, de fecha 09 de junio de 2014 a nombre del ciudadano CESAR JOSE ARIAS ALCILA. El presente instrumento es desechado por manifiestamente impertinente al presente tema debatido.
A los folios 121 y 122 Copia simple de sentencia proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, de fecha 15/05/2009, en el expediente Nº 2082-09. Se observa que la referida decisión es emanada de un órgano jurisdiccional dentro de su ámbito de competencias, verificada por medio de la página web del Tribunal Supremo de Justicia, el cual ha sido concebido como un medio auxiliar de divulgación de la actividad jurisdiccional de este Tribunal (Vid. Sentencia de esta Sala N° 982 del 6 de junio de 2001, caso: “José Vicente Arenas Cáceres”); sin embargo, de la misma no se desprende ningún elemento que pueda llevar a la convicción del juez en cuanto a lo señalado por el demandado, en consecuencia se desestima la misma.
Promovió la parte demandada testimoniales, que fueron evacuadas en la audiencia oral, constando a los folios 134 y 135 la declaración del ciudadano JIKLIC JEAN TORREALBA, titular de la cédula de Identidad N°.V-12.702.561:

“PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo conoce de vista y trato al ciudadano Cesar José Arias Alcila? Contestó: “si, si lo conozco”. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo aproximadamente cuanto tiempo tiene conociendo al ciudadano Cesar José Arias Alcila? Contestó: “bueno como ocho (8) o nueves (9) años no recuerdo”. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo de donde conoce al ciudadano Cesar José Arias Alcila? Contesto: “lo conozco desde que llegue allí a trabajar, ya él estaba trabajando”. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe o tiene algún conocimiento si el ciudadano Cesar José Arias Alcila, construyó el local donde trabaja y vive? Contestó: “si lo vi que lo construyó y había gente trabajando desde que yo llegue con otras personas”. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo claramente si sabe si el señor Cesar José Arias Alcila, construyó el local donde trabaja y vive? Contestó: “Si, si lo construyó porque yo lo vi porque estaba construyendo”. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo como sabe que el ciudadano Cesar José Arias Alcila, vive en ese local? Contestó: “porque soy casi el vecino de el por eso se que él lo construyó”. Es todo. En este estado hace el uso de repreguntar la parte demandante quien lo hace de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el Testigo si es cierto que lleva ante el juzgado ante el Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, en el Expediente Nro. 435-2016, una demanda incoada en su contra por la misma situación que aquí se ventila y por los mismos demandantes? Contestó: “Si”. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el Testigo podría indicar al Tribunal si tendría algún interés en el resultado en el presente procedimiento? Contestó: “No, ninguno”. TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga el Testigo como puede constarle la supuesta propiedad del local objeto del presente procedimiento, del ciudadano Cesar José Arias”. Contestó: “desde que yo llegue lo he visto allí construyendo porque eso estaba feo” CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga el Testigo ratifica usted a este tribunal que el ciudadano Cesar José Arias Alcila, trabaja en ese local comercial? Contestó: “Si trabaja allí y vive allí también”

Por su parte el ciudadano ALEXANDER JOSÉ KELLER PERAZA, titular de la cédula de identidad N° 7.578.193, al vuelto del folio 134, depuso de la siguiente manera:

“PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo conoce usted al ciudadano Cesar José Arias Alcila? Contestó: “Si”. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo hace cuanto tiempo aproximadamente conoce al ciudadano Cesar José Arias Alcila? Contestó: “como de ocho (8) o nueve (9) años”. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta el ciudadano Cesar José Arias Alcila, construyó el local donde traba y vive? Contestó: “Si lo construyó, de hecho yo le hice unos trabajo a él allí, le hice el portón la parte de la oficina, tubería para la parte del techo y las vigas”. Es todo. En este estado hace el uso de repreguntar la parte demandante quien lo hace de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el Testigo porque conoce al ciudadano Cesar José Arias Alcila? Contestó: “me contrataba para hacerle un trabajo, como les dije le hice el portón, la oficina y las tuberías del techo y las vigas”. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el Testigo si usted construyó parte de ese local comercial? Contestó: “como les vuelvo a repetir yo les hice el portón, la oficina, las tuberías del techo del local y las vigas. Es todo cesaron las repreguntas”.

Seguidamente al folio 134 vuelto, del presente expediente, el ciudadano DAN ALBERTO ACOSTAS RIVAS, titular de la cédula de identidad N° 16.260.811 respondió de la siguiente manera:

“PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce al ciudadano Cesar José Arias Alcila? Contestó: “Si lo conozco”. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo aproximadamente cuanto tiene conociendo al ciudadano Cesar José Arias Alcila? Contestó: “tengo mucho tiempo conociéndolo, ya que la rama viene siendo como un maestro para mí por el electro auto”. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe si el ciudadano Cesar José Arias Alcila, construyó el local donde trabaja y vive? Contesto: “Si”. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo explique cómo sabe que el ciudadano Cesar José Arias Alcila, construyo el local donde trabaja y vive? Contestó: “en un tiempo trabajé en ese local y se construyó muchas cosas, empecé como pasantías de electro auto”. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo claramente si trabajó en la constricción de ese local comercial? Contestó: “claro que sí que tengo fotos de todo lo que hacíamos, tengo un álbum de las fotos de todo lo que se hacía”. Es todo. En este estado hace el uso de repreguntar la parte demandante quien lo hace de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el Testigo señale con exactitud al Tribunal el tiempo que viene conociendo al ciudadano Cesar José Arias Alcila? Contestó: “como unos diez (10) años”. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el Testigo donde labora usted? Contestó: “tengo ahorita un taller en la Cedeño de electro auto”. TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga el Testigo como puede usted asegurar que el ciudadano Cesar José Arias Alcila, supuestamente es propietario del local comercial de objeto del presente litigio”. Contestó: “bueno yo trabaje tres años trabajando allá”. CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga el Testigo si por el hecho de haber estado bajo órdenes y subordinación del ciudadano Cesar José Arias Alcila, puede asegurar que él es propietario del local objeto de la presente causa? Contestó: “de eso no sé nada yo iba solo a trabajar”. Es todo cesaron las repreguntas…”

Al folio 135, se evidencia testimonial del ciudadano HENRY ARMANDO MENDOZA HERNÁNDEZ, titular de la cédula de identidad N° 4.481.550 quien respondió así:

“PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo conoce usted al ciudadano Cesar José Arias Alcila? Contestó: “si señor”. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo cuanto tiempo aproximadamente conoce al ciudadano Cesar José Arias Alcila? Contestó: “desde unos ocho (8) o nueve (9) años”. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe si el señor Cesar José Arias Alcila, construyó el local donde trabaja y vive? Contesto: “Si tengo conocimiento porque trabajé en dicha construcción en el cual él medio trabajo”. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo que trabajo desempeñó en la construcción del local del ciudadano Cesar José Arias Alcila? Contestó: “trabajé como ayudante de albañil, de herrero en la oficina del local, y como utiliti”. Es todo. En este estado hace el uso de repreguntar la parte demandante quien lo hace de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el Testigo como puede asegurar usted que la construcción del local comercial del presente litigio, es propiedad del ciudadano Cesar José Arias Alcila? Contestó: “Bueno porque laboré en esa construcción y nos contrato a todo los albañiles, herreros, carpinteros, él era el que aportaba todo los materiales”. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Señor Henry Mendoza usted acaba de indicar que el ciudadano Cesar José Arias Alcila, les facilitó el material y les pagó para la construcción del local comercial, entonces señale al Tribunal si por esos hechos el referido ciudadano Cesar Arias, es el propietario legitimo del local comercial? Contestó: “automáticamente apara mi él era el propietario, después que termínanos era su local y casa”. Es todo cesaron las repreguntas…”

Se observa que los testigos fueron contestes al afirmar que conocen al demandado CESAR JOSE ARIAS ALCILA, que dicho conocimiento oscila entre 8 y 9 años y que el mismo fue en el mismo local, que el ciudadano CESAR JOSE ARIAS ALCILA fue quien construyó las bienhechurías objeto del presente juicio y por tanto es el propietario. Considera esta Juez Superior que la propiedad no se prueba mediante testimonios sino con título suficiente que acredite tal carácter, en consecuencia las deposiciones supra indicadas nada aportan a la resolución de la presente controversia. Y así se decide.
Ahora bien, la parte demandada promovió inspección judicial, la cual se llevó a cabo en fecha 24 de febrero de 2017, cursante al folio 131 en la misma se dejó constancia de lo siguiente, lo cual es ampliamente valorado por esta Alzada:
Se dejó constancia de los particulares reluciendo entre algunos de ellos, que en el inmueble arrendado funciona una firma mercantil Electro Auto a nombre de Arias Melao, observándose de igual forma en el sitio, instrumentos de trabajo, verificándose al efecto, efectivamente un fondo de comercio. Asimismo, se dejó constancia que no hay fosa para lavado y engrase de vehículos.

IX CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente asunto versa sobre una demanda de desalojo de local comercial, incoada por la ciudadana BERTA CORINA PERDOMO DE RAMAGLIA contra el ciudadano CESAR JOSE ARIAS ALCILA, la cual encuentra su origen en una relación arrendaticia -no controvertida por la parte demandada en sus inicios- iniciada por su causante el de cujus Rosario Ramaglia, sobre un inmueble de su propiedad, tal relación señala la demandante iniciada entre las partes hoy en litigio, en fecha 01 de junio de 2007, tal como consta en contrato de arrendamiento autenticado cursante en autos a los folios 13 y 14, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Intercomunal, sector El Cementerio, Municipio Independencia, del Estado Yaracuy, destinado a local comercial y dando fe de que recibía dicho local en perfectas condiciones, destinado para taller de reparaciones automotrices.
Siendo ello así, la parte actora aduce la insolvencia de su arrendatario por un período de 77 mensualidades consecutivas vencidas, motivo por el cual, acudió de igual forma a la Oficina Regional de la Superintendencia para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos de Yaracuy (SUNDDE), por lo que aduce que ya agotó la vía administrativa.
Finalmente, por tales motivos solicitó a la parte demandada el desalojo del inmueble de marras invocando la causal A del artículo 40 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial.
Por su parte, el demandado aduce en su contestación al fondo de la demanda, que en efecto reconoce al principio una relación arrendaticia, pero que antes de llegar a la fecha de culminación se realizó la venta de las bienhechurías por cuanto – señaló- el propietario no poseía condiciones económicas para mejorar las mencionadas bienhechurías y que la venta se realizó por un monto de Bs. 3.500,00 cancelados en dinero en efectivo y se dejó sin efecto el contrato de arrendamiento.
Rechazó la propiedad alegada por la demandante sobre el bien objeto de la presente demanda, por lo que una vez demolidas las bienhechurías, procedió a obtener titulo supletorio, y construyó nuevas bienhechurías.
Narrados sumariamente los actos procesales y cómo quedó trabada la litis, del presente juicio, ésta Alzada considera menester hacer las siguientes consideraciones:
Se desprende de la demanda, que la pretensión de la ciudadana BERTA PERDOMO DE RAMAGLIA, es el desalojo de un local comercial que su esposo ya fallecido, dio en arrendamiento al ciudadano demandado ya identificado, el cual fue arrendado como local comercial, y así lo constata esta juzgadora del contrato que dio nacimiento a la relación arrendaticia. Así mismo, el local arrendado, estaba destinado para taller de reparaciones automotrices por parte del arrendatario demandado ciudadano CESAR JOSE ARIAS ALCILA, mediante contrato de arrendamiento –como ya se indicó- autenticado (no impugnado).
Siendo así, consta a los autos que la parte demandante, realizó el agotamiento de la vía administrativa ante la Sundde, tales documentales ya positivamente valoradas.
Veamos al respecto, que indica el artículo 40 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial: “Son causales de desalojo: Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) Cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…” (…)
Ahora bien, la petición de desalojo del descrito inmueble tiene su fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de 77 cánones consecutivos éstos que -dice- la demandante no se han pagado, estudiemos tal supuesto fáctico.
En el caso de marras, la parte demandante trajo a los autos como medio probatorio contrato de arrendamiento autenticado, celebrado por las partes hoy en litigio (la ciudadana demandante subrogada en su causante), el cual fue valorado en el presente fallo, y que no fue objeto de impugnación, ni de tacha, ni de desconocimiento por la parte contraria, por lo que surte pleno valor probatorio a los efectos de demostrar la existencia de la relación arrendaticia (sobre un local comercial) que vincula a las partes.
Ahora bien, en cuanto al impago de dos o más cánones arrendaticios (segundo y último supuesto), en el caso particular, la denuncia del impago de 77 mensualidades, veamos.
En cuanto a las reglas que regulan la carga de la prueba, a saber, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, especifica que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de esta forma, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación; a los efectos de la presente causa, la parte demandante alegó en su demanda el deber del demandado (inquilino) de pagar los cánones de arrendamiento, demostrándose así, la existencia de la obligación (cánones de arrendamientos) a partir del 01/06/2007; tal supuesto trae como consecuencia la inversión de la carga de la prueba hacia el demandado, a quien le corresponde demostrar el pago de tal obligación, circunstancia ésta que no demostró (ni los pagos ni la causa de la eximente).
A este respecto, la parte demandada afirma la existencia de un contrato de compra venta, a través del cual habría acordado –con el arrendatario en su momento- el de cujus Rosario Ramaglia- la transferencia de la propiedad del inmueble arrendado, no obstante, no existe en autos prueba alguna de la existencia de tal convención, por lo que se declara inexistente la misma; lo cual trae como consecuencia el impago efectivo del demandado de las mensualidades demandadas y así se decide.
En este punto, cree oportuno esta Juzgadora, recordar al autor, Ricardo Henriquez La Roche, en el análisis que hace del artículo 506 del CPC, en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo III, tercera Edición, pag. 553 y ss. expresó:
… “La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es que: ´Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil Colombiano: (incumbe a las partes el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídicos que ellas persiguen).
(…)
Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado no le ha pagado ninguna de las cuotas convenidas en el contrato que presenta, ya tendrá hecha su prueba con tal contrato, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo, pues, la falta de pago no constituye supuesto de existencia o exigibilidad de la obligación.
(…)
No tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de obtener el secuestro de la cosa o el embargo que garantice el pago de los cánones, según el caso, ni que se tenga que valer de letras o giros, causados en el contrato, para demostrar esa falta de pago mediante su consignación en autos junto con la demanda correspondiente. Basta que con el contrato de alquiler, demuestre que el arrendamiento estaba obligado a un pago de tacto (sic) sucesivo, por determinada cantidad, líquida y exigible, para que proceda la demanda y, preventivamente, la medida que corresponda. El demandado deberá oponer la excepción de pago y a él corresponderá el onus de esa prueba. Por eso dice la Corte que ´al actor sólo le basta demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél´…”

Inequívocamente se observa de lo transcrito, y con quien está totalmente de acuerdo esta Juzgadora, que la parte demandante probó la obligación de pagar de la parte demandada con el contrato de arrendamiento autenticado y alega la falta de pago de las 77 mensualidades y la parte demandada rechazó de forma genérica, general y solo alegando la existencia de un contrato de compra venta el cual no logró probar, entendiendo quien suscribe que se intentó dar por eximido del pago de las mismas, por lo que está en cabeza de la parte demandada probar tal causa eximente, circunstancia que de ninguna forma se demostró.
Siguiendo en el mismo orden de ideas, no observa quien suscribe, que la parte demandada haya probado hecho o pago -de lo demandado-, por lo que quedó demostrado lo alegado por la demandante en su escrito libelar, en cuanto a que la parte demandada incurrió en insolvencia durante más de dos meses seguidos -a saber 77 mensualidades consecutivas.
Por todo lo anterior, en la presente demanda de desalojo del inmueble arrendado destinado al desarrollo de la actividad comercial, lo procedente, es declarar conforme a la legislación que rige la materia, a saber, la causal A del artículo 40 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, la petición de desalojo incoada por la ciudadana BERTA PERDOMO DE RAMAGLIA, por estar llenos todos los extremos legales; esto es, la existencia inequívoca de una relación arrendaticia y la prueba de que el inquilino se hizo insolvente con dos (o más) cánones de arrendamientos consecutivos y Así se decide.
Por otro lado, con respecto a lo peticionado en cuanto a que se condene a la parte demandada al pago de los cánones atrasados y las que se sigan venciendo por el transcurso del proceso hasta la entrega del inmueble, quien aquí suscribe, estima que debe declararse procedente, pues, dichos pagos, no fueron demostrados; y figuran insolutos; por tanto, se declara procedente el reclamo de Bs. 23.000,00 correspondientes a 77 mensualidades insolutas (hasta el mes de octubre de 2016) y las que se siguieron venciendo hasta la fecha de la presente sentencia y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, para lo cual se ordenará una experticia complementaria al presente fallo. Así se decide.
Finalmente, no puede pasar por alto esta Juzgadora de Alzada, el alegato de la parte demandada en insistir en que la demandante de autos no es la propietaria del inmueble dado en arrendamiento, lo cual conlleva a un sin lugar de la demanda -dice-. Necesita recalcar quien suscribe, que en el presente juicio no se está discutiendo propiedad, pues, si bien es cierto el demandado trajo a colación un titulo supletorio (no valorado), la parte demandante trajo a los autos planilla de declaración sucesoral junto a un titulo supletorio anterior y debidamente registrado sobre el inmueble dado en arrendamiento; motivo por el cual fueron desechados todos aquellos argumentos, prevaleciendo solo los que buscaran dilucidar el tema a decidir, el cual es, el desalojo de local comercial, a consecuencia de la existencia de una relación arrendaticia y ninguna otra circunstancia.
Finalmente, como nada logró demostrar la parte demandada que le eximiera o favoreciera respecto a la causal de desalojo invocada y conforme a las consideraciones precedentes que en consonancia con las normas, y apuntaladas por los medios de prueba traídos a los autos, este juzgado deberá declarar con todas las formalidades, con lugar la apelación interpuesta por la parte demandante.
. X DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el Recurso de Apelación de fecha 31 de mayo de 2017 (Folio 152), que fuera planteado por el co apoderado Judicial de la parte demandante Abg. JOSÉ D. FLORES, contra la sentencia dictada en fecha 30 de mayo de 2017, en el Juicio contentivo de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) interpuesto por la ciudadana BERTA C. PERDOMO DE RAMAGLIA contra el ciudadano CESAR JOSE ARIAS ALCILA.
SEGUNDO: SE ANULA el fallo de fecha 30 de mayo de 2017, dictado por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy en el Juicio contentivo de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) interpuesto por la ciudadana BERTA C. PERDOMO DE RAMAGLIA contra el ciudadano CESAR JOSE ARIAS ALCILA.
TERCERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) dado en arrendamiento y descrito en la demanda, ubicado en la Avenida Intercomunal, Sector Sabaneta (El Cementerio) Municipio Independencia, estado Yaracuy, por parte del demandado ciudadano CESAR JOSE ARIAS ALCILA, a quien se le condena a entregar el inmueble arrendado identificado en la Clausula Primera del Contrato de Arrendamiento marcado con la letra “C” que cursa a los folios 13 y 14, en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de personas y objetos.
CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada ciudadano CESAR JOSE ARIAS ALCILA, al pago de Bs. 23.000,00 correspondientes a 77 mensualidades insolutas (hasta el mes de octubre de 2016) y las que se siguieron venciendo hasta la fecha del presente fallo y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, calculadas a un monto de Bs. 500,00 cada mensualidad; para lo cual se ordenará una experticia complementaria al presente fallo compuesta por un (01) experto, conforme lo estipula el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS dada la naturaleza del fallo.
SEXTO: Se deja expresa constancia que la presente sentencia se dictó dentro del lapso legal establecido.
SEPTIMO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de Origen a los fines de la ejecución del fallo de Alzada.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los 04 días del mes de diciembre de 2017. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL,

Abg. INÉS M. MARTÍNEZ R.
La SECRETARIA,

ABG. LINETTE VETRI
En la misma fecha y siendo las tres y veinticinco de la tarde (3:25 pm.) se publicó y registró la anterior decisión.
La SECRETARIA,
ABG. LINETTE VETRI