TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS

207° y 158°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: ciudadana FALINNY JOSEFINA MILLAN JIMÉNEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº: 12.539.858.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado en ejercicio LUÍS IGNACIO LEONETT, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº: 106.744, carácter que se desprende de instrumento poder cursante al folio treinta y ocho (38) del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: ciudadanos JOSÉ MANUEL AGUILERA HERNÁNDEZ y DORIS JOSEFINA VELIZ DE AGUILERA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros: 4.612.040 y 4.714.150, respectivamente y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados en ejercicio RAMÓN RAMÍREZ y AURA MONROE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.: 10.328 y 54.553, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante al folio cuarenta y seis (46) de la primera pieza del presente expediente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.-

EXPEDIENTE Nº 012571.-

Conoce este tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 05 de junio de 2017, por el abogado en ejercicio RAMÓN RAMÍREZ GONZÁLEZ, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia de fecha 20 de julio de 2016, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, que en extracto se copia:

“(…) DE LA RECONVENCIÓN. Con relación a la Reconvención intentada por la Apoderada Judicial de la parte demandada Abogada AURA MONROE, contra la ciudadana FALINNY JOSEFINA MILLAN JMENEZ, este Tribunal antes de entrar a pronunciarse respecto a la misma observa: Como es sabido, la Reconvención es la demanda dirigida por el demandado contra el actor, mediante la cual aquel deduce una pretensión independiente de aquellas que originaron la demanda primitiva para ser tramitada y decidida en una misma sentencia, el cual tiene por objeto que se condene al actor al cumplimiento de una obligación, sin perjuicio de los resultados de la acción principal (Artículo 50 y 365 Código de Procedimiento Civil) y; la cual trae al proceso una nueva pretensión. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia No. 65 de fecha 29 de enero de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, estableció: “La Sala estima que está ajustada a derecho la interpretación contenida en la sentencia recurrida, pues la reconvención no es una defensa, sino una contraofensiva explícita, una nueva pretensión que se deduce en el mismo proceso por mandato de la ley, como un supuesto más de acumulación, en beneficio de los principios de economía y celeridad procesal. En este sentido, el procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo III, pág. 151, señala que entre la demanda y la reconvención existe conexión, no respecto de la identidad entre las personas, pues se invierte la cualidad activa y pasiva con que actúa cada parte, pero sí respecto de “...las causas en orden a la cualidad; por lo que, siendo el juez competente para conocer de ambas por un mismo procedimiento, la economía procesal aconseja darle ingreso a la reconvención, aunque no haya identidad de sujetos (en el sentido del Art. 52), ni de título ni de objeto...”. Otra característica que pone de manifiesto es que la reconvención constituye una nueva pretensión deducida en un mismo proceso por razones de economía procesal, es que el desistimiento de la demanda no produce el fenecimiento de la reconvención, la cual subsiste por el carácter autónomo del interés que la sustenta. Por esa razón, la reconvención debe reunir los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Este criterio ha sido expresado por la Sala de forma reiterada, entre otras, en sentencia de fecha 30 de noviembre de 1988, en la cual dejó sentado que: “...A la luz de la presente disposición es evidente que el Legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene hasta su propia cuantía. Asimismo, quiso el legislador que la acción de reconvención cumpliera con los requisitos del artículo 340, es decir, con los elementos esenciales de un libelo...”. Es claro, pues, que la reconvención constituye una nueva demanda que debe ser admitida y respecto de la que es aplicable el mismo procedimiento, por lo que la ley permite dicha acumulación, y luego de vencido el lapso para contestar la reconvención, ambas pretensiones se sustancian y deciden en un solo procedimiento y en la misma sentencia. Ahora bien, este Juzgador de un estudio de la reconvención propuesta puede observar que la parte demandada procede a reconvenir a la parte actora por RESOLUCION DE CONTRATO, por cuanto la demandante incumplió con su obligación de presentar el documento de la operación en el Registro Inmobiliario correspondiente, no haber comunicadfo ni entregado a los demandaddos ciudadanos JOSE MANUEL AGUILERA HERNANDEZ y DORIS JOSEFINA VELIZ DE AGUILERA, suma alguna diferente a la entrega en el momento de la celebración de la opción. Tal y como quedó asentado en el cuerpo narrativo de la presente sentencia, cada una de las partes consignó sus respectivos escrito de pruebas. En este orden de ideas observa este Tribunal que al aportar nuevos hechos al proceso, (en el caso de autos una nueva demanda) la prueba se traslada, esto no es más que: al que alega nuevos elementos en el juicio, debe probarlos, así lo establece el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que establecen: (…) Como se puede apreciar de las normas referidas a la carga y distribución de la prueba, se evidencia que, quien aporta hechos nuevos al proceso tiene la carga de probarlo, y al no hacerlo corre con las consecuencias desfavorables por tal omisión, así lo ha venido desarrollando la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia. Ahora bien, este Juzgador de un estudio de la reconvención propuesta puede observar que la parte demandada procede a reconvenir a la parte actora por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, por el supuesto incumplimiento en que incurrió la mencionada ciudadana, FALINNY JOSEFINA MILLAN JIMENEZ al no cumplir con su obligación de presentar el documento de la operación en el Registro Inmobiliario correspondiente, no haber comunicado ni entregado a los demandados ciudadanos JOSE MANUEL AGUILERA HERNANDEZ y DORIS JOSEFINA VELIZ DE AGUILERA, suma alguna diferente a la entrega en el momento de la celebración de la opción, en este sentido, y de conformidad con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada-reconviniente debe probar el incumplimiento alegado. En este orden de ideas, se precisa destacar que el contrato es el instrumento por excelencia para que el hombre en sociedad pueda satisfacer sus necesidades. Constituye el acto jurídico de mayor aplicación hasta el punto de que sin su uso no se podría concebir la realización de la vida económica en las comunidades organizadas. Es por ello que el contrato es el acto jurídico de contenido más diverso. Las circunstancias anotadas explican suficientemente el auge que en la vida moderna tiene el contrato innominado, única figura capaz de contener y abarcar la diversidad de composiciones voluntarias que caracterizan a la vida moderna. El contrato constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias. No hay duda de que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas. El artículo 1.159 del Código Civil reza: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.De igual manera el artículo 1.160 ejusdem, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley” Conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación, por lo que considera este Tribunal que el contrato de Opción de Compra Venta, se perfecciona inmediatamente por existir el cumplimiento de las obligaciones contraídas entre las partes, en cuanto al pago y el otorgamiento de la venta definitiva, es decir, que nace el compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a pagar, y la otra se obliga a transmitir la propiedad, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos. Así, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución. Estos contratos bilaterales pueden ser resueltos, es decir, la resolución de los mismos, vienen dado por la facultad que tiene una de las partes de pedir la terminación del contrato y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. En sintonía con lo anterior, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 en concordancia con el Artículo 1630 del Código Civil, que es del tenor siguiente: (…) En el caso que nos ocupa y con mérito a tales consideraciones debe tenerse, como un punto no controvertido que la parte demandante conviene en la existencia del contrato de Opción de Compra Venta, cuya resolución es hoy pretendida por vía judicial, y, en ese sentido se toma en consideración, conforme al instrumento presentado por la actora que resume las condiciones y la forma de pago que serían propias del contrato en referencia. Sobre la carga de la prueba la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27.07.2004 estableció lo siguiente: “…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos. El artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: (…) En el presente caso, la parte demandada reconviniente tenía la carga de demostrar un cambio en el contrato de Opción de Compra Venta, suscrito entre las partes, a los fines de romper con el principio de que el contrato es ley entre las partes y debe cumplirse tal cual como fue suscrito, lo cual no lo hizo, como se dejó asentado en el análisis valorativo de todas las pruebas de las partes que antecede, quedando demostrado, que el demandante reconvenido cumplió con el pago, de la inicial establecida en la Cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compra Venta, evidenciándose que el mismo fue suscrito en fecha 14 de Marzo del año 2013, en el cual se observó que la parte demandada reconviniente recibió dicha inicial, de la siguiente manera; La cantidad de Diez Mil Bolivares (Bs.10.000,oo) que declaró haberlo recibido en efectivo antes de la celebración del contrato y la cantidad de Ciento Setenta Mil Bolívares (Bs.170.000,oo) a través de cheque N°00070187, de la Cuenta Corriente N° 01280021542100994538 del Banco caroní y al no ser dichas cantidades desconocidas por los demandados reconviniente, este Tribunal los tiene por reconocidos, por cuanto dicho contrato es emanado de una órgano público debidamente suscrito por un funcionario público que le dio fe pública y lo tiene como fidedigno, mal podría este sentenciador no darle valor jurídico a lo suscrito, acordado y manifestado por las partes en el presente juicio. Así se Declara. Los demandados reconvinientes alegan en su escrito de reconvención que la demandante recovenida incumplió con su obligación al no presentar el documento de la operación en el Registro Inmobiliario correspondiente, observando este sentenciador que si bien es cierto que la demandante no presentó tal documento por ante el ente registral correspondiente, tampoco es menos cierto que en ninguna de las actas procesales que conforman el presente expediente existe algún telegrama, comunicado, publicación por prensa, correos electrónicos, que haga constar el interés de los demandados reconvenientes en no efectuar la venta definitiva del inmueble objeto de esta litis, considerando quien aquí decide, por todas las razones antes expuesta, que la presente acción por RESOLUCION DE CONTRATO no debe prosperar. Y de conformidad con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada-reconviniente no probó el incumplimiento alegado. Así se Declara.En virtud de todas las razones que anteceden, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, conforme a los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.354 y 1.167 del Código Civil y por todas las razones de hecho y de derecho, declara SIN LUGAR la RECONVENCIÓN que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA fuera propuesta por los ciudadanos JOSE MANUEL AGUILERA HERNANDEZ y DORIS JOSEFINA VELIZ DE AGUILERA contra la ciudadana FALINNY JOSEFINA MILLAN JIMENEZ, previamente identificados. DE LA ACCION PRINCIPAL. La novísima Constitución Nacional de 1.999, buscando logar en el proceso, un mayor contacto con la realidad, para estar en mejores condiciones de servir a la justicia, introdujo el principio de la Tutela Judicial Efectiva, por medio de las disposiciones contenidas en los artículos 2, 26 y 257. (…) En este sentido el Tribunal entra a decidir el fondo de la demanda y al respecto observa: El contrato es el instrumento por excelencia para que el hombre en sociedad pueda satisfacer sus necesidades. Constituye el acto jurídico de mayor aplicación hasta el punto de que sin su uso no se podría concebir la realización de la vida económica en las comunidades organizadas. Es por ello que el contrato es el acto jurídico de contenido más diverso. Las circunstancias anotadas explican suficientemente el auge que en la vida moderna tiene el contrato innominado, única figura capaz de contener y abarcar la diversidad de composiciones voluntarias que caracterizan a la vida moderna.- El contrato constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias. No hay duda de que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas. El artículo 1.159 del Código Civil reza: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.- De igual manera el artículo 1.160 ejusdem, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley” En este orden de ideas, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación, por lo que considera este Tribunal que en el contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de compraventa, se perfecciona inmediatamente la venta por existir en ese momento la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, que nace el compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos. Así, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, como imperativamente impone el artículo 1.264 del Código Civil, que establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…” En sintonía con lo anterior, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que es del tenor siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” A tal efecto, el Tribunal para entrar a decidir el fondo de la demanda observa, que en todo proceso se debe revisar los hechos alegados en autos con las pruebas consignadas por las partes, en este sentido hay que destacar que en el proceso civil las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la sentencia le sea favorable. Pero en el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a la convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama la carga de la pruebas. Este principio de la carga de la prueba, se encuentra expresamente consagrado no solo en el Código sustantivo general civil sino también en nuestro ordenamiento Jurídico Procesal Civil general, como bien ha quedado plasmado en el presente fallo. Valoradas como han sido las pruebas, promovidas y evacuadas en el presente juicio este Tribunal al momento de decidir considera que es necesario transcribir las cláusulas SEGUNDA Y TERCERA, del contrato de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maturín del Estado Monagas, en fecha 14 de Marzo del año 2013, anotado bajo el N° 19, Tomo 44, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en las cuales se estableció lo siguiente: SEGUNDA: Con el carácter anteriormente expresado, EL OFERENTE se compromete a dar en venta a EL OFERIDO, quine se obliga a comprarlo y asó lo acepta, el mencionado inmueble descrito en la Cláusula Primera de este Documento, siendo el precio convenido para la venta del citado inmueble la cantidad de SETESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,oo) que serán pagaderos de la manera siguiente: a) La cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,oo) que recibió con anterioridad a este documento en calidad de reserva, en dinero en efectivo; b) La cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.170.000,oo) por concepto de opción a compra del inmueble descrito en la primera cláusula, que LOS PROPIETARIOS reciben en este acto de EL COMPRADOR con cheque número 00070187, de la cuenta corriente N°01280021542100994538 del Banco Caroni , el cual los propietarios declaran recibir a su entera y cabal satisfacción; c) La cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.310.000,oo), con crédito otorgado por PDVSA (Plan de Ayuda Para Adquisición de Vivienda), al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta; d) La cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.210.000,oo), con crédito hipotecario otorgado por una institución financiera, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. TERCERA: Este convenio ha sido establecido por las partes en Noventa (90) días continuos más una prorroga única de treinta (30) días continuos adicionales, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento. De las cláusulas antes trascrita, se desprende tres aspectos muy importantes: Primero el precio de la venta, segundo la duración del contrato y en tercer lugar lo referente a las obligaciones de las partes. En relación al precio de la venta; la misma fue pactada por las partes en la cantidad de SETESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,oo), dicha cantidad sería cancelada tal como se evidencia en la cláusula descrita. Observando este sentenciador que dichas cantidades en relación a la inicial fueron canceladas por LA COMPRADORA ciudadana FALINNY JOSEFINA MILLAN JIMENEZ, tal como se desprende de la suscrita cláusula segunda al manifestar los compradores que recibieron la inicial a su entera y cabal satisfacción; cantidades éstas que no fueron desconocidas por las partes quedando debidamente aceptada por los demandados, por tales motivos este Tribunal le da valor jurídico. Así se Declara. El término de duración del Contrato de Opción de Compra-Venta es de Noventa (90) días, contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento; lapso que podrá ser prorrogado por una sola vez, por treinta (30) días, que comenzará a transcurrir vencido el lapso original establecido, es decir, que el contrato se tiene como valido desde el día 14 de Marzo del año 2013 hasta el 14 de Julio del año 2013, este sentenciador a través de las pruebas aportadas por la parte actora constató que los trámites realizados para la compra del referido inmueble se realizaron dentro del término de duración del Contrato de Opción de Compra Venta, tal como se desprenden de Documento de Aprobación de Crédito Hipotecario emanado del Banco Mercantil en fecha 23 de Mayo del año 2013, así como de Documento de Constitución de Hipoteca emitida por la Superintendencia de Jurídico Morichal, de la Empresa PDVSA, en fecha 18 de Marzo del año 2013, memorando de fecha 18 de Marzo del año 2013, documento de Plan de Ayuda Para Adquisición de Vivienda por un monto de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.310.000,oo). Pruebas ésta debidamente corroboradas por este Tribunal a través de inspección realizada en el Campo Residencial Morichal, Edificio Sede, Petróleos de Venezuela, y de Oficio emanado del Banco Mercantil de fecha 29 de Enero del año 2014. Así se Declara. En este sentido la parte Demandante, al aportar al proceso medios probatorios suficientes que demostrara lo alegado por ella a lo largo de la presente litis; y visto los hechos y las pruebas aportadas por ambas partes, considera quién suscribe el presente fallo que el demandante logró demostrar, en virtud de las pruebas promovidas por ella el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el Contrato de Opción de Compra Venta, así mismo no se evidencia en ninguna de las Actas procesales que conforman el presente expediente, escrito de notificación alguno, ni por vía personal, ni por correos electrónico ni por ningún otro medio telegráfico y comunicativo, que demostraren el interés de los demandados de realizar la venta definitiva, razones por las cuales es lógico concluir que la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Compra-Venta debe prosperar y así se decide. (…)” (Folio 152 al 181 de la segunda pieza).-

Llegado el expediente a esta instancia, por auto de fecha 27 de junio de 2017, se le dio entrada. No hubo conclusiones, en tal sentido, este tribunal se reservó el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia siendo diferida por treinta (30) días más y estando en la oportunidad legal correspondiente procedo a dictar sentencia a en base a los siguientes fundamentos:

NARRATIVA
La ciudadana FALINNY JOSEFINA MILLAN JIMÉNEZ, debidamente asistida por el abogado LUÍS IGNACIO LEONETT, interpuso la presente acción con motivo de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, exponiendo al efecto en su escrito libelar:
“(…) CAPITULO I. DE LOS HECHOS. Inicié el mes de Marzo del año Dos Mil Trece (11/03/2.013), la gestión para la compra de un inmueble (casa) a través de un crédito Hipotecario que la agencia Bancaria BANCO MERCANTIL, Banco Universal, me otorgaría y para lo cual firme un contrato de Opción de Compra- Venta, celebrado y debidamente Notariada por ante la Notaria Pública Segunda, de Maturín, Estado Monagas, en fecha Catorce (14) de Marzo del año Dos Mil Trece (2013), inserto bajo el Nº 19; Tomo 44; Folio 72 al 76, de los libros de autenticación llevados por esta Notaria. (…) Opción de compra-venta que suscribimos y donde pactamos que la venta del referido Inmueble era por el precio de: SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,oo), inmueble propiedad de el Vendedor; y el mismo está constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida distinguido con el N° 120, Ubicada en la Manzana 07 de la Urbanización “CONJUNTO RESIDENCIAL LOS GIRASOLES, VILLAS COUNTRY”, ubicada en la vía San Jaime, en el Sector Conocido como “Altos de la Cruz de la Paloma”, dentro del sitio denominado “EL HERNANDERO”, Jurisdicción del Municipio San Simón, Distrito Maturín. Municipio Maturín Estado Monagas. La mencionada Parcela de Terreno tiene un área de DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (250 Mtrs2) y el bien inmueble (casa) abarca un área construcción de SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DIECISIETE DECIMETROS (79,17Mtrs2), (…) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la parcela Nº 121; SUR: Con la Parcela N° 119; ESTE: Con la Parcela N° 113 y; OESTE: Con la Calle I. El inmueble aquí descrito le pertenece a los prenombrados Ciudadanos JOSE MANUEL AGUILERA HERNANDEZ y DORIS JOSEFINA VELIZ DE AGUILERA suficientemente identificados en autos, tal como consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro Público del segundo circuito del Municipio Maturín, Estado Monagas de fecha Quince (15) de Enero de Dos Mil Trece (2.013), bajo el N° 2013.85, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el N°.- 386.14.7.10.3816 y correspondiente al Libro de Folio Real del Año 2013. Según lo estipulado en la Cláusula Segunda del referido Contrato de Opción a Compra venta, el Precio pactado por las partes en relación al inmueble objeto de la presente negociación es por la cantidad de: SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,00), que serán pagaderos de la manera siguiente: a).- La Cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,00), que recibió con anterioridad a este Documento en calidad de reserva, en dinero en efectivo; b). La Cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.170.000,00), Por Opción a Compra Venta del Inmueble antes descrito, que los vendedores recibieron en el acto de protocolización de oferta a venta de parte del Comprador en cheque N°.-00070187, de la Cuenta Corriente N°.- 0128002100994538 del Banco Caroní, el Cual los vendedores declaran recibirlos a su entera y Cabal satisfacción; c).- La Cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.310.000,00), Con Crédito otorgado por PDVSA (Plan de Ayuda Para Adquisición de Vivienda) y d).- La Cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.210.000,00), con Crédito Hipotecario otorgado por BANCO MERCANTIL, Banco Universal en un lapso de Noventa (90) días continuos, y una prórroga de treinta (30) días, contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento con el otorgamiento del Documento definitivo de Compra venta; Fijándose en el mismo contrato de Opción a Compra, que si en el plazo antes estipulado la parte Oferida (Compradora) no cumpliera oportunamente la opción, los Oferentes (Vendedores) harán suyos la Cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00), correspondiente al Cinco (5%) de los CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00), recibidos como parte del precio de esta opción, como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del contrato, los cuales deberán ser devueltos dentro de los Siete (7) días siguientes al vencimiento del plazo de la presente opción, quedando el mismo liberado de Cancelar el saldo restante del precio de la Opción de Venta estipulado en la Cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.520.000,00), en caso contrario si el desistimiento es por parte de los Oferentes (Vendedores), estos estarán obligados a restituir las Cantidades de dinero recibidas con motivo de esta Opción de Compra más la Cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs .9.000,00), adicionales como compensación de daños y perjuicios causados a la Oferida (Compradora) por su incumplimiento, los cuales deberán ser devueltos dentro de los Siete (7) días siguientes al vencimiento del plazo de la presente opción, quedando el mismo liberado de Cancelar el saldo restante del precio de la opción de Venta, ambas partes convinieron en las cantidades señaladas constituyen el máximo de indemnización que puedan reclamarse mutuamente, pero el retraso en la entrega de las mismas generaran intereses de Capital y de Mora a la tasa más alta que fije el Banco Central de Venezuela. Es el caso Ciudadano Juez que el Crédito Hipotecario el Cual estoy Tramitando por la Entidad Financiera BANCO MERCANTIL, Banco Universal, fue aprobado tal como se evidencia de Documento de Hipoteca, carta de aprobación emitida por el Banco Mercantil (...) al igual que el Crédito Solicitado por mi persona, a la Empresa PDVSA Distrito Morichal, tal como se evidencia de memorando dirigido al Departamento de Jurídico de dicha Empresa para que el mismo proceda a la Elaboración del Documento de Hipoteca de Segundo Grado. (…) Fui notificada por parte del Departamento de Crédito de dicha entidad financiera, para que pasara a buscar el referido documento de Hipoteca, el cual debo llevar a la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito, para darle entrada al documento para su debida protocolización y así dar por finiquito la venta definitiva del inmueble objeto de la Presente acción. Una vez recibido el documento procedí a comunicarle al señor JOSE MANUEL AGUILERA HERNANDEZ, ya antes identificado en su carácter de Vendedor y le manifesté, que ya el Crédito fue aprobado, que tenía en posesión los documentos que lo garantizaban y que solo falta llevarlos al Registro para luego ir a firmar la venta definitiva, teniendo por respuesta que ya no podían venderme la casa por cuanto el tenía una hija que no tenía donde ir, que el lo sentía mucho que me olvidara que él me iba a vender la casa, negándose a cumplir el Contrato de Opción de Compra Venta el Cual en la Actualidad se encuentra en Plena Vigencia, lo que demuestra de que por mi parte, Cumplí con cabalidad lo que acorde con los vendedores, nunca he actuado de mala fe con ellos, para que me hagan lo que ahora pretenden hacerme, soy madre soltera y requiero que esta compra se lleve a su feliz término, yo tampoco tengo para donde ir con mi menor hijo. (…)”. (Folio 01 al 03 de la primera pieza).-

En fecha 09 de julio de 2013, el tribunal de la causa admitió la presente acción y ordenó la citación de los ciudadanos JOSÉ MANUEL AGUILERA HERNÁNDEZ y DORIS JOSEFINA VELIZ DE AGUILERA, quienes procedieron a dar contestación al fondo y a reconvenir, a través de su co-apoderada judicial AURA MONROE en los términos que a continuación parcialmente se transcriben:

“(…) Rechazo, niego y contradigo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho en el que se fundamenta. Rechazo y contradicción que fundamento por falsos e incierto, entre otros, los hechos y circunstancias afirmados en el escrito de demanda, siguientes: a. Que haya realizado la gestión para la compra del inmueble desde marzo de 2013; b. Que el inmueble tenga o abarque un área de construcción de 79,13 m2; c. Que presente o esté distribuido el inmueble de la siguiente manera; 1 sala-comedor, 3 habitaciones, 1 cocina, 2 baños. d. que se estableciera en el contrato como forma de pago la siguiente: i trescientos diez mil bolívares (Bs. 310.000,oo) con crédito otorgado por PDVSA, y ii. doscientos diez mil bolívares (Bs.210.000,oo) con crédito hipotecario otorgado por el Banco Mercantil, Banco Universal. (…) Alego como defensas y excepciones lo siguiente: a. Que con anterioridad al mes de marzo de 2013 la demandante había celebrado con mi representado JOSE MANUEL AGUILERA HERNANDEZ contrato de opción de compra venta por el mismo inmueble como consta del documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín, estado Monagas, el día 6 de febrero de 2013, bajo el No. 54, Tomo 23, folios 186 al 190, de los libros de autenticaciones respectivos. De lo que se infiere que la demandante dispuso de tiempo resultante de dichos instrumentos. Por lo que para el momento en que fue interpuesta y admitida la demanda habían transcurrido más de 120 días desde el 6 de febrero de 2013. b) Se estableció de manera expresa en el contrato de opción, como manifestación de voluntad de las partes y condición del mismo, en la cláusula CUARTA de ambos contratos de opción de compra venta (…) Es decir, se estableció en el contrato, como condición expresa, el derecho de mis representados a desistir de la operación en cualquier momento. De allí que se estableciera de manera clara y precisa cual era la indemnización a cancelar en ese supuesto. (…) iii. En el referido contrato de opción a compra venta se estableció lo siguiente: a. Como precio, de concretarse la venta, la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000), para ser cancelados (cláusula SEGUNDA) de la siguiente forma: i. La cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) recibidos con anterioridad en calidad de reserva. ii. La cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,oo) por concepto de opción de compra del inmueble recibido mediante el cheque No. 0070187, cuenta corriente No. 0128 0021 54210099 4538 del Banco Caroni. iii. La cantidad de trescientos diez mil bolívares (Bs. 310.000,oo) con crédito otorgado por PDVSA (Plan de ayuda para adquisición de vivienda), que cancelaría al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Por lo cual era condición que PDVSA concediera a EL OFERIDO el préstamo dentro del lapso de la opción. iv. La cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000), que cancelaría al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta “con crédito hipotecario otorgado por una institución financiera…” b. Como plazo de la opción noventa (90) días continuos, más una prorroga única de treinta (30) días continuos, contados desde el día de la firma del contrato de opción de compra venta, es decir, el día 14 de marzo de 2013 (clausula TERCERA); plazo que venció el día 13 de julio de 2013. c. Que en caso que EL OFERIDO no ejerciere oportunamente la opción de compra venta en el plazo concedido e indicado en el referido contrato, o en el supuesto que LOS OFERENTES desistieren de la venta (cláusula CUARTA), se estableció: i. que LOS OFERENTES o cualquiera de ellos integrarían a EL OFERIDO las cantidades recibidas de ciento ochenta mil bolívares (Bs.180.000,oo) recibidos con motivo de la opción, dentro de los siete (7) días siguientes al vencimiento del plazo de la opción de la compra venta, quedando liberado éste de cancelar la cantidad de quinientos veinte mil bolívares (Bs. 520.000,oo) que en el supuesto de cancelarse la venta debía cancelar; ii. como cláusula penal QUE EL OFERIDO cancelaría a LOS OFERENTES como indemnización de daños y perjuicios el cinco por ciento (Bs. 5%), equivalente a nueve mil bolívares (Bs. 9.000), de los Bs. 180.000,00 entregados con motivo de la opción (Cláusula CUARTA). iii. Que en caso de que LOS OFERENTES desistieren de la venta, se obligaban a restituir las cantidades recibidas con ocasión de la opción de la compra venta más, la cantidad de nueve mil bolívares (Bs. 9.000) adicionales, cantidades que deberían ser reintegradas dentro de los siete (7) días siguientes al vencimiento de la opción. iv. Que las cantidades indicadas específicamente en el contrato como indemnización, constituye el máximo que por ese concepto puedan reclamarse mutuamente. (…) 2. Reconvención. Por las razones de hecho y de derecho invocadas, a nombre de mis representados JOSE MANUEL AGUILERA HERNANDEZ y DORIS JOSEFINA VELIZ de AGUILERA, ya identificados, procedo a reconvenir a la demandante FALINNY JOSEFINA MILLA JIMENEZ, ya identificada, por resolución del contrato de opción de compra venta con fundamento: a. en el derecho de mis representados a desistir de la operación establecida en el contrato de opción de compra venta, b. De manera subsidiaria, sin menoscabo de lo indicado en el literal anterior, por el incumplimiento de la demandante-reconvenida a las obligaciones de la falta de presentación del documento de la operación en el registro inmobiliario correspondiente, más aún antes del momento del desistimiento de la operación, no haber comunicado ni entregado a mis representados suma alguna diferente a la entrega en el momento de la celebración de la opción, y haber transcurrido y acaecido -tomando en cuenta la alta inflación imperante- el tiempo y circunstancia antes indicadas, más de 120 días a partir del 6 de febrero de 2013. Fundamento la reconvención en lo establecido en los artículos 1.160 y 1.167 – resolución de contrato- del Código Civil. (…)”. (Folio 49 al 52 de la primera pieza).-

En fecha 16 de octubre de 2013, el a quo procedió a admitir la reconvención, tal como riela al folio setenta y tres (73) de la primera pieza del presente expediente. Consecutivamente, la parte demandante-reconvenida contestó la reconvención en los términos contenidos del folio setenta y cuatro (74) al setenta y siete (77) de la misma pieza.-

De autos consta, que durante el lapso probatorio, tanto la parte demandante-reconvenida como la parte demandada-reconviniente hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como consta del folio dos (02) al ocho (08) de la segunda pieza del presente expediente. Conforme al principio de exhaustividad regulado en el artículo 509 del código de procedimiento civil, pasa esta alzada a analizar las pruebas en el orden en que fueron aportadas:

A).- Pruebas aportadas por la parte Demandante-Reconvenida:

1).- Ratificó el instrumento marcado con la letra “A” acompañado a su escrito libelar cursante del folio cinco (05) al trece (13) de la primera pieza del presente expediente. Dicho instrumento consiste en copia certificada de opción compra venta autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maturín del estado Monagas, de fecha 14 de marzo de 2013, anotado bajo el Nº 19, Tomo 44, folios 72 al 76 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Al respecto, observa este tribunal que el mismo consiste en contrato de opción compra venta sobre el inmueble objeto de la presente controversia del cual se desprende lo siguiente: 1) Que ambas partes aquí contendientes suscribieron el contrato. 2) Que la negociación recae sobre una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida distinguida con el Nº 120, ubicada en la manzana 07 del Conjunto Residencial Los Girasoles, Villas Country, situada en la carretera vía San Jaime, en el sector conocido como altos de la cruz de la paloma, dentro del sitio denominado “El Hernandero”, Maturín estado Monagas. 3) Que el precio de la venta fue por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), pagaderos de la manera siguiente: a. La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), por concepto de reserva. b. La cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,00), que los vendedores declararon recibir a la firma del presente contrato. c. La cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,00) con crédito otorgado por PDVSA al momento de la protocolización del documento. d. La cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00) con crédito bancario al momento de la protocolización del documento de venta definitivo. 4) Que estipularon un plazo máximo de cancelación de 90 días continuos, más 30 días continuos de prórroga contados a partir de la protocolización de la opción compra venta que nos ocupa. 5) Que si la OFERIDA no cumpliere con la venta el OFERENTE hará suyos la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00) correspondiente al cinco por ciento (5%) de los CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00), recibidos como parte de pago de esta opción por justa indemnización. 6) Que si el OFERENTE desiste de la venta o no entregara las solvencias y planillas del impuesto, reintegrará las sumas recibidas más la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00) adicionales por justa indemnización. 7) Las restituciones de dinero por ambas partes será pasados siete (07) días del vencimiento del contrato en análisis. El documento bajo análisis, no fue desconocido ni tachado de falso por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del código de procedimiento civil); en tal sentido, se le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del código civil, pleno valor probatorio, quedando evidenciado el vínculo jurídico existente entre ambas partes contendientes, así como las reciprocas concesiones efectuadas entre ellas. Y así se decide.-

2).- Ratificó instrumento marcado con la letra “B”, acompañado a su escrito de demanda, cursante del folio catorce (14) al veintiocho (28) de la primera pieza del presente expediente. La misma versa en copia fotostática de documento de compra venta con crédito hipotecario otorgado por el Banco Mercantil, Banco Universal y siendo que no fue impugnado por la contraria en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del código de procedimiento civil); se tiene como fidedigna, desprendiéndose la aprobación del crédito hipotecario por la cantidad CIENTO CINCUENTA Y UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 151.700,00), para la adquisición del inmueble de marras, todo lo cual le merece valor probatorio a esta alzada. Y así se decide.-
3).- Ratificó instrumento marcado “C” acompañado al escrito de demanda y marcado “A”, inserto al folio veintinueve (29) y al setenta y ocho (78), respectivamente y en la misma pieza. Tal instrumento consiste en copia fotostática y original de comunicación de aprobación de crédito hipotecario emitida por el Banco Mercantil, Banco Universal en fecha 29 de mayo de 2013, en la cual se evidencia la aprobación del crédito hipotecario por la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 151.700,00), para la adquisición del inmueble de marras y siendo que no que no fue impugnado por la contraria en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del código de procedimiento civil); se tiene como fidedigna, mereciéndole valor probatorio a esta alzada. Y así se decide.-

4).- Ratificó documentales marcadas “C” y “D” acompañadas al escrito de demanda y marcadas “B” y “C” acompañadas al escrito de contestación a la reconvención, cursantes del folio veintinueve (29) al treinta y dos (32) y del setenta y nueve (79) al ochenta y uno (81) de la primera pieza del presente expediente. Dichos instrumentos administrativos consisten en memorandum de fecha 18 de marzo de 2013, emanados de la Gerencia de Recursos Humanos del Distrito Morichal de la empresa PDVSA, en la cual se ordena la elaboración del documento de constitución de hipoteca de segundo grado a favor del demandante para la adquisición del inmueble de marras, por una cantidad que asciende a TRECIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00) en virtud de la aprobación del crédito solicitado. Ahora bien, siendo que no fueron impugnados por la contraria en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del código de procedimiento civil), ni desvirtuados en el juicio mediante otro elemento probatorio, los mismos hacen plena fe de su contenido, quedando demostrada la aprobación de un segundo crédito por parte de PDVSA tal como fue acordado en la opción de compra venta bajo estudio. Y así se decide.-

5).- Ratificó informe de avalúo marcado con la letra “D”, que corre inserto del folio ochenta y dos (82) al ciento treinta y nueve (139) de la primera pieza del presente expediente. Tal prueba consiste en avalúo efectuado por la Ing. Saide Muchati Díaz, sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se persigue, no obstante por tratarse de un documento privado emanado de terceros conforme al artículo 431 del código de procedimiento civil debe ser ratificado en el juicio por el tercero mediante la prueba testimonial, y siendo que la misma no fue ratificada, no le merece valor probatorio a esta alzada. Y así se decide.-

6).- Ratificó instrumental marcada con la letra “E” inserta al folio ciento cuarenta (140) de la primera pieza del presente expediente. Dicho instrumento consiste en copia certificada de dos (2) instrumentos cambiarios denominados cheques. Ahora bien, en virtud de no haber sido impugnado ni desconocido por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio a su contenido. Y así se decide.-

7).- Ratificó instrumental marcada “F” que riela inserta del folio ciento cuarenta y uno (141) al ciento cuarenta y siete (147) de la primera pieza del presente expediente. Dicho instrumento consiste en copia certificada de venta efectuada por la ciudadana JOHANA MARGARITA AGUILERA VELIZ al demandado JOSÉ MANUEL AGUILERA HERNÁNDEZ del inmueble litigioso, con lo cual queda evidenciada la cualidad de propietario que posee el demandado. Y así se decide.-

8).- Ratificó instrumental marcada “G” que riela inserta a los folios ciento cuarenta y ocho (148) y ciento cuarenta y nueve (149) de la primera pieza del presente expediente. Tal documental versa en copia fotostática de entrega de cheque de gerencia emitida por la empresa PDVSA a la ciudadana FALINNY JOSEFINA MILLAN JIMÉNEZ, de fecha 08 de julio de 2013, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,00) para la adquisición de una vivienda principal. La misma en virtud de que no fue impugnada por la contraria en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del código de procedimiento civil), ni desvirtuada en el juicio mediante otro elemento probatorio, el referido elemento probatorio hace plena fe de su contenido, quedando demostrada la consignación del cheque por el monto pactado en el contrato que hoy nos ocupa. Y así se decide.-

9).- Promovió Inspección Judicial. A.- En la sede del Banco Mercantil. Del acta de fecha 17 de diciembre de 2013, inserta en la segunda pieza del folio ochenta y uno (81) al ochenta y cuatro (84), no se evidencia elemento probatorio alguno que coadyuve a la solución de la presente controversia, por tal motivo no hay nada que valorar por este juzgador. Y así se decide.- B.-En la sede PDVSA Distrito Morichal. Del acta de fecha 03 de febrero de 2014, cursante del folio cien (100) al ciento dos (102) de la segunda pieza, se desprende que la empresa PDVSA aprobó crédito a la ciudadana FALINNY JOSEFINA MILLAN JIMÉNEZ, por la cantidad de TRECIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,00) para la adquisición de vivienda principal. El referido cheque esta identificado bajo el Nº 17011337 y girado a nombre del co-demandado JOSÉ MANUEL AGUILERA HERNÁNDEZ. Todo ello, mereciéndole valor probatorio a esta alzada. Y así se decide.-

B).- Pruebas aportadas por la parte Demandada-Reconviniente:

1).- Promovió las Documentales siguientes:

a. Instrumental signada con el Nº 1, inserta del folio veinte (20) al sesenta y dos (62) de la segunda pieza del presente expediente. Consiste en copia fotostática de causa Nº 4.174-13 con motivo de oferta real de pago, interpuesta por los ciudadanos JOSÉ MANUEL AGUILERA HERNÁNDEZ y DORIS JOSEFINA VELIZ DE AGUILERA, en contra de la ciudadana FALINNY JOSEFINA MILLAN JIMÉNEZ, llevado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial mediante el cual los hoy demandados consignaron cheques de gerencia restituyendo la cantidad entregada con ocasión a la compra venta más la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00) por justa indemnización. El documento bajo análisis, no fue impugnado ni tachado de falso por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente; en tal sentido, se le otorga de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del código civil, pleno valor probatorio, quedando evidenciado la interposición del presente procedimiento a los fines de poner fin a la opción compra venta celebrada. Y así se decide.-

b. Instrumental signada bajo el Nº 2, cursante del folio nueve (09) al diecinueve (19) de la segunda pieza del presente expediente. Consiste en copia certificada de venta efectuada por la ciudadana JOHANA MARGARITA AGUILERA VELIZ al demandado JOSÉ MANUEL AGUILERA HERNÁNDEZ del inmueble litigioso, con lo cual queda evidenciada la cualidad de propietario que posee el demandado. Y así se decide.-

c. Instrumental signada bajo el Nº 3, cursante a los folios sesenta y tres (63) y sesenta y cuatro (64) de la segunda pieza del presente expediente. Dicha copia fotostática versa en acta de matrimonio de los ciudadanos FRANCISCO JAVIER MARIN MALAVE y JOHANA MARGARITA AGUILERA VELIZ, lo cual nada aporta a la solución de la presente controversia, por tanto, no le merecen valor probatorio a esta alzada. Y así se decide.-

d. Instrumental signada con el Nº 4, inserta al folio sesenta y cinco (65) de la segunda pieza del presente expediente. Dicha copia fotostática versa en acta de nacimiento del niño Francisco Marín, lo cual nada aporta a la solución de la presente controversia, por tanto, no le merecen valor probatorio a esta alzada. Y así se decide.-

e. Instrumental signada con el Nº 5, cursante al folio sesenta y seis (66) de la segunda pieza del presente expediente. Tal documento versa en efecto cambiario denominado cheque Nº 18193127 del Banco Mercantil por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) girado a favor del demandado JOSÉ MANUEL AGUILERA HERNÁNDEZ. De cuyo reverso se evidencia la devolución del mismo por la referida entidad bancaria, todo lo cual le merecen valor probatorio a esta alzada. Y así se decide.-

2).- Promovió las Testimoniales de los ciudadanos: RAMÓN ANTONIO PEÑALVER IDROGO, BRICELYS ALEXANDRA PEÑALVER RODRÍGUEZ y BRISEISA JOSEFINA RODRÍGUEZ DE PEÑALVER. De las actas insertas a los folios ciento veintiocho (128) y ciento treinta y uno (131) de la segunda pieza se evidencia que los actos fueron declarados desiertos, por tanto, no hay nada que valorar. Y así se decide.-

3).- Promovió Inspección Judicial. De acta de inspección judicial que corre inserta del folio ochenta y seis (86) al ochenta y nueve (89) de la segunda pieza, evidenciándose que el inmueble de marras se encuentra completamente construido y que se encuentra en buen estado. Todo lo cual le merece valor probatorio a esta alzada. Y así se decide.-

Efectuado el recorrido procesal y valorado el caudal probatorio, este juzgador pasa a resolver lo atinente a la reconvención propuesta en los términos que a continuación se expresan:

DE LA RECONVENCIÓN

Observa este juzgador que la parte demandada encontrándose en la oportunidad de contestar la demanda de conformidad con el artículo 365 del código de procedimiento civil procedió a reconvenir en los términos siguientes:

“(…) 2. Reconvención. Por las razones de hecho y de derecho invocadas, a nombre de mis representados JOSE MANUEL AGUILERA HERNANDEZ y DORIS JOSEFINA VELIZ de AGUILERA, ya identificados, procedo a reconvenir a la demandante FALINNY JOSEFINA MILLAN JIMENEZ, ya identificada, por resolución del contrato de opción de compra venta con fundamento: a. en el derecho de mis representados a desistir de la operación establecida en el contrato de opción de compra venta, b. De manera subsidiaria, sin menoscabo de lo indicado en el literal anterior, por el incumplimiento de la demandante-reconvenida a las obligaciones de la falta de presentación del documento de la operación en el registro inmobiliario correspondiente, más aún antes del momento del desistimiento de la operación, no haber comunicado ni entregado a mis representados suma alguna diferente a la entrega en el momento de la celebración de la opción, y haber transcurrido y acaecido tomando en cuenta la alta inflación imperante el tiempo y circunstancia antes indicadas, más de 120 días a partir del 6 de febrero de 2013. Fundamento la reconvención en lo establecido en los artículos 1.160 y 1.167 – resolución de contrato- del Código Civil. (…)”. (Folio 49 al 52 de la primera pieza).-

Propuesta la reconvención el tribunal de la causa procedió a admitirla por auto de fecha 16 de octubre de 2013 y en consecuencia la parte demandante reconvenida procedió a contestar de la siguiente manera:

“(…) 1.- Niego rechazo y Contradigo los fundamentos de hecho y de Derecho de la reconvención presentada. A.- Alego dolo y mala fe al reconvenir, mintiendo y pretendiendo sorprender a su Autoridad, por lo cual solicito que se digne condenar a la demandada en la pago de todos los gastos, costas, daños y perjuicios y honorarios profesionales que acarreen la presente Demanda. B.-Niego Rechazo y Contradigo que mi representada haya Incumplido Con el Contrato de Opción a Compra Venta. C.-Niego, Rechazo y Contradigo que el Contrato de Opción a Compra Venta se encuentra prescrito para el Momento de la Aprobación del Préstamo de Vivienda por parte de PDVSA y del Crédito Hipotecario por ante el Banco Mercantil, Banco Universal. D.- Niego, Rechazo y Contradigo que el Inmueble Objeto de la Opción a compra venta la hayan realizados mejoras o remodelaciones con posterioridad. E.-Niego, Rechazo y Contradigo que los Ciudadanos JOSÉ MANUEL AGUILERA HERNÁNDEZ y DORIS JOSEFINA VELIZ DE AGUILERA (…) le hayan manifestado a mi representada, querer reintegran el dinero otorgado por ella en el inicio de la firma de la opción a compra, antes de la Interposición de la presente demanda. F.- Niego y rechazo que los mismos, ante la gravedad de la Oferta inmobiliaria mercado de vivienda, y el alto índice inflacionario, decidieron reservar el Inmueble objeto de la opción para su traspaso en propiedad a su Hija la Ciudadana JOHANA MARGARITA AGUILERA VELIZ. G.-Niego, Rechazo y Contradigo que mi representada no le haya comunicado a los ciudadanos JOSÉ MANUEL AGUILERA HERNÁNDEZ y DORIS JOSEFINA VELIZ DE AGUILERA, en el plazo establecido la concesión y otorgamiento de las operaciones de crédito y su voluntad de celebrar el Contrato de Compra venta en el Plazo Convenido por las partes. 2.- Alegatos y Defensas. A.- Ciudadano Juez si bien es cierto que mi representada con anterioridad al Catorce (14) de Marzo del 2013, celebro por Primera Vez una Opción a compra venta, específicamente en fecha Seis (06) de Febrero del 2.013 por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, el cual quedo asentado Bajo el N°.- 54, Tomo 23, Folio 186 al 190 de los Libros de Autenticaciones respectivos, no es menos cierto que el mismo quedo sin efecto con la Firma del Segundo Documento de Opción a Compra Venta, el cual se efectuó por la misma Notaria, específicamente en fecha Catorce (14) de Marzo del 2.013; el cual quedo asentado bajo el N°.- 19, Tomo 44, Folio 72 al 76 de los Libros de Autenticaciones respectivos, por lo que es a partir de la firma del último documento de Opción a Compra Venta, que debe computarse el lapso para cumplir con lo acordado en dicho documento y no desde el 6 de febrero del 2013, como lo alega la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, donde pretende confundir y hacer ver que mi representada a dejado de cumplir con su Obligación. (…) Ciudadano Juez, si procedemos a computar desde la fecha de la Firma del Segundo Contrato de Opción a Compra, es decir, desde 14/03/2013 hasta la Fecha en la que se interpuso y se admitió dicha demanda es decir 04/07/2013 (Fecha de Entrada de la Demanda) hasta 09/07/2013, fecha de la Admisión de la misma, se puede evidenciar que mi representada la Ciudadana FALINNY JOSEFINA MILLÁN JIMÉNEZ, Cumplió a cabalidad con el Plazo de (120) días establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de Opción a compra y venta del Mencionado Inmueble, por lo que es una Injusticia y una aberración por parte de los Ciudadanos Vendedores, en alegar que mi representada Incumplió con su Obligación y se basan en la cláusula cuarta del Contrato, de que en caso de que cualquiera de las partes Incumpla con lo establecido, la parte que incumpliera debería de rembolsar, la Cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.9.000,00), cantidad esta que los Ciudadanos Vendedores Consignaron en cheque No.- 00055370 del banco Provincial, lo que refleja claramente, que quienes dejaron de Cumplir con sus obligaciones son los ciudadanos vendedores. (…)” (Folio 74 al 77 primera pieza).-

Durante el lapso probatorio ambas partes consignaron las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de sustentar sus afirmaciones de hecho, pruebas estas las cuales fueron debidamente valoradas por este juzgador.-

Así tenemos que el contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o más manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes. Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento más apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias. Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades. El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones.-

En este orden de ideas, en un contrato bilateral la ley faculta a una parte a pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo cual tiene su base en la acción resolutoria que está consagrada en el artículo 1.167 del código que reza “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

De tal normativa se desprende claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral; y, 2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones. En razón a ello, a los fines de determinar la procedencia de la acción resolutoria incoada como fundamento de la reconvención en este caso, debe este juzgador pasar a revisar cada uno de los elementos anteriormente discriminados.-

Así las cosas, en cuanto a la existencia de un contrato bilateral, de autos se desprende contrato de opción compra venta acompañado por la demandante-reconvenida a su escrito libelar como instrumento fundamental, el cual fue invocado por la demandada-reconviniente durante el debate probatorio, no siendo ni impugnado ni desconocido en su oportunidad legal y que cursa en copia certificada del folio cinco (05) al trece (13) de la primera pieza de este expediente.-

En ese sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha el 26 de junio de 2014, expresó claramente que la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión. En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.-

Dicho lo anterior, de la revisión del contrato de opción a compra venta se desprenden claramente las obligaciones pactadas y aceptadas por ambas partes contratantes, con lo cual queda evidenciado la naturaleza bilateral del mismo, vale decir, por una parte los vendedores ofertantes (demandados reconvinientes) se comprometieron a vender un inmueble constituido por una “parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida distinguida con el Nº 120, ubicada en la manzana 07 del Conjunto Residencial Los Girasoles, Villas Country, situada en la carretera vía San Jaime, en el sector conocido como altos de la cruz de la paloma, dentro del sitio denominado “El Hernandero”, Maturín estado Monagas” y la compradora optante (demandante reconvenida) se comprometió a comprar el inmueble descrito por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), pagaderos de la manera siguiente: a. La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), por concepto de reserva. b. La cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,00), que los vendedores declararon recibir a la firma del presente contrato. c. La cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,00) con crédito otorgado por PDVSA al momento de la protocolización del documento. d. La cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00) con crédito bancario al momento de la protocolización del documento de venta definitivo, todo ello en el plazo de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos adicionales. Razón por la cual, el primero de los requisitos de la acción resolutoria se encuentra configurado. Así se decide.-

Para la verificación del segundo de los requisitos, referido al incumplimiento de una de las partes, es menester traer a colación los hechos afirmados tanto por los demandados-reconvinientes como por la demandante-reconvenida en abono a sus respectivas defensas, en tal sentido, señaló el demandado-reconviniente como fundamento de su contrademanda el incumplimiento de la ciudadana FALINNY JOSEFINA MILLAN JIMÉNEZ (compradora optante) en relación a la falta de presentación del documento de la operación en el registro inmobiliario correspondiente, al no haber comunicado ni entregado suma alguna diferente a la entrega en el momento de la celebración de la opción y por haber fenecido el lapso de venta pactado; y la demandante-reconvenida por su parte afirmó que cumplió a cabalidad con las formas de pago en el tiempo estipulado en el contrato, todo lo cual puede ser comprobado de la revisión de los instrumentos crediticios. Asimismo, se citan las cláusulas segunda y tercera del referido negocio jurídico: “SEGUNDA: Con el carácter anteriormente expresado, EL OFERENTE se compromete a dar en venta a EL OFERIDO, quien se obliga a comprarlo y así lo acepta, el mencionado INMUEBLE descrito en la Cláusula Primera de este documento, siendo el precio convenido para la venta del citado inmueble la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), que serán pagaderos de la manera siguiente: a.- La cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,00), que recibió con anterioridad a este documento en calidad de reserva, en dinero en efectivo; b.- La cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,00), por concepto de opción a compra del inmueble descrito en la primera cláusula, que LOS PROPIETARIOS reciben en este acto de EL COMPRADOR, con cheque número 00070187, de la cuenta corriente número 01280021542100994538 del Banco Caroní, el cual LOS PROPIETARIOS declara recibir a su entera y cabal satisfacción; c.- La cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00), con crédito otorgado por PDVSA (Plan de ayuda para adquisición de vivienda), al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra Venta; d.- La cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 210.000,00), con crédito hipotecario otorgado por una institución financiera, al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra Venta. TERCERA: Este convenio ha sido establecido por las partes en Noventa días (90) días continuos, mas una prorroga única de Treinta (30) días continuos adicionales contados a partir de la fecha de la firma del presente documento.”.-

Visto lo argüido por las partes en sus respectivos escritos de reconvención y contestación a la misma, así como las cláusulas que integran el contrato, infiere esta alzada, que del texto de la opción de compra venta se desprenden cada una de las obligaciones contraídas por los contratantes, entre ellas, el monto acordado a razón de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,00), la forma y el lapso en el cual se debía materializar el pago y la posterior venta definitiva, contando la compradora con un total de ciento veinte (120) días continuos computados a partir de la autenticación del contrato cuya resolución se persigue, vale decir del 14 marzo de 2013 al 14 de julio de 2013. Así pues, resultan hechos admitidos que el primer pago por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) se efectuó con anterioridad a la firma del negocio jurídico y el segundo pago por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,00), se efectuó conforme a lo pactado; asimismo, el tercer pago por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00), sería cancelada a través de crédito otorgado por PDVSA que fue aprobado el 18 de marzo de 2013, tal como consta de memorandum inserto del folio setenta y ocho (78) al ochenta y uno (81) de la primera pieza y de constancia de entrega de cheque por la cantidad señalada cursante a los folios ciento cuarenta y ocho (148) y ciento cuarenta y nueve (149) de la misma pieza, todo lo cual fue valorado oportunamente por esta alzada. Igualmente, y en relación al cuarto y último pago por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 210.000,00), éste sería cancelado mediante crédito hipotecario que fue otorgado por el Banco Mercantil, Banco Universal en fecha 29 de mayo de 2013, como consta de notificación que riela inserta al folio setenta y ocho (78) de la primera pieza y que fue apreciada suficientemente en la oportunidad legal correspondiente, observando esta superioridad que los créditos fueron otorgados dentro del lapso pactado por las partes en el contrato que nos ocupa, mal puede en ese sentido, la parte accionada-reconviniente alegar un incumplimiento por parte de la optante cuando los pagos fueron efectuados en el lapso por ellos pactado, resultando improcedente el requisito en análisis. Y así se decide.-

En sintonía a todo lo que antecede y tomando en consideración que el basamento principal de la reconvención fue la falta de pago de las cantidades estipuladas en el contrato dentro del tiempo en él previsto, y habiendo la demandante reconvenida aportado a los autos suficientes elementos probatorios tendientes a demostrar que efectivamente cumplió con los últimos dos (2) pagos acordados mediante créditos hipotecarios, tanto en la cantidad como en el tiempo, quedando con ello desvirtuados los alegatos de la contra-demanda, resulta forzoso para este juez superior en su condición de director del proceso, inquisidor de la verdad, quien tiene por norte la justicia, declarar la reconvención sin lugar, pues como se indicó supra, los hechos contenidos en la reconvención no fueron probados ni sustentados por el demandado reconviniente, razón por la cual, la reconvención planteada no debe prosperar por no constar en autos elementos probatorios que la sustenten. Y así se decide.-

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Continúa esta alzada y pasa a conocer el fondo de la presente controversia esbozándose las reflexiones siguientes:

Siguiendo este orden de ideas, observa esta alzada que la norma contenida en el artículo 1.167 del código civil, no sólo dispone la acción resolutoria, sino también concede la posibilidad de solicitar el cumplimiento del contrato y así dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 ejusdem, señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.-
En el caso concreto, se observa que en fecha 14 marzo de 2013, los ciudadanos JOSÉ MANUEL AGUILERA HERNÁNDEZ y DORIS JOSEFINA VELIZ DE AGUILERA, suscribieron contrato de opción de compra venta con la ciudadana FALINNY JOSEFINA MILLAN JIMÉNEZ, para la adquisición de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida distinguida con el Nº 120, ubicada en la manzana 07 del Conjunto Residencial Los Girasoles, Villas Country, situada en la carretera vía San Jaime, en el sector conocido como altos de la cruz de la paloma, dentro del sitio denominado “El Hernandero”, de esta ciudad de Maturín, estipulando como precio de venta la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), pagaderos de la siguiente forma: a) DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), por concepto de reserva. b) CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,00), que los vendedores declararon recibir a la firma del contrato de marra. c) TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,00) con crédito otorgado por PDVSA al momento de la protocolización del documento. d) DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00) con crédito bancario al momento de la protocolización del referido documento de venta definitivo, en un plazo de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos adicionales.-

Así las cosas, arguye la demandante que habiendo tramitado los créditos hipotecarios y habiendo logrado la aprobación en tiempo hábil, sólo faltando llevarlos al registro para la posterior firma de la venta definitiva, el co-demandado JOSÉ MANUEL AGUILERA HERNÁNDEZ le manifestó que no llevaría a cabo la venta en virtud de la necesidad de su hija de ocupar el inmueble objeto de la negociación. Por su parte, los demandados en su escrito de contestación rechazaron y contradijeron los hechos, procediendo a contrademandar por resolución de contrato de opción de compra venta cimentado en un presunto incumplimiento en el pago de los montos restante en lapso fijado.-

En ese contexto, sopesado lo esgrimido por ambas partes, así como de la valoración íntegra del caudal probatorio, esta superioridad considera que la demandante FALINNY JOSEFINA MILLAN JIMÉNEZ, demostró el vínculo jurídico existente entre ella y los ciudadanos JOSÉ MANUEL AGUILERA HERNÁNDEZ y DORIS JOSEFINA VELIZ DE AGUILERA, aportando a los autos copia certificada del contrato de opción de compra venta, documentación bancaria e hipotecaria, siendo apreciados por esta alzada en todo su valor probatorio.-

Todo lo anterior, conlleva a quien decide a colegir que la demandante (compradora) cumplió con su obligación de pagar la reserva equivalente a DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) antes de la firma del contrato que nos ocupa y la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,00), a la firma del mismo, cantidad ésta que los vendedores declararon recibir a su entera satisfacción. Asimismo, tramitó y logró la aprobación de dos (2) créditos en la forma convenida y en el tiempo prefijado. Por tal motivo, habiendo demostrado la demandante haber cumplido íntegramente con las obligaciones contraídas, sólo restaba llevar a cabo la protocolización del documento de venta definitiva, no haciéndolo así los demandados quienes si bien alegaron una supuesta necesidad de ocupar el inmueble por parte de su hija, nunca lo demostraron, por tanto a juicio de esta alzada y a la luz del artículo 1.160 de nuestra ley sustantiva civil que reza que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe…”, esta acción debe prosperar como bien lo señaló el a quo, debiendo las partes cumplir con el negocio jurídico en análisis y proceder a la protocolización de la venta definitiva de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida distinguida con el Nº 120, ubicada en la manzana 07 del Conjunto Residencial Los Girasoles, Villas Country, situada en la carretera vía San Jaime, en el sector conocido como altos de la cruz de la paloma, dentro del sitio denominado “El Hernandero”, de esta ciudad de Maturín. Y así se decide.-

Finalmente y tomando en consideración lo arriba expuesto, el recurso de apelación no ha de prosperar, quedando de esta manera confirmada en todas sus partes la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Y así se declarará en la dispositiva.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 05 de junio de 2017, por el abogado en ejercicio RAMÓN RAMÍREZ GONZÁLEZ, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia de fecha 20 de julio de 2016, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas. Asimismo, se DECLARA CON LUGAR la demanda por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana FALINNY JOSEFINA MILLAN JIMÉNEZ, en contra de los ciudadanos JOSÉ MANUEL AGUILERA HERNÁNDEZ y DORIS JOSEFINA VELIZ DE AGUILERA y SIN LUGAR la reconvención planteada por la parte demandada JOSÉ MANUEL AGUILERA HERNÁNDEZ y DORIS JOSEFINA VELIZ DE AGUILERA en contra de la ciudadana FALINNY JOSEFINA MILLAN JIMÉNEZ. Se CONFIRMA en todas sus partes la decisión recurrida. En consecuencia:

PRIMERO: Se ordena a los ciudadanos JOSÉ MANUEL AGUILERA HERNÁNDEZ y DORIS JOSEFINA VELIZ DE AGUILERA, a cumplir con el contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maturín del estado Monagas, de fecha 14 de marzo de 2013, anotado bajo el Nº 19, Tomo 44, folios 72 al 76 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Y en consecuencia, otorgue ante la oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Maturín del estado Monagas, el documento de propiedad definitivo. De no cumplir con lo ordenado, esta sentencia se tendrá como documento de propiedad, una vez quede definitivamente firme.-

SEGUNDO: Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 207° de la Independencia y 158° de la Federación. Maturín, cuatro (04) diciembre del año dos mil diecisiete (2017).-
EL JUEZ,

ABG. PEDRO JIMÉNEZ FLORES.-

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. MAGLENI RUÍZ.-

En esta misma fecha siendo las 10:02 A.M se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. MAGLENI RUÍZ.-

PJF/MR/%%%%
Exp. Nº 012571.-