TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.
San Felipe, 16 de febrero de 2017.
AÑOS: 206° y 157°

EXPEDIENTE: N° 14.593
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
PARTE DEMANDANTE: ANTONIO JOSÉ RODRÍGUEZ BRITO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-14.608.216, domiciliado en Nirgua estado Yaracuy.
APODERADA JUDICIAL PARTE DEMANDANTE: Abogadas LERIDA JOSELINA ROSELL COSTERO y THAIDIS ZOBEIDA CASTILLO PÉREZ, Inpreabogado Nros 133.824 y 133.881 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos ARMANDO MOUZZO RODRÍGUEZ, JOSÉ MOUZZO RODRÍGUEZ Y ALBEMIS YOMAR HENRÍQUEZ GARRIDO, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nros V-7.513.865, V- 7.583.744 y V-10.856.519, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados GUIOMAR OJEDA ALCALÁ, JOSÉ LUÍS OJEDA ESCOBAR, CARMEN ELENA PACHECO VISCALLA Y KARELYS DEL VALLE OJEDA PEÑA, Inpreabogado Nros. 90.554, 95.594, 230.511 y 228.965, respectivamente.

RATIO DECIDENDI
(Razones para decidir.)

De conformidad con el contenido de la norma 877 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juez Civil Yaracuyano a motivar el dispositivo de la sentencia donde se declaró Sin Lugar la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, presentada el 06 de octubre de 2014, por la abogada LERIDA JOSELINA ROSELL COSTERO, Inpreabogado N° 133.824, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano ANTONIO JOSÉ RODRÍGUEZ BRITO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-14.608.216 y recibida en este Juzgado en esa misma fecha. (Folios del 1 al 19) contra los ciudadanos ARMANDO MOUZZO RODRÍGUEZ, JOSÉ MOUZZO RODRÍGUEZ Y ALBEMIS YOMAR HENRÍQUEZ GARRIDO, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nros V-7.513.865, V- 7.583.744 y V-10.856.519, respectivamente.
Ahora bien, como punto previo la defensa perentoria alegada por los codemandados en el momento preclusión de contestación a la demanda referida a la CADUCIDAD DE LA ACCIÒN.
PUNTO PREVIO.
Lo primero que hay que mencionar, es que la Caducidad no está definida en la norma adjetiva ni objetiva civil, sino ha sido un estudio doctrinal y jurisprudencial, de modo que sus características y sus consecuencias se han aportado a través de estudios. Entonces hablar de Caducidad del derecho o de la acción en aquellos casos en los que su ejercicio está sujeto a un plazo (como el Retracto Legal Arrendaticio) que corre forzosamente sin que pueda ser interrumpido por actuación alguna mientras no se ejercite la acción correspondiente, por lo que los derechos sujetos a plazo de Caducidad se extinguen transcurrido dicho plazo sin que se ejercite la acción, por tales razones es que para poder reclamar un derecho este debe demandarse dentro del término legal que corresponda y es muy importante también aclarar que la Caducidad de la acción puede estar establecida bien sea en una norma preconstitucional o en una norma especial (como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999).
Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de que ocurrieron los hechos narrados – la de 1999-por el demandante establece en su artículo 47:

“El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”

En el presente caso no está en discusión la relación arrendaticia pues ambas partes la reconocieron, solo se está demandando el derecho a la preferencia ofertiva del ciudadano ANTONIO JOSÉ RODRÍGUEZ BRITO sobre el inmueble (local comercial) que posee en calidad de arrendatario y que fue vendido a terceras personas.
Aduce el demandante, que en junio de 2013, el arrendador Armando Mouzzo Rodríguez le notificó que efectuara el pago del canon de arrendamiento al ciudadano José Mouzzo Rodríguez, -lo que efectivamente hizo-que para el mes de junio la ciudadana Albemis Yomar Henríquez Garrido le solicitó el desalojo del local comercial, ya que ella junto con el ciudadano José Mouzzo Rodríguez eran los nuevos propietarios, que ante este nuevo hecho se dirigió el 19 de junio de 2014 al Registro Inmobiliario y solicitó copia certificada del documento mediante el cual el ciudadano Armando Mouzzo Rodríguez le vendió a los ciudadanos José Mouzzo Rodríguez y Albemis Yomar Henríquez Garrido según consta en el documento protocolizado el 10 de julio de 2013 quedando inscrito bajo el número 2013.167, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nª 461.20.3.1.1291 y correspondiente al libro de folio Real del año 2013 y finalmente alegó que el ciudadano Armando Mouzzo Rodríguez nunca le efectúo la preferencia ofertiva.
Por otra parte los codemandados en el momento de dar contestación a la demanda, alegaron la cuestión previa Nº 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la Caducidad de la Acción, aduciendo que el demandante tuvo conocimiento de la venta desde antes de su protocolización mediante notificaciones privadas y que de igual forma canceló los cánones de arrendamientos a los nuevos dueños.
Dicho lo anterior, observa este Juez Civil Yaracuyano, que estamos en presencia de una cuestión previa alegada en este juicio que se ventiló por el procedimiento oral, siendo esto absolutamente errado además de observar un desbarajustes procesal o un desorden procesal sin incluir el retardo procesal por la prueba de posiciones juradas las cuales dejó en una indeterminación procesal la continuación de la misma por cuanto esta prueba fue mal admitida y en una etapa que había sucumbido, ya que desde el inicio fue mal admitido y sustanciado esto sin decir sobre la errada aplicación de una ley que todavía no estaba en vigencia cuando sucedieron los hechos por eso es que me veo en la imperiosa necesidad de analizar la situación presentada partiendo de cual ley es la aplicable , luego determinar el tipo de procedimiento y finalmente como ha debido sustanciarse y decidirse una cuestión previa dentro del procedimiento breve.
En cuanto a la ley aplicable a esta demanda por retracto legal arrendaticio, tenemos que la venta del inmueble (local comercial) se realizó y se protocolizó el 10 de julio de 2013, por lo tanto, la ley aplicable es la del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 7 de diciembre de 1999, publicada en Gaceta oficial Nº 36.847 mediante decreto 427, es más la ley de arrendamientos inmobiliarios del 10 de noviembre de 2011 en su artículo 153 (disposiciones transitorias) establece que:

“Todos los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distintos a los especificados en esta ley, continuarán rigiéndose por el decreto con Rango Valor y Fuerza del Ley Nº 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en Gaceta oficial de la República de Venezuela Nº 36.847 de fecha 7 de diciembre de 1999, hasta tanto se apruebe la ley que regule la materia.”

Ahora, el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, del 23 de mayo de 2014, Decreto N° 929 y publicada mediante Gaceta Oficial Nº 40.418, no es aplicable para este caso, ya que las leyes procesales no tienen efecto retroactivo sino que entran en vigencia una vez que son publicada en la gaceta oficial y los casos anteriores a esta ley se ventilan por la que estuvo vigente para el momento de los hechos –como en el presente caso que data desde el 2013-.
En cuanto al procedimiento aplicable, tenemos que la ley de 1999 trae en su artículo 1 lo siguiente:

“ Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”

Ahora bien, es claro que la presente demanda debió tramitarse por el procedimiento breve establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil lo cual no se hizo y se aplico el procedimiento oral por cuanto la nueva ley de arrendamientos inmobiliarios para uso comercial así lo remite siendo esto errado –se repite-
Dicho lo anterior, entonces lo aplicable es el procedimiento breve y habiendo interpuesto la parte codemandada la cuestión previa Nº 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil veamos cómo ha de decidirse la misma, y es precisamente que el mismo procedimiento breve establece que las cuestiones previas a de decidirse, cuando son las contenidas en los ordinales 9, 10 o 11, en la sentencia definitiva (art 885) lo cual pasa esta instancia a decidir en los términos siguientes:
La misma ley especial establece el concepto de lo que es la caducidad en su artículo 42:
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”

De acuerdo entonces al contenido de la norma up supra se puede concluir que para poder demandar el derecho que tiene el arrendatario a que se le ofrezca preferiblemente a él inmueble que ocupa en calidad de arrendatario debe de cumplir con los siguientes requisitos como estar más de 2 años como inquilino situación está suficientemente demostrada ya que ambas partes reconocieron la relación arrendaticia, la otra situación es que se encuentre solvente en el pago de los cánones la cual no fue alegada por la parte codemandada lo que entiende quien aquí decide que si no hubo ningún tipo de contradicción entonces se tienen como cumplido este requisito, en cuanto a que se satisfaga las aspiraciones del propietario, en este caso este requisito se refiere a que en caso de tener ese derecho de preferencia él arrendatario debe entonces cumplir con las condiciones de venta establecido por el propietario pero lo importante es primero establecer si ese derecho lo ejerció Antonio José Rodríguez Brito en el tiempo legal, ya que lo planteado no es los requisitos de procedencia sino el lapso de caducidad es por eso que el artículo 47 establece:

“El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”

Es muy claro entonces la norma en cuanto al lapso de caducidad es decir que el derecho que tiene todo arrendatario de subrogarse en el derecho del tercero que compró el inmueble que el ocupa en calidad de arrendatario debe ser demandado dentro de los 40 días calendarios pero se computarán a partir de la notificación cierta es decir exacta y verdadera que no quede duda de esa notificación, Sala de Casación Civil sentencia N° 88 de fecha 18 de febrero de 2016, caso: K-B-LLOS 00, C.A. c/ Inversiones 1182450, C.A. y otra, en la que ratificó que:

“…el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello…”.

En el presente caso la parte codemandada adujo que el demandante si tuvo conocimiento de la negociación o de la venta y protocolización mediante notificaciones privadas y que de esa misma forma canceló el canon de arrendamientos a los nuevos propietarios, así mismo especificaron que el 14 de junio de 2013 se notificó al demandante de la posible venta tal y como se demuestra en el anexo “C” la cual al revisarse la misma se puede evidenciar que aparece una firma presuntamente del ciudadano Antonio José Rodríguez Brito –demandante- y la carta tiene en la parte superior derecho 14 de junio 2013, pero se puede observar también que esta carta en ningún momento fue impugnada o desconocida por el demandante lo que adquiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil señala que las copias fotostáticas pero en este caso son las originales de los instrumentos privados se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario dentro de los lapsos previamente establecidos por la ley, es importante establecer que en esta carta se puede leer que el ciudadano el arrendador Armando Mouzzo Rodríguez le notificó al demandante arrendatario que el ciudadano José Mouzzo Rodríguez sería el nuevo propietario del inmueble ubicado en la calle 8 número 46 entre avenida 4 y 5, local Nº 2 del Centro Comercial Hermanos Mouzzo y la misma fue firmada por el arrendatario lo cual se desprende porque no fue ni desconocida ni impugnada ni menos tachada y así se decide.
Igualmente consta al folio 71 una carta del 25 de junio de 2013, en donde el ciudadano arrendador Armando Mouzzo Rodríguez, le notificó al demandante arrendatario que vendió pura y simple el inmueble ocupado por él a los ciudadanos José Mouzzo Rodríguez Albemis Yomar Henríquez Garrido, también le informó que el canon de arrendamiento debía pagárselo a los nuevo dueños y que a partir del 25/06/ 2013, se entendería con los nuevo dueños, en este caso existe en auto prueba de recibos de transferencias bancarias( folios del 69 al 77) que hiciera el demandante a la cuenta de los nuevo dueños específicamente a José Mouzzo Rodríguez (folios del 141 al 154) lo que sin lugar a dudas los nuevo dueños fueron reconocidos por el demandante ya que entre otras aparecen transferencias bancarias desde el 1 de agosto de 2013 hasta el 3 de enero de 2014 o sea mucho antes de introducir la presente demanda, así mismo se puede observar también que esta carta en ningún momento fue impugnada o desconocida por el demandante lo que adquiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil señala que las copias fotostáticas pero en este caso son las originales de los instrumentos privados se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario dentro de los lapsos previamente establecidos por la ley así se valora.
También consta al folio 68, carta del 20 de agosto de 2013, dirigida al demandante arrendatario por los ciudadanos José Mouzzo Rodríguez y Albemis Yomar Henríquez Garrido- los nuevos dueños- y la misma fue recibida por el demandante en donde le informan que el 10 de julio de 2013, adquirieron el local comercial y que el 5 de enero de 2014 vencía su contrato de arrendamiento y por lo tanto solicitaron su desocupación pero se puede observar también que esta carta en ningún momento fue impugnada o desconocida por el demandante lo que adquiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil señala que las copias fotostáticas pero en este caso son las originales de los instrumentos privados se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario dentro de los lapsos previamente establecidos por la ley y así se valora.
Finalmente, el demandante en su libelo de demanda, afirmó que 19 de junio de 2014, se dirigió al registro inmobiliario y solicitó copia certificada del documento de la venta, lo cual se contradice con lo demostrado en auto, ya que fue notificado de la venta del inmueble y el mismo pago los cánones de arrendamientos a los nuevos dueños.
Ahora si las cartas fueron recibidas por el demandante el 13 de junio, el 25 de junio y el 20 de agosto de 2013, quiere decir que si fue suficientemente notificado y si tuvo conocimiento de la venta tanto es así que reconoció a los nuevo dueños y esta situación ya fue analizada en un caso parecido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintiún (21) días del mes de febrero de dos mil trece Exp. AA20-C-2012-000030, señaló lo siguiente:

“…Así bien, cuando se verifica lo decidido por el juez de la recurrida, la Sala observa, tal y como antes se estableció, que el juez Ad Quem, en aplicación del artículo 1.547 del Código Civil, en concordancia con la doctrina casacional vigente y vinculante en el presente punto, considera efectivamente, que el término de caducidad para ejercer la acción de retracto legal en la presente causa, empezó a regir a partir del 12 de junio de 2006, fecha en la que se protocolizó el contrato de arrendamiento entre la demandante-arrendataria y el co-demandado-arrendador Giacomo Gregorio Battellino Villarroel, en donde se estableció en la Cláusula Primera del contrato en cuestión, que dicho co-demandado-arrendador, actuaba en calidad de propietario del inmueble, acto mediante el cual, el demandante-arrendatario conformado por la sociedad mercantil Estación LGH Service C.A., se dio por notificado de dicha condición al evidentemente suscribir dicho contrato, y por ende de la enajenación del bien inmueble arrendado, por cuanto evidenció el cambio de la titularidad en la propiedad del bien inmueble objeto de dicho contrato, ya especificado en su totalidad. Con dicho análisis efectuado por el juez de la recurrida, no solamente se aplicó correctamente el dispositivo legal contenido en el artículo 1.547 del Código Civil, sino que además, también se ajustó a la doctrina casacional vigente al respecto, de manera que considera la Sala que, contrario a lo alegado por el formalizante, el juez de la recurrida interpretó correctamente el contenido de dicha disposición legal sustantiva. Así se establece..”

Por lo tanto, habiendo ejercido la presente demanda el 9 de octubre de 2014 y computando los cuarenta (40) días que estable el artículo 47 de la ley especial que rige la materia, para empezar a computarlo a partir de su notificación esto se produjo en cualquiera de las tres notificaciones es decir 14 de junio de 2013, 25 de junio de 2013 y 20 de agosto de 2013, y haciendo un computo sencillo se puede determinar que los 40 días, bien sea de despacho o calendarios, ya transcurrieron con creces, es más si tomamos como inicio su notificación a partir de que pidió copia certificada del documento de venta esto es el 19 de junio de 2014 tampoco da la cuenta porque desde esa fecha hasta el 9 de octubre de 2014 cuando se admitió la presente demanda ya transcurrieron suficientemente los 40 días, así lo estableció la Sala de Casación Civil en la sentencia N° 40 del 21 de febrero de 2013, caso similar al de autos, en el que se dictaminó lo que sigue:
“…Bajo el amparo del nuevo y vigente criterio jurisprudencial, para lo cual se ratifica mediante la presente decisión, la Sala destaca una vez mas que, en el caso de autos, para que le nazca el derecho de ejercer la acción de retracto legal, incluso arrendaticio, debe el sujeto activo de la acción, ejercerla dentro de los cuarenta (40) días siguientes, computados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la enajenación respectiva, es a partir de ese momento, cuando el término de caducidad debe comenzar a regir para ejercer dicha acción de retracto legal.”
No cabe duda que la presente demanda fue ejercida fuera del lapso correspondiente (40 días) lo que se traduce que la presente acción por retracto legar arrendaticio interpuesta por el ciudadano ANTONIO JOSÉ RODRÍGUEZ BRITO, en contra de los Ciudadanos ARMANDO MOUZZO RODRÍGUEZ, JOSÉ MOUZZO RODRÍGUEZ Y ALBEMIS YOMAR HENRÍQUEZ GARRIDO, caduco lo que es lo mismo debe ser declarada con lugar la cuestión previa Nº 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil como consecuencia tómese como parte complementaria de la sentencia dictada oralmente el 2 de febrero de 2017, considera igualmente quien aquí decide que no se pronuncia sobre el fondo del asunto por cuanto lo decidido es una defensa perentoria y así se decide.
Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley,

DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa Nº 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido a la “LA CADUCIDAD DE LA ACCIÒN” en la demanda por retracto legal arrendaticio, interpuesta por el ciudadano ANTONIO JOSÉ RODRÍGUEZ BRITO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-14.608.216, en contra de los Ciudadanos ARMANDO MOUZZO RODRÍGUEZ, JOSÉ MOUZZO RODRÍGUEZ Y ALBEMIS YOMAR HENRÍQUEZ GARRIDO, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nros V-7.513.865, V- 7.583.744 y V-10.856.519, respectivamente.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, seguido por el ciudadano ANTONIO JOSÉ RODRIGUEZ BRITO, en contra de los ciudadanos ARMANDO MOUZZO RODRÍGUEZ, JOSÉ MOUZZO RODRÍGUEZ y ALBEMIS YOSMAR HENRÍQUEZ GARRIDO.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS PROCESALES A LA PARTE ACTORA.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. En San Felipe, a los dieciséis (16) días de Febrero de dos mil diecisiete (2017) Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.-
El Juez
ABG. EDUARDO JOSÉ CHIRINOS.
El Secretario,

Abg. ELVYN QUIROGA
En esta misma fecha y siendo las 12:30 p.m. se publicó y registró la anterior decisión.
El Secretario,

Abg. ELVYN QUIROGA

Exp. 14.593