TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe, Diez (10) de Febrero de 2017
Años: 206º y 157º

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA

EXPEDIENTE: 3.698/2017

PARTE DEMANDANTE: Constituido por la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.985.700, de este domicilio.

ABOGADOS ASISTENTES: Constituidos por los Abg. JESÚS DAVID ANTIAS GONZÁLEZ y MIGUEL ANGEL MARTÍNEZ PARRA, inscritos en inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 39.649 y 56.073, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Constituido por los ciudadanos REYNA YARENIS RODRÍGUEZ SÁNCHEZ Y NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.- 4.608.758 y V.- 4.385.868, de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA.

-I-
Se recibió por distribución en fecha 06 de Febrero de 2017, demanda interpuesta por la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.985.700, de este domicilio, asistida por los abogados en ejercicio Abg. JESÚS DAVID ANTIAS GONZÁLEZ y MIGUEL ANGEL MARTÍNEZ PARRA, inscritos en inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 39.649 y 56.073, respectivamente, procediendo el Tribunal a darle entrada y asignarle numeración con el Nro. 3.644-16 y anotarlo en los libros correspondientes.
Al respecto El Tribunal Observa:
La demanda judicial es el acto de iniciación del proceso mediante el cual una persona que afirma la existencia de una voluntad concreta de la ley a su favor, y se dirige al órgano del estado Juez o Jueza para obtener la aplicación de dicha voluntad. La demanda es, además, el primer acto del proceso (“nemo iudex sine actore”), es decir, la primera forma de la actividad de la parte en el proceso consiste en demandar.
La jurisprudencia define la demanda como “toda petición que contiene un interés cuya satisfacción se pretende obtener del órgano jurisdiccional autorizado. Pero en el sentido procesal estricto se define como el acto procesal por el cual el actor ejercita una acción, solicitando del Tribunal protección, declaración o constitución de una situación jurídica”.
Ahora bien, revisada como ha sido la presente demanda y los anexos adjuntos se desprende que no consta de las actas que integran la misma el Procedimiento Administrativo que debe iniciarse ante de interponer la misma, por lo que a los fines de considerar su admisión o no, este Tribunal pasa a hacerlo de la manera siguiente:

El Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, en caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…" (Cursiva del Tribunal).

Ahora bien, este Tribunal constata del escrito libelar que la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.985.700, de este domicilio, asistida por los abogados en ejercicio Abg. JESÚS DAVID ANTIAS GONZÁLEZ y MIGUEL ANGEL MARTÍNEZ PARRA, inscritos en inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 39.649 y 56.073, respectivamente, pretenden la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, contra los ciudadanos REYNA YARENIS RODRÍGUEZ SÁNCHEZ Y NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.- 4.608.758 y V.- 4.385.868, de este domicilio, en el cual textualmente señala:

(…) En el mes de febrero del año 2006, suscribí un contrato de arrendamiento de una vivienda unifamiliar con la ciudadana REYNA YARENIS RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 4.608.758, domiciliada en la calle 11, entre avenida Venezuela y carrera 27, casa Nº 29-47, de Barquisimeto Estado Lara, el inmueble arrendado está ubicado en la Urbanización Prados del Norte, II etapa, calle D, manzana 3, casa Nº D-62, del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, lo cual demuestro acompañando al presente escrito copia de los contratos de arrendamientos y depósitos bancarios realizados mensualmente a la mencionada ciudadana por conceptos de arrendamientos desde la fecha indicada. El caso es que de mutuo y amistoso acuerdo se fueron prorrogando dichos contratos de arrendamientos ajustando progresivamente el canon y respetando las clausulas establecidas en los mismos. En el año 2008, la mencionada ciudadana REYNA YARENIS RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, siempre en compañía de su esposo para ese entonces y copropietario del inmueble, el ciudadano NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 4.385.868, domiciliado en Barquisimeto, Estado Lara, con su autorización y consentimiento, procede a notificarme que no renovara el contrato y por consiguiente el desalojo de la vivienda motivado a la posible venta del inmueble. Para ese entonces no estábamos interesados en adquirir dicho inmueble, por cuanto estaba en gestione de adquisición de vivienda en un proyecto habitacional de esta localidad, otorgándome en ese momento un plazo de seis (06) meses para la entrega del inmueble.
A principios del año 2009 me notifican que decidieron no vender el inmueble, y que renovaríamos el contrato nuevamente, y así lo hicimos, hasta el mes de septiembre de ese mismo año, cuando nuevamente me vuelven a solicitar por escrito la desocupación del inmueble y me daba el plazo de un (01) año para la entrega, o sea, el contrato se evidencia en el mes de Enero del año 2011, fecha tope. Casi vencido este otro plazo para hacerle la entrega del inmueble a la ciudadana REYNA YARENIS RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, me manifiesta que podemos seguir habitándolo, si cancelados el año del contrato de la siguiente manera: Diez mil bolívares (10.000,00Bs) en el mes de Enero del año 2011 y Diez mil bolívares (10.000,00 Bs) en el mes de julio del año 2011, para un total de veinte mil bolívares (20.000,00) aceptamos y así se cancelo, tal como se demuestra en los bauches o depósitos que se acompañan al presente escrito.
A principios del año 2012, la copropietaria REYNA YARENIS RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, me oferta en venta el inmueble arrendado, siempre en compañía y con la autorización y consentimiento de par ese entonces su cónyuge el ciudadano NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, estipulando el precio de QUNIENTOS MIL BOLIVARES (500.000,00Bs), y me otorgaría un plazo de dos años para finiquitar la compra, para lo cual de manera verbal acordamos una inicial y concertamos en la negociación, y así pudiera gestionar ante una entidad bancaria un crédito hipotecario, mientras seguía con el canon de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (2.000,00), mensuales. Habiendo pactado esta negociación de la opción a compra del inmueble arrendado por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (500.000,00 Bs), convinimos y le hice la entrega de un cheque del Banco exterior a nombre de la ciudadana REYNA YARENIS RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, plenamente identificada, signado con el Nº 57831788, por l cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,00Bs.), equivalente al diez por ciento (10%) del valor del inmueble acordado previamente para la opción a compra, del cuales se acompaña al presente escrito constancia Bancaria del referido cheque, este monto como primera parte de la inicial, con el propósito de solventar todo lo relacionado con la documentación y poder comenzar a tramitar el crédito hipotecario ante la entidad bancaria, acordando que una vez que tuviera todos los documentos se firmaría el respectivo documento de opción a compra y se le entregaría otros CINCUENTA MIL BOLIVARES (50.000,00Bs.), para completar el veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.
…Omissis…
Fundamenta la presente acción en los artículos 1167, 1159, 1160 todos del Código Civil.
…Omissis…
DEL PETITORIO. PRIMERO: Para que cumpla cabal y fielmente su obligación contraída en la Opción a Compra pactada, para la venta del inmueble de su propiedad ubicada en la Urbanización Prados del Norte, II etapa, calle D, manzana 03, Nº D-62, del Municipio Independencia, de este Estado Yaracuy, Objeto de la presente demanda, que fuera protocolizado por ante la Oficina de registro Inmobiliario de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, en fecha 14 de Marzo del año 2002, bajo el Nº 5, Protocolo Primero (1º), folios 037 al 045. Previo experticia complementaria que establezca un avaluó prudencial que permita fijar un justiprecio real, actual y justo sobre el inmueble, y paralelamente una experticia complementaria que establezca la indexación sobre la cantidad de dinero entregada y recibida como inicial equivalente al 10% del valor del inmueble. SEGUNDO: Igualmente demando la indemnización por Daños y Perjuicios, de conformidad con lo establecido en los artículos 1167 del Código Civil y 340 numeral 7º del Código de Procedimiento Civil, traducido en el hecho de que al asumir el compromiso con los copropietarios de Optar para la compra del inmueble arrendado y contando con su buena fe, me prive de otras opciones habitacionales lo que hoy día con el índice inflación y la realidad económica inestable del país se me hace difícil para no decir imposible la adquisición de una vivienda, debido al incumplimiento en su momento por parte de los copropietarios, quienes no me proveyeron de la documentación de manera oportuna para la tramitación del crédito hipotecario, en tal sentido esta situación me ha generado un perjuicio a mí y mi familia, por lo que demando en este punto la respectiva indemnización de daños y perjuicios y así pido sea condenado por este Tribunal, prudencialmente calculada previa experticia complementaria ordenada por este Tribunal. TERCERO: Pido sea condenados por este Tribunal al pago de costa y costos del presente procedimiento prudencialmente calculados por este tribunal. CUARTO: Solicito Medida Precautelar: Vista la actitud de los demandados señalados e identificados suficientemente en el presente libelo, quienes han demostrado actuar de mala fe, maliciosa y temeraria, y por ser de derecho, decrete MEDIDA DE PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre el inmueble constituido por una casa de habitación y su respectiva parcela de terreno ubicada en la Urbanización Prados del Norte , II etapa, Calle D, manzana 03, Nº D-62, del Municipio Independencia, de este estado Yaracuy, Objeto de la presente demanda, que fuera protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios San Felipe, Independencia, cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, en fecha 14 de Marzo del año 2002, bajo el Nº 5, Protocolo Primero (1º), folios 037 al 045. La parcela de terreno tiene un área aproximadamente de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS (180,00MTS) y se encuentra alinderada dentro de los siguientes linderos particulares: NORESTE: Con la parcela D-64, SURESTE: Que es su fondo con la parcela D-61, SURESTE: Con la parcela D-60 y NORESTE: Con la avenida D. Solicitud que se hace por cuanto se evidencia la mala fe por las acciones emprendidas por los accionados, de manera de evitar un acta de disposición que haga ilusoria la presente pretensión.

En este orden de ideas, la Ley de Alquileres de Vivienda (Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda), Titulo III del Procedimiento Previo a las demandas, artículo 94, establece:

“Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resoluciones de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación, o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.

Asimismo, el artículo 96 ejusdem establece:

“Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda… ”.

Así las cosas, el Juez es quien ejerce la función jurisdiccional en la medida de las esferas de poderes y atribuciones asignadas previamente por la Constitución y las leyes, a los Tribunales de la República, siendo la competencia la medida de la jurisdicción que puede ejercer cada juez en concreto. Y revisado el escrito de demanda presentado, se observa que se trata una situación jurídica que reviste o persigue la consecución de un bien inmueble destinado a uso de habitación o vivienda principal, el cual debe ajustarse, en principio a los Derechos y Garantías constitucionalmente consagrados, y a las disposiciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 8.190, de fecha 5 de Mayo de 2011 y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Nº 6.503, de fecha 12 de Noviembre de 2011; siendo éstas normas relevante entre los integrantes de las relaciones contractuales en la cuales se involucran bienes destinados a viviendas; donde se aprecia los procedimientos previos a la interposición de demandas en sede judicial, los cuales deben se agotados en principio, a fin de continuar con la prosecución de las demandas judiciales.
De lo cual se evidencia que aplicados estos principios jurídicos al caso de autos que nos ocupa, se observa que la presente demanda ciertamente es acompañada de un procedimiento administrativo iniciado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, sin embargo, se evidencia tal como corre inserto a los folios 22 al 26 del presente expediente, que dicho procedimiento administrativo no se ha agotado en su totalidad por lo que este hecho este que conlleva en criterio de quien juzga de que en el caso concreto la parte demandante ha debido consignar junto con el libelo de la demanda el procedimiento administrativo en su totalidad, requisito necesario, a los efectos de determinar que la parte actora puede activar la vía judicial tal como lo establece el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. Y así decide.
Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley.
DECLARA:
PRIMERO: SE INSTA a la parte demandante a dar cumplimiento a lo establecido en la presente sentencia, en consecuencia, se ordena a que la parte actora consigne el procedimiento administrativo culminado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en un lapso perentorio de tres (03) días despacho siguiente al de hoy. SEGUNDO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. En San Felipe, a los diez (10) días del mes de Febrero de 2017. Años: 206° y 157°.

La Juez Provisoria
Abg. Joisie James Peraza.
La Secretaria,
Abg. Celsa González.

En esta misma fecha y siendo las diez de la mañana (10:00 a.m), se publicó y registró la anterior decisión.

La Secretaria,
Abg. Celsa González.