REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY San Felipe, 8 de febrero de 2017 Años 206° y 157° EXPEDIENTENº 217 PARTE DEMANDANTE Sociedad Mercantil en nombre colectivo CONSORCIO EL BOSQUE., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en fecha 27 de junio del 2008, bajo el Nº 36, Tomo 2-C y con domicilio en la ciudad de San Felipe estado Yaracuy. APODERADOS JUDICIALES PARTE DEMANDANTE Abog. RAFAEL ALFREDO PUERTAS M., ERIKA MARÍN y RAFAEL ÁNGEL PÉREZ PADILLA, Inpreabogado Nros. 49.393, 209.947 y 30.873, respectivamente. PARTE DEMANDADA APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDADA MOTIVO Ciudadano ÁNGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.853.825 y con domicilio en la Av. Principal Manuel Cedeño entre Av. Yaracuy y Colegio Andrés Bello Nº 9-23 Qta. Micejuan, Municipio San Felipe del estado Yaracuy. Abog. FRANCISCO JAVIER HERRERA PÁEZ, Inpreabogado Nº 187.343. RESOLUCIÓN DE CONTRATO / OPCIÓN DE COMPRA-VENTA. Se inicia el presente procedimiento por demanda de Resolución de contrato de opción de Compra-Venta recibida por distribución en fecha 22 de julio de 2015, interpuesta por los Abogados RAFAEL ALFREDO PUERTAS y RAFAEL ÁNGEL PÉREZ PADILLA, quienes actúan en su carácter de Apoderados Judiciales de la Sociedad Mercantil en nombre colectivo denominada CONSORCIO EL BOSQUE, dicha representación consta de poder autenticado ante la Notaría Pública de Guacara estado Carabobo, en fecha 26 de mayo de 2014, quedando anotado bajo el Nº 4, Tomo 102 de los libros respectivos, contra el ciudadano ÁNGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, ambas partes ya identificadas. DE LA LECTURA DEL ESCRITO LIBELAR, SE EVIDENCIA QUE LA PARTE DEMANDANTE ALEGA ENTRE OTRAS COSAS LOS SIGUIENTES HECHOS: Que en fecha 21 de diciembre del 2012, se suscribió en la ciudad de San Felipe del estado Yaracuy un documento privado, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, celebrado entre la Sociedad Mercantil en nombre colectivo CONSORCIO EL BOSQUE, representada en ese acto por el ciudadano Félix Escorihuela, en su carácter de apoderado de LA PROMOTORA, cuya representación consta de instrumento Poder Especial, conferido por ante la Notaria Pública Quinta de Valencia, estado Carabobo, inserto bajo el Nº 20, Tomo 724, de los libros respectivos y el ciudadano ÁNGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, quien a los efectos de ese contrato se denomina EL COMPRADOR, sobre un inmueble constituido por un (01) Town House, distinguido con la letra C y número 13 del Conjunto Residencial Brisas La Arboleda, Municipio Independencia del estado Yaracuy, cuyas medidas y linderos constan específicamente en el mencionado contrato de opción de compra-venta y que la vendedora se obligó a vender por el precio de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (800.000,00 Bs) y el comprador por su parte se obligó a comprarlo en el precio establecido y bajo las modalidades pactadas, es decir, la inicial mediante las cuotas pactadas y el saldo del precio con un crédito hipotecario. Entre otras cosas, señala que las cláusulas del contrato estaban sujetas a lo siguiente: - DEL CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA: “…PRIMERA: LA PROMOTORA, desarrolla y promueve la venta de unidades de vivienda tipo TOWN HOUSE en un terreno de su propiedad denominada CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, el cual le pertenece de conformidad con el documento de Propiedad debidamente Registrado por ante la Oficina de Registro Público de Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, bajo el Nº 48, Protocolo Primero, Trimestre Tercero del año 2008, folios del 298 al 302. El cual tiene un área aproximada de Catorce Mil Noventa y Siete Metros Cuadrados con Treinta Decímetros Cuadrados 14.097,30 mts2, aproximadamente de terreno.” - DE LA PROPIEDAD: “… SEGUNDA: El referido Conjunto Residencial se construye sobre lote de terreno cuyos linderos generales son: NORTE: Av. Intercomunal San Felipe el Fuerte, Urb. Los Mangos y Arenera del señor Juan Martínez, SUR: Autopista Centro Occidental CIMARRON ANDRESOTE (antigua Rafael Caldera), vía San Felipe – Chivacoa, que atraviesa el Fundo La Lopeña, Terrenos ocupados por Fondur, Terrenos de Carmen Reverón y la Sucesión Los Parra y Terrenos propiedad de los Herrera, ESTE: Urb. La Rosaleda, Urb. Araguaney, terrenos de Juan Mujica y OESTE: Camino de las Camazas, Terrenos de Asociación de profesores, Sucesión Vinicio Ríos y Arenera del señor Juan Montañez y cuyos linderos específicos son: NORTE: Avenida Intercomunal San Felipe el Fuerte, SUR: Terrenos de Agropecuaria La Lopeña y Quebrada La Virgen, ESTE: Urb. La Rosaleda y OESTE: Urb. Los Mangos. Nada adeuda a la fecha, por concepto de impuestos Nacionales o Municipales y conforme al Proyecto y los Permisos de Construcción correspondientes, otorgado por las autoridades competentes por la materia EL COMPRADOR declara expresamente que conoce perfectamente y en su totalidad el proyecto anteriormente mencionado, el cual le ha sido presentado por la compañía promotora…” - DE LA OPCIÓN A COMPRA: “TERCERA: LA PROMOTORA, se obliga a vender y EL COMPRADOR, a comprar, un inmueble constituido por una (1) TOWN HOUSE, distinguida con la letra C y número 13, ubicada en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, cuyos linderos particulares son: NORTE: Calle C; SUR: Con casa D-04; ESTE: Casa C-12 y OESTE: Con el CONJUNTO RESIDENCIAL MANGOS II; la cual tiene un área construcción de 77 Mts2 (aprox.) y una parcela de terreno de 144 Mts2 aprox., siendo sus características o acabados señalados en documento anexo que forma parte de este documento…” - DEL PRECIO PACTADO EN LA OPCIÓN COMPRA-VENTA: “… CUARTA: El precio convenido por el cual LA PROMOTORA, se obliga a vender y EL COMPRADOR, es por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (800.000,00 Bs.), el cual EL COMPRADOR, deberá pagar totalmente a la PROMOTORA, para el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa. EL COMPRADOR, conviene en hacer anticipos a cuenta del precio de venta, los cuales serán destinados exclusivamente a la construcción del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, en la Cuenta Corriente de Mercantil Banco Universal Nº 01050062121062256441; abonando una inicial por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 350.000,00), discriminado de la siguiente forma: 1) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 50.000,00), que entrega en este acto y su firma en Cheque depositado en la Cuenta Nº 01050062121062256441 del Banco Mercantil a nombre de CONSORCIO EL BOSQUE, a la fecha del 16 de Enero del 2013, la cual ha sido recibida a total satisfacción. 2) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de febrero de 2013, por concepto de abono a inicial. 3) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el 16 de Marzo de 2013 por concepto de abono a inicial. 4) La cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00), los cuales pagará el día 16 de abril de 2013, por concepto de abono de inicial. 5) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de mayo de 2013, por concepto de abono a inicial. 6) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de junio de 2013, por concepto de abono a inicial. 7) La cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 30.000,00), los cuales pagará el día 16 de julio de 2013, por concepto de abono a inicial. 8) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de agosto de 2013, por concepto de abono a inicial. 9) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de septiembre de 2013, por concepto de abono a inicial. 10) La cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 30.000,00), los cuales pagará el día 16 de octubre de 2013, por concepto de abono a inicial. 11) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de noviembre de 2013, por concepto de abono a inicial. 12) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de diciembre de 2013, por concepto de abono a inicial. 13) La cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.000,00), los cuales pagará el día 16 de enero de 2014, por concepto de abono a inicial. 14) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de febrero de 2014, por concepto de abono a inicial. 15) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de marzo de 2014, por concepto de abono a inicial. 16) La cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00), los cuales pagará el día 16 de abril de 2014, por concepto de abono a inicial. 17) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de mayo de 2014, por concepto de abono a inicial. 18) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de junio de 2014, por concepto de abono a inicial. 19) La cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.000,00), los cuales pagará el día 16 de julio de 2014, por concepto de abono a inicial; y la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00); que será pagado en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta…” - DEL COMPROMISO DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA Y ANTICRESIS Y OTRAS “…SÉPTIMA: Especialmente se conviene en lo siguiente: 1) EL COMPRADOR, se compromete, si fuese el caso, a satisfacer y cumplir los requisitos de cualquier naturaleza que exijan, conforme a las practicas usuales, para la respectiva oportunidad, por los institutos financieros ante quien se solicite el préstamo destinado a la adquisición del bien inmueble objeto de este contrato y 2) EL COMPRADOR, está conforme en constituir sobre el inmueble objeto de este contrato, hipoteca y anticresis a favor del Instituto que financie la compra de su vivienda. LA PROMOTORA, no se hace responsable en modo alguno de la aprobación del financiamiento solicitado por el comprador, ante el Instituto Financiero al Otorgamiento del Crédito Hipotecario solicitado por EL COMPRADOR, no se obliga a la promotora, igualmente la demora en la respuesta y otorgamiento del mismo, en un plazo mayor de 90 días, contados a partir de la entrega de los recaudos, dará derecho a la PROMOTORA, a considerar resuelto el presente contrato y en consecuencia LA PROMOTORA procederá a la devolución de las cantidades efectivamente entregadas hasta la fecha por EL COMPRADOR, una vez efectuada una nueva negociación con un tercero, sobre el inmueble objeto de este contrato, con un plazo máximo de Noventa Días contínuos (días 90) sin que EL COMPRADOR pueda reclamar a la PROMOTORA, indemnización de ninguna naturaleza, por ningún concepto…” - DEL PLAZO DE ENTREGA DE RECAUDOS: “… OCTAVA: EL COMPRADOR, conviene expresamente en 1) Suministrar a la PROMOTORA, en un plazo no mayor de quince (15) días, contados a partir de la fecha en que se le requiera, todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento de compraventa respectivo, tales como fotocopia de las cédulas de identidad de los adquirientes, Registro de Información Fiscal (RIF), actualizado; en caso de ser el comprador, persona jurídica, Registro de Comercio y sus modificaciones si las hay; copia de la (s) cédula (s) de los representantes legales; Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado, Poderes y cualquier otro documento de compraventa; y 2) En confiar la gestión relativa de todos los trámites necesarios para la realización de la compraventa y la protocolización del documento definitivo de venta, CONSORCIO EL BOSQUE, o a la persona natural o jurídica que esta designe, comprometiéndose a entregar la cantidad que se estime necesaria para la cancelación de los gastos que causen dichos trámites; tal entrega deberá hacerla EL COMPRADOR, en un plazo no mayor de quince (15) días, contados a partir de la fecha en que CONSORCIO EL BOSQUE o su representante, le haga el requerimiento respectivo. En el momento de la protocolización del documento de compraventa se hará el ajuste por cualquier diferencia que resulte de los Gastos de Registro…” - DE LA REVISIÓN Y NOTIFICACIÓN DE LA PROTOCOLIZACIÓN: “NOVENA: LA PROMOTORA, notificará por escrito a EL COMPRADOR, que el documento definitivo de compraventa está debidamente revisado por la Oficina de Registro Inmobiliario y se encuentra listo para ser introducido para su protocolización. EL COMPRADOR, aceptará el contenido del documento de compraventa, el cual declara conocer. Una vez introducido el documento por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente LA PROMOTORA, notificará también por escrito a EL COMPRADOR, la fecha fijada para la firma…” - DEL CESE DEL PLAZO: “… DÉCIMA: Es convenido expreso entre las partes que una vez obtenida la habitabilidad del inmueble objeto de este contrato, por parte de LA PROMOTORA, cesa de manera inmediata el plazo establecido para el pago de los anticipos contemplados en la Cláusula Segunda, por lo que EL COMPRADOR se obliga a cancelar en un término no mayor de 30 días contados a partir de la fecha de la habitabilidad del inmueble, la cual le será notificada por LA PROMOTORA, cualquier diferencia que quedare pendiente de pago por concepto de anticipos al precio…” - DE LA NOTIFICACIÓN: “…DÉCIMA PRIMERA: Toda notificación y la cancelación de los anticipos a cuenta del precio de Venta a que se refieren las cláusulas anteriores, se harán: a CONSORCIO EL BOSQUE, en sus oficinas situadas en la AVENIDA PANAMERICANA EN FRENTE DE LA EMPRESA POLAR ENTRE LOS CONJUNTOS MANGOS II Y LA ROSALEDA CERCA DEL TERMINAL NUEVO, INDEPENDENCIA, EDO. YARACUY. Y a EL COMPRADOR a la siguiente dirección: AV. PRINCIPAL CEDEÑO ENTRE AV. YARACUY Y COLEGIO ANDRÉS BELLO Nº 9-23. QTA MICEJUAN…” - DE LA REVISIÓN Y NOTIFICACIÓN DE LA PROTOCOLIZACIÓN: “…DÉCIMA TERCERA: En caso de que EL COMPRADOR no cumpla con lo establecido en las cláusulas anteriores, bien sea por no hacer los pagos en las fechas previstas o por no entregar la totalidad de los recaudos necesarios para la protocolización del documento de compraventa, o por no presentarse en la fecha y hora prevista para el otorgamiento del documento de compraventa, ante el Registro Inmobiliario correspondiente, el presente contrato quedará totalmente sin efecto, y en consecuencias, LA PROMOTORA, tendrá plena libertad para negociar el inmueble objeto de este contrato y EL COMPRADOR perderá el monto constituido en penalidad conforme a lo previsto en la Cláusula Décima Segunda, sin que pueda reclamar nada a LA PROMOTORA por ningún concepto derivado de este contrato, salvo el saldo de las cantidades efectivamente entregadas a cuenta del precio de ventas conforme a lo establecido en la Clausula Cuarta, las cuales le serán registradas…” - DEL CUMPLIMIENTO: “… DÉCIMA NOVENA: Se obliga de manera irrevocable, a dar cumplimiento a los términos y condiciones en ella establecidos, tal y como quedó convenido en la Clausula Séptima, numeral 2, especialmente en lo referente a: 1) Precio Final del Inmueble; 2) Monto y Plazo del crédito solicitado para la adquisición; 3) Tasa de Interés aplicable al crédito de adquisición; 4) Recaudos necesarios para el estudio del crédito solicitado. A los fines de dar cumplimiento a los dispuesto en el Art. 3º de la resolución Nº 98 de fecha 5 de Noviembre, emanada, del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad. Las partes contratantes declaran: 1) Las obras civiles de CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA se iniciaron el día 21 de Diciembre de 2.014, fijándose un plazo posterior de 06 meses para la Protocolización del documento definitivo de Compra-Venta…” - DEL DOMICILIO: “… VIGÉSIMA: Para todos los efectos y consecuencias de este contrato se elige como domicilio único y especial, con renuncia expresa a cualquier otro que pudiere corresponder, a la ciudad de San Felipe-estado Yaracuy, a la jurisdicción de cuyos Tribunales acuerdan las partes someterse…” Por otra parte señala, que siendo el contrato de opción de compra-venta aquí indicado, un contrato bilateral que impone tanto a LA PROMOTORA como a EL COMPRADOR, una serie de obligaciones que deben cumplir de manera previa y preparatoria para la celebración de la compra-venta pactada, es decir, el cumplimiento de las obligaciones allí asumidas por ambas partes, es pues obligatorio y necesario que las partes lo cumplan para la celebración de otro contrato definitivo. Aduce igualmente, que su representada cumplió con las obligaciones asumidas por cuanto construyó el TOWN HOUSE distinguido con la letra C y número 13 del CONJUNTO RESIDENCIA BRISAS LA ARBOLEDA, en la dirección y con las medidas, linderos, características o acabados señalados en el documento privado que el comprador declaró conocer, específicamente en las clausulas PRIMERA, SEGUNDA Y TERCERA del contrato de opción de compra-venta. No obstante sigue señalando que su representada no ha podido cumplir con las obligaciones preparatorias para celebrar el contrato definitivo de venta prometido a favor de EL COMPRADOR, por cuanto lo pactado en la CLAUSULA DECIMA, que establece que LA PROMOTORA se obligó a cumplir como en efecto cumplió con su obligación de obtener la HABITABILIDAD del inmueble como en efecto la obtuvo en fecha 26 de septiembre de 2013, cesando para EL COMPRADORel plazo establecido para el pago de los anticipos a cuenta inicial señalados así en la CLAUSULA CUARTA, ya que la Alcaldía del Municipio Independencia, estado Yaracuy, por ante la Dirección de Ingeniería y Desarrollo emitió LA HABITABILIDAD de la vivienda tipo TOWN HOUSE, distinguida con la letra C y número 13, por lo que señala que así cesó de manera inmediata el término a que se obligó EL COMPRADOR cuyo plazo se verificó el 26 de octubre de 2013; que sin embargo de conformidad con lo pactado en la Cláusula Décima Novena, el plazo para el otorgamiento de la venta ante el Registro Inmobiliario competente se extendió hasta el 21 de junio de 2015, incluyendo la prorroga, siendo que hasta la presente fecha EL COMPRADOR ha incumplido con sus obligaciones preparatorias contractuales, situación ésta que impide que pueda cumplir con la obligación principal prometida de pagar el precio convenido al momento de la celebración del contrato de compra-venta definitivo, de acuerdo a lo pactado en la cláusula CUARTA, es decir, la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00). Sigue alegando, que EL COMPRADOR no cumplió con la totalidad del pago del monto de las cuotas por concepto de anticipo a cuenta de inicial, debido a que para el 21 de diciembre de 2014 una vez finalizada la construcción de la vivienda e inclusive vencida su prórroga para la protocolización en fecha 21 de junio de 2015, su representada por tal concepto solo recibió únicamente la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00) quedando un saldo por pagar en la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 85.000,00). Asimismo, el demandante alega que el COMPRADOR incumplió con dichas obligaciones, al no pagar la totalidad del modo determinado y especificado en el contrato de venta, por lo que proceden a demandar al ciudadano ÁNGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, en su carácter de ‘‘EL COMPRADOR’’, para que convenga y en su defecto, a ello sea declarado y condenado por el Tribunal a la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, fundamentando la presente acción de resolución en los artículos 2 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 1133 y 1167 del Código Civil y 338, 339, 340 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; finalmente estima la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00), equivalente a 1766,66 Unidades Tributarias, a razón de Bs. 150,00 cada una. Anexando a la presente demanda los siguientes anexos:A.-Copia certificada fotostática del documento constitutivo de sociedad mercantil que contiene la creación de CONSORCIO EL BOSQUE, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en fecha 27 de junio de 2008, bajo el Nº 36, Tomo 2-C del año 2008 (Folio del 16 al 23 ambos inclusive) B.- Copia certificada fotostáticadepoder general otorgado por los representantes de CONSORCIO EL BOSQUE a los abogados RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN, LUIS PIÑA, LISSET MARGARITA SUÁREZ SANTANA, LUIS RAFAEL HERRERA MONTENEGRO y RAFAEL ÁNGEL PÉREZ PADILLA, InpreabogadoNros. 49.393, 118.989, 149.949, 122.053 y 30.873 respectivamente, autenticado por ante la Notaria Pública de Guacara estado Carabobo, en fecha veintiséis (26) de mayo de 2014, bajo el Nº 4, Tomo 102, Folios 28 hasta 32de los libros respectivos (Folios del 24 al 30ambos inclusive)C.-Documento original de contrato de opción de compra-venta, celebrado entre CONSORCIO EL BOSQUE, representado por el ciudadano Felix Enrique Escorihuela Paz (LA PROMOTORA) por una parte y por la otra, el ciudadano ÁNGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, ambas partes ya identificadas(Folios del 31 al 34 ambos inclusive)D.-Poder especial conferido por los ciudadanos ENRIQUE JOSÉ RIVERO VARNIQUE y JON MIRENA TAR JESÚS BILBAO ZAMORA, quienes actúan en su carácter de administradores principales clase “A” del Consorcio EL BOSQUE a los ciudadanos FELIX ENRIQUE ESCORIHUELA PAZ y SAMUEL ANTONIO CARRUIDO APONTE por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, estado Carabobo en fecha ocho (08) de noviembre de 2012, inserto bajo Nro 20, Tomo 724 de los libros respectivos (Folios del 35 al 42). D1.- Copia simple de la resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad, signada con el Nº 399.793 de fecha 21 de febrero de 2013(Folio del 43 al 45). E.-Copia certificada fotostática del documento de parcelamiento del Conjunto Residencial El Bosque, protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, inscrito bajo el Nº 9, Folio 49 del Tomo 18 del protocolo de transcripción del año 2013 (Folio del 46 al 60).F.- Copia simple del documento de habitabilidad emitida por la Alcaldía del Municipio Independencia (Folio del 61 al 62). Depósitos Bancarios y copia de cheques emitidos por el comprador, ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA (Folio del 63 al 84). En fecha 23/07/2015, se ordenó darle entrada a la presente demanda, otorgándose un lapso de diez (10) días de despacho siguientes a los fines que la parte interesada presente los documentos originales anexos que se describen en el libelo de demanda. (Folio 86) En fecha 07/08/2015, compareció ante este Tribunal el Abogado Rafael Alfredo Puertas Mogollón, presentando diligencia a los fines de señalar y consignar lo requerido por el Tribunal según auto de fecha 23 de julio de 2015 a los fines de su admisibilidad. En fecha 18/09/2015, se admitió la presente demanda, ordenándose citar al ciudadano Ángel Antonio Nobile Ochoa, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.853.825, a los fines de la contestación a la demanda(folios 89). Cumplido con el trámite procesal para la citación del demandado, el ciudadano Ángel Antonio Nobile Ochoa, quedo a Derecho por auto de fecha 07 de mayo del 2015, (Folio del 90 al 131 ambos inclusive) En fecha 05/04/2016, compareció ante este Tribunal el Apoderado Judicial Francisco Herrera, presentando diligencia a los fines de solicitar copias certificadas. (Folio 132) En fecha 06/04/2016, vista la diligencia cursante al folio 132, este Tribunal acuerda lo solicitado y en consecuencia ordena expedir por secretaria las referidas copias. Cursante a los folios 134 al 147 ambos inclusive del expediente, consta escrito de contestación a la demanda presentado por el abogado FRANCISCO JAVIER HERRERA PÁEZ, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y el cual versa sobre los siguientes hechos: Por su parte la parte demandada en la oportunidad procesal para contestar la demanda, lo hizo en los siguientes términos: PRIMERO: Rechazó, negó y contradijo la acción intentada en contra de su representadopor carecer de fundamentos de hecho y de derecho. SEGUNDO: Convino en que su representado suscribió con el CONSORCIO EL BOSQUE un Contrato de Opción a Compra-Venta, en esta ciudad de San Felipe del Estado Yaracuy, el día veintiuno (21) de diciembre del 2.012, cuyo objeto era un (01) TOWN HOUSES, distinguido con la LETRA C y Numero 13 del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, el cual tiene un área de construcción de SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (77 Mts2) y una parcela de terreno de CIENTO CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (144 Mts2) aproximadamente. TERCERO: Señala que no es cierto y que por tanto rechaza y contradice que LA. VENDEDORA, cumplió con todas las obligaciones contractuales. En efecto, CONSORCIO EL BOSQUE se comprometió a construir en un terreno de su propiedad el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, un (1) TOWN HOUSES, distinguido con la LETRA C y Número 13 del BRISAS CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, el cual tiene un área de construcción de SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (77 Mts2) y una parcela de terreno de CIENTO CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (144 Mts2) aproximadamente, comprendido dentro de los siguientes linderos. NORTE: Calle C; SUR: Con casa D-04; ESTE: casa C-12; OESTE: Con él CON EL CONJUNTO RESIDENCIAL MANGOS II. Linderos y medidas particulares: NORTE: Catorce metros con Setenta (14,70Mts) con calle; SUR:Siete metros con Treinta centímetros (7,30 Mts) con paredes D-4, ESTE: Quince Metros (15 Mts) con Parcela C12 y Suroeste: Catorce Metros con Setenta Centímetros (14,70 Mts) con Servidumbre de Paso y le corresponde un porcentaje sobre los gastos comunes. CUARTO: Señala que no es cierto que por culpa de su poderdante (COMPRADOR) CONSORCIO EL BOSQUE (VENDEDOR) no haya podido cumplir con las obligaciones preparatorias para celebrar el contrato definitivo de venta prometida, a favor de EL COMPRADOR, prevista en la cláusula OCTAVA COMO LO SON: 1) Requerir a EL COMPRADOR, le suministre en un plazo no mayor de quince (15) días, contados a partir de la fecha del requerimiento. todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento de Compra-Venta respectivo, tales como fotocopias de la cédula de identidad de los adquirentes, Registro de Información Fiscal (RIF), actualizado; cualquier otro documento que sea necesario para la protocolización del documento de compra-venta y a este respecto señala que es muy fácil concluir que quien ha incumplido con la referida obligación contractual es EL VENDEDOR, toda vez, que es a éste a quien le correspondía como lo indica literalmente la referida cláusula contractual “…Requerir a EL COMPRADOR en un plazo no mayor de quince (15) días, contados a partir de la fecha del requerimiento, todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento de Compra-Venta respectivo…” 2) La gestión relativa de todos los trámites necesarios para la realización de la compraventa y la protocolización del documento definitivo de venta, CONSORCIO EL BOSQUE, requiriéndole o EL COMPRADOR, entregue la cantidad que se estime necesaria para la cancelación de los gastos que causen dichos tramites; tal entrega deberá hacerla EL COMPRADOR en un plazo no mayor de quince (15) días, contados o partir de la fecha en que CONSORCIO EL BOSQUE su representante, le haga el requerimiento respectivo. En el momento de la protocolización del documento de compraventa se haría el ajuste por cualquier diferencia que resulte de los Gastos de Registro; tales obligaciones están, previstas en la Clausula OCTAVA. Señala al respecto que en este mismo orden de ideas su representado nunca recibió la notificación del VENDEDOR hoy parte accionante dentro del término previsto mal puede endilgarse a su mandante un incumplimiento del cual no es responsable. Seguidamente aduce que aquí todo está claro porque el mismo contrato lo dispone, CONSORCIO EL BOSQUE, debía requerir a EL COMPRADOR, para que pague el saldo del precio convenido y entregue la cantidad que se estime necesaria para cancelación de los gastos que causen los trámites y el plazo del cual dispondría EL COMPRADOR era quince (15) días, contados o partir de dicha información sobre los requerimientos a que hubiere lugar, sin embargo su mandante no ha hecho cancelación alguna porque correspondía era al vendedor suministrarle la información y nunca lo hizo. 3) La notificación a EL COMPRADOR, de que el documento definitivo de compra está debidamente revisado por la Oficina de Registro Inmobiliario, listo para hacer introducido para su protocolización, prevista en la clausula NOVENA. Al respecto señala que por lo visto la VENDEDORA demandante de autos no entendió que se suscribió un contrato inicial de opción a compra venta y tenía obligaciones que cumplir. Esa notificación jamás se materializo, evidenciándose y comprobándose un grave incumplimiento por parte de la vendedora Consorcio El Bosque. QUINTO: Rechazó y contradijo que LA PROMOTORA VENDEDORA demandante de autos explane como argumento de peso para atribuirle un incumplimiento a su representado el hecho de que haya cumplido con la obligación de obtener la HABITABILIDAD del inmueble y que la haya obtenido en fecha 26 de septiembre de 2013, por lo que cesó de manera inmediata el termino a que se obligó EL COMPRADOR cuyo plazo se verificó en fecha 26 de octubre de 2013. Señala que el permiso de habitabilidad es un documento que se otorga a edificaciones de carácter doméstico, comercial o industrial en el cual se da constancia que la construcción ha cumplido a cabalidad las Normas y Especificaciones Técnicas del Proyecto aprobado. Certifica que la obra está terminada y lista para ocuparse. Sin embargo a los folios 61, 62 cursa un informe de habitabilidad, donde señala que el referido informe indica que se inspeccionaron 51 viviendas y de la calle "C" están construidas según el propio Informe mal de Habitabilidad Dieciséis (16) de las cuales solo se inspeccionaron Tres (3) siendo estas C8, C14 y C7 y la correspondiente a su mandante la C 13 no fue Inspeccionada, pues mal podría decir el vendedor que se trata de la habitabilidad de la vivienda que correspondería a su mandante y que no obstante, sigue aduciendo que en el supuesto negado que se tratare del permiso de habitabilidad, el mismo tampoco fue notificado sobre su expedición de acuerdo al Contrato de opción a Compra suscrito en fecha 21-12-2012 y en todo caso en el momento en que la vendedora tuvo oficialmente dicha habitabilidad debió informarle a su mandante la expedición de la misma y que a su decir, no puede computarse el lapso de los 15 días establecidos en contra de su mandante cuando no fue nunca notificado, siendo obligación del vendedor hacer del conocimiento de mi mandante para proceder a la obligación de pagar el saldo restante del precio convenido del inmueble, según la Cláusula Décima del Contrato. SEXTO: Señala que no es cierto que hasta la fecha de su contestación EL COMPRADOR haya incumplido con sus obligaciones preparatorias contractuales, situación ésta que impide que pueda cumplir con la obligación principal prometida de pagar el precio convenido al momento de la celebración del contrato de compra venta definitivo ya que señala que su poderdante canceló todas las cuotas determinadas como inicial del precio total del inmueble. SEPTIMO: Señala que la opción de compra-venta suscrita entre las partes, es un contrato bilateral, lo cual representa obligaciones y derechos recíprocos, lo que a su decir no ha entendido la parte actora. Sigue señalando que la Empresa no ha cumplido, pero no por culpa de mi demandante como lo pretende hacer ver el demandante cuando dice que al no ejecutar EL COMPRADOR el pago de la totalidad de los anticipos a cuenta del precio ni obtención de crédito hipotecario alguno, por su responsabilidad del modo pactado en la Cláusula CUARTA del contrato de opción a compra; en este sentido no se puede sancionar a mi mandante impidiéndosele que pueda cumplir con la obligación de pagar el precio restante convenido al momento de la celebración del contrato definitivo compraventa, por cuanto los pagos correspondientes a la inicial fueron totalmente cancelados; por otra parte señala que es importante aclarar que su mandante jamás prometió solicitar o gestionar crédito hipotecario, por cuanto era una opción más no así un compromiso ni requisito sine qua non para tener el derecho de adquirir el inmueble y por ello aduce que su cliente en todo momento gestionó la compra-venta por recursos propios y más aún aduce que su mandante en la cláusula quinta del contrato, declara que los recursos destinados al precio del inmueble objeto del presente contrato son de origen lícito producto de su legítimo ahorro, trabajo, comercio e industria y estuvo conforme en solicitar crédito pero no era una limitante porque si fuese así la causa del contrato sería ilícita. OCTAVO: Rechaza niega y contradice los falsos argumentos esgrimidos por la parte demandante cuando expresa que su mandante durante el plazo del contrato de opción a compra-venta y hasta la fecha de presentación del escrito de contestación, no ha cumplido con las obligaciones preparatorias y por ende las principales del contrato de opción a compraventa previstas en la cláusula CUARTA; por cuanto aduce que su poderdante nada adeuda con relación a la obligación del pago de la inicial convenida, ya que el contrato igualmente dispone que en caso que hubiese una diferencia por cancelar era obligación del vendedor notificar al comprador. NOVENO: Conviene en que de acuerdo a los pactado en la cláusula CUARTA el precio de la venta prometida, que se obligo vender LA VENDEDORA y a pagar EL COMPRADOR es la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) el cual EL COMPRADOR se obligó a pagar totalmente a LA PROMOTORA, en el momento de la protocolización del contrato de compra-venta. Ahora bien, sigue señalando que lo que es incierto es que su representado haya incumplido con tal obligación, ya que le corresponde a LA PROMOTORA informar la fecha de la protocolización como lo dispone el contrato de compra-venta. Por su parte señala de muy irresponsable a la VENDEDORA cuando cataloga a su mandante de haber incumplido con la obligación del pago del precio por la venta prometida y más cuando lo atribuye al hecho incierto de que su representada no cumplió con la obligación preparatoria de cancelar la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 350.000,00), los cuales fueron totalmente depositados en la cuenta corriente de Mercantil Banco Universal N° 0105-0062-12-1062256441, como obligación preparatoria de los anticipos pactados y en la forma establecida en el contrato y que los CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) serían pagados al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta y que cómo podía saber su representado el momento de su cancelación si la VENDEDORA nunca le informó que estaba terminadas la vivienda? . Además sigue negando lo expuesto por la parte actora en cuanto a que su representado no haya cumplido con la totalidad del pago del monto de las cuotas por concepto de anticipo o inicial, por lo que es incierto que su representado haya pagado y ellos hayan recibido solo la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00) quedando adeudando la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 85.000,00). DÉCIMO: Es cierto y convengo en ello porque así lo cumplió mi representado que debía pagar TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 350.000,00), por concepto de anticipo o inicial, pero no es cierto que mi mandante se haya comprometido a entregar los depósitos satisfactoriamente, por cuanto esa afirmación no estaba pactada expresamente en la CLAUSULA CUARTA del contrato de Opción a Compra-venta. DÉCIMO PRIMERO: Señala que es inconcebible que el actor exprese que EL COMPRADOR incumplió con la totalidad del pago inicial y que además le pretender endosar con un artificio un incumplimiento con relación al pago del saldo de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00); por lo que rechaza que se haya vencido el plazo del contrato de opción a compra-venta y su prórroga. DÉCIMO SEGUNDO: A fin de ser repetitivo así como el actor lo fue en su escrito de demanda, señala una vez más, que no es cierto que su representado que es EL COMPRADOR no haya cumplido con sus obligaciones preparatorias pactadas en el contrato de opción a compra-venta. DÉCIMO TERCERO: Rechaza categóricamente la pretendida Resolución de Contrato de Opción a Compra-Venta en contra de su representado quien es EL COMPRADOR. DÉCIMO CUARTO: Conviene en que las obligaciones preparatorias de EL COMPRADOR lo constituye el pago de la inicial, precio el cual fue cancelado, lo que no es cierto es que el saldo restante haya sido mediante la obtención de un crédito hipotecario, ya que señala que eso nunca lo planteó su representado. DÉCIMO QUINTO: Rechazó y contradijo las normas invocadas por el actor como fundamentos de la Resolución del Contrato de opción a compra-venta que no se encuadran en los supuestos de hecho narrados, aunado a que son inciertos los argumentos esgrimidos por el actor en cuanto al incumplimiento de su representado. DÉCIMO SEXTO: Señala como cierto que se trata de un contrato bilateral: En el presente caso, se acciona la resolución de un contrato bilateral de opción de compra-venta. DÉCIMO SÉPTIMO: No es cierto y por tanto rechaza nuevamente que su representado haya tenido un incumplimiento culposo, injustificadamente con las obligaciones preparatorias del pago de la inicial como lo afirma el actor y en cuanto al saldo restante del precio convenido en el contrato de opción de compra-venta, no ha sido cancelado porque precisamente era obligación del VENDEDOR en informarle a su representado para que éste presentara los requerimientos para la firma definitiva del documento de venta como en efecto lo dispone el referido contrato. DÉCIMO OCTAVO: Rechaza, niega y contradice que haya habido una conducta omisiva de EL COMPRADOR por lo cual niega que no haya ejecutado sus obligaciones como lo expresa el demandante de autos. DÉCIMO NOVENO: Rechaza que el actor le endose a su representado una obligación que en ningún momento adquirió como era tramitar y/o gestionar crédito hipotecario en el Mercantil Banco Universal, para el pago del saldo del precio y menos que dicho crédito no haya sido otorgado. VIGÉSIMO: Ratifica que es incierto que se haya solicitado crédito hipotecario, pero en el supuesto negado que haya sido así no es posible que la negativa de un crédito hipotecario trajese como consecuencia la pérdida del derecho de adquirir el Inmueble, eso es inconcebible a todas luces porque la negociación en primer lugar nunca estuvo condicionada a la aprobación de préstamos o créditos, y si hubiese sido el caso, la lógica jurídica expresa que la obligación del pago del saldo está latente y el comprador debería buscar la cancelación a través de recursos propios a menos que desista por alguna circunstancia en la adquisición del bien objeto del contrato y este no fue el caso. VIGÉSIMO PRIMERO: Es incierto que su representado haya incurrido en falta de voluntad de cumplir con la obligación a la que se comprometió al momento de suscribir el contrato de Opción a compra venta, por lo tanto no existe requisito de procedencia de la acción de resolución de contrato y así pide se declare. Por otra parte señala, que tendientes a la determinación de la naturaleza jurídica del contrato fundamento de las pretensiones deducidas por ambas partes, debe apreciarse que se trata de una compraventa, donde las partes asumieron una obligación bilateral, es decir, el vendedor se obligó a vender y el comprador a comprar el inmueble o lo que es lo mismo, las partes celebraron una verdadera PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA y no una opción unilateral de compra o de venta, cuya característica principal es la que una sola parte se obliga en el contrato y que por el consentimiento que existió entre las partes sobre el objeto, sobre el precio a pagar y el resto de las obligaciones bilaterales tal operación equivale a una venta definitiva, aunado al hecho de que las partes en el contrato bajo análisis no acordaron para la verificación o perfección de la negociación la realización de un contrato ulterior de compra venta, sino simplemente lo único que quedó pendiente por parte del vendedor fue la firma definitiva del documento de venta el cual constituye simplemente la prueba de la negociación y la obligación por parte del vendedor de hacer la tradición del inmueble vendido de conformidad con lo previsto en el artículo 1488 del Código Civil y que por las razones antes expuestas, solicita que la presente acción en la definitiva sea declara sin lugar y se condene en costa a la parte accionante. Por otra parte, RECONVIENE FORMALMENTE a la Entidad Mercantil EL CONSORCIO BOSQUE, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy en fecha 27-06-2008 bajo el No.36, Tomo 2-C de los Libros de Registro respectivos, y con Registro del Información Fiscal No. J-29614769-8. Por cuanto señala que, como quiera que se ha evidenciado la forma maliciosa, falsa y temerariamente en que ha procedido la empresa antes identificada en contra de su poderdante al intentar una acción de Resolución de Contrato de Opción a compra-venta fundamentando su acción y sus pretensiones en hechos inciertos con el fin de obtener un beneficio injusto, causándole graves perjuicios a su mandante, cuando contrariamente ha sido dicha Empresa quien ha incumplido con sus obligaciones y es por lo que procede a reconvenir como en efecto lo hace a EL CONSORCIO BOSQUE en los términos siguientes: Que la Empresa CONSORCIO EL BOSQUE (vendedor) y su mandante ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA en fecha veintiuno (21) de diciembre de 2012, celebraron un Contrato de Opción a Compra-Venta cuyo objeto era un (01) TOWN HOUSES, distinguido con la LETRA C y número 13 del CONJUNTO BRISAS LA ARBOLEDA y que en el referido Contrato se estipulo el compromiso del vendedor en vender y el comprador a comprar el inmueble objeto de la presente controversia, en el cual las partes establecieron un precio fijo de compra venta en la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), la forma y la oportunidad de su pago y además fijaron de mutuo acuerdo un lapso para el cumplimiento de cada uno de los compromisos. Asimismo aduce que entre las obligaciones de las partes se encuentra la contenida en la Cláusula Cuarta, relativa a la forma cómo su representado realizaría el pago del inmueble, de acuerdo a los anticipos a cuenta del precio de venta, los cuales según lo dispone literalmente la referida clausula: ".....SERAN DESTINADOS EXCLUSIVAMENTE A LA CONSTRUCCION DEL CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA.....," a lo que se puede perfectamente concluir que su mandante pago la construcción de su inmueble. Se acordó que sería a la cuenta No.01050062121062256441 del Banco Mercantil a nombre de CONSORCIO EL BOSQUE la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,00) pagaderos de la manera siguiente: - La cantidad de Bs. 50.000,00, en fecha de 16 de enero del 2013, es decir que para la firma del documento de Opción a Compra-Venta ya se había cancelado dicha suma. - La cantidad de Bs. 10.000,00 en fecha 16 de febrero de 2013. - La cantidad de Bs. 10.000,00 el día 16 de Marzo de 2.013. - La cantidad de Bs 20.000,00 el día 16 de Abril de 2.013. - La cantidad de Bs. 10.000,00 el día 16 de Mayo de 2.013. - La cantidad de Bs. 10.000 00 el día 16 de Junio de 2.013. - La cantidad de Bs. 30.000 00 el día 16 de Julio de 2.013. - La cantidad de Bs. 10.000 00 el día 16 de Agosto de 2.013. - La cantidad de Bs. 10.000,00 el día 16 de Septiembre de 2.013. - La cantidad de Bs. 35.000 00 el día 16 de Octubre de 2.013. - La cantidad de Bs. 10.000,00 el día 16 de Noviembre de 2.013. - La cantidad de Bs. 10.000,00 el día 16 de Diciembre de 2.013. - La cantidad de Bs. 35.000,00 el día 16 de Enero de 2.014. - La cantidad de Bs. 10.000,00 el día 16 de Febrero de 2.014. - La cantidad de Bs. 10.000,00 el día 16 de Marzo de 2.014. - La cantidad de Bs. 20.000,00 el día 16 de Abril de 2.014. - La cantidad de Bs. 10.000,00 el día 16 de Mayo de 2.014. - La cantidad de Bs. 10.000,00 el día 16 de Junio de 2.014. - La cantidad de Bs. 35.000,00 el día 16 de Julio de 2.014. - La cantidad de Bs. 450.000,00 que serían pagados al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra-venta Señala que todas las cuotas que correspondían a los abonos a la inicial fueron debidamente cumplidas por su mandante, sin adeudar nada con relación a dicho concepto de acuerdo a lo convenido en el Contrato de Opción a Compra-Venta. Por otra parte aduce, que es importante dejar bien claro que desde la firma de la opción de compra-venta su mandante mantuvo la intención firme de comprar y en vista al lapso establecido para que la venta se diera de manera definitiva mantuvo la responsabilidad de dar cumplimiento a sus obligaciones primarias como era el pago de la inicial, ya que este inmueble serviría como asiento para ellos y su grupo familiar. Asimismo alega que es inconcebible que el vendedor pretenda la Resolución del Contrato de Opción a compra cuando las obligaciones que le correspondía a su poderdante fueron cumplidas sin excepción, y que el pago del saldo restante, es decir la cantidad de Bs. 450.000,00 serían pagados al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra-venta, no pudiendo atribuirla a un incumplimiento para su representado, ya que esta suma no se ha cancelado y materializado porque las obligaciones del vendedor no están debidamente concretadas, o por lo menos su mandante desconoce o no tiene información por parte de la vendedora, siendo también una obligación descrita en dicho contrato, por lo que la falta de información concreta hacia su mandante representa literalmente un incumplimiento de conformidad a las clausulas octava y novena del contrato, las cuales indican los deberes de la Promotora en requerir documentación a su poderdante y notificar POR ESCRITO sobre la revisión del Documento de Compra Venta en la respectiva oficina de Registro. por lo que fundamenta la reconvención y la excepción non adimpleti contractus en los artículos 1333, 1134, 1159, 1160, 1167 y 1484 del Código Civil. Asimismo estima esta oportunidad procesal para dar contestación a la demanda incoada en contra de su poderdante y opone como defensa de fondo la excepción "non adimpleti contractus", y en base a ello reconvengo formalmente; es decir, la excepción de contrato no cumplido, que se conoce en el derecho como la excepción non adimpleti contractus, libera a una de las partes contratantes de cumplir con su obligación hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suya, por lo que la opone formalmente y aduce que la misma debe prosperar, ya que a su decir, se puede observarse que el contrato de opción a Compra dispone taxativamente en la cáusala octava: "..... tal entrega deberá hacerla el comprador en un plazo no mayor de quince (15) días contados a partir de la fecha en que CONSORCIO EL BOSQUE o su representante, le haga el requerimiento respectivo…” En virtud de las razones expuestas, opone al actor, la excepción non adimpleti contractus, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.168 del Código Civil, por cuanto la misma es «EL DERECHO QUE TIENE UNA DE LAS PARTES EN UN CONTRATO BILATERAL DE NEGARSE A CUMPLIR SUS OBLIGACIONES CUANDO LA OTRA PARTE LE EXIGE EL CUMPLIMIENTO SIN HABER CUMPLIDO A SU VEZ CON SU PROPIA OBLIGACIÓN”, y es por lo que ha decidido Reconvenir como en efecto lo hace y estima la acción en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) Por auto de fecha 20 de abril de 2016, el tribunal admite la reconvención propuesta, cursante el mismo al folio 148. A los folios del 149 al 173 consta escrito presentado por la parte demandante-reconvenida mediante el cual procede a contestar la reconvención en los términos siguientes: Solicita la inadmisión de la reconvención propuesta por la demandada por inepta acumulación y a todo evento procede a contestar dicha reconvención señalando que niega, rechaza y contradice la misma por no ser ciertos los hechos alegados e improcedente el derecho invocado conforme a las razones de hecho y de derecho, ya que sigue señalando que rechaza que su representado haya procedido de “…forma maliciosa, falsa y temeraria…” en contra de la parte demandada al intentar una acción de resolución de Contrato de Opción a compra-venta; asimismo, contradice que la acción y sus pretensiones se haya fundamentado en hechos inciertos con el fin de obtener un beneficio injusto y niega que se le haya causado graves perjuicios al demandado reconviniente por incumplimiento de sus obligaciones contractuales. Aduce igualmente, que el demandado-reconviniente haya pagado la construcción del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta cuya resolución se acciona y rechaza que el mismo sea de su propiedad, que haya pagado todas la cuotas que correspondían a los abonos a la inicial y niega que nada adeude con relación a dicho concepto de acuerdo a lo convenido en el contrato de opción a compra-venta. Contradice que el demandado-reconviniente desde la firma de la opción de compra-venta haya mantenido la intención firme de comprar y niega que cumpliera con sus obligaciones primarias como era el pago de la inicial. Niega que el demandado-reconviniente haya cumplido con las obligaciones contractuales que asumió en el contrato de opción de compra-venta objeto de la demanda de resolución. Se opone a la fundamentación de la reconvención en los artículos 1333, 1134, 1159, 1160, 1167 y 1484 del Código Civil por improcedentes y contradice la defensa de fondo la excepción “non adimpleti contractus”. Niega que era obligación del vendedor informar al comprador del resultado del trámite de la habitabilidad. Asimismo, rechaza y no conviene en lo peticionado por la parte demandada-reconviniente en el cumplimiento del contrato de opción a compra en la forma, condiciones y demás términos en que fue celebrado, por cuanto que su representado no ha incurrido en ningún incumplimiento de sus obligaciones contractuales; en informar sobre la expedición de la habitabilidad, los recaudos para la tramitación del documento definitivo. Finalmente solicita que sea declara sin lugar la reconvención propuesta y con lugar la demanda. En fecha 20/06/2016, el Tribunal ordena agregar a los autos escritos de pruebas promovidos por la parte demandante y demandada en el presente procedimiento. (Folios 174 al 213). Cursante al folio 214 consta escrito del Abogado Francisco Herrera, Apoderado Judicial de la parte demandada, a los fines de impugnar las pruebas promovidas por la parte demandante. En fecha 30/06/2016, visto el volumen alcanzado por el presente expediente, este Tribunal ordena abrir una nueva pieza. (Folio 215) PIEZA Nº 2 Cursante al Folio 01, consta auto dictado por este tribunal, el cual ordena abrir nueva pieza y encabezar dicha pieza con copia certificada del mismo. En fecha 30/06/2016, se admitieron las pruebas presentadas por la parte demandante, en los siguientes términos: En cuanto al Capítulo Primero/Documentales, el tribunal reprodujo el mérito favorable de los autos; en cuanto a la contenida en el Capítulo Segundo/Inspección Judicial: este Tribunal acordó fijar el traslado y constitución a objeto de practicar la inspección solicitada, en cuanto al Capítulo Tercero/De la prueba de Informe: este Tribunal ordena oficiar a la Entidad Bancaria Banco Mercantil/Agencia San Felipe. Asimismo, en cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandada, en el Capítulo I: Se reprodujo el merito favorable de autos; en cuanto al Capítulo II/Pruebas Documentales: se reprodujo el merito favorable de autos y se ordena agregar a los autos las documentales consignadas; en cuanto al Capítulo III/Prueba de Informes: este Tribunal ordenó oficiar a la Entidad Bancaria Banco Mercantil/Agencia San Felipe, y por último el Capítulo IV/Prueba de exhibición de documento: este Tribunal acordó la exhibición de documento solicitada, respecto a la documental señalada en el respectivo numeral. En esta misma fecha se libraron oficios Nros 258 y 259 al Gerente del Banco Mercantil/Agencia San Felipe, y boleta de Intimación al Abogado Rafael Alfredo Puertas Mogollón, representante legal de CONSORCIO EL BOSQUE C.A. (Folios 02 al 05 ambos inclusive). En fecha 01/07/2016, compareció ante este Tribunal la abogada Erika Marín, apoderada judicial de la parte demandante a los fines de consignar el original copia certificada de Informe de Habitabilidad. (folios del 06 al 08 ambos inclusive). En fecha 04/07/2016, se fijo oportunidad para la Inspección Judicial solicitada por la parte demandante, y se libraron oficios Nros 266 y 267. (Folios 09 al 11). En fecha 07/07/216, este Tribunal se trasladó, constituyó y declaró practicada la Inspección Judicial solicitada por la parte demandante. (Folio 12) Cursante a los folios del 13 al 16 ambos inclusive, consta escrito presentado por el Abogado Francisco Herrera, Apoderado Judicial de la parte demandada. En fecha 11/07/2016, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó diligencia a los fines de dejar constancia que no estuvo presente en la inspección judicial realizada por este Tribunal y solicitar copias certificadas de la misma. Cursante a los folios del 18 al 25 ambos inclusive, consta diligencia presentada por el ciudadano Francisco Javier Soto, en su condición de experto fotógrafo, a los fines de consignar 13 fotos de la Inspección realizada. Cursante al folio 26, riela diligencia de la abogada Erika Marín, apoderada judicial de la parte demandante. En fecha 12/07/2016, Este Tribunal ordenó expedir copias certificadas solicitadas por el abogado Francisco Herrera, apoderado judicial de la parte demandada. (Folio 27) En fecha 12/07/2016 y cursante al folio 28, consta escrito presentado por el Abogado Francisco Herrera, Apoderado Judicial de la parte demandada. En fecha 13 de julio de 2016, vistas las actuaciones presentadas por el Abogado Francisco Herrera, este Tribunal ordenó tener como practicada la inspección in comento.(Folio 29) Cursante al folio 30 y su vuelto, consta boleta de Intimación debidamente firmada por el Abogado Rafael Puertas. En fecha 14/07/2016, compareció ante este Tribunal el abogado Francisco Herrera, Apoderado Judicial de la parte demandada, presentando diligencia a los fines de apelar la decisión dictada por este Tribunal en fecha 13/07/2016. (Folio 31). En fecha 18/07/2016, se declaró desierto el acto de exhibición de documento por la no comparecencia del Abogado Rafael Alfredo Puertas, Apoderado Judicial de la parte demandante. (Folio 32) En fecha 19/07/2016, este Tribunal estando en la oportunidad legal correspondiente, se pronunció sobre la apelación interpuesta por el Abogado Francisco Herrera, Apoderado Judicial de la parte demandada, en la cual se abstuvo de oír la misma. (Folios 33 y 34) Por auto de fecha 25/07/2016, se le dio entrada a oficio S/N, proveniente de la Entidad Bancaria/Banco Mercantil-Banco Universal, relacionado con la presente causa. (Folio 35 y 36). Cursante al folio 37 y de fecha 27/07/2016, se le dio entrada a oficio S/N proveniente de la Entidad Bancaria/Banco Mercantil-Banco Universal, contentivo de un (01) folio útil y dos (02) anexos. (Folios 37 al 40). Cursante al folio 41 y su vuelto de fecha 29/07/2016, riela diligencia presentada por el Abogado Francisco Herrera. En fecha 08/08/2016, este Tribunal fijó la causa para que las partes del proceso soliciten la constitución de asociados. (Folio 42).Vencido como se encuentra el lapso para la constitución de asociados, este Tribunal ordenó fijar la causa para Informes. (Folio 43). Cursante a los folios 44 al 74 del expediente, consta escrito de informes presentado por la Abogada Erika Marín, Apoderada Judicial de la parte demandante. Vencido como se encuentra el lapso de informes en el presente procedimiento, este Tribunal por auto de fecha 14/10/2016, fijó la causa para observación a los informes de la contraria. (Folio 75) Cursante a los folios del 76 al 80 y su vuelto, consta escrito de observación de informes, presentado por el Abogado Francisco Herrera, Apoderado Judicial de la parte demandada. En fecha 27/12/2016, vencido como se encuentra el lapso para observación a los informes en el presente procedimiento, este Tribunal fijó la presente causa para DECIDIR dentro de los 60 días continuos siguientes a esta fecha. (Folio 81). En fecha 10 de enero de 2017, el Tribunal ordenó corregir foliatura y a su vez ordenó diferir la sentencia del mismo de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. POR CUANTO EN EL PRESENTE JUICIO SE DIO CUMPLIMIENTO A TODOS LOS LAPSOS PROCESALES Y LLEGADO EL MOMENTO PARA DECIDIR, EL TRIBUNAL REALIZA LAS SIGUIENTES OBSERVACIONES: A efectos probatorios, la parte actora conjuntamente con el libelo de demanda y en el lapso probatorio, aportó a los autos una serie de medios probatorios que este Juzgador pasa a hacer un estudio y análisis a las mismas, pues la finalidad de tales probanzas es procurar a quien suscribe la convicción de la verdad o falsedad de los hechos a probarse, así como lo establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, donde el operador de justicia tiene la obligación de analizar todo el material probatorio aportado por las partes a los autos, o ingresadas al proceso a través de la actividad probatoria oficiosa del jurisdiscente, pues de lo contrario, se producirá el denominado vicio de silencio de pruebas, que ocurre cuando el operador de justicia ignora completamente el medio probatorio, bien sea porque no lo menciona o bien porque hace referencia sobre su inexistencia, ello sin expresar su merito probatorio y que a continuación se analizan: Marcado A.- Copia fotostática certificada del documento constitutivo de sociedad mercantil que contiene la creación de CONSORCIO EL BOSQUE, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en fecha 27 de junio de 2008, bajo el Nº 36, Tomo 2-C del año 2008 (Folio del 16 al 23 ambos inclusive) Marcado B.- Copia fotostática certificada de poder general otorgado por los representantes de CONSORCIO EL BOSQUE a los abogados RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN, LUIS PIÑA, LISSET MARGARITA SUÁREZ SANTANA, LUIS RAFAEL HERRERA MONTENEGRO y RAFAEL ÁNGEL PÉREZ PADILLA, Inpreabogado Nros. 49.393, 118.989, 149.949, 122.053 y 30.873 respectivamente, autenticado por ante la Notaria Pública de Guacara estado Carabobo, en fecha veintiséis (26) de mayo de 2014, bajo el Nº 4, Tomo 102, Folios 28 hasta 32 de los libros respectivos (Folios del 24 al 30 ambos inclusive) Marcado D.- Poder especial conferido por los ciudadanos ENRIQUE JOSÉ RIVERO VARNIQUE y JON MIRENA TAR JESÚS BILBAO ZAMORA, quienes actúan en su carácter de administradores principales clase “A” del Consorcio EL BOSQUE a los ciudadanos FELIX ENRIQUE ESCORIHUELA PAZ y SAMUEL ANTONIO CARRUIDO APONTE por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, estado Carabobo en fecha ocho (08) de noviembre de 2012, inserto bajo Nro 20, Tomo 724 de los libros respectivos (Folios del 35 al 42). Marcado E.- Copia certificada fotostática del documento de parcelamiento del Conjunto Residencial El Bosque, protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, inscrito bajo el Nº 9, Folio 49 del Tomo 18 del protocolo de transcripción del año 2013 (Folio del 46 al 60). En cuanto a las documentales previamente señaladas, el Tribunal observa: Los instrumentos públicos o auténticos son aquellos que han sido autorizados con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, así lo establece el artículo 1357 del Código Civil. Se tiene que en el presente caso estos documentos públicos conservan todo su valor probatorio, ya que ninguna de las partes utilizó medio alguno para desvirtuar los mismos, tal como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, el instrumento público tiene como característica su validez entre las partes y frente a terceros, hacen plena fe de su contenido por virtud de haberse cumplido los requisitos ante el funcionario que acredita tal cumplimiento o que han sido efectuadas en su presencia. Así pues, para que exista un documento público es necesario que esté autorizado con las solemnidades legales, es decir: a. Presencia del funcionario que autorice el acto. b. Presencia de los otorgantes del documento y de los testigos del otorgante. c. Fe que da el Funcionario Público que conoce a los otorgantes. d. Capacidad de los que intervienen en la formación del documento. e. Firma de los otorgantes, de los testigos y del funcionario que lo autoriza. f. Respectivo protocolo. El artículo 1359 del Código Civil señala: “El instrumento público hace plena fe así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso...” Es por ello que tales documentos tienen carácter de público pues fueron otorgados con las solemnidades requeridas por la ley. De modo pues, que el documento consignado hace plena fe entre las partes y ante terceros, de la voluntad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización de hechos jurídicos a que dichos instrumentos se contraen, por lo que este Tribunal debe darles todo su valor probatorio por cuanto para quien suscribe crea la convicción plena sobre la existencia de las sociedades mercantiles señaladas, evidenciándose lo siguiente: - En cuanto al documento constitutivo de la empresa ‘‘CONSORCIO EL BOSQUE, marcado A, se evidencia lo siguiente: Que en fecha 27 de junio de 2008 se constituyó ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, dicho consorcio, entre R Y M INGENIERIA Y PROYECTOS C.A., Sociedad Mercantil domiciliada en Valencia, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo el 02/11/93 bajo el Nº 06 Tomo 11-A y representada por su Director Enrique José Rivero Varnique; BISATUR C.A., Sociedad Mercantil domiciliada en Valencia, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo el 09/07/2001 bajo el Nº 65, Tomo 52-A y representada por su Presidente Rafael Humberto Bisogno Saturno; CONSTRUCCIONES BILVAN C.A., Sociedad Mercantil domiciliada en Valencia, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Carabobo el 17/12/96 bajo el Nº 31 Tomo 149-A y representada por su Administrador Jon Mirena Bilbao Zamora; GUIMEN INVERSIONES C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo el 31/10/07 bajo el Nº 04 Tomo 98-A y representada por su Presidente Guillermo Mendoza Mendoza, todos plenamente identificados en el referido documento y quienes tendrían el cargo de Administradores Clase A los ciudadanos Enrique José Rivero Varnique y Jon Mirena Bilbao Zamora y como administradores Clase B los ciudadanos Rafael Humberto Bisogno Saturno y Guillermo Mendoza Mendoza, la cual poseería su domicilio en el Municipio Nirgua del estado Yaracuy y que se constituyó con el fin de recibir como aporte de capital de sus consortes los recursos necesarios para el desarrollo del proyecto de adquirir un inmueble constituido por un lote de terreno que mide aproximadamente 1,4 Hts (14.000,00 Mts2) cuyos linderos son NORTE: Av. Intercomunal San Felipe el Fuerte, Urb. Los Mangos y Arenera del señor Juan Martínez, SUR: Autopista Centro Occidental CIMARRON ANDRESOTE (antigua Rafael Caldera), vía San Felipe – Chivacoa, que atraviesa el Fundo La Lopeña, Terrenos ocupados por Fondur, Terrenos de Carmen Reverón y la Sucesión Los Parra y Terrenos propiedad de los Herrera, ESTE: Urb. La Rosaleda, Urb. Araguaney, terrenos de Juan Mujica y OESTE: Camino de las Camazas, Terrenos de Asociación de profesores, Sucesión Vinicio Ríos y Arenera del señor Juan Montañez y cuyos linderos específicos son: NORTE: Avenida Intercomunal San Felipe el Fuerte, SUR: Terrenos de Agropecuaria La Lopeña y Quebrada La Virgen, ESTE: Urb. La Rosaleda y OESTE: Urb. Los Mangos; para luego proyectar, urbanizar, construir y vender, unidades de viviendas familiares y locales comerciales denominados RESIDENCIA EL BOSQUE. - Que dicho CONSORCIO EL BOSQUE según documental marcada B, se encuentra representada judicialmente por los abogados RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN, LUIS PIÑA, LISSET MARGARITA SUÁREZ SANTANA, LUIS RAFAEL HERRERA MONTENEGRO y RAFAEL ÁNGEL PÉREZ PADILLA, Inpreabogado Nros. 49.393, 118.989, 149.949, 122.053 y 30.873 respectivamente, de conformidad con el poder general otorgado por los representantes de CONSORCIO EL BOSQUE a través de sus administradores Clase A y Clase B. - Del Poder especial marcado D, se evidencia que el mismo fue conferido por los ciudadanos ENRIQUE JOSÉ RIVERO VARNIQUE y JON MIRENA TAR JESÚS BILBAO ZAMORA, quienes actúan en su carácter de administradores principales clase “A” del CONSORCIO EL BOSQUE a los ciudadanos FELIX ENRIQUE ESCORIHUELA PAZ y SAMUEL ANTONIO CARRUIDO APONTE, plenamente identificados en dicho documento, para que actuando en Nombre y Representación del Consorcio el Bosque de forma separada enajenen a título oneroso y protocolice todos los documentos definitivos de ventas de las setenta parcelas de terrenos y sus respectivas Unidades de Vivienda susceptibles de enajenación por ante la oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy pertenecientes al CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS DE LA ARBOLEDA, por pertenecer dichos inmuebles al Consorcio El Bosque. - Asimismo se evidencia del documento de parcelamiento del Conjunto Residencial El Bosque Marcado E, que los ciudadanos ENRIQUE JOSÉ RIVERO VARNIQUE y JON MIRENA TAR JESÚS BILBAO ZAMORA, quienes actúan en su carácter de administradores principales clase “A” del CONSORCIO EL BOSQUE, procedieron a otorgar dicho documento de parcelamiento del Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda, siendo la única y exclusiva propietaria de un inmueble constituido por un lote de terreno que tiene un área de catorce mil noventa y siete metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (14.097,30 Mts2) aproximadamente con los siguientes linderos: NORTE: Av. Intercomunal San Felipe el Fuerte, Urb. Los Mangos y Arenera del Juan Montañez, SUR: Autopista Centro Occidental Rafael Caldera, vía San Felipe – Chivacoa, que atraviesa el Fundo La Lopeña, Terrenos ocupados por Fondur, Terrenos de Carmen Reverón y la Sucesión Los Parra y Terrenos propiedad de los Herrera, ESTE: Urb. La Rosaleda, Urb. Araguaney, terrenos de Juan Mujica y OESTE: Camino de las Camazas, Terrenos de Asociación de profesores, Sucesión Vinicio Ríos y Arenera del señor Juan Montañez y cuyos linderos específicos son: NORTE: Avenida Intercomunal San Felipe el Fuerte, SUR: Terrenos de Agropecuaria La Lopeña y Quebrada La Virgen, ESTE: Urb. La Rosaleda y OESTE: Urb. Los Mangos.; cuyo parcelamiento consta de setenta parcelas unifamiliares, especificando para ello la distribución de cada vivienda. A los folios del 31 al 34 ambos inclusive consta Marcado C. Documento ORIGINAL DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, celebrado entre CONSORCIO EL BOSQUE, representado por el ciudadano Felix Enrique Escorihuela Paz (LA PROMOTORA) por una parte y por la otra, el ciudadano ÁNGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, ambas partes ya identificadas, al mismo se le otorga valor probatorio por cuanto no fue desvirtuado por la parte demandada y el cual es el instrumento fundamental de la pretensión en la presente causa desprendiéndose del contenido del mismo lo siguiente: “Entre EL CONSORCIO EL BOSQUE, representado en este por el ciudadano FELIX ENRIQUE ESCORIHUELA PAZ , Venezolano, mayor de edad titular de la cédula N° V-7.083.781, Sociedad de Comercio inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil de la circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, bajo el Número Treinta y Seis (36), Tomo 2-C, en fecha 27 de Junio de 2.008 inscrito en el Registro de información fiscal N° J-29614769-8, debidamente facultado según documento poder Autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia inserto bajo el N°, 20.Tomo 724, de fecha 08 de Noviembre del año 2.012 , quien a los efectos de este contrato se denominará LA PROMOTORA, por una parte y por la otra; ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, Titular de la C.I. V-10.853.825; quien lo sucesivo se denominará EL COMPRADOR, se ha convenido en celebrar el presente CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA sujeta a las cláusulas siguientes: PRIMERA: LA PROMOTORA, desarrolla y promueve la venta de unidades de vivienda tipo TOWN HOUSE en un terreno de su propiedad denominada CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, el cual le pertenece de conformidad con el documento de Propiedad debidamente Registrado por ante la Oficina de Registro Público de Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, bajo el Nº 48, Protocolo Primero, Trimestre Tercero del año 2008, folios del 298 al 302. El cual tiene un área aproximada de Catorce Mil Noventa y Siete Metros Cuadrados con Treinta Decímetros Cuadrados 14.097,30 mts2, aproximadamente de terreno. SEGUNDA: El referido Conjunto Residencial se construye sobre lote de terreno cuyos linderos generales son: NORTE: Av. Intercomunal San Felipe el Fuerte, Urb. Los Mangos y Arenera del señor Juan Martínez, SUR: Autopista Centro Occidental CIMARRON ANDRESOTE (antigua Rafael Caldera), vía San Felipe – Chivacoa, que atraviesa el Fundo La Lopeña, Terrenos ocupados por Fondur, Terrenos de Carmen Reverón y la Sucesión Los Parra y Terrenos propiedad de los Herrera, ESTE: Urb. La Rosaleda, Urb. Araguaney, terrenos de Juan Mujica y OESTE: Camino de las Camazas, Terrenos de Asociación de profesores, Sucesión Vinicio Ríos y Arenera del señor Juan Montañez y cuyos linderos específicos son: NORTE: Avenida Intercomunal San Felipe el Fuerte, SUR: Terrenos de Agropecuaria La Lopeña y Quebrada La Virgen, ESTE: Urb. La Rosaleda y OESTE: Urb. Los Mangos. Nada adeuda a la fecha, por concepto de impuestos Nacionales o Municipales y conforme al Proyecto y los Permisos de Construcción correspondientes, otorgado por las autoridades competentes por la materia EL COMPRADOR declara expresamente que conoce perfectamente y en su totalidad el proyecto anteriormente mencionado, el cual le ha sido presentado por la compañía promotora. TERCERA: LA PROMOTORA, se obliga a vender y EL COMPRADOR, a comprar, un inmueble constituido por una (1) TOWN HOUSE, distinguida con la letra C y número 13, ubicada en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, cuyos linderos particulares son: NORTE: Calle C; SUR: Con casa D-04; ESTE: Casa C-12 y OESTE: Con el CONJUNTO RESIDENCIAL MANGOS II; la cual tiene un área construcción de 77 Mts2 (aprox.) y una parcela de terreno de 144 Mts2 aprox., siendo sus características o acabados señalados en documento anexo que forma parte de este instrumento. CUARTA: El precio convenido por el cual LA PROMOTORA, se obliga a vender y EL COMPRADOR, es por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (800.000,00 Bs.), el cual EL COMPRADOR, deberá pagar totalmente a la PROMOTORA, para el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa. EL COMPRADOR, conviene en hacer anticipos a cuenta del precio de venta, los cuales serán destinados exclusivamente a la construcción del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, en la Cuenta Corriente de Mercantil Banco Universal Nº 01050062121062256441; abonando una inicial por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 350.000,00), discriminado de la siguiente forma: 1) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 50.000,00), que entrega en este acto y su firma en Cheque depositado en la Cuenta Nº 01050062121062256441 del Banco Mercantil a nombre de CONSORCIO EL BOSQUE, a la fecha del 16 de Enero del 2013, la cual ha sido recibida a total satisfacción. 2) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de febrero de 2013, por concepto de abono a inicial. 3) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el 16 de Marzo de 2013 por concepto de abono a inicial. 4) La cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00), los cuales pagará el día 16 de abril de 2013, por concepto de abono de inicial. 5) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de mayo de 2013, por concepto de abono a inicial. 6) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de junio de 2013, por concepto de abono a inicial. 7) La cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 30.000,00), los cuales pagará el día 16 de julio de 2013, por concepto de abono a inicial. 8) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de agosto de 2013, por concepto de abono a inicial. 9) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de septiembre de 2013, por concepto de abono a inicial. 10) La cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 30.000,00), los cuales pagará el día 16 de octubre de 2013, por concepto de abono a inicial. 11) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de noviembre de 2013, por concepto de abono a inicial. 12) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de diciembre de 2013, por concepto de abono a inicial. 13) La cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.000,00), los cuales pagará el día 16 de enero de 2014, por concepto de abono a inicial. 14) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de febrero de 2014, por concepto de abono a inicial. 15) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de marzo de 2014, por concepto de abono a inicial. 16) La cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00), los cuales pagará el día 16 de abril de 2014, por concepto de abono a inicial. 17) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de mayo de 2014, por concepto de abono a inicial. 18) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de junio de 2014, por concepto de abono a inicial. 19) La cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.000,00), los cuales pagará el día 16 de julio de 2014, por concepto de abono a inicial; y la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00); que será pagado en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. QUINTA: EL COMPRADOR, declara formalmente que los recursos destinados al pago del precio del inmueble objeto del presente contrato, son de origen lícito producto de su legítimo ahorro, trabajo, comercio o industria. SEXTA. EL COMPRADOR, expresamente reconoce el derecho que tiene la compañía propietaria del terreno sobre el cual se construirá el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, en el cual se construyen viviendas Bifamiliares de constituir gravámenes hipotecarios, anticréticos o de otra naturaleza sobre la totalidad o parte del terreno y las construcciones en él edificadas o que en el futuro se edifiquen, para la obtención de financiamiento de instituciones bancarias que sean necesarios y requerido para la construcción del Desarrollo BRISAS LA ARBOLEDA. SÉPTIMA: Especialmente se conviene en lo siguiente: 1) EL COMPRADOR, se compromete, si fuese el caso, a satisfacer y cumplir los requisitos de cualquier naturaleza que exijan, conforme a las practicas usuales, para la respectiva oportunidad, por los institutos financieros ante quien se solicite el préstamo destinado a la adquisición del bien inmueble objeto de este contrato y 2) EL COMPRADOR, está conforme en constituir sobre el inmueble objeto de este contrato, hipoteca y anticresis a favor del Instituto que financie la compra de su vivienda. LA PROMOTORA, no se hace responsable en modo alguno de la aprobación del financiamiento solicitado por el comprador, ante el Instituto Financiero al Otorgamiento del Crédito Hipotecario solicitado por EL COMPRADOR, no se obliga a la promotora, igualmente la demora en la respuesta y otorgamiento del mismo, en un plazo mayor de 90 días, contados a partir de la entrega de los recaudos, dará derecho a la PROMOTORA, a considerar resuelto el presente contrato y en consecuencia LA PROMOTORA procederá a la devolución de las cantidades efectivamente entregadas hasta la fecha por EL COMPRADOR, una vez efectuada una nueva negociación con un tercero, sobre el inmueble objeto de este contrato, con un plazo máximo de Noventa Días contínuos (días 90) sin que EL COMPRADOR pueda reclamar a la PROMOTORA, indemnización de ninguna naturaleza, por ningún concepto. OCTAVA: EL COMPRADOR, conviene expresamente en 1) Suministrar a la PROMOTORA, en un plazo no mayor de quince (15) días, contados a partir de la fecha en que se le requiera, todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento de compraventa respectivo, tales como fotocopia de las cédulas de identidad de los adquirientes, Registro de Información Fiscal (RIF), actualizado; en caso de ser el comprador, persona jurídica, Registro de Comercio y sus modificaciones si las hay; copia de la (s) cédula (s) de los representantes legales; Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado, Poderes y cualquier otro documento de compraventa; y 2) En confiar la gestión relativa de todos los trámites necesarios para la realización de la compraventa y la protocolización del documento definitivo de venta, CONSORCIO EL BOSQUE, o a la persona natural o jurídica que esta designe, comprometiéndose a entregar la cantidad que se estime necesaria para la cancelación de los gastos que causen dichos trámites; tal entrega deberá hacerla EL COMPRADOR, en un plazo no mayor de quince (15) días, contados a partir de la fecha en que CONSORCIO EL BOSQUE o su representante, le haga el requerimiento respectivo. En el momento de la protocolización del documento de compraventa se hará el ajuste por cualquier diferencia que resulte de los Gastos de Registro. NOVENA: LA PROMOTORA, notificará por escrito a EL COMPRADOR, que el documento definitivo de compraventa está debidamente revisado por la Oficina de Registro Inmobiliario y se encuentra listo para ser introducido para su protocolización. EL COMPRADOR, aceptará el contenido del documento de compraventa, el cual declara conocer. Una vez introducido el documento por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente LA PROMOTORA, notificará también por escrito a EL COMPRADOR, la fecha fijada para la firma.DÉCIMA: Es convenido expreso entre las partes que una vez obtenida la habitabilidad del inmueble objeto de este contrato, por parte de LA PROMOTORA, cesa de manera inmediata el plazo establecido para el pago de los anticipos contemplados en la Cláusula Segunda, por lo que EL COMPRADOR se obliga a cancelar en un término no mayor de 30 días contados a partir de la fecha de la habitabilidad del inmueble, la cual le será notificada por LA PROMOTORA, cualquier diferencia que quedare pendiente de pago por concepto de anticipos al precio. DÉCIMA PRIMERA: Toda notificación y la cancelación de los anticipos a cuenta del precio de Venta a que se refieren las cláusulas anteriores, se harán: a CONSORCIO EL BOSQUE, en sus oficinas situadas en la AVENIDA PANAMERICANA EN FRENTE DE LA EMPRESA POLAR ENTRE LOS CONJUNTOS MANGOS II Y LA ROSALEDA CERCA DEL TERMINAL NUEVO, INDEPENDENCIA, EDO. YARACUY. Y a EL COMPRADOR a la siguiente dirección: AV. PRINCIPAL CEDEÑO ENTRE AV. YARACUY Y COLEGIO ANDRÉS BELLO Nº 9-23. QTA MICEJUAN.DÉCIMA SEGUNDA- Para garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones asumidas por EL COMPRADOR, en este contrato y resarcir los daños y perjuicios que su incumplimiento pueda causar, EL COMPRADOR, conviene en pagar a LA PROMOTORA a título de indemnización transaccional por su incumplimiento, una cantidad equivalente al DIEZ POR CIENTO (10%) del precio de Venta establecido en el presente contrato, quedando LA PROMOTORA autorizada irrevocablemente a retener dicho monto de las cantidades entregadas por EL COMPRADOR a cuenta del precio de venta. En caso de que el incumplimiento se produzca por razones imputables a LA PROMOTORA ésta conviene en pagar EL COMPRADOR a título de indemnización por los daños y perjuicios que su incumplimiento pudo haber causado, una cantidad equivalente al DIEZ POR CIENTO (10%) del precio de Venta aquí establecido. LA PROMOTORA hará las devoluciones de dinero a que se refiere éste documento a EL COMPRADOR dentro de los noventa (90) días hábiles contados a partir de la fecha de resolución del presente contrato. DÉCIMA TERCERA: En caso de que EL COMPRADOR no cumpla con lo establecido en las cláusulas anteriores, bien sea por no hacer los pagos en las fechas previstas o por no entregar la totalidad de los recaudos necesarios para la protocolización del documento de compraventa, o por no presentarse en la fecha y hora prevista para el otorgamiento del documento de compraventa, ante el Registro Inmobiliario correspondiente, el presente contrato quedará totalmente sin efecto, y en consecuencias, LA PROMOTORA, tendrá plena libertad para negociar el inmueble objeto de este contrato y EL COMPRADOR perderá el monto constituido en penalidad conforme a lo previsto en la Cláusula Décima Segunda, sin que pueda reclamar nada a LA PROMOTORA por ningún concepto derivado de este contrato, salvo el saldo de las cantidades efectivamente entregadas a cuenta del precio de ventas conforme a lo establecido en la Cláusula Cuarta, las cuales le serán registradas. DÉCIMA CUARTA: EL COMPRADOR acepta expresamente que LA PROMOTORA podrá realizar cambios o modificaciones sobre el proyecto del inmueble objeto de este contrato cuando así lo exija la ejecución o finalización del mismo, o ello sea solicitado por las autoridades competentes, o bien, cuando a su juicio dichos cambios sean o resulten convenientes para el desarrollo del señalado proyecto siempre que no lo modifique sustancialmente. DÉCIMA QUINTA: Este contrato se considera celebrado bajo condición "intuito personae" en consecuencia EL COMPRADOR no podrá ceder o traspasar total o parcialmente el presente contrato a terceras personas sin el previo consentimiento otorgado por escrito de LA PROMOTORA, quien si está facultada para ceder y traspasar a terceros los derechos que le corresponde conforme a este documento. DÉCIMA SEXTA: EL COMPRADOR no podrá realizar modificaciones, alteraciones o cualquier otro tipo de trabajo en el inmueble objeto de este contrato, sin la autorización previa y por escrito de LA PROMOTORA, la cual no queda obligada en ninguna forma a ello, o hasta tanto no se protocolice el documento definitivo de compraventa. DÉCIMA SÉPTIMA: Todos los gastos que ocasione el negocio de compraventa a que se refiere este documento tales como: estudio y redacción de documentos, honorarios de abogado, derechos y gastos de registro, comisiones de instituciones financieras, cesión de créditos y cualesquiera otros, que resulten indispensables para la formalización del negocio aquí pactado, serán pagaderos por EL COMPRADOR. DÉCIMA OCTAVA: LA PROMOTORA, podrá dar por resuelto el presente contrato, sin que por ello incurra en responsabilidad alguna, ni que tenga que indemnizar a EL COMPRADOR, por ningún concepto en los siguientes casos: 1) Si por causa de fuerza mayor LA PROMOTORA, no puede concluir la terminación de la obra; 2) En caso de que el bien inmueble sea expropiado por causa de utilidad pública; 3) Cuando por disposiciones contenidas en Leyes, Reglamentos, Ordenanzas u órdenes emanadas de cualquier autoridad, sé prohíba y/o impida el uso total o parcial del proyecto para los fines indicados en este documento. En estos casos LA PROMOTORA, notificará a El COMPRADOR su decisión de dar por terminado este contrato, sin que por este motivo deba pagarse suma y/o indemnización de naturaleza alguna. En, dicho caso la promotora devolverá a EL COMPRADOR únicamente las cantidades efectivamente recibidas, en un plazo de noventa (90) días hábiles contados a partir de la fecha de notificación de resolución del presente contrato. DÉCIMA NOVENA: Se obliga de manera irrevocable, a dar cumplimiento a los términos y condiciones en ella establecidos, tal y como quedó convenido en la Cláusula Séptima, numeral 2, especialmente en lo referente a: 1) Precio Final del Inmueble; 2) Monto y Plazo del crédito solicitado para la adquisición; 3) Tasa de Interés aplicable al crédito de adquisición; 4) Recaudos necesarios para el estudio del crédito solicitado. A los fines de dar cumplimiento a los dispuesto en el Art. 3º de la resolución Nº 98 de fecha 5 de Noviembre, emanada, del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad. Las partes contratantes declaran: 1) Las obras civiles de CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA se iniciaron el día 21 de Diciembre de 2.014, fijándose un plazo posterior de 06 meses para la Protocolización del documento definitivo de Compra-Venta. VIGÉSIMA: Para todos los efectos y consecuencias de este contrato se elige como domicilio único y especial, con renuncia expresa a cualquier otro que pudiere corresponder, a la ciudad de San Felipe-estado Yaracuy, a la jurisdicción de cuyos Tribunales acuerdan las partes someterse. Se hacen dos (2) ejemplares de un mismo tenor un solo efecto. En San Felipe a los 21 dias del Mes de Diciembre de 2012”. Y así se Valora y aprecia.- En cuanto a la documental Marcada D1, copia simple de la resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad, signada con el Nº 399.793 de fecha 21 de febrero de 2013, Al respecto este Tribunal se le otorga valor probatorio por cuanto no fue desvirtuado por la parte demandada. Para la documental Marcado F, copia simple de informe de habitabilidad emitido por la Alcaldía del Municipio Independencia, estado Yaracuy, al respecto este Juzgador no le otorga ningún valor probatorio a dicha documental, por cuanto durante el lapso probatorio la misma no fue ratificada mediante la prueba testimonial, tal como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la documental original identificada igualmente como Informe de habitabilidad cursante al folio 7 y 8 de la segunda pieza, el tribunal no la valora por cuanto la misma no se corresponde con la copia simple aquí analizada y por distinta debió ser promovida en tiempo oportuno, bien anexo a la demanda o en la oportunidad del lapso de promoción de pruebas. Con respecto a las documentales Marcados I, I-1, J, J-1 K, K-1, L, L-1, M, M-1, N, N-1, Ñ, Ñ-1, O, O-1, P, P-1, Q, Q-1, R, R-1, Depósitos Bancarios y copia de cheques emitidos por el comprador, ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, quien suscribe procede a otorgarles pleno valor y al respecto, estima que las mismas encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el Capítulo V, Sección I, del Código Civil Venezolano, en su artículo 1383, se circunscriben perfectamente en el género de la prueba documental; evidenciándose de las mismas: - Una primera planilla de depósito Nº 012122171820141 del banco Mercantil a la cuenta Nº 01050062121062256441, de Consorcio El Bosque, depositado por el ciudadano Ángel Nobile, por la cantidad de Bs. 10.000,00en fecha 21 de diciembre de 2012, con su respectivo Recibo Nº 1264 emanado por Consorcio El Bosque. - Planilla de depósito Nº 013011605520176 del banco Mercantil a la cuenta Nº 01050062121062256441, de Consorcio El Bosque, depositado por el ciudadano Ángel Nobile, por la cantidad de Bs. 40.000,00 en fecha 16 de enero de 2013, con su respectivo Recibo Nº 1265 emanado por Consorcio El Bosque. - Planilla de depósito Nº 013030171750157 del banco Mercantil a la cuenta Nº 01050062121062256441, de Consorcio El Bosque, depositado por el ciudadano Ángel Nobile, por la cantidad de Bs. 10.000,00 en fecha 1 de marzo de 2013, con su respectivo Recibo Nº 1305 emanado por Consorcio El Bosque. - Planilla de depósito Nº 013032071790030 del banco Mercantil a la cuenta Nº 01050062121062256441, de Consorcio El Bosque, depositado por el ciudadano Ángel Nobile, por la cantidad de Bs. 10.000,00 en fecha 20 de marzo de 2013, con su respectivo Recibo Nº 1321 emanado por Consorcio El Bosque. - Planilla de depósito Nº 013042971840172 del banco Mercantil a la cuenta Nº 01050062121062256441, de Consorcio El Bosque, depositado por el ciudadano Ángel Nobile, por la cantidad de Bs. 20.000,00 en fecha 29 de abril de 2013, con su respectivo Recibo Nº 1344 emanado por Consorcio El Bosque. - Planilla de depósito Nº 013062871790095 del banco Mercantil a la cuenta Nº 01050062121062256441, de Consorcio El Bosque, depositado por el ciudadano Ángel Nobile, por la cantidad de Bs. 20.000,00 en fecha 28 de junio de 2013, con su respectivo Recibo Nº 46 emanado por Consorcio El Bosque. - Planilla de depósito Nº 013090593410204 del banco Mercantil a la cuenta Nº 01050062121062256441, de Consorcio El Bosque, depositado por el ciudadano Ángel Nobile, por la cantidad de Bs. 35.000,00 en fecha 05 de septiembre de 2013, con su respectivo Recibo Nº 70 emanado por Consorcio El Bosque, igualmente consta copia del cheque que correspondió a dicho depósito. - Planilla de depósito Nº 013101571790100 del banco Mercantil a la cuenta Nº 01050062121062256441, de Consorcio El Bosque, depositado por el ciudadano Ángel Nobile, por la cantidad de Bs. 20.000,00 en fecha 15 de octubre de 2013, con su respectivo Recibo Nº 89 emanado por Consorcio El Bosque, igualmente consta copia del cheque que correspondió a dicho depósito. - Planilla de depósito Nº 013112071840206 del banco Mercantil a la cuenta Nº 01050062121062256441, de Consorcio El Bosque, depositado por el ciudadano Ángel Nobile, por la cantidad de Bs. 35.000,00 en fecha 20 de noviembre de 2013, con su respectivo Recibo Nº 101 emanado por Consorcio El Bosque, igualmente consta copia del cheque que correspondió a dicho depósito. - Planilla de depósito Nº 014012371820197 del banco Mercantil a la cuenta Nº 01050062121062256441, de Consorcio El Bosque, depositado por el ciudadano Ángel Nobile, por la cantidad de Bs. 35.000,00 en fecha 23 de enero de 2014, con su respectivo Recibo Nº 130 emanado por Consorcio El Bosque, igualmente consta copia del cheque que correspondió a dicho depósito. - Planilla de depósito Nº 014050871810216 del banco Mercantil a la cuenta Nº 01050062121062256441, de Consorcio El Bosque, depositado por el ciudadano Ángel Nobile, por la cantidad de Bs. 30.000,00 en fecha 8 de mayo de 2014, con su respectivo Recibo Nº 153 emanado por Consorcio El Bosque, igualmente consta copia del cheque que correspondió a dicho depósito. EN CUANTO A LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA EN EL LAPSO PROBATORIO CORRESPONDIENTE SE TIENEN: Con respecto a las documentales marcadas A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N y Ñ, contentivos de depósitos bancarios, recibos y copia de cheques emitidos por el comprador, ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, quien aquí decide procede a otorgarles pleno valor y al respecto, estima que las mismas encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el Capítulo V, Sección I, del Código Civil Venezolano, en su artículo 1383, se circunscriben perfectamente en el género de la prueba documental; evidenciándose de las mismas: - Con respecto a los recibos emitidos por CONSORCIO EL BOSQUE signados con los Nº 1264, 1265, 1305, 1321, 1344, 46, 70, 89, 101, 130 y 153 correspondientes a las planillas de depósitos marcadas con los Nº 012122171820141, 013011605520176, 013030171750157, 013032071790030, 013042971840172, 013062871790095, 013090593410204, 013101571790100, 013112071840206, 014012371820197 y 014050871810216, se da por reproducido su análisis por haberse realizado en el renglón anterior de la pruebas de la parte demandante; asimismo constan las siguiente planillas de depósitos y del análisis de las mismas se evidencia: - Planilla de depósito Nº 014061971790201 del banco Mercantil a la cuenta Nº 01050062121062256441, de Consorcio El Bosque, depositado por el ciudadano Ángel Nobile, por la cantidad de Bs. 10.000,00 en fecha 19 de junio de 2014. - Planilla de depósito Nº 014061971790202 del banco Mercantil a la cuenta Nº 01050062121062256441, de Consorcio El Bosque, depositado por el ciudadano Ángel Nobile, por la cantidad de Bs. 30.000,00 en fecha 19 de junio de 2014. - Planilla de depósito Nº 014061971790203 del banco Mercantil a la cuenta Nº 01050062121062256441, de Consorcio El Bosque, depositado por el ciudadano Ángel Nobile, por la cantidad de Bs. 10.000,00 en fecha 19 de junio de 2014. - Planilla de depósito Nº 014061971790197 del banco Mercantil a la cuenta Nº 01050062121062256441, de Consorcio El Bosque, depositado por el ciudadano Ángel Nobile, por la cantidad de Bs. 35.000,00 en fecha 16 de julio de 2014. Información esta que a su vez se corroboró con la prueba de informe debidamente agregada a los autos y que cursa a los folios 38, 39 y 40 contentiva de comunicación proveniente del Banco Mercantil de fecha 19/7/2016 y la cual se le otorga valor probatorio por haber sido promovida y evacuada de conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil. Por otra parte, consta marcado “O” y “P” misivas suscritas por el Abg. Francisco Herrera al Coronel Luis Díaz de fecha 31/05/2016, la primera y la segunda por el Coronel Luis Díaz presidente de los bomberos del estado Yaracuy, a las cuales este Juzgador no le otorga ningún valor probatorio a dichas documentales, por cuanto durante el lapso probatorio las mismas no fueron ratificadas mediante la prueba testimonial, tal como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Al folio 212 y marcado “Q” consta estado de cuenta emitido por Consorcio El Bosque, Rif. J- 29614769-8 al cual se le otorga valor probatorio y del cual se constata el desglose de los giros del ciudadano Ángel Nobile a dicha Entidad Mercantil. En cuanto a la INSPECCIÓN JUDICIAL practicada en el iter procesal, es necesario dejar establecido que la Inspección judicial es el reconocimiento que la autoridad judicial hace de las personas, de los lugares, de las cosas o documentos a que se refiere la controversia para imponerse de circunstancias que no podrían acreditarse mejor o fácilmente de otra manera. Está un poco ligada a los hechos controvertidos, pero puede suceder que tales hechos puedan desaparecer o modificarse por el transcurso del tiempo o la acción natural y sin estar de por medio un litigio, se desee hacer constar tales hechos o circunstancias, en cuyo caso se estaría en presencia de una inspección judicial anticipada. El ilustre DEVIS ECHANDÍA (1993)1 expresaba que se entendía por inspección o reconocimiento judicial: “Una diligencia procesal, practicada por un funcionario judicial, con el objeto de obtener argumentos de prueba para la formación de su convicción, mediante el examen y la observación con sus propios sentidos, de hechos ocurridos durante la diligencia o antes pero que subsisten o de rastros o huellas de hechos pasados, y en ocasiones de su reconstrucción.” Es, pues, la percepción misma del hecho a probar por el juez, mediante sus propios sentidos. En ella pueden intervenir todos los sentidos: vista, olfato, oído, tacto e incluso el gusto. La inspección judicial radica su importancia en esa apreciación sensorial personal que hace el juez sobre hechos ciertos. Nuestra legislación, ni en el Código Civil ni en el Procesal se da una definición de inspección judicial, se contenta con enunciar el objeto. Así se tiene que el Código Civil en el artículo 1.428 establece: “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales.” En el Código Procesal Civil se denomina inspección judicial en el artículo 472: “El Juez, a pedimento de cualesquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la decisión de la causa o el contenido de documentos. La inspección ocular prevista en el Código Civil se promoverá y evacuará conforme a las disposiciones de este Capítulo.” Asume la ley procesal todo lo concerniente a la producción de la inspección judicial, incluyendo la mal llamada “inspección ocular” contemplada en el Código Civil. Acerca de su naturaleza jurídica se ha discutido en forma amplia. Hay procesalistas destacados como RICCI, MUÑOZ SABATÉ, KOLHER, ALCALÁ-ZAMORA que niegan el carácter de prueba de la inspección judicial. Los que afirman que si es un medio de prueba alegan que prueba es todo medio útil para la comprobación de hechos por el juez, esto es, para suministrarle razones o motivos de convencimiento sobre su existencia o inexistencia y dado que la inspección judicial consiste en la verificación que hace el juez del hecho o circunstancia, mediante sus sentidos y su razón, pues hay allí una actividad de razonamiento inductivo, que permite conocer que es lo que se percibe, no da lugar a dudas que es un medio probatorio. Puede señalarse, siguiendo a DEVIS ECHANDÍA, como característica de la inspección judicial, las siguientes: a) Es una actividad física o intelectual para la verificación de hechos; b) Es una prueba judicial. Tiene señalado expresamente un procedimiento. Podrá hacerse fuera de juicio en forma particular, pero no tendrá eficacia probatoria. No excluye que puedan ser presentados los expertos como testigos y den testimonio sobre la labor realizada, pero no será sino una prueba de testigos. c) Debe ser realizada por el Juez. En nuestra legislación sólo la practica el Juez, mientras que en otras legislaciones, excepcionalmente puede hacerlo un funcionario de policía, previa comisión o delegación. d) Es una prueba directa del hecho inspeccionado. Debe advertirse que cuando el hecho inspeccionado es apenas un indicio del hecho controvertido por probar, será prueba indirecta de tal hecho. e) Es una prueba crítica o lógica, ya que no es la representación de la cosa o hecho inspeccionado, sino que es la verificación directa sensorial y el tratamiento de un juicio mediante el razonamiento inductivo. f) Es una prueba formal, ya que tiene un simple valor probatorio. g) Es plena prueba del hecho material inspeccionado, pero cuando hayan elementos que requieran identificación o apreciación que exija conocimientos técnicos, si el juez no está capacitado para ello, es necesario complementar con una experticia. En cuanto al objeto de la Inspección Judicial, se puede decir que es la verificación de hechos materiales, perceptibles sensoriales, de cualquier clase, que el juez pueda examinar y reconocer. Se trata de acreditar no sólo hechos, sino el estado de las personas, cosas o para determinar circunstancias concernientes a la cosa litigiosa; es decir, que la inspección judicial es para verificar hechos materiales, características, señales, su estado actual, manifestaciones externas de cualquier tipo de cosa. Pueden hacerse sobre registros inmobiliarios o mobiliarios, sobre documentos, archivos, expedientes y procesos. Lo importante es que existan y puedan ser captados por los sentidos, por ello se dice que esos hechos pueden ser permanentes o transitorios que todavía subsistan o que ocurran en presencia del juez. En este sentido LA PARTE DEMANDADA procedió a presentar escrito en el cual adujo que el Tribunal incurrió en una irregularidad legal en cuanto a la inspección aquí bajo análisis y que desencadenó una violación al Derecho a la defensa de su representado y que textualmente señala que respecta a: 1) “Las partes promovieron las pruebas en la presente causa entre las cuales se encontraba INSPECCIÓN JUDICIAL promovida por la parte accionante y reconvenida. En fecha 30-06-2016, las pruebas promovidas fueron debidamente admitidas por este Tribunal por no resultar ilegales salvo su apreciación en la definitiva. 2) La referida Prueba de Inspección fue solicitada para ser practicada en la calle 3 entre avenidas 2 y 3, Casa El Portal S/N, San Felipe estado Yaracuy, como fue exacta y literalmente solicitada por su promovente, fijada por demás su práctica a las 9:00 de la mañana del segundo día de despacho siguiente a su admisión, correspondiéndole el día 7-07-2016. 3) Antes de la hora fijada me presenté en el Tribunal en representación del ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, y una vez que el Tribunal (Juez y Secretaria) salen del recinto del Tribunal, le informe a la ciudadana Secretaria que me iría en mi propio vehículo y que los esperaba en el lugar de la Inspección para el ejercicio pleno del control de la prueba. 4) Resulta respetable Juez, que acudí a la dirección siguiente calle 3 entre avenidas 2 y 3, con mayor exactitud Casa El Portal, S/N, San Felipe estado Yaracuy. 5) Resulta respetable Juez, que esperé una (1) hora a que llegara el Tribunal con la parte solicitante y promovente, pero la espera fue totalmente infructuosa, porque nunca llegó este Tribunal, por tanto no se practicó la Inspección Judicial en el lugar señalado para su ejecución. 6) Resulta respetable Juez, que lo que no fue infructuoso es percatarme de lo que extrañamente sucedió y que me permite reclamar y hacer valer mucho más los derechos de mi poderdante y es el hecho curioso que en calle 3 entre avenidas 2 y 3, mayor exactitud Casa El Portal, S/N, San Felipe Estado Yaracuy, funciona un CONSULTORIO MÉDICO DE ATENCIÓN INTEGRAL DE PACIENTE DIABÉTICO, ODONTOLOGÍA INTEGRAL, Y ESPECIALIDAD PEDIÁTRICA, PSICOLÓGIA. 7) Resulta respetable Juez, que luego de haber esperado el tiempo señalado previamente pude inducir que ya la inspección no se realizaría y me dirigí al Tribunal y pasado un tiempo fue que el Tribunal (Juez y Secretaria) llegaron y definitivamente supuestamente se practicó la inspección. 8) Resulta respetable Juez, que al leer minuciosamente el acta, quedo aún más sorprendido porque la misma señala que la Inspección fue practicada en la Calle 3 entre Avenidas 2 y 3, Casa El Portal S/N, San Felipe Estado Yaracuy lo cual se constituye en un hecho materialmente imposible, porque en primer lugar yo me encontraba en ese lugar y segundo porque allí solo funciona lo que señalé exactamente en el punto siete (7) de este escrito.” Aduce que esta situación como profesional le ha impactado y máxime cuando representa a una persona a la que no se atreve a informarle ni siquiera que esto pudo haber sucedido, y es necesario que se le busque una solución y para ello solicitó se deje sin efecto la práctica de la misma, ya que no se puede violentar el derecho a la defensa y el debido proceso de su poderdante, como lo establece la norma suprema y el fundamento del ordenamiento jurídico de los administradores de justicia y demás ciudadanos de la repúblico deben de acatar y respetar, como está consagrado en los artículos 3, 7, 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al impedirle el control de la prueba y que existen requisitos de validez y de eficacia, como son: A) “Una de ellas es la pertinencia del hecho inspeccionado: El hecho que se prueba con la inspección debe estar relacionado con la causa del proceso. Es claro que si no hay relación con lo que se discute no influye en la convicción del juez, claro me imagino que al saber que el lugar donde fue solicitada la inspección no guarda relación con los hechos controvertidos se decidió a última hora rectificar, lo cual es inconcebible respetable juez. B) El acta debe ser clara y precisa, redactada conforme a la exigencia legal: El acta debe permitir conocer con seguridad los hechos que fueron observados por el juez. Esa descripción de los hechos debe hacerse, en el caso venezolano conforme al artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se requiere confrontar con los hechos alegados por las partes y para tomarlos en cuenta en la definitiva. Respetable Juez, usted está seguro que la inspección fue practicada en la calle 3 entre avenidas 2 y 3, casa El Portal S/N, San Felipe Estado Yaracuy?????...... siendo así le ruego trasladarse y constituirse con esta representación judicial a los fines de verificar exactamente que la dirección indicada en el acta corresponde con el lugar donde se practicó la inspección. C) Debe garantizarse el derecho al contradictorio: La prueba debe hacerse mediante constancia pública en autos, anterior a la realización para que las partes puedan ejercer sus derechos. La prueba clandestina es nula, porque viola el derecho a la defensa. D) Observaciones de las Partes: Las partes, por si o mediante sus representantes, tienen derecho a asistir al acto de la inspección judicial. Este derecho no es de simple concurrencia, sino que tienen derecho a realizar observaciones y pedir que éstas se incorporen al acta, todo ello se prevé en los artículos 473 y 474. Artículo 474: Las partes, sus representantes y apoderados podrán hacer al Juez, de palabra, las observaciones que estimaren conducentes, las cuales se insertarán en el acta, si así lo pidieren. Respetable Juez, me permitieron ejercer este derecho? En realidad no sé si fue el ciudadano Juez quien fue engañado en su buena fe, lo cual constituye un error que hace inválida la Inspección Judicial. En todo caso se produjo un desafuero jurídico y una violación flagrante el debido proceso y el derecho a la defensa, el procedimiento fue subvertido. Por las razones antes señaladas solicito se deje sin efecto la inspección judicial supuestamente practicada…” Ahora bien, el objeto de la inspección judicial es la verificación de hechos materiales perceptibles sensorialmente, de cualquier clase, que el juez pueda examinar y reconocer. Se trata de acreditar no sólo hechos, sino el estado de las personas, cosas o para determinar circunstancias concernientes a la cosa litigiosa. Nótese pues, que la inspección judicial es para verificar hechos materiales, características, señales, su estado actual, manifestaciones externas de cualquier tipo de cosa. Pueden hacerse sobre registros inmobiliarios o mobiliarios, sobre documentos, archivos, expedientes y procesos. Lo importante es que existan y puedan ser captados por los sentidos, por ello se dice que esos hechos pueden ser permanentes o transitorios que todavía subsistan o que ocurran en presencia del juez. En este orden ideas, se puede señalar que tomando en cuenta lo anteriormente señalado en relación a inspección judicial y lo señalado por la parte demandada igualmente ya transcrito, la inspección judicial, como todo medio probatorio en un juicio, tiene que satisfacer diversos requisitos para su existencia, validez y eficacia probatoria y que siguiendo la metodología y los criterios del ilustre DEVIS ECHANDÍA, señala que en cuanto a los requisitos de existencia, sea que la diligencia se produzca en un proceso o como diligencia anticipada, debe ser practicada por el juez, en el ejercicio del cargo y que sea realizada sobre hechos, es decir, no puede ser realizada la inspección sobre cosas que no existen; y por otra parte señala como requisitos de validez, que no exista prohibición legal de practicar la diligencia, que haya sido debidamente acordada mediante auto del tribunal, fijando día y hora y que el juez o funcionario sea competente; y finalmente con respecto a los requisitos de la eficacia probatoria se señala que la inspección judicial, debe este medio contar con una conducencia y pertinencia respecto del hecho sobre el cual se ventila la causa, que el acta sea clara y precisa, redactada conforme a los hechos inspeccionados y para la cual fue promovida, que no se produzca una rectificación o retractación del funcionario que realizó la inspección, que no haya reserva legal sobre el objeto de la inspección y debe hacerse mediante constancia pública en autos. Así pues, en cuanto al último requisito señalado (“debe hacerse mediante constancia pública en autos”), es menester señalar que el acto de la inspección debe quedar registrado o documentado, como en efecto lo establece el artículo 475 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la realización del acta de lo que se haya practicado, en los términos siguientes: “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos. La inspección ocular prevista en el Código Civil se promoverá y evacuará conforme a las disposiciones de este Capítulo.” La norma contempla la posibilidad que tiene el juez para reproducir por cualquiera de los medios técnicos el acto de inspección mediante planos, calcos, copia, fotografía, fotostáticas y otros medios técnicos útiles. Finalmente, se debe prevenir que respecto al contenido de la inspección es atacable. Si bien el acta es un instrumento público en ella no hay ningún contenido de voluntad ni ningún negocio jurídico, sino simplemente el registro de las apreciaciones de hecho que percibe el juez. De manera que, incluso, esa aseveración del juez sobre las circunstancias de hecho inspeccionadas si es falsa, puede ser atacada, formalmente, por medio de la tacha de falsedad, conforme a lo establecido en el ordinal 6° del artículo 1.380 del Código Civil y en tiempo oportuno. Por otra parte, bien como la misma parte señala que la Legislación Venezolana, ni el Código Civil, ni el Procesal da una definición exacta del inspección Judicial, más sin embargo el autor Rodrigo Rivera Morales en su obra Las Pruebas en el Derecho Venezolano, señala una serie de requisitos de validez, como igualmente ya fueron señalados. En este orden de ideas, habiendo tenido la parte y como así lo señaló tantas veces al respetable juez que siendo que la inspección judicial debe guardar relación con lo que se discute, una vez agregadas las pruebas al proceso, las partes tienen un lapso procesal para la oposición a las pruebas dentro de los tres días de despacho siguiente a la fecha en que fueron agregadas, y señalando por demás tantas veces que la dirección señalada en el escrito de pruebas no se correspondía ni guardaba relación con el inmueble objeto de la presente acción, era su deber como apoderado judicial de la parte a la cual representa ejercer su derecho en dicho lapso de oposición, oponiéndose a tal prueba por no ser pertinente y nada tenía que ver con lo aquí discutido, sin embargo, se observa de los autos que nada proporcionó al respecto. A tales efectos, practicada la inspección judicial y habiéndose dejado constancia en autos, como es necesarios para estos tipos de pruebas, como requisito sine qua nom para su existencia, validez y eficacia probatoria, tal prueba para quien aquí decide fue debidamente practicada y satisface los diversos requisitos exigidos por la misma, por cuanto dicha inspección judicial fue practicada por quien aquí decide teniendo la plena competencia para estos tipos de diligencia y fue realizada sobre el bien inmueble objeto de la presente acción, es decir, está relacionado con la causa y con el propósito de obtener, como igualmente bien lo señaló la parte en el tantas veces nombrado escrito, argumentos de pruebas para la formación de la convicción única y necesaria y que atañe al administrador de justicia mediante el examen y la observación de sus propios sentidos, tal como consta del acta y las reproducción fotográficas realizadas a dicho inmueble y que cursan en autos. Ahora bien, como quiera que sea un requisito que la parte ejerza su derecho de conformidad con el artículo 474 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto que esta misma parte debe estar entendida que practicada la Inspección Judicial, si bien el acta es un instrumento público y que en ella no hay ningún contenido de voluntad ni ningún negocio jurídico, sino simplemente el registro de las apreciaciones de hecho percibidas por el Juez; de manera que, incluso, esas aseveraciones del juez sobre las circunstancias de hecho inspeccionadas si son falsas, puede ser atacadas, formalmente, por medio de la tacha de falsedad, conforme a lo establecido en el ordinal 6° del artículo 1380 del Código Civil en tiempo oportuno; y por cuanto de las actas cursante en autos se desprende que la parte no cumplió con tal formalidad para hacer valer su derecho en cuanto a que a su decir, en la inspección judicial realizada se “incurrió en una irregularidad legal en cuanto a la inspección aquí bajo análisis y que desencadenó una violación al Derecho a la defensa”, por lo que a tales efectos este Tribunal declara debidamente practicada la Inspección Judicial realizada en fecha 7 de julio de 2016, otorgándole pleno valor probatorio Y ASÍ SE ESTABLE. DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y LOS HECHOS CONTROVERTIDOS Del análisis del libelo de demanda y de la contestación al fondo de la misma, se concluye que la pretensión de la parte actora es la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA por incumplimiento en el pago de la totalidad del precio de venta por parte del demandado. Basando su pretensión con fundamento en los artículos 2 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 1133 y 1167 del Código Civil y 338, 339, 340 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Asimismo se verifica que los hechos controvertidos y objetos de prueba en la presente causa quedaron limitados a demostrar el pago de lo estipulado en el contrato y a demostrar la parte demandada el cumplimiento en el pago de la totalidad del precio de la inicial de la venta del inmueble. Todo lo antes explanado y analizados los alegatos que en su debida oportunidad procesal hicieron las partes es menester hacer las siguientes consideraciones: El efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída. El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes y el artículo 1168 del Código Civil Venezolano contempla la exceptio non adimpleti contractus. Al respecto Domat sostenía que siendo la obligación de uno el fundamento de la del otro, el primer efecto de la convención es el de que cada uno de los contratantes, pueda obligar al otro a cumplir su obligación cumpliendo la suya por su parte. Es decir, el cumplimiento del contrato es el efecto natural del mismo, el cumplimiento de las obligaciones que se derivan de sus estipulaciones. En caso de que una cualquiera de las obligaciones del contrato no se cumpla y cause algún daño a la contraparte, ésta tiene derecho a pedir que se le indemnice el daño causado y se cumpla con la obligación. En este caso se habla de responsabilidad civil contractual y varía según la naturaleza de la obligación. En el caso bajo estudio la parte actora solicita la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, suscrito entre las partes anteriormente identificadas, conforme al incumplimiento culposo y definitivo del prenombrado comprador y por ende la declaración de resuelto e inexistente la opción compra-venta; en este sentido, todo ello está estipulado en nuestra legislación en el artículo 1167 ejusdem, el cual establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Analizando la norma, el artículo anteriormente transcrito se refiere al presupuesto de que un contratante haya cumplido plenamente su obligación y dota a éste de la acción de cumplimiento. El artículo se coloca ante una ejecución contractual ya cumplida, respecto a la cual existe la contrapartida del contratante, cuyas obligaciones se han establecido para ser cumplidas con posterioridad a las ejecutadas por el accionante. Es decir, el artículo 1167 del Código Civil Venezolano coloca a los contratantes, en cuanto a la ejecución de lo convenido se refiere, en posiciones temporales diferentes. Uno, ya habiendo ejecutado sus obligaciones; el otro todavía en proceso de ejecución. Cuando el contrato se perfecciona produce consecuencias que directa o indirectamente afectan a las partes contratantes, siendo la obligación de uno el fundamento de la del otro, el primer efecto de la convención es el de que cada uno de los contratantes, pueda obligar al otro a cumplir su obligación, cumpliendo la suya por su parte, es por ello necesario precisar cuando existe ese incumplimiento y al mismo tiempo si es o no culposo. Para el caso concreto y de conformidad con el análisis realizado a las pruebas aportadas al proceso, se pudo determinar y como se dejó establecido con la valoración de los depósitos bancarios presentados por ambas parte intervinientes en el proceso y en especial a los depósitos presentados por la parte demandada, información esta corroborada con la prueba de informe emitida por el banco Mercantil, que efectivamente CONSORCIO EL BOSQUE recibió la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) por concepto de pago de inicial por parte del ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, con lo cual queda desvirtuado lo alegado por la parte demandante con respecto a que dicha parte demandada-reconviniente no cumplió con dicho pago y con ello da cabida a la defensa de fondo opuesta por la parte demandada-reconviniente en su escrito de contestación a la demanda referida la exceptio non adimpleti contractus y así se establece. En este orden de ideas, cada una de las partes en la presente causa deben cumplir con las obligaciones tal y como fueron convenidas en el Contrato de Opción de Compraventa, objeto de la pretensión en la presente Causa. Sobre este punto la Sala de Casación Civil del máximo Tribunal de la República, en Sentencia de fecha 22 de Marzo de 2013, dictada en el Expediente N° AA20-C-2012-000274, con ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, en el juicio de Diego Argüello Lastres Vs. María Isabel Gómez Del RíoVisto, reitera el siguiente criterio: “Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció: ‘…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…´. El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide.” Criterio al cual se apega este sentenciador, por lo que de seguidas pasa a revisar los hechos alegados por las partes, relacionados con el contrato del bien inmueble objeto del cuestionado contrato. La parte actora, adujo textualmente lo siguiente: - “ DE LA OPCIÓN A COMPRA: “TERCERA: LA PROMOTORA, se obliga a vender y EL COMPRADOR, a comprar, un inmueble constituido por una (1) TOWN HOUSE, distinguida con la letra C y número 13, ubicada en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, cuyos linderos particulares son: NORTE: Calle C; SUR: Con casa D-04; ESTE: Casa C-12 y OESTE: Con el CONJUNTO RESIDENCIAL MANGOS II; la cual tiene un área construcción de 77 Mts2 (aprox.) y una parcela de terreno de 144 Mts2 aprox., siendo sus características o acabados señalados en documento anexo que forma parte de este documento…” - DEL PRECIO PACTADO EN LA OPCIÓN COMPRA-VENTA: “… CUARTA: El precio convenido por el cual LA PROMOTORA, se obliga a vender y EL COMPRADOR, es por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (800.000,00 Bs.), el cual EL COMPRADOR, deberá pagar totalmente a la PROMOTORA, para el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa. EL COMPRADOR, conviene en hacer anticipos a cuenta del precio de venta, los cuales serán destinados exclusivamente a la construcción del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, en la Cuenta Corriente de Mercantil Banco Universal Nº 01050062121062256441; abonando una inicial por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 350.000,00), discriminado de la siguiente forma: 1) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 50.000,00), que entrega en este acto y su firma en Cheque depositado en la Cuenta Nº 01050062121062256441 del Banco Mercantil a nombre de CONSORCIO EL BOSQUE, a la fecha del 16 de Enero del 2013, la cual ha sido recibida a total satisfacción. 2) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de febrero de 2013, por concepto de abono a inicial. 3) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el 16 de Marzo de 2013 por concepto de abono a inicial. 4) La cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00), los cuales pagará el día 16 de abril de 2013, por concepto de abono de inicial. 5) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de mayo de 2013, por concepto de abono a inicial. 6) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de junio de 2013, por concepto de abono a inicial. 7) La cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 30.000,00), los cuales pagará el día 16 de julio de 2013, por concepto de abono a inicial. 8) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de agosto de 2013, por concepto de abono a inicial. 9) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de septiembre de 2013, por concepto de abono a inicial. 10) La cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 30.000,00), los cuales pagará el día 16 de octubre de 2013, por concepto de abono a inicial. 11) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de noviembre de 2013, por concepto de abono a inicial. 12) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de diciembre de 2013, por concepto de abono a inicial. 13) La cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.000,00), los cuales pagará el día 16 de enero de 2014, por concepto de abono a inicial. 14) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de febrero de 2014, por concepto de abono a inicial. 15) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de marzo de 2014, por concepto de abono a inicial. 16) La cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00), los cuales pagará el día 16 de abril de 2014, por concepto de abono a inicial. 17) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de mayo de 2014, por concepto de abono a inicial. 18) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de junio de 2014, por concepto de abono a inicial. 19) La cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.000,00), los cuales pagará el día 16 de julio de 2014, por concepto de abono a inicial; y la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00); que será pagado en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta…” Y por su parte, la parte demandada, en su escrito de contestación de demanda, con relación al Contrato de Opción de Compraventa, adujo: “Señala al respecto que en este mismo orden de ideas su representado nunca recibió la notificación del VENDEDOR hoy parte accionante dentro del término previsto mal puede endilgarse a su mandante un incumplimiento del cual no es responsable. Seguidamente aduce que aquí todo está claro porque el mismo contrato lo dispone, CONSORCIO EL BOSQUE, debía requerir a EL COMPRADOR, para que pague el saldo del precio convenido y entregue la cantidad que se estime necesaria para cancelación de los gastos que causen los trámites y el plazo del cual dispondría EL COMPRADOR era quince (15) días, contados o partir de dicha información sobre los requerimientos a que hubiere lugar, sin embargo su mandante no ha hecho cancelación alguna porque correspondía era al vendedor suministrarle la información y nunca lo hizo.” Ahora bien con relación a las clausulas antes transcritas y alegatos, se tiene que en primer lugar existe el consentimiento de las partes en la celebración del mismo, en segundo lugar que está definido el objeto de la negociación: inmueble constituido por un (01) Town House, distinguido con la letra C y número 13 del Conjunto Residencial Brisas La Arboleda, Municipio Independencia del estado Yaracuy. En tercer lugar que se fijó el precio, “El precio convenido por el cual LA PROMOTORA, se obliga a vender y EL COMPRADOR, es por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (800.000,00 Bs.), el cual EL COMPRADOR, deberá pagar totalmente a la PROMOTORA, para el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa. EL COMPRADOR, conviene en hacer anticipos a cuenta del precio de venta, los cuales serán destinados exclusivamente a la construcción del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, en la Cuenta Corriente de Mercantil Banco Universal Nº 01050062121062256441; abonando una inicial por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 350.000,00), discriminado de la siguiente forma: 1) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 50.000,00), que entrega en este acto y su firma en Cheque depositado en la Cuenta Nº 01050062121062256441 del Banco Mercantil a nombre de CONSORCIO EL BOSQUE, a la fecha del 16 de Enero del 2013, la cual ha sido recibida a total satisfacción. 2) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de febrero de 2013, por concepto de abono a inicial. 3) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el 16 de Marzo de 2013 por concepto de abono a inicial. 4) La cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00), los cuales pagará el día 16 de abril de 2013, por concepto de abono de inicial. 5) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de mayo de 2013, por concepto de abono a inicial. 6) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de junio de 2013, por concepto de abono a inicial. 7) La cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 30.000,00), los cuales pagará el día 16 de julio de 2013, por concepto de abono a inicial. 8) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de agosto de 2013, por concepto de abono a inicial. 9) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de septiembre de 2013, por concepto de abono a inicial. 10) La cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 30.000,00), los cuales pagará el día 16 de octubre de 2013, por concepto de abono a inicial. 11) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de noviembre de 2013, por concepto de abono a inicial. 12) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de diciembre de 2013, por concepto de abono a inicial. 13) La cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.000,00), los cuales pagará el día 16 de enero de 2014, por concepto de abono a inicial. 14) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de febrero de 2014, por concepto de abono a inicial. 15) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de marzo de 2014, por concepto de abono a inicial. 16) La cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00), los cuales pagará el día 16 de abril de 2014, por concepto de abono a inicial. 17) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de mayo de 2014, por concepto de abono a inicial. 18) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de junio de 2014, por concepto de abono a inicial. 19) La cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.000,00), los cuales pagará el día 16 de julio de 2014, por concepto de abono a inicial; y la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00); que será pagado en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta…”, es decir, que se encuentran los tres elementos previstos en el criterio de la Sala de Casación Civil para considerar el contrato de opción de compraventa, una venta, consentimiento, objeto y precio. Ahora bien, por cuanto de los autos se desprende que vencido el lapso acordado por las partes en el Contrato de Opción de Compraventa objeto de la presente causa y siendo que de las pruebas cursantes en autos, antes valoradas y apreciadas, conforme al principio de la comunidad de la prueba, se desprende que la parte demandada, efectivamente pagó el monto acordado en el Contrato de Opción de Compraventa, que asciende a la cantidad TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000,00), por concepto de inicial, y como quiera que la parte demandada aduce con relación a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 450.000,00) que serían pagados al momento de la protocolización del documento definitivo, no han sido cancelados en razón que la parte actora ha incumplido con el contrato, según manifiesta, por no requerir al comprador los recaudos necesarios para la protocolización del tantas veces mencionado documento definitivo, los cuales deberán ser cancelados por la parte demandada-reconviniente en el momento del otorgamiento del documento definitivo de la venta ante la Oficina de Registro competente; en consecuencia, procedente resulta, declarar el contrato de opción de compraventa, como contrato de venta y de conformidad con lo pautado en el artículo 1167 del Código Civil, declarar sin lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa y con lugar la reconvención propuesta en lo que respecta al cumplimiento de contrato y así se declara. Establecido lo anterior, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA: PRIMERO: De conformidad con lo pautado en el artículo 1167 del Código Civil, SIN LUGAR LA DEMANDA de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, interpuesta por los abogados RAFAEL ALFREDO PUERTAS y RAFAEL ÁNGEL PÉREZ PADILLA, quienes actúan en su carácter de Apoderados Judiciales de la Sociedad Mercantil en nombre colectivo denominada CONSORCIO EL BOSQUE, dicha representación consta de poder autenticado ante la Notaría Pública de Guacara estado Carabobo, en fecha 26 de mayo de 2014, quedando anotado bajo el Nº 4, Tomo 102 de los libros respectivos, contra el ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, ambas partes ya identificadas. SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención propuesta por el abogado FRANCISCO JAVIER HERRERA PÁEZ, Inpreabogado Nº 187.343, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ÁNGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.853.825, contra la Sociedad Mercantil denominada CONSORCIO EL BOSQUE, representada por los abogados RAFAEL ALFREDO PUERTAS M. y RAFAEL ANGEL PEREZ PADILLA, Inpreabogado Nros. 49.393 y 30.873, respectivamente; en lo que respecta a la pretensión del CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de OPCIÓN a COMPRA, en la forma, condiciones y demás términos en que fue celebrado, sobre el inmueble objeto de la presente acción, constituido por un (01) Town House, distinguido con la letra C y número 13 del Conjunto Residencial Brisas La Arboleda, Municipio Independencia del estado Yaracuy, cuyas medidas y linderos constan específicamente en el mencionado contrato de opción de compra-venta. TERCERO: Como consecuencia de lo declarado en el particular anterior, se ordena a la parte demandante, Sociedad Mercantil denominada CONSORCIO EL BOSQUE, representada por los abogados RAFAEL ALFREDO PUERTAS M. y RAFAEL ANGEL PEREZ PADILLA, Inpreabogado Nros. 49.393 y 30.873, respectivamente, a gestionar el trámite pertinente y necesario a fin de perfeccionar la venta definitiva ante el Registro respectivo del inmueble constituido por un (01) Town House, distinguido con la letra C y número 13 del Conjunto Residencial Brisas La Arboleda, Municipio Independencia del estado Yaracuy. CUARTO: Por haber resultado vencida, SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en San Felipe a los 8 días del mes de febrero del año 2017. Años: 206° y 157°. El Juez Provisorio, Abog. TRINO LA ROSA VAN DER DYS La Secretaria, Abog. ERMILA RODRÍGUEZ En esta misma fecha y siendo las 3:15 p.m. se publicó y registró la anterior decisión. La Secretaria, Abog. ERMILA RODRÍGUEZ Abog. TLRVDD/er.-