TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe, 19 de Julio de 2017
AÑOS: 207° y 158°
EXPEDIENTE: Nº 6.512

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN A COMPRA – VENTA.

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil CONSORCIO EL BOSQUE, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en fecha 27 de junio del 2008, bajo el Nº 36, Tomo 2-C y con domicilio en la ciudad de San Felipe, estado Yaracuy.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados RAFAEL ALFREDO PUERTAS M., LUIS PIÑA, LISSET MARGARITA SUAREZ, LUIS HERRERA, RAFAEL ÁNGEL PÉREZ PADILLA y ERIKA MARIN, Inpreabogado Nros. 49.393, 118.989, 149.949, 122.053, 30.873 y 209.947 respectivamente. (Folios 26 al 30 y 110-111 de la 1era Pieza).

PARTE DEMANDADA: Ciudadano ÁNGEL A. NOBILE OCHOA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.853.825 y con domicilio en la Av. Principal Manuel Cedeño entre Av. Yaracuy y Colegio Andrés Bello Nº 9-23 Qta. Micejuan, Municipio San Felipe del estado Yaracuy.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado FRANCISCO HERRERA, Inpreabogado Nº 14.571. (Folio 128 al 130 de la 1era pieza)

SENTENCIA DEFINITIVA

VISTO CON INFORMES PARTE DEMANDANTE Y OBSERVACIÓN PARTE DEMANDADA.

I ANTECEDENTES
Se recibe en fecha 16 de Febrero de 2017 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, contentivo del juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA interpuesto por la Sociedad Mercantil “CONSORCIO EL BOSQUE” contra el ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, ut supra identificados, en virtud del recurso de apelación de fecha 13 de febrero de 2017, cursante al folio 105 de la 2da Pieza, que fuera planteado por la co apoderada actora abogada ERIKA MARIN, contra la sentencia de fecha 08 de Febrero de 2017, dándosele entrada por auto de fecha 21 de Febrero de 2017, constante de dos (02) piezas.
Por auto de fecha 24 de febrero de 2017, de conformidad con el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, se fija un lapso de cinco (5) días de despacho, para que las partes si así lo consideran conveniente, soliciten la constitución de asociados, con la advertencia que de no constituirse, las partes podrán presentar sus informes al vigésimo (20) día de despacho siguiente conforme a lo establecido por el artículo 517 eiusdem.
Al folio 110 de la 2da pieza, cursa acta de fecha 29 de Marzo de 2017, siendo la oportunidad para el acto de informe, compareciendo la co apoderada actora Abg. Erika Marín y consignando su informe en veintidós (22) folios útiles, fijando el lapso de presentación de observación a los informes por auto de fecha 30 de marzo de 2017, cursante al folio 134 2da Pieza.
Cursa a los folios 135 al 150 de la 2da pieza, escrito de observación presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, Abg. Francisco J. Herrera P, en dieciocho (18) folios útiles, agregado en autos.
Por auto de fecha 20 de Abril de 2017 se fijó para dictar sentencia dentro de un lapso de SESENTA (60) días consecutivos contados a partir del día siguiente a la fecha, de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, difiriéndose la misma por un lapso de treinta días continuos siguientes, según auto de fecha 19 de junio de 2017.

II BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS
DE LA DEMANDA
A los folios 1 al 15, y anexos cursantes desde los folios 16 al 84, interpone la presente demanda los abogados RAFAEL A. PUERTAS M y RAFAEL A, PEREZ P Ipsa Nros 49.393 y 30.873 respectivamente, co apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil CONSORCIO EL BOSQUE, en los siguientes términos:

“… DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA
Consta de documento privado CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, suscrito en esta ciudad de San Felipe del estado Yaracuy, en fecha (21) de Diciembre del 2012, que en original se acompaña marcado con la letra “C” celebrado entre mi representada CONSORCIO EL BOSQUE, antes identificada, sociedad de comercio inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 27 de junio de 2.008, bajo el Nº 36, Tomo 2-C, y con Registro de Información Fiscal Nº J-29614769-8, representada en este acto por el ciudadano FÉLIX ENRIQUE ESCORIHUELA PAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.083.781, y de este domicilio, procediendo en ese acto en su carácter de apoderado de LA PROMOTORA, cuya representación consta en instrumento poder especial conferido por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, estado Carabobo, en fecha ocho (8) de Noviembre de 2.012, inserto bajo el Nº 20, Tomo 724 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que se acompaña marcado con la letra “D”, por una parte y por la otra ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº V.-10.853.825, y de este domicilio, quien a los efectos de ese contrato se denomina EL COMPRADOR, entre otras, sujeta a las clausulas siguientes:
DEL CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA:
“…PRIMERA: LA PROMOTORA, desarrolla y promueve la venta de unidades de vivienda tipo TOWN HOUSE en un terreno de su propiedad denominada CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, el cual le pertenece de conformidad con el documento de Propiedad debidamente Registrado por ante la Oficina de Registro Público de Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, bajo el Nº 48, Protocolo Primero, Trimestre Tercero del año 2008, folios del 298 al 302. El cual tiene un área aproximada de Catorce Mil Noventa y Siete Metros Cuadrados con Treinta Decímetros Cuadrados 14.097,30 mts2, aproximadamente de terreno.”
DE LA PROPIEDAD:
“… SEGUNDA: El referido Conjunto Residencial se construye sobre lote de terreno cuyos linderos generales son: NORTE: Av. Intercomunal San Felipe el Fuerte, Urb. Los Mangos y Arenera del señor Juan Martínez, SUR: Autopista Centro Occidental CIMARRON ANDRESOTE (antigua Rafael Caldera), vía San Felipe – Chivacoa, que atraviesa el Fundo La Lopeña, Terrenos ocupados por Fondur, Terrenos de Carmen Reverón y la Sucesión Los Parra y Terrenos propiedad de los Herrera, ESTE: Urb. La Rosaleda, Urb. Araguaney, terrenos de Juan Mujica y OESTE: Camino de las Camazas, Terrenos de Asociación de profesores, Sucesión Vinicio Ríos y Arenera del señor Juan Montañez y cuyos linderos específicos son: NORTE: Avenida Intercomunal San Felipe el Fuerte, SUR: Terrenos de Agropecuaria La Lopeña y Quebrada La Virgen, ESTE: Urb. La Rosaleda y OESTE: Urb. Los Mangos. Nada adeuda a la fecha, por concepto de impuestos Nacionales o Municipales y conforme al Proyecto y los Permisos de Construcción correspondientes, otorgado por las autoridades competentes por la materia EL COMPRADOR declara expresamente que conoce perfectamente y en su totalidad el proyecto anteriormente mencionado, el cual le ha sido presentado por la compañía promotora…”
DE LA OPCIÓN A COMPRA:
“TERCERA: LA PROMOTORA, se obliga a vender y EL COMPRADOR, a comprar, un inmueble constituido por una (1) TOWN HOUSE, distinguida con la letra C y número 13, ubicada en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, cuyos linderos particulares son: NORTE: Calle C; SUR: Con casa D-04; ESTE: Casa C-12 y OESTE: Con el CONJUNTO RESIDENCIAL MANGOS II; la cual tiene un área construcción de 77 Mts2 (aprox.) y una parcela de terreno de 144 Mts2 aprox., siendo sus características o acabados señalados en documento anexo que forma parte de este documento…”
DEL PRECIO PACTADO EN LA OPCIÓN COMPRA-VENTA:
“… CUARTA: El precio convenido por el cual LA PROMOTORA, se obliga a vender y EL COMPRADOR, es por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (800.000,00 Bs.), el cual EL COMPRADOR, deberá pagar totalmente a la PROMOTORA, para el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa. EL COMPRADOR, conviene en hacer anticipos a cuenta del precio de venta, los cuales serán destinados exclusivamente a la construcción del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, en la Cuenta Corriente de Mercantil Banco Universal Nº 01050062121062256441; abonando una inicial por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 350.000,00), discriminado de la siguiente forma: 1) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 50.000,00), que entrega en este acto y su firma en Cheque depositado en la Cuenta Nº 01050062121062256441 del Banco Mercantil a nombre de CONSORCIO EL BOSQUE, a la fecha del 16 de Enero del 2013, la cual ha sido recibida a total satisfacción. 2) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de febrero de 2013, por concepto de abono a inicial. 3) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el 16 de Marzo de 2013 por concepto de abono a inicial. 4) La cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00), los cuales pagará el día 16 de abril de 2013, por concepto de abono de inicial. 5) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de mayo de 2013, por concepto de abono a inicial. 6) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de junio de 2013, por concepto de abono a inicial. 7) La cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 30.000,00), los cuales pagará el día 16 de julio de 2013, por concepto de abono a inicial. 8) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de agosto de 2013, por concepto de abono a inicial. 9) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de septiembre de 2013, por concepto de abono a inicial. 10) La cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 30.000,00), los cuales pagará el día 16 de octubre de 2013, por concepto de abono a inicial. 11) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de noviembre de 2013, por concepto de abono a inicial. 12) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de diciembre de 2013, por concepto de abono a inicial. 13) La cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.000,00), los cuales pagará el día 16 de enero de 2014, por concepto de abono a inicial. 14) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de febrero de 2014, por concepto de abono a inicial. 15) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de marzo de 2014, por concepto de abono a inicial. 16) La cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00), los cuales pagará el día 16 de abril de 2014, por concepto de abono a inicial. 17) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de mayo de 2014, por concepto de abono a inicial. 18) La cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), los cuales pagará el día 16 de junio de 2014, por concepto de abono a inicial. 19) La cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.000,00), los cuales pagará el día 16 de julio de 2014, por concepto de abono a inicial; y la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00); que será pagado en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta…”
DEL COMPROMISO DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA Y ANTICRESIS Y OTRAS
“…SÉPTIMA: Especialmente se conviene en lo siguiente: 1) EL COMPRADOR, se compromete, si fuese el caso, a satisfacer y cumplir los requisitos de cualquier naturaleza que exijan, conforme a las practicas usuales, para la respectiva oportunidad, por los institutos financieros ante quien se solicite el préstamo destinado a la adquisición del bien inmueble objeto de este contrato y 2) EL COMPRADOR, está conforme en constituir sobre el inmueble objeto de este contrato, hipoteca y anticresis a favor del Instituto que financie la compra de su vivienda. LA PROMOTORA, no se hace responsable en modo alguno de la aprobación del financiamiento solicitado por el comprador, ante el Instituto Financiero al Otorgamiento del Crédito Hipotecario solicitado por EL COMPRADOR, no se obliga a la promotora, igualmente la demora en la respuesta y otorgamiento del mismo, en un plazo mayor de 90 días, contados a partir de la entrega de los recaudos, dará derecho a la PROMOTORA, a considerar resuelto el presente contrato y en consecuencia LA PROMOTORA procederá a la devolución de las cantidades efectivamente entregadas hasta la fecha por EL COMPRADOR, una vez efectuada una nueva negociación con un tercero, sobre el inmueble objeto de este contrato, con un plazo máximo de Noventa Días contínuos (días 90) sin que EL COMPRADOR pueda reclamar a la PROMOTORA, indemnización de ninguna naturaleza, por ningún concepto…”
DEL PLAZO DE ENTREGA DE RECAUDOS:
“… OCTAVA: EL COMPRADOR, conviene expresamente en 1) Suministrar a la PROMOTORA, en un plazo no mayor de quince (15) días, contados a partir de la fecha en que se le requiera, todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento de compraventa respectivo, tales como fotocopia de las cédulas de identidad de los adquirientes, Registro de Información Fiscal (RIF), actualizado; en caso de ser el comprador, persona jurídica, Registro de Comercio y sus modificaciones si las hay; copia de la (s) cédula (s) de los representantes legales; Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado, Poderes y cualquier otro documento de compraventa; y 2) En confiar la gestión relativa de todos los trámites necesarios para la realización de la compraventa y la protocolización del documento definitivo de venta, CONSORCIO EL BOSQUE, o a la persona natural o jurídica que esta designe, comprometiéndose a entregar la cantidad que se estime necesaria para la cancelación de los gastos que causen dichos trámites; tal entrega deberá hacerla EL COMPRADOR, en un plazo no mayor de quince (15) días, contados a partir de la fecha en que CONSORCIO EL BOSQUE o su representante, le haga el requerimiento respectivo. En el momento de la protocolización del documento de compraventa se hará el ajuste por cualquier diferencia que resulte de los Gastos de Registro…”
DE LA REVISIÓN Y NOTIFICACIÓN DE LA PROTOCOLIZACIÓN:
“NOVENA: LA PROMOTORA, notificará por escrito a EL COMPRADOR, que el documento definitivo de compraventa está debidamente revisado por la Oficina de Registro Inmobiliario y se encuentra listo para ser introducido para su protocolización. EL COMPRADOR, aceptará el contenido del documento de compraventa, el cual declara conocer. Una vez introducido el documento por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente LA PROMOTORA, notificará también por escrito a EL COMPRADOR, la fecha fijada para la firma…”
DEL CESE DEL PLAZO:
“… DÉCIMA: Es convenido expreso entre las partes que una vez obtenida la habitabilidad del inmueble objeto de este contrato, por parte de LA PROMOTORA, cesa de manera inmediata el plazo establecido para el pago de los anticipos contemplados en la Cláusula Segunda, por lo que EL COMPRADOR se obliga a cancelar en un término no mayor de 30 días contados a partir de la fecha de la habitabilidad del inmueble, la cual le será notificada por LA PROMOTORA, cualquier diferencia que quedare pendiente de pago por concepto de anticipos al precio…”
DE LA NOTIFICACIÓN:
“…DÉCIMA PRIMERA: Toda notificación y la cancelación de los anticipos a cuenta del precio de Venta a que se refieren las cláusulas anteriores, se harán: a CONSORCIO EL BOSQUE, en sus oficinas situadas en la AVENIDA PANAMERICANA EN FRENTE DE LA EMPRESA POLAR ENTRE LOS CONJUNTOS MANGOS II Y LA ROSALEDA CERCA DEL TERMINAL NUEVO, INDEPENDENCIA, EDO. YARACUY. Y a EL COMPRADOR a la siguiente dirección: AV. PRINCIPAL CEDEÑO ENTRE AV. YARACUY Y COLEGIO ANDRÉS BELLO Nº 9-23. QTA MICEJUAN…”
DE LA REVISIÓN Y NOTIFICACIÓN DE LA PROTOCOLIZACIÓN:
“…DÉCIMA TERCERA: En caso de que EL COMPRADOR no cumpla con lo establecido en las cláusulas anteriores, bien sea por no hacer los pagos en las fechas previstas o por no entregar la totalidad de los recaudos necesarios para la protocolización del documento de compraventa, o por no presentarse en la fecha y hora prevista para el otorgamiento del documento de compraventa, ante el Registro Inmobiliario correspondiente, el presente contrato quedará totalmente sin efecto, y en consecuencias, LA PROMOTORA, tendrá plena libertad para negociar el inmueble objeto de este contrato y EL COMPRADOR perderá el monto constituido en penalidad conforme a lo previsto en la Cláusula Décima Segunda, sin que pueda reclamar nada a LA PROMOTORA por ningún concepto derivado de este contrato, salvo el saldo de las cantidades efectivamente entregadas a cuenta del precio de ventas conforme a lo establecido en la Clausula Cuarta, las cuales le serán registradas…”
DEL CUMPLIMIENTO:
“… DÉCIMA NOVENA: Se obliga de manera irrevocable, a dar cumplimiento a los términos y condiciones en ella establecidos, tal y como quedó convenido en la Clausula Séptima, numeral 2, especialmente en lo referente a: 1) Precio Final del Inmueble; 2) Monto y Plazo del crédito solicitado para la adquisición; 3) Tasa de Interés aplicable al crédito de adquisición; 4) Recaudos necesarios para el estudio del crédito solicitado. A los fines de dar cumplimiento a los dispuesto en el Art. 3º de la resolución Nº 98 de fecha 5 de Noviembre, emanada, del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad. Las partes contratantes declaran: 1) Las obras civiles de CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA se iniciaron el día 21 de Diciembre de 2.014, fijándose un plazo posterior de 06 meses para la Protocolización del documento definitivo de Compra-Venta…”
…Ciudadano Juez, el contrato de opción de compra-venta antes arriba determinado, es un contrato bilateral que impone tanto a LA PROMOTORA como a EL COMPRADOR, una serie de obligaciones que deben cumplir de manera previa y preparatoria para la celebración de la compra-venta pactada, es decir, el cumplimiento de las obligaciones allí asumidas por ambas partes, es pues obligatorio y necesario que las partes lo cumplan para la celebración de otro contrato definitivo como lo es el contrato de compra-venta a que se obligaron celebrar.
…Omissis…
En el contrato de opción de compra-venta arriba determinado, existe la promesa bilateral de compra-venta de un inmueble construido por un (01) TOWN HOUSES, distinguida con la LETRA C y número 13 del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, omissis, siendo sus características o acabados señalados en el documento privado que el comprador declaró conocer, en donde nuestra representada en su condición de LA VENDEDORA, se obligo a vender el antes deslindado bien, por el precio de de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (800.000,00 Bs.), y EL COMPRADOR, por su parte se obligo a comprarlo en el precio establecido, por lo que el mismo es oneroso, de modo que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales; siendo, que las obras civiles de CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS DE LA ARBOLEDA, para la fecha de la firma del contrato de opción de compra-venta, se encontraban ya determinadas.
…Omissis…
Hizo breve análisis a los artículos 1.159, 1.167 del Código Civil.
Ciudadano Juez, el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad, mediante Resolución emanada del despacho del Ministro Nº 11 de fecha Cinco (05) de Febrero del 2.013, que se acompaña marcada con la letra “D-1”, resolvió.
…Omisis…
Nuestra representada CONSORCIO EL BOSQUE, cumplió con sus obligaciones de construir en el terreno de su propiedad el CONJUNTO RESIDENCIAL EL BOSQUE, y muy especialmente, construir como en efecto construyó, un (01) TOWN HOUSES, distinguido con la LETRA C y Número 13 del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS DE LA ARBOLEDA…Omisis..siendo sus características o acabados señalados en documento privado que el comprador declaro conocer, a que se obligo en las clausulas PRIMERA, SEGUNDA y TERCERA del contrato de opción de compra-venta.
…Omisis…
No obstante nuestra representada CONSORCIO EL BOSQUE, no ha podido cumplir con las obligaciones preparatorias para celebrar el contrato definitivo de venta prometido a favor de EL COMPRADOR, por cuanto lo pactado en la clausula OCTAVA…Omisis…
Es el caso, ciudadano Juez, que según lo pactado en la CLAUSULA DECIMA, LA PROMOTORA se obligó a cumplir como en efecto cumplió con su obligación de obtener la HABITABILIDAD del inmueble como en efecto la obtuvo en fecha 26 de septiembre de 2013, cesando para EL COMPRADOR el plazo establecido para el pago de los anticipos a cuenta inicial señalados así en la CLAUSULA CUARTA, ya que la Alcaldía del Municipio Independencia, estado Yaracuy, por ante la Dirección de Ingeniería y Desarrollo emitió LA HABITABILIDAD de la vivienda tipo TOWN HOUSE, distinguida con la letra C y número 13, por lo que señala que así cesó de manera inmediata el término a que se obligó EL COMPRADOR cuyo plazo se verificó el 26 de octubre de 2013; que sin embargo de conformidad con lo pactado en la Cláusula Décima Novena, el plazo para el otorgamiento de la venta ante el Registro Inmobiliario competente se extendió hasta el 21 de junio de 2015, incluyendo la prorroga, siendo que hasta la presente fecha EL COMPRADOR ha incumplido con sus obligaciones preparatorias contractuales, situación ésta que impide que pueda cumplir con la obligación principal prometida de pagar el precio convenido al momento de la celebración del contrato de compra-venta definitivo como se determinará más adelante.
…Omissis…
2.2. DEL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES ASUMIDAS POR EL COMPRADOR EN EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.
Ciudadano Juez, el ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, omisis, en su carácter de compra-venta, durante el plazo del contrato de opción a compra venta y, ni hasta la presente fecha, no ha cumplido con las obligaciones preparatorias y, por ende, principales en el contrato de opción de compraventa, prevista en la clausula CUARTA, cuyo incumplimiento deviene en definitivo; que a su vez, impiden que cumpla con la obligación principal del contrato pactado en el contrato de opción de compra-venta, para el cumplimiento de su obligación de compraventa del TOWN HOUSES antes deslindado, a nuestra representada CONSORCIO EL BOSQUE, y así celebrar el contrato de compra-venta definitivo prometido.
Conforme a la clausula TERCERA, se obligo a comprar a LA PROMOTORA, el TOWN HOUSES distinguido con la letra “C” y numero 13, ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, antes debidamente deslindado, obligación principal que no ha cumplido hasta la presente fecha, por cuanto no se ha celebrado el contrato definitivo de compra-venta debido al incumplimiento de las obligaciones preparatorias en que ha incurrido EL COMPRADOR, y asumidas por él, en el contrato de opción de compra-venta suscrito con LA PROMOTORA, el veintiuno /(21) de Diciembre del año 2.012.
De acuerdo a lo pactado en la clausula CUARTA, el precio de la venta prometida, que se obligo a pagar EL COMPRADOR a favor de LA PROMOTORA, lo es por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) el cual EL COMPRADOR se obligo a pagar totalmente a LA PROMOTORA, para el momento de la protocolización del contrato definitivo de compra-venta, siendo que hasta la presente fecha no ha cumplido con tal obligación.
En efecto, el incumplimiento de la obligación del pago del precio por la venta prometida se debe al hecho de que EL COMPRADOR, en la clausula CUARTA del contrato de opción de compra-venta, convino con LA PROMOTORA, la obligación preparatoria en hacer anticipos por la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 350.000,00), los cuales serian destinados exclusivamente a la construcción del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, depositados en la cuenta Corriente de Mercantil Banco Universal Nº 0105-0062-12-1062256441, cuya exigibilidad de la obligación preparatoria de los anticipos pactados, se determinan… omisis…
….Ahora bien, EL COMPRADOR no cumplió con la totalidad del pago del monto de las cuotas por concepto de anticipo a cuenta de inicial, debido a que para el veintiuno (21) de diciembre de 2014, una vez finalizada la construcción de la vivienda e inclusive vencida su prórroga para la protocolización en fecha 21 de junio de 2015, mi representada por tal concepto solo recibió únicamente la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00) quedando un saldo por pagar en la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 85.000,00). POR CONCEPTO DE PAGO DE ABONO de la inicial pactada en Bs. 350.000,00, conforme se discrimina en los recaudos que se acompañan a continuación: omisis..
Pero es el caso, que el accionante , incumplió con el pago de las cuotas:
1) Nº 15, exigible el 16 de Marzo de 2.014, el saldo por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00);
2) Nº 16, exigible el 16 de Abril de 2.014, el saldo por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00);
3) Nº 17, exigible el 16 de mayo de 2.014, el saldo por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00);
4) Nº 18, exigible el 16 de Junio de 2.014, el saldo por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00);
5) Nº 19, exigible el 16 de Julio de 2.014, el saldo por la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00);
…Omissis…
CAPITULO CUARTO
PETITORIO
Es por todo lo antes expuesto, que en nombre y representación de la Sociedad Mercantil en nombre colectivo denominada CONSORCIO EL BOSQUE, domiciliado en la ciudad de San Felipe estado Yaracuy, e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en fecha veintisiete (27) de junio del 2.008, bajo el N0.36, Tomo 2-C, con el carácter de LA PROMOTORA, acudimos ante su competente autoridad, a demandar como en efecto formalmente demandamos al ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-10.853.825, y de este domicilio, en su carácter de “EL COMPRADOR”, para que convenga o, en su defecto, a ello sea declarado y, condenado por el Tribunal: La RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, suscrito entre las partes, antes plenamente identificadas, celebrado privadamente, en esta ciudad de San Felipe estado Yaracuy, que en original se acompaña marcado con la letra “C”, conforme al incumplimiento culposo y definitivo de la prenombrada compradora, de las obligaciones contractuales preparatorias principales previstas en la Clausula Cuarta del citado contrato de opción de compra-venta, del modo indicado en el punto 2.2 del capítulo segundo de la presente demanda, de acuerdo a las razones o fundamentos de hechos y de derechos antes explanados; y por ende, se declare resuelta e inexistente la opción de compra venta EN CUESTIÓN, Y SIN EFECTO JURÍDICO ALGUNO ENTRE LAS PARTES; Como consecuencia de la declaratoria de resolución del contrato de opción de compra-venta por parte del Tribunal, mi representado CONSORCIO EL BOSQUE, se compromete a reintegrar a EL COMPRADOR, los montos recibidos del modo determinado en el indicado punto 2.2., que suman la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00), en la oportunidad que pedimos se haga pronunciamiento expreso, en la sentencia que declare Con Lugar la demanda y así pido se decida.
Estimamos la presente acción de cumplimiento, a los fines de la competencia por la cuantía del Tribunal, en la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00), equivalente a UN MIL SETECIENTOS SESENTA Y SEIS CON SESENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (1.766,66 UT), a razón de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES CADA UNIDAD TRIBUTARIA (Bs. 150,00 / UT).
“…Fundamentamos la presente acción de resolución de opción de compra-venta, en los artículos: 2, 115 de la Constitución de la República Bolivarianas de Venezuela; Código Civil: 1.133, 1.167; Código de Procedimiento Civil: 338, 339,340 y siguientes, entre otros, además de los ya citados…”

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Cursa a los folios 134 al 147 de la 1era pieza, escrito de contestación, consignado por el apoderado judicial de la parte demandada abogado FRANCISCO HERRERA, Inpreabogado Nº 187.343, en los siguientes términos:

“…PRIMERO: Rechazo, niego y contradigo la acción intentada en contra de mi poderdante por carecer de fundamentos de hecho y de derecho.
SEGUNDO: Ciudadano Juez, convengo que mi representado suscribió con el CONSORCIO EL BOSQUE un Contrato de Opción a Compra-Venta, en esta ciudad de San Felipe del Estado Yaracuy, el día veintiuno (21) de diciembre del 2.012, cuyo objeto era un (01) TOWN HOUSES, distinguido con la LETRA C y Numero 13 del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, el cual tiene un área de construcción de SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (77 Mts2) y una parcela de terreno de CIENTO CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (144 Mts2) aproximadamente.
TERCERO: No es cierto y por lo tanto rechazo y contradigo que LA VENDEDORA, cumplió con todas las obligaciones contractuales. En efecto, CONSORCIO EL BOSQUE se comprometió a construir en un terreno de su propiedad el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, un (1) TOWN HOUSES, distinguido con la LETRA C y Número 13 del BRISAS CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, el cual tiene un área de construcción de SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (77 Mts2) y una parcela de terreno de CIENTO CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (144 Mts2) aproximadamente, comprendido dentro de los siguientes linderos. NORTE: Calle C; SUR: Con casa D-04; ESTE: casa C-12; OESTE: Con él CON EL CONJUNTO RESIDENCIAL MANGOS II. Linderos y medidas particulares: NORTE: Catorce metros con Setenta (14,70Mts) con calle; SUR:Siete metros con Treinta centímetros (7,30 Mts) con paredes D-4, ESTE: Quince Metros (15 Mts) con Parcela C12 y Suroeste: Catorce Metros con Setenta Centímetros (14,70 Mts) con Servidumbre de Paso y le corresponde un porcentaje sobre los gastos comunes.
CUARTO: No es cierto que por culpa de mi poderdante (COMPRADOR) CONSORCIO EL BOSQUE (VENDEDOR) no haya podido cumplir con las obligaciones preparatorias para celebrar el contrato definitivo de venta prometida, a favor de EL COMPRADOR, prevista en la cláusula OCTAVA COMO LO SON:
1) Requerir a EL COMPRADOR, le suministre en un plazo no mayor de quince (15) días, contados a partir de la fecha del requerimiento, todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento de Compra-Venta respectivo, tales como fotocopias de la cédula de identidad de los adquirentes, Registro de Información Fiscal (RIF), actualizado; cualquier otro documento que sea necesario para la protocolización del documento de compra-venta.
Al respecto debo señalar. Es muy fácil concluir que quien ha incumplido con la referida obligación contractual es EL VENDEDOR, toda vez, que es a éste a quien le correspondía como lo indica literalmente la referida cláusula contractual “…Requerir a EL COMPRADOR en un plazo no mayor de quince (15) días, contados a partir de la fecha del requerimiento, todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento de Compra-Venta respectivo…”
Pues eso no paso respetable Juez, y es bueno ilustrarle en el sentido de que esta fue una obligación contraída por el vendedor, y es que es lógico por cuanto es el vendedor que tiene la información absoluta de todo cuanto se requiere para formalizar todo lo relacionado con la tramitación de la protocolización del documento ante el respectivo registro, y por otra parte, era el vendedor que conocía las condiciones del inmueble y el momento justo para proceder a informar al comprador.
2) La gestión relativa de todos los trámites necesarios para la realización de la compraventa y la protocolización del documento definitivo de venta, CONSORCIO EL BOSQUE, requiriéndole o EL COMPRADOR, entregue la cantidad que se estime necesaria para la cancelación de los gastos que causen dichos tramites; tal entrega deberá hacerla EL COMPRADOR en un plazo no mayor de quince (15) días, contados o partir de la fecha en que CONSORCIO EL BOSQUE su representante, le haga el requerimiento respectivo. En el momento de la protocolización del documento de compraventa se haría el ajuste por cualquier diferencia que resulte de los Gastos de Registro; tales obligaciones están, previstas en la Clausula OCTAVA.
Al respecto debo señalar:
En este mismo orden de ideas si mi representado nunca recibió la notificación del VENDEDOR hoy parte accionante dentro del término previsto mal puede endilgarse a mi mandante un incumplimiento del cual no es responsable.
Respetable Juez, aquí todo está claro porque el mismo Contrato lo dispone, CONSORCIO EL BOSQUE, debía requerirle a EL COMPRADOR, para que pague el saldo del precio convenido y entregue la cantidad que se estime necesaria para cancelación de los gastos que causen los trámites y el plazo del cual dispondría EL COMPRADOR era quince (15) días, contados o partir de dicha información sobre los requerimientos a que hubiere lugar, sin embargo mi mandante no ha hecho cancelación alguna porque correspondía era al vendedor suministrarle la información y nunca lo hizo.
3) La notificación a EL COMPRADOR, de que el documento definitivo de compra está debidamente revisado por la Oficina de Registro Inmobiliario, listo para hacer introducido para su protocolización, prevista en la Clausula NOVENA.
Al respecto debo señalar:
Por lo visto la VENDEDORA demandante de autos no entendió que se suscribió un contrato inicial de opción a compra venta y tenía obligaciones que cumplir. Esa notificación jamás se materializo, evidenciándose y comprobándose un grave incumplimiento por parte de la vendedora Consorcio El Bosque.
QUINTO: Rechazo y contradigo que LA PROMOTORA VENDEDORA demandante de autos explane como argumento de peso para atribuirle un incumplimiento a su representado el hecho de que haya cumplido con la obligación de obtener la HABITABILIDAD del inmueble y que la haya obtenido en fecha 26 de septiembre de 2013, por lo que cesó de manera inmediata el termino a que se obligó EL COMPRADOR cuyo plazo se verificó en fecha 26 de octubre de 2013.
El permiso de HABITABILIDAD ciudadano Juez, es un documento que se otorga a edificaciones de carácter doméstico, comercial o industrial en el cual se da constancia que la construcción ha cumplido a cabalidad las Normas y Especificaciones Técnicas del Proyecto aprobado. Certifica que la obra está terminada y lista para ocuparse.
Sin embargo a los folios 61, 62 cursa un informe de Habitabilidad, nótese que el referido informe indica que se Inspeccionaron Cincuenta y un (51) viviendas y de la calle "C" están construidas según el propio Informe mal llamado Permiso de Habitabilidad Dieciséis (16) de las cuales solo se inspeccionaron Tres (3) siendo estas C8, C14 y C7 y la correspondiente a mi mandante la C 13 no fue Inspeccionada, pues mal podría decir el vendedor que se trata de la habitabilidad de la vivienda que correspondería a mi poderdante.
No obstante ciudadano Juez, en el supuesto negado que se tratare del Permiso de habitabilidad el mismo tampoco fue notificado sobre su expedición de acuerdo al Contrato de opción a Compra suscrito en fecha 21-12-2012 y en todo caso en el momento en que la vendedora tuvo oficialmente dicha habitabilidad debió informarle a su mandante la expedición de la misma y que a su decir, no puede computarse el lapso de los 15 días establecidos en contra de su mandante cuando no fue nunca notificado, siendo obligación del vendedor hacer del conocimiento de mi mandante para proceder a la obligación de pagar el saldo restante del precio convenido del inmueble, según la Cláusula Décima del Contrato.
SEXTO: No es cierto que hasta la presente fecha EL COMPRADOR haya incumplido con sus obligaciones preparatorias contractuales, situación ésta que impide que pueda cumplir con la obligación principal prometida de pagar el precio convenido al momento de la celebración del contrato de compra venta definitivo. Mi poderdante cancelo todas las cuotas determinadas como inicial del precio total del inmueble.
SEPTIMO: Ciertamente la opción de compra-venta suscrita entre las partes, es un contrato bilateral, lo cual representa obligaciones y derechos recíprocos, lo que a su decir no ha entendido la parte actora.
Debo de cualquier forma debe reconocer respetable Juzgador, que del contenido libelar se desprende la realidad de los hechos cuando expresa literalmente: “…nuestra representada CONSORCIO EL BOSQUE no ha ejecutado sus citadas obligaciones contractuales…”
La Empresa no ha cumplido, pero no por culpa de mi representado como lo pretende hacer ver el demandante cuando dice que al no ejecutar EL COMPRADOR el pago de la totalidad de los anticipos a cuenta del precio ni obtención de crédito hipotecario alguno, por su responsabilidad del modo pactado en la Cláusula CUARTA del contrato de opción a compra; en este sentido no se puede sancionar a mi mandante impidiéndosele que pueda cumplir con la obligación de pagar el precio restante convenido al momento de la celebración del contrato definitivo compraventa, por cuanto los pagos correspondientes a la inicial fueron totalmente cancelados; por otra parte señala que es importante aclarar que su mandante jamás prometió solicitar o gestionar crédito hipotecario, por cuanto era una opción más no así un compromiso ni requisito sine qua non para tener el derecho de adquirir el inmueble y por ello aduce que su cliente en todo momento gestionó la compra-venta por recursos propios.
Respetable Juez y es que la Cláusula Quinta del Contrato, mi mandante declara que los recursos destinados al precio del inmueble objeto del presente contrato son de origen lícito producto de su legítimo ahorro, trabajo, comercio e industria y estuvo conforme en solicitar crédito pero no era una limitante porque si fuese así la causa del contrato sería ilícita.
OCTAVO: Rechazo, niego y contradigo los falsos argumentos que esgrime el actor cuando expresa que mi poderdante ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, previamente identificado, en su carácter de “EL COMPRADOR”, durante el plazo del contrato de opción a compra-venta y hasta la fecha de presentación del escrito de contestación, no ha cumplido con las obligaciones preparatorias y por ende las principales del contrato de opción a compraventa previstas en la cláusula CUARTA; mi poderdante nada adeuda con relación a la obligación del pago de la inicial convenida, ya que el contrato igualmente dispone que en caso que hubiese una diferencia por cancelar era obligación del vendedor notificar al comprador.
NOVENO: Efectivamente, convengo que de acuerdo a los pactado en la cláusula CUARTA el precio de la venta prometida, que se obligo vender LA VENDEDORA y a pagar EL COMPRADOR es la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) el cual EL COMPRADOR se obligó a pagar totalmente a LA PROMOTORA, en el momento de la protocolización del contrato de compra-venta. Ahora bien, lo que si es incierto que mi representado haya incumplido con tal obligación, ya que le corresponde a LA PROMOTORA informar la fecha de la protocolización como lo dispone el contrato de compra-venta.
Muy irresponsable es la VENDEDORA cuando cataloga a mi mandante de haber incumplido con la obligación del pago del precio por la venta prometida y más cuando lo atribuye al hecho incierto de que su representada no cumplió con la obligación preparatoria de cancelar la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 350.000,00), los cuales fueron totalmente depositados en la cuenta corriente de Mercantil Banco Universal N° 0105-0062-12-1062256441, como obligación preparatoria de los anticipos pactados y en la forma establecida en el contrato.
Ahora bien respetable Juez, con relación a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) que serían pagados al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta y que cómo podía saber mi representado el momento de su cancelación si la VENDEDORA nunca le informó que estaba terminada la vivienda?, como iba ser posible cancelarlo cuando no le notifico sobre el Permiso de Habitabilidad cuyo compromiso está plasmado en el contrato inicial de Opción a compra venta…?. Como podría mi representado saber si habría algún ajuste en el precio o lo que debía cancelar por concepto de gastos de registro si no hubo la información por ningún medio?
Pues estas eran obligaciones pactadas en el contrato y LA VENDEDORA hizo caso omiso a las mismas. Por tales razones niego categóricamente lo alegado por la parte actora en cuanto a que mi representado no haya cumplido con la totalidad del pago del monto de las cuotas por concepto de anticipo o inicial, por lo que es incierto que mi representado haya pagado y ellos hayan recibido solo la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00) quedando a deber la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 85.000,00), discriminado de forma tan temeraria en los recaudos que se acompañan con el libelo.
DÉCIMO: Es cierto y convengo en ello porque así lo cumplió mi representado que debía pagar TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 350.000,00), por concepto de anticipo o inicial, pero no es cierto que mi mandante se haya comprometido a entregar los depósitos satisfactoriamente, por cuanto esa afirmación no estaba pactada expresamente en la CLAUSULA CUARTA del contrato de Opción a Compra-venta.
Siendo así respetable Juez, rechazo contundentemente que mi mandante mantenga un saldo de la inicial por la suma de ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 85.000,00), y con ello convincente y tajantemente rechazo a que esa falsa afirmación por parte del VENDEDOR pretenda convertir al ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA en un incumplidor del Contrato de Opción a Compra-Venta y su de su prórroga.
DÉCIMO PRIMERO: Respetable Juzgador es inconcebible que el actor exprese que EL COMPRADOR incumplió con la totalidad del pago inicial y que además le pretender endosar con un artificio un incumplimiento con relación al pago del saldo de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00).
Rechazo en nombre de mi representado que se haya vencido el plazo del contrato de opción a compra-venta y su prórroga.
Rechazo y contradigo que mi mandante en su condición de COMPRADOR haya solicitado crédito hipotecario alguno a vencido el plazo del contrato de opción a compra-venta y su prórroga.
DÉCIMO SEGUNDO: Como vemos que el accionante es repetitivo exageradamente en su libelo, pues no me queda otra que determinar tal circunstancia y a la vez negar sus afirmaciones por ser inciertas, como el hecho de que no es cierto que mi representado quien es EL COMPRADOR, no haya cumplido con sus obligaciones preparatorias pactadas en el contrato de opción a compra-venta.
DÉCIMA TERCERA: Rechazo categóricamente la pretendida Resolución de Contrato de Opción a Compra-Venta en contra de mi representado quien es EL COMPRADOR.
DÉCIMA CUARTA: Convengo que las obligaciones preparatorias de EL COMPRADOR lo constituye el pago de la inicial el precio el cual fue cancelado, lo que no es cierto es que el saldo restante haya sido mediante la obtención de un crédito hipotecario, eso nunca lo planteó mi representado. Omissis..
DÉCIMA QUINTA: Rechazo y contradigo las normas invocadas y transcritas por el actor como fundamentos de la Resolución del Contrato de opción a Compra puesto que no se encuadran con los supuestos de hecho narrados, aunado a que son inciertos los argumentos esgrimidos por el actor en cuanto al incumplimiento de mi representado. Omissis..
DÉCIMA SEXTA: Es cierto que se trata de un contrato bilateral: En el presente caso, se acciona la resolución de un contrato bilateral de opción de compra-venta.
DÉCIMA SÉPTIMA: No es cierto y por tanto rechazo nuevamente que mi poderdante haya tenido un incumplimiento culposo, ni injustificadamente con las obligaciones preparatorias del pago de la inicial como lo afirma el actor y en cuanto al saldo restante del precio convenido en el contrato de opción de compra-venta, no ha sido cancelado porque precisamente era obligación del VENDEDOR en informarle a mi representado para que éste presentara los requerimientos para la firma definitiva del documento de venta como en efecto lo dispone el referido contrato.
DÉCIMA OCTAVA: Rechazo, niego y contradigo que haya habido una conducta omisiva de EL COMPRADOR por lo cual niego que no haya ejecutado sus obligaciones como lo expresa el demandante de autos.
DÉCIMA NOVENA: Rechazo que el actor le endose a mi representado una obligación que en ningún momento adquirió como era tramitar y/o gestionar crédito hipotecario en el Mercantil Banco Universal, para el pago del saldo del precio y menos que dicho crédito no haya sido otorgado. Por cierto que el actor de forma contradictoria dice textualmente: no fue otorgado el mismo debido a su responsabilidad…”
VIGÉSIMA: Ratifico que es incierto que haya solicitado crédito hipotecario, pero en el supuesto negado que haya sido así no es posible que la negativa de un crédito hipotecario trajese como consecuencia la pérdida del derecho de adquirir el inmueble, eso es inconcebible a todas luces porque la negociación en primer lugar nunca estuvo condicionada a la aprobación de préstamos o créditos, y si hubiese sido el caso, la lógica jurídica expresa que la obligación del pago del saldo está latente y el comprador debería buscar la cancelación a través de recursos propios a menos que desista por alguna circunstancia en la adquisición del bien objeto del contrato y este no fue el caso.
VIGÉSIMA PRIMERA: Es incierto que mi representado haya incurrido en falta de voluntad de cumplir con la obligación a la que se comprometió al momento de suscribir el contrato de Opción a compra venta, por lo tanto no existe requisito de procedencia de la acción de resolución de contrato y así pido se declare.
Respetable Juzgador, no se evidencia que el vendedor haya cumplido con las obligaciones estipuladas en el Contrato de Opción a compra venta y menos podrá demostrar por incierto sus alegatos que mi poderdante haya incumplido, por lo que se colige como lo establece la norma, la jurisprudencia, y la doctrina es claro que no existe elemento alguno que permita derivar el supuesto incumplimiento de mi poderdante en la que fundamenta la actora su acción de resolución forzoso concluir que la acción incoada no puede prosperar.
Por otra parte debemos considerar la intención de mi representado desde el mismo momento de suscribir el contrato de Opción a compra venta fue comprar el inmueble y el vendedor a vender, circunstancia que coloca en un sitial importante con todo lo expuesto en el libelo por parte del demandante resulta incongruente, ciertamente en éste se califica el convenio como una “opción de compraventa”, lo que constituye una pauta muy importante para la determinación de la naturaleza jurídica del contrato en cuestión, ya que se trata de una promesa bilateral del contrato en cuestión, ya que se trata de una promesa bilateral de venta y la venta propiamente dicha.
…Omisis…
DE LA RECONVENCIÓN
RECONVENGO FORMALMENTE a la Entidad Mercantil EL CONSORCIO BOSQUE, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy en fecha 27-06-2008, bajo el No.36, Tomo 2-C de los Libros de Registro respectivos, y con Registro de Información Fiscal No.J-29614769-8.
Respetable Juez, como quiera que se ha evidenciado la forma maliciosa, falsa y temerariamente en que ha procedido la empresa antes identificada en contra de mi poderdante al intentar una acción de Resolución de Contrato de Opción a Compra-venta fundamentando su acción y sus pretensiones en hechos inciertos con el fin de obtener un beneficio injusto, causándole graves perjuicios a mi mandante, cuando contrariamente ha sido dicha Empresa quien ha incumplido con sus obligaciones, es por lo que en este mismo acto procedo a Reconvenir como en efecto Reconvengo a EL CONSORCIO BOSQUE en los términos siguientes:…
CAPITULO I
DEL OBJETO PRINCIPAL DE LA RECONVENCIÓN
PRIMERO: La Empresa CONSORCIO EL BOSQUE (vendedor) y mi mandante ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA(comprador)venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° 10.853.825,en fecha el día veintiuno (21) de diciembre del 2.012, celebraron un Contrato de Opción a Compra-Venta cuyo objeto era un (01) TOWN HOUSES, distinguido con la LETRA C y Numero13 del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, el cual tiene un área de construcción de SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (77 Mts2) y una parcela de terreno de CIENTO CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (144 Mts2) aproximadamente.
En el referido Contrato se estipulo el compromiso del vendedor precisamente en vender y el comprador a comprar el inmueble objeto de la presente controversia, en el cual las partes establecieron un precio fijo de compra venta en la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.000,00), la forma y la oportunidad de su pago y además fijaron de mutuo acuerdo un lapso para el cumplimiento de cada uno de los compromisos.
SEGUNDO:Entre las obligaciones de las partes se encuentra la contenida en la Cláusula Cuarta, relativa a la forma cómo mi representado realizaría el pago del inmueble, de acuerdo a los anticipos a cuenta del Precio de venta, los cuales según lo dispone literalmente la referida clausula: “…..SERAN DESTINADOS EXCLUSIVAMENTE A LA CONSTRUCCION DEL CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA…..,” a lo que se puede perfectamente concluir que mi mandante pago la construcción de su inmueble.
Se acordó que sería a la cuenta No.01050062121062256441 del Banco Mercantil a nombre de CONSORCIO EL BOSQUE la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.350.000,00) pagaderos de la manera siguiente: omisis…
…Todas las cuotas que correspondían a los abonos a la inicial fueron debidamente cumplidas por mi mandante, sin adeudar nada con relación a dicho concepto de acuerdo a lo convenido en el Contrato de Opción a Compra-Venta.
TERCERO: Es importante dejar bien claro respetable Juez que desde la firma de la opción de compra-venta mi mandante mantuvo la intención firme de comprar y en vista al lapso establecido para que la venta se diera de manera definitiva mantuvo la responsabilidad de dar cumplimiento a sus obligaciones primarias como era el pago de la inicial, ya que este inmueble le serviría como asiento para ellos y su grupo familiar.
CUARTO: En inconcebible que el vendedor pretenda la Resolución del Contrato de Opción a compra cuando las obligaciones que le correspondía a mi poderdante fueron cumplidas sin excepción, y que el pago del saldo restante es decir la cantidad de Bs.450.000,00serían pagados al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra-venta, no pudiendo atribuirla a un incumplimiento para mi representado, ya que esta suma no se ha cancelado y materializado porque las obligaciones del vendedor no están debidamente concretadas, o por lo menos mi mandante desconoce o no tiene información por parte de la vendedora, siendo también una obligación taxativamente descrita en dicho contrato, por lo que la falta de información oportuna y concreta hacia mi mandante representa literalmente un incumplimiento de conformidad a las clausulas octava y Novena del Contrato, las cuales indican los deberes de la Promotora en requerir documentación a mi poderdante y notificar POR ESCRITO sobre la revisión del Documento de Compra Venta en la respectiva oficina de Registro…
…omisis
…Ciudadano Juez, el caso es que desde la fecha que mi representado canceló la última cuota de la inicial convenida no ha podido cancelar el saldo restante que es la suma de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.450.000,00) ni mucho menos ha podido Registrar la Compra-Venta ya que la Empresa vendedora no le ha informado lo conducente a las condiciones de la vivienda objeto del contrato ni han entregado la documentación legal para ello, sin darle ninguna justificación a mi mandante, causándole gravamen irreparables toda vez que mi mandante no tiene vivienda propia y hasta la fecha no ha podido hacer uso del inmueble por causas imputables al vendedor, cuando mi poderdante hizo un gran sacrificio para cancelar las cuotas como abonos a la inicial para obtener la vivienda para él y su familia, la cual será utilizada como vivienda principal, ya que en los actuales momentos no posee.
…Omisis …
…Entre las partes hubo siempre un consentimiento expreso de realizar la compra-venta del inmueble que produjo los efectos en derecho. Como lo ha establecido la doctrina se perfeccionó con el consentimiento prestado libremente por todas las partes intervinientes, exteriorizándose por la voluntad y con la concurrencia sucesiva de la oferta y de la aceptación.
Ciertamente la compra-venta en nuestro derecho tiene un efecto realinnegable, resultante, como hemos visto de la integraciones de ambos dispositivos legales, sin embargo es importante destacar que el articulo 1.474 conserva su individualidad propia ya que, aun dirigiéndose a obtener la transmisión inmediata de la propiedad de la cosa que constituye su objeto, deja establecido que puede ser de una manera diferente, es decir, que esa transferencia no necesariamente tiene que verificarse al momento mismo de la formación del consentimiento, sino que puede producirse en un momento posterior.
Como se podrá verificar respetable Juez, he cumplido en su totalidad con la obligación contraída pero a pesar de ello y de las diligencias que he realizado todo ha sido infructuoso para la entrega de la documentación debida razón por la cual ha sido imposible la protocolización de la venta.
SEXTO: En esta oportunidad procesal para dar contestación a la demanda incoada en contra de mi poderdante, opongo como defensa de fondo la excepción “non adimpleti contractus”, y en base a ello reconvengo formalmente.
La excepción de contrato no cumplido, que se conoce en el derecho como la excepción non adimpleti contractus, libera a una de las partes contratantes de cumplir con su obligación hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suya.
Hizo mención a lo dicho por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00331 del 21 de febrero de 2002, expediente N° 16.560, con ponencia del Magistrado Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA.
En este caso respetable Juez, debe prosperar la excepción non adimpleti contractus que alego y en que fundamento en nombre de mi representado la reconvención, ya que puede observarse que el contrato de opción a Compra dispone taxativamente en la cláusula Octava:“….. tal entrega deberá hacerla el comprador en un plazo no mayor de quince (15) días, contados a partir de la fecha en que CONSORCIO EL BOSQUE o su representante, le haga el requerimiento respectivo. En el momento de la protocolización del documento de compraventa se hará el ajuste por cualquier diferencia que resulte de los Gastos de Registro…..”
Así mismo era obligación del Vendedor tramitar la Habitabilidad cuyo resultado no ha sido informado a mi mandante, por lo que miente el demandante en su libelo al expresar que dicha habitabilidad es el documento que corre inserto al folio 61, 62, de fecha 28-01-2013, cuando ese no es un permiso de habitabilidad, obsérvese ciudadano juez que se trata de un INFORME DE INSPECCIÓN DE HABITABILIDAD.
Referente a dicha Habitabilidad en ningún momento se le informo a mi representado se le notifico insisto que la Alcaldía del Municipio Independencia hubiese otorgado la misma. Nótese que el referido Informe de habitabilidad refleja que se Inspeccionaron Cincuenta y un (51) viviendas y de la calle “C” están construidas según el propio Informe mal llamado Permiso de Habitabilidad Dieciséis (16) de las cuales solo se Inspeccionaron Tres (3) siendo estas C8, C14 y C7 y la correspondiente a mi mandante la C 13 no fue Inspeccionada, pues mal podría decir el vendedor que se trata de la habitabilidad de la vivienda que correspondería a mi poderdante.
Como puede evidenciarse el vendedor se comprometió a tramitar la documentación para la venta del inmueble, y mi poderdante no incumplió con sus obligación sino que no pudo pagar el saldo restante porque era consecuencia directa del cumplimiento del vendedor, pues mal puede pretender el vendedor el pago del saldo restante del precio sin haber dispuesto lo conducente para la venta definitiva especialmente y así pido se declare.
Tengo razones fundadas para reconvenir además porque no fue mi mandante quien ha motivado el incumplimiento del vendedor, y se trata evidentemente de un incumplimiento culposo de este ultimo que fue causa justificada para que mi representado no haya pagado el saldo restante del precio convenido, demostrándose la negligencia del vendedor en su obligación de tramitar la documentación para la venta definitiva del inmueble.
En virtud de las razones expuestas, opongo al actor, la excepción non adimpleti contractus, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.168 del Código Civil, por cuanto la misma es “EL DERECHO QUE TIENE UNA DE LAS PARTES EN UN CONTRATO BILATERAL DE NEGARSE A CUMPLIR SUS OBLIGACIONES CUANDO LA OTRA PARTE LE EXIGE EL CUMPLIMIENTO SIN HABER CUMPLIDO A SU VEZ CON SU PROPIA OBLIGACIÓN.”
…Por las razones antes expuestas y evidenciando que quien ha incumplido no ha sido mi mandante sino la Entidad Mercantil Consorcio El Bosque es por lo que he decidido Reconvenir como en efecto Reconvengo el Cumplimiento Forzoso que no es más que el efecto fundamental del incumplimiento de la obligación del vendedor, pues faculta al comprador quien es mi mandante como acreedor de esa obligación para imponerle a sus deudores el cumplimiento de la misma mediante la presente acción…”
Fundamento legal del cumplimiento forzoso:
Desde el punto de vista general, los efectos del incumplimiento culposo están determinados en principio en el artículo 1.264 del código y 1.271 civil; en ambos artículos se observa la obligatoriedad que debe tener el deudor para la ejecución de la obligación y a su vez los consecuentes efectos que el mismo será sometido en caso de incumplimiento, de manera que la regla general es que el deudor cumpla la excepción que incumpla la obligación lo que trae como consecuencia el pago forzoso por su incumplimiento la cual es potestad del acreedor mediante el manejo de su fuerza coactiva.
Acudo ante su competente autoridad para RECONVENIR FORMALMENTE a la Entidad Mercantil EL CONSORCIO BOSQUE para que a tenor de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil convenga en lo siguiente:
1.-El cumplimiento del contrato de OPCIÓN A COMPRA en la forma, condiciones y demás términos en que fue celebrado.
2.-Informar a mi mandante expresamente sobre la expedición de la HABITABILIDAD del inmueble objeto del contrato.
3.- Informar a mi mandante expresamente sobre los recaudos que este deba presentar para la tramitación del documento definitivo de compraventa.
4.-Se ordenen al actor reconvenido gestionar la documentación necesaria a fin de perfeccionar la venta ante el Registro respectivo.
5.-Ordenar al actor reconvenido informarle a mi representado la fecha de protocolización del documento definitivo de compra venta para pagar la suma restante es decir Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.450.000,00), pactados en el contrato inicial y que le informe a mi mandante si existe alguna otra diferencia de acuerdo a lo dispuesto en dicho instrumento.
7)Se Condene en costas a la parte demandante-reconvenida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código del Código de Procedimiento Civil.
…omisis
…Solicito respetuosamente se sirva dictar medida de Prohibición de Enajenar y Gravar el bien inmueble anteriormente descrito, en virtud de que existe riesgo manifiesto de que puede quedar ilusorio el fallo.
DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA:
Estimó la presente acción en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares Exactos (Bs.500.000,00), los cuales representan Dos Mil Ochocientos Veinticuatro con Ochenta y Seis Unidades Tributarias (2.824,86 UT)….”

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
El co apoderado actor Abg. RAFAEL ALFREDO PUERTAS, dio contestación a la reconvención mediante escrito cursante a los folios 149 al 173 de la 1era pieza, en los siguientes términos:

…Las pretensiones contenidas en los puntos 1,2,3,4,5 y 6 del PETITORIO de la inadmisible reconvención de la demanda, que cursa en autos, los cuales rechazo en todas y cada una de sus partes, se tramitan mediante el procedimiento ordinario establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, el cual es DISTINTO e INCOMPATIBLE con el procedimiento para demandar el Cobro de Bolivares por honorarios profesionales de abogados y costas y costos procesales, contenido en el punto 7 del Petitorio…
Omisis…
DE LA CONTESTACION A LA IMPROCEDENTE RECONVENCION
…Niego, rechazo y contradigo la Reconvención propuesta en el PUNTO DENOMINADO de la RECONVENCION del escrito de contestación de la demanda, por el demandado ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, identificado en autos, por no ser ciertos los hechos alegados e improcedente el derecho invocado conforme a las razones de hecho y de derecho…
Rechazo que mi representado haya procedido de “…forma maliciosa, falsa y temerariamente…” en contra de mi poderdante al intentar una acción de resolución de Contrato de Opción a Compra-venta. Contradigo que la acción y sus pretensiones se haya fundamentado en hechos inciertos con el fin de obtener un beneficio injusto, niego que se le haya causado graves perjuicios al demandado reconviniente. Contradigo que mi representado haya incumplido con sus obligaciones contractuales.
Niego que el demandado reconviniente haya pago la construcción del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta cuya resolución se acciona y rechazo que el mismo sea de su propiedad.
Rechazo que el demandado reconviniente haya pagado todas la cuotas que correspondían a los abonos a la inicial, niego que nada adeude con relación a dicho concepto de acuerdo a lo convenido en el Contrato de Opción a Compra-Venta.
Contradigo que el demandado reconviniente desde la firma de la opción de compra-venta haya mantenido la intención firme de comprar y niego que cumpliera con sus obligaciones primarias como era el pago de la inicial.
Niego que el demandado reconviniente haya cumplido con las obligaciones contractuales que asumió en el contrato de opción de compra-venta objeto de la demanda de resolución.
…Omissis..
Me opongo a la fundamentación de la reconvención en los Artículos 1.333, 1.134, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.484 del Código Civil, por improcedentes.
Niego que el demandado reconviniente no haya cumplido con su obligación de pagar como lo reconoce que incumplió, a que contrae el pago de la ultima cuota de la inicial convenida no ha podido cancelar el saldo restante que es la suma de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00).
Rechazo que mi representado no le haya informado lo conducente a las condiciones de la vivienda objeto del contrato, contradigo que mi representado se haya obligado a entregar “la documentación legal para ello”, sin determinar a cual hace referencia. Contradigo que mi representado haya causado algún gravamen irreparable.
Contradigo que entre las partes haya habido siempre un consentimiento expreso de realizar la compraventa del inmueble, y niego que produjo algún los efectos de derecho. Niego que la venta se haya perfeccionado ni que las partes haya manifestado su consentimiento.
Rechazo que en la compra-venta, en nuestro derecho, la transferencia de la propiedad no necesariamente tiene que verificarse al momento de la formación del consentimiento, sino que puede producirse en un momento posterior, como lo afirma el demandando reconviniente.
Niego que el demandado reconviniente haya cumplido en su totalidad con la obligación contraída que de modo alguno determina y niego que haya sido infructuoso la entrega de la documentación y contradigo que sea ello, la razón por la cual ha sido imposible la protocolización de la venta.
Contradigo la defensa de fondo la excepción “non adimpleti contractus” y rechazo que con base a ello reconvengo formalmente.

Hizo breve análisis a la excepción non adimpleti contratus, prevista en el artículo 1.168 del Código Civil a la cual alega se opone a la improcedente excepción de incumplimiento.

…Contradigo que la falta de pago del saldo del precio por el accionado, era consecuencia directa del incumplimiento del vendedor, y rechazo que no haya dispuesto lo conducente para la venta definitiva especialmente.
Niego que el apoderado judicial del demandado reconvenido tenga razones fundadas para reconvenir.
Rechazo que mi representado haya incurrido en un incumplimiento culposo, sin que haya sido alegado en que consistió ese incumplimiento; contradigo que exista alguna causa justificada para que el demandado reconvenido no haya pagado el saldo restante del precio convenido; rechazo que mi representado haya incurrido en negligencia en el cumplimiento de obligación de tramitar la documentación para la venta definitiva del inmueble, sin determinar en que consiste tal incierto alegato.
Rechazo que mi representado CONMSORCIO EL BOSQUE haya incumplido con sus obligaciones contractuales.
Niego que el incumplimiento forzoso como fundamento de la reconvención, ya que como antes se alego el artículo 1167 del Código Civil, solo otorga la acción de cumplimiento o resolución del contrato bilateral, ante el incumplimiento de la obligación por una de la parte, y la acción de reclamar los daños y perjuicios.
Rechazo y, en nombre de mi mandante, no convengo en:
1.- “El cumplimiento del contrato de OPCIÓN A COMPRA en la forma, condiciones y demás términos en que fue celebrado…”, por cuanto mi representad no ha incurrido en ningún incumplimiento de sus obligaciones contractuales.
2.-“Informar a mi mandante expresamente sobre la expedición de la HABITABILIDAD del inmueble objeto del contrato…”, por cuanto ello no constituye ninguna obligación principal contractual asumida por mi representado.
3.-“…Informar a mi mandante expresamente sobre los recaudos que este deba presentar para la tramitación del documento definitivo de compraventa…”, por cuanto el demandado reconvenido incumplió con sus obligaciones contractuales se alego en la demanda.
4.-“…Se ordenen al actor reconvenido gestionar la documentación necesaria a fin de perfeccionar la venta ante el Registro respectivo …”, por cuanto el demandado reconvenido incumplió con sus obligaciones contractuales conforme se alego en la demanda.
5.-“…Ordenar al actor reconvenido informarle a mi representado la fecha de protocolización del documento definitivo de compra venta para pagar la suma restante es decir Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00), pactados en el contrato inicial y que se le informe a mi mandante si existe alguna otra diferencia de acuerdo a lo dispuesto en dicho instrumento...”, por cuanto mi representado no incurrido en ningún incumplimiento contractual ni condenado por ninguna definitivamente firme a ello.
7)-“…Se condene en costas a la parte demandante –reconvenida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código del Código de Procedimiento Civil…”, por cuanto mi representado no incurrido en ningún incumplimiento contractual ni condenado por ninguna sentencia definitivamente firme a ello.
Me opongo a que sea decretada la medida preventiva solicitada por cuanto no reúne los requisitos de procedencia.
Rechazo la estimación de la improcedente reconvención en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares Exactos (Bs. 500.000,00), los cuales representan Dos Mil Ochocientos Veinticuatro con Ochenta y Seis Unidades Tributarias (2.824,86 UT).
Ciudadano Juez, no es cierto que CONSORCIO EL BOSQUE, haya incumplido con las Clausulas Octava y Novena, y que las mismas impongan las obligaciones de tramitar la habitabilidad e informar al comprador, hoy accionado, en el documento privado CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, suscrito en esta ciudad de San Felipe del estado Yaracuy, en fecha veintiuno (21) de Diciembre de 2.012, que en original se acompaño a la demanda marcado con la letra “C”. Omisis..
Omisis…
Ciudadano Juez, se evidencia del contrato de opción de compra-venta, suscrito en esta ciudad de San Felipe del estado Yaracuy, el día veintiuno (21) de diciembre del 2.012, que se acompaña marcada con la letra “C” a la demanda, que mi representada CONSORCIO EL BOSQUE, antes identificada, con el carácter de LA VENDEDORA, cumplió con las obligaciones contractuales, que a continuación se determinan:
Mi representada CONSORCIO EL BOSQUE, cumplió con sus obligaciones en construir en el terreno de su propiedad el CONJUNTO RESIDENCIAL EL BOSQUE, y muy especialmente, construir como en efecto construyó, un (01) TOWN HOUSES, distinguido con la LETRA C y Numero 13 del CONJUNTO RESIDENCIA BRISAS LA ARBOLEDA, el cual tienen un área de construcción de SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (77 Mts2) y una parcela de terreno de CIENTO CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (144 Mts2) aproximadamente, y está comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas particulares: NORTE: Calle C; SUR: con casa D-4; ESTE: casa C-12; OESTE: con él CON EL CONJUNTO RESIDENCIAL MANGOS II; siendo sus características o acabados señalados en documento privado que el comprador declaro conocer, a que se obligo en las clausulas PRIMERA, SEGUNDA y TERCERA del contrato de opción de compra-venta.
No obstante, mi representada CONSORCIO EL BOSQUE, no han podido cumplir con las obligaciones preparatorias para celebrar el contrato definitivo de venta prometido, a favor de EL COMPRADOR, prevista en la clausula OCTAVA, como lo son:
a) Requerir a EL COMPRADOR, le suministre en un plazo no mayor de quince (15) días, contados a partir de la fcha del requerimiento, todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento de compraventa respectivo, tales como fotocopias de las cedulas de identidad de los adquirientes, Registro de Información Fiscal (RIF), actualizado; en caso de ser el comprador persona jurídica, Registro de Comercio y sus modificaciones si las hay; copia sw la (s) cedula (s) de los representantes legales; Poderes, y cualquier otro documento que se haga necesario para la protocolización del documento de compraventa; y,
2) La gestión relativa a todos los tramites necesarios para la realización de la compraventa yu la protocolización del documento definitivo de venta, CONSORCIO EL BOSQUE, o a la persona natural o jurídica que se designe, requiriéndole a EL COMPRADOR, entregue la cantidad que se estime necesaria para la cancelación de los gastos que causen dichos tramites; tal entrega deberá hacerla EL COMPRADOR en un plazo no mayor de quince (15) días, contados a partir de la fecha en que CONSORCIO EL BOSQUE o su representante, le haga el requerimiento respectivo. En el momento de la protocolización del documento de compraventa se hará el ajuste por cualquier diferencia que resulte de ls Gastos de Registro; tales obligaciones están, previstas en la Clausula OCTAVA.
b) La de notificación a EL COMPRADOR, de que el documento definitivo de compra está debidamente revisado por la Oficina de Registro Inmobiliario, listo para hacer introducido para su protocolización, prevista en la Clausula NOVENA.
Es el caso, ciudadano Juez, que según lo pactado en la CLAUSULA DECIMA, LA PROMOTORA se obligo a cumplir como en efecto cumplió con su obligación de obtener la HABITABILIDAD del inmueble como en efecto la obtuvo en fecha veintiséis (26) de septiembre de 2.013, cesando para EL COMPRADOR el plazo establecido para el pago de los anticipos a cuenta de inicial señalados así como en la CLAUSULA CUARTA, ya que la Alcaldía del Municipio Independencia Estado Yaracuy, por ante la Dirección de Ingeniería y Desarrollo emitió LA HABITABILIDAD de la vivienda …omissis.…sin embargo, de conformidad con lo pactado en la Clausula Decima Novena, el plazo para el otorgamiento de la venta ante el Registro Inmobiliario competente se extendió hasta el 21 de Junio de 2.015, incluyendo la prorroga, siendo que hasta la presente fecha EL COMPRADOR ha incumplido con sus obligaciones preparatorias contractuales, situación esta que impide que pueda cumplir con la obligación principal prometida de pagar el precio convenido al momento de la celebración del contrato de compraventa definitivo como se determinara más adelante.
De modo que, siendo la opción de compra-venta suscrita entre las partes, un contrato bilateral, mi representada CONSORCIO EL BOSQUE, no ha ejecutado sus citadas obligaciones contractuales preparatorias, al no ejecutar EL COMPRADOR , el pago de la totalidad de los anticipos a cuenta del precio ni obtención de crédito hipotecario alguno, por su responsabilidad como se determinara más adelante, para pagar el saldo pendiente por tal concepto, del modo pactado en la clausula CUARTA del contrato de opción de compra-venta; por lo que, vencido con el plazo del contrato, EL COMPRADOR, no ejecuto sus obligaciones preparatorias, que impiden que pueda cumplir con la obligación principal prometida de pagar el precio convenido al momento de la celebración del contrato de compraventa definitivo, a que se obligo frente a mi representada CONSORCIO EL BOSQUE, conforme se comprometió.
En consecuencia, mi representada CONSORCIO EL BOSQUE, no ha podido cumplir con las obligaciones preparatorias para el cumplimiento de la obligación principal prometida de celebrar el contrato de compra-venta definitivo a favor del prenombrado comprador, debido al incumplimiento en que se ha incurrido EL COMPRADOR de sus obligaciones contractuales, cuyo cumplimiento debe ser anterior al cumplimiento por parte de nuestro representado, es decir, las obligaciones contractuales preparatorias de las partes son de simultaneo cumplimiento; sin embargo, nuestra representada se ofrece a cumplir con tales obligaciones de ser necesario.
DEL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES ASUMIDAS POR EL COMPRADOR EN EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.
Ciudadano Juez, el ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula ..omisis..en su carácter de “EL COMPRADOR”, durante el plazo del contrato de opción de compra-venta y, ni hasta la presente fecha, no ha cumplido con las obligaciones preparatorias y, por ende, principales en el contrato de opción de compraventa, previstas en la clausula CUARTA, cuyo incumplimiento deviene en definitivo; que a su vez, impiden que cumpla con la obligación principal del contrato prometido como lo es el pago del precio por el monto y, del modo pactado en el contrato de opción de compra-*venta, para el cumplimiento de su obligación de compraventa del TOWN HOUSES antes deslindado, a que nuestra representada CONSORCIO EL BOSQUE, y así celebrar el contrato de compra-venta definitivo prometido.
En efecto, conforme al contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes que se acompaña con la letra “C”, a la demanda, EL COMPRADOR, ha incumplido con las obligaciones contractuales que a continuación se determinan:
Conforme a la clausula TERCERA, se obligo a comprar a LA PROMOTORA, el TOWN HOUSES distinguido con la letra “C” y numero 13, ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, antes debidamente deslindado, obligación principal que no ha cumplido hasta la presente fecha, por cuanto no se ha celebrado el contrato definitivo de compra-venta debido al incumplimiento de las obligaciones preparatorias en que ha incurrido EL COMPRADOR, y asumidas por él, en el contrato de opción de compra-venta suscrito con LA PROMOTORA, el veintiuno /(21) de Diciembre del año 2.012.
De acuerdo a lo pactado en la clausula CUARTA, el precio de la venta prometida, que se obligo a pagar EL COMPRADOR a favor de LA PROMOTORA, lo es por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) el cual EL COMPRADOR se obligo a pagar totalmente a LA PROMOTORA, para el momento de la protocolización del contrato definitivo de compra-venta, siendo que hasta la presente fecha no ha cumplido con tal obligación.
En efecto, el incumplimiento de la obligación del pago del precio por la venta prometida se debe al hecho de que EL COMPRADOR, en la clausula CUARTA del contrato de opción de compra-venta, convino con LA PROMOTORA, la obligación preparatoria en hacer anticipos por la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 350.000,00), los cuales serian destinados exclusivamente a la construcción del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, depositados en la cuenta Corriente de Mercantil Banco Universal Nº 0105-0062-12-1062256441, cuya exigibilidad de la obligación preparatoria de los anticipos pactados, se determinan, DESGLOSADOS ASÍ: omisis…
…Ahora bien, EL COMPRADOR no cumplió con la totalidad del pago del monto de las cuotas por concepto de anticipo a cuenta de inicial, debido a que para el veintiuno (21) de diciembre de 2014, una vez finalizada la construcción de la vivienda e inclusive vencida su prórroga para la protocolización en fecha 21 de junio de 2015, mi representada por tal concepto solo recibió únicamente la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00) quedando un saldo por pagar en la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 85.000,00). POR CONCEPTO DE PAGO DE ABONO de la inicial pactada en Bs. 350.000,00, conforme se discrimina en los recaudos que se acompañan a continuación: omisis…
…Pero es el caso, que el accionado, en su carácter de EL COMPRADOR, incumplió con el pago de las cuotas:
Nº15, exigible el 16 de Marzo de 2.014, el saldo por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00);
1) Nº 16, exigible el 16 de Abril de 2.014, el saldo por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00);
2) Nº 17, exigible el 16 de mayo de 2.014, el saldo por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00);
3) Nº 18, exigible el 16 de Junio de 2.014, el saldo por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00);
4) Nº 19, exigible el 16 de Julio de 2.014, el saldo por la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00);
…Omissis…
De allí que, EL COMPRADOR, se obligo a abonar una inicial del precio, por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 350.000,00), que debió entregar en depósitos satisfactoriamente, conforme lo pactado en la clausula CUARTA del contrato de opción de compra-venta, citado; siendo que en su lugar, conforme lo antes expuesto, depositó únicamente la suma por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (265.000,00) incumpliendo con el pago del saldo de la inicial por la suma de OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 85.000,00), pactado como pagos parciales o anticipos a cuenta de la inicial del precio de la compra-venta prometida en el contrato de opción de compra-venta, cuyo incumplimiento se convirtió en definitivo al vencimiento del plazo del contrato y su prórroga.
No solo EL COMPRADOR, INCUMPLIO con la totalidad del pago de la inicial sino que incumplió con el pago del saldo del precio de la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), toda vez, que vencido el plazo del contrato de opción de compra-*venta y su prórroga, sin que el prenombrado COMPRADOR no solicitase crédito hipotecario alguno, ya que nada le notificó a LA PROMOTORA, cuya gestión, tramite y demás diligencias a realizar al respecto son de responsabilidad, y una vez vencido el plazo del contrato y de su prórroga de hecho, es que incumplió de manera definitiva con la citada obligación preparatoria contenidas en las clausulas CUARTA y DECIMA, para el pago del precio al momento de la protocolización, cuyo incumplimiento impide no solo la celebración del contrato definitivo de compra-venta sino que impidió que nuestra representada cumpliera con las obligaciones pactadas en las clausulas OCTAVA y NOVENA del contrato de opción de compra-venta citado.
Así las cosas, ciudadano Juez, que como EL COMPRADOR, no cumplió con sus obligaciones preparatorias pactada en el contrato de opción de compra*venta, como tampoco con la obligación principal prometida como lo es el pago del precio convenido en el día y lugar determinado en el contrato, lo cual no ha ocurrido hasta la presente fecha, haciéndose definitiva y, además, graves por cuanto conllevan a la violación de obligaciones principales de carácter económicas que acarrean perjuicios a nuestro representado y, así pedimos se declare.
Así las cosas, dado que el demandado reconveniente incumplió con sus obligaciones contractuales del modo antes alegado y, acepta y reconoce en su improcedente reconvención propuesta, a su vez, que incumplió con el contrato al no pagar el saldo deudor del precio, es por lo que mal puede accionar su cumplimiento mediante reconvención cuando ha incumplido con sus obligaciones contractuales en los términos alegados tanto aquí como en los hechos invocados en la acción de resolución del contrato que encabeza las presentes actuaciones, que aquí doy por reproducidos, que hacen procedente la declaratoria sin lugar de la reconvención propuesta y así pido se decida.
En consecuencia, es que se hace hace procedente, en su defecto, la acción de resolución accionada y así pido se declare.
Dejo en los términos antes alegados contestada la reconvención propuesta.
Solicito la admisión del presente escrito, su tramitación y sustanciación conforme a derecho, y que sea declarada SIN LUGAR LA RECONVENCION PROPUESTA Y CON LUGAR LA DEMANDA, y así de decida…” (sic)

III DE LA SENTENCIA RECURRIDA
El 08 de febrero de 2017, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, a los folios del 83 al 104 de la 2da pieza, dictaminó lo siguiente:

“…Analizando la norma, el artículo anteriormente transcrito se refiere al presupuesto de que un contratante haya cumplido plenamente su obligación y dota a éste de la acción de cumplimiento. El artículo se coloca ante una ejecución contractual ya cumplida, respecto a la cual existe la contrapartida del contratante, cuyas obligaciones se han establecido para ser cumplidas con posterioridad a las ejecutadas por el accionante. Es decir, el artículo 1167 del Código Civil Venezolano coloca a los contratantes, en cuanto a la ejecución de lo convenido se refiere, en posiciones temporales diferentes. Uno, ya habiendo ejecutado sus obligaciones; el otro todavía en proceso de ejecución. Cuando el contrato se perfecciona produce consecuencias que directa o indirectamente afectan a las partes contratantes, siendo la obligación de uno el fundamento de la del otro, el primer efecto de la convención es el de que cada uno de los contratantes, pueda obligar al otro a cumplir su obligación, cumpliendo la suya por su parte, es por ello necesario precisar cuando existe ese incumplimiento y al mismo tiempo si es o no culposo.
Para el caso concreto y de conformidad con el análisis realizado a las pruebas aportadas al proceso, se pudo determinar y como se dejó establecido con la valoración de los depósitos bancarios presentados por ambas parte intervinientes en el proceso y en especial a los depósitos presentados por la parte demandada, información esta corroborada con la prueba de informe emitida por el banco Mercantil, que efectivamente CONSORCIO EL BOSQUE recibió la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) por concepto de pago de inicial por parte del ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, con lo cual queda desvirtuado lo alegado por la parte demandante con respecto a que dicha parte demandada-reconviniente no cumplió con dicho pago y con ello da cabida a la defensa de fondo opuesta por la parte demandada-reconviniente en su escrito de contestación a la demanda referida la exceptio non adimpleti contractus y así se establece.
En este orden de ideas, cada una de las partes en la presente causa deben cumplir con las obligaciones tal y como fueron convenidas en el Contrato de Opción de Compraventa, objeto de la pretensión en la presente Causa.
Sobre este punto la Sala de Casación Civil del máximo Tribunal de la República, en Sentencia de fecha 22 de Marzo de 2013, dictada en el Expediente N° AA20-C-2012-000274, con ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, en el juicio de Diego Argüello Lastres Vs. María Isabel Gómez Del RíoVisto, reitera el siguiente criterio:
“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
‘…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…´.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide.”
Criterio al cual se apega este sentenciador, por lo que de seguidas pasa a revisar los hechos alegados por las partes, relacionados con el contrato del bien inmueble objeto del cuestionado contrato. La parte actora, adujo textualmente lo siguiente:
OMISIS…
…Y por su parte, la parte demandada, en su escrito de contestación de demanda, con relación al Contrato de Opción de Compraventa, adujo:
OMISIS…
…Establecido lo anterior, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: De conformidad con lo pautado en el artículo 1167 del Código Civil, SIN LUGAR LA DEMANDA de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, interpuesta por los abogados RAFAEL ALFREDO PUERTAS y RAFAEL ÁNGEL PÉREZ PADILLA, quienes actúan en su carácter de Apoderados Judiciales de la Sociedad Mercantil en nombre colectivo denominada CONSORCIO EL BOSQUE, dicha representación consta de poder autenticado ante la Notaría Pública de Guacara estado Carabobo, en fecha 26 de mayo de 2014, quedando anotado bajo el Nº 4, Tomo 102 de los libros respectivos, contra el ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, ambas partes ya identificadas.
SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención propuesta por el abogado FRANCISCO JAVIER HERRERA PÁEZ, Inpreabogado Nº 187.343, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ÁNGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.853.825, contra la Sociedad Mercantil denominada CONSORCIO EL BOSQUE, representada por los abogados RAFAEL ALFREDO PUERTAS M. y RAFAEL ANGEL PEREZ PADILLA, Inpreabogado Nros. 49.393 y 30.873, respectivamente; en lo que respecta a la pretensión del CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de OPCIÓN a COMPRA, en la forma, condiciones y demás términos en que fue celebrado, sobre el inmueble objeto de la presente acción, constituido por un (01) Town House, distinguido con la letra C y número 13 del Conjunto Residencial Brisas La Arboleda, Municipio Independencia del estado Yaracuy, cuyas medidas y linderos constan específicamente en el mencionado contrato de opción de compra-venta.
TERCERO: Como consecuencia de lo declarado en el particular anterior, se ordena a la parte demandante, Sociedad Mercantil denominada CONSORCIO EL BOSQUE, representada por los abogados RAFAEL ALFREDO PUERTAS M. y RAFAEL ANGEL PEREZ PADILLA, Inpreabogado Nros. 49.393 y 30.873, respectivamente, a gestionar el trámite pertinente y necesario a fin de perfeccionar la venta definitiva ante el Registro respectivo del inmueble constituido por un (01) Town House, distinguido con la letra C y número 13 del Conjunto Residencial Brisas La Arboleda, Municipio Independencia del estado Yaracuy.
CUARTO: Por haber resultado vencida, SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

IV DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA
Siendo la oportunidad para presentar los informes ante esta Alzada, la abogada ERIKA MARIN, a los folios 111 al 132 de la 2da pieza, actuando como co apoderada judicial de la parte demandante, lo realiza de la siguiente manera:

“ …Omissis…
Ciudadana Juez, de la lectura de la sentencia del aquo objeto de apelación se evidencia que el Juez no cumplió con su obligación de revisar y observar de forma individualizada, los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el contrato sometido a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación de las partes le hayan indicado, y si hubiese cumplido con tal obligación, hubiese resuelto como en efecto pido sea resuelto conforme fue alegado en la demanda y que de ello no existe pronunciamiento alguno, de que el contrato en cuestión lo es un contrato de opción de compra-venta, en el cual no se cumplieron determinados eventos, conforme a las razones de hecho y de derecho, que pasamos a explanar en los términos siguientes:
Como bien cita la sentencia en cuestión, el contrato de opción a compra o promesa unilateral de3 venta o de compra, para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento reciproco.
En la opción de una sola de las partes queda obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, por lo que con la aceptación de esa promesa, se convierte en contrato firme y definitivo.
Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo.
…. Omissis…
Dado que conforme al criterio constitucional, se evidencia que la naturaleza jurídica del contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes lo es un contrato preliminar o promesa de venta, que no se asemeja a la opción de compra-venta y que no consta de modo alguno que el demandado haya ejercido la opción, aún cuando haya pagado parte del precio y se hayan puesto de acuerdo en el objeto que lo es el inmueble plenamente identificado en la demanda, en el contrato y durante el debate probatorio, es que resulta forzoso concluir con la sentencia del Tribunal aquo debe ser revocada en todas y cada una de sus partes por contrariar flagrante y directa el criterio de la Sala Constitucional que revisa el criterio de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia sostenido por el Juez aquo, declarando en consecuencia Con Lugar la demanda y Sin Lugar la Reconvención, y así pido se decida.
… Omissis…
Dado de que, conforme lo pactado en la CLAUSULA DECIMA, LA PROMOTORA se obligó a cumplir como en efecto cumplió con su obligación de obtener la HABITABILIDAD del inmueble en fecha veintiséis (26) de septiembre de 2.013, cesando para EL COMPRADOR el plazo establecido para el pago de los anticipos a cuenta de inicial señalados así en la CLAUSULA CUARTA, ya que la Alcaldía del Municipio Independencia Estado Yaracuy, POR ANTE LA Dirección de Ingeniería y Desarrollo emitió LA HABITABILIDAD de la vivienda tipo TOWN HOUSES, distinguida con la letra C y numero 13, anteriormente identificad, y que anexo marcada con la letra “F”, por lo que ceso de manera inmediata el término a que se obligó EL COMPRADOR cuyo plazo se verificó en fecha veintiséis (26) de octubre de 2.013, con la circunstancia que hasta la fecha e la demanda, EL COMPRADOR, incumplió con la obligación principal prometida de pagar el precio convenido al momento de la celebración del contrato de compraventa definitivo con tales obligaciones asumidas de ser necesario.
… Omissis…
Es por todo lo antes expuesto, ante el incumplimiento de las obligaciones contractuales de la parte demandada reconviniente carácter de EL COMPRADOR en los términos antes expuestos que constituye las causas extrañas imputables a él, que impidieron la celebración del contrato de compra-venta durante el plazo del contrato de opción de compra-venta, cuyas obligaciones eran de cumplimiento anterior a la exigibilidad de las obligaciones contractuales asumidas por CONSORCIO EL BOSQUE, es por lo que solicitamos sea declarada sin lugar la improcedente reconvención por la acción de cumplimiento incoada contra nuestro representado y así pedimos se declare junto con sus resultas.
… Omissis…
Cumplió con su obligación de construir la vivienda tipo TOWN HOUSES, ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, y muy especialmente, en construir como en efecto construyo la vivienda tipo TOWN HOUSES, distinguida con LETRA C y Numero 13 del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, el cual tiene un área de construcción de SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (77Mts2) y una parcela de terreno de CIENTO CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (146 Mts2) aproximadamente, y está comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas particulares ..
… Omissis…
Recaudos que al no ser impugnados tienen plena validez y prueban que EL COMPRADOR no cumplió con la totalidad del pago del monto de las cuotas por concepto de anticipo a cuenta de inicial, mi representada por tal concepto solo recibió únicamente la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (265.000,00), quedando un saldo por pagar en la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 85.000,00) POR CONCEPTO DE PAGO DE ABONO de la inicial pactada en Bs. 350.000,00 conforme se discrimina en los recaudos que se acompañan a continuación….
Así mismo queda probado que EL COMPRADOR:
A) De la obligación asumida a abonar una inicial del precio, por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 350.000,00), conforme lo pactado en la clausula CUARTA del contrato de opción de compra-venta, citado; depositó únicamente la suma por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (265.000,00) incumpliendo con el pago del saldo de la inicial por la suma de OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 85.000,00), pactado como pagos parciales o anticipos a cuenta de la inicial del precio de la compra-venta prometida en el contrato de opción de compra-venta, cuyo incumplimiento se convirtió en definitivo al vencimiento del plazo del contrato y su prórroga; ..omisis.
“…DEL PETITORIO
Dejo en los términos antes expuestos presentados los informes y pedimos sea declarada con lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compra – venta, y sin lugar la reconvención por cumplimiento junto con sus resultas…”

DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA
Siendo la oportunidad para presentar observación a los informes ante esta Alzada, el abogado FRANCISCO J. HERRERA PÁEZ, a los folios 135 al 150 de la 2da pieza, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, observó lo siguiente:

“…El alegato del hoy apelante fue el vendedor, ha dicho que cumplió con todas las obligaciones contractuales, lo cual no fue así contrariamente fue este quien no cumplió con mi mandante, causándole daños patrimoniales.
El vendedor era quien tenía toda la información para formalizar lo relacionado con la tramitación de la protocolización del documento ante el respectivo registro, y por otra parte, era el vendedor que conocía las condiciones del inmueble y el momento justo para proceder a informarle al comprador, pero mi representado nunca recibió la notificación del VENDEDOR dentro del término previsto, por lo que mal puede endilgarse a mi mandante un incumplimiento del cual no es responsable, ya que haber pagado las cuotas establecidas en el Contrato de Opción as Compra es señal de cumplimiento y de la firme intención de comprar el inmueble.
Respetable Juez, aquí todo está claro porque el mismo Contrato lo dispone, CONSORCIO EL BOSQUE, debía requerirle a EL COMPRADOR, para que pague el saldo del precio convenido y entregue la cantidad que se estime necesaria para la cancelación de los gastos que causen los tramites; y el plazo del cual dispondría EL COMPRADOR era de quince (15) días, contados o partir de dicha información sobre los requerimientos a que hubiere lugar. Sin embargo mi mandante no ha hecho esa cancelación porque correspondía era el vendedor suministrarle la información y nunca lo hizo, así como la notificación a EL COMPRADOR, de que el documento definitivo de compra está debidamente revisado por la Oficina de Registro Inmobiliario, listo para hacer introducido para su protocolización, prevista en la Clausula NOVENA.
Hago esta referencia respetable Juez, porque la parte Apelante, perdidosa de la acción no probó los argumentos de la demanda, por lo tanto no puede pretender que se le violento derecho alguno en la sentencia. No puede traer elementos no dilucidados en el proceso, ya que tuvo la oportunidad de probar sus argumentos pero contrariamente fue mi poderdante quien demostró haber cumplido y por esa razón fue declarado sin lugar la demanda y con lugar la reconvención.
La VENDEDORA accionante no entendió que se suscribió un contrato inicial de opción a compra venta y tenia obligaciones que cumplir. Esa notificación jamás se materializó, evidenciándose y comprobándose un grave incumplimiento por parte de la vendedora Consorcio El Bosque.
… Omissis…
Ahora bien respetable Juzgadora, más allá de que haya sido admitido, incluso apreciado por el Tribunal lejos de servirle a la parte promovente como prueba, le sirvió fue a mi representado puesto que se evidencia a los folios 61, 62 el Informe de Habitabilidad, nótese qyue el referido Informe indica que se Inspeccionaron Cincuenta y un (51) viviendas y de la calle “C” están construidas según el propio Informe mal llamado Permiso de Habitabilidad Dieciseis (16) de las cuales solo se Inspeccionaron Tres (3) siendo estas C8, C14, y C7, y la correspondiente a mi mandante la C 13 NO FUE Inspeccionada, pues mal podría decir el vendedor que se trata de la habitabilidad de la vivienda que correspondería a mi poderdante…
… Omissis…
La Empresa no cumplió, pero no por culpa de mi representado como lo pretende hacer ver el demandante cuando dice que al no ejecutar EL COMPRADOR el pago de la totalidad de los anticipos a cuenta del precio ni obtención de crédito hipotecario alguno, por su responsabilidad del modo pactado en la Cláusula CUARTA del contrato de opción de compra-venta. En este sentido no se puede sancionar a mi mandante impidiéndosele que pueda cumplir con la obligación de pagar el precio restante convenido al momento de la celebración del contrato definitivo compraventa, por cuanto los pagos correspondientes a la inicial fueron totalmente cancelados, por otra parte es importante aclarar que mi mandante jamás prometió solicitar o gestionare crédito hipotecario, por cuanto era una opción mas no así un compromiso ni requisito sine qua non para tener el derecho de adquirir el inmueble, y por todo ello en todo momento gestionó la compra venta del inmueble por recursos propios.
… Omissis…
CUARTO: En efecto de conformidad a lo pactado en las clausulas CUARTA, el precio de la venta prometida, que se obligo vender la VENDEDORA y a pagar EL COMPRADOR es la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), el cual EL COMPRADOR se obligo a pagar totalmente a LA PROMOTORA, en el momento que la protocolización del contrato de compra-venta. Ahora bien lo que si es incierto es que mi representado haya incumplido con tal obligación, ya que le corresponde a LA PROMOTORA informar la fecha de la protocolización como lo dispone el contrato de compra-venta.
Muy irresponsable es la VENDEDORA cuando cataloga a mi mandante de haber incumplido con la obligación del pago del precio por la venta prometida y más cuando lo atribuye al hecho incierto de que mi representada no cumplió con la obligación preparatoria de cancelar la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 350.000,00), los cuales fueron totalmente depositados en la Cuenta Corriente de Mercantil Banco Universal Nº 0105-0062-12-10662256441, como obligación preparatoria de los anticipos pactados y en la forma establecida en el contrato, e incluso una de las Pruebas fue la Exhibición de los últimos recibos de pago que en manos de la Vendedora se encontraban sus originales, resultando que no exhibieron los documentos ni hicieron oposición a dicha prueba, quedando firmes los recibos, demostrando mi representado SU SOLVENCIA de conformidad a lo acordado en contrato de opción a compra…
Ahora bien respetable Juez, con relación a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) que serian pagados al momento de la Protocolización del Documento definitivo de Compra-Venta, como podía saber mi representado el momento de su cancelación di la VENDEDORA nunca le informó que estaba terminada la vivienda?, como iba a ser posible cancelarlo cuando no le notifico sobre el Permiso de Habitabilidad cuyo compromiso está plasmado en el contrato inicial de Opción a compra venta …?Como podría mi representado saber si habría algún ajuste en el precio o lo que debía cancelar por concepto de gastos de registro si no hubo la información por ningún medio?
… Omissis…
Todas las cuotas que correspondían a los abonos a la inicial fueron debidamente cumplidas por mi mandante, sin adeudar nada con relación a dicho concepto de acuerdo a los convenido en el Contrato de Opción a Compra-Venta.
… Omissis…
Ciudadana Juez, el caso es que desde la fecha que mi representado canceló la ultima cuota de la inicial convenida no ha podido cancelar el saldo restante que es la suma de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00) ni mucho menos ha podido Registrar la Compra-Venta ya que la Empresa vendedora no le informó lo conducente a las condiciones de la vivienda objeto del contrato ni le entregaron la documentación legal para ello, sin darle ninguna justificación a mi mandante, causándole gravamen irreparables toda vez que mi mandante no tiene vivienda propia y hasta la fecha no ha podido hacer uso del inmueble por causas imputables al vendedor, cuando mi poderdante hizo un gran sacrificio para cancelar las cuotas como abonos a la inicial para obtener la vivienda para él y su familia, la cual será utilizada como vivienda principal, ya que en los actuales momentos no posee.
… Omissis…
Entre las partes hubo un consentimiento expreso de realizar la compra-venta del inmueble que produjo los efectos en derecho. Como lo ha establecido la doctrina se perfeccionó con el consentimiento prestado libremente por todas las partes intervinientes, exteriorizándose por la voluntad y con la concurrencia sucesiva de la oferta y de la aceptación.
… Omissis…
En este orden de ideas, tendientes a la determinación de la naturaleza jurídica del contrato fundamento de las pretensiones deducidas por ambas partes, debe apreciar este juzgador que se trata de una compraventa. Las partes asumieron una obligación bilateral, es decir, el vendedor se obligo a vender y el comprador a comprar el inmueble o lo que es lo mismo las partes celebraron un verdadera PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA y no una opción unilateral de compra o de de venta cuya característica principal es la que una sola parte se obliga en el contrato y que por el consentimiento que existió entra las partes sobre el objeto, sobre el precio a pagar y el resto de las obligaciones bilaterales tal operación equivale a una venta definitiva, aunado al hecho de que las partes en el contrato bajo análisis no acordaron para la verificación o perfección de la negociación la realización de un contrato ulterior de compra venta, sino simplemente lo único que quedó pendiente por parte del vendedor fue la firma definitiva del documento de venta el cual constituye simplemente la prueba de la negociación y la obligación por parte del vendedor de hacer la tradición del inmueble vendido, de conformidad con lo previsto en el artículo 1488 del Código Civil.
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, solicito que el presente escrito sea agregado a los autos y en la definitiva declarado SIN LUGAR la Apelación, SIN LUGAR la Demanda, CON LUGAR LA RECONVENCIÓN Y EN CONSECUENCIA CONFIRMADA LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA…”

V DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Al momento de la interposición de la demanda, la parte actora trajo a los autos las siguientes documentales:
Cursante a los folios 16 al 23 (1era Pieza) copia fotostática certificada del documento constitutivo de la Sociedad Mercantil que contiene la creación del CONSORCIO EL BOSQUE, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en fecha 27 de junio de 2008, bajo el Nº 36, Tomo 2-C del año 2008. El presente instrumento es valorado conforme lo establece el artículo 1357 del Código Civil, motivo por el cual del mismo se desprende la identidad de la personalidad jurídica de la persona de la demandante, Consorcio El Bosque.
A los folios del 24 al 30 (1era Pieza) copia fotostática certificada de Poder Judicial otorgado por los representantes del CONSORCIO EL BOSQUE a los abogados RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN, LUIS PIÑA, LISSET MARGARITA SUÁREZ SANTANA, LUIS RAFAEL HERRERA MONTENEGRO y RAFAEL ÁNGEL PÉREZ PADILLA, Inpreabogado Nros. 49.393, 118.989, 149.949, 122.053 y 30.873 respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública de Guacara, estado Carabobo, en fecha veintiséis (26) de mayo de 2014, bajo el Nº 4, Tomo 102, Folios 28 hasta 32 de los libros respectivos. El presente instrumento se valora como documento autentico, contando con el carácter de apoderados judiciales de los abogados allí nombrados.
A los folios del 31 al 34 (1era Pieza) Original de Contrato Privado de Opción de Compra-Venta, celebrado entre CONSORCIO EL BOSQUE y el ciudadano ÁNGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, ambas partes ya identificadas. El presente instrumento, fundamental en la presente controversia es valorado de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto dimana de la parte demandada y demandante, siendo que el mismo fue reconocido, por lo cual se valora, no obstante, al ser el presente el instrumento que rige la controversia el mismo se irá analizando en el transcurso de la parte motiva de la presente decisión.
Cursa a los folios 35 al 42 copia fotostática de poder especial conferido por los ciudadanos ENRIQUE JOSÉ RIVERO VARNIQUE y JON MIRENA TAR JESÚS BILBAO ZAMORA, quienes actúan en su carácter de administradores principales clase “A” del Consorcio EL BOSQUE a los ciudadanos FELIX ENRIQUE ESCORIHUELA PAZ y SAMUEL ANTONIO CARRUIDO APONTE por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, estado Carabobo en fecha ocho (08) de noviembre de 2012, inserto bajo Nro 20, Tomo 724 de los libros respectivos, y protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy en fecha 28 de enero de 2013, bajo el N° 38 folio 235 del Tomo 2 del Protocolo de Transcripción del año 2013. El presente instrumento de carácter público negocial es valorado conforme lo estipula el artículo 1357 del Código Civil y el 429 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual se desprende la capacidad legal de los ciudadanos allí identificados (Félix Escorihuela y Samuel Carruido) para enajenar la propiedad a que se refiere el contrato objeto del presente juicio.
Cursa a los folios 43 al 45 (1era Pieza) copia simple de Gaceta Oficial N° 399.793 de fecha 21 de febrero de 2013, donde consta Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat. La misma constituye un cuerpo normativo, el cual, no se discute su validez, el mismo será aplicable en tanto y cuanto los supuestos de hecho allí contenido se ajusten al problema planteado.
Cursante a los folios 46 al 60 (1era Pieza) copia fotostática certificada del documento de parcelamiento del Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, inscrito bajo el Nº 9, Folio 49 del Tomo 18 del protocolo de transcripción del año 2013. Tal documento es valorado por comportar un documento público negocial y del mismo se desprende el parcelamiento de los terrenos que comprende el Complejo Residencial Brisas de la Arboleda, siendo que, figura en el parcelamiento la Parcela C-13, la cual constituye la vivienda objeto del contrato aquí discutido.
Consta a los folios 61 y 62 (1era Pieza) fotostato certificado por el Tribunal A Quo contentivo de INFORME DE HABITABILIDAD emitida por la Dirección de Ingeniería y Desarrollo de la Alcaldía del Municipio Independencia, Estado Yaracuy, en fecha 28 de enero de 2013. El presente informe es valorado por ser un documento público administrativo, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y el 429 del Código de Procedimiento Civil. Al ser valorado el mismo se desprende que se constató el estado actual de la construcción de 51 viviendas tipo town house ubicadas en el complejo residencial Brisas de la Arboleda, destacándose que se encuentran en estado de construcción, no obstante, del presente instrumento no se desprende que efectivamente se haya inspeccionado la vivienda C-13, objeto de la presente controversia, pues se verifica que en la Calle C, se inspeccionaron la C-8, C-14 y C-07.
Cursante a los folios 63 al 84 se encuentran constancias de pago (recibos, cheques y/o bouchers) especificados de la siguiente forma:
1. Marcado “I”, Boucher de planilla de depósito Nro. 012122171820141, de fecha 21/12/12, por el monto de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00) cursante al folio 63 de la 1era pieza. Junto a marcado “I-1” Original de Recibo de Pago Nº 1264, de fecha 21/12/2012, por parte de CONSORCIO EL BOSQUE, a nombre del ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, descripción de RESERVA DE INMUEBLE, por el monto de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), cursante al folio 64 de la 1era pieza.
2. Marcado “J”, Boucher de planilla de depósito Nro. 013011605520176, de fecha 16/01/13, por el monto de CUARENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 40.000,00) cursante al folio 65 de la 1era pieza. Junto a marcado “J-1”, Original de Recibo de Pago Nº 1265, de fecha 16/01/2013, por parte de CONSORCIO EL BOSQUE, a nombre del ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, descripción de GIRO N-1 de 19 Giros (1/1 Inicial), por el monto de CUARENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 40.000,00), cursante al folio 66 de la 1era pieza.
3. Marcado “K”, Boucher de planilla de depósito Nro. 013030171750157, de fecha 01/03/13, por el monto de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00) cursante al folio 67 de la 1era pieza. Junto a marcado “K-1”, Original de Recibo de Pago Nº 1305, de fecha 01/03/2013, por parte de CONSORCIO EL BOSQUE, a nombre del ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, por descripción de GIRO N-2 de 19 Giros (1/12 Ordinario), por el monto de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), cursante al folio 68 de la 1era pieza.
4. Marcado “L”, Boucher de planilla de depósito Nro. 013032071790030, de fecha 20/03/13, por el monto de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), cursante al folio 69 de la 1era pieza. Junto a marcado “L-1”, Original de Recibo de Pago Nº 1321, de fecha 20/03/2013, por parte de CONSORCIO EL BOSQUE, a nombre del ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, por descripción de GIRO N-3 de 19 Giros (2/12 Ordinario), por el monto de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), cursante al folio 70 de la 1era pieza.
5. Marcado “M”, Boucher de planilla de depósito Nro. 013042971840172, de fecha 29/04/13, por el monto de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00), cursante al folio 71 de la 1era pieza. Junto a marcado “M-1”, Original de Recibo de Pago Nº 1344, de fecha 26/04/2013, por parte de CONSORCIO EL BOSQUE, a nombre del ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, por descripción de GIRO N-4 de 19 Giros (1/6 Especial), por el monto de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00), cursante al folio 72 de la 1era pieza.
6. Marcado “N-1”, Boucher de planilla de depósito Nro. 013062871790095, de fecha 28/06/13, por el monto de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00), cursante al folio 73 de la 1era pieza. Junto con Original de Recibo de Pago Nº 46, de fecha 27/06/2013, por parte de CONSORCIO EL BOSQUE, a nombre del ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, por descripción de GIRO N-2 de 16 Giros (1/10 Ordinario) (Bs. 10.000,00) y GIRO N-3 de 16 Giros (2/10 Ordinario) (Bs. 10.000,00), por el monto total de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00), cursante al folio 73 de la 1era pieza.
7. Marcado “Ñ-1”, Boucher de planilla de depósito Nro. 0130090593410204, de fecha 05/09/13, por el monto de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.000,00), cursante al folio 74 de la 1era pieza. Junto con original de Recibo de Pago Nº 70, de fecha 2/09/2013, por parte de CONSORCIO EL BOSQUE, a nombre del ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, por descripción de GIRO N-4 de 16 Giros (1/5 Especial por el monto total de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.000,00), cursante al folio 74 de la 1era pieza; y afianzado en fotostato de cheque Nº 39000129 (Folio 75), emitido de la cuenta Nº 01210316640013260030, titular de la Cuenta NOBILE OCHOA ANGEL ANTONIO, a nombre de CONSORCIO EL BOSQUE, de fecha 02 de septiembre de 2013, por el monto de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.000,00).
8. Marcado “O”, Boucher de planilla de depósito Nro. 0131015717900100, de fecha 15/10/13, por el monto de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00), cursante al folio 76 de la 1era pieza. Junto a marcado “O-1”, Recibo de Pago Nº 89, de fecha 14/10/2013, por parte de CONSORCIO EL BOSQUE, a nombre del ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, por descripción de GIRO N-5 de 16 Giros (3/10 Ordinario) por el monto total de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00) y GIRO N-6 de 16 Giros (4/10 Ordinario) por el monto total de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), cursante al folio 76 de la 1era pieza; afianzado con fotostato de cheque Nº 19000149 (Folio 77), emitido de la cuenta Nº 01210316640013260030, titular de la Cuenta NOBILE OCHOA ANGEL ANTONIO, a nombre de CONSORCIO EL BOSQUE, de fecha 14 de octubre de 2013, por el monto de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00).
9. Marcado “P”, Boucher de planilla de depósito Nro. 013112071840206, de fecha 20/11/13, por el monto de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.000,00), cursante al folio 78 de la 1era pieza. Junto a marcado “P-1”, Recibo de Pago Nº 101, de fecha 20/11/2013, por parte de CONSORCIO EL BOSQUE, a nombre del ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, por descripción de GIRO N-7 de 16 Giros (2/5 Especial) por el monto total de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.000,00), cursante al folio 78 de la 1era pieza; afianzado con fotostato de cheque Nº 44001156 (Folio 79), emitido de la cuenta Nº 01210316640013260030, titular de la Cuenta NOBILE OCHOA ANGEL ANTONIO, a nombre de CONSORCIO EL BOSQUE, de fecha 20 de noviembre de 2013, por el monto de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.000,00).
10. Marcado “Q”, Boucher de planilla de depósito Nro. 014012371820197, de fecha 23/01/14, por el monto de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.000,00), cursante al folio 80 de la 1era pieza. Junto a marcado “Q-1”, recibo de Pago Nº 130, de fecha 22/01/2014, por parte de CONSORCIO EL BOSQUE, a nombre del ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, por descripción de GIRO N-8 de 16 Giros (5/10 Ordinario) por el monto de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), GIRO N-9 de 16 Giros (6/10 Ordinario) por el monto de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00) y GIRO N-10 de 16 Giros (3/5 Especial) por el monto de QUINCE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 15.000,00) total de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.000,00), cursante al folio 80 de la 1era pieza; afianzado con fotostato de cheque Nº 05000159 (Folio 81), emitido de la cuenta Nº 01210316640013260030, titular de la Cuenta NOBILE OCHOA ANGEL ANTONIO, a nombre de CONSORCIO EL BOSQUE, de fecha 22 de enero de 2014, por el monto de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.000,00).
11. Marcado “R”, Boucher de planilla de depósito Nro. 0140050871810216, de fecha 08/05/14, por el monto de TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 30.000,00), cursante al folio 82 de la 1era pieza. Junto a marcado “R-1”, Recibo de Pago Nº 153, de fecha 07/05/2014, por parte de CONSORCIO EL BOSQUE, a nombre del ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, por descripción de GIRO N-10 de 16 Giros (3/5 Especial) por el monto de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00) y GIRO N-11 de 16 Giros (7/10 Ordinario) por el monto de DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00) por el monto total de TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 30.000,00), cursante al folio 83 de la 1era pieza; afianzado con fotostato de cheque Nº 98000177 (Folio 84), emitido de la cuenta Nº 01210316640013260030, titular de la Cuenta NOBILE OCHOA ANGEL ANTONIO, a nombre de CONSORCIO EL BOSQUE, de fecha 7 de mayo de 2014, por el monto de TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 30.000,00).
De todas estas constancias de pago (recibos, cheques y/o bouchers) anexados, los cuales son valorados por cuanto dimanan de la misma parte actora, se acredita un pago no controvertido de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 265.000,00) hechos por la parte demandada, imputables al pago de la vivienda objeto del presente juicio.
Ahora, la parte demandante a través de su co apoderado judicial RAFAEL PUERTAS, IPSA Nº 49.393, consignó escrito de pruebas cursante a los folios 175 al 188 de la 1era pieza, en catorce (14) folios útiles sin anexos y promovió lo siguiente:
DOCUMENTALES:
De conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió valor probatorio de documentos acompañados al libelo de la demanda a saber;
1. MARCADA “C” documento privado de CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, suscrito en esta ciudad de San Felipe del estado Yaracuy, en fecha (21) de Diciembre del 2012, celebrado entre su representada CONSORCIO EL BOSQUE, sociedad de comercio inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 27 de junio de 2.008, bajo el Nº 36, Tomo 2-C, y con Registro de Información Fiscal Nº J-29614769-8, representada en ese acto por el ciudadano FÉLIX ENRIQUE ESCORIHUELA PAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.083.781, y de este domicilio, procediendo por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, estado Carabobo, en fecha ocho (8) de Noviembre de 2.012, inserto bajo el Nº 20, Tomo 724 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que acompañó marcado con la letra “D”, por una parte y por la otra ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº V.-10.853.825, y de este domicilio, quien a los efectos de ese contrato se denomina EL COMPRADOR, aduce que tal instrumento prueba lo siguiente:
a. Que su representada desarrolla y promueve EL CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, como se prueba en la Clausula PRIMERA.
Sobre tal hecho no existe punto controvertido.
b. Que su representada es la propietaria del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, como se prueba en la Clausula SEGUNDA.
Sobre tal hecho no existe punto controvertido.
c. Que entre las parte se suscribió un contrato DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, que tiene por objeto una (01) TOWN HOUSES distinguida con la LETRA C y Numero 13 del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, como se prueba en la clausula TERCERA.
Tal hecho ha sido reconocido ampliamente por ambas partes, no siendo un hecho controvertido.
d. Que el PRECIO DE LA COMPRA-VENTA PACTADA EN LA OPCION, es por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (800.000,00 Bs.), y de los anticipos que se fijaron se prueba en la clausula CUARTA.
Tal hecho ha sido reconocido ampliamente por ambas partes, no siendo un hecho controvertido.
e. Que el COMPROMISO DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA Y ANTICRESIS Y OTRAS por parte de EL COMPRADOR, para el pago del saldo del precio a la protocolización, así como la aprobación o no del financiamiento del solicitado ante algún Instituto Financiero, se prueba en la Clausula SEPTIMA.
Efectivamente la clausula séptima abre la posibilidad de que el comprador solicite crédito hipotecario para pagar el precio restante de la vivienda (Bs. 450.000), pero en la literalidad de dicha clausula expresa …”EL COMPRADOR, se compromete, si fuese el caso, a satisfacer y cumplir los requisitos de cualquier naturaleza que exijan, conforme a las practicas usuales …el préstamo destinado a la adquisición…”
De tal transcripción sin lugar a dudas se desprende que NO había obligación para el comprador de solicitar crédito hipotecario alguno, pues, a todo evento, se inserta la frase “si fuese el caso”. Por lo que no se toma por cierto el alegato probatorio de la parte demandante en este sentido.
f. Que el PLAZO DE ENTREGA DE LOS RECAUDOS, se prueba en la Clausula: “OCTAVA.
A este respecto se desprende de la clausula octava del presente documento que el comprador tenía con un lapso de 15 días contados a partir de la fecha en que se le requiera -por la promotora-: A este tenor, de la simple lectura evidencia quien suscribe que, este lapso de 15 días perentorios para que el comprador suministrara recaudos a la promotora, empieza a correr siempre y cuando la promotora (vendedora) requiera formalmente tales recaudos, circunstancia que hasta el momento probatorio no ha ocurrido, pues, la promotora no ha demostrado tal circunstancia. Por tal motivo considera quien juzga que ese lapso de 15 días no ha operado aún, pues, la información no ha sido requerida y tal hecho debe ser demostrada fehacientemente.
g. Que LA REVISIÓN Y NOTIFICACIÓN DE LA PROTOCOLIZACIÓN, se prueba con la Clausula: NOVENA.
Tal circunstancia no ha ocurrido.
h. Que el CESE DEL PLAZO se verifica en la clausula DÉCIMA.
Tal cese del plazo no ha ocurrido aún, pues no consta de autos la existencia de “la habitabilidad”.
i. Que la notificación, se haría conforme lo establece en la clausula DECIMA PRIMERA.
En cuanto a este punto no hay hecho controvertido alguno.
j. Que en caso de incumplimiento, aplicaría la clausula “DECIMA TERCERA.
Las consecuencias del contrato, una vez dejado por sentado el incumplimiento del comprador no son un hecho controvertido.
k. Que EL COMPRADORA, se obligó a dar cumplimiento tal y como lo estipula la clausula DECIMA NOVENA.
Tal hecho no es un punto controvertido.
Las documentales consignadas con el libelo, insertas a los folios del 31 al 84 de la 1era Pieza, ya fueron valorados, no obstante, para quien suscribe no surten los mismos efectos alegados por la parte demandante, a saber, el incumplimiento de otras cuotas las cuales en su escrito de pruebas señalan:
1) Nº 15 exigible el 16 de Marzo de 2.014, el saldo por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00);
2) Nº 16 exigible el 16 de Abril de 2.014, el saldo por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00);
3) Nº 17 exigible el 16 de Mayo de 2.014, el saldo por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00);
4) Nº 18 exigible el 16 de Junio de 2.014, el saldo por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00);
5) Nº 19 exigible el 16 de Marzo de 2.014, el saldo por la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00);

Estos pagos alegados como insolutos por la parte actora, constan pagados por el comprador, véase más adelante a los folios 206 al 209 1ra. Pieza, instrumentos que serán valorados en su debida oportunidad.

DE LA INSPECCIÓN JUDICIAL.
De conformidad al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de Inspección Judicial, pidió se traslade y se constituya el Tribunal en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, ubicado en la calle 3, entre avenidas 2 y 3, casa El Portal S/N, San Felipe, estado Yaracuy, a los fines que se dejen constancia lo siguiente:
…“ PRIMERO: Sí se encuentra construida o no, un inmueble constituido por () TOWN HOUSES, ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, y muy especialmente, en construir como en efecto construyo la vivienda tipo TOWN HOUSES, es decir un (01) TOWN HOUSES, distinguido con la LETRA C y Numero 13 del CONJUNTO RESIDENCIA BRISAS LA ARBOLEDA, el cual tienen un área de construcción de SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (77 Mts2) y una parcela de terreno de CIENTO CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (144 Mts2) aproximadamente, y está comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas particulares: NORTE: Calle C; SUR: con casa D-4; ESTE: casa C-12; OESTE: con él CON EL CONJUNTO RESIDENCIAL MANGOS II; y demás características;

Solicitó para la evacuación de la presente prueba, práctico conocedor de la zona así como de experto fotográfico para que reproduzca los hechos objetos de inspección y consigne las fotografías reveladas.
Consta al folio 12 de la 2da Pieza, acta de fecha 07 de Julio de 2016, y legajo fotográfico cursante a los folios 19 al 25 de la 2da Pieza, donde se constata que el A quo se trasladó y constituyó y se dejo constancia de lo siguiente:

…“ UNICO: El Tribunal deja constancia que se constituyo en la siguiente dirección: Conjunto Residencial Brisas La Arboleda, ubicado en la calle 3, entre avenidas 2 y 3, casa El Portal S/N, Municipio San Felipe del estado Yaracuy, donde se encuentra construido un TOWN HOUSES, distinguido con la letra C Y Numero 13, el cual tienen según información aportada por el experto designado las medidas señaladas en el particular relacionado con la presente inspección, es decir, setenta y siete metros cuadrados (77m2) de construcción y una parcela de terreno de ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados (144 m2) aproximadamente y que el mismo esta comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Calle C; SUR: Con casa D-4; ESTE: Casa C-12 y OESTE: Con el conjunto residencial Mangos II. Se deja expresa constancia que el traslado del Tribunal se hizo sin compañía de la Comisión Policial, por cuanto se hizo la espera de Ley los mismos no comparecieron. En este estado el Tribunal no teniendo más particulares a los cuales dejar constancia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara PRACTICADA LA INSPECCIÓN JUDICIAL y habiendo cumplido su misión acuerda el regreso a su sede siendo las 10:25 a.m. Terminó, se leyó y conformes firman..”
La presente inspección judicial es valorada, en base al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, luego de su lectura, quien suscribe observa que, se deja constancia en el particular narrado por el a quo, luego de dejar constancia del inmueble ofrecido en venta al comprador, no aporta elemento alguno que enriquezca el tema a decidir, por cuanto no es un hecho controvertido la existencia del inmueble, sus características o medidas, o si por el contrario está construido o no, motivo por el cual, nada se desprende del presente medio probatorio traído a los autos por la parte demandante, y así se decide.
DE LA PRUEBA DE INFORMES
De conformidad con lo previsto al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes, solicitó se oficiara al Banco Mercantil, lo siguiente:

“…PRIMERO: Sí desde el día veintiuno (21) de Diciembre del 2.012, existió o se encuentra en curso, alguna solicitud de crédito hipotecario por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) Y/O CUALQUIER OTRO MONTO, ante esa entidad bancaria por parte del ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº V-10.853.825, y de este domicilio, en su carácter de “EL COMPRADOR”, correspondiente para el pago del saldo del precio para la compra-venta de un (01) TOWN HOUSES, distinguido con la letra “C” y número 13 del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, y de ser así el estado en que se encuentra y la fecha de su petición…”

Se libró oficio Nº 258/2016, cursante al folio 3 de la 2da pieza; y al folio 36 de la presente pieza, se recibió comunicación por parte de la Entidad Bancaria Banco Mercantil, y se transcribe textualmente la información por parte de la misma:

“…Esta entidad bancaria no registra en su sistema de crédito solicitud para un préstamo hipotecario realizada desde el 21 de diciembre de 2012 hasta la fecha por el ciudadano Ángel Antonio Nobile Ochoa, titular de la cedula de identidad Nº V.-10.853.825 por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil (Bs. 450.000,00) para la adquisición de un bien inmueble, correspondiente a un (1) town house, distinguido con la letra “C” y número 13 del conjunto residencial Brisas La Arboleda.
Sin otro particular a que hacer referencia y reiterando la disposición de colaboración de Mercantil, C.A, Banco Universal, así como nuestro compromiso de suministrar, aclarar o complementar cualquier información que estime pertinente, se suscribe…”•

La anterior prueba de informes, con su debida respuesta de la institución bancaria requerida, es valorada plenamente; siendo así, se desprende de la misma que la institución bancaria Banco Mercantil informa que el demandado ciudadano Angel Nobile, no solicitó crédito hipotecario alguno, motivo por el cual, no cabe duda ya, de tal hecho.
Por otra parte, el apoderado Judicial de la parte demandada Abg. Francisco Herrera, IPSA Nº 187.343, consignó su escrito de pruebas cursante a los folios 189 al 194 de la 1era pieza, en seis (06) folios útiles y 18 anexos y promovió lo siguiente:
DOCUMENTALES:
Reprodujo a favor de su poderdante Contrato de Opción a compra-venta, dicho Instrumento que corre en el expediente y que fue consignado por la parte demandante de autos. Con el referido Contrato quiere demostrar y probar a favor de su poderdante lo siguiente, veamos punto por punto:
1) “Que en efecto mi mandante suscribió Contrato de Opción a Compra-venta, el día veintiuno (21) de diciembre del 2.012, cuyo objeto era un (01) TOWN HOUSES, distinguido con la LETRA C y Numero 13 del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, el cual tiene un área de construcción de SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (77 Mts2) y una parcela de terreno de CIENTO CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (144 Mls2) aproximadamente.”
El presente hecho no constituye hecho controvertido, siendo absolutamente reconocido por ambas partes y sobre el mismo bien inmueble.
2) Que CONSORCIO EL BOSQUE se comprometió a construir en el terreno propiedad del CONJUNTO RESIDENCIAL EL BOSQUE, un (01) TOWN HOUSES, distinguido con la LETRA C y Numero 13 del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, el cual tiene un área de construcción de Setenta y Siete Metros Cuadrados (77 Mts2) y una parcela de terreno de Ciento Cuarenta y Cuatro Metros Cuadrados (144 mts2) aproximadamente, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Calle C; SUR: Con casa D-04; ESTE: casa C-12; OESTE: Con el Conjunto Residencial Mangos ll. Linderos y medidas particulares: NORTE: Catorce metros con Setenta (14,70 Mts) con calle; SUR: Siete metros con Treinta centímetros (7,30 Mts) con parcela D-04; ESTE: Quince Metros (15 Mts) con Parcela C12 y Suroeste: Catorce Metros con Setenta centímetros (14,70 Mts) con Servidumbre de Paso y le corresponde un porcentaje sobre los gastos comunes.
Igualmente tal hecho no es un punto negado por la parte demandante, quien afirmó efectivamente que construyó tal inmueble ofrecido para su venta, tal y como consta en autos.
3) Que de acuerdo a lo pactado en la CLÁUSULA CUARTA, léase que el precio de la venta prometida, que se obligo vender la VENDEDORA y a pagar EL COMPRADOR es la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), el cual EL COMPRADOR se obligo a pagar a LA PROMOTORA, de la forma siguiente: TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 350.000,00), los cuales fueron totalmente depositados en la Cuenta Corriente de Mercantil Banco Universal N° 0105-0062-12-062256441, como obligación preparatoria de los anticipos pactados y en la forma establecida en el contrato y con relación a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00) que serian pagado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.
4) Que de acuerdo a lo dispuesto en la CLÁUSULA CUARTA, relativa a la forma cómo mi representado realizaría el pago del inmueble, se demuestra que mi mandante pago la construcción del inmueble objeto de la presente acción, puesto que de acuerdo a los anticipos a cuenta del Precio de venta, conforme taxativa y literalmente reza la clausula: “…..SERAN DESTINADOS EXCLUSIVAMENTE A LA CONSTRUCCION DEL CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA…”
5) Que de acuerdo a lo previsto en la CLAUSULA OCTAVA del referido Contrato de Opción a Compra, correspondía al VENDEDOR requerir del EL COMPRADOR, en un plazo no mayor de quince (15) días, contados a partir de la fecha del requerimiento, suministre todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo Compra- Venta, que de acuerdo al documento de Opción a Compra que hoy reproduzco como prueba eran: fotocopias de la cedula de identidad de los adquirentes, Registro de información fiscal (RIF), actualizado; cualquier otro documento que sea necesario para la protocolización del documento de compra-venta, así como todos los trámites necesarios para la realización de la compraventa y la protocolización del documento definitivo de venta, y para que mi mandante entregase la cantidad que se estime necesaria para la cancelación de los gastos que causen dichos tramites, y cualquier diferencia que resulte de los Gastos de Registro.
Con esta prueba -aduce- que demuestra que era una obligación del vendedor, y si su representado jamás recibió tal notificación por parte del VENDEDOR hoy parte accionante no podría ni podrá atribuírsele a mi representado incumplimiento alguno a sus obligaciones contractuales. Con tal premisa, está de acuerdo quien suscribe, por tanto, ciertamente tal clausula trae consigo la obligación para el vendedor de requerir formalmente los recaudos necesarios para la protocolización de la venta definitiva, circunstancia ésta que al ser negada por el demandado, debe probar el vendedor demandante.
6) Además una obligación que es la notificación que debía hacerle a mi mandante de que el documento definitivo de compra está debidamente revisado por la Oficina de Registro Inmobiliario, listo para hacer introducido para su protocolización, prevista en la CLAUSULA NOVENA.
7) En el supuesto negado que al vendedor le hayan otorgado el Permiso de Habitabilidad del cual estaba obligado por ley, de acuerdo al Contrato de opción a Compra suscrito en fecha 21-12-2012, EL COMPRADOR, mi representado, tenía la obligación de conocer de su expedición a los fines de pagar el saldo restante del precio convenido del inmueble, según la Clausula Decima del Contrato.
8) Que mi mandante declara en el contrato específicamente en la Cláusula Quinta del mismo, que los recursos destinados al precio del inmueble objeto del presente contrato son de origen licito producto de su legítimo ahorro, trabajo, comercio e industria, mas no de crédito hipotecario ni préstamo alguno.
9) Que de acuerdo a ese contrato inicial de opción a compra venta El Vendedor actor de la presente acción, jamás materializo la obligación de la notificación a que estaba obligado, evidenciándose y comprobándose un grave incumplimiento por parte Consorcio El Bosque.
10) Que se demuestra claramente el incumplimiento por parte de la demandante cuando expresa literalmente: “…nuestra representada CONSORCIO EL BOSQUE, no ha ejecutado sus citadas obligaciones contractuales…”

En primer término de ideas, quien suscribe considera necesario dejar por sentado que, no existe controversia alguna entre la vinculación de las partes con el presente contrato, ni alguna de sus clausulas, siendo que, ambas partes reconocen plenamente el contrato que los une y creó relaciones jurídicas que hoy discuten.
Para demostrar la solvencia de su poderdante, y en consecuencia el cumplimiento absoluto de las obligaciones contraídas mediante el Contrato inicial de opción a Compra y que cancelo todas las cuotas determinadas como inicial del precio total del inmueble y que conforme se acordó seria a la cuenta No.01050062121062256441 del Banco Mercantil Banco Universal, a nombre de CONSORCIO EL BOSQUE la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,00), reproduce todos los consignados por el actor que demuestran que su mandante pagó y que rielan a los folios del 63 al 84 de la 1era Pieza y consigna los respectivos recibos cursantes a los folios del 195 al 205 de la 1era Pieza, los cuales fueron ampliamente valorados, junto con la demanda, pues se corresponden con los mismos consignados por la parte actora, dando un total de Bs. 265.000,00 quedando un saldo deudor de Bs. 85.000,00 para cancelar la totalidad del pago inicial de Bs. 350.000. Esta cantidad de Bs. 265.000,00 no es un hecho controvertido pues la misma parte demandante consiente el pago de la misma.
Consigna igualmente las siguientes instrumentales:
A) Marcado “L”, Depósito Bancario No. 014061971790201 de fecha 19-06-2014 a nombre de EL CONSORCIO BOSQUE C.A, por la cantidad de Bs. 10.000,00, correspondiente a la cancelación del mes de Marzo del año 2014. (Folio 206 1era Pieza)
B) Marcado “M”, Depósito Bancario No. 014061971790202 de fecha 19-06-2014 a nombre de EL CONSORCIO BOSQUE C.A, por la cantidad de Bs. 30.000,00, correspondiente al pago de los meses de Abril Cuota Especial y Mayo del año 2014. (Folio 207 1era Pieza)
C) Marcado “N”, Depósito Bancario No. 014061971790203 de fecha 19-06-2014 a nombre de EL CONSORCIO BOSQUE C.A, por la cantidad de Bs. 10.000,00, correspondiente al mes de Junio de 2014. (Folio 208 1era Pieza)
D) Marcado “Ñ”, Depósito Bancario No. 014071671760197 de fecha 16-07-2014 a nombre de EL CONSORCIO BOSQUE C.A, por la cantidad de Bs. 35.000,00, correspondiente a una cuota Especial del mes de Julio 2014. (Folio 209 1era Pieza)
Los anteriores instrumentos son valorados plenamente, pues corresponden con tarjas emitidas por la entidad bancaria Banco Mercantil, por tanto, de las mismas se desprende que tales pagos fueron a favor de la cuenta corriente perteneciente a CONSORCIO EL BOSQUE, en esa entidad mercantil, a la cuenta Nº 01050062121062256441, cuenta bancaria que fue destinada por el contrato de opción a compra reconocido por ambas partes, por tanto tales pagos se imputan al pago efectivo de la inicial, a entera y cabal disfrute de la promotora, pues fueron hechos de la forma convenida por las partes contratantes y así se decide.
Siendo así, del cálculo aritmético se desprende que estos últimos 4 pagos arrojan una sumatoria de Bs. 85.000,00 suma esta que restaba el comprador para alcanzar el pago total de la inicial convenida de Bs. 350.000,00, siendo que fueron pagadas de forma oportuna, tal y como fue convenido mediante documento; por lo anterior, considera quien suscribe que en cuanto al pago de la inicial convenida de Bs. 350.000,00 no hubo incumplimiento alguno por parte del comprador y así se decide.
De igual forma, el demandado para demostrar que la Vivienda C-13 no tiene Permiso de Habitabilidad, siendo responsabilidad y obligación de Consorcio el Bosque C.A, reprodujo las actas contenidas en los folios 61 y 62 el cual representa según la actora erróneamente Informe de Habitabilidad, desprendiéndose del mismo que indica que se Inspeccionaron Cincuenta y Un (51) viviendas y de la calle “C” están construidas, según el propio Informe, en donde existen Dieciséis (16) viviendas, de las cuales solo se Inspeccionaron Tres (3) viviendas, siendo estas: C8, C14 y C7, no encontrándose en esa inspección la correspondiente a la presente causa (C-13).
Los hechos negativos (alegados) por lógica están exonerados de carga probatoria, pues, es de suma dificultad demostrar lo que no se tiene o lo que no ha existido; bajo esta premisa alega la parte demandada reconviniente que la parte demandante no ha obtenido el permiso de habitabilidad correspondiente a la casa C-13; para ello alega que lo contenido al folio 61 y 62 no se corresponde con permiso sino que es un informe, con lo cual concuerda quien suscribe.
Consignó el demandado cursante a los folios 210 y 211, solicitud que hiciera como representante del demandado ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA, el abogado FRANCISCO HERRERA al Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del estado Yaracuy en fecha 31-05-2016, recibido en fecha 01-06-2016, mediante el cual solicitó información sobre las viviendas Inspeccionadas del Conjunto Residencial La Arboleda y Oficio de fecha 7-06-2016 dirigido al apoderado actor del demandado recibido en fecha 13-06-2016, respondiendo la solicitud ya señalada, siendo que el Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del estado Yaracuy, emitió oficio mediante el cual expresa literalmente cuales fueron las viviendas inspeccionadas.
El presente instrumento es valorado por cuanto comporta un instrumento público administrativo, tal y como lo prevé el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativa: Por tal motivo, al analizar el contenido del mismo se desprende que la autoridad correspondiente al momento en que inspeccionó algunas casas ubicadas en el Complejo residencial Brisas de la Arboleda, les concedió el permiso de habitabilidad correspondiente en fecha 21/12/2012 a algunas casas allí construidas, no obstante, la casa C-13 (objeto del presente juicio) no figura dentro de aquel permiso de habitabilidad, motivo por el cual, concluye una vez más quien suscribe que, no existe permiso de habitabilidad para la casa C-13 optada a comprar por el demandado reconviniente.
PRUEBA DE INFORMES
Promovió prueba de informes a la Entidad Financiera Mercantil Banco Universal, situado en la Avenida Libertador, con Avenida Caracas y Calle 9 de esta ciudad de San Felipe Estado Yaracuy, a los fines de que la referida entidad informe a este Tribunal y certifique sobre lo siguiente:
1) Que el Número de Depósito Bancario No. 014061971790201 de fecha 19-06-2014, por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), fue depositado en la Cuenta No. 01050062121062256441, cuyo titular es CONSORCIO BOSQUE C.A.
2) Que el Número de Depósito Bancario No. 014061971790202 de fecha 19-06-2014, por la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00), fue depositado en la Cuenta No. 01050062121062256441, cuyo titular es CONSORCIO BOSQUE C.A.
3) Que el Numero de Depósito Bancario No. 014061971790203 de fecha 19-06-2014, por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), fue depositado en la Cuenta No. 01050062121062256441, cuyo titular es CONSORCIO BOSQUE C.A
4) Que el Número de Depósito Bancario No. 014071671760197 de fecha 16-07-2014, por la cantidad de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,00), fue depositado en la Cuenta No. 01050062121062256441, cuyo titular es CONSORCIO BOSQUE C.A.
Tal información fue requerida, mediante oficio 259/2016, como consta al folio 4 de la 2da Pieza e igualmente existe debida respuesta a los folios 38 al 40 de la 2da Pieza, donde tal institución bancaria efectivamente da certeza de la realización de 4 depósitos efectuados por el ciudadano Angel Nobile, a la cuenta bancaria (Mercantil) Nº 1062-25644-1 a nombre de la empresa Consorcio El Bosque, tres realizados el 19/6/2014 y uno último el 16/7/2014; los cuales alcanzan un monto de Bs. 85.000,00. Por tal motivo –se repite- con más certeza, que el demandado ciudadano Angel Nobile efectivamente pagó los Bs. 85.000,00 que la parte actora alegaba como impagos; motivo por el cual queda expresamente probado que el demandado si pago oportuna y efectivamente la cantidad de Bs. 350.000,00 relativos al pago inicial de la vivienda que se comprometió a pagar, por lo que, ha demostrado su cumplimiento de la parte del contrato objeto del presente juicio.
PRUEBA DE EXHIBICIÓN DE DOCUMENTO
En cuanto a la prueba de exhibición de documento solicitó el demandado se intimara al demandante de autos Consorcio El Bosque para que exhiba los Recibos de Pago a su favor correspondientes a los Depósitos Bancarios que les fueron entregados en copia fotostática a nombre de EL CONSORCIO BOSQUE C.A: 1) Por la cantidad de Bs. 10.000,00, correspondiente a la cancelación del mes de Marzo del año 2014. 2) Por la cantidad de Bs. 30.000,00 los cuales representan una cuota especial correspondiente al mes de Abril de 2014 por Bs. 20.000,00 y Bs. 10.000,00 correspondientes al mes de mayo de 2014. 3) Por la cantidad de Bs. 10.000,00 correspondiente al pago del mes de Junio del año 2014. 4) Por la cantidad de Bs. 35.000,00 correspondiente a una cuota Especial del mes de Julio. Presentando como medio de prueba que demuestra que debe encontrarse en manos del adversario Estado de Cuenta emitida por Consorcio El Bosque, cursante al folio 212 de la 2da Pieza.
Consta de autos al folio 32, que la parte demandante no compareció al acto de exhibición de documentos, motivo por el cual, se toma la consecuencia legal a esta incomparecencia, es decir, se tiene como cierto y exacto lo esgrimido por la parte demandada al respecto. Entonces, una vez más se tiene como cierto el pago de la suma de Bs. 85.000,00 que la parte actora aducía como no pagados, lo cual no es cierto; cumpliendo la parte demandada reconvenida con su obligación contractual de pago.

VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
EN CUANTO A LA DEMANDA PRINCIPAL DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO:
Narrado todo el iter procedimental, pasa quien suscribe a analizar la acción propuesta de resolución de contrato de opción de compra–venta interpuesta por el Consorcio “El Bosque” contra el ciudadano Angel Nobile, ambos antes identificados.
Adujó la parte actora Consorcio el Bosque C.A. que suscribió en fecha 21/12/2012, con el demandado ciudadano Angel Nobile, un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por una casa tipo “Townhouse” con su respectivo terreno propio distinguida con la nomenclatura C-13 ubicada en el complejo residencial “Brisas La Arboleda”, Municipio San Felipe del estado Yaracuy. Así mismo, que en el referido contrato se establecieron diversas clausulas, todas tendientes a que se celebrara una venta definitiva sobre el referido bien, la cual tendría un costo definitivo de Bs. 800.000,00 pero que para ello, debía el (optante) comprador primeramente cancelar un pago inicial (atribuible al pago definitivo) de Bs. 350.000,00 (antes de dicha venta definitiva); siendo que dicho comprador, no cumplió -aduce- con la totalidad del pago de las cuotas por concepto de anticipo a cuenta de la inicial, por lo que para el 21/6/2015, dicho consorcio solo había recibido la suma de Bs. 265.000,00 quedando un saldo pendiente de Bs. 85.000,00 para alcanzar dicho monto de Bs. 350.000,00 para completar el pago de la inicial.
Además de que, el comprador incumpliera el pago de la inicial –sigue en su demanda, incumplió con el pago del saldo de los Bs. 450.000,00 restantes (para adquirir el inmueble), venciendo el plazo del contrato demandado de opción a compra y su prórroga, sin que el comprador solicitara crédito hipotecario alguno, cuya gestión era su responsabilidad; todos estos incumplimientos impidieron –esgrimió finalmente- la celebración definitiva de la compra venta de dicho inmueble.
Por todo lo expuesto, solicitó se declare la resolución del presente contrato de opción a compra-venta, frente -dice- al incumplimiento culposo del comprador.
Por su parte, el demandado, ciudadano Ángel Nobile, en su contestación convino como cierto la suscripción del contrato de opción a compra venta con el Consorcio El Bosque, sobre el inmueble descrito en la demanda, así como también, que el mismo -contrato-, tenía la finalidad de realizar todas las diligencias preparatorias para la venta definitiva, plasmado en un documento definitivo de compra venta del referido inmueble, todo esto, mientras se debía pagar un pago inicial, en cuotas, correspondiente a Bs. 350.000,00; y cuando la vendedora obtuviera el permiso de habitabilidad, esto debía ser informado al comprador formalmente, suspendiéndose, en tal caso, el pago por cuotas y proceder en un plazo no mayor a 15 días para el pago definitivo de dichos Bs. 350.000,00 y la entrega de todos los recaudos necesarios para pasar de forma inmediata a la tramitación de la venta definitiva, situación esta que, -se repite- debía ser informada formalmente al comprador por escrito, situación que -adujo- no sucedió, pues, nada le informó la vendedora al respecto.
Seguidamente a esto, rechazó que la vendedora haya cumplido con sus obligaciones contractuales para demandar la resolución, ya que, sólo cumplió con la construcción del inmueble a vender; así como, que no era cierto que por su culpa no se haya podido cumplir con las obligaciones preparatorias del contrato, en vista de que, por el contrario, la que incumplió con lo pactado fue la vendedora (demandante), pues, no informó al comprador ni le fueron requeridos los recaudos necesarios para la firma definitiva de la venta, ratificando que al ser sólo la vendedora (promotora) la que conocía el estado del inmueble, sólo le correspondía a ella, tramitar el permiso de habitabilidad, documento éste que nunca obtuvo y era fundamental para la firma final, siendo que el informe de habitabilidad fechado 26/9/2013 traído por la demandante y que reposa al folio 61 y 62 de la 1era Pieza no es tal, y que sólo es un informe, y que, de suponer que (tal documento) si se corresponde con un permiso de habitabilidad, no fue debidamente notificada su existencia, todo lo cual hizo que no comenzara a correr –sigue arguyendo- el lapso perentorio de 15 días para pagar de forma inmediata la inicial (o lo que era lo mismo con suspensión de cuotas), ni tampoco se procediera a la firma o documentación definitiva para la venta.
En cuanto al pago de lo estipulado como inicial, a saber, Bs. 350.000,00; afirmó finalmente que pagó la totalidad de tal cantidad (Bs. 350.000,00); así mismo, afirmó es cierto que nunca solicitó crédito hipotecario alguno, para el pago de la suma restante para la adquisición del inmueble, ya que, nunca se obligó a solicitarlo y que tal vía era sólo una posibilidad para pagar el precio restante de la vivienda, por lo que esto no puede ser tomado como un incumplimiento del contrato.
Visto como quedó trabada la controversia, y argumentando cada parte sus alegatos y defensas, primeramente resulta necesario examinar la naturaleza del contrato suscrito por las partes y objeto del presente juicio, estudiando sus particularidades y sus consecuencias jurídicas. Sobre este punto ha mantenido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia: En primer lugar, el criterio del 9/7/2009, sentencia N° 358, donde abandona el anterior criterio y pasa a establecer lo siguiente:

“Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.” (Resaltado añadido).

Criterio que también se mantiene en la sentencia N° 198 del 12/5/2011 la cual estableció lo siguiente:

“…Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.”

Ahora bien siendo así, es muy claro que en el presente caso debe aplicarse el criterio sostenido por la Sala De Casación Civil de fecha 9/7/2009, y debemos tomar entonces el contrato objeto del presente juicio, como de opción de compra venta o promesa bilateral de compra-venta.
Queda ver los medios probatorios que ambas partes trajeron al proceso para probar sus afirmaciones y/o defensas, para dar cumplimento a lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
No constituye un hecho controvertido, la suscripción por ambas partes de un contrato constitutivo de opción a compra venta, por el inmueble constituido por una casa tipo “Townhouse” con su respectivo terreno propio distinguida con la nomenclatura C-13 ubicada en el complejo residencial “Brisas la Arboleda”, Municipio San Felipe del estado Yaracuy, así como tampoco, el texto de ninguna de sus clausulas, ni ninguna de la obligaciones a las cuales se sometieron ambas partes, ni el monto del precio de la vivienda (ni su inicial ni el resto del pago).
En particular, es de suma importancia para quien suscribe determinar con certeza los hechos controvertidos entre las partes, así, en cuanto a la acción por resolución del presente contrato, resultan controvertidos, los siguientes puntos, puntos estos que deberán ser demostrados para la satisfacción de los alegatos o defensas:
1. El pago hecho por el ciudadano demandado, Angel Nobile, aduciendo la parte actora, que el comprador incumplió el contrato, ejecutando incompleto el pago inicial de Bs. 350.000,00 pagando solo Bs. 265.000,00 para la fecha 21/6/2015.
2. El hecho de que el comprador no solicitó crédito hipotecario alguno para pagar el precio restante de la vivienda.
3. La obligación por parte de la Promotora de requerir al comprador (demandado) los recaudos para la venta definitiva.
4. La obligación por parte de la Promotora de tramitar y obtener lo referente al permiso de habitabilidad e informarlo al comprador (demandado).
A tales efectos es oportuno traer a colación lo que establece el Código Civil, en materia de obligaciones, veamos:

Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

En este término y tomando en consideración las normas transcritas, y procediendo a estudiar punto por punto (en base a lo anterior), tenemos que, a través de la presente acción por resolución de contrato, pretende la parte demandante, que se resuelva la opción a compra que pesa sobre el inmueble descrito ampliamente ut supra, principalmente debido al incumplimiento del comprador, ya que, desde la fecha de suscripción de dicho contrato 21/12/2012, hasta la fecha del 21/6/2015, el comprador sólo ha pagado Bs. 265.000,00.
A este respecto, el demandado Angel Nobile, se excepcionó en el pago de la suma de la inicial, afirmando que había pagado en su totalidad el monto de Bs. 350.000,00 (al cual lo obligó el presente contrato), motivo por el cual, en su cabeza está la obligación de demostrar el pago de los Bs. 85.000,00 restantes.
En el anterior termino de ideas, el demandado debe probar el pago de Bs. 85.000,00 restantes, pues no constituye un hecho controvertido el pago anterior de Bs. 265.000,00 ni los recibos traídos junto con la demanda, por tanto, del examen realizado al material probatorio, y en este caso, a los diversos comprobantes de pago (traídos a los autos por la parte demandada reconviniente), se demostró de los siguientes pagos, omitidos por la parte demandante (y los cuales fueron valorados ampliamente en el lapso probatorio), veamos:
1. Depósito Bancario No. 014061971790201 de fecha 19-06-2014, por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), depositado en la Cuenta No. 01050062121062256441, cuyo titular es CONSORCIO BOSQUE C.A.
2. Depósito Bancario No. 014061971790202 de fecha 19-06-2014, por la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00), depositado en la Cuenta No. 01050062121062256441, cuyo titular es CONSORCIO BOSQUE C.A.
3. Depósito Bancario No. 014061971790203 de fecha 19-06-2014, por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), depositado en la Cuenta No. 01050062121062256441, cuyo titular es CONSORCIO BOSQUE C.A
4. Depósito Bancario No. 014071671760197 de fecha 16-07-2014, por la cantidad de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,00), fue depositado en la Cuenta No. 01050062121062256441, cuyo titular es CONSORCIO BOSQUE C.A.
Todos estos depósitos, reconocidos por quien suscribe y acreditados en la cuenta bancaria descrita en el mismo contrato objeto del presente juicio suman el monto de Bs. 85.000,00.
Visto lo anterior, puede constatar efectivamente quien suscribe, que la parte demandada -comprador Angel Nobile-, pagó la totalidad de la suma de dinero a la que se había obligado según el contrato, correspondiente al pago de la inicial, es decir, Bs. 350.000,00 mucho antes de la fecha de 21/6/2015, como lo indicó la actora, con lo cual, considera como falsa la premisa esgrimida en el libelo, acerca del incumplimiento por parte del demandado en cuanto al pago incompleto de la suma de la inicial (Bs. 350.000,00), pues, quedaron suficientes pruebas irrefutables en autos, que dicho ciudadano pagó absolutamente lo estipulado en el contrato el cual se solicitó resolver, siendo más que evidente que, el supuesto hecho -denunciado por la parte actora como factor de incumplimietno- de que no pagó la inicial, es falso.
Para concluir esta premisa, se puede verificar el cumplimiento de la obligación por parte del demandado, al efectuar oportunamente el pago completo de la obligación contraída, así lo demuestran las pruebas que fueron explícitamente valoradas, con lo que se verifica el cumplimiento del pago de la inicial por parte del comprador (demandado reconviniente) de la clausula cuarta, establecida en el contrato que se pretende resolver y así se decide.
Si seguimos con el estudio de la presente causa, tal y como fue planteada al principio, procedamos al segundo punto, esto es, el segundo y último supuesto de incumplimiento en el que habría incurrido el comprador, es decir, que el ciudadano Ángel Nobile, no solicitó crédito hipotecario alguno para pagar el precio restante de la vivienda, es decir, Bs. 450.000,00. Al respecto transcribamos la clausula séptima del contrato del cual se solicitó resolver:

SÉPTIMA: Especialmente se conviene en lo siguiente: 1) EL COMPRADOR, se compromete, si fuese el caso, a satisfacer y cumplir los requisitos de cualquier naturaleza que exijan, conforme a las practicas usuales, para la respectiva oportunidad, por los institutos financieros ante quien se solicite el préstamo destinado a la adquisición del bien inmueble objeto de este contrato y 2) EL COMPRADOR, está conforme en constituir sobre el inmueble objeto de este contrato, hipoteca y anticresis a favor del Instituto que financie la compra de su vivienda. LA PROMOTORA, no se hace responsable en modo alguno de la aprobación del financiamiento solicitado por el comprador, ante el Instituto Financiero al Otorgamiento del Crédito Hipotecario solicitado por EL COMPRADOR, no se obliga a la promotora, igualmente la demora en la respuesta y otorgamiento del mismo, en un plazo mayor de 90 días, contados a partir de la entrega de los recaudos, dará derecho a la PROMOTORA, a considerar resuelto el presente contrato y en consecuencia LA PROMOTORA procederá a la devolución de las cantidades efectivamente entregadas hasta la fecha por EL COMPRADOR, una vez efectuada una nueva negociación con un tercero, sobre el inmueble objeto de este contrato, con un plazo máximo de Noventa Días contínuos (días 90) sin que EL COMPRADOR pueda reclamar a la PROMOTORA, indemnización de ninguna naturaleza, por ningún concepto…” (Destacado de este Tribunal)

De lo anteriormente transcrito, podemos concluir sin lugar a dudas, que el pago de la cantidad de dinero restante para la compra del inmueble (Bs. 450.000,00), la cual “podría” ser pagada a través de la solicitud que se hiciera de un crédito hipotecario, no es más que una posibilidad potestativa que con ésta clausula se le ofreció al comprador, desprendiéndose para quien suscribe, que el demandado, en ningún momento tenía la obligación de pagar tal cantidad provenientes con fondos bancarios; a la inteligencia de quien suscribe, lo que si fue y era cierto es, que, en caso de que el comprador hubiese optado por tal vía, era él y solo él sobre quien recaía la obligación de diligenciar y tramitar todo lo relativo a dicho crédito bancario, pero el mismo, jamás sería óbice para la compra del inmueble. En consecuencia de aquello, el comprador, a su libre elección, podía pagar el precio restante de la compra Bs. 450.000,00 con fondos propios, prestados de otra fuente, etc. Siendo que la salvedad que, si eran pagados por crédito hipotecario, era en cabeza del comprador sobre quien recaía toda responsabilidad al respecto, incluso acerca de su aprobación o no.
Finalmente, no está demás indicar que, en cuanto a la máximas de experiencias de quien aquí Juzga, que es irrelevante para el vendedor, en este caso El Consorcio El Bosque, la proveniencia de los fondos con los que un comprador honra su obligación, sólo limitándose el vendedor de requerir oportuna respuesta acerca de la licitud de los mismos, solo eso; motivo por el cual, no era impedimento para la celebración del contrato, el que el comprador no haya solicitado crédito alguno. Por tal motivo, considera quien suscribe que el demandado, Ángel Nobile, al no solicitar crédito hipotecario alguno, no incumplió con ninguna de sus obligaciones pactadas en el contrato objeto del presente juicio, en dado caso, si llegada la fecha de pagar el resto del monto pactado y de no contar con tal suma quien sufría las consecuencias de tal incumplimiento era él, pero este momento no ha llegado y así se decide.
En el caso de marras se constató que la parte demandada “El comprador” cumplió con su parte de la obligación de hacer y de dar, haciendo el pago oportuno del pago inicial al que se obligó según el contrato, sin que implique incumplimiento de sus obligaciones el no solicitar crédito hipotecario alguno.
Procedamos al tercer punto, o lo que es lo mismo, la obligación por parte de la promotora de requerir al comprador (demandado) los recaudos para la venta definitiva, procedamos a analizar la clausula que compromete a las partes a tal encomienda:

“…OCTAVA: EL COMPRADOR, conviene expresamente en 1) Suministrar a la PROMOTORA, en un plazo no mayor de quince (15) días, contados a partir de la fecha en que se le requiera, todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento de compraventa respectivo, tales como fotocopia de las cédulas de identidad de los adquirientes, Registro de Información Fiscal (RIF), actualizado; en caso de ser el comprador, persona jurídica, Registro de Comercio y sus modificaciones si las hay; copia de la (s) cédula (s) de los representantes legales; Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado, Poderes y cualquier otro documento de compraventa; y 2) En confiar la gestión relativa de todos los trámites necesarios para la realización de la compraventa y la protocolización del documento definitivo de venta, CONSORCIO EL BOSQUE, o a la persona natural o jurídica que esta designe, comprometiéndose a entregar la cantidad que se estime necesaria para la cancelación de los gastos que causen dichos trámites; tal entrega deberá hacerla EL COMPRADOR, en un plazo no mayor de quince (15) días, contados a partir de la fecha en que CONSORCIO EL BOSQUE o su representante, le haga el requerimiento respectivo. En el momento de la protocolización del documento de compraventa se hará el ajuste por cualquier diferencia que resulte de los Gastos de Registro…”

Se observa sin lugar a dudas, y en estricto apego a la literalidad y redacción de la citada clausula que comprometía a las partes, que el comprador (demandado) tiene la obligación de suministrar todos los recaudos que le requiera la vendedora (demandante), sí y solo sí de forma previa le es requerido por parte de la vendedora. De la simple lectura de tal clausula, se observa que tal obligación efectivamente reposa en cabeza del demandado, pero condicionada a que primeramente la vendedora le requiera formalmente tales recaudos, momento en el cual, el comprador contaría con 15 días para reunir y presentar tales recaudos. Observa quien suscribe, que de la actividad probatoria y de todas las actas que componen el presente expediente, no probó la parte demandante que le haya requerido al comprador tal documentación de manera expresa, por lo que, consecuencialmente, no ha nacido la obligación para el comprador de suministrarla, siendo así, lógicamente no se puede hablar de incumplimiento del demandado, pues, el factor condicional para que tenga lugar tal obligación no se ha cumplido.
Por la razón expuesta, no es cierto que ha habido incumplimiento del demandado (comprador) con tal clausula, entonces, no ha habido incumplimiento de su parte, al contrario, ha sido la vendedora (demandante) quien nunca ha notificado al comprador para proceder a la protocolización, debido a que hasta el momento no ha requerido los recaudos necesarios para ello y así se decide.
Al entrar al estudio del cuarto y último punto controvertido, esto es, la obligación por parte de la promotora (demandante) de tramitar y obtener lo referente al permiso de habitabilidad e informarlo al comprador (demandado), veamos.
Es única y exclusiva responsabilidad y obligación de la vendedora (consorcio El Bosque), quien en definitiva es la que construyó el inmueble a vender, obtener diligentemente el permiso de habitabilidad debidamente otorgado por la Municipalidad, pues, aparte de ser necesario para la correcta habitación del inmueble, era uno de los requisitos fundamentales para proceder a la negociación definitiva.
Consta en actas traídas al proceso, más concretamente en el contrato objeto del presente juicio, que La Promotora (vendedora demandante) debía obtener el permiso de habitabilidad de la vivienda objeto del presente juicio; tal obligación está contenido en la clausula decima, veamos: “…DÉCIMA: Es convenido expreso entre las partes que una vez obtenida la habitabilidad del inmueble objeto de este contrato, por parte de LA PROMOTORA, cesa de manera inmediata el plazo establecido para el pago de los anticipos contemplados en la Cláusula Segunda, por lo que EL COMPRADOR se obliga a cancelar en un término no mayor de 30 días contados a partir de la fecha de la habitabilidad del inmueble, la cual le será notificada por LA PROMOTORA, cualquier diferencia que quedare pendiente de pago por concepto de anticipos al precio…”
Siendo así es obligación irrestricta de la Promotora la obtención de dicho permiso de habitabilidad, primero, para proceder a la notificación formal de la misma y así concurrir el comprador al pago de inmediato de las cuotas que pudieran restar del pago de la inicial, y luego, a la firma de la venta definitiva.
Bajo la anterior premisa, no consta de autos que la parte actora haya notificado formalmente a la parte demandada (compradora) la obtención del permiso de habitabilidad, para que haya nacido la obligación (para el comprador) de pagar de inmediato el restante de la inicial o de entrega de algún recaudo; de igual forma, alega la demandante que, el “informe de habitabilidad” que consta a los folios 61 y 62 constituye permiso de habitabilidad –documento éste ya valorado-, de la valoración que hace –y que hizo- esta juzgadora no considera cierto que tal documento constituya tal, pues, se evidencia que el mismo, es solamente una declaración de la autoridad correspondiente acerca del estado de habitabilidad en que se encontraba el inmueble para la fecha y que tan avanzada se encontraba su construcción, ya que, tal instrumento no especifica en ninguna parte de su cuerpo que el mismo ya es habitable, sólo concluyendo que todas las casas inspeccionadas para la fecha de su emisión, se encuentran en el mismo estado de construcción.
Finalmente, si realmente hubiese considerado la promotora demandante, que tal documento constituía permiso de habitabilidad, NO consta tampoco en autos la notificación formal al comprador (demandado) del mismo para proceder en consecuencia -pago inmediato de la inicial y firma-, siendo que tal informe fue conocido por la parte demandada en el presente juicio; todo lo cual hace que, no considere cierto quien juzga la existencia efectiva de una cédula o permiso de habitabilidad, y en consecuencia, no había nacido para el comprador la obligación de pagar el resto de la vivienda ni de suministrar ningún recaudo y por tanto no hubo incumplimiento al respecto y así se decide.
Se debe acotar igualmente que la parte demandada, en fecha 27 de junio de 2016, cursante al folio 213 de la 1era Pieza, impugnó el Permiso de Habitabilidad cursante a los folios 61 y 62, dicha impugnación establece este Tribunal es totalmente extemporánea y así se establece. Pero, consecuencia de esta impugnación, la parte actora en fecha 01 de julio de 2016 cursante al folio 6 de la 2da Pieza consigna con diligencia señalando que a todo evento consigna copia certificada de Informe de Habitabilidad de fecha 26 de septiembre de 2013.
Al analizar tal consignación, del referido Informe de Habitabilidad se desprende que no es el mismo informe traído con el libelo de la demanda, pues este último está fechado 28 de enero de 2013, mientras que el consignado para enervar la impugnación realizada por la parte demandada, está fechado 26 de septiembre de 2013, en consecuencia, tal elemento probatorio fue consignado de forma extemporánea en el presente proceso.
De todo lo anterior, estudiado punto por punto, se desprende sin lugar a dudas que, la parte actora no demostró de forma alguna, el incumplimiento alegado del comprador demandado en el libelo, muy por el contrario, fue el demandado quien demostró no incurrir en ningún incumplimiento, y demostró el incumplimiento de la parte actora reconvenida y así se decide.
Siendo así, y ante la existencia de un contrato bilateral de opción de compra-venta (contrato preparatorio) celebrado entre las partes, la parte demandada ciudadano Angel Nobile (comprador) no incumplió tal contrato, por el contrario consta de las actas su efectivo cumplimiento pagando tempestiva y totalmente como fue convenido el pago inicial Bs. 350.000,00 por lo cual, para quien suscribe, no considera facultado a la parte actora, para solicitar resolución del mismo, en consecuencia, la parte demandada no dio lugar al incumplimiento, siendo forsozo concluir como improcedente la presente demanda de resolución de contrato tal y como será dispuesto en la parte dispositiva de la presente sentencia y así se decide.
EN CUANTO A LA RECONVENCIÓN POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA:
Reconviene la parte demandada ciudadano Ángel Nobile, por cumplimiento del mismo contrato -ya descrito- principalmente por cuanto, arguye, que ha cumplido con la totalidad de las obligaciones contraídas, mediante el ya ampliamente descrito y valorado contrato de opción a compra. Esgrime para tal demanda que, era la obligación irrestricta del vendedor tramitar y obtener el permiso de habitabilidad de la vivienda que se había pactado comprar (distinguida C-13) y que, lo contenido a los folios 61 y 62 sólo constituye un informe de habitabilidad, y que además tampoco se le informó sobre su existencia, por tal motivo nunca se le pudo pedir el pago inmediato de la suma de dinero pendiente por pagar. Por tal motivo opuso la excepción non adimpleti contractus, por que al ser su contraparte quien no cumplió con el contrato, no pudo pagar el precio completo y final de la venta.
Por su parte, la demandante reconvenida, luego de alegar como defensa previa la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación, ya que a su entender, había incompatibilidad procedimental; negó el hecho cierto de que el demandado reconviniente verdaderamente hubiese tenido intenciones de adquirir el inmueble objeto del presente juicio. Afirmó que es cierto que no informó al comprador y negó que la falta de pago en la que habría incurrido el comprador haya sido a consecuencia de la vendedora, y que no era cierto que el comprador haya pagado la totalidad del pago convenido. Lo anterior hace necesario un estudio previo de la admisibilidad de la presente reconvención, para proseguir con el estudio de la presente petición.
PUNTO PREVIO: DE LA INADMISIBILIDAD DE LA RECONVENCIÓN:
Aduce la parte demandante reconvenida que la presente reconvención es inadmisible por cuanto es contraria al orden público y por inepta acumulación conforme lo estipula el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que las pretensiones contenidas en los puntos 1 al 6 de la presente reconvención se tramitan por el procedimiento ordinario y que el procedimiento para demandar el cobro de bolívares por honorarios profesionales de abogados y costos y costas procesales (contenido en el punto 7) se tramita por otro; por lo que la demanda no puede ser tramitada por la misma demanda.
A este respecto, al constatar la demanda por reconvención el demandado reconviniente solicitó lo siguiente: …Se concede en costas a la parte demandante-reconvenida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código del código (sic) de Procedimiento Civil.”
El artículo 274 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: “A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia, se la condenará al pago de las costas.”
Por razones de economía procesal y por razones de no incurrir en desgastes innecesarios o inútiles, no abundará mayormente quien suscribe en desmeritar por jurídicamente improcedente el presente alegato, pues la declaratoria de condenatoria en costas no amerita un juicio procedimental distinto del que lo ocasiona, siendo solamente una consecuencia jurídica y un castigo a quien resulta totalmente vencido.
Tampoco es cierto que tal pedimento comporte una demanda autónoma de cobro de honorarios profesionales, o que resulte contrario al orden público, por lo que tal solicitud de inadmisibilidad redunda en lo incorrecto e incierto, por lo que no procede y así se decide, lo cual hace necesario proseguir con el estudio del mérito de la causa.
PUNTO PREVIO: DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA RECONVENCIÓN:
Consta en el escrito de contestación de la presente reconvención que, la parte demandante reconvenida, rechazó la cuantía establecida por la parte reconviniente. En tal sentido dijo que rechaza y contradice el valor de la misma por exagerada, veamos los términos en lo que lo adujo: … Rechazo la estimación de la improcedente reconvención en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares Exactos (Bs. 5000.000), los cuales representan Dos Mil Ochocientos Veinticuatro con Ochenta y Seis Unidades Tributarias (2.824,86 UT), por exagerada.” (Subrayado de la sentencia)
Con respecto a la forma de impugnación planteada por la demandante reconvenida ha dicho la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia lo siguiente:

“….No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…” (sentencia de 24 de septiembre de 1998, María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras).

En consecuencia, con base en el criterio citado considera quien aquí decide que la demandante reconvenida, se limitó a contradecir pura y simplemente la estimación del actor por considerarla exagerada, sin embargo, no indicó una nueva cuantía ni trajo prueba de sus argumentos, a tal respecto.
Por consiguiente, se tiene como no hecha la referida impugnación y vigente la cuantía asignada por la parte actora a la presente acción. Así se decide
DEL MÉRITO DE LA CAUSA.
La presente petición o contrademanda de cumplimiento está estrechamente ligada a la anterior de resolución de contrato, pues, una parte (la parte vendedora) solicitó su resolución y la otra (compradora) solicitó el cumplimiento. La parte actora (vendedora) solicitó la resolución del contrato, pues, a su juicio, el comprador había incumplido con sus obligaciones contractuales, ya vimos, en todo el análisis anterior, y del análisis de todas y cada una de las pruebas, que no fue así, la demanda por resolución de contrato no procedió, por cuanto, la parte demandada compradora no ha incumplido absolutamente ninguna de sus obligaciones contractuales (específicamente con el pago de la inicial y el momento en que lo hizo), así se decide y determina nuevamente.
Bajo esta premisa, y sin mayor análisis que el hecho anteriormente, pues está estrechamente ligado al presente pedimento de contrademanda, sería ajustado a derecho la petición de cumplimiento de contrato de opción a compra venta del inmueble incoado por el comprador reconviniente, ciudadano Ángel Nobile, dado que se ha demostrado ampliamente su cumplimiento de las obligaciones contractuales a las que se sometió, queda, por analizar más detenidamente (pues este análisis ya se ha adelantado en la parte anterior) si la parte vendedora, Consorcio El Bosque, ha cumplido con sus obligaciones contractuales, a este tenor, repacemos la norma del artículo 1167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”
Sin un mayor análisis, ha quedado demostrado en autos, el cumplimiento del ciudadano demandado reconviniente Ángel Nobile, a saber, el pago íntegro del pago inicial de la vivienda, constitutivos de Bs. 350.000,00 en tiempo oportuno.
Por otro lado, no ha sucedido así con las obligaciones a las que se contrajo la parte vendedora reconvenida pues, de autos no hay prueba alguna de la obtención del Permiso de Habitabilidad (actividad ésta solo atribuible a la Promotora), y no obstante, al haber presentado un informe de habitabilidad, tampoco consta que éste haya sido notificado formalmente al comprador, con lo cual se verifica el incumplimiento del vendedor, al momento en que no dio continuidad a lo preparatorio para la venta definitiva, ni cumplimiento a lo comprometido frente al comprador reconviniente.
Dando por sentado lo anterior, es bueno recalcar, en aras a la exhaustividad de responder la petición esgrimida por la parte demandada reconviniente, que al haberse acreditado el pago íntegro por la cantidad Bs. 350.000,00 correspondiente a la inicial de la vivienda objeto del presente juicio, atribuibles al pago final de Bs. 800.000,00 y que ciertamente la parte actora reconvenida no dio cumplimiento fiel a lo que se obligó, esto es, no hay pruebas del otorgamiento del Permiso de Habitabilidad y su debida notificación al comprador, ni requirió al demandado los recaudos necesarios para la celebración de un documento final de venta, la petición esgrimida de cumplimiento del presente contrato debe prosperar en derecho y así se decide.
Finalmente, en vista de la procedencia de la reconvención y del cumplimiento del presente contrato, se ordena el cumplimiento de lo estipulado por las partes en el contrato objeto del presente juicio, por lo que deben proceder de forma inmediata las partes a protocolizar el documento definitivo de venta del presente inmueble constituido por una casa tipo “Townhouse” con su respectivo terreno propio distinguida con la nomenclatura C-13 ubicada en el complejo residencial “Brisas La Arboleda”, Municipio San Felipe del estado Yaracuy, debiéndose pagar de igual modo; por parte del demandado reconviniente, el resto del pago de Bs. 450.000,00 y así se decide.
VII DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley;
DECLARA
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación de fecha 13 de febrero de 2017, cursante al folio 105 de la 2da Pieza, que fuera planteado por la co apoderada actora abogada ERIKA MARIN, contra la sentencia de fecha 08 de Febrero de 2017 dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en el Juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuesto por la Sociedad Mercantil CONSORCIO EL BOSQUE contra el ciudadano ANGEL ANTONIO NOBILE OCHOA.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia proferida por el referido Juzgado en fecha 08 de febrero de 2017.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora recurrente, por haber salido totalmente vencida en el ejercicio del presente recurso, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se deja expresa constancia que la presente sentencia se dictó dentro del lapso legal establecido.
QUINTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los 19 días del mes de julio de 2017. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL,

Abg. INÉS M. MARTÍNEZ R.
LA SECRETARIA,

Abg. LINETTE VETRI MELEÁN
En la misma fecha y siendo las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. LINETTE VETRI MELEÁN