TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, veintisiete de julio de dos mil diecisiete
207º y 158º

ASUNTO : FP02-V-2016-000596
RESOLUCIÓN N° PJ0882017000160

-I-

De conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a extender por escrito el fallo dictado en el acto de la audiencia oral celebrada en este proceso en fecha 12 de julio del presente año, en el juicio de Desalojo de Local Comercial interpuesto por la ciudadana CARMEN TERESA URBANO, titular de la cédula de identidad 5.550.413, representada por el abogado OMAR RAFAEL MARTÍNEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 164.601, en contra de la firma personal INVERSIONES DESAYUNOS LEIBER LUIS VASQUEZ F.P. representado por la ciudadana BEATRIZ COROMOTO VASQUEZ, titular de la cédula de identidad N° 11.732.584 representada por el abogado MEDARDO ANTONIO VELASQUEZ, inscrito en el instituto mencionado bajo el Nº 101.411, de la siguiente manera:

La representación judicial de la parte actora alega en el escrito de demanda que es propietaria de un local comercial, ubicado en la avenida San Vicente de Paúl, Barrio Negro Primero, Parroquia Vista Hermosa, Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, alinderado de la siguiente manera NORTE: Avenida San Vicente de Paul, SUR: Callejón Los Bellos, ESTE: con la señora Carmen Urbano y OESTE: con la señora Olga Medina, celebrando un contrato de arrendamiento con la demandada, anteriormente identificada, el cual se encuentra debidamente notariado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Heres, Ciudad Bolívar, quedando anotado bajo el N° 20, Tomo 12 de los libros respectivos llevados por esa institución en el año 2015. El referido contrato contó con la vigencia de un año, es decir, desde el treinta de enero del año dos mil quince (30-01-2015) hasta el treinta de enero del año dos mil dieciséis (30-01-2016).

Continúa alegando que el veintinueve de diciembre del año dos mil quince (29-12-2015) se constituyó en el local objeto de la pretensión la Notaría Pública Primera del Municipio Heres del Estado Bolívar, con el objeto de notificar a la arrendadora la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, por lo cual a partir del vencimiento del mismo debería hacer uso de la prorroga legal, la cual sería por seis meses.

Que vencido el término de duración del contrato (30-01-2016) y no existiendo ningún convenio de renovación, nació el derecho de prórroga legal y una vez vencida ésta, el arrendatario no le hizo entrega del inmueble cedido en arrendamiento, encontrándose en la actualidad ocupando el inmueble de manera ilegal y arbitraria, incumpliendo con el contenido de la cláusula segunda del contrato.

Agrega que adicionalmente el arrendatario no ha cumplido con el pago del canon de arrendamiento, por cuanto a la fecha de la interposición de la presente demanda, ya que vencido un reconocimiento de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) en gastos para mejoras del local comercial, el cual se descontaría por común acuerdo de las mensualidades, a razón de DIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00) mensuales, lo que equivale a el canon estipulado, los cuales fueron descontados en su totalidad, ocasionándole daños y perjuicios por la suma de TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 32.000,00) por montos dejados de cancelar.-

Para finalizar arguye que la arrendataria, no solo incumplió con la cláusula cuarta del contrato celebrado, sino también con la décima segunda, al no entregar el inmueble arrendado para el vencimiento de la prorroga legal otorgada libre de bienes y personas, es decir, para el 30-07-2016.

Por su parte en la contestación de la demanda, la parte accionada como punto previo, indica que la demanda debe tramitarse de conformidad con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, tomando en cuenta las últimas líneas del auto de admisión de este Tribunal, en lo referente a las pruebas de la parte actora, que manifiesta nunca promovió.

Así tenemos en lo referente a la contestación del fondo niega, rechaza y contradice lo siguiente:
- Que es arrendataria de un inmueble destinado a uso comercial, ubicado en la avenida San Vicente de Paúl, desde el mes de enero del año dos mil quince, fecha en la cual se procedió a suscribir el contrato de arrendamiento que la parte actora trajo a autos, ya que se encuentran ocupando el inmueble en calidad de arrendataria desde febrero del año dos mil.
- Que se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, ya que las mejoras reconocidas par la arrendadora, las cuales alcanzaron la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) fueron amortizada a los cánones de arrendamiento correspondiente al año dos mil quince (2015) y parte del año dos mil dieciséis (2016), pero para el mes de septiembre del año dos mil dieciséis (2016) la actora se negó a recibir el pago, motivo por el cual fue necesario realizar consignaciones judiciales

Por otra parte impugnó en toda forma de derecho todos y cada uno de los recaudos producidos por la actora con la interposición de la demanda, solicitando se declarara en definitiva sin lugar la demanda incoada en su contra.

En la audiencia preliminar celebrada en fecha 11 de MAYO de 2017, comparecieron todas las partes y cada una ratificó los argumentos explanados tanto en la demanda como en la contestación de la demanda, dictándose el respectivo auto de fijación de los hechos en fecha 17 de mayo de 2017.

-II-
De las pruebas producidas

1.- La parte actora, aun y cuando no dispuso un capitulo exclusivo para las pruebas, se extrae del libelo que produjo con la demanda los siguientes documentales: 1. Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, debidamente notariado; 2. Copia certificada de la Notificación de no renovación del contrato, realizada por Notaría Segunda de este Municipio, las cuales son documentos públicos ya que cumplen con las exigencias del legislador establecidas en el artículo 1357 del Código Civil y siguientes, y como consecuencia de ello, hace plena fé entre las partes, por lo que se le otorga valor probatorio. Así se stablece.-

Así las cosas tenemos que, en el presente juicio, no se discutió la veracidad del contrato de arrendamiento presentado con el escrito libelar ni la notificación de no renovación, motivo por el cual el Tribunal le otorga valor probatorio en relación a la celebración del mismo por el tiempo que allí se determinó, vale decir, desde el 30-01-2015 al 30-01-2016, hecho éste controvertido en el presente proceso. Y así se establece.

2.- Con el escrito de contestación la representante de la demandada ciudadana BEATRIZ COROMOTO VASQUEZ promovió los documentales siguientes:
A.- legajo de facturas expedidas por las casas de comercio tales como Pepsi-Cola, Distribuidora +MCF, C.A., Carnes David Prado F.P., entre otras, con la finalidad de demostrar el tiempo que tiene la demandada ocupando el local comercial, las cuales no fueron ratificadas en juicio y por sí solas no demuestran que exista un contrato de arrendamiento previo al consignado por la actora, es por lo que no se le otorga valor probatorio Y así se establece.-
B.- Copia certificada de Título Supletorio signado bajo el N° FP02-S-2013-003541 sustanciado por ante el Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, y Copia certificada de la demanda por acción reivindicatoria, distinguida bajo el número de asunto FP02-2013-001371, a través de los cuales pretendió demostrar que para la fecha se encontraba en condición de arrendataria, aun y cuando son documentos públicos, no se demostró que existía entre las partes en este juicio un contrato de arrendamiento anterior al consignado; es por lo que no se le otorga valor probatorio Y así se establece.
C.- Copias certificadas de la consignación judicial debidamente signada bajo el N° FP02-S-2016-002251, a través de la cual se pretendió demostrar la solvencia de los meses comprendidos desde el mes de septiembre del año 2016 hasta el mes de junio del presente año, se le otorga el valor probatorio y así se establece.-
D.- Copia certificada del acta de nacimiento del ciudadano LEIBERT EDUARDO URBANO VASQUEZ, con el objeto de demostrar la filiación que existe entre la demandante y la representante de la demandada, la cual no tiene relevancia en el presente proceso ya que no se relaciona con la relación arrendaticia ni el tiempo de ésta; por tal motivo no se le otorga valor probatorio y así se establece.

De igual manera promovió los testimoniales de los ciudadanos GEYNARD JOSE ARREAZA, YOSHI JESUS MACIAS CEDEÑO Y JOSE VICENTE BOLIVAR, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Ns° 14.883.140, 20.557.763 y 5.554.638 respectivamente, los cuales no comparecieron a rendir declaración en el juicio oral, declarando desierto los mismos.

Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a quien decide, hacerlo de la manera siguiente

En lo que respecta al punto previo establecido por la parte demandada, considera imperioso indicar que el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
“ llegado el día fijado para la contestación de la demanda según las reglas ordinarias, el demandado presentará por escrito y expresará en ella todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente alegar…” (resaltado propio)

Así tenemos que, en atención a la norma ut supra citada, y de la revisión exhaustiva de la contestación, se evidencia que no se indicó como punto previo, el fraude procesal al cual hace referencia en la audiencia oral de juicio y señala que fue expresada en la contestación de la demanda; sino la observación que se le hace a la admisión de las pruebas de la parte actora, la cual si bien es cierto que no dispuso un capitulo especial para esto, en el contenido del escrito se hace referencia de los documentales los cuales acompaña al mismo, por lo tanto resulta improcedente declarar tal fraude procesal

De igual manera en lo referente a la Prevaricación denunciada, le indico que este no es el organísmo competente ni el procedimiento apropiado, para sancionar tal conducta en caso de comprobarse la misma, por lo que lo exhorto a realizar los trámites pertinentes por ante el órgano competente

DECISIÓN

Se evidencia del documento acompañado por la parte actora junto al escrito de demanda, que ambas partes suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el local comercial objeto de este proceso por el término de un (01) año contado a partir del día treinta (30) de enero del año 2015 hasta el treinta (30) de enero del año 2016.

De igual manera como consta de la declaración voluntaria de la parte actora, ciudadana CARMEN TERESA URBANO, en la cual manifiesta que la ciudadana BEATRIZ VASQUEZ, se encuentra ejerciendo en el local comercial objeto del desalojo, una actividad comercial desde hace aproximadamente nueve (09) años en calidad de comodato y que en el año 2015 se celebró un contrato de arrendamiento por un año, a lo que el abogado asistente de la demandada, arguye tanto en la audiencia como en las actuaciones de defensa que constituyen este expediente, que tiene derecho a gozar de una prórroga legal correspondiente a tres (03) años, de conformidad con la ley, de acuerdo al tiempo que tiene su defendida en el local comercial, el cual supera los diez (10) años.

En este sentido, en virtud de los hechos rechazados por la parte demandada, los límites de la controversia fueron claramente establecidos en su oportunidad procesal, circunscribiéndose las partes a demostrar a partir de esa fijación lo que sería objeto de prueba: en primer lugar el tiempo de la relación arrendaticia, lo que fungiría como base para determinar esta juzgadora, el lapso de prórroga legal a disfrutar; así tenemos que el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece que:
“al vencimiento del contrato con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Hasta un (01) año, seis (06) meses
Más de un (01) año y menos de cinco (05) años, un (01) año
Más de cinco (05) años y menos de diez (10) años, dos (02) años
Más de diez (10) años, tres (03) años…”

Vale decir, dependiendo de la duración del contrato, el lapso de prorroga legal varía y en dicha prorroga permanecerán vigentes las mismas condiciones convenidas por las partes en el contrato actual.

Es importante destacar que aún y cuando fue un punto a demostrar fijado como hecho controvertido en su oportunidad procesal, no se demostró la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito con anterioridad al consignado que demostrase el tiempo real que tiene la demandada en calidad de inquilina del local comercial.

En segundo lugar, se fijó como hecho controvertido la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, hecho que resulta trascendental ya que al establecer el lapso de los contratos de arrendamiento, aunado a la solvencia o no de la arrendataria, se determinará el nacimiento del derecho al goce de la prórroga legal.

En contraposición a lo anteriormente dicho, nos establece el artículo 40, literal a° de la citada ley lo siguiente
“son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cuotas de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”

Así tenemos, en vista que en el presente caso, el contrato de arrendamiento debidamente autenticado como lo establece la ley, el cual fue a tiempo determinado por un año, vale decir desde el treinta de enero de dos mil quince (30-01-2015) al treinta de enero del año dos mil dieciséis (30-01-2016), se estableció en la cláusula tercera que el canon de arrendamiento será fijado por el monto de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00) los cuales deberán ser cancelados de manera mensual y consecutiva los primeros cinco (05) días de cada mes, indicando el número de cuenta respectivo, perteneciente a la ciudadana BARBARA DANIELA TORO URBANO, quien queda debidamente autorizada para el cobro de tales conceptos, obligándose la arrendataria a realizar los depósitos en dicha cuenta, hecho este aceptado por ambas partes al suscribir el contrato.

Ahora bien, establecidas y aceptadas las condiciones contractuales por las partes, es menester para quien decide, realizar las siguientes aclaratorias antes de emitir el pronunciamiento.

Manifiesta en su defensa la parte demandada que le realizó a las bienhechurías ciertas mejoras que ascendieron a la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), las cuales fueron reconocidas por la ciudadana CARMEN TERESA URBANO, tomando dicho monto como amortización de las pensiones arrendaticias descontadas desde el año dos mil quince y parte del año dos mil dieciséis; lo cual, a razón de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00) mensuales equivaldría a catorce (14) meses, es decir, todo el año dos mil quince (2015), enero y febrero de dos mil dieciséis (2016), quedando un remanente de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) a descontar del mes de marzo de dos mil dieciséis (2016).

Ahora bien, con respecto a los pagos que debieron efectuarse posterior al descuento referente a las mejoras realizadas al local, anteriormente explicadas, los cuales manifiesta como defensa tanto en el presente asunto como en la solicitud de Consignación de Cánones de Arrendamiento que acompaña en copia certificada y el cual cursa en original por ante este Despacho Judicial que represento, signado bajo el N° FP02-S-2016-002251, que hubo “negativa por parte de la arrendadora de recibir los pagos mensuales y por esta razón y por cuanto no existe un numero de cuenta a disposición de los arrendatarios por parte de organismo alguno con competencia en la materia, es por lo que procede a consignar a partir del mes de septiembre de dos mil dieciséis” , siendo así las cosas, quien tiene decide se hace las siguientes interrogantes:
¿Qué sucedió con el numero de cuenta estipulado en el contrato de arrendamiento para que se realizaran los pagos mensuales?;
¿Qué le impidió a la arrendataria en caso de estar cerrada dicha cuenta a realizar los pagos por ante el Tribunal en la oportunidad correspondiente?, ¿Qué sucedió con los pagos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de dos mil dieciséis (2016)?.

Todas estas situaciones están protegidas en nuestra legislación, ya que en caso de que ocurriese el planteamiento anterior, es decir, que la arrendadora se negare a recibir el pago, tendría un lapso de gracia de hasta el día 20 de cada mes; es decir, que la arrendataria tenía, verbigracia, hasta el día 20 de marzo de 2016 para consignar los cánones arrendaticios correspondientes a dicho mes, y hasta el día 20 de abril de 2016 (si no hubiese consignado el primero) para consignar ambos cánones (marzo y abril de 2016) y evitar incurrir en la causal de desalojo prevista en el artículo 40 literal a° de la varias veces citada ley (falta de pago de dos mensualidades consecutivas), no siendo demostrado por la ciudadana BEATRIZ COROMOTO VASQUEZ, en su condición de representante de INVERSIONES DESAYUNOS LEIBER LUIS VASQUEZ F.P. la solvencia en los pagos de los cánones de arrendamiento que van desde marzo hasta agosto del año dos mil dieciséis y como consecuencia de la insolvencia, pierde todo derecho a gozar de la prórroga legal. Y así se establece.

Por las razones anteriormente esgrimidas, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, declara CON LUGAR la demanda que hoy nos ocupa, en consecuencia, se ordena a la parte demandada suficientemente identificada a lo siguiente:
PRIMERO: a desalojar y hacer entrega del local comercial ubicado en la avenida San Vicente de Paúl, Barrio Negro Primero, Parroquia Vista Hermosa de esta ciudad, libre de bienes y personas a la ciudadana CARMEN TERESA URBANO o a quien sus derechos represente, en buen estado de conservación.
SEGUNDO: a cancelarle a la demandante, la suma de TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 32.000,00) por concepto de los pagos de las cuotas arrendaticias de los meses marzo de 2016 a razón de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), y de abril a agosto del mismo año a razón de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00).
TERCERO. Hacer entrega e las respectivas solvencias de los pagos de servicios públicos. Así se decide.

Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencido en forma total en este proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los veintisiete (27) días del mes de julio del año dos mil diecisiete (2.017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
La Juez Suplente Cuarto de Municipio

Abg. Emilia Caminero Sambrano
La Secretaria

Abg. María Eugenia Salazar

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de Ley, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.)
La Secretaria

Abg. . María Eugenia Salazar