TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.

EXPEDIENTE Nº 7795
DEMANDANTE: JUAN CARLOS CALDERA CARRILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-12.938.114, domiciliado en la Calle 13 entre Avenidas 3 y 4, Sector El Panteón, de la ciudad de San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy.
APODERADOS JUDICIALES: Abogados Balmore Rodríguez Noguera y Alberto Rodríguez Lozada, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-7.506.089 y V-2.607.980, e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 34.902 y 67.338, respectivamente.
DEMANDADA: TERESITA DE JESUS SUAREZ BRACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-5.819.178, domiciliada en la Avenida 12 entre Avenida Caracas y Calle 12 de la ciudad de San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada Maigualida León Castillo, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-6.326.389, e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 73.225.
MOTIVO: COBRO POR REPARACIONES DE INMUEBLE ARRENDADO (VIVIENDA).
SENTENCIA: DEFINITIVA.
MATERIA: CIVIL.
Llegada la oportunidad para decidir establecida en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este Juzgador observa a las partes en la presente causa, por considerarlo necesario, las normas generales y especiales procesales, ha aplicar, de la siguiente manera:
AUDIENCIA DE MEDIACIÓN ORAL Y PÚBLICA
El día lunes siete (07) de noviembre del año dos mil dieciséis (2016), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), fecha, día y hora fijados por este Tribunal, mediante auto de fecha 26/10/2016 (folio 52), para que se lleve a cabo la Audiencia de Mediación Oral y Pública, de conformidad a lo establecido en el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a los fines de escuchar a las partes, mediar y conciliar las posiciones, cuyo objeto primordial es poner fin a la controversia a través de los medios de autocomposición procesal, anunciado dicho acto en las puertas del Tribunal por el Alguacil del mismo, con las debidas formalidades de ley, la misma se llevó a cabo de la siguiente manera:
“…Estando presentes las partes, asistidos por sus abogados, se le concedió el derecho de palabra a la parte demandante, representada judicialmente por el abogado BALMORE RODRIGUEZ NOGUERA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.506.089, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 34.902, y expuso: “Mi representado busca y desea que se le indemnicen las reparaciones mayores que hizo al inmueble, y que se le cancelen con dicha indemnización los cánones de arrendamiento que se encuentran vencidos; y que propone que se designen unos peritos para que determine el valor de las reparaciones y que ese valor se imputen a los cánones de arrendamiento vencidos, y la propietaria siga cancelando el resto. Es todo”. Seguidamente se le concede el derecho de palabra a la parte demandada y la abogada que la asiste, Maigualida León Castillo, Inpreabogado número 73.225, expuso entre otras cosas que: el demandante ya no es inquilino, realizó consideraciones previas: 1- que el ciudadano Juan Carlos Caldera dejó de cancelar el canon de arrendamiento desde 2011. Que tiene una orden de desalojo por procedimiento administrativo y la desacató. Que el presente juicio pudo haberse ventilado extrajudicialmente. Que el demandante optó por solicitar judicialmente la nulidad de acto administrativo que ordenó su desalojo. Que desconocemos que las reparaciones fueren mayores, por cuanto al momento de realizar las reparaciones manifestó que no solicitó permiso de construcción por cuanto las mismas eran de reparación menor. Que no solicitó el consentimiento de la propietaria. Que el mismo no permitió la entrada de la propietaria al inmueble, por cuanto solo lo permitiría si fuese con una orden judicial. Procedió a desechar la propuesta de la parte demandante, por cuanto desconocen dichas reparaciones. Propuso la aplicación del artículo 1609 del Código Civil, y que si recibe la cantidad de Seiscientos Ochenta Mil Bolívares, menos los que debe de los cánones de arrendamiento. Es todo”. Seguidamente se le concede la palabra a la parte demandante y expone: “no aceptamos la propuesta del Artículo 1609 del Código Civil, ni la cantidad de dinero propuesta...”.

La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.
A tal efecto, el accionante aduce que desde el mes de enero del año 2000, se encuentra arrendado mediante contrato verbis en un inmueble ubicado en la Calle 13, entre Avenidas 3 y 4, Sector El Panteón, de la ciudad de San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, celebrado originalmente con el ciudadano PEDRO MIGUEL ESTRELLA, titular de la Cédula de Identidad número V-322.829, anterior propietario. Posteriormente, en fechas 25/02/2011 y 08/10/2015, su primigenio arrendador vendió el inmueble a la ciudadana TERESITA DE JESÚS SUAREZ BRACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-5.819.178, quien de conformidad con la Ley de la materia es su actual arrendataria, por subrogación contractual, conforme al artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial número 6053 Extraordinaria de fecha 12/11/2011, y quien a su decir, se ha negado a negado en forma obstinada y sistemática desde el mes de abril del año 2011 a recibirle los cánones de arrendamiento que debe pagar por el inmueble que ocupa desde la fecha en que adquirió el inmueble, aduciendo que ella lo que desea es que le desocupe inmediatamente el inmueble y tan es así, que jamás ha cumplido con su obligación establecida en el artículo 68 de la mencionada Ley de abrir una cuenta bancaria para depositar los cánones de arrendamiento insolutos, así como tampoco ha cumplido por ante el SUNAVI, con las obligaciones (deber de fijación de cánon de arrendamiento) contempladas en los artículos 53 y 66 eiusdem, y fue solo en el año 2015 que procedió a cumplir con la obligación de inscribir dicho inmueble ante esa coordinación, violentando lo previsto en el artículo 48 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, acto seguido del cual ha debido iniciar el procedimiento previsto en el artículo 68 y abrir inmediatamente la cuenta bancaria respectiva para que pudiera consignar los cánones insolutos de su parte, los cuales a la fecha montan a 66 meses cada uno a 750 Bs, para un total de Cuarenta y Nueve Mil Quinientos Bolívares (Bs.49.500,00).
Al inmueble que ocupa como arrendatario, en virtud del deterioro que presentaba cuando lo alquiló al ciudadano PEDRO MIGUEL ESTRELLA, ya que se mojaba en la temporada de lluvia y mayormente debido a ello, llegó hasta caerse una de las paredes y a deteriorarse en sumo grado los techos en varias de sus habitáculos; ha tenido que realizarle amplias y costosas reparaciones mayores y reconstrucción parcial del inmueble, dado que el mismo amenazaba ruina en algunos de sus ambientes y existían razones de inseguridad, que ponían en peligro la integridad de su grupo familiar compuesto por su esposa e hijas, reparaciones mayores al inmueble que se vio obligado a realizarlas, dado que, no obstante haberle participado a mi antiguo arrendador tal circunstancia, este hizo caso omiso a tales participaciones, por cuanto quería que desalojara con su grupo familiar el mismo, comprendidas estas reparaciones mayores y reconstrucción parcial así: reconstrucción del área de la cocina con paredes de bloques frisadas y ladrillo, reconstrucción de dos (02) cuartos con paredes de bloques frisados, techo de acerolit con tubos estructurales, piso de terracota y puntos de electricidad, reconstrucción de un (01) baño con paredes de bloques frisadas, con un sobre piso enlosado de cerámicas, techo de acerolit, tubos estructurales, puntos de electricidad y sala de baño con accesorios, un (01) patio interno con piso de cemento recubierto con terracota, un lavadero techado con láminas de acerolit y estructura metal con su respectiva batea, un pasillo interior que se cerró con paredes de bloques frisadas y estructuras metálicas con ventanas panorámicas y reja, techo raso en todo el interior de la casa y actualmente se encuentra recubierta de pintura en varios colores, todo ello concatenado con el Informe Técnico de Avalúo practicado, anexado al escrito libelar y marcado con la letra “d” (folios 13 al 50 pza. 01). Con base a ello concurre ante este Tribunal para demandar a la ciudadana TERESITA DE JESÚS SUAREZ BRACHO, antes identificada, para que convenga en ello o lo condene esta instancia, a que le reconozca los gastos de reparaciones mayores y reconstrucción parcial realizados por él al inmueble ajeno y en perjuicio de su patrimonio, a precio actualizado y se imputen de conformidad con el artículo 37 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a los cánones de arrendamiento, tanto los insolutos hasta la fecha por culpa de la nueva arrendadora, más atrás determinados, como los que se sigan causando en el futuro hasta la justa compensación de los mismos con el valor de lo que se le adeuda o si, por alguna razón llegara a desocupar el inmueble y quedara un saldo a mi favor debe serme reembolsado previa deducción de lo por él adeudado.
En la oportunidad correspondiente, esto es el día 21/11/20016 (folios 60 al 64 pza. 01), la demandada dio contestación a la demanda, fundamentándose en el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y promovió las cuestiones previas previstas en los Ordinales 4° y 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, quien a su decir, no se determinó con precisión los montos o cantidades presunta y supuestamente invertidas y pagadas en mejoras mayores y reformas parciales no autorizadas por la propietaria arrendadora en el inmueble de su propiedad, indicando un presupuesto otorgado por un ingeniero que indica la cantidad de Bs.680.963,83 y más adelante sin fórmula ni fundamento manifiesta que la cantidad es Bs.4.348.319,07, siendo esta una inconsistencia en las cantidades que se estiman, causando indefensión e inseguridad jurídica al desconocer lo desmesurado y exorbitante del cálculo de la supuesta deuda, no precisa de manera específica la fecha o data de las supuestas reparaciones y reconstrucciones, así como tampoco acompaña su pretensión de instrumentos de los que se derive de manera inmediata el derecho deducido y que debieron producirse con el libelo alegando la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 eiusdem, esto es, el defecto de forma de la demanda. Cuestión previa que fue declarada sin lugar conforme a sentencia proferida por este Juzgado en fecha 26/01/2017 (folios 37 al 43 pza. 02). Asimismo, procedió a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en derecho, la demanda intentada por el demandante actor, arguyendo que el ciudadano Juan Carlos Caldera Carrillo, dice en su libelo que fue inquilino desde enero de 2000, donde se presume recibió el inmueble en buen estado (ver artículo 1595 CCV), luego entonces, dice que presentaba un deterioro cuando alquiló y tuvo a razón de su deterioro que efectuar amplias y costosas reparaciones mayores y reconstrucción parcial del inmueble dado que amenazaba ruina, claro después de que quince (15) años de ocupación fue que se dio cuenta y que éste no participó debidamente a los propietarios tanto al como a mi actual propietaria de esta situación, violando de esta manera lo dispuesto en el artículo 1596 del Código Civil Venezolano, el cual establece la obligación del arrendatario de poner en conocimiento del propietario la novedad dañosa y de la necesidad de hacer las reparaciones por cuenta del arrendador, pero que también tiene prohibido cambiar la forma de la cosa arrendada (ver artículo 1589 CCV), toda vez que el arrendatario es el responsable del deterioro o perdida ¿Qué sufriere la cosa arrendada (ver artículo 1597 CCV); que el arrendamiento es el contrato donde las partes se obligan una a hacer gozar la cosa dada en arrendamiento y la otra se obliga a pagar un precio, cuestión esta que no ocurre en el presente caso, por eso tenemos una visión del caso tal como lo dejamos ver en la primera audiencia de mediación, hay una renuncia tácita a la relación arrendaticia por el hecho de haber dejado de pagar y así lo tomamos como es arrendatario, violentando así lo dispuesto en el artículo 1592 del Código Civil Venezolano; admitiendo que es propietaria del inmueble constituido por 2 locales comerciales y un anexo destinado para vivienda, ubicado en la Calle 13 entre Avenidas 3 y 4, Sector El Panteón del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, desde el 25/02/2011, e igualmente admitió que desde el mes de marzo de 2011, se subrogó en la relación arrendaticia sostenida por EL ACCIONANTE, con el ciudadano PEDRO MIGUEL ESTRELLA, a través de contrato verbal, en las mismas condiciones que las venía sosteniendo, cobrando un cánon de arrendamiento por la cantidad de Bs.750,00 mensual hasta el mes de diciembre de 2011, fecha ésta en la que dejó de pagar de manera injustificada; negó, rechazo y contradijo que se haya negado en forma obstinada y sistemática desde el mes de abril del año 2011 a recibir los cánones de arrendamiento desde la fecha que adquirió el inmueble; negó, rechazó y contradijo que el inmueble de su propiedad haya presentado deterioro hasta el punto de la ruina que ponían en peligro la vida del arrendatario ni de su grupo familiar y que haya ameritado reparaciones mayores y mucho menos reformas parciales del mismo, toda vez que no hay inspecciones técnicas sobre el inmueble en mención por parte de las autoridades competentes en materia de riesgos (Cuerpo de Bomberos y Protección Civil, Ingeniería Municipal); negó, rechazó y desconoció que el ciudadano JUAN CARLOS CALDERA CARRILLO, EL ACCIONANTE, le haya notificado, participado ni verbal ni por escrito, en algún momento de las reparaciones mayores que tenía que efectuarse de manera urgente o inmediata al inmueble de mi propiedad y mucho menos de reconstrucción parcial, y que hiciera caso omiso de esta situación, toda vez que cuando fue llamado por la Sindicatura Municipal del Municipio San Felipe en fecha 28/07/2014, indicó que no necesitaba permisos por cuanto estaba realizando REPARACIONES MENORES, tal como se evidencia del expediente administrativo (YAR-S-2015-033); negó, rechazó y desconoció que deba pagar los costos que presuntamente se generaron por cuanto lo que se acompaña al libelo es una tabla de costos, como lo indica EL ACCIONANTE, en su libelo en el último renglón del folio 2, avalado con un informe técnico contentivo de una inspección realizada que se aduce de su contenido y fecha que se hizo posterior a la supuesta construcción, por lo que en este acto impugno la referida tabla y el informe técnico o de inspección realizado por el Ingeniero José Cedeño; e igualmente negó, rechazó y contradijo que el ciudadano JUAN CARLOS CALDERA CARRILLO, haya efectivamente realizado unas mejoras mayores y reformas parciales al inmueble de mi propiedad y de haber pagado la cantidad de Bs.680.963,83 y mucho menos la desproporcionada suma de Bs.4.348.319,07, toda vez que no acredita ningún soporte válido que justifique tales desembolsos y si efectivamente de realizaron y mucho menos que deban ser reembolsados y descontados de una deuda contraída por cánones insolutos, evidenciando una falsa atestación por parte del accionante ante este Tribunal, lo que advierte así como la desmesurada aspiración de un cobro exagerado de dinero que pudiera representar un enriquecimiento sin causa (ver artículo 1184 CCV).
HECHOS ADMITIDOS POR LAS PARTES
A. Que la propietaria del inmueble constituido por 2 locales comerciales y un anexo destinado para vivienda, ubicado en la Calle 13 entre Avenidas 3 y 4, Sector El Panteón del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, es la ciudadana TERESITA DE JESÚS SUAREZ BRACHO.
B. Que el arrendatario es el ciudadano JUAN CARLOS CALDERA CARRILLO desde el 25/02/2011, quien desde el mes de marzo de 2011, se subrogó en la relación arrendaticia sostenida por EL ACCIONANTE, con el ciudadano PEDRO MIGUEL ESTRELLA, a través de contrato verbal, en las mismas condiciones que las venía sosteniendo, cobrando un cánon de arrendamiento por la cantidad de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs.750,00) mensuales hasta el mes de diciembre de 2011, fecha ésta en la que dejó de pagar de manera injustificada.
C. La existencia de un contrato de arrendamiento de tipo verbal entre las partes.
HECHOS CONTROVERTIDOS Y OBJETO DE LA PRUEBA
A. Que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento existente entre las partes, haya presentado deterioro, hasta el punto de llegar a un estado ruinoso que puso en peligro la vida del arrendatario y su familia.
B. Que el arrendatario hubiera notificado a la arrendadora, la necesidad que tenía el inmueble objeto del contrato de arrendamiento existente entre las partes, de reparaciones mayores.
C. Tipo de reparaciones y construcciones efectuadas al inmueble objeto del contrato de arrendamiento existente entre las partes.
D. El valor de las reparaciones y construcciones efectuadas por el arrendatario al inmueble objeto del contrato de arrendamiento existente entre las partes.
AUDIENCIA ORAL DE JUICIO
En el despacho del día veintiséis (26) de junio del año dos Mil diecisiete (2017), siendo las nueve y treinta de la mañana (9:30 a.m.), hora fijada por el Tribunal por auto de fecha 16/06/2017, para que tenga lugar la audiencia de juicio, en la acción de COBRO POR REPARACIONES DE INMUEBLE ARRENDADO (VIVIENDA), incoado por el ciudadano: JUAN CARLOS CALDERA CARRILLO, contra la ciudadana TERESITA DE JESUS SUAREZ BRACHO; de conformidad con lo previsto en el Artículo 114 de la Ley de Alquileres de Vivienda (Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de vivienda), se llevó a cabo de la siguiente manera:
“…Se encuentran presente los apoderados judiciales abogados de la parte actora Abogados BALMORE RODRÍGUEZ NOGUERA y ALBERTO JOSÉ RODRIGUEZ LOZADA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.506.089 y 2.607.980, inscritos en el Inpreabogado Nros. 34.902 y 67.338 respectivamente, y la abogada MAYGUALIDA LEON CASTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 6.326.389, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 73.225, apoderada judicial de la parte demandada, El Tribunal le concede el derecho de palabra a la parte actora, quien seguidamente expone: “Mi representado demanda una reparaciones mayores en base a la ley que rige la materia conforme al Artículo 37, que establece que las reparaciones mayores se le deben imputar a los arrendamientos que no hayan sido cancelado, que la ley en ningún caso exige la notificación de la realización de las reparaciones mayores al arrendador antes de hacerlo, pero en este caso no lo iba hacer porque lo que quería era la desocupación del inmueble; alega además que en la audiencia preliminar la demandada reconoció la realización de esas reparaciones y ofreció una cantidad de dinero y además objetó en la contestación que no la notificaron y es que la norma no exige que el arrendatario notifique al arrendador y a la SUNAVI, que en ningún momento la norma lo establece y al contrario, con base a la experticia se desprende que la situación está clara respecto a lo alegado por el actor por lo cual solicita sea declarada con lugar la presente demanda. Seguidamente se le concede el derecho de palabra a la parte demandada representada por la abogada MAYGUALIDA LEÓN CASTILLO, Inpreabogado número 73.225, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada; quien expuso entre otras cosas que: Ratifica en todas y cada una de sus partes el escrito de contestación de demanda, rechaza y niega en todas y cada una de las partes la alegación del actor, y ratifica el escrito de promoción de pruebas, alegando además que la propuesta fue solo hecha a los efectos de la audiencia de mediación, y solicita la aplicación del Artículo 1609 del Código Civil, que ellos no reconocen las reparaciones mayores ya que no le fueron participadas, lo cual se desprenden de una audiencia de conciliación realizada en la Alcaldía, en donde el actor alegó que no le permitió el acceso a su representada al inmueble porque no había procedimiento judicial y solo reconoció unas reparaciones menores, lo cual consta en el Acta levantada en la Sindicatura que consta en el expediente como prueba, por lo cual solicito se declare sin lugar la demanda por falta de fundamentación, solicitando la aplicación del Artículo 1609 del Código Civil , y en cuanto a le lay que rige la materia específicamente no del 37 como lo pide sino del 92 porque el 37 es un privilegio para los arrendatarios solventes y el mismo es un arrendatario insolvente; debido que no consta en autos solvencia de pago del demandante hasta hoy…Omissis… El apoderado judicial de la parte actora continuando con la promoción y evacuación de las pruebas promueve la inspección judicial realizada por este Tribunal la cual constato a los folios 94 y 95 del expediente de la segunda pieza, en fecha 3 de marzo de 2017, en la cual el tribunal deja constancia donde se evidencia que se inmueble esta en buenas condiciones y habitabilidad; y asimismo procede hacer observación a la experticia que se hace las siguientes observaciones a su juicio esta desenfocada fue totalmente desenfocada y fuera de lugar que a su juicio los expertos se comportaron de manera parcializada y que no entiende que la inflación corroe todo lo que toca de hace 4 años y no pueden valer lo mismo en la fecha en que se hicieron y en la fecha que fueron tazadas y cuando el valor total de dos MILLONES OCHENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON SETENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 2.084.500,77) , y efectúan una depreciación al valor total de las reparaciones efectuadas, por otra parte como a la terracotas cielo raso y otras las catalogan como menores y emitieron más opinión de la que debían ya que hubo parcialización hacia la parte demandada, solicitan al ciudadano Juez se parte del dictamen, en cuanto a la solicitud realizada por el apoderado judicial de la parte actora el Tribunal hará pronunciamiento en la sentencia definitiva. Interviene la apoderada judicial de la parte demandada, en cuanto a la inspección es una prueba técnica y no idónea para lo solicitado realizada por la parte acora, ya que no estuvo presente un práctico, y no idónea para los efectos de un cobro de bolívares, en cuando a la experticia le causa asombro con la impugnación a los efectos de considerarlo parcializado en cuanto al contenido el cual fue señalado por la parte promovente y de la inspección técnica de las partes la realidad más cercana al mismo se evidenció las reparaciones mayores y menores, el estado de vetustez del inmueble las partidas en el presupuesto anexados de las trece (13) partidas presentada con el libelo solo cinco (5) fueron materializadas, la defensa de mi accionada fueron realizadas por escrito y la duda existente a las presuntas reparaciones eran que no se tenían conocimiento de las mismas, lo que se evidenciaron al momento de la práctica de la experticia, la duda de esta defensa eran las reparaciones y modificaciones que hicieron en contra de la arrendadora, reparaciones mayores o menores y si las hubo solamente si las hubiese representado el avaluó no ha sido ratificado, lo cual se debe tomar como no presentado, por tanto solicito se apegue a los criterios técnico de la experticia promovidas en conjunto con el resto de las pruebas…”.

FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN
La parte actora fundamento su pretensión en el contenido del artículo 37 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial número 6053 Extraordinaria de fecha 12/11/2011, la cual dispone lo siguiente:
Artículo 37. “Cuando el inmueble arrendado requiera reparaciones mayores, el arrendador estará en el deber de solventarlas. En caso de ser llevadas a cabo por el arrendatario, previa notificación al arrendador o en su defecto a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el costo, de las reparaciones serán deducibles al canon de arrendamiento”.

De conformidad con lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, normas reguladoras de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.
El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.
La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.
El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Y así se aclara.
Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Documentales:
1. Promovió el Principio de la Comunidad de la Prueba, dando por reproducido el valor probatorio de las documentales consignadas por la parte actora con el libelo de demanda y las acompañadas por la parte demandada con su contestación a la demanda.
Prueba esta que el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las documentales consignadas por la parte actora con el libelo de demanda y las acompañadas por la parte demandada con su contestación a la demanda no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas. Y así se declara.
2. Promovió copia fotostática simple de documento de compra-venta, suscrito entre los ciudadanos Pedro Miguel Estrella Gómez y la ciudadana Teresita de Jesús Suarez Bracho, correspondiente a una casa de habitación, construida con paredes de adobe y bloques de concreto, techo de teja criolla y zinc, piso de cemento, con un área de construcción de doscientos noventa y dos metros cuadrados con setenta y siete centímetros (292,77 M2), constante de cuatro (4) dormitorios, dos (2) baños, dos (2) oficios, dos (2) cocinas, dos (2) salas, con sus servicios de agua, luz, y cloacas, signada con el N° 3-7, edificado sobre un área de terreno municipal que mide dieciocho metros (18 mts) de frente, por diecisiete metros con cincuenta y cinco centímetros (17,55 mts) de fondo, para un área total de trescientos quince metros con noventa centímetros cuadrados (315,90 M2), ubicada en la Calle 13, entre Avenidas 3 y 4, en San Felipe, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, signado con el número catastral 02-07-03-09 y cuyos linderos se dan aquí por reproducidos; el cual se encuentra inicialmente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 25/02/2011, dejándolo anotado bajo el número 31, Tomo 34, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy en fecha 08/10/2015, quedando registrado bajo el número 2015.1293, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 462.20.4.1.3940 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015.
Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa, el cual por ser un documento público puede ser agregado en copia fotostática simple, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnada dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna, toda vez que fue autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público, en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, y surte plena prueba capaz de demostrar la propiedad del inmueble objeto de la pretensión y que el mismo pertenece en propiedad de la ciudadana TERESITA DE JESÚS SUAREZ BRACHO. Y así se aprecia.
3. Promovió el Informe Técnico de Inspección sobre los resultados de las mejoras y construcciones realizadas en el interior de la Vivienda Familiar, ubicada en la Calle 13 entre avenidas 3 y 4, casa número 37, del Municipio San Felipe Estado Yaracuy, elaborado por el Perito Avaluador Ing. José Eusebio Cedeño Infante, solicitado por el ciudadano Juan Carlos Caldera Carrillo, con motivo de que se le reconozca las mejoras y construcciones a su vivienda familiar, en fecha 17/08/2015 (folios 13 al 50 pza. 01). Dicha documental contiene mediciones de las áreas construidas, anexos Presupuesto de las Mejoras y Construcciones a la Vivienda Familiar valoradas en la cantidad de Seiscientos Ochenta Mil Novecientos Sesenta y Tres Bolívares con Ochenta y Tres Céntimos (Bs.680.983,83) y fotografías anexas; y promovió la testimonial del ciudadano José Eusebio Cedeño Infante, a fin de ratificar el presente informe de avalúo de reparaciones mayores y reconstrucción parcial del inmueble.
La referida documental fue impugnada en la oportunidad de la contestación a la demanda y en la Audiencia Oral de Juicio por la parte actora, tanto la tabla anexa como el informe técnico o de inspección realizado por el Ingeniero José Eusebio Cedeño Infante; por tratarse de un instrumento privado emanado de un tercero, la parte accionante promovió la testimonial de dicho experto y siendo admitida de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe ser ratificada por el tercero mediante la prueba testimonial, fijándose su comparecencia para la Audiencia Oral y una vez llegada la oportunidad no compareció a ratificar dicha documental, en consecuencia, este Juzgador debe desecharla y no le confiere valor probatorio alguno en la presente contienda. Y así se declara.
4. Promovió Presupuesto de Obra emanado de la empresa Construc-Latino C.A., RIF: J-31477256-2, de fecha 11/11/2012 (folio 62), suscrito por el ciudadano Luis Eduardo Hernández Briceño, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-4.053.308; por la cantidad de Ochenta y Dos Mil Cuatrocientos Cincuenta y Dos Bolívares con Sesenta y Cinco Céntimos (Bs.82.452,65).
5. Promovió Contrato de Obra privado suscrito entre los ciudadanos Luis Eduardo Hernández Briceño y Juan Carlos Caldera Carrillo, y fechado en la ciudad de San Felipe el día 11/01/2013 (folio 63 pza. 02), correspondientes a la construcción y mejorado de unas bienhechurías en una vivienda de habitación familiar, ubicada en la Calle 13 entre 3era. y 4ta. Avenidas Casa N° 3-7, Sector El Panteón Municipios San Felipe Estado Yaracuy y que habita en calidad de Arrendatario. Las mejoras hechas fueron Dos (2) cuartos que se derrumbaron a consecuencias de las lluvias y que consistieron en colocación de paredes de bloques frisadas, tobos estructurales, techo de acerolit, empotramiento de electricidad, piso de cemento recubierta con terracotas, cocina empotrada con paredes de bloques frisadas y ladrillos y con todos sus accesorios, se construyó baños con baldosa poceta, electrificación empotrada lavamanos y accesorios, cerramiento de un pasillo con paredes de bloques frisados, ventanas panorámicas y protector, una reja, un lavadero con batea, techo acerolit rojo, piso de cemento recubierto de terracota pulida, tubos estructurales y canales de agua y colocación de techo raso, el cual fueron construidas por un costo de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.450.000,00).
6. Promovió Recibo de Pago por la cantidad de Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.85.000,00) y fechado en la ciudad de San Felipe el 11/01/2013 (folio 65 pza. 02) suscrito por el ciudadano Luis Eduardo Hernández Briceño, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-4.053.308, por concepto de REPARACIONES DE BIENHECHURÍAS en un inmueble (casa) que ocupa en calidad de inquilino el ciudadano Juan Carlos Caldera Carrillo, ubicada en la Calle 13, entre Avenidas 3 y 4 Casa N° 3-7, Sector El Panteón Municipio San Felipe del Estado Yaracuy.
En relación a las documentales relacionadas en los numerales 4, 5 y 6, se corresponden a documentos privados, para lo cual promovió la testimonial del ciudadano LUIS EDUARDO HERNANDEZ BRICEÑO, quien reconoció en su contenido y firma los documentos cursantes a los folios 62, 63 y 65 de la pieza numero dos que le fueron puesto de manifiesto por el ciudadano Juez en este acto por ser su firma. Dichas ratificaciones deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron hechas en dos (2) cuartos que se derrumbaron a consecuencias de las lluvias y que consistieron en colocación de paredes de bloques frisadas, tobos estructurales, techo de acerolit, empotramiento de electricidad, piso de cemento recubierta con terracotas, cocina empotrada con paredes de bloques frisadas y ladrillos y con todos sus accesorios, se construyó baños con baldosa poceta, electrificación empotrada lavamanos y accesorios, cerramiento de un pasillo con paredes de bloques frisados, ventanas panorámicas y protector, una reja, un lavadero con batea, techo acerolit rojo, piso de cemento recubierto de terracota pulida, tubos estructurales y canales de agua y colocación de techo raso. Y así se decide.
7. Promovió Recibo de Pago por la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs.90.000,00) y fechado en la ciudad de San Felipe el 15/12/2014 (folio 67 pza. 02) suscrito por el ciudadano Erwin Orozco, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-19.355.219, por concepto de REPARACIONES DE BIENHECHURÍAS en un inmueble (casa) que ocupa en calidad de inquilino el ciudadano Juan Carlos Caldera Carrillo, ubicada en la Calle 13, entre Avenidas 3 y 4 Casa N° 3-7, Sector El Panteón Municipio San Felipe del Estado Yaracuy.
Documento privado sobre el cual se promovió la testimonial del ciudadano Erwin Orozco, a fin de ratificar el presente Recibo de Pago. Rindiendo declaración el ciudadano ERWIN ENRIQUE OROZCO OCHOA, la cual debe ser apreciada por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron hechas en dos (2) cuartos que se derrumbaron a consecuencias de las lluvias y que consistieron fueron paredes, piso, tuberías de aguas blancas, negras, baño, cocina, cerámicas y techo (reparaciones menores). Y asi se decide.
8. Promovió la Inspección Judicial de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a fin de trasladarse y constituirse en el inmueble ubicado en la Calle 13 entre Avenidas 3 y 4, Sector El Panteón, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy.
A tales fines, este Juzgador observa que la prueba fue promovida y evacuada en la oportunidad fijada por el Tribunal, por no ser ilegal ni impertinente y la misma fue impugnada en la oportunidad correspondiente y efectuadas las observaciones en la Audiencia Oral de Juicio por la parte demandada, el Tribunal le asigna valor jurídico probatorio y la correspondiente eficacia jurídica prevista en lo establecido en el Artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo que a través de ella su promovente hizo que el Tribunal dejara constancia que el inmueble se encuentra completamente construido en su totalidad con su ubicación, linderos, medidas y demás características identificadoras del mismo, en perfecto estado de conservación, no se observo deterioro en su infraestructura y que el Tribunal tuvo acceso al mismo, acompañadas de las fotografías tomadas en esa misma oportunidad, tal como consta a los folios 151 al 160 del expediente, por lo que este Tribunal, aprecia y valora dicho medio probatorio a favor de la parte actora. Y así se declara.
9. Promovió la Prueba de Experticia de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de probar la realización y existencia en la actualidad de las mejoras, extensión y tipo de las mismas, calidad de materiales, ubicación dentro del inmueble y valor actualizado de las mismas, efectuadas sobre el inmueble ubicado en la Calle 13 entre Avenidas 3 y 4, Sector El Panteón, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy.
La referida prueba fue acordada conforme al Auto de Admisión de fecha 22/02/2017 (folio 82 pza. 02). El mismo fue practicado por los expertos ABIMELET PINTO CORONA, MANUEL SALVADOR TIRADO SEQUERA y OSBART SEGURA ROMERO, venezolanos, mayores de edad, Ingeniero Agrimensor, Ingeniero Agrónomo e Ingeniero Civil, titulares de las Cédulas de Identidad números V-3.638.138, V-4.969.305 y V-3.911.650, respectivamente. Tal experticia, se valora por la sana crítica, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, concluyeron: “…A-1) …En este párrafo de la solicitud A), estos expertos constatan la existencia, de paredes de bloques frisadas, ya que el ambiente requiere su existencia, pero no podemos afirmar que han sido reconstruidas, por parte del solicitante. Los ladrillos se encuentran formando parte de los gabinetes aéreos y de los soportes del mesón. A-2) …Si existen actual y realmente, zonas parcialmente reconstruidas en el inmueble, a saber: En la Habitación 1, según croquis presentado por los Expertos, se ejecutó en su totalidad la Pared del Lindero Oeste, con unas dimensiones de 3,30 mts de ancho por una altura promedio de 3,50 mts, para un total de área de pared ejecutada de 11,55 mt2. El friso ejecutado a esta pared del Lindero Oeste, tiene las mismas dimensiones y área (3,30 mts x 3,50 mts= 11,55 mt2). En la Habitación 2, estos Expertos no pueden afirmar, que la ejecución de la pared Sur, fue realizada por el Solicitante (Parte Demandante), debido a que no presentaron ningúna evidencia y a criterio de los Expertos ya existía. La pared separadora de las Habitaciones (Lindero Oeste) ya existía, confirmado por el Solicitante de la Experticia. Las dos Habitaciones tienen, a la fecha de la inspección, el techo de láminas de acerolit, soportadas por varios tipos de tubos metálicos (anteriormente utilizados), como nervios. Así mismo las dos Habitaciones, tienen el piso recubierto de terracota con un área de 17,23 mt2. Se ejecutaron completamente unos puntos de electricidad (3) y a los existentes se le colocaron los tomacorrientes y tapas de electricidad. Este tipo de trabajos, son Reparaciones Menores. A-3)…Se encuentra una Sala de Baño, en la parte externa de la Vivienda, de ejecución más reciente. Las paredes ejecutadas (2) son las que se encuentran en el Patio, las cuales tienen una longitud de 2,08 mts y 2,15 mts, para un total de 4,23 mts lineales y una altura de 2,26 mts, para un área bruta total de paredes ejecutadas de 9,56 mt2, a lo cual hay que descontar el área de la puerta (0,79 mts x 2,10 mts= 1,66 mt2), quedando un total de paredes ejecutadas de 7,90 mt2. Las otras paredes existían y pertenecen a la vivienda…A-4) …Los expertos constatan la existencia actual y real del Patio Interno, recubierto de piezas de terracota. Esta colocación de las piezas de terracota, tiene como base un piso de cemento que ya existía. El área correspondiente al Lavadero, se encuentra bajo Techo de láminas climatizadas de acerolit tipo “Cindutejas”, descrito anteriormente y esta conformado por una Batea de concreto, la cual se encuentra en una esquina adosada a la pared de la Sala de Baño ejecutada recientemente y una pared original de la vivienda (Lindero Norte). La Batea está simplemente apoyada sobre bloques de concreto, sin frisar. A-5)… Existe un Pasillo lateral en la Vivienda, con uno de sus lados hacia el Patio Interno. Este Pasillo está cerrado con una pared de bloques de concreto, frisada y pintada, con las siguientes características: … En dicha pared se encuentran 2 ventanas panorámicas con sus respectivos protectores y una Puerta reja de acceso al Patio Interno… Con estas fotos colocadas en el Informe de Avalúo, practicado por el Ingeniero Agrónomo José Eusebio Cedeño Infante, se demuestra que esa pared no fue ejecutada por la Parte Demandante, al momento de la ejecución de esos trabajos y por lo tanto no se incluirá en el Presupuesto de Obra ejecutada. A-6)… Estos Expertos hacen constar, que no todo el interior de la Vivienda, está cubierto con cielo raso. Sólo están cubiertos con cielo raso, el Pasillo de Entrada, el Recibo y la Habitación Principal (Hab. 3 del Croquis). El cielo raso está conformado por láminas de anime con estructura visible y se aprecia que tienen edades diferentes, siendo el de la Habitación 3 de una data relativamente reciente respecto a la vivienda y el del Pasillo y el Recibo es de vieja data… La Vivienda se encuentra recubierta de pintura de caucho de colores variados, en sus diferentes ambientes. Consideramos estos Expertos, que sus diferentes ambientes siempre han estado pintados, por lo cual no son ambientes reconstruidos, sino ambientes a los cuales le han realizado mantenimiento periódico. B) …Con estas fotos colocadas como Anexo, en el “Informe de Avalúo”, practicado por el Ingeniero Agrónomo José Eusebio Cedeño Infante, se demuestra que esa pared no fue ejecutada por la Parte Demandante, al momento de la ejecución de esos trabajos y por lo tanto no se incluirá en el Presupuesto de Obra ejecutada. Tanto el acceso desde la Vivienda hacia el Patio y a la Sala de Baño externa, están recubiertos de láminas climatizadas de acerolit tipo “Cindutejas”, soportadas por tubos estructurales, apoyados en las paredes con un área cubierta 13,14 ,t2. Este Techo no se considera Reparación Mayor, ya que su ejecución no era indispensable, para los ocupantes de la Vivienda, ya que existen internamente dos (2) Salas de Baño. Así mismo, se corresponde con un “Cambio de Techo”, ya que según fotos que corren al expediente en el folio 10 y 11, ya existía un área techada en el patio interno y se ejecuto una Sala de Baño, que es una Ampliación de la Vivienda. Caso contrario el techo de laminas de acerolit, colocadas en las Habitaciones 1 y 2, ya que el Techo de “caña brava”, recubierto de tejas criollas que existía, debido al desgaste natural (el cual ocurre muy pocas veces), vicios ocultos, falta de mantenimiento y/o vetustez, no pudiendo afirmar estos Expertos cuál de ellas fue la causa directa, fue cambiado (ver fotos del “Informe de Avalúo”, practicado por el Ingeniero Agrónomo José Eusebio Cedeño Infante). Este techo sustituido, tiene un área de veinticuatro coma cero dos metros cuadrados (24,02 mt2), correspondiente a 5,72 mts por 4,20 mts… C-2) … Las “reparaciones realizadas”, no se corresponden en su totalidad en cantidad y calidad de materiales, con la descripción que de ellas hace el Ingeniero Agrónomo José Eusebio Cedeño Infante… E-1) …Consideran estos Expertos, que la Vivienda tiene una edad, superior a los sesenta (60) años. Determinar una edad más específicamente, se considera por parte de los Expertos, como “temerario” ya que no hay documentación que lo sustente… E-2) …Aunado a esto, era obligatorio haber observado el daño antes de la reparación, para afirmar si este se debía al desgaste natural, vicios ocultos, falta de mantenimiento y/o vetustez. Por esta razón los Expertos, no podemos afirmar ni negar, que el inmueble objeto del estudio “requería obligatoriamente” las reparaciones mayores efectuadas por el Demandante, dada su vetustez...”. Todo lo cual se valora conforme la sana crítica, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, al realizarse la misma a través de un método científico, favorablemente para la parte accionada, toda vez que con ella la actora no logra demostrar las presuntas reparaciones mayores y remodelaciones efectuadas al inmueble objeto del contrato de arrendamiento existente entre las partes, desprendiéndose claros indicios, que el mismo no ha presentado deterioro, hasta el punto de llegar a un estado ruinoso que pudiese poner en peligro la vida del arrendatario y su familia. Y así se valora y aprecia.
Testimoniales:
Promovió las testimoniales de los ciudadanos Consuelo Zamora Lugo, Giovanni Celestino Álvarez Baquero y Héctor Alonzo Alvarado Ramos, de los cuales comparecieron:
En relación con las deposiciones de los ciudadanos CONSUELO ZAMORA LUGO y HECTOR ALONZO ALVARADO RAMOS, las mismas se refieren a reparaciones efectuadas por el ciudadano Juan Carlos Caldera Carrillo en el inmueble ocupado por este motivado a daños generados por la lluvia y al hecho de un árbol que cayó y derrumbó una pared de adobe, observando que los medios probatorios aportados por el ciudadano JUAN CARLOS CALDERA CARRILLO, no demuestran a ciencia cierta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento existente entre las partes, haya presentado deterioro, hasta el punto de llegar a un estado ruinoso que puso en peligro la vida del arrendatario y su familia; o la notificación a la arrendadora o a la entidad administrativa, la necesidad que tenía el inmueble de reparaciones mayores y urgentes, ni el tipo de reparaciones y construcciones efectuadas al inmueble objeto del contrato de arrendamiento existente entre las partes. En este orden de ideas, se evidencia en el caso de autos que la parte demandante, no logró demostrar con su actividad probatoria en el proceso instaurado, los alegatos esgrimidos en su escrito libelar, toda vez que, de las pruebas aportadas a los autos, no dan plena prueba que permita ostentar los hechos que invoca, siendo que la Jurisprudencia pacifica de nuestro máximo Tribunal en diversas oportunidades ha reiterado que la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, debe demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma, cuya tesis se apoya en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, no observándose que tal principio haya correspondido al caso de autos. Y así se decide.
En relación a la testimonial del ciudadano GIOVANNI CELESTINO ALVAREZ BAQUERO ha sido conteste en afirmar que conoce que en el inmueble arrendado por el ciudadano JUAN CARLOS CALDERA CARRILLO en esta población, no especifica dirección exacta, ubicación del misma, pero en lo referente a los hechos que pudiesen ser ponderados a los fines de establecer las posibles reparaciones y mejoras, fecha exacta, por parte del ciudadano JUAN CARLOS CALDERA CARRILLO, se constituye como lo que en doctrina se ha dado en llamar “Testigos de Oídas”, es decir, que no han presenciado personalmente los hechos que atestigua. Este juzgador deduce que el testigo es referencial, y no es apreciable en el presente juicio, por cuanto no le consta personalmente el hecho sobre el que depone y en consecuencia, no es un medio idóneo para demostrar fehacientemente el contenido de sus dichos relacionados con la presente acción de Cobro por Reparaciones de Inmueble Arrendado (Vivienda), aducida por la parte actora. Y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Documentales:
I. Promovió el Principio de la Comunidad de la Prueba, dando por reproducido el valor probatorio de las actas de este expediente y todas aquellas actuaciones u otros medios probatorios que le favorezcan de acuerdo a su mérito en este procedimiento.
El Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues dar por reproducido el valor probatorio de las actas de este expediente y todas aquellas actuaciones u otros medios probatorios que le favorezcan de acuerdo a su mérito en este procedimiento no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas. Y así se declara.
II. Promovió la Confesión Expresa de la Parte Accionante, de conformidad con los artículos 1400 y 1401 del Código Civil, tal como se evidencia del folio marcado 3, en el renglón siguiente luego del cuadro que éste adujo como “tabla de costos de lo mejorado” del referido escrito libelar.
Respecto a la confesión señala éste Juzgador, la confesión es, por naturaleza, la aceptación de los hechos personales o de los cuales se tenga conocimiento que conlleven una consecuencia jurídica desfavorable para quien los acepta.
Los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte, en virtud de lo cual, éste operador de Justicia, declara inadmisible la prueba de confesión judicial solicitada por la representación actora.
III. Promovió la prueba indiciaria devenida de la conducta de la parte accionante, señalando el expediente administrativo sustanciado por ante la Sindicatura Municipal del Municipio San Felipe del estado Yaracuy, valorado en el numeral VII; expediente Administrativo contentivo del Procedimiento Previo a la Demanda Judicial por motivo de Falta de Pago signado con el número YAR-S-2015-033, valorado en el numeral IV; Informe Técnico contentivo de Inspección Ocular de fecha 17/08/2015 elaborado por el Ingeniero José Eusebio Cedeño Infante, valorado en el numeral 3 y el libelo de demanda en su último renglón de dicho escroto al vuelto del folio 4, valorado en el numeral II.
Respecto a los indicios, Francesco Carnelutti explica lo siguiente: “A diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni a clasificaciones. No se trata aquí de hechos representativos, en los que, por su propia naturaleza, la función probatoria es esencial, sino de hechos autónomos, cuya función probatoria es meramente accidental y surge por la eventualidad de una relación suya, indefinible a priori, con el hecho a probar. Por consiguiente, no cabe más que destacar el carácter esencialmente relativo de los indicios: un hecho no es indicio en sí, sino que se convierte en tal cuando una regla de experiencia lo pone con el hecho a probar en una relación lógica, que permita deducir la existencia o no existencia de éste... testimonio, documento e indicio son, pues, hechos de los cuales el juez deduce, mediante la regla de experiencia, el hecho a probar...” (La Prueba Vivil. Buenos Aires, Ediciones Arayú, 1955, pp. 191, 192 y 202. Traducido al castellano por Niceto Alcalá-Zamora y Castillo). (Cursivas del autor).
En ese mismo orden de ideas, Luis Muñoz I Sabaté dice lo siguiente: “...el indicio es la cosa o el suceso conocidos (probatum) de los cuales se infiere otra cosa u otro suceso desconocidos (probandi). Jurídicamente es el hecho-base que activa la presunción para llevarnos al hecho consecuencia...”. (Tratado de probática judicial. España, J.M. Bosch Editor S.A., Tomo V, Apéndices Índices, 1996, p. 8).
Por su parte, Hernando Devis Echandia opina que: “Se entiende por indicio cualquier hecho conocido (o una circunstancia de hecho conocida), del cual se infiere, por sí solo o conjuntamente con otros, la existencia o inexistencia de otro hecho desconocido, mediante una operación lógica basada en normas generales de la experiencia o en principios científicos o técnicos especiales”. (Compendio de derecho procesal. Bogotá, Editorial ABC, Tomo II, Pruebas Judiciales, Octava edición, 1984, p. 489).
Sobre el mismo punto, José Santiago Núñez Aristimuño sostiene lo siguiente: “...El Código Civil, las define conjuntamente con las presunciones legales, artículo 1394 “como las consecuencias que la Ley o el Juez sacan de un hecho conocido para establecer uno desconocido” y en el artículo 1399 establece: “Las presunciones que no están establecidas por la Ley quedarán a la prudencia del Juez, quien no debe admitir sino las que sean graves, precisas y concordantes, y solamente en los casos en que la Ley admite la prueba de testigo”.
El Código de Procedimiento Civil, derogado, no hacía ninguna referencia a esa prueba y el actual no las individualiza ni precisa dentro del capítulo “De los Medios de Prueba y de su Promoción y Evacuación”, sino que en el Capítulo X “De la Carga y Apreciación de la Prueba”, artículo final, el 510 dice: “Los jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia”.
Es de apreciarse, entonces, que para el legislador de 1985, el indicio no es propiamente un medio de prueba, sino un elemento probatorio que nace de cualquiera otro medio ordinario de prueba que curse en autos y constituye la base para la presunción, la cual, en definitiva, es lo que se resuelve o viene a resultar una prueba indirecta.
Entonces, es de preguntarse: ¿hay un mecanismo mental que a base del indicio surgido de un hecho probado, establece el hecho desconocido sustentado en el conocido? ¿Y todo ese proceso es lo que constituye propiamente la prueba de presunción?
Pensamos que para entender ese proceso mental que hemos insinuado es el que opera para articular la presunción como elemento probatorio, es útil esta fórmula que hemos elaborado, utilizando los conceptos de Alsina, Michelli y Calamandrei, antes expuestos: Hay un elemento que el juez induce de un hecho que está en los autos demostrado con un medio de prueba ordinaria, lo confronta prudentemente con una regla o máxima de experiencia y de allí ahora por deducción, establece el hecho desconocido...”. (Las presunciones hominis como medio de prueba y la técnica para su impugnación en casación. En: Revista de Derecho Probatorio N° 2, Caracas, Editorial Jurídica Alva, SRL., 1993, pp. 226 y 227). (Cursivas del autor).
Por su parte, Román J. Duque Corredor, señala lo siguiente: “...Aunque la regulación de los indicios, o sea el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, aparece en el Capítulo X del Título II del Libro Segundo de dicho Código, bajo la denominación De la Carga y la Apreciación de la Prueba, en mi criterio no constituye un verdadero medio probatorio, de carácter autónomo. En efecto, dispone el artículo 510 ya citado, lo siguiente: <>. Puede apreciarse que en el texto referido, más que una regla de valoración, se consagra la facultad de los jueces de utilizar los indicios para fundar sus decisiones.
Ahora bien, los indicios en cuestión son un cúmulo de hechos que están probados en el proceso, con diferentes pruebas, así como las mismas conductas procesales de las partes, que por su comprobación, coincidencia y pertinencia con el objeto del litigio, permiten llegar a los jueces, por vía de deducción, a un convencimiento con respecto a las afirmaciones o alegatos de las partes. El requisito de su procedencia estriba en la comprobación de los hechos que sirven de indicios, así como en su apreciación en conjunto y no aisladamente, de tal manera que si uno o algunos de esos hechos divergen o contradicen los otros, el Juez no podrá basarse en ellos. Además, no tienen límite respecto a su utilización por parte del Juez. Esta es, a mi juicio, la diferencia con las presunciones homines a las que se refiere el artículo 1.399 del Código Civil, que sólo pueden admitirse por el Juez en los casos en que se admite la prueba testifical. Puede decirse entonces, que el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, modificó aquellas presunciones, que podían establecer los jueces, al ampliar su aplicación, sin restringirlas únicamente al supuesto de admisibilidad de la prueba de testigos.
En resumen, que los jueces venezolanos están autorizados para que, en base a los indicios que se desprendan de los diferentes medios de prueba, puedan extraer deducciones que les sirvan de fundamento a sus decisiones...” (Apuntaciones sobre el procedimiento civil ordinario. Caracas, Ediciones Fundación Projusticia, Colección Manuales de Derecho, 2000, pp. 295 y 296).
A este respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 00108, expediente número 01-726, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, de fecha 03/04/2003 (Caso: Joaquín de Oliveira c/ Ladislav Dinter Varvarigos), estableció lo siguiente:
“...A los efectos de la decisión de la presente denuncia, estima la Sala oportuno hacer referencia al contenido de lo preceptuado por las normas señaladas como infringidas, a saber el artículo 1.394 del Código Civil establece: “Las presunciones son las consecuencias que la ley o el Juez sacan de un hecho conocido para establecer uno desconocido”, el artículo 1.399 ejusdem reza: “...Las presunciones que no estén establecidas por la ley quedarán a la prudencia del Juez, quien no debe admitir sino las que sean graves, precisas y concordantes, y solamente en que la ley admita la prueba testimonial....”
El artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, prevé: “Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”.
De la interpretación sistemática de las normas legales transcritas, se colige que las presunciones son conclusiones; y concluir, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, en una de sus tantas acepciones, significa: “...3. Inferir, deducir una verdad de otras que se admiten, demuestran o presuponen...” (Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española. Vigésima Segunda Edición. Tomo 3. Pp. 415).
Así mismo, la palabra INDICIO significa y de esta forma lo identifica el Diccionario Jurídico Espasa, “...Hecho que permite deducir o inferir la existencia de otro no percibido o conocido que es el jurídicamente relevante...”.
Por su parte el mismo texto citado define el término PRESUNCIONES, como: “...Operaciones intelectuales y volitivas, imperadas o permitidas por el Derecho positivo o consentidas por el buen sentido de un hombre experimentado, que consisten en tener como cierto un hecho (el hecho presunto) a partir de la fijación como cierto de otro hecho (el hecho indicio o base)....” (Diccionario Jurídico Espasa. Editorial Espasa. Madrid. 2001. pp. 821, 1.157).
El ad-quem al efectuar el estudio del caso y valorar el título supletorio acompañado por el demandante, consideró que éste no podía ser apreciado como prueba sino como indicio -hecho base- vale decir a la luz de la definición transcrita supra, éste representó el hecho que le permitió inferir la existencia de la posesión –el otro hecho no percibido, hecho presunto- éste elemento lo concatenó con otras pruebas de autos, o sea realizó una operación intelectual, (actividad no censurable en casación) que lo llevó a concluir –deducir una verdad de otra que se presupone- que no habiendo demostrado el demandado durante el desarrollo del proceso, la condición de arrendatario que le endilgó al demandante y con ello que la naturaleza de la posesión fuese precaria y no de forma pacífica y con ánimo de dueño, como lo alegara el demandante, llegó a la conclusión de que estaban llenos los extremos para declarar con lugar la pretendida prescripción adquisitiva peticionada en el libelo...”.

Este Tribunal acoge los criterios doctrinales y jurisprudenciales antes citados, y concluye que el indicio consiste en un hecho conocido o en un hecho base del cual se infiere otro hecho desconocido; y la presunción es una inferencia, un razonamiento, es decir, una forma lógica de pensar que parte del indicio. En otras palabras “...es el resultado de una operación intelectual, por la cual el Juez con base a un hecho conocido, induce la existencia de otro desconocido...”. (Vid. Sent. de fecha 7 de noviembre de 2003, Caso: Crisol Publicidad C.A. c/ Diario El Universal C.A.), y siendo que los mismos fueron valorados ut supra, quien aquí juzga considera innecesario hacer un nuevo pronunciamiento al respecto. Y así se aprecia.
IV. Promovió la Copia Certificada del Expediente N° YAR-S-2015-0033 de fecha 18/11/2016 (folios 65 al 236 pza. 01), correspondiente al Procedimiento Administrativo Previo a la Demanda de Desalojo, incoado por la ciudadana Teresita de Jesús Suarez Bracho, contra el ciudadano Juan Carlos Caldera Carrillo, sustanciado por ante la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI).
Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa y corresponde a un documentos públicos administrativos, la cual puede ser promovida en copia certificada, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la misma no fue impugnada en la oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedigna capaz de demostrar que por ante la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), se dictó la Providencia Administrativa número 030-2015, de fecha 28/12/2015 (folios 69 al 73 pza. 01), mediante la cual se comprueba que el ciudadano Juan Carlos Caldera Carrillo se encuentra incurso en la Causal 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, demostrándose la falta de pago de los cánones de arrendamiento mensual por parte del arrendatario y ordenándose el desalojo voluntario dentro de los treinta (30) días continuos a la publicación y notificación. Asimismo, se evidencia que riela anexo a dicho procedimiento administrativo Informe Técnico o de Inspección realizado por el Ingeniero José Eusebio Cedeño Infante de fecha 17/08/2015 (folios 162 al 178 pza. 01); el cual por tratarse de un instrumento privado emanado de un tercero, fue desechado su valor probatorio del expediente, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que la misma no fue ratificada por el tercero, siendo desechado su valor probatorio en dicho procedimiento administrativo. Y así se decide.
V. Promovió la copia certificada de la sentencia en el Juicio de Preferencia Ofertiva Retracto Legal, seguido por el ciudadano Juan Carlos Caldera Carrillo en contra de los ciudadanos Pedro Miguel Estrella Gómez y Teresita de Jesús Suarez Bracho, en el expediente signado con el número 14.517, de fecha 08/04/2014 (folios 114 al 123 pza. 01).
Documento público que puede ser presentado en copia certificada, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las cuales se aprecian por guardar relación con la presente causa y las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedignas capaces de demostrar que por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, se sustancio y decidió una demanda de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio incoada por el ciudadano Juan Carlos Caldera Carrillo, donde se le reconoce y se tiene como propietaria del inmueble objeto de la presente controversia a la ciudadana Teresita de Jesús Suarez Bracho. Y así se aprecia.
VI. Promovió la copia certificada de la sentencia emitida por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 12/11/2014, expediente número 6193 (folios 124 al 131 pza. 01).
Documento público que puede ser presentado en copia certificada, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las cuales se aprecian por guardar relación con la presente causa y las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedignas capaces de demostrar que por ante el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, expediente número 6193, se declaró sin lugar el Recurso de Apelación interpuesto por el ciudadano Juan Carlos Caldera Carrillo, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, reconociendo como propietaria del inmueble objeto de la presente controversia a la ciudadana Teresita de Jesús Suarez Bracho. Y así se aprecia.
VII. Promovió copia de sentencia emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente 2015-00027, con ponencia de la Magistrada Marisela Godoy Estaba, de fecha 06/08/2015 (folios 133 al 150 pza. 01).
Documento público que puede ser presentado en copia certificada, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las cuales se aprecian por guardar relación con la presente causa y las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedignas capaces de demostrar que por ante la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se declaró sin lugar el Recurso de Casación interpuesto por el ciudadano Juan Carlos Caldera Carrillo, donde se le reconoce y se tiene como propietaria del inmueble objeto de la presente controversia a la ciudadana Teresita de Jesús Suarez Bracho y asimismo el recurrente no demostró la solvencia en el pago de arrendamiento para interponer su demanda, incumpliendo lo establecido en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y así se aprecia.
VIII. Promovió la Copia Fotostática Simple del Expediente AV-2012-002, de fecha 26/11/2015 (folios 237 al 270 pza. 01), correspondiente al Procedimiento Administrativo de Revisión y Fijación de Cánon de Arrendamiento, incoado por el ciudadano Juan Carlos Caldera Carrillo, contra la ciudadana Teresita de Jesús Suarez Bracho, sustanciado por ante la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI).
Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa y corresponde a un documentos públicos administrativos, la cual puede ser promovida en copia certificada, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la misma no fue impugnada en la oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedigna capaz de demostrar que por ante la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), se sustanció y tramitó el Procedimiento Administrativo de Revisión y Fijación de Canon de Arrendamiento, incoado por el ciudadano Juan Carlos Caldera Carrillo, contra la ciudadana Teresita de Jesús Suarez Bracho, evidenciándose de las mismas que dicho procedimiento fue cerrado por Auto de fecha 07/03/2014 (folio 266 pza. 01), visto que la parte solicitante no realizó las diligencias necesarias para la práctica de la notificación personal de la parte accionada, ordenándose el cierre del expediente una vez demostrada la inactividad de las partes, y declaró la PERENCIÓN DEL PROCEDIMIENTO, de conformidad con lo establecido en el artículo 64 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se decide.
IX. Promovió la copia fotostática simple de la Sentencia Interlocutoria, correspondiente a la Suspensión de la Solicitud de Ejecución de Providencia Administrativa número 030-2015, dictada en fecha 28/12/2015, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Yaracuy, hasta tanto se decida la causa relativa al Juicio de Nulidad de Acto Administrativo; proferida en fecha 27/07/2016 (folios 271 al 273 pza. 01), por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en el expediente 114-2016.
Documento público que puede ser presentado en copias simples, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las cuales se aprecian por guardar relación con la presente causa y las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedignas y capaces de demostrar que por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, se encuentra un expediente signado con el número 114-2016, contentivo de la Suspensión de la Ejecución de Providencia Administrativa número 030-2015 de DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO MENSUAL POR PARTE DEL ARRENDATARIO, dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Yaracuy, en fecha 28/12/2015, incoada por el ciudadano JUAN CARLOS CALDERA CARRILLO, contra el organismo antes mencionado. Y así se decide.
X. Promovió Copias Certificadas del expediente signado con el número 290 llevado por la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 03/11/2016 (folios 274 al 329 pza. 01), en el cual se evidencia Informe de Inspección, suscrito por el T.S.U. Evelin Vásquez, adscrito a la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Poder Popular del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, de fecha 28/07/2014 (folios 278 y 279 pza. 01).
Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa y corresponde a un documento público administrativo, el cual puede ser promovido en copia certificada, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la misma no fue impugnada en la oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedigna capaz de demostrar que por ante la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy relacionado con la solicitud (denuncia) efectuada por la ciudadana Teresita Suarez, propietaria del inmueble ubicado en la calle 13 entre 2 y 3 Av., se estaban realizando modificaciones por sus ocupantes sin autorización de su parte razón por la cual solicitó se ordenara su paralización, y de dicho expediente se evidencia un Informe del cual se lee: “…En atención a solicitud presentada por el propietario de un inmueble ubicado en la Calle 13 entre Avenidas 2 y 3, el cual denuncia que los ocupantes del inmueble están realizando modificaciones al inmueble sin su debida autorización. En vista de que, para realizar cualquier reconstrucción o mejoras a los inmuebles dentro del municipio San Felipe, los propietarios deben solicitarlo por escrito ante la Dirección de Desarrollo Urbano y consignar los recaudos, de acuerdo al tipo de construcción y/o mejoras. El día 25/07/2014, se le entrega una citación a las personas que estaban en el sitio, para que el sr. Juan Carlos Caldera (inquilino) Acuda a esta Dirección ya que las mismas manifestaron que el mismo, no estaba en el sitio… …El sr Juan Carlos Caldera acudió a esta Dirección el Día lunes 28/07/2014, y alega que los trabajos que está realizando se basan en reparaciones menores a la vivienda y colocación de Baldosas a un piso por este no presentó la autorización para el permiso. Y que no permitirá una inspección a la vivienda, sin orden Judicial…”. Igualmente se observa en el Acta de fecha 15/08/2014 (folio 286 pza. 01), suscrita por la Sindico Procuradora del Municipio San Felipe, el Director de Rentas del Municipios San Felipe, la Coordinadora de Atención al Ciudadano, el Inspector de Obras III de la Dirección de Desarrollo Urbano, el Inspector de Apoyo Técnico de la Sindicatura del Municipio San Felipe, el Funcionario Policial Agregado, la Secretaria de la Dirección de Seguridad Ciudadana de la Alcaldía del Municipio San Felipe, los ciudadanos Dioretsy Rojas, Juan Carlos Caldera y José Caldera, levantada en la siguiente dirección Calle 13 entre Avenidas 3 y 4, jurisdicción del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, con la intención de efectuar una inspección en unas bienhechurías ocupadas por el ciudadano Juan Carlos García y su familia, con respecto a la presunta construcción que se está efectuando sin autorización de la Alcaldía, se deja expresa constancia de que los ocupantes se negaron a permitir el acceso de esta comisión a ingresar a sus instalaciones dejando que solo lo permitirán el día lunes 18 de agosto cuando esté presente su abogado, en consecuencia esta sindicatura acuerda el retiro de los funcionarios y emplaza a las partes a una audiencia conciliatoria para el día martes 19 de agosto de 2014 a las 9:00 a.m. Igualmente se evidencia copia de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, expediente 14.517, de fecha 08/04/2014 (folios 315 al 323 pza. 01), mediante la cual sin lugar la demanda de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio incoada por el ciudadano Juan Carlos Caldera Carrillo, de conformidad con el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; el cual se valora como un indicio a favor de la parte actora, y que adminiculado con el Expediente N° YAR-S-2015-0033, el Expediente AV-2012-002, de fecha 26/11/2015 y en conjunto con la Sentencia Interlocutoria, correspondiente a la Suspensión de la Solicitud de Ejecución de Providencia Administrativa número 030-2015, son capaces de demostrar que el ciudadano JUAN CARLOS CALDERA CARRILLO no participo a la ciudadana TERESITA DE JESUS SUAREZ BRACHO de las presuntas REPARACIONES MENORES, así como tampoco solicitó, por ante el órgano Administrativo Municipal autorización para llevar a cabo dichos trabajos de reconstrucción o mejoras al inmueble arrendado. Y así se decide.
XI. Promovió Copia Certificada del Acta de Inspección Judicial realizada el día 26/02/2014 (folios 330 al 341 pza. 01), en el Juicio de Preferencia Ofertiva Retracto Legal, seguido por el ciudadano Juan Carlos Caldera Carrillo en contra de los ciudadanos Pedro Miguel Estrella Gómez y Teresita de Jesús Suarez Bracho, en el expediente signado con el número 14.517, acordadas en la solicitud N° 555/2016, de fecha 08/11/2016 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy en la solicitud N° 555/2016.
Documento público que puede ser presentado en copia certificada, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las cuales se aprecian por guardar relación con la presente causa y las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedignas capaces de demostrar que por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy se traslado y constituyo en el inmueble objeto de la presente controversia. Todo lo cual se valora conforme la sana crítica favorablemente para la parte demandada, toda vez que con ella no se logra determinar las presuntas reparaciones y construcciones efectuadas al inmueble objeto del contrato de arrendamiento existente entre las partes, desprendiéndose claros indicios, que el mismo no ha presentado deterioro, hasta el punto de llegar a un estado ruinoso que pudiese poner en peligro la vida del arrendatario y su familia. Y así se valora y aprecia.
XII. Promovió las fotografías marcadas con los números 1, 2, 3, 4, 5 y 6, agregadas al Acta de Inspección Judicial realizada el día 26/02/2014 (folios 330 al 341 pza. 01), en el Juicio de Preferencia Ofertiva Retracto Legal, seguido por el ciudadano Juan Carlos Caldera Carrillo en contra de los ciudadanos Pedro Miguel Estrella Gómez y Teresita de Jesús Suarez Bracho, en el expediente signado con el número 14.517, acordadas en la solicitud N° 555/2016, de fecha 08/11/2016 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy en la solicitud N° 555/2016.
Documento público que puede ser presentado en copia certificada, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las cuales se aprecian por guardar relación con la presente causa y las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedignas capaces de demostrar que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, se traslado y constituyo en el inmueble objeto de la presente controversia. Todo lo cual se valora conforme la sana crítica favorablemente a la parte demandada, toda vez que con ellas no se logra determinar las presuntas reparaciones y construcciones efectuadas al inmueble objeto del contrato de arrendamiento existente entre las partes, desprendiéndose claros indicios, que el mismo no ha presentado deterioro, hasta el punto de llegar a un estado ruinoso que pudiese poner en peligro la vida del arrendatario y su familia. Y así se valora y aprecia. Y así se aprecia.
MOTIVA
Del estudio exhaustivo del libelo de demanda y su contestación, se desprende que la actora solicita se le reconozca los gastos de reparaciones mayores y reconstrucción parcial realizados al inmueble ajeno y en perjuicio de su patrimonio, a precio actualizado y se imputen de conformidad con el artículo 37 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a los cánones de arrendamiento, tanto los insolutos hasta la fecha por culpa de la nueva arrendadora.
Considera importante quien juzga, hacer algunas consideraciones en la presente sentencia, a saber:
Arrendador: es aquella persona que posee la propiedad de un bien, independientemente de que este sea mueble o inmueble, el cual lo da en arrendamiento a otra persona denominada arrendatario para que este goce del mismo de manera pacífica por un tiempo determinado, todo con la finalidad de percibir una remuneración económica de forma periódica, según lo que se haya establecido en el contrato. A esta remuneración económica se le denomina Canon de Arrendamiento.
Obligaciones del Arrendador:
Según la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, el arrendador queda principalmente obligado a:
a) Entregar al arrendatario la cosa arrendada.
b) A conservarla en estado de servir, al fin para que se la ha arrendado.
c) A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo que dure el contrato.
Todo ello se desprende de lo establecido en el artículo 1585 de nuestro Código Civil venezolano.
Ahora bien, cabe mencionar que el artículo 1586 eiusdem, obliga al arrendador a entregar la cosa en un buen estado con las reparaciones necesarias hechas.
Durante el tiempo del contrato el arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias que la cosa necesite; excepto aquellas pequeñas que por su uso corren por cuenta del arrendatario.
Por otra parte, tenemos el artículo 1587 ibídem, establece que el arrendador está obligado para con el arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos que posea la cosa arrendada que impidan su uso aún cuando se desconociera de su existencia al momento del contrato.
Prohibiciones del Arrendador:
Como regla principal, el Código Civil en su artículo 1589, impide expresamente al arrendador variar la forma de la cosa arrendada durante el tiempo que dure el arrendamiento.
Ahora bien, la excepción a esta regla se encuentra contenida en el artículo 1590 del ya referido código, el cual faculta al arrendador a realizar reparaciones en la cosa arrendada siempre que estas sean urgentes, y no puedan ser postergadas hasta el momento que culmine el contrato de arrendamiento, a su vez obliga al arrendatario a soportar la obra, aún cuando esta sea muy molesta e imposibilite el uso de una parte de la cosa.
Derechos del Arrendador:
El arrendador posee diversos derechos en cuanto al contrato de arrendamiento, pero los derechos principales son básicamente dos:
1. Recibir los cánones de arrendamiento, en el tiempo pautado en el contrato.
2. Recibir la cosa arrendada al momento de finalizar el contrato de arrendamiento en el mismo estado en que la entrego al arrendatario.
Arrendatario: es aquella persona que adquiere el uso, goce y disfrute de una cosa por un tiempo determinado, a cambio de la cancelación periódica de un canon de arrendamiento, establecido con posterioridad en el contrato.
A partir de los artículos 1580 al 1628 del Código Civil Venezolano, aparece la normativa comprendida para regular los contratos de arrendamiento en cosas, casas y predios rústicos. En esas disposiciones aparecen mezcladas dentro de cada artículo, derechos y obligaciones que tiene el arrendador y el arrendatario, ahora se va explicar los que aparece en estos artículos sobre derechos y obligaciones para el arrendatario.
Obligaciones del Arrendatario:
Se encuentran contenidas en el Capítulo II. Título VIII del Código Civil Venezolano, teniendo como obligaciones fundamentales las de servirse de la cosa como buen padre de familia, esto es, usarla de la forma determinada y forma de pagar correspondientemente su canon o pensión. Estas 2 formas aparecen estatuidas en el artículo 1592 del Código Civil, al disponer lo siguiente:
Artículo 1592. “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Las otras disposiciones también establecen obligaciones que cumplir, como por ejemplo la de tolerar una obra que se le tenga que hacer a la cosa de forma urgente durante el contrato, así sea muy molesta debe entender que esa cosa no es suya y tiene que soportar eso. A tal efecto, el artículo 1590 del Código Civil, establece lo siguiente:
Artículo 1590. “Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa”.

Por tanto, debe usar la cosa para lo que fue destinada así como se menciono anteriormente, porque de lo contrario el arrendador tendrá el derecho de accionar en su contra para resolver el contrato. Por lo tanto si se trata de una oficina entonces así será como se tiene que usar y jamás podrá cambiársele la utilidad (academia de karate), es imposible hacer así dentro del contrato de arrendamiento con destino de oficina, tal como lo dispone el artículo 1593 del Código Civil, cuando establece:
Artículo 1593. “Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquél a que se la ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato”.

De igual forma, el arrendatario tiene la obligación de no modificar la cosa, esto es, devolver la cosa tal como se la entregaron, es decir, en buenas condiciones, ya que así fue como se presumió que la recibió al igual que todos los arrendatarios se les presume eso. Por tanto, si le ha causado un daño a la cosa deberá repararla inmediatamente porque si no conlleva su consecuencia. No se puede disfrutar de una cosa así tan fácil como dañarla y no responder por ello. Obligación que se encuentran establecida en el artículo 1594 del Código Civil, cuando dispone que:
Artículo 1594. “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.

Por su parte, el artículo 1595 del tan aludido Código, dispone que el arrendatario debe devolver la cosa en el buen estado que tenía cuando la recibió:
Artículo 1595. “Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario”.

De la misma forma, el artículo 1596 del Código Civil, establece la obligación del arrendatario de informar al arrendador sobre las reparaciones que deban efectuarse al inmueble, con la premura acerca de los daños o emergencias que necesite la cosa, al disponer lo siguiente:
Artículo 1596. “El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada. También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador”.

Dicho dispositivo técnico legal que impone un mandato, esto es el arrendatario está obligado a informar al arrendador en el más breve término posible al dueño de la cosa y al arrendador con la misma urgencia acerca de daños o emergencias que necesite la cosa, por tanto debe avisarles cuando sea algo novedoso.
Normativa del Código Civil que son comunes al arrendamiento de inmuebles (casas) y que se concatena con el artículo 37 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda Derechos del Arrendatario, para resolver las controversias suscitadas por reclamaciones de reparaciones que se presentan entre las partes, al establecer que:
Artículo 37. “Cuando el inmueble arrendado requiera reparaciones mayores, el arrendador estará en el deber de solventarlas. En caso de ser llevadas a cabo por el arrendatario, previa notificación al arrendador o en su defecto a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el costo, de las reparaciones serán deducibles al canon de arrendamiento”.

Tal y como se desprende de los contenidos normativos transcritos, existe para quien pretende solicitar el pago de reparaciones mayores del inmueble arrendado, la necesidad del cumplimiento de determinados requisitos, los cuales en general para cualquier tipo de causal, versan sobre el agotamiento de la notificación al arrendador o al ente administrativo previamente, el cual se activará mediante solicitud motivada en la que se expondrán los motivos que le asisten para solicitar el reintegro (artículo 37), pero que especialmente, cuando se alegue la causal segunda, es decir, la necesidad justificada del inmueble, según el parágrafo único del artículo 91, deberá demostrarse con prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial, tal necesidad.
Lo antes expuesto y analizado sirve para evidenciar, que es el arrendador quien en principio y sin lugar a dudas, se encuentra obligado a realizar las reparaciones del inmueble durante la relación arrendaticia. Pero, lógicamente aún cuando el arrendatario no está obligado a ejecutar las reparaciones mayores a costa del arrendador, puede asumirlas debiendo dar previo aviso al arrendador y obteniendo autorización expresa para ello, tal y como lo preceptúa el artículo 1596 del Código Civil; hipótesis que actualmente se consagra en los artículos 7 y 37 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; de esta manera, es que puede deducir el costo de las reparaciones de los cánones de alquiler. En relación a las definiciones básicas de las reparaciones mayores y menores, el artículo 7 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone lo siguiente:
Reparaciones mayores: Son aquellas necesarias, inherentes al desgaste natural o derivado de vicios ocultos de las instalaciones y estructura del inmueble destinado a vivienda, y que son responsabilidad del arrendador.
Reparaciones menores: Todas aquellas que se realizan en función de recuperar, mantener o reponer por el deterioro producido debido al uso cotidiano de la vivienda, que no se corresponda con el desgaste propio del inmueble y su estructura, y que son responsabilidad del arrendatario o arrendataria.
Es importante señalar, que el precepto contenido en el artículo 1586 del Código Civil, estatuye que durante el tiempo del contrato, el arrendador debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso son de cargo de los arrendatarios. La exégesis de la norma in comento y de su correcta interpretación se desprende, sin lugar a dudas, que es el arrendador quien debe ejecutar las reparaciones, mayores y menores, que requiera la cosa para servir al fin para el cual ha sido arrendada, incluso cuando su necesidad deriva de caso fortuito o fuerza mayor, salvo:
A. Las pequeñas reparaciones que, según el uso son de cargo de los arrendatarios;
B. Las reparaciones cuya necesidad derive de no haber hecho el arrendatario las reparaciones locativas, las cuales son de cargo del arrendatario;
C. Las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arrendador otras reparaciones de cuya necesidad no fue advertido por el arrendatario (artículo 1596 del Código Civil); y,
D. Las reparaciones cuya necesidad deriva de deterioros o pérdidas sufridas por la cosa, de los cuales deba responder el arrendatario (artículo 1597 del Código Civil).
Por tanto, una vez valorado y analizado todo el material probatorio en la presente causa, este Jurisdicente constata que la parte actora no logró demostrar suficientemente que el inmueble ocupado por él, objeto del contrato de arrendamiento verbal haya presentado deterioro y/o novedad dañosa, hasta el punto de llegar a un estado ruinoso que colocara en peligro la vida del arrendatario y su familia; de igual forma, tal y como quedó demostrado, no se desprende de los autos elementos a su favor para demostrar que realizó las gestiones necesarias para dar cumplimiento a la obligación que le imponen los artículos 1596 del Código Civil y 37 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referente a poner en conocimiento del arrendador previamente y con toda urgencia la necesidad de hacer las reparaciones mayores que a este último le corresponden; así como tampoco logró determinar el tipo de reparaciones y/o construcciones efectuadas al mismo, ni el valor de las reparaciones y construcciones efectuadas por el arrendatario al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en consecuencia, no logró demostrar que le asisten razones suficientes para solicitar que la parte accionada le reconozca los gastos de las supuestas reparaciones mayores y reconstrucción parcial realizados al inmueble ajeno y que pudiese imputar de conformidad con el artículo 37 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a los cánones de arrendamiento, tanto los insolutos hasta la fecha por culpa de la nueva arrendadora, por lo que procedente resulta declarar Sin Lugar la presente acción de Cobro por Reparaciones de Inmueble Arrendado (Vivienda), tal y como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de COBRO POR REPARACIONES DE INMUEBLE ARRENDADO (VIVIENDA), seguida por el ciudadano JUAN CARLOS CALDERA CARRILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-12.938.114, domiciliado en la Calle 13 entre Avenidas 3 y 4, Sector El Panteón, de la ciudad de San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, representado judicialmente por los Abogados Balmore Rodríguez Noguera y Alberto Rodríguez Lozada, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-7.506.089 y V-2.607.980, e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 34.902 y 67.338, respectivamente; contra la ciudadana TERESITA DE JESUS SUAREZ BRACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-5.819.178, domiciliada en la Avenida 12 entre Avenida Caracas y Calle 12 de la ciudad de San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, representada judicialmente por la Abogada Maigualida León Castillo, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-6.326.389, e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 73.225. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, por haber sido totalmente vencida conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, a los treinta (30) días del mes de junio del año dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
El Juez Provisorio,

Abg. WILFRED ASDRUBAL CASANOVA ARAQUE

La Secretaria,

Abg. KARELIA MARILU LOPEZ RIVERO

En esta misma fecha, se publicó la anterior sentencia, siendo las 03:15 p.m.
LA SECRETARIA

Abg. KARELIA MARILÚ LÓPEZ RIVERO

Expediente Nº 7795
WACA/kmlr