TSJ Regiones - Decisión

COMPETENCIA CIVIL
De las partes, sus apoderados y de la causa
PARTE DEMANDANTE:
La ciudadana ANA LUISA MORENO DE CUBILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.2.794.304, domiciliada en Upata, Municipio Piar del Estado Bolívar.
APODERADO JUDICIAL:
Las ciudadanas abogado BERENIDE TORRES y NEIDE DOS RAMOS, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros 41.401 y 35.499 domiciliadas en Upata, Municipio Piar del Estado Bolívar.
PARTE DEMANDADA:
Los ciudadanos MELIDA FRASSIER DE DE BERARDINIS y ALDO DE BERARDINIS AGOSTINELLI, venezolanos, mayores de edad, casados, comerciantes, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.2.793.789 y 8.920.112, domiciliados en la ciudad de Upata Municipio Piar del Estado Bolívar.
APODERADA JUDICIAL:
Los ciudadanos abogados JOSE RAFAEL GUTIERREZ OJEDA y KATIUSKA ASCANIO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 38.269 y 138.912 respectivamente, domiciliados en Upata Municipio Piar del Estado Bolívar.
MOTIVO:
DESALOJO, que cursó por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Piar y Padre Pedro Pio Chien del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.-
EXPEDIENTE:
N° 16-5228

Subieron a esta Alzada las presentes actuaciones en virtud del auto de fecha 9 de Agosto de 2016, que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta en fecha 03 de Agosto de 2016, que riela a los folios 140 y 141, por las abogadas NEIDE DOS RAMOS y BERENIDE TORRES en su condición de apoderadas judiciales de la ciudadana ANA LUISA MORENO DE CUBILLO, contra la sentencia inserta del folio 108 al 131, de fecha 21 de julio de 2016, que declaró con lugar la cuestión previa relativa a la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, contenida en el numeral 6º del artículo 346 ejusdem, cuestión previa opuesta por los ciudadanos demandados MELIDA FRASSIER DE DE BERARDINES y ALDO DE BERARDINES AGOSTINELLI, en la causa que por DESALOJO sigue ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Piar y Padre Pedro Chien del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, la ciudadana ANA LUISA MORENO DE CUBILLO contra los ciudadanos MELIDA FRASSIER DE DE BERARDINIS y ALDO DE BERARDINIS AGOSTINELLI.
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:
CAPITULO PRIMERO
- Límites de la controversia
- Alegatos de la parte demandante
- Consta a los folios del 1 al 5 líbelo de demanda presentado en fecha 08 de enero de 2016, por la ciudadana ANA LUISA MORENO DE CUBILLO asistida por la abogada NEIDE DOS RAMOS, mediante el cual alega lo que de seguidas se sintetiza.-
• Que en el año 2012 celebró un Contrato de Arrendamiento Privado, con los ciudadanos MELIDA FRASSIER DE DE BERARDINIS y ALDO DE BERARDINIS, cuyo objeto son dos locales comerciales situados en la Avenida Raúl Leoni, cruce con Calle Andrés Eloy Blanco, en el Centro Comercial Cubillo, locales 8 y 9 de la ciudad de Upata, Municipio Piar del Estado Bolívar, en los cuales desarrollan actividades económicas a través de la sociedad mercantil Distribuidora Frialca C.A.
• Que en el contrato se convino fijar el canon de arrendamiento en la cantidad de cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500,00) mensuales mas IVA, por un monto de quinientos cuarenta bolívares (Bs. 540,00).
• Que dicho contrato tendría un término de duración de un año fijo, contado a partir del 1 de enero 2012 al 31 de diciembre del 2012, pudiendo ser renovado solo con previo acuerdo y notificación de las partes.
• Que del mencionado contrato no hubo acuerdo, ni notificación de una parte hacia la otra renovación.
• Que en fecha 26 de diciembre de 2012 le manifestó a los arrendatarios, su voluntad irrevocable de no renovar el contrato para el año 2013, por lo que el contrato venció el 31 de diciembre de 2012.
• Que a partir del 1 de enero de 2013 operó automáticamente y por imperio de la ley la prórroga legal, período durante el cual la relación arrendaticia se mantuvo a tiempo determinado y vencido el cual los arrendatarios quedaron en la obligación de devolverme los locales comerciantes arrendados.
• Que desde la fecha en la que se venció el contrato de arrendamiento, el 31 de diciembre de 2012, realizó varias gestiones y diligencias judiciales y extrajudiciales a los fines de dejar constancia de su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia.
• Que por medio de la Notaría Pública de la Ciudad de Upata, Municipio Piar del Estado Bolívar, en fecha 22 de enero de 2013, notificó a los ciudadanos demandados que visto que el contrato venció el 31 de diciembre de 2012, a partir del 1 de enero de 2013 comenzó a correr para ellos el período de Prorroga Legal, indicada en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento y de conformidad al artículo 38 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, por un período de tres (3) años, contados a partir del 1 de enero de 2013 hasta el 31 de diciembre de 2015, manteniéndose la relación arrendaticia a tiempo determinado.
• Que por medio de la Notaría Pública de la Ciudad de Upata, Municipio Piar del Estado Bolívar, en fecha 03 de diciembre de 2015, ratificó a los ciudadanos demandados su voluntad irrevocable de no renovar el contrato de arrendamiento y de no seguir arrendando los locales comerciales supra indicados, recordando que la prórroga legal vencía el 31 de diciembre de 2015 y exigiendo de manera inmediata, material y efectiva al vencimiento de dicha prórroga de los locales comerciales arrendados.
• Que en fecha 15 de diciembre de 2015, consignó escrito en el expediente Nro. 1857-13, de la nomenclatura interna del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Piar y Padre Pedro Chien del Segundo Circuito Judicial de la Circunscripción del Estado Bolívar, en el cual se sustancia la consignación del canon de arrendamiento de los locales comerciales, objeto del contrato de arrendamiento, en el cual señaló que no aceptará a partir del 01 de enero de 2016 ninguna consignación que por concepto de pago de canon de arrendamiento de los locales comerciales indicados, le hagan por ese Tribunal y exige de manera expresa el cumplimiento de su obligación contractual y legal de devolución de los locales con todos sus accesorios e instalaciones al término de la prórroga legal.
• Que dentro de los locales arrendados, sus accesorios e instalaciones se incluye el estacionamiento situado en frente de los locales comerciales, donde el ciudadano ALDO DE BERARDINES tiene apostado un trailer de su propiedad, en el cual se vende comida rápida, tal como indica el Oficio de fecha 29 de julio de 2015, del que se desprende la realización de una visita técnica al Centro Comercial Cubillo, emitido por la Ingeniero Anlly Luigi, Subdirectora de Ingeniería Municipal y Regulación Urbana del Municipio Piar, por lo que dentro de la devolución de los locales esta contenido la devolución de este, totalmente libres de personas y en el mismo perfecto estado de mantenimiento, limpieza, conservación, funcionamiento y solvencia en que los recibieron.
• Que hasta la fecha los ciudadanos no han devuelto los locales objeto del contrato de arrendamiento.
• Que fundamentados en el artículo 20, 22 numeral 3, artículo 40 literal g, artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, demanda a los ciudadanos MELIDA FRASSIER DE DE BERARDINIS y ALDO DE BERARDINIS, por desalojo de los locales comerciales objeto del contrato de arrendamiento. Que solicita se declare Con Lugar la demanda interpuesta. Que condene a los demandados a pagarle un monto equivalente al precio diario del arrendamiento, mas la cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50) de dicho monto, hasta la restitución definitiva de los inmuebles, toda vez que se han negado a desocupar los locales a pesar del vencimiento del plazo de la relación arrendaticia, esto de conformidad con el artículo 22 parágrafo 3 ejusdem. Que se condene en costas a los demandados. Que estima la presente demanda en la cantidad de noventa mil setecientos veinte bolívares (Bs. 90.720,00) equivalente a seiscientos cuatro coma ochenta unidades tributarias (604,80 UT) y solicita la indexación de las cantidades demandadas.
- Recaudos consignados junto con la demanda
• Consta a los folios 6 al 7, original del contrato de arrendamiento
• Riela a los folios 13 al 15, copia certificada de la notificación de fecha 22 de enero de 2013, realizada por medio de la Notaría Pública de la Ciudad de Upata, Municipio Piar del Estado Bolívar.
• Corre inserto a los folios 19 al 23, original de la notificación de fecha 03 de diciembre de 2015, realizada por medio de la Notaría Pública de la Ciudad de Upata, Municipio Piar del Estado Bolívar.
• Cursa al folios 24, oficio de fecha 29 de julio de 2015 emitido por la Ingeniero Anlly Luigi, Subdirectora de Ingeniería Municipal y Regulación Urbana del Municipio Piar.
- Riela al folio 26 auto de fecha 14 de enero de 2016, dictado por el Tribunal de la causa, mediante el cual se admite la demanda, se ordenó sustanciar la presente demanda por el Procedimiento Oral y citar a la parte demandada MELIDA FRASSIER DE DE BERARDINIS y ALDO DE BERARDINIS para que dé contestación a la demanda.
- Alegatos de la parte demandada
- Riela a los folios del 43 al 46 y 58 al 61 escritos de contestación a la demanda y oposición de cuestiones previas presentados en fecha 08 de marzo de 2016, por los abogados JOSE RAFAEL GUTIERREZ OJEDA y KATIUSKA ASCANIO en su condición de apoderados judiciales de los demandados, visto que es el mismo escrito solo que presentado por las partes separadamente, se sintetiza de estos lo siguiente:
• Que hacen valer en este acto el cumplimiento del derecho de preferencia ofertiva, fundamentados en los artículos 25 y 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que ha sido omitido e incumplido por la arrendadora demandante.
• Que no consta en autos de esta causa ningún documento que demuestre por parte de la arrendadora-propietaria el cumplimiento de la obligación legal de otorgar el derecho preferente de arrendamiento al arrendatario.
• Que la obligación del derecho preferente esta condicionada legalmente a la solvencia del arrendatario y que debe cumplirse para poder considerar terminada la relación arrendaticia.
• Que visto que esta obligación esta en estado de pendencia es por lo que opone la cuestión previa contenida en el ordinal 7, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la condición pendiente.
• Que efectivamente al borde de la intersección de la Avenida Raúl Leoni cruce con calle Arévalo González, se encuentra estacionado un vehículo sin tracción para remolque, que funciona bajo la denominación o razón social de Patry Burguer, dicha empresa es representada por la ciudadana Nairalit Vera Rueda, titular de la cédula de identidad Nº V-11.997.886, quien no tiene con el ciudadano ALDO DE BERARDINIS ninguna relación de dependencia o contractual con la empresa Patry Burguer, y es falso que dicha empresa sea propiedad del demandado ALDO DE BERARDINIS.
• Que jamás formó parte del contrato de arrendamiento, la parte del estacionamiento ubicado frente el Centro Comercial Cubillo, por ser éste de uso público, que es donde se encuentra el local comercial. Que mediante una maniobra desleal e ilegal se pretende que el arrendatario y demandado convenga en desalojar un espacio que jamás ha sido objeto del contrato.
• Que por tanto no existe identidad entre las partes, ni del demandado con la empresa Patry Burguer, ni de la demandada con la empresa Patry Burguer, asimismo no existe vínculo causal o título entre la empresa Patry Burguer o su representante legal, con las partes legitimadas en esta causa es por lo que opone la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por inepta acumulación en los términos planteados, no existe identidad de causa, de objeto, ni de partes con la empresa Patry Burguer.
• Que el negocio Patry Burguer funciona bajo la autorización y patente comercial de la Alcaldía del Municipio Piar del Estado Bolívar. Mas aun a los márgenes o zona de retiro de siete (7) metros de las construcciones a lo largo de la Avenida Raúl Leoni, fueron afectadas e indemnizadas a sus dueños por la Corporación Venezolana de Guayana (CVG) encargada de ejecutar esa obra, quedando en condición de dominio público del municipio Piar del estado Bolívar.
• Que según se desprende del documento Nº 18, folios vuelta del 23 al 25, del protocolo primero, cuarto trimestre del año 1975, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Piar del Estado Bolívar, por el cual la ciudadana Ana Luisa Moreno, adquiere el inmueble donde están ubicados los locales comerciales, consta de cuarenta (40) metros de largo, lo que deja fuera de ese rango la ubicación del trailer donde se desarrolla la empresa Patry Burguer.
• Que sin existir controversia sobre la condición del contrato en el sentido de ser este a tiempo determinado, que en el supuesto negado que la demandante tuviera fundamentos para demandar, la acción deducida o pertinente según la jurisprudencia patria y los supuestos de hecho y de derecho era la Acción de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Prórroga Legal y no el desalojo.
• Que impugna y rechaza la estimación de la demanda por exagerada, puesto que no existe razonamiento o actividad lógica-jurídica por la que la demandante se permita llegar al monto por ella demandado, sin observar los parámetros procesales del artículo 31º y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
• Que la demandante exige el pago adicional del cincuenta por ciento (50) del canon diario de arrendamiento hasta la restitución definitiva del bien arrendado, conforme a las previsiones del artículo 22 parágrafo 3 también solicita la indexación de las cantidades demandadas, lo que le parece al demandado una acción muy confusa pues en la acción de desalojo no se demandan cantidades. Que el mandato contenido en el artículo 22 del Decreto Ley, es una sanción al arrendatario que incumple su obligación de desocupar el inmueble arrendado, lo que les resulta contradictorio y excluye de plano la indexación.
• Que desconocen e impugnan en toda forma de derecho el primer folio del documento que la demandante ha presentado como el contrato suscrito por las partes, el mismo no presenta ninguna firma de los arrendatarios y no se ajusta a la realidad de los hechos, en tanto y en cuanto que desde hace aproximadamente siete (7) años, la empresa Frialca C.A., funciona en un solo local comercial que los arrendatarios dividieron en parte con una pared, que dicho local tiene un área aproximadamente de doscientos ochenta metros cuadrados (280 m2), lo cual es de fácil demostración con la práctica de una inspección judicial, y el contrato de arrendamiento suscrito para el año 1993 que describe con claridad la dimensión del local, local que en el tiempo lo han identificado como Nº 1, Nº 7, Nº 8, según las instrucciones de la arrendadora, también de que dicho local cuenta con un solo medidor de electricidad, una sola toma de agua o aducción de aguas de la empresa HIDROBOLÍVAR, C.A., entendiendo que en materia arrendaticia privan la realidad sobre las formas. Que mal podrían los demandados convenir en entregar dos (2) locales cuando en realidad desde los últimos siete (7) años, el objeto de la relación arrendaticia es un solo local.
• Que impugna y rechaza la notificación del 22 de enero de 2013, de inicio de prórroga legal, hecha mediante Notaría Pública, por cuanto la misma es contrario a los propios dichos de la demandante de según ella obligarse a notificar previamente tal decisión y no posteriormente.
• Rechaza e impugna notificación de fecha 3 de diciembre de 2015, pues a su modo de ver al no realizarse la notificación previamente a la finalización del contrato, el contrato se renovó por un (1) año mas, quedó renovado para el 2013.
• Que niega y rechaza que el objeto del contrato de arrendamiento que vincula a las partes sean dos (2) locales, pues desde hace aproximadamente siete (7) años los arrendatarios le entregaron a la arrendadora ANA LUISA MORENO un local, que servía de depósito a la empresa Frialca C.A., quien lo arrendó a un tercero donde funciona una empresa mercantil de venta de repuestos y accesorios automotrices denominada KALUHA C.A.
• Que niega y rechaza por ser falsa la afirmación de la demandante de que el 26 de diciembre de 2012 manifestara a los arrendatarios su voluntad irrevocable de no renovar para el año 2013 el contrato de arrendamiento, sino que de esa visita, en horas de la mañana, como todos los años antes de finalizar la vigencia de cada contrato, delante de varias personas conocidos y clientes del negocio, convino con el ciudadano ALDO DE BERARDINIS, en mandar a redactar un nuevo contrato que regiría para el año 2013.
• Que niega y rechaza que la arrendadora haya realizado algún acto de desahucio o no suscripción de nuevo contrato previo al vencimiento del contrato vigente para el año 2012.
- Recaudos consignados y pruebas promovidas junto con la contestación de la demanda
• Riela Al folio 47, copia de documento público administrativo de la Patente de industria y comercio emitido por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Piar del Estado Bolívar, de fecha 13 de mayo de 2012, de la empresa Patry Burguer, de la que pretende solicitar pruebas de informe a la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Piar del Estado Bolívar.
• Cursa al folio del 51 al 53 copia de documento de propiedad de la demandante ANA LUISA MORENO, documento Nº 18, folio vuelta del 23 al 25, del protocolo primero, cuarto trimestre del año 1975, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Piar del Estado Bolívar, en cuyos archivos se encuentra su original.
• Recibos de electricidad y agua de la empresa Frialca C.A. que rielan al folio 54.
• Recibo de consignación del último pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2016, correspondiente al expediente de consignaciones 1857-13 que lleva el Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Piar y Padre Pedro Chien que riela al folio 55.
• Original del contrato suscrito para el año 1982; contrato de arrendamientos suscrito por las partes para el año 1993, que describe la dimensión del local arrendado, que es de doscientos ochenta metros cuadrados (280 m2); contrato suscrito para el 1 de mayo de 1992, y donde identificaba el local comercial como Nº 7; copia de documento público administrativo carta patente Nº 0321, del año 1981, emitido por la Dirección de Hacienda Municipal, del Consejo Municipal del Distrito Piar, donde se evidencia que Frialca S.L.R. funciona en local Nº 1 del Centro Comercial Cubillo que riela al folio del 62 al 69.
- Contradicción de la cuestión previa
- Riela a los folios 72 al 77 y 79 al 84, escritos de fecha 15 de marzo de 2016, presentados por las abogadas NEIDE DOS RAMOS y BERENIDE TORRES, en su condición de apoderadas judiciales de la parte actora, estos escritos aunque presentados por separado tienen el mismo contenido, los cuales se sintetizan de la siguiente manera:
• Que rechaza y condena la táctica desleal emprendida en esta causa por la parte demandada de presentar por separado contestación de la demanda junto con la invocación de cuestiones previas y otras defensas siendo que debieron presentarlas en conjunto, por cuanto ambos constituyen la parte arrendataria del contrato y los alegatos que formulen junto con las defensas que invoquen deben ser del mismo tenor.
• Que niega, rechaza y contradice la procedencia de la cuestión previa prevista en el ordinal 7, artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una condición o plazo pendiente, pretensión del demandado fundamentada en el artículo 25 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que niega, rechaza y contradice que su representada haya omitido o incumplido con el derecho de preferencia a arrendar lesionando el derecho del arrendatario. Que niega, rechaza y contradice que se hayan dado de manera concurrente los requisitos del artículo 25 ejusdem, por cuanto la arrendadora no pretende mantener en condición de arrendamiento y en el mismo rubro comercial los inmuebles objeto de la demanda.
• Que del expediente no se desprende que la actora arrendadora quiera, desea, pretenda tenga la intención de seguir arrendando los bienes inmuebles objeto de la demanda y en el mismo rubro, que para que el inquilino pueda ejercer ese derecho de preferencia debe haber una manifestación inequívoca, expresa y comprobable de que el arrendador tiene la intención de dar en arrendamiento en el mismo rubro comercial a otra persona que no se el inquilino.
• Que niega, rechaza y contradice que el arrendatario pueda invocar ese derecho por cuanto no esta solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, ni ha cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato.
• Que niega, rechaza y contradice la procedencia de la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la acumulación prohibida del artículo 78 ejusdem invocada por el demandado según sus dichos por inepta acumulación de pretensiones, que esta cuestión previa no procede por cuanto la acción intentada es una sola: La Acción de Desalojo, lo que se reclama es la devolución de los inmuebles arrendados, sus accesorio e instalaciones libre de personas y cosas, incluyendo el estacionamiento, por cuanto el arrendatario apostó ahí un vehículo de su propiedad.
• Que la arrendadora es propietaria de una parcela de terreno alinderado de la manera siguiente: Norte: Calle Independencia, actualmente Avenida Raúl Leoni, que es su frente principal; Sur: Terrenos y casas de Matías Da Silva, petra Berengel, Lucila Cordero y Josefina Salazar; Este: Callejón Independencia, actualmente calle Andrés Eloy Blanco que es su frente lateral; Oeste: Casa y Solar de Juan Manrique, actualmente Centro Comercial del Sur; que tiene un área de extensión de un mil novecientos noventa y nueve metros cuadrados con setenta y cuatro centímetros (1999,74 m2) y el inmueble sobre el enclavado denominado Centro Comercial Cubillo, compuesto de varios salones acondicionados para comercio con un porche corredor y su estacionamiento. Dicho inmueble le pertenece a su representada según consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Piar- Upata, en fecha 13 de Octubre de 1975, anotado bajo el Nº 18, folio vto del 23 al 25, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de 1975.
• Que el estacionamiento forma parte del inmueble antes descrito y esta ubicado frente a todos los locales que forman parte del Centro Comercial Cubillo, por lo que niega, rechaza y contradice que el trailer cuya remoción se pide, se encuentre en los márgenes o zona de retiro de siete (7) metros de las construcciones a lo largo de la Avenida Raúl Leoni, que fueran afectadas e indemnizadas a sus dueños por la Corporación Venezolana de Guayana y que hayan quedado en condición de dominio público del Municipio Piar, estado Bolívar. Que ese estacionamiento en su totalidad es propiedad de su mandante y es de uso común para todos los inquilinos de Centro Comercial Cubillo y no de uso público como alega el demandado. Y que el codemandado hace uso de él aun cuando no se le haya asignado exclusivamente una parte específica del mismo en el contrato de arrendamiento. Que en el contrato no se le prohibió el uso del estacionamiento y es lógico que lo use, pues de otra forma no podría acceder a los locales arrendados.
• Que nunca afirmó la actora que el arrendatario vendiera comida en ese tráiler, sino que el tráiler es de su propiedad, como consta del Oficio del 29 de julio de 2015.
• Que niega rechaza y contradice que se trata de otra acción o que se constituya en una acción en una maniobra desleal o ilegal la solicitud de retirar el tráiler, sino que es una consecuencia lógica de una petición ajustada a derecho como es desalojar los locales comerciales y todos sus alrededores de personas y de bienes que sean propiedad del codemandado. Por lo que niega, rechaza y contradice la falta de cualidad activa y pasiva alegada por el demandado con relación al desalojo de tráiler donde funciona el negocio de comida rápida bajo la denominación de Patri Burguer, porque aunque no tenga el demandado relación o vinculación con la explotación comercial Patry Burguer aún así tiene la obligación de llevarse el tráiler porque le pertenece.
• Que por las razones antes expuestas y que por haber subsanado, a tenor de lo previsto en numeral 2° artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa opuesta no puede prosperar y que debe ser declarada improcedente.
• Que insiste en hacer valer en todas sus partes, ratifica y opone en todo su contenido e integridad y en todo su valor probatorio al demandado, el contrato de arrendamiento privado que en original se presentó junto con el líbelo de la demanda, cuyo primer folio fue desconocido e impugnado por la parte demandada. Que este contrato fue firmado por el demandado y su firma no fue desconocida, por lo cual observa todo su valor probatorio contentivo de la voluntad de las partes en él expresada.
• Que niega rechaza y contradice que el demandado no pueda convenir en entregar dos locales comerciales pues eso fue lo que recibió y eso es lo que debe entregar, que del contrato se desprende que son dos locales comerciales que fueron dados en arrendamiento, no hay verdades ocultas, las partes firmaron sin coacción voluntariamente y de mutuo acuerdo ese contrato.
• Que insiste en hacer valer en todas su partes, ratifica, opone en todo su contenido e integridad y en todo su valor probatorio al demandado Notificación hecha mediante Notaría Pública en fecha 22 de enero de 2013 y en fecha 03 de diciembre de 2015. Que niega, rechaza y contradice que el contrato de arrendamiento se haya renovado para el 2013, por cuanto para ello se requería previo acuerdo y notificación entre las partes, lo que no ocurrió.
- DE LAS PRUEBAS
- Pruebas de la parte actora
- Riela a los folios 86 al 88 y 91 al 92, escrito de promoción de pruebas en la incidencia presentados por las abogadas NEIDE DOS RAMOS y BERENIDE TORRES, en su condición de apoderadas judiciales de la parte actora, estos escritos aunque presentados por separado tienen el mismo contenido, los cuales se promueve lo siguiente:
• Que promueven, reproducen y hacen valer en todas y cada una de sus partes, el mérito favorable a favor de su representada, de las instrumentales que se consignaron en el líbelo de la demanda, así como el principio de la comunidad de pruebas en cuanto le favorezcan.
• Que promueven, reproducen, ratifican y hacen valer en todas y cada una de sus partes el Contrato de Arrendamiento privado que en original se presentó con la demanda, la copia certificada de contratos de arrendamientos que fueran aportados por las partes en juicio de consignación de canon de arrendamiento que se sustancia en el expediente 1857 del Juzgado de la causa, copia simple del documento de propiedad del Centro Comercial Cubillo, el Oficio de fecha 29 de julio de 2015, emitido por la subdirectora de Ingeniería Municipal y Regulación Urbana del Municipio Piar que se consignó con el líbelo de la demanda.
- Riela a los folios 99 al 101 y 103 al 105, escrito de conclusiones en la incidencia de cuestiones previas, de fecha 12 de abril de 2016, presentados por las abogadas NEIDE DOS RAMOS y BERENIDE TORRES, en su condición de apoderadas judiciales de la parte actora, estos escritos presentados por separado tienen el mismo contenido, de los cuales alegan lo siguiente:
• Que la procedencia o no de la cuestión previa prevista en el numeral 7 del artículo 346 del CPC no es susceptible de ser probada por cuanto se trata de una cuestión de mero derecho, debido a que hay divergencias sustanciales entre las partes con respecto al sentido o a la interpretación del contenido del artículo 25 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
• Que el derecho de preferencia debería ser invocado como una defensa de fondo y no como una cuestión previa.
• Que la parte demandada no trajo ninguna prueba sobre que el contrato no este vencido, ni que no haya terminado la relación arrendaticia , ni que la demandante pretende mantener en condición de arrendamiento y en el mismo rubro los locales comerciales objeto del contrato de arrendamiento, ni que los haya ofrecido en arrendamiento a un tercero, ni estar solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento y condominio, ni haber cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento y de las leyes. Y que aun si hubiera podido probarlo no podrían ser apreciadas por este juzgador por cuanto no es posible probar cuestiones de fondo en la etapa de cuestiones previas.
• Que en relación a la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 del CPC no es procedente por cuanto la petición de la actora no encuadra en los parámetros señalados en el artículo 78 ejusdem, ya que lo que se reclama es la devolución de los inmuebles arrendados, sus accesorio e instalaciones, libres de personas y cosas, incluyéndose el estacionamiento por cuanto el demandado apostó allí un tráiler de su propiedad. Que esta petición no se trata de otra acción, sino consecuencia lógica de la petición de desalojar los locales arrendados y todos sus alrededores de personas y de bienes que sean propiedad de la parte demandada.
• Que la demandada no impugnó la subsanación que hiciera la parte actora, por lo que debe entenderse subsanada correctamente y declararse improcedente la cuestión previa del ordinal 6 mencionada.
• Que la parte demandada no probó que la actora incurrió en inepta acumulación de pretensiones, ni que la parte del estacionamiento, ni que la parte del estacionamiento donde está el tráiler apostado cuya remoción se pide no sea propiedad del demandado, ni que se encuentre en los márgenes o zona de retiro de siete (7) metros de las construcciones a lo largo de la Avenida Raúl Leoni, ni que fueran afectadas indemnizadas a sus dueños por la Corporación Venezolana de Guayana, ni que hayan quedado en condición de dominio público del Municipio Piar, ni que el tráiler no es propiedad del demandado, ni la falta de cualidad activa de la actora ni pasiva de los demandados.
- Riela a los folios del 108 al 131, sentencia de fecha 21 de julio de 2016, mediante la cual el Tribunal de la causa declaró SIN LUGAR LA CUESTION PREVIA contenida en el Ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y CON LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA contenida en el Ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil declara, que en consecuencia se determina improcedente el presente juicio, por la indebida acumulación prohibida. La recurrida condena en costas a la parte perdidosa al haber sido vencida en la incidencia.
- Corre inserto a los folios 140 y 141, escrito de fecha 03 de agosto de 2016, presentada por las abogadas NEIDE DOS RAMOS y BERENIDE TORRES, en su condición de apoderadas judiciales de la parte actora, mediante la cual apela de la sentencia de fecha 21 de julio de 2016, dicha apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 09 de agosto de 2016, tal como se evidencia del folio 157 de este expediente.
- Actuaciones celebradas en esta alzada
- Riela al folio 159, auto fecha 11 de agosto de 2016, mediante el cual se da entrada a la presente causa a este Tribunal de alzada.
- Consta al folio 161, escrito de informes de fecha 14 de octubre de 2016, presentado por las apoderadas judiciales de la demandante.
CAPITULO SEGUNDO
2.- Argumentos de la decisión
El eje central del presente recurso radica en la inconformidad de la parte actora, con relación a la sentencia inserta del folio 108 al folio 131, de fecha 21 de julio de 2016, que declara PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el Ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, SEGUNDO: CON LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA contenida en el Ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y que en consecuencia DETERMINA IMPROCEDENTE el juicio que por DESALOJO le sigue la ciudadana ANA LUISA MORENO DE CUBILLO contra los ciudadanos MELIDA FRASSIER DE DE BERARDINES y ALDO DE BERARDINES AGOSTINELLI, argumentando la recurrida que fundamentados en el artículo 865 del CPC, en el procedimiento oral pueden plantearse conjuntamente con las cuestiones previas la contestación de la demanda, que por cuanto en fecha 08 de marzo de 2016, los apoderados judiciales de los demandados presentaron escrito de contestación conforme a la norma ya señalada, el Juez a-quo pasó a pronunciarse solamente con relación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. Que en cuanto a las pruebas promovidas por la parte actora, referente al contrato privado celebrado entre partes, el cual no fue desconocido, tachado e impugnado se le dió pleno valor probatorio, asimismo las copias certificadas del expediente 1857 perteneciente a la nomenclatura de ese Tribunal y la documentación de propiedad del Centro Comercial Cubillo. Que en relación al Oficio de fecha 29 de julio de 2015 emitido por la Subdirectora de Ingeniería Municipal y Regulación Urbana del Municipio Piar, se le dio pleno valor probatorio en razón de que el mismo no fue desconocido e impugnado, sin embargo no es demostrativo de propiedad alguna del tráiler donde funciona la Sociedad Mercantil Patri-Burguer. Que del análisis de las actas que conforman el expediente, así como de la doctrina y jurisprudencia transcrita en la mencionada sentencia, evidencia el juez de la causa que en el presente caso no se está en presencia de una obligación condicional o a plazo pendiente, en virtud de que el artículo 25 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el legislador establece que se tendrá un derecho de preferencia al arrendar un inmueble comercial, siempre y cuando el propietario del inmueble pretenda mantener en condición de arrendamiento el inmueble en el mismo rubro comercial. Que puesto que al haber alegado la parte actora el Desalojo del inmueble por haberse vencido el término de la prórroga legal, y la manifestación de esta en no querer arrendar más el inmueble, no obsta para que la parte demandada alegue que tiene un derecho preferente a seguir arrendando el local comercial, por lo que no existe condición o plazo pendiente, que en consecuencia debe declararse sin lugar la cuestión previa opuesta en el ordinal 7º del artículo 346 del CPC. Que en cuanto a la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo ejusdem se denota del líbelo de la demanda que la parte actora solicita el desalojo de los 2 locales comerciales objetos de litigio, con todos sus accesorios e instalaciones, incluido el estacionamiento donde se encuentra un tráiler, que de los documentos aportados por la parte demandada se evidenció que en el mencionado tráiler funciona la Sociedad Mercantil Patry Burguer, representada por la ciudadana Nairalit Vera Rueda, titular de la cédula de identidad Nº V-11.997.886, en razón de esto, señala la recurrida se comprueba que hay una doble pretensión, porque aunque la demandante no presenta demanda contra persona distinta a los demandados, no hay evidencia en las actas procesales de que los demandados sean propietarios del tráiler, por ende consideró el Tribunal de la causa declarar con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 7º del artículo 346 ejusdem, por haberse hecho la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 ejusdem.

Es así que se obtiene que la pretensión del actor se centró en el vencimiento de la prórroga legal del contrato de arrendamiento de dos locales comerciales, que suscribió con los demandados en el año 2012, por lo que solicitó el desalojo de los dos locales comerciales objeto del contrato, mas el estacionamiento del centro Comercial, en la cual señala se encuentra un carro sin tracción para remolque o tráiler de la propiedad del demandado, que desde la fecha en la que venció el contrato ha venido realizando varias gestiones y diligencia judiciales y extrajudiciales manifestando su voluntad de no querer continuar con la relación arrendaticia y en consecuencia la devolución de los mismos, diligencias que resultaron infructuosas, razón por la que interpuso la presente demanda, que riela a los folios 2 al 5.
Asimismo los demandados de autos se excepcionaron mediante escrito de contestación a la demanda y oposición de cuestiones previas, que corre inserto a los folios 43 al 46 y 58 al 61, alegando entre otros que la demandada incumplió el derecho de preferencia del arrendatario, fundamentado en el artículo 25 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, señalando que existe la cuestión previa prevista en el ordinal 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y también oponen la cuestión previa del numeral 6 del artículo ejusdem, relacionada a la inepta acumulación de pretensiones del artículo 78 de la precitada norma, por cuanto no tienen relación con la empresa Patry Burguer o su representante legal, empresa que labora dentro del tráiler cuyo desalojo se solicita en la demanda, que por lo anterior se configura la falta de identidad entre las partes.
En relación a lo anterior, el Tribunal de la causa en fecha 21 de julio de 2016, declaró con lugar la cuestión previa del ordinal 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil e improcedente el juicio, por lo que la demandante apela. Dicha apelación que consta a los folios 140 al 141, fue oída en ambos efectos tal como se evidencia del auto que corre inserto al folio 157, y en informes presentados en esta alzada que rielan a los folios 161 al 176, alegó entre otros que en la contestación de la demanda los demandados oponen las cuestiones previas previstas en los ordinales 6 y 7 del artículo 346 del CPC; que respecto del ordinal 7 en el escrito de contradicción de las cuestiones previas la parte actora contradice, niega y rechaza su procedencia y siendo que el tema en discusión en este punto es de interpretación del artículo 25 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no es objeto de prueba y compete al Juez determinar lo que quiso el legislador consagrar en esa norma. Que en función de la cuestión previa prevista en el numeral 6, la parte actora subsanó mientras que el demandado no impugna la subsanación y tampoco promovió ningún elemento probatorio para demostrar la procedencia de esta cuestión previa, por lo que debió entenderse como correctamente subsanada. Que de la sentencia recurrida esta declara sin lugar la cuestión previa prevista en el numeral 7 del artículo 346 del CPC, lo cual es aceptado por la parte actora, sin embargo la demandante apela de la decisión por haber declarado con lugar la cuestión previa prevista en el numeral 6 del artículo ejusdem, causando un gravamen irreparable a la parte actora e incurriendo en los siguientes vicios: Que incurrió la recurrida en el vicio por infracción de la ley por falta de aplicación del artículo 354 del CPC, el cual prevé que en caso de ser declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2, 3, 4, 5 y 6 del artículo 346 ejusdem, el proceso se suspende, hasta que el demandante subsane dichos efectos u omisiones como se indica en el artículo 350, en el término de 5 días a contar del pronunciamiento del juez, en caso de no subsanar en dicho plazo el proceso se extingue, produciendo el efecto señalado en el artículo 271 del CPC. Que sin embargo la recurrida declaró improcedente el juicio y dicha consecuencia no esta prevista en ninguna norma para la declaratoria con lugar de esta cuestión previa, que la recurrida violentó el derecho a la defensa de la parte actora, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva al desechar el juicio por cuanto fue eliminada cierta etapa procedimental de interés para la demandante, como lo es el lapso para la subsanación después de la sentencia que declara con lugar la cuestión previa prevista en el numeral 6 ejusdem, generando indefensión a la actora. Que incurrió la recurrida en el vicio de incongruencia positiva por ultrapetita, por cuanto declaró el juicio improcedente, pronunciándose sobre el fondo de la demanda en etapa de cuestiones previas. Que la inadmisibilidad entiende que la jurisdicción encontró un presupuesto legal para rechazar la acción, sin necesidad de comprobar y resolver los alegatos y defensas esgrimidas sobre el fondo, mientras que la declaratoria de sin lugar, presupone la sustanciación y análisis del asunto para concluir en la improcedencia de la acción, con la consecuencia inmediata de prohibición de volver a intentar la acción. Que incurrió la recurrida en el vicio de infracción de la ley por silencio parcial de pruebas, toda vez que se pronunció sobre el acervo probatorio aportado únicamente por la parte actora en la articulación probatoria de la incidencia de cuestiones previas pero no de una manera integral, que obvió pruebas que se aportaron en dicha incidencia y que sacó a conveniencia material probatorio del fondo de la demanda para favorecer a la parte demandada lo que influyó en el dispositivo del fallo. Que incurrió la recurrida en el vicio de suposición falsa, por cuanto estableció en su sentencia hechos cuya inexactitud resultan de las actas e instrumentales del expediente, toda vez que da por demostrado que hay una doble pretensión en el líbelo de la demanda. Que ni del líbelo de la demanda, ni de ninguna de las pruebas que rielan en la articulación probatoria de la incidencia de cuestiones previas, se desprende que efectivamente haya doble pretensión de la causa. Que incurrió la recurrida en el vicio por infracción de ley por falsa aplicación del artículo 276 del CPC, por cuanto declaró la condenatoria en costas a la parte perdidosa en la incidencia. Que la parte demandada no resultó totalmente vencedora en la incidencia de cuestiones previas, pues una sola de ellas fue declarada con lugar, y por argumento en contrario, la parte actora no resultó totalmente vencida, en consecuencia no se podía condenar en constas a la parte actora.
Planteada como ha quedado la controversia este Juzgador Superior para decidir observa:
El nuevo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, desde su entrada en vigencia 23-05-2014, estipuló en su artículo 43: ‘…en materia de arrendamientos comerciales… omisis…será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral…’.
La norma transcrita establece que este tipo de causa se ventilará por el procedimiento Oral, contenido en el Código de Procedimiento Civil para la tramitación de los procesos regidos por el Decreto mencionado. Así lo estableció el Tribunal de la causa en el auto de admisión de la demanda, en fecha 14 de enero de 2016, que consta al folio 26 del presente expediente.
En este orden de ideas, nuestro Código de Procedimiento Civil en el artículo 865 prevé la posibilidad de presentar en el escrito de contestación de la demanda, las defensas previas y de fondo que estimare convenientes alegar. Al presente caso luego de presentada la demanda el 08 de enero de 2016, los demandados presentan su escrito de contestación el 08 de marzo de 2016 oponiendo las cuestiones previas y contestación de la demanda conjuntamente, esto de conformidad a la normativa ut supra.
Las cuestiones previas alegadas por la parte demandada versan sobre las previstas en los ordinales 7 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Alegaron: que existía una condición pendiente por parte de la demandante, por ello interponen la cuestión previa del ordinal 7, basados en el artículo 25 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señalaron que la demandante no ha cumplido con la obligación de derecho preferente, y que existe en el líbelo de la demanda la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 ejusdem, señalada como cuestión previa en el ordinal 6.
La sentencia recurrida declaró sin lugar la cuestión previa del ordinal 7 del artículo 346 ejusdem, por cuanto no se dieron todos los supuestos previstos en el artículo 25 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sin embargo declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 6, relacionado a la acumulación prohibida establecida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y determinó improcedente el presente juicio.
Por este motivo la parte demandante apela de dicha sentencia por cuanto declaró con lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 6 ut supra, y alegó que la recurrida eliminó cierta etapa procedimental de interés para la demandante, que el a-quo incurrió en infracción de normas procesales en menoscabo al derecho a la defensa, que mezcló los requisitos de forma del líbelo de la demanda, las causas de inadmisibilidad de la demanda, la cuestión previa relativa a los defectos de forma de la demanda y la prohibición de la ley para prohibir la acción; que además declaró improcedente el proceso.
En relación a esto establece el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º y 8º del artículo 346, no tendrá apelación. La decisión sobre las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10º y 11º del mismo artículo, tendrá apelación libremente cuando ellas sean declaradas con lugar, y en un solo efecto cuando sean declaradas sin lugar. En ambos casos, las costas se regularán como se indica en el Título VI del libro de Primero de este Código.”
Como es notable la norma establece que las sentencias referidas a entre otras el numeral 6 del artículo 346, como el presente caso, no son apelables sin embargo, el mismo legislador en los artículos 288 y 289, establece que son apelables: en primer lugar las sentencias definitivas, salvo disposición especial en contrario, y las interlocutorias propiamente dichas cuando produzcan gravamen irreparable. En segundo son apelables las interlocutorias con fuerza de definitiva.
Ahora bien, ¿Que se entiende por irreparabilidad? Sería la no desaparición del daño por la sentencia definitiva y solo cuando la ley de manera expresa lo consagra, es cuando se puede hablar de inapelabilidad de las interlocutorias, como serán las referidas a recusación y a inhibición; artículo 101; las que resuelvan las cuestiones previas contempladas en los ordinales 2º al 8º del artículo 346; la sentencia que encuentra bastante la prueba para decretar una medida preventiva; artículo 601; el auto para mejor proveer; artículo 514; el auto que ordene diligencias probatorias de oficio; artículo 401; las interlocutorias que se dicten en el procedimiento oral; artículo 878; las sentencias que nieguen la revocatoria o reforma de actos procesales por contrario imperio; artículo 310; los autos que decreten interdictos posesorios; artículo 799, 702 y 701.
Las sentencias interlocutorias en sentido genérico tenemos que diferenciarlas de las interlocutorias con fuerza de definitivas, es decir, las que impiden la continuación del juicio o le ponen fin. En estos casos tendríamos por ejemplo, la que declare la perención, artículo 269, las que declaren con lugar las cuestiones previas de caducidad, cosa juzgada y previsión legal de admitir la acción, artículos 346, Ordinales 9°, 10° y 11°, y artículo 357, y las que no admiten las demandas por ser contrarias a la ley, a las buenas costumbres y al orden público, tal como lo establece el artículo 341, que serían los únicos casos permitidos por el legislador como causales para que in limine litis sea rechazada la demanda interpuesta.
En relación a la declaratoria de la cuestión previa del numeral 6, el legislador establece en el artículo 354 ejusdem un lapso posterior a la sentencia para que la parte subsane:
“…Declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º y 6º del artículo 346, el proceso se suspende hasta que el demandante subsane dichos defectos u omisiones como se indica en el artículo 350, en el término de cinco (5) días, a contar del pronunciamiento del juez. Si el demandante no subsana debidamente los defectos u omisiones en el plazo indicado, el proceso se extingue, produciendo el efecto señalado en el artículo 271 de este Código…”
En este sentido el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, dictó sentencia del 25 de mayo de 2000, indicando lo siguiente:
“… En relación con las cuestiones preliminatorias previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º y 8º, respectivamente, la Sala en sentencia de fecha 10-08-89, estableció “...la actividad procesal que se cumple, cuando en juicio se opone cuestiones previas...” e igualmente ratificó su doctrina referida cuando el incidente, concluye “...extinguiendo el procedimiento,...” esto es, que dicha decisión, no sólo es recurrible por vía de apelación, sino impugnable en casación. A tales efectos la sala, asentó:
“Es preciso dejar establecido la actividad procesal que se cumple, cuando en un juicio se oponen cuestiones previas. En efecto, si se interponen cuestiones previas de las contempladas en los ordinales 2º, 3º, 4º,5º y 6º del artículo 346, se produce una primera decisión del sentenciador declarando con lugar la cuestión previa opuesta. Si el Juez la declara con lugar, entra en aplicación la norma contenida en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil; es decir, el proceso se suspende hasta que el demandante subsane los defectos u omisiones alegados, de conformidad con los requerimientos del artículo 350 ejusdem, en el término de 5 días, a contar del pronunciamiento del Juez. Dice el artículo 354: “Si el demandante no subsana debidamente los defectos u omisiones en el plazo indicado, el proceso se extingue, produciéndose el efecto señalado en el artículo 271 de este Código”.
“Por su parte el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil señala: “En ningún caso el demandante podrá volver a proponer la demanda, antes de que transcurran 90 días continuos después de verificar la perención”. La Sala aprecia que el espíritu y razón de la disposición contenida en el artículo 354 ejusdem, exige del demandante una actividad eficaz, que subsane los defectos u omisiones alegados por la parte demandada, y limita esa actividad a un plazo de 5 días. Ahora bien, si el demandante no subsana el defecto u omisión de conformidad con lo ordenado en la decisión, el procedimiento se extingue, pero si el demandante dentro del plazo establecido, subsana el defecto u omisión en la forma prevista en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, el Juzgador debe analizar, apreciar y sentenciar sobre el nuevo elemento aportado al proceso, y en esta oportunidad, la segunda decisión del Juez referida a la actividad realizada, puede modificar la relación procesal existente hasta ese momento, bien sea decidiendo que el nuevo elemento aportado subsana los defectos alegados, o que no es suficiente o no es idóneo para corregir el error u omisión. Pues bien, si la decisión aprecia que el actor ha dado cumplimiento a lo ordenado por el Juez, el proceso continúa; pero, si por el contrario la decisión del sentenciador se orienta a rechazar la actividad realizada por el demandante por considerarla como no idónea y decide extinguir el procedimiento, se producen los efectos del artículo 271 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la perención”.
“La Sala observa que, evidentemente, la decisión que rechaza el nuevo elemento aportado, da lugar a la apertura de una nueva incidencia, por cuanto se abre un nuevo debate procesal, que concluye con una decisión del Tribunal afirmativa de la continuidad del proceso o de la caducidad de éste mediante la declaración de perención”.
“Partiendo de este criterio, se acepta que la segunda decisión del juzgador abre una etapa procesal distinta, diferente a la que se cumplió cuando el Juez se pronunció sobre la procedencia o no de la cuestión previa planteada, y que por mandato legal no tiene apelación, por cuanto la naturaleza de esta decisión no pone fin al proceso sólo lo suspende cuando las declara con lugar; por el contrario, la segunda decisión que dicta el Tribunal pronunciándose sobre la idoneidad de la actividad subsanadora del actor, concluyendo que por no ser idónea se extingue el procedimiento, es una resolución que amerita la revisión de la alzada por tratarse de una sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva que le pone fin a la incidencia y por ende al juicio, causándole al demandante un gravamen irreparable que no puede subsanarse por una definitiva, porque se extinguió el procedimiento. Esta última decisión, en criterio de la Sala, tiene apelación en ambos efectos y la del Tribunal de Alzada gozará del Recurso de Casación, si se dan en el caso todos los requisitos para la proposición del mismo”
Conforme a la doctrina transcrita, en toda incidencia de cuestión previa hay o pueden haber dos pronunciamientos. El primero, cuando el Juez declara la procedencia o no de la cuestión previa planteada, en este supuesto no queda duda sobre la admisibilidad del recurso de casación, por no tener esta decisión, ya sea la que declare con lugar la cuestión previa planteada o la que la declare sin lugar, el recurso de apelación, de conformidad con el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil y; el segundo, es el que resulta posterior a la acción subsanadora de la parte actora, mediante el cual el juez declara si considera suficiente o no lo aportado por la parte para subsanar debidamente los defectos u omisiones indicados.
En este segundo supuesto, la doctrina de la Sala consideró que el pronunciamiento del Juez que considere que la actividad subsanadora de la parte actora no fue suficiente y, en consecuencia, declare la extinción del proceso, conforme al artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 271 ejusdem, causa un gravamen al actor, no reparable en otra oportunidad, por ponerle fin al procedimiento; por lo que, en consecuencia, en este sólo caso la decisión tendría apelación en ambos efectos, y la decisión del superior que recaiga sobre el asunto tendrá el extraordinario de casación, siempre que se den, en el caso, todos los requisitos para la proposición del mismo.
No tiene apelación, y mucho menos casación, por el contrario, la decisión del juez que considere subsanado el defecto u omisión por la actividad subsanadora del actor. En este caso, la decisión ordena la continuidad del proceso, asimilándose a la primera decisión que pudiera dictar el juez en la incidencia de cuestiones previas, mediante la cual se declare sin lugar la cuestión previa planteada; este fallo no tendrá apelación, conforme al artículo 357 del Código de procedimiento Civil.
En conclusión, se ratifica la doctrina de la Sala que establece como única excepción, que las decisiones que se dicten en incidencias de cuestiones previas y que rechacen la actividad realizada por el actor para corregir los defectos u omisiones indicados y concluyen extinguiendo el procedimiento, tienen apelación en ambos efectos y casación; no así, la decisión que se tome dentro de la referida incidencia y que no le ponga fin al juicio por considerar el sentenciador que el aludido vicio o defecto fue suficientemente subsanado”. Negrillas añadidas de este Tribunal.
Observa este Juez de alzada que la sentencia recurrida declaró con lugar la cuestión previa del numeral 6 del 346 ejusdem, más no abrió el lapso de subsanación posterior establecido en el artículo 354 ut supra, sino que declaró improcedente el juicio, por lo que la referida sentencia dio fin al proceso. En consecuencia este Tribunal, tomando el criterio de la Sala de la posibilidad de apelación, oída en ambos efectos, de una sentencia interlocutoria con carácter de definitiva, que concluyó el procedimiento generando un gravamen irreparable, procede a conocer sobre la existencia o no de la cuestión previa del numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y sobre el fondo de la presente causa.
Es así que en virtud de ello pasa este sentenciador al análisis y valoración del material probatorio vertido en autos, y al efecto observa:
La parte actora conjuntamente con el líbelo de la demanda consignó lo siguiente:
• Original del contrato de arrendamiento.
De este medio probatorio fue impugnado por los demandados el primer folio de dicho contrato de arrendamiento, sin embargo el mismo fue ratificado en todo su contenido en integridad por la demandante en el escrito de contestación de las cuestiones previas. Este contrato fue firmado por las partes contratantes y la firma no fue desconocida. Por ende este Juzgado aprecia y valora esta prueba de acuerdo a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de esta se evidencia que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento, donde la ciudadana ANA LUISA MORENO DE CUBILLO posee el carácter de arrendadora, y los ciudadanos MELIDA FRASSIER DE DE BERARDINI y ALDO DE BERARDINES el carácter de arrendatarios, el objeto de dicho contrato son dos locales comerciales, de la propiedad de la arrendadora, ubicados en la Av. Raúl Leoni Locales 8 y 9 del Centro Comercial, que la duración del contrato sería un (1) año fijo a partir del primero (1) de enero de 2012 hasta el treinta y uno (31) de diciembre de 2012, que el canon de arrendamiento sería de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4500,00) mensual mas IVA. También se evidencia que de este contrato no se desprende que sea objeto del mismo los locales más el estacionamiento cuyo desalojo se solicita en la demanda, ni tampoco se señala que el estacionamiento sea parte accesoria del contrato de arrendamiento, y así se establece.
• Copia certificada de la notificación de fecha 22 de enero de 2013, realizada por medio de la Notaría Pública de la Ciudad de Upata, Municipio Piar del Estado Bolívar y Original de la notificación de fecha 03 de diciembre de 2015, realizada por medio de la Notaría Pública de la Ciudad de Upata, Municipio Piar del Estado Bolívar.
Con relación a estos medios de pruebas los mismos versan en dos (2) notificaciones hechas por la demandante mediante la Notaría Pública de Upata a los arrendatarios, de ellas se evidencia que el objeto del contrato de arrendamiento privado pactado para el año 2012, son dos locales comerciales identificados con los números 8º y 9º del Centro Comercial Cubillo, asimismo se evidencia que notificó en fecha 22 de enero de 2013 el vencimiento del contrato de arrendamiento para el 31 de diciembre de 2012, que la prórroga legal ya había iniciado y que la misma tendría una duración de tres (3) años hasta el 31 de diciembre de 2015, que notificó en fecha 03 de diciembre de 2015 el vencimiento de la prórroga legal para el 31 de diciembre de ese año. En consecuencia, este Tribunal lo aprecia y valora de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1360 del Código Civil.
• Oficio de fecha 29 de julio de 2015 emitido por la Ingeniero Anlly Luigi, Subdirectora de Ingeniería Municipal y Regulación Urbana del Municipio Piar.
Tal prueba promovida consiste en una visita técnica al Centro Comercial Cubillo, realizada por la Dirección de Ingeniería Municipal y Regulación Urbana Upata Estado Bolívar, de la cual se constata que se citó al ciudadano ALDO DI BERARDINIS como propietario del trailer y a la ciudadana NAIRALIT VERA como la señora que labora en el trailer, el día veintinueve (29) de julio de 2015, y los citados no se presentaron. En función a este tipo de documentales la doctrina y la jurisprudencia ha dejado sentado que los documentos administrativos conforman una tercera categoría dentro del género de la prueba documental, y por lo tanto no deben asimilarse plenamente a los documentos públicos, ni a los documentos privados. Estos gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad, y veracidad, pero dicha presunción puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario, y al no tratarse de documentos públicos ni privados no existe una disposición procesal que regule la oportunidad en que deben producirse en juicio los documentos administrativos, resulta plenamente aplicable en principio general el contenido de los artículos 396 y 400 del Código de Procedimiento Civil según los cuales, las partes quieran servirse de un documento de esta especie pueden anunciarlo o promoverlo en el lapso de promoción y producirlos o evacuarlos en la etapa de evacuación de pruebas, y en cualquier grado y estado de la causa y hasta los últimos informes como ocurre con los documentos públicos. Aunado a lo anterior bien es cierto que este documento no es plena prueba de la propiedad que se le atribuye al ciudadano ALDO DE BERARDINIS sobre el trailer, sin embargo como ha sido señalado los documentos administrativos se presumen veraces y legítimos hasta prueba en contrario, visto entonces que no fue impugnado ni rechazado por los demandados es por lo que este juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, y así se establece.
De igual manera el apoderado judicial del co-demandado, en la contestación a la demanda consignó los siguientes documentos:
• Copia de documento público administrativo de la patente de industria y comercio emitida por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Piar del Estado Bolívar, de fecha 13 de mayo de 2009 de la empresa Patry Burguer, Nº de Hacienda 0158-09, cuya representante es la ciudadana Nairalit Vera Rueda, titular d la cédula de identidad Nº 11.997.886.
Esta prueba consiste en la patente de industria de la empresa Patry Burguer, en ella se evidencia que la actividad de dicha empresa es venta de comida rápida, que la dirección de esta es Avenida Raúl Leoni, Upata, Estado Bolívar, que la representante de dicha empresa es la ciudadana Nairalit Vera Rueda, titular de la cédula de identidad V-11.997.886. En esta patente no se señala la existencia de ningún vehículo sin tracción para remolque o tráiler, ni tampoco es demostrativo de propiedad, al ser este un documento administrativo se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, y así se establece.
• Copia del documento de propiedad de la demandante ANA LUISA MORENO, documento Nº 18, folios vuelta del 23 al 25, del protocolo primero, cuarto trimestre del año 1975, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Piar del Estado Bolívar.
En función a este documento el mismo consiste en copia de documento de compra-venta, en el cual el ciudadano José Cubillo Renella vendió a la ciudadana ANA LUISA MORENO, un bien inmueble y el terreno en el enclavado, ubicado entre la Calle Independencia y callejón Independencia, debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Piar del Estado Bolívar; siendo este documento demostrativo de la propiedad de la ciudadana ANA LUISA MORENO DE CUBILLO sobre el bien inmueble en el que se encuentran los locales comerciales objeto del contrato de arrendamiento, en consecuencia este Tribunal lo aprecia y valora de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1360 del Código Civil.
• Recibos de electricidad y agua de Frialca C.A.
Con relación a estas pruebas las mismas consisten en un comprobante de pago de electricidad, emanado de CORPOELEC, en el cual se evidencia que la DISTRIBUIDORA FRIALCA S.R.L. pagó NOVESCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES CON SESENTA CÉNTIMOS, en fecha 23 de febrero de 2016, por concepto del servicio prestado y un recibo de pago, emanado de HIDROBOLÍVAR, en el cual se evidencia que la DISTRIBUIDORA FRIALCA S.R.L. pagó SETESCIENTOS TREINTA BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS, por concepto del servicio prestado de la dirección Avenida Raúl Leoni, Centro Comercial Cubillo, Upata. Al ser estos documentos administrativos, no impugnados por la contraparte, los mismos son valorados de acuerdo a lo establecido en los artículos en el artículo 1363 del Código Civil, y así se establece.
• Recibo de consignación del último pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2016, correspondiente al expediente de consignaciones 1857-13, del Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Piar y Padre Pedro Chien.
Este medio probatorio consiste en un auto emanado del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Piar y Padre Pedro Chien del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar del cual se constata que la ciudadana MELIDA DE DI BERARDINI consignó planilla de depósito Nº 170300971, por la cantidad de CINCO MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs. 5040,00) cuyo beneficiario es la ciudadana MORENO DE CUBILLO ANA, por concepto del pago del canon de arrendamiento, correspondiente al mes de febrero de 2016. Por tanto, este Tribunal lo aprecia y valora de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1360 del Código Civil, y así se establece.
Asimismo la apoderada judicial de la co-demandada, en el escrito de contestación de la demanda consignó los siguientes documentos:
• Original del Contrato suscrito para el año 1982, contrato de arrendamiento suscrito por las partes para el año 1993 y contrato suscrito para el primero del mes de mayo del año 1992.
Esta prueba versa primero en un documento privado de contrato de arrendamiento suscrito el primero (1º) de septiembre de 1982, por los ciudadanos Jose Cubillo Rennella como arrendador y los ciudadanos Carlos Rafael Rodríguez Pérez y ALDO DI BERARDINIS AGOSTINELLI como representantes de la empresa DISTRIBUIDORA FRIALCA S.R.L, la cual es arrendataria, es demostrativo que el objeto de dicho contrato fue un local comercial identificado con el número 7º, ubicado en el Centro Comercial Cubillo, en la Avenida Raúl Leoni, cruce con la Calle Arévalo, en la ciudad de Upata, estado Bolívar. Segundo en documento privado de contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (1º) de mayo de 1993, entre la ciudadana ANA LUISA MORENO DE CUBILLO como arrendadora y la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA FRIALCA, S.L.R. representada por los ciudadanos ALDO DI BERARDINI y MELIDA FRASSIER DE DI BERARDINI como arrendataria, el mismo es demostrativo que el objeto de dicho contrato fueron dos locales comerciales constituidos por el local comercial Nº 1, de aproximadamente DOSCIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS (280 m2) de construcción y el local comercial Nº 2, de aproximadamente OCHENTA METROS CUADRADOS (80 m2) de construcción, ubicados en el Centro Comercial Cubillo, propiedad de la arrendadora. Tercero en documento privado de contrato de arrendamiento, suscrito por la ciudadana ANA LUISA DE CUBILLO como arrendadora y la firma mercantil denominada DISTRIBUIDORA FRIALCA S.L.R., representada por los ciudadanos ALDO DI BERARDINIS AGOSTINELLI y MELIDA DE DI BERARDINIS, del cual se evidencia que el objeto de dicho contrato es un local comercial distinguido con el Nº 7, ubicado en el Centro Comercial Cubillo de su propiedad. Se destaca que las mismas no son demostrativas del objeto del actual contrato puesto que ello solo se evidencia con el contrato actualmente suscrito por las partes, sin embargo este Juzgado las aprecia y valora de acuerdo a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
• Copia de documento de Carta Patente Nº 0321, del año 1981, emitido por la Dirección de Hacienda Municipal del Distrito Piar.
Este documento consistente Documento de Carta Patente Nº 0321, del año 1981, emitida por la Dirección de Hacienda Municipal del Distrito Piar, evidencia que la empresa DISTRIBUIDORA FRIALCA S.L.R., se encuentra ubicada en la Avenida Raúl Leoni, Centro Comercial Cubillo, Local Nº 1, cuyo representante legal es ALDO DE BERARDINIS AGOSTINELLI, por ser este documento administrativo el mismo es valorado por este Tribunal de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, y así se establece.
Analizado como ha sido el material probatorio traído a los autos por las partes, este sentenciador observa que la parte actora propietaria del Centro Comercial Cubillo, efectivamente suscribió con la parte demandada el contrato de arrendamiento por los dos locales comerciales, así se establece en la cláusula Primera la cual quedo establecida de la siguiente manera “CLAUSULA PRIMERA: LA ARRENDAORA da en calidad de arrendamiento a los arrendatarios quien lo toman y aceptan un inmueble constituido por dos locales comerciales. De MI LEGÍTIMA propiedad ubicados en la Avenida Raúl Leoni, locales 8 y 9 del Centro Comercial. En la ciudad de Upata, Municipio Piar del Estado Bolívar. Locales construidos sobre un terreno propiedad de la arrendadora, baños, piso de granito, techo de platabanda, paredes de bloques frisadas y pintadas, servicios y acometidas eléctricas en buen funcionamiento, puertas principales y sus accesorios en buen estado de conservación y uso a lo que se destina por lo que se obligan a devolverlo en buen estado al termino del contrato.” De lo que se desprende claramente cual fue el objeto del contrato suscrito, esto es DOS LOCALES COMERCIALES, evidenciándose del mismo que en ninguna parte del contrato se hace mención al alquiler de trailer o estacionamiento, por lo tanto, este sentenciador considera que el presente caso se produjo la acumulación indebida de pretensiones que establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone
“Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles, para que sea resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”.
De la interpretación de la norma antes transcrita, se desprende que la acumulación de pretensiones en un mismo libelo, procede cuando se trata de asuntos que no tengan procedimientos incompatibles, o cuando se trate de pretensiones que se propongan para ser resueltas una como subsidiaria de la otra.
Sobre la inepta acumulación, nuestro máximo tribunal, en Sala de Casación Civil, en decisión N° 99, de fecha 27 de abril de 2001, Exp. N° 2000-178, en el juicio seguido por María Josefina Mendoza Medina contra Luís Alberto Bracho Inciarte, dejó sentado lo siguiente:
“…El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, establece...
La doctrina expresa, al respecto que:
‘...Finalmente, no son acumulables las acciones o pretensiones que tengan procedimientos legales incompatibles entre sí. La unidad de procedimiento es una característica de la acumulación en general, y cuando a cada pretensión corresponde un procedimiento incompatible con el de la otra, aquella unidad no puede lograrse y la acumulación por tanto no es posible. Así, v. gr., una pretensión de reivindicación de un inmueble, no puede acumularse con otra de ejecución de hipoteca, porque la primera tiene un procedimiento ordinario y la segunda se sigue por uno especial.
No pueden acumularse una pretensión de cobro de una letra de cambio y una de rendición de cuentas, porque aunque ambas corresponden a la competencia mercantil, la primera debe seguirse por el procedimiento ordinario y la segunda por uno especial.
Es indiferente que ambas pretensiones tengan procedimiento especial si éstos no son incompatibles.
Así pueden acumularse dos pretensiones de divorcio, porque ambas se siguen por el mismo procedimiento especial; pero no pueden acumularse una de privación de la patria potestad con una de divorcio, porque cada una tiene su procedimiento especial incompatible con el da la otra.
La exigencia de la unidad del procedimiento es de tal entidad en esta materia, que si bien se permite la acumulación subsidiaria de dos o más pretensiones incompatibles entre sí, esta acumulación tampoco es posible cuando no hay unidad de procedimientos (Art. 78 C.P.C.)....’ (Arístides RengelRomberg. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo II, pág. 110).
La acumulación de acciones es de eminente orden público…” (Destacado de la Sala).
En sintonía con lo anterior, resulta propicio tomar en consideración lo sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de Septiembre de 2003, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, respecto a la delimitación del orden público y lo que representa su concepto señaló lo siguiente:

“...Sobre el orden público, esta Máxima Jurisdicción, a través de reiterada jurisprudencia, entre otras, la sentencia Nº. 204, de fecha 31 de julio de 2001, expediente Nº. 00-433, juicio de Rico C & C 2000 Trading, C.A., y otra contra Productores Asociados de Café Rubio, C.A., con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe ésta, dejó establecido el criterio que en apoyo a esta decisión, la Sala se permite transcribir:
“Con relación a las áreas que se han venido delimitando en el campo del orden público la Sala, en sentencia de 8 de julio de 1999, con ponencia del magistrado Héctor Grisanti Luciani, en juicio Antonio Yesares Pérez contra Agropecuaria El Venao, C.A. y otro, en expediente N° 98-505, sentencia N° 422, señaló:
“…La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha ido delimitando esas áreas que en el campo del proceso civil interesan al orden público, y en tal sentido ha considerado que encuadran dentro de esta categoría, entre otras, las materias relativas a los requisitos intrínsecos de la sentencia, a la competencia en razón de la cuantía o la materia, a la falta absoluta de citación del demandado y a los trámites esenciales del procedimiento.
(…Omissis…)
‘…la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia obligatoria del proceso civil, es impositiva, es decir, obligatoria en su sentido absoluto, para las partes y para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos…’
Por otra parte, los principios relativos a la defensa de orden constitucional y el debido proceso, imponen al juzgador dar aplicación a los principios procesales de saneamiento, relevancia o trascendencia, de nulidad esencial y el de Obligatoriedad de los Procedimientos Establecidos en la Ley, y como bien lo indica el procesalista, DEVIS ECHANDIA,
“…La ley nos señala cuáles son los procedimientos que se han de seguir para cada clase de proceso o para obtener determinadas declaraciones judiciales, sin que les sea permitido a los particulares, aún existiendo acuerdo entre todos los interesados en el caso, ni a las autoridades o a los jueces MODIFICARLOS O PRETERMITIR SUS TRÁMITES”. (DEVIS ECHANDIA, Hernando. Compendio de Derecho Procesal. Editorial ABC: Tomo I, Décima Edición. Pág. 39, Bogotá 1985).”

Observa esta Alzada que la parte actora al interponer el desalojo de los locales comerciales y del estacionamiento donde señala se encuentra el tráiler, presumiéndose este propiedad del demandado según Oficio de fecha 29 de julio de 2015 emitido por la Ingeniero Anlly Luigi, Subdirectora de Ingeniería Municipal y Regulación Urbana del Municipio Piar, la ciudadana ANA LUISA MORENO DE CUBILLO se encuentra demandando el desalojo del objeto de contrato es decir los locales comerciales, lo cual deviene en una acción resolutoria del contrato, y de otro bien que no constituye parte en el contrato sea este el tráiler ubicado en el estacionamiento, por cuanto la parte demandada no ha cumplido su obligación de devolver los bienes que fueron arrendados.
En referencia a las obligaciones la doctrina ha señalado entre otras, una clasificación de las fuentes de las mismas, indicándose lo siguiente:
“El cumplimiento o ejecución de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, independientemente de la naturaleza de sus respectivas fuentes. Toda Obligación es susceptible de cumplimiento, trátese de una obligación que provenga de un contrato o de una obligación que se derive de alguna de las fuentes extracontractuales, hecho ilícito, gestión de negocios, pago indebido, enriquecimiento sin causa, abuso de derecho o manifestación unilateral de voluntad.” Curso de Obligaciones, autores Eloy Maduro y Emilio Pittier.
Del escrito anterior se denota que existen obligaciones de carácter contractual y extracontractual, en el presente caso se evidencia en el contrato que en ninguna de sus partes se señala el arrendamiento del estacionamiento, sino solo el arrendamiento de dos locales comerciales los cuales son el objeto del contrato, tampoco se identifica como accesorio a los mismos el estacionamiento del Centro Comercial, en función al desalojo del estacionamiento, bien pudo la demandante ejercer un acción de protección a la propiedad.
Ahora bien de las acciones que tutelan el derecho a la propiedad nuestro Código Civil contempla la acción de declaración de certeza de la propiedad, la acción de deslinde y la acción reivindicatoria, en esta última el actor pide que se le restituya el bien que posee o detenta el demandado. Surge la interrogante de si es posible interponer en una misma demanda un desalojo de un bien inmueble objeto de un contrato y un desalojo de un bien inmueble no sometido a contrato, para ello se debe verificar si dichos procedimientos son o no incompatibles o contradictorios entre sí, de tal forma que no exista la inepta acumulación de pretensiones.
Del presente caso la vía procedimental para sustanciar el desalojo de locales comerciales por vencimiento de prórroga legal corresponde al Procedimiento Oral de conformidad al artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por otra parte la vía judicial para interponer el desalojo de un inmueble no sometido a contrato puede ser mediante interdicto, que al presente caso no es aplicable por cuanto esta sometido a plazos de caducidad, otra vía como ya se mencionó es la acción reivindicatoria, dicha acción es sustanciada bajo el Procedimiento Ordinario, en razón de que no se haya contemplada dentro de los juicios especiales, regulados por nuestro Código, por lo que es aplicable el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil.
En razón de la convergencia entre el Procedimiento Oral, previsto para los desalojos de bienes sujetos a contratos de arrendamiento comerciales y el Procedimiento Ordinario, establecido para una demanda de reivindicación de un bien no sometido a contrato, según lo señalado anteriormente, ambos procedimientos no son compatibles entre sí, cumpliéndose el presupuesto del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, respecto a la inepta acumulación de pretensiones.
En el presente caso, este Tribunal observa que el a-quo declaró la improcedencia de la demanda por existir inepta acumulación de acciones, al considerar que las pretensiones invocadas por la demandante en su escrito libelar se excluían mutuamente y eran contrarias entre sí, por solicitar en una misma demanda el desalojo de sus locales comerciales objeto de un contrato de arrendamiento por una parte y por otra el retiro de un tráiler del cual la demandante no probó que fuese propiedad del demandado.
Como bien es conocido el objeto de las cuestiones previas es depurar el proceso de vicios, defectos y omisiones y además garantizar el verdadero ejercicio del derecho a la defensa, como parte inicial del proceso en ella no se dilucida la materia del fondo, sino puntos de necesaria corrección para la viabilidad del caso. Por ello dictar una sentencia de improcedencia del juicio, en la fase procesal introductoria deviene en un error, visto que para esta etapa no se ha sustanciado en el juicio todo los elementos que ampara la ley para que las partes presenten todos sus alegatos, pruebas y defensas convenientes a sus pretensiones, además de negarles la posibilidad del ejercicio de la acción a las partes posteriormente, derecho que les ampara el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil. El Juez a-quo si bien a su parecer declaró con lugar la existencia de la inepta acumulación de pretensiones, no debió declarar la improcedencia del juicio, sino que en caso de no considerar como debidamente subsanada la cuestión previa opuesta, después del lapso de suspensión para subsanar, debió declarar la existencia de la cuestión previa del ordinal 6 anteriormente señalada, por ende se producían los efectos del artículo 271 ejusdem, tal como lo establece el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, por lo que debe ser modificada la sentencia recurrida en cuanto a su declaratoria de improcedencia del juicio, y ordena la reposición de la presente causa al estado procesal posterior a la sentencia que declaró con lugar la cuestión previa del ordinal 6º y cumpla con el debido proceso, otorgando el derecho al actor de proceder a subsanar la cuestión previa opuesta.
Por lo mencionado anteriormente, existe en el presente caso la Inepta Acumulación de pretensiones por cuanto la ciudadana ANA LUISA MORENO DE CUBILLO demandó a los ciudadanos MELIDA FRASSIER DE DE BERARDINES y ALDO DE BERARDINES AGOSTINELLI, por desalojo de dos locales comerciales, objeto de un contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, sustanciada esta acción por el Procedimiento Oral, y de reivindicación en todo caso del estacionamiento del Centro Comercial, dicho estacionamiento no fue previsto ni señalado en ninguna forma en el contrato, por lo que se entiende que el desalojo de dicho lugar es solicitado de manera extracontractual, el procedimiento para estas acciones es el Ordinario, de lo que se entiende que ambos procedimientos son incompatibles, existiendo la cuestión previa prevista en el ordinal Nº 6, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada a la acumulación prohibida del artículo 78 ejusdem, sin embargo la recurrida omitió conceder a la actora el lapso previsto en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se debe cumplir con el debido proceso establecido en el referido artículo, dándole el plazo procesal al actor para que subsane la cuestión previa declarada con lugar, en ese sentido se ordena la reposición de la causa al estado procesal posterior a la sentencia que declaró con lugar la cuestión previa opuesta, y así se declarará en la dispositiva de este fallo.
CAPITULO TERCERO
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriores este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación ejercida a los folios 140 y 141, por las abogadas NEIDE DOS RAMOS y BERENIDE TORRES en su condición de apoderadas judiciales de la parte actora, contra la decisión dictada por el Juzgado a-quo de fecha 21 de julio de 2016, inserta del folio 108 al 131, en el juicio que por DESALOJO DE DOS LOCALES COMERCIALES, sigue la ciudadana ANA LUISA MORENO DE CUBILLO contra los ciudadanos ALDO DE BERARDINIS AGOSTINELLI y MELIDA FRASSIER DE DE BERARDINIS. Se declara CON LUGAR LA CUESTION PREVIA relativa a la INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES establecida en la Ley, en el Ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo la recurrida omitió conceder a la actora el lapso previsto en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se debe cumplir con el debido proceso establecido en el referido artículo, dándole el plazo procesal al actor para que subsane la cuestión previa declarada con lugar; en ese sentido se ordena la reposición de la causa al estado procesal posterior a la sentencia que declaró con lugar la cuestión previa opuesta. Todo ello de conformidad con las disposiciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales citadas y los artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil.
Queda MODIFICADA la sentencia, inserta del folio 108 al 131, de fecha 21 de julio de 2016, en lo relativo a la declaración de improcedencia de la demanda, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PIAR Y PADRE PEDRO CHIEN DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, produciéndose los efectos del artículo 271 del Código de Procedimiento Civil, si el actor no subsana debidamente la cuestión previa declarada con lugar.
Por cuanto la presente decisión salió fuera de su lapso legal, se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y en su oportunidad legal devuélvase el expediente al Juzgado de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los Ocho (08) días del mes de Junio de dos mil Diecisiete (2017).- Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
El Juez,
Abg. José Francisco Hernández Osorio
La Secretaria Temporal,
Abg. Carmen Figueroa V.
En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las diez y diez minutos de la mañana (10:10 a.m.) previo anuncio de Ley. Conste.
La Secretaria Temporal,
Abg. Carmen Figueroa V.
JFHO/cf/ml
Exp Nº 16-5228