TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe, 13 de Marzo de 2017
AÑOS: 206° y 158°

EXPEDIENTE: Nº 6.449

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO Y LA PRORROGA LEGAL.

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos FLORENCIO HERNÁNDEZ TRIANA Y MARÍA LUISA VILLEGAS DE HERNÁNDEZ, de nacionalidad venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.905.080 y V.- 2.557.887 respectivamente.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas YENNITT ROSANGEL PANIAGUA SUÁREZ y YEBLYS LEONOR PANIAGUA SUÁREZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 102.659 y 142.151 respectivamente. (Folio 4 al 6)

PARTE DEMANDADA: Ciudadano JUAN BAUTISTA GARCÍA, Venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. V-331.360.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada THANIA CAROLINA GONZÁLEZ OROPEZA, Inpreabogado Nº 174.667. (Folio 45)

SENTENCIA DEFINITIVA.
SIN INFORMES.

I ANTECEDENTES
Se recibe en fecha 09 de noviembre de 2016 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, contentivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO Y LA PRORROGA LEGAL interpuesto por los ciudadanos FLORENCIO HERNÁNDEZ TRIANA y MARÍA LUISA VILLEGAS DE HERNÁNDEZ, contra el ciudadano JUAN BAUTISTA GARCÍA, ut supra identificados, producto de haberse declarado anteriormente con lugar el recurso de hecho interpuesto por la apoderada demandada, en fecha 8 de marzo de 2016, que declaró admisible el recurso de apelación de fecha 12 de enero de 2016 (Folio 76), que fuera planteado por la apoderada judicial de la parte demandada abogada THANIA GONZÁLEZ, luego que dicho Tribunal, en fecha 18 de diciembre de 2015, dictara sentencia en la presente causa, dándosele entrada por auto de fecha 16 de noviembre de 2016.
Por auto de fecha 17 de noviembre de 2016, en apego al artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordena la continuación del iter procesal a través del procedimiento oral, previsto en los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil, que ordena en segunda instancia aplicar lo dispuesto en el artículo 879 en concordancia con el artículo 517 ejusdem, fijar un lapso de cinco (5) días de despacho, para que las partes si así lo consideran conveniente, soliciten la constitución de asociados, con la advertencia que de no constituirse, las partes podrán presentar sus informes al vigésimo (20) día de despacho.
Al folio 109 cursa acta de fecha 10 de enero de 2017, donde este Juzgado Superior dejó constancia, que ninguna de las partes compareciera ni por sí, ni por medio de apoderado judicial.
Por auto de fecha 11 de enero de 2017 se fijó para dictar sentencia dentro de un lapso de SESENTA (60) días consecutivos contados a partir del día siguiente a la fecha, de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
SIENDO LA OPORTUNIDAD PARA DICTAR SENTENCIA, ESTE TRIBUNAL SUPERIOR PROCEDE A HACERLO PREVIAS LAS CONSIDERACIONES SIGUIENTES:
II BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS
DE LA DEMANDA
A los folios 1 y 2, anexos folios 3 al 13, interponen la presente demanda las Abogadas YENNITT ROSANGEL PANIAGUA SUÁREZ Y YEBLYS LEONOR PANIAGUA SUÁREZ Ipsa Nros. 102.659 y 142.151, apoderadas judiciales de los ciudadanos FLORENCIO HERNÁNDEZ TRIANA Y MARÍA LUISA VILLEGAS DE HERNÁNDEZ, en los siguientes términos textuales:
“… I.- LOS HECHOS
Es el caso ciudadano Juez que en fecha 01 de enero de 2014, suscribimos contrato de arrendamiento de índole privado con el ciudadano JUAN BAUTISTA GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 331.360 y de este domicilio, el cual acompaño en el presente escrito en copia simple marcado con la letra “A”, sobre un inmueble de nuestra exclusiva propiedad constituido por un local comercial ubicado en calle 4 Sector Plaza Sucre de este Municipio Nirgua estado Yaracuy. La cual se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos generales Naciente: Con la Plaza Sucre, calle 4ta en medio, uno de sus frentes: Poniente: Con Casa y solar de casa de los sucesores de Genaro Doubront; Norte: Con Casa para hoy de Mercedes León, y Sur: Con casa y solar de lo que es ó fue de Rafael Galaratti (sucesores) avenida quinta de en medio.- Ahora bien ciudadano Juez el presente contrato fue suscrito con una duración de seis (06) meses fijos contados a partir del día primero (01) de Enero de 2014, tal y como lo establece la cláusula Tercera del citado contrato de arrendamiento. En tal sentido en mi condición de Arrendadora, manifesté mi voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, por lo cual no suscribí un nuevo contrato de arrendamiento, manifestación esta que hice por escrito a través de notificación de prórroga legal, en fecha primero (01) de Junio de 2014, a los fines de dar cumplimiento a la legislación vigente en cuanto al transcurso de la prórroga legal correspondiente, una vez vencido el lapso del contrato de arrendamiento y de acuerdo al tiempo del mismo. La prórroga legal seria de un lapso de seis (06) meses contados a partir del día primero de junio de 2014, con vencimiento el día primero (01) de Enero de 2015, tal como lo dispone el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial ordinal G. Sin embargo ciudadano Juez, que a la fecha de hoy el ciudadano JUAN BAUTISTA GARCÍA, una vez vencido el lapso del contrato de arrendamiento y transcurrida íntegramente la prórroga legal de seis (06) meses que le asistía y habiendo agotado todas las vías extrajudiciales y amistosas para la entrega del inmueble, la misma aún no ha cumplido con su obligación de entrega del inmueble, la misma aún no ha cumplido con su obligación de entrega del Local Comercial que le fuera dado en arrendamiento, en perfecto estado tal y como lo recibió totalmente desocupado de bienes y personas tal y como lo prevé la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento.
II.- DEL DERECHO
Fundamento la presente demanda de conformidad con lo establecido en el Artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así también, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en los artículos: artículo 2, artículo 6, artículo 20, artículo 26, artículo; en concordancia con lo establecido en el Código Civil Venezolano en su artículo 1133, artículo 1159, artículo 1160, artículo 1354.
III.- DEL PETITORIO
Con fundamento a las consideraciones de hecho y de derechos, acudo ante su competente autoridad en mi carácter de Arrendadora para que el ciudadano JUAN BAUTISTA GARCÍA, supra identificado y en su condición de Arrendatario cumpla con su obligación de entregar el Local Comercial anteriormente señalado, totalmente desocupado de bienes muebles y personas, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, en virtud de haberse cumplido el lapso de tiempo convenido transaccionalmente y legalmente (Contrato de Arrendamiento y Prórroga Legal), cumplida todos los extremos legales. Estimo la presente acción en CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES.…” (sic)

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
A los folios 21 al 24, el ciudadano JUAN BAUTISTA GARCÍA debidamente asistido por la abogada THANIA CAROLINA GONZÁLEZ OROPEZA, Inpreabogado Nº 174.667, por medio de escrito indicó dar contestación en los siguientes términos:
“… CAPITULO PRIMERO.
DE LA VALIDEZ DE LAS CLÁUSULAS CONTRACTUALES
Es cierto que suscribí un contrato privado de arrendamiento sobre un local comercial con la ciudadana MARÍA LUISA VILLEGAS DE HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cedula de identidad NºV.- 2.557.887, comerciante y de mi mismo domicilio, en fecha primero (01) de enero del año 2014, sobre el inmueble conformado por un local comercial ubicado en la calle 4 sector “Plaza Sucre” del Municipio Nirgua, a razón de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000) mensuales, como canon de arrendamiento, para funcionar allí con mi actividad comercial permanente, no transitoria, mientras se esperaba por la autenticación del contrato ante la Notaria Publica del Municipio, lo cual nunca ha ocurrido. Como puede observarse, dicho contrato no fue adecuado a la normativa indicada en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, no se otorgo en forma autentica, como lo exige el artículo 13 del citado decreto, no respeto que el plazo mínimo para el arrendamiento es de Un (01) año, toda vez que la actividad comercial que realizo es permanente, no eventual o de temporada, ya que ocupo dicho inmueble como sede de la Sociedad de Comercio ALISAN C.A., inscrita en el Registro de Comercio bajo el Nº 44, tomo Nº 192-A, que se dedica a la compra y venta de helados de diferentes marcas, tal como lo establece el artículo 24 del citado Decreto. Con relación al canon de arrendamiento no se indicó, el valor del inmueble violándose el artículo 24 del citado Decreto. Con relación al canon de arrendamiento no se indicó, el valor del inmueble violándose el artículo 31 del mencionado Decreto Ley, no se indico la modalidad del cálculo adoptada para fijar el canon conforme al artículo 32 eiusdem, ni la manifestación expresa de apegarse la Arrendadora a las consideraciones establecidas en la citada normativa, por tanto tal contrato no puede ser el fundamento sobre el cual se exija el cumplimiento del mismo por no ser éste ejecutable, toda vez que violenta normas de orden público tal como lo establece el artículo 1º de dicho decreto. Violenta la irrenunciabilidad de sus normas como lo indica el numeral 1 de su artículo 6º; sobre los acuerdos celebrados por las partes bajo cualquier contrato. No se adecuo a la normativa prevista en dicho decreto tal como exige la Primera Disposición Transitoria, pues para el momento de entrada en vigencia de dicho decreto ya existía el contrato que nos une, pues lo celebramos en fecha primero (1) de enero de 2014 y el Decreto referido fue ejecutado el día 24 de Abril de 2014 y publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, por tanto el contrato de marras debió adecuarse a la normativa prevista en el mismo, por lo que al no haberse hecho así el mismo no puede ser judicializado.
Así mismo, pese a que el canon se estableció en CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000) mensuales, he venido, pagando por exigencias compulsiva verbales de la Arrendadora MARÍA LUISA VILLEGAS DE HERNÁNDEZ, cantidades superiores, llegando en la actualidad a estar pagando la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000) mensuales, violentándose lo dispuesto en el artículo 17 del tantas veces nombrado Decreto. Por lo que al no cumplir el instrumento que se quiere hacer valer como contrato de arrendamiento escrito con lo dispuesto en el Decreto Ley de REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, lo que existe entre la arrendadora demandante y Yo, no es otra cosa que un contrato de arrendamiento “VERBAL a TIEMPO INDETERMINADO” y por tanto no es susceptible de ser resuelto por vía de una acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sino por la acción de Desalojo fundado en lo dispuesto en el artículo 40 del Decreto Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por tanto la presente acción debe ser declarada sin lugar, declarando irrito el contrato verbal que debe adecuarse a los parámetros de ley para que pueda ser judicializado en el caso que ello fuera necesario.
CAPITULO SEGUNDO
DE LA PRORROGA LEGAL Y SU DESCONOCIMIENTO
Niego, rechazo y contradigo que el contrato que me une a la ciudadana Arrendadora MARÍA LUISA VILLEGAS DE HERNÁNDEZ, haya vencido, o que ella y yo hubiéramos suscrito un acuerdo de prórroga legal o renovación del contrato y este hubiera vencido, caso en el cual si seria procedente la demanda de cumplimiento, pues ello sería una causal para el desalojo conforme a lo indicado en el literal “g” el artículo 40 del mencionado decreto, pero nunca he suscrito con la Arrendadora una prórroga legal, ni fui notificado de ella, pues la misma no es procedente porque nunca firmamos un contrato autenticado de arrendamiento con duración mínima de un año, tampoco en la presunta notificación de prórroga, se establece la promesa de la Arrendadora “… de no pretender mantener en condición de arrendamiento el inmueble..”, requisito sine qua non para no celebrar nuevo contrato y único caso en el cual yo no tendría derecho preferente a seguirlo arrendando conforme a las pautas establecidas en el artículo 25 de Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por tanto desconozco dicho instrumento tanto en su contenido como con la firma que lo calza en lugar donde aparece el nombre “JUAN BAUTISTA GARCÍA”.
CAPITULO TERCERO
DE LA CUANTÍA DE LA ACCIÓN
Niego, rechazo y contradigo la cuantía estimada por la parte actora para la presente acción, por exagerada y por no haber indicado su equivalente en Unidades Tributarias. Es así que establece el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. Siendo que el canon de arrendamiento según el irrito contrato esgrimido por la demandante es de CUATRO MIL BOLIVARES (BS. 4.00), la cuantía de la acción, por ser el contrato que nos une de tiempo indeterminado, es de CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 48.000), según la regla del articulo 36 antes referido, siendo su equivalente en Unidades Tributarias de TRESCIENTOS VEINTE UNIDADES TRIBUTARIAS (320 U.T) a razón de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00) cada una, todo conforme a lo indicado en el artículo 1 de la Resolución Nº 2009-0006, de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.952 de fecha 02 de abril de 2009.Siendo por tanto de derecho la forma d cálculo de la cuantía de la acción en los contratos de arrendamiento, pido al tribunal así lo declare y establezca que la cuantía real de la presente demanda es la que he indicado en este capítulo.
CAPITULO CUARTO
DE LA RECONVENCION
El contrato de arrendamiento indicado por la parte demandante, es irrito en cuanto a su ejecución judicial, al no haberse adecuado a los parámetros indicados en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, no obstante de él se desprenden hechos ciertos como que el canon de arrendamiento es por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000) mensuales, igualmente no consta de autos ninguna prueba de que yo hubiera aceptado un canon mayor fijado según la forma de cálculo establecida por el articulo 32 eiusdem, por tanto he venido pagando por el arriendo del local mencionado un canon de arrendamiento superior al que convinimos de mutuo acuerdo en el inicio del contrato, por tanto RECONVENGO a los demandantes FLORENCIO TRIANA Y MARÍA LUISA VILEGAS DE HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, titulares de las cedulas de identidad Nº v-7.905.080 y v- 2.557.887, respectivamente y de este domicilio por REINTEGRO DE SOBRE ALQUILERES con fundamento legal en lo previsto en el artículo 34 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, toda vez que en el mes de SEPTIEMBRE pague la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000), con un sobre alquiler de MIL BOLIVARES (Bs.1.000), en el mes de OCTUBRE pague la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000), con un sobre alquiler de MIL BOLIVARES (Bs. 1.000), en el mes de NOVIEMBRE pague la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000), con un sobre alquiler de MIL BOLIVARES (Bs. 1.000), en el mes de DICIEMBRE pague la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000), con un sobre alquiler de MIL BOLIVARES (Bs. 1.000), en el mes de ENERO pague la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000), con un sobre alquiler de MIL BOLIVARES (Bs. 1.000), en el mes de FEBRERO pague la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000), con un sobre alquiler de MIL BOLIVARES (Bs. 1.000), en el es de MARZO pague la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000), con un sobre alquiler de MIL BOLIVARES (Bs. 1.000), en el mismo mes de MARZO me fue exigido verbalmente por la arrendadora un deposito de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000) por concepto de aumento de canon de arrendamiento desde el mes de Enero a ocho mil bolívares (Bs. 8.000), es decir un excedente de TRES MIL BOLUIVARES (Bs. 3.000) por cada mes, es entonces que pague su sobre alquiler de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000), en el mes de ABRIL pague la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000), con un sobre alquiler de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs 4.000), en el mes de MAYO pague la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000), con un sobre alquiler de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000), en el mes de JUNIO pague la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000), con un sobre de alquiler de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000), para un total de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 28.000)…” (Sic)

III DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR
En fecha 14 de agosto del año 2015 al folio 47, siendo la fecha fijada para que el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, lleve a cabo la Audiencia Preliminar en el presente Juicio. Seguidamente se dio apertura el acto y se dejó constancia, que se encontraba presente la abogada YEBLYS LEONOR PANIAGUA SUÁREZ Apoderada Judicial de la parte actora ciudadanos FLORENCIO HERNÁNDEZ TRIANA Y MARÍA LUISA VILLEGAS DE HERNÁNDEZ, como también la ciudadana THANIA CAROLINA GONZÁLEZ OROPEZA Apoderada Judicial del ciudadano JUAN BAUTISTA GARCÍA, desarrollándose la misma en los siguientes términos:

“…Seguidamente interviene la abogada YEBLYS LEONOR PANIAGUA SUÁREZ, quien expone: Ratifico en todas y cada una de sus partes la presente demanda por lo que solicito a este Tribunal declare con lugar el cumplimiento de contrato por vencimiento del término y la prórroga legal. Convengo en la existencia de un contrato de arrendamiento y en el pago del canon de arrendamiento como voluntario convenido extracontractual en ejecución del principio de voluntad de las partes, por lo que me opongo a su reintegro, más todo pago supone una deuda lo que no está sujeto a repetición. Rechazo, lo alegado por la parte demandada en cuanto a la inejecución del contrato por no regirse por la ley de arrendamiento inmobiliario de uso comercial y es inoficioso sujetar la relación a la nueva ley por cuanto ya el contrato estaba vencido y el tiempo de la prórroga también era de corta duración. En el supuesto caso de que se exija alguna la pretensión referida al retracto arrendaticio, es decir, que el inquilino siga como arrendatario, lo rechazo en virtud de que el único interés de mis poderdantes es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal, es decir, la desocupación y entrega del inmueble y no la venta del mismo.
Posteriormente interviene la ciudadana THANIA CAROLINA GONZÁLEZ OROPEZA, quien expone, ratifico en todas y cada una de sus partes la contestación de la demanda y la reconvención propuesta por reintegro de sobre alquileres por haber sido una exigencia verbal no contenida en el contrato que violenta las disposiciones de la ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial del año 2014, que es la norma que regula el vinculo arrendaticio existente, que une a las partes, toda vez que conforme a su disposición transitoria primera, el contrato debió adecuarse a las normativas contenidas en dicha ley, como también desconozco la notificación de la prórroga legal que cursa al folio 13. Rechazo el cobro compulsivo de los aumentos de los cánones por violentar la normativa legal por cuanto tanto la vieja y nueva ley establecen que no se puede aumentar sino al finalizar el contrato y no como dice la apoderada de los demandantes, quien manifiesta que ese pago fue voluntario, pero es obvio, que mi representado para evitar un conflicto se vio obligado compulsivamente a pagar. Convengo en que se realice un nuevo contrato sujeto a la ley vigente, donde se fije un canon de arrendamiento regulado por esta, y que el monto de Veintiocho Mil Bolívares (Bs. 28.000), se tome como parte de los cánones de arrendamiento del nuevo contrato, con instancia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE)…”(sic.)

IV FIJACIÓN DE LOS HECHOS
En fecha 18 de septiembre de 2015 al folio 52. No existe controversia en cuanto a la existencia de un vinculo arrendaticio nacido de la celebración de un contrato privada e fecha 01/01/2014, cuya duración se convino por seis (6) meses contados a partir de su suscripción (01/01/2014) hasta el 01/06/2014, sobre un inmueble ubicado en la calle 4 Sector Plaza Sucre el Municipio Nirgua del estado Yaracuy, con un canon estipulado en la suma de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000) mensuales, y cuyos linderos son reproducidos en el escrito libelar.
Habiéndose determinado los puntos en los cuales las partes están contestes, corresponde ahora fijar los hechos y límites controvertidos en la causa principal, los cuales van a ser objeto de prueba conforme a derecho:
1.- Existe controversia en cuanto a la procedencia el aumento de los cánones de arrendamiento.
2.- Existe controversia en cuanto a la forma en la que fueron pagados los cánones superiores a los cuatro mil bolívares (Bs. 4.000) que era el canon inicial.
3.- Existe controversia en cuanto a la vigencia del contrato y la prórroga legal.
4.- Existe controversia en cuanto a la notificación de la prórroga legal y su validez.
5.- Existe controversia en cuanto al contenido y firma de la notificación de la prórroga legal.
6.- Se va a determinar la procedencia acción planteada por la parte actora como Cumplimiento de Contrato por Vencimiento del Término y la Prórroga Legal, y la calificada por la demandada como Desaojo de Inmueble Destinados al Uso Comercial, conforme a lo previsto en el articulo 40 literal “g”.
7.- Se va a determinar si la relación arrendataria es un contrato a tiempo determinado o un contrato verbal a tiempo indeterminado, así como el marco legal que regula la convención y relación arrendaticia.
8.- Se va a determinar si el contrato que dio inicio al vínculo jurídico arrendaticio, debía adecuarse al Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial (2014).
9.- Se va a verificar si la ejecución del contrato de arrendamiento suscrito puede judicializarse.
10.- Se va a determinar, cual es la cuantía e la acción principal.
Establecidos los puntos controvertidos entre las partes en la causa principal, corresponde ahora fijar los hechos y límites controvertidos en la reconvención propuesta, los cuales van a ser objeto de prueba conforme a derecho:
1.- Existe controversia en los cánones de arrendamientos sucesivos al valor inicial de los cuatro mil bolívares (Bs. 4.000) mensuales.
2.- Existe controversia en cuanto a la forma en la que fueron pagados los cánones superiores al canon inicial.
3.- Se va a determinar, cual es la cuantía de la Reconvención Propuesta.
4.- Se va a verificar la procedencia de pagos por cánones de arrendamientos sucesivos al valor inicial de los cuatro mil bolívares (Bs. 4.000) mensuales.

VI DE LAS PRUEBAS
La parte demandada consignó copia fotostática de documento debidamente registrado en el Registro Público de Nirgua, bajo el N° 18 de fecha 17 de julio de 1991. A tales efectos es de acotar que los instrumentos públicos o auténticos son aquellos que han sido autorizados con las solemnidades legales por un Registrador(a), por un Juez(a) u otro funcionario(a) o empleado (a) público que tenga facultad para darle fe pública, así lo establece el artículo 1357 del Código Civil Venezolano. De igual forma, el instrumento público tiene como característica su validez entre las partes y frente a terceros; hacen plena fe de su contenido por virtud de haberse cumplido los requisitos ante el funcionario que acredita tal cumplimiento o que ha sido efectuado en su presencia, tal como lo señalan los artículos 1359 y 1360 del Código Civil Venezolano.
Es por ello, que el referido documento señalado ut supra tiene carácter de público, pues fue otorgado con las solemnidades requeridas por la Ley, de modo que hace plena fe entre las partes y ante terceros, de la voluntad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización de hechos jurídicos a que dicho instrumento se contrae, aunado a que contra el mismo la parte demandada no hizo oposición a la copia consignada, tal como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo que este Tribunal le otorga todo su valor probatorio. Y así se establece. Del mismo se desprende que el ciudadano FLORENCIO HERNANDEZ TRIANA, levantó titulo supletorio sobre bienhechurías ubicadas en el sector de Plaza Sucre, calle cuatro, cruce con la avenida Quinta de la población de Nirgua.
De las actas se desprende al folio 12, consignado con el libelo, un contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana MARIA LUISA VILLEGAS DE HERNANDEZ como arrendadora y el ciudadano JUAN BAUTISTA GARCIA, como arrendatario y observa el Tribunal que este documento privado no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, no fue desconocida su firma, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, dicho contrato de arrendamiento se da por reconocido y así se decide.
En la etapa probatoria, la parte actora señaló que reproduce el merito favorable que se desprende de las actas procesales y benefician a sus representados, específicamente que los aumentos de cánones de arrendamiento no se hicieron de manera forzada o constreñida. Sobre tal alegato, es amplio conocido que el mismo no se corresponde con un elemento probatorio, motivo por el cual se desecha como tal, tomando en cuenta que el mismo es relativo al principio de comunidad de la prueba, al cual se apega quien suscribe.
Cursa al folio 13 comunicación suscrita por la ciudadana MARIA LUISA VILLEGAS DE HERNANDEZ, con el fin de notificar al ciudadano JUAN BAUTISTA GARCIA, que el contrato de arrendamiento suscrito no tendrá renovación y comenzará la prorroga legal de un año, tal como lo establece el artículo 38 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicha documental fue desconocida en su contenido y firma por el demandado, en la contestación de la demanda, no probando su autenticidad la parte promovente, en consecuencia, queda desechada la misma.
En la audiencia de debate oral, se evacuó testimonial promovida por la parte actora de la ciudadana MARLIN DALIDA PINTO TIRADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V.- 14.437.614, de 36 años de edad, no estando comprendida en alguna causa que la inhabilite, respondiendo lo siguiente: que celebró contrato de arrendamiento con la señora María Luisa Villegas de Hernández el día 1/1/2014 y que el aumento del canon fue hecho de forma extracontractual, le suministró un número de cuenta para ello y que se le notificó la prorroga legal el 1/6/2014. Al ser repreguntada manifestó no tener interés sobre el local objeto del presente juicio y que no le consta que el demandado aceptó el aumento de los cánones, y a la última repregunta contestó que no le consta que al demandado le hayan notificado de la prorroga. Resulta de forma evidente la contradicción de la presente testigo ya que se contradijo radicalmente al momento que manifestó contradictoriamente acerca de la notificación que se le hiciera al demandado de la prorroga al finalizar el contrato, motivo por el cual es desechado, en virtud de que no le merece confianza a quien suscribe.
De conformidad con lo previsto en los artículos 445, 446 y 451 del Código de Procedimiento Civil la parte actora promovió prueba de experticia, a fin que determinen del contenido y firma del instrumento indubitado al folio 13. Tal prueba fue admitida, sin embargo, al momento de nombramiento de expertos tal acto fue declarado desierto, por lo cual, nada tiene que expresar esta juzgadora al respecto.
Solicitó la parte actora la citación del ciudadano JUAN BAUTISTA GARCÍA, para que absuelva de sus representados las posiciones juradas sobre los hechos controvertidos. Tales posiciones juradas fueron evacuadas en la audiencia de debate oral y reposan al folio 69, por lo que, al ser valoradas se desprende que el referido ciudadano ratificó que suscribió un contrato privado de arrendamiento con la co-demandante ciudadana MARIA LUISA VILLEGAS DE HERNANDEZ en fecha 1/1/2014 y que aceptó su contenido, con una duración de 6 meses y que de forma extracontractual aceptó los incrementos del canon y que no firmó ninguna notificación de prorroga legal. Al ser estampadas las posiciones al ciudadano Florencio Triana expresó que el demandado no tiene 25 años ocupando el inmueble, y que si le fue notificada la prorroga legal.
Por otra parte, la demandada trajo a los autos con la contestación a la demanda cursante a los folios del 25 al 31 facturas con los números: 000724, 000734, 000743, 000752, 000778, 000779 y 000801; de fechas 30/09/2014, 31/10/2014, 30/11/2014, 31/12/2014, 15/03/2015, 15/03/2015 y 31/05/2015, respectivamente.
Se tiene que las facturas son documentos o títulos de disposición de orden estrictamente mercantil, con usual utilidad en las operaciones de compra y venta de mercaderías, pudiendo ser utilizadas también como medio probatorio de otros tipos de negocios jurídicos, y las cuales le otorgan al comprador de tales bienes muebles el derecho de reclamo sobre los mismos como garantía de la operación mercantil realizada, y a su vez, sirven al vendedor como comprobante de entrega de los bienes vendidos o del servicio prestado.
Como se puede inferir, las facturas presentadas por la parte demandada con la contestación no fueron impugnadas por la contra parte, por tanto mantienen su valor probatorio, desprendiéndose de las mismas que la parte demandada pagó los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2014 y enero, febrero y mayo 2015, cada uno por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), a excepción del mes de mayo 2015, el cual es por un monto de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00) y así se establece.
Cursa a los folios del 32 al 38 copia fotostática de Registro Mercantil de la Compañía ALISAN, C.A., la cual es un documento público conforme a los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, sin embargo, esta Juzgadora en la presente causa no le otorga valor probatorio por no aportar elementos de convicción en la presente causa, visto que el contrato de arrendamiento fue suscrito por el demandado JUAN BAUTISTA GARCIA, a título personal y así se establece.
Consta al folio 40 Recibo de Ingreso emanado de la Alcaldía del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, Dirección de Hacienda Municipal, a nombre del Contribuyente ALISAN C.A., el cual no se le otorga valor probatorio por no traer elementos de convicción en la presente causa.
Consta consignados por la parte demandada a los folios del 41 al 43 copias de cinco (5) depósitos bancarios a nombre de la ciudadana MARIA LUISA VILLEGAS DE HERNANDEZ, los cuales son considerados tarjas conforme al artículo 1383 del Código Civil, sin embargo de su revisión exhaustiva no se evidencia quien es el depositante y a que motivo pertenecen los mismos, en consecuencia no se le otorga valor probatorio.
La parte demandada promovió copia fotostática simple del Contrato de Arrendamiento de fecha primero de enero de 2014, el cual fue valorado ut supra, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido sobre la existencia de la relación arrendaticia ni que la misma tenga una vigencia temporal de seis (06) meses, a saber, desde 1/1/2014. Es importante destacar que el presente contrato especifica que al término del mismo y siempre que no se haya pactado prorroga el arrendatario se obliga a entregar el inmueble.

VII DE LA SENTENCIA APELADA
El 18 de diciembre de 2015, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, a los folios del 78 al 81, dictaminó lo siguiente:
…“Demostrada como está la relación contractual arrendaticia, esta examinar la verosimilitud de los hechos alegados por la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Quedo demostrado que el contrato es a tiempo determinado, que conforme a la cláusula tercera del mismo, la duración es de seis (6) meses fijo y en las condiciones allí establecidas. Que este el arrendador manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato, el día 01/06/2015 habiéndose hecho efectiva la notificación, en fecha 30/06/2015., de acuerdo, de acuerdo a la forma establecida en la cláusula decima séptima del contrato de marras, como se demuestra en el instrumental que corre al folio 13 del expediente, siendo desconocido en su contenido y firma por la parte demandada, en la contestación de la demanda, promoviendo la demandante la prueba de experticia, la cual no fue evacuada, por lo que se desecha como medio probatorio de valoración. Pero en cuanto, al nacimiento de la prórroga legal y su notificación, esta se supedita a los contratos a tiempo determinados conforme a lo señalado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial del año 2014, operando de pleno derecho, siendo optativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador, por lo que conociendo el arrendatario las estipulaciones convenidas en el contrato suscrito, como su tiempo determinado, su duración y su negativa de un nuevo contrato, emerge la supletoriedad e la disposición prevista en el artículo 1.599 del Código Civil. Estas circunstancias, permiten a este Juzgador mediante las reglas de la sana critica y la aplicación del principio de exhaustividad probatoria contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que tales hechos conocidos por el arrendatario, aportan la convicción necesaria para el esclarecimiento sobre el nacimiento y extinción de la prórroga legal, hecho que si se produjo como se aprecia al adminicular las confesiones del demandado referidas a la voluntad y variaciones en los pagos de los cánones de arrendamiento. Y así se decide.
En consecuencia, con fundamento en el artículo 26 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial, le correspondía al arrendatario una prórroga legal por un plazo de seis (6) meses, que se inicio del 1º de julio de 2014, ocurriendo su vencimiento el 01 de enero de 2015, es por ello que vencido el lapso antes mencionado y no existiendo la voluntad del arrendador de renovar el contrato, la acción de cumplimiento de contrato debe prosperar. Y así se decide
En merito de las anteriores consideraciones este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y LA PRÓRROGA LEGAL, incoada por la FLORENCIO HERNÁNDEZ TRIANA Y MARÍA LUISA VILEGAS DE HERNÁNDEZ contra el ciudadano JUAN BAUTISTA GARCÍA, ambos identificados en autos.- SEGUNDO: SIN LUGAR, la RECONVENCIÓN O MUTUA PETICION de REINTEGRO DE SOBRE ALQUILERES, incoada por el ciudadano, JUAN BAUTISTA GARCÍA; TERCERO: Se condena a la parte demandada a entregar a la actora, el local comercial ubicado en la calle 4, sector Plaza Sucre del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, cuyas medidas y linderos son los siguientes: Naciente: Con la Plaza Sucre, calle 4ta, en medio, uno de sus frentes; Poniente: Con casa y solar de los sucesores de Genaro Doubront; Norte: Con casa para hoy de Mercedes León, y Sur: Con casa y solar que es ó fueron de Rafael Galaratti (sucesores), avenida 6 de en medio, libre de personas y cosas el inmueble que le fue arrendado.- CUARTO: Se condena en costas a la demandada en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.…”
VIII CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Es pertinente acotar que la competencia Funcional Jerárquica Vertical de este Juzgado Superior, se asume respecto a la sentencia del caso sublite, a pesar de haber sido emitida por un Juzgado de Municipio, acogiendo lo establecido en las sentencias Nros. REG. 00740 y REG. 0049, de fechas 10/12/2009 y 10/03/2010, emitidas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual señaló que los Juzgados Superiores son competentes para conocer de los recursos de apelación de sentencias emitidas por los Juzgados de Municipio.
Revisadas las actuaciones de la presente causa, debe esta Juzgadora como punto previo, discernir acerca de la ley aplicable a la pretensión planteada por el demandante, así como la reconvención planteada por la parte demandada. Lo anterior viene dado, por cuanto, el basamento legal utilizado por la parte actora, es exclusivamente lo establecido en al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y de igual forma lo hizo la parte demandada, tanto en sus defensas como en su contrademanda.
Con referencia a lo anterior, consta de autos, contrato de arrendamiento que da inicio a la relación arrendaticia entre las partes, el cual fue valorado ut supra, que el mismo fue de fecha 01 de enero de 2014 y que su vigencia temporal es desde esa fecha hasta el 01 de junio de 2014. En ese mismo sentido, se tiene que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial fue publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 23/5/14 y su entrada en vigencia esa misma fecha, por lo que no puede imputarse a una relación arrendaticia que nació el 1/1/2014 una ley posterior, ya que la ley que imperaba al momento de la elaboración del contrato fue la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Es válido acotar que, el principio de la irretroactividad de las leyes se encuentra previsto tanto en el artículo 3 del Código Civil venezolano, en el cual se establece que: “La ley no tiene efecto retroactivo”, como en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual dispone:
“Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las Leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso, pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas, se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la Ley vigente para la fecha en que se promovieron…”.
Es ampliamente conocido que, la retroactividad de una ley sólo opera en materia penal, tanto en el orden sustantivo como adjetivo, únicamente en el caso de su mayor benignidad en relación al acusado, lo cual implica que la entrada en vigencia de una nueva ley, sólo ejerce su influencia hacia el futuro, pues, respecto a lo pasado no puede producir derechos y obligaciones de ninguna especie, ello en resguardo de la seguridad jurídica que debe ofrecer el ordenamiento jurídico a los ciudadanos en el reconocimiento de sus derechos y relaciones de los actos y los hechos realizados en aplicación de la ley derogada, salvo tal y como se indicó respecto a la excepción constitucional prevista en materia penal.
Por ello, es de apuntar que, la ley aplicable al presente caso de autos es, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 07 de diciembre de 1999 publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845, donde también, estaban regulados tanto los inmuebles destinados a vivienda como los reservados al uso comercial, como los locales y oficinas, tal y como se preceptuaba su artículo 1, en el cual se disponía: “El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y sub urbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes…”.
Dejado asentado lo anterior, y dilucidado el régimen legal aplicable al caso de autos, a pesar de lo establecido por ambas partes en el presente juicio, se prosigue con el estudio del merito de la causa.
Después de las consideraciones anteriores, debe esta Instancia Superior realizar su pronunciamiento del punto previo, concerniente a la impugnación de la cuantía realizada por la parte demandada, de conformidad al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto, tal como fue planteada la impugnación de la cuantía por parte de la demandada, tal impugnación a todas luces, es improcedente, por cuanto de la revisión de sus alegatos no se desprende que haya sido aportada prueba alguna para fundamentar la aparente impugnación, requisito este último indispensable para que prospere la impugnación de la cuantía, tal como lo ha dejado sentado nuestra jurisprudencia patria, en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 15 de Noviembre de 2004, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez. En vista de lo anterior, quien suscribe determina que la anterior impugnación simplemente no debe prosperar y así se decide.
Ahora bien, siguiendo con el estudio del fondo de la presente causa, de conformidad con el Código Civil, en su artículo 1.133, nuestra legislación define el contrato así: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Entonces resulta que, la acción interpuesta en la presente causa trata de la pretensión de cumplimiento respecto de un contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana María Luisa Villegas de Hernández y Juan Bautista García; en tal sentido, la parte actora demandó para que se haga el efectivo cumplimiento del contrato suscrito por cuanto terminó o expiró la vigencia temporal del referido contrato del cual se demandó su cumplimiento, por cuanto la vigencia de la relación arrendaticia habría terminado, ya que, inició el 01/01/2014 y culminó el 01/06/2014, e incluso que al no ser pactado un nuevo contrato, inmediatamente comenzó a transcurrir, luego de esa fecha (01/06/2014), la prorroga legal de 6 meses, con lo cual, ya se terminó la relación arrendaticia, y por ello demanda dicho cumplimiento contractual de que se le entregue libre de personas y cosas.
Así mismo, vista así la demanda, la parte demandada, al defenderse de tales argumentos, adujo que era cierto dicho contrato, sin embargo, que el mismo no se había hecho con ajuste a lo establecido en el nuevo marco jurídico de regularización de arrendamientos de uso comercial; situación que quedó resuelta anteriormente.
En el mismo sentido, se hace necesario en este punto, entrar a analizar la naturaleza de la relación arrendaticia, en cuanto a su determinación, y así tenemos que, en materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto, de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contrato a tiempo indeterminado, contrato a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable. Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta jurisdiccente, analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda, determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido, considera prudente este Juzgado transcribir la Cláusula Quinta del contrato que vinculó a las partes, veamos: “…Al termino del presente contrato y siempre y cuando no se haya pactado una prorroga EL ARRENDATARIO se obliga a entregar el inmueble debidamente desocupado de personas y de cosas en las mismas condiciones en que lo recibe…”. Se entiende, sin lugar a dudas entonces que, al terminar la vigencia temporal del presente contrato, y siempre que no haya prorroga o renovación acordada por las partes se deberá entregar el inmueble, esa fue la disposición contractual que vinculó a las partes.
Desde el punto de vista del Código Civil, en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste, como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán analizadas por este Tribunal y que determinarán si en el presente caso, procede en derecho la presente acción.
Hechas las observaciones anteriores, se tiene que del análisis realizado al contrato del cual se ha solicitado su cumplimiento, se observa que tiene una determinación temporal del 01/01/2014 y concluyó el día 01/06/2014, con lo que es una relación arrendaticia a tiempo determinado de 6 meses, y del bagaje probatorio existente en autos se desprende que nunca dejó de serlo.
Bajo el presente supuesto fáctico, es decir, una relación arrendaticia a tiempo determinado con una duración de 6 meses; aunque la parte demandada alegó mucho más tiempo, pero ni remotamente lo demostró en la oportunidad probatoria, veamos que nos señala la norma establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.….” (negritas de este Tribunal).

Así pues, cree conducente esta Juzgadora Superior, que, lo oportuno es respetar la contratación suscrita entre las partes del caso de marras, pues, en su clausula quinta, ya examinada; a la par, que no se evidencia, de forma alguna, como de las partes hubo una convención para prorrogar o continuar la relación arrendaticia y así se decide.
Visto la anterior disposición contractual, y siendo como está, ajustada a derecho, más aún el deseo de la no continuación o renovación de la misma, debe darse por resuelta la relación arrendaticia; no obstante, dada la comprobación de que dicha relación tuvo una duración de sólo seis (06) meses, se debe respetar la prorroga legal pertinente, la cual transcurrió de manera íntegra desde el 02/06/14 hasta el 02/01/15, sumado a que la parte demandante fue explicita al no desear prolongar más la presente relación arrendaticia, pues demandó el cumplimiento del contrato en fecha 31/03/2015.
Por consiguiente, dado que ya transcurrió íntegramente la prorroga legal, la cual comenzó a partir de la terminación de la relación, a saber, el 2/06/2014 y culminó el 02/01/15, por lo que en dicha oportunidad la parte demandada debió entregar el inmueble arrendado (especificado en el contrato que se demanda su cumplimiento y que quedaron identificados ut supra) y así se decide.
Por otra parte, la demandada de autos en su contestación propone una reconvención en virtud, de que, el contrato del cual se solicita el cumplimiento no se adecuó a los parámetros indicados en el Decreto-Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que siendo el canon establecido el de Bs. 4.000 mensuales, no consta en autos, prueba alguna de que se hubiese aceptado un canon mayor, con lo cual, reconviene por el reintegro de sobre alquileres de acuerdo con el artículo 34 del prenombrado Decreto-Ley desde el mes de septiembre del año 2014 hasta el mes de junio de 2015, para un total de un sobre alquiler correspondiente de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 28.000,00).
Antes de entrar a motivar la anterior solicitud, considera conveniente recordar quien juzga, el comienzo de la presente sentencia, donde se indicó sin lugar a dudas, el régimen legal aplicable al presente caso, y que es errado por parte de la demandada reconviniente utilizar como fundamento de derecho del anterior alegato, lo estatuido en el Decreto Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto, lo correcto es aplicar la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se establece.
En base a lo anterior, primeramente, es importante destacar que el presente contrato de arrendamiento del cual se solicitó su cumplimiento no debe ajustarse a lo estipulado en las normas del Decreto Ley de Arrendamiento de Inmobiliario para el Uso Comercial, ello para saber que no estaban regulados los cánones de arrendamientos a esas estipulaciones, por lo que, se desestiman de plano dichos argumentos atinentes a ese aspecto.
Citemos el artículo 58 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedara sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.” No consta de autos, que el inmueble objeto del presente juicio inquilinario este sujeto a regulación, sino que, por el contrario ha sido el estipulado por vía contractual.
Después de analizada la anterior norma legal, esta Sentenciadora prevé que resulta un requisito y antecedente necesario para la procedencia de la pretensión de reintegro de sobre alquileres, la existencia de un acto administrativo previo, que en primer lugar determine si el inmueble debió o no ser regulado, y en caso positivo, que establezca el monto del canon de arrendamiento, es decir, debe existir obligatoriamente la regulación previa por parte del órgano administrativo competente, pues en caso contrario, resultaría imposible determinar si se han cobrado o no sobre alquileres y a que periodo de tiempo pertenecen.
En base a lo anterior, esta Juzgadora se ve en la obligación de declarar la improcedencia de la pretensión de reintegro de sobre alquileres, propuesta como reconvención en la presente causa, por los fundamentos antes expuestos.
Por último, no debe dejar pasar por alto, hacer un llamado de atención al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial el estado Yaracuy, en virtud de la tardanza en enviar el presente recurso de apelación a este Juzgado Superior, siendo que se profirió sentencia declarando con lugar el recurso de hecho en fecha 8 de marzo de 2016, tal como consta a los folios del 97 al 103, y no fue sino hasta siete meses después que remitió el presente expediente, actitud que redunda en la tardanza de la justicia.

VI DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley;
DECLARA
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación de fecha 12 de enero de 2016, cursante al folio 76, que fuera planteado por la apoderada judicial de la parte demandada abogada THANIA GONZÁLEZ, contra la sentencia proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en la audiencia de debate oral de fecha 18 de diciembre de 2015, cuyo extenso de la sentencia fue dictado en fecha 28 de enero de 2016.
SEGUNDO: Queda CONFIRMADA en todas sus partes la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 18 de diciembre de 2015, cuyo extenso de la sentencia fue dictado en fecha 28 de enero de 2016.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada recurrente, por haber salido totalmente perdidosa en el ejercicio del presente recurso y en el proceso.
CUARTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los 13 días del mes de marzo de 2017. Años 206º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL,

Abg. INÉS M. MARTÍNEZ R.

LA SECRETARIA,

Abg. LINETTE VETRI MELEÁN
En la misma fecha y siendo las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

Abg. LINETTE VETRI MELEÁN