TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL.-
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MECANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO
CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR.-

COMPETENCIA CIVIL.-

I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS.-

PARTE ACTORA RECONVENIDA: Empresa DESARROLLO ROYALTY, COPAÑIA ANONIMA, domiciliada en ciudad Guayana Municipio Caroní del Estado Bolívar, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar con sede en Puerto Ordaz, el día 28 de Noviembre de 2006, bajo el numero 67, tomo 67-A-Pro., siendo su ultima reforma la que consta en acta de asamblea general extraordinaria de accionista celebrada el día once de Agosto de Dos Mil Siete, debidamente inscrita por ante el mismo Registro Mercantil el día 21 de Agosto de 2007, bajo el numero 56, tomo 47-A-Pro.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado en ejercicio DANIEL CIFERRI, BASSAN SOUKI, YOHANA BORTOLUSSI Y ALINA CASANOVA, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 47.040, 22.677, 240.155 y 92.800, respectivamente. -

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadana YOLISAY DE LA CONCEPCION MEZONES, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 8.887.926.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio GLADYS GONZALEZ y JOSE GUILLERMO GUZMAN PEÑA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 92.636 y 92.966, respectivamente. -

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA. -
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE NÚMERO: 43.041.-

II
DE LA SUSTANCIACION DE PROCEDIMIENTO.-

Se inicia la presente causa por demanda de Resolución De Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, presentada en fecha 14 de Agosto del año 2012, ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, por la empresa Desarrollos Royalty, C.A, quien demanda a la ciudadana Yolisay de la Concepción Mezones, fundamentando la acción de conformidad al articulo 1133, 11,59, 1160, 1164, 1167, 1168, 1273, 1354 y 1527 del Código Civil.-
Documentos que acompañan el escrito de demanda:
1- Copia simple de documento Poder otorgado por la parte actora.-
2- Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta. -
3- Copia Simple de cheque numero 54764049, recibo numero 0011, cheque 07764054, cheque 47538037, recibo 0061, cheque numero 47538041, recibo 0078, bouchert 18707829, recibo 0102, cheque 82001496, cheque 47538087, recibo 0120, cheque 47188105, recibo 0152.-

Mediante distribución de fecha 15 de Agosto de 2012, corresponde conocer de dicha demanda a este Tribunal quien por auto de fecha 18 de Septiembre de 2012, admite la demanda ordenando emplazar a la parte demandada a los fines de que comparezca dentro de los veinte días de despacho siguiente a que conste en autos su citación a manifestar lo que considere conveniente en relación a la demanda presentada.-
Mediante diligencia de fecha 16 de octubre 2012, la parte actora coloca a disposición del alguacil los medios necesarios para citación, dejando constancia en esa misma fecha el alguacil de este tribunal así mismo consigno boleta de citación sin firmar por la parte demandada. -
Mediante diligencia de fecha 14 de agosto de 2014, la parte actora solicita citación por carteles.-
Mediante auto de fecha 04 de noviembre de 2014, el tribunal libra cartel de citación a la demandada en los diarios primicia y diario de Guayana.-
Mediante auto de fecha 15 de enero de 2015, el tribunal fija oportunidad para el secretario para la última formalidad del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-
Mediante auto de fecha 19 de enero de 2015, el secretario deja constancia en autos de haber cumplido con la fijación del cartel de citación.-
Mediante diligencia de fecha 22 de junio de 2015, la parte actora otorga poder apud acta a los abogados Bassan Souki, Yohana Bortolussi y Alina Casanova, antes identificados.-
Mediante diligencia de fecha 02 de octubre de 2015, la parte demandada otorga poder apud acta a los abogados Gladys González y José Guillermo Guzmán, antes identificados. -
Mediante escrito de fecha 04 de noviembre de 2015, la parte demandada da contestación a la demanda. -
Mediante escrito de fecha 13 de noviembre de 2015, la parte actora desconoce los documentos presentados por la demandada. -
Mediante auto de fecha 18 de noviembre de 2015, el tribunal admite la reconvención propuesta. -
Mediante escrito de fecha 19 de enero de 2016, la parte actora reconvenida da contestación a la reconvención. -
Mediante escrito de fecha 16 de febrero de 2016, la parte demandada promueve pruebas en la presente causa. -
Mediante escrito de fecha 24 de febrero de 2016, la parte actora promueve pruebas en la presente causa. -
Mediante auto de fecha 26 de febrero de 2016, el tribunal se pronuncia respecto a las pruebas promovidas en auto. -
Mediante escrito de fecha 07 de marzo de 2016, la parte actora, consigna a los autos cheque numero 84147653, por 417.500,00 bolívares, por concepto de de reintegro a la parte demandada.-
Mediante escrito de fecha 14 de marzo de 2016, la parte actora se opone a las pruebas promovidas por la contra parte.-
Mediante auto de fecha 21 de julio de 2016, el tribunal ordena efectuar cómputo del lapso de evacuación, por auto separado de esa misma fecha fija para informe previa notificación de las partes.-
Mediante escritos de fecha 19 de septiembre de 2016, ambas partes presentan informes.-
Mediante escritos de fecha 29 de septiembre de 2016, la parte demandada presenta informe.-
Mediante auto de fecha 06 de octubre de 2016, el tribunal previo cómputo deja constancia que la presente causa se encuentra en estado de dictar sentencia definitiva.-

Correspondiéndole al Tribunal dictar sentencia en la presente causa, pasa a ello, previa las consideraciones siguientes:

III
ARGUMENTOS DE LAS PARTES.
3.1. ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA
Según se extrae del libelo de la demanda, el Tribunal observa que la parte actora alega:
Que su representada, supra identificada, actuando como propietario vendedor, suscribió, ante la Notaria Publica Primera De Puerto Ordaz Municipio Caroní Del Estado Bolívar, en fecha 25 de junio de 2008, inserto bajo el numero 80, tomo 115, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, dicho contrato de opción de compra venta, sobre un apartamento identificado como PH-12, el cual formara parte del edificio denominado Conjunto Residencial Camila Suites, que será construido sobre la parcela 270-02-17, ubicada en la Unidad de Desarrollo 270, manzana 02, de la Urbanización Arivana de ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar, con fines únicas y exclusivamente para vivienda, que en lo sucesivo describirá, con la ciudadana Yolisay de la Concepción Mezones, antes identificada, actuando como optante compradora, y que por ser este, el instrumento fundamental de la presente acción. (Trascribe íntegramente el contrato objeto de litigio).-
Que debido a que el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, bajo análisis es un mueble destinado a vivienda y por defecto del decreto dictado por el ejecutivo nacional, el precio de venta fijado para el inmueble no puede ser modificado ni aplicarse escapatoria razón por la cual todas las cláusulas en las cuales se refiera a la indización del precio de venta se debe considera como no existentes hechos este que nos conlleva a determinar que el precio de venta del inmueble es fijo y que la forma de pago que se estableció es solo por lo que respecta al saldo capital sin interés sin indexación.-
Que la parte demandada incumplió con sus obligaciones y en especial con su obligación de efectuar el pago en los términos convenidos, ya que en la opción de compra venta se estableció la forma de pago del precio en los términos siguientes:
Cláusula Quinta: se estableció que el precio base de venta fijado para el inmueble objeto de la presente opción de compra venta, es la cantidad de 1.059.500,00, en la Cláusula Séptima: se estableció la forma como seria pagado el inmueble en los términos siguientes, el precio base de la venta fijado para el inmueble objeto de la presente opción de compra venta es la cantidad de 1.059.500,00, los cuales serán cancelados por el optante comprador a el propietario vendedor, mediante el pago de dieciséis cuotas de la siguiente manera, 1. la cantidad de 1.000,00, que fueron pagados en fecha 20 de junio de 2008, como reserva. 2. la cantidad de 300.000,00, en acto del otorgamiento de la presente promesa bilateral de compra venta. 3. la cantidad de 100.000,00, en fecha 20 de septiembre 2008. 4. la cantidad de 150.000, en fecha 20 de diciembre de 2008. 5. la cantidad de 41.600,00, en fecha 20 de enero 2009. 6. la cantidad de 41.600,00 en fecha 20 de febrero de 2009. 7. la cantidad de 41.600,00, en fecha 20 de marzo de 2009. 8. la cantidad de 41.600,00 en fecha 20 de abril de 2009. 9. la cantidad de 41.600,00, en fecha 20 de mayo de 2009. 10. la cantidad de 41.600,00 en fecha 20 de junio de 2009. 11. la cantidad de 41.600,00 en fecha 20 de julio de 2009. 12. la cantidad de 41.600,00, en fecha 20 de agosto de 2009. 13. la cantidad 41.600,00, en fecha 20 septiembre de 2009. 14. la cantidad de 41.600,00 en fecha 20 de octubre de 2009. 15. la cantidad de 41.600,00, en fecha 20 de noviembre de 2009. 16. la cantidad de 41.600,00, en fecha 20 de diciembre de 2009.
Que las mencionadas cuotas iban a ser canceladas por el optante comprador a el propietario vendedor en la oficina de el propietario vendedor, cuya dirección ha quedado establecida en la cláusula vigésima cuarta. Los pagos serán efectuados en cheques o depósitos en cuentas bancarias, establecidos que los que resulten devueltos por el banco (librado) no constituye novación de la deuda.-
Que la ciudadana Yolisay de la Concepción Mezones, antes identificada, actuando como optante compradora efectuó los pagos siguientes: 1. la cantidad de 10.000,00, mediante cheque numero 54764049 a favor y en beneficio de desarrollos royalty, c.a antes identificada, girando contra el banco mercantil, banco universal, c.a del cual consigna copia fotostática, cuyo pago consta en recibo numero 0011 emitido por su representada, cuyo original se encuentra en manos de la ciudadana Yolisay Mezones, antes identificada, y del cual consigna copia. 2. la cantidad de 300.000,00 en el acto del otorgamiento de la promesa bilateral en fecha 25 de junio de 2008, mediante cheque numero 07764054 a favor y en beneficio de desarrollo royalty, c.a, antes identificada, girado contra el banco mercantil, banco universal, c.a del cual se consigna copia fotostática. 3. la cantidad de 100.000,00 mediante cheque de fecha 09 de Febrero de 2009, numero 47538037, a favor y en beneficio de desarrollo royalty, c.a, antes identificada, girado contra el banco Guayana, banco comercial, c.a del cual se consigna copia fotostática, cuyo pago consta en recibo numero 0061 emitido por su representado en fecha 16 de febrero de 2009, cuyo original se encuentra en manos de la ciudadana Yolisay Mezone, antes identificada, y del cual consigna copia simple, 4. La cantidad de 58.000,00, mediante cheque de fecha 3 de marzo de 2.009, numero 47538041 a favor y en beneficio de desarrollo royalty, c.a, antes identificada, girado contra el banco Guayana, banco comercial, c.a, del cual se consigna copia fotostática, cuyo pago consta de recibo numero 0078, emitido por su representada en fecha 02 de marzo de 2009, cuyo original se encuentra en manos de la ciudadana Yolisay Mezones, y del cual consigna copia simple. 5. la cantidad de 58.000,00, mediante cheque de fecha 03 de abril de 2009, numero 82001496, a favor y en beneficio de desarrollo royalty, c.a antes identificada, girando contra mi casa entidad de ahorro y préstamo, c.a del cual consigna copia fotostática, cuyo original se encuentra en manos de la ciudadana Yolisay Mezones, y del cual consigna copia simple. 6. La cantidad de 58.000,00 mediante cheque de fecha 13 de mayo de 2009, numero 47538087 a favor y en beneficio de desarrollo royalty, c.a, antes identificada, girado contra el banco Guayana, banco comercial, c.a del cual consigna copia simple, cuyo pago consta en recibo numero 0120 emitido por su representada en fecha 13 de mayo de 2009, cuyo original se encuentra en manos de la ciudadana Yolisay Mezones, y del cual consigna copia simple. 7. la cantidad de 58.000,00, mediante cheque de fecha 09 de julio de 2009, numero 47188105 a favor y en beneficio de desarrollo royalty, c.a antes identificada, girado contra el banco Guayana, banco comercial, c.a del cual consigna copia fotostatica, cuyo pago consta en recibo numero 0152 emitido por su representada en fecha 10 de julio de 2009, cuyo original se encuentra en manos de la ciudadana Yolisay Mezones, y del cual consigna copia simple.-
La sumatoria de los montos pagados por la Ciudadana Yolisay Mozones, antes identificada, ascienden a la cantidad de 642.000,00, hasta la fecha 10 de julio de 2009, a partir de esa fecha no efectuó ningún pago o abono a la deuda no dio cumplimiento con su obligación, por lo que incumplió con su obligación de pagar el saldo deudor el cual a la presente fecha es de la suma de 417.500, 00, a la presente fecha.-
Que la ciudadana Yolisay Mezones, solo dio cumplimiento a dos primeros pagos a los cuales se obligo que fueron el de la reserva y el monto fijado para el momento de la firma del contrato de opción de compra venta, a partir del vencimiento de la tercera cuota comienza a incumplir con su obligación, ya que el vencimiento de la tercera cuota era el día 20 de septiembre de 2008, y ella la pago el día 16 de febrero 2009, es decir, cinco meses después de su vencimiento, la cuarta cuota cuyo mecimiento era el 20 de diciembre de 2008, y por la suma de 150.000, la pago en forma fraccionada en tres pagos de la siguiente manera, la suma de 58.000,00 en fecha 02 de marzo de 2009, la suma de 58.000,00, en fecha 06 de abril de 2009, y la termino de pagar en fecha 13 de mayo de 2009, cuando efectuó un pago por la suma de 58.000,00 con la cual cancela el saldo deudor de la cuarta cuota y cinco meses después de su vencimiento y abona a la quinta cuota cuyo vencimiento era el día 20 de enero de 2009, cuya quinta la termina de pagar el día 10 de julio de 2009, es decir, seis meses después de su vencimiento y hace un abono de 40.400,00 a la sexta cuota en fecha 10 de julio de 2009, cuyo vencimiento era el 20 de febrero de 2009, siendo este ultimo pago efectuado, por lo que incumplió totalmente con la obligación asumida en el contrato de opción de compra venta, ya que han transcurrido tres años y seis meses desde que se encuentra en estado de mora al no haber cancelado las cuotas a los cuales se obligo a pagar, han trascurrido dos años y seis meses, desde que venció la ultima cuota sin efectuar pago alguno, y que han trascurrido y un mes sin que efectué o pague absolutamente nada sobre la deuda que asumió al momento de celebrarse el contrato de opción de compra venta objeto de la presente demanda.-
Que la ciudadana Yolisay Mezones, incumplió con su obligación principal que era la de pagar el saldo del precio convenido en la forma establecida en el contrato de opción de compra venta y debido a su incumplimiento le son aplicables las cláusulas octavas que estableció que el retardo en el pago de los montos establecidos, en las fechas previstas para realizar el pago, se considera como un incumplimiento de importancia, que dará derecho a el propietario vendedor, a resolver de pleno derecho el presente contrato conforme se indica en lo sucesivo, que el retardo en los pagos será penalizado con un interés moratorio calculado a la tasa activa promedio de los seis principales entidades conforme a la información del Banco Central de Venezuela, los cuales serán cancelados por el optante comprador, conjuntamente con el pago establecido en la cláusula séptima adicionalmente deberá pagar los gastos administrativos de cobranza, así mismo el incumplimiento en el pago en la fecha prevista exime a el propietario vendedor de cumplir con el plazo estipulado de entregar de la vivienda, y con lo establecido en la cláusula novena que estableció que es expresamente convenido que si el optante comprador no consignare las cantidades de dinero previstas o no cancelare los gastos inherentes a la operación de compra venta y/o si este desiste del compromiso asumido en razón del contrato sin haber realizado las diligencias necesarias para que un tercero se subrogue en sus obligaciones, y/o el optante comprador incumpliera cualquiera de las obligaciones establecidas en el contrato, en tales casos el propietario vendedor le notifica su decisión de dar por terminado el presente contrato de pleno derecho. En tal caso el propietario vendedor reintegrara al optante comprador las cantidades efectivamente pagadas por la previa deducción de una cantidad igual al 50 % del precio base para la venta del inmueble previsto en la cláusula quinta, mas los gastos de cobranza e intereses de mora establecidos en la cláusula octava, que pudieran existir y deberse por cualquier concepto, todo a titulo de cláusula penal como indemnización única por todos los daños y perjuicios a que se refiere esta cláusula. El reintegro de las cantidades antes mencionadas se llevará a cabo dentro de 45 días siguiente a la fecha en que el propietario vendedor haya notificado al optante comprador su decisión de dar por terminado el presente contrato o dentro de los 45 días siguientes a su incumplimiento. En tales casos el propietario vendedor podrá optar por su sola voluntad de disponer del inmueble, desde la fecha de notificación al optante comprador de su decisión de dar por terminado el contrato. -

3.2. ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA.-
La parte demandada a través de su representante legal, alega lo siguiente:
Niega, rechaza y contradice, que su representada a partir del 10 de julio de 2009, no efectuó ningún pago a la deuda y que incumplió con su obligación de pagar el saldo deudor que era de 417.500,00 toda vez que el 22 de agosto de 2012, su representada cancelo la totalidad del saldo deudor 417.500,00 con deposito 012082236900019, efectuado en la cuenta numero 01050047801047442914 del banco mercantil perteneciente a la demandante desarrollo royalty, c.a asimismo cancelo en la misma fecha la cantidad de 150.000,00 con el deposito 012082236900019, efectuado en la cuenta numero 01050047801047442914 del banco mercantil perteneciente a la demandante desarrollo royalty, c.a por intereses moratorios, estos pagos fueron recibidos por la demandante con firma y sello en señal de haber sido aceptados, el 22 de agosto de 2012, y su representada los realizo como condición establecida por la demandante para hacerle la entrega del inmueble sin cerámica, de acuerdo a reunión sostenida la primera semana del mes de julio del 2012, además que la demandante nunca le participó a su representada su decisión de dar por terminado el contrato, tal como quedo establecido tácitamente en la cláusula novena, del contrato y suscrito por ambas partes.-
3.3. RECONVENCION.-
De conformidad 365 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, reconviene a la demandante Sociedad Mercantil Royalty, c.a, plenamente identificada en los autos, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, de un inmueble como PH-12, ubicado en la planta pent house, que forma parte del edificio denominado conjunto residencial Camila suites, ubicado en la unidad de desarrollo 270, manzana 02, de la urbanización Arivana de ciudad Guayana municipio autónomo Caroní del estado Bolívar, el cual fue debidamente autenticado por ante la notaria publica primera de Puerto Ordaz, municipio Caroní del estado bolívar, en fecha 25 de junio de 2008, quedando inserto bajo el numero 80, tomo 115, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.-
que su representada a partir del 10 de julio de 2009, no efectuó ningún pago a la deuda y que incumplió con su obligación de pagar el saldo deudor que era de 417.500,00 toda vez que el 22 de agosto de 2012, su representada cancelo la totalidad del saldo deudor 417.500,00 con deposito 012082236900019, efectuado en la cuenta numero 01050047801047442914 del banco mercantil perteneciente a la demandante desarrollo royalty, c.a, asimismo cancelo en la misma fecha la cantidad de 150.000,00 con el deposito 012082236900019, efectuado en la cuenta numero 01050047801047442914 del banco mercantil perteneciente a la demandante desarrollo royalty, c.a por intereses moratorios, estos pagos fueron recibidos por la demandante con firma y sello en señal de haber sido aceptados, el 22 de agosto de 2012, y su representada los realizo como condición establecida por la demandante para hacerle la entrega del inmueble sin cerámica, de acuerdo a reunión sostenida la primera semana del mes de julio del 2012, además que la demandante nunca le participó a su representada su decisión de dar por terminado el contrato, tal como quedo establecido tácitamente en la cláusula novena, del contrato y suscrito por ambas partes.-
3.4. DE LA CONSTESTACION A LA RECONVENCION.-
La parte actora, respecto a la reconvención propuesta señala lo siguiente:
Niega, rechaza y contradice, que su representante haya recibido dinero alguno de la ciudadana Yolisay Mezone, después del 10 de septiembre de 2009.-
Niega, rechaza y contradice, que la Ciudadana Yolisay Mezone, hubiese cumplido con su obligación de pagar la suma de 417.500,00, por concepto del saldo restante por pagar de la opción de compra venta en los términos convenidos en el contrato. -
Niega, rechaza y contradice, que ciudadana Yolisay Mezone, haya pagado en fecha 22 de agosto 2012, la totalidad del saldo deudor la suma 417.500,00, con deposito 012082236900019, efectuado en la cuenta corriente 01050047801047442914 del banco mercantil.-
Niega, rechaza y contradice, que la ciudadana Yolisay Mezone, haya pagado en fecha 22 de agosto 2012 por concepto de intereses moratorio la suma de 150.000,00 con deposito numero 012082236900018, en la cuenta corriente 01050047801047442914 del banco mercantil.-
Niega, rechaza y contradice, que su representada haya recibido de la ciudadana Yolisay Mezone, con firma y sello en fecha 22 de agosto 2012, en señal de haber aceptados los pagos antes mencionados. -
Niega, rechaza y contradice, que su representada haya establecido alguna condición para hacerle entrega del inmueble a la ciudadana Yolisay Mezone, que no fuese otra la de haberle dado cumplimiento con el contrato de opción de compra en los términos allí establecido ya que no existe modificación alguna que se le hubiese efectuado por escrito tal y como esta establecido en el prenombrado contrato.-
Niega, rechaza y contradice, que su representada haya establecido alguna condición para hacerle entrega del inmueble a la ciudadana Yolisay Mezone, como lo es la de entregar sin cerámica y mucho menos que se hubiese llegado a algún acuerdo en alguna reunión y mucho menos que se hubiese efectuado dicha reunión la primera semana del mes de julio de 2012, ya que no existe modificación alguna que se le hubiese efectuado por escrito tal y como esta establecido en el prenombrado contrato. -
Niega, rechaza y contradice, que su representada no le hubiese participado su decisión de dar por terminado el contrato objeto del presente litigio de acuerdo a lo establecido en la cláusula novena. -
IV
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO.-

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA.-
En el lapso probatorio la representación judicial del actor reconvenido promueve lo siguiente:
DOCUMENTALES.-
1. Contrato de opción de compra venta, de fecha 25 de Junio de 2008.-
2. Copia simple cheque número 54764049 por 10.000,00.-
3. Copia simple cheque número 07764054 por 300.000,00.-
4. Copia simple cheque número 47538037 por 100.000,00.-
5. Copia simple cheque número 47538041 por 58.000,00.-
6. Copia simple cheque número 82001496 por 58.000,00.-
7. Copia simple cheque número 47538087 por 58.000,00.-
8. Copia simple cheque número 47188105 por 58.000,00.-

De conformidad con lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, se valora el documento señalado con el número 1 por ser documento público no tachado de falso por tanto se le da pleno valor probatorio al demostrar la relación contractual y obligaciones contraídas entre las partes hoy en litigio, plenamente identificados. Ahora bien, de las copias simples de los cheques antes de indicados, numerales del 2 al 8, de los cuales no fueron impugnados ni tachados y que los mismo prueban que fueron pagados por la parte demandada cumpliendo con esa obligación para con la actora el tribunal le otorga pleno valor probatorio, por demostrar tal pago. así se establece. -

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE.-
En el lapso probatorio la representación judicial del demandado reconvincente promueve lo siguiente:
DOCUMENTALES.-
1. Comunicaciones de fecha 22 de agosto de 2012.-
2. Contrato de opción de compra venta, de fecha 25 de junio de 2008.-

PRUEBA DE EXHIBICION DE DOCUMENTO.-
“En el día de hoy, Siete de Abril del Dos Mil Dieciséis (2016), siendo las diez horas de la mañana (10:00.m.), día y hora fijada por el Tribunal en el auto de fecha 26/02/2016, para que tenga lugar el Acto de Exhibición contenida en el capitulo III del escrito de pruebas de la PARTE DEMANDADA. Se anunció el acto en forma de Ley, abierto el mismo, comparecieron los abogados en ejercicio JOSE GUILLERMO GUZMAN Y GLADYS GONZALEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 92.966 y 92.636, respectivamente, en su carácter de Apoderado Judicial de la PARTE DEMANDADA PROMOVENTE, ciudadana YOLISAY MEZONE, plenamente identificada en autos, y así mismo comparece a dicho acto la abogada en ejercicio ALINA CASANOVA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 92.800, en su carácter de Co-Apoderado Judicial de la parte actora, Sociedad Mercantil DESARROLLO ROYALTI, C.A. identificado en autos, quién impuesta del motivo de su comparecencia, expone: “Estando dentro de la oportunidad legal correspondiente de acuerdo al autos dictado por el Tribunal en fecha 26/02/2016, para que se llevara a cabo el acto de exhibición de documentos promovido por la parte demandada, lo hago de la siguiente manera, en cuanto a la misiva de fecha 22/08/2012, desconozco su paradero en vista de que no se encuentra en posesión de mi representado como prueba de ello existe un desconocimiento de la misma; por lo que respecta a los libros contables solicitado por la parte demandada ratifico mi escrito de oposición de fecha 14/03/2016, donde demuestro de manera clara y legible que solo los libros contables pueden ser exhibidos en caso de sucesión universal, comunidad de bienes, liquidaciones de sociedades legales o convencionales quiebra o atraso tal como lo estable en articulo 40 y 41 del Código de Comercio, ratificado por la sentencia de sala de casación civil del Tribunal Supremo de Justicia expediente numero 2004-000424 de fecha 15/07/2004, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez y sentencia 185 de la sala constitucional de fecha 16/02/2006, expediente numero 05-1914, así mismo solicito no se valore la presente prueba promovida por la parte demandada en la sentencia definitiva por ser impertinente . Es todo.- Seguidamente se le concede el derecho de palabra, a la representación judicial de la parte demandada promovente, abogado JOSE GUZMAN, quien expone: “En vista de que la parte demandante no exhibió los documentos que en originales reposan en su poder referidos a los puntos uno y dos del capitulo III de la prueba de exhibición de documentos promovidos por esta representación y admitido por este tribunal en fecha 26/02/2016, con fundamento en el articulo 436 del Código de Procedimiento Civil solicito al Tribunal que tenga como exacto el texto integro de los documentos que en copias simples se anexaron al escrito de promoción de pruebas como lo son la comunicación de fecha 22/08/2012, dirigida por nuestra representada la ciudadana Yolisay de la Concepción Mezone, a la demandante reconvenida Desarrollo Royalty, C.A y recibida por la misma en fecha 23/08/2012, y los depósitos bancarios de fecha 22/08/2012, donde se evidencia que de común acuerdo con la demandante de autos nuestra representada realizo los dos referidos depósitos que suman el total de la deuda mas los intereses moratorios como condición para que le hicieran la entrega material del bien inmueble que esta plenamente identificado en los autos así mismo se tenga como cierto el texto integro de los libros contables libro mayor analítico y libro diario de la cuenta del banco mercantil numero 01050047801047442914 perteneciente a la demandante reconvenida concretamente para los periodos 01/08/2012 al 31/08/2012 y 01/09/2012 al 31/09/2012, donde se evidencia que los depósitos numero 012082236900019 y 012082236900018 de fecha 22/08/2012, aparecen reflejados y contabilizados en los ya mencionados libros contables que le pertenecen a la demandante reconvenida. De igual forma cualquier oposición que pretenda asumir la demandante reconvenida en este estado y grado de la causa es total extemporánea por lo que con el debido respeto le solicitamos a este Tribunal se sirva darle todo el valor probatorio y declarado con lugar en la definitiva a la prueba de exhibición de documentos promovida por esta representación y admitida en su totalidad por este Tribunal en fecha 26/02/2016. Es Todo.-”. Terminó, se leyó y conformes firman.”

PRUEBA DE INFORMES.-
1. Al BANCO MERCANTIL, agencia Puerto Ordaz, avenida Venezuela cruce con calle Bolívar edificio mercantil diagonal centro comercial El Trébol, puerto Ordaz Estado Bolívar.-
Comunicación de fecha 28/04/2016, con número de control 0000010248, recibida en fecha 10 de mayo de 2016, proveniente del Banco Mercantil señala:
“… La cuenta corriente 1047-44291-4, figura en nuestros registro que la sociedad mercantil, desarrollos royalty, c.a inscrita en el registro de información fiscal (RIF) numero J-293486742.-
Se anexa copias de los siguientes depósitos por el adverso y reverso al igual que de los cheques:
Depósitos numero 012082236900018 por 150.000,00 realizado con los cheques 27087162 por 120.000, y numero 13096524 por 30.000,00 a favor de desarrollo royalty, c.a por la ciudadana Yolisay Mezones, portadora de la cedula de identidad numero V- 8.887.926.-
Depósitos numero 012082236900019 por 417.500,00 realizado con el cheque 67087161 por 417.500, a favor de desarrollo royalty, c.a por la ciudadana Yolisay Mezones, portadora de la cedula de identidad numero V- 8.887.926.
Igualmente, le informamos que efectivamente los dos depósitos en cheques detallados anteriormente fueron debitados de las cuentas numero 1047-37055-7 y 1047-39161-9 y abonados a la cuenta numero 1047-44291-4.-”
PRUEBA EXPERTICIA.-
En fecha 07 DE Junio de 2016, los ciudadanos JAIRO ENRIQUE GUTIERREZ, DALILIA SMITH LORETO Y BELKIS RUIZ, expertos designados, presenta experticia realizada indicando al tribunal:
“…para llevar a cabo nuestra tarea, visitamos las oficinas de la empresa donde nos entrevistamos con la administradora y nos reunimos con la contadora de empresa, licenciada Rosario Valiente quien nos permitió la revisión de los libros contables y los estados de cuenta del banco mercantil del mes de agosto de 2012, donde pudimos constatar que el deposito 012082236900018 de un cheque por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 150.000,00) y el deposito 012082236900019 de un cheque por la cantidad de cuatrocientos diecisiete mil quinientos bolívares exactos (Bs. 417.000,00), ambos
De fecha 22 de agosto de 2012, entraron efectivamente en el banco mercantil en la cuenta corriente 01050047801047442914, perteneciente a la empresa demandante desarrollo royalty, c.a con lo antes expuesto se da entonces respuesta a lo encomendado por el Tribunal.- ”
Del anterior cumulo probatorio *exhibición y prueba de experticia, se hace evidente que de los mismos se eviencia la cancelación por parte de la demandada de la suma Bs. 150.000,00 y de Bs. 417.000,00, en las oportunidades indicadas y recibidas en la cuenta de la demandante en fecha 22/04/12, por lo que se les otorga pleno valor probatorio a dichas pruebas al evidenciar el pago realizado, y se desecha la oposición a dichas pruebas presentada por la accionante y asi se establece.-
TESTIMONIALES.-
Promovido el ciudadano:
1. ARMANDO CENTENO PRIETO, con Cedula de Identidad número 8.942.244.-
“En horas de despacho del día de hoy, 02 de Marzo del 2016, siendo las Nueve horas y treinta minutos de la mañana (09:30 a.m.), día y oportunidad fijada por el Tribunal mediante auto de fecha 26/02/2016, para la comparecencia del ciudadano ARMANDO HIGINIO CENTENO PRIETO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nro. V- 8.942.244, en su condición de TESTIGO. Se anunció el acto en forma de Ley a las puertas de este Tribunal y comparece una persona que dijo ser y llamarse ARMANDO HIGINIO CENTENO PRIETO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nro. V- 8.942.244, de 51 años de edad, domiciliado en San Felix, Urbanización doña Bárbara, vereda 4, casa numero 3, Municipio Caroní del Estado Bolívar, se deja constancia que se encuentra presente el abogado en ejercicio GUZMAN JOSE Y GONZALEZ GLADYS, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 92.966 y 92.636, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada Yolisay Mezones, así mismo se encuentran en el presente acto las abogadas CASANOVA ALINA Y BORTOLUSSI YOHANA, inscritas en el Inpreabogado bajo el Nro. 92.800 y 240.155, respectivamente, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora Desarrollos Royalty, C.A. Seguidamente el Tribunal procede a imponer al ciudadano ARMANDO CENTENO, del motivo de su comparecencia y de las generales de la Ley sobre testigo, de igual manera se procede a juramentar al prenombrado testigo y previo cumplimiento de las formalidades de la Ley, el testigo manifestó estar dispuesto a rendir declaración en el presente procedimiento. Acto seguido el abogado apoderado demandado promovente procede a interrogar al testigo de la siguiente forma:
PRIMERO: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que en fecha 22 de Agosto del 2012, la ciudadana Yolisay de la Concepción Mezone, realizó en el Banco Mercantil, ubicado en Puerto Ordaz diagonal al Centro Comercial El Trébol dos depósitos, uno por 417.500 bolívares y el otro por el monto de 150.000, bolívares a nombre de Desarrollo Royalty, C.A?
CONTESTO: Si.-
SEGUNDA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que en fecha 23 de Agosto del 2012, la ciudadana Yolisay de la Concepción Mezone, consignó por ante las oficinas de Desarrollo Royalty, C.A los originales de los depósitos bancarios señalados en la pregunta primera y una carta contentiva en original donde comunica a Desarrollo Royalty, C.A que con esos depósitos esta cancelando la totalidad de la deuda pendiente, y los intereses moratorios y que con eso estaba dando cumplimiento a lo acordado entre ella y desarrollo Royalty, C.A para que le hicieran la entrega formal del apartamento plenamente identificado en autos ?
CONTESTO: Si.-
TERCERA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que la ciudadana Yolisay de la Concepción Mezone al momento de consignar los documentos señalados en la pregunta segunda le fueron recibidos por la persona que la atendió en Desarrollo Royalty, C.A colocando firma, fecha de recibido y sello?
CONTESTO: Si.-
CUARTO: ¿Diga el testigo, si sabe y consta que la persona que atendió en las oficinas de Desarrollo Royalty, C.A a la ciudadana Yolisay de la Concepción Mezone, una vez que le recibió los documentos señalados en la pregunta segunda le manifestó que con esos pagos estaba cumpliendo a la obligación contraída con Desarrollo Royalty, C.A y que no había problemas para hacerle la entrega formal del apartamento identificado plenamente en el expediente?
CONTESTO: si, correcto.-
QUINTA: ¿Diga el testigo, las razones por las que da fe de sus dichos en las preguntas anteriormente formulados?
CONTESTO: bueno, la ciudadana Yolisay de la Concepción Mezone, me llamo para que la asesorara en la parte higiene y seguridad laboral para la cuestiones de un negocio que tiene el día 22 con la cliente y la acompañe hacer las diligencias la mía y la de ella y el 23 concluyeron la acompañe a dicha constructora a llevar los bauches y la acompañe le recibió una muchacha joven no muy flaca pelo negro y le dijo que con eso culminaba y le iban a entregar su apartamento como estaba eso fue lo que escuche, eso fue en las oficinas de torre colon Puerto Ordaz.-

En este estado procede la parte demandada a través de su apoderada Alina Casanova a repreguntar al antes indicado testigo, de la forma siguiente:
PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, de donde conoce a la ciudadana Yolisay de la Concepción Mezone?
CONTESTO: me llamo por que soy técnico en seguridad industrial para que la asesorara en esa área y yo nos pusimos de acuerdo para darle orientaciones lo que era la lopcymat, tengo muchos clientes en la zona en el área y me llamo para que le prestara el servicio.-
SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, que numero de la oficina donde se encuentra ubicada la Sociedad Mercantil Desarrollo Royalty, C.A?
En este estado la parte demanda promovente, se opone a la segunda repregunta formulada de la forma siguiente: “el testigo esta manifestando de que acompaño a la ciudadana Yolisay de la Concepción Mezone a la oficina de Desarrollo Royalty, C.A quien no es cliente de Desarrollo Royalty, C.A ni ha siduo visitante de esa oficina por lo que mal puede recordar el numero exacto de la oficina”. En este estado la parte actora procede a reformular la segunda repregunta de la forma siguiente:
SEGUNDA REPREGUNTA REFORMULADA: ¿Diga el testigo, donde se encuentra ubicada la oficina de la Sociedad Mercantil Desarrollo Royalty, C.A?

CONTESTO: en la misma dirección, para la fecha del 23 cuando fuimos a la constructora Royalty, C.A esa misma fecha fue cuando la acompañe de ese momento no se si la han cambiado.-

TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, cuales fueron los montos exactos que deposito la ciudadana Yolisay de la Concepción Mezone, en la cuenta del Banco Mercantil?
CONTESTO: cuando fui con ella al banco mercantil yo escuche ella realizo su tramite eso no me compete a mi de 417.000 y otro de 150.000, eso es todo.-
CUARTO REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, si al ser contratado por sus oficios es obligatorio acompañar a los clientes a realizar diligencia que no competen con su trabajo?
CONTESTO: en vista al acompañamiento de la señora nosotros fuimos a comprar unos extintores como no conseguimos fuimos al otro día y me dijo que la acompañara para hacer sus diligencias y matábamos dos pájaros de un tiro.-
QUINTA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, si tiene algún tipo de interés en el presente juicio?
CONTESTO: Ninguno.-
CESARON.-

Testimoniales estos que en definitiva corroboran lo demostrado en la prueba documenta, según las respuestas 1ra y repregunta 3ra, por lo que se les otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil./
DEL FONDO DEBATIDO.-
En relación al fondo debatido, el demandante, (propietario vendedor), señala haber celebrado con la demandada ciudadana Yolisay Mezone (optante compradora), ambos antes identificados, un contrato de opción de compra venta, de fecha 25 de junio de 2008, autenticado por ante la Notaria Publica Primera De Puerto Ordaz, inserto bajo el numero 80, tomo 115, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, sobre un apartamento identificado como PH-12, el cual formara parte del edificio denominado Conjunto Residencial Camila Suites, que será construido sobre la parcela 270-02-17, ubicada en la Unidad de Desarrollo 270, manzana 02, de la Urbanización Arivana de ciudad Guyana, Municipio Caroní del Estado Bolívar, con fines únicas y exclusivamente para vivienda, presentado en copia y original sin ser Impugnado ni tachado por el adversario, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, al demostrar las obligaciones así como la legitimidad procesal de los contratantes. ASÍ SE ESTABLECE. -
ANALISIS DEL CONTRATO.-
Ahora bien, este Tribunal procede a realizar el análisis del contrato de compromiso de venta privado objeto de revisión en este juicio, el cual es del tenor siguiente:
“OPCION DE COMPRAVENTA DE APARTAMENTO PH-12 KAMILA SUITE… CLAUSULA
Entre, la sociedad mercantil Desarrollos Royalty, c.a., domiciliada en ciudad Guayana Municipio Caroní del Estado Bolívar, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar con sede en Puerto Ordaz, el día 28 de Noviembre de 2006, bajo el numero 67, tomo 67-A-Pro., siendo su ultima reforma la que consta en acta de asamblea general extraordinaria de accionista celebrada el día once de Agosto de Dos Mil Siete, debidamente inscrita por ante el mismo Registro Mercantil el día 21 de Agosto de 2007, bajo el numero 56, tomo 47-A-Pro., representada en este acto por su director, el ciudadano Richard José Ramos González, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro V- 11.514.796, quien de ahora en adelante y para todos los efectos del presente contrato se denominara el PROPIETARIO VENDEDOR, por una parte, y por la otra la ciudadana YOLISAY DE LA CONCEPCION MEZONES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro V- 8.887.926, quien en lo adelante y para todos los efectos del presente contrato se denominara EL OPTANTE COMPRADOR, se ha convenido en celebrar el siguiente contrato de promesa bilateral de compra venta, el cual se regirá según las cláusulas que se determinan a continuación: PRIMERO: (identificacion del inmueble: el PROPIETARIO VENDEDOR hace promesa formal de venta a el OPTANTE COMPRADOR; y el OPTANTE COMPRADOR hace formal promesa de compra a el PROPIETARIO VENDEDOR con el objeto de adquirir un inmueble constituido por un apartamento identificado como PH-12, el cual formara parte del edificio denominado Conjunto Residencial Camila Suites, que será construido sobre la parcela 270-02-17, ubicada en la Unidad de Desarrollo 270, manzana 02, de la Urbanización Arivana de ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar, con fines únicas y exclusivamente para vivienda, con la limitación establecida en las cláusula vigésima primera, el cual será destinado a la venta en propiedad horizontal en los términos y condiciones que en este documento se detallan. SEGUNDO: (propiedad del inmueble): el edificio CONJUNTO RESIDENCIAL CAMILA SUITE, será construido en forma de complejo arquitectónico, dedicado al uso exclusivo de vivienda, sobre un terreno de mayor extensión, en la parcela 270-02-17, ubicada en la Unidad de Desarrollo 270, manzana 02, de la Urbanización Arivana de ciudad Guayana, el cual pertenece en exclusiva propiedad a DESARROLLOS ROYALTY, C.A, según consta de documento debidamente protocolizado por ante la oficina subalterna de registro público del municipio autónomo Caroní del estado bolívar, el 30 de noviembre de 2006, bajo el numero 46, folio 336 al 341, protocolo primero tomo septuagésimo noveno cuarto trimestre del 2006, cuyos linderos y medias y demás determinaciones se dan por aquí totalmente por reproducidas. TERCERO: (descripción del Inmueble): el apartamento identificado como PH-12, tendrá aproximadamente 163 metros cuadrados, de construcción adicionándole un área de 23 metros cuadrados de terraza descubierta distribuidos en las siguientes dependencias: sala, comedor, una habitación de servicio con baño, baño de visita, cocina tipo pantry, lavandero, una habitación principal con área de vestiré y baño, dos habitaciones auxiliares cada una con baño interno una terraza descubierta y dos puestos de estacionamiento. La construcción posee las siguientes características materiales tradicionales de primera calidad con acometidas y aducciones de aguas blancas aguas negras, electricidad y telefonía, piso de la sala- comedor y habitaciones recubiertos de cerámica estándar nacional, paredes de los baños recubierto de cerámica estándar nacional hasta una altura de un metro sesenta centímetros, resto de la pared con friso esponjeado y pintado con sus piezas sanitarias de la línea económica nacional con griferas, el resto de las paredes con friso liso esponjeado y pintura a base de caucho, puertas de las habitaciones y baños en madera entamboradas acabado natural, puerta en los baños tendrán rejilla de ventilación inferior, puerta principal metálica entamborada color blanco, puerta posterior aluminio y vidrio marcos con fondo protector y acabados a base de aceites color blanco el techo planta es una placa entre pisos de friso liso esponjeado y pintura a base de caucho blanco ventana de vidrios trasparente sistema deslizante marcos y párales de aluminio negro electro pintado. CUARTO: (promociones y folletos) el OPTANTE COMPRADOR, declara conocer los folletos promociónales del proyecto de construcción y acepta que las ilustraciones allí contenidas solo tienen carácter promocional y preferencial y no necesariamente reflejan con exactitud la realidad de la fachada áreas dimensiones o demás características constructivas del edificio CONJUNTO RESIDENCIAL CAMILA SUITE. En consecuencia solo serán validas aquellas contenidas en la memoria descriptiva y en los planos aprobados ya que la superficie exacta linderos medidas y demás determinaciones constan en el respectivo documento de condominio que será otorgado por el propietario vendedor sin perjuicio de lo previsto en la cláusulas contenidas en este contrato. QUINTA: (precio y condiciones): el precio base de venta fijado para el inmueble objeto de la presente opción compra venta es la cantidad de 1.059.500,00 Bs.F. el OPTANTE COMPRADOR acepta que este precioso variara de acuerdo a los indice de precios al consumidor (IPC) fijado por el Banco Central de Venezuela. Esta variación de precio de acuerdo con el IPC, del Banco Central de Venezuela, a los únicos efecto del presente contrato la denominaremos la escalatoria; el cual se aplicara solo y exclusivamente por lo que respecta a los saldos deudores y serán pagados por el OPTANTE COMPRADOR, mensualmente en los términos que se indican en la cláusula séptima; por lo que el precio de venta definitivo será el precio de venta base del inmueble mas la cantidad de dinero producto de la escalatoria. SEXTO: (escalatoria y condiciones) es condición especial para el otorgamiento definitivo de compra venta y así expresamente lo aceptan las partes para que el precio base de venta establecido en las cláusula quinta estará sujeto a aumentos como consecuencia de la inflación que se produzca durante el lapso de duración de la presente opción de compra o de su eventual renovación y hasta que el OPTANTE COMPRADOR haya cancelado la totalidad del saldo deudor, independientemente que los trabajos de construcción hayan finalizado y que de los plazos de entrega hubiesen vencido o se hubiesen extendido por parte del propietario vendedor ya que dichos aumentos son consecuencia de las posibles alzas sustanciales en los materiales de construcción y de la inflación que afecta a todos los sectores de la economía nacional; incrementos estos que se efectuaran tomando como referencia el 100% de los índices de precios de consumidor (IPC), publicados mensualmente por el Banco Central de Venezuela, sobre los saldos diarios deudores del precio base de venta del inmueble los cuales serán pagados mensualmente por el OPTANTE COMPRADOR en un plazo de cinco (5) dias calendario contando a partir de la publicación del IPC, correspondiente a ese mes por el Banco Central de Venezuela. La escalatoria será aplicada durante el lapso que medie entre la firma de la presente promesa bilateral de compra venta y la cancelación definitiva por parte del OPTANTE COMPRADOR, del saldo deudor de la firma del documento definitivo de compra venta por ante la oficina subalterna del registro publico y la entrega del inmueble. El OPTANTE COMPRADOR, no tiene derecho a fraccionar los pagos y en modo alguno se le aceptara que difiera o fraccione el pago de la escalatoria y luego a los saldos del precio base de la venta. Adicionalmente el OPTANTE COMPRADOR se obliga retirar mensualmente de la oficina de PROPIETARIO VENDEDOR que declara conocer el índice inflacionario emitido por el Banco Central de Venezuela, quien lo podrá a su disposición los montos a los cuales asciende la escalatoria, conjuntamente con el saldo del deudor. Si el OPTANTE COMPRADOR no cumple con su obligación de suscribir el documento definitivo de compra venta en la fecha prevista, queda obligado a pagar por efecto del incumplimiento la escalatoria correspondiente hasta la firma definitiva del documento de compra venta o hasta que hubiese cancelado con anticipación a esta fecha la totalidad del saldo deudor en cuyo caso una vez cancelado el valor de inmueble no continuara cobrándose la escalatoria. Así mismo las partes de común acuerdo conviene en que si por alguna disposición legal municipal o por disposición de algún organismo publico no fuese procedente el aumento del precio base de venta ofertado conforme al índice de precio al consumidor, el saldo deudor generara intereses diarios a favor del propietario vendedor, a la tasa máxima activa que fije y publique el Banco Central De Venezuela, desde la firma de la presente promesa bilateral de compra venta hasta la cancelación definitiva del saldo deudor. SEPTIMA: (forma de pago y condiciones): el precio base fijado para el inmueble objeto de la presente opción de compra venta es la cantidad de 1.059.500,00 Bs.F los cuales será cancelado por el OPTANTE COMPRADOR, a el PROPIETARIO VENDEDOR, mediante el pago de 16 cuotas de la siguiente manera: 1.- la cantidad de 10.000,00 Bsf. Que fueron pagado en fecha 20/06/2008, como reserva. 2.- la cantidad de 300.000,00 BsF. En el acto del otorgamiento de la presente promesa bilateral de compra venta. 3.- la cantidad de 100.000,00 en fecha 20/09/2008, mas la escalatoria. 4.- la cantidad de 150.000,00 en fecha 20/12/2008, mas la escalatoria. 5.- la cantidad de 41.600,00 BsF. En fecha 20/01/2009, mas la escalatoria. 6.- la cantidad de 41.600,00 BsF. En fecha 20/02/2009, mas la escalatoria. 7.- la cantidad de 41.600,00 BsF. En fecha 20/03/2009, mas la escalatoria. 8.- la cantidad de 41.600,00 BsF. En fecha 20/04/2009, mas la escalatoria. 9.- la cantidad de 41.600,00 BsF. En fecha 20/05/2009, mas la escalatoria. 10.- la cantidad de 41.600,00 BsF. En fecha 20/06/2009, mas la escalatoria. 11.- la cantidad de 41.600,00 BsF. En fecha 20/07/2009, mas la escalatoria. 12.- la cantidad de 41.600,00 BsF. En fecha 20/08/2009, mas la escalatoria. 13.- la cantidad de 41.600,00 BsF. En fecha 20/09/2009, mas la escalatoria. 14.- la cantidad de 41.600,00 BsF. En fecha 20/10/2009, mas la escalatoria. 15.- la cantidad de 41.600,00 BsF. En fecha 20/11/2009, mas la escalatoria. 16.- la cantidad de 41.600,00 BsF. En fecha 20/12/2009, mas la escalatoria. Las mencionadas cuotas serán canceladas por el OPTANTE COMPRADOR, al PROPIETARIO VENDEDOR en la oficina del PROPIETARIO VENDEDOR, cuya dirección ha quedado establecida en la cláusula vigésima cuarta. Los pagos serán efectuados en cheques o depósitos en cuentas bancarias; estableciéndose que los que resulten devueltos por el banco (librado) no constituyen novación de la deuda. Es convenio expreso entre las partes que las cuotas antes establecidas serán ajustadas de acuerdo a lo establecido en la cláusula sexta y octava. OCTAVA: (incumplimiento en los pagos): el retardo en el pago de los montos establecidos en las fechas previstas para realizar el pago, se considerara como un incumplimiento de importancia que dará derecho al PROPIETARIO VENDEDOR, a resolver de pleno derecho el presente contrato conforme se indica en lo sucesivo en el presente documento. Sin perjuicio de lo establecido anteriormente, el retardo en los pagos será penalizada con un interés moratorio calculado a la tasa activa promedio de los seis (6) principales entidades financieras del país conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, los cuales deberán ser cancelados por el OPTANTE COMPRADOR, conjuntamente con el pago establecido en la cláusula séptima, adicionalmente deberá pagar los gatos administrativos de cobranza; asi mismo el incumplimiento en el pago en la fecha prevista exime al PROPIETARIO VENDEDOR de cumplir con el plazo estipulado de entrega de la vivienda. NOVENA: (resolución del contrato por incumplimiento en el pago): es expresamente convenido que si el OPTANTE COMPRADOR no consignare las cantidades de dinero previstas en la cláusula sexta de este contrato; o no cancelare los gastos inherentes a la operaciones de compra venta y/o si este desiste del compromiso asumido en razón de este contrato sin haber realizado las diligencias necesarias para que un tercero se subrogue en sus obligaciones, y/o si el OPTANTE COMPRADOR, incumpliera cualquiera de las obligaciones establecidas en el presente contrato, en tales casos el PROPIETARIO VENDEDOR, le notificara su decisión de dar en el presente contrato, en tales casos el PROPIETARIO VENDEDOR, le notificara su decisión de dar por terminado el presente contrato de pleno derecho. En tal caso, el PROPIETARIO VENDEDOR reintegrara al OPTANTE COMPRADOR las cantidades efectivamente pagadas por el, previa deducción de una cantidad igual al 50% del precio base para la venta del inmueble previsto en la cláusula quinta, y adicionalmente se le retendrá lo que hubiese pagado hasta ese momento por la escalatoria prevista en las cláusulas sexta y séptima, mas los gastos de cobranzas e intereses de mora establecidos en la cláusula octava, que pudiera existir y deberse por cualquier concepto, todo a titulo de cláusula penal como indemnización única por todos los daños y perjuicios a que se refiere esta cláusula. El reintegro de las cantidades antes mencionadas se llevara a cabo dentro de los cuarenta y cinco días siguientes a la fecha en que el PROPIETARIO VENDEDOR, haya notificado al OPTANTE COMPRADOR, su decisión de dar por terminado el presente contrato o dentro de los cuarenta y cinco días a su incumplimiento. En tales caso, el PROPIETARIO VENDEDOR, podrá optar por su voluntad de disponer del inmueble, desde la fecha de notificación al OPTANTE COMPRADOR, de su decisión de dar terminado el presente contrato. DECIMA: (resolución del contrato por causas inherentes al propietario) El PROPIETARIO VENDEDOR. Conviene en reintegrar directamente al OPTANTE COMPRADOR todas las cantidades de dinero que este hubiese pagado de conformidad con este contrato, como indemnización única y exclusiva por todos los gastos daños y perjuicios y/o perdidas sufridas por él cuando este habiendo cumplido con sus obligaciones previstas en este contrato, ocurriese. Cualquiera de las siguientes circunstancias: a.- que el PROPIETARIO VENDEDOR se negara a otorgar el documento definitivo de compra venta por ante la oficina subalterna de registro publico correspondiente, o se negare a efectuar la tradición, o no colabore con la presentación de las solvencias y demás documentos necesarios para tal fin. En este supuesto, el PROPIETARIO VENDEDOR pagara además a el OPTANTE COMPRADOR una cantidad igual al quince por ciento del precio base de venta del inmueble previsto en la cláusula quinta. b.- si el PROPIETARIO VENDEDOR, salvo causas extrañas que no le sean imputables, como el caso fortuito o la fuerza mayor, no realizare la construcción del proyecto y o las viviendas dentro del plazo originalmente previsto o en el de su prorroga de acuerdo a lo establecido en las cláusulas que integran este contrato. UNDESIMA: (resolución del contrato por causas de tercero) El OPTANTE COMPRADOR conviene y acepta expresamente que al solo criterio de el PROPIETARIO VENDEDOR el presente contrato quedara resuelto de pleno derecho, cuando se produzca cualquiera de los siguientes eventos y/o circunstancias: a.- por imposibilidad total o parcial e cumplir con el proyecto por causas sobrevenidas que estén fuera del control de las partes tales como el caso fortuito o la fuerza mayor. b.- por disposiciones contenidas en leyes, reglamentos, ordenanzas, regulaciones u ordenes emanadas de cualquier autoridad , que prohíba y/o impidan el uso total o parcial del terreno para los fines indicados en este documento, prohíban y/o impidan el uso total o parcial del proyecto y/o las viviendas, prohíban y/o impidan y/o modifiquen total o parcialmente el contenido del presente contrato o regulen de cualquier manera la política de determinación de precio de los inmuebles de forma tal que el PROPIETARIO VENDEDOR las considere adversas sus expectativas económicas para cumplir con la culminación del proyecto y que dichos supuestos sean de tales efectos que imposibiliten a el PROPIETARIO VENDEDOR, a solventarlos o de cualquier forma continuar con la ejecución del proyecto y que dichos supuestos sean de tales efectos que imposibiliten a el PROPIETARIO VENDEDOR a solventarlos o de cualquier forma continuar con la ejecución del proyecto. En cualquiera de los supuestos arriba señalados el PROPIETARIO VENDEDOR notificara al OPTANTE COMPRADOR su decisión de dar por terminado el presente contrato, sin que este motivo deba pagar indemnización de naturaleza alguna. En dicho caso, el PROPIETARIO VENDEDOR el PROPIETARIO VENDEDOR, reintegrara a el OPTANTE COMPRADOR únicamente las cantidades de dinero efectivamente percibidas por el, la cual se hará efectiva dentro de los cuarenta y cinco días siguientes a la notificación antes mencionada. DUODECIMA: (plazos y condiciones): de común acuerdo el PROPIETARIO VENDEDOR, y el OPTANTE COMPRADOR: establecen que la presente promesa bilateral de compra venta tiene un lapso de duración de treinta meses continuos, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento, pudiéndose extender su duración automáticamente sin necesidad de mediar ningún tipo de comunicación hasta la terminación por parte de el PROPIETARIO VENDEDOR de la construcción del inmueble objeto de este contrato, lo que ocurra primero. Así mismo las partes establecen que si el PROPIETARIO VENDEDOR concluyese la obra antes de la expiración del termino de los treinta meses continuos antes señalados, el OPTANTE COMPRADOR esta obligado a cancelar la totalidad del saldo deudor para ese momento de conformidad con lo establecido en las cláusulas quinta, sexta, séptima y octava, así como deberá cancelar la totalidad del saldo deudor por concepto de gastos de infraestructura, seguridad y mantenimiento en que hubiese podido incurrir el PROPIETARIO VENDEDOR, una vez concluida la obra y hasta que se otorgue el documento definitivo de compra venta de conformidad con la cláusula octava. Como bien se expresa en esta clausula el plazo es estimado y podrá ser extendido o reducido por causas no imputables a el PROPIETARIO VENDEDOR como las establecidas en el Código Civil tales como el caso fortuito o la fuerza mayor, así como huelgas generales, problemas sindicales, problemas políticos graves, mal tiempo, escasez general de materiales, el no otorgamiento de permiso de habitabilidad, constancia de terminación de obra etc; fuera de las establecidas en este documento: DECIMA TERCERA: (modificaciones del proyecto): sin perjuicio de los derechos de PROPIETARIO VENDEDOR, conforme se establecen en este contrato y en atención a los mismo, El OPTANTE COMPRADOR conoce y acepta por este medio que el PROPIETARIO VENDEDOR puede en caso de que sea en beneficio de la obra que este sea exigido por los organismos gubernamentales o por simple voluntad, modificar el terreno y/o proyecto y los inmuebles objeto de este contrato en razón de: a. cambio de zonificacion dentro del terreno y/o números de las casas y/o diseño y/o distribución y/o densidades de los mismos, por incorporaciones de cualquier tipo y/o cambios en la densidad del proyecto y/o modificaciones previstas originalmente, cuando implique una mejora en la calidad del proyecto y/o de los inmuebles siempre y cuando se mantengan dentro de las limitaciones que establezcan las ordenanzas municipales en cuanto a densidad y zonificacion, y la misma no afecte los intereses económicos de el OPTANTE COMPRADOR. DECIMA CUARTA: (modificaciones del inmueble) el PROPIETARIO VENDEDOR no estará en la obligación de ejecuta, ni de permitir la ejecución de las modificaciones de ninguna índole con relación al inmueble objeto de este contrato, durante la vigencia del mismo, razón por la cual no se permitirá modificaciones, remodelaciones, mejoras, o terminaciones del inmueble hasta que no este totalmente culminado el edificio CONJUNTO RESIDENCIAL KAMILA SUITES, del cual forma parte el inmueble objeto del presente documento y se de cumplimiento con lo establecido en la cláusula décima octava, referente a la protocolización de la venta y posteriormente a dicho acto las mismas quedaran limitadas a lo establecido en la cláusula vigésima primera, referentes al documento de condominio su reglamento y sus actividades; las cuales serán elaboradas exclusivamente por el PROPIETARIO VENDEDOR. DECIMA QUINTA: (obligaciones del comprador): el OPTANTE COMPRADOR dentro del lapso de vigésima del presente contrato deberá dar cumplimiento con las siguientes obligaciones: 1. hacer entrega al PROPIETARIO VENDEDOR dentro de los siete días continuos siguientes a la oportunidad en que le sean requeridos, de todos los documentos y recaudos necesarios para efectuar la negociación de compra venta, tales como copia de la cedula de identidad del registro de información fiscal (RIF) y cualquier otro documento que le fuese solicitado o requerido por el registrador subalterno. 2. hacer entrega a el PROPIETARIO VENDEDOR dentro de los siete días continuos siguientes a la oportunidad en que le sean requeridos de las cantidades de dinero por concepto de gastos de notaria traslado, habilitaciones, derechos de registro, servicios autónomos, honorarios de abogados, gastos de tramitación y en fin cualquier otra cantidad que conforme a las cláusulas del presente contrato le corresponda pagar. 3. cancelara puntualmente las cantidades de dinero establecidas en las cláusulas quinta sexta séptima y octava del presente contrato. 4. asistir puntualmente al acto de otorgamiento del documento definitivo de compra venta el día lugar y hora que les sea notificado por el PROPIETARIO VENDEDOR. 5. cumplir a cabalidad con todas las obligaciones que asume por este contrato. DECIMA SEXTA: (aceptación del inmueble): una vez finalizada la obra el OPTANTE COMPRADOR conjuntamente con el PROPIETARIO VENDEDOR, inspeccionaran la construcción y verificación que la misma se adapta a lo establecido en la presente opción de compra venta, y un a vez expedida la constancia de terminación de obra por la Alcaldía del Municipio Autónomo Caroní será la prueba de que la construcción fue realizada a satisfacción de el OPTANTE COMPRADOR, razón por la cual las partes acuerdan que una vez efectuada la revisión en forma objetiva y que la misma cumpla con los requisitos se considerara que la obra se cumplió por lo que serán admitidos reclamos por defecto de construcción o similares, y en ningún modo el OPTANTE COMPRADOR podrá negarse a suscribir el documento definitivo de compra venta. DECIMASEPTIMA: (entrega del Inmueble): queda entendido que el OPTANTE COMPRADOR no podrá efectuar la ocupación de la vivienda, sino después de otorgado el documento definitivo de compra venta por ante la oficina subalterna de registro publico correspondiente, ya que será en ese momento en que el PROPIETARIO VENDEDOR le trasfiera la propiedad del mismo. El apartamento será entregado al OPTANTE COMPRADOR, en condiciones normales de habitabilidad y funcionamiento de todas sus instalaciones, comprometiéndose este a recibirlo en la forma aquí indicada, asumiendo a partir de esa fecha el pago de las cuotas de condominio fondo de reserva y cualquier otro gasto que recaiga sobre el inmueble con motivo de su adquisición. Así mismo el PROPIETARIO VENDEDOR, se compromete para la fecha de protocolización del documento definitivo de compra venta a traspasar a el OPTANTE COMPRADOR el inmueble totalmente desocupado de bienes muebles y personas, libre de gravámenes, medidas de embargo prohibición de enajenar y gravar, secuestro arrendamiento u ocupante de cualquier naturaleza. El PROPIETARIO VENDEDOR en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta presentara la solvencia correspondiente al inmueble con excepción de las correspondientes al servicio eléctrico, gas, agua, aseo urbano y teléfono ya que por ser una construcción nueva no tiene ningún tipo de estos contratos, los cuales deberán ser solicitados por el OPTANTE COMPRADOR. DECIMA OCTAVA: (trasmisión de la propiedad): quedad expresamente entendido que la presente opción de compra es un documento preparatorio, que no trasmite la propiedad del bien inmueble objeto de la mismas el PROPIETARIO VENDEDOR, se reserva el derecho de propiedad sobre el inmueble objeto de la presente negociación, por lo que la trasmisión de la propiedad queda diferida para el momento en que se suscriba el documento definitivo de venta o hasta la protocolización del documento definido de compra venta por ante la oficina subalterna respetiva, una vez cancelado la totalidad del precio de venta establecido y demás conceptos especificados, lo cual se llevara a cabo en un plazo no mayor de quince días continuos siguientes al cumplimiento de las obligaciones por parte de el OPTANTE COMPRADOR. DECIMA NOVENA: (cesiones del contrato): el presente contrato se ha celebrado intuito-personae, en atención a las condiciones personales del OPTANTE COMPRADOR en consecuencia este no podrá ceder o traspasar total o parcialmente este contrato, sin el consentimiento previo y dado por escrito por el PROPIETARIO VENDEDOR. VEGESIMA: (autorización para ceder el contrato): El OPTANTE COMPRADOR se compromete con el PROPIETARIO VENDEDOR que ante la posibilidad de que el OPTANTE COMPRADOR, pudiese en determinado momento, antes de que se efectué la venta definitiva del inmueble, poder vender, ceder o traspasar los derechos que adquiera producto de la presente promesa bilateral de compra venta, en cuyo caso el OPTANTE COMPRADOR, deberá solicitar por escrito la autorización en la cual se deberá especificar, su deseo de vender o traspasar los derechos que posee derivados del presente documento, la identificación completa de terceras persona a la cual le desea traspasar o vender los derechos, y el precio de venta o cesión a la tercera persona. En caso de que sea factible que el PROPIETARIO VENDEDOR lo pudiese autorizar el OPTANTE COMPRADOR deberá pagarle antes de efectuar la venta o traspaso a la tercera persona a el PROPIETARIO VENDEDOR el 50% de la utilidad resultante de restar el precio de venta a la tercera persona, menos el precio de venta base que el OPTANTE COMPRADOR hubiese pagado por concepto de escalatoria (IPC) (cláusula sexta) le corresponderá en plena propiedad a el PROPIETARIO VENDEDOR por concepto cláusula penal. VEGISIMA PRIMERA: (actividades y condominio): El OPTANTE COMPRADOR declara expresamente conocer y aceptar que el proyecto del edificio CONJUNTO RESIDENCIAL KAMILA SUITES, es un conjunto de viviendas integrado por 52 apartamentos el cual será destinado para la venta bajo un régimen de propiedad horizontal regulado por la Ley de propiedad Horizontal y demás leyes que le resulten aplicable. Así mismo el OPTANTE COMPRADOR declara aceptar las limitaciones a la propiedad y al uso, que se establezcan en el documento de condominio y su reglamento, tanto en lo que se refiere a la modificación de las fachadas o construcciones exteriores, al uso de las áreas comunes, así como al orden que debe mantenerse dentro del conjunto en procura que no se produzcan perturbaciones a los vecinos. El documento de condominio y su reglamento que suscribirá el PROPIETARIO VEDEDOR regulara el CONJUNTO RESIDENCIAL KAMILA SUITES, contiene y consagra el principio de espíritu de solidaridad que determinan los objetivos que se persiguen bajo el sistema de comunidad los cuales son cooperación y unión, para cultivar la solidaridad entre todos los que lo integran, el cual contiene las normas necesarias para la existencia, seguridad y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todas y cada una de las unidades de viviendas que lo conforman. En todo caso el OPTANTE COMPRADOR declara conocer y aceptar las siguientes normas primarias que regirán el CONJUNTO RESIDENCIAL KAMILA SUITES: 1) no se podrá en forma alguna destinar los apartamentos a actividades que vayan en contra de la moral y las bienes costumbres, ni destinarlas a usos distintos de los autorizados por normas nacionales, estadales o municipales, y estarán en la obligación de mantener los alimentos arquitectónicos y estéticos del conjunto de cada apartamento quedando totalmente prohibido mantener tendederos de ropa o artefactos de la línea blanca de uso domestico u objetos incompatibles con el ornato o la estética del conjunto que este a la vista de los vecinos o puedan ser observados desde las áreas comunes del conjunto. 2) queda prohibido destinar los apartamentos a consultorios médicos, oficinas, colegios, guarderías, comercios, academias, talleres u otras actividades perjudícales a la higiene o al bienestar de los ocupantes de la urbanización y del conjunto. 3) El OPTANTE COMPRADOR esta obligado a sufragar el costo de la vigilancia privada que se contrate desde el momento en que sea otorgada la constancia de terminación de obra por la alcaldía. 4) se prohíbe: a) el estacionamiento de vehículos en las áreas verdes o en cualquier otro lugar distinto del puesto de estacionamiento asignado al apartamento. B) la modificación de la fachada del edificio, ni de la puerta principal del apartamento. c) cambiar el cerramiento de la ventana de las fachadas del edificio. d) no se podrá colocar sobre las ventanas voladizos o barandas, materos, jaulas u otro objeto semejante que pueda alterar la estética del apartamento. e) queda prohibido realizar construcciones y ampliaciones a los apartamentos que forman parte del edificio. 5) en caso de que se desee colocar rejas de protección en las ventanas y puertas de los apartamentos, y techado de los puestos de estacionamiento se presentara el diseño del tipo de reja o de techo en cada caso, que se pueda colocar debiendo respetar las características del diseño en cuanto a medidas, forma colores y materiales a utilizar diseño. VIGESIMA SEGUNDA: (cambio de condiciones): este contrato tiene todas las estipulaciones convenidas entre las partes y no es valida ninguna otra que la derogue, amplié o modifique, sin el acuerdo escrito de ambas partes, expresamente aceptadas por escrito y debidamente establecidas en documento autenticado que deberá ser un anexo al presente documento. VIGESIMA TERCERA: (derecho de nombre publicitario y espacios): El PROPIETARIO VENDEDOR se reserva para si los derechos para el desarrollo de cualquier actividad económica que pudiese generarse sobre los espacios no vendidos del edificio CONJUNTO RESIDENCIAL KAMILA SUITES, así como podrá hacer uso del nombre con fines publicitarios, lo cual es aceptado conforme por el OPTANTE COMPRADOR. VIGESIMA CUARTA: (direcciones de notificaciones): las partes de común acuerdo establecen que el incumplimiento de alguna de las cláusulas contenidas en el presente contrato dará lugar a considerarlo rescindido de pleno derecho, así mismo las partes acuerdan fijar sus domicilios a los fines de efectuarse cualquier notificación derivada de la presente promesa bilateral de compra venta las cuales deberán efectuar en las siguientes direcciones: 1) El PROPIETARIO VENDEDOR en la avenida Guayana Edificio Torre Colon, piso 4, oficina 02, sector alta vista ciudad Guyana municipio Caroní del estado bolívar y 2) El OPTANTE COMPRADOR en la calle 3 casa numero 05 urbanización conjunto residencial la arboleda sector Los Olivos, ciudad Guyana Municipios Autónomo Caroní del Estado bolívar VIGESIMAQUINTA: (domicilio legal) para todos los efectos del presente contrato las partes eligen como domicilio especial con exclusión de cualquier otro a ciudad Guayana Jurisdicción del Municipio Caroní del Estado Bolívar, a la jurisdicción de cuyos tribunales declaran someterse. (…)”

Planteado todo lo anterior este Tribunal pasa analizar, la situación procesal presentada, observa que el demandante Empresa DESARROLLO ROYALTY, COPAÑIA ANONIMA, señala puntualmente que suscribió contrato de promesa bilateral en fecha 215 de Junio del 2008, con la ciudadana YOLISAY MESONES, sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado como PH-12, el cual formara parte del edificio denominado Conjunto Residencial Camila Suites, que será construido sobre la parcela 270-02-17, ubicada en la Unidad de Desarrollo 270, manzana 02, de la Urbanización Arivana de ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar, con fines únicas y exclusivamente para vivienda, siendo el precio base para la venta del inmueble por 1.059.500,00, bolívares que igualmente señala puntualmente el actor que la sumatoria de los montos pagados por la ciudadana YOLISAY MEZONES, asciende a la cantidad total de 642.000,00, mediante cheques según Copia simple cheque número 54764049 por 10.000,00. Copia simple cheque número 07764054 por 300.000,00. Copia simple cheque número 47538037 por 100.000,00. Copia simple cheque número 47538041 por 58.000,00. Copia simple cheque número 82001496 por 58.000,00. Copia simple cheque número 47538087 por 58.000,00. Copia simple cheque número 47188105 por 58.000,00. siendo esto reconocido por ambas partes y previamente valorados, que a partir del 10 de julio de 2009, no efectuó ningún pago o abono a la deuda que simplemente no dio cumplimiento con su obligación por lo que incumplió con su obligación de pagar el saldo deudor el cual a la presente fecha es de 417.500,00, bolívares, por su incumplimiento le son aplicables las cláusulas octava que estableció el retardo en el pago de los montos establecidos y en razón de ello solicita a este Tribunal la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito con la antes indicada ciudadana Yolisay Mezones.-
Es de hacer notar que quien aquí suscribe luego de un estudio pormenorizado de las actuaciones aquí presentadas por las partes, se observa del folio 36 al 44 de la presente pieza copias simples de cheques numero 54764049, 07764054, 47538037, 47538041, 82001496, 47538087, 47188105, por montos de 10.000,00, 300.000,00, 100.000,00, 58.000,00, 58.000,00, 58.000, 58.000,00 a nombre de Desarrollo Royalty, c.a, que evidencian que suman un monto pagado por 642.000,00, pago aceptado por la parte demandante ya que a su decir a partir de la tercera cuota comienza a incumplir con su obligación, ya que el vencimiento de la tercera cuota era el día 20 de septiembre de 2008, y ella lo pago el día 16 de febrero 2009, y así pasa sucesivamente con las demás cuotas que suman lo total pagado por la demandada como lo es los 642.000,00 bolívares, tal se evidencia de los distintos recibos de “recibir conforme”, consignados igualmente en copia simple no impugnado ni tachados de conformidad al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga pleno valor probatorio por demostrar que efectivamente el pago del optante comprador y aceptado por el actor. Así se decide.-
Ahora bien, respecto al fiel cumplimiento a las siguientes obligaciones como consecuencia de este primer pago, se observa si bien es cierto que fue suscrito contrato de promesa bilateral, la cual esta conformada en 25 cláusulas leídas detalladamente por este juzgador, es oportuno señalar que tal como lo acepta la actora, tanto en su libelo como en la contestación a la reconvención la demandada pago lo que a su decir fue unos primeros pagos de cuotas se detalla que tales pagos fueron en fechas extemporáneas, es decir, no fueron pagos en las fechas como fueron contratadas, siendo aceptados expresamente por la demandante, siendo entonces efectivo y oportuno el pago de ésta, ahora bien la demandada se atrasó en el pago de la diferencia al precio pactado como lo es de 417.000,00, en consecuencia cayendo en mora y que en razón de ello ejerce la presente resolución del tantas veces nombrado contrato de promesa bilateral tal en base a las cláusulas séptima (forma de pago y condiciones) octava (incumplimiento de los pagos) novena (resolución del contrato por incumplimiento en el pago), luego de una lectura del referido contrato se evidencia suscripción de la cláusula vigesima segunda la cual quedó establecida en lo siguiente: “VIGESIMA SEGUNDA: (cambio de condiciones): este contrato tiene todas las estipulaciones convenidas entre las partes y no es valida ninguna otra que la derogue, amplié o modifique, sin el acuerdo escrito de ambas partes, expresamente aceptadas por escrito y debidamente establecidas en documento autenticado que deberá ser un anexo al presente documento.” De autos se observa folio 182 de la presente pieza, copia simple de comunicación de fecha 22 de agosto de 2012, marcada con la letra “A” folio 145 de la presente fecha, dirigida a desarrollos royalty, c.a por la parte hoy demandada, la cual a su vez promovió en su oportunidad la exhibición del presente documento siendo que la parte actora no lo exhibió por que a su decir señalo a este Tribunal que: “la misiva de fecha 22/08/2012, desconoce su paradero en vista de que no se encuentra en posesión de su representada que como prueba de ello existe un desconocimiento de la misma” recayendo la carga de la prueba en la parte actora en virtud del desconocimiento de la parte al referido documento, la parte demandada consigno efectivamente copia simple a lo cual la parte actora desconoció teniendo entonces la carga de probar que tal documento es inexistente o no es veras en la información que contiene de autos no se desprende prueba alguna de tal desconocimiento razón por la cual este Tribunal de conformidad con el articulo 436 parágrafo tercero dicha copia simple consignada por la parte demandada este Tribunal tiene como exacto el texto del documento, tal como aparece de la copia presentada y en defecto de esta se tiene como ciertos los datos afirmados por la demandante acerca de su contenido, otorgando pleno valor a dicha prueba en razón de evidenciar que efectivamente se llevo a acabo una reunión en la primera semana del mes de Julio de 2012, logrando un acuerdo entre la partes en base a la diferencia faltante del pago integro de la deuda, señalando igualmente la referida comunicación que se efectuó el deposito de dicha diferencia pendiente del precio total y un segundo pago correspondiente a los intereses, aunado a ello se evidencia claramente que así fue realizado de la prueba de informes que cursa a los autos en la cual el banco mercantil indica a este tribunal que tales cantidades de dinero que suman un total de 567.500, 00 bolívares, fueron depositados en la cuenta de la parte actora, y así lo confirma la prueba de experticia realizada a los libros contables de dicha empresa, razón de ello este Tribunal a dichas pruebas le otorga pleno valor probatorio de conformidad al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por demostrar claramente que las partes en base al contrato sucrito llegaron a un acuerdo a los fines de finiquitar tal acuerdo contractual, siendo cumplido por la parte demanda la cancelacion del precio pactado así como los intereses generados estando en pleno conocimiento dicha empresa. Así se decide.-
A este respecto es necesario señalar que en materia de contratos podemos hacer los siguientes señalamientos:
(omissis) “…las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación.
Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato.
Como se observa, en el contrato de promesa bilateral u opción de compraventa, no se constituye ninguna hipoteca o derecho real sobre los bienes objeto del contrato; lo que se estipula es una mutua obligación de comprar y vender un bien. Si alguno de los contratantes no cumple su obligación, este incumplimiento trae como consecuencia una sanción o penalidad pecuniaria; además de que, por lo general, estas promesas bilaterales u opciones de compraventa se consignan en documentos privados, que luego pasen a ser reconocidos judicialmente por las partes contratantes o autenticados ante Notario Público; no es común que sean protocolizadas en la Oficina de Registro Inmobiliario competente, por lo que no cumplirían con el requisito previsto en el artículo 1.879 del Código Civil, ut supra transcrito…” (Sentencia Nº RdeI-01032, de fecha 18 de diciembre de 2.006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de INVERSIONES PP001, C.A.). Ahora bien, retomando lo anteriormente expuesto, es de señalar que el negocio jurídico que involucra a las partes hoy en conflicto implica considerar, tan solo, la conformación de una expectativa, en la que existe la posibilidad cierta de que se transmitiese la propiedad raíz del inmueble que allí se describe en beneficio del hoy demandado y hoy se solicita su resolución, negociación ésta que, tal como aprecia quien aquí decide, se pactó en forma pura y simple, aunado que se evidencia el cumplimiento del pego de la demandada que aun no fue en las fechas pactas la parte actora así lo acepto, sin estar establecido en el referido contrato, En efecto, la ejecución de las obligaciones a cargo del hoy demandante quedó limitada a vender el bien inmueble luego de que este cumpliera fielmente con las obligaciones contraídas.-
Lo anterior, no hace más que responder a los principios de equidad y reciprocidad que informan el contrato bilateral, pues si ambos contratantes se obligaron recíprocamente, tal circunstancia se halla estrechamente vinculada a la causa del contrato, sin embargo de una forma se extendió tal obligación por convenio entre las partes hoy en juicio mal puede este sentenciador salir de la esfera en la cual los contratantes llegaron a un pacto y a lo cual de autos se desprende tal conocimiento, dado que la transferencia de la propiedad es causa del pago del precio, y en sentido contrario si el precio no se paga se produce un desequilibrio en la reciprocidad contractual, que aceptado de forma conciente por la demandante que la demandada si se atraso en los pagos bien llegaron a la situación de que esta depositara como así se evidencia tales cantidades de dinero y así lo sabe la actora mal puede esta no aceptar tales pagos de la forma que ellos mismo pactaron y aceptaron siendo esto fuera de lo contratado y que así quedo plasmada y evidenciado con el libelo, con el escrito de contestación a la reconvención como a la misiva de fecha 22 de agosto 2012, cierta en autos y recibida por dicha empresa, tal es el caso que tal empresa consigna a los autos cheque numero 84147653 por un monto de 417.500,00, a nombre de este tribunal por concepto de reintegro a la ciudadana demandada, sin embargo lo consigna es al momento de introducir la acción es decir mas de tres años luego de recibir el dinero, siendo asi, y habiendo rechazado la accionada tal consignación, los mismo le pertenece a la actora reconvenida por pago del precio pactado a la cual la misma también deposito otra cantidad de dinero correspondiente a los intereses y que no constan en autos y que reposan en la cuenta de la actora tal lo demostró la experticia realizada.-
Luego, entonces, al configurarse en autos que el hoy demandante, se encontraba en conocimiento de los depósitos por concepto de diferencia del precio pactado así como de del pago de los intereses generados, toda vez que fue celebrada una reunión en base al contrato suscrito por las partes a los fines de finiquitar dicha contratación, tal se evidencia todo ello claramente de autos aunado a que los primeros pagos de las cuotas fijadas en el contrato de promesa bilateral pacta fueron realizados igualmente extemporáneos y así lo reconoce y acepta expresamente el demandante, quedando efectivos y utilizados dicha cantidad de dinero a favor de la parte demandante como lo es la cantidad de 642.000,00, bolívares, y siendo tal como se desprende tanto de la misiva como de los depósitos y así como queda plasmado en autos la experticia realizada a los libros contables de la parte demandante la diferencia de dinero como lo es de 417.500,00 cantidad esta que la parte actora consigan al presente expediente mediante cheque numero 84147653, girado contra la cuenta corriente numero 0105-0047-83-2047147653 llevada por la entidad bancaria Mercantil, y que se encuentran disponibles en la cuenta corriente que lleva este Tribunal así como la cantidad de dinero correspondiente a los intereses de mora como lo es 150.000,00, entraron en las arcas de la parte demandante, por tal motivo al no haber traído a los autos la parte actora elementos que efectivamente demostraran la existencia de la falta de obligación que pretende ejecutar, en relación a que el pago no se ejecuto en la misma forma acordada, es decir en las fechas pautadas para ello, la parte accionada al recibir el dinero y no realizar en el tiempo mediato la devolución del mismo sino que al entrar a su cuenta e indudablemente hacer uso de ese dinero, ya que después de mas de tres años es que pretende devolverlos, debe tenerse que acepto el pago a destiempo realizado por la demandada, convalidando el mismo, aunado a que en autos no se reclamo los presuntos intereses que se pudieren haber generado por tal atraso y no se identificaron claramente los mismos, sus montos y tasas, y siendo carga probatoria del accionante la demostración de la existencia de la obligación que alega tal como así lo plante el articulo 506 del Código De Procedimiento Civil considera este Tribunal que la parte demandada cumplió con su obligación del pago según el contrato de promesa bilateral pactado por el demandante, razón por la que la Resolución de Contrato de opción de compra venta, presentada debe ser declarada sin lugar y así se decidirá en la dispositiva de este fallo. Así se declara.-
Al haber cumplido la demandada-reconviente en este proceso, con las obligaciones a los fines de llevar a cabo la obtención del inmueble de opción de compra venta, considera este Tribunal procedente la reconvención propuesta por la demandada reconviniente, y en consecuencia, procedente el Cumplimiento de Contrato de Opción de compra venta suscrito objeto de este litigio y así se establecerá en la definitiva del fallo.-
IV
DISPOSITIVA
En mérito de todas las consideraciones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley DECIDE:
PRIMERO: Se Declara CON LUGAR la RECONVENCION por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA propuesta por la parte demandada reconviniente ciudadana YOLISAY DE LA CONCEPCION MEZONES (optante a comprar), contra la empresa DESARROLLO ROYALTY, C.A (vendedor), todos plenamente identificados en la primera parte de este fallo.-
SEGUNDO: Se Declara SIN LUGAR la DEMANDA de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoado por la empresa DESARROLLO ROYALTY, C.A contra la ciudadana YOLISAY DE LA CONCEPCION MEZONES, ambos plenamente identificados en autos.-
TERCERO: SE CONDENA a la empresa DESARROLLO ROYALTY, C.A (vendedor), a cumplir con las obligaciones contraída en el contrato de opción de compra venta celebrado ante la Notaria Publica Primera De Puerto Ordaz Municipio Caroní Del Estado Bolívar, en fecha 25 de junio de 2008, inserto bajo el numero 80, tomo 115, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, dicho contrato de opción de compra venta, sobre un apartamento identificado como PH-12, el cual formara parte del edificio denominado Conjunto Residencial Camila Suites, que será construido sobre la parcela 270-02-17, ubicada en la Unidad de Desarrollo 270, manzana 02, de la Urbanización Arivana de ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar, con fines únicas y exclusivamente para vivienda y gestionar todo lo necesario para la celebración de la venta definitiva con la ciudadana YOLISAY DE LA CONCEPCION MEZONES a los fines de trasmitir el inmueble antes identificado a su propiedad y cumplir así con la venta definitiva a la demandada reconvincente. En caso de que una vez definitivamente firme el actor reconvenido no procediera a cumplir con el otorgamiento de la venta definitiva, esta sentencia servirá como titulo de propiedad del inmueble antes descrito a la parte demandada reconvincente.-
CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte Actora-reconvenida, por haber resultado totalmente vencida en la reconvención del presente juicio conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 26, 49 ordinal 1ro, 253 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el articulo 168 y 170 del Código Civil.
Por cuanto la presente decisión se produce fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
DADA FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, EN PUERTO ORDAZ, A LOS VEINTITRES (23) DIAS DEL MES DE MAYO DE DOS MIL DIECISIETE (2017). AÑOS: 206º DE LA INDEPENDENCIA Y 157º DE LA FEDERACION.
EL JUEZ PROVISORIO

ABG. JOSE SARACHE MARIN.-
EL SECRETARIO,
ABG. JHONNY JOSE CEDEÑO.-
PUBLICADA EN SU FECHA PREVIO ANUNCIO DE LEY, SIENDO LAS DOS Y QUINCE DE LA TARDE (02:15 P.M.). CONSTE.
EL SECRETARIO,
ABG. JHONNY JOSE CEDEÑO.-

JSM/jjc/a.r
Exp. 43.041.-