REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, 12 de mayo de 2.017
207 y 158º
Asunto: FP02-V-2016-000879
Resolución: PJ0262017000101
-I-
De conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a extender por escrito el fallo dictado en el acto de la audiencia oral celebrada en fecha 28 de abril del año en curso, en el juicio de desalojo interpuesto por la ciudadana MIRIAM DE BRENELLI, representada por el abogado JAMES RICHARDS contra el ciudadano CARLOS EDUARDO CONTRERAS RAMIREZ, patrocinado por el abogado JOSE RAFAEL NATERA TIRADO, de la siguiente manera:
Alega el apoderado actor que su representada celebró contrato de arrendamiento de local comercial con el ciudadano CARLOS EDUARDO CONTRERAS, mediante contrato escrito autenticado a tiempo fijo determinado con duración de un año, contado desde el 1 de febrero de 2010 al 31 de enero de 2011, sobre el local comercial Nº 2, del edificio “LUIBREN”, ubicado en la avenida República de esta ciudad, sector El Terminal de Pasajeros,
Indica que luego el contrato se prorrogó mediante contratos escritos privados a tiempo determinado fijo con una duración de un año cada uno, pactado de común acuerdo, siendo el último contado el periodo de un año desde el 31 de agosto de 2015 hasta el 31 de agosto de 2016.
Señala que el canon de arrendamiento para el periodo del 31 de agosto de 2015 al 31 de agosto de 2016 se estableció de común acuerdo por medio del método de canon de arrendamiento fijo mensual (CAF) establecido en el artículo 32 numeral 1 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la suma de doce mil bolívares (Bs.12.000) mensuales y consecutivos el cual debería ser cancelado dentro de los primeros 5 días de cada mes con total puntualidad.
Expresa que el arrendatario ha incumplido en el pago del canon con aumento para el nuevo periodo contractual de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2016, por lo cual se encuentra en estado de insolvencia.
Añade que el arrendatario ha incumplido con su obligación de pagar oportunamente el canon de arrendamiento con aumento como se fijó en el contrato pues el arrendatario manifestó legítimamente su consentimiento al momento de contratar arrendamiento y suscribió contrato, aceptando la revisión del canon de arrendamiento pasado el año del contrato, conforme a la cláusula cuarta del contrato y el artículo 33 numeral 1 de la ley en referencia y que no puede excusarse por la falta de acuerdo entre las partes sobre la revisión y aumento de canon para nuevo periodo pues la ley establece la forma como revisar y aumentar el canon de arrendamiento, señalando asimismo que el canon de arrendamiento revisado conforme a la ley sería de 33.708,00 bolívares mensuales y consecutivos, dado que la variación porcentual anual del INPC publicado por el BCV es de 180,9% anual, de manera que el canon de arrendamiento correcto para el periodo contractual actual es la cantidad indicada (Bs. 33.708) y no la cantidad de Bs. 12.000 el cual corresponde para un periodo contractual vencido. Y que obligar a la arrendadora aceptar una cantidad de dinero por concepto de canon de arrendamiento de un periodo contractual vencido es una injusticia y violentaría su derecho irrenunciable establecido en la ley.
Por otra parte sostiene que el arrendatario ha incumplido con la obligación indicada en la cláusula novena pues ha cesado en el pago del servicio de aseo urbano, acumulando una deuda de 5.107,54 bolívares y por ello demanda el desalojo y entrega del inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2016 que alcanzan la suma de 101.124,00 bolívares y los que se venzan hasta la entrega del inmueble, así como también la indexación judicial, la suma de 12.134,888 bolívares por concepto de I.V.A. de los cánones de arrendamiento insolutos y Bs. 5.107,54 por concepto de aseo urbano insolutos hasta la fecha y los meses que se venzan hasta la entrega del inmueble, estimando la cuantía en la suma de Bs. 118.366,42 equivalentes a 668,73 unidades tributarias.
Por su parte el apoderado del demandado, abogado JOSE RAFAEL NATERA T., en la oportunidad de la contestación de la demanda aceptó y reconoció la relación arrendaticia alegada por el actor desde la fecha indicada en la demanda (01/02/10) sobre el identificado; que el último contrato escrito entre las partes data de agosto de 2015 con vigencia del 31/08/2015 al 31/08/2016 y que el último canon establecido de mutuo acuerdo fue la suma de Bs. 12.000 más la alícuota del I.V.A. (12%) para un total de Bs. 13.440.
Por otra parte rechazó lo siguiente:
Que el canon que se establece en la cláusula tercera del último contrato escrito celebrado entre las partes para el año 2015-2016 se haya celebrado utilizando el método que al efecto establece el ordinal 1º del artículo 32 de la ley referida por el actor.
Que su representado haya incumplido con la obligación del pago del canon de arrendamiento y que deba a la actora los cánones de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2016.
Que la actora haya tenido siempre la disposición de aceptar los cánones arrendaticios que su mandante cancelara de manera puntual. .
Rechazó todas las pretensiones solicitadas por la actora en la demanda.
Impugnó la cuantía estimada por la parte actora en la suma de 118.366,42 por considerarla insuficiente, añadiendo que la cuantía correcta debe ser la suma de Bs. 404.496.
Indica que una vez vencido el término de la última convención arrendaticia no hubo acuerdo entre las partes para el incremento en el canon de arrendamiento y la arrendadora se negó a recibir el pago del mes de junio de 2016 por lo cual procedió a realizar consignación arrendaticia la cual correspondió al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, correspondiéndole el Nº FP02-S-2016-001553, en cuyo expediente ha venido consignando hasta el mes de febrero de 2017, al no haber ni acuerdo entre las partes ni fijación del canon a través de un procedimiento de regulación ante el ente oficial respectivo, por lo que su mandante se encuentra en estado de solvencia solicitando se declare sin lugar la demanda. .
En fecha 10 de marzo del presente año se celebró la audiencia preliminar en este juicio a la cual solo asistió la parte demandada quien consignó escrito y en fecha 15 del mismo mes se dictó el correspondiente auto de fijación de los hechos, señalándose entre otros hechos, que deben ser probados, el monto del canon que debe regir luego del vencimiento del término contractual para poder determinarse la insolvencia o solvencia del arrendatario en el pago de los cánones reclamados por la actora.
En fecha 28 de abril de este mismo año se celebró la audiencia oral mediante la cual se declaró de oficio la falta de jurisdicción de este Tribunal frente a la administración pública representada por la Superintendencia Nacional para la Protección de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) para determinar el monto del canon del arrendamiento que debe regir luego del vencimiento del término contractual ante la falta de acuerdo de las partes para el ajuste, en atención a los argumentos que este Tribunal procede a explanar de la siguiente manera:
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicado en Gaceta Oficial Nº 40.418 con vigencia desde el 23 de mayo de 2014 dispone en su artículo 5º que:
El Ministerio con competencia en materia de Comercio, con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) ejercerá la rectoría en la aplicación de este Decreto Ley y en conjunto crearán las instancias necesarias para su aplicación. Corresponde al Ministerio con competencia en materia de Comercio la regulación sectorial del arrendamiento de inmuebles destinados al comercio, a partir de las disposiciones del presente Decreto Ley, y de los reglamentos que se dictaren en ejecución del mismo. (…) (Subrayado del Tribunal).
En el mismo sentido el artículo 32 de la misma norma dispone:
La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos. (..)
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación. (Subrayado del Tribunal).
De las normas parcialmente transcritas se evidencia que el órgano competente para ejercer la rectoría en la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como para la regulación sectorial del arrendamiento de inmuebles destinados al comercio es el Ministerio con competencia en materia de Comercio, por intermedio de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) y que en caso de no haber acuerdo entre arrendadores y arrendatarios sobre la determinación del canon de la forma prevista en el artículo 32, deben solicitar a la SUNDDE su determinación.
Ahora bien, en el caso de la revisión y ajuste de los cánones de arrendamiento luego de transcurrido un año de firmado el contrato, la misma ley dispone en su artículo 33 que se hará tomando como tope “máximo” la variación porcentual anual del grupo “Bienes y servicios diversos” considerado en el Indice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela.
Sin embargo, considera este Juzgador que en caso de no haber acuerdo entre las partes sobre el ajuste del canon es igualmente necesaria la intervención de la mencionada Superintendencia para que la fije en forma definitiva, en vista de que no puede quedar al libre albedrío de una sola de las partes la fijación del ajuste, por cuanto el citado artículo dispone que éste se hará en base a un “tope máximo” y no en base al índice exacto publicado por el Banco Central de Venezuela.
Tan cierta es esta afirmación que la parte actora pretende el incremento del canon de arrendamiento mensual en un ciento ochenta coma nueve por ciento (180,9%) que conforma el total de los rubros de la variación porcentual anual del Indice Nacional de Precios al Consumidor suministrado por el Banco Central de Venezuela para el año 2015, siendo que el artículo 33 del Decreto-Ley se refiere a que el ajuste se hará tomando como tope máximo un solo rubro de los que conforman el ïndice Nacional de Precios al Consumidor, es decir el grupo “Bienes y servicios diversos”, y no la totalidad de los grupos que conforman el mencionado índice, pudiendo ser menor e inclusive mayor que el índice total.
Es evidente en consecuencia que ante la fijación unilateral y arbitraria por parte de la arrendadora del ajuste en el canon, se hacía indispensable la intervención de la SUNDDE para que en forma definitiva determinase el monto del canon de arrendamiento a regir durante la vigencia de la prórroga legal, luego del vencimiento del término contractual
Los casos particulares referidos totalmente fuera de contexto por el representante de la parte actora en el escrito de promoción de pruebas y en la audiencia oral, que decidió este mismo Tribunal (Inmobiliaria Alianza, C.A. contra Inversiones Nuevo Terminal, C.A. y Préstamos Nuevo Terminal, C.A., cuyas sentencias definitivas fueron dictadas el 11 y 14 de abril de 2014, respectivamente), citando en forma conveniente a sus intereses un párrafo del texto de las sentencias –mecanismo que es utilizado recurrentemente por litigantes dispendiosos-, fueron resueltos en el marco de la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 que tenía un tratamiento totalmente diferente para los casos de ajustes en el canon pues no existía un organismo regulador de los cánones de arrendamiento sobre aquellos inmuebles exentos de regulación, en cuyo caso el artículo 14 disponía la forma cómo las partes mismas resolver lo referente al ajuste del canon, es decir, primeramente de mutuo acuerdo y, en su defecto, de acuerdo al Indice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, sin que existiese en esa norma un “tope máximo” sino un monto exacto basado en el mencionado Indice General de Precios, por lo cual las partes podían de antemano ellas mismas o un asesor en la materia calcular el ajuste exacto que debía sufrir el canon de arrendamiento a falta de mutuo acuerdo ente ellas.
Luego de la entrada en vigencia del citado Decreto del año 2014, toda duda, controversia o diferencia entre las partes que guarde relación con la fijación inicial del canon o de sus ajustes anuales debe necesariamente ser resuelto por el órgano administrativo regulador, es decir, la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE).
Ahora bien, mediante sentencia de fecha 21 de octubre de 2015 (Exp. 2015-0525) la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en un caso similar al de autos en el cual se pretendía el ajuste en el canon y no había acuerdo entre las partes y tampoco se había producido la intervención del organismo regulador (SUNDDE), estableció que el Poder Judicial no tiene jurisdicción para determinar el canon de arrendamiento ante la falta de acuerdo entre arrendador y arrendatario, sino que precisamente corresponde a la Superintendencia su establecimiento.
Más recientemente la misma Sala Político Administrativa mediante sentencia Nº 01508 del 15 de diciembre de 2016 (Exp. 2016-0440) dictaminó lo siguiente:
De conformidad con el artículo anterior, la determinación de los cánones de arrendamiento para bienes inmuebles destinados al uso comercial, corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario de mutuo acuerdo, y en caso de no poder llegar a un convenio, deberá solicitarse a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), que establezca dicho monto, tomando en cuenta uno de los métodos contenidos en ese mismo artículo. (Vid. Sentencia Nro. 01206 de fecha 22 de octubre de 2015).
Determinado lo anterior, visto que la solicitud por parte de la accionante pretende que “…se fije el nuevo canon de arrendamiento en la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 161.600,00) con efecto retroactivo desde el mes de Enero de 2016, en virtud de los años transcurridos sin el debido ajuste dejado de percibir”, efectivamente debía el Tribunal consultante declarar la falta de jurisdicción del Poder Judicial frente a la Administración Pública, por cuanto corresponde a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), determinar el monto del controvertido canon de arrendamiento sobre el local comercial propiedad de la ciudadana Ana Carolina Font de Lyon.
En fuerza de las consideraciones precedentes, debe la Sala declarar que el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer y decidir la solicitud de autos, interpuesta por la representación judicial de la ciudadana Ana Carolina Font de Lyon, en su condición de arrendadora, todo ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 32 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En consecuencia se confirma la sentencia sometida a consulta, dictada el 23 de mayo de 2016 por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del Estado Amazonas. Así se declara (Subrayados del Tribunal).
Este criterio de la Sala también fue acogido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial en sentencia de fecha 28 de marzo de este mismo año (Exp. FP02-V-2016-000709) en la cual declaró que el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer de una acción por diferencia de cánones de arrendamiento ante un desacuerdo entre las partes para la fijación del ajuste anual.
Como puede evidenciarse de los criterios expuestos, los cuales comparte plenamente este Tribunal, es claro que la competencia para determinar el monto del canon del arrendamiento sobre inmuebles destinados al uso comercial, tanto para el inicio del contrato, como para sus ajustes en sus prórrogas o extensiones, corresponde a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), ante la falta de acuerdo entre las partes.
En el caso de autos no consta en las actuaciones del expediente que haya habido algún acuerdo entre las partes para la determinación del ajuste en el canon de arrendamiento luego de vencido el término del último contrato (31/08/16), procediendo el arrendatario a consignar el último canon acordado entre ellos (Bs. 12.000 más el IVA) ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Estado Bolívar de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial (según expediente Nº FP02-S-2016-1553) las cuales fueron realizadas de manera mensual y consecutiva desde el mes de junio de 2016.
En este sentido, ante tal falta de acuerdo en el ajuste del canon de arrendamiento debió la arrendadora acudir ante el órgano administrativo ya mencionado (SUNDDE) para que en forma definitiva estableciera el ajuste en el canon mensual de arrendamiento el cual inclusive puede ser menor al índice Nacional de Precios al Consumidor porque la ley fija es un tope “máximo” -basado en el grupo “Bienes y servicios diversos” considerado en el mencionado Indice del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela- y no exacto, como previamente se indicó y luego sí, ante la falta de pago alegada, ejercer las acciones que le otorgan las leyes en la materia ante los órganos jurisdiccionales competentes y así determinarse la solvencia o insolvencia en el pago de los cánones denunciados como impagados por la actora.
En el mismo orden de ideas el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil dispone:
La falta de jurisdicción del Juez respecto de la administración pública, se declarará aun de oficio, en cualquier estado e instancia del proceso.
La falta de jurisdicción del Juez venezolano respecto del Juez extranjero, se declarará de oficio, en cualquier estado e instancia del proceso cuando se trate de causas que tienen por objeto bienes inmuebles situados en el extranjero.
En cualquier otro caso, mientras no se haya dictado sentencia sobre el fondo de la causa en primera instancia, la falta de jurisdicción sólo podrá declararse a solicitud de parte.
En todo caso, el pronunciamiento del Juez sobre la jurisdicción se consultará en la Corte Suprema de justicia, en Sala Político-Administrativa, conforme a lo dispuesto en el artículo 62. (Subrayados del Tribunal.
Tratándose la jurisdicción de una institución que atañe al orden público, no es una potestad de los jueces declarar o no si tienen jurisdicción o falta de ella ante la administración pública, y por ello el encabezamiento de la norma transcrita obliga a los jueces a declarar aun de oficio en cualquier estado e instancia del proceso, la falta de jurisdicción del juez ante la administración pública.
De manera inveterada la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, acerca de la noción de orden público nos dice que “representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exijan observancia incondicional y que no son derogables por disposición privada”, añadiendo que “La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuándo se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público” (Sent. 135 del 22 de mayo de 2001)
En consecuencia, siendo la jurisdicción una institución de orden público y habiéndose atribuido legalmente a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) la potestad de determinar el monto del canon de arrendamiento y sus ajustes sobre los inmuebles destinados a uso comercial, este Tribunal conforme a lo dispuesto en el artículo citado 59, considera y declara, de oficio, que no tiene jurisdicción respecto de la administración pública representada por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) para determinar el monto del ajuste en el canon de arrendamiento que debe regir luego del vencimiento del término del último contrato celebrado entre las partes de este juicio, ante la falta de acuerdo de ellas para su fijación; presupuesto indispensable para determinar la insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por la actora como causal de desalojo. Así se declara.
Siendo una consecuencia directa de la declaratoria de la falta de jurisdicción del juez la extinción del proceso, como se desprende del contenido del artículo 353 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se declara la extinción del presente proceso. Así se declara.
Habiéndose declarado la extinción del proceso, es inviable conocer las restantes pretensiones reclamadas en la demanda por cuanto se acumularon en el mismo libelo la pretensión del cobro de los cánones de arrendamiento que debe regir luego del vencimiento del término contractual (lo cual debe ser establecido por la SUNDDE) y la pretensión de desalojo que debe ser conocida y decidida por los órganos jurisdiccionales, ambas con procedimientos incompatibles. Así se declara.
Por los argumentos antes expuestos, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara de oficio:
PRIMERO: Que el Poder Judicial no tiene jurisdicción respecto de la administración pública, representada por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) para determinar el monto del ajuste en el canon de arrendamiento que debe regir luego del vencimiento del término del último contrato celebrado entre las partes ante la falta de acuerdo de ellas para su fijación; presupuesto indispensable para determinar la insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por la actora como causal de desalojo. Así se decide.
SEGUNDO: La extinción del presente proceso de desalojo interpuesto por MIRIAM DE BRENELLI contra CARLOS EDUARDO CONTRERAS. Así se decide.
TERCERO: De conformidad con los artículos 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil se ordena remitir el presente expediente a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia a los fines que conozca en CONSULTA sobre la falta de jurisdicción del Poder Judicial para conocer de este proceso declarada en el presente fallo.
Siguiendo el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencias de fechas 11 de febrero de 2010 y 30 de enero de 2012 (Expedientes: 2008-000605 y 2011-000438, mediante la cual determina que en los casos de inadmisibilidad de la demanda el Juzgador debe condenar en costas a la parte actora, desde luego que se genera para ella “la obligación de resarcir los gastos en que la parte demandada incurrió para ejercer su debida defensa, por cuanto, conforme al criterio sentado por esta Sala, la inadmisibilidad de la demanda se equipara al vencimiento total de quien la instauró, lo cual deviene en la imposición de las respectivas costas procesales a la parte actora que vió frustrada su pretensión”, en consecuencia, siendo asimilable la sentencia de inadmisibilidad de la demanda con la extinción del proceso por cuanto ésta también se equipara al vencimiento total de quien instauró la acción al ver frustrada su pretensión en esta causa, obligando a la parte demandada a incurrir en una serie de gastos para ejercer su defensa, se condena en costas del proceso a la parte actora, por haber sido vencida en forma total, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los doce (12) días del mes de mayo del año dos mil diecisiete (2.017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
El Juez
Dr. Noel Aguirre Rojas
La Secretaria
Abg. Inocencia Linero de Cárdenas
La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de Ley, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.)
La Secretaria
Abg. Inocencia Linero de Cárdenas
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