TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe, 24 de Noviembre de 2017
AÑOS: 207° y 158°

EXPEDIENTE: Nº 6558

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano DOMÉNICO SCIORTINO CASTELLANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.649.623, domiciliado en la Urbanización Altos de Yurubi Nro. 24, Transversal 6, Municipio Independencia, Estado Yaracuy.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados FILIPPO TORTORICI SAMBITO, AYMARA TAINA BRACHO RAMÍREZ, CARMINE EDUARDO PETRILLI STELLUTO y DEYSY ANDREINA ROJAS PAREDES, Inpreabogado Nros. 45.954, 138.706, 108.822 y 119.341 respectivamente (Folio 23 Pieza Nº 1).

PARTE DEMANDADA: Ciudadana MIREYA COROMOTO VALERA GRATEROL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula identidad Nº 7.383.366, domiciliada en la calle G, casa N° 222, Urbanización La Rosaleda, San Felipe, Estado Yaracuy.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada DOMANIS DEL CARMEN AMARO CARRILLO, Inpreabogado Nº 6.568 (Folio 16 Pieza Nº 2).

SENTENCIA DEFINITIVA.

I ANTECEDENTES
Se recibe en fecha 30 de junio de 2017 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente al juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuesto por el ciudadano DOMÉNICO SCIORTINO CASTELLANO en contra de la ciudadana MIREYA COROMOTO VALERA GRATEROL, ut supra identificados, en virtud del recurso de apelación de fecha 15 de junio de 2017, interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogada HAYDÉE JOSEFINA DAZA ARTIGAS, IPSA N° 15.954, contra sentencia definitiva de fecha 22 de mayo de 2017; contentivo de Dos (02) Pieza y Un (01) cuaderno de medidas; dándosele entrada en fecha 06 de julio de 2017 y fijándose por auto del 07 de julio de 2017, cinco días de despacho siguientes a la fecha para la constitución de asociados, y de no constituirse, el vigésimo día de despacho siguiente a la fecha para la presentación de informes.
Al folio 16 de la pieza Nº 2 consta poder especial Apud Acta, consignado por la parte demandada a la abogada Domanis del Carmen Amaro Carrillo, IPSA Nº 6.568.
Al folio 17 de la pieza Nº 2 cursa Acta donde este Juzgado Superior dejó constancia, que ambas partes comparecieron para presentar escrito de informes; y por auto de fecha 09 de agosto de 2017, se abrió un lapso de ocho días de despacho para presentar las observaciones.
En fecha 21 de septiembre de 2017 el co-apoderado actor abogado Carmine Eduardo Petrilli Stelluto, IPSA Nº 108.822, presentó escrito de observaciones a los informes, el cual fue agregado a los autos cursante a los folios 30 al 37 de la segunda pieza.
Por auto de fecha 25 de septiembre de 2017, se fijó la causa para decidir la presente Apelación dentro de los sesenta días consecutivos siguientes a la fecha.
II RELACIÓN DE LOS HECHOS
DE LA DEMANDA
El ciudadano DOMÉNICO SCIORTINO CASTELLANO, ut supra identificado, asistido de abogado, presentó escrito de demanda, cursante a los folios 01 al 07 de la pieza principal, de la siguiente manera:

“…Es el caso que a través de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, de fecha 17 de julio de 2014, inserto bajo el Nº 44, Tomo 148 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual consigno en original marcado con la letra “A”, la ciudadana MIREYA COROMOTO VALERA GRATEROL, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-7.383.366, me vendió a crédito un inmueble de su propiedad el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Altos de Yurubi Nro.24, Transversal 6, La Independencia, San Felipe Estado Yaracuy, con un área de terreno propio de CIENTO SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTÍMETROS (167,20 mts2) y un área de construcción de TRESCIENTOS TRECE METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTÍMETROS (313,20 mts2), según cédula Catastral, de fecha 21 de Noviembre de 2013, cuyos linderos son: NOR-ESTE: Con parcela Nro. 25, en diecisiete metros con sesenta centímetros (17,60mts); NOR-OESTE: Con transversal 6, en nueve metros con cincuenta centímetros (9,50mts); SUR-ESTE: Con parcela Nro. 36 en nueve metros con cincuenta centímetros (9,50mts); SUR-OESTE: Con parcela Nro. 23, en diecisiete metros con sesenta centímetros (17,60mts); y le pertenece según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, en fecha 29 de Abril de 2003, bajo el Nº 3, folios 23 al 33, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Segundo Trimestres del año 2003. Documento del Terreno en fecha 30 de Junio de 1999, Inscrito bajo el Nro. 24, Folios del 1 al 12, Segundo Trimestre del año 1999 y Documento de Liberación Protocolizado en la citada Oficina de Registro Publico en fecha 24 de Abril del año 2013, bajo el Nº 48, Folio 302, del Tomo 8, del Protocolo de Transcripción del 2013, así mismo al inmueble le corresponde un porcentaje del dos por ciento (2%) en relación a los derechos y obligaciones sobre el valor total de la Urbanización, según el área vendible, de acuerdo al respectivo Documento de Parcela miento de la Urbanización, el cual se da aquí por reproducido.
En el referido documento de compra venta a crédito se estableció, específicamente en la cláusula Segunda, que el precio de venta fue por la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,00) los cuales me comprometí a pagar de la siguiente manera: A) La cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) que entregué a través de cheque Nº 46002955 del Banco de Venezuela de fecha 30 de junio de 2014 y, B) La cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,00) los entregaría al momento del otorgamiento del documento definitivo por ante el Registro Subalterno, todo según lo establecido en la cláusula Segunda del referido contrato.
Si bien es cierto que en la cláusula Tercera del referido contrato de compra venta se comprometió la vendedora a entregar el inmueble solvente de todo tipo de deuda, libre de bienes y de personas, lo cierto es que desde la misma fecha de suscripción del referido contrato la vendedora hoy demandada me realizó la tradición de la cosa vendida tal como lo establece el artículo 1.487 del Código Civil, en virtud de haberme dado la posesión del inmueble, el cual desde esa misma fecha y hasta la presente es la sede de mi hogar en donde vivo junto a mi familia.
Por su parte en la cláusula cuarta se pactó que la vigencia de ese contrato era por noventa días continuos, más una prórroga de treinta días continuos contados a partir de la fecha de suscripción del documento, que lo fue el 17 de julio de 2014, obligándose por su parte la vendedora hoy demandada a proporcionarme todos los recaudos necesarios para la protocolización definitiva del documento de compra venta, con la condición de que en caso de que la vendedora hoy demandada no lo entregase se prorrogaría el contrato de compra venta en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos.
Ciudadano Juez, acontece que desde la fecha de suscripción del referido contrato de compra venta la vendedora hoy demandada se ha negado a entregarme todos los recaudos necesarios para el registro del documento de compra venta, tales como copia de su cédula de identidad, copia del Registro de Información Fiscal (RIF), Pago de la Planilla Forma 05 de Autoliquidación de impuesto Sobre la Renta, Solvencia Municipal o Cédula Catastral, amparado su incumplimiento en el hecho de que la cláusula Tercera establece una duración indefinida, convirtiendo la obligación de la vendedora en una como plazo no estipulado, ya que, la prórroga durará por todo el tiempo que pidiera durar el incumplimiento.
Es en virtud de lo anteriormente expuesto que acudo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.167 y 1.212 del Código Civil ante su competente autoridad a los efectos de demandar como en efecto demando a la ciudadana MIREYA COROMOTO VALERA GRATEROL, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.383.366 para que cumpla de manera inmediata con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, del inmueble… Omissis…”

DE LA CONTESTACIÓN
En fecha 18 de noviembre de 2016, cursante a los folios 121 al 128 de la pieza Nº 1, la demandada a través de su apoderada judicial abogada HAYDEE DAZA, procedió a dar contestación a la demanda a través de un escrito un poco ambiguo, donde adujo que existe el contrato de opción de compra venta debidamente reconocido, indicándose en dicho documento con la debida precisión el valor de la venta del inmueble y su respectiva forma de pago. Igualmente que dicho documento indica el plazo que como expresa el demandante, y como es que el propio demandante define no habiendo cumplido con el plazo previsto para el pago dado el compromiso de la compra venta que era su mayor interés pero solo entero en caja de su representada la suma de Cuatrocientos Mil Bolívares que se le recibió a través de cheque nro. 46002955 del Banco de Venezuela.
Señaló igualmente en dicha contestación, que el contrato de opción a compra venta no es objeto de controversia por haberlo aceptado las partes, siendo el punto a resolver solo en lo que respecta al cumplimiento o incumplimiento de la obligación asumida por cada una de las partes.

III DE LA SENTENCIA APELADA
Consta de las actas procesales, que el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, por sentencia de fecha 22 de mayo de 2.017, cursante a los folios 03 al 09 de la 2da Pieza, declaró lo que a continuación se transcribe:

“…Cumplido entonces con los tres requisitos para que estemos en presencia de un contrato puro y simple como el del caso sometido a esta instancia de cognición civil y con el bagaje probatorio poder determinar sin ninguna duda que no existe en auto la prueba que refutara lo demandado por el actor en el sentido de que, si los recaudos eran la condición para que se pudiera cumplir con el documento definitivo no quedó probado por parte de la demandada que haya cumplido con la consignación ante este tribunal de los recaudos ni siguiera existen tales requisitos o por lo menos solicitudes ya que son exigencias de los organismos públicos cumpliendo con unos pasos, a podido traer a los autos las solicitudes de cómo estaban en trámite sin embargo no hizo uso de los medios probatorios ya que nuestro ordenamiento procesal otorga el derecho de las pruebas libres y legales.
Ahora en cuanto a las clausulas del contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, del 17 de julio de 2014, inserto bajo el Nº 44, Tomo 148 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece como ha de analizar los contrato el juez porque tiene que decidir conforme a las normas del derecho como en el presente caso que lo aplicable son las normas objetivas y adjetivas civil, atenerse siempre a los que fue alegado y probado y en los contratos tiene que atenerse a la intensión de las parte o otorgantes vigilante de que se cumpla con la ley, que sea verdad lo que contrataron y sobre todo que en el contrato se demuestre en principio la buena fe de los contratantes, es así como entonces en el presente contrato las partes de mutuo acuerdo, llenos de buena fe decidieron hacer un negocio de compra y venta por un inmueble pero que ellos mismos establecieron en la clausula cuarta que era por 90 días más una prorroga de 30 días lo que significa que el contrato se firmó el 17 de julio de 2014 tendría entonces que haberse cumplido el 11 de noviembre de 2014 lo cual se evidencia que ese lapso no se cumplió, igualmente la misma clausula cuarta establece que “….LA VENDEDORA, se obliga a entregar a EL COMPRADOR, todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de compra-venta, si LA VENDEDORA no suministra la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la compra-venta, el lapso de vigencia del presente contrato se prorrogará automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retardo no será imputable a EL COMPRADOR.”
Es evidente entonces que el plazo convenido ya se cumplió sin que la parte demandada haya dado cumplimiento con la entrega de los recaudos por cuanto –como se dijo antes- no consta ninguna diligencia al respecto, ahora bien la clausula séptima establece que vencido el tiempo establecido en la clausula cuarta cualquiera de las partes deberá manifestar por escrito la resolución del contrato –situación que no ocurrió- pero si no hubo dicha manifestación expresa ambas partes convinieron en que el presente contrato se mantendría por igual tiempo que el del inicial esto es 90 días continuos más 30 días de prórroga, y siendo que fue el 14 de noviembre de 2014, cuando se terminó el tiempo inicial, entonces era a partir de aquí que se computaría los otros 120 días que se cumplieron el 14 de marzo de 2015, pero la demanda fue admitida el 13 de junio de 2016 y hasta ese momento ni en el lapso de prueba la parte demandada, que en definitiva, era quien debía suministrar los recaudos y no lo hizo y en todo caso si la culpa hubiese sido del demandante a podido expresarle por escrito su deseo de resolver el presente contrato y no lo hizo por lo tanto por todo los argumentos de hecho y de derecho queda demostrado que la demandada de auto no cumplió con el contrato por lo tanto como consecuencia se ordenará en la parte dispositiva que cumpla con el presente contrato y en caso de negativa entonces se procederá a registrar la presente sentencia que le serviría como de título de propiedad y en caso de que la demandada cumpla con la entrega de los recaudos el demandante deberá pagar el resto del precio que quedo pendiente y así se decide.
En consecuencia, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley,
DECLARA,
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, por el inmueble ubicado en la Urbanización Altos de Yurubi Nro.24, Transversal 6, La Independencia, San Felipe Estado Yaracuy, con un área de terreno propio de CIENTO SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTÍMETROS (167,20 mts2) y un área de construcción de TRESCIENTOS TRECE METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTÍMETROS (313,20 mts2), interpuso el ciudadano DOMÉNICO SCIORTINO CASTELLANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.649.623, Asistido por el Abogado en Ejercicio, CARMINE EDUARDO PETRILLI STELLUTO, Inpreabogado Nº 108.822, en contra de la ciudadana MIREYA COROMOTO VALERA GRATEROL, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 7.383.366. Domiciliada, en la calle G, casa Nº 222, Urbanización La Rosaleda, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy representada judicialmente por la Abogada HAYDEE JOSEFINA DAZA ARTIGAS, Inpreabogado Nº 15.954;
SEGUNDO: COMO CONSECUENCIA, se ordena a la parte demandada, cumpla con el presente contrato y en caso de negativa, se procederá a registrar la presente sentencia, que serviría como de título de propiedad y en caso de que la demandada cumpla con la entrega de los recaudos, el demandante deberá pagar el resto del precio que quedó pendiente.
TERCERO. SE CONDENA EN COSTAS PROCESALES a la demandada por haber resultado vencida totalmente…” (sic)
IV DE LOS INFORMES PRESENTADOS ANTE ESTA ALZADA
Mediante escrito presentado por ante esta Alzada, cursante a los folios 18 al 24 de la de la pieza Nº 2, el co apoderado actor abogado Carmine Eduardo Petrilli Stelluto, IPSA Nº 108.822, consignó escrito de informes aduciendo:
Que los contratos deben cumplirse tal como fueron pactados y de buena fe… omissis…; si bien es cierto que lo suscrito entre las partes fue en principio el llamado contrato de opción de compra venta, más allá de su denominación que le hayan fijado las partes, es el Juez de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de procedimiento Civil el encargado de definir la naturaleza de cada contrato.
Que el A Quo en su sentencia objeto de la apelación, realizó una disquisición sobre el contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de San Felipe del estado Yaracuy, de fecha 17 de Julio de 2014…omissis...
Que el A Quo concluyó partiendo de la verdadera voluntad de las partes expresada en el referido contrato y por actuaciones no descritas en él, vale decir, con la tradición de la cosa vendida tal como lo establece el artículo 1.487 del Código Civil, en virtud de haberle dado la posesión del inmueble, el cual desde esa misma fecha y hasta la presente es la sede del hogar de su representado, tal como quedó demostrado con el acervo probatorio en este expediente, por cuanto, dicha tradición también implica la entrega física del bien vendido…omissis...
Que la tradición no se perfecciona únicamente con el otorgamiento del documento definitivo por ante el registro respectivo; por lo que, habiendo quedado demostrado en autos que la demandada entregó la posesión del inmueble vendido a su representado, y que él cumplió con su obligación de conformidad con el cláusula 2 del contrato.
Que el incumplimiento de la obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta, no solamente se encuentra demostrado a lo largo del procedimiento, ya que, se demostró fehacientemente que su representado cumplió con todas sus obligaciones, sino, con el reconocimiento efectuado por la contraparte en su escrito de informes, al aceptar lo siguiente: citó “Acepto todo lo ocurrido con ocasión del tiempo previsto en el texto del documento autenticado ante la Notaria Pública de San Felipe Estado Yaracuy, de fecha 17/07/214” ; de la anterior cita se desprende que la demandada acepta y reconoce que fue por hechos imputables a ella que no se otorgó previamente el documento protocolizado de compra venta.
En otro orden de ideas, la parte demandada asistida de abogado, consignó escrito de informes cursante a los folios 26 y 27 de la pieza Nº 2, exponiendo lo siguiente:
En su capítulo I adujo que la demanda incoada en su contra “…tiene su basamento o fundamento en el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA que celebramos en fecha 17 de julio del 2.014, que a su vez tiene por objeto un inmueble cuyos datos sobre aéreas, medidas y linderos aparecen determinados en dicho contrato y damos aquí por reproducidos…”. Respecto a la pretensión del accionante alegó que se suscribe en la petición al Tribunal de la causa en que declare: “…1.-Mi incumplimiento, y 2.- Ordene el cumplimiento de dicho contrato, lo cual. Luego de la tramitación y sustanciación del juicio mediante sentencia definitiva el A quo sentencia sigue lo solicitado en fecha 22 de mayo del 2017…”
En el capítulo II realizó una interpretación de la clausula cuarta del contrato de marras, infiriendo –según su criterio- que “…estamos ante una obligación SIN TERMINO…omissis.

…Ciertamente de la lógica y correcta interpretación de la clausula, se deduce claramente que estamos en presencia de una obligación sin término cierto por haberse establecido una condición de prórroga automática sin un término especifico, es decir NO HAY PLAZO ESTIPULADO. Así las cosas.
En razón de lo expuesto se hace necesario entonces traer a colación lo que al respecto establece nuestra ley Sustantiva en el Artículo 1.212…omissis.
Se entiende que la parte actora debió en principio requiere del Tribunal, no el cumplimiento del contrato, sino que fijara un término necesario (Conforme a el objeto y características del contrato) para que la OPTANTE-VENDEDORA (Mi persona) cumpliera con la obligación de hacer entrega de las solvencias y documentos necesarios y pertinentes para la protocolización de la venta definitiva”

V DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES
La parte actora procedió a observar los informes de su contraparte, mediante escrito inserto desde los folios 30 al 37 de la pieza Nº 2, de la siguiente manera:

…omissis…
…La contraparte en su escrito de informes alegó exclusivamente que la obligación asumida por ella es el contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de San Felipe del estado Yaracuy, de fecha 17 de Julios de 2014, inserto bajo el Nº 44, Tomo 148 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, contentivo del contrato de opción de compra venta del inmueble allí identificado, era “SIN TÉRMINO”, en consecuencia no existía plazo estipulado para el cumplimiento de sus obligaciones, debiendo en consecuencia su representado cumplir con lo establecido en el artículo 1.212 del Código Civil, es decir, que bajo su criterio se le debió requerirle primero a ella a través del Tribunal que cumpliera con dicha obligación de entregar las solvencias y documentos necesarios y pertinentes para la protocolización definitiva…omissis…
Que se desprenden las siguientes consecuencias jurídicas:
PRIMERO: La contraparte solamente arguyó como causal de impugnación de la sentencia proferida por el A Quo, la existencia de una obligación supuestamente sin término, por lo que, en función del principio tantum devolutum quantum appellatum, arriba especificado, esta Superioridad solamente se encuentra facultada a atender a dicho alegato de inconformidad planteado por la contraparte.
SEGUNDO: El referido alegato de que la obligación asumida por la demanda es una sin término, es un hecho nuevo no alegado por la contraparte al momento de su contestación a la demanda, ciudadano Juez, con los informes no puede traerse algún tipo de argumento que no se haya aportado previamente al proceso; solamente se podrá traer cuando haya ocurrido un hecho sobrevenido y nos dé un argumento sobrevenido. El principal efecto de la contestación de la demanda es la traba de la litis y trabar el tema decidendis, es decir, el tema sobre el que debe pronunciarse el Juez en el momento de dictar su sentencia; tales argumentos nuevos podrían ser: a) El hecho sobrevenido que ocurrió después de la contestación de la demanda y no se tuvo la oportunidad de alegarla en ese momento puede exponerlo ahora al proceso; b) Si ha ocurrido algún tipo de violación procesal; c) Si ha ocurrido algún tipo de nulidad, y la oportunidad de evacuación de la prueba es su primera oportunidad para comparecer en la causa es el momento de hacer la correspondiente solicitud del acto írrito o reposición de la causa; dependiendo del tipo de la nulidad. Dependiendo de lo anterior se puede solicitar o la reposición de la causa para que haga la renovación del acto írrito y se vuelva hacer todo con la nulidad de todo lo actuado, o simplemente la renovación del acto y eso podría hacerlo valer mejor; d) existe la posibilidad de plantear algunos documentos, pruebas documentales que sean públicos, tienen la oportunidad de presentarlos en el caso de los informes porque ya ustedes previamente habían publicado dónde se encontraban.
…Omissis…
En tal circunstancia, por ser un alegato nuevo no presentado al momento de la contestación de la demanda, este Juzgado no puede tomarlo en cuenta en la definitiva, ya que, de lo contrario sería vulnerar el derecho a la defensa, debido proceso, tutela judicial efectiva y reformatio in peius consagrados en nuestra Carta Magna así como el principio de preclusión de los actos.
TERCERO: En el supuesto negado que lo anterior fuere desechado, ciudadano Juez, el referido alegato de la indeterminación de la obligación de la demanda resulta totalmente incierto, por cuanto, en el contrato de opción de compra venta se estableció en la clausula cuarta se pactó que la vigencia de ese contrato era por noventa días continuos, más una prorroga de treinta días continuos contados a partir de la fecha de suscripción del documento, que lo fue el 17 de julio de 2014, obligándose por su parte la vendedora hoy demandada a proporcionarme todos los recaudos necesarios para la protocolización definitiva del documento de compra venta, con la condición de que en caso de que la vendedora hoy demandada no le entregase se prorrogaría el contrato de compra venta en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos; y fue por lo anterior que se demandó a la contraparte, ante el incumplimiento de su obligación dentro del plazo original, como el de sus prórrogas.

VI DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
La parte demandante con su escrito libelar, consignó original de documento de opción a compra venta de un inmueble ubicado en la Urbanización Altos de Yurubi, N° 24, Transversal 6, Municipio La Independencia, Estado Yaracuy, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe del estado Yaracuy, en fecha 17 de julio de 2017, anotado bajo el N° 44, Tomo 148. (Folios 09 al 14).
Observa este Tribunal que dicha documental se constituye en el documento fundamental de la acción; el cual, al no haber sido objeto de impugnación, por el contrario, haber sido aceptado en toda su extensión por la parte demandada, hace fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo y sirve para acreditar la opción a compra venta que vincula a las partes, de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, esta instancia superior le otorga todo su valor probatorio, desprendiéndose de su contenido que de acuerdo a la clausula primera la propietaria del inmueble se obliga a vender al comprador, quien a su vez se obliga a comprar, un inmueble debidamente descrito en el cuerpo del referido documento; que el precio de venta es la cantidad de Bs. 1.350.000,00 pagaderos la suma de Bs. 400.000,00 mediante cheque N° 46002955 del Banco de Venezuela y la cantidad de Bs. 950.000,00 será cancelada al momento de la venta definitiva del documento de compra venta ante la Oficina de Registro correspondiente; que el plazo es de noventa días con una prorroga de 30 días a partir de la firma del documento; que la vendedora se obliga a entregar al comprador, todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de compra venta, y si la vendedora no suministra la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva, el lapso de vigencia del contrato se prorrogará automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retardo no será imputable al comprador; asimismo quedó establecido en el contrato que una vez vencido el plazo establecido en la clausula cuarta, el vendedor o los compradores deberán manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debida de conformidad con las clausulas del contrato, en caso de que el plazo culmine sin dicha manifestación expresa, se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial.
Promovió la parte actora en el lapso probatorio las testimoniales siguientes:
A los folios 172 y 173 consta declaración del ciudadano RUGGIERO CARBONE AMODIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.916.366, de 50 años de edad, chofer de transporte escolar, domiciliado en la Urbanización Alto Prado, Av. 1 entre calles 2 y 3 Casa N° 285, del Estado Yaracuy, quien depuso de la siguiente manera:

“…PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano DOMENICO SCIORTINO? CONTESTO: Si, lo conozco de vista trato y comunicación. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo desde cuando lo conoce? CONTESTO: Desde el 2014., desde que comencé a prestarle el servicio de trasporte escolar. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y conoce donde vice el ciudadano DOMENICO SCIORTINO? CONTESTO: Urbanización los Profesionales, Alto Yurubi, transversal 6 Nº 24. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo en que ciudad se encuentra la anterior dirección? CONTESTO: Se encuentra en la Independencia Estado Yaracuy. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta con quien cohabita el ciudadano DOMENICO SCIORTINO en el inmueble cuya dirección usted indico? CONTESTO: Con su familia, esposa e hijo. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe desde que fecha el ciudadano DOMENICO SCIORTINO junto con su familia vive en el inmueble cuya dirección indico usted? CONTESTO: Desde el dos mil catorce aproximadamente. SÉPTIMA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si en función de su actividad, como lo es el de trasporte escolar, usted ha recogido al hijo del ciudadano DOMENICO SCIORTINO desde la casa hasta el colegio? CONTESTO: Todos los días bien temprano, lo recojo en la puerta de su casa y lo llevo al colegio, luego lo busco al colegio y lo llevo hasta la puerta de su casa, algunas veces me lo entrega el personalmente y otras veces me lo entrega la madre. OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si dicha actividad de recoger a la niña la realizaba en la dirección que usted indicó previamente vive el ciudadano DOMENICO SCIORTINO? CONTESTO: En la dirección antes mencionada. NOVENA PREGUNTA: ¿Diga el testigo desde cuando usted efectúa tal labor? CONTESTO: Desde julio del 2014 aproximadamente.

Al folio 174 consta declaración de la ciudadana ERLIANY ALEJANDRA VERDU PEÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 19.818.235, de 27 años de edad, estudiante, domiciliada en la Urbanización Altos de Yurubi, quien depuso de la siguiente manera:

“…PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano DOMENICO SCIORTINO y desde cuándo? CONTESTO: Si, lo conozco de vista, trato y comunicación desde el 2014. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta donde vive el ciudadano DOMENICO SCIORTINO? CONTESTO: En los Altos de Yurubi, Urbanización Los Profesionales, casa Nº 24, transversal 6, Independencia, San Felipe. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta con quien cohabita e ciudadano DOMENICO SCIORTINO en el inmueble nombrado por usted en la respuesta anterior? CONTESTO: Con su familia, es decir su esposa, su hija y su nieta. CUARTA PREGUNTA: ¿diga la testigo desde que fecha el ciudadano DOMENICO SCIORTINO vive en el inmueble nombrado por usted? CONTESTO: Desde julio del 2014 aproximadamente. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo se desde julio de 2014 a la presente fecha el ciudadano DOMENICO SCIORTINO ha vivido en el referido inmueble de manera regular junto con su familia? CONTESTO: Si. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo como le consta todo lo anterior? CONTESTO: Si soy vecina.

Es importante señalar que el Juzgado A Quo desechó las declaraciones de los testigos basado en el artículo 1387 del Código Civil, lo cual es correcto si lo que se quiere probar con dichas declaraciones es la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o extinguirla. Sin embargo, esta instancia superior al analizar el interrogatorio que fue efectuado por la parte demandante promovente, se evidencia que los testigos ciudadanos RUGGIERO CARBONE AMODIO y ERLIANY ALEJANDRA VERDU PEÑA, de 50 y 27 años de edad respectivamente, chofer de transporte escolar el primero y la segunda estudiante, declaran solo sobre si conocen al demandante DOMENICO SCIORTINO, si saben donde vive el referido ciudadano, desde cuándo y con quien vive en la dirección señalada, lo cual concuerda con el dicho de la parte demandante al señalar que una vez firmado el documento de opción a compra venta, le fue entregado el inmueble objeto del mismo y desde su entrega lo habita con su grupo familiar, por tanto, con base a las declaraciones realizadas por los testigos y conforme a los parámetros establecidos en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el cual constituye efectivamente, la norma de valoración de la prueba testimonial; y realizada una labor de sana crítica, lo cual faculta al juez efectuar su análisis sobre las deposiciones de los testigos, a utilizar para ello su intelecto en el correcto entendimiento humano, conduce a otorgarle valor probatorio a las ya analizadas deposiciones. Y así se establece.
Por otro lado, la parte demandada presentó escrito de pruebas al folio 143 de la pieza principal, donde promovió dos documentales así:
A los folios 144 al 152, copia certificada del documento de opción a compra venta suscrito entre las partes, el cual fue consignado por la parte actora en original y valorado ut supra.
A los folios 153 al 165 copia certificada de liberación, venta y préstamo de hipoteca de 1º grado, cuyos otorgantes fueron: Nelson Wilfredo Cordero Cabrera actuando en su carácter de apoderado del Banco Hipotecario Latinoamericano, C.A; Nelida Del Milagro Sequera Pacheco actuando en representación de la Asociación Civil Los Profesionales; y Mireya Coromoto Valera Graterol, la cual esta Juzgadora la aprecia de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1359 del Código Civil en concordancia con lo pautado por el artículo 429 Código de Procedimiento Civil y le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de la misma la compra del inmueble objeto del presente juicio por parte de la demandada ciudadana MIREYA COROMOTO VALERA y su respectiva liberación.

VII CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, como se puede inferir, el conocimiento de esta Alzada corresponde al recurso de apelación interpuesto en fecha 15 de junio de 2017, por la apoderada judicial de la parte demandada abogada HAYDEE DAZA, en contra de la sentencia dictada el 22 de mayo de 2017 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra venta.
Fijados los términos del recurso, este Tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida dictada por el Juzgado A Quo; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho.
Primeramente es preciso citar lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil que expresa textualmente, “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, asimismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Analizados los medios probatorios aportados, se observa que el documento fundamental de la acción lo constituye un documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, contentivo de una opción de compra-venta de un inmueble, el cual no fue impugnado por la parte demandada, por el contrario fue aceptado en toda su extensión, no siendo objeto de controversia. En este sentido resulta difícil tanto desde el punto de vista teórico como práctico negar la existencia del contrato preliminar, ya que la múltiple actividad comercial y de los negocios, ha dado auge y vigencia al uso constante de contratos preparatorios; surgiendo a cada instante controversias judiciales resolutorias o de cumplimiento, como la aquí planteada por causa de incumplimiento de cualquiera de las partes.
Ahora bien, ¿Qué es un contrato de promesa bilateral de venta? Es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta. Si bien es cierto que nuestro Código Civil, no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones; por lo tanto, se puede ubicar dentro del concepto que contiene el Artículo 1.133 del Código Civil según el cual: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico”.
Indudablemente que si en la promesa bilateral de venta han expresado su consentimiento sobre la cosa y el precio, es obvio que estamos en presencia de una venta y no de un precontrato, desde luego, que los contratantes deben atenerse a los términos en que quedó planteada la convención en el documento escrito y de consiguiente, la parte que incumpla su obligación sufrirá las consecuencias del proceso resolutorio, por iniciativa procesal de la otra parte y la sentencia devenida de la controversia judicial tendrá efecto declarativo ya que de acuerdo con el artículo 1.161 del Código Civil. “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado”.
Así las cosas, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación. Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, surge el principio que el contrato legalmente perfeccionando tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone: “…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”
También el Código Civil, en el artículo 1.160 dispone: “…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley...”
Y por último se resalta lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
Ahora bien, tanto la doctrina como la jurisprudencia han sido contestes en sostener que cuando se trata de la existencia de un “contrato bilateral”, esto es, de un contrato en el cual cada una de las partes está obligada a ejecutar ciertas prestaciones a favor de la otra parte encontrándose esas recíprocas obligaciones en una relación de interdependencia entre sí, ante la inejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, resulta necesario acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la ocurrencia del incumplimiento.
Sobre este punto el Doctor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato” señala que el artículo 1.167 del Código Civil claramente establece la necesidad de que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución (ya que ambas acciones se encuentran previstas en la misma norma), deben ser reclamadas “judicialmente”. Por lo que el legislador a este respecto, ha concedido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido.
Por tanto, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
En el caso de autos, se demanda el cumplimiento de un contrato que constituye el elemento fundamental de la presente acción, y en el cual aparecen derechos y obligaciones entre las partes contratantes, lo que le caracteriza como un contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones. En este sentido, es oportuno señalar que la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendentes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula; ya que admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares.
Establecido lo anterior, en el caso bajo análisis el actor fundamenta su acción en el incumplimiento de la demandada de los términos establecidos en el contrato, concretamente para la transmisión legal del inmueble, configurado por la no entrega de todos los recaudos necesarios para la protocolización definitiva del documento de compra venta del inmueble objeto del presente juicio. En tanto que la demandada aduce en su contestación, la cual tal como lo señaló el Juzgado A Quo, es ambigua y con poca claridad, que el actor nunca recibió los restantes Bs. 950.000,00.
Como se observa, las partes centran sus argumentos en que cada una responsabiliza a la otra del incumplimiento de los términos del contrato, entendiéndose por incumplimiento aquélla actividad u omisión del deudor o del acreedor, que lleva a la no satisfacción o cumplimiento de la obligación contraída por cualquiera de los mismos; es decir, que hay un comportamiento del obligado - deudor o acreedor- que puede traducirse en la realización de actos prohibidos en virtud del contrato o en la omisión de los que debe cumplir. Nuestro Código Civil, de una forma general señala al incumplimiento como el móvil o la causa que permite exigir el cumplimiento obligado o la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva.
En todo caso, es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, los cuales lleguen a configurar cualquier tipo de incumplimiento, sea parcial, defectuoso o inexacto; así como también, del incumplimiento de obligaciones accesorias. Todo ello, debe ser analizado por el sentenciador para determinar si el incumplimiento que se alega es suficiente para declarar o no el cumplimiento obligado o la resolución solicitada por cualquiera de las partes. En este sentido, es importante señalar lo que acota el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su libro La Resolución del Contrato, Pág. 300, quien comenta lo siguiente:

“…Cualquiera sea el significado o concepto del incumplimiento a los efectos resolutorios, observamos que presenta una estructura distinguida por las particularidades siguientes: a) Actividad. El Incumplimiento es una acción o también omisión, un comportamiento del deudor, o del acreedor, de la prestación que hace incumplida la obligación. Por consiguiente, si el obligado debe hacer determinada cosa y no la hace o cumple, o no da lo prometido, habría una ‘inejecución o incumplimiento por omisión…”.
En tanto que si el obligado no debe realizar determinado acto y lo efectúa, entonces habrá un incumplimiento por acción. b) La no necesaria manifestación de voluntad. No se requiere que exista un acto voluntario de incumplimiento a los efectos resolutorios, pues el hecho activo o pasivo que impide la ejecución de la prestación o el cumplimiento, hace que la resolución proceda. c) La relación causalidad, sólo a los efectos de la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento voluntario culposo. d) La existencia de una obligación. Sólo la existencia de una obligación determina el derecho de las partes a exigir el correspectivo cumplimiento. De no existir el contrato, no podrá hablarse de incumplimiento desde el punto de vista resolutorio…”

Ahora bien, son requisitos para exigir judicialmente la ejecución del contrato los siguientes: a) Que se trate de un contrato, b) Se requiere el incumplimiento de alguna de las partes; c) Es esencial que la parte que demanda la ejecución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir.
En relación al primer punto, existe un contrato de promesa bilateral de compra- venta suscrito por las partes y convalidado dentro del proceso que entre sus cláusulas están las siguientes:

“…PRIMERA: LA VENDEDORA se obliga a venderá EL COMPRADOR quien a su vez se obliga a comprar un inmueble de su propiedad el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Altos de Yurubi Nro 24 Transversal 6, La Independencia, San Felipe Estado Yaracuy, con un área de terreno propio de CIENTO SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTÍMETROS (167, 20 mts2) y un área de construcción de TRESCIENTOS TRECE METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTÍMETROS (313,20 mts2), según cédula Catastral , de fecha 21-11-2013, cuyos linderos son: NORTE-ESTE: Con parcela Nro. 25, en diecisiete metros con sesenta centímetros (17,60mts); NOR-OESTE: Con Transversal 6, en nueve metros con cincuenta centímetros (9,50mts); SUR-ESTE: Con parcela Nro. 23, en diecisiete metros con sesenta centímetros (17,60mts), y me pertenece según documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, en fecha: 29-04-2003, bajo el Nro. 3; Protocolo Primero, Tomo cuarto, segundo trimestres del año 2013, folios 23 al 33. Documento del Terreno en fecha: 30-06-1999, Inscrito bajo el Nro. 24, folios del 1 al 2, del p.p, tomo 12, segundo trimestre del año 1.999, y documento de Liberación protocolizado en la citada Oficina de Registro Público en fecha 24 de Abril del año 2013, bajo mel Nro. 48, folio 302, del tomo 8, del Protocolo de Transcripción del 2013. SEGUNDA: El precio de venta del inmueble ya identificado es por la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,00), dicho precio será cancelado en la forma siguiente: A) La suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 400.000,00), mediante cheque Nro. 46002955 del banco de Venezuela de fecha 30-06-2014, por Bolívares cuatrocientos mil exactos (Bs. 400.000,00) en calidad de arras o inicial, cual se imputara al precio de la venta y que la VENDEDORA declara recibir es este acto de parte de el COMPRADOR. B) la cantidad restante de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 950.000,00) será cancelada al momento de la venta definitiva de documento de COMPRA-VENTA ante la oficina de Registro correspondiente, mediante otorgamiento de crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. TERCERA: LA VENDEDORA se compromete a entregar el inmueble en el momento de la protocolización del documento de venta ante el Registro Público, solvente de todo tipo de deuda, libre de bienes y personas, así como libre de gravámenes, de impuestos Nacionales, Estadales o Municipales. CUARTA: La vigencia del presente contrato es de noventa (90) días continuos, mas una prorroga de treinta (30) días continuos a partir de la firma del presente documento. LA VENDEDORA, se obliga a entregar al COMPRADOR, todos los recaudos necesarios para logra la protocolización definitiva del documento de compra-venta, si LA VENDEDORA, no suministra la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la compra-venta, el lapso de vigencia del presente contrato se prorrogara automáticamente en igual proporción a l retraso en la entrega de los recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retardo no será imputable a EL COMPRADOR…” (sic)
En relación al segundo punto, para determinar cuál de las partes incumplió en el caso que nos ocupa, es necesario establecer las obligaciones de las mismas, así tenemos que el demandante afinca su pretensión señalando que firmado el contrato de opción a compra venta, pagó la inicial establecida en la cláusula segunda del contrato que asciende a la cantidad de Bs. 400.000,00, pago éste no controvertido por la demandada, por el contrario aceptado de manera taxativa.
Por su parte, del contrato suscrito entre las partes se desprende de la cláusula primera lo siguiente: “…PRIMERA: LA VENDEDORA se obliga a venderá EL COMPRADOR quien a su vez se obliga a comprar un inmueble de su propiedad el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Altos de Yurubi Nro 24 Transversal 6, La Independencia, San Felipe Estado Yaracuy …”
Es de acotar que la demandada en su contestación solo realiza señalamientos generales, sin concretar de manera individualizada las defensas en cuanto a lo demandado por el actor, cuestión de la cual no trajo elementos probatorios.
Ahora bien, en la cláusula cuarta del contrato suscrito, se estableció que el plazo de duración de la opción era de noventa (90) días continuos, mas una prorroga de treinta (30) días continuos a partir de la firma del presente documento, obligándose LA VENDEDORA a entregar al COMPRADOR, todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de compra-venta, si LA VENDEDORA, no suministra la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la compra-venta, el lapso de vigencia del presente contrato se prorrogará automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retardo no será imputable a EL COMPRADOR, o sea, dicha prorroga se circunscribía con base al retraso en la entrega de los recaudos por parte de la vendedora.
Visto lo anterior, es importante señalar en primer lugar, que la venta quedó condicionada a que la propietaria (vendedora) suministrara al comprador los requisitos indispensables para la protocolización del documento definitivo de venta, lo cual no pudo probar su cumplimiento la parte demandada.
Como puede observarse, de la interpretación de las cláusulas del contrato suscrito entre las partes, se verifica que las partes contratantes acordaron expresamente mediante mutuo consentimiento celebrar un contrato, conviniendo el modo y condición a efectuar el mismo; no obstante, al no cumplir la demandada lo estipulado en la clausula cuarta, correspondiente al suministro al comprador de los requisitos para la protocolización del documento definitivo, así como tampoco la demandada en ningún momento consignó elementos probatorios sobre un interés expreso de disolver el negocio, el cual debía ser – según la clausula séptima – de forma escrita, convalida de esta forma mantener el negocio pactado.
Así las cosas, se debe indicar que de las probanzas traídas a los autos por la parte actora, efectivamente resultan contundentes y eficaces para demostrar la existencia de la relación contractual alegada la cual tiene como objeto la venta de un inmueble que se encuentra ubicado en la Urbanización Altos de Yurubi Nro 24 Transversal 6, La Independencia, San Felipe Estado Yaracuy, con un área de terreno propio de CIENTO SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTÍMETROS (167,20 mts2) y un área de construcción de TRESCIENTOS TRECE METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTÍMETROS (313,20 mts2), según cédula Catastral, de fecha 21-11-2013, cuyos linderos son: NORTE-ESTE: Con parcela Nro. 25, en diecisiete metros con sesenta centímetros (17,60mts); NOR-OESTE: Con Transversal 6, en nueve metros con cincuenta centímetros (9,50mts); SUR-ESTE: Con parcela Nro. 23, en diecisiete metros con sesenta centímetros (17,60mts); siendo contundente la manifestación realizada por la demandada al admitir de forma taxativa la suscripción de la referida negociación; y quedando evidenciado de autos que la demandada no logró probar haber cumplido con la clausula cuarta, correspondiente a la entrega al comprador de los requisitos para la protocolización del documento definitivo de venta ante el registro respectivo, con lo cual tenemos que se encuentran verificados todos los elementos requeridos para la existencia de una venta, los cuales perfectamente fueron explicados por el Juzgado A Quo en la sentencia recurrida, la cual en este caso particular no se ha materializado por causas imputables a la parte demandada por incumplimiento de su obligación adquirida en la clausula cuarta del contrato suscrito entre las partes.
De esta manera quedó demostrado en el presente caso, que el ciudadano DOMENICO SCIORTINO CASTELLANO, ha cumplido con las obligaciones contractuales derivadas del contrato de opción de compra venta celebrado con la ciudadana MIREYA COROMOTO VALERA GRATEROL, siendo comprobado el incumplimiento de la demandada en relación a su obligación principal con motivo de dicho contrato, pues la misma en forma injustificada no ha entregado al comprador los requisitos exigidos para la protocolización del documento definitivo de compra venta, tal cual como se comprometió en la clausula cuarta del contrato suscrito; por lo cual resulta procedente la presente demanda de cumplimiento de contrato tal como fuera declarado por el Tribunal A quo, debiendo de esta forma ser declarada sin lugar la apelación tramitada en la presente causa y confirmada la sentencia dictada por el Tribunal A quo y así expresamente se decide.
VII DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley;
DECLARA
PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación de fecha 15 de junio de 2017, interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogada HAYDÉE JOSEFINA DAZA ARTIGAS, IPSA N° 15.954, contra la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 22 de mayo de 2017, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuesto por el ciudadano DOMÉNICO SCIORTINO CASTELLANO en contra de la ciudadana MIREYA COROMOTO VALERA GRATEROL, en consecuencia;
SEGUNDO: Queda CONFIRMADA la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 21 de noviembre de 2016,
TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente, por haber salido totalmente vencida en el ejercicio del presente recurso, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se deja expresa constancia que la presente sentencia se dictó dentro del lapso legal establecido.
QUINTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los 24 días del mes de noviembre de dos mil diecisiete. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL,

Abg. INÉS M. MARTÍNEZ R.
LA SECRETARIA,

Abg. LINETTE VETRI MELEAN
En la misma fecha y siendo las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. LINETTE VETRI MELEAN