REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Asunto Principal: FP02-V-2017-000008
ANTECEDENTES
El día 09 de enero de 2017 fue recibido en la Unidad de Recepción y Distribución de documentos (URDD), demanda por resolución de contrato incoada por Corina del Valle Guilarte Rivas, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 10.569.870 y de este domicilio, debidamente asistida por las abogadas Lilia del Valle Hernández y Riguberta Rojas, inscritas en el IPSA bajo los Nros. 266.014 y 150.227 contra José Daniel Valderrama, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 16.628.744 y de este domicilio, por declinatoria de competencia proveniente del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito y Circunscripción Judicial.
Alega la parte actora en su escrito:
Que en fecha 20 de mayo del 2015 realizó un contrato de opción de compra con el ciudadano José Daniel Valderrama Marcano e hicieron un documento notariado para que dicho ciudadano solicitara un crédito personal en la empresa Briqueteras del Orinoco para la adquisición de un inmueble perteneciente a Corina del Valle Guilarte Rivas.
Alega que el 20 de abril del 2015 José Daniel Valderrama Marcano recibe el crédito personal por la cantidad de doscientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 250.000,00) y abona la cantidad de doscientos mil Bolívares (Bs. 200.000,00).
Que en conversación verbal con el ciudadano José Daniel Valderrama Marcano quedó en cancelar mensualmente dos mil quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00) como alquiler por cuanto no tenia la cantidad de trescientos ochenta mil Bolívares (Bs. 380.000,00).
Que pasado un año afirma que necesita los documentos del terreno y que estén registrado dejando el saldo restante para cancelar cuando se le entregue la empresa.
Que después de tramitar los documentos en el Registro Inmobiliario el ciudadano José Daniel Valderrama Marcano le dije que tenia el dinero para hacer lo que él quiera y que lo arreglarían por el tribunal, que sabe lo que tiene que hacer y ha decidido no venderla.
Que no cumplió con lo requisitos exigidos en la opción a compra, teniendo en cuenta que del 19-06-2015 al 19-05-2015 se vencían los sesenta días pautado para la opción a compra.
Fundamenta su demanda en los artículos 339, 340 del Código Procesal Civil Venezolano 1133, 1137, 1159, 1160, 11678 del Código Civil Venezolano.
El día 10/01/2017 fue admitida la demanda dándole entrada en el libro de causas correspondiente; se ordenó el emplazamiento del demandado para que compareciera ante el Tribunal dentro del plazo de veinte (20) días luego que conste su citación a dar contestación a la demanda.
El 31/01/2.017 el ciudadano alguacil de este tribunal consignó copia del formato del recibo de citación junto con la compulsa dirigida al demandado, sin firmar por cuanto le atendió una ciudadana llamada Deisy Bonalde, esposa del mismo.
El 24/03/17 el ciudadano José Daniel Valderrama Marcano, parte demandada, debidamente asistido por la abogada Alexandra C. Escobar Escobar, presentó diligencia dando contestación a la demanda donde reconoce como cierto que existe un contrato de opción de compra-venta del inmueble objeto de la demanda.
Asimismo alega la falta de cualidad activa por parte del demandante en los alegatos en que se basa en el libelo de la demanda.
Que rechaza, niega y contradice los alegatos que la parte demandante pretende.
Que es cierto que el monto acordado fue de quinientos ochenta mil bolívares (Bs. 580.000,oo).
Que es cierto que acordó con la vendedora del inmueble que le cancelaría la inicial, es decir doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,oo).
Que niega, rechaza y contradice el hecho que alega la demandante en cuanto a que debía pagar 2.500.oo bolívares mensuales por no tener dinero para cancelar la diferencia de bolívares 380.000,oo.
Que es cierto que quedó pendiente la suma de dinero de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), acordando ambas partes que lo pagaría a través de crédito bancario.
Que es cierto que la demandante pretendía que cancelara por concepto de la deuda restante diferencia de Bs. 380.000,oo, un monto de 2.500,oo bolívares mensuales por concepto de canon de arrendamiento.
Abierto el lapso de pruebas solamente la parte demandada promovió las siguientes: invocó el merito favorable de los autos, ratificación de documentos, testigos, pruebas de informes.
ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN
1.- Tema litigioso. La parte actora dice que celebró con el demandado un contrato de opción de compraventa sobre una casa enclavada en una parcela de propiedad municipal de 571,45 metros cuadrados cuya situación y linderos aparecen descrito en la parte narrativa. El precio fue pactado en la cantidad de Bs. 580.000 de los cuales el demandado pagó Bs. 200.000 distribuidos de la siguiente manera: a) A Corina Guilarte la suma de Bs. 25.000; b) A Dorángela Núñez Inmobiliaria Bs. 25.000; c) A Richard Guilarte la suma de Bs. 150.000.
Que el saldo de Bs. 380.000 los pagaría a posteriori porque no disponía de esa suma.
Que luego de un año el demandado le solicitó el título registrado del terreno el cual la parte actora dice haber obtenido el 2-11-2015.
Que por el incumplimiento del demandado es por lo que demanda la nulidad de la venta.
La parte accionada por su parte alegó en su contestación que admite como cierto el contrato de opción de compra sobre el inmueble descrito en la demanda. Opuso la falta de cualidad activa de la actora con el argumento de ella es quien ha incumplido sus obligaciones.
Afirmó haber pagado un abono inicial de Bs. 250.000 y el saldo de Bs. 330.000 lo pagaría con un crédito hipotecario; que la demandante le recomendó una gestora para que se encargara de este trámite, Dorángela del Valle Núñez, gestora facultada por una sociedad de comercio INVERSIONES MUNDO DORADO CA. Alegó que suscribió un contrato privado de servicio con Dorángela Núñez para la elaboración del expediente del préstamo hipotecario a quien le pagó Bs. 40.000.
Dice que la gestora le informó que las gestiones para la obtención del préstamo no habían prosperado porque la parcela no le pertenecía a la demandante de lo cual fue informada la señora Corina Guilarte quien el 12 de noviembre de 2015 registró el título de propiedad de la parcela.
2.- De la naturaleza de la acción deducida.- La demandante ha calificado su pretensión como de nulidad de venta a pesar de que no denuncia la falta de algunos de los requisitos de existencia o validez de los contratos previstos en los artículos 1.141 y 1.142 del Código Civil ni la infracción de alguna formalidad prevista en protección de terceros o del orden público. Lo que acusa la demandante es el incumplimiento de su contraria parte lo que lleva a este juzgador aplicando en principio que reza que “el derecho lo conoce el juez” (iura novit curia) a establecer que la pretensión de la actora es la resolución del contrato que es la acción prevista en el artículo 1.167 del Código Civil en caso de que una de las partes de un contrato bilateral no ejecute su obligación. Así lo decide.
3.- De la naturaleza del contrato. A pesar de que las partes expresamente calificaron el contrato como una opción de compra el juzgador observa que entre sus estipulaciones se estableció una cláusula penal para el caso de que la venta no se perfeccionara por falta del promitente comprador, sanción que no es admisible en este tipo de contratos ya que con ellas se estaría privando al titular de la opción de su libertad de ejercer o no su derecho. En los contratos de opción el único obligado es el concedente que está a merced de la parte contraria que, se insiste, líbremente decide dentro del plazo pactado si perfecciona la venta mediante el ejercicio de la opción.
Así lo estableció la Sala Constitucional en el fallo nº 878 del 20-7-2015 (caso: Panadería La Cesta de los Panes CA) en la cual resolvió lo siguiente:
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
En consecuencia, el juzgador determina que el contrato que une a las partes de este litigio es una promesa bilateral de compraventa. Así lo decide.
4.- La falta de cualidad activa de la demandante. En la contestación el demandado alegó que la ciudadana Corina Guilarte no tiene cualidad para demandar la extinción del contrato porque ella fue quien incumplió con sus obligaciones. El juzgador observa que en un contrato bilateral la cualidad para pedir la ejecución o la resolución en caso de inejecución la tienen las partes, en concreto la que no ha incurrido en falta.
En el caso de autos, la señora Corina del Valle Guilarte atribuye al señor José Daniel Valderrama el incumplimiento de su obligación de pagar el saldo del precio en el plazo convenido; por tanto, independientemente de la verdad de tal afirmación ella, como contratante, tiene legitimación para pedir la resolución del contrato pactado con el demandado José Daniel Valderrama ya que el derecho de acción se lo concede el articulo 1.167 del Código Civil. Así se decide.
5.- Mérito de la controversia. El contrato cuya resolución se demanda fue autenticado el 19 de marzo de 2015 en la Notarían Pública 2ª de Ciudad Bolívar bajo el nº 36, tomo 45. En ese convenio se estipuló un plazo de 60 días continuos para el ejercicio de la opción estipulándose que el pago del saldo se haría por el optante mediante un crédito hipotecario “una vez se le consignen todos los recaudos necesarios para diligenciar el trámite ante la entidad receptora de dichos créditos”.
El lapso de 60 días venció el 19 de mayo de 2015, pero es el 2 de noviembre de ese año cuando según lo afirma la propia demandante (vuelto del folio 5) inscribió en el Registro Público el documento de propiedad de la parcela vendida por el municipio Heres.
En el lapso de promoción de pruebas la demandante no ofreció prueba alguna distinta de los documentos producidos junto con la demanda.
Para decidir el tribunal observa:
En esta causa no son hechos controvertidos: el contrato, sus otorgantes, su objeto, el precio del inmueble y la forma de pago, la fecha de autenticación, el plazo de vigencia, los pagos hechos por el demandado y la identidad de los beneficiarios así como que la parcela sobre la cual está construida la vivienda perteneció al municipio hasta el 2-11-2015 cuando según palabras de la propia actora inscribió en el Registro el documento de propiedad otorgado por el Municipio Heres en calidad de enajenante.
A juicio de este sentenciador la demandante no tiene el derecho de pedir la resolución porque en la fecha en que suscribió el contrato de promesa bilateral de compraventa no era dueña de la parcela en la cual está edificada la vivienda. El dominio lo adquirió en el mes de noviembre ya vencido el lapso de 60 días pactado en el contrato autenticado el 19 de marzo lo que supone que en el mencionado plazo no le puede atribuir al promitente comprador el incumplimiento de su obligación de pagar el saldo del precio ya que dicho saldo se pagaría mediante un préstamo hipotecario que obviamente para su concesión se requería que la demandante estuviera en condiciones de trasladar la propiedad de la parcela.
Es cierto que la demanda se presentó en diciembre de 2016 lo que haría suponer que en el lapso que medió entre esa fecha y el 2-11-2015 cuando la promitente vendedora se hizo propietaria del terreno la parte accionada dispuso de un tiempo suficiente para gestionar el crédito de una institución financiera. Sin embargo, en el libelo se afirma que el señor Valderrama pagó a Dorángela Núñez representante de una inmobiliaria la suma de Bs. 25.000 mediante el cheque nº 59246001762. Esta aseveración implica que es cierta la alegación del demandante en el sentido de que para la gestión del crédito bancario fue contratada la mencionada ciudadana, dependiente de una inmobiliaria, que es en definitiva a quien debe exigir responsabilidad la actora por la demora en los trámites del crédito hipotecario, pues si en virtud de un acuerdo con el comitente comprador delegó en una persona natural o jurídica esta gestión no es posible imputar al demandado alguna responsabilidad por la demora de esa persona natural o jurídica.
Las pruebas de la demandada no requieren de valoración porque con ellas quiere acreditar hechos que no son objeto de pruebas por referirse a hechos no controvertidos o a hechos impertinentes que no tienen relación directa con este litigio. En efecto, las documentales promovidas en el capítulo II del escrito de promoción: copia certificada del contrato de opción, recibos de pago del precio (numerales 1 y 2) versan sobre la relación negocial que pretende resolver la demandante. Las señaladas en el número 5 versan sobre el trámite de adquisición de la parcela por parte de la actora. El acta constitutiva estatutos de INVERSIONES MUNDO DORADO CA., es impertinente porque la existencia de esa sociedad no es un hecho controvertido al igual que las copias de las partidas de nacimiento y la cédula de identidad producidos en el nº 7. La carta aval del Consejo Comunal señalada en el nº 6 se refiere a un hecho no controvertido como es que el demandado está en posesión del inmueble, lo cual fue admitido por la parte actora en sus informes.
Los testigos son igualmente irrelevantes porque ya se estableció que la demora en la obtención del documento de propiedad de la parcela es imputable a la propia demandante así como en la demanda se reconoce que se hizo un pago a una representante de una inmobiliaria para gestionar el pago del saldo del precio.
Por la misma razón son irrelevantes los informes a Inversiones Mundo Dorado CA.
En una decisión, entre varias, acerca de la resolución contractual la Sala de Casación Civil, sentencia nº 172 del 25-4-2003, estableció:
Pues bien, existe un pronunciamiento de la recurrida, no impugnado por el formalizante y que la Sala debe dar por sentado, en el sentido de que fue el actor quien incumplió ab initio el contrato de venta, al reconocer por medio escrito su imposibilidad de registrar el documento de propiedad del bien inmueble. La sentencia impugnada determinó que entre los requisitos de procedencia de la demanda por resolución de contrato, se encuentra el incumplimiento del demandado, pero que, en el caso bajo estudio, quien incumplió fue el actor, en razón de la manifiesta imposibilidad de efectuar el registro del documento de propiedad.
Establecida así esta situación de hecho, no desvirtuada por el formalizante, donde se le atribuye al actor un incumplimiento que cronológicamente se destaca en la sentencia impugnada como primigenio, antes del cumplimiento posterior del demandado, resultaría siempre improcedente la demanda por resolución de contrato, pues es requisito fundamental para su procedencia, que no pueda imputársele al actor que era él quien se encontraba en una situación previa de incumplimiento de sus prestaciones contractuales, como así lo señaló la recurrida.
No puede obtener éxito en la demanda por resolución del contrato, quien ha sido calificado como el primer incumplidor de la obligación asumida en él, pues el incumplimiento posterior del demandado puede resultar justificado en el generado por quien accionó la resolución, conforme a la excepción de cumplimiento de las obligaciones recíprocas simultáneas prevista en el artículo 1.168 del Código Civil:
De manera que si la demora en la obtención del préstamo bancario obedece a la propia tardanza de la promitente vendedora en suministrar al accionado un recaudo fundamental para la gestión exitosa del mencionado préstamo como lo es el documento de propiedad de la parcela debidamente registrado y a la aparente negligencia de la persona natural o jurídica que debía preparar la carpeta de recaudos exigidos por la institución financiera que debía conceder el préstamo es evidente que la acción de resolución no puede prosperar. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones anotadas este Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato intentada por Corina del Valle Guilarte Rivas contra José Daniel Valderrama.
Se condena en costas a la parte actora.
Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los seis (06) del mes de noviembre del año dos mil diecisiete. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
El Juez,
Abg. Manuel Alfredo Cortés.-
La Secretaria
Abg. Soraya Charboné
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las nueve y siete minutos de la mañana. (09:07 a.m.)
La Secretaria,
Abg. Soraya Charboné
MAC/SCH/Leydner.
Resolución Nº PJ0192017000305.-
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