TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, 21 de Septiembre de 2.017.
207° y 158°

PARTE DEMANDANTE: JESUS MARTIN MOLINOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 9.282.332 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: RAMON ORLANDO PINO GUZMAN, Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro.6.651de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA RR., inscrita originalmente en el Registro de Comercio llevado por ante este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Transito Agrario y Estabilidad Laboral de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, bajo el N° 186, vto Del 75 al 79 y vto., Tomo V habilitado, de fecha 01 de junio de 1990, y posteriormente reformados sus Estatutos en fecha 11 de febrero de 1993, ante el mismo Despacho y anotado bajo el N° 66, folios vto.205 al 210, Tomo I y finalmente reformados en fecha 10 de julio de 1995, bajo el N° 345, folios 22 al 25, Tomo VI. Representada por el ciudadano CARLOS ALBERTO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 5.393.140 y de este domicilio.

DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MIREYA DEL VALLE GUEVARA CORVO, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro.89.218 de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA

EXP. N° 14.937

I
NARRATIVA
El presente procedimiento se inició con demanda interpuesta por el Abogado RAMON ORLANDO PINO GUZMAN, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JESUS MARTIN MOLINOS, en la cual manifestó que en fecha 28/08/2008, celebró con la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA RR C.A., contrato calificado como “DE OPCION DE COMPRA”, cuyo objeto fue un inmueble constituido por la Parcela N° 111, y la casa que sobre ella construía dicha constructora, ubicada en la calle 8, Primera Etapa de la Urbanización Doña Gladys, prolongación de la Avenida Rómulo Gallegos, vía Laguna Grande, de esta Ciudad de Maturín, Estado Monagas; todo lo cual consta en documento privado que acompañó marcado “B”, según el cual la indicada parcela de terreno forma parte de una extensión mayor del sitio conocido como el vedero, jurisdicción del Municipio Maturín, Estado Monagas, y su propiedad consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Distrito Maturín, bajo el N° 17, protocolo Primero, Tomo III, cuarto Trimestre del año 1995. Destacó además que la parcela objeto del contrato no fue deslindada en el mismo; sin embargo, según el documento de parcelamiento asentado en la oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, bajo el N° 11, Protocolo Primero, Tomo 9, 4° Trimestre del año 1995, la parcela O-111 esta alinderada así: Norte: parcela O-103 Y O-104; Sur ; Calle 8-E; Este: Parcela O-110; y Oeste: parcela O112; sus coordenadas UTM son 1077.260.52 de latitud Norte y 486.274.97 de longitud Este, y tiene un porcentaje atribuido de 0,1760%. Que en la cláusula segunda del contrato se estableció como precio de la venta la cantidad de Bs. TRECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (350.000,00), pagaderos de la siguiente manera: 1ª) el día 6 de agosto de 2008, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00). 2ª) El día 15 de agosto de 2008, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00). 3ª) El día 6 de noviembre de 2008 la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00). 4ª) El saldo restante seria cancelado a la firma del documento definitivo de Compraventa. Estableciendo igualmente que la vigencia del contrato seria de 220 días hábiles, contados a partir de la firma del documento reservándose la PROMOTORA prorrogar el plazo establecido cuando por fuerza mayor o por caso fortuito no le hubiese sido posible la culminación de la obra contratada, o de las obras del urbanismo. Que de acuerdo a los recibos acompañados a la demanda marcados con la letra “C”, “D”, “E” y “F”, el ciudadano Jesús Molinos hizo los siguientes pagos:
1) El día 6 de agosto de 2008, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) según recibo N° 0459 otorgado por la Constructora RR C.A, como inicial de la casa, pagados con cheque del Banco Mercantil N° 18397899.
2) En fecha no especificada, la cantidad CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) según recibo N° 0474 otorgado por la Constructora RR C.A, como inicial pagados con cheque del Banco Mercantil.
3) En fecha 03 de marzo de 2009 la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000, 00), según recibo N° 0492 emitido por la constructora RR C.A. como abono de inicial.
4) En fecha 27 de abril de 2009, la cantidad de SETENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 73.000,00), según recibo N° 0494, otorgado por la Constructora RR. C.A., como abono de inicial con cheque del Banco Mercantil. Todo lo cual suma la cantidad de DOSCIENTOS TRES MIL BOLIVARES (Bs. 203.000,00), siendo el saldo restante del precio la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 147.000,00). Cantidad que tiene en su poder el ciudadano MOLINOS JESÚS MARTÍN y pagara en el momento de la protocolización definitiva de la venta. Que ciertamente su poderdante pagó las cuotas fijadas en fechas posteriores a sus respectivos vencimientos, pero la Promotora aceptó esos pagos, por lo cual son válidos. Siendo el caso que ya transcurrieron los 220 días hábiles señalados en el contrato y hasta la fecha su poderdante no ha sido notificado de que la casa ya está lista, ni que hubiere extendido la prórroga, ni que hubiese procedido a resolver unilateralmente el contrato, ni mucho menos que el documento definitivo de venta fue presentado al Registro Inmobiliario.
Por tales razones es por lo que acudió ante esta autoridad, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.474, 1.264 y 1.167 del Código Civil, para demandar a la empresa CONSTRUCTORA RR, C.A., para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, en formalizar la venta a favor del ciudadano JESUS MARTIN MOLINOS, por el precio y las condiciones estipuladas en el contrato que ambas partes suscribieron. Solicitó además se decretara medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble, y estimó la demanda en la cantidad de Bs. 350.000,oo.

Admitida como fue la demanda por auto de fecha 09 de mayo de 2013, se ordenó la citación de la parte demandada y se aperturó cuaderno separado en el cual se decretó la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar solicitada.
Agotadas como fueron tanto la citación personal (folio 27), como carteles (folios 40, 42, 43 y 47), previa solicitud de parte se acordó la designación de un defensor judicial, recayendo dicho nombramiento en la Abogada MIREYA DEL VALLE GUEVARA CORVO, quien una vez notificada aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.
Mediante diligencia de fecha 04/12/2.013, el Alguacil del Tribunal consigna boleta de citación debidamente firmada por la defensora judicial designada.
En fecha 19/12/2013, comparece la abogada MIREYA GUEVARA CORVO y consigna escrito de contestación en los siguientes términos: “…NIEGO y RECHAZO que mi representado no ha notificado al ciudadano JESUS MARTIN MOLINOS de que la casa ya estaba lista. NIEGO y RECHAZO que el contrato se haya celebrado de mutuo acuerdo entre las partes. NIEGO y RECHAZO que mi representada ha hecho caso omiso a su obligación de formalizar la venta…”
Siendo la oportunidad legal correspondiente, ambas partes consignaron escritos de pruebas.
Por sentencia interlocutoria de fecha 27/03/2.014, el Tribunal ordena la reposición de la causa al estado de agregar las pruebas presentadas por las partes, por haberse obviado tal hecho.
Por auto de fecha 02/12/2.014, el Tribunal se reserva lapso legal para decidir sin informes de las partes.

II
MOTIVA
En todo proceso civil las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la sentencia le sea favorable. Pero en el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a la convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también de probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores.
Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama la carga de la prueba, dicho principio se encuentra expresamente consagrado no solo en el Código Sustantivo Civil sino también en nuestro ordenamiento Jurídico Procesal Civil, en el artículo 506 que dispone que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE

I Documentales:
- Contrato privado de Opción de Compra cursante de los folios 12 al 17 del expediente, suscrito entre el ciudadano CARLOS ALBERTO RODRIGUEZ, en su condición de apoderado especial de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA R.R.C.A, y el ciudadano JESUS MARTIN MOLINOS, en fecha 28/08/2.008.
Se trata de un documento privado, mediante el cual la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA R.R.C.A, concede al ciudadano JESUS MARTIN MOLINOS, una opción de compra para adquirir un inmueble constituido por la Parcela N° 111, con una superficie aproximada de 470 mt2 y la casa que sobre ella construye RR.C.A, que se encuentra en la calle 8 y la cual forma parte de la primera etapa de la Urbanización Doña Gladys, ubicada en la Prolongación de la Avenida Rómulo Gallegos, vía laguna grande, de esta ciudad de Maturín Estado Monagas.
Dicho documento no fue impugnado por la contraparte, por lo que conforme a lo dispuesto en el articuló 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como reconocido, y en consecuencia como ciertas, todas y cada una de las cláusulas contenidas en el mismo. Y así se decide.

- Recibos numerados 0459, 0474, 0492 y 0494, cursantes de los folios 18 al 21, de cuyas leyendas se desprenden, entre otros datos: “…Por Bs. 50.000,oo. Hemos recibido de Martin Molinos la cantidad de cincuenta mil bolívares Por concepto de inicial casa ubicada urb. Doña Gladys. Cheque Banco Mercantil N° 18397899…”, “…Por Bs.F 50.000,oo. Hemos recibido de Martin Molinos la cantidad de cincuenta mil bolívares fuertes Por concepto de inicial casa urb. Doña Gladys (N° 111). Cheque Banco Mercantil…”, “…Por Bs.F 30.000,oo. Hemos recibido de Martin Molinos la cantidad de treinta mil bolívares fuertes Por concepto de Abono de inicial casa 111 urb. Doña Gladys…”, “…Por Bs.F 73.000,oo. Hemos recibido de Martin Molinos la cantidad de setenta y tres mil bolívares fuertes Por concepto de Abono de inicial casa 111 urb. Doña Gladys…”
Se trata de documentos denominados “recibo Ingreso” en original, emitidos por CONSTRUCTORA R.R. C.A., los cuales poseen firma y sello. Por lo que con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y en aplicación de los conocimientos que confiere la experiencia común sobre este tipo de documentos, los cuales se acostumbran en las relaciones contractuales con las empresas cuyo objeto son la construcción y venta de viviendas, se les concede valor. Y valorados conjuntamente con lo establecido específicamente en la cláusula segunda del contrato acompañado con la demanda, donde se convino la forma de pago del precio de la venta, crea en quien decide la convicción de que efectivamente el ciudadano JESUS MARTIN MOLINOS realizó dichos pagos. Y así se decide.

II Prueba de Informes: Solicitó se oficiara al Registrador Inmobiliario del Primer Circuito de Municipio Maturín del Estado Monagas a los fines de que informara respecto de varios particulares.
A los fines de la evacuación de esta prueba se libró oficio N° 17.882, no constando en autos que se haya dado respuesta al mismo. En consecuencia esta prueba no tiene valor. Y así se decide.

III Inspección Judicial: Solicitó el traslado y constitución del Tribunal en el lugar donde se encuentran ubicado el inmueble objeto del juicio, a los fines de que se dejara constancia de una serie de particulares.
Llegada la oportunidad fijada y constituido el Tribunal en el sitio referido, procedió a dejar constancia de los particulares de la manera siguiente; “…al Primero: Se observa un inmueble (casa) en construcción; al Segundo: El inmueble (casa) se encuentra en estado de deterioro; al Tercero: Se deja constancia que la casa no tiene techo y los baños no tienen las instalaciones idóneas para su uso; al Cuarto: Se observa que el inmueble está constituido por paredes de bloque, frisadas con cemento, se observa deterioro, Piso rústico de cemento; al Quinto: No se observan personas realizando trabajos en la construcción. Es todo…”
En consecuencia se le otorga pleno valor probatorio a dicha prueba. Y así se decide.

DE LO PROMOVIDO POR LA DEFENSORA JUDICIAL
Promovió el mérito y valor jurídico y probatorio que se desprenda del resultado de las respuestas de las repreguntas en cuanto favorecieran a su representada.
Se trata del mérito jurídico lo cual no constituye prueba de las estipuladas en el ordenamiento jurídico venezolano vigente; pudiendo favorecer a cualquiera de las partes. Y así se decide.

Ahora bien, al respecto disponen los artículos 1.159, 1.167 y 1.488 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.488: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad.”

El segundo de los artículos citados regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.
En el caso bajo estudio, el demandante optó por el cumplimiento del contrato, con la entrega del documento definitivo y el pago de las costas procesales, por no haber cumplido la vendedora con su obligación.
Ahora bien, durante el iter procesal probatorio quedó demostrada la suscripción del contrato por las partes involucradas, en virtud de que la demandada no atacó en modo alguno el contrato de opción de compra; correspondiendo establecer el lapso de su cumplimiento, el cual era de 220 días hábiles contados a partir de la firma del contrato de opción de compra, prorrogable por plazo establecido, cuando por fuerza mayor o por caso fortuito no le hubiere sido posible la culminación de la obra contratada, o de las obras del urbanismo. Quedando comprometido el comprador a protocolizar el documento de propiedad del inmueble, en un lapso no mayor de 15 días continuos, a partir de la fecha en que la constructora le notificara por vía escrita.
Así pues, siendo que el referido documento fue suscrito en fecha 28/08/2.008, el límite para el cumplimiento recíproco de las obligaciones venció aproximadamente el día 08/04//2.009. Quedando demostrado en autos, especialmente de los documentos “recibo”, que el posible comprador realizó sólo el primero de los pagos en la oportunidad acordada, sin embargo al recibir la posible vendedora el resto de los pagos por concepto de inicial, se tienen por aceptados; quedando pendiente por realizar el último pago por la cantidad de Bs. 147.000,oo, pautado según el contrato a la firma del contrato definitivo de compraventa, previa notificación por escrito por parte de la constructora; cumpliendo de esta manera el optante con su principal obligación.
En mérito de los razonamientos supra expuestos, vale destacar que la notificación para la firma del documento definitivo no puede quedar suspendida en el tiempo, por lo que resulta forzoso para éste Tribunal declarar con lugar la presente demanda por Cumplimiento de Contrato. Debiendo la Sociedad Mercantil COSNTRUCTOTA R.R. C.A., realizar todos los trámites y gestiones pertinentes para formalizar la venta a favor del demandante, mediante el otorgamiento de la escritura ante la Oficina de Registro Público correspondiente; y por su parte el ciudadano JESUS MARTIN MOLINOS, deberá hacer el pago de la cantidad de Bs. 147.000,oo, correspondiente al saldo restante del precio de la venta. Así se decide.

III
DISPOSITIVA
Por los argumentos que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara; CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA interpuesta por el ciudadano JESUS MARTIN MOLINOS, contra la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA R.R. C.A. En consecuencia:
PRIMERO: Se ordena a la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA R.R. C.A, formalizar la venta a favor del demandante, de un inmueble constituido por la Parcela N° 111, con una superficie aproximada de 470 mt2 y la casa que sobre ella construye RR.C.A, que se encuentra en la calle 8 y la cual forma parte de la primera etapa de la Urbanización Doña Gladys, ubicada en la Prolongación de la Avenida Rómulo Gallegos, vía laguna grande, de esta ciudad de Maturín Estado Monagas, a través del otorgamiento del documento definitivo de venta ante la oficina de registro correspondiente.
SEGUNDO: Conforme a lo convenido por las partes, el ciudadano JESUS MARTIN MOLINOS deberá pagar a la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA R.R. C.A, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 147.000,oo) al momento del otorgamiento de la escritura ante el Registro Inmobiliario correspondiente, por concepto de pago del precio convenido.
TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA R.R. C.A.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA Y NOTIFÍQUESE.
Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 207° de la Independencia y 158° de la Federación. En la ciudad de Maturín, a los veintiún (21) días del mes de Septiembre de 2017.
El Juez,

Abg. Gustavo Posada

La Secretaria,

Abg. Milagro Palma

En esta misma fecha, siendo las 11:30 de la mañana se dictó y publicó la anterior decisión. Conste:

La Secretaria,

Abg. Milagro Palma

GP/mjm
Exp. N° 14.937