TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
SAN FELIPE, VEINTISÉIS (26) DE SEPTIEMBRE DE 2017
Años: 207º y 158º

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: 3.800-17

PARTE DEMANDANTE: Constituido por el ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V.- 13.713.787, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: Constituido por el Abg. ENIO JESÚS ZERPA BOISSIERE, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V.-8.513.515, inscrito en el Inpreabogado N° 49.979, según Poder Especial autenticado por ante la Notaría Publica de San Felipe, estado Yaracuy, de fecha 26 de mayo del año 2014, inserto bajo el Nº 32,, Tomo 109, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.

PARTE DEMANDADA: Constituido por los ciudadanos PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSÉ PINTO ACOSTA Y EDUVIGIS PINTO ACOSTA, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.- 817.953, V.- 3.709.141 y V.- 4.479.430, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
-I-
Recibida por distribución en fecha 18 de Septiembre del año 2017, la presente demanda de Retracto Legal Arrendaticio, interpuesta por el ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V.- 13.713.787, de este domicilio, representado judicialmente por el Abg. ENIO JESÚS ZERPA BOISSIERE, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V.-8.513.515, inscrito en el Inpreabogado N° 49.979, según Poder Especial autenticado por ante la Notaría Publica de San Felipe, estado Yaracuy, de fecha 26 de mayo del año 2014, inserto bajo el Nº 32, Tomo 109, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, procediendo el Tribunal a darle entrada y asignarle numeración con el Nº 3.800-17, anotándolo en los libros correspondientes.
Ahora bien, la parte actora en su escrito libelar señala lo siguiente:

(…)Mi representado, SILVIO DA ROCHA FRESCO, está inscrito en el REGISTRO NACIONAL DE VIVIENDA, bajo el Nº 222600445-0246075 y bajo el Nº 222600445-0246076, tal y como se evidencia de los Certificados de Registro Nacional de Vivienda que acompaño marcados “B” y “C”, respectivamente. Como arrendatario en dos (02) inmuebles tipo apartamentos destinados al uso de Vivienda, ubicado en la Cuarta Avenida con Calle 18, Edificio Nº 181, Segunda Planta, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, con un área de construcción entre ambos de Ciento Noventa y Un Metros Cuadrados con Veintitrés Centímetros Cuadrados (191,23 M2), es decir, cada uno posee un área de construcción de Noventa y Cinco Metros Cuadrados con Sesenta y Un Centímetro Cuadrados (95.61 M2), distribuido cada uno de la siguiente forma: Tres habitaciones, Dos baños, Recibo-comedor y cocina. Cuyos linderos generales del correspondiente terreno y edificio son los siguientes: Norte: Edificio de Eleazar Díaz y Cuarta Avenida de por medio, Sur: Casa de Dilcia Osorio de Ulario, Este: Edificio de la Unidad Sanitaria y Calle 18 de por medio y Oeste: Casa de Pedro Serrano Fernández. Adquiridos por su propietario según Titulo de Propiedad originalmente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Felipe Estado Yaracuy, en fecha 6 de julio de 1961, bajo el Nº 2, Folio 3 al 6, del Protocolo Primero, Tomo Tercero, Tercer Trimestre del año 1961. Y según Titulo de Propiedad originalmente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Felipe del estado Yaracuy, bajo el N 78, Folio 135 Frente al 137 Vuelto, del Protocolo Primero, Tomo Segundo, Cuarto Trimestre del año 1972. Los cuales acompaño en copias marcadas “D” y “E”, respectivamente. Construido aproximadamente en el año 1961, bajo el Nº de Catastro 22-11-01-08-04-07, según se desprende del informe Valorativo o Cédula Catastral la cual anexo en copia marcada “F”.
Ahora bien, dicho Edificio se encuentra alquilado desde el 1º de Noviembre de 1992 por su arrendadora propietaria, la ciudadana: PETRA ACOSTA DE PINTO, antes identificada, viuda de Carlos Pinto, domiciliada en la Avenida Yaracuy, Sector La Mosca, Quinta Soltica, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy; a mi representado, SILVIO DA ROCHA FRESCO, según el primer Contrato Privado de arrendamiento de fecha: 1º de Noviembre de 1992, el cual acompaño en copia marcado “G”, y según el último Contrato autenticado ante la Notaria Pública de San Felipe Estado Yaracuy, de fecha 3 de Marzo de 2010, bajo el Nº 22, Tomo 28, el cual acompaño en copia certificada marcado “H”, y a la fecha, el último canon de arrendamiento cancelado por adelantado fue de Ocho Mil Doscientos Setenta y Cuatro Bolívares (Bs. 8.274,00) mensuales correspondiente al mes de Diciembre de 2017. Tal como se desprende del Comprobante de Ingreso de Consignaciones expedido por el Juzgado Primero de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente al Expediente Nº 288-14. El cual acompaño marcado “I”. Estos hechos narrados anteriormente fueron analizados y quedaron establecidos en la Decisión de fecha 26 de Noviembre de 2014, proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios san Felipe, independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en el Expediente Nº 3329-14. Con ocasión a la acción de Cumplimiento de Contrato interpuesta por: PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSÉ PINTO ACOSTA y EDUVIGIS PINTO ACOSTA, antes identificados, en contra de mí representado, SILVIO DA ROCHA FRESCO. La cual acompaño en copia certificada marcada “J”. La misma es parte integrante del extendido por escrito de fallo completo que justifica la decisión contentivo de la Sentencia Definitiva de fecha 07 de Enero de 2015, proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios san Felipe, independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en el Expediente Nº 3329-14. La cual acompaño en copia certificada marcada “K”.
Queda comprobado en el presente procedimiento, que PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSÉ PINTO ACOSTA Y EDUVIGIS PINTO ACOSTA, infringieron lo dispuesto en el artículo 132 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, al no ofertar en venta a mi representado SILVIO DA ROCHA FRESCO, el Edificio Nº 181 que contiene los Dos (02) apartamentos del primer piso, ubicado en la Cuarta Avenida con Calle 18, del Municipio San Felipe Estado Yaracuy, distinguido con el Nº Catastral 20 04 02 08 04 07 01 01 01. Obviando el procedimiento establecido en el Titulo VI, De la Preferencia Ofertiva y Retracto Legal, Capítulo I y Capítulo II (artículo del 131 al 142) De la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Finalmente, debo señalar que fueron acompañados a la presente demanda, Títulos de Propiedad en copias marcados “D y E”, respectivamente, originalmente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 6 de julio de 1961, bajo el Nº 2, Folio 3 al 6, del Protocolo Primero, Tomo Tercero, Tercer Trimestre del año 1961. Y Título de Propiedad originalmente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Felipe del Estado Yaracuy, bajo el Nº 78, Folios 135 Frente al 137 vuelto, del Protocolo Primero, Tomo Segundo, Cuarto Trimestre del año 1972.
En ellos se evidencia que NO ESTÁN SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL los dos (02) inmuebles tipo apartamentos destinados al uso de Vivienda, ubicado en la Cuarta Avenida con Calle 18, Edificio Nº 181, Segunda Planta, Municipio San Felipe Estado Yaracuy, con área de construcción entre ambos de Ciento Noventa y Un Metros Cuadrados con Veintitrés Centímetros cuadrados (191.23 M2), es decir, cada uno posee un área de construcción de Noventa y Cinco Metros Cuadrados con Sesenta y Un Centímetro Cuadrados (95.61 M2), distribuidos cada uno de la siguiente forma: Tres habitaciones, Dos baños, Recibo-comedor y cocina. Cuyos linderos generales del correspondiente terreno y edificio son los siguientes: Norte: Edificio de Eleazar Díaz y Cuarta Avenida de por medio, Sur: Casa de Dilcia Osorio de Ulario, Este: Edificio de la Unidad Sanitaria y Calle 18 de por medio y Oeste: Casa de Pedro Serrano Fernández
Debo alegar que esta circunstancia no impide que a mi representado le sean ofrecidos en venta ambos apartamentos, pues la Providencia Administrativa No. 00042, del 27 de marzo de 2014 de la Superintendencia nacional de Arrendamiento de Viviendas, del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad, publicada en la Gaceta Oficial de República Bolivariana de Venezuela No. 40.382, de fecha 28 de marzo de 2014, NO LIMITA A UNO SOLO. Y menos cuando en ambos vive mi representado desde hace más de veinte años. Al principio con su grupo familiar conformado, por su ex cónyuge y junto a su dos hijos. Sin embargo, al no ESTAR SOMETIDO AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL los dos (02) inmuebles tipo apartamentos destinados al uso de Vivienda, la única vía legal posible es el acto traslativo de transmisión de propiedad de todo el edificio Nº 181, ubicado en la Cuarta Avenida con Calle 18. Pues sus propietarios actualmente no pueden transmitir la propiedad parcial ni de uno ni de los dos (02) apartamentos. Máxime cuando la relación arrendataria es sobre todo el edificio y el canon de arrendamiento es sobre todo el edificio. Así tenemos como artículo 1 de la Providencia Administrativa No. 00042, del 27 de marzo de 2014 de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y habitad, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.382, establece:
”Artículo 1º. Las presentes normas tiene por objeto establecer el régimen especial para que los propietarios, propietarias, arrendadores y arrendadoras de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores los oferten en venta a sus arrendatarios o arrendatarias.”.
Cabe destacar que la providencia se refiere a la oferta en venta de edificios. Y no especificó de apartamentos. Cualquier otra interpretación distinta contravendría la naturaleza y espíritu de la providencia.
Con base a lo expuesto se observa que la presente acción trata sobre una solicitud que pretende que éste tribunal ordene a mi representado retractarse en la propiedad del inmueble cuya obligación de la arrendataria y a los copropietarios de ofrecerlo en venta a mi representado fue incumplida, en dos (02) apartamentos: Siendo los copropietarios los ciudadanos: PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSÉ PINTO ACOSTA y EDUVIGIS PINTO ACOSTA, con fundamento en un contrato de arrendamiento que pasó a tiempo indeterminado suscrito por PETRA ACOSTA PINTO como arrendadora. Ellos son coherederos de la Sucesión de CARLOS J. PINTO ACOSTA, fallecido ab intestato el día 26 de marzo de 1987, según copia fotostática que acompaño marcada “Y”, de la planilla Sucesoral Nº 475 de fecha 24 de mayo de 1988, expedida por el Departamento de Sucesiones de la Administración de Hacienda, Región Centro-Occidental del Ministerio de Hacienda.
En conclusión, hay integración de los integrantes de la Sucesión de CARLOS J: PINTO ACOSTA, para sostener la presente acción, por encontrase en estado de comunidad jurídica respecto de objeto de la causa (inmueble que pertenece al caudal hereditario), ya que tal integración constituye, como quedó expuesto, un litisconsorcio necesario activo. Razón por la cual poseen legitimación pasiva.
Acudo ante Usted, Ciudadana Juez, en representación de SILVIO DA ROCHA FRESCO, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 13.713.787; en mi condición de Apoderado Judicial, conforme se evidencia del Poder Especial debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de San Felipe Estad Yaracuy, en fecha 26 de Mayo de 2014, bajo el Nº 32, tomo 109, el cual acompaño en copia fotostática certificada marcada “A”; y procedo a demandar por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, como en efecto demando a los ciudadanos: PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSÉ PINTO ACOSTA y EDUVIGIS PINTO ACOSTA, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-817.953, Nº V-3.709.141 y Nº V-4.479.430, respectivamente, a los fines de que convengan en que evadieron la Providencia Administrativa Nº 00042, del 27 de marzo de 2014 de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No 40.382, de fecha 28 de marzo de 2014. Y convengan en que incumplieron la Disposición Transitoria Quinta de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda. Y para que convengan en que se negaron a ofertar en venta mi representado SILVIO DA ROCHA FRESCO, en un lapso de sesenta (60) días hábiles a partir de la entrada en vigencia de la Providencia, los Dos (02) Apartamentos con fines de vivienda que constituyen el Edificio Nº 181, ubicado en la Cuarta Avenida con Calle 18, del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, distinguido con el Nº Catastral 20 04 02 08 04 07 01 01 01. Y de lo contrario, de alegar los demandados que mi representado no tiene derecho a comprar los referidos Apartamentos, solicito al Tribunal DECLARE LO SIGUIENTE:
PRIMERO: Que sea declarada Con Lugar la presente demanda, y se ordene el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO a favor de mi representado sobre la propiedad del Edificio Nº 181 que contiene los Dos (02) apartamentos del primer piso, ubicado en la Cuarta avenida con Calle 18, del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, distinguido con el nº Catastral 20 04 02 08 04 07 01 01 01 en perjuicio de PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSÉ PINTO ACOSTA y EDUVIGIS PINTO ACOSTA.
SEGUNDO: Que el precio del RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO sobre el inmueble se determine en una EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO. Conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se ordene que el pago se haga oportunamente en la Cuenta Bancaria del Tribunal a beneficio de PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSÉ PINTO ACOSTA y EDUVIGIS PINTO ACOSTA.
CUARTO: Se ordene el registro de la Sentencia definitivamente Firme ante la Oficina de Registro Público correspondiente. (…).

Ahora bien, quien juzga considera necesario realizar algunas observaciones antes de pronunciarse sobre la admisión de la presente demanda:
El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil señala que: "Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”.
De igual forma, nos indica el artículo 340 ejusdem que: "El libelo de la demanda deberá expresar:…6°.) Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo".
Se desprende de la disposición normativa antes transcrita, que no es suficiente que el actor haya consignado los anexos marcados con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “R”, “L”, “LL” Y “Y”, instrumentos que fueron debidamente señalados el libelo de la demanda y de los cuales perfectamente se desprende la existencia de la relación arrendaticia entre el actor y los hoy demandados, documentales estas respecto a las cuales se pretende que el Tribunal establezca el Retracto Legal Arrendaticio, sin embargo, precisa quien juzga que la norma es muy clara al señalar que es cumplimiento de la parte interesada (actor) anexar junto con el escrito libelar, los instrumentos en que se fundamenta la misma, es decir, en que se basa el hecho de que efectivamente la parte actora (arrendatario) deba cumplir con las condiciones establecidas en la ley para que los arrendadores cumplan a su vez con lo establecido en la Providencia Administrativa Nº 00042, del 27 de marzo de 2014, emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y habitad, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.382, tal como efectivamente lo establece el artículo 1 eiusdem, el cual señala:

Artículo 1º. Las presentes normas tiene por objeto establecer el régimen especial para que los propietarios, propietarias, arrendadores y arrendadoras de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores los oferten en venta a sus arrendatarios o arrendatarias.”.
Cabe destacar que la providencia se refiere a la oferta en venta de edificios. Y no especificó de apartamentos. Cualquier otra interpretación distinta contravendría la naturaleza y espíritu de la providencia. (Negrilla propias del tribunal).

Ahora bien, el deber que se le impone a la parte actora de acompañar junto con el libelo de demanda, los instrumentos en que fundamenta su acción, tiene su razón de ser, dado que de acuerdo a lo contemplado en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, "Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después…". No obstante, el deber general impuesto al demandante o solicitante de producir con el libelo de demanda o solicitud el documento fundamental que respalde su pretensión tiene sus excepciones, los cuales vendrían a ser: "…que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos".
En el libelo de la demanda presentado por el ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V.- 13.713.787, de este domicilio, representado judicialmente por el Abg. ENIO JESÚS ZERPA BOISSIERE, plenamente identificado, describe efectivamente la relación arrendaticia existente entre él y los demandados de autos, relación esta que comenzó desde el 1º de Noviembre de 1992, y la cual se ha mantenido durante un periodo ininterrumpido de aproximadamente más veinte (20) años, encontrándose vigente en la actualidad tal como se evidencia de los autos.
Asimismo, se observa que la pretensión alegada por la parte actora es el retracto legal arrendaticio, por lo que cabe destacar que éste se encuentra señalado taxativamente en el Capítulo II, Del retracto Legal Arrendaticio, artículo 138 y siguiente de la Ley Especial Adjetiva los cuales estableen:
Del retracto legal
Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso. (Subrayado propio del Tribunal).-
Lapso para ejercer el retracto legal
Articulo 139. El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o agenda tarjas dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anotarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.
De los supuestos para ejercer el retracto legal
Artículo 140. Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente Ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:
1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente Ley.
2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.

En tal sentido, y de la revisión efectuada a los recaudos anexos, esta juzgadora constata que el actor no acompañó con la demanda instrumento fundamental que demuestre ante este Tribunal que efectivamente los demandados de autos ciudadanos PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSÉ PINTO ACOSTA Y EDUVIGIS PINTO ACOSTA, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.- 817.953, V.- 3.709.141 y V.- 4.479.430, respectivamente, hayan dado venta o hayan efectuado cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que está dado en arrendamiento a un tercero, y que hayan incumplido con el derecho de preferencia ofertiva establecido en la Ley Especial, ni indica como excepción para su negativa a presentarlo, la oficina o el lugar donde se encuentre un posible documento del cual se desprenda la relación de los hechos alegados, o si el mismo es de fecha posterior, incumpliendo por tanto, con el deber impuesto por el artículo 340, ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, de producir el mismo junto con el libelo de la demanda.
En tal virtud, y visto lo alegado por el hoy actor, preciso se hace señalar que el Derecho de Preferencia Ofertiva se encuentra establecido en el TÍTULO VI, DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL, CAPÍTULO I, DE LA PREFERENCIA OFERTIVA, de la Ley de Alquileres de Vivienda (Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos d Vivienda), Gaceta Oficial 6.503, de fecha 12 de noviembre del año 2011, el cual señala en su artículo 131 y siguientes:
De la preferencia ofertiva
Articulo 131. En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Requisitos para la preferencia ofertiva
Articulo 132. A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.
Dicha comunicación deberá indicar
1. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valer, establecido en la presente Ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
2. Condiciones de venta.
3. Modalidades de negociación.
4. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.
5. Documento de propiedad del inmueble.
6. Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender.
7. Certificación de Gravamen.
Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno.

Derecho de preferencia que a la luz de quien decide no ha sido violentado por cuanto no se evidencia de los instrumentos anexos que los demandados de autos hayan dado en venta o realizando algún tipo de trasferencia de la propiedad a un tercero mediante documento autentico, siendo a su vez que el actor fundamenta su acción en el artículo 132 ut supra citado, y en el artículo 138 y 140 numeral 1 y en la Disposición Transitoria Quinta de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.
Sin embargo, esta juzgadora observa que la Disposición Transitoria Quinta de la Ley en comento, señala lo siguiente:

(…) Por ser contrario al interés general de esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse el arrendamiento de interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla, exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los pequeños arrendadores. A tal efecto el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley. (…).

Por lo que, considera quien Juzga que resultaría inoficioso y contrario a la economía procesal, admitir una demanda, sin haberse acompañado el documento fundamental en el que se sustente la pretensión, aunado al hecho de que dicho instrumento no se le admitirá después, dado que no se indicaron las excepciones que permitan admitirlo con posterioridad, tal como lo contempla el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.
Por lo que a criterio de esta Juzgadora a los antes dicho, debe sumarse que el cumplimiento de los requisitos y supuestos ut supra señalados son los que conllevan a la garantía del debido proceso, en el cual está implícito el derecho a la defensa de las partes en un proceso, en igualdad procesal, de conformidad con lo previsto en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, debiendo esta juzgadora como directora del proceso, velar porque dicha norma sea cumplida, pues su carácter de directora, no puede agotarse en el elemento impulsador del proceso, sino que también su impulso va dirigido a garantizar el derecho de acceso a la justicia expedita sin dilaciones indebidas y lograr una tutela efectiva de los derechos e intereses que se piden se hagan valer.
Desde este punto de vista, es un deber del Juez hacer que el actor cumpla con las disposiciones legales previstas para determinadas materias o determinados procedimientos puestos que estas son aplicables en todas las materias en el procedimiento ordinario, especial y breve.-
Por lo que, tratándose de una demanda de Retracto Legal que no cumple con los supuestos establecidos e la Ley, y atendiendo al principio de legalidad que rige nuestro sistema, se tiene que al ser presentada la misma, instada por ante este órgano jurisdiccional, debe el Juez analizar los presupuestos de procedencia de la acción, para proceder a su admisión.
Así las cosas, el Juez es quien ejerce la función jurisdiccional en la medida de las esferas de poderes y atribuciones asignadas previamente por la Constitución y las leyes, a los Tribunales de la República, siendo la competencia la medida de la jurisdicción que puede ejercer cada juez en concreto.
Ahora bien, de igual forma observa quien juzga que el actor no acompaña su demanda los instrumentos fundamentales que demuestren que efectivamente los demandados hayan efectuado a un tercero la venta, cesión o traspaso de propiedad del inmueble ubicado en la Cuarta Avenida con Calle 18, Edificio Nº 181, Segunda Planta, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, cuyo Linderos Generales son: NORTE: Edificio de Eleazar Díaz y Cuarta Avenida de por medio, SUR: Casa de Dilcia Osorio de Ulario, ESTE: Edificio de la Unidad Sanitaria y Calle 18 de por medio y OESTE: Casa de Pedro Serrano Fernández, y linderos particulares; por lo que no han violentado el procedimiento establecido en la Ley Especial adjetiva así como lo establecido en nuestro ordenamiento jurídico vigente; hecho este que conlleva a criterio de esta juzgadora a no admitir la misma, de conformidad con las normas precedentemente señaladas. Y así se establece.
-II-
DECISIÓN.
En base a las razones antes expuestas, este JUZGADO PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PRIMERO: INADMISIBLE la presente demanda de RETRACTO LGAL ARRENDATICIO incoada por el ciudadano por el ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V.- 13.713.787, de este domicilio, representado judicialmente por el Abg. ENIO JESÚS ZERPA BOISSIERE, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V.-8.513.515, inscrito en el Inpreabogado N° 49.979, según Poder Especial autenticado por ante la Notaría Publica de San Felipe, estado Yaracuy, de fecha 26 de mayo del año 2014, inserto bajo el Nº 32, Tomo 109, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, contra los ciudadanos PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSÉ PINTO ACOSTA Y EDUVIGIS PINTO ACOSTA, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.- 817.953, V.- 3.709.141 y V.- 4.479.430, respectivamente, por no llenar los extremos de ley. SEGUNDO: Se ordena expedir copias certificadas de la presente decisión a la parte interesada, así como la devolución de los originales y/o copias certificadas previa certificación de las copias fotostáticas. TERCERO: No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY. San Felipe, a los veintiséis (26) días del mes de Septiembre del año Dos Mil Diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

La Jueza Provisoria,
Abg. Joisie James Peraza.
El Secretario Acc,
Tsu. Daniel Fernández

En la misma fecha siendo las tres de la tarde (03:00 p.m), se dictó y publicó la anterior sentencia.

El Secretario Acc,
Tsu. Daniel Fernández

Exp Nº 3.800-17
JJP/Df