REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar 207º Y 159º RESOLUCION Nº. PJ0192018000088 ASUNTO Nº. FP02-V-2017-000660 ANTECEDENTES Cursa demanda de demanda de retracto legal arrendaticio incoada por los ciudadanos Claudio Zamora Fernández y Marilin Jiménez Rengifo, abogados inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 50.779 Y 84.606, actuando en su carácter de apoderados de la ciudadana Amara Josefina Urbano, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº. 10.048.609, en su carácter de directora de la C.E.I. CALIPSO, C.A, debidamente inscrita por ante el registro Mercantil II de ciudad Bolívar en fecha 20 de agosto de 2013 y anotado bajo el Nº. 14, tomo 41-A, en contra de los ciudadanos Jairo Gutiérrez Bustamante y Josefina Brito Bermúdez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nºs. 4.143.108 y 4.143.108 el primero domiciliado en el Centro Comercial San Miguel I, Primer Piso, oficina Nº. 09, sector Redoma La Piña, Unare de la Ciudad de Puerto Ordaz, Municipio Caroni del estado Bolívar y la segunda en la calle Prinicipal, sector Las Casas de Ciudad Piar, Municipio Bolivariano Angostura de este estado Bolívar, representado en juicio por el abogado Juan Alberto Castro Palacios con Inpreabogado Nº. 10.631, mediante la cual alegaron lo siguiente: Que su representada en su condición de directora del centro de Educación Inicial C.E.I. Calipso, C.A, suscribió contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la calle Vargas con calle 3, quinta Josefina de la urbanización San Rafael de Ciudad Bolívar el día 08/08/2015, según contrato autenticado en la Notaria Pública Segunda de ciudad Bolívar, anotado bajo el Nº. 44, tomo 178. Dicho contrato lo suscribió originalmente con la propietaria del inmueble ciudadana Josefina Brito Bermúdez, por medio de su apoderado Jairo Gutiérrez Bustamante, tal como lo señala en la cláusula primera de dicho contrato. Señalan que durante el primer año de arrendamiento transcurrió la relación de manera armoniosa y pacifica, cumpliendo ambos contratantes con sus obligaciones. Dicen que a partir del comienzo del segundo de arrendamiento el administrador comienza con unas series de amenazas y presiones contra la arrendataria y de toda la Unidad Educativa, amenazándola con desalojar a la fuerza de manera intempestiva y violenta. Perturbando el normal desarrollo de las actividades educativas. Manifiestan que para el mes de octubre del año pasado el administrador se presentó con una ciudadana quién dijo ser la pareja sentimental, exigiendo la entrega del inmueble y el cambio de las cuentas originales donde se depositaban los cánones, diferentes a la enunciada en el contrato. Arguyen que su representado en fecha 16/08/2017 recibieron comunicaciones, la primera noticiando el ajuste de los cánones y compensación de deudas con motivo de mejoras al inmueble y la segunda notificando la presunta prorroga legal y la entrega del inmueble el 17/08/2018. Declaran que para el 04/09/2017 su representado obtiene una copia del registro inmobiliario de Ciudad Bolívar, la cual es una venta del inmueble realizada el 08/04/2016, es decir, estando vigente el contrato de arrendamiento éste inmueble se vende al administrador Jairo Gutiérrez Bustamante, por una suma irrisoria de trescientos mil Bolívares (Bs. 300.000,00), burlando el derecho preferente que la Ley le otorga a su representada. Que para el 14/08/2017 fecha en la cual se entregaron las comunicaciones supra mencionadas, siendo el propietario (Jairo Gutiérrez Bustamante) éste se hizo pasar por el administrador del inmueble engañando a su representada.- Finalmente, piden se otorgue la preferencia para la adquisición del inmueble y la cancelación de las costas y costos generados en el proceso. El Tribunal admite la demanda el 20/10/2017, la parte demandada ciudadano Jairo Gutiérrez Bustamante y Josefina Brito Bermúdez se dan por citado por medio de poder otorgado al ciudadano Juan Alberto Castro Palacios con Inpreabogado Nº. 10.631 en fecha 02/03/2018. Llegado el momento de contestar la demanda la parte demandada lo hace de la siguiente manera: Admiten: 1.- Que la C.E.I. Calipso C.A., tiene el carácter de inquilina o arrendataria del inmueble objeto de la pretensión; 2.- Que dio en venta el inmueble objeto de la pretensión al ciudadano Jairo Gutierrez Bustamante. Negados: 1.- Que la demandante tenga derechos a la tutela judicial pretendida; El 14/03/2018 la parte actora promovió su respectivo escrito de promoción de pruebas alegando el merito favorable de los autos y pruebas documentales. La parte demandada no presentó prueba alguna a la presente demanda.- ARGUMENTOS DE LA DECISION 1.- La parte actora denuncia la negación de su derecho de preferencia ofertiva por parte de los codemandados Jairo Gutiérrez Bustamante y Josefina Brito Bermúdez motivo por el cual incoó una demanda para ejercer su derecho de retracto legal arrendaticio. Los litisconsortes pasivos negaron la pretensión hecha valer en la demanda alegando que su contraria parte no reúne las condiciones exigidas por el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ya que para la fecha de la venta el inmueble no había estado arrendado a la actora por mas de dos años. La relación arrendaticia fue expresamente admitida así como las estipulaciones del contrato de arrendamiento producido junto al libelo. Tampoco fue controvertida la venta del inmueble donde funciona la unidad educativa Calipso CA. En el mencionado documento se estipuló que el arrendamiento estaría vigente por 2 años contados a partir del 16-8-2015 hasta el 16-8-2017. Con la demanda se produjo también una copia de la venta del inmueble ubicado en la calle Vargas con calle 3, manzana 3 de la urbanización San Rafael, parcela 26, Quinta Josefina. La venta fue registrada el 8 de abril de 2016 en la Oficina de Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar. Por tanto, en el momento en que se hizo la venta del inmueble la arrendataria no tenía el derecho de adquirir preferentemente el inmueble ni la vendedora la obligación de ofrecérselo puesto que siquiera tenía un año en condición de arrendataria. 2.1.- Cuando la demanda es desvirtuada por la defensa o excepción del accionado la sentencia declarará sin lugar la demanda. Este es un pronunciamiento relativo al mérito de la controversia que implica un análisis del material probatorio, pronunciamiento que al quedar definitivamente firme adquiere fuerza de cosa juzgada e impide la reedición del pleito judicial salvo que una disposición de la ley lo permita. Es el caso de quien demanda la reivindicación de un inmueble sin presentar un título registrado en la forma prevista en el artículo 1921 del CC. Esto no es motivo para inadmitir la demanda porque puede suceder que el demandado se allane a la pretensión del actor en cuyo caso por efecto del convenimiento la demanda será declarada con lugar sin que a ello obste la falta de un título registrado puesto que tal registro es un requisito de eficacia del derecho frente a terceros. Del registro no depende la existencia del derecho de propiedad, sino su oponibilidad. 2.2.- En cambio, existen otras hipótesis en las que la demanda se desecha por causas objetivas que no requieren de ningún análisis del material probatorio o bien cuando este análisis está limitado a ciertas pruebas documentales. Estas son las llamadas causas de inadmisibilidad de la demanda: 1) que sea contraria al orden público; 2) a las buenas costumbres; 3) que el actor carezca del derecho de acción por no tener interés procesal, cualidad, por haber operado la caducidad, cosa juzgada, por estar prohibida la acción; 4) porque la ley prohíbe la admisión de la demanda sin el previo cumplimiento de ciertos requisitos (antejuicio administrativo en el caso de las demandas con la República y otros entes públicos que gozan de esta prerrogativa, gestión conciliatoria en materia arrendaticia) o porque el actor no acompaña ciertos recaudos junto a su demanda como en el caso de los juicios de ejecución de hipoteca, prenda, intimación, prescripción adquisitiva o cuando la demanda misma es defectuosa: demanda redactada en términos injuriosos o ininteligibles. 5) en otros casos el legislador exige ciertas condiciones para que el derecho nazca en cabeza del sujeto las cuales no dependen de la actitud que asuma el demandado sino que se trata de condiciones objetivas cuya falta obsta el nacimiento del derecho sustancial en cuyo caso por razones de celeridad procesal la demanda es inadmisible: el derecho real de hipoteca nace con la protocolización del documento que la constituye por lo que la no consignación del documento registrado hace inadmisible la demanda. Lo mismo ocurre con el derecho real de hogar; el derecho a ser amparado contra perturbaciones posesorias presupone la posesión legítima por mas de un año en tanto que el nacimiento y conservación del derecho de preferencia ofertiva depende de la solvencia del inquilino y haber arrendado la cosa al menos 2 años. 3.- El análisis de los documentos presentados con la demanda demuestra que la venta se hizo antes de que la accionante hubiera cumplido un año arrendando el inmueble por cuya razón cuando incoó su demanda de retracto legal arrendaticio no era titular del derecho sustancial que reclama en juicio. Se entiende entonces que su demanda es inadmisible. En vista de que la demanda fue propuesta antes de que se diera una condición objetiva de la cual el legislador hizo depender el nacimiento del derecho del inquilino a ejercer el derecho de retracto. Se trata, pues, de una demanda contraria a una disposición expresa de la ley. Así se decide. DECISIÓN En mérito de las consideraciones anteriores, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara INADMISIBLE la demanda por retracto legal de arrendamiento intentada por Amara Josefina Urbano en su carácter de directora de la C.E.I. CALIPSO, C.A, contra Jairo Gutiérrez Bustamante y Josefina Brito Bermúdez. Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la sala de audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los dos días del mes de abril de dos mil dieciocho. Años: 207° de la Independencia y 159° de la Federación.- El Juez, ABG. MANUEL ALFREDO CORTÉS.- La Secretaria, ABG. SORAYA CHARBONÉ. En la misma fecha de hoy, se publicó la anterior sentencia, siendo tres y quince minutos de la tarde (3:15pm).- La Secretaria, ABG. SORAYA CHARBONÉ MAC/SC/mares.- DIARIZADO