TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Estadal de la Jurisdicción Contencioso Administrativa del estado Bolívar, Sede Pto. Ordaz
208º y 159º

ASUNTO: FP11-G-2014-000108

En la Demanda por cumplimiento de contrato de opción de venta incoada por la ciudadana CARMEN SOFIA SANDOVAL MATA, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.939.305, representada judicialmente por el abogado Oscar Eduardo Silva, Inpreabogado Nº 54.750, contra el denominadoanteriormente BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, C.A., hoy denominado BANCO BICENTENARIO DEL PUEBLO, DE LA CLASE OBRERA, MUJER Y COMUNAS, BANCO UNIVERSAL, C.A., representado judicialmente por los abogados Jasmin Thamara Moreno Aranguren, Jean Carina Becerra Albarran y Carlos Abraham Castillo Rodríguez Inpreabogado Nros. 164.161, 252.609 y 292.424 respectivamente, procede este Juzgado a dictar sentencia con la siguiente motivación:

I. ANTECEDENTES

I.1. De la pretensión. Mediante demanda presentada el veintitrés (23) de septiembre de 2014 la parte demandante fundamentó su pretensión de cumplimiento de contrato de opción de venta contra el BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, C.A. Cursante al folio 01 al 13 de la primera pieza judicial.

I.2. De la admisión. Mediante sentencia dictada el veintiséis (26) de septiembre de 2014 se admitió la demanda interpuesta, ordenándose la tramitación del procedimiento bajo las normas adjetivas establecidas en la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa para las demandas de contenido patrimonial, así como la notificación de la Procuradora General de la República Bolivariana de Venezuela, y la citación Presidente del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., para que comparezca a la audiencia preliminar la cual será fijada por el Tribunal dentro de los tres (03) días de despacho siguientes mas ocho (08) días que se le otorgan como término de distancia contados a partir que conste en autos la practica de la citación y notificación ordenadas y se cumpla el lapso de suspensión del proceso.- Cursante al folio 97 al 98 de la primera pieza judicial.

I.3.Mediante auto dictado el veintinueve (29) de octubre de 2014 se ordenó comisionar al Tribunal (Distribuidor) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de practicar la citación del Presidente del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., y la notificación de la Procuradora General de la República. Cursante al folio 111 de la primera pieza judicial.

I.4. En fecha veintiuno (21) de enero de 2015 la representación judicial de la parte demandada consignó escrito señalando que, estando dentro de la oportunidad legal para proceder a la contestación de la demanda, procede a realizarla en los términos contenido en el referido escrito. Cursante al folio 117 al 121 de la primera pieza judicial.

I.5. Mediante auto dictado el trece (13) de abril de 2015 se dejó constancia que el lapso de los noventa (90) días continuos de suspensión de la causa comenzó a transcurrir el primero (01) de abril de 2015 y concluiría el veintinueve (29) de junio de 2015. Cursante al folio 182 al 183 de la primera pieza judicial.

I.6. Mediante auto dictado el diez (10) de julio de 2015 la Jueza Temporal fijo la audiencia preliminar de la presente causa. Cursante al folio 200 de la primera pieza judicial.

I.7. De la audiencia preliminar. El veintisiete (27) de julio de 2015 se celebró la audiencia preliminar con la comparecencia del abogado Oscar Silva, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, asimismo compareció el abogado Alcides González en representación de la parte demandada. En dicho acto la parte actora ratificó los alegatos esgrimidos en el libelo de demanda y consignó escrito de promoción de pruebas, asimismo, se indicó que de conformidad con lo establecido en el artículo 61 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, la parte demandada tendría diez (10) días de despacho siguientes a la celebración de la audiencia para dar contestación de la demanda. Cursante al folio 203 al 208 de la primera pieza judicial.

I.8. De la contestación. Mediante escrito presentado el veintiocho (28) de julio de 2015 la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, rechazó la pretensión incoada contra su representado y solicitó su declaratoria sin lugar, promoviendo pruebas igualmente.- Cursante al folio 210 al 214 de la primera pieza judicial.

I.9. Mediante escrito presentado el dieciocho (18) de septiembre de 2015 la representación judicial de la parte demandante solicita se ordene la admisión de las pruebas promovidas. Cursante al folio 216 de la primera pieza judicial.

I.10. De la admisión de las pruebas: Mediante auto dictado el veinticinco (25) de septiembre de 2015 se admitieron las pruebas documentales y testimoniales promovidas por la parte demandante mediante escrito consignado en la oportunidad de la celebración de la audiencia preliminar.- Igualmente en esa oportunidad se negó la admisión de la prueba de informes promovida por la demandante en el referido escrito de pruebas a la empresa Constructora 2005, C.A., por ser la misma inconducente al no subsumirse en el supuesto legal que comprende dicha prueba, ya que en la forma formulada o promovida se asemeja más a una prueba testimonial.- En relación a las pruebas promovidas por la parte demandada conjuntamente con su escrito de contestación, el Tribunal procedió a inadmitir tanto la prueba de informes a la Fiscalia Superior como a la Fiscalia Segunda del Ministerio Público, por cuanto la misma podía ser traída a los autos mediante copia certificada del expediente respectivo.- En relación a la prueba de informes dirigida a los Diarios Correo del Carona, El Progreso, nueva Prensa y el Diario de Guayana, la misma igualmente se inadmite por cursar a los autos tales publicaciones.- Cursante al folio 219 al 222 de la primera pieza judicial.

1.11.- Mediante auto de fecha dieciocho (18) de junio de 2018 se fijó la oportunidad para celebrar la audiencia conclusiva para ser realizada en fecha cuatro (04) de diciembre de 2018 a las 10:00 a.m., ordenándose la notificación del Banco Bicentenario, Banco Universal para tales fines.-

1.12.- Mediante diligencia de fecha veintinueve (29) de noviembre de 2018 la parte actora solicita la notificación de las partes.-

1.13.- En fecha tres (03) de diciembre de 2018, la abogada Jean Becerra, inscrita en Inpreabogado Nº 252.609 consigna instrumento poder que la acredita como representante judicial del Banco Bicentenario, Banco Universal.-

I.14. De la audiencia conclusiva. El cuatro (04) de diciembre de 2018 se celebró la audiencia conclusiva con la comparecencia de la abogada JEAN CARINA BECERRA ALBARRAN, Inpreabogado Nº 252.609, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada. Se dejó constancia de la no comparecencia de la parte demandante. Se fijó el lapso de treinta (30) días continuos para dictar sentencia. Cursante al folio 19 de la segunda pieza judicial.
II. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

II.1 En el caso analizado observa este Juzgado, que la ciudadana CARMEN SOFIA SANDOVAL MATA demandó al Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., alegando que el veintiocho (28) de enero de 2008 celebró un contrato de opción a venta con la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C.A., representada en ese acto por su Director General Nasseh Escheik Castro, señalando al efecto que tal negociación consistió en que esa constructora se obligaba a darle en venta pura y simple, la parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en el Conjunto Residencial denominado Villa Tocoma II, ubicada en la Manzana H, calle 10, casa Nº 12, cuyas características y demás linderos especifica pormenorizadamente en el libelo de demanda; por el precio de Doscientos Ochenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 286.000,00), siendo el caso que las partes, entre otras condiciones, acordaron que el propietario o constructor de la obra debía ofertar el otorgamiento de la venta definitiva por ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente, en un plazo de treinta (30) días hábiles, contados a partir de que las autoridades municipales o cualquier otra autoridad, autoricen y otorguen las respectivas constancias de habitabilidad sobre los inmuebles que se construyan. Que posteriormente la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C.A., para pagar la deuda contraída con Central, Banco Universal que por fusión es el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., por concepto del préstamo hipotecario concedido, dio en dación en pago la parcela de terreno sobre la cual ejecutaría la construcción de la vivienda que le fue prometida al demandante, dicha dación se verificó por la cantidad de Sesenta y Un Millones Doscientos Noventa y Cinco Mil Bolívares (Bs. 61.295.000,00), con lo cual la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C.A., quedó libre de esas obligaciones para con la entidad financiera estatal, quedando únicamente obligada a garantizar la posesión pacifica del inmueble. Que posteriormente a que la entidad financiera estatal Banco Bicentenario, Banco Universal recibió en pago la parcela de terreno, decidió culminar la obra iniciada por la sociedad mercantil Constructora 2005, C.A., construyendo las casas. Finalmente alega la demandante que como más evidencia de la cesación de actividades por parte de la sociedad mercantil Constructora 2005, C.A., es que quien terminó vendiendo las unidades habitacionales lo fue la adquirente del lote de terreno Banco Bicentenario, Banco Universal; que la venta de los lotes que hacen cesar las actividades del vendedor, sin haberse dado estricto cumplimiento a las previsiones legales establecidas en el artículo 151 del Código de Comercio, relativo a las publicaciones, crea una responsabilidad solidaria en el nuevo adquirente, ya que la ausencia de esas publicaciones hace responsable de esas obligaciones al Banco Bicentenario, Banco Universal, razones por las cuales es por lo que demanda el Cumplimiento de Contrato por Solidaridad Legal a la Sociedad Mercantil Banco Bicentenario, Banco Universal, Compañía Anónima para que convenga o sea compelido en el cumplimiento de contrato de opción a compra venta, a la entrega del bien inmueble y en el otorgamiento del documento definitivo.- Se citan los alegatos esgrimidos al respecto:

(…)

“En otro sentido, pero congruente con la pretensión, había resultado que la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C.A., ya identificada, para poder ejecutar y adelantar la construcción de mi casa, había REALIZADO UN PROYECTO MAYOR DENOMINADO VILLA TOCOMA II, por lo que fue solicitado, y le fue dado, un crédito a constructor por la entidad Banco Bicentenario, Banco Universal, Compañía Anónima, Domiciliado en Caracas Distrito Capital, Sociedad de Comercio creada según consta en Derecho de la Presidencia de la República Nº. 7.598, de fecha tres (03) de Agosto del año dos mil diez (2.010), publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 5.992, Extraordinario de fecha 04 de agosto de 2010; e inscrito en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, en fecha dieciocho (18) de diciembre del año 2.009, quedando inscrita bajo el Nº 42, Tomo 288-A Sdo; ente resultante de la fusión por incorporación autorizada por la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras, conforme a la Resolución Nº 682.09, de fecha dieciséis (16) de diciembre del año 2.009, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.329, Sucesor a Titulo Universal del patrimonio de las Sociedades Mercantiles BANFOANDES BANCO UNIVERSAL COMPAÑÍA ANONIMA, “BANFOANDES C.A.”, BANCO CONFEDERADO, S.A.; C.A. CENTRAL BANCO UNIVERSAL Y BOLIVAR BANCO, C.A.; modificado su documento constitutivo-estatutario en fecha trece (13) de enero del año dos mil diez (2.010), bajo el Nº 02, Tomo 9-A Sdo., por ante la citada Oficina de Registro Mercantil, por la fusión por absorción de BANNORTE (BANORTE) Banco Comercial, C.A., fusión autorizada por la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras conforme se desprende de Resolución Nº 011.10, de fecha doce (12) de enero del año 2.010, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.344, de la misma fecha, siendo de esta manera Sucesor a Titulo Universal del patrimonio de la Sociedad Mercantil BANNORTE (BANORTE) Banco Comercial, C.A., e inscrito en el Registro Único de Información Fiscal (R.I.F.) Bajo el Nº G-200091487; con domicilio en la ciudad de Caracas, Distrito Capital.

Ese préstamo se distinguió con el Nº 3400000041176, y fue por la cantidad de Veintinueve Millones Novecientos Mil Bolívares (29.900.000,00 Bs.).

Debe aclararse que esas cantidades fueron recibidas por la Constructora gracias a un préstamo dinerario otorgado directamente por Central Banco Universal, que por fusión es hoy por hoy el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., por lo que se constituyó hipoteca conforme al documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar, en fecha veintisiete (27) de octubre del año dos mil nueve(2.009), quedando inscrito bajo el Nº 27, Folio 137, Tomo 125 del Protocolo de Transcripción, a demás quedó inscrito bajo el Nº 2009.1925,Asiento Registral 2, del inmueble matriculado con el Nº 297.6.1.8.1195, y correspondiente al Folio Real del año 2.009. Acompaño el documento marcado con las letras y los guarismos de la “C-1” a la “C-11”, de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, a objeto de demostrar la existencia del crédito otorgado, así como la existencia de la hipoteca misma, y en fin, las obligaciones contraídas por la prominente vendedora.

CAPITULO III
DE LA DACION EN PAGO

Pues bien, sucedió que la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C. A.., ya identificada, para poder pagar la deuda contraída con Central Banco Universal, y que por fusión hoy por hoy es el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., dio en pago la parcela de terreno sobre la cual se ejecutaría la construcción de la vivienda que me fue prometida, tal dación se verificó por la cantidad de Sesenta y Un Millones Doscientos Noventa y Cinco Mil Bolívares (61.295.000.00 Bs.).
Con lo cual la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C. A.., quedó libre de esas obligaciones para con esa entidad financiera estatal, quedando únicamente obligada a garantizar la posesión pacífica del inmueble.
En ese mismo instrumento, también las partes establecieron que sobre el inmueble no pasaba ningún tipo de reclamación que afectara la validez de la Dación en pago.
Esa convención quedó debidamente protocolizada por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha treinta y uno (31) de agosto del año dos mil doce (2.012), quedando inscrito bajo el Nº 2009.1925, Asiento Registral 3, del inmueble matriculado con el Nº 297.6.1.8.1195, y correspondiente al Libro de Folio real del año 2.009. Acompaño copia certificada de ese documento marcado con las letras y los guarismos de la “D-1” a la “D-11”, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a objeto de probar, la tradición del inmueble, la adquisición por lote del mismo y la responsabilidad solidaria de la adquirente.

CAPITULO IV
DEL USO DEL BIEN INMUEBLE
DADO EN PAGO

Posteriormente a que la entidad financiera estatal Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A.., recibió en pago la parcela de terreno antes descrita, decidió culminar la obra iniciada por la Sociedad Mercantil Constructora 2005,C. A., para lo cual construyó las casas y deslindó las parcelas de terreno para su posterior venta.
Es menester dejar claro, que las nomenclaturas de los inmuebles construidos fue cambiada, incluyendo la del bien que me fue prometido, pero no deja de ser el mismo proyecto habitacional, y el contrato de opción así lo permite.
Ese documento de parcelamiento quedó debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en el Cuarto Trimestre del año dos mil 2012, inmueble inscrito bajo el Nº 2009.1925, Asiento Registral 4, del inmueble matriculado con el Nº 297.6.8.1195, y correspondiente al sistema de Folio Real del año 2.009. Acompaño copia certificada de ese documento marcado con las letras y los guarismos de la “E-1” a la “E-36”, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a objeto de probar, que el nuevo adquiriente culminó la obra y procedió a la venta de las parcelas.

CAPITULO V
CESACION DE LAS ACTIVIDADES
POR PARTE DE LA CONSTRUCTORA

Como quedó expresado, una vez que la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C. A., otorgó en pago los terrenos que se describieron y que servirian para la construcción del proyecto Villa Tocoma II, cesó en sus actividades administrativas y de construcción, lo cual se patentiza, en que las demás personas que habían adquirido en ese proyecto habitacional, tuvieron que acudir a esa entidad financiera estatal y pedir que se les cumpliera con esos contratos.
Es así, que la cesación de actividades viene dada, en que la empresa Constructora 2005, C. A., no continuó con la construcción, ni con el proyecto habitacional que tenia planteado en esa área, al punto, que hasta ahora no ha logrado continuar adelante en ninguna otra zona.
Por otra parte, más evidencia de la cesación de actividades por parte de la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C. A., es que quien terminó vendiendo las unidades habitacionales fue la adquiriente del lote de terrenos Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., y ello consta en los anexos del documento de parcelamiento marcado de la “E-29” a la “E-35”.
Nótese allí ciudadana jueza, que quien termina vendiendo las unidades de vivienda es la nueva adquiriente, y si analizamos el numeral 2) del documento de dación en pago, se evidencia que la prominente vendedora, y dadora en pago, ya había adelantado allí unas construcciones.
Por ello, queda patentizado, que quien primigeniamente me había dado en opción de venta el inmueble descrito, no fue quien lo culminó, y menos es quien lo está dando en venta, de allí, que meridianamente se observa la cesión en las operaciones por parte de la Sociedad Mercantil Constructora 2005, C. A.

CAPITULO VI
DE LA RESPONSABILIDAD SOLIDARIA

En nuestra legislación enajenar un fondo de comercio, o sus existencias, en totalidad o en lotes, de modo que hace cesar los negocios de sus dueños, realizados a cualquier título, debe ser notificado o publicado antes de la entrega de los lotes, para que los acreedores del enajenante puedan exigir sus créditos.

Ello según la doctrina más acreditada, está vinculado a los intereses del público en general, y su finalidad esencial, es dar a los acreedores del enajenante la posibilidad cierta de pedir con anterioridad, el cumplimiento de sus acreencias.

Lo expresado está contenido en los artículos 151 y 152 del Código de Comercio, y está referido a la unidad del patrimonio sin efectuar ninguna distinción entre acreedores civiles o comerciales, toda vez, que el fondo de comercio no constituye un patrimonio separado.

Así las cosas, la venta de los lotes que hacen cesar las actividades del vendedor, sin haberse dado estricto cumplimiento a las previsiones legales establecidas en el artículo 151 ejusdem, relativo a las publicaciones, crea una responsabilidad solidaria en el nuevo adquiriente.

De allí que frente a la ausencia de esas publicaciones hace RESPONSABLE DE ESAS OBLIGACIONES Y ESPECIALMENTE DE MI ACRENCIA AL BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, C.A., antes descrito. Y ASÍ PIDO SE DECLARE.

(…)

He pretendido hacer ver que el nuevo adquiriente culminó las obras que había iniciado la primigenia promitente vendedora, obteniendo así los permisos para la venta de los inmuebles, con lo cual se procedió a ofertarlos públicamente.

En principio se entregaron y vendieron los inmuebles a un grupo de personas que al igual que yo, habían optado por adquirir los bienes; posteriormente, acudí a la gerencia del banco propietario y adquiriente del proyecto habitacional, a notificarle que se debía reconocer mis derechos, pero, no me fue posible satisfacer ese interés.

Y es así, que ha transcurrido el lapso de tiempo contenido en el contrato sin que se me haya entregado el inmueble, ni se haya elaborado el instrumento que me reconozca como propietaria del bien inmueble, muy a pesar de que la empresa con la que primigeniamente contraté, cesó sus actividades, y mi parte haber cumplido todo cuanto se me exigió para ello.

Lo que significa que a la presente fecha la referida entidad financiera estatal, a pesar de ser responsable solidaria en esa obligación, se ha negado a entregarme un inmueble y a celebrar el contrato de venta definitiva que me instituiría como única propietaria del bien inmueble descrito, constituyéndose en mora en referencia a sus obligaciones contractuales solidariamente contraídas.

TITULO III
CONCLUSIÓN

Surgen firmemente elementos que nos permiten forzosamente colegir que la entidad bancaria estatal Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., obvia deliberadamente sus obligaciones contractuales asumidas por solidaridad legal, y se niega a cumplir con el contrato y en consecuencia, a entregarme un inmueble y trasladarme la propiedad sobre el mismo.

Y ello se desprende de los siguientes hechos, que demuestran mi propiedad y la falta de cumplimiento por parte de la demandada.

Quien dio en pago Constructora 2005, C.A., emitió el contrato que me reconoce como optante, con antelación a la dación del lote de terreno.
1. Reconoce que nada adeudo.
2. Se celebró una dación del lote de terreno a favor de la entidad bancaria estatal Banco Bicentenario, Banco Universal. C.A.
3. Se produjo la cesación en las actividades por parte de la Constructora 2005, C.A.
4. No se publicaron los carteles y notificaciones establecidas en el artículo 151 del Código de Comercio.
5. Se culminó la obra y se obtuvieron los permisos municipales para la venta de los inmuebles.
6. No se me ha entregado el inmueble..
7. No se me ha elaborado el documento de compraventa para transferirme la propiedad sobre el inmueble por el cual opté.
8. A un grupo importante de personas que habían contratado con la empresa Constructora 2005, C.A., y que se encontraban con idénticas condiciones que las mías, se les dio en venta los inmuebles, reconociéndoles –incluso- los saldos que ya habían aportado.
Nace pues la necesidad de que se ordene el cumplimiento del contrato, a fin de satisfacer los intereses y derechos que me asisten, con lo cual se debe ordenar SE ME ENTREGUE EL INMUEBLE Y SE ELABORE EL INSTRUMENTO QUE ME INSTITUYA COMO PROPIETARIA del inmueble que me pertenece, o por lo menos se me adjudique uno de semejantes características.

DE LAS OBLIGACIONES SOLIDARIAS
En cuanto a la solidaridad invocada, en materia de obligaciones, el autor ELOY MADURO LUYANDO en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES, DERECHO CIVIL III, enseña que las obligaciones solidarias tienen como principio básico la división de la obligación entre los diversos sujetos.
Es así que quién se hace deudor solidario, adquiere idéntica posición dentro de la obligación, ya que el deudor se libera efectuando el pago total a uno cualquiera de los acreedores (solidaridad activa), y el acreedor puede exigir su acreencia total a uno cualquiera de los deudores (solidaridad pasiva).
Precisamente esta solidaridad pasiva, es aquella que existe de parte de los deudores o sujetos pasivos de la obligación, y en virtud de la cual los deudores están obligados a una misma cosa, de modo que cada uno puede ser constreñido al pago por la totalidad y el pago efectuado por uno solo de ellos libera a los otros deudores.

Es así que el artículo 152 del Código de Comercio, textualmente establece: “Cuando no se haya cumplido los requisitos expresados en el encabezamiento del artículo anterior, adquirente del fondo de comercio es solidariamente responsable con el enajenante frente a los acreedores de este último…”.

Por lo que el adquiriente, en este caso el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., incurre en esa responsabilidad frente a mi persona como acreedor.

(…)
Es por todo lo alegado, que de conformidad con las normas antes mencionadas, ante este Tribunal ocurro con el carácter sustantivo de contratante y adjetivo de demandante a DEMANDAR, y como en efecto DEMANDO, en vía de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR SOLIDARIDAD LEGAL a la sociedad mercantil Banco Bicentenario, Banco Universal, Compañía Anónima, (….) para que en su carácter sustantivo de DEUDORA SOLIDARIA y adjetivo de demandada convengan en lo siguiente o ello sea compelido por este Tribunal:

PRIMERO: En cumplir con el contrario de de Opción de Venta celebrada con mi persona en fecha veintiocho (28) de enero de año dos mil ocho (2008).

SEGUNDO: En consecuencia, a hacerme entrega del bien inmueble prometido.

TERCERO: En otorgar el documento definitivo a fin de trasladarme los derechos de propiedad que me asisten sobre el inmueble suficientemente descrito en ese contrato, y que me deben entregar.

CUARTO: En caso de no cumplir con su obligación en ejecución voluntaria, pido de conformidad con el artículo 531 el Código de Procedimiento Civil, que la sentencia que recaiga me declare propietaria de un bien inmueble con las características descritas,(…)”

Por su parte, la representación judicial del Banco demandado en su contestación a la demanda convino que C.A, CENTRAL, Banco Universal, hoy BANCO BICENTENARIO DEL PUEBLO, DE LA CLASE OBRERA, MUJER Y COMUNAS, BANCO UNIVERSAL, otorgó préstamo en fecha 26 de octubre de 2009 a la CONSTRUCTORA 2005, C.A., representada en ese acto y momento por el ciudadano NASSEH KASEN ESCHEIK, en su carácter de Director General, por la cantidad de veintinueve millones novecientos mil bolívares sin céntimos (Bs. 29.900.000,00), destinado íntegramente para la construcción de ciento treinta (130) viviendas unifamiliares pareadas de la Etapa II del Conjunto Residencial Villas de Tocoma en un lote de terreno identificado como la II Etapa del Lote Cuarto, el cual forma parte del conjunto residencial El Tiamo, ubicado en la manzana 310-01 de la Unidad de Desarrollo UD 310 de Ciudad Guayana, Sector Puerto Ordaz; y que dichas construcciones deberá ser ejecutada por la Constructora de conformidad con el proyecto presentado, siendo que para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de las obligaciones contraídas, el pago de intereses compensatorios y moratorios calculados a la rata estipulada, así como para garantizar los eventuales gastos a que diere lugar, constituyó Hipoteca Inmobiliaria de Primer Grado a favor de C.A. CENTRAL Banco Universal, sobre un lote de terreno identificado como la II Etapa del lote cuatro (4) el cual forma parte del conjunto residencial El Tiamo, ubicado en la manzana 310-01 de la Unidad de Desarrollo UD-310 de Ciudad Guayana, sector Puerto Ordaz, en Jurisdicción del Municipio Caroní del Estado Bolívar. Dicho inmueble pertenecía a la Constructora 2005, C.A., y la hipoteca que por el presente instrumento se constituyó, subsistirá íntegramente mientras no sean totalmente cancelados los compromisos por parte de la Constructora 2005, C.A.- Que es cierto que en fecha 28 de enero de 2008 suscribieron los ciudadanos Nasseh Kasen Escheik en su carácter de Director General de la Constructora 2005, C.A., y la ciudadana Carmen Sofía Sandoval Mata, una promesa de compra-venta para la adquisición del inmueble, distinguido con las nomenclaturas M-H-10-12, que por ser una venta futura en su cláusula segunda del referido contrato, se estipuló que la compradora Carmen Sofía Sandoval Mata, debía pagar por la adquisición del inmueble la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 286.000,00); por tanto la demanda debe ser presentada en contra de la Constructora 2005 C.A., en la persona del ciudadano Nasseh Kasen Escheik quien incumplió con el referido contrato como lo indica el artículo 1.167 del Código Civil.- Que ante la comisión del delito de Estafa por el ciudadano Nasseh Kasen Escheik, en su carácter de Director General de la Constructora 2005, C.A., los optante compradores lo denunciaron ante la Fiscalía competente, en compañía de los representantes legales del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., donde se le hizo el llamado a todos los optantes compradores, por medio de los diferentes medios de comunicación para que se unieran a la causa, en carácter de victimas, y que mediante Acuerdo Reparatorio fue entregado el terreno a la entidad bancaria.- Que el Banco se comprometió con las sesenta y nueve (69) victimas que asistieron al llamado en culminar con la obra, dado que los restantes optantes compradores no quisieron adherirse a la causa en condición de victima, porque manifestaban que el ciudadano Nasseh Kasen Escheik, que fue quien les incumplió y cometió el delito de estafa, no tenia culpabilidad en el no cumplimiento del contrato suscrito entre ellos; en este sentido la parte demandada solicita que se declare sin lugar la pretensión realizada por la demandante, ratificando que no existe ninguna relación contractual firmada entre la actora y su representada, y que de igual manera no existen responsabilidades, ni obligaciones solidarias.- Se cita la defensa opuesta:
(…)

“Rechazo, impugno, niego y contradigo la demanda intentada contra mi representada por ser falsos e inconsistentes los hechos, así como el derecho aplicado o derivado de esos hechos.

En tal sentido, dado el incumplimiento por parte del ciudadano NASSEH KASEN ESCHEIK, titular de la cédula de identidad Nº V.-8.880.571, en su carácter de Director General de la CONSTRUCTORA 2005, C.A. y perfeccionándose el delito de estafa, los optantes compradores se unieron para denunciar el hecho ante la Fiscalía competente, en compañía de los representantes legales de BANCO BICENTENARIO DEL PUEBLO, DE LA CLASE OBRERA, MUJER Y COMUNAS, BANCO UNIVERSAL, C.A., donde se le hizo el llamado a todos los optantes compradores, por medio de los diferentes medios de comunicación, para que se uniera a la causa, en carácter de victimas, solo asistieron al llamado, sesenta y nueve (69) optantes compradores, posteriormente y dado que el ciudadano NASSEH KASEN ESCHEIK, V.-8.880.571, fue imputado, proponiendo este último, un acuerdo reparatorio, entregando el terreno a BANCO BICENTENARIO DEL PUEBLO, DE LA CLASE OBRERA, MUJER Y COMUNAS, BANCO UNIVERSAL, C.A., el cual fue aceptado por las partes.

Es decir, el imputado admitió los hechos, reconociendo el incumplimiento de los contratos, el desvió de los fondos y la estafa inmobiliaria cometida; propone un acuerdo reparatorio, se materializa el mismo, entregando el bien inmueble antes descrito a mi representada. BANCO BICENTENARIO DEL PUEBLO, DE LA CLASE OBRERA, MUJER Y COMUNAS, BANCO UNIVERSAL, C.A., se comprometió con las sesenta y nueve (69) victimas que asistieron al llamado en culminar con la obra. Dado que los restantes optantes compradores, no quisieron adherirse a la causa en condición de victima, porque manifestaban que el ciudadano NASSEH KASEN ESCHEIK, titular de la cédula de identidad Nº V.-8.880.571, que fue quien les incumplió y comete el delito de estafa, no tenía culpabilidad en el no cumplimiento del contrato.
Dicha entrega material se efectuó el 31 de agosto de 2012, quedando Registrada ante el Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar, asentado bajo el Nº 2009.1925, Asiento Registral 3 del Inmueble matriculado con el Nº 297.6.1.8.1195 y correspondiente al libro del Folio Real del año 2009.
En este sentido rechazo, impugno, niego y contradigo que mi representada, tenga responsabilidad contractual asumida con los optantes compradores, debido a que no existe contrato alguno suscrito.
Así mismo rechazo, impugno, niego y contradigo que mi representada, tenga responsabilidades solidarias, ni obligaciones solidarias, señaladas en el Capitulo VI y en el Titulo IV.

CAPITULO IV
DE LA DENUNCIA POR ESTAFA (DESVIO DE FONDOS)

Se agregó el día veintiuno (21) de enero de 2015 al expediente, copia de la denuncia incoada ante la copia de la denuncia presentada ante la FISCALÍA SUPERIOR DEL MINISTERIO PÚBLICO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, donde expone la paralización de la construcción de ciento treinta viviendas (130) del Conjunto Residencial Villa Tocoma II, dicha obra tenía un plazo de ejecución de catorce (14) meses, obra paralizada desde el primer día del mes de abril de 2011, presentando en sus instalaciones y continuo deterioro. Solicito a este honorable Despacho de manera muy respetuosa, se sirva de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil (C.P.C), oficiar a la Fiscalía Superior a fin de ratificar lo expuesto.

Se agregó el día veintiuno (21) de enero de 2015 al expediente, copia de la audiencia celebrada ante la FISCALIA SEGUNDA DEL CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, llevada por la ciudadana Abogada EMILY HERNÁNDEZ MÁRQUEZ, Fiscal Segunda del Segundo Circuito del estado Bolívar, dejando constancia de la comparecencia de manera voluntaria de los ciudadanos LINDA D` AGOSTO, LUIS ALCALA Y NESTOR MERIN (,,,) y por la otra parte el ciudadano NASSEH KASEN ESCHEIK (…) en su carácter de Director General de la CONSTRUCTORA 2005, C.A., en su condición de imputado, debidamente asistido por el Abogado JONNY OSWALDO MORENO AREVALO (….) solicito a este honorable Despacho de manera muy respetuosa, se sirva, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil (C.P.C), oficiar a la FISCALÍA SEGUNDA DEL CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, llevada por la Abogada ciudadana EMILY HERNÁNDEZ MÁRQUEZ, fiscal Segundo Circuito del estado Bolívar. A fin de ratificar lo expuesto.(…)”

Por las razones anteriormente expuestas, solicitamos a esa Honorable Tribunal, en nombre de mi representada, BANCO BICENTENARIO DEL PUEBLO, DE LA CLASE OBRERA, MUJER Y COMUNAS, BANCO UNIVERSAL, C.A., que declare sin lugar las pretensiones realizadas por la demandante, ratificando que no existe ninguna relación contractual firmada entre la ciudadana CARMEN SOFÍA SANDOVAL MATA,V.-8.939.305 y BANCO BICENTENARIO DEL PUEBLO, DE LA CLASE OBRERA, MUJER Y COMUNAS, BANCO UNIVERSAL, C.A., de igual manera no existen responsabilidades, ni obligaciones solidarias. Así mismo la admisión de las pruebas que reposan en el expediente, desde el día veintiuno (21) de enero de 2015, así mismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil (C.P.C) , soliciten respetuosamente a las FISCALIAS SUPERIOR Y SEGUNDA DEL MINISTERIO PUBLICO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, copias certificadas de los expedientes, por las denuncias presentadas en contra del ciudadano NASSEH KASEN ESCHEIK, V.-8.880.571, en su carácter de Director General de la CONSTRUCTORA 2005, C.A., en calidad de imputado, el cual admitió los hechos, reconociendo el incumplimiento de los contratos, el desvió de los fondos y la estafa, inmobiliaria cometida, expediente Nº 07-F2-2C-2710-10 y al TRIBUNAL DE CONTROL DEL CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR CON SEDE EN PUERTO ORDAZ, (….)”

Conforme a los términos precedentemente expuestos en que quedó trabado el litigio, este Juzgado pasa a considerar los elementos probatorios aportados por las partes, para lo cual las documentales que se mencionan a continuación, son apreciadas como relevantes para la resolución de la controversia, por estar dotadas de valor probatorio dada su no impugnación por las partes, a saber:

1) Contrato de Opción Compra-Venta- Conjunto Residencial Villa Tocoma, autenticado el veintiocho (28) de enero de 2008 por ante la Notaría Publica Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar, inserto bajo el Nº 29, Tomo 15 de los Libros de Autenticaciones, celebrado entre la CONSTRUCTORA 2005, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 06 de abril del año dos mil cinco (2.005), quedando anotado bajo el numero 16, Tomo 6-A de los libros llevados en ese despacho; representada por su Director General NASSEH ESCHEIK, venezolano, mayor de edad, de cedula de identidad Nº V.- 8.880.571, y la ciudadana Carmen Sofía Sandoval Mata, venezolana, mayor de edad portador de la cedula de identidad Nº V.-8.939.305, y de este domicilio, sobre un inmueble, vivienda en construcción de la siguientes características: tipo “Town House” de dos niveles, de aproximadamente (116 Mts2), e integrada por las siguientes dependencias: Planta Baja: Sala, Baño para visita, Comedor, Cocina, una (1) Habitación con Baño y Estacionamiento con capacidad para dos (2) vehículos; Primer Nivel: Habitación Principal con Baño, una (1) habitación con baño, dicho inmueble será distinguido con él Nº M-H-10-12, y será construido sobre una parcela de terreno que también formará parte de la venta una vez culminada su negociación, de aproximadamente 124,5 Mts2, ubicada en la calle 10, del Parcelamiento denominado Villa Tocoma…”; cuyo precio por la futura venta es de Doscientos Ochenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 286.000,00). Cursante folio del 14 al 20 de la primera pieza judicial.

2) Contrato de Venta, celebrado entre la vendedora, Sociedad Mercantil VIVIENDA PROGRESIVA COMPAÑIA ANONIMA, GUAYANA (VIPROCA GUAYANA), y la compradora, Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA 2005, C.A., representada por su Director General NASSEH ESCHEIK, sobre un Lote de Terreno sin urbanizar de su única y exclusiva propiedad, identificado como la II Etapa del Lote (04), por el precio de Bsf. 2.927.821,15, cuyo documento fue registrado por ante el Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar en fecha 27 de abril de 2009, con el No. 2009.1925, Asiento Registral 1, Matriculado con el No. 297.6.1.8.1195. Folio Real: 2009. Cursante del folio 21 al 25 de la primera pieza judicial.

3) Documento de Contrato de Préstamo a Constructor con Garantía Hipotecaria, celebrado por C.A. CENTRAL, BANCO UNIVERSAL, Sociedad Mercantil domiciliada en Barquisimeto, Estado Lara, y CONSTRUCTORA 2005, C.A., por un monto de VEINTINUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS (Bsf. 29,900.000,00), destinados íntegramente a la construcción de Ciento Treinta (130) Vivienda unifamiliares pareadas a la Etapa II del Conjunto Residencial Villas Tocoma, en un (1) lote de terreno identificado como la II Etapa del Lote Cuatro (4) el cual forma parte del Conjunto Residencial “El Tiamo” ubicado en la Manzana 310-01 de la Unidad de Desarrollo UD-310 de Ciudad Guayana, sector Puerto Ordaz. Dicho lote tiene un área irregular, con un área aproximada de TREINTA MIL OCHOCIENTOS DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON DIECISIETE DECIMETROS (30.819,17 m 2). La Constructora 2005, C.A., constituye garantía hipotecaria inmobiliaria de primer grado a favor de “C.A. CENTRAL, BANCO UNIVERSAL”, hasta por la cantidad de SESENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS, (Bsf. 61.295.000,oo), sobre un (01) lote de terreno identificado como la II Etapa del Lote Cuatro (04), el cual forma parte del Conjunto Residencial “El Tiamo” ubicado en la Manzana 310-01 de la Unidad de Desarrollo UD-310 de Ciudad Guayana con un área aproximada de 30.819,17 Mts.2, cuyo documento fue registrado por ante el Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar en fecha 27 de octubre de 2009, con el No. 2009.1925, Asiento Registral 2, Matriculado con el No. 297.6.1.8.1195. Folio Real: 2009 Cursante del folio 27 al 34 de la primera pieza judicial.

4) Contrato de Dación en Pago, celebrado por el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., como sucesor a título universal del patrimonio, entre otras, de la sociedad mercantil C.A. Central, Banco Universal, con la Constructora 2005, C.A., representada por su Director General Nasseh Kasen Escheik Castro, quien da en pago de manera pura y simple al Banco un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un (01) Lote de Terreno, ubicado en la II Etapa del Lote Cuatro 04, Villa de Tocoma, situado al final de la Avenida Atlántico, Sector UD-310, el cual forma parte del Conjunto Residencial El Tiamo, en la Manzana 310-01 de la Unidad de Desarrollo UD-310 de Ciudad Guayana, Sector Puerto Ordaz, con un área aproximada de 30.819,17 Mts.2, cuyo documento fue registrado por ante el Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar en fecha 31 de agosto de 2012, con el No. 2009.1925, Asiento Registral 3, Matriculado con el No. 297.6.1.8.1195. Folio Real: 2009. Cursante del folio 42 al 46 de la primera pieza judicial.

5) Documento mediante el cual BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, C.A., declara ser propietario de una extensión de terreno ubicado en la II etapa del Lote cuatro (04) Villa Tocoma, situado al final de la Avenida Atlántico, la cual forma parte del Conjunto Residencial el Tiamo, ubicado en la manzana 310-01 de la Unidad de Desarrollo UD 310 de Ciudad Guayana, Sector Puerto Ordaz, y que le pertenece por dación en pago que le hiciera la CONSTRUCTORA 2.005 C.A., el cual ha resuelto destinarlo a la enajenación por parcelas de conformidad con lo establecido en la vigente Ley de Ventas de Parcelas, en virtud de lo cual otorga documento de Reparcelamiento denominado Conjunto Residencial Villa Tocoma II Etapa, en conjunto con la sociedad mercantil Inversiones y Construcciones Macarao, C.A., empresa encargada de construir las viviendas unifamiliares, mediante un Préstamo a Corto Plazo otorgado por el Banco Bicentenario, Banco Universal C.A., ello de acuerdo al proyecto aprobado por la Alcaldía del Municipio Caroní del Estado Bolívar, y las variables urbanas fundamentales aprobadas mediante oficio DRU N 127/2008/UR (URBANISMO) y DRU N 147/2008/UR (VIVIENDA) de fecha 05/05/2008, (…) dividido en ciento sesenta y cinco (193) (sic) parcelas, sobre las cuales se construirán viviendas unifamiliares. Cursante del folio 53 al 83 de la primera pieza judicial.

6) Escrito presentado por la parte demandante Carmen Sofía Sandoval Mata ante el Banco Bicentenario, Banco Universal, con fecha de recibido por dicha entidad bancaria 19 de mayo de 2014, mediante el cual de conformidad con el articulo 54 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, solicita se proceda a cumplir con el contrato de opción compra venta celebrado el veintiocho (28) de enero de 2008 y se elaboren los documentos necesarios que le instruyan como propietario del bien inmueble que adquirió y que en caso contrario acudiría a los organismos jurisdiccionales a los fines de hacer valer su pretensión Cursante del folio 84 al 93 de la primera pieza judicial.

7) Denuncia formulada en fecha 29 de agosto de 2009 por la ciudadana DALIA B. GONZALEZ VEGAS, por ante la Fiscalía Superior del Ministerio Público en contra del ciudadano Nasseh Escheik por presunta estafa agravada, señalando la denunciante que fue otorgado crédito a Constructor en fecha 26/10/2009, para la construcción de vivienda, Conjunto Residencial Villa Tocoma II, en un plazo de ejecución de la obra de 14 meses, obra paralizada desde el 01/04/2011; que se presume al responsable el desvío de los recursos para otros fines. Cursante del folio 128 al 129 de la primera pieza judicial.

8) Oficio No. 07-F2-2C-2782-12, de fecha 24/09/2012, suscrito por la Fiscal Segundo del Ministerio Público del Segundo Circuito del Estado Bolívar, dirigido a la Consultoría Jurídica del Banco Bicentenario, mediante el cual le remite acta levantada en el Despacho Fiscal, del acuerdo reparatorio realizado en la causa por la presunta comisión de uno de los Delitos Contra La Propiedad (Estafa Inmobiliaria) donde funge como imputado el ciudadano Nasseh Kasen Escheik Castro, relacionado con las actuaciones identificada con la nomenclatura interna 07-F2-2C-2710-10, por haberse hecho parte dicha entidad bancaria como ente del Estado Venezolano, para responder a los afectados, con la construcción de las viviendas ofertadas por la Constructora. Cursante del folio 130 de la primera pieza judicial.

9) Acta levantada en fecha treinta y uno (31) de agosto de 2012 por los afectados del Conjunto Residencial Villa Tocoma II, ubicados en la Unidad de Desarrollo 310, Parroquia Unare, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, mediante la cual se dejó constancia de haberse reunido voluntariamente con la finalidad de designar y ratificar a los únicos voceros de dicho Conjunto Residencial. Cursante al folio 131 al 134 de la primera pieza judicial.

10) Copia de Acta levantada en fecha 22 de agosto de 2012 en relación con la reunión celebrada por ante la Fiscalía Segunda del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, representada por la Abg. Emily Hernández Márquez, Fiscal Segunda del Segundo Circuito del estado Bolívar, con la comparecencia del representante del Banco Bicentenario, de las víctimas, y del imputado ciudadano Nasseh Kasen Escheik, en su carácter de Director General de la Constructora 2005, C.A., en cuyo acto la representación Bancaria propuso acuerdo reparatorio y cuya propuesta consistía que el imputado otorgara al Banco como parte de pago de lo adeudado el terreno sobre la cual se construirá el proyecto habitacional y en contraprestación no adeudará mas nada al referido pago, entendiéndose que se trata de una dación en pago por la deuda existente, donde igualmente consta que el ciudadano Nasseh Escheik deberá consignar listado total ante dicha Fiscalia de las personas que realizaron negociación de compra-venta de las parcelas del proyecto habitacional, a fin de que dichas personas realicen su respectiva denuncia. Cursante del folios 135 al 136 de la primera pieza judicial.

11) Copia del listado de denunciantes, firmado por sesenta y nueve (69) víctimas de la presunta estafa inmobiliaria denunciada por ante la Fiscalía del Ministerio Público, y por los cuales el Banco Bicentenario asumió el compromiso de construir las viviendas. Cursante del folio 137 al 138 de la primera pieza judicial.

12) Copia de los Diarios de Guayana, Primicia, Correo del Carona, El Progreso, Nueva Prensa que circularon en el Estado Bolívar con relación a la Denuncia por Estafa cometida por la constructora 2005 de fecha veintisiete (27) de mayo de 2011; quince (15) de julio 2011; nueve (09) de marzo 2012; trece (13 ) de marzo 2012; diez (10) de marzo 2012; diecisiete (17) de marzo 2012; veintitrés (23) de marzo 2012; tres (03) de marzo 2012 y trece (13) de marzo 2012. Cursante al folio 139 al 168 de la primera pieza judicial.

II.2. Congruente con los hechos demostrados pasa este Juzgado a determinar la procedencia o no de la pretensión en atención al material probatorio aportado por las partes y en consideración a ello se observa:

La representación judicial de la parte demandante, con fundamento en los artículos 151 y 152 del Código de Comercio, pretende que el Banco Bicentenario, Banco Universal, Compañía Anónima, responda solidariamente por el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta celebrado por la demandante en fecha 28 de enero de 2008, con la Constructora 2005 C.A., y en consecuencia se le haga entrega del bien inmueble prometido (vivienda) y le sea otorgado el documento definitivo que le traslade la propiedad del inmueble descrito en dicho contrato.

Sobre lo anterior, considera pertinente este Juzgador traer a colación lo señalado por los autores patrios, Bello Tabares, Humberto, y Jiménez Ramos, Dorgi (2.006), en su obra “Tutela Judicial Efectiva y Otras Garantías Constitucionales Procesales. Pág. 63 y ss, quienes apuntan que la noción de la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 constitucional, es el acceso a los órganos de la administración de justicia, donde toda persona puede acceder a los órganos de la administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso sean éstos colectivos o difusos.. (…).
El derecho o garantía de acceso a los órganos de administración de justicia como emanación de la tutela judicial efectiva, no es ilimitado, libre e irrestricto, por el contrario el administrado, el justiciable, puede acceder a los órganos de administración de justicia, por los cauces o canales regulares preestablecidos en la Ley y previo el cumplimiento de los requisitos o presupuestos procesales consagrados en las leyes, de lo contrario, la pretensión será declarada inadmisible o improcedente, lo que no puede traducirse en lesión a la tutela judicial efectiva”.

Siguen señalando los mencionados juristas, que también es parte del debido proceso el hecho que ese derecho o garantía de acceso a la jurisdicción no es irrestricto, ilimitado y sin reglas a seguir, por el contrario, el constituyente regula como derecho constitucionalizado el acceso a la justicia, más el legislador ordinario debe precisar la técnica, vía, requisitos y demás elementos que permiten ejercitar o que delinean el derecho de petición constitucional, apareciendo así limitaciones que señalan los cauces o rumbos por los cuales debe orientarse la garantía de acceso, limitaciones que en el decir de estos autores, parecieran lesionar el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia y consecuencialmente a la garantía de la tutela judicial efectiva; pero que finalmente no es así, pues esto último responde a que la Ley establece una serie de mecanismos judiciales para tramitar y ventilar ese derecho de acción, y que violentarlo implicaría la violación al orden público.

Conforme a lo antes señalado, observa este Juzgado que la negociación celebrada por el ciudadano Nasseh Escheik Castro como representante legal de la Constructora 2005 C.A., con el Banco Bicentenario, Banco Universal C.A., que culminó con la dación en pago de la parcela de terreno aquí cuestionada, propiedad de la Constructora, se originó por la deuda que tal empresa adquirió por el préstamo que le otorgó la entidad bancaria C.A. Central, Banco Universal, lo cual se extrae de las pruebas documentales, ya citadas ut supra, (ver folios folio 27 al 37 de la primera pieza judicial), cuyo préstamo estaba garantizado con una hipoteca de primer grado; de modo que cuando el Banco reclamó a la Constructora el pago de la deuda contraída, su representante legal Nasseh Escheik Castro, optó por celebrar la referida dación en pago, siendo que en modo alguno, puede desprenderse que tal dación en pago, equivale a la venta de un fondo de comercio, por cuanto no consta que ello haya sido el objeto de la contratación o del negocio jurídico, pues la venta de un fondo de comercio no sólo abarca la venta del establecimiento comercial, sino los efectos necesarios para la practica de la actividad económica que desarrolla el fondo de comercio, como además lo serían los equipos con los que cuenta la Constructora 2005 C.A.; en tal sentido se destaca lo que al efecto señala en este sentido el autor Dr. Hugo Marquis, en su obra ‘Fundamentos de Derecho Mercantil, Parte General, (Págs. 170 y 171), quien apunta que es un “conjunto de bienes que en Venezuela es costumbre llamar “fondo de comercio”, pero para los cuales prefiere la calificación de hacienda mercantil, y lo define como el conjunto de bienes que el empresario ha dispuesto para el ejercicio de su actividad lucrativa. Todo comerciante tiene un fondo de comercio, pero para cualquier actividad es preciso un mínimun de elementos físicos que lo compondrían…”

De acuerdo a ello no consta en autos, documento alguno que evidencie que el Banco Bicentenario, Banco Universal demandado haya adquirido o comprado la Sociedad Mercantil Constructora 2005 C.A., o que el objeto de la negociación sea la venta del fondo de comercio de dicha constructora, o que la empresa Constructora 2005 C.A., haya celebrado una Asamblea para tal finalidad, es decir, para la venta de fondo de comercio, o que el Banco aquí demandado haya comprado acciones en la Constructora 2005 C.A., ni haya adquirido los equipos necesarios, o mobiliarios con que la empresa Constructora 2005 C.A., desarrolla su actividad económica, por tanto resulta infundada la solidaridad legal pretendida por la parte actora al Banco Bicentenario, Banco Universal, Compañía Anónima con fundamento en lo establecido en los artículos 151 y 152 del Código de Comercio, para que ésta le cumpla con el contrato de opción de venta, al cual hace referencia en su libelo de demanda, e identificado ut supra, y en consecuencia tales dispositivos legales no son aplicables a los hechos delatados por el actor. Así se establece.

No obstante lo anterior, este Juzgado Superior observa que los hechos narrados por la actora en el presente juicio, atendiendo al principio iura novix curia si se encuentran ampliamente regulados tanto por las normas de derecho común, como por leyes especiales, pues el asunto que aquí se dirime atiende a un problema muy sensible en la sociedad venezolana, como es la vivienda, cuyo derecho es de rango constitucional, y su protección se encuentra en un abanico de leyes especiales, pero atendiendo al caso sub-examine, la parte actora concatena una serie de documentos relacionados con la parcela o lote de terreno, lugar en que se iba a construir el inmueble pactado por la ciudadana Carmen Sofía Sandoval Mata, con la Constructora 2005 C.A., sin que se distinga que ella haya compelido extrajudicial o judicialmente a dicha empresa, siendo que dicha empresa es la que se encuentra obligada a cumplir con el contrato de opción a compra venta sobre la construcción de la vivienda descrita en dicho contrato (ver folios 14 al 20 de la primera pieza judicial).

Siguiendo con el análisis, la actora peticiona al folio 10 y su vuelto correspondiente a la primera pieza judicial lo siguiente:

“PRIMERO: En cumplir con el contrato de Opción de Venta celebrado con mi persona en fecha veintiocho (28) de enero del año dos mil ocho (2.008).

SEGUNDO: En consecuencia, a hacerme entrega del bien inmueble prometido.

TERCERO: En otorgar el documento definitivo a fin de trasladarme los derechos de propiedad que me asisten sobre el inmueble suficientemente descrito en ese contrato, y que me deben entregar.

CUARTO: En caso de no cumplir con su obligación en ejecución voluntaria, pido de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que la sentencia que recaiga me declare propietaria de un bien inmueble con las características descritas…”.

De acuerdo a los pedimentos explanados en el libelo de demanda, los mismos derivan de que se cumpla el contrato de opción a compra venta del cual la parte actora hace alusión, y esto sólo lo puede hacer valer en contra de la persona con la cual celebró dicho contrato, esto es, contra la sociedad mercantil Constructora 2005 C.A.

Lo anterior delimita la legitimación, en relación a los hechos controvertidos, pues ella es una cualidad necesaria de las partes. En este sentido el autor Arístides Rengel Romberg (1995) En su obra, “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, pág. 27 ss., señala que el proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido, en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general la formula así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.

Continúa señalando el referido autor, “si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, sólo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda”.

Por tanto, no hay que confundir la legitimación, con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia, dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda, por falta de legitimación, sin entrar el Juez en la consideración del mérito de la causa.

Concluye el mencionado autor, que la legitimación es un requisito o cualidad de las partes, porque las partes son el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda, y por tanto, como tales sujetos de la pretensión, es necesario que tengan legitimación, este es, que se afirme titulares activos y pasivos de la relación controvertida, independientemente de que la pretensión resulte fundada o infundada. La legitimación funciona así, no como un requisito de la acción, sino más bien como un requisito de la legitimidad del contradictorio entre las partes, cuya falta provoca desestimación de la demanda, por falta de cualidad o legitimación.
En aplicación de lo anterior, este Juzgado Superior considera que la pretensión que consiste en que el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., cumpla con un contrato que no celebró con la actora, es infundada, pues no puede figurar como demandada la entidad bancaria de una obligación que deriva de un vinculo jurídico del cual no forma parte, y aun en la circunstancia que alega la representación judicial de la accionante, en el sentido de que el Banco demandado resultó finalmente ser propietario del lote de terreno donde se construiría la casa pactada con la empresa Constructora 2005 C.A., ello en modo alguno implica que el Banco deba responderle, por cuanto el lote de terreno donde se ejecutaría el proyecto de vivienda, fue dado en pago por su propietario Constructora 2005 C.A., al referido Banco por el préstamo con garantía hipotecaria de primer grado que le adeudaba la referida empresa constructora.

Es así que la actora cuenta con los mecanismos legales y judiciales para exigir el cumplimiento del contrato de opción a compra venta de un inmueble en construcción a la empresa con la cual contrató. No se explica este Juzgado como la representación judicial de la parte actora la ciudadana Carmen Sofía Sandoval Mata demande al Bicentenario, Banco Universal, C.A., sin haber demandado a la empresa Constructora 2005 C.A., con la que celebró el contrato del cual el peticiona su cumplimiento, ni haber denunciado al representante legal de dicha empresa Nasseh Escheik Castro en caso de considerar que sea victima de un fraude inmobiliario, como si tal empresa no tuviera responsabilidad en el contrato de opción a compra venta suscrito con la parte actora; pretendiendo de esta manera soslayar tal vinculo contractual con ir directamente contra el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., sustentando su planteamiento en supuestos legales que no se subsumen a los hechos delatados en su libelo de demanda, como lo es el planteamiento de la enajenación de un fondo de comercio, que en nada se relaciona con ventas de viviendas en construcción, cuyo control y dirección le está reservado al Estado a través del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat; y aun de no considerar la parte actora ser victima de un fraude inmobiliario, en primer lugar, siempre es a la persona con la cual contrató a quien debe demandar, y no consta en autos que la actora haya reclamado extrajudicialmente, o vía administrativa, ni ha hecho uso de los mecanismos judiciales adecuados para ventilar su pretensión contra la Constructora 2005 C.A., y ello con fundamento en las normas de derecho común que regulan el cumplimiento del contrato de opción a compra venta. Así se establece.

Por otra parte, se destaca que la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria creó un Órgano Administrativo encargado de velar por el cumplimiento de lo establecido en dicha Ley, entiéndase lo referido a regular, controlar y sancionar todo lo relacionado con la construcción, venta, preventa, permisología, protocolización y denuncias con respecto a inmuebles destinados a vivienda, y ese organismo al que la Ley le atribuyó el conocimiento de todas estas materias, no es otro, que la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual debe inclusive mediante un procedimiento administrativo dirimir cualquier controversia que se plantee con respecto a los supuestos de Ley.

Los problemas que surgen de vivienda y hábitat, por vía normativa esta reservado a la Administración por Órgano de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. La legislación venezolana ha creado leyes y ha atribuido competencia al Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat, para que dicte resoluciones referidas a la vivienda y hábitat. Es así que fue dictada por la legislación venezolana, la ley contra la Estafa Inmobiliaria publicada en Gaceta Oficial N° 39.912 de fecha 30 de abril del año 2012.

En efecto, la Ley contra la Estafa Inmobiliaria establece que los compradores que pudieran sentirse vulnerados en sus derechos, ya sea con ocasión de la venta, preventa o protocolización de un inmueble destinado a vivienda, pueden dirigirse a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat por ser efectivamente el Órgano encargado de acuerdo a la Ley en esta materia y resolver de conformidad con las atribuciones que le son conferidas por la misma, cualquier controversia que se origine con ocasión de la relación comprador – vendedor de un inmueble destinado a vivienda principal. Sobre este aspecto dicha Ley prevé lo siguiente:

“Artículo 1. La presente Ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna.
(…)
Artículo 3. La presente Ley garantiza la inviolabilidad del derecho que tienen las personas de acceder a los planes y proyectos destinados a vivienda, garantizando sancionar el delito de estafa inmobiliaria y otros afines, desarrollando mecanismos de atención especial para la preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles que regulen con énfasis aquellos que se encuentren en proceso de construcción o aun no construidos (…).
Artículo 6. El Ejecutivo Nacional a través del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, será el órgano rector y le corresponderá crear la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat (…).
Artículo 7. Son atribuciones de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado, a las constructoras y sus representantes, promotoras de vivienda y sus representantes, productoras de vivienda y sus representantes (…).
Artículo 18. No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat” (Destacado añadido).
Citado lo anterior, es propicio resaltar que ante la eventualidad de las denuncias por estafa inmobiliaria contra la empresa Constructora 2005 C.A., de lo cual hace alusión la representación judicial del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., en su escrito de contestación de la demanda (ver folios 213 al 214 de la primera pieza judicial), la entidad bancaria como ente del Estado, garantizó la construcción de las viviendas a tales victimas, recabando el banco la identidad de las personas afectadas y demás requisitos para el momento en que asumió ese compromiso conforme se evidencia del listado de denunciantes, firmado por sesenta y nueve (69) víctimas de la estafa inmobiliaria denunciada por ante la Fiscalía del Ministerio Público, por los cuales el Banco Bicentenario asumió el compromiso de construir las viviendas (cursante del folio 137 al 138 de la primera pieza judicial), pero tal acuerdo reparatorio no se puede extender a otras personas que no celebraron dicho acuerdo, por cuanto, para ello resultaba necesario que figurase como victima de la presunta estafa inmobiliaria, lo cual fue el punto de partida para que el Estado Venezolano interviniera a través del Banco y amparar y proteger a los afectados su derecho a la vivienda, lo cual estaba siendo socavado por un fraude inmobiliario, y por tratarse de construcción de inmuebles destinado a vivienda, ello estaba bajo el imperio de la Ley Contra Estafa Inmobiliaria; pero ese cuerpo normativo no se opone al examen de los contratos y la resolución o cumplimiento de los mismos por parte de la administración de justicia, por lo que en el caso que la actora no se considere victima de fraude inmobiliario, puede ejercer indistintamente una demanda o acción por ante los tribunales que correspondan según la materia o cuantía, en este caso contra la empresa con la que celebró el contrato de opción a compra venta de vivienda en construcción, esto es, contra la Constructora 2005 C.A., pues el contrato de opción a compra que hace valer la actora en su libelo de demanda no lo suscribió con el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., sino con dicha Constructora, y en consecuencia no existe un vínculo jurídico que obligue a esa entidad bancaria a que cumpla lo así reclamado por la demandante.- Así se establece.

En corolario de todo lo anterior, este Juzgado Superior forzosamente debe declarar que opera la falta de cualidad o legitimación en la persona de la entidad bancaria demandada, y en consecuencia inadmisible la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de venta incoada por la ciudadana Carmen Sofía Sandoval Mata contra el antes denominado BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, C.A., hoy denominado BANCO BICENTENARIO DEL PUEBLO, DE LA CLASE OBRERA, MUJER Y COMUNAS, BANCO UNIVERSAL, C.A., y así se establecerá en la dispositiva de este fallo.

III. DISPOSITIVA

En merito de las consideraciones expuestas, este Juzgado Superior Estadal de la Jurisdicción Contencioso Administrativa del Estado Bolívar, actuando en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA la FALTA DE CUALIDAD PASIVA del denominado anteriormente BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, C.A., hoy denominado BANCO BICENTENARIO DEL PUEBLO, DE LA CLASE OBRERA, MUJER Y COMUNAS, BANCO UNIVERSAL, C.A., en consecuencia INADMISIBLE la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de venta sigue la ciudadana Carmen Sofía Sandoval Mata, contra la antes mencionada entidad bancaria BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, C.A., hoy denominado BANCO BICENTENARIO DEL PUEBLO, DE LA CLASE OBRERA, MUJER Y COMUNAS, BANCO UNIVERSAL, C.A..-

De conformidad con el artículo 98 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, se ordena la notificación de la presente sentencia al Procurador General de la República Bolivariana de Venezuela y al Presidente del antes denominado BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, C.A., hoy denominado BANCO BICENTENARIO DEL PUEBLO, DE LA CLASE OBRERA, MUJER Y COMUNAS, BANCO UNIVERSAL, C.A., y transcurrido el lapso de ocho (8) días hábiles contados a partir de la consignación en el expediente de las respectivas constancias de notificación, se inicia el lapso para la interposición del recurso de apelación.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia en el Índice de Copiador de sentencias.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Estadal de la Jurisdicción Contencioso Administrativa del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los diecinueve (19) días del mes de diciembre de 2018. Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO
CARLOS MORENO MALAVÉ
LA SECRETARIA
MARTHA LILIANA TORRES