TSJ Regiones - Decisión

COMPETENCIA CIVIL
De las partes, sus apoderados y de la causa
PARTE DEMANDANTE:
La ciudadana LENDYS CAROLINA NOGALES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.009.036, domiciliada en Tumeremo, Municipio Autónomo Sifontes, del estado Bolívar.-
APODERADO JUDICIAL:
Los ciudadanos abogados ROGER RENE ZAMORA CASTELLANOS y LUIS PERRONI BLANCO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 124.894 y 10.926, y de este domicilio.-
PARTE DEMANDADA:
La ciudadana LUZ MARINA DELGADO RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.300.262, domiciliada en Tumeremo, Municipio Autónomo Sifontes, del estado Bolívar.-
APODERADO JUDICIAL:
Los ciudadanos abogados EDDY RAFAEL ROJAS y CARELIS ADRIANA ANZOLA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 133.101 y 124.967, respectivamente.-
MOTIVO:
Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, que cursó por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.-
EXPEDIENTE:
N° 16-5166

Subieron a esta Alzada las presentes actuaciones en virtud del auto de fecha 25 de enero de 2016, que consta al folio 176 y que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta en fecha 19 de Enero de 2016, que riela a al folio 175, por el abogado LUIS PERRONI BLANCO, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, la ciudadana LENDYS CAROLINA NOGALES, contra la sentencia inserta del folio 140 al 156, de fecha 14 de Agosto de 2015, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, que declaró sin lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, incoada por la ciudadana LENDYS CAROLINA NOGALES, en contra de la ciudadana LUZ MARINA DELGADO RAMIREZ, y con lugar la reconvención interpuesta por la ciudadana LUZ MARINA DELGADO RAMIREZ contra la ciudadana LENDYS CAROLINA NOGALES, por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:
CAPITULO PRIMERO
- Límites de la controversia
- Alegatos de la parte demandante
- Consta a los folios del 1 al 12 líbelo de demanda presentado en fecha 06 de agosto de 2013, por los ciudadanos ROGER ZAMORA y LUIS PERRONI, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana LENDYS CAROLINA NOGALES, mediante el cual alegan lo que de seguidas se sintetiza.-
• Que en fecha 08 de enero de 2013, su representada suscribió un contrato privado de opción de compra venta con la ciudadana LUZ MARINA DELGADO RAMIREZ, cuyo objeto contractual era la compra de una vivienda o casa para vivienda familiar.
• Que dicha casa o vivienda se encuentra ubicada en la población de Tumeremo, Calle Marti, sin número, Municipio Sifontes del Estado Bolívar, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Construcción que fue o es de Manuel Ferrer; SUR: Calle Marti que es su frente; ESTE: Casa y Solar que fue o es de Emilia Mendoza; OESTE: Casa y solar que fue o es de Saúl Ramírez, siendo el área de terreno de VEINTE METROS (20 Mts) por VEINTICINCO METROS (25 Mts) de fondo y el área de construcción de DOSCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (260 Mts2), hecha de paredes de bloque de concreto, techo de platabanda, pisos de baldosa, puertas y ventanas de madera, aluminio y vidrios, la cual consta de cuatro (4) dormitorios, una (1) sala, un (1) corredor, un(1) lavadero, un (1) porche, tres (3) salas de baño y un (1) garaje.
• Que dicha casa le fue ofrecida a su representada en el contrato de opción de compra venta.
• Que solicita se resguarde el documento del contrato, siendo certificadas las copias certificadas correspondientes, ya que el contrato pudiera ser arrancado del expediente por la parte demandada.
• Que el precio del inmueble pactado entre las partes fue la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00).
• Que hasta la fecha de la demanda la promitente vendedora se rehúsa sin explicación alguna a otorgarle los documentos y soportes necesarios para realizar el documento definitivo y cancelarle la obligación a su representada, siendo que para realizar los trámites por ante el registro subalterno de esa jurisdicción es necesario llevar la solvencia del inmueble, el RIF, el cual solo debe ser tramitado por ante la Alcaldía del Municipio Sifontes y el SENIAT de forma personal y desde el 10 de marzo del año en curso su mandante ha buscado obtener los documentos de forma amistosa sin éxito alguno.
• Que la promitente vendedora ha llegado a decirle que ya no le venderá el inmueble y que buscará un nuevo comprador, que no piensa devolver el dinero que recibió ya que lo tiene trabajando y por lo tanto no se le devolverá haga lo que haga, porque esa casa cuesta mas dinero actualmente.
• Que su representada cumplió con el pago de la inicial acordada en la cláusula segunda del contrato, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), que tenía depositado en la cuenta del ciudadano JOSE LUIS BACA, en el Banco Banesco de la cuenta corriente Nº 0134-0355-45-3551008567, y cuyo número de cheque fue Nº 17597965, por el monto anteriormente indicado, para el momento de la firma del contrato de opción de compra venta.
• Que después que su mandante firmó el contrato, la vendedora tomó una conducta esquiva y de poca colaboración para entregarle los documentos necesarios a los fines de realizar la venta definitiva y hacer el pago total, informando a su mandante que no va a vender el inmueble por el precio pactado sino que el inmueble había aumentado DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) más, a lo que después de tanta discusión su representada, en contra de su voluntad y en medio de la necesidad de adquirir la vivienda acepta hacer la entrega de ese dinero, pero que para ello exige que debía tramitar el documento respectivo por ante el Registro Público Subalterno y hacer la venta definitiva y solicitándole los documentos y recaudos necesarios para hacer los trámites correspondientes a la venta del inmueble, para lo cual se vio en la obligación de firmarle una letra de cambio por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) más, para poder recibir una copia simple de la documentación de la casa, recibiendo en ese momento solo copia simple de justificativo de testigos
• Que dicho justificativo de testigos fue sustanciado por ante el Tribunal del Municipio El Callao, del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en El Callao, en fecha 27 de junio de 1995, al cual se le dio entrada bajo el Nº 167, quedando evacuado en esa misma fecha y posteriormente fue registrado por ante la Oficina del Registro del Distrito Roscio del Estado Bolívar con sede en Guasipati, en fecha 06 de octubre de 1995, quedando agregado al cuaderno de comprobante bajo el Nº 6, debidamente registrado bajo el Nº 11, folios del 32 al 34, del protocolo primero, cuarto trimestre del año 1995.
• Que posteriormente su representada se comunica nuevamente con la vendedora, a los fines de que le hiciera entrega de los documentos necesarios para hacer el trámite y cancelar en la oportunidad señalada en el referido contrato de opción de compra finiquitando la negociación pautada, a lo que la promitente vendedora respondió que en ese momento no podía atenderle que hablarían personalmente en otra oportunidad , y que por el lapso no se preocupara puesto que la cláusula sexta le prohibía grabarlo o enajenarlo.
• Que posteriormente la compradora insistió en hablar con la vendedora y le manifestó que el lapso establecido en el contrato de opción de compra venta estaba vencido, y que si le pagaba CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00) de penalización que no estaba establecido en la cláusula le firmaba la venta, cansada ya de la situación presentada y en vista de la actitud dolosa de la vendedora de pretender incrementar su patrimonio en detrimento de su mandante, acude a la vía judicial.
• Que se hicieron todas las diligencias pertinentes para poder cumplir con la obligación contraída de compra venta sobre el inmueble, lo que trajo como consecuencia retardo en la negociación de la vivienda, pero esto no por culpa de la compradora quien siempre había actuado de buena fe en el contrato, y quien tiene el dinero para hacer el pago total de lo restante una vez así sea ordenado.
• Que la vendedora se niega rotundamente a hacer entrega del inmueble solvente en el pago de los servicios existentes y totalmente libre de gravámenes, llegando a manifestar que no irá a firmar la venta ni que lo ordene el Tribunal, siendo esto necesario para la protocolización del documento definitivo de compra venta, tales como solvencia municipal, servicio eléctrico, servicio de agua y aseo urbano.
• Que no cumpliendo la vendedora con este requisito para finiquitar el contrato de opción de compra venta se hizo imposible el cumplimiento en la fecha acordada por las partes, hecho este premeditado por la vendedora quien ha generado el retardo con prácticas dolosas.
• Que la compradora cumplió con todo lo establecido en el contrato de opción de compra venta.
• Que por los motivos expuestos ocurren a demandar formalmente a la ciudadana LUZ MARINA DELGADO RAMIREZ, para que convenga o en caso contrario así lo declare el Tribunal, en el cumplimiento del contrato, para que se obligue a la vendedora a entregar los documentos que requiere para finalizar la operación de compra venta del inmueble, tales como solvencia municipal, servicio eléctrico, servicio de agua, aseo urbano, ficha catastral, registro de información fiscal (RIF), y cualquiera otro que sean requeridos por el Registro Público Subalterno para la firma definitiva del documento de compra venta.
• Que solicitan que todo el dinero adicional que no esta contemplado en el contrato le sea devuelto a la compradora, es decir el reintegro de la letra de cambio por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), que le fuera firmada y que no esta señalada en el referido contrato de compra venta por la vendedora, que sin lugar a dudas se generó su firma obligada por la presente negociación siendo este un acto fraudulento por parte de la vendedora.
• Que de conformidad a los artículos 585 y 588 ordinal 3 del Código de Procedimiento Civil, solicitan se decrete Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el inmueble objeto de la presente demanda.
• Que la medida cautelar solicitada es ajustada a derecho y debe ser acordada por el derecho que tiene su mandante de exigir el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes en los términos y condiciones expresados en el, que así las cosas encuentran que por una parte existe la presunción grave del derecho que se reclama, evidenciado en el contrato cuyo cumplimiento se reclama; y por otra parte donde consta y se evidencia que su representada le pagó a la vendedora la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) adicionales que se encuentran pendiente en el contrato y que posteriormente le obligaron firmar sin estar reflejado en el contrato.
• Que por otra parte también esta presente que la vendedora ofrezca el inmueble antes descrito, en venta a otras personas, lo que podría generar a su mandante un grave daño irreparable, por tratarse de la compra venta de una vivienda familiar.
• Que fundamentan su pretensión en los artículos ya mencionados y en los artículo 1551, 133, 1137, 1141, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil.
• Que estiman la presente demanda en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00) lo cual equivale a CINCO MIL SEISCIENTOS SIETE CON CUARENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (5.607,47 U.T.)
- Recaudos consignados junto con la demanda
• Consta a los folios 13 al 15, original de poder de representación.
• Cursa al folio 16, original del Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito por las partes.
• Riela al folio 17, copia del cheque Nº 17597965, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) cuya beneficiaria era la ciudadana DELGADO RAMIREZ LUZ MARINA.
• Corre inserto a los folios 18 al 20, copia simple de justificativo de testigos sustanciado por ante el Tribunal del Municipio El Callao, del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en El Callao, en fecha 27 de junio de 1995, al cual se le dio entrada bajo el Nº 167.
- Riela al folio 34, auto de fecha 12 de agosto de 2013, dictado por el Tribunal de la causa, mediante el cual se admite la demanda, y ordena emplazar a la demandada para que de contestación a la demanda.
- Consta al folio 43, auto de fecha 29 de octubre de 2013, en el cual el Tribunal de la causa declara desierto el Acto de Conciliación previsto para esa fecha.
- Alegatos de la parte demandada
- Cursa a los folios del 44 al 50 escrito de contestación a la demanda de fecha 05 de Noviembre de 2013, del mismo se sintetiza lo siguiente:
• Que los únicos hechos ciertos contenidos en el líbelo de la demanda son los que con especificación dice la demandante que su representada celebró con ella un Contrato de Opción de Compra Venta Privado, sobre el inmueble de su propiedad, plenamente identificado en autos, tal como se desprende del contrato consignado junto al líbelo y que fuera celebrado en fecha 08 de enero de 2013.
• Que ciertamente se pactó como precio del inmueble la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), de los cuales su representada recibió al momento de la firma la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), por lo que la demandante si cumplió con el pago de la inicial acordada en la cláusula segunda del contrato.
• Que niega, rechaza y contradice a excepción de lo admitido supra, todos y cada unos de los fundamentos de hecho y de derecho alegados por la parte actora, en poyo y fundamento de su equivocada pretensión y solicita al Tribunal que en la definitiva desestime la presente demanda.
• Que niega, rechaza y contradice que hasta la presente fecha su representada se haya rehusado a sin explicación alguna a otorgarle a la actora los documentos y soportes necesarios para realizar el documento definitivo y cancelarle la obligación contraída y que desde el 10 de marzo del año en curso la actora ha buscado obtener los referidos documentos de forma amistosa sin éxito alguno y de que su representada haya manifestado que buscaría otro comprador, no devolviendo el dinero recibido.
• Que desde el momento de iniciado el contrato de opción a compra objeto del presente litigio, su representada de forma amistosa quiso cumplir con todas las obligaciones contraídas en el mismo.
• Que es el caso que la parte actora nunca tuvo preocupación por realizar la compra definitiva, al punto que llegado la fecha de vencimiento de contrato el 15 de marzo de 2013, fecha en la cual debía realizarse el otro pago acordado, así como la firma definitiva del contrato de compra venta, y que por vía telefónica la actora le manifestó que aun se encontraba buscando el dinero pendiente, que ella tenía un oro guardado pero que no quería venderlo porque estaba esperando que el oro subiera un poco más para obtener mas dinero.
• Que la demandante de autos se desempeña en la actividad económica de minera artesanal, adentrándose durante largas temporadas en las lejanías de las minas.
• Que la parte actora de haber querido realizar el pago definitivo y de protocolizar el documento de venta definitivo, debió en todo caso buscar la forma de conseguir el dinero restante o simplemente vender el oro que tenía o simplemente pedirle a su representada de forma expresa la extensión que se había acordado en el contrato.
• Que niega, rechaza y contradice que su representada haya aumentado el precio de compra del referido inmueble y menos que se haya pactada un incremento de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), y mucho menos que para entregar los documentos exigidos en el registro subalterno de la circunscripción, obligándosele a firmar una letra de cambio por esa cantidad, ni que posteriormente su representada le exigiera el pago de una penalización por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00).
• Que los hechos narrados por la actora fueron maliciosos, tendenciosos y fuera de todo contexto, que lo cierto es que su representada es una ama de casa, soltera y que si en momento determinado se vio en la necesidad de poner en opción de compra venta su casa, era simplemente para comprar una vivienda que sirviera de hogar para su hijo que se fue a incursionar estudios de arquitectura en la ciudad de Puerto Ordaz, pero que en vista de la falta de disposición por parte de la actora para cumplir con las obligaciones contraídas, se vio obligada a alquilar una casa para su hijo, razón por la cual al no haber cumplido la parte actora con su obligación de pagar el precio definitivo de compra venta y protocolización del referido documento, no puede pretender ahora despojarla del único bien inmueble que le sirve de vivienda a su representada y a su núcleo familiar.
• Que la parte actora quiere hacer ver que su representada no quiso darle los documentos definitivos para la venta del referido inmueble, excusándose en esa defensa para lograr obtener después de tanto tiempo y después de haber incumplido su obligación, que su representada le haga la venta definitiva del referido inmueble, pretendiendo hacer valer a este Tribunal que su representada ha pedido cantidades de dinero inexistentes y que se ha negado a entregar toda la documentación
• Que de acuerdo a todos los argumentos expuestos solicita sea declarada sin lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta y que la parte actora sea condenada en costas y gastos del presente proceso.
• Que en función a lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 361 in fine ejusdem propone la reconvención y en efecto reconviene a la parte actora LENDYS CAROLINA NOGALES, a la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta.
• Que la parte actora en ningún momento durante la vigencia del referido contrato se vio interesada en lograr concretar la venta definitiva del bien inmueble, que sino hasta la fecha del 10 de mayo de 2013 fue cuando la ciudadana LENDYS CAROLINA NOGALES, se comunicó con su representada vía telefónica, informándole que se encontraba en la mina y que tenía un oro para venderlo y poder pagar el restante del dinero pactado, pero como condición su representada debía esperar un tiempo mas en razón de que el precio del oro había bajado. Que por estas razones su representada y en virtud de la actitud descuidada de la faltante a los acuerdos contractuales, decidió dar por resuelto el referido contrato.
• Que su representada le manifestó a la demandante que pasara por su casa cuando regresara de la mina, buscando el dinero que le había dado de inicial, tal como lo estableció la cláusula cuarta, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), a lo cual le respondió la parte actora que le devolviera al dinero al ciudadano José Luis Baca, a lo cual su representada se negó rotundamente en virtud de desconocer a ciudadano, y que ella hizo contrato con la demandante y no con un tercero.
• Que en virtud de lo anterior en fecha 31 de agosto de 2013 procedió a realizar en la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, cheque de gerencia Nº 05151007031, a favor de la ciudadana LENDY CAROLINA NOGALES, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), de la cuenta Nº 0134-0510-77-2120210001, con el cual su representada demuestra que en ningún momento se ha negado a devolver el dinero y que siempre ha actuado de buena fe, no así la demandante quien se negó a recibir de manos de su representada el referido cheque, alegando que había hablado con sus abogados y que estos le dijeron que no aceptara el cheque.
• Que por ello procedió a reconvenir fundamentando su acción en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1264 del Código Civil y en los artículo 16, 338 siguientes del Código de Procedimiento Civil.
• Que estima la presente demanda en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00) cuyo equivalente al momento de la reconvención es de CINCO MIL SEISCIENTOS SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (5.607,00 U.T.).
- Recaudos consignados y pruebas promovidas junto con la contestación de la demanda
• Riela al folio 51, copias del cheque de gerencia Nº 05151007031, del banco Banesco Banco Universal.
• Cursa a los folios 53 al 54, original de poder de representación.
- Corre inserto al folio 57, auto de fecha 11 de noviembre de 2013, mediante el cual el Tribunal admite la reconvención interpuesta por la parte demandada, e insta a la parte demandante o reconvenida para que de contestación a la reconvención al quinto día de despacho siguiente.
- Consta a los folios del 58 al 63, escrito de fecha 18 de noviembre de 2013, presentado por los abogados LUIS PERRONI y ROGER ZAMORA, apoderados judiciales de la parte actora, a través del cual dan contestación a la reconvención, alegando lo siguiente:
• Que de la reconvención planteada se evidencia que la parte demandada reconoce de manera expresa la veracidad del contenido del documento privado de Opción de Compra Venta.
• Que niegan y rechazan que su representada LENDYS NOGALES haya perdido el interés durante la vigencia del contrato de concretar la compra venta definitiva del inmueble.
• Que niegan y rechazan que su representada en fecha 10 de mayo de 2013 se haya comunicado en forma alguna y menos vía telefónica con la ciudadana LUZ MARINA DELGADO, ni de que le haya informado mediante esa vía que se encontraba en la mina.
• Que es falso que su mandante le haya informado a la ciudadana LUZ DELGADO que tenía un oro para venderlo y poder pagar el saldo restante del dinero pactado para protocolizar la compra venta definitiva del identificado inmueble.
• Que niegan y rechazan que su representada haya manifestado a la demandada que debía esperar un tiempo mas para la adquisición del inmueble, en razón de que el precio del oro había bajado.
• Que niegan y rechazan que su mandante tuviese una actitud descuidada, ni que hubiese faltado a los acuerdos contractuales establecidos, ni que haya ocasionado daños y perjuicios con ocasión del incumplimiento.
• Que niegan y rechazan que la demandada haya manifestado a su mandante, vía telefónica, que pasara por su casa cuando regresara de la mina, buscando el dinero que le había dado como inicial, esto era la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00).
• Que niegan y rechazan que su mandante hay manifestado a la ciudadana LUZ MARINA DELGADO, que le devolviera el dinero al ciudadano José Luis Baca.
• Que niegan y rechazan que en fecha 31 de agosto de 2013 la ciudadana LUZ MARINA DELGADO, haya emitido un cheque de gerencia en la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL de la cuenta Nº 0134-0510-77-2120210001, con número de cheque 05151007031, a favor de su representada por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), y que en el caso hipotético de que lo hubiera hecho debió hacerlo vía jurisdiccional.
• Que la demandada no puede rescindir el contrato de opción de compra venta de forma unilateral, sino que existen dos formas de hacerlo, una de estas es de mutuo acuerdo entre las partes y la otra por vía judicial.
• Que niegan y rechazan que su representada haya incumplido con todas las obligaciones en el contrato de opción de compra venta, sino que quien ha incumplido ha sido la vendedora LUZ MARINA DELGADO, que es la persona que tiene el documento del inmueble objeto de la venta, que es la persona que debe redactar el documento definitivo y acompañar los recaudos de solvencia municipal y efectuar los trámites necesarios para la protocolización de la venta del identificado inmueble, cosa que no hizo.
• Que la demandada pretende que se le pague el saldo deudor, sin antes haber introducido el documento definitivo de venta en la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente, lo cual que es improcedente de toda forma de derecho por cuanto ya las partes había establecido la forma de pago en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta.
• Que en tal sentido opone el documento de opción de compra venta a la demandada.
• Que finalmente solicita se declare sin lugar la reconvención interpuesta por la demandada de autos.
- DE LAS PRUEBAS
- Pruebas de la parte actora
- Riela a los folios 66 al 67, escrito de promoción de pruebas de fecha 25 de noviembre de 2013, presentado por el abogado co-apoderado de la parte actora, en el cual promueve lo siguiente:
• Documento privado original de opción de compra venta, suscrito por las partes, en la población de Tumeremo el día 08 de enero de 2013.
- Pruebas de la parte demandada
- Cursa a los folios 69 al 70, escrito de promoción de pruebas de fecha 10 de diciembre de 2013, presentado por el abogado apoderado de la parte demandada, en el cual promueve lo siguiente:
• Ratifica en todas y cada una de sus partes el contrato de opción de compra venta, suscrito entre las partes en fecha 08 de enero de 2013.
• Ratifica y hace valer el original de cheque de gerencia emitido por la entidad bancaria Banesco Banco Universal, de la cuenta Nº 0134-0510-77-2120210001, con el Nº 05151007031, de fecha 31 de mayo de 2013, a favor de la ciudadana LENDYS CAROLINA NOGALES, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00).
- Riela a los folios 74 al 75, autos de fecha 08 de enero de 2014, mediante los cuales el Tribunal admite las pruebas promovidas por las partes.
- Corre inserto a los folios 76 al 81, escrito de fecha 22 de enero de 2014, presentado por los abogados apoderados de la parte actora, a través del cual indican lo siguiente:
• Que consignan inspección judicial signada bajo el Nº 194-13, a los fines de demostrar mediante documento público que la demandada reconviniente jamás ha cumplido con lo establecido al contrato suscrito con su mandante y a los fines de ampliar las pruebas. Que de esta manera quieren demostrar que hasta la presente fecha la prominente vendedora se rehusó sin explicación alguna a otorgarle los documentos y soportes necesarios para realizar el documento definitivo y cancelarle la obligación contraída, asimismo demostrar que su mandante no cumplió el segundo pago convenido porque la vendedora jamás tramito el documento por ante el órgano respectivo, tal como dejo constancia el Tribunal del Municipio Roscio de Guasipati del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en sede en Guasipati, donde se verificaron los libros y tomos de los registros y notarías desde la fecha 08 de enero de 2013, hasta la fecha 15 de enero de 2014, hecho este que deja claro el incumplimiento de la prominente vendedora.
• Que la compradora cumplió con todo lo establecido en el contrato de opción de compra venta suscrito y por motivos ajenos a su voluntad, es decir por la falta de voluntad de la vendedora no se llegó a introducir el documento por ante el Registro, evento este que le correspondía a la vendedora.
• Que por lo expuesto de conformidad con los artículos 585 y 588 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil solicita se decrete Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta.
- Corre inserto a los folio 140 al 156, sentencia de fecha 14 de agosto de 2015, en la cual el Tribunal de la causa declara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoada por la ciudadana LENDYS CAROLINA NOGLES contra la ciudadana LUZ MARINA DELGADO RAMIREZ, y declara con lugar la reconvención por resolución de contrato incoada por LUZ MARINA DELGADO RAMIREZ contra la ciudadana LENDYS CAROLINA NOGLES.-
- Cursa al folio 161, diligencia de fecha 17 de septiembre de 2015, a través de la cual el abogado Roger Zamora, co-apoderado judicial de la parte actora, apela de la sentencia de fecha 14 de agosto de 2015 dictada por el Tribunal a-quo.
- Corre inserto al folio 175, diligencia de fecha 19 de enero de 2016, a través de la cual el abogado Luis Perroni, co-apoderado judicial de la parte actora, apela de la sentencia de fecha 14 de agosto de 2015 dictada por el Tribunal a-quo.
- Consta al folio 176, auto de fecha 25 de enero de 2016, en el cual el Tribunal de la causa oye en ambos efectos la apelación ejercida por el abogado Luis Perroni en fecha 19 de enero de 2016.
- Actuaciones celebradas en esta alzada
- Riela al folio 179, auto de fecha 13 de abril de 2016, mediante el cual este Tribunal de alzada le da entrada a la presente causa.
- Consta a los folios 181 al 195, escrito de informes presentado en fecha 07 de junio de 2016, presentado por los apoderados judiciales de la parte demandante.
CAPITULO SEGUNDO
2.- Argumentos de la decisión
El eje central del presente recurso radica en la inconformidad de la parte actora, con relación a la sentencia inserta a los folios 140 al 156, de fecha 14 de agosto de 2015, que declaró sin lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA fuere incoada por la ciudadana LENDYS CAROLINA NOGALES en contra de la ciudadana LUZ MARINA DELGADO RAMIREZ, y que declaró con lugar la RECONVENCION por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA interpuso por la demandada de autos contra la demandante, y que en consecuencia le condenó en costas argumentando la recurrida que se establece que el presente es un contrato de compra venta por cuanto en él se cumplen los tres requisitos que debe contener una venta. Que no consta en autos medio probatorio alguno que evidencie el pago de la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) restantes, ni en la fecha pactada, ni en la fecha posterior a esa fecha. Que la demandada reconviniente debía cumplir con su obligación de vender el inmueble como lo pactó en el particular segundo del documento de opción de compra, pero que no es menos cierto que esto ocurriría siempre y cuando se efectuara el pago del dinero restante del precio del bien inmueble por parte de la actora reconvenida, cosa que no se evidenció en autos. Que no existe documento cierto que evidencie el interés de ejecutar la compra venta definitiva del inmueble. Que la parte actora no cumplió con la obligación contraída en el contrato, específicamente en su cláusula cuarta, al no pagar el precio restante en la oportunidad fijada. Que en ninguna de las cláusulas se supeditó el pago restante a la entrega de la documentación y por ello es improcedente la acción ejercida por la parte actora. Que se evidencia el incumplimiento de la parte actora reconvenida por no realizar el pago oportuno y en consecuencia se declaró sin lugar la demanda y con lugar la reconvención por resolución de contrato.
Es así que se obtiene que la pretensión de la parte actora se centró en el contrato de Opción de Compra-Venta celebrado con la demandada en fecha 08 de enero de 2013, sobre un bien inmueble destinado a vivienda, cuyo valor se estableció por el monto de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), de los cuales fueron pagados CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) al momento de celebrar el contrato de opción de compra venta, y el monto restante debía ser pagado en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra. Sin embargo señala la actora que a pesar de insistir a la vendedora la entrega de los documentos necesarios para la protocolización de los documentos, esta no se los entregó y en consecuencia no pudo protocolizarse el documento de compra-venta definitivo oportunamente. Que a su vez la vendedora aprovechándose del retardo le solicitó el pago de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) adicionales por cuanto el inmueble había aumentado, cantidad que indica la actora que le entregó mediante letra de cambio. Que posteriormente y vencido el lapso para el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, la vendedora le señaló que para firmar el documento de venta definitivo debía pagársele un monto de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00) por cláusula penal de manera adicional. Que por lo anterior y visto que el contrato no se llevó a cabo por el incumplimiento de la vendedora, es por lo que procedió a demandarla por cumplimiento de contrato de opción de compra venta.
Por su parte la demandada de autos, mediante escrito de contestación a la demanda señaló que ciertamente la demandante y ella celebraron un contrato de opción de compra venta cuyo objeto era una vivienda, que recibió la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) que como se había acordado en el contrato era la cantidad inicial. Que rechaza los alegatos de la demandante en relación a una supuesta negativa no entregar los documentos por cuanto que ella nunca se rehusó a entregar los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta definitivo, sino que la compradora fue negligente y nunca se ocupó de cumplir su obligación, mucho menos de hacer trámite alguno por ante el Registro público. Que ella nunca había solicitado el pago de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) adicionales ni el pago de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00) por cláusula penal. Que el 10 de mayo de 2013 fue cuando la demandante se comunicó con ella informándole que tenía el capital para pagar el saldo restante pero que debía esperar un tiempo más. Que en virtud de la actitud descuidada de la compradora, decidió dar por resuelto el contrato y le planteó hacerle entrega de la cantidad pagada como inicial, a lo cual señala que la compradora le solicitó la entrega al ciudadano José Luis Baca, a lo cual esta se negó, por cuanto no había contratado con ese tercero. Que en virtud de que ella no pretendía quedarse con el dinero entregado como inicial, procedió a realizar un cheque de gerencia emitido por Banesco Banco Universal por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) a los fines de devolver el dinero.
En relación a lo anterior, el Tribunal de la causa en fecha 14 de agosto de 2015, declaró sin lugar la demanda, y con lugar la reconvención, por lo que la demandante apeló. Dicha apelación que consta a al folio 175, fue oída en ambos efectos tal como se evidencia del auto que corre inserto al folio 176, y en informes presentados en esta alzada por los apoderados judiciales de la parte actora, que rielan a los folios 181 al 195, alegó entre otros que el documento privado de opción de compra venta tiene pleno valor probatorio entre las partes que lo suscribieron. Que sin embargo el Tribunal de primera instancia no interpretó a cabalidad la cláusula cuarta del contrato al expresar en su sentencia que la acción ejercida por su mandante es improcedente por no haber cumplido con el pago del saldo restante el día 15 de marzo de 2013. Que su representada no ha incumplido el contrato, como lo indica el Tribunal a-quo, pero no señaló la recurrida que el contrato establece que el pago del monto restante debía realizarse en el acto de otorgamiento o protocolización del documento definitivo de compra venta, por ante el Registro Público en fecha 15 de marzo de 2013, es decir que correspondía a la vendedora entregar el bien inmueble totalmente saneado, esto es solvente con el pago de los servicios de luz eléctrica, agua, aseo urbano, es decir todos los gastos que tengan que ver con la entrega del inmueble objeto del contrato. Que así también debió la vendedora presentar por ante el Registro Público del Municipio Sifontes del Estado Bolívar con sede en la población de Guasipati, el documento de venta para su protocolización y hacer en consecuencia en ese acto, exigible a la compradora el pago del saldo deudor, pero no lo hizo, motivo por el cual se evidencia que quien incumplió las obligaciones derivadas del contrato de Opción de Compra Venta suscrito fue la vendedora. Que este incumplimiento es a causa de no haber presentado el documento de venta definitivo por ante el Registro Público y que además quien tiene los documentos del inmueble es la vendedora y no la compradora. Que a los fines de demostrar que no existió desde el 08 de enero de 2013, hasta el 15 de enero de 2014, ningún contrato de compra venta para su protocolización entre la ciudadana LUZ MARINA DELGADO RAMIREZ y LENDYS CAROLINA NOGALES, el co-apoderado de la parte actora hizo una inspección ocular junto con el Juez de Municipio Roscio del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, que tiene su sede en la población de Guasipati, Estado Bolívar, en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Roscio del Estado Bolívar, de lo cual el Tribunal del Municipio Roscio dejó constancia. Que la vendedora a los fines de devolver la cantidad entregada como inicial, en el mes de mayo realizó un cheque de gerencia en el banco BANESCO BANCO UNIVERSAL, a favor de su representada, por el monto de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), que sin embargo esta forma de consignación es irregular y ello por cuanto la consignación debió realizarse a nombre del Tribunal de la causa y no se hizo, y que además dicho cheque esta caducado ya que transcurrieron dos años desde la consignación, por lo que solicita al Tribunal corrija esa irregularidad y en consecuencia dicha consignación se haga al Tribunal de la causa para evitar la caducidad del cobro sobre el referido cheque. Que por lo expuesto solicita se declare con lugar la apelación interpuesta por la parte actora, que se condene en costas a la demandada, que se ordene que el cheque de gerencia por la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) sea hecho a nombre del Tribunal de la causa.
Planteada como ha quedado la controversia este Juzgador Superior para decidir observa:
En atención a la procedencia del cumplimiento del contrato de opción de compra venta, es oportuno señalar que el autor José Melich-Orsini, en su obra (1.993), “Doctrina General de Contrato”, (págs. 23 al 28, y 99 y sgts.), alude que la doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que los celebran derivan del poder de la voluntad de darse su propia ley. En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal o individualista del contrato, este poder de darse la propia ley se vincula a la voluntad como fenómeno psicológico y a la idea de la libertad para disponer de sus propios actos.
Por autonomía de la voluntad se entiende, el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley; los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes.
Consecuencia de este principio son:
a) Las partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran. El código sólo ha reglamentado aquellos contratos más usuales. Al lado de ellos existe una infinidad de contratos posibles no reglamentados, que son los llamados contratos innominados (Art. 1.140).
b) Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aún orgánicas, de los contratos previstos por el Código y aún las reglas del mismo sobre las obligaciones en general. Así pueden establecer que la transmisión de propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé la ley (Art. 1.161), sino que la transmisión de la propiedad quede sin producirse hasta que ocurra algún acontecimiento eventual o hasta que se cumpla un determinado plazo; igualmente pueden establecer una cantidad fija de dinero como indemnización para el caso de incumplimiento de la obligación, en lugar de aplicar la regla del artículo 1.273 del Código Civil para la evaluación de los daños y perjuicios (Arts. 1.257 y ss.); o pueden alterar la regla del Art. 1.344 C.C., según la cual el deudor de un cuerpo cierto que perece o se deteriora por caso fortuito o fuerza mayor, queda liberado si la pérdida ocurre antes de estar en mora tal deudor, y disponer, por el contrario, que, a pesar del caso fortuito, el continuará obligado, etc.
c) Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato, por ej.: estableciendo una formalidad (documento escrito) para la prórroga de un contrato de arrendamiento que en el Código Civil está previsto como un contrato consensual.
En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal e individualista del contrato el artículo 1.141 ordinal 1º del Código Civil enuncia entre las condiciones requeridas o elementos esenciales para la existencia del contrato el consentimiento de las partes, esta redacción tiene origen en el Proyecto franco-italiano, pues el Código Napoleón (Art. 1.108) pedía simplemente “el consentimiento de la parte que se obliga”. En su decir la mayor parte de los autores franceses siguen defendiendo la redacción del Código de Napoleón, alegando que la acepción legislativa de consentimiento es ésta que designaría “el consentimiento dado por cada una de las partes a las condiciones del contrato proyectado, con la voluntad de hacerlo producir efectos jurídicos”. En nuestro Código Civil encontramos empleada la palabra consentimiento en esta acepción restringida, que es también la acepción vulgar en numerosos textos legales (p. ej: Arts., 1.151, 1.146, 1.312, 1.316, 1.329, 1.337). El consentimiento es un elemento complejo, que presupone la concurrencia de varios requisitos, a saber:
a) Supone en primer lugar la presencia, cuando menos de dos distintas declaraciones de voluntad que emanen de opuestos centros de intereses.
b) Cada declaración, no sólo debe ser emitida válidamente, sino además comunicada a la otra parte, para que la misma tome conocimiento de ella y entienda su significado. Así se explica que el Art. 1.137 y el Art. 1.139, C.C., hagan depender la formación del consentimiento de la notificación de la otra parte. Especialmente la declaración del aceptante para que sea válida debe dirigirse a persona válida determinada, es decir, al proponente; pero también la propuesta (salvo en el caso de la “oferta al público”) debe dirigirse a un sujeto determinado.
c) Es necesario además que las dos declaraciones de voluntad se combinen, se integren recíprocamente, en el sentido del contenido de las voluntades de cada parte en el contrato son diversos (en un contrato de venta el vendedor quiere transmitir la propiedad, el comprador quiere adquirirla).
Es evidente, no obstante, que las declaraciones de voluntades que concurren a la formación del contrato se presuponen recíprocamente. La propuesta a la que no siga la aceptación queda en mera tentativa de contrato. Ambas voluntades, si bien tienen contenidos diversos, tienden en conjunto, complementariamente, a perseguir el resultado al cual el contrato del caso lleva por su naturaleza, entonces el contrato supone el asentimiento unánime de las partes a los fines perseguidos por el mismo.
El consentimiento entendido en este sentido complejo es lo que se llama consentimiento en sentido técnico, y es éste el sentido aludido por el Art. 1.141, ordinal 1º del Código Civil, cuando entre los elementos esenciales para la existencia del contrato incluye “el consentimiento de las partes”, o sea, la formación de un concurso de voluntades.
El referido autor apunta que es concluyente para afirmar que una manifestación de voluntad es directa o expresa, es que haya un comportamiento y la intención de producir aquel para expresar la voluntad, pero además, que el primero configure objetivamente un medio idóneo para que el destinatario de tal forma de exteriorización de la voluntad interna pueda comprenderla.
La manifestación indirecta o tácita de voluntad existe, en cambio, cuando el comportamiento del sujeto no persigue manifestar su voluntad, pero este comportamiento es tal, que puede inferirse de él en forma inequívoca la voluntad de quien lo realiza (facta concludentia). La actitud del arrendatario que, después de vencido el plazo de arrendamiento, continua ocupando el bien arrendado (tácita reconducción, Art. 1.600 C. Civil); la de la persona llamada a una herencia que vende bienes que son de la herencia (Art. 1.002 C. Civil); la de la persona que, después de haber caído en cuenta del error que viciaba el contrato celebrado por ella, en lugar de pedir la anulación de dicho contrato, lo ejecuta consciente y voluntariamente (Art. 1.351, primer aparte, C. civil), etc.
Señala además el referido autor José Melich-Orsini en su citado texto, que la determinación del momento preciso en que las negociaciones dejan de ser tales, para convertirse propiamente en un contrato, es una simple cuestión de hecho. El que se deba o no redactar un documento que sirva de prueba al contrato no implica necesariamente que hasta que se redacte tal documento, no haya contrato. Todo dependerá del análisis de las circunstancias, que permitirá decidir si las partes tuvieron la intención de no considerar formado el contrato hasta el momento de la firma de consentimiento a la conformación de la prueba documental. En términos de principio el contrato debe considerarse formado desde el instante en que las partes se hayan acordado sobre los elementos esenciales del contrato, no obstante que puedan subsistir divergencias sobre la repartición de las incidencias fiscales, etc. Pero, a pesar de que ésta sea la línea del principio, no cabe negar que cuando algún elemento accesorio sea determinante del consentimiento de una de las partes, él se convierte un esencial y habrá que entender supeditada la formación del contrato a la concurrencia de un acuerdo sobre este punto.
Citado lo anterior, y en análisis del asunto controvertido en juicio es propicio tomar en consideración las previsiones contempladas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fine cuando establece:
“En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
El jurista Henríquez La Roche, sobre la parte in fine del mencionado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, expresa lo siguiente:
“El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla-que estaba en el Art. 10 del Código derogado- sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procesales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley (Art. 1.160 del CC).
…Es de la exclusiva soberanía de los jueces de instancia-expresa la Corte-la interpretación de los contratos, y aun la determinación de que sea oscura, ambigua o deficiente su redacción (Cfr. CSJ, Sent. 8-6-60, GF 28, p. 240 y 251; Sent. 16-7-65, GF 65, p. 263)…”.
El autor Arquímedes E. González F.,(2005), en su texto ‘Serie Jurisprudencias Selectas del Código de Procedimiento Civil Tomo I. Editorial Movilibros, págs. 174 al 197’, señala que el Alto Tribunal, siguiendo las enseñanzas de Marcano Rodríguez, dejó sentado que:
“El poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan relación tal correlación y enlace, las unas se desprenden inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión deriva de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es igual, ya que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez, lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad…”
Habiendo prueba en autos de la existencia de un contrato, el cual presenta oscuridad, ambigüedad o deficiencia, deberá el juez desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión, esto es, deberá interpretar cuál es la verdadera voluntad de las partes expresada en el contrato. Interpretar el contrato es hacer claro lo que es oscuro, dudoso o ambiguo.
En la interpretación de los contratos o actos que presenten ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, que en esta labor de interpretación, el Juez es soberano, y su decisión al respecto, de acuerdo a la jurisprudencia reiterada de la Sala, sólo podrá ser impugnada en sede de Casación, por suposición falsa o por error en la calificación del contrato, constituyen, este último, un error de derecho, no de hecho.
En cuanto a la responsabilidad originada en el contrato está vinculada a la prueba que se aporte para demostrar el hecho, la cual estará a su vez relacionada con la respectiva posición que hayan asumido las partes en el juicio. Conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil:
“las partes tienen la carga de probar su respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba…”
Es así que en virtud de ello pasa este sentenciador al análisis y valoración del material probatorio vertido en autos, y al efecto observa:
La parte actora conjuntamente con el líbelo de la demanda consignó lo siguiente:
• Copia del contrato de Opción de compra.
De este medio probatorio que consta a los folios 16, el mismo consiste en un documento privado que constituye un contrato de opción de compra celebrado en fecha 08 de enero de 2013, entre la ciudadana LUZ MARINA DELGADO RAMIREZ y LENDYS CAROLINA NOGALES, del mismo se evidencia que el objeto del contrato ciertamente es un bien inmueble destinado a vivienda ubicado en la población de Tumeremo, Calle Marti, sin número, Municipio Sifontes del Estado Bolívar, que el precio acordado por las partes fue por el monto de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), del cual se pagaría CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) en el acto de celebración del contrato de opción de compra venta y el saldo restante, es decir la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), se pagarían en el acto de protocolización del documento de venta definitivo, de igual forma queda demostrado que el contrato no previó cláusula penal en caso de incumplimiento. Asimismo se estableció que el monto restante, es decir la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs, 200.000,oo) seria cancelado en el acto de otorgamiento o protocolización del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Público respectivo, en fecha 15 de marzo de 2013, pudiendo ser prorrogado por treinta (30) días adicionales contados a partir deñ 15-03-2013, a voluntad expresa de las partes, dicho documento este Juzgado aprecia y valora, además de haber no haber sido un hecho controvertido por las partes la celebración del presente contrato, y así se establece.
• Copia simple del cheque Nº 17597965, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) cuya beneficiaria era la ciudadana DELGADO RAMIREZ LUZ MARINA.
Este medio probatorio que riela al folio 17, consiste en copia simple de cheque emitido del código de cuenta cliente Nº 0134-0355-45-3551008567, cuyo titular es el ciudadano José Luis Baca, del cual se evidencia que fue emitido en fecha 08 de enero de 2013, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), a favor de la ciudadana DELGADO RAMIREZ LUZ MARINA, el cual señala la demandada que en efecto recibió como pago de la inicial por parte de la compradora. Por lo que la entrega y recibo de este cheque no fue un hecho controvertido y en consecuencia este Juzgado las valora y las aprecia de conformidad a los artículos 1383 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece
• Copia simple de justificativo de testigos sustanciado por ante el Tribunal del Municipio El Callao, del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en El Callao, en fecha 27 de junio de 1995, al cual se le dio entrada bajo el Nº 167.
Con respecto a este medio de prueba que corre inserto a los folios 18 al 20, el mismo consiste en copia simple de un justificativo de testigos debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro del Distrito Roscio, del Estado Bolívar, quedando registrado bajo el Nº 11, folios del 32 al 34, del protocolo primero, del cuarto trimestre del año 1995, del mismo se evidencia las bienhechurías que se encuentran ubicadas en una parcela propiedad de la Municipalidad situado en la Calle Marti de esta población de Tumeremo, Municipio Autónomo Sifontes del Estado Bolívar, la cual se valora de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y las mismas son demostrativas de la propiedad que ostenta la ciudadana LUZ MARINA DELGADO sobre las mismas, no siendo un hecho controvertido la referida propiedad del mencionado inmueble, y así se establece.
Asimismo mediante escrito que cursa a los folios 76 al 81, el co-apoderado judicial de la parte actora consignó lo siguiente:
• Copia de inspección judicial signada bajo el Nº 194-13, tramitada por ante el Juzgado de Municipio Roscio del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
En relación a este medio probatorio que consta a los folios 82 al 90, el mismo constituye copias certificadas de la solicitud de Inspección Ocular Nº 194-13, solicitada por la parte actora en fecha 19 de diciembre de 2013f, mediante el cual se observa que el Tribunal de Municipio Roscio del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 15 de enero de 2014, se trasladó y constituyó en la Oficina del Registro Subalterno del Municipio Roscio del Estado Bolívar, con sede en Guasipati, ubicada en la Calle Ibarra, cruce con la Avenida Urdaneta, Centro Comercial Chapina, Local Nº 1, en la que el mencionado Tribunal dejó constancia de que según información del registrador, previa verificación del funcionario en los libros de tomos de los registros y notarías de esa oficina, se pudo constatar que no existió desde la fecha 08 de enero de 2013 hasta la fecha de interposición de la demanda ningún contrato de compra venta para su protocolización o autenticación entre la ciudadana LUZ MARINA DELGADO RAMIREZ y LENDYS CAROLINA NOGALES. En consecuencia este Tribunal lo aprecia y lo valora de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y la misma es demostrativa que en la referida fecha no se recibió ningún documento mediante el cual se haya solicitado la protocolización del documento de compra venta definitivo, el cual debió haber sido introducido por la parte demandada, y así se establece.
Por su parte la demandada de autos en la oportunidad de dar contestación a la demanda, consignó conjuntamente con su escrito lo siguiente
• Copias del cheque de gerencia Nº 05151007031, del banco Banesco Banco Universal.
Este medio de prueba que cursa al folio 51, consiste en copia simple del cheque de gerencia Nº 05151007031 emitido por Banesco Banco Universal, del cual se evidencia que se emitió el cheque por solicitud de la ciudadana LUZ MARINA DELGADO, a favor de la ciudadana LENDYS CAROLINA NOGALES, por el monto de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES, sin embargo no se observa que el referido cheque haya sido cobrado por la parte demandada, pues el cheque referido fue emitido en fecha 31 de mayo de 2013 y el mismo tenia una duración de 180 días, por lo que a la presente fecha el mismo se encuentra caduco y no se evidencia que la parte actora haya hecho uso del mismo, aunado a ello en la contestación de la demanda la demandada de autos alega que la actora no quiso recibir el referido cheque, y así se decide.
Ahora bien, observa este sentenciador que la demandada de autos en su escrito de contestación a la demanda reconviene a la actora por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA PRIVADO, alegando entre otros que la parte actora reconvenida en ningún momento durante la vigencia del contrato se vio interesada en lograr y concretar la venta definitiva del bien inmueble objeto del presente juicio, y en virtud de la actitud descuidada faltante a los acuerdos contractuales previamente establecidos, decidió dar por resuelto el referido contrato de opción de compra venta privado. Que su representada le manifestó a la demandante que pasara por su casa cuando regresara de la mina, buscando el dinero que le había dado de inicial, tal como lo estableció la cláusula cuarta, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), a lo cual le respondió la parte actora que le devolviera al dinero al ciudadano José Luis Baca, a lo cual su representada se negó rotundamente en virtud de desconocer a ciudadano, y que ella hizo contrato con la demandante y no con un tercero. Que en virtud de lo anterior en fecha 31 de agosto de 2013 procedió a realizar en la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, cheque de gerencia Nº 05151007031, a favor de la ciudadana LENDY CAROLINA NOGALES, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), de la cuenta Nº 0134-0510-77-2120210001, con el cual su representada demuestra que en ningún momento se ha negado a devolver el dinero y que siempre ha actuado de buena fe, no así la demandante quien se negó a recibir de manos de su representada el referido cheque, alegando que había hablado con sus abogados y que estos le dijeron que no aceptara el cheque.

Es así, que el autor Ricardo Henríquez la Roche, (1.996), en su obra ‘Código de Procedimiento Civil. Tomo III, pág. 51´, apunta que “…la reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado, es decir la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho – o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal…” No obstante, hay que tomar muy en cuenta que, “…la mutua petición no introduce hechos nuevos, por ejemplo a la causa de pedir o a la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención sería inoperante y por ende inadmisible, toda vez que ella equivaldría a un rechazo puro simple. Así, en el caso de que frente a una demanda de reivindicación el demandado reconvenga por la declaración negativa de mera certeza contra el actor, pidiendo al Juez que declare –con certeza oficial– que el bien es suyo y no del actor, el proceso de la reconvención sería inoficioso, pues ésta consiste no más que en una defensa negativa, que coincide en sus efectos -frente al reivindicante- con el fallo absolutorio que podría dictar el Juez”.

En sintonía con lo antes expuesto la Jurisprudencia ha dejado sentado que aún tratándose de una defensa para contrarrestar la pretensión del demandante, la misma trata de una demanda nueva, es decir de una nueva acción y constituye una segunda causa que aunque deducida en el mismo juicio donde se ventila, ésta tiene vida y autonomía propia, y por supuesto pudo haber sido intentada en juicio separado.

De acuerdo a ello, subsumido al asunto que nos ocupa, este juzgador observa que: la parte demandante de autos reconvenida no logró demostrar que efectivamente cumplió con su obligación de pagar el monto restante y siendo tal circunstancia el asunto a dirimir en el presente juicio, y siendo palpable el incumplimiento de la parte actora, , por lo que en virtud de ello, y de lo analizado ut supra, este sentenciador declara con lugar la reconvención o mutua petición propuesta por la referida representación judicial de la parte demandada, y en consecuencia se debe declarar la resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra venta, y así se establece.
Analizado como ha sido el material probatorio traído a los autos por las partes, este sentenciador observa que las partes efectivamente suscribieron un contrato de Opción de Compra en fecha 08 de enero de 2013, sobre el bien inmueble destinado a vivienda, plenamente identificado en autos, por un monto de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), cuyo acto definitivo de compra venta debía ser ejecutado en fecha 15 de marzo de 2013, pudiendo ser prorrogado por treinta (30) días adicionales contados a partir del 15 de marzo de 2013. Asimismo fue reconocido por ambas partes el pago de la inicial acordada en el contrato de opción de compra, esto era la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), sin embargo durante la vigencia del contrato quedó demostrado que no se protocolizó el contrato definitivo de compra venta, tal como se evidenció de la inspección judicial realizada en la Oficina Subalterna del Registro Público y tampoco se canceló el restante de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.00,oo), para finiquitar la operación de compra venta privada, hecho este que demuestra que ciertamente el actor, debió y no lo hizo cumplir con el pago definitivo, esto es pagar el restante de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) a los fines de obligar al vendedor a materializar la venta del referido inmueble, y en todo caso tramitar personalmente la protocolizacion del mismo, aun cuando le hubiese faltado documentación para ello, para que se llevara a cabo la protocolización del documento, pues en el supuesto negado que la vendedora se hubiere rehusado a aceptar el restante, el actor debió haber realizado el pago mediante una oferta real para solventar en todo caso el cumplimiento con relación al pago, aún cuando la vendedora –como lo señala en su demanda-, no le suministró los documentos necesarios, como las solvencias del inmueble y el documento de propiedad del inmueble para realizar el trámite requerido en la Oficina de Registro.
Ahora bien del contenido del contrato suscrito por las partes se observa en su cláusula cuarta que el pago restante debía realizarse en el momento del acto de protocolización del documento de venta definitivo, acto que no se consumó durante la vigencia del contrato, ni posteriormente en su prórroga. En ese mismo orden de ideas reconoce la demandante, aunque no fue textualmente plasmado en el contrato, su obligación de llevar los documentos al Registro Público para la protocolización de la venta definitiva, por ello alega la parte actora, que no pudo cumplir con su obligación de pago por la falta de interés de la vendedora, ya que ésta no le entregó, a pesar de su insistencia, los documentos necesarios para la realización del acto de compra venta definitivo por ante el Registro Público, y al no haber entrega de dichos documentos no se podía protocolizar ante el registro el contrato de compra venta definitivo. Por su parte la vendedora demandada, rechaza dichos alegatos señalando que la compradora nunca manifestó interés en concretar la venta, ya que fue sino hasta el 10 de mayo de 2013 cuando se comunicó con ella desde la celebración del contrato de compra venta, fecha a la cual ya había vencido el contrato.
Tal y como fue previamente señalado en el artículo 1354 del Código Civil, en materia contractual cada parte tiene la obligación de demostrar sus alegatos y del contenido de autos no se evidencia que la parte actora haya manifestado interés en llevar a cabo la compra definitiva, esto era la solicitud de los documentos necesarios para la protocolización, solicitud que no quedó demostrada en la presente causa, esto pudo haberse realizado mediante alguna comunicación escrita y firmada, o mediante una solicitud de notificación por ante la notaría Pública, a los fines de la entrega de los documentos, o incluso el pago del monto restante del precio del inmueble mediante oferta real u otra vía, lo cual hubiese evidenciado la intención de la compradora de llevar a cabo la venta y el cumplimiento de todas sus obligaciones contractuales. Asimismo señaló que la vendedora le exigió el pagó de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) adicionales, y que había realizado ese pago mediante letra de cambio, sin embargo dicho alegato fue rechazado y negado por la parte demandada y no se demostró en las actuaciones que cursan en el expediente ninguno de los elementos probatorios consignados a los autos, tampoco la exigencia de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00) adicionales.
Por su parte se denota en el líbelo de la demanda que la presente acción esta legalmente fundamentada entre otros, en el artículo 1167 del Código Civil, el cual establece:
“Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Del texto anteriormente trascrito se observa que ante el supuesto de incumplimiento de una de las partes, la otra parte puede acudir a la vía judicial demandado el incumplimiento, sin embargo dicha acción solo puede versar en un cumplimiento del contrato o en su resolución, por lo que del líbelo de la demanda se observa claramente la intención de la demandante de exigir la ejecución o cumplimiento del contrato.
Ahora bien a pesar de que la ciudadana LENDYS CAROLINA NOGALES había pagado gran cantidad del monto total de la venta, no se evidenció de ningún medio probatorio consignado que la misma haya realizado el pago de la totalidad del bien inmueble, ni de querer tramitar por ante el Registro Público, durante la vigencia del contrato, la protocolización del documento de venta definitivo, por lo cual no cumplió con la totalidad de sus obligaciones contractuales y por ende no puede exigir el cumplimiento de contrato de opción de compra venta
Por su parte la demandada y reconviniente de autos reconoció el contrato suscrito por las partes y el haber recibido el monto de la inicial, cantidad que pretendió devolver una vez vencida la duración del contrato sin que se llevara a cabo la venta definitiva, esto a través del cheque de gerencia Nº 05151007031 emitido por Banesco Banco Universal a favor de la ciudadana LENDYS CAROLINA NOGALES, por lo cual mediante este medio quedó demostrado que la demandada no buscaba quedarse con el dinero pagado como inicial, sino devolver el dinero una vez vencido el contrato. Por ello en razón del vencimiento del contrato reconviene en la resolución del mismo, por cuanto el documento de compra venta definitivo no se protocolizó en el registro, y el monto de la totalidad del bien no le fue pagado, en virtud de esto considera este juzgador de alzada que la decisión recauda en la presente causa está ajustada a derecho, y en consecuencia, considera quien aquí sentencia que la ciudadana LENDYS CAROLINA NOGALES, sin haber demostrado en autos que haya pagado la totalidad del bien, así como tampoco demostró mediante una oferta real que haya puesto a la disposición de la vendedora la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.. 200.000,00), como suma restante para el cumplimiento del contrato celebrado entre las partes, pues aun cuando alega en su demanda que emitió una letra de cambio por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.. 200.000,00), en el plazo convenido en el documento, de la cual ya se dejó constancia que no fue consignada a las actas del expediente, es concluyente para quien aquí sentencia que la apelación ejercida por la parte actora debe ser declarada sin lugar, y en consecuencia queda confirmada la sentencia dictada en fecha 14 de agosto de 2015, por el Tribunal de la causa, en virtud de lo anterior se ordena a la parte demandada hacer el reintegro correspondiente a la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) por cuanto se evidencia que el cheque de gerencia por ella emitido tenía un lapso de vigencia de ciento ochenta (180) días, y el mismo a la presente fecha se encuentra caduco, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo y así se decide.
CAPITULO TERCERO
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriores este Juzgado Superior Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPTA VENTA incoado por la ciudadana LENDYS CAROLINA NOGALES contra la ciudadana LUZ MARINA DELGADO RAMIREZ, SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana LUZ MARINA DELGADO RAMIREZ contra la ciudadana LENDYS CAROLINA NOGALES identificadas ut supra; TERCERO: Se declara resuelto el contrato de opción de compra venta privado celebrado en fecha 08 de enero de 2013 sobre el inmueble ubicada en la población de Tumeremo, Calle Marti, sin número, Municipio Sifontes del Estado Bolívar, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Construcción que fue o es de Manuel Ferrer; SUR: Calle Marti que es su frente; ESTE: Casa y Solar que fue o es de Emilia Mendoza; OESTE: Casa y solar que fue o es de Saúl Ramírez, siendo el área de terreno de VEINTE METROS (20 Mts) por VEINTICINCO METROS (25 Mts) de fondo y el área de construcción de DOSCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (260 Mts2), hecha de paredes de bloque de concreto, techo de platabanda, pisos de baldosa, puertas y ventanas de madera, aluminio y vidrios, la cual consta de cuatro (4) dormitorios, una (1) sala, un (1) corredor, un(1) lavadero, un (1) porche, tres (3) salas de baño y un (1) garaje, en consecuencia de ello se declara SIN LUGAR la apelación ejercida al folio 175, por los apoderados judiciales de la parte actora ciudadana LENDYS CAROLINA NOGALES, abogados RENE ZAMORA y LUIS PERRONI BLANCO, contra la sentencia inserta del folio 140 al 156, de fecha 14 de Agosto de 2015, y se ordena a la parte demandada hacer el reintegro correspondiente a la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), en el lapso de quince días (15) días una vez que quede definitivamente firme la presente sentencia a favor de la ciudadana LENDYS CAROLINA NOGALES, todo ello de conformidad con las disposiciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales citadas y los artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil.
Queda CONFIRMADA la sentencia, inserta del folio 140 al 156, de fecha 14 de Agosto de 2015, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR.
Por cuanto la presente decisión salió fuera de su lapso legal se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense Boletas.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y en su oportunidad legal devuélvase el expediente al Juzgado de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los veintinueve (29) días del mes de enero de dos mil Dieciocho (2018).- Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
El Juez,
Abg. José Francisco Hernández Osorio
La Secretaria Temporal,
Abg. Olvia Viña Herrera.
En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.) previo anuncio de Ley. Conste.
La Secretaria Temporal,
Abg. Olvia Viña Herrera
JFHO/ovh/ml
Exp Nº 16-5166