TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO
DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
DEL ESTADO BOLIVAR

COMPETENCIA CIVIL

De las partes, sus apoderados y de la causa

PARTE DEMANDANTE:
La ciudadana ESTILITA PADILLA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.934.001, y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES:

Los ciudadanos abogados GERMAN CABALLERO ALBA, SILENIA VARGAS VERA y MERCEDES MASSON, inscrita en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.750, 19.834 y 64.311 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA:
Los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES y CRISTI VASCO MORA ROSSEL, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.908.743 y 24.848.282 y de este domicilio
APODERADAS JUDICIALES:

Los ciudadanos abogados ANSELMO L. FERREIRA G., y MARIA I. GOMES DA COSTA y ALEXIS LEZAMA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 66.385, 125.747 y 38.464 respectivamente y de este domicilio.

MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÒN COMPRA-VENTA, que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.-

EXPEDIENTE:
Nº 16-5169
Se encuentran en esta Alzada las presentes actuaciones, en virtud del auto de fecha 07 de abril de 2016, que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta al folio 29 de la segunda pieza, en fecha 04/03/2016, por el abogado en ejercicio ALEXIS LEZAMA, en su condición de apoderado judicial de la parte co-demandada JOSEGINA JEREZ, contra la sentencia cursante del folio 373 al 392 de la primera pieza, de fecha 13 de julio de 2015, que declaró: (sic)”…PRIMERO: Improcedente la Exepto Non Adiplemti Contractus opuesta por la demandada, SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÒN COMPRA VENTA propuesta por la ciudadana ESTILITA PADILLA contra los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES y CRISTI VASCO MORA ROSSEL, TERCERO: SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCIÒN DE COMPRA VENTA propuesta por los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES y CRISTI VASCO MORA ROSSEL contra la ciudadana ESTILITA PADILLA, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCION DE COMPRA VENTA sigue la ciudadana ESTILITA PADILLA contra los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES.

Siendo la oportunidad para decidir este tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

CAPITULO PRIMERO

1.- Límites de la Controversia
1.1.- Alegatos de la parte demandante

En el escrito de demanda presentado en fecha 22 de Septiembre de 2008, que riela del folio del 1 al 3, la ciudadana ESTILITA PADILLA, asistida por la abogada en ejercicio SILENIA VARGAS VERA, alegó lo que de seguida se sintetiza:

• Que su identificada suscribió con los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES y CRISTI VASCO MORA ROSSEL, un contrato de OPCION DE COMPRA VENTA sobre un inmueble constituido por una (01) parcela de terreno distinguida con el número 10-4 y la casa sobre ella construida sobre el Lote 1 de la urbanización el Tiamo, ubicada en la Unidad de desarrollo 310 de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, la parcela de terreno tiene una superficie aproximada de CIENTO CUARENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON CUARENTA DECIMETROS CUADRADOS (149,49 M2) y está comprendida dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: una línea recta de seis metros aproximadamente (6,00 Mts) con la parcela 10-35, NORESTE: una línea recta de veinticuatro metros con noventa centímetros aproximadamente (24,90 Mts), con la parcela Nro. 10-5, SURESTE: una línea recta de seis metros aproximadamente (6,00 Mts) con la Calle “I” del Conjunto; y SUROESTE: una línea recta de veinticuatro metros con noventa centímetros aproximadamente (24,90 Mts) con la parcela Nº 10-3; la parcela consta de tres (3) subàreas o porciones ubicadas desde la calle: la primera, aproximadamente de cinco metros con cincuenta centímetros (5,50 mts) de largo y el mismo ancho de la parcela, destinada exclusivamente a estacionamiento sin techar para vehículos y arborización, ubicada entre la calle de acceso y la acera peatonal, con un área mínima de treinta y tres metros cuadrados (33 Mts2) y capacidad para dos (02) vehículos, la segunda de aproximadamente un metro con veinte centímetros (1,20 mts) y el mismo ancho de la parcela destinada exclusivamente a acceso peatonal; y la tercera de una longitud mínima aproximada de dieciocho metros con veinte centímetros (18, 20 mts) y el mismo ancho de la parcela, corresponde al sitio donde se encuentra construida la vivienda básica; y una casa unifamiliar continua de dos (02) pisos con una superficie aproximada DE SESENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SETENTA DECIMETROS CUADRADOS (65,70 MTS 2); y consta de las siguientes dependencias: Planta baja: estar, comedor, una (01) habitación, un (01) baño y escalera; Planta alta: una (01) habitación y un (01) baño: inmueble descrito éste que resultó adquirido por los vendedores promitentes según se evidencia de documentos debidamente protocolizados por ante la oficina inmobiliaria de Registro Público del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, bajo el nro 228 Protocolo Primero, Tomo 27, cuarto Trimestre del año 1998.
• Que entre las cláusulas más resaltantes de dicho contrato destacan las relativas al precio, penalidad y plazo para el cumplimiento de las obligaciones contraídas, LA SEGUNDA: El precio: ambas partes aceptan que el precio estimado de venta de esta opción de compra-venta es por la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 180.000, 000,00) equivalente a (Bs. F. 180.000,00). TERCERA: El plazo. El plazo de la presente opción es de CIENTO VEINTE DIAS (120) días, contados a partir de la fecha de la notificación de la liberación de hipoteca que pesa sobre el descrito inmueble, que deberán los vendedores promitentes a la compradora optante; plazo que ambas partes consideran suficiente para ejercer cada uno su derecho a formalizar a la venta del inmueble anteriormente descrito. CUARTA: Forma de pago. La compradora Opcionante pagará el precio estimado de venta del inmueble. de la siguiente forma: (sic)”… 1.- En este mismo acto de otorgamiento del presente documento entrega a los vendedores promitentes la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (80.000.000, 00) equivalente a (Bs. F. 80.000,00) en diversos cheques, como cuota inicial, cantidad de dinero que formará parte del precio de venta al momento de protocolización de la misma por ante la Oficina Subalterna de Registro. 2.- El saldo restante lo pagará la compradora opcionante mediante crédito bancario, al momento de la protocolización del documento de venta…” QUINTA: Sobre dicha cantidad de dinero entregada como cuota inicial las partes también pactan aplicar cláusula penal en la presente opción, equivalente a un veinte (20%). En ese sentido acordarán lo siguiente: si los vendedores, propietarios del inmueble, desisten en el plazo indicado en realizar la venta del inmueble a la compradora opcionante, deberá reintegrarle a la compradora, no solo la cantidad toral de dinero pagado como inicial, sino que también deberá indemnizarla con un veinte por ciento (20%) más de dinero, calculando sobre el monto de la cuota inicial ya entregada. En caso contrario si es la compradora opcionante quien decida no ejercer la presente opción en el mismo plazo acordado en este documento, autoriza a los vendedores promitentes a deducir de la cuota inicial entregada por ella solo un veinte (20%) igual, como penalización, entregándoles éstos, en forma inmediata, la diferencia. En caso de renuncia de ambas partes, deberán comunicarse el hecho por escrito no habiendo penalización para ninguna de las partes. SEXTO: Los vendedores promitentes se obligan a entregar a la compradora opcionante en el momento de la protocolización de la venta, la solvencia municipal del inmueble. E inmediatamente después autenticado este documento, beberán entregarle fotocopia de las cédulas de identidad, del documento de propuesta y demás documentos que este necesite para la tramitación de su crédito hipotecario. Asimismo quedan obligados en este acto a liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble, entregando dicho documento a la compradora opcionante a los efectos legales, igualmente, al momento de la protocolización del documento, deberán entregar solvencia de los servicios básicos, como condominio y luz eléctrica.
• Que como se ve el plazo para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta y la consiguiente Tradición Legal se ha debido computar contado a partir del otorgamiento del documento de Liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble por causa de un préstamo con garantía hipotecaria que otorgó a los promitentes vendedores el Banco Del Sur; esto es un acto de cumplimiento de obligación por dichos vendedores que a la fecha no se ha materializado; tal como se evidencia de certificación de gravámenes expedidas por la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Caroní de fecha 25 de junio del 2008 y de donde se desprende textualmente lo siguiente: “QUE SOBRE DICHO INMUEBLE PESA UNA HIPOTECA HABITACIONAL Y CONVENCIONAL DE PRIMER GRADO A FAVOR DE DEL DUR”. Hecho éste que prueba el incumplimiento por los propietarios vendedores opcionantes de los términos y condiciones y demás obligaciones pactadas por vía del contrato mencionado.
• Que por los fundamentos de hecho y de derecho supra expuestos, es por lo que demanda como en efecto lo hace a los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES y CRISTI VASCO MORA ROSSEL , para que convengan o en su defecto a ello sean condenados por el Tribunal en lo siguiente: 1.-) deben cancelar a DEL SUR BANCO UNIVERSAL, C.A la suma de Bs. 15.252,50 que constituye el saldo deudor del préstamo con garantía hipotecaria que les otorgó dicha institución financiera, para la adquisición del inmueble objeto de esta demanda… 2.-) Que una vez cancelado dicho saldo deudor, deben requerir de DEL SUR BANCO UNIVERSAL, C.A., el pertinente documento de liberación de la Garantía Hipotecaria que pesa sobre el antes descrito inmueble. 3.-) Que una vez liberado dicho gravamen, deben otorgarle el pertinente documento de compra venta y aceptar en dicho documento el pago por parte de su mandante de la suma de Bs. 100.000,00 que constituye el saldo deudor del precio pactado por la operación de compra venta descrita en el documento otorgado por ante a notaria Publica cuarta de Puerto Ordaz, Municipio autónomo Caroní, en fecha 24 de enero de 2008, anotado bajo el Nro. 40, Tomo 259 de los libro de autenticaciones llevados en esa Notaria.

- Recaudos consignados junto con la demanda

• Riela al folio 04 de la primera pieza, PODER ESPECIAL, otorgado a los abogados GERMAN CABALLERO ALBA, SILENIA VARGAS Y MERCEDES MASSON.
• Riela del folio 7 al 8 de la primera pieza, CONTRATO DE OPCIÒN A COMPRA VENTA, celebrado entre los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES Y CRISTI VASCO MORA ROSSEL con la ciudadana ESTILITA DEL VALLE PADILLA DE RAMIREZ.
• Riela al folio 9 y 10 de la primera pieza, CERTIFICACIÒN DE GRAVAMEN.

- Consta al folio 12 de la primera pieza, auto de fecha 25 de Septiembre del 2008, mediante el cual el Tribunal a-quo admite la demanda y ordena emplazar a los demandados para la contestación de la demanda.

- Consta al folio 52 al 53, de la primera pieza, PODER ESPECIAL, mediante el cual otorga a los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ y CRISTI VASCO MORA ROSSEL, a los abogados ANSELMO FERRIRA y MARIA GOMES DA COSTA.

- Escrito de cuestiones previas.

En el escrito que riela del folio 34 al 36 de la primera pieza, de CUESTIONES PREVIAS presentado en fecha 18 de Junio de 2009, por el abogado en ejercicio ANSELMO LUIS FERREIRA, en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos CRISTI VASCO MORA ROSSEL y JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES, alegó lo que de seguida se sintetiza:

• Que promueve la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal séptimo del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una condición o plazo pendientes.
• Que se desprende de la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta del inmueble propiedad de sus mandantes, el cual cursa en el expediente de este proceso desde los folios seis al ocho, que existe un plazo para ejercer la opción de compra venta de ciento veinte días contados a partir de la notificación de la liberación de la hipoteca.
• Que en ese mismo contrato se puede observar que en la cláusula sexta, en su segundo párrafo, los promitentes se obligan a liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble, sin dejar establecido el lapso para cumplir con esta obligación.
• Que de acuerdo a estas dos cláusulas, los promitentes, así llamados en el contrato de opción de compra venta, deberían liberar la hipoteca para comenzar a contarse los ciento veinte Díaz de plazo para ejercer la opción.
• Que resulta ser, que dicho contrato no se reguló el lapso que tenían sus poderdantes para liberar dicha hipoteca, lo que deja como fuentes del derecho a consultar para dirimir este silencio contractual a la doctrina y la jurisprudencia mayormente aceptada, quedando establecida como criterio la búsqueda de la costumbres lapso natural en los que se devuelven los contratos.
• Que en ese sentido alega en este caso, que el lapso natural para la liberación de las hipotecas es el mismo que se establece como plazo para el pago hipotecario.
• Que el plazo para liberar la hipoteca, que grava el inmueble objeto del citado contrato de porción compra venta es de diez años contados a partir del otorgamiento del crédito plazo que aun no se ha cumplido.
• Que es por lo que alegan la existencia de una condición o plazo pendientes para ciento veinte días para ejercer la acción.
• Que por todo lo anteriormente esgrimido, solicita que se declare con lugar la cuestión previa opuesta, con todos los pronunciamientos de ley.

- Escrito de rechazo de cuestiones previas.

En escrito que riela del folio 37 y 38 de la primera pieza, en rechazo a las CUESTIONES PREVIAS opuestas por la parte demandada, presentado en fecha 19 de Junio de 2009, por la abogada en ejercicio SILENIA VARGAS VERA, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana ESTILITA PADILLA, alegó lo que de seguida se sintetiza:

• Que vista la cuestión previa opuesta por los co-demandados de la existencia de una condición o plazo pendiente, y siendo la oportunidad a que se contrae el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, la cuestión previa opuesta.
• Que con su libelo de demanda, invocaron, como fundamentos de hechos, el cumplimiento por los demandados de las obligaciones asumidas con ocasión del contrato de opción a compra venta suscrito.
• Que se alego el incumplimiento por los demandados de una obligación de hacer, a saber la de liberar la hipoteca asumida con Del Sur Banco Universal, obligación esta cuyo incumpliendo, mal se puede pretender construir en una condición o plazo pendiente oponible a Titulo de cuestión previa, por cuanto además y con arreglo a los fundamentos de Derecho invocados con su libelo, mal se ha podido dejar a la voluntad del deudor la decisión de otorgar el documento definitivo de compra venta y mucho menos alegar como condición pendiente el hecho de la liberación de la hipoteca mencionada, ya que esta obligación, así como el otorgamiento del documento de compra venta, ha de cumplirse de forma inmediata de conformidad con las previsiones del artículo 1212 del Código Civil, como así demanda unas de sus pretensiones. Solicita que el presente escrito se tenga como formal rechazo a la cuestión previa opuesta y en la definitiva dicha cuestión previa sea declarada sin lugar.

- Riela del folio 43 al 51 de la primera pieza, copia certificadas del documento constitutivo de la Hipoteca sobre el inmueble objeto de la presente causa.

- Riela del folio 55 al 57 de la primera pieza, decisión dictada por el a-quo de fecha 20/01/2010, mediante el cual declaro: (sic) “… PRIMERO: CON LUGAR LA CUESTIÒN PREVIA contenida en el numeral 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una condición o plazo pendiente...”

- Riela al folio 64 de la primera pieza, diligencia de fecha 12 de febrero de 2010, suscrita por la abogado SILENIA VARGAS, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, mediante el cual apela de la decisión dictada por el a-quo de cuestiones previa.

- ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En escrito que riela del folio 65 al 68 de la primera pieza, de fecha 18 de febrero de 2010, de RECONVENCION DE A LA DEMANDA y CONTESTACION DE LA DEMANDA, presentado por el apoderado judicial de la parte demandada ANSELMO LUIS FERREIRA, alegó lo que de seguida se sintetiza:

• Que consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Puerto Ordaz de fecha 24 de enero de 2008, anotado bajo el Nro 40, Tomo 259, que sus mandantes suscribieron un contrato de opción de compra venta o promesa bilateral compra-venta, en el que prometen vender, un inmueble distinguido con el número 10-04, ubicado en la manzana 10, tercera etapa de la urbanización Isla Dorada, lote I de la Urbanización El Tiamo, Unidad de Desarrollo 310 de la ciudad de Puerto Ordaz, Estado Bolívar.
• Que igualmente dicho contrato establecía, en su cláusula cuarta, que la ciudadana ESTILITA DEL VALLE PADILLA DE RAMIREZ, debía pagar al momento del otorgamiento del mismo la cantidad de Bs. 80.000,00, como parte del precio de venta.
• Que asimismo, se fijo en la cláusula tercera del mencionado contrato, un plazo de 120 días, contados a partir de la fecha de notificación de la liberación de la hipoteca que grava el inmueble, para formalizar la venta definitiva, y se dejo establecida en la cláusula quinta la penalidad equivalente a un 20% de la cuota inicial pagada a la parte que desistiera de realizar la venta.
• Que la ciudadana ESTILITA PADILLA, no cumplió con la obligación asumida en el numeral 1 de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra, que estipula que la compradora opcionante debía pagar la cantidad de Bs. 80.000,00 al momento del otorgamiento del contrato, ya que, en ese acto NO PAGO LA TOTALIDAD DE LA CUOTA INICIAL.
• Que en razón, de ello, sus mandantes ejercieron en su momento la excepción de contrato no cumplido (excepcion non adimpleti contractus), en virtud de la cual se negaron a cumplir sus obligaciones ya que su contraparte exigía el cumplimiento sin haber cumplido con su propia obligación de pago.
• Que por todas las razones expuestas, es por lo que reconviene, como en efecto formalmente lo hace para que sea tramitado por el procedimiento ordinario, previsto en el Código de Procedimiento Civil, a la ciudadana ESTILITA DEL VALLE PADILLA DE RAMIREZ, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, lo siguiente: 1.- A pagar la cantidad de DIECISEIS MIL BOLIVARES (16.000,00) por concepto de los daños y perjuicios causados por la inejecución culposa de la obligación de pago. 2.- La cuota inicial, establecidos en la cláusula penal del contrato de opción de compra. 3.- Las costas del proceso.
• Que estima la presente reconvención en la cantidad de DIECISEIS MIL BOLÌVARES (Bs. 16.000, 00).
• Asimismo, de la CONTESTACION A LA DEMANDA, alego que es cierto y así expresamente lo admite, que sus mandantes suscribieron un contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de compra venta, en el que prometían vender, un inmueble distinguido con el número 10-04, ubicado en la manzana 10, tercera etapa de la urbanización Isla Dorada, Lote 1 de la Urbanización el Tiamo, Unidad de Desarrollo 310 de la ciudad de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, a la ciudadana ESTILITA PADILLA.
• Que es cierto y así expresamente lo admite, el contenido del contrato de opción de compra consignado anexo a la demanda, en el que se estipula, el precio y el plazo para ejercer la opción y la penalidad en caso de incumplimiento.
• Que no es cierto y así expresamente lo niega y rechaza, que sus mandantes hayan incumplido la obligación de liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la opción de compra.
• Que no es cierto y así expresamente lo niega y rechaza, que al no haberse cumplido la compra venta debe cumplirse por los opcionantes en forma inmediata.
• Que no es cierto y así expresamente lo niega y rechaza, que sus representados hayan incumplido alguna obligación de las establecidas en el contrato de opción de compra.
• Que lo cierto es, que sus representados recibieron el día del otorgamiento del contrato de opción de compra en pago parcial y no total de la cantidad de dinero pactada en la cláusula cuarta, en virtud de lo cual se decidió suspender la ejecución del contrato, hasta tanto la demandante cumpliera con su obligación, lo cual nunca ocurrió.
• Que es por ello, que sus mandantes ejercieron en su momento la excepción de contrato no cumplido (excepción non adimpleti contractus), en virtud de la cual se negaron a cumplir sus obligaciones ya que su contraparte exigía el cumplimiento sin haber cumplido con su propia obligación de pago.
• Que también es cierto que el plazo para ejercer la opción de compra venta aún no a empezado a transcurrir, el cual es de 120 días contados a partir de la notificación de la hipoteca, ya que la hipoteca que pesa sobre el inmueble no ha sido liberada, debido a la excepción ejercida y la falta de estipulación o plazo para liberarla, por ello, la demandante no puede argüir a su favor el incumplimiento de sus mandantes.
• Que las obligaciones derivadas del contrato de opción de compra debieron ser cumplidas de conformidad con los artículos 1264, 1269 del Código de Procedimiento Civil.

- Riela del folio 69 al 72, decisión de fecha 02 de marzo de 2010, mediante el cual el a-quo admite la reconvención, presentada por el abogado ANSELMO LUIS FERREIRA, apoderado judicial de los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES Y CRISTI VASCO MORA ROSSEL.

- CONTESTACIÒN A LA RECONVECION DE LA DEMANDA

En escrito presentado en fecha 09/04/2010, que riela al 78 y 79 de la primera pieza, presentado por la ciudadana abogada SILENIA VARGAS VERA, actuando con el carácter de co-apoderada judicial de la ciudadana ESTILITA PADILLA, alegó lo que de seguida se sintetiza:

• Que rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes en los hechos como en el derecho la reconvención propuesta.
• Que niega que haya transcurrido el plazo que se concedió a su mandante por vía de la opción a compra, cuyo cumplimiento se demanda se haga vencido en modo alguno.
• Que niega que a su mandante haya incumplido su obligación de pago del precio en la forma convenida en la opción a compra.
• Que niega exista condición o término alguno de cuyo acaecimiento se haga depender el cumplimiento de las obligaciones de los codemandados reconvinientes.
• Que niega que su representada deba cancelar la cantidad de Bs. 16.000,00, por concepto de daños perjuicios causados por la inejecución de la obligación de pago de la cuota inicial.
• Que afirma en respaldo a sus excepciones y alega que lo acontecido con el contracto que les ocupa es que están en presencia de una obligación sub-modo y no de una condición o de un término.
• Que en caso concreto, el hecho exigible por su mandante (la compradora), es el cumplimiento de la obligación de la liberación de la hipoteca del bien objeto del contrato, hecho este que su vez es el presupuesto no solo del otorgamiento del documento definitivo de compraventa, sino del pago del computo de los 120 días pactados para la materialización de las obligaciones de su mandante, que en la reconvención que contestana legan como incumplidas.
• Que es aca donde destaca el error ineducable en que se incurrió por el juez de esta causa al declarar con lugar la cuestión previa propuesta por los codemandados, de la condición o plazo pendiente e insiste en solicitar se oiga la apelación propuesta a dicha decisión de fecha 20/01/2010, a fin de reparar el gravamen que dicha decisión produce a su mandante.
- De las pruebas
Por la parte demandada reconviniente.

- Igualmente la parte demandada reconviniente a través del abogado ANSELMO LUIS FERREIRA G. Consignó escrito de promoción de pruebas que riela al folio 81 de la primera pieza, mediante el cual promovió lo siguiente:

• Reproducción del merito favorable
• Copia del documento de hipoteca

-Por la parte actora reconvenida

- Asimismo, la parte actora a través de la abogada SILENIA VARGAS VERA. Consignó escrito de promoción de pruebas que riela del folio 100 al 103 de la primera pieza, mediante el cual promovió lo siguiente:

CAPITULO II: DE LA PRUEBA DOCUMENTAL
• Planillas de adquisición y emisión de cheques de gerencia emitidas por el Banco Provincial Agencias Matanzas y La Llovizna de Puerto Ordaz por las sumas de Bs. 3.000,00 y Bs. 5.000,00 con cargo a las cuentas corrientes números 0108 0088 9 1 02006 70094 y 0108 0088 9 1 0100301946, respectivamente, señalando como beneficiaria la ciudadana JOSEFINA JEREZ y como motivo de la compra de dichos cheques el de adquisición de una vivienda “abono” al saldo del precio.
• Planilla de solicitud de cheque de gerencia de la Agencia Banesco-Matanzas Puerto Ordaz, de fecha 16-11-2007, por la cantidad de Bs. 41.000,00 como beneficiaria a la ciudadana Josefina Jerez, Titular de la cédula de Identidad número 9.908.743.

- Riela del folio 125 al 128 de la primera pieza escrito de informes de fecha 18 de enero de 2011, presentado por la ciudadana abogada SILENIA VARGAS VERA, actuando con el carácter de co-apoderada judicial de la ciudadana ESTILITA PADILLA.

- Riela al folio 152 de la primera pieza, auto de fecha 21 de junio de 2013, mediante el cual el a-quo advierte que aunque se encuentre la presente causa en estado de sentencia, esta suspendida hasta que la condición o plazo pendiente señalado en la decisión de fecha 20-01-2010 se haya cumplido.

- Riela al folio 154 de la primera pieza, auto de fecha 04 de julio de 2013, mediante el cual oye la apelación en un solo efecto y ordena remitir copias certificadas.

- Riela del folio 161 al folio 361 de la primera pieza, copias certificadas del expediente signado con el Nro 13-4622, de este Juzgado Superior Civil, mediante el cual se encuentra decisión dictada por este Juzgado Superior Civil, mediante el cual se declaró “….SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora….”

- Riela al folio 362 de la primera pieza auto de fecha 17 de febrero de 2014, mediante el cual el a-quo recibe las copias certificadas del expediente signado con el número 13-4622, ordenando la notificación de las partes para la continuación de la presente causa.

- Riela al folio 373 al 392 de la primera pieza, decisión de fecha 13 de julio de 2015, mediante el cual el a-quo declaró: (sic)”…PRIMERO: Improcedente la Exepto Non Adiplemti Contractus opuesta por la demandada, SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÒN COMPRA VENTA propuesta por la ciudadana ESTILITA PADILLA contra los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES y CRISTI VASCO MORA ROSSEL, TERCERO: SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCIÒN DE COMPRA VENTA propuesta por los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES y CRISTI VASCO MORA ROSSEL contra la ciudadana ESTILITA PADILLA . En consecuencias, se ordena a la parte demandada hacer la tradición del inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el número 10-4 y la casa sobre ella construida, ubicada en la Manzana 10 de la III Etapa del Conjunto Residencial Isla dorada, Construida sobre el lote 1 de la Urbanización El Tiamo, ubicada en la Unidad de desarrollo 310 de Puerto Ordaz, Estado Bolívar. La parcela de terreno tiene una superficie aproximada de CIENTO CUARENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON CUARENTA DECIMETROS CUADRADOS (149,40 Mts 2) y está comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NOROESTE: una línea recta de seis metros aproximadamente (6,00 Mts) con la parcela 10-35, NORESTE: una línea recta de veinticuatro metros con noventa centímetros aproximadamente (24,90 Mts), con la parcela Nro. 10-5, SURESTE: una línea recta de seis metros aproximadamente (6,00 Mts) con la Calle “I” del Conjunto; y SUROESTE: una línea recta de veinticuatro metros con noventa centímetros aproximadamente (24,90 Mts) con la parcela Nº 10-3 a la actora mediante un documento debidamente registrado, para ello este Tribunal determina que los demandados dispondrán de un plazo de 60 días hábiles calendarios para liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato supra referido contados a partir de esta decisión quede firme. Si los demandados obtienen la liberación de la hipoteca antes de transcurrido el plazo de 60 días sin que conste en autos que la parte accionada haya tramitado la liberación de la hipoteca, la parte actora queda autorizada para realizar dicho trámite pagando lo adeudado por los accionados a la institución financiera DEL SUR Banco Universal, cuyo monto pagado previa comprobación en autos será deducido del saldo adeudado del precio de venta por la suma de Bs. 100.000,00. Asimismo, se determina que dentro del plazo de 60 días hábiles calendarios supra indicados deberá la actora consignar una lista de los recaudos, comprobantes y papeles que requiera de los demandados para que la institución financiera escogida por ella tramite el crédito bancario y redacte el documento de venta. En los diez (10) días hábiles calendarios siguientes al requerimiento por parte de la actora, deberán los accionados entregar la documentación solicitada. Transcurrido este plazo sin que conste en autos que la parte actora a obtener los recaudos pertinentes a costa de la parte demandada conforme lo previene el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil . Seguidamente notificada la liberación de la hipoteca por la actora, comenzara a discurrir los 120 días para hacer la tradición del inmueble mediante un documento debidamente registrado previo al pago por la actora del saldo adeudado por concepto de precio de venta, haciendo la deducción correspondiente en caso que la actora haya pagado alguna cantidad de dinero a la entidad financiera DEL SUR Banco Universal por concepto del préstamo otorgado a los accionados. Advirtiendo a la parte demandada que si inobservara la última conducta aquí descrita – previo – a la consignación por parte de la demandante de la constancia autentica correspondiente al pago del saldo adeudado del precio convenido, el presente fallo servirá de titulo suficiente de propiedad del aludido inmueble tal como lo dispone el articulo 531 del CPC….”

- Riela al folio 396 de la primera pieza, auto de fecha 15 de julio de 2015, mediante el cual el a-quo ordena la apertura de una Segunda Pieza.

-Riela al folio 17 de la Segunda pieza, diligencia de fecha 23/10/2015, suscrita por la ciudadana JOSEFINA JEREZ, debidamente asistida por el abogado en ejercicio ALEXIS LEZAMA, mediante el cual le confiere poder amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere.

- Riela al folio 29 de la Segunda pieza, diligencia de fecha 09/03/2016, suscrita por el abogado ALEXIS LEZAMA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana JOSEFINA JEREZ, parte co-demandada en el presente juicio.

- Riela al folio 31 de la segunda pieza, auto de fecha 07 de abril de 2016, mediante el cual el a-quo oye en ambos efectos la apelación interpuesta y ordena remitir el presente expediente.

- Actuaciones celebradas en esta alzada.

- Consta del folio 36 al 40, escrito de informes de fecha 17/06/2016, presentado por el abogado ALEXIS LEZAMA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana JOSEFINA JEREZ, parte co-demandada en el presente juicio.

SEGUNDO
2.- Argumentos de la decisión

El eje central del presente recurso radica en la apelación ejercida por la apoderado judicial de la parte co-demandada ALEXIS LEZAMA, contra la decisión de fecha 13 de julio de 2015, mediante la cual se declaro (sic)”…PRIMERO: Improcedente la Exepto Non Adiplemti Contractus opuesta por la demandada, SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÒN COMPRA VENTA propuesta por la ciudadana ESTILITA PADILLA contra los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES y CRISTI VASCO MORA ROSSEL, TERCERO: SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCIÒN DE COMPRA VENTA propuesta por los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES y CRISTI VASCO MORA ROSSEL contra la ciudadana ESTILITA PADILLA . En consecuencias, se ordena a la parte demandada hacer la tradición del inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el número 10-4 y la casa sobre ella construida, ubicada en la Manzana 10 de la III Etapa del Conjunto Residencial Isla dorada, Construida sobre el lote 1 de la Urbanización El Tiamo, ubicada en la Unidad de desarrollo 310 de Puerto Ordaz, Estado Bolívar. La parcela de terreno tiene una superficie aproximada de CIENTO CUARENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON CUARENTA DECIMETROS CUADRADOS (149,40 Mts 2) y está comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NOROESTE: una línea recta de seis metros aproximadamente (6,00 Mts) con la parcela 10-35, NORESTE: una línea recta de veinticuatro metros con noventa centímetros aproximadamente (24,90 Mts), con la parcela Nro. 10-5, SURESTE: una línea recta de seis metros aproximadamente (6,00 Mts) con la Calle “I” del Conjunto; y SUROESTE: una línea recta de veinticuatro metros con noventa centímetros aproximadamente (24,90 Mts) con la parcela Nº 10-3 a la actora mediante un documento debidamente registrado, argumentando la recurrida que los demandados dispondrán de un plazo de 60 días hábiles calendarios para liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato supra referido contados a partir de esta decisión quede firme. Si los demandados obtienen la liberación de la hipoteca antes de transcurrido el plazo de 60 días sin que conste en autos que la parte accionada haya tramitado la liberación de la hipoteca, la parte actora queda autorizada para realizar dicho trámite pagando lo adeudado por los accionados a la institución financiera DEL SUR Banco Universal, cuyo monto pagado previa comprobación en autos será deducido del saldo adeudado del precio de venta por la suma de Bs. 100.000,00. Asimismo, se determina que dentro del plazo de 60 días hábiles calendarios supra indicados deberá la actora consignar una lista de los recaudos, comprobantes y papeles que requiera de los demandados para que la institución financiera escogida por ella tramite el crédito bancario y redacte el documento de venta. En los diez (10) días hábiles calendarios siguientes al requerimiento por parte de la actora, deberán los accionados entregar la documentación solicitada. Transcurrido este plazo sin que conste en autos que la parte actora a obtener los recaudos pertinentes a costa de la parte demandada conforme lo previene el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente notificada la liberación de la hipoteca por la actora, comenzara a discurrir los 120 días para hacer la tradición del inmueble mediante un documento debidamente registrado previo al pago por la actora del saldo adeudado por concepto de precio de venta, haciendo la deducción correspondiente en caso que la actora haya pagado alguna cantidad de dinero a la entidad financiera DEL SUR Banco Universal por concepto del préstamo otorgado a los accionados. Advirtiendo a la parte demandada que si inobservara la última conducta aquí descrita – previo – a la consignación por parte de la demandante de la constancia autentica correspondiente al pago del saldo adeudado del precio convenido, el presente fallo servirá de titulo suficiente de propiedad del aludido inmueble tal como lo dispone el articulo 531 del CPC….”

Por su parte el actor en un pretensión alego que suscribió con los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES y CRISTI VASCO MORA ROSSEL, un contrato que dieron en denominar de OPCION A COMPRA VENTA sobre un inmueble constituido por una (01) parcela de terreno distinguida con el número 10-4 y la casa sobre ella construida sobre el Lote 1 de la urbanización el Tiamo, ubicada en la Unidad de desarrollo 310 de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, la parcela de terreno tiene una superficie aproximada de CIENTO CUARENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON CUARENTA DECIMETYROS CUADRADOS (149,49 M2) y está comprendida dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: una línea recta de seis metros aproximadamente (6,00 Mts) con la parcela 10-35, NORESTE: una línea recta de veinticuatro metros con noventa centímetros aproximadamente (24,90 Mts), con la parcela Nro. 10-5, SURESTE: una línea recta de seis metros aproximadamente (6,00 Mts) con la Calle “I” del Conjunto; y SUROESTE: una línea recta de veinticuatro metros con noventa centímetros aproximadamente (24,90 Mts) con la parcela Nº 10-3; la parcela consta de tres (3) subàreas o porciones ubicadas desde la calle: la primera, aproximadamente de cinco metros con cincuenta centímetros (5,50 mts) de largo y el mismo ancho de la parcela, destinada exclusivamente a estacionamiento sin techar para vehículos y arborización, ubicada entre la calle de acceso y la acera peatonal, con un área mínima de treinta y tres metros cuadrados (33 Mts2) y capacidad para dos (02) vehículos, la segunda de aproximadamente un metro con veinte centímetros (1,20 mts) y el mismo ancho de la parcela destinada exclusivamente a acceso peatonal; y la tercera de una longitud mínima aproximada de dieciocho metros con veinte centímetros (18, 20 mts) y el mismo ancho de la parcela, corresponde al sitio donde se encuentra construida la vivienda básica; y una casa unifamiliar continua de dos (02) pisos con una superficie aproximada DE SESENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CONSETENTA DECIMETROS CUADRADOS (65,70 MTS 2); y consta de las siguientes dependencias: Planta baja: estar, comedor, una (01) habitación, un (01) baño y escalera; Planta alta: una (01) habitación y un (01) baño: inmueble descrito éste que resultó adquirido por los vendedores promitentes según se evidencia de documentos debidamente protocolizados por ante la oficina inmobiliaria de Registro Público del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, bajo el nro 228 Protocolo Primero, Tomo 27, cuarto Trimestre del año 1998. Que entre las cláusulas más resaltantes de dicho contrato destacan las relativas al precio, penalidad y plazo para el cumplimiento de las obligaciones contraídas, LA SEGUNDA: El precio: ambas partes aceptan que el precio estimado de venta de esta opción de compra-venta es por la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 180.000, 000,00) equivalente a (Bs. F. 180.000,00). TERCERA: El plazo. El plazo de la presente opción es de CIENTO VEINTE DIAS (120) días, contados a partir de la fecha de la notificación de la liberación de hipoteca que pesa sobre el descrito inmueble, que deberán los vendedores promitentes a la compradora optante; plazo que ambas partes consideran suficiente para ejercer cada uno su derecho a formalizar a la venta del inmueble anteriormente descrito. CUARTA: Forma de pago. La compradora Opcionante pagará el precio estimado de venta del inmueble. De la siguiente forma: (sic)”… 1.- En este mismo acto de otorgamiento del presente documento entrega a los vendedores promitentes la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (80.000.000, 00) equivalente a (Bs. F. 80.000,00) en diversos cheques, como cuota inicial, cantidad de dinero que formará parte del precio de venta al momento de protocolización de la misma por ante la Oficina Subalterna de Registro. 2.- El saldo restante lo pagará la compradora opcionante mediante crédito bancario, al momento de la protocolización del documento de venta…” QUINTA: Sobre dicha cantidad de dinero entregada como cuota inicial las partes también pactan aplicar cláusula penal en la presente opción, equivalente a un veinte (20%). En ese sentido acordarán lo siguiente: si los vendedores, propietarios del inmueble, desisten en el plazo indicado en realizar la venta del inmueble a la compradora opcionante, deberá reintegrarle a la compradora, no solo la cantidad toral de dinero pagado como inicial, sino que también deberá indemnizarla con un veinte por ciento (20%) más de dinero, calculando sobre el monto de la cuota inicial ya entregada. En caso contrario si es la compradora opcionante quien decida no ejercer la presente opción en el mismo plazo acordado en este documento, autoriza a los vendedores promitentes a deducir de la cuota inicial entregada por ella solo un veinte (20%) igual, como penalización, entregándoles éstos, en forma inmediata, la diferencia. En caso de renuncia de ambas partes, deberán comunicarse el hecho por escrito no habiendo penalización para ninguna de las partes. SEXTO: Los vendedores promitentes se obligan a entregar a la compradora opcionante en el momento de la protocolización de la venta, la solvencia municipal del inmueble. E inmediatamente después autenticado este documento, beberán entregarle fotocopia de las cédulas de identidad, del documento de propuesta y demás documentos que este necesite para la tramitación de su crédito hipotecario. Asimismo quedan obligados en este acto a liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble, entregando dicho documento a la compradora opcionante a los efectos legales, igualmente, al momento de la protocolización del documento, deberán entregar solvencia de los servicios básicos, como condominio y luz eléctrica. Que como se ve el plazo para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta y la consiguiente Tradición Legal se ha debido computar contado a partir del otorgamiento del documento de Liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble por causa de un préstamo con garantía hipotecaria que otorgó a los promitentes vendedores el Banco Del Sur; esto es un acto de cumplimiento de obligación por dichos vendedores que a la fecha no se ha materializado; tal como se evidencia de certificación de gravámenes expedidas por la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Caroní de fecha 25 de junio del 2008 y de donde se desprende textualmente lo siguiente: “QUE SOBRE DICHO INMUEBLE PESA UNA HIPOTECA HABITACIONAL Y CONVENCIONAL DE PRIMER GRADO A FAVOR DE DEL SUR”. Hecho éste que prueba el incumplimiento por los propietarios vendedores opcionantes de los términos y condiciones y demás obligaciones pactadas por vía del contrato mencionado. Que por los fundamentos de hecho y de derecho supra expuestos, es por lo que demanda como en efecto lo hace a los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES y CRISTI VASCO MORA ROSSEL , para que convengan o en su defecto a ello sean condenados por el Tribunal en lo siguiente: 1.-) deben cancelar a DEL SUR BANCO UNIVERSAL, C.A la suma de Bs. 15.252,50 que constituye el saldo deudor del préstamo con garantía hipotecaria que les otorgó dicha institución financiera, para la adquisición del inmueble objeto de esta demanda… 2.-) Que una vez cancelado dicho saldo deudor, deben requerir de DEL SUR BANCO UNIVERSAL, C.A., el pertinente documento de liberación de la Garantía Hipotecaria que pesa sobre el antes descrito inmueble. 3.-) Que una vez liberado dicho gravamen, deben otorgarle el pertinente documento de compra venta y aceptar en dicho documento el pago por parte de su mandante de la suma de Bs. 100.000,00 que constituye el saldo deudor del precio pactado por la operación de compra venta descrita en el documento otorgado por ante a notaria Publica cuarta de Puerto Ordaz, Municipio autónomo Caroní, en fecha 24 de enero de 2008, anotado bajo el Nro. 40, Tomo 259 de los libro de autenticaciones llevados en esa Notaria.

En ese sentido la parte demandada a través de su defensor judicial, se excepciono alegando entre otros en escrito de fecha 18 de febrero de 2010, que riela del folio 65 al 68 de la primera pieza, de RECONVENCION DE A LA DEMANDA y CONTESTACION DE LA DEMANDA, que consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Puerto Ordaz de fecha 24 de enero de 2008, anotado bajo el Nro 40, Tomo 259, que sus mandantes suscribieron un contrato de opción de compra venta o promesa bilateral compra-venta, en el que prometen vender, un inmueble distinguido con el número 10-04, ubicado en la manzana 10, tercera etapa de la urbanización Isla Dorada, lote I de la Urbanización El Tiamo, Unidad de Desarrollo 310 de la ciudad de Puerto Ordaz, Estado Bolívar. Que igualmente, dicho contrato establecía, en su cláusula cuarta, que la ciudadana ESTILITA DEL VALLE PADILLA DE RAMIREZ, debía pagar al momento del otorgamiento del mismo la cantidad de Bs. 80.000,00, como parte del precio de venta. Que asimismo, se fijo en la cláusula tercera del mencionado contrato, un plazo de 120 días, contados a partir de la fecha de notificación de la liberación de la hipoteca que grava el inmueble, para formalizar la venta definitiva, y se dejo establecida en la cláusula quinta la penalidad equivalente a un 20% de la cuota inicial pagada a la parte que desistiera de realizar la venta. Que la ciudadana ERSTILITA PADILLA, no cumplió con la obligación asumida en el numeral 1 de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra, que estipula que la compradora opcionante debía pagar la cantidad de Bs. 80.000, 00, al momento del otorgamiento del contrato, ya que, en ese acto NO PAGO LA TOTALIDAD DE LA CUOTA INICIAL. Que en razón, de ello, sus mandantes ejercieron en su momento la excepción de contrato no cumplido (excepcion non adimpleti contractus), en virtud de la cual se negaron a cumplir sus obligaciones ya que su contraparte exigía el cumplimiento sin haber cumplido con su propia obligación de pago. Que por todas las razones expuestas, es por lo que reconviene, como en efecto formalmente lo hace para que sea tramitado por el procedimiento ordinario, previsto en el Código de Procedimiento Civil, a la ciudadana ESTILITA DEL VALLE PADILLA DE RAMIREZ, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, lo siguiente: 1.- A pagar la cantidad de DIECISEIS MIL BOLIVARES (16.000,00) por concepto de los daños y perjuicios causados por la inejecución culposa de la obligación de pago. 2.- La cuota inicial, establecidos en la cláusula penal del contrato de opción de compra. 3.- Las costas del proceso. Que estima la presente reconvención en la cantidad de DIECISEIS MIL BOLÌVARES (Bs. 16.000, 00). Asimismo alego, de la CONTESTACION A LA DEMANDA, que es cierto y así expresamente lo admite, que sus mandantes suscribieron un contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de compra venta, en el que prometían vender, un inmueble distinguido con el número 10-04, ubicado en la manzana 10, tercera etapa de la urbanización Isla Dorada, Lote 1 de la Urbanización el Tiamo, Unidad de Desarrollo 310 de la ciudad de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, a la ciudadana ESTILITA PADILLA. Que es cierto y así expresamente lo admite, el contenido del contrato de opción de compra consignado anexo a la demanda, en el que se estipula, el precio y el plazo para ejercer la opción y la penalidad en caso de incumplimiento. Que no es cierto y así expresamente lo niega y rechaza, que sus mandantes hayan incumplido la obligación de liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la opción de compra. Que no es cierto y así expresamente lo niega y rechaza, que al no haberse cumplido la compra venta debe cumplirse por los opcionantes en forma inmediata. Que no es cierto y así expresamente lo niega y rechaza, que sus representados hayan incumplido alguna obligación de las establecidas en el contrato de opción de compra. Que lo cierto es, que sus representados recibieron el día del otorgamiento del contrato de opción de compra en pago parcial y no total de la cantidad de dinero pactada en la cláusula cuarta, en virtud de lo cual se decidió suspender la ejecución del contrato, hasta tanto la demandante cumpliera con su obligación, lo cual nunca ocurrió. Que es por ello, que sus mandantes ejercieron en su momento la excepción de contrato no cumplido (excepción non adimpleti contractus), en virtud de la cual se negaron a cumplir sus obligaciones ya que su contraparte exigía el cumplimiento sin haber cumplido con su propia obligación de pago. Que también es cierto que el plazo para ejercer la opción de compra venta aún no a empezado a transcurrir, el cual es de 120 días contados a partir de la notificación de la hipoteca, ya que la hipoteca que pesa sobre el inmueble no ha sido liberada, debido a la excepción ejercida y la falta de estipulación o plazo para liberarla, por ello, la demandante no puede argüir a su favor el incumplimiento de sus mandantes. Que las obligaciones derivadas del contrato de opción de compra debieron ser cumplidas de conformidad con los artículos 1264, 1269 del Código de Procedimiento Civil.

En escrito presentado en fecha 09/04/2010, que riela al 78 y 79 de la primera pieza, presentado por la ciudadana abogada SILENIA VARGAS VERA, actuando con el carácter de co-apoderada judicial de la ciudadana ESTILITA PADILLA, alegó lo que rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes en los hechos como en el derecho la reconvención propuesta. Que niega que haya transcurrido el plazo que se concedió a su mandante por vía de la opción a compra, cuyo cumplimiento se demanda se haga vencido en modo alguno. Que niega que a su mandante haya incumplido su obligación de pago del precio en la forma convenida en la opción a compra. Que niega exista condición o término alguno de cuyo acaecimiento se haga depender el cumplimiento de las obligaciones de los codemandados reconvinientes. Que niega que su representada deba cancelar la cantidad de Bs. 16.000,00, por concepto de daños perjuicios causados por la inejecución de la obligación de pago de la cuota inicial. Que afirma en respaldo a sus excepciones y alega que lo acontecido con el contracto que les ocupa es que están en presencia de una obligación sub-modo y no de una condición o de un término. Que en caso concreto, el hecho exigible por su mandante (la compradora), es el cumplimiento de la obligación de la liberación de la hipoteca del bien objeto del contrato, hecho este que su vez es el presupuesto no solo del otorgamiento del documento definitivo de compraventa, sino del pago del computo de los 120 días pactados para la materialización de las obligaciones de su mandante, que en la reconvención que contestana legan como incumplidas. Que es aca donde destaca el error ineducable en que se incurrió por el juez de esta causa al declarar con lugar la cuestión previa propuesta por los codemandados, de la condición o plazo pendiente e insiste en solicitar se oiga la apelación propuesta a dicha decisión de fecha 20/01/2010, a fin de reparar el gravamen que dicha decisión produce a su mandante.

Asimismo en los informes presentados por la parte demandada, que riela del folio 36 al 40 de la Segunda pieza, de fecha 17-06-2016, alegaron entre otros que en fecha 22 de septiembre del año 2008, incoaron en contra de su representada una demanda por parte de la ciudadana ESTILITA DEL VALLE PADILLA DE RAMIREZ, plenamente identificada en auto, por cumplimiento de contrato. Opción a compra sobre la base de los siguientes argumentos: 1) que en fecha 24/01/2004, su mandante conjuntamente con el codemandado CRISTI VASCO MORA, suscribieron un contrato de opción a compra venta sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y casa sobre ella construida, cuyas medidas y linderos y otras características consta ya en auto, por ante la Notaria Pública cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, y que entre las cláusulas más resaltante de dicho contrato destacan las relativas al precio, penalidad y plazo para el cumplimiento de las obligaciones contraídas que son; SEGUNDA: El precio, ambas partes aceptan que el precio estipulado de venta de esta opción de compra venta es por la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 180.000.000, 00) equivalente a CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000, 00), TERCERA: El Plazo. El plazo de la presente opción es de ciento veinte (120) días, contando a partir de la fecha de la liberación de la hipoteca que pesa sobre el descrito inmueble. CUARTA: Forma de pago. La compradora Opcionante pagará el precio estimado de venta del inmueble de siguiente forma. En este mismo acto de otorgamiento del presente documento entrega a los vendedores promitentes la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00) equivalente a OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) QUINTA: quedan obligado los vendedores a liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble y entregar dicho documento a los compradores a los fines legales. 2) que la presente demanda se fundamentó en virtud que los vendedores hasta el momento de anteponer la demanda no le ha sido entregado el documento de la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble. Llegándose la oportunidad procesal para dar contestación por parte de su representado contesta y reconviene a la actora por resolución de contrato. Alegando en cuanto a la reconvención que 1.-) que la ciudadana ESTILITA DEL VALLE DE RAMIREZ, no cumplió con la obligación asumida en el numeral 1º de la cláusula cuarta del contrato opción a compra venta que estipula que los compradores opcionante debían pagar la cantidad de Bs. 80.000,00 al momento del otorgamiento del contrato, ya que en ese acto, no pago la totalidad de la cuota inicial. Que en razón de ello los demandantes alegaron la excepción de contrato no cumplido. En cuanto a la contestación entre muchas alegaciones pueden mencionar. 1.-) Niegan que los demandantes hayan incumplido la obligación de liberar la hipoteca que pesa sobre el objeto de la opción a compra venta. 2.-) Que lo cierto es que los demandados recibieron el día del otorgamiento del contrato de opción a compra el pago parcial y no total de la cantidad de dinero pactada en la cláusula cuarta, en virtud de lo cual se decidió suspender la ejecución del contrato hasta tanto la demandante cumplieran con su obligación. Vista la contestación de la demanda limito la controversia a lo concerniente al pago total de la causa inicial por la suma de Bs. 80.000, 00. Que en la etapa probatoria su representada, ratifico el valor probatorio del contrato de préstamo de fecha 26/11/1998, donde la institución financiera Del Sur Banco Universal, a los fines de demostrar la existencia de un plazo o condición pendiente para liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la negociación, la parte actora promovió. A.-) el contrato de opción a compra cuya ejecución se pretende por esta acción, con respeto a este documental el juez a-quo a pesar que lo señalo en la sentencia, no lo valoro… Ahora bien , si es bien cierto, que en el contrato de opción a venta no fue impugnado por su representada, y por ser un documento privado y de conformidad con el articulo 1363 del Código Civil, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones. Y hace fe, hasta prueba en contrario de la verdad de esas declaraciones…Que su representada admitió casi todas las estipulaciones contenida en el contrato tanta veces nombrado, pero negó haber recibido el pago completo del monto de la inicial, en la contestación de la demanda, que es el hecho controvertido en el presente juicio, y en virtud de que fue desvirtuada la presunción del pago completo del monto de la inicial, mediante la aportación la prueba en contraria promovida y legalmente incorporado al proceso, como son los cheques recibidos por su representada que en su total suma el monto de Bs. 41.000,00 y no la suma de Bs. 80.000,00 como afirma el demandante en su demanda con fundamente en el contrato de opción a compra, que por ser un documento privado admite prueba contraria de a verdad de esas declaraciones,…Que por todas las consideraciones explanadas solicita: PRIMERO: que sea revocada la sentencia aquí recurrida. SEGUNDO: Que se declare con lugar la reconvención, propuesta por su representada, y se declare resuelto el contrato de opción de compra venta suscrito por las partes mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, en fecha 24 de enero de 2008, e inserto bajo el Nº 40, Tomo 159 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría…”.

Planteada como ha quedado la controversia este Tribunal para decidir observa.

En atención a la procedencia del cumplimiento del contrato de opción de compra venta, es oportuno señalar que el autor JOSÉ MELICH-ORSINI, en su obra (1.993), “Doctrina General de Contrato”, (págs. 23 al 28, y 99 y sgts.), alude que la doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que los celebran derivan del poder de la voluntad de darse su propia ley. En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal o individualista del contrato, este poder de darse la propia ley se vincula a la voluntad como fenómeno psicológico y a la idea de la libertad para disponer de sus propios actos.

Por autonomía de la voluntad se entiende, el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley; los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes.

Consecuencia de este principio son:

a) Las partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran. El código sólo ha reglamentado aquellos contratos más usuales. Al lado de ellos existe una infinidad de contratos posibles no reglamentados, que son los llamados contratos innominados (Art. 1.140).
b) Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aún orgánicas, de los contratos previstos por el Código y aún las reglas del mismo sobre las obligaciones en general. Así pueden establecer que la transmisión de propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé la ley (Art. 1.161), sino que la transmisión de la propiedad quede sin producirse hasta que ocurra algún acontecimiento eventual o hasta que se cumpla un determinado plazo; igualmente pueden establecer una cantidad fija de dinero como indemnización para el caso de incumplimiento de la obligación, en lugar de aplicar la regla del artículo 1.273 del Código Civil para la evaluación de los daños y perjuicios (Arts. 1.257 y ss.); o pueden alterar la regla del Art. 1.344 C.C., según la cual el deudor de un cuerpo cierto que perece o se deteriora por caso fortuito o fuerza mayor, queda liberado si la pérdida ocurre antes de estar en mora tal deudor, y disponer, por el contrario, que, a pesar del caso fortuito, el continuará obligado, etc.
c) Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato, por ej.: estableciendo una formalidad (documento escrito) para la prórroga de un contrato de arrendamiento que en el Código Civil está previsto como un contrato consensual.

En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal e individualista del contrato el artículo 1.141 ordinal 1º del Código Civil enuncia entre las condiciones requeridas o elementos esenciales para la existencia del contrato el consentimiento de las partes, esta redacción tiene origen en el Proyecto franco-italiano, pues el Código Napoleón (Art. 1.108) pedía simplemente “el consentimiento de la parte que se obliga”. En su decir la mayor parte de los autores franceses siguen defendiendo la redacción del Código de Napoleón, alegando que la acepción legislativa de consentimiento es ésta que designaría “el consentimiento dado por cada una de las partes a las condiciones del contrato proyectado, con la voluntad de hacerlo producir efectos jurídicos”. En nuestro Código Civil encontramos empleada la palabra consentimiento en esta acepción restringida, que es también la acepción vulgar en numerosos textos legales (p. ej: Arts., 1.151, 1.146, 1.312, 1.316, 1.329, 1.337). El consentimiento es un elemento complejo, que presupone la concurrencia de varios requisitos, a saber:

a) Supone en primer lugar la presencia, cuando menos de dos distintas declaraciones de voluntad que emanen de opuestos centros de intereses.
b) Cada declaración, no sólo debe ser emitida válidamente, sino además comunicada a la otra parte, para que la misma tome conocimiento de ella y entienda su significado. Así se explica que el Art. 1.137 y el Art. 1.139, C.C., hagan depender la formación del consentimiento de la notificación de la otra parte.
Especialmente la declaración del aceptante para que sea válida debe dirigirse a persona válida determinada, es decir, al proponente; pero también la propuesta (salvo en el caso de la “oferta al público”) debe dirigirse a un sujeto determinado.
c) Es necesario además que las dos declaraciones de voluntad se combinen, se integren recíprocamente, en el sentido del contenido de las voluntades de cada parte en el contrato son diversos (en un contrato de venta el vendedor quiere transmitir la propiedad, el comprador quiere adquirirla).

Es evidente, no obstante, que las declaraciones de voluntades que concurren a la formación del contrato se presuponen recíprocamente. La propuesta a la que no siga la aceptación queda en mera tentativa de contrato. Ambas voluntades, si bien tienen contenidos diversos, tienden en conjunto, complementariamente, a perseguir el resultado al cual el contrato del caso lleva por su naturaleza, entonces el contrato supone el asentimiento unánime de las partes a los fines perseguidos por el mismo.

El consentimiento entendido en este sentido complejo es lo que se llama consentimiento en sentido técnico, y es éste el sentido aludido por el Art. 1.141, ordinal 1º del Código Civil, cuando entre los elementos esenciales para la existencia del contrato incluye “el consentimiento de las partes”, o sea, la formación de un concurso de voluntades.

El referido autor apunta que es concluyente para afirmar que una manifestación de voluntad es directa o expresa, es que haya un comportamiento y la intención de producir aquel para expresar la voluntad, pero además, que el primero configure objetivamente un medio idóneo para que el destinatario de tal forma de exteriorización de la voluntad interna pueda comprenderla.

La manifestación indirecta o tácita de voluntad existe, en cambio, cuando el comportamiento del sujeto no persigue manifestar su voluntad, pero este comportamiento es tal, que puede inferirse de él en forma inequívoca la voluntad de quien lo realiza (facta concludentia). La actitud del arrendatario que, después de vencido el plazo de arrendamiento, continua ocupando el bien arrendado (tácita reconducción, Art. 1.600 C. Civil); la de la persona llamada a una herencia que vende bienes que son de la herencia (Art. 1.002 C. Civil); la de la persona que, después de haber caído en cuanta del error que viciaba el contrato celebrado por ella, en lugar de pedir la anulación de dicho contrato, lo ejecuta consciente y voluntariamente (Art. 1.351, primer aparte, C. civil), etc.

Señala además el referido autor JOSÉ MELICH-ORSINI en su citado texto, que la determinación del momento preciso en que las negociaciones dejan de ser tales, para convertirse propiamente en un contrato, es una simple cuestión de hecho. El que se deba o no redactar un documento que sirva de prueba al contrato no implica necesariamente que hasta que se redacte tal documento, no haya contrato. Todo dependerá del análisis de las circunstancias, que permitirá decidir si las partes tuvieron la intención de no considerar formado el contrato hasta el momento de la firma de consentimiento a la conformación de la prueba documental. En términos de principio el contrato debe considerarse formado desde el instante en que las partes se hayan acordado sobre los elementos esenciales del contrato, no obstante que puedan subsistir divergencias sobre la repartición de las incidencias fiscales, etc. Pero, a pesar de que ésta sea la línea del principio, no cabe negar que cuando algún elemento accesorio sea determinante del consentimiento de una de las partes, él se convierte un esencial y habrá que entender supeditada la formación del contrato a la concurrencia de un acuerdo sobre este punto.

Citado lo anterior, y en análisis del asunto controvertido en juicio es propicio tomar en consideración las previsiones contempladas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fine cuando establece:

“En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

El jurista Henríquez La Roche, sobre la parte in fini del mencionado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, expresa lo siguiente:

“El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla-que estaba en el Art. 10 del Código derogado- sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procesales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley (Art. 1.160 del CC).

…Es de la exclusiva soberanía de los jueces de instancia-expresa la Corte-la interpretación de los contratos, y aun la determinación de que sea oscura, ambigua o deficiente su redacción (Cfr. CSJ, Sent. 8-6-60, GF 28, p. 240 y 251; Sent. 16-7-65, GF 65, p. 263)…”.

El autor Arquímedes E. González F.,(2005), en su texto ‘Serie Jurisprudencias Selectas del Código de Procedimiento Civil Tomo I. Editorial Movilibros, págs. 174 al 197’, señala que el Alto Tribunal, siguiendo las enseñanzas de Marcano Rodríguez, dejó sentado que “El poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan relación tal correlación y enlace, las unas se desprenden inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión deriva de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es igual, ya que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez, lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad…”

‘Habiendo prueba en autos de la existencia de un contrato, el cual presenta oscuridad, ambigüedad o deficiencia, deberá el juez desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión, esto es, deberá interpretar cuál es la verdadera voluntad de las partes expresada en el contrato. Interpretar el contrato es hacer claro lo que es oscuro, dudoso o ambiguo’.

`En la interpretación de los contratos o actos que presenten ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, que en esta labor de interpretación, el Juez es soberano, y su decisión al respecto, de acuerdo a la jurisprudencia reiterada de la Sala, sólo podrá ser impugnada en sede de Casación, por suposición falsa o por error en la calificación del contrato, constituyen, este último, un error de derecho, no de hecho’.

En cuanto a la responsabilidad originada en el contrato está vinculada a la prueba que se aporte para demostrar el hecho, la cual estará a su vez relacionada con la respectiva posición que hayan asumido las partes en el juicio. Conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil: “las partes tienen la carga de probar su respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba…”

En consideración a los postulados señalados, ciertamente se está frente a un contrato de opción a compra, del cual la actora solicita su cumplimiento, por cuanto según su manifestación, los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES Y CRISTI VASCO MORA, supra identificados, incumplieron con lo establecido en el precitado contrato de opción a compra venta, referente a la venta sujeta a la liberación de la hipoteca por parte de los demandados, siendo que según los dichos de la parte actora si dieron cumplimiento con su parte, la cual fue entregar el anticipo pautado como parte de pago del inmueble que les fue ofertado, y la cancelación de la parte sobrante del pago luego de liberada la hipoteca tendrían ciento veinte (120) días para cancelar dicha venta, según lo convenido en el contrato de opción a compra, objeto del presente litigio.

Es así que a los efectos de determinar la procedencia o no de tal pretensión este Juzgador pasa al análisis del material probatorio vertido a los autos.

2.3. Pruebas de la parte actora.

En cuanto al material probatorio consignado por la actora conjuntamente con el libelo de la demanda, se distingue:

• CONTRATO DE OPCIÒN A COMPRA VENTA, celebrado entre los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES Y CRISTI VASCO MORA ROSSEL con la ciudadana ESTILITA DEL VALLE PADILLA DE RAMIREZ, inserto del folio 7 al 8 de la primera pieza, que riela al folio del 6 al 8.-

Aunque no resulte un hecho controvertido que las partes celebraron un contrato de opción a compra, los anteriores medios probatorios se aprecian y valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto las mismas son demostrativas que las partes convinieron en suscribir un contrato de opción a compra sobre el inmueble ampliamente descrito en la narrativa de este fallo, cuyas características y demás elementos que lo identifican se dan aquí por reproducidos, donde se destacan las siguientes cláusulas:
“SEGUNDA: El precio: ambas partes aceptan que el precio estimado de venta de esta opción de compra-venta es por la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 180.000, 000,00) equivalente a (Bs. F. 180.000,00). TERCERA: El plazo. El plazo de la presente opción es de CIENTO VEINTE DIAS (120) días, contados a partir de la fecha de la notificación de la liberación de hipoteca que pesa sobre el descrito inmueble, que deberán los vendedores promitentes a la compradora optante; plazo que ambas partes consideran suficiente para ejercer cada uno su derecho a formalizar a la venta del inmueble anteriormente descrito. CUARTA: Forma de pago. La compradora Opcionante pagará el precio estimado de venta del inmueble. de la siguiente forma: (sic)”… 1.- En este mismo acto de otorgamiento del presente documento entrega a los vendedores promitentes la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (80.000.000, 00) equivalente a (Bs. F. 80.000,00) en diversos cheques, como cuota inicial, cantidad de dinero que formará parte del precio de venta al momento de protocolización de la misma por ante la Oficina Subalterna de Registro. 2.- El saldo restante lo pagará la compradora opcionante mediante crédito bancario, al momento de la protocolización del documento de venta…” QUINTA: Sobre dicha cantidad de dinero entregada como cuota inicial las partes también pactan aplicar cláusula penal en la presente opción, equivalente a un veinte (20%). En ese sentido acordarán lo siguiente: si los vendedores, propietarios del inmueble, desisten en el plazo indicado en realizar la venta del inmueble a la compradora opcionante, deberá reintegrarle a la compradora, no solo la cantidad toral de dinero pagado como inicial, sino que también deberá indemnizarla con un veinte por ciento (20%) más de dinero, calculando sobre el monto de la cuota inicial ya entregada. En caso contrario si es la compradora opcionante quien decida no ejercer la presente opción en el mismo plazo acordado en este documento, autoriza a los venxdedor4se promitentes a deducir de la cuota inicial entregada por ella solo un veinte (20%) igual, como penalización, entregándoles éstos, en forma inmediata, la diferencia. En caso de renuncia de ambas partes, deberán comunicarse el hecho por escrito no habiendo penalización para ninguna de las partes. SEXTO: Los vendedores promitentes se obligan a entregar a la compradora opcionante en el momento de la protocolización de la venta, la solvencia municipal del inmueble. E inmediatamente después autenticado este documento, beberán entregarle fotocopia de las cédulas de identidad, del documento de propuesta y demás documentos que este necesite para la tramitación de su crédito hipotecario. Asimismo quedan obligados en este acto a liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble, entregando dicho documento a la compradora opcionante a los efectos legales, igualmente, al momento de la protocolización del documento, deberán entregar solvencia de los servicios básicos, como condominio y luz eléctrica.

Lo anterior refleja, que de acuerdo a lo pactado entre las partes, los compradores, hoy actores, no dieron cumplimiento a las condiciones de pago de la compra del bien inmueble objeto del litigio, pues en modo alguno se evidencia la prueba del pago y de la cancelación del mismo por cheques de gerencia emitidos por el Banco Provincial inserto al folio 104 de la primera pieza, y por el banco BANESCO Banco Universal inserto al folio 114, pues de la cláusula CUARTA: Forma de pago. La compradora Opcionante pagará el precio estimado de venta del inmueble. de la siguiente forma: (sic)”… 1.- En este mismo acto de otorgamiento del presente documento entrega a los vendedores promitentes la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (80.000.000, 00) equivalente a (Bs. F. 80.000,00) en diversos cheques, como cuota inicial, cantidad de dinero que formará parte del precio de venta al momento de protocolización de la misma por ante la Oficina Subalterna de Registro. 2.- El saldo restante lo pagará la compradora opcionante mediante crédito bancario, al momento de la protocolización del documento de venta”, se evidencia, que no se canceló la totalidad de la inicial, pues de los recibos de pago mediante los cuales la parte actora pretende demostrar que cumplió con lo establecido en el contrato suscrito entre las partes y lo convenido en el acta que forma parte del referido contrato de compra, aduciendo que efectuó los abonos correspondientes a las cláusulas del contrato del inmueble ofertado, solo demostró el pago de CUARENTA Y UN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 41.000.000,oo), dicho pago fue realizado en fecha 16 de noviembre de 2007, tal como consta al folio 114, por lo cual es demostrativo que con el referido pago no se cumplió con la totalidad de la inicial que se estableció en el contrato, y así se decide.

• CERTIFICACIÒN DE GRAVAMEN, inserto al folio 9 y 10 de la primera pieza.

En relación a este medio probatorio, se evidencia que se trata de una certificación de gravamen expedidas por la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Caroní de fecha 25 de junio del 2008 y de donde se desprende textualmente lo siguiente: “QUE SOBRE DICHO INMUEBLE PESA UNA HIPOTECA HABITACIONAL Y CONVENCIONAL DE PRIMER GRADO A FAVOR DE DEL SUR, NO TIENE MEDIDA DE PROHIBICIÒN DE ENAJENAR Y GRAVAR, NI MEDIDA DE EMBARGO”, y por que siendo ello así este Juzgador le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el 1357 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

durante el lapso correspondiente, al respecto de ello, este juzgador observa que siendo los mismos promovidos en su escrito de pruebas por la actora, inserto al folio 104 y 114 de la primera pieza, y así se decide.

• Planillas de adquisición y emisión de cheques de gerencia emitidas por el Banco Provincial Agencias Matanzas y La Llovizna de Puerto Ordaz por las sumas de Bs. 3.000,00 y Bs. 5.000,00 con cargo a las cuentas corrientes números 0108 0088 9 1 02006 70094 y 0108 0088 9 1 0100301946, respectivamente, señalando como beneficiaria la ciudadana JOSEFINA JEREZ y como motivo de la compra de dichos cheques el de adquisición de una vivienda “abono” al saldo del precio.

• Planilla de solicitud de cheque de gerencia de la Agencia Banesco-Matanzas Puerto Ordaz, de fecha 16-11-2007, por la cantidad de Bs. 41.000,00 como beneficiaria a la ciudadana Josefina Jerez, Titular de la cédula de Identidad número 9.908.743.

• CERTIFICACIÒN DE GRAVAMEN, inserto al folio 9 y 10 de la primera pieza.

En relación a este medio probatorio, se evidencia que se trata de una certificación de gravamen expedidas por la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Caroní de fecha 25 de junio del 2008 y de donde se desprende textualmente lo siguiente: “QUE SOBRE DICHO INMUEBLE PESA UNA HIPOTECA HABITACIONAL Y CONVENCIONAL DE PRIMER GRADO A FAVOR DE DEL SUR, NO TIENE MEDIDA DE PROHIBICIÒN DE ENAJENAR Y GRAVAR, NI MEDIDA DE EMBARGO”, y por que siendo ello así este Juzgador le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el 1357 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

Igualmente la parte demandada reconviniente a través del abogado ANSELMO LUIS FERREIRA G. Consignó escrito de promoción de pruebas que riela al folio 81 de la primera pieza, mediante el cual promovió lo siguiente:

• Copia del documento de hipoteca

Con respecto a este medio probatorio, este Juzgador observa que el mismo trata de un documento, suscrito por el ciudadano JESUS RAFAEL LEZAMA DELGADO, quien es apoderado especial de DEL SUR. Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., el cual se evidencia el lapso concedido por el banco para la cancelación del crédito correspondiente, por un lapso de veinte (20) años, para la liberación de la hipoteca que pesa sobre dicho inmueble, antes descrito, y por lo que siendo ello así este Juzgador le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artìculo 1363 Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

• Reproducción del merito favorable de los autos que lo favorezcan, invoca el valor probatorio de los documentos contenidos en el expediente.

En relación a las anteriores actuaciones este Juzgado Superior les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por corresponder las mismas con un documento público, tal como se señaló ut supra, por lo que siendo ello así, y analizado como ha sido el material probatorio vertido en autos, esta Alzada pasa a pronunciarse sobre la reconvención propuesta y la defensa perentoria de fondo “exeptio non adiplemti contractus”, alegadas por la representación judicial de la parte demandada en su que riela del folio 65 al 68 de la primera pieza, de fecha 18 de febrero de 2010, de RECONVENCION DE A LA DEMANDA y CONTESTACION DE LA DEMANDA, presentado por el apoderado judicial de la parte demandada ANSELMO LUIS FERREIRA, y al respecto este sentenciador hace las siguientes consideraciones:

El autor Ricardo Henríquez la Roche, (1.996), en su obra ‘Código de Procedimiento Civil. Tomo III, pág. 51´, apunta que “…la reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado, es decir la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho – o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal…” No obstante, hay que tomar muy en cuenta que, “…la mutua petición no introduce hechos nuevos, por ejemplo a la causa de pedir o a la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención sería inoperante y por ende inadmisible, toda vez que ella equivaldría a un rechazo puro simple. Así, en el caso de que frente a una demanda de reivindicación el demandado reconvenga por la declaración negativa de mera certeza contra el actor, pidiendo al Juez que declare –con certeza oficial– que el bien es suyo y no del actor, el proceso de la reconvención sería inoficioso, pues ésta consiste no más que en una defensa negativa, que coincide en sus efectos -frente al reivindicante- con el fallo absolutorio que podría dictar el Juez”.

En sintonía con lo antes expuesto la Jurisprudencia ha dejado sentado que aún tratándose de una defensa para contrarrestar la pretensión del demandante, la misma trata de una demanda nueva, es decir de una nueva acción y constituye una segunda causa que aunque deducida en el mismo juicio donde se ventila, ésta tiene vida y autonomía propia, y por supuesto pudo haber sido intentada en juicio separado.

De acuerdo a ello, subsumido al asunto que nos ocupa, en primer lugar sobre el alegato argüido por la parte demandada relativa a que reconviene a los actores ciudadanos MARO ANTONIO LANZ y BIRMA RAMÍREZ DE LANZ, para que convengan o sea condenados en la resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra y al pago de las costas procesales del presente juicio, alegando asimismo, la defensa perentoria de fondo “exeptio non adiplemti contractus”, de conformidad con lo establecido en el artículo 1168 del Código Civil; es por lo este sentenciador señala que: la parte demandante de autos reconvenida no logró demostrar que efectivamente cumplió con su obligación de pagar el monto establecido al momento que fue firmado el contrato de opción a compra venta objeto del presente litigio ni con las modificaciones anexas que forman parte del referido contrato, ello aunado a que, debía cancelar el monto de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 80.000.000, 00), equivalentes a (Bs. 80.000,00), en diversos cheques de los cuales se evidencia al folio 104 y 114 de la primera pieza que solo canceló la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.49.000.000, 00), incumpliendo así con la cláusula CUARTA, del contrato objeto del presente juicio, y siendo tal circunstancia el asunto a dirimir en el presente juicio, y en segundo lugar la defensa perentoria de fondo “exeptio non adiplemti contractus”, aduciendo que, siendo palpable el incumplimiento de la parte actora, esta no pueden pretender que los demandados en primer lugar le trasmitan la propiedad del inmueble que no han pagado, y mucho menos pretender que después de todo este tiempo el bien inmueble tenga el mismo precio, tomando en cuenta los altos costos de la vida en virtud del proceso inflacionario acaecido en el país durante este tiempo; es por lo que este sentenciador en análisis de la procedencia de la defensa de fondo de excepción non adimpleti contractus, destaca el contenido del artículo 1.168 del Código Civil, el cual establece:

“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.

Nerio Perera Planas, (1.992), en su obra ‘Código Civil Venezolano. Tercera Edición, Págs. 627 y ss’, apunta que la doctrina patria señala sobre esta disposición, que la misma comprende la conocida excepción de contrato no cumplido o también “non adimpletis contractus”. En este caso el fundamento de la acción depende del enfoque causalista o anticausalista. Para aquéllos, la obligación de cada parte tiene su causa en el incumplimiento de la obligación recíproca. Si ésta no ha sido cumplida, no es posible exigir el cumplimiento de la otra. Para los anticausalistas, la acción nace de un contrato bilateral por la reciprocidad inherente a las obligaciones de cada parte.

La parte que tiene derecho a esta acción, puede pedir la resolución de contrato, pero puede conformarse con solicitar se le permita no cumplir con su obligación, que se le libre de la carga contractual, y hasta tanto su co-cotratante cumpla con su encargo.

Las condiciones para el ejercicio de la excepción son a) que el orden a que están sometidas las obligaciones recíprocas sea el normal, instantáneo, seguido; b) debe tenerse en cuenta la buena fe, en cuanto a las causas que motivan el incumplimiento, fundamento de la excepción: En todo caso, la excepción no es procedente cuando el incumplimiento obedece a la propia conducta de excepcionante.

El efecto fundamental de la excepción es el suspender la fuerza obligatoria de las respectivas obligaciones, pero no destruye la existencia del contrato. Simplemente lo suspende en su suceder jurídico. Pero volviendo al caso de autos, conviene aclarar que la excepción non adimpleti contractus tiene aplicación cuando uno de los contratantes se niega a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya; es indispensable, pues, que una de las partes pida el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, para que la otra pueda oponer la excepción de contrato no cumplido. Por lo tanto, el artículo 1.168 es aplicable cuando ha sido ejercida la acción de cumplimiento como ocurre en presente juicio; la cual de acuerdo con todo lo analizado en autos para este sentenciador debe prosperar la referida defensa perentoria de fondo, por cuanto se ha señalado, que la parte actora no logró demostrar que cumplió con su obligación, pues en cuenta de lo establecido en el contrato en su CLAUSULA CUARTA “…Forma de pago. La compradora Opcionante pagará el precio estimado de venta del inmueble. De la siguiente forma: (sic)”… 1.- En este mismo acto de otorgamiento del presente documento entrega a los vendedores promitentes la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (80.000.000, 00) equivalente a (Bs. F. 80.000,00) en diversos cheques, como cuota inicial, cantidad de dinero que formará parte del precio de venta al momento de protocolización de la misma por ante la Oficina Subalterna de Registro. 2.- El saldo restante lo pagará la compradora opcionante mediante crédito bancario, al momento de la protocolización del documento de venta…” y en el anexo respectivo, no consta en autos que la parte actora haya pagado la totalidad de dicho monto explanado en el referido contrato de opción a compra-venta, al punto que transcurrido todos los plazos estipulados
en el contrato, la parte actora faltó con una de las principales cláusulas para la compra del bien inmueble, por lo que mal podía demandar el cumplimiento de la obligación de la parte demandada, en consecuencia de ello, se declara con lugar la defensa “exeptio non adiplemti contractus”, alegada por la representación judicial de la parte demandada, por lo que en virtud de ello, y de lo analizado ut supra, este sentenciador declara con lugar la reconvención o mutua petición propuesta por la referida representación judicial de la parte demandada, y en consecuencia se debe declarar la resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra venta, y así se establece.

Como corolario de lo expuesto precedentemente, debe este juzgador forzosamente, declarar CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado ALEXIS LEZAMA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana JOSEFINA JEREZ, parte co-demandada en el presente juicio, en consecuencia ello, se declara SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato con opción a compra venta incoada por la ciudadana ESTILITA PADILLA, en contra de los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES Y CRISTI VASCO MORA, todos suficientemente identificados ut supra, CON LUGAR la defensa perentoria de fondo “exeptio non adiplemti contractus”, opuesta por la representación judicial de la parte demandada, CON LUGAR la reconvención propuesta por los demandados de autos que riela del folio 65 al 68 de la primera pieza, de fecha 18 de febrero de 2010, a través de su representación judicial ANSELMO LUIS FERREIRA, por lo que se declara resuelto el contrato de opción a compra venta suscrito por las partes, destacando que la parte actora no logró demostrar que cumplió con su obligación, en cuenta de lo establecido en el contrato en su CLAUSULA CUARTA, y que los recibos de pago promovidos por la actora no fueron suficientes para el pago determinado, por los razonamientos jurídicos expuestos por esta Alzada, tal como se señaló en el análisis del cual fue objeto todo el material probatorio vertido en autos. Y así se establecerá en la dispositiva de este fallo.

CAPITULO TERCERO

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriores, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado ALEXIS LEZAMA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana JOSEFINA JEREZ, parte co-demandada en el presente juicio. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato con opción a compra venta incoada por la ciudadana ESTILITA PADILLA, en contra de los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES Y CRISTI VASCO MORA, todos suficientemente identificados ut supra.
TERCERO: CON LUGAR la reconvención propuesta por los demandados de autos a través de su representación judicial por resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra venta. En consecuencia CON LUGAR la defensa perentoria de fondo “exeptio non adiplemti contractus”, opuesta por la representación judicial de la parte demandada, el abogado ANSELMO LUIS FERREIRA.

Queda MODIFICADA la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y del Tránsito de este Circuito y Circunscripción Judicial en fecha 13 de julio del año 2015.

Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Debido a que la presente causa salió fuera de su lapso, se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada y en su oportunidad legal devuélvase el expediente al Juzgado de origen.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los treinta (30) días del mes de enero de dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
El Juez,

Abg. José Francisco Hernández Osorio,

La Secretaria Temporal,

Abg. Olvia Viña Herrera,

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y veinticinco minutos de la tarde, (02:25 p.m.), previo anuncio de Ley, y se libró las boletas ordenadas.- Conste.

La Secretaria Temporal,

Abg. Olvia Viña Herrera
JFHO/ovh/sch
Exp .Nº 16-5169