REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA


PODER JUDICIAL

Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, 15 de enero de 2018.
206º y 207º

Asunto principal: FP02-V-2015-001052
Resolución: PJO242018000001

PARTE ACTORA: ciudadana ARMINDA COROMOTO ALCILA CABEZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 9.444.388.-

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: ciudadano LEONARDO RANGEL, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 107.300 y de este domicilio.-

PARTE DEMANDADA: ciudadana YUDIS MARISOL ESPAÑA DE BOMPART, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 12.194.718.-

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano JOSE ANGEL DELGADO, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 207.638 y de este domicilio.-

Motivo: RESOLUCION DE CONTRATO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS

SENTENCIA DEFINITIVA
ANTECEDENTES
Vista la presente demanda de RESOLUCION DE CONTRATO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS, interpuesta por la ciudadana ARMINDA COROMOTO ALCILA CABEZA contra la ciudadana YUDIS MARISOL ESPAÑA DE BOMPART, arriba identificada, este Tribunal observa:
 Que en fecha 05/11/2015, se admitió la demanda y se libró boleta de citación a la parte demandada con su respectiva compulsa.
 Que en fecha 26/11/2015 el alguacil y secretaria de este juzgado dejan constancia de haberse consignado la boleta de citación debidamente firmada por la parte demandada.
 Que en fecha 13/01/2016, la ciudadana YUDIS MARISOL ESPAÑA DE BOMPART, parte demandada, consignó diligencia solicitando se le designe defensor judicial por cuanto no cuenta con recurso económico.
 Que en fecha 14/01/2016, éste juzgado acuerda lo solicitado y ordena librar oficio a la defensoría Pública del Estado Bolívar, con sede en Ciudad Bolívar, para que designe un defensor judicial a la parte demandada, y SUSPENDE el curso del procedimiento hasta la comparecencia del defensor judicial designado.-
 Que en fecha 18/01/2016, el alguacil de éste Juzgado deja constancia de haber hecho entrega del oficio debidamente firmado en la Coordinación de Defensoría Pública del Estado Bolívar.-
 Que en fecha 26/02/2016, la ciudadana MIRNA ABREU, en su carácter de defensora pública con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, consigna diligencia de haber recibido oficio 2260-035, librado por este juzgado en fecha 14/01/2016, donde se le solicita designar defensor publico a la parte demandada, quien aceptó dicho nombramiento y se comprometió a cumplir bien y responsablemente con los deberes inherentes ha dicho cargo, e igualmente solicitó se le expida copias simple de las actuaciones y dirigir las próximas notificaciones a esa defensoría.-
 Que en fecha 02/03/2016, el Tribunal acuerda lo solicitado, y se le libró boleta de notificación a la parte demandada, con el objeto de informarle que ya le fue designada DEFENSORA PUBLICA
 Que en fecha 14/03/2016, el alguacil de este Juzgado deja constancia de haber hecho entrega en fecha 11/03/2016, las copias simple del presente expediente a la ciudadana MIRNA ABREU defensora designada
 Que en fecha 16/03/2016, el alguacil deja constancia de hacer entrega de la boleta de notificación a la parte demandada.-
 Que en fecha 28/03/2016, la defensora pública designada MIRNA ABREU, consigna escrito de contestación a la demanda donde expone:
o Que esa representación de la defensa pública solicitó la declinatoria de la presente demanda en virtud de que antes de incoar la presente acción por esta vía se debió agotar la vía administrativa correspondiente según lo contemplado en el Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley Contra el desalojo y la desocupación Arbitraria de Vivienda en sus artículos 2,3,4,5, y 5 del precipitado decreto ley en aras de cumplir con el debido proceso.-
o Solicitó sea declarado Sin Lugar la presente demanda por no existir pruebas suficiente que demuestren que la demandada incumpliese con su obligación, así mismo por no agotarse el procedimiento por vía administrativa.
 Que en fecha 29/03/2016, el Tribunal dictó auto donde expone que el escrito de contestación a la demanda suscrito por la ciudadana MIRNA ABREU fue EXTENPORANEO, e indica a la Defensora Pública designada que en la presente causa no se persigue la desocupación del inmueble sino la Resolución de un Contrato de Opción a Compra celebrado entre las parte y la indemnización de daños y perjuicios.
 Que en fecha 11/04/2016 la parte actora consigna en el lapso correspondiente su escrito de promoción de pruebas, promoviendo documentales e informe.
 Que en la oportunidad procesal correspondiente la parte demandada ni la defensora publica designada presentó escrito de promoción de pruebas
 Que en fecha 10/05/2016 el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandante, ordenando a los fines del informe, librar oficio al Banco Bicentenario, a los efectos de facilitar información relacionada con pagos, fechas e información reflejada documental promovida por la actora.
 Que se libró oficio N° 2260-281 de fecha 10/05/2016, dirigido al Gerente del Banco Bicentenario, Edificio Chaguaramo Seniat, Ciudad Bolívar.
 Que en fecha 17/06/2017 se recibió del Banco Bicentenario comunicación que da respuesta al oficio N° 2260-281, remitido por éste despacho, y acompaña relación cronograma de plan de pagos.
 Que en fecha 11 de agosto de 2017, el apoderado de la parte actora consigna, en el lapso correspondiente, escrito de Informes.
 Que la parte demandada ni la defensora pública designada presentan Informes.
Que el 13 de enero de 2017, éste Tribunal observando que la demandada había señalado no contar con los recursos económicos para sostener el juicio y tratándose de una causa civil en la que no se está solicitando la entrega del inmueble sino resolver el contrato de opción a compra, reconoció debió nombrársele un defensor por la situación de pobreza que señala o en todo caso la falta de recursos económicos que implica contratar a un abogado, siendo lo procedente por la naturaleza de la causa nombrar un defensor y no haber solicitado la intervención de la defensa pública especializada en materia de vivienda; y visto el estado de indefensión que produjo la Defensa Pública en la demandada por su negligencia, ordena reponer la causa al estado de nombrar correctamente quien asuma la defensa de la demandada, en apego al derecho a la defensa y la tutela judicial efectiva, ordenando se nombre Defensor Gratuito de conformidad con lo establecido en el artículo 104 y 176 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, para que represente y defienda los derechos a la parte demandada.
 Luego, dicha decisión no es apelada, y en fecha 22 de febrero de 2017, éste Juzgado declara con lugar el beneficio de justicia gratuita y procede a designar defensor gratuito a la demandada.
 Que en fecha 28/02/2017, dado que el defensor designado no pudo ubicarse y visto diligencia del apoderado de la parte actora, éste Tribunal designa como defensor al abogado ANGEL DELGADO, inscrito en el IPSA bajo el N° 207.638.
 Que en fecha 04/04/2017, el alguacil de éste Tribunal deja constancia de haber notificado el 03/04/2017 al nuevo defensor designado.
 Que el 06/04/2017 el defensor ANGEL DELGADO, presenta diligencia aceptando el cargo y es debidamente juramentado.
 Que en fecha 24/04/2017 se ordena el emplazamiento del defensor y se libra la respectiva boleta a los fines de que diera contestación a la demanda.
 Que el 07/06/2017 el alguacil de éste Juzgado deja constancia de haber notificado al defensor de la demandada, en fecha 02/06/2017.
 Que en fecha 04 de julio de 2017, la demandada debidamente asistida del abogado ANGEL DELGADO, consigna contestación a la demanda y anexa documentos (recibos de pago) y planillas de deposito.
 Que en fecha 11 de julio de 2017, el apoderado de la parte actora impugna y desconoce en nombre de su representada recibo de pago, folio 173, consignado por la accionada en su contestación a la demanda.
 Que en fecha 18 de julio de 2017, la demandada YUDIS ESPAÑA asistida del abogado ANGEL DELGADO y en el lapso legal correspondiente, consigna escrito donde promueve, frente a la impugnación de la contraparte, la prueba de cotejo.
 Que en fecha 20 de julio de 2017, éste Tribunal procede a fijar el segundo día de despacho siguiente para proceder a nombrar expertos.
 Que en fecha 25/07/2017 éste Juzgado levanta Acta dejando constancia de la aceptación de tres expertos, que fueron juramentados el 28/07/2017.
 Que en fecha 25/07/2017 la parte actora representada por el abogado LEONARDO RANGEL consigna en el lapso respectivo su escrito de promoción de pruebas, promoviendo sólo documentales.
 Que en fecha 31/07/2017 la parte demandada YUDIS MARISOL ESPAÑA DE BOMPART, asistida del abogado ANGEL DELGADO, consigna en el lapso correspondiente su escrito de promoción de pruebas, promoviendo documentales.
 Que en fecha 31 de julio de 2017, los 3 expertos designados informan la fecha en que se iniciaría la experticia, instando a las partes a estar presentes para hacer recomendaciones.
 Que en fecha 07 de agosto de 2017, los tres expertos designados, consignan su informe de peritaje, donde concluyen que la firma y numero de cedula estampado en documento privado analizado no proviene de la demandante, es decir, comparada la rubrica marcada en el recibo que riela al folio 173, y refleja un pago de TREINTA Y SIETE MIL CIENTO SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 37.164,00), con los documentos indubitados indicados por la accionante, resulta que la firma y números debajo de la firma no se corresponden con los rasgos grafo técnicos de la actora.
 Que en fecha 08/08/2017, éste Tribunal admite las pruebas documentales presentadas por el demandante y por la accionada.
 Las partes no presentan informes.

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
En su demanda la accionante expresa:
 Que en fecha 18 de febrero de 2.011, celebró con la demandada, un contrato de opción compra venta, que fue autenticado y tenía como objeto un inmueble constituido por Una (01) parcela de terreno y la casa construida sobre ella, ubicada en la manzana 22 de la Urbanización Los Próceres jurisdicción del Municipio Heres del Estado Bolívar, distinguida con el N° 05, con número catastral: 06-02-01-201-22, comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: con casa N° 04 de la manzana 22, en una longitud de diecinueve metros con ochenta centímetros (19,80 m); Sur: con la casa N° 06 de la manzana 22, en una longitud de diecinueve metros con ochenta centímetros (19,80 m); Este: con casa N° 42 de la manzana 42, en una longitud de diez metros (10,00 m); y Oeste: con la calle 6 que es su frente, en una longitud de diez metros (10,00 m). El inmueble me pertenece, según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la extinta Oficina Subalterna de Registro Público, hoy Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, que se encuentra anotado bajo el N° 02, folios 7 al 11, protocolo primero, tomo cuarto, tercer trimestre del año 2.008.
 Que contemplaba expresamente el referido acuerdo en su cláusula “PRIMERA: …El tiempo de duración de este contrato de Opción a Compra será de Doscientos Veintiséis (226) días sin prorroga, contados a partir del 16 de febrero de 2011, lo cual indica como fecha de finalización el 31 de septiembre de 2011. SEGUNDA: El precio del inmueble ofrecido en Opción a Compra es la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), que “EL OPTANTE” pagará a “LA PROPIETARIA”, en la forma siguiente: Un primer pago por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) con la firma del presente contrato, como abono inicial. Durante la primera quincena del mes de mayo de 2011, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) como abono inicial y durante la primera quincena del mes de septiembre de 2011, la optante deberá cancelar la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 28.000,00), lo cual arroja una suma total de CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 158.000,00). El monto restante que faltaría para cancelar de manera definitiva el monto establecido como monto de venta total del inmueble de CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs, 42.000,00) los deberá ir pagando mes por mes la optante acreditando la cantidad que se le indique como pago a la deuda que se mantiene en la entidad bancaria correspondiente por efecto del subsidio otorgado para la compra de la referida vivienda, pago que hará en nombre de la propietaria aceptando todas las condiciones que este tipo de subsidios representa y genera. Una vez cancelado dicho préstamo, se protocolizarán los documentos respetivos. Todo ello se hace en atención a las peticiones realizadas por la optante.”
 Y que expresaba el referido contrato en su cláusula “SEXTA: Se establece de manera formal que si “EL OPTANTE”, por su culpa o negligencia no cumpliera con las obligaciones que por éste documento asume, y en especial la cláusula SEGUNDA de éste convenio, deberá pagar a titulo de CLÁUSULA PENAL, y como indemnización por daños y perjuicios a “EL PROPIETARIO”, la suma dada como inicial…”
 Que la demandada-optante de la compra del inmueble de su propiedad, además de realizar pagos en efectivo y transferencias a su cuenta bancaria en forma morosa, por la cantidad total de CIENTOCINCUENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 156.936,64), mantiene aun una deuda global de CUARENTA y TRES MIL SESENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 43.063,36) que representan un VEINTIUN COMA CINCUENTA Y TRES POR CIENTO (21,53%) del monto general pactado a cancelar como condición de la oferta, que correspondían a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00).
 Que ha agotado todas las vías amistosas para lograr que la demandada cumpliera sus obligaciones y se perfeccionaran las condiciones para la compra-venta, pero no ha podido, viéndose en la necesidad de acudir a éste órgano jurisdiccional a demandar la resolución del contrato de opción a compra suscrito con la demandada, y accesoriamente demandar se le condene a las indemnizaciones respectivas frente al incumplimiento negligente de las obligaciones establecidas en las cláusulas primera y segunda del contrato, relativas a los tiempos y cuotas de pago.
 Que la ciudadana YUDIS MARISOL ESPAÑA DE BOMPART, sin medir las consecuencias derivadas del incumplimiento del contrato por falta de pagos, ha desconocido su compromiso apartándose de las condiciones acordadas y generando perjuicios por retardos en la cancelación de cuotas bancarias y la integridad del segundo abono pactado.
 Que se desprende de los hechos una violación por inobservancia de la optante-demandada de la cláusula segunda del contrato mencionado, específicamente en lo que respecta a los tiempo y cuotas de pago acordadas, en una proporción que debe considerarse grave y suficiente para generar la resolución, dado que la formalización de la venta se encontraba supeditada al pago íntegro de lo adeudado.
 Que la violación de las cláusulas se evidencian de la relación de pagos que reflejan la omisiones y retardos que rayan en la irresponsabilidad culposa, de quien luego de ocupar el inmueble se olvida de sus deberes contractuales y pretende burlar su buena fe, aprovechándose de las protecciones legales en materia de ocupación de bienes ajenos, para atentar contra su derecho de propiedad y adueñarse de un bien ajeno, sin cumplir lo convenido en contrato debidamente autenticado.
 Que la denunciada negligencia e irresponsabilidad de la optante otorgan motivos legales suficientes para accionar en resolución de contrato y exigir el pago de daños y perjuicios, derivados del incumplimiento de los tiempos acordados para el pago y las cantidades convenidas en la negociación.
 Que en el contexto de una trato que impone el deber de cancelar cantidades de dinero en fechas establecidas, en épocas de disminución profunda del poder adquisitivo derivado de una alta inflación, la práctica de pagar con retardos o no cumplir con los compromisos pecuniarios deben ser interpretados por la justicia como un hecho grave, por perjudicial y dañoso a los intereses de los acreedores; ya que tal conducta, en el marco fáctico actual representa implicaciones económicas y financieras importantes que opera en favor de los deudores, como una forma de obtener injustos beneficios o enriquecimientos, y contra los legítimos derechos de los acreedores, que por retardo o total falta de pago ven menoscabado su patrimonio y afectada sus oportunidades de inversión o satisfacción de necesidades.
 Que en el caso particular, un contrato pactado bajo condiciones determinadas, es desatendido mediante una actitud negligente de la optante, derivada de la inejecución de sus obligaciones principales contenidas en la cláusula segunda, especialmente en lo que corresponde a la cancelación de pagos bancarios correspondientes a un préstamo asumido por la propietaria, que conforme condiciones del contrato debía ser soportado por la optante.
 Que la obligada realizó efectivamente algunos pocos depósitos, en evidencia de que contaba con la información y conocía el mecanismo de pago, pero de forma injustificada no continuó asumiendo su compromiso, generando, además de un claro incumplimiento de lo convenido, daños y perjuicios financieros, crediticios y de imagen frente a la entidad de préstamo.
 Que en materia de responsabilidad civil, el daño se encuentra generalmente relacionado con el concepto de perjuicio. Por lo tanto, cuando un hecho cause afectación negativa o perjudicial a una persona y la ley imponga al autor de este hecho la obligación de reparar esos daños y perjuicios, hay responsabilidad civil.
 Que un elemento determinante de la responsabilidad civil lo constituye la no ejecución de una conducta o de una actividad pre-establecida que debía ser ejecutada por el sujeto de derecho. Y que esa conducta o actividad convenida consistía en éste caso en obligaciones de dar (cantidad íntegra de dinero acordada como segunda cuota) y de hacer (pagar cantidades de dinero en entidad bancaria en beneficio de la propietaria) que debía acatar la optante por haberla asumido convencionalmente, y su violación debería acarrear al infractor la obligación de reparar los daños producidos por el hecho ilícito.
 Que de una manera amplia, por daños y perjuicios se entiende toda disminución, pérdida, detrimento, perjuicio o menoscabo que una persona sufre a consecuencia de la acción u omisión de otra, y que afecta a sus bienes, derechos o intereses, lo que presupone la obligación de reparar el daño causado.
 Que los daños y perjuicios sufridos, no sólo deben ser analizados a la luz de la responsabilidad contractual y la aplicación de la cláusula penal, sino también en atención al hecho ilícito derivado del incumplimiento culposo de la optante, que al honrar los pagos acordados ha producido: 1. Una afectación de su reputación crediticia, que le colocó incluso en riesgo de pérdida del bien por el incumplimiento del pago de cuotas del crédito adquirido. 2. Una disminución en su patrimonio, en virtud de que las cantidades de dinero no recibidas serían destinadas a adquirir otra vivienda que no pudo comprarse por la falta de esos recursos. 3. La desposesión del inmueble, ocupado actualmente por la optante-demandada, que en el marco de la negociación de compra se le permitió habitar, y ahora detenta bajo figura indeterminada, que obligará a acudir a otras instancias administrativas y judiciales para lograr su desocupación.
 Que por tales motivos demanda a la ciudadana YUDIS MARISOL ESPAÑA DE BOMPART, para lograr: 1. La Resolución del Contrato de Opción de Compra suscrito entre las partes, en fecha 18 de febrero de 2011. 2. Que declare en aplicación de la Cláusula Penal dispuesta en la cláusula sexta del referido contrato, que la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) recibido por la propietaria demandante como inicial de la negociación se imputarán por concepto de Indemnización por responsabilidad contractual, en virtud de la Resolución del Contrato. 3. Que declare la indemnización adicional de daños y perjuicios por la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y CUANTRO CENTIMOS (Bs. 76.936,64) recibido por la propietaria demandante, que debe ser imputado por concepto de Indemnización derivada del hecho ilícito y responsabilidad extracontractual. 4. Que condene a la demandada a pagar los costos y costas procesales a que hubiere lugar.
 Que estima la demanda en DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), monto total del contrato a resolver que equivalían a la fecha de consignación del escrito de demanda a MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES COMA TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (1.333,3333 UT).

DE LOS ARGUMENTOS DE LA DEMANDADA
En la contestación a la demanda, la accionada admite:
 Que en fecha 18 de febrero de 2.011, celebró con la demandante un CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, que fue autenticado y tenía como objeto el mismo inmueble identificado por la demandante en su libelo.
 Que ciertamente el referido documento autenticado, firmado con la demandante, contemplaba expresamente, (cláusulas primera, segunda y sexta), que: 1. El tiempo de duración del contrato de Opción a Compra sería de Doscientos Veintiséis (226) días sin prorroga, contados a partir del 16 de febrero de 2011, lo cual indicaba como fecha de finalización el 31 de septiembre de 2011. 2. El precio del inmueble ofrecido en Opción a Compra era la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), que la demandada pagaría a “LA PROPIETARIA”, en la forma siguiente: Un primer pago por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) con la firma del contrato, que ocurrió el 18 de febrero; la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) que pagaría la primera quincena del mes de mayo de 2011; la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 28.000,00) que pagaría durante la primera quincena del mes de septiembre de 2011, y un monto restante de CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 42.000,00) que cancelaría, mes por mes en cuenta bancaria de la demandante, con dinero que obtendría de un subsidio que tramitaría para la compra de la referida vivienda; pago que haría en nombre de la propietaria en cuenta bancaria donde cancelaba un préstamo, aceptando todas las condiciones que este tipo de subsidios representaba y generaba. 3. Una vez cancelado dicho préstamo, se protocolizarían los documentos definitivos de venta respectiva.
 Que sí realizó transferencias a la cuenta bancaria que indica la demandante en su demanda, y que hizo pagos directos y regulares de la última parte de la deuda, contra recibo firmado por la demandante, que aunque pudieron haberse retardado un poco, se hicieron todos.
Por su parte, en la misma contestación a la demanda, la accionada niega, rechaza y contradice:
 Que mantenga una deuda de CUARENTA y TRES MIL SESENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 43.063,36) que supuestamente representan un VEINTIUN COMA CINCUENTA Y TRES POR CIENTO (21,53%) del monto general pactado a cancelar como condición de la oferta, que correspondían a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00).
 Que todos los pagos relativos al contrato de opción a compra venta supuestamente se hayan realizado en la forma que detalla la contraparte en cuadro que presenta en su demanda.
 Que se prueba con recibos, documentos privados originales firmados por la demandante y planillas de depósito bancario originales, que consignó con su contestación, realizó pagos en fechas diferentes que se reflejan en recibos y depósitos bancarios, y detalla en cuadro.
 Que además, realizó pagos por concepto de arrendamiento suscrito en el mismo contrato de opción a compra venta por las cantidades y fechas que detalla en cuadro.
 Asimismo niega, rechaza y contradice que deba un centavo a la demandante, pues canceló todo lo comprometido en el tiempo establecido y más meses después, conforme dice se observan en recibos y depósitos que consignó.
 Niega, rechaza y contradice que se hayan agotado todas las vías amistosas para lograr un acuerdo, pues siempre estuvo dispuesta a conversar pero no hubo la voluntad de arreglo, ya que se exigía sólo la devolución de la casa.
 Que niega, rechaza y contradice deba pagar indemnización alguna, pues no incumplió sus obligaciones de pago, ni actuó negligentemente.
 Que niega, rechaza y contradice deba declararse la resolución del contrato de opción a compra, por cuanto no es cierto incumplió con los pagos que le correspondían, ni desconoció los compromiso asumidos en las condiciones acordadas en el contrato que se quiere resolver.
 Que niega, rechaza y contradice que haya generado a la demandante-vendedora perjuicios por retardos en la cancelación de cuotas bancarias.
 Que niega, rechaza y contradice que haya incurrido en una violación por inobservancia de la cláusula segunda del contrato supra referido, específicamente en lo que respecta a los tiempo y cuotas de pago acordadas, en una proporción que debe considerarse grave y suficiente para generar la resolución, ya que cumplió con los deberes a los que estaba obligada.
 Que niega y rechaza haya actuado de forma culposa e irresponsable en cuanto a los pagos o se haya olvidado de sus deberes contractuales y pretendido burlar la buena fe de la demandante.
 Que niega y rechaza se esté aprovechando de las protecciones legales en materia de ocupación de bienes ajenos, para atentar supuestamente contra el derecho de propiedad de la accionante y adueñarse de un bien ajeno.
 Que niega y rechaza haber faltado a la cancelación de cantidades de dinero o haya obtenido, por supuesto retardo de pagos, injustos beneficios o enriquecimientos, contra los legítimos derechos de la demandante, ni que haya menoscabado su patrimonio o afectado sus oportunidades de inversión o satisfacción de necesidades, pues manifiesta realizó todos los pagos que debía.
 Que niega y rechaza que haya actuado de mala fe o que haya producido daños o perjuicios a la accionante, pues cumplió con lo acordado
 Que niega y rechaza que haya incurrido en retardo significativo en la ejecución de los pagos, o que haya existido culpa, negligencia, imprudencia o dolo de su parte.
 Que niega y rechaza que algún retardo o falta de pago en cuenta bancaria y por préstamo de la demandante, haya afectado la imagen crediticia de la demandante ante entidad bancaria.
 Que niega y rechaza que no haya ejecutado una conducta o haya dejado de cumplir una actividad pre establecida que debía según el contrato, específicamente en lo que respecta a no pagar cantidades de dinero en entidad bancaria en beneficio de la propietaria.
 Que niega y rechaza se haya generado en el marco del contrato de opción a compra de bien inmueble una disminución, pérdida, detrimento, perjuicio o menoscabo en contra de la demandante, ni que hubiese sufrido ella afectación en sus bienes, derechos o intereses.
 Que niega y rechaza que se haya producido, por supuesto impago: 1. Una afectación de la reputación crediticia de la demandante, que la haya colocado en riesgo de pérdida del bien por el incumplimiento del pago de cuotas del crédito adquirido. 2. Una disminución en su patrimonio, porque supuestamente las cantidades de dinero no recibidas serían destinadas a adquirir otra vivienda que no pudo comprarse por la falta de esos recursos. 3. La desposesión del inmueble, ocupado actualmente por ella, pues en el marco de la negociación de compra se le permitió habitar, y ahora es dueña.
 Que niega y rechaza se declare con lugar las pretensiones de la demandante.
 Que solicita la presente causa sea declarada sin lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.

DE LAS PRUEBAS, SU ANÁLISIS Y VALORACIÓN

Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamientos del articulo 509 del CPC.

De las pruebas de la actora
En la oportunidad de promover pruebas, la parte actora promueve:
- Documento público: CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar e inscrito bajo el N° 16, tomo 50 de los respectivos Libros de Autenticaciones del año 2011, que se anexó marcado “A” con la demanda.
Con relación a ésta prueba documental admitida por éste Tribunal, se observa se trata de un documento público, que no fue impugnado ni tachado por la contraparte, sino aceptado en su contestación; con lo cual los términos allí convenidos no son hechos controvertidos, y ciertamente se entiende las partes suscribieron una opción de compra venta, que a su vez llevaba implícito el arrendamiento de una casa y terreno, que se identifica claramente en el referido documento y en el libelo de demanda y contestación respectiva; y se ubica en una zona urbana de ésta ciudad.
Vale decir, que con la aceptación de la validez de dicho documento se admite también la legitimidad de dominio y facultad de disposición de la accionante por la existencia de documento protocolizado por ante la extinta Oficina Subalterna de Registro Público, hoy Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, anotado bajo el N° 02, folios 7 al 11, protocolo primero, tomo cuarto, tercer trimestre del año 2.008, que se refiere en la opción de compra venta.
Igualmente al no atacarse o desconocerse el documento de opción compra venta, se consciente y asume, ex Cláusula Primera del contrato, que se estableció como tiempo de duración del mismo: 226 días sin prorroga, contados a partir del 16 de febrero de 2011, que finalizaban el 31 de septiembre de 2011; y que ciertamente conforme a la cláusula segunda del contrato, tenía la demandada que pagar el restante monto (última obligación de pago) de Bs. 42.000,00, mes por mes, acreditando la cantidad que se le indicara, como pago a la deuda que mantenía la demandante vendedora con una la entidad bancaria, para luego proceder a la protocolización respectiva.
En resumen, se tienen como hechos no controvertidos, producto de la aceptación de los términos reflejados en el documento de opción compra venta, que:
1- El precio de venta del inmueble ofrecido fue pactado en Bs. 200.000,00
2. El primer pago era por la cantidad de Bs. 80.000,00 a cancelar con la firma del contrato, como abono inicial.
3. Bs. 50.000,00, se debían pagar durante la primera quincena del mes de mayo de 2011, como abono inicial.
4. Bs. 28.000,00, se debían a pagar durante la primera quincena del mes de septiembre de 2011
5. Bs. 42.000,00 se debían a pagar (según cláusula segunda) “mes por mes… acreditando la cantidad que se le indique como pago a la deuda que se mantiene en la entidad bancaria correspondiente por efecto del subsidio otorgado para la compra de la referida vivienda, pago que hará en nombre de la propietaria aceptando todas las condiciones que este tipo de subsidios representa y genera.”
Se prueba del referido documento público que las partes convinieron un tiempo de duración, sin prorroga, que vencía el 31 DE SEPTIEMBRE DE 2016. Es decir, la demandada debía cumplir con su primera, segunda y tercera obligación de pago (Bs. 158.000,00) antes de la fecha de finalización establecida (23/09/2011), so pena de incurrir en causal de incumplimiento.
Igualmente, se acepta que la documental contempla una cláusula penal que disponía que si la compradora por su culpa o negligencia no cumpliera con las obligaciones asumidas en el documento, y en especial en la cláusula SEGUNDA del convenio (relativo a la forma y tiempos de pago), debía pagar a titulo de CLÁUSULA PENAL, y como indemnización por daños y perjuicios a la propietaria la suma dada en inicial.

- Documentos privados: vauchers y recibos presentados por la demandada junto a su contestación, salvo el recibo de Bs. 37.164,00 que fue impugnado y declarado como no suscrito por la demandante, en informes de expertos, con lo cual se desecha todo su valor probatorio de pago en éste juicio. Los depósitos bancarios y recibos privados, que vía comunidad de la prueba invoca el demandante a su favor, sin desconocerlo, demuestran la realización de pagos por parte de la demandada en forma directa y a través de cuenta bancaria de la accionante, en los tiempos y cantidades que se reflejan en éstos y en cuadros elaborados por las partes en su demanda y contestación respectiva. Ahora bien, siendo cuestionado uno de los recibos en el proceso, (folio 173) éste se sometió a experticia y declarado falsa la firma de la demandante, con lo cual es desechado y sin ningún valor probatorio de pago.

De las pruebas de la demandada
En la oportunidad de promover pruebas, la parte demandada promueve:
- Bajo el principio de la comunidad de la prueba, promueve la demanda el contrato de opción de compra venta autenticado, que fuera propuesto por la parte demandante, frente a lo cual se reproduce la valoración realizada en el análisis de la misma prueba promovida por la actora.
- Recibos de pago originales (folios 139 al 173) supuestamente suscritos por la demandante en señal de recepción de cantidades de dinero que pagó en el marco de las obligaciones pactadas en el contrato arriba mencionado.
Este Tribunal, en cuanto a la relación de pago que se observa de recibos y pagos consignados por la demandada en su contestación, debe declarar que los mismos muestran que la accionada no cumplió con lo expresado en el contrato, contraviniendo lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, lo cual da derecho a resolver, con fundamento al artículo 1.167 eiusdem, y hace procedente el reclamo de indemnización por daños y perjuicios conforme al artículo 1.271 eiusdem; pues un contrato pactado bajo condiciones determinadas, fue efectivamente desatendido por la demandada, especialmente en lo que corresponde a la cancelación mes a mes de pagos bancarios correspondientes a un préstamo asumido por la propietaria, que conforme condiciones del contrato debía ser cumplido diligentemente por la optante, pues por máximas de experiencia éste Juzgador asume como cierto que la falta de pagos puntuales de un crédito ante una entidad bancaria genera para el beneficiario o titular perjuicios de tipo crediticio y de imagen financiera que afectan sus posibilidades de préstamo a futuro en esa y otras instituciones.
La relación de pagos presentada en la contestación de la demanda, y los respectivos recibos y depósitos evidencian un retardo relativamente recurrente en los pagos, pero lo determinante a la causa está representado por el recibo (folio 173) declarado no suscrito por la demandante, que fuera consignado para probar el pago de la totalidad de la deuda, ya que al ser determinada su falsedad, coloca a la demandada en un evidente estado de insolvencia, luego de transcurrido ya, desde el 31 de septiembre de 2011, más de 6 años de vencido el lapso improrrogable de pago dispuesto en el propio contrato.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Conforme jurisprudencia y doctrina patria, los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: Que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir.
1. Que el contrato jurídicamente exista, este requisito hace referencia a la existencia jurídica. En este caso que nos ocupa no está en discusión la existencia del contrato de opción de compra venta, pues ambas partes han manifestado categóricamente que el mismo existe, y de hecho ambas partes produjeron el contrato en la presente causa a objeto de darle fuerza a sus dichos, es decir, que este requisito está cumplido.
2. En cuanto al incumplimiento, que es uno de los requisitos más importantes que hace posible la resolución del contrato. Aunque el incumplimiento no está regulado de manera determinante por nuestro legislador, quien simplemente habla de “incumplimiento” sin indicar a qué tipo se refiere y lo entiende como no ejecución, o simplemente “inejecución” según el texto del artículo 1.167 del Código Civil que viene a ser el fundamento legal de la resolución del contrato en nuestra legislación. Para PUIG PEÑA, el incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959). Para MADURO LUYANDO, por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas.

Nuestro Código Civil, no hace distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva, pero en este caso en análisis, en el contrato de opción de compra venta, las partes acordaron expresamente: “PRIMERA: …El tiempo de duración de este contrato de Opción a Compra será de Doscientos Veintiséis (226) días sin prorroga, contados a partir del 16 de febrero de 2011, lo cual indica como fecha de finalización el 31 de septiembre de 2011. SEGUNDA: El precio del inmueble ofrecido en Opción a Compra es la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), que “EL OPTANTE” pagará a “LA PROPIETARIA”, en la forma siguiente: Un primer pago por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) con la firma del presente contrato, como abono inicial. Durante la primera quincena del mes de mayo de 2011, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) como abono inicial y durante la primera quincena del mes de septiembre de 2011, la optante deberá cancelar la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 28.000,00), lo cual arroja una suma total de CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 158.000,00). El monto restante que faltaría para cancelar de manera definitiva el monto establecido como monto de venta total del inmueble de CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 42.000,00) los deberá ir pagando mes por mes la optante acreditando la cantidad que se le indique como pago a la deuda que se mantiene en la entidad bancaria correspondiente por efecto del subsidio otorgado para la compra de la referida vivienda, pago que hará en nombre de la propietaria aceptando todas las condiciones que este tipo de subsidios representa y genera. Una vez cancelado dicho préstamo, se protocolizarán los documentos respetivos. Todo ello se hace en atención a las peticiones realizadas por la optante.”
En tal sentido, probado que un documento privado fundamental que pretendió probar el pago de ese último monto adeudado fue declarado falso, en cuanto a la firma de la demandante, y al sumar las propias cantidades indicadas por las demandadas se evidencia el incumplimiento del pago acordado, forzosamente debe declararse que efectivamente ocurrió un incumplimiento importante por parte de la optante compradora, demandada en ésta causa.
3. Que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir. El cumplimiento del contrato es la ejecución voluntaria del mismo por quien resulte deudor, por tanto la acción de resolución sólo compete al contratante que ha cumplido sus obligaciones. Del expediente no se evidencia que la accionante vendedora haya incumplido obligación alguna, una vez que hizo entrega del inmueble, y los términos para la realización de los pagos se establecieron y la accionada compradora nada alegó en cuanto alguna imposibilidad u obstáculo, y de hecho al consignar vauchers de pago, reconoció el mecanismo y cuenta bancaria dispuesta para cumplir con el pago restante acordado hacer en cumplimiento de obligación crediticia asumida por la accionante vendedora.
Así, del análisis de lo alegado y probado en autos, éste Juzgado considera que frente a la aceptación mutua de las partes del documento de opción compra venta, la entrega del bien objeto de negociación y la realización de pagos determinados, con excepción de cierta cantidad de dinero, el quid del asunto del cumplimiento se resuelve con la declaratoria de los expertos, ante la impugnación de un recibo (folio 173) por la cantidad de Bs. 37.164,00, pues establecido que el mismo es falso, independientemente de que los demás pagos se hayan realizado, tenemos que legalmente la demandada no cumplió en el tiempo y condiciones establecidas en el contrato, con la obligación del pago total convenido, quedando a deber aún más del 18% del precio de venta acordado, lo cual unido a los admitidos retardos de la demandada en sus pagos (ex cuadro de pagos detallado en su contestación y recibos que rielan de los folios 139 al 172), hacen inevitable a éste Juzgador declarar con lugar la demanda de resolución de contrato de opción de venta y arrendamiento, en lo que respecta a la enajenación, y así se decide.
Ahora, con relación a la indemnización de daños y perjuicios, admitido que ciertamente la demandada aceptó, con sus pruebas (recibos y depósitos), había realizado al banco pagos tardíos, y que la invalidez de un recibo evidencia claramente no cumplió con parte de las cancelaciones a las que estaba obligada por contrato; y dado que por máximas de experiencia se conoce el retraso e impago de cuotas bancarias produce en el titular del préstamo afectaciones crediticias con repercusiones económico financieras, éste Tribunal debe declarar también con lugar la indemnización pretendida por la actora, en lo que respecta a la aplicación de la Cláusula Penal dispuesta en la cláusula sexta del referido contrato, que contemplaba que la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) recibido por la propietaria demandante como inicial de la negociación se imputaría a favor de ésta, por concepto de Indemnización en caso de incumplimiento del contrato por responsabilidad de la vendedora.
Asimismo, en virtud del hecho publico y notorio de inflación, y el tiempo transcurrido desde la falta de pago (más de 6 años), en los cuales la demandada además ha estado ocupando el inmueble, éste Juzgado debe declarar adicionalmente y en justicia: con lugar la indemnización adicional por daños y perjuicios reclamada, por la cantidades recibidas por la propietaria demandante, de manera que los montos pagados, más allá de los OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) dispuestos como indemnización en la cláusula penal, se consideren propiedad de la demandante, a titulo de indemnización por falta de pago, y así se decide.
DISPOSITIVA
En orden a los razonamientos expuestos, éste Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA Y ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana ARMINDA COROMOTO ALCILA CABEZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 9.444.388 (optante vendedora) contra la ciudadana YUDIS MARISOL ESPAÑA DE BOMPART, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 12.194.718 (optante compradora), cuyo contrato fuera autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar e inscrito en fecha 18 de febrero de 2011, bajo el N° 16, tomo 50 de los respectivos Libros de Autenticaciones del año 2011; en lo que respecta a la enajenación, quedando valido lo relativo al arrendamiento también incorporado en dicho documento, toda vez que el aspecto locativo (cláusulas tercera y quinta) no ha sido objeto de resolución en ésta causa.

SEGUNDO: CON LUGAR la indemnización contemplada en la cláusula sexta del referido contrato, quedando la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), recibidos por la demandante en calidad de inicial de la negociación como indemnización por responsabilidad contractual, en virtud de la resolución del contrato.

TERCERO: CON LUGAR la indemnización adicional de daños y perjuicios por la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 82.836,00) recibidos por la propietaria demandante, que deben ser imputados a favor de la accionante por concepto de indemnización derivada del hecho ilícito.

CUARTO: Se condene en costas a la demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, dada la característica de ésta sentencia.




Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los quince (15) días del mes de enero del año 2018.-Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.-


EL JUEZ SUPLENTE

Abg. JOSE SANTIAGO SOLIS AREVALO.
LA SECRETARIA

Abg. JENNIFER ANZIANI

Publicada en esta misma fecha, conste que se dio cumplimiento a lo ordenado, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 A.M.).

La Secretaria

Abg. JENNIFER ANZIANI


Asunto principal: FP02-V-2015-001052
Resolución: PJO242018000001