TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR ACCIDENTAL EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
AÑOS: 207° y 159°
SAN FELIPE VEINTISÉIS (26) DE FEBRERO DE 2018.

EXPEDIENTE Nº: 6.586-

MOTIVO: PREFERENCIA OFERTIVA.-
DEMANDANTE: SILVIO DA ROCHA FRESCO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-13.713.515, de este domicilio.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado ENIO JESÚS ZERPA BOISSIERE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-8.513.515, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 49.979.-
PARTE DEMANDADA: PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSÉ PINTO ACOSTA Y SOL EDUVIGIS PINTO ACOSTA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-. 817.953, V.- 3.709.141 y V.- 4.479.430, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA
CAPITULO PRIMERO
NARRACIÓN DE ANTECEDENTES
Se recibió en fecha seis (6) del mes de octubre del año 2017 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Tribunal Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, relacionado con la demanda de PREFERENCIA OFERTIVA seguido por el ciudadano: SILVIO DA ROCHA FRESCO, ut supra identificados, contra los ciudadanos: PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSÉ PINTO ACOSTA Y SOL EDUVIGIS PINTO ACOSTA, antes identificados, en virtud del recurso de apelación de fecha trece (13) del mes de octubre del año 2017 (Folio 164), que fuera planteado por la representación judicial de la parte demandante ciudadanos SILVIO DA ROCHA FRESCO contra la sentencia dictada en fecha diez (10) de octubre del año 2017; contentivo de una (01) pieza, dándosele entrada en fecha veinticinco (25) del mes de octubre de 2017 . En el mismo, por acta de fecha veinticinco (25) del mes de octubre de 2017, la abogada INÉS MERCEDES MARTÍNEZ, en su condición de JUEZA PROVISORIO DEL JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, se inhibió para conocer de la presente causa por encontrarse incursa en la causal 12 del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil: “Por tener el recusado sociedad de intereses, o amistad intima con alguno de los litigantes”. En consecuencia se oficio a la Rectoría del estado Yaracuy para que tramitara la designación de un Juez Accidental, se libro oficio N 278/2017.-.
En fecha veinte (20) del mes de diciembre de 2017, corre al folio 169 auto donde este Jurisdicente: abogado IVÁN PALENCIA ARIAS, se aboca al conocimiento de la presente causa, por haber sido designado y juramentado por el Tribunal Supremo de Justicia en fecha 31 de mayo del año 2016 como Juez Suplente de este Superior Juzgado y habérsele asignado el conocimiento de esta causa por la Rectoría Civil de esta Circunscripción Judicial en Oficio Nº 0.266/2016 de fecha 15 de noviembre del año 2017, cuyas copias corren agregadas a los autos, por lo que se ordenó la notificación de la parte interesada para lo cual se libró la boleta respectiva.-.
Al folio 178, corre boleta de notificación, estampada por el Alguacil de este Tribunal, donde informa haber practicado la notificación del abogado: ENIO JESÚS ZERPA BOISSIERE, en su condición de apoderado judicial del demandado ciudadano: Silvio Da Rocha, y consignó la boleta debidamente firmada por dicho abogado.
Al folio 179, corre auto de este Tribunal accidental informando que vencido el lapso para reanudar la causa, se dejaba constancia que el presente procedimiento, pasaba al estado de decisión de la inhibición planteada por la abogada INÉS MARTÍNEZ, en su condición de Juez Provisorio del Juzgado Superior del estado Yaracuy.
A los folios 180 al 184, consta sentencia interlocutoria, donde fue declarada con lugar la inhibición planteada por la abogada INÉS MARTÍNEZ en su condición de Juez Temporal del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, por lo que se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios (folio 186) y se solicitó colaboración de la Dirección Administrativa Regional del Estado Yaracuy para que proporcionara el medio técnico para la reproducción de la audiencia. ( folio vuelto del 186).
Al folio 187 corre auto del Tribunal donde se declaró abierta la audiencia de juicio antes referida, pero pregonada la misma por el Secretario Temporal del Tribunal, no se hizo presente la parte interesada y así se hizo constar, declarando desierto el mismo y fijando la casusa para sentencia el trigésimo día siguiente a éste.
Al folio 188 corre auto del Tribunal en el cual revoca parcialmente el auto anteriormente mencionado por haber errado en cuanto al término para dictar la sentencia, ya que lo que se quiso decir era que el término para dictar la sentencia era de tres (3) días continuos, por lo que se indicó que los tres (3) días para ello comenzarían a correr a partir del auto de revocación parcial
Por lo que siendo hoy la oportunidad para dictar el fallo, se procede a sentenciar la causa en los términos siguientes:
CAPITULO SEGUNDO
MOTIVAVCIÓN
SINTESIS DE LOS HECHOS Y EL DERECHO
De los Hechos: En la demanda el apoderado actor alegó: Que su representado SILVIO DA ROCHA FRESCO es Arrendatario de un inmueble ubicado en la avenida cuarta de la calle 18, de la ciudad de San Felipe, Estado (sic) Yaracuy, número catastral 20 04 02 08 04 07 01 01, constituido por dos planta, la baja por un local comercial y la alta por dos apartamentos para vivienda independientes, y una azotea y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte; Edificio de Eleazar Díaz y cuarta avenida de por medio,, Sur: Casa de Dilcia Osorio de Ulario; Este; Edifico de la Unidad Sanitaria y calle 18 de por medio y, Oeste; Casa de Pedro Serrano Fernández.- Que su representada tiene el derecho a adquirir el inmueble antes referido y que los arrendadores propietarios han violentado la normativa vigente “ al no ofertar en venta a su representado SILVIO DA ROCHA FRESCO, el Edificio Nº 181 que contiene dos apartamentos del primer piso…”, violentado su derecho preferente y la Resolución Nº 00042 de fecha 28 de marzo del año 2014, emanada de la Superintendencia Nacional de Viviendas (SUNAVI), sobre la venta de los inmuebles arrendados, por lo que pide se conmine a los propietarios arrendadores a venderle a sus representados el inmueble antes referido.
De las pruebas consignadas por la actora con la demanda
1) Acompaño copia de poder otorgado para ejercer la representación de la parte interesada en este juicio (folios 21 al 26).
2) Copias originales de Registro Nacional de Arrendamiento de viviendas (folios 27 al 28).-
3) Copia de Titulo Supletorio del inmueble de propiedad del inmueble (folios 29 al 31 y sus vueltos).
4) Copia de contrato de compra venta de terreno donde se encuentra construido el inmueble reseñado en el titulo anteriormente señalado. (folios 32 al 35)al Municipio San Felipe
5) Informe valorativo del inmueble (folio 36)
6) Contrato de Arrendamiento celebrado entre Petra acosta de Pinto con el demandante en esta causa (folio 37 al 38).
7) Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito por el demandante con la referida arrendadora (folio 39 al 45.
8) Comprobantes de consignaciones de arrendamiento folios (46)
9) Copias de decisión judicial y actuaciones en juicio (folios 47 al 90)
10) Copias de contratos de arrendamiento (folios 93 al 1x)

De la sentencia apelada:
El Tribunal Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy declaró inadmisible la demanda por no haber acompañado el demandado prueba alguna de la cual se desprendiera que había agotado la vía administrativa.
RAZONES PARA DECIDIR:
Es de señalar que el Juzgador debe ser cauteloso al momento de declarar la inadmisibilidad de una demanda, la cual una vez verificada impide el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad de la demanda deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no puede declarase la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en la ley. (Omissis)…(…)(
Ahora bien; el artículo 94 de la Ley Para La Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, prevé lo siguiente:
(…) Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencias ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya practica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes
De la precitada norma se colige que al arrendador es a quien se le impone la carga de someter a revisión mediante un procedimiento previo ante el órgano administrativo, su voluntad de demandar en vía judicial, lo referente al ofrecimiento de venta., no aceptado o rechazado por el inquilino.
De allí que al haber el Tribunal A quo, declarado inadmisible la presente demanda bajo el argumento de no haber agotado la vía administrativa erro en su apreciación, pues esa obligación sólo compete a los arrendadores o propietarios y no a los inquilinos, por lo que la sentencia apelada deberá ser revocada, tal como se determinará en forma expresa positiva y precisa en la dispositiva de este fallo. Ver sentencias de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº 179012-RC.000377-1715-2015-14-726 y Sentencia de Sala Constitucional Nº 1605 de fecha 20 de octubre de 2011, expediente 11-1002)
Ahora bien, ante la pretensión del actor, se hace necesario determinar que se entiende por PREFERENCIA OFERTIVA O DERECHO PREFERENTE DEL ARRENDATARIO, y al respecto se debe indicar que el artículo 131 de la Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:
Artículo 131: En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
De la norma antes transcrita se evidencia claramente que el legislador a concedido al arrendatario el derecho de ser preferido, “en primer lugar y con prescindencia de cualquier tercero” cuando el arrendador o propietario “ofrezca” en venta el inmueble, es decir, que para que el arrendatario pueda ejercitar ese derecho, debe el arrendador haber manifestado su deseo de disponer del bien objeto del arrendamiento y hasta tanto ello no suceda, no puede el arrendatario ejercer reclamación alguna al respecto al arrendador o propietario, de allí que lo previsto en el artículo 88 de la citada ley, no es aplicable al presente caso, como no es aplicable la Resolución Nº 00042 de fecha 28 de marzo del año 2014, emanada de la Superintendencia Nacional de Viviendas (SUNAVI), sobre la venta de los inmuebles arrendados, pues dichas normativas están referidas a lo obligación que tienen las empresas constructoras de desarrollos habitacionales de más de diez inmuebles, de destinar un porcentaje de esas viviendas para el arrendamiento, e igualmente la obligación que tienen de ofrecer, esas viviendas en venta, en primer lugar a aquellos arrendatarios que tengan más de diez años usándolas bajo contrato de arrendamiento y para ello deben cumplir con la normativa señalada en la resolución mencionada.
Es conveniente aclarar que para el ejercicio del derecho de acción se debe tener interés jurídico y actual, tal como lo previene el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, pudiéndose definir el interés jurídico como aquél derecho subjetivo derivado de la norma jurídica que permite a su titular acudir ante la autoridad la autoridad competente para reclamar el cumplimiento de un derecho o de una obligación a cargo de una persona o del Estado.
Es así que el interés procesal nace de la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener la prometida garantía jurisdiccional, el mismo deber ser actual, es decir; que la amenaza de daño exista para el momento de proponer la demanda, de donde surge la necesidad que tiene un individuo, por una circunstancia o situación real en el cual se encuentre, de acudir a la vía judicial para que le reconozca un derecho y se le evite un daño injusto, personal o colectivo.
Así tenemos que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 213, de fecha 28 de febrero del año 2008, en relación con el interés jurídico actual para proponer la demanda señaló (omissis). El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil interpretado por esta Sala en la sentencia Nº 445 del 23 de mayo del año 2000, recoge la institución del interés jurídico actual como un elemento constitutivo de la acción que surge “… precisamente cuando se verifica en concreto aquella circunstancia que hace considerar que la satisfacción del interés sustancial tutelado por el derecho, no puede ser ya conseguido sin recurrir a la autoridad judicial; o sea, cuando se verifica en concreto la circunstancia que hace indispensable poner en práctica la garantía jurisdiccional. El interés procesal surge así de la necesidad que tiene una persona por una circunstancia o situación jurídica real en que se encuentre, de acudir a la vía judicial para que se le reconozca un derecho y evitar un daño injusto personal o colectivo.
Conforme a tal definición el interés procesal responde a una situación jurídica real que se encuentre lesionada en alguna forma y no a razones políticas, publicitarias o personales de alguien, ajenas al derecho, por tanto, el interés procesal de alguna forma debe dimanarse de lka demanda o solicitud y mantenerse a lo largo del proceso, ya que la perdida de interés procesal conlleva al decaimiento de la acción (omissis).
(…) A juicio de esta Sala es un requisito de la acción, que quien la ejerza tenga interés procesal entendido éste como la necesidad del accionante de acudir a la vía judicial para que se declare un derecho o se le reconozca una situación de hecho a su favor…(omissis).
En atención a lo planteado en esta causa, el actor pretende que se conmine a los propietarios arrendadores a que le ofrezcan el inmueble referido en venta, cuando no ha acompañado indicio alguno de que éstos hayan manifestado su deseo de ofertar el inmueble, ni al arrendatario, ni a terceros, por tanto no existe en el patrimonio del actor ningún derecho para obligar a los propietarios arrendadores a ofertarles el inmueble, pues su derecho preferente en la relación arrendaticia, es sólo una expectativa que se convertirá en derecho para accionar, sólo cuando los propietarios arrendadores, oferten el inmueble a terceros, irrespetando su derecho preferente, por tanto al no existir de autos ningún indicio que haga presumir que los propietarios arrendadores han ofertado el inmueble, irrespetando el derecho preferente del actor, éste no tiene cualidad procesal para interponer la presente demanda, por carecer de interés legitimo y actual, por lo que el demandante carece de cualidad para interponer la presente demanda al no existir en su patrimonio el interés jurídico y actual para interponer la presente demanda, resultando la misma inadmisible al ser contraria a norma legal expresa, conforme a la dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se declara inadmisible la demanda por criterio diferente, todo actual lo cual se declarará en forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva del fallo.
CAPITULO TERCERO
DISPOSITIVA
Con fundamento a lo antes expuesto, este JUZGADO SUPERIOR ACCIDENTAL EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
Primero: CON LUGAR la apelación interpuesta por el demandante contra la sentencia proferida por el Tribunal Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha diez de octubre de 2017, que declaró inadmisible la presente demanda.
Segundo: INADMISIBLE la presente demanda, por criterio diferente, al ser contraria a derecho, toda vez que el demandado no acompañó prueba de donde se desprenda indicio alguno de que los demandados han ofertado el inmueble a él o a terceros, afectando su derecho preferente por lo que carece el actor del derecho para accionar contra los demandados, es decir; de interés jurídico actual para proponer la presente demanda.-.
Tercero: Se exonera de costas al actor dada la naturaleza de esta decisión.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los veintiséis (26) días del mes de Febrero de dos mil dieciocho, (2018). Años 207º de la Independencia y 159º de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR ACCIDENTAL
ABG. IVÁN PALENCIA ARIAS

LA SECRETARIA
Abog. LINETTE VETRI M.
En la misma fecha y siendo las 3:25 p.m., se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA
Abog. LINETTE VETRI M.