TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
COMPETENCIA MERCANTIL

ASUNTO: FP02-R-2017-000171 (9201)

RESOLUCION Nº PJ0172018000012

PARTE DEMANDANTE: Empresa Mercantil Inversiones EA 2040 C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Bolívar, en fecha 29/07/2009 bajo el Nº 13, Tomo 20-A, representada por su presidente, ciudadano Elías Abboud, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.297.966, de éste domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Mary Carolina Vargas Hernández, abogada en ejercicio, inscrita en el IPSA bajo el N° 50.911.

PARTE DEMANDADA: Empresa Mercantil ADIKTOS, C.A., representada por su presidente José Luis Vargas Farreras, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.546.449, de éste domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Yorgredicis Aguane Hernández y Jorge Sambrano Morales, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el IPSA bajo los números 227.330 y 25.138, respectivamente.

MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES.

I-
LOS HECHOS Y ACTUACIONES EN EL A QUO
Se dio inicio al presente procedimiento cobro de bolívares derivado de diferencia en el pago de canones de arrendamiento y gastos comunes no cancelados, a través de escrito libelar y anexos presentados por la parte actora Empresa INVERSIONES EA 2040, C.A, contra la Empresa ADIKTOS, C.A, y su presidente ciudadano: José Luis Vargas Farreras ; por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, en el cual expuso: “…(omissis)… acudo ante esta competente autoridad a los efectos de demandar… a la empresa ADIKTOS, C.A, representada por su presidente JOSE LUIS VARGAS FARRERAS… como responsable solidario, en su carácter de fiador principal de las obligaciones adquiridas por la mencionada empresa, por cobro de bolívares derivados de diferencia en el pago de cánones de arrendamiento y gastos comunes no cancelados…la cantidad de… (Bs.6.532.694,09), por concepto de pago de diferencia de cánones de arrendamientos y gastos comunes no cancelados, aunado a la cantidad de … (Bs.373.198,45) por intereses compensatorios calculados al 12% anual, mas los costos y costas procesales, que pido se calculen en 25% del monto demandado es decir la cantidad de…(Bs. 1.726.473,13), lo que arroja una suma total a demandar de… (Bs. 8.632.365,67). De igual manera se demanda la corrección o indexación monetaria del monto demandado, que se deriven desde la admisión de la demanda hasta la sentencia definitiva, tomando en cuenta que los intereses compensatorios se calculan solo hasta el mes de septiembre de 2016. Se estima la presente demanda en la cantidad de… (Bs. 8.632.365,67). Que representa la cantidad de… (48.770,43ut)… (omissis)…”.
En fecha 24/10/2016, el Tribunal Segundo de Primera Instancia admite la demanda y por expresa remisión del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su Capitulo IX del Procedimiento Judicial, artículo 43, establece que el presente procedimiento debe ser tramitado mediante el Juicio Oral, en tal sentido se acuerda el emplazamiento de la demandada para que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la citación, a fin de que de contestación a la demanda.
Cumplidas las formalidades inherentes a la citación, la demandada, procedió a dar contestación a la demanda en los términos que siguen:
“…(omissis)…
Defensas Previas
1.1 de la impugnación del poder.
Se evidencia en autos que con la demanda fue acompañado en copia simple su supuesto y negado poder que fuera conferido por la parte accionante a la profesional del derecho que allí se identifica.
…(omissis)…
1.2 De las cuestiones previas.
…(omissis)…
De la contestación de la demanda
…(omissis)…
2.2. De los hechos controvertidos:
Salvo la admisión del único hecho antes señalado, en nombre de nuestra mandante… negamos, rechazamos y contradecimos tanto los hechos constitutivos de la demanda, así como también la pretendida aplicación o fundamentación de las normas jurídicas invocadas por la parte actora en su demanda.
Se niega por falso que la relación arrendaticia haya culminado
Se niega por falso que se haya discutido un nuevo canon de arrendamiento “que correría para el periodo 2015/2016”.
…(omissis)…
Se niega por falso que se haya “convenido” por los inquilinos del centro comercial un nuevo canon de Bs. 1.300…
Se niega por falso que a la “llegada del vencimiento de la prorroga legal”…
…(omissis)…
Se niega por falso que a nuestra representada se le haya enviado comunicación alguna de “cobro detallado” de la deuda…
…(omissis)…
Se niega por falso, que para el año 2016 y de acuerdo a un supuesto avalúo realizado al centro comercial. –el cual se desconoce- el canon de arrendamiento haya sido establecido en Bs.8.535,85 por metro cuadrado…le correspondería cancelar la suma de Bs. 717.011,40 con IVA incluido.
…jamás la parte arrendadora se ha reunido con nuestra mandante a los fines de llegar a “un acuerdo”…
…al existir inconformidad en el mismo, no puede ser impuesto como lo pretende la parte actora a través de este proceso, sino que dicho monto debe ser determinado por el SUNDEE.
Se niega por falso que, entre las partes exista una deuda derivada de la falta de cancelación correcta de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendataria.
… (omissis)…
De la Impugnación de la Estimación de la demanda
…(omissis)…
Sin embargo, se observa que la misma fue estimada olímpicamente en la cantidad de OCHOMILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 8.632.365,67), logrando la autora dicha estimación, sumando la cantidad reclamada por diferencia de canones de arrendamiento no cancelados, más sus intereses “compensatorios”, más las costas procesales que las fijó a priori en la cantidad de Bs.1.726.473,13, lo cual constituye una ilegalidad manifiesta en la estimación, al pretender incluir y cobrar las costas y honorarios (que forman parte de las costas) como parámetros para fijar la estimación o cuantía de la demanda.
…(omissis)…
En razón de ello, debe ser excluida, por ilegal, la cantidad de Bs. 1.726.473,13 de la estimación de la demanda, o en su defecto declarar la no admisión sobrevenida de la demanda, por inepta acumulación de pretensiones…
Reconvención.
…(omissis)…
De la impugnación de los documentos producidos con la demanda.
5.1. Se impugna el documento poder…
5.2. Se impugna titulo supletorio…
5.3. Se impugna Inspección ocular
5.4. Se impugna comunicación producida con la demanda, no fechada…
5.5 Se impugna comunicación de fecha 08 de agosto de 2016…
5.6 Se impugna comunicación de fecha 07 de septiembre de 2016…
…(omissis)…
Pedimentos Finales
…solicitamos que la demanda intentada en contra de nuestra mandante sea declarada SIN LUGAR por resultar totalmente infundada…”.

El día 19/05/2017, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito contradiciendo las defensas opuestas por la parte accionada; acompañando anexo al escrito copia certificada de inspección ocular evacuada por ante el Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres este mismo Circuito Judicial. En fecha 13/06/2017, la misma representación consigno copia certificada del poder que le fuera otorgado por la parte demandante folios160 al 165 del expediente.
En fecha 28/06/2017, tuvo lugar la audiencia preliminar, y en fecha 13/07/2017, se procede a la fijación de los hechos controvertidos en los términos siguientes:
“... (omissis)…
LIMÍTES DE LA CONTROVERSIA
Son hechos que deben ser probados por el actor:
• El incremento de los canones de arrendamiento en la cuantía indicada en el libelo.
• Que se haya discutido un nuevo canon de arrendamiento que correría para el período 2015/2016.
• Que la demandada convino en el incremento de las mensualidades.
Son hechos que deben ser probados por el demandado.
…(omissis)…
• Que ha pagado las pensiones del arrendamiento en el periodo indicado en el libelo y que lo hizo en la cuantía pactada con la arrendadora.
… (omissis)…”.

En el mismo auto de fijación de los hechos abre el lapso de cinco (5) días para la promoción de pruebas sobre el mérito de la causa.
En fecha 06/07/2017, promueve pruebas la parte demandada: 1) Ratificó la prueba testimonial que fue promovida en el escrito libelar. 2) Ratificó las documentales que fueron presentadas. 3) Promovió la prueba de confesión de conformidad con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil.
El día 07/07/2017, promueve pruebas la parte demandante: 1) Ratificó las pruebas que fueron promovidas conjuntamente con la demanda.
El tribunal a quo el 11/07/2017, admite las pruebas presentadas y promovidas por las partes.
El 27/07/2017, el Tribunal de la causa, vencido como se encuentra el lapso probatorio, fija el día lunes 14/08/2017, a las 10:00 am, para que tenga lugar la audiencia oral.
En fecha 14/08/2017, el juzgado a quo, difirió la audiencia oral para el día miércoles 27/09/2017, a las 10:00 am.
En fecha 27//09/2017, tuvo lugar la audiencia de juicio, en la cual comparecieron ambas representaciones judiciales, y la apoderada de la parte actora alegó: “(...). Que hubo una relación arrendaticia desde el 2009 al 2.010 y que el último contrato suscrito fue firmado el 22 de julio 2013 para el periodo del 16/02/2013 al 15/02/2014, que el ultimo canon del contrato de arrendamiento fijado fue en 242 bolívares por mts², el cual a cancelado posteriormente con la nueva Ley en la materia por mutuo acuerdo establece un pago de 1300 bolívares por mts², que llegada a la oportunidad el arrendatario no cancelo sin explicación alguna. Que se dieron comunicaciones entre las partes que se acordaron nuevas condiciones que el contrato no fue adecuado a la nueva legislación. Se (sic) establecida la forma de aumento en el contrato vencido y no se ha cumplido porque se han congelado los cánones de arrendamientos. Que existen pruebas suficientes de la forma de cálculo. Seguidamente interviene el apoderada de la demandada… y ratifica todos los argumentos de la contestación, que ratifica las pruebas y renuncia a la prueba testimonial asimismo ratifica las impugnaciones realizadas, que opone como punto previo la impugnación de la estimación de la demanda propuesta por cuando se acumula una cantidad prohibida por la ley que incluso dan lugar a una acumulación prohibida por la ley por pago de costas sin esperar la condenatoria, que es inconstitucional el cobro del pago de los cánones de inquilinato porque son de orden público, que no hubo convenio ni verbal ni escrito sobre la fijación de los cánones, que las partes no pueden subvertir estas formas de pagos, que las partes deben acudir a la SUNDEE en caso de desacuerdo de las partes en el monto del canon de arrendamiento y que son ilegítimos los intereses compensatorios. Terminada la audiencia siendo las once de la mañana (11:00 A.m.) y habiendo expresados las partes sus respectivos informes, se suspende la audiencia, debiendo regresar a la Sala a las once y media de la mañana para dictar el dispositivo oral. Para decidir…este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda y condena en costas a la parte accionante INVERSIONES EA 2040 CA.
Por sentencia publicada en fecha 004/10/2017, el tribunal de la causa declaró lo siguiente:
“… (omissis)…
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda y condena en costa a la parte accionante INVERSIONES EA 2040 C.A.
… (omissis)…”

Dictado y publicado el respectivo fallo, la parte actora interpuso recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos y se ordenó la remisión del expediente a ésta alzada, quien le dio entrada en fecha 2010/2017, y de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) días de despacho siguiente al de hoy, la oportunidad para que las partes presenten sus Informes.
En fecha 13/11/2017, la parte actora consignó escrito de Informes.
Estando en la oportunidad para que éste Tribunal Superior emita el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:
-II-
PUNTO PREVIO
SOBRE LA COMPETENCIA
Este tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, de conformidad con lo dispuesto con el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el tribunal de alzada competente al Juzgado Segundo de Primera instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial; en concordancia con lo establecido en la resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y publicada en la gaceta oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela N° 39152 de fecha 02 de abril de 2009; y con lo establecido en la decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010. Así se considera.
-III-
MOTIVA
SOBRE LA ACCIÓN EJERCIDA
Se observa que la pretensión contenida en el libelo, no deja lugar a dudas, pues, la actora expresamente pide el cobro de bolívares derivados de la diferencia en el pago de cánones de arrendamiento y gastos comunes no cancelados, con fundamento en los artículos 1529, 1579, 1592, 1354, 1159, 1160,1264 del Código Civil concatenados con los artículos 6, 7, 14, 17, 32, 33,41,43 y disposiciones transitorias 1era y 3era y disposiciones derogatorias 1era y 2da del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.
Determinado lo que antecede, pasa este Órgano Jurisdiccional a pronunciarse sobre la impugnación de la cuantía de la demanda formulada.
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA.
La parte demandada impugno la cuantía fundamentando dicha impugnación de la manera que sigue: “…se observa que la misma fue estimada olímpicamente en la cantidad de OCHO MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 8.632.365,67), logrando la actora dicha estimación, sumando la cantidad reclamada por diferencia de canones de arrendamiento no cancelados, más sus intereses “compensatorios”, más las costas procesales que las fijó a priori en la cantidad de Bs. .1.726.473,13, lo cual constituye una ilegalidad manifiesta en la estimación, al pretender incluir y cobrar las costas y honorarios (que forman parte de las costas) como parámetros para fijar la estimación o cuantía de la demanda.
…(omissis)…
En razón de ello, debe ser excluida, por ilegal, la cantidad de Bs. 1.726.473,13 de la estimación de la demanda, o en su defecto declarar la no admisión sobrevenida de la demanda, por inepta acumulación de pretensiones…”.

Con la finalidad de resolver la impugnación propuesta, se hace necesario traer a los autos los artículos 36 y 31 del Código de Procedimiento Civil.
“Artículo 36.- En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinara acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuera por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o canones de un año.”
“Artículo 31.- Para determinar el valor de la demanda se sumarán al capital los intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda”.
Siendo ello así, queda claro que la parte demandada impugno la cuantía, por considerar que parte la actora indebidamente incluyó para determinar la misma (cuantía) las costas procesales calculándolas en un monto de Bs. 1.726.473,13; que sumada al monto de la cuantía determinado por la actora, da un gran total de Ocho Millones Seiscientos Treinta y Dos Mil Trescientos Sesenta y Cinco Bolívares Con Sesenta y Siete Céntimos (Bs. 8.632.365,67).

Como es de observarse, el legislador es muy claro en la forma como debe procederse para estimar el valor la demanda, pudiéndose computar, los aumentos, accesorios y demás gastos ocasionados, hasta la introducción de la demanda, porque ellos están llamados en conjunto a integrar la materia misma del juicio; pero es claro que para esos mismo efectos procesales no pueden tomarse en cuenta lo que con posterioridad a la fecha de la admisión de la demanda puedan resultar o producirse, entre ellos las posibles condenatorias. Por ello los gastos que realmente acontecen durante las secuela del proceso (costas), así como los intereses que eventualmente se sigan venciendo con posterioridad a la iniciación del mismo (proceso), si bien son materia de la sentencia respectiva; sin embargo, los mismos (gastos del proceso) no son tomados en cuenta para determinar a priori el valor de la demanda. Así se indica.

Determinado lo anterior, resulta forzoso declarar con lugar la impugnación planteada, quedando así excluida de la estimación realizada, la cantidad de Un Millón Setecientos Veintiséis Mil Cuatrocientos Setenta y Tres Bolívares Con Trece Céntimos (Bs.1.726.473,13). En consecuencia la estimación de la demanda queda en la cantidad de Seis Millones Novecientos Cinco Mil Ochocientos Noventa y Dos Bolívares Con Cincuenta y Cuatro Céntimos (Bs. 6.905.892,54). Así se declara.
SOBRE EL MÉRITO:
Planteado como ha quedado en los términos anteriores los límites de la controversia, esta alzada pasa a dictaminar y al respecto observa:
En efecto, el eje del asunto se contrae, por una parte a la pretensión de la demandante, vinculada al cobro de bolívares derivados de la diferencia de canones de arrendamiento y gastos comunes de un local comercial suscrito entre la accionante y la accionada, cuya relación arrendaticia se estableció por una duración de un (1) año tal y como se desprende de la cláusula cuarta del mencionado contrato la cual se transcribe a continuación: “CLÁUSULA CUARTA: la duración del presente contrato es de Doce (12) meses continuos , contados a partir del día Dieciséis de Febrero de año Dos Mil Trece (16/02/2013) hasta el día Quince de Febrero del año Dos Mil Catorce (15/02/2014). Queda expresamente convenido que si LA ARRENDATARIA desea continuar con la relación arrendaticia deberá notificar a LA ARRENDADORA por los menos con treinta (30) días anticipación al vencimiento del contrato, caso contrario, se entenderá su deseo de culminar el vinculo en el tiempo previsto en este contrato. En caso contrario de que las partes deseen prorrogar la relación arrendaticia se obligan a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento.”.
Es el caso que en fecha 15/02/2014 y 15/02/2016, la parte demandante incrementó el canon de arrendamiento al monto supra señalado vale indicar para el periodo 2015/2016 Bs. 1.300 por Mts2 y para el periodo 2016/2017 Bs. 7.109,21 por Mts2, señalando en su libelo que dichos incrementos fueron convenidos entre las partes y de igual manera notificados a la arrendataria así como ajuste del canon de arrendamiento a través de la constitución del Tribunal Primero de Municipio…en la sede del local en fecha 14/07/2016, hechos estos negados por la arrendataria en el acto de la contestación señalando que es falso que se haya discutido un nuevo canon de arrendamiento correspondiente a los lapsos señalados, y que mucho menos se hayan convenidos dichos montos, como también es falso que se haya recibido por parte de los arrendatarios notificación de dicho ajuste como tampoco se ha recibo comunicación alguna que discrimine de manera detallada la supuesta la deuda, reconociendo únicamente la relación arrendaticia que los une.

Entonces definida o delimitada la litis en los términos expuestos, precisa quien decide, traer a los autos el contenido de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que expresan:
“Artículo 506.. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
La jurisprudencia patria ha señalado al respecto lo que sigue:

“… 'Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho'.
'Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular…interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.
… (omissis)…”.

DEL ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:

Parte actora:

Anexo a l libelo las documentales siguientes:

• Copia simple de poder autenticado ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar, N° 18, Tomo 81 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, en fecha 05/08/2016.

Documento que fue impugnado por la parte demandada, impugnación que es desechada por esta alzada en razón de: a) La señalada copia simple a su vuelto se encuentra certificada por la secretaria del tribunal a quo; y b) El referido documento fue traído en copia certificada en fecha 13/072017 folios 159 al 165 del expediente; en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del CPC. Así se resuelve.

• Copia simple de inspección Judicial, posteriormente traída a los autos en copia certificada folios 147 al 154 del expediente, constante de los particulares siguientes: “…PARTICULARES 1) Y 2), es decir, la entregada de la notificación de la deuda y ajuste del canon de arrendamiento a los representantes legales y /o encargados de cada una de las tiendas que se encuentran funcionado en dentro de los locales que conforman dicho centro comercial; así como la constancia de recibo o no de la comunicación, por parte de la persona que se encuentra dentro de los locales comerciales y los argumentos que presenten en cada caso…”. Siendo evacuada en fecha 14/07/2016 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de este Circuito Judicial, el cual dejo constancia de: “…(omissis)…se procede a evacuarlos de la siguiente manera …(omissis)…21)…(omissis)…9) LOCAL 17y 18, INQULINOS ADIKTOS, C.A REPRESENTANTE JOSE LUIS VARGAS FARRERA, RECIBIDO POR: CARLOS ROMERO, C.I: 11.101.634 EN SU CARÁCTER DE SOCIO.-…” .

Prueba está que será analizada y valorada en la motiva de esta sentencia. Así se indica.

1. Copia simple de titulo supletorio evacuado de por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del este Circuito Judicial, folios 16 al 26.
2. Copia simple de comunicación no fechada, folio 78.
3. Copia simple de comunicación de fecha 08/08/2016, folio 80.
4. Copia simple de acta constitutiva de la Sociedad Mercantil ADIKTOS, C.A, registrada por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Bolívar, N° 24, Tomo -22-A REGMESEGBO 304, folios 37 al 44.
5. Copia simple de documento de condominio del Centro Comercial Abboud Center II, registrado por ante el Registro Inmobiliario de Ciudad Bolívar, N° 04, folio 24, Tomo 17°, Protocolo de Transcripción del año 2010, folios 45 al 74.

Copias 1,2 y 3 fueron impugnadas en el acto de la contestación de la demanda, debiendo la parte actora subsanar a través de la presentación de las copias certificadas de los mismos, carga esta que no cumplió, por tanto las referidas copias se desechan del proceso. Así se decide.

La copias enumeradas 4 y 5, no fueron impugnadas por la parte accionada por tanto se tienen como fidedignas artículo 429 del CPC. Así se indica.

6. Original de escrito de agotamiento de procedimiento conciliatorio de fecha 07/09/2016, folio 81.
Documental ésta que fue recibida por el indicado organismo, como se desprende del sello húmedo estampado en la primera hoja de dicho escrito en fecha 07/09/2016; si bien es cierto esto, también es cierto que la misma no fue sustanciada por tanto, no aporta nada para la solución de lo aquí planteado, desechándose de este proceso. Así se establece.
Pruebas de la demandada:
Acompañó a la contestación las documentales que a continuación se discriminan:
a.) Copia simple de libelo de demanda de acción de desalojo, debidamente sellado y recibido por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de este Circuito Judicial, folios 127 al 129.
b.) Copia simple de admisión de la demanda de desalojo por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor...folio 130.
c.) Original de contestación de demanda de desalojo, sellada y recibida por la URDD, folio 131 al 137.
Los anteriores documentos, por ser copias simples de documentos públicos y administrativos que no fueron impugnados por la contraparte, se tienen como fidedignas de conformidad con el segundo aparte del artículo 429 de la ley adjetiva. Así se decide.
d.) Copia simple de documento privado de fecha 13/07/2017, folio 138.
Por tratarse de una copia simple de documento privado, el mismo no se le adjudica valor alguno todo de conformidad con la norma supra indicada artículo 429 ejusdem. Así establece.
DECISIÓN DE FONDO.
Previo a cualquier otra consideración hay un hecho que está ajeno a toda controversia en esta litis y es el vínculo contractual existente entre las partes, pues, no obstante que la actora acompaña a su libelo de demanda, copia certificada de documento contentivo del contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 22/07/2013, bajo el N° 41, Tomo 55 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, dicha relación es reconocida y aceptada por la parte demandada, cuando en su contestación no se opone a la relación arrendaticia, rechazando el cálculo efectuado por la parte actora, del monto del canon, las cantidades demandadas y la insolvencia, afirmando el pago de la obligación. Así se decide.
Establecido el vínculo contractual arrendaticio, se impone analizar la forma y cálculo del canon arrendaticio, a fin de establecer el monto de la obligación del inquilino, pues, para ello debemos tener claro la cuantía del canon arrendaticio, ya que el demandado se opone al monto del canon calculado por la demandante para los períodos 2015/2016 y 2016/2017, y afirma el pago de la obligación en base al canon acordado entre ellos con ocasión a la firma del contrato de fecha 22/07/2013.
En efecto, establece la cláusula quinta del contrato, lo siguiente:
“QUINTA: LAS PARTES acuerdan que en el caso de producirse prórroga en el presente contrato de arrendamiento, el nuevo canon mensual sufrirá un incremento, el cual se fijará tomando como referencia el Incide Nacional de Precio al Consumidor que publique el Banco Central de Venezuela... LA ARRENDADORA notificará a LA ARRENDATARIA mediante telegrama con acuse de recibo, o carta entregada a cualquier persona, empleado o dependiente de LA ARREDATARIA, o por requerimiento de Juez o Notario...”.
Como consecuencia de la previsión contractual ante transcrita, la actora afirma que los cánones de arrendamiento fluctuaron de la siguiente manera:
Período 2013/2014 Bs. 8.985,60
Período 2014/2015 Bs. 20328,00 (242,00 x mts2) con IVA
Período 2015/2016 Bs. 109.200,00 (1.300 x Mts2) con IVA.
Período 2016/2017 Bs. 717.011,40 (7.109,21) con IVA.
Ahora bien, de un análisis exhaustivo realizado a la actuación desplegada en juicio por la parte accionada se observa que, al contestar su demanda efectuó una contestación genérica, en el sentido de negar todo lo manifestado por la actora en su demanda, a excepción la relación arrendaticia que los une, de manera que tal evento, produce como efecto procesal que esta alzada deba determinar, si con las pruebas ofrecidas logró la parte actora demostrar las circunstancias de hecho invocadas en su demanda, para con ello darle aplicación a la consecuencia jurídica establecida en la norma sustantiva aplicable al caso de auto, cuya carga probatoria le impone la Ley.

Atendiendo a las anteriores consideraciones, se observa que ante la invocación por parte de la actora, de la negativa del accionado en pagar el incremento del canon de arrendamiento de los periodos 2015/2016 y 2016/2017, era preciso que la demandante demostrara con las pruebas: 1) El incremento de los canon de arrendamiento en la cuantía indicada en el libelo, 2) Que se haya discutido un nuevo canon de arrendamiento que correría para el periodo supra señalados; y 3) Que la demandada convino en tales incremento, tal como lo establece el articulo1354 del Código Civil Venezolano, al igual que la norma procesal en su artículo 506 del Código de Procedimiento Civil,

Así tenemos que a los folios 148 al 154, produjo inspección judicial evacuada en fecha 14/07/2016; a objeto de dejar constancia de los siguientes particulares: “…1) Y 2), es decir, la entregada de la notificación de la deuda y ajuste del canon de arrendamiento a los representantes legales y /o encargados de cada una de las tiendas…así como la constancia de recibo o no de la comunicación…”. Siendo el resultado de está: “… (omissis)…21)…(omissis)…9) LOCAL 17y 18, INQULINOS ADIKTOS, C.A REPRESENTANTE JOSE LUIS VARGAS FARRERA, RECIBIDO POR: CARLOS ROMERO, C.I: 11.101.634 EN SU CARÁCTER DE SOCIO.-…” .

Desprendiéndose de dicha inspección:
a.) Una ambigüedad en los particulares que la conforman, sin determinar claramente el objeto de la mima.
b.) Que la misma fue evacuada para los efectos requeridos por el Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como también de la cláusula quinta del contrato de manera extemporánea por tardía vale señalar 14/07/2016, ya que los incrementos referidos se realizaron como ya se dijo en las fechas 15/02/2015 a 15/02/2016 y 15/02/2016 a 15/02/2017; vale indicar un (1) año y cinco (5) meses posterior a la fecha de los incrementos realizados efectivamente.
De dicha documental queda claramente determinado que la arrendadora no fue notificada de los incrementos tanta veces señalados, ya que para el momento de la evacuación de la inspección-notificación, habían transcurrido un (1) año y cinco (5) meses de la fijación de los mismos. Es por ello, que quedo claramente determinado que la arrendataria no ha sido notificada en los términos establecidos tanto en el decreto como en la clausula quinta, vale indicar a través de notificación, telegrama con acuse de recibo, carta o por requerimiento de juez o notario; razón por la cual no se le asigna a dicha “inspección-notificación” valor jurídico alguno. Así se establece
Entonces, asumieron las partes arrendadora –arrendataria en la cláusula quinta que en caso de prorroga, el nuevo canon mensual sufrirá un incremento, el cual se fijaría tomando como referencia el Incide Nacional de Precio al Consumidor que publicará el Banco Central de Venezuela. Y que la arrendadora notificaría a la arrendataria de manera expresa es decir en los términos establecido en la referida cláusula.
Es bueno observar, que durante los períodos 2013-2014 y 2014/2015 la arrendataria cancelaba puntualmente el canon de arrendamiento pactado por ellos, hecho éste no controvertido, ya que la parte demandante así lo indica en el texto libelar, no siendo esto objeto de prueba. Así se aprecia.
Así las cosas, tenemos que para los años 2015/2016 y 2016/2017, la parte demandante incremento de manera unilateral el canon, hecho este no aceptado por la arrendataria, por tanto tales incrementos y “aceptación” debieron ser probados por la parte accionante de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuestión esta que no ocurrió.
Así se tiene, que quedó demostrado en autos el carácter de la demandante como arrendadora del inmueble, lo que le acredita la cualidad para sostener una acción como la que presentó, en consecuencia, obligada como se encontraba ésta -la demandante- de probar la discusión, notificación e incrementos del canon de arrendamiento en la cuantía indicada a la arrendataria, trayendo a los autos para ello: “inspección-notificación”, así como documentales pruebas estas ya analizadas en el texto de este fallo, de las cuales se evidencia que efectivamente el incrementó hecho fue de una manera indebida, es decir, unilateralmente violando la cláusula quinta del contrato, así como el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y tomando en cuenta que las normas contenidas en el decreto ley ante indicado son de estricto orden público y las cláusulas contractuales obligan a las partes y por tanto de estricto cumplimiento por estas; por ello, la accionante no podía aumentar unilateralmente el canon, toda vez que, si éste aumento no es establecido de común acuerdo entre arrendador y arrendataria, se debió acudir a la Súper Intendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE) para su respectivo procedimiento de regulación, resultando por ello ilegal el cobro de la diferencia planteada y por tanto la declaratoria sin lugar la demanda propuesta en el dispositivo de este fallo. Así se dispondrá.
DISPOSITIVO:

En fuerza de los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada Mary Carolina Vargas Hernández, apoderado judicial de la parte demandada, Empresa Mercantil Inversiones EA 2040, C.A, contra la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primer Instancia del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar en fecha 04/10/2017.

SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de cobro de bolívares derivados de diferencia de canon de arrendamiento y gastos comunes no cancelados.

TERCERO: Queda así CONFIRMADA la sentencia recurrida de fecha 04/10/2017, con los argumentos y razonamientos aquí expuestos.

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por mandato del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los dieciséis (16) días del mes de febrero de dos mil dieciocho (2018) Años. 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
La Juez Superior,

Dra. Haydee Franceschi Gutiérrez. La Secretaria,

Abg. Maye Andreina Carvajal.
HFG/MAC/Sandra.
La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy, previo anuncio de ley a las 08:51 am.
La Secretaria,

Abg. Maye Andreina Carvajal