TSJ Regiones - Decisión

En el Despacho del día de hoy, veintiuno (21) de febrero de 2018, siendo las 10:00 de la mañana, oportunidad señalada de conformidad con lo acordado en autos para dictar el dispositivo de la AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA, celebrada en fecha 7 de febrero de 2018, entre las partes intervinientes en el presente juicio de DESALOJO DE INMUEBLE (VIVIENDA), al cual fue solicitado por las partes en la referida audiencia. Se anunció el acto a las puertas del Tribunal por el Alguacil del mismo y abierto como fuera, el Tribunal deja expresa constancia que comparecieron a la hora señalada las partes en el presente proceso ciudadana STEFANIA SURITA FEDERICA MILAGRO DE FATIMA ZAGORSCAK YOUNES, Inpreabogado N° 250.156, en su carácter de parte actora quien actúa en su propio nombre y la ciudadana LUCENIA JOSEFINA MONTILLA REA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.824.473, debidamente asistida por la abogada SUHAIL HERNANDEZ, Inpreabogado N° 81.067, habiendo comparecido a la audiencia oral y pública, en la que quedó asentado que se difirió el dispositivo del mismo para el día 21 de febrero de 2018 a las diez de la mañana (10:00 am), este tribunal procede a darle lectura a la presente dispositiva no sin antes señalarles a las partes que el texto integro de la sentencia será publicado dentro de un lapso de diez (10) días de despacho siguientes al de hoy, de los cuales podrán ejercer los recursos procesales del mismo, es todo.
Este Tribunal antes de emitir el respectivo pronunciamiento, pasa a pronunciarse sobre la petición realizada por la parte actora en la audiencia oral y pública realizada en fecha 7 de febrero de 2018, la cual consiste en:
“En el caso de las testimonial a los testigos evacuados se les hizo una repregunta sobre si consideraban justo a no el proceso judicial en el cual estaban declarando, todos ellos contestaron que no y al haber emitido un juicio de valor se inhabilitan como testigos por cuanto ellos solo podían referirse a hechos al haber emitido su opinión a favor o en contra de las partes involucradas pierden valor las exposiciones anteriores por cuanto declararon postura frente al proceso”

A tales efectos es importante establecer los parámetros establecidos en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el cual contiene una regla expresa de valoración de la prueba testimonial, y otorga a los jueces la facultad soberana de apreciación, examinando si las deposiciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas, estimando cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerza y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo (a) inhábil o del que apreciare no haber dicho la verdad.
Tal como señala la profesora R.G. (2008), en su obra “La Prueba de Testigos. Análisis jurídico, psicológico e histórico”, afirma que: “…En estos casos, tratándose de una prueba compleja, porque la misma es el resultado de un proceso psicológico en el que intervienen factores físicos, sociales, culturales, económicos, etc., el legislador no debe sustituirse en el juez, pues no puede plantear de forma apriorística una solución para los problemas que puede implicar un testigo. Es el juez, luego de verificar los argumentos y contra-argumentos de las partes expuestos dentro de un proceso revestido con las debidas garantías, quien podría determinar el grado de imparcialidad y verosimilitud de una declaración.
Sobre este punto la Sala de Casación Civil estableció en sentencia de vieja data (13/12/95) el criterio que de seguidas se transcribe:
“...En este orden de ideas, la Sala aprecia que la frase ‘regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba,’ tiene relación con el tradicional sistema de tarifa legal, que ha venido siendo desplazado con la incorporación a los textos legales de las reglas de la sana crítica y de la libre convicción. Por tanto, la inclusión en las normas jurídicas de las reglas de la sana crítica, transforma a éstas en un método de valoración impuesto al Juez por disposición de la Ley, en el que el mérito de la prueba lo obtiene el Juzgador después de utilizar en su análisis las reglas de correcto entendimiento humano, como también lo expresa R.R., citado en el texto de la obra de M.A., ‘El Recurso de Casación, la Cuestión de Hecho y el Artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.’
Por todos los argumentos expuestos, la Sala abandona la doctrina imperante desde el 23 de mayo de 1990, estableciendo que a partir del presente fallo el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil debe ser considerado como regla de valoración de la prueba testimonial. En consecuencia, es obligatorio para el Juez:
1.-Hacer la concordancia de la prueba testimonial entre sí y con las demás pruebas, cuando esa concordancia sea posible, pero el resultado de esa labor corresponde a la soberanía del Juez, quien no podrá ser censurado en casación sino sólo cuando haya incurrido en suposición falsa y haya violado una máxima de experiencia.
2.- El Juez deberá desechar la declaración del testigo inhábil o del que apareciere no haber dicho la verdad. Con respecto a este punto, el Juez tiene el deber legal de desechar el testigo mendaz, o el que incurre en contradicciones, y el resultado de esta labor corresponde a su libertad de apreciación de la prueba, por lo que ésta sólo podría ser censurada en Casación, cuando el Juzgador incurra en suposición falsa o haya violado una máxima de experiencia.
3.- En el proceso mental que siga el J. al analizar y apreciar una prueba de testigos deberá aplicar las reglas de la sana crítica (artículo 507), debiendo estimar cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias...”

Tomando en cuenta que la apreciación de las testimoniales corresponde al Juez sentenciador sobre la concordancia ó discordancia entre dos o más declaraciones es un hecho de la entera apreciación del Juez de la causa, así lo señala el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil el cual reza:
…” Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará sí las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión de ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.”

De allí que la prueba de testigo consiste en el relato de un tercero sobre el conocimiento que tenga del hecho en particular, esto con la finalidad de llevar a la convicción del Juez sobre sus percepciones de hechos pasados relativos a una relación jurídica ó de lo que han oído sobre éstos, es decir, el testimonio es un acto procesal (lo que regula su modo, tiempo y forma), por el cual una persona informa al Juez, con fines procesales (conocimientos sobre hechos), sobre lo que sabe de ciertos hechos.
Ahora bien concatenadas y analizadas minuciosamente las declaraciones de los testigos, este juzgadora observa que sus deposiciones no se contradicen entre sí ni con los hechos esgrimidos en la presente demanda, pues los mismos son contestes en señalar que conocen las parte intervinientes en el proceso, que ambas mantienen una relación arrendaticia; que en el inmueble objeto de la presente demanda funciona una sociedad mercantil Sabrina Boutique; que dicho inmueble haya sido destinado para otro uso; así como que la ciudadana MONTILLA, ya identificada, cancela los servicios de agua luz; en cuanto a la repregunta realizada por la parte demandante a los testigos la cual consistió en: “Diga el testigo que por el conocimiento que dice tener de las ciudadanas LUCENIA JOSEFINA MONTILLA REA y STEFANIA SURITA FEDERICA MILAGRO DE FATIMA ZAGORSCAK YOUNES le parece justo que se haya llegado a esta etapa del juicio? Dichas testimoniales concordaron en que entre ellas hay un lazo de amistad, que son comadre en común y que deberían llegar a un acuerdo; no observando esta juzgadora que dichas testimoniales no están incursa en la inhabilitación establecida en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, pues el común denominador de las inhabilidades para testificar es el interés directo o indirecto, pecuniario o no, que se tenga en el pleito, proclive a dejarse llevar por el interés económico; en consecuencia, esta juzgadora desecha la inhabilitación solicitada por la representación de la parte demandante en contra las testimoniales promovidas por la parte demandada, en virtud que tales deposiciones no consistieron en emitir juicio de valor a favor de una de las partes. Y ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a los nuevos hechos alegados por la parte demandante, en la audiencia oral y pública, el cual consiste en el incumplimiento por parte de arrendataria en el incumplimiento del pago de los servicios de luz, agua, teléfono; este Tribuna observa que si bien es cierto del escrito libelar se desprende que la parte actora alegó falta de uso de local comercial y pago de servicios públicos, correspondientes a 15 meses de agua, no es menos cierto que la parte actora no demandó la falta de pago de los servicios públicos tales como luz y teléfono; en consecuencia, en virtud que en la referida audiencia no se debe alegar hechos nuevos; esta Juzgado declaran extemporáneos por tardíos, los referentes al servicio de luz y teléfono. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Una vez decidida las defensas perentorias alegadas por la parte demandante, este Tribunal pasa a analizar los hechos y el derecho invocado en la presente causa, a los fines de dictar el dispositivo de la siguiente manera:
El contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución por motivo de incumplimiento (artículo 1167 del Código Civil), tal como acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral, y una facultad o derecho que tiene la parte cumpliente, de solicitar la terminación judicial del contrato, si la otra no cumple con sus respectivas obligaciones. Se trata de un derecho que no deriva de una condición resolutoria, sino del incumplimiento del contrato al tenor de lo preceptuado en el artículo 1167 del Código Civil venezolano, en concordancia con el artículo 40, en su literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, los cuales establecen:
Artículo 1.167 del Código Civil
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Por su parte el artículo 40, literal a Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial:
“Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.

Dentro de los requisitos de procedencia de la acción de resolución del contrato se encuentran:
 Que el contrato jurídico exista;
 Que la obligación esté incumplida;
 Que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y;
 Que el Tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vínculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos más importantes que hace posible la resolución del mismo.
Según el doctrinario Maduro Luyando, por incumplimiento de las obligaciones se entiende, la inejecución de las mismas. Sin embargo, es el Juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, para configurar si cualquier tipo de incumplimiento es suficiente para declarar o no la resolución del contrato solicitado.
Ahora bien, el Tribunal ante todo debe precisar la existencia o no del contrato expresado, porque no puede haber resolución sin contrato previo, y luego la presencia del incumplimiento como el móvil principal que impulsa el proceso resolutorio.
En cuanto a la existencia del contrato, la relación debe ser arrendaticia y no de otra naturaleza y debe tener plena eficacia; que se trate de un acto perfecto sin vicios ni defectos que lo hagan ineficaz. Pues bien, consta en autos, contrato de arrendamiento celebrado entre las LUCENIA MONTILLA y STEFANIA SURITA FEDERICA MILAGRO DE FATIMA ZAGORSCAK YOUNES, el cual tiene plena eficacia y así se decide.
En este orden de ideas tenemos que el artículo 1593 del Código Civil lo siguiente:
“Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquél a que se la ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato.”

Igualmente, el artículo 1167 del Código Civil tiene un carácter que pudiese ser denominado “represivo”, al contener una “sanción” contra el incumpliente, siendo el contenido de la acción resolutoria el derecho que la parte cumpliente y afectada reclama se restituya y se imponga la sanción resolutoria del contrato, en razón del derecho de pretensión establecido por la norma objetiva.
Tomando en cuenta que las partes intervinientes en el presente juicio aceptaron haber celebrado contrato de arrendamiento privado sobre el inmueble objeto de la presente demanda, por lo que el mismo se tiene por reconocido conforme lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE ESTABLECE.
Ahora bien, alega la parte demandante, ciudadana STEFANIA SURITA FEDERICA MILAGRO DE FATIMA ZAGORSCAK YOUNES, identificada en autos, en su petitorio que ocurre a demandar a la ciudadana LUCENIA MONTILLA, identificada en autos, para que convenga o en su defecto sea condenada por este tribunal a: desalojar el inmueble y por ende extinga la relación arrendaticia, por encontrarse incursa en las causales de desalojos, previstas en el artículo 40, literales “a” y “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, sobre un inmueble que ocupa con motivo del contrato de arrendamiento que existe entre las partes, desde el día 1 de marzo de 2011, cuyo objeto de uso comercial, ubicado en la sexta avenida entre avenida La Patria y calle 18, Edificio Younes, local comercial 1, San Felipe del estado Yaracuy; que le haga entrega del referido inmueble totalmente desocupado y libre de persona y de bienes; invocando como causal del desalojo la violación de la clausula segunda y sexta del contrato de arrendamiento, por falta de uso del local comercial y pago de servicios públicos en que incurrió la arrendataria, los cuales corresponden a quince (15) meses de pago de agua y dejados de pagar, que la arrendataria a dejado de pagar más de dos meses y que se encuentran tipificados en el artículo in comento; en este orden tenemos que es carga de las partes probar sus alegatos en los que se fundamenta su petición y de las actas procesales se evidencia que la parte demandante no demostró específicamente los meses en que se encontraba incursa la ciudadana LUCENIA MONTILA, identificada en autos y menos aún probó la insolvencia a la que hace referencia, aunado a que la parte demandada consignó como medios probatorios, recibos de pagos de los servicios tanto de agua como de electricidad, los cuales no fueron impugnados por la parte contraria y de los mismos se demuestra que para la fecha de introducción de la causa, la misma se encontraba insolvente, tal como consta en los recibos de pagos de agua cursante al folio 211, por otra parte se invoco la causal de que la arrendataria le había dado otro destino al inmueble objeto del presente contrato como el uso de depósito, por lo que para esta juzgadora señala que era menester que la parte actora indicara a que deposito se refería; y visto que de las testimoniales promovidas y evacuadas manifestaron que en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, funciona la sociedad mercantil Sabrina Boutique C.A, así como se observó en la inspección judicial practicada por este Juzgado en fecha 7 de agosto de 2017, ya valorada. Y ASÍ SE DECIDE.
Este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley,
DECLARA;

PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL Comercial), intentada por la ciudadana STEFANIA SURITA FEDERICA MILAGRO DE FATIMA ZAGORSCAK YOUNES, Inpreabogado N° 250.156, en su carácter de parte actora quien actúa en su propio nombre contra la ciudadana LUCENIA JOSEFINA MONTILLA REA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.824.473, debidamente asistida por la abogada SUHAIL HERNANDEZ, Inpreabogado N° 81.067.

SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Concluye esta Audiencia Oral, siendo las diez y veinticinco de la mañana (10:25 a. m.). Es todo.- Terminó, se leyó y firman:
La Jueza,

Abg. María Elena Camacaro

La Secretaria Temporal,

Abg. Mayairy Rangel O.

Parte demandante,

Parte demandada y abogada asistente,

El Alguacil,