TSJ Regiones - Decisión

EL TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DEL MUNICIPIO SIFONTES DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR

JURISDICCION CIVIL

DE LAS PARTES, SUS APODERADOS Y DE LA CAUSA

PARTE DEMANDANTE:
Ciudadano FAYSAL NASSR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nro. V-13.919.728.-
APODERADOS JUDICIALES:
Abogados Saúl Andrade y Eddy Rojas, titulares de la cédulas de identidad Nros. V-777.514 y V-16.672.161 respectivamente; e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 3.572 y Nº 133.101.-
PARTE DEMANDADA:
Ciudadano Giovanni Enrique Borges Cabrera, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.790.818.
APODERADO JUDICIAL:
Abogado José Rodolfo Devera Fernández, titular de la cédula de identidad Nro. V- 8.919.389, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.263.-
CAUSA:
DESALOJO DE INMUEBLE
EXPEDIENTE:
N° C.C.266-2017.-

CAPITULO SEGUNDO
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado ante este Despacho, en fecha 03 de julio de 2017, por los abogados Saúl Andrade y Eddy Rojas, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 3.572 y 133.101 respectivamente, domiciliados el primero en Ciudad Bolívar, Municipio Heres estado Bolívar y el segundo de este domicilio, procediendo en este acto en el carácter de coapoderados judiciales del ciudadano Faysal Nassr, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nro. V-13.919.728, domiciliado en la Ciudad de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar, según poder conferido por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar, en fecha 22 de noviembre de 2016 inserto bajo el Nº 51, tomo 182, folios 162 hasta 164, demanda al ciudadano Giovanni Enrique Borges Cabrera, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nro. V-7.790.818, por desalojo y cobro de canones de arrendamiento.-

Por auto de fecha 07 de julio de 2017, este Tribunal admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a su citación y diera contestación a la demanda en el presente juicio. Librándose la correspondiente compulsa.

En fecha 18 de julio de 2017, consta diligencia suscrita por el ciudadano Luís Ángel Henríquez, Alguacil del Despacho, donde hace constar que la parte demandada se negó a firmar la boleta de citación librada. Dicha actuación fue debidamente certificada por la secretaria del despacho.

Por auto de fecha 26 de julio de 2017, este Juzgado de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, ordenó que se libre la Boleta de Notificación correspondiente.-

Consta escrito de fecha 08 de agosto de 2017, escrito presentado por el apoderado judicial de la parte demandada Abogado JOSE RODOLFO DEVERA FERNANDEZ, en el cual se da por citado y consigna poder general otorgado por la parte demandada, autenticado por ante el Registro Público del Municipio Roscio del estado Bolívar, en fecha 22 de junio de 2017, bajo el número 09, del folios 37 al 40, Tomo XI, debidamente certificado por la secretaria de este Despacho.-

Consta diligencia de fecha 10 de agosto de 2017, suscrita por la Abogada Keidi Robles Jiménez, secretaria de este Juzgado, hace constar que consigna boleta de notificación, correspondiente a la parte demandada, por cuanto mediante escrito de fecha 08/08/2017, se dio por citada.-

En fecha 03 de octubre de 2017, la parte demandada, estando dentro de la oportunidad para dar contestación, presento escrito por medio de la cual procedió a dar contestación a la demanda.

Mediante auto de fecha 13 de octubre de 2017, el Tribunal de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fija audiencia preliminar.

En fecha 19 de octubre de 2017, consta acta correspondiente a la audiencia preliminar.

Mediante auto de fecha 24 de octubre de 2017, se hizo la fijación de los hechos y los límites de la controversia, abriendo la causa a pruebas para que las partes promovieran aquellas que consideraran pertinentes sobre el mérito de la causa.

En fecha 25 de octubre de 2017, la representación judicial de la parte demandada presento escrito de pruebas.

Por auto de fecha 06 de noviembre de 2017, se admitieron las pruebas tanto de la parte demandante, como de la demandada.

En fecha 14 de noviembre de 2017, este Tribunal se traslado y constituyo, en un inmueble tipo local comercial, ubicado en “El Boulevard del Oro”, distinguido con el Nº 3, calle Zea y Sucre de la población de Tumeremo, Municipio Sifontes del estado Bolívar, a los fines de la evacuación de la Inspección Judicial, solicitada por la parte demandada en el presente juicio. Se levanto el acta de conformidad con los particulares descritos en la presente solicitud.

Consta diligencia de fecha 14 de noviembre de 2017, presentado por la parte actora y demandada, mediante el cual solicitan suspender la causa por un lapso de treinta (30) días de despacho.

Por auto de fecha 15 de noviembre de 2017, el Tribunal Suspende la causa por un lapso de treinta (30) días de Despacho, de conformidad con lo previsto en el artículo 202 Parágrafo Segundo del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto de fecha 02 de mayo de 2018, el Tribunal de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, fija audiencia o debate oral.

Consta acta de fecha 30 de mayo de 2018, correspondiente a la audiencia o debate oral, se llevó a cabo la referida audiencia de pruebas y se dictó el dispositivo oral correspondiente.

Estando el Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia en este juicio, hace previamente las siguientes consideraciones:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Se evidencia del escrito libelar que la parte actora fundamenta su pretensión en los siguientes términos:

Que “…Nuestro mandante es propietario de un local comercial distinguido con el nº 3 que forma parte de una edificación de la propiedad de nuestro representado ubicado en el sitio conocido como “El Boulevard del Oro” ubicado entre las calles Zea y Sucre de esta Población de Tumeremo, Municipio Sifontes del Estado Bolívar, local comercial que viene siendo ocupado mediante contrato verbal de arrendamiento por el ciudadano GIOVANNI ENRIQUE BORGES CABRERA, venezolano mayor de edad, comerciante de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-7.790.818 en calidad de arrendatario…”.

Que “…El local comercial objeto del señalado contrato de arrendamiento, al igual que los otros locales comerciales contiguos y de la propiedad de nuestro poderdante, lo constituye un solo ambiente, con su baño, incorporado, cuyo uso lo es para “taller de orfebrería”…”.

Que “…ocurre, que el arrendatario, ciudadano Giovanni Enrique Borges Cabrera, sin la debida autorización de nuestro mandante, el arrendador, procedió a construir “una pared divisoria por lo cual el inmueble se encuentra distribuido en dos áreas, de la siguiente manera: un área de joyería y/o oficina y otro para área de oficina bóveda y depósito”…”.

Que “…En el inmueble existen los siguientes bienes muebles: dos (2) escritorios, dos (2) televisores, un (1) computador portátil, un (01) cilindro de gas, dos (2) bombonas de oxígenos, dos (2) estructura de metal, destinados para horno de fundición de material aurífero” y así se evidencia de la inspección judicial, ocular, practicada por este Tribunal en fecha 03 de mayo de 2017 y de la cual se desprende la propia afirmación del arrendatario en el sentido de que: “por razones de seguridad el local comercial fue estructurado en dos áreas”…”.

Que “…De dicha inspección judicial, ilustrada con reproducciones fotográficas, se infiere sin lugar a dudas que en el local comercial funciona, en una de las áreas arbitrariamente estructurada por el arrendatario, un “taller de fundición” de material aurífero que no solo contraría el uso del local en cuestión sino que constituye una actividad ilícita con las riesgosas consecuencias ambientales…”.

Que “…Por otra parte, la condición de arrendatario del precitado ciudadano Giovanni Enrique Borges Cabrera y referida al local comercial, que el arrendatario designa “Local Comercial nº 4”, del cual es arrendador nuestro mandante, se contiene en el Expediente de consignaciones de canones de arrendaticios que cursa por ante este mismo Tribunal bajo el nº S-10.525.2016 y el cual por copia simple y en nueve (9) folios acompañamos distinguido “X-2”…”.

Que “…La conducta del arrendatario, ciudadano Giovanni Enrique Borges Cabrera, se encuentra perfectamente subsumida, encuadrada, en las causales de desalojo prevenidas en los literales b, c, y d del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial…”.

Que “…para demandar, como en efecto demandamos formalmente, en acción de DESALOJO, al ya identificado ciudadano GIOVANNI ENRIQUE BORGES CABRERA, para que convenga y de no ser así a ello sea compelido por este Tribunal en lo siguiente…”.

Que “…PRIMERO.- En desalojar y entregar a nuestro poderdante libre, de personas y cosas, en el buen estado en que lo recibiera y solvente en el pago de todos sus servicios el local comercial perfectamente identificado en el cuerpo de este libelo y que viene ocupando en calidad de arrendatario…”.

Que “…SEGUNDO.- En pagar los canones de arrendamiento vencidos y por vencerse hasta la entrega definitiva del bien cuyo desalojo se demanda calculados a razón VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) mensuales…”.

Que “…TERCERO.- En pagar las costas que origine el presente procedimiento…”.

Que “…De conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil estimamos la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 240.000) que equivalen a OCHOCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (800 U.T)…”.

RECAUDOS CONSIGNADOS JUNTO CON LA DEMANDA

- Consta marcado “X”, copia certificada de instrumento poder conferido por el ciudadano Faysal Nassr, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nro. V-13.919.728, a los abogados Saúl Andrade y Eddy Rojas, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 3.572 y 133.101, por ante la Notaria Pública Primera de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar, en fecha 22 de noviembre de 2016, inserto bajo el Nº 51, Tomo 182, Folios 162 hasta 164.
- Consta marcado “X-1”, Original de Inspección Ocular, signada con el Nº S-20.017-2017, evacuada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Sifontes, de fecha 03 de mayo de 2017.
- Consta marcado “X-2”, copia simple de expediente de Consignación de Cánones de Arrendamiento, efectuada por ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Sifontes, de fecha 11 de febrero de 2016.-

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada mediante el apoderado judicial en la oportunidad legal procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

Que “…Es cierto, como emerge de los autos, que mi mandante GIOVANNI ENRIQUE BORGES CABRERA, antes identificado, ocupa mediante contrato verbal de arrendamiento un Local Comercial Nº 03, Ubicado en El Boulevard del Oro, Calle Zea con Calle Sucre, Tumeremo, Municipio Sifontes del Estado Bolívar, en calidad de arrendatario, cuyo ARRENDADOR es el Ciudadano: FAYSAL NASSR, venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-13.919.728. Los hechos admitidos constan de la documental aportada por el Demandante en Copia Simple del Expediente Nº S-10-525-2016, de consignación de canon de arrendamiento llevado por este Tribunal…”.

Que “…rechazo, niego y contradigo lo señalado por la Actora e inherente a los HECHOS que motivan la interposición de la presente demanda de DESALOJO Y COBRO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO, por presunta causales de desalojo prevenidas en los Literales b, c y d del Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, donde el demandante presume que mi mandante a destinado el local para uso indebido, en contravención con las normas que regulan la convivencia ciudadana, que efectuó reformas no autorizadas por el arrendador; y que asimismo ha cambiado el uso del inmueble en contravención a la conformidad de uso concedido por las autoridades respectivas, lo que es totalmente incierto, por cuanto se desprende del documento aportado por la Actora conjuntamente con el libelo de demanda, la documental aportada por el Demandante en Copia Simple del Expediente Nº S-10-525-2016, de consignación de canon de arrendamiento llevado por este Tribunal…”.

Que “…mi mandante procedió a consignar en este honorable Tribunal, al pago de las mensualidades por canon de arrendamiento de todo el año 2016 y todo el año 2017, cumpliendo con todas sus obligaciones, utilizando dicho inmueble únicamente para uso comercial y no cambiando sus destino y o actividad, ha pagado con toda puntualidad el canon de arrendamiento, mantiene en perfecto estado de aseo y uso, con su pintura en perfecto estado, mantiene en perfecto estado de conservación limpieza y aseo el inmueble objeto del presente contrato, y ASI PIDO SEA DECLARADO…” .

Que “…No es cierto, por tanto lo rechazo y contradigo, lo señalado por el demandante cuando señala en la demanda: “… El Local comercial objeto del señalado contrato de arrendamiento, al igual que los otros locales contiguos y de la propiedad de nuestro poderdante, lo constituye un solo ambiente…”.

Que “…Por cuanto todo se hizo para mayor seguridad del local fue con el consentimiento del arrendador FAYSAL NASSR, venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-13.919.728…”.

Que “…No es cierto, por tanto lo rechazo y contradigo, lo señalado por el demandante cuando señala en la demanda: “… pero igualmente “ En el inmueble existen los siguientes bienes inmuebles: dos (02) escritorios, dos (02) televisores…”.

Que “…Por cuanto mi mandante ha utilizado dicho inmueble únicamente para uso comercial y no ha cambiado su destino ni actividad para lo cual fue arrendado, y mantiene en perfecto estado de conservación limpieza y aseo el Inmueble objeto del presente contrato, y ASI PIDO SEA DECLARADO…” .

Que “...DE LOS TESTIGOS. De conformidad con el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil…, Promuevo a JAKSON FRANKLIN CIPRIANI RIVAS, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Número: V-19.333.898...”.

Que “…DE LAS PRUEBAS DE INFORMES. De conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil Solicitamos se pida un informe a este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO SIFONTES DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÌVAR del expediente signado con la nomenclatura: S-10.525-2016, llevado por este honorable TRIBUNAL DEL MUNICIPIO SIFONTES DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÌVAR…”.

Que “…DE LA INSPECCIÒN JUDICIAL. De conformidad con el Artículo 1428 y 1429 del Código Civil, ante usted con todo respeto ocurro a los fines de solicitar, se sirva trasladar y constituir este Tribunal a su digno cargo, previa habilitación del mismo de conformidad con los artículo 193 y 201 del Código de Procedimiento Civil, en el Inmueble arrendado por mi representada, Ubicado en El Boulevard del Oro, Local Comercial Nº 3, Calle Zea con Calle Sucre, Tumeremo, Municipio Sifontes del Estado Bolívar…”.

DE LAS PRUEBAS

Junto con el libelo de la demanda la parte actora acompaña los siguientes documentos fundamentales:

 Consta marcado “X”, copia certificada de instrumento poder conferido por el ciudadano Faysal Nassr, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nro. V-13.919.728, a los abogados Saúl Andrade y Eddy Rojas, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 3.572 y 133.101, por ante la Notaria Pública Primera de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar, en fecha 22 de noviembre de 2016, inserto bajo el Nº 51, Tomo 182, Folios 162 hasta 164.
 Consta marcado “X-1”, Original de Inspección Ocular, signada con el Nº S-20.017-2017, evacuada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Sifontes, de fecha 03 de mayo de 2017.
 Consta marcado “X-2”, copia simple de expediente de Consignación de Cánones de Arrendamiento, efectuada por ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Sifontes, de fecha 11 de febrero de 2016.-

POR LA PARTE DEMANDADA:

 Promueve la parte demandada de conformidad con lo previsto el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil al testigo JAKSON FRANKLIN CIPRIANO RIVAS, titular de la cédula de identidad Nº V-19.333.898, lo cual no fue evacuado, ni en el lapso de pruebas, ni en la audiencia o debate oral.

 Promueve la parte demandada de conformidad con lo previsto en los artículos 1428 y 1429 del Código Civil, NSPECCIÒN JUDICIAL a los fines de que este Tribunal se sirva trasladar y constituir, previa habilitación del mismo de conformidad con los artículo 193 y 201 del Código de Procedimiento Civil, en el Inmueble arrendado por su representada, ubicado en El Boulevard del Oro, Local Comercial Nº 3, Calle Zea y Sucre, Tumeremo, Municipio Sifontes del Estado Bolívar.

CAPITULO TERCERO
MOTIVACION
La acción de desalojo consagrada en el artículo 40 de la Ley sub lite, tienen como objetivo poner fin a una relación arrendaticia indeterminada y la cual es objeto de esta controversia, sobre bienes inmuebles, locales comerciales, cuyos inquilinos o arrendatarios hayan incurrido, o su conducta contractual se ha subsumido en algunos de los supuestos que dicho artículo contempla, así dicho iter procesal, está destinado a dirimir única y exclusivamente los conflictos de intereses generados en la relación arrendaticia allí establecida.
Como bien lo expresa el tratadista nacional GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Pág. 193. Caracas. Año 2.000), el desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término del contrato de arrendamiento, verbal o escrito a tiempo indeterminado para obtener la devolución del inmueble arrendado por una causal taxativamente establecida en la ley.
Siendo ello así, debe establecerse por consiguiente que efectivamente la causal b, c y d del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial permite el desalojo en el caso de que “…b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana…”, “…c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”, y “…d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio…”.
Al respecto se menciona que la acción de desalojo, está únicamente destinada, como contenido de su pretensión a declarar el uso indebido del inmueble, vale decir, a ponerle término al contrato de arrendamiento y a la devolución del inmueble arrendado, como supra se señaló, ese es el fin de la presente acción, vale decir, que la pretensión enfrenta. En lo esencial el desalojo se traduce en que el inquilino cesa en la posesión del inmueble y surge la coacción de la entrega del bien al arrendador, distintas a las acciones de resolución y de cumplimiento del contrato. En conclusión, la acción de desalojo que se intenta ante los órganos jurisdiccionales tiene como pretensión la entrega del inmueble por parte del arrendatario al arrendador y como consecuencia el desalojo del inquilino y en el caso sub lite, la acción intentada es de desalojo cuya pretensión, es la entrega del bien arrendado.
En la presente controversia los hechos admitidos relevados de prueba, fueron establecidos principalmente teniendo como cierta la relación arrendataria entre el ciudadano FAYSAL NASSER, y el ciudadano GIOVANNI ENRIQUE BORGES CABRERA, ambas partes suficientemente identificada en este libelo, parte demandante y demandada; llevada bajo el contrato de arrendamiento verbal, sobre un Local Comercial distinguido en el Nº 3, ubicado en “El Boulevard del Oro”, calle Zea con calle Sucre, de la población de Tumeremo, Municipio Sifontes del Estado Bolívar.

En contrario, los hechos controvertidos se reducen, tal y como quedo señalado en el auto de fijación de los hechos el cual cursa al folio 67 de fecha 24 de octubre de 2017 y el cual expresa que la controversia consiste en probar si estamos en presencia de un incumplimiento en las obligaciones arrendaticias como lo es darle un uso indebido en contravención a las normas de convivencia al local dado en arrendamiento, efectuar reformas no autorizadas y cambio el uso del inmueble conforme al uso concedido, indicando la parte accionada que la relación arrendaticia es de los llamados contratos a tiempo indeterminado y que en el mismo no se estableció límite comercial, tal y como se alega en el libelo, la contestación y la audiencia preliminar.

Fijado lo anterior el thema decidemdum de la presente controversia se centra en la determinación del incumplimiento de las obligaciones como arrendatario y que la parte actora demanda en acción de Desalojo de su local comercial, al amparo de las causales b, c y d del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Arguye esta Juzgadora que los incumplimientos en las obligaciones como arrendatarios pueden generar una causal de desocupación, las cuales se basan en violaciones de la ley o el contrato como falta de pago o cambio de uso, las cuales se demandan en el caso bajo estudio.-

Ahora bien, fijado los límites de la controversia y ante un deber de dictar sentencia, es necesario establecer la carga procesal que impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Frente a este alegato de la parte actora, la parte demandada expresa que está cumpliendo con todas sus obligaciones, utilizando dicho inmueble únicamente para uso comercial y no cambiando sus destino y o actividad, ha pagado con toda puntualidad el canon de arrendamiento, mantiene en perfecto estado de aseo y uso, con su pintura en perfecto estado, mantiene en perfecto estado de conservación limpieza y aseo el inmueble objeto del presente contrato; que no es cierto, rechaza y contradice, lo señalado por el demandante, que todo se hizo para mayor seguridad del local y que fue con el consentimiento del arrendador FAYSAL NASSR y que ha utilizado dicho inmueble únicamente para uso comercial y no ha cambiado su destino ni actividad para lo cual fue arrendado, y mantiene en perfecto estado de conservación limpieza y aseo el Inmueble objeto del presente contrato, y así pide sea declarado.

Visto lo alegado, se da cuenta esta Juzgadora que la parte accionada produjo la prueba de INSPECCIÒN JUDICIAL, promovida en juicio y evacuada en fecha 14 de noviembre de 2017, dejándose constancia de:

“…Particular Primero: Se deja constancia de la presencia del ciudadano Giovanni Enrique Borges Cabrera, titular de la cédula de Identidad Nº 7.790.818, en su condición de arrendatario, el apoderado judicial de la parte demandada Abogado José Rodolfo Devera Fernández, IPSA Nº 49.263 y el Co-apoderado Judicial de la parte Actora el Abogado en ejercicio Saúl Andrade, IPSA Nº 3.572. Particular Segundo: El Tribunal deja constancia que el inmueble se encuentra ocupado. Trata de un Inmueble tipo local comercial totalmente dividido por una pared de Bloque, con entrada independiente por lo que se observa dos puertas de entrada. Se observa estructurado dos locales de los cuales uno esta desocupado, en mal estado de pintura interior. En el área independiente donde esta constituido este Tribunal se observa en buen estado la pintura interior. Dividido con otra área totalmente cerrada por una puerta de metal y una ventana de vidrio y metal (ambas totalmente cerrada). El techo se observa en buen estado, pintura exterior en buen estado. En el inmueble se encuentra un total de cinco puertas. Particular Tercero: El Tribunal deja constancia que el inmueble en este acto presenta condiciones de estar ocupado sin extenderse a emitir opinión del buen o mal uso que se le esta dando, de conformidad con las limitaciones que la ley establece en esta materia de Inspección Judicial. Particular Cuarto: El Tribunal deja constancia que en este acto no observa el desarrollo de actividad, solo la presencia de escritorios de madera y una estructura de metal de mayor tamaño, con instalaciones eléctricas y un tipo de filtrado (tuberías). No se observa funcionando en este acto…”.

Al respecto la parte actora trajo a los autos marcado “X-1”, Original de Inspección Ocular, signada con el Nº S-20.017-2017, evacuada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Sifontes, de fecha 03 de mayo de 2017, en el Inmueble arrendado, ubicado en El Boulevard del Oro, Local Comercial Nº 3, Calle Zea con Calle Sucre, Tumeremo, Municipio Sifontes del Estado Bolívar, dejándose constancia de:

“…PARTICULAR PRIMERO: El Tribunal deja constancia del estado de conservación de pisos, paredes y techo; todo lo cual se observa de buen a regular estado de conservación, dotado de instalaciones eléctricas. Ausencia de instalaciones sanitarias. PARTICULAR SEGUNDO: Este Despacho Judicial deja constancia que en el local comercial existe una pared divisoria, por lo cual el inmueble se encuentra distribuido en dos áreas, de la siguiente manera: un área de joyería y/o oficina, y otro para área de oficina, bóveda y deposito. En el inmueble existen los siguientes bienes muebles: dos (2) escritorios, dos (2) televisores, un (1) computador portátil, un (1) cilindro de gas, dos (2) bombonas de oxigeno, dos (2) estructuras de metal, destinados para horno de fundición de material aurífero. En este acto interviene la parte solicitante y requiere se deje constancia de la división del local comercial. El Tribunal deja constancia que observa una pared divisoria y que el ciudadano Giovanni Enrique Borges Cabrera, manifiesta que por razones de seguridad el local comercial fue estructurado en dos áreas…”.

De manera que de ambos medios de pruebas a los cuales esta Juzgadora les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y conforme a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil, de las cuales se obtiene que trata de un local comercial estructurado en tres ambientes, que sobre la base de ello esta siendo usado y que de la inspección ocular consignada por la parte actora con el libelo de la demanda se dejo constancia que: “…El Tribunal deja constancia que observa una pared divisoria y que el ciudadano Giovanni Enrique Borges Cabrera, manifiesta que por razones de seguridad el local comercial fue estructurado en dos áreas…”.

En ese sentido, lo antes plasmado coincide con la afirmación expuesta por la parte demandada cuando en el libelo de la demanda indica: “…Por cuanto todo se hizo para mayor seguridad del local fue con el consentimiento del arrendador FAYSAL NASSR…”. Es decir, esta juzgadora puede llegar al convencimiento que el arrendatario hizo las reformas y que era carga de la parte demandada demostrar el consentimiento alegado, lo cual no ocurrió y así se establece.

Luego en la audiencia oral y pública manifestó que: “…En cuanto a la realización de reformas algunas al inmueble, el inmueble se encuentra en las mismas condiciones en que lo recibió y en perfecto estado de conservación…”; lo cual todo es una total contradicción a lo que actualmente esta estructurado el inmueble, evidenciado tanto en la inspección Ocular, como en la Inspección Judicial realizadas por este Tribunal, las cuales arrojan que está dividido en tres áreas, observándose una pared intermedia que hace ver desde el exterior dos locales comerciales, siendo el caso que lo dicho en el libelo de la demanda referente a que: “…todo se hizo para mayor seguridad del local…”, coincide con lo expuesto en la inspección ocular de fecha 03 de mayo de 2017, evacuada en el Inmueble arrendado, cuando se dejo constancia: “…El Tribunal deja constancia que observa una pared divisoria y que el ciudadano Giovanni Enrique Borges Cabrera, manifiesta que por razones de seguridad el local comercial fue estructurado en dos áreas…”, y así se establece.

Es decir la parte arrendataria si realizo modificaciones al local comercial arrendado y no logro demostrar el consentimiento de la parte arrendadora. Al respecto y aplicando esta Juzgadora una máximas de experiencia que al modificar la estructura del inmueble, se trae como consecuencia que se esta dando un uso diferente o cambio de uso al inmueble pactado en arrendamiento y así se decide. En consecuencia debe esta juzgadora declarar el incumplimiento de las obligaciones como arrendatario originado en el contrato de arrendamiento celebrado y con lugar las causales b y c del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento y así se establece.

Respecto a la causal d del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento, referente a que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio; también se centra en un cambio de uso, pero esta es en contravención con la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, contrario al contrato o a las normas de condominio. Al respecto la parte actora no dice cual es la norma específica violentada para así ser demostrada la causa de desocupación; en consecuencia es forzoso para esta Juzgadora concluir que no puede prosperar la existencia de esta causal de desocupación y así se decide.

Respecto a lo alegado por la parte actora en cuanto a que el demandado debe pagar los cánones de arrendamiento vencidos y por vencerse hasta la entrega definitiva del bien cuyo desalojo se demanda calculados a razón VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000) mensuales. La misma parte actora señalo en libelo de la demanda que en este Tribunal cursa un expediente de consignaciones de cánones arrendaticios bajo el Nº S-10.525-2016, todo lo cual es un hecho notorio y conocido en este Tribunal por lo cual este cobro debe ser declarado sin lugar y así se establece.-
En consecuencia, sobre la base de lo alegado y del material probatorio, se puede apreciar la relación arrendaticia celebrada de manera verbal entre FAYSAL NASSR y Giovanni Enrique Borges Cabrera, sobre un Local Comercial distinguido en el Nº 3, ubicado en “El Boulevard del Oro”, calle Zea con calle Sucre, de la población de Tumeremo, Municipio Sifontes del Estado Bolívar, incumpliendo la arrendataria sus obligaciones de mantener sus obligaciones como arrendatario de mantener un solo ambiente el local comercial arrendado y en consecuencia se cumple el supuesto de la norma precitada; es decir, no dio cumplimiento a la carga procesal que le impone el 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación“. Y así se decide.
En conclusión, en este caso bajo estudio al quedar establecido que el arrendatario ha efectuado mejoras no autorizadas por el arrendador, lo cual trajo como consecuencia estar dando al inmueble un uso diferente a lo pactado, la parte arrendataria infringió la norma sustantiva que rige también la materia contractual al quedar plenamente demostrado el contrato de arrendamiento, a tenor de lo dispuesto en los artículos: 1.592 y 1264 del Código Civil, en los términos convenidos ya que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas y como consecuencia, las causales de desalojo invocadas para ejercer la presente acción incoada por la parte actora, reguladas en el artículo 40 causales b y c del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe prosperar y así se establece. Y ASI SE DECIDE.
CAPITULO CUARTO
DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones anteriores, este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Sifontes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión que por Desalojo de Inmueble (Local Comercial), sigue el ciudadano FAYSAL NASSR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nro. V-13.919.728, contra el ciudadano: GIOVANNI ENRIQUE BORGES CABRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.790.818. Todo ello de conformidad con las disposiciones constitucionales, legales, doctrinarias y jurisprudenciales ya citadas y los artículos 12, 243 del Código de Procedimiento Civil y 40 literal b y c del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
SEGUNDO: SE ACUERDA EL DESALOJO del Inmueble (Local Comercial) arrendado, ubicado en El Boulevard del Oro, Local Comercial Nº 3, Calle Zea y Sucre, Tumeremo, Municipio Sifontes del Estado Bolívar.
TERCERO: Sin lugar la obligación de pago de los cánones de arrendamiento vencidos y por vencerse hasta la entrega definitiva del bien cuyo desalojo se demanda.
CUARTO: Se condena en costa a la parte demandada, por haber resultado totalmente perdidosa, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se ordena notificar a las partes de la misma.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Sifontes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Tumeremo, a los trece (13) días del mes de junio de dos mil dieciocho (2018).- Años 208º de la Independencia y 159° de la Federación.-
LA JUEZA,
ABOG. ESMERALDA MUÑOZ GARCIA
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
MAYELIS BELLO.
En esta misma fecha siendo las diez horas de la mañana (10:00 a.m.), previa las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión, se dejó copia de la decisión. Conste.-
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
MAYELIS BELLO.

EMG/mb.-
Expte. Nº C.C.266-2017