TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO YARACUY.
SAN FELIPE, QUINCE (15) DE MARZO DE 2018.
AÑOS: 207° y 159°

EXPEDIENTE: N° 14.605
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA
PARTE ACTORA: SOCIEDAD MERCANTIL CONSORCIO EL BOSQUE, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha veintisiete (27) de junio del 2008, bajo el Nº 36, Tomo 2-C.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN y ERIKA ELOISA MARÍN GONZÁLEZ, Inpreabogado Nros 49.393 y 209.974 respectivamente. (Folios 127 al 129)
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARÍA JOSÉ SIVIRA ALVARADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 17.379.239, domiciliada en la Avenida 12, con calle 07, y vereda S/N casa Nº 75, Urbanización Rafael Caldera II, Barquisimeto, estado Lara.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados HAROLD CONTRERAS ALVIAREZ y WILMER ALBERTO PÉREZ GARCÍA, Inpreabogado Nros. 23.694 54.787 respectivamente (Folio 130)

Se inició el presente procedimiento de resolución de contrato de compra-venta, seguido por la SOCIEDAD MERCANTIL CONSORCIO EL BOSQUE, en contra de la ciudadana MARÍA JOSÉ SIVIRA ALVARADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 17.379.239, domiciliada en la Avenida 12, con calle 07, y vereda S/N casa Nº 75, Urbanización Rafael Caldera II, Barquisimeto, estado Lara, en cuyo libelo de demanda expuso lo siguiente:
“Nosotros RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLON Y RAFAEL ANGEL PEREZ PADILLA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad de la cédulas de identidad Nros 7.581.953 y 7.584.804, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 49.393 30.873, actuando en este acto en nuestros caracteres de Apoderados Judiciales de la Sociedad Mercantil en nombre colectivo denominada CONSORCIO EL BOSQUE domiciliada en la ciudad de San Felipe del Estado Yaracuy, e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha veintisiete (27) de junio del 2008, bajo el Nº 36, Tomo 2-C, que se acompaña marcado con la letra “A”, según se evidencia de instrumento Poder General que nos fue conferido por ante la Notaria Publica de Guácara, del Estado Carabobo, en fecha veintiséis (26) de mayo de 2014, bajo el Nº 4, Tomo 102 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria, que se acompaña marcada con la letra “B”, junto con copia simple del mismo, para que previa certificación por Secretaria, se les devuelva original dejando copia certificada en su lugar, el presente escrito tiene por objeto incoar formal demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, antes identificada, en su carácter de “LA PROMOTORA” , en contra de la ciudadana MARIA JOSÉ SIVIRA ALVARADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.379.239, y de este domicilio, en su carácter de “EL COMPRADOR”, para que convenga o, en su derecho, sea declarada condenada por el Tribunal, en la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, suscrito entre las partes, es esta ciudad de san Felipe del Estado Yaracuy, el día dos 02) de febrero de 2011, que más adelante se determinara, junto con sus resultas de Ley, conforme a las razones de hecho y de derecho que a continuación se determinan.
Consta de documento privado CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, suscrito en esta ciudad de San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha dos (2) de febrero de 2011, que en original se acompaña marcado con la letra “C”, celebrado entre mi representada CONSORCIO EL BOSQUE, antes identificada, sociedad de comercio inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 27 de junio de 2008, bajo el Nº 36, Tomo 2-C, y con Registro de información Fiscal Nº J-29314769-8, REPRESENTADA EN ESTE ACTO POR SUS Administradores ciudadanos ENRIQUE JOSE RIVERO VARNIQUE Y GUILLERMO MENDOZA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad Nros 6.405.425 y 7.079.972, y de este domicilio, procediendo en este acto en su carácter de LA PROMOTORA, por una parte y por la otra, MARÍA JOSÉ SIVIRA ALVARADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.379.239, y residenciada en la Avenida 12, con calle 07, y vereda S/N casa Nº 75, Urbanización Rafael Caldera II, Barquisimeto del Estado Lara, quien a los efectos de ese contrato se denomina EL COMPRADOR, entre otras.
Ciudadana juez, el contrato de opción de compra-venta antes arriba determinado, es un contrato bilateral que impone tanto a LA PROMOTORA como EL COMPRADOR, una serie de obligaciones que deben cumplir de manera previa y preparatoria para la celebración de la asumidas por ambas partes, constituyen actos preparatorios obligatorios y necesarios para la celebración de otro contrato definitivo como lo es el contrato de compra-venta a que se obligaron celebrar.
De modo que, el contrato de opción de compra-venta es cuestión, como convención contiene un vínculo jurídico que impone a las partes el cumplimiento de obligaciones previas y preparatorias para la celebración de un contrato definitivo como lo es el de compra-venta y por ende, está regulado por el artículo 1.133 del Código Civil.
En efecto, en la venta hay transmisión de la propiedad por efecto consentimiento legítimamente manifestado y, la cosa queda riesgo y peligro del adquiriente, aunque la tradición no se haya efectuado, conforme lo establece el artículo 1.161 del código civil. En cambio, en la opción bilateral de compra-venta, no existe una obligación de dar ni de transmitir o constituir derechos reales como lo es en la venta, pues, para ello es necesaria una sucesiva declaración de voluntad de los contratantes ya que ellos solo se obligan a un contrato futuro, es decir, como contrato preparatorio no tiene una función distinta a la de preparar al contrato definitivo de compra-venta que constituye el resultado de un contrato de promesa al que se encuentra vinculado.
En el contrato de opción de compra-venta arriba determinada, existe la promesa bilateral de compra-venta de un inmueble constituido por una (01) vivienda tipo TOWN HOUSES, distinguido con la letra “D” y numero “02” ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, el cual será construido sobre una superficie de 77 Mts2 (aprox) de construcción y una parcela de terreno de 100 Mts2 (aprox), siendo sus características o acabados señalados en el contrato, en donde nuestra representada en su condición de LA PROMOTORA, se obligo a vender el antes deslindado bien, por el precio de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (425.000.00), y EL COMPRADOR, por su parte se obligo a comprarlo en el precio establecido, por lo que el mismo es oneroso, de modo que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales: siendo, que las obras civiles de CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA se iniciaron el día treinta (30) de enero de 2010 y, finalizaron en lo que respecta a la construcción de la vivienda el día treinta (30) de diciembre de 2011, fijándose un plazo posterior de seis (06) meses para la protocolización del documento definitivo de compra-vente prometido, que se verifico el día treinta (30) de junio de 2012.
El contrato en cuestión, si bien es cierto que es un contrato preparatorio, no es menos cierto que el mismo es autónomo al contrato de venta definitivo, por cuanto tanto LA PROMOTORA como EL COMPRADOR, tienen derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo, es decir, que cumpla con sus obligaciones previas y preparatorias pactadas, necesarias e indispensables para la celebración en el futuro del contrato de compra-venta definitivo convenido , por lo que prepara la celebración de otro contrato.
Nuestra representada CONSORCIO EL BOSQUE, cumplió con sus obligaciones de construir en el terreno de su propiedad el CONJUNTO RESIDENCIAL LA ARBOLEDA, y muy especialmente, construir como en efecto construyo la vivienda tipo TOWN HOUSES, ubicada en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, distinguido con la letra “D” y numero “02” ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL LA ARBOLEDA, el cual será construido sobre una superficie de 77 Mts2 (aprox) de construcción y una parcela de terreno de 100 Mts2 (aprox), siendo sus características o acabados señalados en el contrato, a que se obliga en la clausulas PRIMERA, SEGUNDA Y TERCERA del contrato de opción de compra venta.
Por cuanto vencido el lapso pactado en la clausula DECIMA NOVEMA es decir SEIS (6) MESES contados a partir del TREINTA (30) DE DICIEMBRE DE 2011, cuyo plazo se verifico al día TREINTA DE JUNIO DE 2012, la promitente COMPRADOR MARÍA JOSÉ SIVIRA ALVARADO, hasta la presente fecha ha incumplido con sus obligaciones preparatorias contractuales, que impiden que ella pueda cumplir con la obligación principal prometida de pagar el precio convenido al momento de la celebración del contrato de compra-venta definitivo como se determina más adelante.DE LA ACCION DE RESOLUCION DE CONTRATO BILATERLA DE COMPRA-VENTA. Nuestra representada en su carácter de LA PROMOTORA, cumplió con ejecutar las obligaciones preparatorias asumidas en el contrato de opción de compra-venta celebrado, para la celebración de la venta prometida y, ya tantas veces determinado, para la celebración de la venta prometida y, ya tantas veces determinando, como antes quedo explanado. Con la circunstancia que, conforme se determino en el punto 2.2 del Capítulo Segundo de la presente demanda, la ciudadana MARIA JOSE SIVIRA ALVARADO, en su carácter de EL COMPRADOR, incumplió con sus obligaciones contractuales preparatorias para la celebración de la venta prometida. Ciudadano Juez, nos encontramos en presencia como ya señalo de un contrato bilateral de opción de compra-venta, por lo tanto, dado que la prenombrada compradora no ejecuto sus obligaciones preparatorias para el cumplimiento de la obligación principal prometida y, antes determinada, mi representada en su carácter de LA PROMOTORA, tiene el derecho de reclamarle judicialmente a la prenombrada compradora, la ejecución o resolución de dicho contrato. Es el caso que nos ocupa. Las obligaciones preparatorias de EL COMPRADOR, lo constituye el pago de la inicial del precio y su saldo mediante la obtención de un crédito hipotecario, para la celebración del contrato de compra-venta prometido, las cuales incumplió. Ante el incumplimiento de la obligación principal por parte de EL COMPRADOR, por la falta de pago de la inicial del precio y, su saldo mediante la obtención de un crédito hipotecario, para la celebración del contrato de Compra-Venta prometido, el legislador otorga la facultas LA PROMOTORA de demandar como en efecto demanda la resolución del contrato de opción de compra-venta antes determinado….”

Se admitió la presente demanda en fecha 12 de Noviembre de 2012, ordenándose la citación de la ciudadana María José Sivira Alvarado. (Folio 92).
En fecha 17 de Noviembre, el abogado de la parte actora consignó Poder General (Folio 93 al 99).
En fecha 19 de noviembre, el Tribunal dictó auto donde se ordenó a la secretaria expedir copia certificada del libelo de la demanda, con orden de comparecencia al pie, y entréguese al alguacil de este Tribunal para que practique la citación ordenada, asimismo se designó al ciudadano Rafael Puerta, Apoderado Judicial de la parte actora cómo correo especial. Tómese juramento de Ley y entréguese la comisión correspondiente, advirtiendo que deberá consignar el recibo. (Folios 100 al 102).
En fecha 09 de diciembre de 2014, compareció por ante este Tribunal el ciudadano Rafael Puertas, designado como correo especial el día 19 de noviembre del año 2014, quien prestó juramento de ley. (Folio 103).
En fecha 12 de enero de 2015, la ciudadana María José Sivira Alvarado, asistida por el abogado Juan Carlos Sánchez Atencio, consignó diligencia donde se dio por citada en la presente causa. (Folio 104).
En fecha 21 de enero de 2015, el abogado de la parte actora consignó diligencia, donde recibió comisión, para que se practicara la citación del demandado, siendo su domiciliado, la Avenida 12, con calle 07 y vereda S/N casa Nº 75 Urbanización Rafael Caldera II Barquisimeto del Estado Lara, (Folios 105 al 126).
En fecha 22 de enero de 2015, el abogado de la parte actora, sustituyó poder Apud acta poder general a la abogada Erika Eloísa Marín González. (Folios 127 al 129).
En fecha 11 de febrero de 2015, compareció la ciudadana María José Sivira Alvarado donde confirió poder especial en forma Apud-Acta, a los abogados Harold Contreras Alviarez y Wilmer Alberto Pérez García, inscritos en el Inpreabogados bajo los Nros 23.694 y 54.787 respectivamente. (Folio 130).
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA
En fecha 11 de febrero de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de la contestación de la demanda, en los siguientes términos:
“…Rechazo niego y contradigo la temeraria e incongruente demanda cuyo contentivo de pretensión de Resolución De Contrato, por no ser cierto tanto los hechos como el derecho invocados por los presuntos representantes de la demandante Consorcio el Bosque. En efecto punto a punto enumeraremos las causas y efectos de cada una de las argumentaciones, a saber: En primer lugar rechazamos la calificación que de la parte actora en su libelo de demanda respecto al negocio jurídico celebrado, dicha calificación es errónea y pretende adosar las características de un contrato de opción a compra, con características distintas a las determinativas de un contrato de ese tipo, y para mayor error en las cuales explana, señalándolo como un contrato preparatorio, y que de la lectura concienzuda del Documento privado el cual es acompañado como documento fundamental de la acción, arroja determinaciones distintas loque lo hace ver como una venta y lo cual es refrendada a la postre con las distintas actuaciones de las parte a saber, expresa así, que en el documento privado se señalaban una serie de condiciones y obligaciones que debían cumplir ambas partes, es decir, señala una serie de obligaciones que debía cumplir la promotora y VENDEDORA, la demandante Consorcio El Bosque y también una serie de obligaciones que debía cumplir LA COMPRADORA, la parte demandada mi representada María José Sivira Alvarado, el primer análisis que será ventilado entonces en este procedimiento es la calificación de la Institución Jurídica, es decir si estamos en una opción a Compra Venta o estamos en una Compra Venta que se convirtió como tal, por las conductas asumidas por las partes; y no es menos cierto que de ser así, las partes pueden llamar a los negocios jurídicos que celebran como quieran llamarles, pero resulta menesteroso para quien juzga entender el espíritu, propósito y razón de cada una de las actuaciones de las partes a lo largo de la negociación y el termino, para dar con una sentencia clara, dicho espíritu, propósito y razón, la cual analizaremos y expondremos de seguidas para así facilitar a quien juzga su decisión congruente. Así es el contrato privado que suscribieron los ciudadanos Enrique José Rivero Varnique y Guillermo Mendoza en representación de Consorcio El Bosque con mi representada María José Sivira Alvarado dieron el calificativo de COMPRADORA a mi representada María José Alvarado al inicio o encabezado del documento de marras, igual calificación le dieron a mi representada en las clausulas Segunda, Tercera, Cuarta, Quinta, Sexta, Séptima, Octava, Novena, Decima, Decima Primera, Decima Segunda, Decima Tercera, Decima Cuarta, Decima Quinta, Decima Sexta, Decima Séptima y Decima Octava, es decir era la compradora. Por lo que prima facie debemos dejar sentado que el reconocimiento de comprador es atribuido a mi representada María José Sivira Alvarado y NO ES DENOMINADA OPTANTE, como lo es la característica a los que quieren celebrar un negocio a futuro, explanar sus condiciones en uso preparatorio y que es nota distintiva de aquellos contratos preparatorios llamados de “Opción a compra venta futura”; es decir para compra venta vendedor y comprador y para Opción Oferente y Optante u Oferido. También es bueno aclarar que dicho contrato presentado como documento privado por la naturaleza del mismo, tenía unas cláusulas de las llamadas de “adhesión”, preparados por quien DESARROLLA Y PROMUEVE LA VENTA (ver folio 1 vto., línea 29 del Libelo de la demanda y la línea 15 del Documento privado que se acompaña con fundamental de la acción) que no es otro que Consorcio El Bosque, por lo que evidentemente huelga explicar lo que luce como una segunda características del documento firmado, y es que la demandante Consorcio El Bosque “ promuévela venta de TOWN HOUSES en el conjunto Residencial Brisas La Arboleda”, específicamente el distinguido con la letra D y Numero 02, cuyas características, linderos y medidas se encuentran en el mismo, por lo que de seguidas tenemos otro elemento definitorio que es la calificación de quien DESARROLLA Y PROMUEVE LA VENTA que no es otro que la sociedad Consorcio EL BOSQUE, y evidentemente tenemos un tercer elemento definitorio que es el objeto o cosa vendida que es el inmueble distinguido con la letra D, Numero 02 del Conjunto Residencial BRISAS LA ARBOLEDA, la cual tiene o debe tener 77 metros de construcción en una parcela de terreno 100 m2 (aprox) tal como lo señala al folio 1 vto. líneas 7 al 9, y como señala y confiesa la parte actora al folio 5, líneas 17 a la 32, que tiene los linderos particulares, a saber: Norte: en seis metros con setenta centímetros (6,70 mts) con parcela C-10; SUR: en seis metros con sesenta centímetros ( 6,70 mts) con Calle D, Este: en Quince metros (15 mts) con parcela D-01 y Oeste: en Quince metros (15 mts)con parcela D-03 y le corresponde un porcentaje sobre los gastos comunes de 1,1847 % y un área de construcción de setenta y siete metros cuadrados (77 mts2) (aprox) distribuida en dos niveles: Planta Baja: Una sala, comedor y cocina, (01) dormitorio, un (01) baño, escalera de acceso a la planta alta, dos (2) puestos de estacionamiento, Planta Alta Dos (02) dormitorios y dos (2) salas de baño, cuenta con un patio de trece metros cuadrados (13 mts2), verificables solo de la simple lectura, por lo que además de la definición cierta que tenemos de las partes como desarrolladora y promotora de la venta (consorcio El Bosque) y Compradora ( mi representada María José Sivira) tenemos también una descripción de la cosa objeto de venta ( al inmueble D-02 ya descrito). Ahora bien ciudadana Juez es innegable que las partes han pactado un precio, lo que luce como un cuarto elemento, en las claras manifestaciones de voluntades expresadas por ambos (artículo 1.474 del Código Civil) por el cual y así lo establece la cláusula Cuarta del citado documento privado, el cual fue convenido y por el cual LA Promotora se obliga a vender y El Comprador a comprar, es por la cantidad de Bs. 425.000,00, todo como lógicamente lo establece el artículo 1.479 del Código Civil, es decir el precio fue determinado y especificado. Ahora bien esa venta mal llamada “opción” por la parte actora, se convirtió por la modalidad del negocio en una “venta a plazos” ya que las condiciones primaria y parlamentariamente aceptada por las partes fueron modificadas por las propias partes Consorcio El Bosque y m representada la Compradora María José Sivira Alvarado, “vencido como fue el lapso y el termino de caducidad expresado en el Documento Privado”, así es reconocido por la parte actora a los folio 8 y 9 específicamente en el hecho de que recibió las cantidades dineraria allí expresadas hasta por la cantidad de Bs. 197.600, cantidades estas que la parte actora reconoce y acepta como pagadas y recibidas en su momento incluso fuera del plazo inicialmente estipulado, lapso este de caducidad si nos referimos en derecho a la mal llamada Opción y ya veremos por qué; en efecto es menesteroso el reconocimiento por parte de la Actora Consorcio El Bosque, de haber recibido pagos y esto se demuestra por que inicialmente la fecha tope y ultima para el pago de la cuota parte o cantidad en una de sus fracciones llamada inicial e imputable al precio de venta era el 02 de Febrero del 2.012 ( es decir para lo que ocurriera posterior a esa fecha, como lo fuera la recepción y aceptación de nuevos plazos de pago y recepción de montos adecuados, ya no podría plantearse la CADUCIDAD en lo que respecta a mi representada, por cuanto ocurría que la sociedad Mercantil recibió pagos y no uno (1) sino ocho (8) pagos que Consorcio EL Bosque hoy parte actora expidió recibos cambiando la naturaleza del negocio jurídico celebrado en convenimiento con mi representada como Compradora, colocando tal negocio en lo que perfectamente siempre fue y debe calificarse, es decir una compra Venta a Plazos y así la hoy parte actora lo reconoce en el escrito libelarlos pagos de fecha 10 de julio del 2.012 según depósito bancario No. 012071098810150 por Bs. 4.000,00, y emitió recibo 1127; fecha 12 de septiembre del 2.013, según depósito bancario No. 013091271790021 por Bs. 10.000,00, y emitió recibo 76, fecha 24 de Octubre del 2.013, según depósito bancario No. 013092871820082 por Bs. 10.000,00, y emitió recibo 90, fecha de 30 octubre del 2.013, según depósito bancario No. 013103071820030 por Bs. 15.000,00, y emitió recibo 94, fecha de 22 de Noviembre del 2.013, según depósito bancario No. 013112271860019 por Bs. 20.000,00, y emitió recibo 105, fecha de 22 de enero del 2.014, según depósito bancario No. 014011471790091 por Bs. 15.000,00, y emitió recibo 129; fecha de 13 de febrero del 2.014, según depósito bancario No. 0140213771820060 por Bs. 10.000,00; y emitió recibo 136; fecha de 2 de abril del 2.014, según depósito bancario No. 0140402717602206 por Bs. 15.000,00, sin recibo emitido pero reconocido. 1. Todos estos pagos efectuados por mi representada María José Sivira Alvarado y recibidos expresamente por Consorcio El Bosque denotaban las modificaciones de lo convenido como negocio jurídico de manera privada, amén de que convertía la operación de venta en una venta a plazo. 2. Sin embargo señala la actora Consorcio EL Bosque que mi representada efectuó solo pagos hasta por la cantidad solo de Bs. 197.400,00, lo que es totalmente falso por lo cual lo rechazamos, negamos y contradecimos, ya que no solo la cantidad adeudada y que en pagos parciales debía ser imputado como inicial de Bs. 207.600,00, y que así lo aceptaron sino que a la fecha había pagado la cantidad de Bs. 217.400, también aceptados por la parte actora y solo espera la solicitud de esta de los recaudos necesarios tales como modalidad de pago ( que será un único cheque de Gerencia por el Saldo de Bs. 217.400,00) además de la fotocopia de la cedula identidad y RIF original, para la protocolización del documento y cumplir allí en ese acto con el pago de la parte final todo de conformidad con el artículo 1.528 del Código Civil y el propio documento privado tantas veces citado. 3. No puede exigírsele a mi representada una modalidad de pago que no sea justamente la de pagar como ella quiera, y en este caso ella elige la que está dentro de sus posibilidades, que es la de emitir un cheque de gerencia por la cantidad adeudada y previamente entregar copia del mismo al requerimiento expreso por la PROMOTORA DE VENTA CONSORCIO EL BOSQUE, requerimiento que no fue ni ha sido expresamente solicitado en el lugar establecido para la notificaciones por las partes y que no es otro que el domicilio de mi representada establecido en el documento privado en venta mal llamado opción, que es la avenida libertador entre calles 34 y 35, No. 34-34, Urbanización Juventud, en San Felipe, Estado Yaracuy ( ver cláusula Decima Primera del documento privado y folio 3 del libelo “ de las Notificaciones”); y entregar el original y recibir su finiquito en el día en que la protocolización se efectuará tal como lo dispone la ley y el articulo supra citado ( 1.479 CC) y como fue pactado; el hecho de que mi representada no ha tenido necesidad de requerir crédito hipotecario alguno, para pagar el saldo del inmueble comprado no la hace incurrir en falta alguna a sus obligaciones. Absurda pretensión de la parte actora por lo demás rechazable de plano. 4.Es establecido y así pido que sea observado por este honorable juzgador que la clausula decimo novena (19), del documento privado en venta mal llamado opción por la parte actora, plantea unas obligaciones genéricas, no atributivas de manera expresa a mi representada como compradora, pero si fija obligaciones “para quien desarrolla y promueve la venta del inmueble es decir para Consorcio El Bosque”, y obligaba a esta que la fecha de conclusión ( de la construcción del Town House) seria para el 30 de Diciembre del 2.011, fijándose un plazo posterior de seis (6) meses para la protocolización del documento definitivo de compra venta. 5.Asi el plazo fijo de seis (6) meses para la protocolización del documento definitivo de compra venta, el cual a decir de la parte actora , se verifico el 3 de Junio del 2.012 (ver folio 04 del Libelo), lapso de caducidad por cierto si estuviéramos en el hipotético y negado caso de una opción a compra, es decir en esta fecha debía como tope firmarse el documento de venta, hacerse la tradición y pagarse el precio (1.527 y 1.528 del código civil) pero evidentemente no se podía protocolizar y no por incumplimiento alguno por parte de mi representada la compradora MARIA JOSE SIVIRA ALVARADO sino por el solo hecho de que el documento de Parcelamiento del Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda fue protocolizado posteriormente es decir el 06 de Agosto del 2.013, es decir un año y dos meses después de la fecha en que se al decir de la parte actora la fecha Tope para firmarse el documento de venta, hacerse la tradición y pagarse el precio. Por lo que es necesario señalar que no estaba construido el inmueble, no tenía la cedula de habitabilidad y no tenía el documento de Parcelamiento, por lo que era imposible que la parte actora ( que será más adelante) reconvenida cumpliera con su obligación de construir y vender inclusive en la fecha del 30 de junio del 2.012, Pretendiendo señalar lo contrario y haciendo una versión judicial de retrotraerse en el Tiempo (Volver al Futuro), así lo nuevo sea anterior y lo pasado sea posterior. Razón por lo cual lo rechazo, niego y contradigo. 6. Y más rechazo, niego y contradigo que el Consorcio El Bosque no haya podido requerir en un plazo de 15 días a mi representada María José Sivira cualquier recaudo necesario para la firma del documento en que se debe materializar la tradición del inmueble vendido por ante la oficina de registro correspondiente, simplemente Consorcio El Bosque .NO LO HA SOLICITADO. 7. Rechazo, niego y contradigo que el Consorcio EL Bosque no haya podido requerir a mi representada María José Sivira los montos que corresponda para la cancelación de los gastos que causen los tramites de registro y menos en un plazo de 15 días necesarios para la firma del documento en que se debe materializar la tradición del in mueble vendido por ante la oficina de registro correspondiente, simplemente Consorcio El Bosque NO LO HA SOLICITADO. 8. Rechazo, niego y contradigo que el Consorcio el Bosque no haya podido hacer la notificación a la Compradora a mi representada María José Sivira de que el documento definitivo de compra venta está debidamente revisado y listo para la firma del documento en que sebe materializar la tradición del inmueble vendido por ante la oficina de registro correspondiente, simplemente porque al no haber solicitado los recaudos a la Compradora mal puede presentar el documento al registro y menos notificarla a la Compradora a mi representada María José Sivira de la fecha de la firma simplemente Consorcio El Bosque NO LO HA PRESENTADO. (…Omissis…) Adicionalmente a lo antes expuesto, la parte actora no había gestionado las solvencias de: Municipal, corpoelec, Condominio, etc., las cuales correspondían para la fecha de la protocolización, requisitos que son solicitadas por el registro inmobiliario pues su vigencia es de apenas un (01) mes, con lo cual, se evidencia que la intención de mi representada María José Sivira era materializar el negocio jurídico pactado y no así la parte actora Consorcio El Bosque quien quiere burlar y lesionar los derechos a mi representada. En consonancia con lo antes expuestos, es necesario resaltar que la parte demandante Consorcio el Bosque en forma hábil y menospreciando la sapiencia y conocimiento del sentenciador, pretende confundir al manifestar en su escrito libelar que el contrato suscrito entre mi poderante y el consorcio El Bosque, es un contrato Opción de compra-venta; es decir, confunde los elementos configurativos de un contacto de compra-venta con los de un contrato de opción a compra (…Omissis…) De la Reconvención Conforme al artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvengo a la parte demandante, Consorcio el Bosque, sociedad mercantil en nombre colectivo domiciliada en San Felipe, Estado Yaracuy, e inscrita en el Registro Mercantil de este mismo estado en fecha 27 de junio del 2.008, bajo el No, 36 Tomo 2-C, con domicilio en la calle 3 avenidas 2 y 3, Casa el Portal S/N, en San Felipe, por cumplimiento De Contrato, debido al incumplimiento privado de fecha 02/02/2.011 y las condiciones aceptadas durante y después de haber vencido el supracitado documento. De la Relación de la Fundamentación Fáctica. El día 2 de Febrero de 2011 mi poderante suscribió con Consorcio El Bosque (RIF J-29614769-8) un mal llamado contrato de Opción de Compra Venta pero en realidad con las características todas de un contrato de venta, el objeto o cosa vendida que es el inmueble distinguido con la letra D, Numero 02 del Conjunto Residencial BRISAS LA ARBOLEDA, la cual tiene o debe tener 77 metros de construcción en una parcela de terreno 100 m2 (aprox) tal como lo señala al folio 1 vto líneas 7 al 9, y como señala y confiesa la parte actora al folio 5, líneas 17 a la 32, que tiene los linderos particulares, a saber: Norte: en seis metros con setenta centímetros (6,70 mts) con parcela C-10; SUR: en seis metros con setenta centímetros (6,70 mts) con Calle D, Este: en Quince metros ( 15mts) con parcela D-01 y Oeste: en Quince metros (15 mts) con parcela D-03 y le corresponde un porcentaje sobre los gastos comunes de 1,1847% y un área de construcción de setenta y siete metros cuadrados (77 mts2) ( aprox) distribuida en dos niveles: Planta Baja: Una sala, comedor y cocina , (01) dormitorio, un (01) baño, escalera de acceso a la planta alta , dos (2) puestos de estacionamiento, Planta Alta Dos(02) dormitorios y dos ( 2) salas de baño, cuenta con un patio de trece metros cuadrados (13 mts2), como consta en el Documento de Parcelamiento del Conjunto de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, en fecha 6 de Agosto del año 2.013, bajo el No. 9, folio 49, Tomo 18 del protocolo de transcripción del año 2.013, donde constan los datos de los linderos generales así como los demás documentos que determinan titularidad. El precio de venta pautado fue de Bs. 425.000,00 cantidad esta que se comprometió mi mandante la Compradora María José Sivira Alvarado, y que pago lo acordado y aceptado por la promotora de Venta Consorcio el Bosque siguiente forma: Bs. 197.400,00 que acepta la parte actora aquí reconvenida, más la cantidad de Bs. 10.200,00 en depósitos efectuados antes de la presentación del libelo que ocasiona tal reconvención como así será demostrando en conjunto con el cumulo probatorio y el resto, valga decir , la cantidad de 217.400, el día de la protocolización del documento definitivo de venta. El plazo de la opción de compra venta no fue estipulado pero si fue estipulado en la cláusula décimo Novena (19) que Consorcio El Bosque demandante-reconvenido, se obligaba a finalizar el inmueble que promovía su venta valga decir, hasta él desde el 30 de junio del 2.012, fecha tope en que se terminaba el plazo pautado para la protocolización del documento definitivo de compra venta. Así las cosas vencido el plazo en referencia el inmueble no estaba terminado ya que en esa época se encontraba casi paralizado la ejecución de la obra de construcción y menos aún se encontraba el documento de Parcelamiento así como respectivo permiso de habitabilidad expedido por la municipalidad por lo cual era menos que imposible que se otorgara el precitado documento de compra-venta. Con mucha anticipación al vencimiento del plazo pautado, mi representada le hizo saber a Consorcio El Bosque a través de su persona la inconformidad con la ejecución de la obra. De igual manera, para la fecha tope de la supuesta suscripción del documento definitivo de compra venta, mi representado había gestionado y por ende, tenía en su poder los montos dinerarios para el pago correspondiente, es decir la cantidad de 217.400,00; dinero que le fue facilitado por amigos y lo tenía, como lo tiene la disposición de quine promovía la venta Consorcio el Bosque, no habiéndolos entregado con anterioridad, pues los mismos nunca han sido requeridos en cheque para ser presentado al registro por quien demanda y es aquí reconvenido, es decir que mi poderante en ningún momento impidió, trastornó, frustro, imposibilito de modo alguno que Consorcio El Bosque terminara la construcción la cual TERMINO TARDE EN DEMASIA, por lo cual rechazo que dicha obra estuviere construida a la fecha en que se escribió el documento privado, Y ES SOLO HASTA FINALES DEL 2.014 QUE COMENZOLA EMTREGA DE LSO MISMOS Y SIN QUE A LA FECHA LA AQUÍ RECONVENIDA Consorcio El Bosque, gestionara la revisión del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro correspondiente y a la postre, el documento definitivo de compra venta, y menos a los fines de materializar el negocio jurídico pautado lo realizado ya fuera del plazo acordado, ya que dentro del plazo acordado la era físicamente imposible ya que no tenía el documento de Parcelamiento, finalmente no presento documento alguno para su revisión.(…Omissis…) Del Petitorio. Con arreglo y sujeción a lo anteriormente expuesto, en nombre de mi representada María José Sivira Alvarado reconvengo a Consorcio El Bosque RIF J-29614769-8, para que convenga o a ello sea compelido por este Tribunal al cumplimiento de los siguientes petitorios: Primero: que cumpla las gestiones y exija de manera expresa los documentos que corresponde entregar a mi representada tales como Registro de Información Fiscal, Copia de la Cedula y Copia del Cheque de Gerencia del Pago final por Bs. 217.400,00 y demás obligaciones atinentes para la revisión del documento de venta y posterior protocolización del documento del mismo suscrito entre mi representada María José Sivira Alvarado y Consorcio El Bosque por el inmueble y la vivienda sobre el construida distinguida con el No. D-02 del Conjunto Residencial Brisas la Arboleda. En San Felipe; Estado Yaracuy, cuyos datos linderos, medidas, especificaciones y valores son Vivienda y terreno denominada la letra D, Numero 02 del Conjunto Residencial Brisas La Arboleda, la cual tiene o debe tener 77 metros de construcción en una parcela de terreno 100 m2 (aprox) tal como lo señala al folio 1 vto líneas 7 al 9, y como señala y confiesa la parte actora al folio 5, líneas 17 al 32, que tiene los linderos particulares, a saber: Norte: en seis metros con setenta centímetro (6,70 mts) con parcela C-10; Sur: en seis metros con setenta centímetros (6,70 mts) con Calle D, Este: en Quince metros (15 mts) con parcela D-01 y Oeste: en Quince metros (15 mts) con parcela D-03 y le corresponde un porcentaje sobre los gastos comunes de 1,1847% y un área de construcción de setenta y siete metros cuadrados (77 mts2) (aprox) distribuida en dos niveles: Planta Baja: una sala, comedor y cocina, (01) dormitorio, (01) baño, escalera de acceso a la planta alta, dos (2) puestos de estacionamiento, Planta Alta Dos (02) dormitorios y dos (2) salas de baño, cuenta con un patio de trece metros cuadrados (13 mts2), se encuentran descritos en el documento de Parcelamiento del Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipio San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, en fecha 6 de Agosto del año 2.013, bajo el No. 9, folio 49, Tomo 18 del protocolo de transcripción del año 2.013 respectivo Segundo: reciba el pago y otorgue el correspondiente finiquito al momento de la protocolización correspondiente, Tercero: En caso de ser nugatorio la actuación del inmueble dado en venta, pido que la sentencia que emane de este Honorable Jurisdicente sirva de Titulo de Propiedad y se ordena el registro en la oficina de Registro correspondiente al inmueble, es decir por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy; Cuarto: Las costas y costos procesales generados en la presente causa. Me reserva el ejercicio de una acción de daños y perjuicios. Fundamento de Derecho. Fundamenta la presente reconvención cuya pretensión es de Cumplimiento de Contrato, en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.133, 1.167, 1.168, 1.264, 1.269, 1.486, 1.487 y 1.527 del Código Civil. Estimación de la Reconvención. De conformidad con el artículo 32 del código de Procedimiento Civil, estimo la presente reconvención en la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs.F 600.000,00) dividido entre el valor de U.T actual Bs.F 127 son (4.724, 40 U.T) de conformidad con lo preceptuado en la Resolución número 2009-0006 emanada del Tribunal Supremo de Justicia. (…Omissis…)…”

En la misma fecha, el abogado Harold Contreras, apoderado judicial de la parte demandada, solicitó copia certificada de todo el expediente. Asimismo la Secretaria de este Juzgado hizo constar que venció el lapso de la contestación de la demanda en la presente causa. (Folios 144 y 145).
En fecha 12 de febrero de 2015, contestada como fue la demanda y vista la reconvención planteada por la parte demandada María José Sivira Alvarado, fueron admitidas en cuanto ha lugar en derecho. (Folio 140).
En fecha 13 de febrero de 2015, el tribunal dictó auto acordando copias solicitadas por el apoderado judicial de la parte demandada en autos. (Folio 147).
En fecha 24 de febrero de 2015, el abogado de la parte actora consignó escrito de contestación a la RECONVENCIÓN propuesta, cursante a los folios 148 al 159, y lo hizo en los siguientes términos:

“…De la Inadmisibilidad de la Demanda. No convalidamos de modo alguno los vicios de nulidad absoluta que afectan el auto de admisión de la improcedente reconvención, por cuanto la misma es INADMISIBLE, por ser la misma contraria al orden público y por inepta acumulación de pretensiones en ella, por lo que no se satisface los presupuestos procesales válidas para la constitución del proceso, para que nazca para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia, cuya inadmisibilidad y nulidad del auto de admisión de la reconvención y los demás actos del proceso pedimos se declaren, conforme a las razones de hecho y de derecho que a continuación explanan: Ciudadano Juez, es inadmisible la improcedente Reconvención por Cumplimiento de Contrato Opción Compra Venta que encabeza el presente nulo e irrito procedimiento por cuanto en la demanda se verifica el vicio de inepta acumulación de pretensiones prohibido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil: DE LA INCOMPATIBILIDAD DE LOS PROCEDIMIENTOS DE LAS PRETENSIONES DEL PETIOTORIO DE LA INADMISIBLE DEMANDA. Ciudadano Juez, estamos ante una demanda que acumula de manera inepta pretensiones cuyos procedimientos son incompatibles entre sí. Las pretensiones contenidas en los puntos PRIMERO, SEGUNDO Y TERCERO del PETITORIO de la inadmisible reconvención de la demanda, que cursa en autos, los cuales rechazo en todas y cada una de sus partes, debido a que se tramitan mediante el procedimiento ordinario establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, el cual es DISTINTO e INCOMPATIBLE con el procedimiento para demandar el Cobro de Bolívares por honorarios profesionales de abogados y costas y costos procesales, contenido en el punto CUARTO del Petitorio. La pretensión contenida en el punto CUARTO del PETITORIO de la improcedente reconvención de la demanda, a saber.”…CUARTO: Las costas y costos procesales generados en la presente causa. Me reserva el ejercicio de una acción de daños y perjuicios…”, que rechazo en todas y cada una de sus partes, se tramita mediante el procedimiento previsto en los artículos 286 y 607 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 22 y 25 de la Ley de abogados, antes debidamente citados, totalmente DISTINTO e INCOMPATIBLE con el Procedimiento por ordinario establecido en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, aplicable a las citadas pretensiones de los puntos PRIMERO y TERCERO del petitorio de la inadmisible reconvención de la demanda. Ciudadano Juez, ello evidencia que dichas pretensiones no pueden ser acumuladas en una misma demanda, por cuanto: -Las que se citan en los puntos PRIMERO, SEGUNDO, y TERCERO del citado petitorio se tramitan por el procedimiento ordinario previsto en los artículos 338 y siguiente del Código de Procedimiento Civil; -La que se cita en el punto CUARTO del citado petitorio, la demanda de pago de “…costos procesales no forman ni pueden formar parte de la pretensión deducida, desde luego que ellas no son sino la sanción que se impone al litigante que resulta totalmente vencido en el proceso o en una incidencia. De allí que su pronunciamiento está supeditado al acontecimiento futuro e incierto del vencimiento total. En este sentido, las costas son un accesorio del fracaso absoluto y es deber del Juez de pronunciarse sobre su declaratorio son necesidad de que se le exija y sin posibilidad de exoneración dado el supuesto dicho,…” conforme lo sostiene la sentencia N° 186 de Sala de Casación Civil, expediente N° 99-922 de fecha 08 de junio de 2.000, por lo que como antes quedo alegado, debe anteceder un fallo de condena, mal se puede exigir su pago sino ha sido ordenado por sentencia condenatoria definitivamente firme, con la circunstancia, que las costas que deben pagar la parte vencida por honorarios del apoderado de la parte contraria está sujeta a retasa, de conformidad con lo previsto en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, cuyo procedimiento previsto para el cobro de honorarios profesionales de abogado se tramitará conforme a la naturaleza de las actividades realizadas por el abogado bien sea judiciales o extrajudiciales, pues, el procedimiento para obtener el reconocimiento del derecho del abogado a percibir honorarios profesionales causadas por actuaciones judiciales, se hace valer por el procedimiento breve establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, conforme lo prevé el artículo 22 de la Ley de Abogados, que de acuerdo a la Sala Civil del Tribunal de Supremo de Justicia, se corresponde a una primera fase declarativa de la existencia o no del derecho a cobrar honorarios, y una vez declarada ésta, sí fuera el caso, se pasa a la segunda fase (la ejecutiva) que comienza con la sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, que declara procedente el derecho a cobrar honorarios y fase en la cual, tiene lugar el procedimiento de retasa previsto en el artículo 25 de la citada Ley de Abogados y en el cual los jueces retasadores determinarán el monto exacto a cobrar por concepto de honorarios profesionales, sin posibilidad para la parte condenada de ejercer recurso de apelación y menos de casación. La acumulación de tales pretensiones está expresamente prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, cuando señala que “… No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contraria entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles…” En la inadmisible reconvención de la demanda, se verifica la prohibición de acumulación en e ismo libelo de pretensiones por cuanto: “…ni aquellos cuyos procedimientos sean incompatibles…” En efecto contienen pretensiones, por cuanto cuyos procedimientos incompatibles entre sí, que verifican la inepta acumulación de pretensiones en la citada demanda, así: Las pretensiones contenidas en los puntos PRIMERO, SEGUNDO y TERCERO del petitorio de la inadmisible reconvención de la demanda, respecto a la pretensión contenida en el punto CUARTO del mismo petitorio, existe inepta acumulación por la prohibición expresa prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que las mismas, tienen procedimientos incompatibles entre sí, además del punto CUARTO, una vez que este constituida válidamente la relación jurídica procesal y, nazca la obligación de pago de costas siendo así admisible, le corresponderá el conocimiento a un juzgado en la Jurisdicción Civil, mediante un procedimiento distinto, es decir, tienen procedimientos incompatibles entre sí. Así las cosas, ciudadano Juez, estamos ante una reconvención de la demanda que acumula de manera inepta pretensiones cuyos procedimientos son incompatibles entre sí, prohibido por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que hacen procedente la declaratoria de inadmisibilidad de la improcedente reconvención de la demanda, en cualquier estado y grado del proceso, como lo tienen asentado la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N°. RC-837 de fecha 09 de diciembre de 2008, expediente N° 2008-364, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, es un caso similar al de autos, deja sentado: “…Conforme a las anteriores consideraciones y al criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los supuestas en que estas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda…” Ahora bien, la sala observa, que en el sub iudice se acumularon dos pretensiones en el libelo de demanda, como fueron: el cobro de bolívares (vía intimación) y el cobro de honorarios profesionales. En tal sentido, esta Máxima Jurisdicción estima pertinente transcribir un extracto del escrito libelar, el cual es del siguiente tenor:”.Es el caso, ciudadano Juez, que habiéndose vencido el instrumento cambiario, cuyo pago se exige en esta demanda y pese haber agotado las gestiones pertinentes para hacerlo efectivo, lo cual se evidencia de la propia fecha en que debió haberse cancelado- el quince (15) de junio del año dos mil.- y habiendo resultado todas las gestione extrajudiciales para obtener el pago de lo adeudado, sin que ello hubiere arrojado un resultado favorable, siguiendo instrucciones de mi endosante la antes nombrada sociedad de comercio “ INVERSIONES SACLA, C.A.”, INSACLA” ocurro ante su competente autoridad para demandar al ciudadano LEONCIO TIRSO MORIQUE ROSA, antes identificado en su carácter de obligado principal del efecto de comercio, representado por la letra de cambio descrita anteriormente, la cual es el fundamento de esta acción, para que reconozca deber a mi endosante en procuración, o en su defecto, así lo declare el Tribunal Condenándolos al pago de la siguiente cantidades: PRIMERO: La cantidad QUINIENTOS VEINTE MIL DOLARES AMERICANOS ( US $ 520.000.00) por concepto del monto total de la letra de cambio demandada, lo cual representa la suma de SETECIENTOS SESENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS, (Bs. 761.800.000,00) habiendo siendo calculado el equivalente en moneda de curso legal al cambio para la fecha de introducción de esta demanda, a la paridad cambiaria de UN MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES ( Bs. 1.465.00) por un (1) DÓLAR (SIC) AMERICANO. Todo de conformidad con lo dispuesto en el Art. 95 de la Ley del Banco Central…SEGUNDO: Los intereses moratorios calculados desde el día de vencimiento de la letra de cambio cuyo pago se demanda, el día 15 (sic) de dos mil (2.000), hasta la fecha de introducción de esta demanda, calculados prudencialmente a la rata del CINCO POR CIENTO (5%) anual, lo cual representa a la fecha la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y NUEVE DOLARES CON NOVENTA CENTESIMAS ( US $ 58.4999.99,00), siendo su equivalente en la moneda de la República Bolivariana de Venezuela, al tipo de cambio vigente a la fecha, la suma de OCHENTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS DOS MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES CON NOVENTA Y NUEVE CENTESIMAS ( Bs. 85.702.499.99). TERCERO: Los intereses que se sigan vencido hasta el día del pago definitivo calculado a la misma rata antes indicada del CINCO POR CIENTO (5%) anual. CUARTO: La cantidad de OCHOCIENTOS SESENTA Y SEIS DOLARES AMERICANOS (US $ 866.66), lo cual al tipo de cambio vigente para la fecha de interposición de esta demanda, fijada en base a la paridad cambiaria de UN MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES EXACTOS ( Bs. 1.465.00) por dólar, representa la cantidad UN MILLON (SIC) DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS DE BOLIVAR ( SIC) ( 1.269.666.66) por concepto de derecho de comisión que en defecto de pacto se estima en un SEXTO POR CIENTO (1/6) del principal de la letra de cambio de conformidad con lo establecido en Articulo (sic) 456 del Código de Comercio. QUINTO: Mis honorarios profesionales calculado prudencialmente por el tribunal en un VEINTICINCO POR CIENTO ( 25%) del monto adeudado, los cuales intimo en este mismo acto…”.Ahora bien, esta Máxima Jurisdicción estima oportuno hacer mención al criterio sentado en decisión N° 1.041 de fecha 8 de septiembre de 2004, el cual ratificó el establecido en sentencia N° 959 de fecha 27 de agosto del mismo año, respecto al procedimiento fijado para el cobro de los honorarios profesionales, el cual es del siguiente tenor: “…Esta Sala, en reciente decisión del 27 de agosto de 2014 (Hella Martínez Franco y otro c/ Banco Industrial de Venezuela C.A.) cambió su doctrina en la materia, en el sentido de que la controversia que exista entre el abogado y su cliente con respecto al derecho de aquél a cobrar honorarios profesionales se seguirá conforme al artículo 386 del Código de Procedimiento Civil derogado, cuyo texto se corresponde con el artículo 607 del mismo Código vigente, para que una vez establecido el derecho pretendido por el abogado, éste pueda estimar e intimar el valor que considera apropiado por las actuaciones cumplidas y cuyo derecho fue reconocido, dando lugar entonces a la fase estimativa del procedimiento. Es decir, el abogado que tenga una controversia respecto de sus honorarios por actuaciones judiciales deberá presentar su escrito en el expediente en el que se encuentren tales actuaciones judiciales, señalado las actuaciones por las que dice ser acreedor, pues cuando la pretensión del abogado es autónomo e independiente de lo litigado en el juicio en el que prestó sus servicios, ésta se desarrolla como si se tratare de una incidencia, en cuaderno separado al expediente en el que se cumplieron tales actuaciones. El Tribunal, desglosará el escrito y formara un cuaderno separado si es tramitado incidentalmente y, de acuerdo a la letra del artículo 307 del Código de Procedimiento Civil (correspondiente al artículo 386 del mismo Código derogado) emplazara al demandado en tal pretensión (antigua cliente) para el día siguiente a su citación, la que se verificará en la forma ordinaria, a fin de que a titulo de contestación, señale lo que a bien tenga con respecto a la reclamación del abogado, y hágalo o no, el Tribunal resolverá lo que considere justo dentro de los tres días siguientes, a menos que considere que exista algún hecho que probar, en cuyo caso, en vez de resolver la controversia, abrirá una articulación probatoria de ocho días siguiente del vencimiento de los ochos días. Por su parte la Ley de Abogados dispone que el procedimiento para obtener el reconocimiento del derecho del abogado a percibir honorarios profesionales causados por actuaciones del procedimiento breve establecidas en el Código de Procedimiento Civil. En el caso planteado, las accionantes pretenden cobrar los honorarios profesionales judiciales causadas por sus actuaciones en un juicio de divorcio por lo que el procedimiento aplicable de el establecido en el articulo 22 segundo párrafo de la Ley de Abogados, y no como lo indico el recurrente mediante el procedimiento breve, pues éste corresponde al cobro de honorarios profesionales de carácter extrajudicial. (…Omissis…) DE LA CONTESTACION “…Niego, rechazo y contradigo la Reconvención propuesta por la demanda MARIA JOSE SIVIRA, identificado en autos, en el escrito de contestación de la demanda presentada por ella, por no ser ciertos los hechos alegados e improcedentes el derecho invocado conforme a las razones de hecho y de derecho que se explanan a continuación: Niego, rechazo y contradigo que de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, mi representada CONSORCIO EL BOSQUE, sociedad mercantil en nombre colectivo domiciliada en San Felipe, estado Yaracuy, e inscrita en el Registro Mercantil de este mismo estado en fecha 27 de junio del 2.008 bajo el N°, 36, Tomo 2-C, con domicilio en la calle 3 avenida 2 y 3, Casa El Portal S/N, en San Felipe, sea reconvenida por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ya que no ha incumplido con sus obligaciones contractuales y convencionales contenidas en el documento privado de fecha 02/02/2011 y las condiciones aceptadas durante y después de haber vencido el supra-citado documento. Niego, Rechazo y contradigo, que el día 2 de febrero de 2011, CONSORCIO EL BOSQUE haya suscrito con la demandada reconviniente, según sus dichos un mal llamado contrato de Opción de Compra Venta. Niego que mi representado CONSORCIO EL BOSQUE, en el CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, que suscribió de manera privada con la ciudadana MARIA JOSE SIVIRA ALVARADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.379.239, y de este domicilio en fecha dos (2) de febrero del año 2.011, acompañado marcado con la letra “B” a la demanda: haya calificado erróneamente la institución Jurídica como un contrato venta pues se trata de un contrato de opción de Compra Venta debido a que ambas partes así lo acordaron para el momento de suscribir el contrato ya identificado. Niego, rechazo y contradigo que mi representada CONSORCIO EL BOSQUE, haya recibido la cantidad de Bs. 10.200,00 en depósitos efectuados antes de la presentación del libelo que ocasiona tal reconvención. Niego, rechazo y contradigo que mi representada CONSORCIO EL BOSQUE haya recibido depósitos verificables según los dichos de la demanda reconviniente hasta por la cantidad de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 217.400,00). Niego, Rechazo y Contradigo, que la demanda reconviniente ciudadana MARIA JOSE SIVIRA ALVARADO hubiese tenido intención alguna en pagar a CONSORCIO EL BOSQUE, la cantidad de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 217.400,00), ya que no manifestó en ningún momento su interés en la protocolización del documento definitivo de venta, ya que nada al respecto le fue notificado a mi prenombrada representada acerca de querer pagar sin necesidad de crédito hipotecario. Niego, rechazo y contradigo, por ser falso que el lapso de duración del contrato de opción de compra venta, lo constituyera el tiempo al que se obligaba a mi representada CONSORCIO EL BOSQUE en culminar la construcción de la vivienda que pretendía adquirir la demandada reconviniente ciudadana MARIA JOSE SIVIRA ALVARADO; contradecimos que el contrato de opción a compra venta o preparatoria tantas veces señalado carecía de lapso de duración o vigencia. Niego, rechazo y contradigo por no ser ciertos los dichos de que mi prenombrada representada CONSORCIO EL BOSQUE una vez vencido el plazo en referencia, el inmueble no se encontrase terminado, y mucho menos el hecho de que no se encontraba el documento de Parcelamiento así como el respectivo permiso de habitabilidad expedida por la municipalidad, requisitos indispensables para que se otorgara al precitado documento de compra-venta. Niego, rechazo y contradigo que la demandada reconviniente le haya manifestado a CONSORCIO EL BOSQUE en su carácter de vendedora que tenia para pagar el precio de venta del inmueble sin necesidad de crédito hipotecario alguno, nunca se lo notifico a mi prenombrada representada mucho menos le manifestó que tenía en su poder los montos dinerarios para el pago correspondiente, es decir la cantidad de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES ( Bs. 217.400,00) dinero que según sus dichos, le fue facilitado por amigos y lo tenía, como ella afirma. Niego, rechazo y contradigo, que CONSORCIO EL BOSQUE terminara la construcción, según sus dichos TARDE EN DEMASIA. Niego, rechazo y contradigo que dicha obra a que se obligó a construir mi representada CONSORCIO EL BOSQUE no estuviera construida a la fecha en que se suscribió el documento privado up supra. Niego, rechazo y contradigo que CONSORCO EL BOSQUE le era físicamente imposible cumplir y que no tenía el documento de Parcelamiento. Niego, rechazo y contradigo que la ciudadana demandada reconviniente ciudadana MARIA JOSE SIVIRA ALVARDO haya cumplido con los pagos y todo lo solicitado y hasta por una mayor cantidad. (…Omissis…). Lo cierto es que la ciudadana MARIA JOSE SIVIRA ALVARDO plenamente identificada en autos, no cumplió con las obligaciones preparatorias contractuales a las que se comprometió y que hasta la presente fecha ha seguido incumpliendo, motivo por el cual CONSORCIO EL BOSQUE, se encuentra impedido a celebrar la firma del contrato de compraventa definitivo. Ciudadano Juez, la ciudadana MARIA JOSE SIVIRA ALVARADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-17.379.239, y de este domicilio, en su carácter de “EL COMPRADOR”, durante el plazo del contrato de opción de compra-venta, ni hasta la presente fecha, no ha cumplido con las obligaciones preparatorias y, por ende, principales en el contrato de opción de compraventa, previstas en las clausulas CUARTA Y SEPTIMA, cuyo incumplimiento deviene en definitivo; que a su vez, impiden que cumpla con la obligación principal del contrato prometido como lo es el pago del precio por el monto y, del modo pactado en el contrato de opción de compra-venta, para el cumplimiento de su obligación de compraventa del TOWN HOUSES antes deslindado, a nuestra representada CONSORCIO EL BOSQUE, y así celebrar el contrato de compra-venta definitivo prometido. En efecto, conforme al contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes que se acompaña con la letra “C”, EL COMPRADOR, ha incumplido con las obligaciones contractuales que a continuación se determinan: Conforme a la cláusula TERCER, se obligó a comprar a LA PROMOTORA, el TOWN HOUSES distinguido con la letra “D” y numero 02, ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, antes debidamente destinado, obligación principal que no ha cumplida hasta la presente fecha, por cuanto no se ha celebrado el contrato definitivo de compra-venta debido al incumplimiento de las obligaciones preparatorias en que ha incurrido EL COMPRADOR, y asumidas por él, en el contrato de opción de compra-venta suscrito con LA PROMOTORA, el dos (02) de febrero de 2.011. De acuerdo la cláusula CUARTA, el precio de la venta prometida, que se obligó a pagar el COMPRADOR a favor de LA PROMOTORA, lo es la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 425.000,00). El cual EL COMPRADOR se obligó a pagar totalmente a LA PROMOTORA, para el momento de la protocolización del contrato definitivo de compra-venta, siendo que hasta la presente fecha no ha cumplido con tal obligación. En efecto, el incumplimiento de la obligación del pago del precio por la venta prometida se debe al hecho de que EL COMPRADOR, en la clausula CUARTA del contrato de opción de compra-venta, convino con LA PROMOTORA, la obligación preparatoria principal de hacer anticipos a cuenta de precio de venta, por la cantidad de DOSCIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 207.600,oo), los cuales serán destinados exclusivamente a la construcción del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, en la cuenta Corriente de Mercantil Banco Universal N° 0105-0062-12-1062256441, (…Omissis…). Así las cosas, ciudadano Juez, es como EL COMPRADOR, no cumplió con sus obligaciones preparatorias pactada en el contrato de opción de Compra Venta, como tampoco con la obligación principal prometida como lo es el pago del precio convenido en el día y lugar determinado en el contrato, lo cual no ha ocurrido hasta la presente fecha, haciéndose definitiva y, además, graves por cuanto conllevan a la violación de obligaciones principales de carácter económicas que acarrean perjuicios a nuestro representada y, así pedimos se declare. Rechazo la estimación de la reconvención por cumplimiento de contrato de Opción Compra Venta por la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. F 70.0000, 00) dividió entre el valor de U.T, son (551,18 U.T) por cuanto la misma es exagerada. Me opongo en la petición de la medida preventiva, por cuanto no se encuentran llenos los extremos de su procedencia. En consecuencia, es que se hace procedente, en su defecto, la acción de resolución accionada y así pido se declare. Dejo en los términos antes alegados contestada la reconvención propuesta. Solicita la admisión del presente escrito, su tramitación y sustanciación conforme a derecho y que sean declarada SIN LUGAR LA RECONVENCION PROPUESTA Y CON LUGAR LA DEMANDA…”

En la misma fecha la secretaria de este juzgado hizo constar que venció el término para la contestación de la demanda en la presente causa. (Folio 160).
En fecha 16 de marzo de 2015, el abogado de la parte demandada consignó escrito de pruebas en la presente causa. (Folio 161).
En fecha 18 de marzo de 2015, la abogada de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas y en la misma fecha la secretaria de este Juzgado hizo constar que venció el lapso de promoción de pruebas en la presente causa. (Folios 162 y 163).
En fecha 19 de marzo de 2015, este Tribunal mediante auto, acordó agregar escritos de pruebas de la parte actora y parte demandada en la presente causa. (Folios 164 al 241).

DEL ESCRITO DE PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
“…Estando dentro de la oportunidad legal para promover pruebas en la presente causa, promueve lo siguiente: CAPITULO PRIMERO-DOCUMENTALES. De conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promuevo el valor probatorio de las documentales acompañadas al libelo de la demanda, a saber. MARCADA CON LA LETRA “C”, Original del documento privado contentivo del CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, suscrito en esta ciudad de San Felipe del estado Yaracuy, en fecha dos (2) de febrero del 2.011, que en original se acompaña marcado con la letra “C”, celebrado entre mi representada CONSORCIO EL BOSQUE, antes identificada, sociedad de comercio inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 27 de junio de 2.008, bajo el N° 36, Tomo 2-C, y con Registro de Información Fiscal N° J-29614769-8 representada en este acto por sus Administradores, ciudadanos ENRIQUE JOSE RIVERO VARNIQUE y GUILLERMO MENDOZA MENDOZA, venezolanos, mayores de edad, titular de la cedula de identidad N° V-6.405.425 y 7.079.972, y de este domicilio, procediendo en ese acto en su carácter de LA PROMOTORA, por una parte y por la , MARIA JOSE SIVIRA ALVARADO, mayor de edad, venezolana en la Avenida 12, con calle 07, y vereda S/N casa N° 75, Urbanización Rafael Caldera II,. Barquisimeto, estado Lara, quien a los efectos de ese contrato se denomina EL COMPRADOR que prueba los hechos contenidos en la Clausulas siguientes: -Que mi representada es quien desarrolla y promueve EL CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, como se prueba en la Clausula: “..PRIMERA: LA PROMOTORA, desarrolla y promueve la venta de TOWN HOUSES en un terreno de su propiedad denominado CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, el cual le pertenece de conformidad con el documento de propiedad, con un área aproximada de 77 Mts2 de construcción y 100 Mts2 de terreno aproximadamente cada una…”-Que mi representada es la propiedad del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, como se prueba en la Clausula: “…SEGUNDA: El referido Conjunto Residencial se construye sobre un lote de terreno integrado de un 1,4 Hts (14.000 mts), aproximadamente, cuyos linderos generales son: NORTE: Av. Intercomunal vía San Felipe-Cocorote, Urb. Los Mangos y Arenera del Señor Juan Martínez, SUR: Autopista Centro Occidental CIMARRÓN ANDRESOTE (antigua Rafael Caldera), vía San Felipe-Chivacoa, que atraviesa el Fundo La Lopeña, terrenos ocupados por Fondur, terrenos de Carmen Reverón y la Sucesión Loe Panac y terrenos propiedad de los Herrera; ESTE: Urb. La Rosaleda, Urb. Araguaney, terrenos de Juan Mujica y; OESTE: Camino de las Camazas, terrenos de la Asociación de Profesores, Sucesión Vinicio Ríos y Arenera del Señor Juan Montañez y cuyos linderos específicos son: NORTE: Avenida Intercomunal, Carretera San Felipe Cocorote, SUR: Terrenos de Agropecuaria la Lopeña y Quebrada La Virgen. ESTE: Urbanización la Rosaleda y OESTE: Urbanización Los Mangos propiedad de LA PROMOTORA, el cual se encuentra libre de todo gravamen, así como nada conforme al Proyecto y los Permisos de Construcción, otorgado por las autoridades competentes. EL COMPRADOR, declara expresamente que conoce perfectamente y en su totalidad el proyecto anteriormente mencionado, el cual le ha sido presentado por a compañía promotora…”-Que entre las partes que suscribió un contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA que tiene por objeto un (01) TOWN HOUSES, distinguido con la LETRA D y Numero 02 del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, como se prueba en la clausula: “…TERCERA: LA PROMOTORA, se obliga a vender, y EL COMPRADOR a comprar, un inmueble constituido por un (01) TOWN HOUSES, distinguido con la letra “D” y numero 02 ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, el cual será construido sobre una superficie de 77 Mts2 (aprox.) de construcción y una parcela de terreno de 100 Mts2 (aprox.), siendo sus características o acabados señalados e documentos anexo forma parte de este instrumento…”- Que el PRECIO DE L ACOMPRA-VENTAPACTADA EN LA OPCION , por la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 540.000,00), y los ANTICIPOS se prueban en la cláusula: “…CUARTA: El precio inicialmente convenido por el cual LA PROMOTORA, se obliga a vender y EL COMPRADOR, a comprar es por la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 425.000,00), el cual EL COMPRADOR, deberá pagar totalmente a LA PROMOTORA, para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, los cuales serán destinados exclusivamente a la construcción del Conjunto Residencial Brisa La Arboleda, en la siguiente forma: En la Cuenta Corriente de Mercantil Banco Universal N° 0105-0062-12-1062256441, por concepto de Reserva la cantidad DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), según deposito numero 009350212100344, de fecha Dos (02) de Diciembre del 2.010, en un plazo de quince (15) días, a partir de esta fecha deberá depositar CINCUENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 50.000,00), por concepto de gastos administrativos e inicial, y pagos parciales de la siguiente forma:1-Para el día dos (02) de Marzo del 2.011, la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES ( bs. 12.200,00); 2.- Para el día dos (02) de Abril del 2.011, la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES ( Bs. 12.200,00); 3.- Para el día dos (02) de Mayo del 2.011, la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES ( Bs. 15.000,00); 4.- Para el día dos (02) de Junio del 2.011, la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,00); 5.- Para el día dos (02) Julio del 2.011, la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,00);6.- Para el día dos (02) de Agosto del 2.011, la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES(Bs. 15.000,00); 7.- Para el día dos (02) de Septiembre del 2.011, la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,00); 8.- Para el día dos (02) Octubre del 2.011, la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,00); 9.- Para el día dos (02) de Noviembre del 2.011, la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES(Bs. 15.000,00); 10.- Para el día dos (02) de Diciembre del 2.011, la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,00); 11.- Para el día dos (02) de Enero del 2.012, la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,00);12.- Para el día dos (02) de Febrero del 2.012, la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00); y la cantidad de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 217.400,00), que será pagado en el momento de su protocolización formalmente que los recurso destinados al pago del precio del inmueble objeto del presente contrato, son de origen licito producto de su legitimo ahorro, trabajo, comercio e industria…”.-Que el COMPROMISO DE COSNTRUCCION DE HIPOTECA Y ANTICRESIS Y OTRAS por parte de el comprador, para el pago del saldo del precio a la protocolización, así como que LA VENDEDORA no se hace responsable en modo alguno de la aprobación o no del financiamiento solicitado en algún instituto Financiero, se prueba en la Clausula : “…SEPTIMA: Especialmente se conviene en los siguiente: 1) EL COMPRADOR, se compromete, si fuese el caso, a satisfacer y cumplir los requisitos de cualquier naturaleza que exija, conforme a las prácticas usuales, para la respectiva oportunidad, por los institutos financieros ante quien se solicite el préstamos destinado a la adquisición del bien inmueble objeto de este contrato y 2) EL COMPRADOR, está conforme de constituir sobre el inmueble objeto de este contrato, hipoteca y anticresis a favor del instituto que financie la compraventa. LA PROMOTORA, no se hace responsable en modo alguno de la aprobación del financiamiento solicitado ante el Instituto Financiero, concretándose su gestión única y exclusivamente a la entrega de los documentos solicitados por el ente financiero, por lo que la negativa del Instituto Financiero al otorgamiento del crédito hipotecario solicitado por EL COMPRADOR, o su demora en la respuesta y otorgamiento del mismo, en un plazo mayor de 90 días, contados a partir de la entrega de los recaudo, dará derecho a LA PROMOTORA a considerar resuelto el presente contrato y en consecuencia LA PROMOTORA procederá a la devolución de las cantidades efectivamente entregadas hasta la fecha por EL COMPRADOR, una vez efectuada una nueva negociación con un tercero, sobre el inmueble objeto de este contrato, sin que EL COMPRADOR pueda reclamar a LA PROMOTORA, indemnización de ninguna naturaleza, por ningún concepto…”.-Que el PLAZO DE LA ENTRGA DE LOS RECAUDOS, se prueba en la Clausula: “…OCTAVA: EL COMPRADOR, conviene expresamente en :1) Suministrar a LA PROMOTORA en un plazo no mayor de quince (15) días, contados a partir de la fecha en que se le requiera, todos los recaudos necesarios para la protocolización de identidad de los adquirientes, Registro de Información Fiscal (RIF), actualizado en caso de ser el comprador persona jurídica, Registro de Comercio y sus modificaciones si las hay; copia de la(s) cedula(s) de los representantes legales; Registro de Informacion Fiscal (RIF), actualizado Poderes y cualquier otro documento de compraventa; y 2) En confiar la gestión relativa de todos los trámites necesarios para la realización de la compraventa y la protocolización del documento definitivo en venta, CONSORCIO EL BOSQUE, o la persona natural o jurídica que esta designe, compartiéndose a entregar la cantidad que se estime necesaria para la cancelación de los gastos que causen dichos tramites; tal entrega deberá hacerla EL COMPRADOR, en u plazo no mayor de quince (15) días, contados a partir de la fecha en que CONSORCIO EL BOSQUE o su representante, le haga el requerimiento respectivo. En el momento de la protocolización del documento de compraventa se hará el ajuste por cualquier diferencia que resulte de los Gastos de Registro…”. - Que la REVISION Y NOTIFICACION DE LA PROTOCOLIZACIÓN, se prueba con la Clausula: “…NOVENA: LA PROMOTORA, notificara por escrito a EL COMPRADOR, que el documento definitivo de compraventa está debidamente revisado por la Oficina de Registro Inmobiliario y se encuentra listo para ser introducido para su protocolización. EL COMPRADOR, aceptara el contenido del documento de compraventa, el cual declara conocer. Una vez introducido el documento por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. LA PROMOTORA, notificara también por escrito o EL COMPRADOR, la fecha fijada para la firma…”.-Que la obligación de CUMPLIMIENTO asumida por El COMPRADOR, se prueba con la Clausula: “…DECIMA NOVENA. Se obliga de manera irrevocable, a dar cumplimiento a los términos y condiciones en ella establecidos, tal y como quedo convenido en la Clausula Séptima, numeral; 2, especialmente en lo referente a: 1) Precio Final del Inmueble; 2) Monto y Plazo del crédito solicitado para la adquisición; 3) Tasa de Interés aplicable al crédito de adquisición; 4) Recaudaos necesarios para el estudio del crédito solicitado. A los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el Art. 3° de la resolución N° 98 de fecha 5 de Noviembre, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, las partes contratantes declaran: 1) Las obras civiles de CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA se iniciaron el día 30 de Enero 2010 y finalizaran en lo que respecta a la construcción de la vivienda el día 30 de DICIEMBRE de 2011 fijándose un plazo posterior de 06 meses para protocolización del documento definitivo de Compra-Venta…”, Que al no ser impugnado de modo alguno tiene plena validez, y así pido sea apreciado. II. MARCADO CON LA LETRA D-1: Resolución N° 11 de fecha Cinco (05) de Febrero del 2.013, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, que se acompaña marcado con la letra “D-1” (…Omissis…). III. MARCADO CON LA LETRA “E”: Documento de Parcelamiento del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, en fecha Seis (06) de Agosto del año 2.013, inscrito bajo el no ser impugnado de modo alguno tiene plena validez, y se prueba que mi representada CONSORCIO EL BOSQUE:-Cumplió con su obligación de construir un (01) TOWN HOUSES, distinguido con la letra “D” y numero 02 ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, el sobre una superficie de 77 Mts2 (aprox.) de construcción y una parcela de terreno de 10 Mts (aprox.). IV MARCADOS CON LAS LETRAS Y NUMEROS F,F-1, G, G-1, H, H-1, I, I-1, J,J-1, K,K-1, L,L-1, m, M-1, N,N-1, Ñ,Ñ-1,O,O-1,P,P-1,Q,Q-1, R,R-1,S,S-1, A CONTINUACIÓN SE DISCRIMINAN: Recaudos que al no ser impugnados tienen plena validez y prueban que EL COMPRADOR, conforme se pacto en la Clausula Cuarta, convino en hacer anticipos, pagando la citada cantidad de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES ( Bs. 197.400,00), que entrego a nuestro representado en modo efectivo, en diferentes fechas y monto antes de la celebración de la opción de compra-venta, en cuya oportunidad fue reconocida la suma total recibida hasta esa fecha, conforme recaudos que se acompañan así: Marcado con la letra y numero “F” y “ F-1”: Deposito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, por concepto de Reserva por la cantidad DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), según deposito numero 009350212100344, de fecha Dos (02) de Diciembre del 2.010, marcado con la letra “F”; y, recibido N° 331 de esa misma fecha, expedido por nuestra representada, marcada con la letra “F-1”; Marcado con la letra y Numero “G” y “G-1”: Deposito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil a favor de mi representada por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) según deposito N° 040330202110065 de fecha 02 de febrero de 2.011, marcado con la letra “G” y recibo N° 392 de esa misma fecha expedido por nuestro representado a favor de EL COMPRADOR, marcado con la letra “G-1”, Marcado con la letra y Numero “H” y “H-1”: Deposito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil a favor de mi representada, por la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,00), de fecha 01 de marzo de 2.011; y, recibo N° 431 de esa misma fecha emitido por nuestro representado a favor del COMPRADOR que acompaño marcado con la letra “H-1”; Marcado con la letra y Numero “I” y “I-1”: Deposito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil a favor de mi representada, por la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,00), de fecha 04 de abril de 2.011, y recibo N° 485 de esa misma fecha emitido por nuestro representado a favor del COMPRADOR que acompaño marcado con la letra “I-1”; Marcado con la letra y Numero “J” y “J-1”: Deposito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil a favor de mi representada, por la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00), de fecha 16 de mayo de 2.011, y recibo N° 742 de esa misma fecha emitido por nuestro representado a favor del COMPRADOR que acompaño marcado con la letra “J-1”; Marcado con la letra y Numero “K” y “K-1”: Deposito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, por la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00), de fecha 09 de julio de 2.011, y recibo N°485 de esa misma fecha emitido por nuestro representado a favor del COMPRADOR y que acompaño marcado con la letra “K-1”; Marcado con la letra y Numero “L” y “L-1”: Deposito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), en fecha 23 de agosto de 2.011, y recibo N° 740 de esa misma fecha emitido por nuestro representado a favor del COMPRADOR y que acompaño marcado con la letra “L-1”; Marcado con la letra y Numero “M” y “M-1”: Deposito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00), en fecha 10 de agosto de 2.012, y recibo N° 1127 de esa misma fecha emitido por nuestro representado a favor del COMPRADOR y que acompaño marcado con la letra “M-1”; Marcado con la letra y Numero “N” y “N-1”: Deposito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), en fecha 12 de septiembre de 2.013, y recibo N° 76 de esa misma fecha emitido por nuestro representado a favor del COMPRADOR y que acompaño marcado con la letra “N-1”; Marcado con la letra y Numero “Ñ” y “Ñ-1”: Deposito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), en fecha 24 de octubre de 2.013, y recibo N° 90 de esa misma fecha emitido por nuestro representado a favor del COMPRADOR y que acompaño marcado con la letra “Ñ-1”; Marcado con la letra y Numero “O” y “O-1”: Deposito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), en fecha 30 de octubre de 2.013, y recibo N° 94 de esa misma fecha emitido por nuestro representado a favor del COMPRADOR y que acompaño marcado con la letra “O”-1”; Marcado con la letra y Numero “P” y “P-1”: Deposito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), en fecha 22 de noviembre de 2.013, y recibo N° 105 de esa misma fecha emitido por nuestro representado a favor del COMPRADOR y que acompaño marcado con la letra “P-1”; Marcado con la letra y Numero “Q” y “Q-1”: Deposito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), en fecha 22 enero de 2.014, y recibo N° 129 de esa misma fecha emitido por nuestro representado a favor del COMPRADOR y que acompaño marcado con la letra “Q-1”; Marcado con la letra y Numero “R” y “R-1”: Deposito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), en fecha 13 de febrero de 2.014, y recibo N° 136 de esa misma fecha emitido por nuestro representado a favor del COMPRADOR y que acompaño marcado con la letra “R-1”; Marcado con la letra y Numero “S”: Deposito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), en fecha 2 de Abril de 2.014, y emitido por nuestro representado a favor del COMPRADOR y que acompaño marcado con la letra “S-1”. Es así, como la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL CUATROSCIENTOS BOLIVARES ( Bs. 197.400,00) fue recibido en efectivo por nuestro representado del modo antes determinado. Solicito la admisión de las pruebas documentales promovidas y que sean apreciadas por la definitiva para la probanza de los hechos alegados declarándose con lugar la demanda. CAPITULO SEGUNDO. INSPECCION JUDICIAL. “…PRIMERO: Sí se encuentra construida o no, un inmueble constituido por una (01) vivienda tipo TOWN HOUSES, ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, distinguida con la letra “D” y numero “2”, cuya parcela de terreno tiene un área de superficie de CIEN METROS CUADRADDOS (100 Mts2), y con linderos particulares, a saber: Norte: SEIS METROS CON SETENTA CENTÍMETROS (6,70 Mts) con Parcela C10; Sur: SEIS METROS CON SETENTA CENTÍMETROS (6,70 Mts ) con calle D; Este: QUINCE METROS ( 15 MTS) con Parcela D01; y Oeste: QUINCE METROS ( 15MTS) con Parcela D03 y le corresponde un porcentaje sobre los gastos comunes de 1,1847 % y, un área construcción de SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (77 Mts2) (aprox.), distribuida en dos (2) Niveles: PLANTA BAJA: Una (01) sala, comedor y cocina, (01) Dormitorio, Un (01) Baño, escalera de acceso a la planta alta, Dos (02) Puestos de Estacionamiento, PLANTA ALTA: Dos (02) Dormitorios y Dos Salas de Baño, cuenta con un patio de TRECE METROS CUADRADOS (13 Mts2); Para la evacuación de la presente prueba pido al Tribunal se haga asesorar de practico conocedor de la zona así como de experto fotógrafo para que reproduzca los hechos objetos de inspección y consigne las fotografía reveladas. Solicito la admisión de la presente prueba, su evaluación y que sea apreciada por la definitiva. CAPITULO TERCERO. DE LA PRUEBA DE INFORMES. “requiera del Banco Mercantil, en su Agencia ubicada en la Avenida Libertador frente a la Gobernación del estado Yaracuy, informe al Tribunal en este escrito, a saber: PRIMERO: Sí desde el día dos (2) de febrero del 2.011 hasta la presente fecha, existió o se encuentra en curso, alguna solicitud de crédito hipotecario ante esa entidad bancaria por parte de la ciudadana MARIA JOSE SIVIRA ALVARADO, N° V- 17.379.239, correspondiente a la compra-venta de un (01) TOWN HOUSES, distinguido con la letra “D” y número 02 del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, y, de ser así el estado en que se encuentra y la fecha de su petición. Solicito la admisión de la presente prueba, su evacuación conforme a derecho y que sea apreciada por la definitiva…”

DEL ESCRITO DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
“…Rechazamos la CALIFICACION que da la parte actora en su libelo de demanda respecto al negocio jurídico celebrado, dicha calificación es errónea y pretende adosar las características de un contrato de opción a compra, con características distintas a las determinativas de un contrato de ese tipo, y para mayor error las cuales explana, señalándolo como un contrato preparatorio, y que de la lectura concienzuda del Documento privado el cual es acompañado como documento fundamental de la acción, arroja determinaciones distintas lo que lo hace ver como una venta y lo cual es refrendada a la postre con las distintas actuaciones de las partes Consorcio El Bosque y María José Sivira, a saber, expresa así, que en el documento privado que como fundamental de la acción se acompaña, se señalan una serie de condiciones y de obligaciones que deberían de cumplir ambas partes, es decir señala una serie de obligaciones que debía de cumplir la promotora y VENDEDORA, la demandante Consorcio El Bosque, y también una serie de obligaciones que debía de cumplir la COMPRADORA, la parte demandada mi representada María José Sivira Alvarado. De perogullo nos referimos es a una venta y así pedimos que lo declare ciudadano Juez con su amplia sapiencia. Así en el contrato privado, en su encabezado más de 18 clausulas de la veintena que lo contiene, a mi representada María Jose Sivira Alvarado, Cuarta, Quinta, Sexta, Séptima, Octava, Novena, Decima, Decima Primera, Decima Segunda, Decima Tercera. Decima Cuarta, Decima Quinta, Decima Sexta, Decima Séptimo, y Decima Octava, es decir era y es sin lugar a dudas las Compradora, (no la optante) así debemos dejar sentado y el juez con su conocimiento del derecho puede refrendar en sentencia q el reconocimiento de comprador le es atribuido a mi representada María Jose Sivira Alvarado y NO ES DENOMINADA, como lo es la denominación características a los que quieren celebrar un negocio a futuro, explanada sus condiciones en uno preparatorio y que ea nota distintiva de aquellos contratos preparatorios llamados de “Opción a compra venta futura”; es decir para compra venta Vendedor y Comprador; para Opción, Oferente y Optante u Oferido. b. Que dicho contrato presentado como documento privado, por la naturaleza del mismo tenía unas cláusulas de las llamadas de “adhesión”, preparada por quien DESARROLLA Y PROMUEVE LA VENTA (ver folio 1 vto, línea 29 del Libelo de la Demanda y la Línea 15 del Documento Privado, que se acompaña como fundamental de la acción) que noves otro que Consorcio el Bosque, por lo que evidentemente huelga explicar lo que luce como una segunda característica del documento firmado, y es que la demandante Consorcio el Bosque “Promueve la venta del TOWN HOUSES en el Conjunto Residencial Brisas la Arboleda” específicamente el distinguido con la letra D y número 02, cuyas características, libreros y medidas, se encuentran en el mismo por lo que de seguidas tenemos otro elemento definitorio que es la calificación de quien DESARROLLA Y PROMUEVE LA VENTA que no es otra que la sociedad Consorcio el Bosque. 1 Observe Ciudadano Juez que tenemos un tercer elemento definitorio que es el objeto o cosa vendida que es el inmueble distinguido con la letra D, Numero 02 del conjunto Residencial BRISAS LA ARBOLEDA y que se especifica plenamente la cual tiene o debe tener 77 metros de construcción en una parcela de 100 m2(aprox) tal como lo señala al folio 1 vto líneas 7 al 9, y como señala y confiesa la parte actora al folio 5, líneas 17 al 32, que tiene los linderos las particulares, a saber: Norte: en seis metros con setenta centímetros (6, 70 mts) con parcela C-10; SUR: en seis metros con setenta centímetros (6,70 mts) con calle D; ESTE: en Quince metros (15 mts) con parcela D-01 y Oeste: en Quince metros (15 mts) con parcela D-02 y le corresponde un porcentaje sobre los gastos comunes de 1,1847%y un área de construcción de setenta y siete metros cuadrados (77 mts2)(aprox) distribuida en dos niveles: Planta Baja: Una sala comedor y cocina, (01) dormitorio, un (01) baño, escalera de acceso a la planta alta, dos (02) puestos de estacionamiento, Planta Alta Dos (02) dormitorios y dos (02) salas de baño, cuenta con un patio de trece metros cuadrados (13 mts2), es decir tenemos una descripción de la casa objeto de venta, tercer elemento definitorio que es una venta, (el inmueble D-02 ya descrito). D. El cuarto elemento definitorio es el precio, las partes han pactado un precio lo que luce y es otro rasgo característicos del contrato de venta por las claras de manifestaciones de voluntades expresadas por ambos, y así lo establece la cláusula Cuarta del citado documento privado, el cual fue convenido y por el cual La Promotora se obliga a vender y El Comprador, a comprar, por la cantidad de Bs. 425.000,00, el inmueble...todo como lógicamente como lo establece el artículo 1.479 del Código Civil, es decir el precio fue determinado y especificado. Cúmplase entonces con todas las características señaladas en el artículo 1.474 del Código Civil definitorio de la Institución y Naturaleza de la venta y pido así se declare y se obligado a su cumplimiento. e. El Quinto elemento enriquecedor del ya abundante conocimiento de quien decide es la modalidad de la venta; para mayor abundamiento y en el claro conocimiento que nos encontramos con una venta (no así llamada por la actora reconvenida), y que se convirtió por la modalidad del negocio en una “ venta a plazos” ya que las condiciones primaria y palmariamente aceptada por las partes fueron modificadas por las propias partes Consorcio El Bosque, hoy actora reconvenida y mi representada la Compradora María José Sivira Alvarado, “vencido como fue el lapso y terminó de caducidad expresada en el Documento Privado”; así es reconocida por la parte actora a los folios 8 y 9, específicamente, en el hecho de que recibió cantidades dinerarias que reconoce y acepta como pagadas María José Sivira Álvarez recibidas en su momento por Consorcio el Bosque incluso fuera del plazo inicialmente estipulado en el contrato privado, lapso este que de haber sido tomado en consideración como de caducidad si nos referimos a derecho a la mal llamada y ya veremos porque: en efecto es menesteroso el Reconocimiento por parte de la Actora Consorcio el Bosque, que se constituye en una CONFESIÓN EXPONTANEA, de haber recibido pago y esta se demuestra porque inicialmente la fecha tope y última para el pago de la cuota parte o cantidad en una de sus fracciones llamada inicial e imputable al precio de venta era el 02 de Febrero del 2012 (es decir para lo que ocurriera posterior a esa fecha, como lo fuera la recepción y aceptación de nuevos plazos de recepción de montos adecuados, ya no podría plantearse la CADUCIDAD en lo que respecta a mi representada por cuánto ocurría que la Sociedad Mercantil recibió pago y no uno (1) sino ocho (8) pagos que Consorcio el Bosque hoy parte actora expidió recibos cambiando la naturaleza del negocio jurídico celebrado en convenimiento con mi representada como Compradora, colocando tal negocio en lo que perfectamente siempre fue y debe calificarse, es decir una Compra Venta a Plazos. Pedimos en consecuencia el mérito favorable en Derecho respectó a la naturaleza jurídica de contrato, establecido en este caso en lo que se refiere al llamado Iurit Novit Curia que sabemos conoce quien juzga, por el negocio jurídico que celebramos las partes, independientemente del nombre que quiso darle la parte actora reconvenida y que demuestra a todos luces que es una venta respecto como lo fue antes del pretendido terminó (02/02/2012) y posterior a la fecha del mismo por la intención de las partes de seguir pagando mi representada María José Sivira y seguir aceptando el pago por parte de Consorcio el Bosque ( no 1 sino 8 pagos parciales de más distintas fechas, posteriores a la fecha preindicada como termino). (...Omissis…).
DOCUMENTALES:
a. Promueve denuncia formulada por ante el Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda Región Yaracuy (antigua INAVI-Yaracuy) a cargo en aquel momento de la Directora Ministerial ing. Elisa Pagliari de fecha 08 de Noviembre del 2.012, con ello se demuestra que no son ciertos los hechos invocados por los presuntos representantes de la demandante Consorcio el Bosque para Demandar una Resolución De Contrato, no estaba construido el inmueble, no estaba terminado el Conjunto Residencial y no estaba en aquella fecha hecho documento de Parcelamiento alguno sobre inmueble. b. promuevo deposito No. 014111071770031 realizado al Banco Mercantil en la cuenta 01050061121062256441, perteneciente al Consorcio el Bosque, en la fecha 10 de Noviembre del 2.014, que como se puede ver es antes de la fecha de presentación y admisión de la demanda interpuesta a mi representada por Consorcio el Bosque, con ello y lo que está señalado en el libelo y presentado por la parte actora reconvenida en los folios 45 al 75ambos inclusive, se demuestra que la sociedad Mercantil recibió pagos y no uno (1) sino ocho (8)pagos que Consorcio EL Bosque hoy parte actora expidió recibos cambiando la naturaleza del negocio jurídico celebrado en convenimiento con mi representada como Compradora, colocando tal negocio en lo que perfectamente siempre fue y debe calificarse, es decir una Compra Venta a Plazos y así la hoy parte actora lo reconoce en el escrito libelar y además los promueve por lo cual exhortamos la aplicación del principio de comunidad de la Prueba, respecto a los documentales aportados por la contraparte y que corresponden a los pagos de : -fecha de 10 de Julio de 2.012 según depósito bancario No. 012071098810150 por Bs. 4000,00, y emitió recibió 1127; -fecha de 12 de septiembre del 2.013, según depósito bancario No. 013091271790021 por Bs. 10.000,00, y emitió recibo 76; - fecha 24 de Octubre del 2.013, según depósito bancario No. 13092871820082 por Bs. 10.000,00, y emitió recibo 90; - fecha de 30 de Octubre del 2.013, según depósito bancario No. 013103071820030 por Bs. 15.000,00, y emitió recibo 94; - fecha de 22 de Noviembre del 2.013, según depósito bancario No. 013112271860019 por Bs. 20.000,00, y emitió recibo 105; - fecha de 22 de Enero del 2.014, según depósito bancario No. 01411471790091 por Bs. 15.000,00, y emitió recibo 129; - fecha de 13 de febrero del 2.014, según depósito bancario No. 014021371820060 por Bs. 10.000,00, y emitió recibo 136; - fecha de 2 de abril del 2.014, según depósito bancario No. 014040271760206 por Bs. 15.000,00; sin recibo emitido pero reconocido. Todos estos pagos efectuados por mi representada María Jose Sivira Alvarado y recibidos expresamente por Consorcio El Bosque y denotaban las modificaciones de lo convenido como negocio jurídico de manera privada, amén de que convertía la operación de venta en una venta a plazo. Y demuestra a su vez que mi representada efectuó no solo pagos hasta por la cantidad solo de Bs. 197.400,00 ya que es totalmente, ya que no solo cancelo la cantidad adeudada y que en pagos parciales debía ser imputado como inicial de Bs. 207.600,00 y que así lo aceptaron sino que a la fecha ha pagado la cantidad de Bs. 217.400, también aceptados por la parte actora. c. Promovemos en 30 folios registro fotográfico del avance de la obra llamada parcela y Town House D-02, del Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda de fecha 15-11-2012, de fecha 05-02-2013, de fecha 08-04-2.013 dicha visitas fueron realizadas con los funcionarios del Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda, Región Yaracuy (antiguo INAVI-Yaracuy) a cargo en aquel momento de la Dirección Ministerial ing. Elisa Pagliari. d. Promovemos en todo lo que nos favorece el Contrato que como privado firmara Consorcio el Bosque debidamente representada y la ciudadana María Jose Sivira, promovido por la parte actora reconvenida al folio 30 del presente expediente y que adminiculado con el Documento de Parcelamiento que se encuentra inserto en el folio 76 al 89 del presente expediente darán elementos claros y diáfanos a la decisión del quien Juzga. A tal defecto nos amparamos para esta cobranza en el principio de comunidad de la prueba el cual pido sea aplicado por quien juzga. E. Documento de Parcelamiento: Dicho documento de Parcelamiento del Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda donde se encuentra señalado, especificado ubicado en el inmueble objeto de la negociación pactada también consta las determinaciones, medias y especificaciones de otros inmuebles que fueron vendidos a terceros de los cuales consta sus especificaciones de otros inmuebles que fueron a vendidos a terceros de los cuales constan sus especificaciones en las llamadas Notas Marginales, el documento de marra se encuentra inscrito bajo el No. 9, folio 49 del Tomo 18 del protocolo de transcripción del presente año por ante el Registro público de los Municipios san Felipe, independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, en fecha 06 de Agosto del 2.013 (subrayado nuestro ) y acompañamos copia del mismo con todas las notas hasta la fecha. (…Omissis…) F.- Autorización que otorga Consorcio El Bosque a la ciudadana Celsa Guedez C.I. 7.552.454 como propietaria de la casa No. B-19, esta Autorización, que emana Consorcio el Bosque a los ocupantes de las casas que ha vendido y que le da la calificación de propietarios, sin que las personas hayan otorgado el documento protocolizado, es decir, aun al haber comprado las mismas no han podido protocolizar tal operación de venta y materializa la tradición, en este caso y por ser bienes inmuebles la tradición de la cosa se cumple con la protocolización documento de venta por ante el Registro correspondiente del lugar donde esté ubicado en el inmueble y no se ha cumplido.
INFORMES:
Solicito la prueba de informe de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil a Ipostel Yaracuy con el objeto de que informe si fue ordenado algún tipo de telegrama dirigido a mi representada María Jose Sivira Alvarado a la siguiente dirección: la avenida libertador entre calles 34 y 35, No. 34-34, Urbanización Juventud, en San Felipe, Estado Yaracuy (ver clausula Decima Primera del documento Privado y folio 3 del libelo “de las Notificaciones”); b. Solicito la prueba de Informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil al Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, para que informe a este Tribunal, b.1. Si existe un documento de Parcelamiento del Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda donde se encuentra señalado, especificado y ubicado el inmueble D-2, también consta las determinaciones, medidas y especificaciones de otros inmuebles que fueron a vendidos a terceros de los cuales consta sus especificaciones en las llamadas Notas Marginales, b.2. que informe si el documento de marras se encuentra inscrito bajo el No. 9, folio 49 del Tomo 18 del protocolo de transcripción del presente año por ante, en fecha 06 de Agosto del 2.013 (subrayado nuestro) y acompañamos copia del mismo con todas las notas hasta la fecha . B.3 Que informe a este tribunal la fecha que tiene de expedición y vigencia la solvencia municipal que se acompaña para el registro de dicho documento, b.4 Que informe a este Tribunal la fecha que tiene el permiso de habitabilidad que se acompaña en el documento que se encuentra acompañado a este escrito. B.5 que informe a este tribunal si fue presentado para su revisión o protocolización del documento definitivo de compra venta entre Consorcio El Bosque y Mara Jose Sivira Alvarado desde las fecha 30-06-32.012, B.6 Igualmente que este despacho Registral informe al tribunal si fueron realizadas las ventas directas es decir sin crédito hipotecario alguno a las siguiente personas: Rafael Alfredo puertas mogollón, adquirió (2014-497) la parcela y town house b-01; la ciudadana Antonella Riccioli adquirió (2014-490) la parcela y town house b-28; el ciudadano Jean Riccioli y Rosangelly Carolina Reverón de Riccioli la parcela adquirió (2014-494) la parcela y town house a-18; la ciudadana Mirella Mendoza Mendoza adquirió (2014-1169) la parcela y town house b-16; la ciudadana Dinanyella Cabello López adquirió 82014-1176) la parcela y town housea-13; la ciudadana Anabeth Teresa Marcano Prado adquirió (2014-1171) la parcela y town house b-04; el ciudadano Rafael Ángel Pérez Padilla adquirió (2014-1172) la parcela y town house b-15; la ciudadana Claudia Patricia Guzmán Ayala adquirió (2014-1175) la parcela y town house a-14; el ciudadano Carlos Eduardo Stazzeri Riccioli adquirió (2014-571) la parcela town house c.14; el ciudadano Jose Miguel Tapia González (2015-570) adquirió la parcela y town house b-1; la ciudadana Anabeth Teresa Marcano Prado adquirió (2015-572) la parcela y town house b-03. Y pido también al Registro que informe si Consorcio El Bosque a vendido por documento protocolizado alguno a la ciudadana Celsa Guedez C.I 7.552.454 la parcela y town house No. B-19. (…Omissis...). c. Solicitamos la Prueba de Informe al Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, habitad y Vivienda, Región Yaracuy ( antiguo INAVI-Yaracuy) dirigido a la dirección ministerial de dicho despacho para que informe a este tribunal de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil si se encuentra formulada algún tipo de denuncia ´por parte de representada María Jose Sivira y su legigito cónyuge ciudadano Richard Eduardo Arteaga Seijas, titular de la cedula de identidad No. 13.314.257, contra quien es dirigida la correspondiente denuncia, la fecha de la misma, el estado en que se encontraba la obra en ejecución del inmueble parcela y Town House D-02,a si como el resto de viviendas del Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda. d. Solicitamos la prueba de informes a la Alcaldía del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, con el objeto la Dirección Municipal correspondiente de dicho despacho municipal, informe a este tribunal de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil la fecha en que fue otorgado el permiso de habitabilidad para las parcelas y Town House del Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda, si la misma fue otorgada por etapas y en especial la fecha del permiso de habitabilidad de la vivienda D-2.e. Solicitamos la prueba de Informes a la Alcaldía del Municipio Independencia del Estado Yaracuy , con el con el objeto la Dirección Municipal correspondiente de dicho despacho municipal, informe a este tribunal de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil la fecha en que fue otorgado la solvencia municipal al contribuyente Consorcio El Bosque ( RIF J-29614769-8) respecto al desarrollo para la construcción de la parcela y Town House del Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda.
TESTIGOS:
Promuevo la declaración de los testigos ciudadanos Eleannys del Carmen López Juárez, Juan Carlos Giménez Belgoderi, Jessica Camacho y Celsa Guedez. Estima la presente demanda en la cantidad de 10 Mil Bolívares (Bs. 10.000,00.oo), (150 UT)...”

En fecha 30 de marzo de 2015, el tribunal admitió las pruebas. Se ordenó librar oficios respectivos. (Folios 243 al 248).
En fecha 31 de marzo de 2015, el abogado de la parte demandada apeló del auto de la admisión de pruebas y en la misma fecha consignó diligencia donde le entregó al alguacil de este tribunal el dinero para el pago de las copias que correspondían a la apelación interpuesta en los folios del 172 al 184 ambos inclusive, del 242 al 243 ambos inclusive, y del 249 que correspondía a la apelación para las pruebas de informe. (Folios 249 y 250).
En fecha 04 de abril de 2015, el tribunal dictó auto donde acuerdó lo solicitado y se autorizó a la secretaria de este juzgado a certificar las copias. (Folio 251).
En fecha 10 de abril de 2015, este Tribunal ordenó a la secretaria de este Juzgado a efectuar el cómputo de los 5 días de despacho, y se acordó oír la apelación en un solo efecto. (Folios 252 y 253).
Al folio 254 y 255 el abogado de la parte demandada consignó diligencia donde solicitó copia y se fije audiencia única y especial de mediación entre las partes en la presente causa.
En fecha 16 de abril de 2015, la abogada de la parte actora consignó diligencia donde solicitó nueva oportunidad para realizar inspección judicial, y en la misma fecha el Tribunal dictó auto donde acuerda fijar la audiencia conciliatoria, y sea diferida la inspección judicial. (Folios 256 y 257).
Al folio 258, el Tribunal dictó auto donde difirió la Inspección Solicitada por la abogada de la parte actora, y se fija nueva oportunidad.
Al folio 259, el abogado de la parte actora consignó diligencia y solicitó copias certificadas de los folios 189, 220 y 223.
En fecha 21 de abril de 2015, el Tribunal dictó auto donde acordó la devolución de originales solicitados, y en la misma fecha autorizó a la secretaria de este Juzgado para que certificara dichas copias y fuesen remitidas al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, para oír la apelación en un solo efecto. (Folios 260 al 262).
En fecha 23 de abril de 2015, se recibió oficio Nº 462/2010/015, emanado por el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de este Estado, este Tribunal acordó darle entrada y agregar al expediente. (Folio 263 al 265).
En fecha 24 de abril de 2015, oportunidad fijada para que tuviese lugar el acto conciliatorio, donde las partes, manifestaron que se reunirían con sus representados abogados para analizar el caso y realizar una propuesta a la demandada, en cuanto al monto y tiempo de pago.(Folio 266).
En fecha 29 de abril de 2015, se escucharon las testimoniales de los ciudadanos Elleannys del Carmen López Juárez, Juan Carlos Giménez Belgoderi, Jéssica Fider Camacho Piarrulli, testigos promovidos por la parte demandada, y en la misma fecha el abogado de la parte demandada consignó diligencia donde solicitó nueva oportunidad para que la ciudadana Celsa Guedez rindiera su declaración. (Folios 267 al 274).
En fecha 30 de abril de 2015, el tribunal dictó auto donde acordó lo solicitado y se ordenara la citación de la testigo ciudadana Celsa Guedez, y compareciera por ante este Juzgado a fin de que rindiera su declaración. (Folios 275 al 276).
En fecha 06 de mayo de 2015, el Tribunal dictó auto donde se difirió la inspección judicial. (Folio 277).
En fecha 07 de mayo de 2015, se recibió oficio Nº 07, emanado de la Coordinación de Servicios especiales del Instituto Postal Telegráfico de este Estado, este Tribunal ordenó darle entrada y que fuese agregada al expediente. (Folios 278 al 280).
En fecha 07 de mayo de 2015, se realizó la inspección judicial. (Folios 281 al 283).
En fecha 13 de mayo de 2015, el Experto Fotógrafo designado por este Tribunal en la evacuación de la Inspección Judicial consignó escrito constante de diez (10) folios útiles y diecinueve (19) fotografías. (Folios 284 al 294).
En fecha 21 de mayo de 2015, compareció por ante este juzgado la ciudadana María José Sivira Alvarado, asistida por el abogado Wilmer Pérez García, donde ratificó la prueba de informe promovida en su oportunidad y solicitó al tribunal ratificara oficio enviado al SUNAVI (antiguo INAVI), igualmente solicitó se anexe copia certificada del libro llevado por el alguacil, donde consta la recepción de dicho oficio por parte del SUNAVI. (Folio 295).
En fecha 22 de mayo de 2015, se recibió proveniente de la Sindicatura Municipal del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, y en la misma fecha se recibió oficio emanado de la Dirección Ministerial Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda del estado Yaracuy.(Folios 296 al 304).
En fecha 22 de mayo de 2015, la secretaria de este Juzgado hizo constar que venció el lapso de la evacuación de pruebas en la presente causa. (Folio 305).
En fecha 25 de mayo de 2015, el tribunal dictó auto donde otorgó un plazo de quince (15) días de despacho a la parte promovente para que gestionara los informes solicitados ante la superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario. (Folios 306).
En fecha 01 de junio de 2015, se recibió oficio proveniente del Mercantil Banco Universal. (Folios 307 y 308).
En fecha 03 de junio de 2015, el abogado de la parte demandada consignó diligencia. (Folio 309).
En fecha 08 de junio de 2015, el tribunal acordó notificar a la parte actora para que una vez que constara en autos su notificación, comenzara a transcurrir el término de informes, y en la misma fecha se acordó abrir nueva pieza. (Folios 310 al 312).

SEGUNDA PIEZA
En fecha 21 de septiembre de 2015, la Juez Temporal se abocó al conocimiento de la misma, señalando que la causa se reanudaría pasados que sean diez días de despacho siguientes a que conste en autos la ultima notificación que de las partes se practique. (Folios 02 al 04).
En fecha 22 de septiembre de 2015, se recibió oficio proveniente de la Consultoría Jurídica de la Delegación de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, este Tribunal acordó agregarla a los autos, y librar oficio al organismo antes identificado, enviando acuse de recibo de su comunicación. (Folios 05 al 08).
En fecha 24 de septiembre de 2015, al abogado de la parte demandada consignó diligencia donde se da por notificado del abocamiento. (Folio 9).
El Alguacil en fecha 25 de septiembre de 2015, consignó boleta debidamente firmada, donde notificó al abogado de la parte actora. (Folios 10 al 13).
En fecha 28 de septiembre de 2015, el alguacil de este Tribunal consignó recibo de boleta de notificación sin firmar por la parte demandada. (Folios 14 al 15).
En fecha 29 de septiembre de 2015, la abogada de la parte actora consignó diligencia donde solicitó copia certificada. (Folio 16).
En fecha 01 de octubre de 2015, el Tribunal dictó auto, ordenando por secretaria expedir y certificar las copias solicitadas. (Folio 17).
En fecha 02 de octubre de 2015, recibida Incidencia de Apelación Nº 6280, proveniente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, este tribunal acordó darle entrada y agregarla al expediente. (Folio 18 al 79).
En fecha 16 de octubre de 2015, el tribunal dictó auto donde venció el lapso de abocamiento, por lo que es procedente informar a las partes que a partir de esa misma fecha, comenzaría a decursar los quince (15) días de despacho para que las partes intervinientes en este proceso presentaran sus informes.(Folio 80).
En fecha 05 de noviembre de 2015, compareció por ante este Juzgado la abogada Erika Marín apoderada judicial de la parte actora, donde consignó escrito de informes, se dejó constancia que la parte demandada no compareció ni por si ni por medio de apoderado judicial. (Folios 81 al 98).
En fecha 09 de noviembre de 2015, el abogado de la parte demandada consignó escrito de informes. (Folios 99 al 115).
Al folio 116, el tribunal fijó la causa para Observación a los Informes de la Contraria, el cual tendría lugar dentro de los ocho (08) días de despacho.
En fecha 18 de noviembre de 2015, el abogado de la parte demandada consignó escrito de Observación a los Informes de la contraparte actora reconvenida. (Folios 116 al 135).
En fecha 19 de noviembre de 2015, la secretaria de este Juzgado hizo constar que venció el lapso para que las partes presenten las Observaciones. (Folio 136)
En fecha 20 de noviembre de 2015, el Tribunal dictó auto dejando constancia que se encontraba vencido el lapso para presentar Observaciones en la presente causa, este Tribunal acordó dictar sentencia en un lapso de sesenta (60) días consecutivos. (Folio 137).
Al folio 138, el Tribunal dictó auto difiriendo el fallo en el presente juicio, dentro de los treinta (30) días continuos. (Folio 138).
En fecha 12 de abril de 2016, se recibió diligencia suscrita y presentada por el apoderado judicial de la parte demanda abogado HAROLD CONTRERAS ALVIAREZ, Inpreabogado N° 23.694, solicitando copias certificadas de todas las actuaciones contenidas en el presente expediente. (Folio 139).
En fecha 21 de abril de 2016, el Tribunal dictó auto acordando copias certificadas, solicitadas por el apoderado judicial de la parte demandada. (Folio 140).
Al folio 141, corre inserta diligencia suscrita y presentada por el apoderado judicial de la parte demandada, donde solicito a este tribunal, dictar sentencia en la presente causa.
Al folio 142, compareció el abogado HAROLD CONTRERAS ALVIAREZ, apoderado judicial de la parte actora, solicitando a este tribunal dictar sentencia, asimismo solicitó el abocamiento del juez.
En fecha 18 de abril de 2017, el Tribunal dictó auto donde el juez de este despacho se abocó al conocimiento del presente expediente, asimismo fuel librad boleta de notificación a la Sociedad Consorcio El Bosque C.A. (Folios 143 y 144).
El 11 de mayo de 2017, el alguacil de éste tribunal consignó Boleta de Notificación dirigida a la parte actora, debidamente firmada y agregada a la causa.(Folios 145 y 146).
Al folio 147, el Tribunal dictó auto, donde se encuentra vencido el lapso de abocamiento, observando que la presente causa se encuentra en estado de sentencia desde el 20 de noviembre de 2015, asimismo se dejó constancia qué una vez dictado el fallo se notificará a las partes a los fines de que interpusieran los recursos que creían conveniente en defensa de sus derechos.
La Abogada Erika Marín, Inpreabogado N° 209.947, apoderada actora, presento diligencia el 18 de diciembre de 2017, solicitando al Juez, sentencia la presente causa. (folio 148)
Este Juzgador a los fines de pronunciarse con respecto a la resolución del Contrato demandado, lo hace de la siguiente manera:

RATIO DECIDENDI.
Razones para decidir.
Como primer punto considera este juez de cognición civil yaracuyano, que antes de producir la sentencia definitiva de este caso, y tratándose de un contrato de opción de compra venta(folios del 30 al 33 con sus vueltos) donde las partes han calificado diferente, específicamente la parte demandada, que dice que lo firmado por su representada es un contrato puro y simple de venta, y para no incurrir en un falso supuesto por desviación ideológica o intelectual en la calificación del contrato, y donde en los últimos años se han generados diferentes criterios por parte del Tribunal Supremo de Justicia, específicamente, la Sala de Casación Civil y la Sala Constitucional, todos vinculantes para su momento, sobre su significación en la interpretación y estudio en el mundo de los negocios de compra y venta de inmuebles, y en función de aplicar correctamente el principio universal de la confianza legitima o expectativa plausible o expectativa legitima, que tiene su origen en la jurisprudencia del Derecho Alemán de mediados de los años 50, en el famoso caso de la viuda de Berlín y que en nuestro ordenamiento jurídico, ha sido la Sala Constitucional la que más ha aportado al estudio y aplicación de este principio, y que su significado está referido a que el estado a través de sus órganos de justicia es decir tribunales deben de garantizar la estabilidad e igualdad en los procesos sometidos a su decisión, tanto en la doctrina aplicable como las normas.
Entonces es importante establecer cual criterio va a servir de base para la solución del presente caso, y así tenemos que, estamos en presencia de una demanda por resolución de contrato de opción de compra venta, celebrado de forma privada el 2 de febrero de 2011, y que para ese momento que se firmó, los contratos de promesa bilateral de compra venta eran considerados por la Sala de Casación Civil, como contratos preparatorios o preliminares así lo establece la sentencia vinculante:
Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de octubre de dos mil diez. Exp: Nº. 2010-000131
Ahora bien, la promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por esta Sala como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).
En el mismo orden de ideas, esta Sala en un caso similar al hoy planteado, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz en fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
(omissis)
De modo que, “las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, por lo que, el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato de fecha 8 de junio de 2007, como un “contrato de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta”, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo.

Seguidamente, podemos concluir que de acuerdo a los requisitos establecidos en la ut supra sentencia, que en el presente caso estamos en presencia de una demanda por resolución de contrato preliminar de opción de compra venta, sobre un inmueble firmado de forma privada el 2 de febrero de 2011, o de un contrato preparatorios de opción de compra venta, y así queda establecido, el cual fue consignado en original junto con el libelo de demanda y se evidencia que de acuerdo a la contestación de la demanda el mismo no fue impugnado, desconocido o tachado por lo tanto de conformidad con el artículo 443 del código de procedimiento civil:
Los instrumentos privados pueden tacharse por los motivos especificados en el Código Civil, la tacha deberá efectuarse en el acto del reconocimiento o en la contestación de la demanda, o con apoyo de la demanda, a menos que la tacha verse sobre el reconocimiento mismo.
Pasadas estas oportunidades sin tacharlos se tendrán por reconocidos; pero la parte, sin promover expresamente la fecha, puede limitarse a desconocerlos en la oportunidad y con sujeción a las reglas que se establecen en la Sección siguiente.
En el caso de impugnación o tacha de instrumentos privados, se observarán las reglas de los artículos precedentes, en cuanto les sean aplicables.

Queda legalmente reconocido ya que la parte demandada no utilizó las oportunidades procesales que le confiere la norma antes mencionada, por lo tanto, adquiere pleno valor probatorio y con este, queda suficientemente demostrado que las partes suscribieron un contrato preparatorio de opción de compra venta, precedentemente al contrato definitivo de venta, igualmente fue aceptado por ambas partes, lo que significa que no está en discusión la existencia del contrato, sino su cumplimiento o incumplimiento, y así se decide.
Ahora bien, el criterio entonces aplicado a este caso, es que la Sala de Casación Civil estableció que los contratos de opción de compra venta son contratos preparatorios al documento definitivo de la venta y es por eso, que la ley sustantiva o material, otorga la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, lo que se demanda es el incumplimiento de una de las obligaciones del contrato, no el contrato en sí, lo cual tiene su base en la acción resolutoria que está consagrada en el artículo 1.167 del código civil:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

La norma ut supra, presupone un incumplimiento del deudor o en su defecto el contratante, vale decir, cuando éste no pone la conducta debida como estaba pactada y que resulte imputable a ese deudor o contratante, pero de esta norma se puede conseguir la siguiente conclusión, se refiere específicamente al incumplimiento de una obligación inserta en el contrato y no al contrato mismo, o sea, la causa para pedir la resolución es el incumplimiento de una de las clausulas, y en el presente caso, la parte actora demanda la resolución del contrato por el incumplimiento de las clausulas cuarta y séptima:
Ahora bien, en cuanto al fondo del asunto sometido a esta instancia de cognición civil yaracuyana, tenemos que la parte demandante adujo que las obras civiles del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS DE LA ARBOLEDA, se iniciaron el 30 de enero de 2010 y finalizó la construcción el 30 de diciembre de 2011, que ella cumplió con construir el inmueble y con el documento de parcelamiento, que no ha podido cumplir con el contrato de venta definitivo, porque venció el plazo de 6 meses contados desde el 30-12-2011 y venció el 30-6-2012 y la demandada no ha cumplido con sus obligaciones preparatorias como el pago del precio es decir no ha pagado la totalidad de los anticipos ni obtuvo el crédito hipotecario para pagar el saldo restante del modo pactado en la clausula cuarta o sea que venció el plazo y la demandada no cumplió, que ella -la demandante- no ha cumplido con el documento definitivo debido a que sus obligaciones deben cumplirse después que la demandada cumpla sus obligaciones, por qué no son simultaneas. Que la demandante cumplió con sus obligaciones principales como lo era la construcción en el terreno de su propiedad el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA y especialmente el Town House D-02. Que como incumplimiento del contrato preliminar de opción de compra venta que durante el tiempo del contrato y hasta la presente fecha la demandada ha incumplido con las clausulas cuarta y séptima, como la obligación principal que fue el precio pactado, que conforme a la clausula tercera, la demandada se obligó con la compra del Town House y que se obligó a pagar totalmente antes de la protocolización del contrato de venta, pero no cumplió debido a que hasta la presente fecha no se ha celebrado el contrato definitivo de compra-venta debido al incumplimiento de las obligaciones preparatorias, que de acuerdo a la clausula cuarta el precio pactado fue de cuatrocientos veinticinco mil bolívares (425.000,oo) y la demandada se había obligado a pagar totalmente para el momento de la protocolización del contrato definitivo, que solo deposito 197.400,oo bolívares y que además los pagó de forma extemporánea, que de acuerdo a la clausula cuarta la demandada se había obligado a hacer anticipos a cuenta del precio de venta por doscientos siete mil seiscientos bolívares (207.600,oo) y que serian destinados a la construcción del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, dichos anticipos se establecieron desde el 2 de marzo de 2011 hasta el 2 de febrero de 2012 pero el incumplimiento se convirtió en definitivo desde el 30 de junio de 2012 que era el plazo para registrar el documento definitivo, que para el momento en que se fuera a protocolizar el documento de venta definitivo, se estableció que la compradora debía pagar el monto total es decir 217.400,oo bolívares, que vencido el plazo el 30 de junio de 2012 la demandada no solicitó el crédito hipotecario en 90 días contados desde la entrega de los recaudos sobre el resto que faltaba por pagar de acuerdo a la clausula séptima lo cual tampoco cumplió en solicitar el crédito. Que producto de que la demandada incumplió con el saldo restante impidió que la demandante cumpliera con el contrato de venta definitivo. Que en cuanto a los anticipos aduce la demandante que la demandada pagó de manera extemporánea las cuotas pactadas y quedando un saldo por pagar de diez mil doscientos (10.200,oo) que de la cantidad recibidas por la demandante fueron los diez mil de reserva, de gastos administrativos diez mil y el saldo restante, es decir, de 197.400,oo los imputó a las cuotas de los anticipos quedando pendiente diez mil bolívares, la reserva la pagó el 2 de diciembre de 2010 según deposito 009350212100344 (folio 45) en el banco mercantil la cual fue consignada junto con el libelo de demanda y por ser una tarja se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1383 del código civil valorada bajo la sana critica, la cual se demuestra que efectivamente se depositó la cantidad en ella expresada y así se valora. La cantidad de cincuenta mil bolívares según deposito 040330202110065 (folio 47) del 2 de febrero de 2011, 10.000,oo bolívares fueron destinados a los gastos administrativos y 40.000,oo bolívares a la inicial, en el banco mercantil la cual fue consignada junto con el libelo de demanda y por ser una tarja se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1383 del código civil valorada bajo la sana critica, la cual se demuestra que efectivamente se depositó la cantidad en ella expresada y así se valora. Deposito 098900103110029 (folio 49) en el banco mercantil por 12.200, oo del 1 de marzo de 2011 destinado a pagar la cuota del 2 de marzo de 2011 la cual fue consignada junto con el libelo de demanda y por ser una tarja se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1383 del código civil valorada bajo la sana critica, la cual se demuestra que efectivamente se depositó la cantidad en ella expresada y así se valora. Deposito 098820404110123 (folio 51) en el banco mercantil por 12.200, oo bolívares del 4 de abril de 2011, destinada a pagar la cuota exigible el 2 de abril de 2011, la cual fue consignada junto con el libelo de demanda y por ser una tarja se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1383 del código civil valorada bajo la sana critica, la cual se demuestra que efectivamente se depositó la cantidad en ella expresada y así se valora. Deposito 040331605110289 (folio 53) del banco mercantil por 12.000,oo bolívares del 16 de mayo de 2011, destinada a pagar la cuota exigible el 2 de mayo de 2011, la cual fue consignada junto con el libelo de demanda y por ser una tarja se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1383 del código civil valorada bajo la sana critica, la cual se demuestra que efectivamente se depositó la cantidad en ella expresada y así se valora. Deposito 0988791107110150 (folio 55) del banco mercantil por 12.000,oo bolívares del 9 de junio de 2011, destinada a pagar la cuota exigible el 2 de junio de 2011, la cual fue consignada junto con el libelo de demanda y por ser una tarja se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1383 del código civil valorada bajo la sana critica, la cual se demuestra que efectivamente se depositó la cantidad en ella expresada y así se valora. Deposito 011092340350008 (folio 57) del banco mercantil por 15.000,oo bolívares del 23 de agosto de 2011, destinada a pagar la cuota exigible el 2 de julio de 2011, la cual fue consignada junto con el libelo de demanda y por ser una tarja se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1383 del código civil valorada bajo la sana critica, la cual se demuestra que efectivamente se depositó la cantidad en ella expresada y así se valora. Deposito 012071098810150 (folio 59) banco mercantil por 4.000,oo bolívares del 10 de julio de 2012, destinada a pagar la cuota exigible el 2 de agosto de 2011 por 15.000,oo la cual fue consignada junto con el libelo de demanda y por ser una tarja se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1383 del código civil valorada bajo la sana critica, la cual se demuestra que efectivamente se depositó la cantidad en ella expresada y así se valora. Deposito 013091271790021 (folio 61) del banco mercantil por 10.000,oo bolívares del 12 de septiembre de 2013, destinada a pagar la cuota exigible el 2 de septiembre de 2011, la cual fue consignada junto con el libelo de demanda y por ser una tarja se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1383 del código civil valorada bajo la sana critica, la cual se demuestra que efectivamente se depositó la cantidad en ella expresada y así se valora. Deposito 013092871820082 (folio 64) del banco mercantil por 10.000,oo bolívares del 24 de octubre de 2013, destinada a pagar la cuota exigible el 2 de octubre de 2011, la cual fue consignada junto con el libelo de demanda y por ser una tarja se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1383 del código civil valorada bajo la sana critica, la cual se demuestra que efectivamente se depositó la cantidad en ella expresada y así se valora. Deposito 013103071820030 (folio 66) del banco mercantil por 10.000,oo bolívares del 30 de octubre de 2013, destinada a pagar la cuota exigible el 2 de noviembre de 2011, la cual fue consignada junto con el libelo de demanda y por ser una tarja se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1383 del código civil valorada bajo la sana critica, la cual se demuestra que efectivamente se depositó la cantidad en ella expresada y así se valora. Deposito 013112271860019 (folio 68) del banco mercantil por 20.000,oo bolívares del 22 de noviembre de 2013, destinada a pagar la cuota exigible el 2 de diciembre de 2011, la cual fue consignada junto con el libelo de demanda y por ser una tarja se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1383 del código civil valorada bajo la sana critica, la cual se demuestra que efectivamente se depositó la cantidad en ella expresada y así se valora. Deposito 014011471790091 (folio 70) del banco mercantil por 15.000,oo bolívares del 22 de enero de 2014, destinada a pagar la cuota exigible el 2 de enero de 2012, la cual fue consignada junto con el libelo de demanda y por ser una tarja se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1383 del código civil valorada bajo la sana critica, la cual se demuestra que efectivamente se depositó la cantidad en ella expresada y así se valora. Deposito 014021371820060 (folio 72) del banco mercantil por 10.000,oo bolívares del 13 de febrero de 2014, destinada a pagar la cuota exigible el 2 de enero de 2012, la cual fue consignada junto con el libelo de demanda y por ser una tarja se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1383 del código civil valorada bajo la sana critica, la cual se demuestra que efectivamente se depositó la cantidad en ella expresada y así se valora. Deposito 014040271760206 (folio 74) del banco mercantil por 15.000,oo bolívares del 2 de abril de 2014, destinada a abonar a las cuotas de la inicial y recibo del 3 de abril de 2013, la cual fue consignada junto con el libelo de demanda y por ser una tarja se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1383 del código civil valorada bajo la sana critica, la cual se demuestra que efectivamente se depositó la cantidad en ella expresada y así se valora.
Después de alegar los hechos antes mencionados la parte actora consignó junto con el libelo las pruebas la cual se valoran:
1- Copia certificada del acta constitutiva de la sociedad de comercio denominada “Consorcio el Bosque”, (folios del 15 al 23) de la cual se desprende que la demandante es una persona jurídica que cumplió con todo los trámites legales para adquirir personalidad jurídica y por ser un documento público ya que está debidamente protocolizada ante el registro mercantil respectivo y de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil se le confiere valor probatorio y así se valora.
2- Poder notariado (folios del 24 al 29) mediante el cual habilitó judicialmente a sus abogados para que fuera representada en este juicio y del mismo se desprende que cumplió con lo ordenado en el artículo 151 eiusdem y no fue impugnado por lo tanto se le confiere valor probatorio y así se valora.
3- Original del contrato privado (folios del 30 al 33) del cual se deriva la presente demanda y el mismo ya fue valorado anteriormente y así se declara.
4- Copia simple del poder (folios del 34 al 41) otorgado por el consorcio el bosque a los abogados para que protocolicen todo los documentos definitivos de ventas de las parcelas que conforman el conjunto residencial brisas de la arboleda. Con respecto este documento la cual se trata de un poder debidamente notariado no fue impugnado y se le confiere valor probatorio por cuanto del mismo se desprende que dos personas estaban autorizados para gestionar ante el registro la protocolización del cualquiera de las parcelas que hubiesen vendido por lo tanto tiene valor probatorio y así se valora.
5- Copia simple del acto administrativo (folios del 42 al 44) emanado del Ministerio del Poder Popular Para Vivienda y Habita la cual no consta en auto que dicho acto administrativo haya sido derogado por lo tanto tiene certeza probatoria de conformidad con los principios de eficacia y eficiencia y así se decide.
6- Recibos de pagos y depositos bancarios (folios del 45 al 75) la cual ya fueron valorados anteriormente y así se declara.
7- Copia simple del documento de parcelamiento (folios del 76 al 90) correspondiente al conjunto residencial brisas de la arboleda la cual está debidamente protocolizado y el mismo no fue tachado por lo tanto de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil se le confiere valor probatorio de donde queda demostrado que consorcio el bosque registró el documento antes mencionado e hizo el parcelamiento del terreno donde se construyo el conjunto residencial antes mencionado y así se valora.
En el lapso de promoción de prueba promovió las siguientes:
-Todos los documentos consignados con el libelo de demanda y ya se valoraron.
-Una inspección judicial practicada por este tribunal, el 7 de mayo de 2015 (folios del 285 al 298) de la que se evidencia que el Town House D-2 está totalmente construido, ya que el experto dejo constancia junto con el juez del tribunal que las medidas son de 6,50 metros de ancho por 15,30 metros de largo con una área de construcción de 82,96 metros cuadrados y que, de conformidad con el artículo 1428 del código civil, en concordancia con los artículos 472 al 476 todos del código de procedimiento civil, se le confiere valor probatorio, por cuanto quedó demostrado que la demandante cumplió con la construcción total del inmueble número D-2 del conjunto residencial Brisas La Arboleda, lo que trae como consecuencia, que la obligación que tenía la demandante de construir el inmueble fue cumplida en su totalidad y así se decide.
En cuanto a la prueba de informe que consistió en que se le oficiará al Banco Mercantil ubicado en la Avenida Libertador frente a la Gobernación del estado Yaracuy, si la demandada había solicitado algún crédito hipotecario desde el 2 de febrero de 2011, tenemos que, consta al folio 314 donde el Banco Mercantil el 27 de mayo de 2015, le envió la repuesta a este tribunal, donde le informó que la ciudadana María José Sivira Alvarado ,no ha solicitado crédito hipotecario alguno y que en su sistema no arroja ninguna información desde el 2 de febrero de 2011, lo que queda demostrado con dicho informe es que efectivamente, la demandada no cumplió con una de sus principales obligaciones como lo era solicitar un crédito hipotecario para poder pagar el resto del precio del inmueble convenido, ya que de acuerdo a la clausula séptima, se había comprometido a solicitar el crédito y no solo solicitarlo sino que debió notificarle a la demandante y no lo hizo por lo tanto no hay duda de su incumplimiento y así se decide.
Por otra parte la demandada de auto contestó la demanda y reconvino a la demandante por cumplimiento de contrato la cual pasa a decidirla.
En cuanto a esta reconvención tiene que ser distinta en su esencia al del juicio principal tal y como así lo establece el artículo 365 del código de procedimiento civil, ahora bien, de la revisión se evidencia que la presente reconvención en nada cambia las defensas que fueron expuesta en la contestación de la demanda, siendo los mismos argumentos, es decir, no hay un hecho nueva capaz de convertir esta reconvención en una demanda diferente a la del juico principal, solo es un rechazo puro y simple, basta con analizar la contestación de la demanda y esta reconvención de que los argumentos son casi los mismos, es decir, yo cumplí tu no cumpliste o tu no cumpliste yo si cumplí por eso te demando por cumplimiento, como por ejemplo, la demandante reconvenida no cumplió con sus obligaciones contractuales y convencionales contenidas en el documento privado del 02/02/2011, que pagó el precio acordado, que el plazo de la opción de compra venta no fue estipulado pero si fue estipulado en la clausula decima novena (19), que se obligó la demandante reconvenida a finalizar el inmueble para el 30 de diciembre de 2011, y dentro de seis (6) meses posteriores a la finalización del desarrollo del inmueble que construía y que promovía su venta hasta el 30 de junio de 2012, fecha tope en que se terminaba el plazo pautado para la protocolización del documento definitivo de compra venta, que el inmueble no estaba terminado y menos aun el documento de parcelamiento y el permiso de habitabilidad y que era imposible que se otorgara el precitado documento de compra venta, que tenía en su poder los montos dinerarios para el pago correspondiente, es decir la cantidad de 217.400,oo dinero que le fue facilitado por amigos, y lo tenía, como lo tiene a la disposición de quien promovía la venta consorcio el bosque, no habiéndolos entregados con anterioridad, ya que los mismos nunca le fueron requeridos en cheque para ser presentado al registro por quien demanda, que pago todo lo solicitado y que hasta mayor cantidad, pero lo realmente de esta reconvención es que no llenaba los requisitos para que fuera admitida pero el juez que me antecedió no lo consideró, pero como ya estamos en el final de este juicio es por eso que la decisión sobre esta tercerías es que se declarará sin lugar por no contener la misma hechos nuevos y así se decide.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 10 de diciembre de dos mil nueve (2009), señaló lo siguiente:
“…. A tal efecto, la doctrina patria viene sosteniendo que cuando la mutua petición o reconvención, no introduce hechos nuevos al debate, y se equipara a un rechazo puro y simple de los términos de la demanda, la misma se torna en inoperante e inadmisible. Ello es así, en virtud de que una reconvención planteada con tales defectos, impide el ejercicio del derecho a la defensa por parte del actor reconvenido, quien se verá privado de expresar razones y demostrar hechos, lo cual, por constituirse en un obstáculo para el ejercicio de un acto fundamental del proceso, atenta contra los principios de contradicción e igualdad procesal…”
Seguidamente, la demandada a través de su apoderado, se defendió alegando, entre otras cosas, que la mal llamada opción se convirtió en una venta a plazos, que las condiciones fueron modificadas por las partes, que vencido el termino y el tiempo de caducidad expresado en el documento privado recibió las cantidades, incluso fuera del plazo inicialmente estipulado, que el Consorcio El Bosque expidió recibos cambiando la naturaleza del negocio jurídico, que es falso que solo haya pagado 197.400,oo sino que a la fecha pagó 217.400,oo, que solo esperaba la solicitud de los recaudos necesarios para la protocolización del documento y cumplir allí en ese acto con el pago de la parte final, que no se le puede exigir a su representada una modalidad de pago que no sea justamente la de pagar como ella quiera, y que ella elige la que está dentro de sus posibilidades, que es la emitir un cheque de gerencia por la cantidad adeudada y previamente entregar copia del mismo al requerimiento de la demandante, requerimiento que no ha sido expresamente solicitado, que el hecho de que su representada no ha tenido la necesidad de requerir un crédito hipotecario alguno, para cubrir el saldo del inmueble comprado no la hace incurrir en falta alguna a sus obligaciones, que la clausula 19 del contrato plantea obligaciones genéricas no atribuibles a su representada, que la fecha tope de construcción del Town House sería el 30 de diciembre de 2011, fijando un plazo posterior de 6 meses para la protocolización del documento definitivo de compra venta, que el 30 de junio de 2012 debía firmarse el documento de venta y pagarse el precio pero que no se pudo protocolizar por culpa de la demandante ya que el documento de parcelamiento fue protocolizado el 6 de agosto de 2013 es decir un año y dos meses después, que no estaba construido el inmueble, no tenía la cedula de habitabilidad no tenía el documento de parcelamiento por lo que era imposible que cumpliera con su obligación de construir y vender en la fecha del 30 de junio de 2012.
Para demostrar sus alegaciones la demandada en el lapso de promoción de prueba promovió las siguientes:
1-Denuncia formulada por ante el Ministerio del Poder Popular para el Ecosocialismo, Habitad y Vivienda Región Yaracuy, de fecha 8 de noviembre (folios del 185 al 188). Con respecto a esta prueba considera quien decide, que a pesar de ser una carta explicativa a dicho Ente, donde se puede apreciar que la demandada afirmó que dejó de pagar en el mes de agosto de 2011, porque supuestamente no estaban trabajando en la obra, pero en el folio 304 consta la repuesta con respecto a la denuncia formulada por la demandada, donde se puede apreciar que dicho Ente dejó constancia que se dirigió a la obra el 6/12/2012 y constato que de acuerdo al avance de la vivienda señalada y las condiciones en que se encontraba que en un máximo de una semana estaría ejecutada totalmente y que solo dependía la culminación de la obra del urbanismo relacionada con acueducto, cloacas, electricidad y viabilidad, pero hay que tomar muy en cuenta, que esta visita la hizo el Ente regional el 6 de diciembre de 2012, lo que sin lugar a dudas no se compagina con lo alegado por la demandada, por lo tanto, al ser esta comunicación una declaración de un funcionario público y no fue impugnado o tachado por las partes, adquiere valor probatorio con lo cual, se demuestra que un Ente del estado dejó constancia que para el 2012 ya estaba construida la obra y mas el inmueble D 2 del conjunto residencial brisas de la arboleda y así se decide.
2-Promovió un deposito bancario (folio 189) el cual ya fue analizado y así se declara.
3-Prueba de informe a IPOSTEL (folio 284) Yaracuy la cual considera quien decide que dicha prueba de informe es impertinente ya que no aporta ningún elemento de convicción que pudiera desvirtuar la demanda, es decir, si la demandante tuviera que haberle hecho una notificación a la demandada la pudiera haber hecho en el momento que tantas veces supuestamente fue a la obra, por lo tanto, el hecho de que la demandante no le hubiera notificado de algo a la demandad por IPOSTEL. no significa que no cumplió con el contrato y así se decide.
4-En cuanto a las pruebas de informe a la Alcaldía del Municipio Independencia (folios 301, 302, 303, 304, 305,306,). Considera quien decide que lo mismo ocurre con esta prueba que resulta del todo impertinente ya que si la demandante registró tarde el documento de parcelamiento o no tenía la solvencia municipal ha podido la demandada con esta prueba demostrar que no le fue posible hacerle la entrega material por culpa de la demandante y así demostrar que no había cumplido y así se decide.
5-En cuanto a los testigos (folios desde el 271 al 277) considera quien aquí decide que los testigos en este tipo de acción son inadmisibles ya que no se puede probar una convención o contrato o la resolución de un contrato por lo tanto los testigos promovidos y evacuados son inadmisibles de acuerdo al artículo 1387 del código civil y así se decide.
Ahora bien, ambas partes hicieron sus respectivos alegatos, observando quien decide que, la parte actora alegó el incumplimiento de la demandada en los pagos, es decir, fueron hechos después de las fechas que habían pactado, por ejemplo, se puede observar que existe pagos hechos en los años 2012, 2013, 2014 cuando en realidad el contrato estableció una fecha de inicio y una de final, es decir, desde el 2 de marzo de 2011 hasta el 2 de febrero de 2012, mas los seis meses para la protocolización del documento de venta definitivo, lo cual da por demostrado que, efectivamente, la demandada se atrasó en los pagos de anticipos hecho probado con las tarjas bancarias, la cual se valoraron anteriormente, incumplimiento que produce el efecto resolutorio consagrado en el artículo 1.167 del Código Civil, es decir, que si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte demandará la resolución como en este caso, también observa quien decide, que la clausula cuarta estableció que los anticipos serían destinados nada más para la construcción del Town House, pero hay que tomar muy en cuenta que cuando se firmó este contrato fue el 2 de febrero de 2011, lo que significa, que todavía no se había terminado el plazo estipulado para la finalización de la construcción del conjunto residencial, que de paso, ya fue construido dicho Town House, tal y como se demostró con la inspección judicial practicada por este tribunal, y con la declaración escrita emanada del Ente Regional de Habitad y Vivienda Región Yaracuy del 20 de mayo de 2015, y después de esta fecha las partes tenían 6 meses para la protocolización del documento definitivo, siempre y cuando, estuvieran cumplida toda las obligaciones y dicho esto, se observa que para el 30 de diciembre de 2011 la demandada no había cumplido con todo los anticipos el cual quedó demostrado cuando su ultimo deposito fue el 13 de febrero de 2014 por 10.000,oo para cubrir la cuota que era exigible para el 2 de febrero de 2012, tarjas esta, que fueron valoradas, es decir, que su contenido demostró la fecha que realmente se había atrasado, y peor aun para el 2 de abril de 2014 todavía estaba abonando la inicial según deposito que fue valorado anteriormente, pero como la demandada alegó que el documento de parcelamiento se registró después, observa quien decide que, efectivamente, si se registró después pero, de la revisión de las actas, se puede observar fácilmente que la demandada en ningún momento pretendió cumplir con su obligación de pagar el precio total, porque muy bien ha podido la demandada cumplir ella y en caso de que no hubiesen querido recibir el pago del resto del precio o no hacerle la entrega material de su inmueble, a podido hacerle una oferta real ante otro tribunal o demandar el cumplimiento del contrato inmediatamente y no esperar más de dos años después que le demandaron para defenderse y pretender hacer valer su cumplimiento que a toda luces quedó demostrado que no cumplió con el contrato, es decir si la razón le asistía porque no ejerció su derecho pro accione y así demostrar con contundencia que le asistía la verdad jurídica. Ahora, con respecto a la clausula séptima sobre el crédito hipotecario, tenemos que quedó demostrado con las pruebas aportadas por la demandante, como por ejemplo, los depositos y con el informe del Banco Mercantil, donde quedó demostrado que la demandada nunca solicitó el crédito hipotecario, además cuando el Ente regional visitó la obra en diciembre de 2012 constató que ya estaba terminada la obra que solo faltaban colocarle los servicios basicos, pero en el caso de la demandante la situación es diferente porque su cumplimiento en menor parte dependía del cumplimiento de la demandada, por ejemplo demostrar que había solicitado el crédito hipotecario(la demandada) o que había consignado el cheque de gerencia en la oficina de la demandante, lo cual no cumplió con ninguna de las dos obligaciones, es mas se observa que alguna de las cuotas fueron pagadas muy extemporáneamente –como se dijo antes- independiente que la empresa los haya recibidos por el contrario esto hubiese sido fundamental para demostrar que si había cumplido con el contrato, ya que hubiera quedado demostrado que la demandada cumplió con el pago total incluyendo el crédito hipotecario y no como pretendió decir la demandada que ella podía pagar como bien le pareciera, y que si quería pedir el crédito o no eso era su interés y que ella tenía el dinero que le habían facilitado amigos, pero la verdad es que para el momento que se firmó el contrato esas cantidades de dinero eran acorde con el precio actual del inmueble (2011) pero no al que pretende la demandada que en este tiempo si quería pedir el crédito o no era porque no tenía necesidad si hubiese sido así, ya que no se estipuló en el contrato que la demandada podía pagar como ella quisiera, y es precisamente lo que la llevó a incurrido en el incumpliendo del contrato en sus clausulas 4 y 7, ahora no se podía hacer el documento definitivo de la venta si la demandada no había cumplido con el contrato, pero siendo así ha podido entonces la demandada pagar en su totalidad en aquel momento el inmueble y hoy fuera otra la situación, la demandante si cumplió con la construcción del Town House tal y como quedó demostrado por ejemplo con la declaración de la funcionaria del Ente regional del estado Yaracuy, que no fue impugnado ni tachado o contradicho con otra prueba o contra prueba, y para este momento en que se está dictando la presente sentencia tampoco existe prueba alguna de que la demandada haya hecho una oferta de pago o haya consignado ante este tribunal el resto del precio total del inmueble es decir 217.400,oo bolívares o la constancia de la aprobación del crédito, porque si la demandada le recibió extemporáneamente los pagos con mayor razón hubiera recibido el resto del precio y aun mas tuviera que haber aceptado la aprobación del crédito no importando si se hizo en el tiempo estipulado, por lo que debido a las razones de hecho y de derecho antes mencionadas, no cabe la menor duda de que hubo un incumplimiento de la demandada de las clausulas cuarta y séptima del contrato firmado y aceptado por las partes el 2 de febrero de 2011, quedando legalmente reconocido tal y como así también lo corrobora la clausula primera que la demandante conocía perfectamente el proyecto y el mismo fue presentado por la demandante, por lo tanto la presente demanda por resolución de contrato preparatorio de opción de compra venta debe ser declarado con lugar tal y como se declarará en la parte dispositiva de esta sentencia, y como consecuencia de esto debe la demandante reintegrar el monto de la pagado a la demandada para cumplir con lo establecido en la clausula decima octava, en este mismo sentido, considera este juez de cognición civil yaracuyano que el contrato accionado no puede permanecer en el tiempo con las partes obligadas, sobre todo a sabiendas que éste nunca producirá los efectos para el cual fue suscrito, por lo que es consecuencia forzosa de no haberse llevado a cabo la venta definitiva por una causa imputable a la demandada y retrotraer la situación a su estado inicial con la devolución de las cantidades entregadas, para evitar un posible enriquecimiento sin causa por no devolver las cantidades entregadas, y finalmente si bien es evidente que en las normas adjetivas civiles existe específicamente el artículo 12 donde faculta al juez para interpretar los contratos que presenten por ejemplo oscuridad debe atenerse al propósito o intención de los contratantes pues bien, en el presente contrato sometido al estudio y revisión del mismo considera este juez de cognición civil Yaracuyano que no hay ni oscuridad ni ambigüedad, pero si intención y claridad y es que el contrato se firmó para que ambas partes cumplieran sus respectivas obligaciones establecidas y muy especialmente en las clausulas 4 y 7 que están claramente, no hay necesidad de hacer otra interpretación que no sea de verificar si cumplieron o no y en este caso se verificó que la demandada no cumplió con sus obligaciones, y para sustentar mas esta decisión quien aquí decide considera que el artículo 254 del código de procedimiento civil me faculta para declarar esta acción con lugar debido a que existe plena prueba de los hechos alegados por la parte actora y así se decide.

DECISIÓN
Por todos los argumentos precedentes, este Juzgado Primero de Primera Instancia lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la reconvención interpuesta por la parte demandada reconviniente MARIA JOSE SIVIRA ALVARADO, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, en contra de la demandante reconvenida SOCIEDAD MERCANTIL CONSORCIO EL BOSQUE, antes identificada.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de compra-venta, seguido por la SOCIEDAD MERCANTIL CONSORCIO EL BOSQUE, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha veintisiete (27) de junio del 2008, bajo el Nº 36, Tomo 2-C., en contra de la ciudadana MARIA JOSE SIVIRA ALVARADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 17.379.239.
TERCERO: SE ORDENA la devolución de las cantidades entregadas a la demandada de acuerdo a la clausula decima tercera del contrato.
CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS PROCESALES a la demandada por resultar perdidosa
QUINTO: Por cuanto la presente sentencia salió fuera del lapso legal y de acuerdo al artículo 251 del código de procedimiento civil, se ordena la notificación de las partes con el fin de salvaguardar el derecho a la defensa y del derecho de recurrir del fallo.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del, Juzgado Primero de Primera Instancia lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en San Felipe, a los quince (15) días del mes de marzo de 2018. Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
El Juez,
Abg. EDUARDO J. CHIRINOS CH.
El Secretario,
Abg. ELVYN J. QUIROGA BAUDIN
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las tres de la tarde (3:00p.m.).
El Secretario,
Abg. ELVYN J. QUIROGA BAUDIN
Exp. 14.605