REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR COMPETENCIA CIVIL ASUNTO: FP02-R-2017-000194 (9214) RESOLUCION Nº PJ0172018000019 PARTE ACTORA: CORINA DEL VALLE GUILARTE RIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro V-10.569.870, de este domicilio.- ABOGADAS ASISTENTES DE LA PARTE ACTORA: LILIA DEL VALLE HERNANDEZ y RIGUBERTA ROJAS, venezolanas, mayores de edad, abogadas en ejercicio, inscritas en el I.P.S.A., bajo los Nros 266.014 y 150.227, respectivamente.- PARTE DEMANDADA: JOSÉ DANIEL VALDERRAMA MARCANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.628.744, de este domicilio.- APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ALEXANDRA COROMOTO ESCOBAR ESCOBAR, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A., bajo el Nro. 107.021, respectivamente. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO P R I M E R O: 1.- DE LAS ACTUACIONES DE LA PARTE ACTORA: Se inicia el presente juicio por escrito continente de demanda por Resolución de Contrato, de fecha 28 de noviembre de 2016, que introduce la ciudadana Corina del Valle Guilarte Rivas contra el ciudadano José Daniel Valderrama Marcano, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) siendo distribuida al Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar. 2.- DE LA ADMISIÓN: En fecha 10 de enero de 2017, el Tribunal de la causa, admitió la presente demanda y ordenó emplazar a la parte demandada, para que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a dar contestación a la demanda.- 3.- DE LA CITACIÓN: En fecha 23 de febrero de 2017, el alguacil del tribunal de la causa, consignó el recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano José Daniel Valderrama, parte demandada en la presente causa.- 4.- DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: En fecha 24 de marzo de 2017, el ciudadano José Daniel Valderrama, representado por su apoderada judicial, presentó escrito dando contestación a la demanda. En fecha 20 de abril de 2017, el ciudadano José Daniel Valderrama, confirió poder amplio y suficiente a la abogada ALEXANDRA COROMOTO ESCOBAR ESCOBAR. 5.- DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES: La parte demandada: Reprodujo el merito favorable de los autos Promovió prueba Documental Promovió prueba testimonial Promovió prueba de informes La parte actora: No promovió pruebas ni por si ni a través de apoderado alguno. En fecha 02 de mayo de 2017, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada.- En fecha 08 de mayo de 2017, rindieron su declaración las testigos DUBRASKA CATHERINE RONDON y MARY ISABEL RENGEL.- En fecha 25 de julio de 2017, la ciudadana Corina del Valle Guilarte Rivas, asistida por las abogadas Lilia del Valle Hernández y Riguberta Rojas, parte actora en la presente causa, consignaron escrito de informes en el tribunal a-quo.- En fecha 26 de julio de 2017, el ciudadano José Daniel Valderrama Marcano, representado por la abogada Alexandra C. Escobar Escobar, parte demandada en la presente causa, consignó escrito de informes en el tribunal a quo. 6.- DE LA SENTENCIA EN PRIMERA INSTANCIA: En fecha 06/11/2017, el Tribunal Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la demanda pr resolución de contrato intentada por Corina del Valle Guilarte Rivas contra José Daniel Valderrama. 7.- DE LA APELACIÓN: En fecha 13/11/2017, la ciudadana Corina del Valle Guilarte Rivas, asistida por las abogadas Lilia del Valle Hernández y Riguberta Rojas, parte actora en la presente causa, apeló de la anterior sentencia fechada el 06/11/2017. Por auto de fecha 16/11/2017, el juzgado de la causa oye la apelación en ambos efectos y ordena remitir las presentes actuaciones a esta instancia Superior, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil. 8.- DE LAS ACTUACIONES DE ESTA ALZADA: En fecha 21 de noviembre de 2017, la suscrita secretaria de éste despacho, deja constancia de haber recibido el presente expediente procedente del Tribunal Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, asignándosele el Nro. FP02-R-2017-000194 (9214), previniéndose a las partes que sus informes se presentaran al vigésimo día hábil siguiente de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, (si no se hubiere pedido la constitución del Tribunal con asociados en el termino indicado en el artículo 118 ejusdem) y en caso de presentación de Informes de las partes se dejarán transcurrir ocho (8) días hábiles de conformidad con el artículo 519 del mismo texto legal; a los fines legales pertinentes. En fecha 08/01/2018, este Tribunal Superior, dejó expresa constancia que el (20-12-2017), venció el lapso para presentar los informes en la presente causa, y ninguna de las partes hizo uso de éste derecho, iniciándose así, el lapso de sesenta (60) días, para dictar sentencia conforme lo dispone el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. Cumplidos con los trámites procedimentales este Tribunal Superior pasa a delimitar el hecho controvertido de la presente causa. S E G U N D O: MERITO DE LA CONTROVERSIA El presente recurso de apelación, ejercido por la parte demandante ciudadana Corina Del Valle Guillarte quien interpuso demanda contra el ciudadano José Daniel Valderrama por resolución de contrato de opción a compra celebrado en fecha 20-03-2015 ante la Notaría Pública Segunda de ciudad Bolívar, anotado bajo el Nº 36, folios 24 al 126, tomo 45, arguyendo entre otras cosas: “(…) Es el caso ciudadano juez, que en fecha de 20 de abril de 2015 el ciudadano JOSÉ DANIEL VALDERRAMA MARCANO, el optante recibe el crédito personal solicitado a la empresa Briquetera del Orinoco, por bolívares doscientos cincuenta mil bolívares y abona la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) según cláusula segunda del contrato no notariado distribuyéndolo así: Corina Guilarte cheque Nº 5921100176135735959 veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00). A Dorangela Núñez inmobiliaria cheque Nº 59246001762 veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) y Richard Guilarte cheque Nº 59262001760. Ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) todos de fecha 20 de abril del 2015. Como asimismo, en conversación verbal el ciudadano José Daniel Valderrama Marcano y mi persona quedo de cancelar mensualmente dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500) como alquiler por cuanto no tenia la cantidad de trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00) que es lo que me falta, solo canceló el mes de junio del 2015. Luego de un año afirma que necesita los documentos del terreno y que estén registrados dejando el saldo restante para cancelarlo cuando se lo entregara la empresa que seria la cantidad restante los trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00) tramito los documentos en el Registro inmobiliario y me los entrega en fecha 02 de noviembre del año 2015, y teniendo los documentos en la mano, me dice y me alega que el tiene dinero para hacer lo que el quiera y esto lo tenemos que arreglar por el tribunal que ya el sabe lo que tiene que hacer por lo que ha decidido no venderla ya, la propiedad...Omissis..., la presente demanda se fundamenta en los artículos 339, 340 del Código procesal Civil venezolano 1133, 1137, 1159, 1160, 1167 del Código Civil Venezolano. ...Omissis..., PETITORIO, 1) reconocer mi personería en el carácter invocado. 2) ordenar el desglose y devolución de los documentos recibidos. 3) tener promovida y admisión la presente solicitud de NULIDAD DE VENTA en contra del ciudadano JOSÉ DANIEL VALDERRAMA MARCANO (sic) corres traslado a la parte demandada citándolo y emplazándolo a fin de que devuelva la propiedad y conteste dentro de plazo de Ley. 4) agregar los instrumentos presentados. 5) dictar oportunamente y previo los trámites de rigor la sentencia definitiva haciendo lugar a la acción promovida, en expresa imposición en costas de acuerdo a lo establecido en el Código Civil Venezolano y de Procedimiento Civil (...)”. En el acto de la litis contestación, el accionado alegó: “(...) de los hechos esgrimidos en el libelo de demanda incoado por la prenombrada ciudadana CORINA DEL VALLE GUILARTE RIVAS, reconozco como cierto que existe un contrato de opción compra-venta del inmueble objeto de esta demanda debidamente descrito en el libelo de la demanda ubicado en el sector Casanova Norte, calle Blanquita de Pérez zona urbana de Ciudad Bolívar Municipio Heres, estado Bolívar. (…) NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, los alegatos que la parte demandante pretende en esta demanda, (…) ciudadano juez que acorde con la vendedora del prenombrado inmueble ciudadana CORINA DEL VALLE GUILARTE RIVAS hoy demandante en esta causa, que le cancelaría la inicial, es decir la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (250.000Bs.) cuando la empresa en la que laboro actualmente me otorgara el monto para dar la inicial a través del aporte de vivienda o préstamo del cual podemos disponer los trabajadores que allí laboramos como beneficio laboral y es por ello ciudadano juez que una vez que la empresa me otorgó préstamo inmediatamente le adelante la inicial antes mencionada de doscientos cincuenta mil bolívares (250.000 Bs.), cuestión que no tardo nada en ser aprobado puesto que pude realizar el pago a tiempo para autenticar la opción compra-venta, prueba del pago copia simple de los cheques donde realicé este pago marcado con la letra (B) y el monto restante, es decir la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (330.000 Bs.) con un crédito hipotecario (FAOV), es importante destacar ciudadano juez que lo acordado era que la diferencia por pagar se haría a través de crédito bancario ...Omissis..., es el caso ciudadano juez que para sorpresa de mi persona hoy día me encuentro demandado cuando considero que el que debería haber demandado por incumplimiento de contrato debería haber sido yo, y no lo hice respetando la palabra de la ciudadana CORINA DEL VALLE GUILARTE RIVAS propietaria del inmueble en cuestión y de la ciudadana Dorangela del Valle Núñez Villasana por medio de la sociedad mercantil INVERISONES MUNDO DORADO C.A., quien nunca tuvo la intensión de cumplir con lo estipulado en el contrato de servicio que celebramos, es una prueba suficiente de que actuaron de mala fe y con la intensión de no cumplir con su obligación. Niego rechazo y contradigo el hecho que hoy alega la demandante ciudadana CORINA DEL VALLE GUILARTE RIVAS, en cuanto a que yo debía pagar 2.500,00 mensuales por no tener dinero para cancelar la diferencia de 380.000,00 Bs., si bien es cierto que quedó pendiente esa suma de dinero acordamos ambas partes que lo pagaría a través de crédito bancario como lo indico detalladamente con anterioridad, (…) observe ciudadano juez que durante ese periodo de un año aproximadamente que no cancele dicho monto por alquiler la prenombrada no hizo objeción alguna buscando de alguna manera la forma de dejar sin efecto la negociación que hoy pretende desconocer procurando mediante esta demanda de Resolución de Contrato e impidiendo a todo evento que yo pudiera dar continuidad a la solicitud del crédito para la compra de la vivienda en cuestión de esta demanda. (...)”. Establecido como ha sido el hecho controvertido en este asunto, quien suscribe antes de entrar a resolver el fondo del mismo, pasa a resolver de oficio los requisitos de admisibilidad, para lo cual se requiere hacer los siguientes delineamientos: Por razones de orden lógico procesal y desde el punto de vista estrictamente cronológico, es en la etapa de admisión de la demanda, es decir, dentro de los tres (3) días siguientes a su interposición (ex artículo 10 del Código de Procedimiento Civil) la oportunidad en la que le corresponde al juez evidenciar si la misma es contraria o no al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, siendo ese el momento ideal para advertir la falta de cumplimiento de los llamados presupuestos procesales; no obstante, por vía jurisprudencial se ha sostenido que ello no es óbice para que luego de la admisión el juez pueda verificar tales presupuestos procesales -de oficio- en cualquier estado y grado de la causa a los efectos de declarar su inadmisibilidad. Así lo ha reconocido la Sala cúspide de la jurisdicción constitucional, entre otras, en sentencia N° 1618 del 18 de agosto de 2004, expediente N° 03-2946, caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, C.A., en la que estableció: “La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa”. (Resaltado y subrayado nuestros) Dicho criterio fue acogido expresamente por la Sala de Casación Civil, entre otras, en sentencia número 429 del 3 de julio de 2009, expediente N° 09-039, caso: Accroven S.R.L. c/ Servicios Petroleros El Tejero, C.A. (SEPETECA) y otros, que se reiteran en esta ocasión. Igualmente, ha sostenido la referida Sala que cuando la inadmisibilidad no es declarada ab initio o in limine litis, es decir, en la oportunidad legalmente prevista para ello, y el proceso avanza considerablemente en su sustanciación, los jueces deben ser muy cautelosos y prudentes al momento de juzgar sobre la inadmisibilidad, debiendo extremar su cuidado a la hora de decidir, puesto que cualquier equivocación al respecto pudiera aparejar una dilación indebida, equivalente a una especie de reposición inútil, al retrotraer indebidamente la causa a una etapa procesal que inicialmente había sido superada, con la consecuente pérdida del tiempo y de los recursos invertidos tanto por los justiciables como por los órganos jurisdiccionales, lo cual resultaría contrario a la tutela judicial efectiva del demandante (Vid. Sentencia N° 259 del 26 de junio de 2011, expediente N° 10-644; caso: Parcelamiento Industrial La Raiza, C.A. contra Eufemio Gallardo y otros). Ahora bien, observa este tribunal superior, que la presente causa fue admitida y decidida por el a quo por la resolución del contrato de opción de compra venta, ,en caso de ser declarada procedente la parte demandada debe restituir al accionante el precitado inmueble, lo cual se traduce en la inexistencia de la convención de opción de compra venta, cuya consecuencia jurídica acarrea que la situación se retrotraiga al estado como estaban las partes antes de pactarse la obligación contractual, debiendo entonces devolverse mutuamente las prestaciones dadas y recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato, en otras palabras, los contratantes quedan como si jamás lo hubiesen hecho y con el deber de restituirse las prestaciones cumplidas. En este orden de ideas y sobre los efectos que produce la resolución contractual, la Sala en sentencia N° 677 del 20 de noviembre de 2009, expediente N° 09-191, caso: Elia Rosa Villegas Chacón contra Néstor Luis Pineda de Lima y otra, destacó: “…En el caso concreto, la Sala observa que el juez superior en el fallo recurrido cita doctrina del autor Eloy Maduro Luyando, relativa a que “...la resolución tiene efectos retroactivos, por lo que declarado con lugar, el contrato se considera como si nunca se hubiese efectuado, volviendo las partes a la situación precontractual, es decir, a la situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato...”, así como otra doctrina autoral en la cual se afirma que “...la sentencia que declara la resolución del contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución, así como ordenar la restitución del bien que ocupa el optante...” y, sin embargo, no se apoyó en ellas para dictar su decisión, pues en ninguna parte de ésta ordena a la actora, en forma clara y precisa, que restituya a los codemandados-vendedores el bien inmueble objeto del contrato sobre el cual recae la sentencia resolutoria que dictó, violando así lo dispuesto en los artículos 12 y ordinal 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. En otras palabras, si la resolución del contrato tiene efectos retroactivos, puesto que desde el momento en que mediante sentencia firme sea declarada su resolución éste se considerará como si jamás se hubiese celebrado, entonces el juez de alzada ha debido ordenarle a la parte actora que le restituyera a la parte demandada el bien inmueble objeto del contrato sobre el cual recae la sentencia resolutoria que dictó; y no limitarse, exclusivamente, a condenar a los codemandados de autos a que le restituyeran a la demandante las sumas de dinero y el inmueble ya mencionados e identificado en el cuerpo de este fallo, respectivamente, so pena de inficionar la decisión recurrida de indeterminación objetiva, como en efecto lo hizo. Más recientemente, en sentencia N° 53 del 8 de febrero de 2012, expediente N° 11-503, caso: George Yazji contra el Instituto Universitario De Mercadotecnia ISUM C.A., con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, estableció: ‘(…) la resolución del contrato declarada por la recurrida, comporta una serie de efectos jurídicos, y entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado. Y si una de las partes contratantes pagó parte de un precio de venta, a través de uno o varios abonos, la sentencia que declara la resolución del contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución…’. (Negrillas de la Sala). De la doctrina jurisprudencial arriba transcrita parcialmente, se desprende que el efecto retroactivo que generaría la resolución del contrato de opción de compra venta como resultado de su inejecución, se traduce en que las partes quedan en situación precontractual, por lo que los contratantes quedan en la misma situación jurídica como si el convenio jamás se hubiese celebrado. En el caso bajo examen, el bien inmueble destinado a vivienda objeto de la relación contractual cuya resolución se pretende se encuentra ocupado por el demandado, por lo que el efecto jurídico de la resolución en caso de ser declarada procedente conllevaría la entrega o desocupación del mencionado inmueble. Ahora bien, disponen el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente: “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”. En el mismo sentido, el artículo 5 de la citada Ley establece: “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”. Asimismo, el artículo 10 eiusdem dispone: “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”. Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos -pretendiéndose en el presente caso la resolución de un contrato de opción de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por el opcionante- resulta pertinente citar el criterio establecido por la Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente: “…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo. Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”. (…Omissis…) Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental. En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda. (…Omissis…) Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales. En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita. En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”. Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional. El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem). Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta en caso de ser declarado procedente, comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, es por lo que este juzgado superior en estricto cumplimiento a los criterios jurisprudenciales supra indicados al caso bajo revisión, procederá a declarar como en efecto declara de oficio INADMISIBLE la presente demanda conforme a lo previsto en lo establecido en los artículos 340 del Código de Procedimiento Civil, 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda, dictado en fecha 10-01-2017. En consecuencia, es forzoso para quien suscribe declarar con lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora contra el fallo dictado en fecha 06-11-2017. Así se dispondrá en el dispositivo del fallo. En virtud de la anterior declaratoria, resulta inoficioso emitir pronunciamiento sobre del tema debatido. Así se establece. T E R C E R O: DISPOSITIVA Por todo lo antes expuesto este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y de Tránsito de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la demandante, ciudadana Corina Del Valle Guilarte, contra la sentencia dictada en fecha 06-11-2017, dictada por el tribunal a quo. SEGUNDO: INADMISIBLIE la demanda por resolución de contrato de opción a compra interpuesta por la ciudadana Corina Del Valle Guilarte contra José Daniel Valderrama. TERCERO: Queda así REVOCADA la decisión recurrida. CUARTO: Se condena en costas del proceso a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión. Dada, firmada y sellada en la Sala del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y de Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los seis (06) días del mes de marzo de dos mil dieciocho (2018) Años. 207º de la Independencia y 159º de la Federación. La Juez Superior, Dra. Haydee Franceschi Gutiérrez. La Secretaria, Abg. Maye Andreina Carvajal. HFG/MAC/Haydee. La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy, previo anuncio de ley a las 9:25 a.m. La Secretaria, Abg. Maye Andreina Carvajal.