TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
COMPETENCIA MERCANTIL

ASUNTO: FP02-R-2017-000181 (9210)
RESOLUCION Nº: PJ0172018000021

PARTE DEMANDANTE: Empresa Mercantil INVERSIONES EA 2040 C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Bolívar, en fecha 29/07/2009, Nº 13, tomo 20-A de los Libros de registro, representada por su presidente ciudadano Elías Abboud, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.297.966, de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Mary Carolina Vargas Hernández, abogada en ejercicio, inscrita en el IPSA bajo el N° 50.911.

PARTE DEMANDADA: Empresa Mercantil: VARIEDADES JHONMAR, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, Tomo 9-A, N° 01 del año 2010, representada por su presidente Jurady Zeleth Oronoz Espejo, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.452.873 de éste domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Jorge Sambrano Morales, Yorgredicis Aguane Hernández y Greinis Rodríguez Guerra, abogados en ejercicio, inscritos en el IPSA, bajo los número. 25.138, 227.330 y 241.752, respectivamente.

MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES.

I:
LOS HECHOS Y ACTUACIONES EN EL A QUO
Se dio inicio al presente procedimiento cobro de bolívares derivados de diferencia de cánones de arrendamiento no cancelados, a través de escrito libelar y anexos presentados por la parte actora Empresa INVERSIONES EA 2040, C.A, contra la Empresa VARIEDADES JOHNMAR, C.A, y a su presidente ciudadana: Jurady Zeleth Oronoz Espejo; por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, en el cual expuso: “…(omissis)… acudo ante esta competente autoridad a los efectos de demandar, como en efecto lo hago a través del mismo, a la empresa VARIEDADES JHONMAR, C.A., representada por su presidente JURADY ZELEHT ORONOZ ESPEJO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad numero 13.452.873 … como responsable solidario, en su carácter de fiador principal de las obligaciones adquiridas por la mencionada empresa, por COBRO DE BOLIVARES DERIVADOS DE DIFERENCIA DE CANONES DE ARRENDAMIENTO NO CANCELADOS, para que se sirva a pagar o a eso sea conminado por este honorable tribunal, a cancelar la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS ONCE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES CON CUARENTA (Bs. 1.411.355,40), por concepto de pago de diferencia de cánones de arrendamientos y condominio no cancelados, aunado a la cantidad de OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLIVARES CON CUARENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 87.867,43) por interés compensatorios calculados al 12% anual, mas los costos y costas procesales, que pido se calculen en 25% del monto demandado, es decir la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS CINCO BOLIVARES CON SETENTA Y UN CENTIMO (Bs. 374.805,71) lo que arroja una suma total a demandar de UN MILLON OCHOCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL VEINTIOCHO BOLIVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 1.874.028,54) de igual manera se demanda la corrección o indexación monetaria del monto demandado, que se deriven desde la admisión de la demanda hasta la sentencia definitiva, tomando en cuenta que los intereses compensatorios se calculan solo hasta el mes de septiembre de 2016. se estima la presente demanda en la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL VEINTIOCHO BOLIVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 1.874.028,54) que representa y la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SIETE CON SETENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS “sic” (41.951,57). (omissis)…”.
En fecha 24/10/2016, el Tribunal Segundo de Primera Instancia admite la demanda y por expresa remisión del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su Capitulo IX del Procedimiento Judicial, artículo 43, establece que el presente procedimiento debe ser tramitado mediante el Juicio Oral, en tal sentido se acuerda el emplazamiento de la demandada para que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la citación, a fin de que de contestación a la demanda.
Cumplidas las formalidades inherentes a la citación, la demandada, procedió a dar contestación a la demanda en los términos que siguen:
“…(omissis)…
De la contestación de la demanda
…(omissis)…
2.2. De los hechos controvertidos:
Salvo la admisión del único hecho antes señalado, en nombre de nuestra mandante… negamos, rechazamos y contradecimos tanto los hechos constitutivos de la demanda, así como también la pretendida aplicación o fundamentación de las normas jurídicas invocadas por la parte actora en su demanda.
Se niega por falso que la relación arrendaticia haya culminado
Se niega por falso que se haya discutido un nuevo canon de arrendamiento “que correría para el periodo 2014/2015”.
…(omissis)…
Se niega por falso que se haya “convenido” por los inquilinos del centro comercial un nuevo canon de Bs. 1.300…
Se niega por falso que a la “llegada del vencimiento de la prorroga legal”…
…(omissis)…
Se niega por falso que a nuestra representada se le haya enviado comunicación alguna de “cobro detallado” de la deuda…
…(omissis)…
Se niega por falso, que para el año 2016 y de acuerdo a un supuesto avalúo realizado al centro comercial. –el cual se desconoce- el canon de arrendamiento haya sido establecido en Bs.7.113,21 por metro cuadrado…le correspondería cancelar la suma de Bs. 159.335,90 con IVA incluido.
…jamás la parte arrendadora se ha reunido con nuestra mandante a los fines de llegar a “un acuerdo”…
…al existir inconformidad en el mismo, no puede ser impuesto como lo pretende la parte actora a través de este proceso, sino que dicho monto debe ser determinado por el SUNDEE.
Se niega por falso que, entre las partes exista una deuda derivada de la falta de cancelación correcta de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendataria.
… (omissis)…
3. De la Impugnación de la Estimación de la demanda
…(omissis)…
Sin embargo, se observa que la misma fue estimada olímpicamente en la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL VEINTICHO BOLIVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 1.874.024,54), logrando la autora dicha estimación, sumando la cantidad reclamada por diferencia de cánones de arrendamiento no cancelados, más sus intereses “compensatorios”, más las costas procesales que las fijó a priori en la cantidad de Bs.374.805,71, lo cual constituye una ilegalidad manifiesta en la estimación, al pretender incluir y cobrar las costas y honorarios (que forman parte de las costas) como parámetros para fijar la estimación o cuantía de la demanda.
…(omissis)…
En razón de ello, debe ser excluida, por ilegal, la cantidad de Bs. 374.805,71 de la estimación de la demanda, o en su defecto declarar la no admisión sobrevenida de la demanda, por inepta acumulación de pretensiones…
…(omissis)…
…reconvenimos en este acto por Acción de Cumplimiento de Contrato.
5. De la impugnación de los documentos producidos con la demanda.
5.1. Se impugna el documento poder…
5.2. Se impugna titulo supletorio…
5.3. Se impugna comunicaciones “D” y la otra sin distinción alguna…
5.4. Se impugna Inspección ocular…
5.5 Se impugna comunicación de fecha 08 de agosto de 2016…
5.6 Se impugna comunicación de fecha 08 de septiembre de 2016…
5.7 Se impugna comunicación de fecha 16 de septiembre de 2016…
…(omissis)…
Pedimentos Finales
…solicitamos que la demanda intentada en contra de nuestra mandante sea declarada SIN LUGAR por resultar totalmente infundada…”.

El día 15/05/2017, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito contradiciendo las defensas opuestas por la parte accionada; acompañando anexos al escrito original de poder que le fuera otorgado por la parte demandante y copia certificada de inspección ocular evacuada por ante el Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres este mismo Circuito Judicial (folios 134 al 144 del expediente).
En fecha 25/06/2017, tuvo lugar la audiencia preliminar, y en fecha 28/06/2017, se procede a la fijación de los hechos controvertidos en los términos siguientes:
“... (omissis)…
LIMÍTES DE LA CONTROVERSIA
Son hechos que deben ser probados por el actor:
• El incremento de los cánones de arrendamiento en la cuantía indicada en el libelo.
• Que se haya discutido un nuevo canon de arrendamiento que correría para el período (sic) 2014/2015.
• Que se notificó al demandado el monto de la deuda.
Son hechos que deben ser probados por el demandado.
…(omissis)…
• Que ha pagado las pensiones del arrendamiento en el periodo indicado en el libelo y que lo hizo en la cuantía pactada con la arrendadora.
… (omissis)…”.
En el mismo auto de fijación de los hechos abre el lapso de cinco (5) días para la promoción de pruebas sobre el mérito de la causa.
En fecha 03/07/2017, promueve pruebas la parte demandada: 1) Ratificó la prueba testimonial que fue promovida en el escrito de contestación. 2) Ratificó las documentales que fueron presentadas. 3) Promovió la prueba de confesión de conformidad con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil.
El tribunal a quo el 06/07/2017, admite las pruebas presentadas y promovidas por la demandada.
En fecha 16/10/2017, tuvo lugar la audiencia de juicio, en la cual comparecieron ambas representaciones judiciales, y la apoderada de la parte actora alegó:

“…(omissis)... Que hubo una relación arrendaticia desde el año 2.010 y que el último contrato suscrito fue firmado el 02 de julio 2013 para el periodo del 16/02/2013 al 15/02/2014, que el ultimo canon del contrato de arrendamiento fijado fue en 242 bolívares por mts2, el cual a cancelado posteriormente con la nueva Ley en la materia por mutuo acuerdo establece un pago de 1300 bolívares por mts², que llegada a la oportunidad el arrendatario no cancelo sin explicación alguna. Que se dieron comunicaciones entre las partes que se acordaron nuevas condiciones que el contrato no fue adecuado a la nueva legislación. Se establecía la forma de aumento en el contrato vencido y no se ha cumplido porque se han congelado los cánones de arrendamientos. Que existen pruebas suficientes de la forma de cálculo. Seguidamente interviene la apoderada de la demandada Yorgredicis Aguane Hernández y ratifica todos los argumentos de la contestación, que ratifica las pruebas y renuncia a la prueba testimonial asimismo ratifica las impugnaciones realizadas, que opone como punto previo la impugnación de la estimación de la demanda propuesta por cuanto se acumula una cantidad prohibida por la ley que incluso dan lugar a una acumulación prohibida por la ley por pago de costas sin esperar la condenatoria, que es inconstitucional el cobro del pago de los cánones de inquilinato porque son de orden público, que no hubo convenio ni verbal ni escrito sobre la fijación de los cánones, que las partes no pueden subvertir estas formas de pagos, que las partes deben acudir a la SUNDEE en caso de desacuerdo de las partes en el monto del canon de arrendamiento y que son ilegítimos los intereses compensatorios. Terminada la audiencia siendo las once de la mañana (11:00 am.) y habiendo expresados las partes sus respectivos informes, se suspende la audiencia, debiendo regresar a la Sala a las once y media de la mañana para dictar el dispositivo oral… este debiendo regresar a la Sala a las once y media de la mañana para dictar el dispositivo oral. Para decidir…este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda y condena en costas a la parte accionante INVERSIONES EA 2040 CA…”.

Por sentencia publicada en fecha 26/10/2017, el tribunal de la causa declaró lo siguiente:
“… (omissis)…
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado… administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por cobro de diferencia de cánones de arrendamiento incoada por EA 2040, C.A, contra la empresa Variedades Jhonmar, C.A
… (omissis)…”

Dictado y publicado el respectivo fallo, la parte actora interpuso recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos y se ordenó la remisión del expediente a ésta alzada, quien le dio entrada en fecha 08/11/2017, y de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente al de hoy, la oportunidad para que las partes presentaren sus informes.
En fecha 13/11/2017, la parte actora consignó escrito de informes.
Estando en la oportunidad para que éste tribunal superior emita el fallo correspondiente, considera necesario determinar su competencia para la revisión bajo estudio.
II:
SOBRE LA COMPETENCIA

Este tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, de conformidad con lo dispuesto con el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el tribunal de alzada competente al Juzgado Segundo de Primera instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial; en concordancia con lo establecido en la resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y publicada en la gaceta oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela N° 39152 de fecha 02 de abril de 2009; y con lo establecido en la decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010. Así se considera.

SOBRE LA ACCIÓN EJERCIDA
Se observa que la pretensión contenida en el libelo, no deja lugar a dudas, pues, la actora expresamente pide el cobro de bolívares derivados de la diferencia de cánones de arrendamiento no cancelados, con fundamento en los artículos 1529, 1579, 1592, 1354, 1159, 1160,1264 del Código Civil concatenados con los artículos 6, 7, 14, 17, 32, 33, 41, 43, y disposiciones transitorias 1era y 3era y disposiciones derogatorias 1era y 2da del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.
Determinado lo que antecede, pasa este Órgano Jurisdiccional a pronunciarse sobre los siguientes puntos previos:
Primero: De la nulidad de la sentencia por silencio de prueba.
En el escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte actora-recurrente, Abg Mary Carolina Vargas denuncio el silencio de pruebas, argumentando entre otras cosas lo que sigue:
…(omissis)...
Para la toma de la decisión el tribunal (sic) ad quo no consideró (ni siquiera mencionó en el texto) las pruebas promovidas, lo que a todo evento representa un vicio de silencio de pruebas que denuncio en este acto.”.

Ahora bien, de acuerdo con la jurisprudencia Sala de Casación Civil, sentencia N° 245 del 06.03.08: El vicio de inmotivación por silencio de pruebas se configura cuando: "...el Juez omite cualquier mención sobre una prueba promovida y evacuada por las partes que consta en las actas del expediente y cuando a pesar de haberse mencionado su promoción y evacuación, el juez, se abstiene de analizar su contenido y señalar el valor que le infiere a la misma o las razones para desestimarla, exigiéndose además que la omisión tenga influencia determinante en el dispositivo del fallo.'".
Al respecto observa la sentenciadora que, en relación con la omisión total de valoración probatoria denunciada en que incurrió el referido juzgado de primera instancia, -en consideración de la parte recurrente- esta alzada puede constatar con claridad que, luego de analizadas las actas procesales que conforman el presente asunto, así como las alegaciones y defensas que se produjeron en el decurso del debate del juicio, concluye que el tribunal de instancia recurrido solamente analizó del cúmulo de pruebas aportadas: “…copia simple una misiva dirigida por la actora a la demandada en la que le comunica el incremento. Esta misiva fue impugnada por el apoderado de la accionada...las copias simples de documentos privados carecen de valor probatorio…Dejando de lado la ineficacia de la carta misiva…”.
De la transcripción parcial supra se desprende, que el juzgador a quo; omitió pronunciarse sobre el resto de pruebas ofrecidas y admitidas, vale indicar: “…Copia certificada de titulo supletorio... Copia certificada de contrato de arrendamiento...Comunicación de comienzo de prorroga legal…Inspección ocular…Comunicación de fecha 08 de agosto…Comunicación de fecha 08 de septiembre de 2016… Escrito de agotamiento del proceso conciliatoria…”.
Ahora bien, en relación con la referida omisión se observa, que la misma no fue determinante en el dispositivo del fallo, toda vez que del contenido de la sentencia se puede constatar, que en el caso sub examine el juez a quo, baso su decisión en la falta de comunicación del incremento arrendaticio por parte de la accionante a la demandada y por ende la debida aceptación por parte de ésta (accionada) del señalado incremento. Así se declara.
De igual manera es bueno señalar, que en el presente procedimiento fue tramitado por el juicio el oral tal como lo establece el artículo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial:
“Artículo 43:…(omissis)…
El conocimiento de los demás procedimientos, jurisdiccionales en materia de arrendamiento comercial…será competencia de la jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.”.

Ha sido criterio reiterado de la Sala Constitucional: “…que en los procesos orales, regidos por el Código de Procedimiento Civil, y por mandato del artículo 887 ejusdem, el juez no tiene la obligación de dar cumplimento al artículo 509 del mismo código, bastado señalar los motivos de hechos del fallo y la fuente de los mismos.”.
Ello así, en aplicación de los criterios parcialmente transcritos al caso que nos ocupa, resulta forzoso para la juzgadora declarar improcedente la presente denuncia de silencio de pruebas. Así resuelve.

Segundo: De la impugnación de la cuantía.
La parte demandada impugno la cuantía fundamentando dicha impugnación de la manera que sigue:

“…Como puede observarse, la actora procedió a estimar su demanda sin fundamentarse en ninguna disposición legal.
…se observa que la misma fue estimada olímpicamente en la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS SESEBTA Y CUATRO MIL VEINTIOCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 1.874.028,54), logrando la actora dicha estimación, sumando la cantidad reclamada por diferencia de cánones de arrendamiento no cancelados, más sus intereses “compensatorios”, más las costas procesales que las fijó a priori en la cantidad de Bs. 374.805,71, lo cual constituye una ilegalidad manifiesta en la estimación, al pretender incluir y cobrar las costas y honorarios (que forman parte de las costas) como parámetros para fijar la estimación o cuantía de la demanda.
…(omissis)…
En razón de ello, debe ser excluida, por ilegal, la cantidad de Bs. 374.805,71 de la estimación de la demanda, o en su defecto declarar la no admisión sobrevenida de la demanda, por inepta acumulación de pretensiones…”.

Con la finalidad de resolver la impugnación propuesta, se hace necesario traer a los autos los artículos 36 y 31 del Código de Procedimiento Civil.
“Artículo 36.- En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinara acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuera por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”
“Artículo 31.- Para determinar el valor de la demanda se sumarán al capital los intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda”.
Siendo ello así, queda claro que la parte demandada impugno la cuantía, por considerar que parte la actora indebidamente incluyó para determinar la misma (cuantía) las costas procesales calculándolas en un monto de Bs. 374.805,71; que sumada al monto de la cuantía determinado por la actora, da un gran total de un millón ochocientos setenta y cuatro mil veintiocho bolívares con cincuenta y cuatro céntimos (Bs. 1.874.028,58).

Como es de observarse, el legislador es muy claro en la forma como debe procederse para estimar el valor la demanda, pudiéndose computar, los aumentos, accesorios y demás gastos ocasionados, hasta la introducción de la demanda, porque ellos están llamados en conjunto a integrar la materia misma del juicio; pero es claro que para esos mismo efectos procesales no pueden tomarse en cuenta lo que con posterioridad a la fecha de la admisión de la demanda puedan resultar o producirse, entre ellos las posibles condenatorias. Por ello los gastos que realmente acontecen durante las secuela del proceso (costas), así como los intereses que eventualmente se sigan venciendo con posterioridad a la iniciación del mismo (proceso), si bien son materia de la sentencia respectiva; sin embargo, los mismos (gastos del proceso) no son tomados en cuenta para determinar a priori el valor de la demanda. Así se indica.

Determinado lo anterior, resulta forzoso declarar con lugar la impugnación planteada, quedando así excluida de la estimación realizada, la cantidad de trescientos setenta y cuatro mil ochocientos cinco bolívares setenta y un céntimos (Bs.374.805,71). En consecuencia la estimación de la demanda queda en la cantidad de un millón cuatrocientos noventa y nueve mil doscientos veintidós bolívares con ochenta y siete céntimos. (Bs. 1.499.222,87). Así se declara.
SOBRE EL MÉRITO:
Resueltos los puntos previos anteriores, pasa esta alzada a dictaminar y al efecto observa:
En efecto, el eje del asunto se contrae, por una parte a la pretensión de la demandante, vinculada al cobro de bolívares derivados de la diferencia de cánones de arrendamiento de un local comercial suscrito entre la accionante y la accionada, cuya relación arrendaticia se estableció por una duración de un (1) año tal y como se desprende de la cláusula cuarta del mencionado contrato la cual se transcribe a continuación:
“CLÁUSULA CUARTA: la duración del presente contrato es de Doce (12) meses continuos, contados a partir del día Dieciséis de Febrero de año Dos Mil Trece (16/02/2013) hasta el día Quince de Febrero del año Dos Mil Catorce (15/02/2014). Queda expresamente convenido que si LA ARRENDATARIA desea continuar con la relación arrendaticia deberá notificar a LA ARRENDADORA por los menos con treinta (30) días anticipación al vencimiento del contrato, caso contrario, se entenderá su deseo de culminar el vinculo en el tiempo previsto en este contrato. En caso contrario de que las partes deseen prorrogar la relación arrendaticia se obligan a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento.”.

Es el caso que en fecha 15/02/2015 y 15/02/2016, la parte demandante incrementó el canon de arrendamiento al monto supra señalado vale indicar para el periodo 2015/2016 Bs. 1.300 por Mts2 y para el periodo 2016/2017 Bs. 7.113,21 por Mts2, señalando en su libelo que dichos incrementos fueron convenidos entre las partes y de igual manera notificados a la arrendataria así como el ajuste del canon de arrendamiento a través de la constitución del Tribunal Primero de Municipio…en la sede del local en fecha 14/07/2016, hechos estos negados por la arrendataria en el acto de la contestación señalando que es falso que se haya discutido un nuevo canon de arrendamiento correspondiente a los lapsos señalados, y que mucho menos se hayan convenidos dichos montos, como también es falso que se haya recibido por parte de la arrendataria notificación de dicho ajuste como tampoco se ha recibo comunicación alguna que discrimine de manera detallada la supuesta deuda, reconociendo únicamente la relación arrendaticia que los une.

Entonces definida o delimitada la litis en los términos expuestos, precisa quien decide, traer a los autos el contenido de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que expresan:
“Artículo 506.. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
La jurisprudencia patria ha señalado al respecto lo que sigue:
“… 'Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho'.
'Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular…interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.
… (omissis)…”.

DEL ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:

Parte actora:

Anexo a l libelo las documentales siguientes:

• Copia simple de poder autenticado ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar, N° 18, Tomo 81 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, en fecha 05/08/2016.

Documento que fue impugnado por la parte demandada, impugnación que es desechada por esta alzada en razón de: a) La señalada copia simple a su vuelto se encuentra certificada por la secretaria del tribunal a quo; y b) El referido documento fue traído en copia certificada en fecha 15/05/2017 folios 134 al 136 del expediente; en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del CPC. Así se resuelve.

• Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar, N° 44, Tomo 55 de los Libros de autenticaciones de fecha 22/07/2013.
Documento público, que no fue tachado por la contraparte, por lo tanto tiene pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose con el mismo la relación arrendaticia que une a las partes objeto de este juicio. Así se establece.
• Copia simple de acta constituida de la Empresa Mercantil Variedades Jhonmar C.A, registrada por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Bolívar, N° 1, Tomo -9- REGMESEGBO 304 de fecha 12/04/2010.

Documental público que no fue impugnada por la parte demandada por tanto se tienen como fidedignas artículo 429 del CPC. Así se indica.

• Copia simple de titulo supletorio evacuado de por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del este Circuito Judicial, folios 16 al 22.
• Copia simple de comunicación de fecha 13/01/2014.
• Copia simple de comunicación de fecha 08/08/2016.
• Copia simple de comunicación de fecha 08/09/2016.

Las copias simples que anteceden fueron impugnadas en el acto de la contestación de la demanda, debiendo la parte actora subsanar a través de la presentación de las copias certificada de los mismos, carga esta que no cumplió, por tanto las referidas copias se desechan del proceso. Así se decide.

• Original de escrito de agotamiento de procedimiento conciliatorio de fecha 16/09/2016, folio 53 al 54.
Documental ésta que fue recibida por el indicado organismo, como se desprende del sello húmedo estampado en la primera hoja de dicho escrito en fecha 16/09/2016; si bien es cierto esto, también es cierto que la misma no fue sustanciada por tanto, no aporta nada para la solución de lo aquí planteado, desechándose de este proceso. Así se declara.
• Copia simple de inspección Judicial, posteriormente traída a los autos en copia certificada folios 137 al 142 del expediente, constante de los particulares siguientes: “…PARTICULARES 1) Y 2), es decir, la entregada de la notificación de la deuda y ajuste del canon de arrendamiento a los representantes legales y /o encargados de cada una de las tiendas que se encuentran funcionado en dentro de los locales que conforman dicho centro comercial; así como la constancia de recibo o no de la comunicación, por parte de la persona que se encuentra dentro de los locales comerciales y los argumentos que presenten en cada caso…”. Siendo evacuada en fecha 14/07/2016 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de este Circuito Judicial, el cual dejo constancia de: “…(omissis)…se procede a evacuarlos de la siguiente manera …(omissis)…21)…(omissis)…3)Local 3) INQUILINO VARIEDADES JOHNMAR, CA, REPRESENTANTE JURADY ZELETH ORONOZ ESPEJO, RECIBIDO POR BEYGLIS CHACARE CI: 11.175.718 EN SU CARÁCTER DE ENCARGADA…” .

Prueba está que será analizada y valorada en la motiva de esta sentencia. Así se indica.

Pruebas de la demandada:
Acompañó a la contestación las documentales que a continuación se discriminan:
1). Copia simple de libelo de demanda de acción de desalojo, debidamente sellado y recibido por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de este Circuito Judicial, folios 111 al 114.
2). Copia simple de admisión de la demanda de desalojo por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor...folio 115.
3). Original de contestación de demanda de desalojo, sellada y recibida por la URDD en fecha 25/11/*2015, folio 116 al 127.
Los anteriores documentos, por ser copias simples de documentos públicos y al no ser impugnados por la contra parte, se tienen como fidedignas de conformidad con el segundo aparte del artículo 429 del CPC. Así se establece.
4). Copia simple de documento privado de fecha 13/07/2017, folio 124.
Por tratarse de una copia simple de documento privado, el mismo no se le adjudica valor alguno todo de conformidad con la norma supra indicada artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así juzga.
DECISIÓN DE FONDO.
Previo a cualquier otra consideración hay un hecho que está ajeno a toda controversia en esta litis y es el vínculo contractual existente entre las partes, pues, no obstante que la actora acompaña a su libelo de demanda, copia certificada de documento contentivo del contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 22/07/2013, bajo el N° 41, Tomo 55 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, dicha relación es reconocida y aceptada por la parte demandada, cuando en su contestación no se opone a la relación arrendaticia, rechazando el cálculo efectuado por la parte actora, del monto del canon, las cantidades demandadas y la insolvencia, afirmando el pago de la obligación. Así se decide.
Establecido el vínculo contractual arrendaticio, se impone analizar la forma y cálculo del canon arrendaticio, a fin de establecer el monto de la obligación del inquilino, pues, para ello debemos tener claro la cuantía del canon arrendaticio, ya que el demandado se opone al monto del canon calculado por la demandante para los períodos 2015/2016 y 2016/2017, y afirma el pago de la obligación en base al canon acordado entre ellos con ocasión a la firma del contrato de fecha 22/07/2013.
En efecto, establece la cláusula quinta del contrato, lo siguiente:
“QUINTA: LAS PARTES acuerdan que en el caso de producirse prórroga en el presente contrato de arrendamiento, el nuevo canon mensual sufrirá un incremento, el cual se fijará tomando como referencia el Incide Nacional de Precio al Consumidor que publique el Banco Central de Venezuela... LA ARRENDADORA notificará a LA ARRENDATARIA mediante telegrama con acuse de recibo, o carta entregada a cualquier persona, empleado o dependiente de LA ARREDATARIA, o por requerimiento de Juez o Notario...”.
Como consecuencia de la previsión contractual ante transcrita, la actora afirma que los cánones de arrendamiento fluctuaron de la siguiente manera:
Período 2013/2014 Bs. 3.283,20 más IVA.
Período 2014/2015 Bs. 5.420,80 (242,00 x mts2) con IVA.
Período 2015/2016 Bs. 29.120,00 (1.300 x Mts2) con IVA.
Período 2016/2017 Bs. 159.335,90 (7.113,21) con IVA.

Ahora bien, de un análisis exhaustivo realizado a la actuación desplegada en juicio por la parte accionada se observa que, al contestar la demanda lo hizo genéricamente, negando todo lo manifestado por la actora en su demanda, a excepción la relación arrendaticia que los une, de manera que tal evento, produce como efecto procesal que esta alzada deba determinar, si con las pruebas ofrecidas logró la parte actora demostrar las circunstancias de hecho invocadas en su demanda, para con ello darle aplicación a la consecuencia jurídica establecida en la norma sustantiva aplicable al caso de auto, cuya carga probatoria le impone la Ley.

Atendiendo a las consideraciones anteriores, se observa que ante la invocación por parte de la actora, de la negativa del accionado en pagar el incremento del canon de arrendamiento de los periodos 2015/2016 y 2016/2017, era preciso que la demandante demostrara con las pruebas ofrecidas: 1) Que se haya discutido un nuevo canon de arrendamiento que correría para los periodos supra señalados, 2) Que la demandada haya convenido en tales incrementos, 3), Que la demandada haya sido notificada del incremento del canon de arrendamiento y 4) Que el incremento de los cánones de arrendamiento fue en la cuantía indicada en el libelo; tal como lo establece el articulo1354 del Código Civil Venezolano, al igual que la norma procesal en su artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

Así tenemos que a los folios 148 al 154, produjo inspección judicial evacuada en fecha 14/07/2016; a objeto de dejar constancia de los siguientes particulares: “…1) Y 2), es decir, la entregada de la notificación de la deuda y ajuste del canon de arrendamiento a los representantes legales y /o encargados de cada una de las tiendas…así como la constancia de recibo o no de la comunicación…”. Siendo el resultado de está: “…(omissis)…se procede a evacuarlos de la siguiente manera …(omissis)…21)…(omissis)…3)Local 3) INQUILINO VARIEDADES JOHNMAR, CA, REPRESENTANTE JURADY ZELETH ORONOZ ESPEJO, RECIBIDO POR BEYGLIS CHACARE CI: 11.175.718 EN SU CARÁCTER DE ENCARGADA…”

Desprendiéndose de dicha inspección:
a.) Una ambigüedad en los particulares que la conforman, sin determinar claramente el objeto de la mima.
b.) Que la misma fue evacuada para los efectos requeridos por el Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como también de la cláusula quinta del contrato de manera extemporánea por tardía vale señalar 14/07/2016, ya que los incrementos referidos se realizaron como ya se dijo en las fechas 15/02/2015 a 15/02/2016 y 15/02/2016 a 15/02/2017; vale indicar un (1) año y cinco (5) meses posterior a la fecha de los incrementos realizados efectivamente.
De dicha documental queda claramente determinado que la arrendadora no fue notificada de los incrementos tanta veces señalados, ya que para el momento de la evacuación de la inspección-notificación, habían transcurrido un (1) año y cinco (5) meses de la fijación de los mismos. Es por ello, que quedo claramente determinado que la arrendataria no ha sido notificada en los términos establecidos tanto en el decreto como en la cláusula quinta, vale indicar a través de notificación, telegrama con acuse de recibo, carta o por requerimiento de juez o notario; razón por la cual no se le asigna a dicha “inspección-notificación” valor jurídico alguno. Así se establece
Entonces, asumieron las partes arrendadora –arrendataria en la cláusula quinta que en caso de prorroga, el nuevo canon mensual sufrirá un incremento, el cual se fijaría tomando como referencia el Incide Nacional de Precio al Consumidor que publicará el Banco Central de Venezuela. Y que la arrendadora notificaría a la arrendataria de manera expresa es decir en los términos establecido en la referida cláusula.
Es bueno observar, que durante los períodos 2013-2014 y 2014/2015 la arrendataria cancelaba puntualmente el canon de arrendamiento pactado por ellos, hecho éste no controvertido, ya que la parte demandante así lo indica en el texto libelar, no siendo esto objeto de prueba. Así se aprecia.
Así las cosas, tenemos que para los años 2015/2016 y 2016/2017, la parte demandante incremento de manera unilateral el canon, hecho este no aceptado por la arrendataria, por tanto tales incrementos y “aceptación” debieron ser probados por la parte accionante de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuestión esta que no ocurrió.
Así se tiene, que quedó demostrado en autos el carácter de la demandante como arrendadora del inmueble, lo que le acredita la cualidad para sostener una acción como la que presentó, en consecuencia, obligada como se encontraba esta -la demandante- de probar la discusión, notificación e incrementos del canon de arrendamiento en la cuantía indicada a la arrendataria, trayendo a los autos para ello: “inspección-notificación”, así como documentales pruebas estas ya analizadas en el texto de este fallo, de las cuales se evidencia que efectivamente el incrementó hecho fue de una manera indebida, es decir, unilateralmente violando la cláusula quinta del contrato así como el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y tomando en cuenta que las normas contenidas en el decreto ley antes indicado son de estricto orden público y las cláusulas contractuales obligan a las partes y por tanto de estricto cumplimiento por estas; por ello, la accionante no podía aumentar unilateralmente el canon, toda vez que, si éste aumento no es establecido de común acuerdo entre arrendador y arrendataria, se debió acudir a la Súper Intendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE) para su respectivo procedimiento de regulación, resultando por ello ilegal el cobro de la diferencia planteada y por tanto la declaratoria sin lugar la demanda propuesta en el dispositivo de este fallo. Así se dispondrá.
DISPOSITIVO:

En fuerza de los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada Mary Carolina Vargas Hernández, apoderado judicial de la parte demandante, Empresa Mercantil Inversiones EA 2040, C.A, contra la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar en fecha 26/10/2017.

SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de cobro de bolívares derivados de diferencia de cánones de arrendamiento no cancelados incoada por la Empresa Mercantil Inversiones EA 2040, C.A, en contra de la Empresa Mercantil Variedades Jhonmar, C.A.

TERCERO: Queda así CONFIRMADA la sentencia recurrida de fecha 26/10/2017.

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los ocho (08) días del mes de marzo de dos mil dieciocho (2018) Años. 207º de la Independencia y 159º de la Federación.
La Juez Superior,

Dra. Haydee Franceschi Gutiérrez. La Secretaria,

Abg. Maye Andreina Carvajal.
HFG/MAC/Sandra.
La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy, previo anuncio de ley a las 01:12 pm.
La Secretaria,

Abg. Maye Andreina Carvajal