REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar
208º Y 159º
RESOLUCION Nº. PJ0192018000143
ASUNTO Nº. FP02-V-2014-001185
ANTECEDENTES
Cursa por ante este tribunal demanda de partición de comunidad presentada por los ciudadanos José Goncalves Loureiro, Felipe Goncalves Loureiro, de nacionalidad portuguesa, solteros, comerciantes, titulares de las cédulas de identidad Nros. E- 81.612.337 y E- 81.608.691, respectivamente actuando en sus propios derechos y María José de Oliveira de Loureiro, Juan Soares Louereiro de Oliveira, Rosa Ydalina Loureiro de Oliveira, la primera de nacionalidad portuguesa y los tres últimos venezolanos, mayores, de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. E- 82.019.930; V- 19.475.301; V- 19.475.302 y V- 25.362.960 de este domicilio en su condición de Únicos y Universales Herederos del ciudadano Antonio Goncalvez Loureiro debidamente representados por el profesional de derecho Medardo Antonio Velásquez, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 101.411, contra el ciudadano Antonio Filipe Baptista Goncalves, de nacionalidad portugués, titular de la cédula de identidad Nro. E- 81.610.114 y de este domicilio
ARGUMENTOS DE LA DECISION
El día 15/03/2018 los peritos designados para justipreciar el inmueble que debe partirse en este proceso presentaron su dictamen fijando el valor del local comercial en quince mil trescientos setenta y dos millones treinta y siete mil ochocientos noventa y seis Bolívares sin céntimos (Bs. 15.372.037.896,00).
Contra ese avalúo reclamó la parte actora a través de su apoderado judicial Medardo Antonio Velásquez.
La apoderada de los demandados, abogada Evaluz De Pace, denunció la extemporaneidad de las observaciones previas al justiprecio presentadas por la parte accionante debido a que no fueron hechas en la audiencia prevista en el artículo 558 del CPC.
Ciertamente el mencionado dispositivo establece que las observaciones que contribuyan a la fijación del valor racional de las cosas deben hacerse en la misma audiencia en que los peritos deciden el valor de la cosa. Pero sucede que esa audiencia debió prorrogarse porque los peritos no pudieron valorar el local comercial en esa oportunidad, sino que optaron por presentar por escrito su avalúo en otra audiencia. Antes de que esta se celebrara el abogado Medardo Velásquez presentó una diligencia el 8 de marzo con sus observaciones y al día siguiente consignó otra expresando que las había entregado a cada uno de los expertos.
El 15 de marzo los expertos en un acto convocado al efecto presentaron su dictamen el cual de inmediato fue impugnado por el apoderado de los demandantes.
Para decidir el tribunal observa:
En criterio de este sentenciador seria incurrir en un excesivo formalismo desechar las observaciones que presentó el apoderado actor después de celebrada la primera audiencia de justiprecio a pesar de que en esa audiencia tampoco los expertos determinaron el valor de la cosa lo cual hicieron a posteriori; de manera que ante una situación no prevista en la ley como es que los expertos no valoren el bien en el acto especialmente convocado por el tribunal no puede negarse a las partes la posibilidad de diferir también sus observaciones para otra oportunidad siempre que sea anterior a la presentación del avalúo, sea que se presente oralmente o por escrito.
La posición de tribunal expuesta en el párrafo precedente es las más cónsona con el derecho a la tutela judicial efectiva previsto en nuestro Texto Político Fundamental que llevó a la Sala Constitucional a sostener desde sus primeras decisiones que la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 constitucional instaura. La conjugación de artículos como el 2, 26 ò 257 de la Constitución de 1999, obliga al juez a interpretar las instituciones procesales al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles (decisión nº 708 del 10-5-2001).
La esencia del artículo 558 es que las observaciones que coadyuven a la fijación del valor racional de las cosas sean presentadas antes del justiprecio que debe hacerse en la misma reunión. Si los peritos no cumplen su encargo en el término pautado en ese artículo ningún perjuicio se le ocasiona a las partes que las observaciones sean presentadas en otra oportunidad anterior a la consignación del dictamen pericial.
El reclamante aduce que el avalúo es exorbitante, que se realizó tomando en consideración falsos supuestos, que las condiciones externas e internas desdicen o desmejoran el valor atribuido por los expertos, que la calidad de la cosa no se corresponde con el justiprecio.
El local comercial fue valorado en quince mil trescientos setenta y dos millones treinta y siete mil ochocientos noventa y seis Bolívares (15.372.037.896).
Para llegar a este precio los expertos determinaron el valor del edificio Ponte De Lima en Bs. 48.903.573.308 dividiendo este precio en la cantidad de metros cuadrados definidos como área útil del edificio -780 m2- que arrojó un precio unitario ajustado de 62.696.888 Bs por metro cuadrado. Este valor por metro cuadrado lo multiplicaron por la cantidad de metros cuadrados del local comercial litigioso (242 M2).
Las normas que regulan el justiprecio son de orden público porque su estricto acatamiento permite que el proceso satisfaga su finalidad de componer el conflicto de intereses en su justa medida. La valoración de los peritos es vinculante por lo que el juez no la puede modificar si su convicción se opone a ello como ocurre con la pericia probatoria. Pero una resolución arbitraria de los expertos puede ser anulada, inclusive de oficio, si de las actas se desprende que el justiprecio no refleja el valor racional de la cosa como resultado de un proceder ilegal, abusivo o caprichoso de los peritos. Una valoración exigua expondría al ejecutado a tener que tolerar que sus bienes sean rematados a precios ínfimos que de no satisfacer la condena lo dejaría expuesto a sufrir un menoscabo patrimonial injusto si por esa causa se ejecutaren sucesivos embargos sobre sus bienes.
El justiprecio es una actividad reglada, no discrecional, tanto en su aspecto formal (designación de los peritos, juramentación, idoneidad, deliberación y decisión) como en lo sustancial (contenido) cuya inobservancia puede dar lugar a su anulación bien por el mecanismo regular de impugnación que es el reclamo o bien de oficio.
Este sentenciador considera que la decisión de los peritos en este proceso es ilegal y debe ser anulada. Es cierto que el dictamen hace una aceptable descripción del inmueble por su ubicación, características, distribución, materiales, acabados y servicios. En la resolución pericial se mencionan las fuentes de las cuales extrajeron la información sobre el “valor de las tipologías constructivas”: precios que rigen en la zona, precios referenciales de APV OBRAS (www.apvobras.com), SIGOWEB portal de la construcción (www.sigoweb.com), la guía de costos de construcción (www.grc.com.ve), costos de la construcción (www.pjcve.com.ve), SOITAVE (www.soitave.org), y CINPRONET (www.cinpro.net).
De todas esas supuestas fuentes en el dictamen solamente se refleja una hoja con unos cálculos supuestos extraídos de CINPRONET.
Por otro lado, los peritos omitieron y tergiversaron elementos que son indispensables en la determinación del justo precio de los inmuebles.
Omitieron toda consideración respecto del valor fiscal del inmueble y tergiversaron los precios medios de las ventas de inmuebles similares en los últimos 12 meses contados a partir de la fecha del avalúo.
Efectivamente, todo avalúo de inmuebles debe considerar para determinar el valor racional de un bien inmueble el valor fiscal aceptado, el valor comercial y el valor medio.
El valor fiscal puede ser el señalado en una declaración sucesoral o el que le atribuya una autoridad tributaria competente como los municipios que tiene constitucionalmente atribuida la potestad de establecer tributos sobre los inmuebles urbanos. Ese valor fiscal declarado por el propio contribuyente para cumplir con una obligación tributaria no puede ser desatendido por los peritos. Si en un acto de contenido tributario se declara o se acepta que un inmueble tiene un valor específico a los fines del cálculo del impuesto que corresponda ese valor declarado o aceptado constituye un elemento clave en la definición del valor justo de la cosa.
En lo que concierne al valor medio en que se hubieran vendido locales similares el sentenciador al revisar el cuadro agregado al folio 99 encuentra que allí se incluyen muestras heterogéneas de las ventas efectuadas en los años 2012 y 2013 (referencia 2 al 9 d la tabla) y en lugares tan disimiles de la ubicación del inmueble justipreciado como la avenida Táchira, República, San Vicente de Paúl, Paseo Orinoco, Los Pomelos, etcétera.
Luego en los anexos solamente aparece una hoja de cálculos de una organización denominada CINPRO.NET, sin vestigios de las otras fuentes que los peritos dicen haber consultado: APV OBRAS (www.apvobras.com), SIGOWEB portal de la construcción (www.sigoweb.com), la guía de costos de construcción (www.grc.com.ve), costos de la construcción (www.pjcve.com.ve), SOITAVE (www.soitave.org).
El Código de Procedimiento Civil no regula los elementos que deben considerar los peritos para hacer la fijación del justiprecio lo que no puede entenderse como que ellos pueden proceder con entera libertad en la escogencia del método de cálculo que consideren adecuado puesto que en su confección deben atenerse a lo previsto en el artículo 7 del CPC conforme al cual “los actos procesales se realizarán en la forma prevista en este Código y en las leyes especiales”. Ley especial en relación con el justiprecio es el artículo 36 de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social que fija como elementos de obligatoria consideración:
1.- El valor fiscal del inmueble declarado o aceptado tácitamente por el propietario.
2.- El valor establecido en los actos de transmisión, realizados por lo menos seis (6) meses antes del decreto de expropiación.
3.- Los precios medios a que se hayan vendido inmuebles similares, en los últimos doce (12) meses contados a partir de la fecha de elaboración del avalúo.
Según la comentada norma en caso de ausencia de cualquiera de estos elementos de obligatoria apreciación los peritos deberán razonarlo expresamente en el informe de avalúo, lo cual incumplieron los expertos.
Un dato que apoya la tesis de que el contenido del justiprecio del CPC debe adecuarse a lo establecido en la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social es que esta en su artículo 35 dicta que para efectuar el justiprecio se deben observar las reglas del Código de Procedimiento Civil lo que lleva a interpretar que la Ley de Expropiación regula el aspecto sustancial del justiprecio y el CPC su aspecto formal.
El artículo 558 dispone que una vez juramentados los peritos el juez debe fijar de acuerdo con ellos la oportunidad para que concurran al tribunal. En esa reunión se oirán las observaciones que deseen hacer las partes que puedan contribuir a la fijación del valor racional de las cosas y acto seguido los peritos en la misma sede del tribunal conferenciarán en privado y por mayoría de votos harán la fijación del justiprecio.
La redacción del mencionado artículo 558 CPC hace pensar que la fijación del acto que debe hacer el juez junto con los expertos se debe a que así estos pueden acordar una fecha que les permita con antelación inspeccionar la cosa que deberán avaluar, examinar su ubicación, dimensiones, calidad, su probable producción, recopilar la información relativa sus valores fiscal, comercial y medio.
Si los peritos tienen que deliberar en la misma audiencia y tomar por mayoría de votos su decisión no parece sensato interpretar que el propósito del legislador haya sido que los expertos hagan uso de complejas fórmulas de matemática financiera para avaluar los inmuebles. Lo que desea la ley es que se fije el valor racional de las cosas. Lo racional es lo razonable, lo que es justo. No se espera de los peritos que establezcan el valor exacto de las cosas, lo que es un imposible, sino su valor razonable el cual no puede determinarse si los expertos omiten el valor que el dueño del inmueble le asignó o aceptó en un acto de contenido tributario o cuando tergiversan la precio medio en que se hayan venido inmuebles similares, no cualquier tipo de inmuebles, sino los que tengan características parecidas por su ubicación, tipo de materiales, uso o destino, antigüedad, etcétera.
Por las consideraciones expuestas el justiprecio debe anularse por la inobservancia de los elementos de obligatoria consideración previstos en la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social aplicables en virtud del artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, inobservancia que menoscaba el derecho a la tutela judicial efectiva y derecho a un debido proceso en su expresión del derecho de defensa de la parte actora. Así se decidirá en el dispositivo.
DECISIÓN
En mérito de las consideraciones precedentes este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR el reclamo formulado por la parte demandante José y Felipe Goncalves Loureiro, representados por el abogado Medardo Antonio Velásquez.
NULO el justiprecio de fecha 15 de marzo de 2018.-
Se fija el segundo día de despacho siguiente a que se notifiquen las partes de esta decisión, a las 10.30 a.m., para que concurran a la designación de una nueva terna que deberá avaluar el local comercial sito en la planta baja del edificio Ponte de Lima conforme a los elementos obligatorios establecidos en este fallo.
No hay condena en costas.
Notifíquese a las partes de esta decisión.
Publíquese, regístrese y guárdese copia de esta sentencia para el archivo de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los veintiún días del mes de mayo del año dos mil dieciocho. Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
El Juez,
ABG. MANUEL ALFREDO CORTÉS.-
La Secretaria,
ABG. SORAYA CHARBONÉ.
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las dos y veinte de la tarde (2:20 p.m.)
La Secretaria,
ABG. SORAYA CHARBONÉ
MAC/SC/mares.-
DIARIZADO
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