REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, 23 de mayo de 2.018 208º y 159º Asunto: FP02-V-2018-000022 Resolución: PJ0262018000084 -I- De conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a extender por escrito el fallo dictado en el acto de la audiencia oral celebrada en este proceso en fecha 9 del mes en curso, en el juicio de desalojo interpuesto por la ciudadana ANA TERESA FERNANDEZ, representada por el abogado LEONARDO RANGEL, contra la empresa FRAGANCIAS GRAN SABANA. C.A., representante por el abogado LUIS OSWALDO HERNANDEZ SANGUINO, de la siguiente manera: Alega la parte actora que desde el año 2011 ha sostenido una relación arrendaticia con la empresa demandada soportada en cinco contratos de arrendamiento a tiempo determinado, siendo el último contrato firmado en forma auténtica el 9 de agosto de 2017, el cual tuvo por objeto un local comercial identificado “L-1” que forma parte del Centro Comercial POLIANA ubicado en la calle Roscio con calle Urdaneta, municipio Gran Sabana del estado Bolívar y que consta de cuarenta y tres metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (43,75 m2). Indica que en la cláusula segunda del referido contrato se estableció la obligación de la arrendataria de cancelar durante los primeros cinco días de cada mes, es decir, para los efectos de esta acción del 1 al 5 de diciembre de 2017 y del 1 al 5 de enero de 2018. Manifiesta que la arrendataria no ha cumplido desde el 30 de octubre de 2017 cuando cancela el mes de diciembre con los pagos de diciembre de 2017 y enero de 2018, encontrándose insolvente en el pago de dos mensualidades consecutivas, pues no ha realizado (durante los cinco primeros días de cada mes) los depósitos correspondientes en la cuenta bancaria dispuesta contractualmente para ello. Por último expresa que por tales razones demanda en desalojo a la arrendataria a los fines de que le entregue el local arrendado libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y conservación, así como las costas procesales, estimando la cuantía de la demanda en la suma de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000) equivalentes a dos mil unidades tributarias (2.000 U.T.) y fundamentando su acción en el ordinal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial . En la oportunidad de la contestación de la demanda el apoderado de la demandada, abogado LUIS OSWALDO HERNANDEZ SANGUINO, aceptó y reconoció la relación arrendaticia alegada por la actora, así como el último contrato de arrendamiento señalado en el escrito de demanda, Por otra parte rechazó y negó que su representada se encuentre insolvente en el pago de las mensualidades señaladas por la parte actora (diciembre de 2017 y enero de 2018). Luego de transcribir el contenido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, indica que entiende la demandante que cuando se establece el plazo de los cinco (5) primeros días de cada mes, se trata de mensualidades adelantadas y sin embargo resulta fácil advertir que en dicha redacción no se establece la condición de pago de mensualidades adelantadas y así lo habrían acordado las partes, las palabras “mensualidades anticipadas”, estarían incluidas en dicha redacción, lo cual no sucedió. Sostiene que establecer de manera expresa el pago de un “canon de arrendamiento anticipado”, entiéndase antes del vencimiento de un mes, disminuye y vulnera el derecho que tiene el arrendatario de pagar por mensualidades vencidas, y mucho más cuando se pretende deducir una mora en el pago de mensualidades porque las mismas no fueron pagadas de manera anticipada y que resulta ajeno al espíritu de la ley que se pretenda establecer la mora de su mandante porque no canceló el mes de “enero” en el plazo que pretende la demandante de “1 al 5” de cada mes. Indica que su conferente en fecha 29 de enero de 2018 procedió al pago de los meses de diciembre de 2017 y enero de 2018 y que para la fecha de dicho pago el mes de enero no se encontraba vencido y el mismo fue pagado de manera anticipada, es decir, antes de los cinco días después de vencido dicho mes, y es por ello que la demanda planteada fue hecha de manera anticipada y no cabe la posibilidad de aplicar la causal invocada ya que no existe la mora que se le atribuye a su mandante, oponiendo como defensa de fondo el pago de las obligaciones reclamadas como incumplidas. Luego de citar criterio doctrinario señala que la relación comercial de los contratantes es de vieja data y en este sentido es una situación que se repetía constantemente y que era aceptada por las partes contratantes, que se acumulaban varias mensualidades, las cuales se pagaban en un solo pago, sin que dicha circunstancia creara ningún punto de conflicto entre las partes. En la audiencia preliminar ambas partes ratificaron los hechos expuestos en la demanda y en la contestación, agregando la parte demandada como causal de desalojo la contemplada en el literal i) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En el auto de fijación de los hechos el Tribunal determinó que los hechos relevantes para la resolución del litigio son el correcto sentido e interpretación que debe tener la cláusula segunda del contrato, es decir, si se trata de pagos por mensualidades anticipadas o vencidas, y en el primer caso la validez de dicha cláusula, para así determinar la solvencia o insolvencia de la arrendataria en el pago de los cánones señalados por la arrendadora, declarándose como de mero derecho la controversia, en vista que se limita, como antes se expresó, a determinar la extemporaneidad o no del pago realizado por la arrendataria y la validez y sentido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, para así establecer la solvencia o insolvencia de la arrendataria, suprimiéndose el lapso probatorio de conformidad con el artículo 389 del Código de Procedimiento Civil. -II- De las pruebas producidas 1.- Con el escrito de demanda la parte actora produjo el contrato de arrendamiento suscrito con la arrendataria demandada sobre el inmueble en litigio, autenticado en fecha 9 de agosto de 2017 por ante la Notaría Pública de esta ciudad, bajo el Nº 8, tomo 219, cuya celebración fue admitida por la demandada motivo por el cual su análisis detallado resulta inoficioso, salvo lo relativo a lo señalado en la cláusula segunda que será objeto de análisis en capítulo separado en este mismo fallo. Así se establece. 2.- Adjunto al mismo libelo de demanda cursa copias fotostáticas de documentos acreditativos del derecho de propiedad de la parte actora sobre el inmueble en litigio, sobre el cual se observa que el mencionado derecho de propiedad no fue discutido ni controvertido en este proceso por parte de la demanda, motivo por el cual no es un hecho relevante para la resolución de este juicio y en tal virtud su análisis se es innecesario. Así se establece. 3.- Igualmente fueron consignados por la parte actora documentos contentivos de estados de la cuenta Nº 01340396113961034339 perteneciente a la actora en el banco Banesco, los cuales carecen de relevancia por cuanto la demandada admitió el hecho de haber cancelado los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2017 y enero de 2018 en fecha 29 del mismo mes de enero, como fue alegado por la parte demandante. Así se establece. 4.- Por su parte la demandada produjo con el escrito de contestación de la demanda, recibos de transferencia hacia la cuenta perteneciente a la demandante arriba identificada, la cual igualmente resulta irrelevante por las mismas razones argumentadas en el punto anterior. Así se establece. DECISIÓN Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Juzgado decidir de la siguiente manera: El eje central de la presente controversia gira en torno al sentido y alcance de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que ambas partes admiten haber celebrado sobre el inmueble objeto de juicio, pues la parte actora alega que la arrendataria tenía la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento de manera anticipada o adelantada, dentro de los primeros cinco días de cada mes, mientras que la parte demandada en primer lugar sostiene la invalidez de la referida cláusula o en su defecto que en la redacción de la cláusula no se establece la condición de pago de mensualidades adelantadas. En primer lugar debe señalar este Juzgador que en principio la ley no prohíbe que las partes acuerden que el pago de los cánones de arrendamiento se realice de manera anticipada y así lo ha determinado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia Nº 55 del 5 de febrero de 2009, como en forma posterior fue admitido por la parte demandada en la audiencia oral de este proceso, en virtud del principio de la libre voluntad y autonomía de las partes que en este caso no vulnera los derechos del arrendatario, considerado el débil jurídico de la relación. Así se declara Dicho esto se observa que la cláusula segunda en referencia, con respecto a la oportunidad del pago dice textualmente así: (..omiissis..) “LA ARRENDATARIA se compromete a realizar el pago del canon de arrendamiento los primeros cinco (5) días de cada mes mediante transferencia o depósito en cuenta corriente bancaria dispuesta para tal fin por LA ARRENDADORA, a nombre de la titular: ANA TERESA FERNANDEZ…”. Como puede observarse, dicha cláusula establece que el pago debe realizarse los primeros cinco (5) días de cada mes, es decir, se refiere a la oportunidad cuando la arrendataria debe consignar en cuenta bancaria el canon de arrendamiento, pero ciertamente no se indica expresamente que ese pago se refiera al mes que transcurrió, es decir, al mes vencido, o al mes por transcurrir, o sea el mes anticipado. Es totalmente indispensable que si las partes acordaren el pago por mensualidades anticipadas, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, que ello conste expresamente en el contrato. Las máximas de experiencia indican que todos los contratos de arrendamiento expresamente señalan que el pago que debe realizarse en un determinado lapso de tiempo (en este caso de cinco primeros días del mes) debe hacerse de manera anticipada o, por el contrario, a mes vencido. Es decir, señalan expresamente que el pago se refiere al mes por transcurrir o al mes transcurrido. Constituye un despropósito considerar que los montos cancelados por la arrendataria por concepto de depósito en garantía al inicio del contrato son imputables al primer mes de arrendamiento y que por ello las mensualidades subsiguientes sean canceladas por anticipado, como lo asevera el representante de la parte demandante en la audiencia oral, pues, la ley lo prohíbe. La referida cláusula no es clara al respecto, pues solo indica el lapso para pagar pero no el mes al cual corresponde el pago, de manera que este Tribunal, en uso de las atribuciones conferidas por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y en base al principio “indubio pro locatario” según el cual, en caso de dudas debe favorecerse al arrendatario, y en atención a la disposición contenida en el artículo 254 del mismo código, según el cual en caso de dudas debe sentenciarse a favor del demandado, pues, para declarar con lugar la demanda es necesario que exista plena prueba de los hechos alegados en ella, determina que la cláusula analizada se refiere al pago por parte del arrendatario por mensualidades vencidas, es decir, que éste último debe cancelar los cánones de arrendamiento los primeros cinco (5) días del mes siguiente al vencido, y éste es el sentido que debe dársele a la cláusula analizada para todos los efectos de este proceso. Así se declara. Al hilo de lo expuesto se observa que ambas partes están contestes en que la arrendataria canceló los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre del 2017 y enero del presente año en fecha 29 de enero de este mismo año, es decir, que el mes de diciembre de 2017 fue cancelado de manera tardía fuera del lapso establecido en la cláusula segunda del contrato pero no así el mes de enero que fue cancelado inclusive antes de iniciarse el lapso convenido, lo cual también es permitido por la ley por cuanto el plazo para el pago está establecido a favor del deudor y no del acreedor. De lo anteriormente expuesto se desprende que la arrendataria no incurrió en la causal de desalojo invocada por la arrendadora (causal a.- del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial) pues, para que ésta prospere el arrendatario debe dejar de pagar dos -o más- cánones de arrendamiento. Así se declara. En relación a la causal i) del indicado artículo referido al incumplimiento en forma general de las obligaciones contractuales y legales señalado por la parte actora en la audiencia preliminar y en la audiencia oral, el Tribunal observa que ciertamente este hecho no fue alegado en el libelo de la demanda, como lo indica la parte demandada en la audiencia oral, lo que a todas luces vulneraría el derecho a la defensa de la parte actora al no contar con una oportunidad, fuera de la contestación de la demanda para plantear sus respectivos descargos, pues los límites de la controversia se circunscriben a lo alegado en la demanda y en la contestación de la demanda. El juez no puede en atención al principio iura novit curia suplir argumentos de hecho no alegados ni probados. Sin embargo a los solos fines didácticos el Tribunal observa que como quiera que no quedó demostrado en autos que la arrendataria haya incurrido en la insolvencia de dos cánones de arrendamiento, es obvio que tampoco ha incurrido en la causal genérica de incumplimiento a que se refiere la causal i) analizada. Así se declara. Por todo lo antes expuesto este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por ANA TERESA FERNANDEZ contra FRAGANCIAS GRAN SABANA, C.A., Así se decide. Se condena en costas a la parte demandante por haber sido vencida en forma total en esta litis, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión. Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los veintitrés (23) días del mes de mayo del año dos mil dieciocho (2.018). Años 208 de la Independencia y 159° de la Federación. El Juez ecretaria. Dr. Noel Aguirre Rojas Abg. Inocencia Linero de Cárdenas La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de Ley, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.) La Secretaria. Abg. Inocencia Linero de Cárdenas