REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, diez de mayo de dos mil dieciocho 208º y 159º ASUNTO : FP02-V-2016-000918 Resolución N° PJ0882018000058 Parte Actora: MARIA MAGDALENA ALBEZ DE RODRIGUEZ venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.895.278, actuando en nombre propio y en representación de los ciudadanos LUSETE ALVES DE ALMEIDA Y CARLOS ALBERTO DE ALMEIDA ALVES, de nacionalidades venezolana y portuguesa, titulares de las cédulas de identidad Ns° 8.878.206 y E- 80.867.538 respectivamente, debidamente representada por los abogados LEONEL JIMÉNEZ CARUPE y LEONARDO ENRIQUE JIMENEZ ISEA inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 10.820 y 138.466 respectivamente. Parte Demandada: Empresa Mercantil TASCA RESTAURANT LA INDIA C.A. y al ciudadano ARMANDO ACOSTA ALMEIDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.868.930, en su condición de representante de la empresa y fiador solidario, debidamente representado por el abogado RACHID RICARDO HASSANI EL SOUKI, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 35.713. Motivo: Desalojo de local comercial. De conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a extender por escrito el fallo dictado en el acto de la audiencia oral celebrada en este proceso, en fecha 24 de abril del presente año, en el juicio de Desalojo de Local Comercial interpuesto por la ciudadana MARIA MAGDALENA ALBEZ DE RODRIGUEZ venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.895.278, actuando en nombre propio y en representación de los ciudadanos LUSETE ALVES DE ALMEIDA Y CARLOS ALBERTO DE ALMEIDA ALVES, de nacionalidades venezolana y portuguesa, titulares de las cédulas de identidad Ns° 8.878.206 y E- 80.867.538 respectivamente, debidamente representada por los abogados LEONEL JIMÉNEZ CARUPE y LEONARDO ENRIQUE JIMENEZ ISEA inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 10.820 y 138.466 respectivamente, en contra de la Empresa Mercantil TASCA RESTAURANT LA INDIA C.A. y del ciudadano ARMANDO ACOSTA ALMEIDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.868.930, en su condición de representante de la empresa y fiador solidario, debidamente representado por el abogado RACHID RICARDO HASSANI EL SOUKI, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 35.713, de la siguiente manera: De los hechos.- La parte actora alega en el escrito de demanda que es propietaria de un local comercial, ubicado el Paseo Moreno de Mendoza, frente a la Plaza La India, Parroquia Catedral, Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, celebrando un contrato de arrendamiento con la demandada, anteriormente identificada, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Heres, Ciudad Bolívar, quedando anotado bajo el N° 21, Tomo 273 de los libros respectivos llevados por esa institución en el año 2010. El referido contrato contó con la vigencia de cinco (05) años, es decir, desde el primero de noviembre del año dos mil diez (01-11-2010) hasta el treinta de octubre del año dos mil quince (30-10-2015). Continúa alegando que en la cláusula segunda del aludido contrato se estableció la duración del mismo, y que éste podría prorrogarse por el mismo lapso , “siempre y cuando EL ARRENDATARIO acepte el aumento de los canones de arrendamiento, ceñido y de acuerdo a los parámetros que señale el Banco Central de Venezuela referente a la inflación”. Que vencido el término de duración del contrato (30-10-2015) y no existiendo ningún convenio de renovación, nació el derecho de prórroga legal por el lapso de tres (03) años en cuyo lapso la arrendataria debía cancelar de conformidad con la cláusula segunda y el articulo 33 de la Ley que regula la materia el canon ajustado o determinado por efecto de la inflación. Agrega que a pesar de las múltiples solicitudes de que dé cumplimiento al ajuste del canon de arrendamiento, éste se ha negado a reconocer la diferencia, cancelando el mismo monto de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), incumpliendo de esta manera con las normas legales y contractuales, por lo que conlleva esa actitud a incurrir en la causal segunda de desalojo prevista en el artículo 40 del mencionado Decreto Ley, motivo por el cual procede a demandar por Desalojo, fundamentando su acción en los artículos3, 14, 33 y 40.1 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial y los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.392 del Código Civil Venezolano, solicitando consecuencialmente que se de por terminada la relación arrendaticia, el desalojo del local comercial y el pago de los daños y perjuicios, consistentes en la diferencia de los montos de los cánones arrendaticios acordes con el incremento o ajuste inflacionario, así como también se condene en costas a la parte demandada. Al escrito libelar, acompañó como medio de prueba las siguientes documentales: Poder otorgado por los ciudadanos LUSETE ALVES DE ALMEIDA Y CARLOS ALBERTO DE ALMEIDA ALVES, plenamente identificados a la ciudadana MARIA MAGDALENA ALBEZ DE RODRIGUEZ, igualmente identificada; copia certificada de la declaración y solvencia Sucesoral expedida por el SENIAT; copia certificada del documento de sesión de derechos; copia certificada del Contrato de Arrendamiento; comunicación escrita recibida y firmada por el co demandado y representante legal de la empresa demandada y original de la hoja de cálculo del Indice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), elaborado por la contadora pública Yulimar Núñez. Por su parte en la contestación de la demanda, la parte accionada alega cuestiones previas que fueron decididas oportunamente, así tenemos en lo referente a la contestación del fondo admite como hechos ciertos que se haya celebrado entre las partes en la presente causa, un contrato de arrendamiento sobre el local comercial ubicado el Paseo Moreno de Mendoza, frente a la Plaza La India, Parroquia Catedral, Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, celebrando un contrato de arrendamiento con la demandada, anteriormente identificada, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Heres, Ciudad Bolívar, quedando anotado bajo el N° 21, Tomo 273 de los libros respectivos llevados por esa institución en el año 2010 y que en el referido contrato se establece que podrá ser prorrogado por el mismo periodo inicial si se acepta el aumento de los cánones de arrendamiento de acuerdo a los parámetros del INPC publicado por el Banco Central de Venezuela. De igual manera en la referida contestación niega, rechaza y contradice los siguientes puntos: Que el contrato se haya terminado y de pleno derecho haya operado la prorroga legal, por el contrario, manifiesta que operó la tácita reconducción al no haber sido notificado del lapso de prorroga legal. Que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, ya que ha sido puntual en los mismos y desconoce la diferencia exigida por la parte actora. Que el día 30-10-2015 culminó la duración del contrato debido a que la parte actora nunca notificó la prorroga legal del contrato antes de su vencimiento y menos el aumento del canon de arrendamiento. Que los demandantes le hayan concedido una prorroga legal dentro del lapso establecido en la ley, ya que la comunicación no indica cuando comienza ni cuando termina la misma. Que la parte actora en reiteradas oportunidades haya solicitado el cumplimiento a lo establecido en comunicación de fecha 10-11-2015 y que se haya requerido el pago con el incremento ajustado. Que haya evadido o incumplido alguna de sus obligaciones legales o contractuales. Que haya violado las disposiciones legales indicadas en el escrito de la demanda por la parte actora. Que sea procedente la presente demanda por Desalojo interpuesto en su contra y que deba pagar diferencias de canones arrendaticios, daños y perjuicios, impuesto al valor Agregado (IVA) o incremento alguno y que a esas cantidades deba aplicarse indexación alguna. Que deba ser condenado en desalojo y pago de daños y perjuicios en la presente acción. De igual manera, en la contestación de la demanda procedió a impugnar el análisis realizado por la Contadora Pública Yulimar Núñez, marcado como “F” en las documentales anexas al escrito libelar, en el cual determina que desde la fecha 01-11-2015 al 01-11-2016 existió una inflación. Anexa a la contestación, acompañó documentales constituidas por un legajo de recibos donde consta el monto arrendaticio y alega que el mismo no ha sufrido incremento alguno, así mismo promovió prueba de informe de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. En la audiencia preliminar celebrada en fecha 17 de enero de este mismo año, compareció la parte actora y ratificó los argumentos explanados en la demanda, dejándose constancia que no compareció la parte demandada personalmente ni su representación judicial, dictándose el respectivo auto de fijación de los hechos en fecha 22-01-2018. -II- De las pruebas producidas 1.- La parte actora produjo con la demanda los siguientes documentales: a) Poder debidamente notariado, otorgado por los ciudadanos LUSETE ALVES DE ALMEIDA Y CARLOS ALBERTO DE ALMEIDA ALVES, plenamente identificados a la ciudadana MARIA MAGDALENA ALBEZ DE RODRIGUEZ, igualmente identificada; b) copia certificada de la declaración y solvencia Sucesoral expedida por el SENIAT; los cuales son documentos públicos ya que cumplen con las exigencias del legislador establecidas en el artículo 1357 del Código Civil y siguientes, y como consecuencia de ello, hace plena fé entre las partes, por lo que se le otorga valor probatorio. Así se establece.- De igual manera produjo comunicación escrita recibida y firmada por el co demandado y representante legal de la empresa demandada y original de la hoja de cálculo del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), elaborado por la contadora pública Yulimar Núñez, la cual fue debidamente impugnada en su oportunidad procesal por la parte demandada. En este sentido nos establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que “los documentos privados emanados de terceros que no son partes en el juicio ni causante de las mismas deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”. Siendo así las cosas, la oportunidad procesal para promover la lista de los testigos en el procedimiento que nos ocupa es; para la parte actora, es en el libelo de la demanda y para la parte demandada, en el acto de contestación, no habiendo ocurrido tal promoción, en consecuencia, al no ser ratificado por el tercero que emitió la relación de la deuda aportada, no goza de valor probatorio alguno. Así se establece.- Tenemos que, en el presente juicio, no se discutió la veracidad del contrato de arrendamiento presentado con el escrito libelar, motivo por el cual el Tribunal le otorga valor probatorio en relación a la celebración del mismo por el tiempo que allí se determinó, vale decir, desde el desde el primero de noviembre del año dos mil diez (01-11-2010) hasta el treinta de octubre del año dos mil quince (30-10-2015). Y así se establece. 2.- Con el escrito de contestación la representante de la demandada promovió los documentales siguientes: A.- legajo de recibos emitidos por la demandante donde consta el monto arrendaticio mensual del local objeto de la pretensión, los cuales no fueron objeto de discusión ya que la parte accionante ha mantenido que el pago del arrendamiento por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) ha sido continuo y puntual, por tal razón se le otorga valor probatorio Y así se establece.- Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a quien decide, hacerlo de la manera siguiente DECISIÓN En virtud de los hechos rechazados por la parte demandada, los límites de la controversia fueron claramente establecidos en su oportunidad procesal, circunscribiéndose las partes a demostrar a partir de esa fijación lo que sería objeto de prueba: 1.- el tiempo de la relación arrendaticia para determinar la naturaleza del contrato y el lapso de prórroga legal a disfrutar, 2.- solvencia o insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, ya que la actora manifiesta que éste ha incumplido el pago, debiendo la diferencia de los mismos, los cuales asciende a la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLIVARE (Bs. 352.755,00) para el momento de la interposición de la demanda, hecho éste negado por el demandado; con el objeto de determinar el nacimiento del derecho al goce de la prórroga legal. Ahora bien, se evidencia del documento acompañado por la parte actora junto al escrito de demanda, que ambas partes suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el local comercial objeto de este proceso por el término de cinco (05) años contado a partir del primero de noviembre del año dos mil diez (01-11-2010) hasta el treinta de octubre del año dos mil quince (30-10-2015), pudiendo ser prorrogado por igual lapso “siempre y cuando el arrendatario aceptare el aumento de los canones de arrendamiento”. Alega el actor que al finalizar el contrato, de conformidad con el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial comenzó a transcurrir la prórroga legal de tres (03) años, los cuales a decir del actor, el arrendatario debió ajustar el canon de arrendamiento según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento y el artículo 33 del referido decreto ley vigente y; en contraposición a esto, el demandado alega que por cuanto no fue notificado a tiempo de la no renovación del contrato, este sufrió una tácita reconducción cambiando la naturaleza del mismo, es decir, que es un contrato a tiempo indeterminado. En este sentido y siguiendo la ilación de los hechos, es menester hacer constar que del contenido del artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial se desprende que: “al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas…” (resaltado propio) Analizando la norma parcialmente transcrita ut supra, tenemos que ésta dispone de manera clara e inequívoca que, de pleno derecho al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis meses o más, comenzará a discurrir tal prórroga de manera potestativa para el arrendatario, es decir, si quiere o no hacer uso de ello, como efectivamente optó en este caso al continuar ocupando el inmueble arrendado cancelando el canon último acordado entre las partes, por tal motivo no puede el demandado considerar la notificación realizada por el actor en fecha 10 de noviembre de 2015 como “EXTEMPORANEA”, ya que ni en la ley reguladora de la materia, ni en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se prevé notificación alguna para el goce de la prórroga legal y mucho menos se establece término para informar la no renovación, razón por la cual el contrato de arrendamiento celebrado entre éstos, es a tiempo determinado. Y así se establece. Por otro lado, antes de determinar el punto fijado como hecho controvertido, referente a la solvencia o insolvencia del arrendatario, es necesario aclarar que existen dos formas a través de las cuales el canon de arrendamiento puede sufrir un incremento: uno de ellos es de mutuo acuerdo y el otro, a falta de tal acuerdo, a través de un procedimiento administrativo llevado ante la Superintendencia Nacional para la Protección de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) conforme al Decreto-Ley mencionado, tal como ha sido establecido en reiteradas oportunidades por nuestro máximo Tribunal, prueba de ello tenemos que la Sala Político Administrativo, mediante Sentencia N° 001195 de fecha 02-11-2017, proferida en el expediente signado bajo el N° 2017-672, estableció que: “En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación. La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social”. (Resaltado de la Sala). De la disposición citada se aprecia que la determinación de los cánones de arrendamiento para bienes inmuebles destinados al uso comercial, corresponde en primer lugar al arrendador o arrendadora y al arrendatario o arrendataria de mutuo acuerdo, y en caso de no poder llegar a un convenio, deberá solicitarse a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), que establezca dicho monto, tomando en cuenta uno de los métodos contenidos en ese mismo artículo. (Vid., sentencia de esta Sala N° 00771 del 11 de julio de 2017). (resaltado Propio) Precisado lo anterior, visto que la pretensión del ciudadano José Felipe Santos Pichardo, en su carácter de arrendatario, consiste en que se fije el monto del canon de arrendamiento de un inmueble destinado al comercio, corresponde tal y como lo decidió el Tribunal consultante, declarar la falta de jurisdicción del Poder Judicial frente a la Administración Pública, por cuanto a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), es quien debe determinar el monto del canon de arrendamiento sobre el local comercial propiedad del ciudadano Luis Enrique Aguilera Acosta y de la ciudadana Necrizaida María González Estrada. Con base en las consideraciones precedentes, debe la Sala declarar que el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer y decidir la pretensión de autos interpuesta por el ciudadano José Felipe Santos Pichardo, en su condición de arrendatario, todo ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 32 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En consonancia con la decisión ut supra citada tenemos que el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y de Tránsito de este Mismo Circuito Judicial, ha sido enfático en su criterio, verbigracia, un extracto de la Resolución N° PJ0172017000011, de fecha 03-02-2017, proferida en el asunto signado bajo el N° FP02-R-2016-000045, la cual esta juzgadora se permite citar a continuación: “(…) Es importante señalar que las normas contenidas en el decreto Ley antes indicado son de estricto orden público y de estricto cumplimiento por los justiciables, es por ello que la demandante-arrendadora no podía aumentar el canon de arrendamiento, sin antes acudir a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) para su respectiva regulación, aún y cuando en el contrato se hubiera convenido un aumento por vías diferentes a las establecidas en el comentado Decreto; y aun menos podía la parte demandada-arrendataria fijar o cambiar el monto del canon como lo hizo depositando mensualidades de pagos de éstos por debajo de lo acordado, tomando como parámetro el artículo 32 del Decreto con Rango, Valor…” (resaltado propio) Por su parte el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de este Circuito Judicial, en la causa N° FP02-V-2016-000704, manifestó en el cuerpo de la sentencia distinguida con el N° PJ0192017000158 lo siguiente: “(…) La demandante es una sociedad de comercio así como la demandada por lo cual el arrendamiento de los locales comerciales sería un acto subjetivo de comercio conforme a lo previsto en el artículo 3 de la ley mercantil ordinaria. Sin embargo, a pesar de su comercialidad las pensiones y sus variaciones no pueden probarse mediante la prueba testimonial porque la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial expresamente dispone que los contratos de cesión del uso y goce de locales comerciales a partir de su entrada en vigencia deben constar por escrito –artículos 13 y 24- por lo que sin dudas las modificaciones del contrato también deben documentarse. (…) Las documentales producidas por la actora así como la inspección extralitem no son idóneas para comprobar el acuerdo sobre el aumento de la pensión arrendaticia fundamentalmente porque tales documentos son comunicaciones provenientes de la actora dirigidas a la inquilina las cuales solamente demuestran su voluntad de incrementar las mensualidades no el asentimiento de su contraparte... La demandante se contradice cuando alega en su libelo que para el año 2016 el canon mensual aceptado por la inquilina fue de Bs. 871.995,50 incluyendo el impuesto, pero luego al contestar la reconvención dice que: “pero cuando decimos que no manifiesta nada en absoluto es que ni siquiera informa que está de acuerdo o no con el canon de arrendamiento vigente para la fecha, o si por el contrario no lo acepta, o cuál es la cantidad de dinero que pretende cancelar, simplemente se mantiene en silencio…” En la demanda se dice que la inquilina aceptó el nuevo canon mensual, acto seguido en la contestación a la mutua petición expresa que la inquilina guardó silencio y no informó si estaba de acuerdo o no con la nueva cuantía del arrendamiento. Esto conduce al juzgador a concluir que no se produjo el acuerdo mutuo relativo al incremento de la pensión mensual del año 2016 manteniendo vigencia la mensualidad del año 2016 (Bs. 173.934). (negrillas del Tribunal) Por las razones expuestas la demanda de cobro de diferencia de cánones de arrendamiento es improcedente. Así se declara administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley. En concordancia con este criterio tenemos que el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de este Circuito Judicial, decidió improcedente la demanda por cobro de Bolívares interpuesta por la empresa Inversiones Esequibo, contra la empresa Saky’s, C.A, la cual contó con la representación del abogado Leonel Jiménez Carupe (el cual en el caso que nos ocupa es el abogado de la parte actora), por cuanto la demandante no probó la cuantía de las mensualidades, es decir, a la parte demandada en el caso citado, con los mismos razonamientos explanados por este Tribunal le fue otorgada la razón, declarando sin lugar tal demanda. Este asunto se encuentra distinguido con el N° FP02-V-2016-000677, de la nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de este Circuito Judicial, argumentando tal providencia de la siguiente manera: “La parte actora pretende el pago de unas cantidades por concepto cánones de arrendamiento los cuales no habrían sido pagados por la inquilina demandada en la cuantía establecida por consenso a partir de febrero de 2015 y después de la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial mediante la formula del avalúo. En autos solamente cursa el contrato de arrendamiento que estuvo vigente hasta el 2014. Con la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial la cuantía del arrendamiento debe probarse mediante la producción en juicio del contrato escrito y autenticado conforme a lo previsto en los artículos 13, 24 y 27 del mencionado texto legal o bien, en caso de desacuerdo entre las partes con la providencia administrativa emanada de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos como lo pautan los artículos 7, 26 y 32 ejusdem. En este sentido, es ilegal probar mediante testigos la cuantía de las mensualidades por lo que se desechan las promovidas con este fin por la parte accionante las cuales fueron evacuadas durante el debate oral. A pesar de que el contrato es anterior a la entrada en vigencia del instrumento legal que regula los arrendamientos de inmuebles para uso comercial la disposición transitoria primera señala que todos los contratos vigentes para la fecha de vigencia de ese texto legal debían adecuarse en un plazo de seis meses a sus disposiciones. Por tanto, al vencimiento del contrato –en enero de 2014 como lo dice la demandante- comenzaba a correr una prórroga legal por el plazo previsto en el artículo 26 del Decreto Ley dentro del cual permanecerían en vigencia las mismas estipulaciones del contrato, salvo las variaciones del canon que sean consecuencia de un procedimiento de regulación como lo previene el mismo artículo en su párrafo final. En el caso de autos la demandante aduce que a partir del 13 de enero de 2014 la inquilina demandada, entro otros, fue notificada del vencimiento de la relación arrendaticia y el comienzo de la prórroga legal. Durante este tiempo las condiciones de la relación permanecen inalterables salvo que mediara el acuerdo de las partes –el cual debe constar por escrito- o que las variaciones del canon sean consecuencia de un procedimiento de regulación como lo pauta el artículo 26 de la ley especial. En el expediente no consta ni el acuerdo ni la providencia administrativa de regulación. (negrillas del Tribunal) El consenso al que se refirió la demandante en la audiencia no es eficaz si no consta la manifestación expresa de la inquilina demandada la cual debe probarse por escrito.” Así las cosas, es criterio reiterado y sostenido, tanto de nuestro Tribunal Supremo de Justicia como de los distintos Juzgados a nivel nacional que para proceder a declarar la insolvencia en los canones de arrendamiento, es necesario que exista en caso de desacuerdo entre las partes, una regulación realizada por el organismo administrativo competente, vale decir la SUNDDE, y en el caso que nos ocupa, es obvio que no existió un acuerdo entre las partes que determinara el monto mensual a pagar durante el lapso de prórroga legal, en virtud de que no se renovó el contrato y tampoco consta en autos que se haya solicitado y tramitado ante el organismo regulador arriba identificado el procedimiento respectivo para el ajuste en el monto de los cánones de arrendamiento mensuales. Ante la ausencia de acuerdo entre las partes contratantes para ajustar el canon de arrendamiento no puede una sola de ellas, de manera unilateral fijar el monto, siendo imprescindible como ya se explicó, la intervención de la SUNDDE para que en forma definitiva y bajo los parámetros establecidos en el Decreto-Ley realice el ajuste correspondiente. A falta de prueba del aumento a que se refiere la parte actora y ante la falta de acuerdo entre las partes, el último canon vigente para la relación arrendaticia que hoy nos ocupa, es el de la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) fijada de mutuo acuerdo, para el periodo contractual, evidenciándose de los hechos narrados por el demandante, que el arrendatario ha pagado hasta la fecha de la interposición de la presente acción, la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) mensuales, por lo cual este Tribunal llega a la convicción que el arrendatario se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y con ello la improcedencia de la demanda de desalojo por la causal prevista en el ordinal a) e i) del artículo 40 del mencionado Decreto-Ley. Y así se establece.- Por las razones anteriormente esgrimidas, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por Desalojo de Local Comercial le incoara la ciudadana MARIA MAGDALENA ALBEZ DE RODRIGUEZ venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.895.278, actuando en nombre propio y en representación de los ciudadanos LUSETE ALVES DE ALMEIDA Y CARLOS ALBERTO DE ALMEIDA ALVES, de nacionalidades venezolana y portuguesa, titulares de las cédulas de identidad Ns° 8.878.206 y E- 80.867.538 respectivamente, debidamente representada por los abogados LEONEL JIMÉNEZ CARUPE y LEONARDO ENRIQUE JIMENEZ ISEA inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 10.820 y 138.466 respectivamente, en contra de la Empresa Mercantil TASCA RESTAURANT LA INDIA C.A. y al ciudadano ARMANDO ACOSTA ALMEIDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.868.930, en su condición de representante de la empresa y fiador solidario, debidamente representado por el abogado RACHID RICARDO HASSANI EL SOUKI, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 35.713. Se condena en costas a la parte actora por haber sido vencido en forma total en este proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ejusdem. Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los diez (10) días del mes de mayo del año dos mil dieciocho (2.018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación. La Juez Suplente Cuarto de Municipio Abg. Emilia Caminero Sambrano La Secretaria Abg. María Eugenia Salazar La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de Ley, siendo las once y cincuenta y cinco minutos de la mañana (11:55 a.m.) La Secretaria Abg. . María Eugenia Salazar