TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, veintiocho de mayo de dos mil dieciocho
208º y 159º

ASUNTO : FP02-V-2017-000510
RESOLUCIÓN N° PJ0882018000074

Parte Actora: LEONARDO DEL VALLE GONZALEZ BAYOLA venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.731.745 y de este domicilio, debidamente representado por el abogado JOSE MOLLEGAS inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 72.516.

Parte Demandada: NICOLA PENNA PACCIANA, NUNZIATA NOTO DE PENNA y CARFMELA FALLONE NOTO venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Ns° 8.890.928, 11.167.253 y 10.041.588 respectivamente, debidamente representado el primero de los demandados por la abogada LILINA NUÑEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 32.537 y los dos últimos por la abogada CELIA FIGUERA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 32.436.

Motivo: Retracto Legal Arrendaticio de local comercial.

De conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a extender por escrito el fallo dictado en el acto de la audiencia oral celebrada en este proceso en fecha 14 de mayo del presente año, en el juicio de Retracto Legal Arrendaticio de local comercial interpuesto por el ciudadano LEONARDO DEL VALLE GONZALEZ BAYOLA venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.731.745 y de este domicilio, en contra de los ciudadanos NICOLA PENNA PACCIANA, NUNZIATA NOTO DE PENNA y CARFMELA FALLONE NOTO venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Ns° 8.890.928, 11.167.253 y 10.041.588 respectivamente, de la siguiente manera:

De los hechos.-
De la demanda.
La representación judicial de la parte actora alega en el escrito de demanda que conforme consta en documento público suscrito por el ciudadano NICOLA PENNA y su persona, se celebró en fecha 02-02-1996, un contrato de arrendamiento sobre un local comercial, propiedad del ciudadano NICOLA PENNA, distinguido con el N° 02, situado en la planta baja del Edificio Centro Comercial Residencial FELICETTA ubicado en la avenida Bolívar, cruce con calle Pichincha, Municipio Heres, Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, tal y como consta de documento de propiedad anexo al escrito libelar.

Alega que el contrato de arrendamiento originalmente sería por un año fijo, estableciendo el canon de arrendamiento en aquel entonces por la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) los cuales deberían ser depositados por mes adelantado, de manera mensual y consecutiva y que posteriormente el referido contrato fue prorrogándose por veintiún (21) años, convirtiéndose éste en un contrato a tiempo indeterminado.

Indica que durante los primeros años de arrendamiento, el arrendador cobraba el canon arrendaticio en la sede del inmueble y, en el año 2006, autorizó al ciudadano JOSE TINEO REDRIGUEZ, contador de profesión, titular de la cédula de identidad N° 4.652.085, para que procediera a cobrar la pensión arrendaticia en la sede del local comercial, los últimos de cada mes, el pago correspondiente a las mensualidades vencidas; manifestando que el cobro no se hacía de manera oportuna, por lo que procedió a realizar el pago directamente en la oficina del contador autorizado.

Arguye que desde entonces, el contador le notificaba los aumentos anuales unilaterales del canon de arrendamiento; y a partir del mes de febrero del año 2015, se comenzó a incrementar el canon hasta dos (02) veces al año, por mas del 700%. Es entonces en el mes de febrero del año 2017, que no se le notificó del aumento del nuevo período contractual y hasta la fecha de interposición de la demanda que nos ocupa, no se había indicado el monto a pagar, negándose a su vez de recibir pago alguno por tal concepto

Agrega que por los hechos antes narrados, y en virtud de que se habían negado a recibir los pagos de las mensualidades de FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO Y JUNIO de 2017, procedió a solicitar los documentos correspondientes por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Heres del Estado Bolívar, a los fines de realizar la consignación arrendaticia y fue donde se percató que existía un documento de compraventa de fecha 15 de junio del año 2012, en el cual la ciudadana NUNZIATA NOTO DE PENNA le transfiere la propiedad de dos locales comerciales distinguidos con los Ns° 01 y 02, situado en la planta baja del Edificio Centro Comercial Residencial FELICETTA ubicado en la avenida Bolívar, cruce con calle Pichincha, Municipio Heres, Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, bajo la figura de venta a la ciudadana CARMELA FALLONE NOTO, ambas suficientemente identificadas, por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), sin que se haya realizado previo a la venta una oferta como arrendatario del local N° 02.

Por tal motivo es por lo que procede a demandar por Retracto Legal Arrendaticio, y solicita en primer lugar se declare la nulidad del contrato de compraventa de fecha 15-06-2012; en segundo lugar que los propietarios del local, ciudadanos NICOLA PPENA PACCIANA y NUNZIATA NOTO DE PENNA, le vendan el local comercial que actualmente ocupa en calidad de arrendatario en la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00); tercero, la imposición de una sanción de conformidad con lo establecido en la ley y en cuarto lugar, sea condenados los demandados al pago de las costas y costos derivados con ocasión a este procedimiento.

De la contestación.
Por su parte en la contestación de la demanda, la representación judicial del ciudadano NICOLA PENNA, admite como hecho cierto que existe una relación arrendaticia alegada por la parte actora sobre el inmueble ya identificado, la cual se inició el 02-02-1996 y posteriormente en el año 2000 se celebró otro contrato de arrendamiento, siendo éste el último; y que su representado al igual que el demandante, se enteró de la venta realizada de los locales comerciales anteriormente indicados con ocasión del presente juicio y alega que no consintió ni autorizó el negocio jurídico el cual dio origen a esta demanda.
En segundo término negó los siguientes hechos:
Que solo se haya celebrado un contrato de arrendamiento y que se hayan efectuado aumentos desproporcionados, siendo el último contrato celebrado en fecha 05-04-2000, fijando de común acuerdo una pensión arrendaticia de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 65.000,00).

Niega adicionalmente que el demandante se encuentre solvente en los pagos de sus obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y en consecuencia, no cumple con los requisitos para optar por el derecho de preferencia ofertiva que alega en su demanda. De igual manera, rechaza que a su representado deba imponerse una multa, por cuanto el arrendatario no tiene derecho al retracto legal arrendaticio por estar insolvente en los pagos; por esta razón, procede a reconvenir al actor por Resolución de Contrato de Arrendamiento y solicita que se dé por terminada con esa relación arrendaticia, a que cancele los canones de arrendamiento insolutos a razón de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00) mensuales mas el impuesto al valor agregado (IVA), que se generen hasta la sentencia definitiva; y por último solicita le sea entregado el local comercial, con la solvencia respectiva de los servicios públicos.

Para finalizar solicitó sea declarara la reconvención con lugar y sin lugar la demanda intentada en su contra.

En otro orden de ideas, la representación judicial de las ciudadanas NUNZIATA NOTO DE PENNA y CARMELA FALLONE NOTO en la contestación de la demanda alega que ciertamente existe la relación arrendaticia a la cual se hace referencia. Así mismo, afirma que en fecha 15-06-2012, la ciudadana NUNZIATA NOTO DE PENNA le vendió a la ciudadana CARMELA FALLONE NOTO, el local comercial hoy objeto de la pretensión del demandante, el cual quedó debidamente asentado bajo el N° 40, tomo 184, de los libros de autenticaciones llevado por ante la notaría pública y protocolizado en fecha 10-03-2017 por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Heres del Estado Bolívar, quedando inscrito bajo el N° 2017-258, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el N° 299.6.3.1.4570 correspondiente al libro real del año 2017.

A su vez niega los siguientes hechos:
Que se haya celebrado un solo contrato en fecha 02-02-1996 y se haya prorrogado por 21 años de manera automática, ya que a lo largo de la relación arrendaticia las partes han suscrito varios contratos con algunas modificaciones, siendo el último de fecha 05-04-2000.

Niega que el actor siempre haya estado solvente en los pagos de sus obligaciones derivadas de la relación arrendaticia y que haya desconocido el negocio jurídico de la venta celebrada entre mis representadas, ya que el actor le ha dado trato de propietaria a la ciudadana CARMELA FALLONE NOTO.

Alega que la venta que se realizó es completamente legal, por lo cual niega que deba anularse mediante una sentencia judicial y por tal motivo no debe imponerse a éstas de una multa por haber infringido el derecho preferencial arrendaticio del demandante.

Propone una reconvención por Resolución de Contrato de Arrendamiento y solicita que se dé por terminada con esa relación arrendaticia, por falta de pago de mas de dos (02) pensiones arrendaticias, declarando con lugar la misma y como consecuencia ordenar que le sea entregado el local comercial, el pago de los canones insolutos con los respectivos intereses moratorios hasta la sentencia definitiva, y solicita le sea entregado el local con la solvencia respectiva de los servicios públicos.

Para finalizar solicitó sea declarara la reconvención con lugar y sin lugar la demanda intentada en su contra.

De la contestación a la Reconvención.
Como punto previo, indica el actor reconvenido que el escrito presentado por la representación del ciudadano NICOLA PENNA, que existe insuficiencia en el poder otorgado, ya que carece de facultad expresa para reconvenir.
Por otra parte, manifiesta que la acción es improcedente ya que la Resolución de Contrato de Arrendamiento solo procede cuando se trata de contratos a tiempo determinado y; por haberse convertido en contrato objeto de la relación entre las partes actuantes en este juicio, en un contrato a tiempo indeterminado, la acción que pretende no es viable.

Aunado a lo anterior, la defensa del actor reconvenido manifiesta que ésta carece de los instrumentos fundamentales de la pretensión y por tal motivo es improcedente y así debe ser declarada por este Juzgado.

De los hechos negados:
- Que sea cierto que no ha cumplido con la obligación de los pagos de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2017, ya que en virtud de que el contrato no se adecuó tal y como lo establece la ley, se procedió a realizar el procedimiento consignatario por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial.
- Que deba resolverse el contrato de arrendamiento y que deba entregar el local comercial suficientemente identificado, libre de bienes y personas.
- Que deba pagar los canones de arrendamiento insolutos a razon de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00), más lo referente al Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.).
- Que tenga que entregar solvente todos los servicios públicos.

Anexa al escrito de contestación, copia certificada de la solicitud de Consignaciones de Cánones de Arrendamiento, sustanciada por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, distinguida con el N° FP02-S-2017-001796, solicitando que la presente reconvención por Resolución de Contrato de Arrendamiento, sea declarada sin lugar en la definitiva.

De igual manera procedió dentro de la oportunidad procesal correspondiente a dar contestación a la Reconvención por Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesto por la representación de las ciudadanas NUNZIATA NOTO DE PENNA Y CARMELA FALLONE NOTO, ampliamente identificadas, haciéndola de la siguiente manera:

Como punto previo, interpone la falta de cualidad e interés de la parte para sostener el juicio ut supra indicado, es decir, por Resolución de Contrato de Arrendamiento por el incumplimiento del pago de los canones de arrendamiento, en virtud de que no fue la persona que suscribió el contrato que pretende resolver.

De igual manera opone la improcedencia de la acción, fundamentado la misma en que la Resolución de Contrato de Arrendamiento solo procede cuando se trata de contratos a tiempo determinado y en contratos indeterminados.

De los hechos negados:
- Que sea cierto que no ha cumplido con la obligación de los pagos de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2017, ya que en virtud de que el contrato no se adecuó tal y como lo establece la ley, se procedió a realizar el procedimiento consignatario por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial.
- Que deba resolverse el contrato de arrendamiento y que deba entregar el local comercial suficientemente identificado, libre de bienes y personas.
- Que deba pagar los canones de arrendamiento insolutos a razón de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00), más lo referente al Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.).
- Que tenga que entregar solvente todos los servicios públicos.
- Que deba pagar las costas y costos procesales que pueda generar el proceso.

De las pruebas producidas.
1.- La parte actora produjo con la demanda los siguientes documentales:
a) Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes involucradas en esta causa, de fecha 02-02-1996 el cual es un documento público ya que cumple con las exigencias del legislador establecidas en el artículo 1357 del Código Civil y siguientes, y como consecuencia de ello, hace plena fé entre las partes, por lo que se le otorga valor probatorio. Así se establece.-

b) Copia fotostática de la factura N° 002292 de fecha 30-01-2017, emitida por el ciudadano NICOLA PENNA PACIANA al ciudadano LEONARDO DEL VALLE GONZALEZ, correspondiente a dos meses de arrendamiento de local comercial, igualmente produjo copia de un cheque de gerencia del Banco Nacional de Crédito librado a favor del ciudadano NICOLA PENNA, por la suma de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 140.000,00), distinguido bajo el N° 67606094 y; copia simple del documento de propiedad del local comercial objeto de la pretensión, donde el ciudadano JUAN CARLOS SULBARAN SUNIAGA, le da en venta el referido inmueble a la ciudadana NUNZIATA NOTO DE PENNA, debidamente representada por el ciudadano NICOLA PENNA, en el año 1996, dichas copias aun y cuando es un documento privado y público respectivamente, no fueron debidamente impugnados por los demandados en el escrito de contestación de la demanda, por lo cual conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigna. Así se establece.-

c) Copia certificada del documento de compra venta de dos (02) locales comerciales de setenta y dos metros cuadrados de construcción, distinguidos con los números 01 y 02 (siendo el local N° 02 el objeto de la pretensión del actor) situado en la planta baja del Edificio Centro Comercial Residencial FELICETTA ubicado en la avenida Bolívar, cruce con calle Pichincha, Municipio Heres, Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, celebrado entre las ciudadanas NUNZIATA NOTO DE PENNA (vendedora) y CARMELA FALLONE NOTO (compradora) el cual es un documento público ya que cumple con las exigencias del legislador establecidas en el artículo 1357 del Código Civil y siguientes, y como consecuencia de ello, hace plena fe entre las partes, por lo que se le otorga valor probatorio. Así se establece

Por su parte estando en el lapso indicado por este Despacho Judicial el actor solicitó la evacuación de pruebas, siendo admitidas y sustanciadas las siguientes:
Prueba de informe; dirigida al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de este Circuito y Circunscripción Judicial, con la finalidad de indicar si existe un procedimiento consignatario a favor del ciudadano NICOLLA PENNA, el cual fue informado por el referido tribunal, mediante oficio N° 1023-088-2018, de fecha 06-03-2018, indicando que si cursa por ante ese juzgado consignación de manera periodica de canon de arrendamiento, presentada por el ciudadano LEONARDO DEL VALLE GONZALEZ, a favor del ciudadano NICOLLA PENNA, la cual no ha sido desvirtuada ni impugnada pr los demandados, por tal motivo y por ser un documento público, cumple con las exigencias del legislador establecidas en el artículo 1357 del Código Civil y siguientes, y como consecuencia de ello, hace plena fe entre las partes, por lo que se le otorga valor probatorio. Así se establece.
Posiciones juradas, una vez admitidas las mismas, se acordó que el momento de la deposición sería el día de la audiencia oral de juicio, haciendo constar que no se presentaron los demandados, por lo que se declaró desierto el acto.

2.- Con el escrito de contestación la representante del codemandado, ciudadano NICOLA PENNA promovió los documentales siguientes:

a) Copia Certificada simple del segundo contrato de arrendamiento celebrado entre las partes involucradas en esta causa, del mes de marzo del año 2000, duplicado éste de un documento público, que aunque no se consignó en copia certificada, no fue impugnada por el actor en la oportunidad procesal correspondiente, por lo cual conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigna. Así se establece.-

b) Legajo de facturas en duplicado emitidas por el ciudadano NICOLA PENNA PACIANA al ciudadano LEONARDO DEL VALLE GONZALEZ, correspondiente al pago de varios meses de arrendamiento del local comercial objeto de la pretensión, de las cuales en tiempo oportuno fueron impugnadas, por tal motivo la representación demandada en la promoción de pruebas se solicitó la exhibición de las mismas en original, conforme a las disposiciones del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, fijando el día y hora para llevarse a cabo tal acto, dejando constancia que no comparecieron las partes, quedando desierto el acto y en consecuencia de esto, se tienen como exactos las mismas. Así se establece.-

Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a quien decide, hacerlo de la manera siguiente:

DECISION
En primer lugar, como punto previo, debe este Tribunal pronunciarse sobre la impugnación de la cuantía efectuada por la representación de la parte codemandada, ciudadano NICOLA PENNA PACIANA en el escrito de contestación de demanda.

Al efecto se observa que la parte actora estima la demanda en la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), mientras que el impugnante rechaza dicha estimación “por ser insuficiente por no ajustarse a lo contemplado en los art 35, 36, 37 y 38 del Código de Procedimiento Civil, ya que en materia de arrendamiento para estimar la demanda deben sumarse un año de canon de arrendamiento a razón de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00) por cada mes para cumplir con los artículos in comento” para decidir se observa que la demanda planteada por el ciudadano LEONARDO DEL VALLE GONZALEZ se refiere a un Retracto Legal Arrendaticio a los fines de subrogarse en los derechos y deberes de la compradora del local comercial objeto de este proceso, es decir, que no se trata propiamente de una demanda para la continuación o validez del arrendamiento a que se refiere el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

Por otra parte se observa que la regla para determinar la cuantía en este caso es la indicada en el artículo 38 ejusdem, el cual establece que: “cuando el valor de la demanda no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimara”, vale decir, que cuando el valor de la demanda no conste pero sea apreciable en dinero, el actor deberá estimar la demanda, como ocurrió en el presente caso, al no reclamar suma de dinero pero estimó la misma como lo indica la norma citada, en base a ello, el Tribunal declara firme la cuantía de la demanda estimada por la parte actora.

Por su parte, en lo que referente al mérito del asunto se observa que tanto la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para la fecha del ultimo contrato de arrendamiento, como el actual Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial exigen, como uno de los requisitos para la procedencia del derecho de preferencia a adquirir el inmueble arrendado y el consecuencial retracto legal, que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones tanto legales como contractuales, especialmente en el cumplimiento del pago de las pensiones arrendaticias, es decir, debe encontrarse solvente en el pago de dichos cánones.

Al respecto, en la Sentencia proferida por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente N° 2015-000027, con ponencia de la Magistrada Marisela Godoy Estaba, estableció que:
“… Con respecto al momento en que debe encontrarse solvente el arrendatario para acceder al derecho de preferencia ofertiva, la Sala en interpretación de los artículos 42 y 43 de la anterior Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, normas que contenían el derecho de preferencia y retracto legal, mediante decisión Nº 0351, de fecha 25 de junio de 2013, en el caso Execom Comunicaciones, C.A. contra Rinsal, C.A. y otra, estableció lo siguiente:
“….Sobre el particular, la Sala mediante decisión Nº 084, del 14 de marzo de 2011, caso: Félix González Belandia, contra Alhedaliperi, c.a., criterio que ratifica el fallo N° 121, de fecha 26 de abril de 2010, caso: Freddy Orlando Calatayud Pereira, contra Carmelo Venancio Alvarado León y otros, ha establecido lo siguiente:
“..Señala el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

(Omissis)

Por su parte el artículo 42 ejusdem reza:

(Omissis)

Toca analizar para la resolución de la presente denuncia, la interpretación que le dio el juez de la recurrida al segundo requisito, el cual se refiere al estado de solvencia que debe tener el arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, sobre este punto, considera la Sala que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente no indica los extremos que debe llenar el arrendatario para considerarse en estado de solvencia, por lo que haciendo una interpretación literal de la norma entiende que la intención del legislador fue solicitar la solvencia al arrendatario con el pago de los cánones al momento del ejercicio de su derecho de retracto, por lo que el juez de alzada en la aplicación del artículo 42 ejusdem, hizo una interpretación excesiva y sin basamento alguno al afirmar que al actor “…le correspondía acreditar, bajo los mismos criterios judiciales que se manejan en materia de desalojo, que en un lapso prudencial, diría de dos años se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento…”, siendo lo correcto que se demostrara la solvencia al momento de ejercer el derecho…”. (Negrillas y subrayado de la decisión de la Sala).

El criterio de la Sala precedentemente citado pone de manifiesto, que el momento en el cual debe quedar demostrada la solvencia del arrendatario para exigir a su favor el retracto legal arrendaticio, es al ejercer ese derecho, es decir, cuando se interpone la demanda…”. (Negrillas de la Sala).
(omisis)

Así pues, una de las condiciones que presupone el derecho de preferencia ofertiva es que el arrendatario o arrendataria se encuentre solvente con los pagos de cánones de arrendamiento, razón por la cual es evidente que el juez no incurrió en errónea interpretación de la norma denunciada, ya que tal como lo dispone la jurisprudencia de la Sala antes transcrita, la cual se aplica por analogía, el momento en el cual debe quedar demostrada la solvencia del arrendatario para exigir a su favor el retracto legal arrendaticio, es al ejercer ese derecho, es decir, cuando se interpone la demanda, pues en el caso de autos la condición de solvencia del demandante no se demostró, lo cual constituye condición necesaria para gozar de tal derecho.

Por su parte, de acuerdo al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, en su artículo 14 establece que:
“El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo a lo estipulado en este Decreto Ley” (resaltado de este Tribunal).

En concordancia con el artículo 40 ejusdem, el cual dejar ver cuales son las causales de desalojo, indicando detalladamente las faltas en las que puede incurrir el arrendatario que origine tal acción, encontrándose en primer lugar:
“a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) canones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”

Así las cosas, tenemos que la misma Ley nos indica cuando se considera insolvente el arrendatario, no es otro momento, sino cuando ha dejado de pagar dos cuotas consecutivas correspondiente a las pensiones arrendaticias.

En el presente caso se observa, que el arrendatario admite haber cancelado los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2017, el día 28 de junio de 2017, a través del procedimiento de consignación arrendaticia, realizado ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Primer Circuito de la Circunscripción judicial del Estado Bolívar, manifestando que tal consignación se realizó en virtud de la negativa por parte de la persona encargada por el arrendador, a efectuar o recibir los cobros de los cánones, y a la falta de una apertura de una cuenta bancaria como lo ordena la ley.

Ahora bien, se observa que mediante sentencia N° 1004 de fecha 13 de agosto de 2015, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, estableció que:
(…)
“Conforme a lo precedentemente transcrito, corresponderá al organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial y de acuerdo con lo previsto en los artículos 5 y 27 del referido cuerpo normativo, es decir, al Ministerio del Poder Popular para el Comercio, con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), regular el procedimiento para efectuar las consignaciones arrendaticias en aquellos casos en que el arrendatario no pudiese efectuar el pago del canon de arrendamiento por causas imputables al arrendador.
Sin embargo, observa esta Sala que no consta que el aludido Ministerio haya creado la cuenta, a los fines de recibir las cantidades de dinero que los arrendatarios pongan a disposición de los arrendadores con el fin de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes.
Ahora bien, previo a la promulgación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, la Sala Plena de este Tribunal Supremo de Justicia dictó la Resolución N° 2011-0051, del 26 de octubre de 2011, publicada en la Gaceta Judicial N° 13 del 5 de marzo de 2012, mediante la cual creó los Circuitos Judiciales Civiles, Mercantiles y del Tránsito a nivel nacional, estableció en su artículo 21 lo siguiente:
“Oficina de Control de Consignaciones (OCC)
Artículo 21. La OCC estará encargada del control contable de los movimientos de dinero de los asuntos que llevan los tribunales y estará a cargo de un Coordinador o Coordinadora de Área, quien le reportará al Coordinador o Coordinadora Judicial correspondiente.
En la OCC se llevará un registro automatizado, en el cual se asentarán los datos relativos a las consignaciones realizadas por los interesados. Esta Oficina se creará en la sede judicial correspondiente, cuando según las necesidades, así lo determine la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, a solicitud de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Igualmente, se podrá crear una Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), de acuerdo a la información estadística sobre el volumen de causas en una determinada Circunscripción Judicial” (Negrillas de esta Sala).
De conformidad con la disposición citada, los Circuitos Judiciales Civiles, Mercantiles y del Tránsito cuentan con una Oficina de Control de Consignaciones (OCC) la cual está encargada de llevar el control contable de los movimientos de dinero de los tribunales.
Asimismo, observa esta Sala que la referida Resolución establece la posibilidad de crear una Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) la cual recibirá las cantidades de dinero producto de las relaciones arrendaticias.
Así, visto que no consta que el Ministerio del Poder Popular para el Comercio, haya creado la cuenta a fin de recibir la consignación de los cánones de arrendamiento por parte de los arrendatarios de locales con uso comercial y en aras de la protección del derecho a la tutela judicial efectiva y a la celeridad procesal, debe la Sala concluir que, sean las Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), las que reciban las consignaciones de cánones de arrendamiento correspondientes a las relaciones arrendaticias; en caso de que dicha oficina no esté creada en la respectiva Circunscripción Judicial, corresponderá la consignación del canon de arrendamiento a la Oficina de Control de Consignaciones (OCC) y en último lugar si en el sitio donde se encuentra ubicado el inmueble no existiere el Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito; recibirá las consignaciones de cánones de arrendamiento el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas ubicado en la localidad que corresponda; hasta tanto el aludido Ministerio cree la prenombrada cuenta para recibir las consignaciones de los cánones de arrendamiento de locales con uso comercial. Así se declara. (resaltado del Tribunal)”

En paráfrasis de la decisión citada parcialmente, tenemos que ante la falta de creación de una cuenta bancaria por parte del ministerio del poder popular para el comercio para las respectivas consignaciones de cánones de arrendamiento o en caso de negativa de apertura de cuenta por parte del arrendador, corresponde a los Juzgados de Municipios Ordinarios y Ejecutores de Medidas recibir tales consignaciones, es decir, que desde la fecha de la citada sentencia los Tribunales de Municipio fueron habilitados nuevamente para la recepción de las pensiones arrendaticias en caso de negativa a recibir los mismos por parte del arrendador, en este sentido y habiendo otras opciones para que los arrendatarios no se insolventen, en el caso bajo estudio, el actor no tiene justificación legal para dejar de consignar los cánones de arrendamiento en el plazo establecido en la cláusula segunda del ultimo contrato celebrado entre las partes, esto es, dentro de los primeros cinco días de cada mes siguiente al vencido.

Si bien es cierto que el arrendador tiene la obligación de ajustar los contratos a las pautas exigidas por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y de abrir una cuenta para la consignación de los cánones de arrendamiento, sin embargo la ley le otorga mecanismos al arrendatario a los fines de no incurrir en insolvencia en caso de negativa del arrendador en recibir los cánones de arrendamiento o ante la falta de una cuenta bancaria o cierre de ella, como por ejemplo, el caso del procedimiento de consignaciones arrendaticias, las cuales igualmente deben realizarse en el plazo previsto en la ley.

En el caso de autos se observa, que el arrendatario consignó los cánones de arrendamiento de febrero, marzo, abril y mayo de 2017 en el mes de junio del mismo año, es decir, de manera completamente extemporánea por tardía, evidenciándose que para el momento de ejercer la presente acción no se encontraba solvente en el cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, específicamente en el pago tempestivo de los cánones de arrendamientos previamente señalados, En razón de ello, al no cumplir con uno de los requisitos exigidos en la ley para la procedencia de la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, es forzoso para esta juzgadora, declarar la improcedencia de la pretensión ejercida por la parte actora. Y así se establece.

Con respecto a la reconvención planteada por los codemandados NICOLA PENA y NUNZIATA NOTO el Tribunal considera que al mediar una venta del local comercial objeto del presente juicio, entre la ciudadana NUNZIATA NOTO y CARMELA FALLONE, ésta última se subrogo en los derechos y obligaciones de los antiguos arrendadores propietarios, cuestión por la cual, los primeros mencionados, es decir, los ciudadanos NICOLA PENA y NUNZIATA NOTO DE PENNA carecen de cualidad para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento.

En relación a la reconvención propuesta por la ciudadana CARMELA FALLONE se observa que la distinción entre una acción de desalojo y una acción de resolución de contrato de arrendamiento, era fundamental bajo la vigencia de la ley de arrendamiento inmobiliario del año 1999, pues ésta distinguía entre contrato a tiempo determinado e indeterminado como supuesto de procedencia para la acción de desalojo, distinción que ahora no la realiza el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de manera que la acción por resolución de contrato de arrendamiento no es inadmisible como lo pretende la parte actora reconvenida, así las cosas, se observa que al declararse la insolvencia del arrendatario por haber consignado de manera extemporánea los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2017, el Tribunal considera procedente la acción de resolución interpuesta por la ciudadana CARMELA FALLONE en contra del ciudadano LEONARDO GONZALEZ, en relación a ello se condena al actor reconvenido en la resolución del contrato de arrendamiento sobre el local comercial objeto del presente juicio suscrito en fecha 05-04-2000 y como consecuencia de ello, al desalojo y entrega del mismo a la ciudadana CARMELA FALLONE o a quien sus derechos represente, sin plazo alguno una vez firme la presente acción, en perfecto y buen estado y solvente con respecto al pago de los servicios públicos; de igual manera se condena al pago de los cánones insolutos previamente mencionados, con los correspondientes intereses moratorios que se hayan generado y los que se sigan venciendo hasta la efectiva entrega del inmueble.

Se condena en costas del proceso a la parte actora por haber sido vencida en forma total en este proceso conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ejusdem.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los veintiocho (28) días del mes de mayo del año dos mil dieciocho (2.018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
La Juez Suplente Cuarto de Municipio

Abg. Emilia Caminero Sambrano
La Secretaria

Abg. María Eugenia Salazar

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de Ley, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.)
La Secretaria

Abg. . María Eugenia Salazar