TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, 20 de noviembre de dos mil dieciocho
206º y 157º
ASUNTO: FP02-V-2018-000355
N° de Resolución: PJ00882018000134

PARTE ACTORA: ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.860.729, con domicilio en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar.-
APODERADA DE LA PARTE ACTORA: abogada OLGA GUTIERREZ BRANCHI, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 20.976,
PARTE DEMANDADA: ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, titular de la Cédula de Identidad N° V- 4.978.885 y con domicilio en ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar.-
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: abogado CARLOS ANDRES MIRANDA GOITIA, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 119.245.-
MOTIVO; RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA-VENTA (de Inmueble).

ANTECEDENTES

El 30 de Octubre de 2018 la abogada OLGA GUTIÉRREZ BRANCHI, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número: V-4.984.789, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 20.976, quien actuando en nombre y representación de la ciudadana ANA YZABEL GARCÍA RESPLANDOR, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-8.860.729, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos Civil de este circuito judicial, escrito de demanda mediante el cual, instando la jurisdicción, planteó pretensión en contra del ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-4.978.885, domiciliado en Ciudad Bolívar, pretensión esa que tiene por objeto la RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA celebrado entre el demandante y el demandado antes identificados, recibida previa distribución a través del sistema Juris 2000, en fecha 30/10/2018 (folio 84), le correspondió la ponencia al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, sede Ciudad Bolívar, quien lo recibe y posteriormente lo remite a este Juzgado por declinatoria de Competencia en razón de la cuantía, este Tribunal le da entrada a la causa y la admite Alegando la parte accionante en su escrito de demanda lo siguiente:
“…CAPITULO PRIMERO. OBJETO DE PRETENSION. El presente escrito tiene por objeto incoar formal demanda de RESOLUCION DE CONTRATO OPCIÓN A COMPRA-VENTA, en nombre y representación de la ciudadana: ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, antes identificada, en su carácter de “LA VENDEDORA”, en contra del ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.978.885, y de este domicilio, en su carácter de “EL COMPRADOR”, para que convenga, o en su defecto, sea declarada y condenado por el Tribunal, en la RESOLUCION DE CONTRATO OPCIÓN A COMPRA-VENTA, suscrito entre las partes, en esta ciudad Bolívar, estado Bolívar, el día quince (15) de Diciembre de 2.014, que más adelante se determina, junto con sus resultas de ley, conforme a las razones de hecho y de derecho que a continuación de determinan:
En el CAPITULO PRIMERO. DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA. Consta de documento Autenticado por ante la Notaria Publica Primera de ciudad Bolivar, Estado Bolivar, CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, suscrito en Ciudad Bolívar, estado Bolívar, en fecha quince (15) de Diciembre de 2.014, quedando asentado bajo el N° 36, tomo 151 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, que en original se acompañó al escrito de demanda marcado con la letra “B”, celebrado entre ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, titular de la cedula de identidad Nº 8.860.729, domiciliada en ciudad Bolívar, estado Bolívar, por una parte quien a los efectos de ese contrato se llamara LA VENDEDORA y por la otra, GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.978.885, de este domicilio, quien a los efectos de ese contrato se denomina EL COMPRADOR, entre otras cosas, sujetas a las cláusulas siguientes: “…Primera: LA VENDEDORA, se compromete a vender a EL COMPRADOR, en un plazo de sesenta (60) días contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento, un inmueble de sus propiedad constituido por una parcela de terreno de su propiedad ubicada en zona urbana de esta Ciudad, en el sitio denominado en el sitio denominado Avenida Bolívar de la Urbanización los Próceres, de Ciudad Bolívar, Parroquia Agua Salada, Jurisdicción del Municipio Autónomo Heres, del Estado Bolívar, de DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA Y SEIS CENTIMETROS CUADRADOS, (243,36MT2) de superficie y alinderados así: NORTE: terreno de mi propiedad en veinticuatro metros (24,00mts); SUR: Ángel García en Veinticuatro metros (24,00mts); ESTE: su frente avenida Bolívar, en diez metros con catorce centímetros (10,14mts); OESTE: terreno de mi propiedad, en diez metros con catorce centímetros (10,14mts), el cual forma parte de mayor extensión, constante la parcela de terreno de MIL CIENTO SEIS METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (1.106,74MTS2), de superficie y alinderada así: NORTE: Rafael Díaz, en cincuenta y tres metros con setenta y seis centímetros (53,76mts); SUR: Ángel García, en cincuenta y tres metros con dieciocho centímetros (53,18mts); ESTE: su frente, avenida Bolívar en veinte metros, con cuarenta centímetros (20,40mts) y OESTE: calle Nº 15, en veintiún metros (21,00mts), el cual me pertenece según consta de documento debidamente protocolizado por ante la oficina de Subalterna de Registro Publico, del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, bajo el Nº 38, folios del 263 al 286, Protocolo Primero, Tomo Cuatro, Tercer Trimestre del año 2004 y nada adeuda por concepto de impuestos Nacionales, Estadales ni Municipales, ni pesa sobre el ningún tipo de Medida o gravamen.”.
DEL PRECIO DE LA COMPRA-VENTA PACTADA EN LA OPCION: “…SEGUNDA: El precio inicialmente convenido por la cual LA VENDEDORA, se obliga a vender y EL COMPRADOR, a comprar es por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (900.000,00), del cual EL COMPRADOR, cancelara a LA VENDEDORA de la siguiente manera: A) con el otorgamiento de la presente Opción a Compra Venta, en calidad de ARRAS, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 600.000,ºº), los cuales la vendedora declara recibir de manos de EL COMPRADOR , mediante el pago de cheque personal Nº 000895, girado contra la cuenta corriente Nº 01080076510100134696, del Banco Provincial, a su entera y cabal satisfacción; y el saldo restante es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 300.000,ºº) con la firma del documento definitivo de Compra Venta.…”; DE LA ENTREGA DE RECAUDOS: “…TERCERA: LA VENDEDORA: se compromete durante el lapso de sesenta (60) días de la presente OPCION DE COMPRA VENTA, a tramitar por ante la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, toda la documentación necesaria para el Registro del Documento Definitivo de COMPRA VENTA. “…CUARTA: queda expresamente convenido entre las partes que si por razones propias de LA VENDEDORA, no se llegare a realizar el documento definitivo de COMPRA VENTA del inmueble objeto de la presente OPCION A COMPRA VENTA, esta deberá cancelar a EL COMPRADOR, además de los SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 600.000,ºº) entregados en ARRAS a LA VENDEDORA la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs60.000,ºº), como justa indemnización por concepto de los daños y perjuicios originados por su incumplimiento a EL COMPRADOR; y en caso de ser por razones propias de EL COMPRADOR, se le deducirá del monto entregado en ARRAS la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs 60.000,ºº), como justa indemnización por concepto de los daños y perjuicios originados por su incumplimiento a LA VENDEDORA”. DEL DOMICILIO: “…SEXTA: Para todos los efectos y consecuencias Jurídicas, Judiciales y extrajudiciales, que puedan derivarse del presente contratote OPCION A COMPRA VENTA, las partes contratantes eligen como domicilio especial a Ciudad Bolívar, a la jurisdicción de cuyos Tribunales acuerdan las partes someterse…”.

DE LA ADMISION.

En fecha 26-09-2018, (Folios. 35,36,37), se le dio entrada y se admitió la presente demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION de COMPRA VENTA DE INMUEBLE, de conformidad con lo establecido en el articulo 881 del Código de procedimiento Civil Venezolano, se ordeno el emplazamiento del ciudadano: GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.978.885, domiciliado en Ciudad Bolívar, quien deberá comparecer por ante este Juzgado al segundo día de despacho siguiente, entre las hora comprendidas de 8:30 a.m. a 3:30 p.m, a fin de proceder a dar contestación a la demanda.

En fecha 15-10-2018, (folio 38), la alguacil de este Despacho y expone: “consigno en este acto Recibo de Citación debidamente firmado por el ciudadano: GETULIO DANIEL BATES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.978.885, domiciliado en Ciudad Bolívar.

DE LA CONTESTACION:
En fecha 17-10-2018 (folios 41 al 47), el ciudadano GETULIO DANIEL BATES, parte demandada, asistido en este acto por el abogado CARLOS ANDRES MIRANDA GOITIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 119.245, presentó escrito de contestación y reconvención de la demanda, constante de siete (07) folios útiles; quien entre otras cosas expuso:
DE LOS HECHOS QUE SE ACEPTAN:
1. Es cierto: a) Que en fecha 15-12-2014, firmáramos contrato de OPCION A COMPRA Venta notariado debidamente autenticado bajo el Nº 17, Tomo 94, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Primera de Ciudad Bolívar con la Ciudadana demandante, (sic…)
2. Que el aludido contrato tuviese como objeto un inmueble propiedad de la demandante distinguido con el Nº 38, folios 263 al 286, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Tercer Trimestre del año 2004, situado en la avenida Bolívar, de la urbanización los próceres, de Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, con una superficie de terreno aproximado DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA Y SEIS CENTIMETROS CUADRADOS (243, 36M2)…Omisis”.
3. Que el monto de la venta seria la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 300.000,ºº). (SIC). D) que el contrato autenticado de promesa a venta se establecieron los montos y las formas de pago convenido. E) Que en fecha 15-12-2015, se cancelaría la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 300.000,ºº), una vez que la oferente tramitara todos los gastos pendiente de su obligación”.
DE LOS HECHOS QUE SE RECHAZAN Y NIEGAN:
1. Negó y rechazo, por ser totalmente falso que para la fecha de interposición de la demanda no hayamos cancelado la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 300.000,ºº), cuando lo cierto es que esa cantidad se entrego a través de un efecto cambiario y por acuerdo entre las partes se le abono la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs 40.000,ºº) y se le entrego en efectivo como se evidencia de un recibo firmado por la demandante.
2. Negó y rechazo, por ser falso que hayamos incumplido las obligaciones contractuales contraídas a tal efecto existe una oferta Real de Pago, con sentencias, y muchas fueron las veces que se trato de llegar a la cancelación de la obligación por parte del demandado.
3. Negó y rechazo, por ser por ser totalmente falso que desde el 21 de Enero de 2016, no hayamos mostrado tener interés alguno en la adquisición del inmueble, por haber hecho caso omiso a los constantes llamados que se nos realizaron. Por el contrario, podemos afirmar que desde la ciudadana demandante se negó a aceptar el pago hemos buscado y así se demostrara que existe una buena voluntad de cancelarle.
4. Negó y rechazo, por ser totalmente falsos que nosotros hayamos incumplido con la obligación asumida en la cláusula tercera del contrato.
5. Negó y rechazo, por ser totalmente falsos que exista causa para la Resolución del Contrato autenticado de promesa de venta, por causas imputables a nosotros como Optantes.
6. Negó y rechazo, que deba cancelar la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs 180.000,ºº), que por concepto de daños y perjuicio derivados del incumplimiento del aludido contrato.
7. Negó y rechazo, que debamos cancelar las costas y costos del presente proceso, pues estamos convencidos de que los hechos narrados son totalmente falsos y así lo demostramos.
DE CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA. LOS HECHOS: …
omisis…en fecha 15-12-2014, fue suscrito un contrato autenticado Promesa de Compra- Venta, entre GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 4.978.885, de este domicilio, celebre un contrato opción a compra venta con la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, venezolana titular de la cedula de identidad Nº V-8.860.729, donde se establece: A.- Identificación plena de los oferentes, es decir GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL y ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, todos plenamente identificados en dicho contrato. B.- El inmueble objeto del contrato que estaba constituido por una parcela de terreno y con una superficie de terreno aproximada de DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA Y SEIS CENTIMETROS (246,36 Mts2). C.- El precio pactado en la venta era la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.900.000, 00). D.- La forma de pago de la venta: la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,00) a la firma del contrato autenticado de opción a compra venta. El monto restante de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000, 00), a los SESENTA (60) días par la materialización final de la compra venta.
Todo ellos evidenciable de contrato suscrito en fecha 15-12-2014 que fue anexado por la parte actora marcado A, es así, como una vez firmado el referido contrato nosotros esperamos documentación que se requería a los efectos de protocolización los cuales eran las solvencia y además la ficha catastral.
…Omisis. Por todos los argumentos contemplados en autos en esta contestación pedimos que se declare sin lugar las pretensiones del actor y deseche la presente demanda.

La parte demandada con su escrito de contestación de la demanda presento RECOVENCION en la que expuso:
De conformidad con lo consagrado en el código de procedimiento civil en su articulo 365, además de dar contestación a la demanda, procedemos a reconvenir en la misma, basándonos en los hechos expuestos, demandando al actor ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, el cumplimiento del contrato autenticado de promesa de venta suscrito entre ambas partes en fecha 15-12-2014, es decir, que acepte o en su defecto sea condenada por el tribunal, en firmar el contrato de opción a compra venta definitivo.
…Omisis. Es el caso que la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, violentando lo establecido en el contrato de opción a compra venta con respecto al modo de pago, estuvo presionando vía telefónica y personalmente para que le cancelara la cantidad total del monto de la parcela de terreno, y el ciudadano GETULIO DANIEL BATES de buena fe le hizo un abono de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), abono este que consta de recibo privado de fecha 21-01-2016, firmado por la demandante que fue consignado ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres… Omisis… La obligación de pagar la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) estaba condicionada a la existencia de los recibos de pagos y la respectiva solvencia y cedula catastral en un lapso de SESENTA (60) días la cual se firmaría una vez que LA PROPIETARIA y EL OPTANTE consignaren toda la documentación necesaria para que EL OPTANTE cancelara los restantes… Omisis…
DEL PETITORIO. Vistos los argumentos de derechos esgrimidos en este escrito, solicitamos que la presente contestación sea agregad a los autos y que la reconvención aquí realizada sea admitida por ser justa y necesaria.

DE LA ADMISION DE LA RECONVENCION
En fecha 22-10-2018, se admite la reconvención y se insta a la parte reconvenida para que comparezca por ante este juzgado al segundo día de despacho siguiente entre las horas comprendidas de 8:30a.m a 3:30p.m, a dar contestación a la presente reconvención, quien en fecha 24-10-2018, estando dentro del lapso legal para dar contestación a la reconvención la parte actora por medio de su apoderado judicial lo hace en los siguientes términos:
1.- visto el escrito de reconvención interpuesto por la parte demandada – Reconviniente ciudadano: GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, en contra de mi representada ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR procedo a rechazarlo, negarlo y contradecirlo en todas y cada una de sus partes en cuanto a los hechos y el derecho que pretende alegar, por ser falso de falsedad absoluta que mi representada no haya dado cumplimiento a las obligaciones establecidas en la cláusula tercera, del contrato de opción a compra-venta. De las pruebas que se acompañaron con el libelo de demanda se demuestra claramente que mi representada ANA YSABEL GARCIA RESPLANDOR, pago dentro del lapso de SESENTA (60) días establecidos en la cláusula tercera del contrato de opción a compra venta, la totalidad de los impuestos municipales atinentes al derecho de frente del año 2005 demostrado con la planilla de pago de impuestos municipales expedida por Tributo Angostura Nº 904340 de fecha 30-01-2015, la cual se acompaña en original en el libelo de la demanda… Omisis.
2.- Que vencido el lapso de los SESENTA (60) días establecidos en la cláusula tercera del contrato de opción a compra venta y habiendo dado cumplimiento a las obligaciones asumidas muchas fueron las gestiones que realizo mi representada ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, para que el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL cancelara el restante del precio acordado y este siempre le respondió que el no tenia dinero para cancelar la diferencia del precio acordado por lo que es falso de falsedad absoluta que mi representada no haya dado cumplimiento a la obligación asumida por ella en la cláusula tercera del contrato de opción a compra venta… Omisis…
3.- Rechazo niego y contradigo en todas y cada una de sus partes los hechos y el derecho esgrimidos por el demandado-reconviniente, por ser evidentemente la falta del cumplimiento del ciudadano GETULIO DANIEL BATES, lo cual quedo demostrado en su escrito de reconvención al reconocer y dejar establecido que después de dos años y cuatro meses de vencidos los SESENTA (60) días establecidos en la cláusula primera del contrato de opción a compra-venta como tope para cancelar el precio, no dio cumplimiento al no haber cancelado al vencimiento del lapso establecido de la cláusula primera la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), saldo este restante para cubrir la totalidad del precio acordado en el contrato de opción a compra venta… Omisis…
4.- Rechazo niego y contradigo en todas y cada unas de sus partes el dicho del demandado reconviniente en cuanto la obligación de pagar el saldo restante es decir la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) estuviese condicionada a las obligaciones de mi representada establecida en la cláusula tercera.
En fecha 25-10-2018 la ciudadana OLGA GUTIERREZ BRANCHI, inscrita en el IPSA bajo el Nº 20.976 apoderada judicial de la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR antes identificada, introduce escrito de promoción de pruebas de la siguiente manera:
CAPITULO I
1.- Con el objeto de demostrar que estamos en presencia de un contrato de opción a compra venta, mediante el cual LA VENDEDORA, se compromete en la CLAUSULA PRIMERA en vender a EL COMPRADOR, un inmueble de su propiedad constituido por un a parcela de terreno ubicada en zona urbana de esta ciudad en el sitio denominado Avenida Bolívar de la Urbanización Los Próceres de Ciudad Bolívar, Parroquia Agua Salada, Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, que el plazo de la negociación es de SESENTA (60) días a partir de la fecha de autenticación del documento de opción a compra venta y que EL COMPRADOR, se obliga a cancelar a LA VENDEDORA, el saldo restante establecido en la CLAUSULA SEGUNDO. Reproduzco, promuevo y hago valer en todo su contenido, el merito favorable del documento de opción a compra venta autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar el día 15-12-2014, bajo el nº 17, Tomo 94 de los libros llevado por dicha notaria, el cual se acompaño con el libelo de demanda marcado por la letra “B”.
2.- Con el objeto de demostrar que la parcela de terreno identificada en el documento de opción a compra venta, es propiedad de mi representada, reproduzco, promuevo y hago valer en todo su contenido el merito favorable del documento debidamente protocolizado por ante la oficina subalterna de Registro Publico del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar bajo el nº 38, folios del 263 al 286 protocolo primero, Tomo Cuarto, Tercer Trimestre del año 2004 el cual acompaño en el libelo marcado con la letra “C”, con el cual se demuestra que tanto el terreno como la bienhechurias son propiedad de mi representada ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR.
3.- Con el objeto de demostrar que las bienhechurias construidas sobre la parcela de terreno identificada en el documento de opción a compra venta fueron construidas por la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, reproduzco, promuevo y hago valer en todo su contenido el merito probatorio del titulo supletorio evacuado en fecha 21-06-2000 por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario, Agrario y del Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Protocolizado por ante la oficina subalterna del Registro Publico del Municipio Heres de fecha 02-06-2017, bajo el nº 36, folios 274, Tomo doce del Protocolo de Transcripción del año 2017 acompañado con el libelo de demanda… Omisis…
4.- Con el objeto de demostrar que mi representada ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, dio cumplimiento a la obligación asumida en la CLAUSULA TERCERA del contrato del opción a compra venta; reproduzco, promuevo y hago valer en todo su contenido el merito favorable de la planilla de pago nº 904340 de fecha 30-01-2015 la cual se acompaña en original con el libelo de la demanda marcado con la letra “D”.
5.- Con el objeto de demostrar que mi representada ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, dio cumplimiento a la CLAUSULA TERCERA, reproduzco, promuevo y hago valer en todo su contenido el merito favorable del original de la cedula catastral marcada con la letra “E”.
CAPITULO II
1.- Con el objeto de demostrar que el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL no cancelo la cantidad de los TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) restantes del precio acordado de la CLAUSULA SEGUNDA en el plazo establecido en la CLAUSULA PRIMERA del contrato de opción a compra venta y de conformidad con el articulo 483 del código de procedimiento civil promuevo las testimoniales de los ciudadanos NAYIBETH JOSEFINA TORRIVILLA PATETE titular de la cedula de identidad Nº V-21.264.732, de este domicilio, LOURDES DEL CARMEN ORTUÑEZ ZAMORA titular de la cedula Nº V-13.546.027 de este domicilio y ALFREDO DE JESUS RODRIGUEZ MUÑOZ titular de la cedula Nº V-8.540.854 de este domicilio, quienes rendirán sus declaraciones el día y la hora que señale el tribunal.
Pido que las presentes pruebas sean admitidas y sustanciadas conforme a derecho declarándose con lugar en la definitiva la presente demanda de Resolución de contrato de opción a compra venta, con todos los pronunciamientos de ley.

En fecha 30-10-2018 mediante auto este Juzgado admite las pruebas promovidas por la representación de la parte actora fijando la evacuación de los testigos ciudadanos NAYIBETH JOSEFINA TORRIVILLA PATETE titular de la cedula de identidad Nº V-21.264.732, de este domicilio, LOURDES DEL CARMEN ORTUÑEZ ZAMORA titular de la cedula Nº V-13.546.027 de este domicilio y ALFREDO DE JESUS RODRIGUEZ MUÑOZ titular de la cedula Nº V-8.540.854 de este domicilio para el segundo día de despacho siguiente a las 9:30 am, 10:00 am y 10:30 am respectivamente.

En fecha 01-11-2018 siendo el día y la hora fijada por este Tribunal se lleva a cabo la evacuación de testigos promovidos por la parte actora compareciendo a dicho acto la ciudadana NAYIBETH JOSEFINA TORRIVILLA PATETE y la ciudadana LOURDES DEL CARMEN ORTUÑEZ ZAMORA declarando desierto el acto del ciudadano ALFREDO DE JESUS RODRIGUEZ MUÑOZ que no compareció a dicho acto.

En fecha 07-11-2018 el ciudadano CARLOS ANDRES MIRANDA GOITIA abogado en ejercicio inscrito en el IPSA bajo el Nº 119.245 asistiendo al ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL parte demandada en el presente expediente introduce escrito de promoción de pruebas.

En fecha 07-11-2018 se aboca al conocimiento del presente expediente la ciudadana jueza suplente quien fuera designada por el Tribunal Supremo de Justicia mediante oficio nº TSJ-CJ-2738-2018 de fecha 10-07-2018 como jueza suplente de los Juzgados de Municipio de este Circuito y Circunscripción Judicial, iniciando funciones en este despacho a partir del día 06-11-2018 mediante acta Nº 36-18
En fecha 08-11-2018 se pronuncia este juzgado en relación a las pruebas promovidas por la parte demandada, por lo que se hace necesario prorrogar el lapso de evacuación de pruebas, única y exclusivamente para la evacuación de los testigos la cual se fija para el segundo día de despacho siguiente a los fines que depongan los ciudadanos ANGEL ROBERTO GARCIA Y OSCAR JOSE POLLO CASCANTE venezolanos titulares de las cedulas de identidad Nros. V-8.885.065 y V-8.865.785 respectivamente, a las 9:30 am y 10:00 am en su orden.
El 13-11-2018, día hora y fijado por este tribunal para la evacuación de los testimoniales presentados por la parte demandada, reconviniente en su escrito de promoción de pruebas se deja constancia que no compareció persona alguna ni por si ni por medio de apoderado alguno, declarándose desierto el acto de estas testimoniales.
El 12-11-2018, comparece la ciudadana OLGA GUTIERREZ BRANCHI apoderada especial de la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, supra identificada en autos y estando dentro del lapso de pruebas promueve la siguiente prueba:
1.- Promuevo y hago valer en todo su contenido el merito favorable del original de la boleta de información catastral con el cual se demuestra que mi representada realizo todas las documentación necesaria para el registro del documento definitivo de compra-venta.
2.- Promuevo y hago valer en todo su contenido el merito favorable del original de constancia de inscripción catastral de fecha 29-01-2015.
En fecha 13-11-2018 este Juzgado admite por no ser contrario a derecho y estar dentro del lapso correspondiente, salvo su apreciación en la definitiva las pruebas promovidas por la representación de la parte actora en su escrito de fecha 12-11-2018 ( F.121,122 y 123).

APRECIACIÓN Y VALORACIÓN DE LOS
MEDIOS DE PRUEBA QUE OBRAN EN AUTOS
Antes de entrar a apreciar y valorar las pruebas promovidas en iter procedimental esta Jurisdicente pasa a realizar las siguientes consideraciones:
Nuestra jurisprudencia patria ha dejado claramente establecido que nuestro ordenamiento constitucional propone que el proceso es un instrumento para realizar la justicia y por ello debemos asumir que lo jurídico es social y que lo social no deja de ser jurídico. En ese sentido, la finalidad última del proceso es la realización de mandatos jurídicos controvertidos en formas procesales establecidas en las leyes, para dar satisfacción a la demanda social, quedando por tanto el proceso subordinado a la justicia, desde esta óptica deviene una verdadera obligación del poder judicial de la búsqueda de los medios para pretender armonizar en el marco de un debido proceso, los distintos componentes que conforman la sociedad, a los fines de lograr un justo equilibrio entre los intereses que se debaten en un determinado caso.

En este sentido, el Tribunal para entrar a decidir el fondo de la demanda observa, que en todo proceso se deben revisar los hechos alegados en autos con las pruebas consignadas por las partes. Hay que destacar que en el Proceso Civil las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la Sentencia le sea favorable. Pero en el Sistema Dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a la convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama la carga de las prueba.

Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Artículo 506. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

Artículo 509. “Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas”.

Artículo 1354. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbiprobatioquidicit, no quinegat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendofit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.

Expuesto lo anterior, el Tribunal pasa a analizar las pruebas promovidas y evacuadas en el presente juicio, previo análisis que se hagan a las mismas, las cuales fueron traídas al libelo de demanda, a saber:

Ambas partes desarrollaron actividad probatoria en el iterprocedimental. Los medios incorporados al procedimiento fueron los siguientes:

I. PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA.
1. CON EL ESCRITO DE LA DEMANDA.

1.1 Con la marca "A" (folios 7 al 9 del expediente), en Original de Poder Judicial, conferido por ante la Notaría Pública de la Gran Sabana Estado Bolívar, en fecha 01/03/2018, anotado bajo el número 57, Tomo 5, folios 182 hasta 184, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Documento Autenticado que demuestra la representación asumida por la ciudadana OLGA GUTIERREZ BRANCHI, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-4.984.789 y de con domicilio en Ciudad Bolívar Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, procediendo en ese acto en su carácter de Apoderada de LA VENDEDORA (ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR), que al no ser impugnado de modo alguno tiene plena validez, por lo que el mismo se valora de conformidad, con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, quedando demostrada la representación que ejerce en el presente juicio el ciudadano OLGA GUTIERREZ BRANCHI. Y así se decide

1.2 Con la marca "B" (folios 10 al 16 del expediente), en copia certificada documento Autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar, el día quince (15) de diciembre del año dos mil catorce (2014), quedando asentado bajo el N° 36, tomo 151 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, contentivo del CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, suscrito entre los ciudadanos ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-8.860.729 y procediendo en ese acto en su carácter y a los efectos del contrato como LA VENDEDORA, por una parte, y por la otra, el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-4.978.885, domiciliado en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, quien a los efectos de ese contrato se denomina EL COMPRADOR. Documento autenticado reconocido por ambas partes y en donde se demuestran las obligaciones contraídas por cada una de ellas, el cual no fue impugnado por la parte demandada-reconviniente en la oportunidad de la contestación de la demanda ni en el lapso probatorio, ni tachado ni impugnado incidentalmente, El medio analizado es un documento Autenticado que debe tenerse como cierto, dado que no consta en autos otro medio que lo desvirtúe, motivo por el cual este sentenciador lo aprecia y valora según las reglas de la sana crítica y de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, Documento este demostrativo de la existencia y validez del contrato preliminar de compraventa del inmueble objeto de la presente demanda, el cual contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad, celebrado entre las partes contratantes ciudadanos ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-8.860.729 y procediendo en ese acto en su carácter y a los efectos del contrato como LA VENDEDORA, por una parte, y por la otra, el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-4.978.885, domiciliado en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, quien a los efectos de ese contrato se denomina EL COMPRADOR; con todos sus efectos jurídicos, valoración que se hace de conformidad con las previsiones del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

1.3 Con la marca "C" (folios 17 al 21 del expediente), en copia certificada documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Subalterno Público del Distrito Heres, (hoy Oficina de Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar), en fecha 15/07/2004, registrado bajo el Nº 38, Folio 263 al 268 del Tomo 04 del Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 2004. Documento público que al no ser impugnado de modo alguno tiene plena validez, el medio así valorado evidencia que el la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-8.860.729, es propietaria de un inmueble constituido por un terreno ubicado en la zona urbana de Ciudad Bolívar, en el sitio denominado Avenida Bolívar de la Urbanización Los Próceres de Ciudad Bolívar, parroquia Agua Salada, jurisdicción del Municipio autónomo Heres del Estado Bolívar, de MIL CIENTO SEIS METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CUATRO CENTIMETROS (1.106,74 M2) de superficie y alinderado así: NORTE: Rafael Díaz, en cincuenta y tres metros con setenta y seis centímetros (53,76 mts); SUR: Ángel García, en cincuenta y tres metros con dieciocho centímetros (53,18 mts); ESTE: Su frente, Avenida Bolivar, en veinte metros con cuarenta centímetros (20,40mts); OESTE: Calle N° 15, en veintiún metros (21,00 mts). Y así se decide.

1.4 Con la marca "D" (folio 22 del expediente), original de planilla de pago N° 904340, emanada de la Alcaldía del Municipio Heres de Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, en fecha 30/01/2015.El medio analizado es un documento administrativo que debe tenerse como cierto, dado que no consta en autos otro medio que lo desvirtúe, motivo por el cual este sentenciador lo aprecia y valora según las reglas de la sana crítica y de conformidad con lo establecido en artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. El medio así valorado acredita en que la demandante-reconvenida cancelo los impuestos Municipales sobre inmueble urbano de los años 2013 hasta 2015. Así queda establecido
1.4 Con la marca "E" (folio 27 del expediente), copia simple de Cedula Catastral, emanada de la Alcaldía del Municipio Heres de Ciudad Bolívar, Estado Bolívar. El medio analizado es un documento administrativo que debe tenerse como cierto, dado que no consta en autos otro medio que lo desvirtúe, motivo por el cual este sentenciador lo aprecia y valora según las reglas de la sana crítica y de conformidad con lo establecido en artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. El medio así valorado acredita en que a nombre de la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLADOR, C.I. 8.860.729, se encuentra inscrito por ante la Oficina de Catastro Municipal, expediente 27555, sector 201, un inmueble ubicado en los Próceres, Av. Bolivar, y Calle Quince (15). Así queda establecido

2. Con el escrito de promoción acercó al procedimiento los siguientes medios:

2.1. Con el CAPITULO I, Ratificó lo que a criterio de quien Juzga en esta oportunidad, identificados como 1, 2, 3, 4 y 5, todas las prueba instrumental que acompañó con el escrito de la demanda, medios sobre cuya apreciación y valoración ya está sentenciadora a emitido pronunciamiento, resultando innecesario volverlo hacer, razón por la que basta dar por reproducidos todos los argumentos que ya fueron expuestos antes para la mencionada apreciación y valoración. Así queda establecido.
2.2. con el CAPITULO II, Con el Objeto de demostrar el incumplimiento del demandado reconviniente con las Cláusulas Primera y Segunda contenidas en contrato de opción de compra venta, fundamentando la promoción del medio en lo establecido por el artículo 483 del Código de Procedimiento Civil, promovió la testifical de los ciudadanos NAYIBETH JOSEFINA TORRIVILLA PATETE, LOURDES DEL CARMEN ORTUÑEZ ZAMORA y ALFREDO DE JESUS RODRIGUEZ, identificados en el escrito de promoción, el tribunal una vez admitido la promoción de las pruebas presentadas por la demandante reconvenida se acordó la oportunidad para la declaración de los testigos promovidos, no compareciendo el tercero de los testigos antes mencionados.
De las testificales así analizadas y valoradas se desprende, para generar convicción en este juzgador, lo siguiente:
2.2.1. Del testimonio de NAYIBETH JOSEFINA TORRIVILLA PATETE: PRIMERO ¿Diga la testigo si conoce a la ciudadana Ana Yzabel García Resplandor y al Ciudadano Getulio Daniel Bates Carvajal? Contestó: Si, los conozco, al ciudadano Getulio Daniel Bates Carvajal estaba en negociación por la compra del Inmueble. SEGUNDA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana Ana García Resplandor celebró con el Ciudadano Getulio Daniel Bates Carvajal, contrato de opción a compra-venta de un inmueble de su propiedad con indicación de la fecha de celebración y el plazo de duración? Contestó: Si, me consta que hicieron esa negociación, porque leí el contrato la fecha de celebración del mismo fue 15/12/2014 con culminación el 15/02/2015. TERCERA: ¿Diga la testigo si vencido el lapso el día 15/02/2015, la ciudadana Ana García Resplandor le exigió a el Ciudadano Getulio Daniel Bates Carvajal el cumplimiento de la cancelación del pago por 300.000,00 Bs.F que era el saldo restante de la negociación, y este se negó? Contestó: Si yo me presente con ella en el inmueble objeto de la presente causa y le mostró el pago del Derecho de frente del período de enero del 2015 al 31 de diciembre del 2015, y el ciudadano Getulio Daniel Bates Carvajal, le manifestó que no tenía dinero para pagar en ese momento, que sería después. CUARTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana Ana Yzabel Resplandor, cumplió con las obligaciones que les fueron establecidas en cuanto al pago de los impuestos municipales y la cedula catastral, documentos estos indispensables para la realización del documento definitivo de compra-venta. Contestó: Si me consta que la ciudadana Ana García fue hasta allá y le mostró todos los pagos efectuados por ella y la cedula catastral, y aun así él se negó a pagar. QUINTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que después de haber vencido el plazo de la oferta en fecha 15/02/2015, y transcurrido dos años y cuatro meses, fue que el ciudadano Getulio Daniel Bates por medio de un Tribunal, ofertó a la Ciudadana Ana Yzabel García Resplandor la cancelación del pago. Contestó: Si tengo conocimiento que por medio de un Tribunal, ciudadano Getulio Daniel Bates, fue a cancelar lo adeudado, luego de haber transcurrido dos años y cuatro meses, cuando ya el dinero estaba devaluado. SEXTA: ¿Diga la testigo por qué le consta que el ciudadano Getulio Daniel Bates Carvajal, no dio cumplimiento a la cancelación del pago de 300.000,00 Bs.F, vencidos los 60 días como plazo para la cancelación de la totalidad del precio acordado? .Contesto: Si me consta, que el en varias oportunidades se nego a pagar porque no tenía dinero, y que la Ciudadana Ana Yzabel García Resplandor, en varias oportunidades le fue a cobrar su dinero restante, y este le dijo que no tenía dinero y si ella no iba a cobrarle, el tampoco se interesaba por pagar. SEPTIMA: ¿Diga la testigo si ud. tiene algún interés que la ciudadana Ana Yzabel García Resplandor, resulte beneficiada en los resultados de la presente demanda? Contesto: No tengo ningún tipo de interés, simplemente estoy como calidad de testigo porque veo la injusticia que se está cometiendo con la ciudadana Ana Yzabel García Resplandor.
2.2.2. Del testimonio de LOURDES DEL CARMEN ORTUÑEZ ZAMORA: PRIMERO ¿Diga la testigo si conoce a la ciudadana Ana Yzabel García Resplandor y al Ciudadano Getulio Daniel Bates Carvajal? Contestó: Si, conozco a la ciudadana Ana Yzabel G. Resplandor y al ciudadano Getulio Daniel Bates Carvajal, sólo de vista. SEGUNDA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana Ana García Resplandor celebro con el Ciudadano Getulio Daniel Bates Carvajal contrato de opción a compra venta de un inmueble de su propiedad con indicación de la fecha de celebración y el plazo de duración? Contestó: Si, me consta que hicieron esa negociación, el 15/12/2014 con culminación el 15/02/2015, dos meses de plazo para terminar de cancelar el precio restante del pago acordado. TERCERA: ¿Diga la testigo si vencido el lapso el día 15/02/2015, la ciudadana Ana García Resplandor le exigió al Ciudadano Getulio Daniel Bates Carvajal el cumplimiento de la cancelación del pago por 300.000,00 Bs.F Que era el saldo restante de la negociación, y este se negó?- Contestó: Si yo acompañe e la ciudadana Ana Yzabel García Resplandor, a los dos meses de haberse vencido el contrato, donde él se negó a pagar .CUARTA: ¿ Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana Ana Yzabel Resplandor, cumplió con las obligaciones que les fueron establecidas en cuanto al pago de los impuestos municipales y la cedula catastral, documentos estos indispensables para la realización del documento definitivo de compra-venta. Contestó: Si me consta que ella, realizó todos los pagos efectuados y la cedula catastral, y le dijo para que cancelara los 300.000,00 Bs.F. y este se negó.- QUINTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que después de haber vencido el plazo de la oferta en fecha 15/02/2015, y transcurrido dos años y cuatro meses, fue que el ciudadano Getulio Daniel Bates por medio de un Tribunal, ofertó a la Ciudadana Ana Yzabel García Resplandor la cancelación del pago. Contestó: Si tengo conocimiento, fue después de dos años u cuatro meses, y el dinero ya no valía nada. SEXTA: ¿Diga la testigo por qué le consta que el ciudadano Getulio Daniel Bates, no dio cumplimiento a la cancelación del pago de 300.000,00 Bs.F, vencidos los 60 días como plazo para la cancelación de la totalidad del precio acordado? Contesto: Porque yo la acompaña a ella a la casa del señor para que le terminara de cancelar el dinero y andaba con NeyibethTorrivilla Patete, y él se negó a pagar, manifestando que no tenía dinero para cancelar, con gestos burlones. SEPTIMA: ¿Diga la testigo si ud. tiene algún interés que la ciudadana Ana Yzabel García Resplandor, resulte beneficiada en los resultados de la presente demanda? Contesto: No tengo interés, acá lo que se necesita es que se haga justicia. De las testimoniales aquí valoradas, esta juzgadora confiere pleno valor probatorio, apreciándolas y valorándolas según las reglas de la sana crítica y de conformidad con lo establecido en el artículo 508 CPC, pues las testigos concuerdan entre sí y con otros medios de prueba que obran en causa, estimando que los motivos de cada una de las deposiciones se basa en la apreciación personal y directa del testigo, no encontrando quien decide ninguna razón que derive de los autos para desconfiar en lo declarado por razones de edad, vida, costumbres, profesión o alguna otra circunstancia especial propia del testigo, ni para considerarlo inhábil por alguno de los motivos previstos en la ley o por no haber dicho la verdad, pues no incurrieron en contradicciones, ni aparece en autos ningún otro motivo que permita establecer tal inhabilidad. Así queda decidido.

Posteriormente en fecha 12 de noviembre de 2018, presento la ciudadana abogada OLGA GUTIERREZ BRANCHI, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, escrito de promoción de pruebas de conformidad con lo establecido en el artículo 889 del código de procedimiento civil. Por recibido y visto el escrito de Promoción de Pruebas, suscrito por la abogada OLGA GUTIERREZ BRANCHI, plenamente identificada en autos, actuando en su condición de representante judicial de la parte actora reconvenida ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, por ser promovidas dentro del lapso correspondiente, este Tribunal la admite por cuanto ha lugar en Derecho; por no ser manifiestamente ilegal ni impertinente, salvo su apreciación en la sentencia definitiva
UNICO.
3.1Con el Objeto de demostrar que la demandante de autos dio cumplimiento a la CLÁUSULA TERCERA DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, promovió e hizo valer en todo su contenido el mérito favorable del original de boleta de información catastral (Folio 122 del expediente). El medio analizado es un documento administrativo que debe tenerse como cierto, dado que no consta en autos otro medio que lo desvirtúe, motivo por el cual este sentenciador lo aprecia y valora según las reglas de la sana crítica y de conformidad con lo establecido 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. El medio así valorado acredita en que la demandante-reconvenida realizo las diligencias pertinentes al registro de documento definitivo, en cumplimiento a la Cláusula Tercera del contrato de Compra Venta objeto de la presente Resolución de Contrato. Así queda establecido

3.2Con el Objeto de demostrar que la demandante de autos dio cumplimiento a la CLÁUSULA TERCERA DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, promovió e hizo valer en todo su contenido el mérito favorable del original de constancia de inscripción catastral de fecha 29 de enero de 2015, con lo que se demuestra la ubicación del inmueble que fue objeto de levantamiento catastral (Folio 123 del expediente). El medio analizado es un documento administrativo que debe tenerse como cierto, dado que no consta en autos otro medio que lo desvirtúe, motivo por el cual este sentenciador lo aprecia y valora según las reglas de la sana crítica y de conformidad con lo establecido 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. El medio así valorado acredita en que la demandante-reconvenida realizo las diligencias pertinentes al registro de documento definitivo, en cumplimiento a la Cláusula Tercera del contrato de Compra Venta objeto de la presente Resolución de Contrato. Así queda establecido

II. PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE.
1. CON EL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS
1.1 con el CAPITULO I, reprodujo el mérito probatorio de las actas procedimentales que le fueren favorables, lo que, sin ningún señalamiento de medio probatorio concreto que obre en causa, es una modalidad muy utilizada en la práctica judicial, sin tenerse presente que la reproducción pura, simple y genérica no es más que tratar de convertir en medio probatorio los principios de adquisición y de comunidad de la prueba que rigen en el sistema judicial venezolano, principios esos que obran luego que los medios de prueba han sido producidos en causa, correspondiendo al juez la obligación de valorarlos todos, siempre que sean legales, pertinentes e idóneos, a los fines de la formación de su convicción para resolver el asunto controvertido. En razón de ello no puede ser admitido como medio probatorio la invocación del mérito favorable. Así se resuelve.
1.2 con el CAPITULO II, en cuanto a la interposición y ratificación del Recibo de Pago Privado celebrado entre las partes en fecha 21/01/2018, que ha indicado el provente haber consignado marcado "A", el medio probatorio así promovido, fue inadmitido por el juez de este tribunal por no obrar en autos el instrumento que el promovente dice consignar. El promovente no ejerció ningún recurso contra el pronunciamiento del tribunal, evidenciando con ello su conformidad con el mismo. Por tal virtud, no hay medio de prueba que valorar. Así se resuelve.

1.3 Con el CAPÍTULO III, promovió Copia Certificada del Cheque, indicado por el promovente haber consignado marcado "B",el medio probatorio así promovido fue inadmitido por el Juez de este Tribunal por no obrar en autos el instrumento que el promovente dice consignar. El promovente no ejerció ningún recurso contra el pronunciamiento del tribunal, evidenciando con ello su conformidad con el mismo. Por tal virtud, no hay medio de prueba que valorar. Así se resuelve.

1.4 Con el CAPITULO IV, promovió copia certificada del oficio N° 2260-192, alegando el provente haberlo consignado marcado "C",el medio probatorio así promovido fue inadmitido por el Juez de este Tribunal por no obrar en autos el instrumento que el promovente dice consignar. El promovente no ejerció ningún recurso contra el pronunciamiento del tribunal, evidenciando con ello su conformidad con el mismo. Por tal virtud, no hay medio de prueba que valorar. Así se resuelve

1.5 con el CAPITULO V, promovió copia certificada de resolución N°PJO242017000204, de la Oferta Real de Pago, signada con el Nro. FP02-V-2017-000273, contentiva de la Declaración valida de Oferta Real de Pago planteada, solicitando además, fundamentando la promoción del medio en lo establecido por el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, constituirse en la Oficina del Tribunal Primero de Municipio y Ejecutor de Medidas del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivar, para constatar su existencia, medio este que fue consignado marcado "D",el medio probatorio así promovido, fue inadmitido por el juez de este tribunal por no haberse indicado en el mismo el objeto de la prueba, ni lo que desea el promovente verificar con este medio probatorio. El promovente no ejerció ningún recurso contra el pronunciamiento del tribunal, evidenciando con ello su conformidad con el mismo. Por tal virtud, no hay medio de prueba que valorar. Así se resuelve.

1.6 con el CAPITULO VI, promovió copia certificada de resolución N°PJ0172018000039, mediante el cual el Recurso de Apelación Nro. FP02-R-2018-000013, es declarado Sin Lugar ratifica la decisión y se ordena la suma ofrecida, solicitando además, fundamentando la promoción del medio en lo establecido por el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, constituirse en la Oficina del Tribunal Primero de Municipio y Ejecutor de Medidas del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, para constatar su existencia, medio este que fue consignado marcado "E", el medio probatorio así promovido, fue inadmitido por el juez de este tribunal por no haberse indicado en el mismo el objeto de la prueba, ni lo que desea el promovente verificar con este medio probatorio. El promovente no ejerció ningún recurso contra el pronunciamiento del tribunal, evidenciando con ello su conformidad con el mismo. Por tal virtud, no hay medio de prueba que valorar. Así se resuelve.

1.7 con el CAPITULO VII, promovió copia simple de libelo de demanda por incumplimiento de contrato Nro. FP02-V-2017-000276, intentada en fecha 20 de abril del año 2017, es declarado Sin Lugar ratifica la decisión y se ordena la suma ofrecida, solicitando además, de conformidadcon lo establecido por el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, constituirse en la Oficina del Tribunal Primero de Municipio y Ejecutor de Medidas del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivar, donde mediante la Resolución N° PJ0882017000120 mediante el cual fue declarado inadmisible la pretensión de la actora por inepta acumulación de pretensión, medio este que fue consignado marcado "E", El medio así promovido fue inadmitido por la jueza de este Tribunal, por no ser idóneo para aportar al procedimiento los hechos pretendidos. El promovente no ejerció ningún recurso contra el pronunciamiento del tribunal, evidenciando con ello su conformidad con el mismo. Por tal virtud, no hay medio de prueba que valorar. Así se resuelve
1.8 con el CAPITULO VIII, promovió y en consecuencia solicito de conformidad con lo establecido por el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, constituirse en la Oficina del Tribunal Primero de Municipio y Ejecutor de Medidas del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivar, a los fines de constatar los Recibos de Pagos realizados por el demandado Getulio Bates, de pago y deposito ante el ente Público Municipal en atención al contribuyente, medio este que fue consignado marcado "F", el medio probatorio así promovido, fue inadmitido por el juez de este tribunal por no haberse indicado en el mismo el objeto de la prueba, ni lo que desea el promovente verificar con este medio probatorio. El promovente no ejerció ningún recurso contra el pronunciamiento del tribunal, evidenciando con ello su conformidad con el mismo. Por tal virtud, no hay medio de prueba que valorar. Así se resuelve.
1.9 con el CAPITULO IX, promovió copia simple de libelo de demanda por Resolución de Contrato, con Nro. FP02-V-2017-000431, ¨intentada por la hoy demanda¨(sic), en Oferta Real de Pago, en consecuencia solicito de conformidad con lo establecido por el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, constituirse en la Oficina del Tribunal Cuarto de Municipio y Ejecutor de Medidas del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivar, donde de conformidad con la resolución dictada por este tribunal con N° PJ0882017000120, se declara inadmisible la pretensión de la accionante, medio este que fue consignado marcado "E", el medio probatorio así promovido, fue inadmitido por el juez de este tribunal por no haberse indicado en el mismo el objeto de la prueba, ni lo que desea el promovente verificar con este medio probatorio. El promovente no ejerció ningún recurso contra el pronunciamiento del tribunal, evidenciando con ello su conformidad con el mismo. Por tal virtud, no hay medio de prueba que valorar. Así se resuelve.

1.10 con el CAPITULO X, fundamentando la promoción del medio en lo establecido por el artículo 483 del Código de Procedimiento Civil, promovió la testimonial de los ciudadanos ANGEL ROBERTO GARCIA Y OSCAR JOSE POLLO CASCXANTE, identificados en el escrito de promoción, el tribunal una vez admitido la promoción de las pruebas presentadas por el demandado reconviniente, se acordó la oportunidad para la declaración de los testigos promovidos, no compareciendo ninguno de los testigos antes mencionados declarando Desierto el acto por el tribunal. Por tal virtud, no hay testimoniales que valorar. Así se resuelve.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el presente caso, la parte actora reconvenida ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR demanda al ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, por Resolución de Contrato Preliminar de Compraventa, autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar, el día quince (15) de diciembre del año dos mil catorce (2014), quedando asentado bajo el N° 36, tomo 151 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, suscrito por ambas partes en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, sobre un inmueble constituido por un terreno ubicado en la zona urbana de Ciudad Bolívar, en el sitio denominado Avenida Bolívar de la Urbanización Los Próceres de Ciudad Bolívar, parroquia Agua Salada, jurisdicción del Municipio autónomo Heres del Estado Bolívar, de DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA Y SEIS CENTÍMETROS (243,36 M2), de superficie y alinderado así: NORTE: Terrenos propiedad de la demandante reconvenida, en veinticuatro metros (24,00mts); SUR: Ángel García, en veinticuatro metros (24,00mts); ESTE: Su frente, Avenida Bolívar, en diez metros con catorce centímetros (10,14mts); OESTE: Terrenos propiedad de la demandante reconvenida, en diez metros con catorce centímetros (10,14mts); el cual forma parte de mayor extensión constante la parcela de terreno de MIL CIENTO SEIS METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CUATRO CENTIMETROS (1.106,74 M2) de superficie y alinderado así: NORTE: Rafael Díaz, en cincuenta y tres metros con setenta y seis centímetros (53,76 mts); SUR: Ángel García, en cincuenta y tres metros con dieciocho centímetros (53,18 mts); ESTE: Su frente, Avenida Bolívar, en veinte metros con cuarenta centímetros (20,40mts); OESTE: Calle N° 15, en veintiún metros (21,00 mts), y le pertenece a la demandante según consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, bajo el N° 38, folios del 263 al 286, protocolo primero, tomo cuarto (4°), tercer trimestre del año 2004, el cual fue acompañado por la demandante en su escrito libelar marcado ¨C¨ y corre inserto en los folios del 17 al 21 del expediente, por incumplimiento con las obligaciones contractuales preparatorias y principales previstas en la CLÁUSULA PRIMERA del citado contrato, como son el pago del precio por el monto y del modo pactado para el cumplimiento de su obligación de compraventa del Terreno, para llevar a cabo la protocolización definitiva del documento en el Registro Inmobiliario.

Al argumento anterior se opuso la parte demandada reconviniente GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL demanda al ciudadano, alegando que ha sido la parte actora ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, quien no cumplió con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, reconviniendo a la parte actora por Cumplimiento del Contrato de Opción a Compra-Venta, solicitando se condene al pago de las costas y costos del proceso a la actora reconvenida.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante, sería conveniente analizar lo establecido en los artículos 1133, 1159 y 1264 del Código Civil, los cuales contemplan lo siguiente:
Artículo 1133. “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Artículo 1159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1264. “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

Así pues, el Dr. José MelichOrsini, en su obra ´Doctrina General del Contrato´, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral, capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extrapatrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato). En tal sentido, es importante para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, en atención a lo estatuido en el artículo 1159 del Código Civil.

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como ‘…el poder que el artículo 1159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…’, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, atendiendo a lo establecido en el artículo 1264 eiusdem, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

En ese sentido, en cuanto a la pretensión de resolución del contrato preliminar de compraventa, es importante hacer algunas precisiones, a saber:
La primera, es que de acuerdo a lo que dispone el artículo 1133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico y como categoría contractual se incluye a la opción de compra-venta, cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato, en este sentido, el autor patrio Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro, en la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar y la promesa bilateral de contratar; la promesa bilateral de contratar, es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo éste el caso más frecuente, al respecto, sostiene Maduro Luyando que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano, donde el promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra-venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar, a celebrar una futura compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente.

Ahora bien, al tener la opción de compraventa como objeto la celebración posterior de un contrato, termina de manera natural con la celebración del contrato de venta definitiva, que embaraza las modalidades precontractuales convenidas. Las que si no se cumplen conllevan a una terminación no natural del contrato, mediante formas de terminación del contrato más conflictivas, que dan origen a diferencias entre las partes. Es lo que ocurre cuando las partes difieren acerca de la validez originaria de su acuerdo o sobre la subsistencia en el período de ejecución de obligaciones que nacieron válidamente. Entonces, la paz entre los contratantes se acaba y la tarea de jueces y juristas es discernir las patologías que puedan afectar al contrato, si tiene algún vicio de inexistencia, validez o ineficacia, o si opera la resolución, la imprevisión u otra forma de terminación durante su cumplimiento, representando el contrato de opción a compra-venta el documento fundamental de la demanda, es procedente definir la naturaleza jurídica de este tipo de contratos, a tales efectos traemos a colación, la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia número R.C.000358, expediente número 09-000051, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortíz Hernández, de fecha 09/07/2009 (Caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A.), que estableció lo siguiente:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él, debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo, asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
-Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
-Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
-Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
-Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato, Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica p.195). De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho. “Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen”. Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil. (Sent. S.C.C. de fecha 22/09/09 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otros).

Así pues, conforme a lo anterior, los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objeto del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato. De un sencillo análisis del documento privado, podemos entender que efectivamente ambas partes convinieron en la celebración de un contrato preliminar de compraventa, que posteriormente se perfeccionaría con la venta definitiva cuando el demandado reconviniente (EL COMPRADOR) cumpliera con su obligación de pagar el precio total a la adquisición del bien inmueble objeto de este contrato, tomando en cuenta lo antes citado, esta Jurisdicente observa que en el presente caso, se celebró entre la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR (LA VENDEDORA) y el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL (EL COMPRADOR): Un contrato preliminar de compraventa, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolivar, el día quince (15) de diciembre del año dos mil catorce (2014), quedando asentado bajo el N° 36, tomo 151 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria; cuestión que está plenamente reconocido y admitido por ambas partes contratantes, conviniendo en que el precio de la venta del inmueble sería por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.900.000,00), conforme lo estipula la CLÁUSULA SEGUNDA; Que fue entregado por concepto de arras (anticipo), la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00) por parte de EL COMPRADOR y aceptado por LA VENDEDORA, al momento de la firma del mismo, como inicial de la futura compra venta, tal y como se desprende de la misma CLÁUSULA SEGUNDA y quedando un saldo restante, esto es, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00) que serían cancelados por EL COMPRADOR, con la firma del documento definitivo de compra venta y la tradición legal del inmueble. El contrato en cuestión, constituye un contrato preparatorio o de promesa de venta, toda vez que con el mismo se persigue la certeza de la celebración del acto posterior, y dentro de los mismos, en especial en el caso de la venta de inmuebles, regularmente se establece el cumplimiento anticipado de alguna obligación o parte de ésta, como lo es el pago de algún adelanto en garantía, tal y como se desprende del contenido de la CLÁUSULA SEGUNDA; y posteriormente en la oportunidad de celebrarse el contrato final el comprador deba cumplir con la totalidad de la obligación adquirida, tal y como fue acordado por ambas partes en la misma CLÁUSULA SEGUNDA.

Esta Sentenciadora observa lo siguiente:
- Que las partes han reconocido la existencia, naturaleza y contenido del Contrato Preliminar de Compra venta, suscrito y debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar, el día quince (15) de diciembre del año dos mil catorce (2014), quedando asentado bajo el N° 36, tomo 151 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre un bien inmueble constituido por una parcela de terreno ubicada en la zona urbana de Ciudad Bolívar, en el sitio denominado Avenida Bolívar de la Urbanización Los Próceres de Ciudad Bolívar, parroquia Agua Salada, jurisdicción del Municipio autónomo Heres del Estado Bolívar, de DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA Y SEIS CENTÍMETROS (243,36 M2), de superficie y alinderado así: NORTE: Terrenos propiedad de la demandante reconvenida, en veinticuatro metros (24,00mts); SUR: Ángel García, en veinticuatro metros (24,00mts); ESTE: Su frente, Avenida Bolívar, en diez metros con catorce centímetros (10,14mts); OESTE: Terrenos propiedad de la demandante reconvenida, en diez metros con catorce centímetros (10,14mts); el cual forma parte de mayor extensión constante la parcela de terreno de MIL CIENTO SEIS METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CUATRO CENTIMETROS (1.106,74 M2) de superficie y alinderado así: NORTE: Rafael Díaz, en cincuenta y tres metros con setenta y seis centímetros (53,76 mts); SUR: Ángel García, en cincuenta y tres metros con dieciocho centímetros (53,18 mts); ESTE: Su frente, Avenida Bolivar, en veinte metros con cuarenta centímetros (20,40mts); OESTE: Calle N° 15, en veintiún metros (21,00 mts), y le pertenece a la demandante según consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, bajo el N° 38, folios del 263 al 286, protocolo primero, tomo cuarto (4°), tercer trimestre del año 2004, el cual fue acompañado por la demandante en su escrito libelar marcado ¨C¨ y corre inserto en los folios del 17 al 21 del expediente.
- Que es cierto, por ser verdad, que la parte demandada reconviniente se obligó a comprar el inmueble especificado en la CLÁUSULA PRIMERA y que sirve de fundamento tanto a la acción de resolución como a la reconvención;
- Que el precio fijado de la venta del inmueble sería por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.900.000,00);
- Que fue entregado por concepto de anticipo la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00);
- Que se trata de un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato;
- Que fue acordado la cancelación de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00) por parte de EL COMPRADOR y posteriormente en la oportunidad de celebrarse el contrato final el comprador deba cumplir con la totalidad del pago de la obligación adquirida, quedando fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dicho contrato, tales como: su existencia, autonomía, naturaleza, identidad de las partes, objeto de la relación convencional y las obligaciones que cada una de las partes asumió.
- Que ambas partes establecieron de común acuerdo (CLÁUSULA PRIMERA), que la opción a compra-venta tendría una duración de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la autenticación de dicho documento, sin prórroga, es decir, que a partir del día quince (15) de diciembre del año dos mil catorce (2014), cuando se suscribió el Contrato de Opción a Compra-Venta, comenzó a contarse el plazo establecido de sesenta (60) días continuos, el cual según cómputo practicado por este Tribunal, venció el día quince (15) de febrero del año dos mil quince (2015), cuestión que está plenamente reconocido por ambas partes.

A tal efecto, la parte demandante reconvenida ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, adujo, tanto en su escrito libelar como en su escrito de contestación a la reconvención, que el ciudadano demandado reconviniente GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, canceló una cuota inicial de (Bs.600.000,00) al momento de suscribir el Contrato Preliminar de Compraventa, esto es, el día 15/12/2014, transcurriendo íntegramente el lapso de los sesenta (60) días, el cual venció el día 15/02/2015, no evidenciando este Tribunal una razón que justifique la conducta asumida por EL COMPRADOR en el incumplimiento injustificado con la obligación pactada de pagar el monto restante del precio fijado en el presente documento (Bs.300.000,00), en el lapso fijado, tal y como se desprende de los autos.

Adicionalmente a todo lo ut supra expuesto, se desprende de las pruebas analizadas y valoradas en este fallo, que la actora reconvenida, ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR (LA VENDEDORA), si dio cumplimiento al contenido de la (CLÁUSULA TERCERA), al adquirir el compromiso que durante sesenta (60) días de la opción a compra-venta, de tramitar por ante la Dirección de c tendría una duración de catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, toda la documentación necesaria para el Registro del documento definitivo de compra venta.

De manera que, tratándose el contrato de opción a compraventa de un contrato autónomo, preparatorio de otro definitivo (documento de compra-venta), donde no se transmite derechos reales, sino se ofrece cumplir la celebración de otro contrato, que surge por voluntad de las partes, donde de mutuo acuerdo acuerdan obligaciones recíprocas sin que ello conlleve a la consumación del contrato definitivo, debe estar impregnado desde las conversaciones iniciales y en su cumplimiento, de una manifiesta buena fe, como lo prevé el artículo 1160 del Código Civil. Así se decide.

En el caso de autos, el Tribunal verifica que la parte demandada reconviniente pretende el cumplimiento de un contrato de opción a compraventa, del cual dio una parte en inicial y el excedente lo cancelaría en el plazo de sesenta (60) días contados a partir de la autenticación de dicho documento, sin prórroga, es decir, que a partir del día quince (15) de diciembre del año dos mil catorce (2014), asegurando que cumplió su parte pero que la demandante reconvenida se negó a recibir el pago, por lo que acudió a presentar oferta real de pago por ante los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial y sede, lo que una vez analizadas esas actuaciones concluye esta juzgadora que tal pretensión se realizó de manera extemporánea, cuando ya habían transcurrido un (01) año diez meses del vencimiento de la obligación. Así se establece

En este mismo orden de ideas, Tratándose la demanda por Resolución de Contrato de Opción a Compraventa y la reconvención por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compraventa, el Tribunal estimo lógico examinar en primer término la demanda y dependiendo de su resultado, podría establecerse la relevancia de la reconvención, tal y como se desprende del contenido del artículo 1167 del Código Civil, el cual establece que en aquellos contratos donde una persona haya cumplido su obligación contractual y la otra no, puede comparecer ante los Tribunales y solicitar la ejecución o terminación del contrato. Por interpretación de la norma se extrae que quien pretenda el cumplimiento de una convención debe encontrarse en acatamiento previo por las obligaciones asumidas. Para establecer el alcance de las obligaciones asumidas, quien aquí decide, analizo el contrato objeto de la presente controversia, contrato que se valoró como un instrumento público de naturaleza civil, demostrativo de la existencia y validez del contrato preliminar de compraventa del inmueble objeto de la presente demanda, el cual contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad.

En el contrato de opción a compraventa, el demandado reconviniente entregó una cantidad de dinero como inicial y el excedente se comprometió a que sería cancelado dentro de los sesenta (60) días siguientes a la fecha 15/12/2014, tiempo que se consumó en la fecha 15/02/2015; para esta fecha, la parte demandada reconviniente debía cancelar la totalidad del precio fijado en el contrato. Quien suscribe, valoró favorablemente todas y cada uno de las pruebas aportadas por la parte actora reconvenida, quedando en evidencia el incumpliendo injustificado y reiterativo de las obligaciones preparatorias que debía cumplir EL COMPRADOR, para honrar el pago de la totalidad del precio fijado para terminar con la celebración del contrato de compraventa prometido inicialmente y efectuar la tradición legal, hechos que confieren a LA VENDEDORA el derecho a solicitar la resolución del presente contrato de opción a compraventa y negarse a cumplir con la obligación de continuar con los trámites preparatorios para redactar el documento definitivo de compra-venta y así efectuar la protocolización del mismo por ante la Oficina Subalterna de Registro Público, todo ello dentro del plazo establecido por las partes, con lo que no se produce un derecho que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato.

Por el contrario, la demandada reconviniente no aportó ni probo nada al respecto a su favor, es decir, si había tenido la voluntad de suscribir el documento definitivo de venta, por el contrario se evidencia que el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, no cumplió con las obligaciones preliminares necesarias para garantizar la tradición del bien, lo cual fue un compromiso establecido en el contrato preliminar. Por todo lo expuesto, estima este Tribunal que a la demandante reconvenida, ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, le asiste el derecho para solicitar la Resolución del Contrato de Opción de Compraventa y como consecuencia lógica de lo anterior, el cumplimiento del contrato de opción de compraventa invocado a través de la reconvención debe ser rechazado, como en efecto se decidirá en la parte dispositiva de la presente sentencia. Y así se decide.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Municipio y Ejecutor de Medida del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, incoada por la abogada Olga Gutiérrez Branchi, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-4.984.789, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 20.976, actuando en su condición de apoderada judicial de la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-8.860.729 contra el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-4.978.885, domiciliado en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar y asistido por el Carlos Andrés Miranda Goitia, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-11.725.407, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 119.245.
SEGUNDO: Resuelto el Contrato de Opción de Compraventa celebrado entre los ciudadanos ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-8.860.729 y GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-4.978.885, autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolivar, el día quince (15) de diciembre del año dos mil catorce (2014), quedando asentado bajo el N° 36, tomo 151 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
TERCERO: SIN LUGAR la Reconvención propuesta por el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-4.978.885, asistido por el Carlos Andrés Miranda Goitia, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-11.725.407, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 119.245; contra la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-8.860.729.
CUARTO: Por cuento adicional a los SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs600.000,ºº), entregados por el demandado reconviniente a la demandada reconvenida para el momento de la autenticación del documento de compra venta aquí resuelto, la demandante-Reconvenida, admite en su escrito de pretensión haber recibido en fecha 21-01-2016, la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs 40.000.ºº), lo que haría una sumatoria total de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs 640.000,ºº) recibidos. Por tal razón se ordena a la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, a reintegrar al ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, antes identificados, la suma de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.580.000,oo), por concepto de anticipo recibidos. Monto este que resulta una vez realizada la deducción tal y como fue convenido en la Cláusula Cuarta, del Contrato de Compra-Venta, acordando la indexación correspondiente a la fecha en que quede firme la presente decisión.
QUINTO: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente en la litis.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por el Despacho del Juzgado Cuarto (4°) de Municipio y Ejecutor de Medida del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los veinte (20) días del mes de noviembre de dos mil dieciocho (2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.

La Jueza Suplente

Abg. MARIA EUGENIA SALAZAR

La Secretaria Accidental,

Abg. JUSNEHIRYS MUÑOZ
En la misma fecha siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) se publicó la anterior decisión y se dejó copia para el archivo.
La Secretaria Accidental,

Abg. JUSNEHIRYS MUÑOZ