TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.

San Felipe, 8 de noviembre de 2018
Años: 208° y 159°

EXPEDIENTE Nº 2.624-18

PARTE DEMANDANTE

Ciudadanos HECTOR ENRIQUE AGUILAR HERNANDEZ y MEHIR ALBERTO CORDERO LARA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.762.172 y 15.107.449, respectivamente domiciliados en la urbanización Fundación Mendoza, calle 2, Nº C-33, Municipio San Felipe del estado Yaracuy.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE MARÍA EUGENIA AMAYA VARELA, Inpreabogado Nº 92.041.

PARTE DEMANDADA

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA

MOTIVO Ciudadana MARÍA EPIFANIA RAMOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.518.757, domiciliada en la urbanización Fundación Mendoza, calle 2, Municipios San Felipe del estado Yaracuy, en su carácter de apoderada de la ciudadana ANTONIETA DEL RE DE GUARNIERI, titular de la cédula de identidad Nº E- 438.411.

ROGER A. RENDON F., Inpreabogado Nº 247.896.

RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

Se inició el presente juicio por demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, suscrita y presentada por los ciudadanos HECTOR ENRIQUE AGUILAR HERNANDEZ y MEHIR ALBERTO CORDERO LARA, identificados en autos, contra la ciudadana MARÍA EPIFANIA RAMOS, identificada en autos, recibida en fecha 4 de julio de 2018, dándosele entrada por auto de fecha 10 de julio de 2018.
DE LA LECTURA DEL ESCRITO LIBELAR, SE EVIDENCIA QUE LA PARTE ACTORA ALEGAN LOS SIGUIENTES HECHOS:

Que son arrendatarios de unos anexos ubicados en la Urbanización Fundación Mendoza, calle 2, Nº C-33, San Felipe, estado Yaracuy, asimismo señalan que el ciudadano HECTOR AGUILAR ya identificado, suscribió en enero del 2007 contrato de arrendamiento con la señora ANTONIETA DEL RE de GUARNIERI, titular de la cédula de identidad Nº E- 438.411, quien es la propietaria del inmueble, que la relación arrendaticia se fijó por seis (6) meses pudiendo ser prorrogable por el mismo tiempo con la voluntad de las partes, que una vez vencido ambas partes deciden prorrogarlo sin necesidad de hacer un nuevo documento por considerar que serían gastos innecesarios y que manifiesta su deseo de realizar conversaciones para venderles la casa, dando inicio a la oferta de venta de forma verbal, manifestando con firmeza y seriedad su compromiso en la palabra; que en lo que respecta al ciudadano MEHIR CORDERO, antes identificado, suscribió contrato verbal con la ciudadana ANTONIETA DEL RE de GUARINIERI, antes identificada, por otro anexo del mismo inmueble desde el 15 de marzo de 2010. Sigue narrando que se trata de un solo inmueble que consta de varios anexos independientes, los cuales lo han venido ocupando con sus respectivas familias, cumpliendo con sus deberes como arrendatarios, manteniendo siempre una conducta apropiada y pagando oportunamente el canon de arrendamiento estipulado por los propietarios.
Asimismo, señalan que la ciudadana ANTONIETA DEL RE de GUARINIERI, antes identificada, no se encuentra en el país y designó como su apoderada a la ciudadana MARÍA EPIFANIA RAMOS GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad Nº 8.518.757, para que la represente en lo atinente al inmueble objeto de la presente demanda, que en virtud de ello, se entendían con la misma, quien manifestaba el aumento de los cánones de arrendamiento, y los acataban pagando con puntualidad, sigue narrando que la promesa tanto de la propietaria como por parte de la apoderada siempre fue la de venderles el inmueble, ya que en reiteradas oportunidades de manera verbal ambas les habían manifestado la disposición de venderles por ser los ocupantes y tener el derecho preferente para adquirirla, de igual forma señalan que la oferta nunca se hizo expresamente de conformidad con lo establecido en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
De igual forma manifiestan que el 08 de agosto de 2013, la ciudadana MARÍA EPIFANIA RAMOS GONZÁLEZ, antes identificada, en su carácter de apoderada judicial de la propietaria del inmueble ya identificados, vendió el inmueble de forma directa a la ciudadana ELIZABETH HERNÁNDEZ RAMOS, titular de la cédula de identidad Nº 7.593.407, por un monto de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360,000,00), a través de documento autenticado por ante la Notaría pública de san Felipe, según documento inserto bajo el Nº 13, Tomo 163, y posteriormente protocolizado ante el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, en fecha 28 de abril de 2017, bajo el Nº 2017-2252, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 462.20.4.1.6813, correspondiente al libro de folio Real del año 2017; sin respetar el derecho preferente conforme lo establece el artículo 89 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; señalan que se les cercenó su derecho, que dicho inmueble debió ser ofrecido y vendido a ellos como arrendatarios solventes que son. Fundamentaron la presente demanda en los artículos 98 y 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil venezolano, estimaron la presente demanda en la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 360.000,00), equivalente a TRESCIENTAS (300) UNIDADES TRIBUTARIAS.
Finalmente alegan que con base a las argumentaciones de hecho y derecho precedentemente expuestas las cuales se evidencia de manera incontrovertible que les fue violentado sus derechos preferente de adquirir el mismo y que es por ello que comparecen ante esta autoridad para demandar como en efecto demandan por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, a la ciudadana MARÍA EPIFANIA RAMOS GONZÁLEZ, ya identificada, para que convenga a ello o sea condenada por este tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: realizar venta a su favor sobre el inmueble que vienen ocupando de manera ininterrumpida y pacifica ubicado en urbanización Fundación Mendoza, calle 2, Nº C-33, Municipio San Felipe del estado Yaracuy, por el monto TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,00), tal y como fue vendido a la ciudadana ELIZABETH HERNANDEZ RAMOS, titular de la cédula de identidad Nº 7.593.407.
SEGUNDO: para que convenga o sea condenada al pago de los honorarios profesionales de abogado generados en el presente juicio.
TERCERO: para que convenga o sea condenado al pago los costos y costas procesales con su respectiva indexación según la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de julio de 2018, se admite la presente demanda, ordenando emplazar a la parte demandada ciudadana MARÍA EPIFANIA RAMOS GONZÁLEZ, identificada en autos, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ANTONIETA DEL RE de GUARINIERI, antes identificada, para que comparezca ante este tribunal al quinto día de despacho siguiente a su citación a los fines de llevarse a cabo la audiencia de mediación de conformidad con lo establecido en el artículo 101 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Cursa al folio 32 diligencia suscrita y presentada por los ciudadanos HECTOR ENRIQUE AGUILAR HERNÁNDEZ y MEHIR ALBERTO CORDERO LARA, identificados en autos, mediante la cual otorgan poder apud-acta a la abogada MARÍA EUGENIA AMAYA VARELA, Inpreabogado Nº 92.041, certificándolo la secretaria de este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 34 cursa diligencia presentada por el Alguacil de este Tribunal mediante el cual consigna boleta de citación debidamente firmada por la ciudadana MARÍA EPIFANIA RAMOS GONZÁLEZ, identificada en autos, parte demandada en el presente juicio, tal como consta al folio 35.
Consta al folio 36 diligencia suscrita y presentada por la ciudadana MARÍA EPIFANIA RAMOS GONZÁLEZ, identificada en autos, mediante la cual otorga poder apud-acta al abogado ROGER RENDÓN, Inpreabogado Nº 247.896, certificándolo la secretaria de este Tribunal conforme lo establece el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de julio de 2018, se llevo a cabo la celebración de la audiencia de mediación en el presente juicio, compareciendo ambas partes, y el Tribunal los instó a utilizar los medios alternativos de resolución de conflicto, sin que los mismos llegaran a un acuerdo satisfactorio.
Cursa a los folios del 38 al 40 escrito de contestación a la demanda suscrito y presentado por el abogado ROGER RENDÓN, Inpreabogado Nº 247.896, mediante el cual se desprende lo siguiente:
Alegó la inepta acumulación de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al señalar que los demandantes generan duda razonable, al no indicar con claridad cuál es su pretensión, ya que manifiestan que son arrendatarios, que les fue ofertado en venta el inmueble, que se les violentó el derecho establecido en el artículo 89 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que el inmueble debió ser ofrecido y vendido a ellos, como arrendatarios que son, y que demandan por Retracto Legal Arrendaticio, para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal, a realizar la venta a su favor sobre el inmueble que vienen ocupando. Sigue manifestando que se puede evidenciar que hicieron una acumulación indebida de sus pretensiones, que por un lado reclaman su derecho preferencial como arrendatarios según lo establecido en el artículo 89 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que a su juicio es el derecho a seguir arrendados en el inmueble, con el derecho preferente a otro que pretenda arrendar el mismo inmueble, de igual forma señala que por otro lado reclaman el derecho de preferencia ofertiva establecido en el artículo 131 ejusdem.
DE LA CONTESTACIÓN A FONDO DE LA PRESENTE DEMANDA:
Aceptó y reconoció que el ciudadano HECTOR AGUILAR , identificado en autos, se encuentra en calidad de arrendamiento en un anexo, desde el mes de enero 2007, que es cierto y reconoce que suscribió contrato de arrendamiento por seis meses con la ciudadana ANTONIETTA DEL RE de GUARNIERI, identificada en autos, que es cierto y reconoce desde que desde la fecha del vencimiento del contrato, se encuentra en calidad de arrendatario, sin un contrato de arrendamiento, que es cierto y reconoce que de manera verbal la ciudadana ANTONIETTA DEL RE de GUARNIERI, identificada en autos, inició conversaciones para la venta de la casa, que es cierto y reconoce que con firmeza y seriedad la ciudadana antes mencionada inició tal negociación, que es cierto y reconoce que tanto la promesa de la propietaria, como de la apoderada, siempre fue la de venderle el inmueble, que es cierto y reconoce que en fecha 8 de agosto de 2013, la ciudadana MARÍA EPIFANIA RAMOS GONZALEZ, antes identificada, vendió el inmueble a la ciudadana ELIZABETH HERNÁNDEZ RAMOS, que es cierto y reconoce que en fecha 26 de abril de 217(bis), fue protocolizada la venta, bajo el Nº 2017.2252, asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 406.20.4.1.6813, correspondiente al Libro de folio real del año 2017.
Sigue narrando que es cierto y reconoce que el ciudadano MEHIR ALBERTO CORDERO LARA, antes identificado, se encuentra en calidad de arrendatario en un anexo, desde el 15 de marzo del año 2010, que es cierto y reconoce que su relación arrendaticia se inició de manera verbal con la ciudadana ANTONIETTA DEL RE de GUARNIERI, identificada en autos, que es cierto y reconoce que se trata de un solo inmueble, que es cierto y reconoce que de manera verbal la ciudadana ANTONIETTA DEL RE de GUARNIERI, identificada en autos, inició conversaciones para la venta de la casa, que es cierto y reconoce que con firmeza y seriedad la ciudadana antes mencionada, inició tal negociación, que es cierto y reconoce que la promesa por parte de la propietaria, como de la apoderada siempre fue la de venderles el inmueble.
Asimismo, alega la parte demandada que los demandantes manifiestan y aseveran que son arrendatarios y que vienen ocupando con su familia sus deberes como arrendatarios, manteniendo una conducta apropiada, pagando oportunamente el canon de arrendamiento estipulado por los propietario y que hasta la presente fecha su representada no le ha ofertado los inmuebles en arredramiento a ningún tercero interesado, y que ese reclamo de que no se le respeto el derecho preferente, establecido en el artículo 89 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no tiene ningún sentido, que dichos arrendatarios pueden seguir en dicha condición hasta que se venzan los contratos y se regularice la situación de ambos.
Finalmente, del escrito de contestación la parte demandada manifiesta que los demandantes están arrendado desde el año 2007 y 2010 respectivamente, y que se le fue ofertado el inmueble en venta, que a juicio de la demandada y haciendo referencia a un computo de lapso transcurrido desde la oferta de venta, pudo determinar en cuanto al ciudadano HECTOR AGUILAR a partir del 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 y 2013 fecha en la cual se efectuó la venta a la ciudadana ELIZABETH HERNANDEZ RAMOS, transcurrieron seis años, y en cuanto al ciudadano MEHIR CORDERO, 2011, 2112 y 2013, transcurrieron tres años, que tuvieron tiempo suficiente para concretar la negociación del inmueble, lo cual no hicieron y dejan en libertad a la propietaria del inmueble a ofertarlo a un tercero. Que en el presente caso, si bien es cierto que no consta la notificación mediante documento público, pero los demandantes ha manifestado que de manera verbal iniciaron la negociación y al traer a los autos la identificación del documento de venta, y asimismo, consignar copia del mismo, se evidencia que ciertamente se han mantenido notificados de los movimientos hechos por la propietaria del inmueble, que la presente acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, se encuentra prescrita y así lo solicita sea declarado por el tribunal. Que en fecha 28 de septiembre de 2017, conjuntamente con la ciudadana ELIZABETH HERNANDEZ RAMOS, identificada en autos, proceden anular la venta del inmueble tantas veces mencionado, por ante el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote del estado Yaracuy, bajo el Nº 2017.2252, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el Nº 462.20.4.1.6813, correspondiente al Libro Real del año 2017.

Cursa a los folios del 41 al 44 decisión dictada por este tribunal fijando los límites de la controversia y fijó el lapso para que las partes promuevan las pruebas sobre el merito de la causa.
Por auto de fecha 1 de octubre de 2018 fueron agregadas las pruebas promovidas por las partes intervinientes en el presente proceso, tal como constan a los folios del 50 al 58, siendo admitidas por este Juzgado en fecha 9 de octubre de 2018; vendido el lapso de evacuación a que contrae el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se fija por auto de fecha 26 de octubre de 2018, el día y la hora para llevar a cabo la audiencia Oral y Pública en el presente juicio, quedando fijada para el quinto día de despacho siguientes al auto.
En fecha 2 de noviembre se llevo a cabo la audiencia Oral y Pública en la presente causa, comparecieron las partes intervinientes en el presente juicio, quienes expusieron sus hechos y los medios probatorios, se procedió a la evacuación de la testimonial promovida y de las posiciones juradas.

ESTE TRIBUNAL PASA A DICTAR EL TEXTO INTEGRO DE LA SENTENCIA DE LA SIGUIENTE MANERA:
La demanda judicial es el acto de iniciación del proceso mediante la cual una persona que afirma la existencia de una voluntad concreta de la ley a su favor, se dirige al órgano del Estado para obtener la aplicación de dicha voluntad. La demanda es el primer acto del proceso “nemo iudex sine actore”, es decir, la primera forma de la actividad de la parte en el proceso consiste en demandar.
Ha sido criterio jurisprudencial que la demanda es “toda petición que contiene un interés cuya satisfacción se pretende obtener del órgano jurisdiccional autorizado. Pero en el sentido procesal estricto se define como el acto procesal por el cual el actor ejercita una acción, solicitando del Tribunal, protección, declaración o constitución de una situación jurídica”.
En cuanto a la competencia de este Tribunal para conocer de la presente causa, se observa el artículo 42 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“Las demandas relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde esté situado el inmueble, la del domicilio del demandado, o la del lugar donde se haya celebrado el contrato, caso de hallarse allí el demandado; todo a elección del demandante.
Cuando el inmueble esté situado en territorio correspondiente a dos o más jurisdicciones, la demanda se podrá proponer ante la autoridad judicial de cualquiera de ellas, a elección del demandante.” (Subrayado negrilla nuestro).

El legislador venezolano acogió la norma derivada del derecho romano, “Actor sequitir forum rei”, es decir, la regla del fuero general que da competencia al Tribunal donde esté ubicado el inmueble, y cuyo motivo en especial está en las razones de equidad, o en su defecto el domicilio del demandado y si no se conociere el domicilio, se tomará el del lugar de la residencia, a los efectos de la demanda.
Ahora bien, la competencia territorial puede ser fijada de mutuo acuerdo y libremente por los interesados denominándose fuero del contrato. Al respecto a los folios 13 y 14 corre inserto documento de contrato privado de arrendamientos, observándose que no existe cláusulas que determinen el domicilio especial a los efectos del referido documento y por cuanto el bien se encuentra en la jurisdicción del Municipio San Felipe, sin que ello impida acudir a otros que también fueren competentes. Por lo tanto, este Juzgado es competente para conocer del presente proceso, y así se decide.

PUNTO PREVIO.
La parte demandada alegó como defensa perentoria la inepta acumulación de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al señalar que los demandantes generan duda razonable, al no indicar con claridad cuál es su pretensión, ya que manifiestan que son arrendatarios, que les fue ofertado en venta el inmueble, que se les violentó el derecho establecido en el artículo 89 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que el inmueble debió ser ofrecido y vendido a ellos, como arrendatarios que son, y que demandan por Retracto Legal Arrendaticio, para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal, a realizar la venta a su favor sobre el inmueble que vienen ocupando. Sigue manifestando que se puede evidenciar que hicieron una acumulación indebida de sus pretensiones, que por un lado reclaman su derecho preferencial como arrendatarios según lo establecido en el artículo 89 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que a su juicio es el derecho a seguir arrendados en el inmueble, con el derecho preferente a otro que pretenda arrendar el mismo inmueble, de igual forma señala que por otro lado reclaman el derecho de preferencia ofertiva establecido en el artículo 131 ejusdem.
Ahora bien, aun cuando el artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, por razones de economía procesal, faculta al demandante para que en una sola demanda acumule varias pretensiones, es decir, intente una demanda compleja, no es menos cierto que existen también disposiciones jurídicas destinadas a enervar la posibilidad del actor de interponer acciones incompatibles, tales como el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”

Es por ende que el citado artículo, establece algunas limitaciones para efectuar dicha acumulación de pretensiones: (a) que no sean incompatibles, por resultar excluyentes o contrarias entre sí; (b) que la competencia por la materia, le permita conocer al mismo Tribunal de todas las pretensiones; (c) que los procedimientos no sean incompatibles; y, (d) que aún siendo incompatibles las pretensiones, se propongan una como subsidiaria de otra, siempre que el procedimiento sea compatible.
Sin embargo, es necesario distinguir entre acumulación de procesos incompatibles, es decir, aquellos cuya tramitación es distinta, como por ejemplo el juicio ordinario y el procedimiento de intimación, y las pretensiones incompatibles, las cuales pueden dilucidarse a través del mismo procedimiento ya que por su naturaleza pueden ejercerse en una misma demanda.
Tratándose la presente demanda de Retracto Legal Arrendaticio que tiene por objeto el derecho preferente ante cualquier tercero de adquirir en venta el bien inmueble cuyo arrendamiento posea y observando esta juzgadora que la parte actora reclama como vías principales el mencionado derecho, fundamentando la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y que dicha venta se realice en las mismas condiciones en que fue vendido a la ciudadana ELIZABETH HERNANDEZ RAMOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.593.407.
En sintonía con lo peticionado por la parte demandante se observa que los mismos manifestaron en su escrito libelar, refiriéndose a la parte demandada, que la misma dio en venta el inmueble en forma directa, sin respetar el derecho preferente establecido en el artículo 89 ibidem, el cual reza:
“Todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento, al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda, el arrendatario o arrendataria tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes. Lo referente al canon de arrendamiento seguirá por lo establecido en la presente Ley.
El arrendador que incumpla esta disposición estará obligado a indemnizar al arrendatario o arrendataria con el equivalente al valor de cien Unidades Tributarias (100 U.T.) por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de la vivienda.”

Sin embargo, de la norma antes citada se desprende que la misma no encuadra dentro de las limitaciones para efectuar dicha acumulación, pues, ambas invocaciones son compatibles por encontrarse en la misma Ley adjetiva, por lo que no se excluyen ni son contrarias entre si, tal como lo señala el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, lo procedente es declarar la improcedencia de la solicitud de inepta acumulación, tal como quedará plasmado en la dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.
LLEGADO EL MOMENTO PARA DECIDIR LA PRESENTE CAUSA, EL TRIBUNAL LO HACE DE LA SIGUIENTE MANERA.

En el proceso uno de los actos esenciales es precisamente el de pruebas, cuya finalidad es llevar al juzgador al convencimiento de los hechos controvertidos en el mismo, al convencimiento de la verdad, los cuales según el autor James Goldschmidt gozan de la categoría de actos de parte, dado que su ofrecimiento no es otra cosa que la gestión de una de ellas o de ambas para lograr la certeza de un hecho concreto mediante el uso de determinado medio de prueba; cuya finalidad es la demostración de la verdad y razón de las pretensiones deducidas, teniendo las partes el derecho constitucional consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, incluso haciendo uso para tal fin todos aquellos medios concedidos por la ley, en forma regulada o no, siempre que no sean prohibido expresamente, quedando a salvo la actividad probatoria oficiosa permitida al operador de justicia.
Ahora bien, tal como lo establece el principio general, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y el juez no decide entre la simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio, y es por ello que los jueces deben analizar y juzgar todas y cada una de las pruebas que se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio respecto de ellas, de conformidad con los artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente:
“…Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas…”

De la norma transcrita se evidencia que la ley impone al Juez o Jueza, el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción fuera del proceso.
Con relación a las partes, el Código de Procedimiento Civil, dispuso en su artículo 506, que éstas deben probar los hechos de los cuales sostienen que se derive su derecho, por ello la importancia de las pruebas, ya que mediante ellas se van a demostrar los hechos que se alegan y permiten al Juez (a) pueda pronunciar su decisión de conformidad con las pruebas verificadas dentro del procedimiento.
Medios probatorios consignados en la presente causa.

• Copia fotostática del contrato privado de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos ANTONIETA DEL RE de GUARNIERI, de nacionalidad Italiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-438.411 y el ciudadano HECTOR ENRIQUE AGUILAR HERNANÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.762.172, sobre un anexo perteneciente a un inmueble propiedad de la ciudadana ANTONIETA DEL RE de GUARNIERI, plenamente identificada en autos.
A tales efectos considera esta Juzgadora, citar lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquélla…”

Ahora bien, es determinante la disposición establecida en el artículo transcrito y visto que la parte demandada en el escrito de contestación no desconoció ni el contenido ni la firma de la copia del documento del contrato simple de arrendamiento, conforme al artículo 429 ejusdem.
A tales efectos, señala el artículo 444 ejusdem lo siguiente:
“La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.”

Asimismo, señala el artículo 1.363 del Código Civil venezolano

“El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.”

Por otra parte el artículo 1.364 del citado Código establece lo siguiente:

“Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido”.
Los herederos o causahabientes pueden limitarse a declarar que no reconocen la firma de su causante.”

De los artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil venezolano, antes citados establecen las formalidades que se deben seguir, cuando la parte contra quien se produce algún instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, si lo ha acompañado el actor junto con el libelo de la demanda, el demandado deberá manifestar si lo niega o lo reconoce en el acto de la contestación de la demanda, y si fue producido en otra oportunidad, dentro de los cinco días siguientes a su presentación. Esta disposición legal, contempla la sanción del reconocimiento del instrumento cuando la parte interesada guarde silencio.
Ha sido criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de marzo de 2003, expediente Nº 01-468, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, a la que esta juzgadora acoge el siguiente:
“…El espíritu de esta norma encierra un principio fundamental en materia de prueba; los documentos públicos o privados deben evacuarse en su oportunidad procesal, a fin de que la parte a quien se pretende oponérseles los impugne, los desconozca o simplemente los rechace. Los jueces garantizarán el derecho de defensa y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes, sin preferencia ni desigualdades. Estos postulados deben ser el norte de todo Juez, por eso las defensas que encierran por su relevancia jurídica una importancia primordial para desvirtuar una obligación deben ser opuestas en la oportunidad procesal respectiva…”

Es por ende que la copia fotostática del documento de contrato de arrendamiento privado, consignado por la parte actora como fundamento de la presente acción, el cual no fue impugnado por la parte demandada en el escrito de contestación, por lo que esta Juzgadora lo considera fidedigno dicho contrato, en virtud que la parte demandada reconoció la existencia del mencionado contrato de arrendamiento; es decir, admite los hechos y conforme lo dispone Carnelutti al señalar que la admisión es la no discusión de la verdad de una verdad adversa, por lo que la alegación de la parte demandada concuerda con la precedente alegación de la parte demandante, se tiene como admitido el hecho que celebraron un contrato de arrendamiento de un anexo objeto del presente juicio; conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como reconocido que por lo que para este Juzgadora resulta procedente concederle valor probatorio en la presente causa. Y así se decide.
• Justificativo de Testigo evacuada por ante la Notaria Público de San Felipe del estado Yaracuy, en fecha 24 de enero de 2018.
Las justificaciones para perpetua memoria son indudablemente documentos públicos, pero la fe pública que de ellos dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial. La fe pública en tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente, controvertidos en juicio contencioso, y la valoración del justificativo está circunscrita a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra litem del mismo, por lo que dichas testimoniales debieron comparecer en el presente juicio para que tenga valor probatorio, es decir, tendrán que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de aquéllos testigos para que ratifiquen sus dichos, y de esta forma ejerza la parte contraria, el control sobre dicha prueba.
De la revisión de la actas, esta Juzgadora constata que si bien es cierto no fueron llamados aquellos testigos que participaron en la conformación del justificativo de perpetua memoria, por lo que, al tratarse este justificativo de una prueba preconstitutiva, su valoración no puede afectar a terceros ajenos a su configuración y, por tanto, no puede asimilarse su efecto probatorio al de un documento público, con efectos erga omnes, no es menos cierto que no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada ni en el escrito de contestación ni en la audiencia oral y pública, por lo que esta Juzgadora considera que el ciudadano MEHIR ALBERTO CORONA LARA, identificado en autos, se encuentra en calidad de arrendamiento, tal como lo admitió la parte demandada en la audiencia de juicio al reconocer la existencia de un contrato verbal de arrendamiento; es decir, admite los hechos y conforme lo dispone Carnelutti al señalar que la admisión es la no discusión de la verdad de una verdad adversa, por lo que la alegación de la parte demandada concuerda con la precedente alegación de la parte demandante, se tiene como admitido el hecho que celebraron un contrato verbal de arrendamiento de un anexo objeto del presente juicio. Y así se decide.
• Copia fotostática del poder debidamente notariado por ante la Notaria Pública de San Felipe, estado Yaracuy, en fecha 13 de mayo de 2011, otorgado por los ciudadanos ANTONIETTA DEL RE de GUARNIERI y PASQUEALE GUARNIERI, de nacionalidad Italiana, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. E- 438.411 y E- 116.504 respectivamente a la ciudadana MARÍA EPIFANIA RAMOS GONZÁLEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.518.757.
Esta Juzgadora lo considera fidedigna y le otorga valor probatorio por no haber sido impugnado por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se evidencia que la ciudadana MARÍA EPIFANIA RAMOS GONZÁLEZ, ante identificada, tiene cualidad para ser demandada y está ampliamente facultada para nombrar apoderados especiales para asuntos determinados. Y ASÍ SE ESTABLECE.
• Copia certificada de documento de venta de un inmueble suscrita entre las ciudadanas MARÍA EPIFANIA RAMOS GONZÁLEZ, y ELIZABETH HERNÁNDEZ RAMOS, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.518.757 y 7.593.407 respectivamente.
En cuanto al presente documento es menester señalar que los instrumentos públicos o auténticos son aquellos que han sido autorizados con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública y en cuanto a los mencionados documentos por tratarse de copias certificadas de documentos públicos (por haber sido inscritos y autorizados ante el Registro Público, esto es, ante un funcionario con competencia para darle fe pública), contra los cuales no fue ejercido medio de impugnación alguno, se les asigna pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano el cual reza:
“...Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado...”

Por su parte la Jurisprudencia a éste respecto ha seguido las enseñanzas del Jurista Feo, quien expresa que todas las corporaciones, autoridades o funcionarios, tienen señalados por la Ley sus respectivas atribuciones, dentro de su jurisdicción, las que llevan el carácter de autenticidad. Tales actos tienen que entrar en la categoría de Instrumentos Públicos, para que la Ley sea cumplida y tenga sus efectos. Partiendo de este concepto, y en conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil Venezolano, el documento público hace plena fe, tanto para las partes como para los terceros.
Así lo establece el artículo 1357 del Código Civil Venezolano y tenemos que en el presente caso estos documentos públicos fueron traídos al proceso junto al libelo de la demanda en copia certificada, y por cuanto la parte demandada no hizo uso del derecho de impugnar dicho documento, el mismo conserva todo su valor probatorio y se desprende que la ciudadana MARÍA EPIFANÍA RAMOS GONZÁLEZ, identificada en autos, dio en venta el inmueble de manera global, a una tercera persona sin respetar el derecho preferencia que tienen los ciudadanos HECTOR ENRIQUE AGUILAR HERNANDEZ y MEHIR ALBERTO CORDERO LARA, plenamente identificados en autos, por tener los mismos el carácter de arrendamiento de unos anexos que forman parte del inmueble dado en venta. Y ASÍ SE DECIDE.
Cabe mencionar que la parte demandada en su escrito de contestación señaló que su representada en fecha 28 de septiembre de 2017, conjuntamente con la ciudadana ELIZABETH HERNANDEZ RAMOS, identificada en autos, procedieron a anular la mencionada venta del inmueble, por ante el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, quedando inserto bajo el Nº 2017.22.52, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 462.20.4.1.6813, correspondiente el Libro de folio Real del año 2017, sin embargo, la misma no trajo a los autos copia certificada de dicho documento ni utilizó en el lapso probatorio la prueba de informes a los fines de solicitarlas antes el mencionado Registro, por lo que mal puede esta sentenciador pronunciarse en cuanto a lo señalado. Y ASÍ SE ESTABLECE
Asimismo, la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas señala como medio probatorio la sentencia dictada según su juicio por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14 de diciembre de 2017, caso demanda Retracto Legal Arrendaticio, interpuesta por la ciudadana Aida Justa Nazoa de Fernández, contra los ciudadanos Tibor Michael Falcón y Emilio Daniel Beyloune González; en tal sentido, la representación judicial de la parte demandada tiende a confundir a esta Juzgadora, pues, dicha sentencia fue dictada por la Sala de Casación Civil (Accidental) en virtud que la Sala Constitucional según sentencia Nº 1158, de fecha 15 de diciembre de 2016, declaró ha lugar la Revisión de la sentencia Nº 761 de fecha 10 de diciembre de 2015 mediante la cual declaró sin lugar el recurso de casación formalizado por la parte demandada en la mencionada causa, declarando el derecho de la ciudadana Aida Justa Nazoa de Fernández a subrogarse en el lugar del primigenio adquiriente (Emilio Daniel Beyloune González), en el juicio de retracto legal arrendaticio.
Ahora bien, una vez analizada la sentencia de fecha 14 de diciembre de 2017, dictada por la Sala de Casación Civil (Accidental) del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual cita la sentencia dictada por la Sala Constitucional de la Máxima Autoridad bajo el Nº 1158 de fecha 15 de diciembre de 2016, se pudo constatar que dicha sentencia fue declarada ha lugar, por cuanto no le fue aplicado el procedimiento establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, en su artículo 49 el cual reza:
“…El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado…”.

Ahora bien, esta juzgadora le hace del conocimiento a la representación judicial de la parte demandada que dicho Decreto fue derogado parcialmente por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011, Extraordinario, lo cual no es aplicable al presente procedimiento, en virtud que la causa fue admitida por auto de fecha 13 de julio de 2018, por lo que la norma a ser aplicada es la prevista en el artículo 131 y siguientes de dicha Ley. Y ASÍ SE ESTABLECE.
• Testimoniales de las ciudadanas GLORIA CHIRINOS PEÑA y MARITZA LUGO MENA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 1.275.714 y 2.574.551 respectivamente.
En cuanto a la testimonial de la ciudadana MARITZA LUGO MENA, identificada en autos, esta juzgadora no le concede valor probatorio en virtud que al vuelto del folio 67 la mencionada testigo, manifestó al momento de su juramentación tener amistad manifiesta con la parte demandada, quedando impedida para declarar de conformidad con lo establecido los artículos 478 y 486 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, antes de entrar al análisis de las testimoniales promovidas en la presente causa es importante establecer los parámetros establecidos en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el cual contiene una regla expresa de valoración de la prueba testimonial, y otorga a los jueces la facultad soberana de apreciación, examinando si las deposiciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas, estimando cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerza y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo(a) inhábil o del que apreciare no haber dicho la verdad
De allí que la prueba de testigo consiste en el relato de un tercero sobre el conocimiento que tenga del hecho en particular, esto con la finalidad de llevar a la convicción del Juez sobre sus percepciones de hechos pasados relativos a una relación jurídica ó de lo que han oído sobre éstos, es decir, el testimonio es un acto procesal (lo que regula su modo, tiempo y forma), por el cual una persona informa al Juez, con fines procesales (conocimientos sobre hechos), sobre lo que sabe de ciertos hechos.
La estimación de la referida prueba implica para el sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la deposición del testigo, sustentado en que le merece confianza en razón de su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias o si es hábil para declarar sobre lo que conoce; de manera que en este contexto el juez es soberano y libre en su apreciación.
Al respecto, el doctrinario Henríquez la Roche, señala que:
Es inevitable cierto grado de sugestibilidad en las pruebas, pues hay que colocar al testigo en las circunstancias de lugar, tiempo y modo. Pero no se permiten las preguntas que sugieren abiertamente la respuesta suministrando solapadamente los detalles. Las preguntas insidiosas o capciosas con mayor razón deben rechazarse, pues constituyen una inducción al error por medio de lisonjas o presentación de las cosas con apariencia de verdad para lograr la respuesta deseada. Ejemplo es el irónico elogio de los fariseos a Cristo: ´Maestro, sabemos que eres veraz y que enseñas de verdad el camino de Dios, y que no te dejas llevar de nadie, pues no haces acepción de personas. Dinos, por tanto, qué te parece: es lícito dar tributo al César, o no? (Mt 22,16-17)´” (Henríquez La Roche, Ricardo. Comentarios al Nuevo Código de Procedimiento Civil. Centro de Estudios Jurídicos del Zulia, Maracaibo, 1986; p. 329).
En el mismo sentido, se pronuncia Devis Echandía al señalar que “El interrogatorio de los testigos debe ser lo suficientemente claro para que lo entiendan fácilmente; (…) redactadas en forma de inquirir sus conocimientos, sin suministrarle todos los detalles, que precisamente debe exponer de manera espontánea si los conoce, es decir, sin que las preguntas sean sugestivas o sugerentes.” (DEVIS ECHANDIA, Hernando. Compendio de Derecho Procesal. Tomo II, Edit. Temitas, Bogotá, Colombia, p. 325).
Tomando en cuenta que la apreciación de las testimoniales corresponde al Juez sentenciador sobre la concordancia ó discordancia entre dos o más declaraciones es un hecho de la entera apreciación del Juez de la causa, así lo señala el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil el cual reza:
…” Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará sí las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión de ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.”

En consecuencia, analizadas las preguntas formuladas por la parte actora en el presente juicio, a la testigo ciudadana GLORIA GUILLERMINA CHIRINOS PEÑA, identificada en autos, cursante al folio 67 del presente expediente; luego de haber considerado los elementos para su valoración y examinados cuidadosamente los motivos de sus declaraciones, se aprecia que, el interrogatorio formulado se ejecutaron haciendo preguntas sugestivas a la testigo, observando que el interrogatorio se ejecutó haciendo preguntas indicándose las respuestas que la testigo debería dar; induciéndolos a contestar en forma positiva o negativa y así fue provocada en forma general, respuestas afirmativas o negativas que si bien pudieran dar razón de sus declaraciones, no dan referencia alguna de los hechos, ni permiten establecer con certeza, si la testigo dice o no la verdad y el por qué de sus afirmaciones; pues, no resultan propiamente testimonios que por sí solos pueda dar por demostrada la veracidad de los hechos, siendo razón para concluir que las testimoniales rendidas por la mencionada ciudadana, deben ser desestimada y desechada de este proceso, Y ASI SE VALORA.
• Posiciones juradas de conformidad con el artículo 403 y 406 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto señala el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“Quien sea parte en el juicio estará obligado a contestar bajo juramento las posiciones que le haga la parte contraria sobre hechos pertinentes de que tenga conocimiento personal”

Por su parte, el reza el artículo 406 ibidem lo siguiente:
“La parte que solicite las posiciones deberá manifestar estar dispuesta a comparecer al Tribunal a absolverlas recíprocamente a la contraria, sin lo cual aquellas no serán admitidas.
Acordadas las posiciones solicitadas por una de las partes, el Tribunal fijará en el mismo auto la oportunidad en que la solicitante debe absolverlas a la otra, considerándosele a derecho para el acto por la petición de la prueba”.

De las normas antes transcrita se evidencia que la confesión es un medio de prueba judicial, que consiste en la declaración de quien es parte en el proceso judicial mediante la cual reconoce hechos propios o de los cuales tiene conocimientos que le trae consecuencias jurídicas desfavorable, cuyo objeto es extraer de las respuestas del confesante material demostrativo de los hechos debatidos en el proceso, cuando contienen el reconocimiento de un hecho propio, personal o de los cuales tengan conocimientos, que sean contrarios a sus intereses procesales o favorezcan a su contraparte, se denominan posiciones juradas.
Según el doctrinario Bello Lozano, el cual define a las posiciones juradas como una modalidad de preguntas que se hacen a la parte en juicio, bajo apercibimiento de juramento, a fin de que dé respuesta a los hechos que da como ciertos el formulante al requerir una contestación sobre ellos.
Por su parte Antonio Rocha Alvira, aborda el tema señalando que las posiciones juradas son una especie de dialogo civil que el supuesto acreedor traba con el supuesto deudor por intermedio del juez y siempre por escrito, que deben reflejar, tanto las preguntas como las respuesta, datos históricos del asunto controvertido en el juicio.
Ahora bien, siendo las posiciones juradas un medio que tiene las partes para obtener la confesión de su contraria en un proceso determinado bajo juramento; este Tribunal pasa a analizar a las posiciones juradas promovidas en la presente causa y en cuanto a las posiciones estampadas a la demandada ciudadana MARIA EPIFANIA RAMOS GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.518.757, el cual manifestó: “Indique fecha en que le fue otorgado poder por parte de los ciudadanos ANTONIETA DEL RE DE GUARNIERI Y PASQUALE GUARNIERI? Contestó: “2013 creo”. SEGUNDA PREGUNTA: Indique si en el momento en que le fuera otorgado el poder usted conocía que los ciudadanos HECTOR AGUILAR y MEHIR CORDERO eran arrendatarios del inmueble objeto del presente juicio? Contestó: “El señor HECTOR AGUILAR estaba ya alquilado allá y que el señor MEHIR le entregue la llave de la casa sin firmar contrato porque era por seis (6) meses”. TERCERA PREGUNTA Indique si usted tiene trato y comunicación con los ciudadanos HECTOR AGUILAR y MEHIR CORDERO? Contestó: “Tenia pero últimamente no, las cosas cambiaron” CUARTA PREGUNTA: Señale si ha realizado ajuste al canon de arrendamiento a los ciudadanos HECTOR AGUILAR Y MEHIR CORDERO? Contestó: “Yo les he notificado del aumento del alquiler pero ellos no han querido pagar más de veinte (20) bolívares de los de antes mensual” QUINTA PREGUNTA: Indique si ha solicitado por cualquier vía desalojo del inmueble objeto del presente juicio a los ciudadanos HECTOR AGUILAR Y MEHIR CORDERO? Contestó: “Verbalmente le he dicho o la compra o la desocupan SEXTA PREGUNTA: Indique si los ciudadanos ANTONIETA DEL RE DE GUARNIERI Y PASQUALE GUARNIERI están vivos o fallecidos? Contestó: “El señor PASQUALE falleció”. SEPTIMA PREGUNTA: Indique la fecha del fallecimiento del ciudadano PASQUALE GUARNIERI? Contestó: “16 de febrero del año 2016 ò 2017, no recuerdo ahorita”. OCTAVA PREGUNTA: Indique si en fecha 08 de agosto de 2013 usted realizo venta del inmueble objeto del presente juicio a la ciudadana ELIZABETH HERNANDEZ RAMOS titular de la cédula de identidad Nª 7.593.407 por la Notaria Publica de San Felipe y posteriormente protocolizado en fecha 28 de abril de 2017 ante el Registro Púbico de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy? Contestó: En virtud que ellos no se manifestaron en comprarme la casa yo me sentí libre y la traspase”. NOVENA PREGUNTA: Indique si en fecha 28 de septiembre del año 2017 actuando usted en nombre y representación de los ciudadanos ANTONIETA DEL RE DE GUARNIERE Y PASQUALE GUARNIERE usted suscribió anulación de la venta del inmueble objeto del presente juicio con la ciudadana ELIZABETH HERNANDEZ RAMOS? Contestó: “Si”. DECIMA PREGUNTA: Indique si usted presento oferta de venta expresa a los ciudadanos HECTOR AGUILAR Y MEHIR CORDERO de acuerdo a lo establecido en la Ley para Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda a través de una notificación publica que contenga el precio del inmueble, las condiciones de venta modalidades de negociación, dirección donde será recibida válidamente la respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva, familiar o multifamiliar donde se demuestre el estado del inmueble a vender y certificación de gravamen y si la misma fue realizado personal e inexcusablemente a los ciudadanos HECTOR AGUILAR y MEHIR CORDERO arrendatarios que ocupan el inmueble ya que de lo contrario no surtirá efecto alguno? Contestò: “Todo fue verbal al señor MEHIR se la ofrecí en venta y el me estaba ofreciendo un carro viejo que tiene como parte del pago de la casa, al señor HECTOR AGUILAR ellos tenían una casa propiedad de la esposa ellos las venden, les manifesté que porque no compraban la casa y no me respondió”. DECIMA PRIMERA: “Indique la fecha exacta en que realizó la supuesta oferta de venta verbal, así como se señaló el precio del inmueble, las condiciones de venta, las modalidades de negocio la dirección donde será recibida válidamente la respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva, familiar o multifamiliar donde se demuestre el estado del inmueble a vender y certificación de gravamen y si indico su cualidad para realizar la oferta? Contestó: la fecha es 2013. DECIMA SEGUNDA: Indique el precio en que ofertó el inmueble? Contestó: 400.000,00 millones todo el inmueble. DECIMA TERCERA: Indique las condiciones de venta en que ofertó el inmueble. Contestó: de contado. DECIMA CUARTA: Indique la modalidad de negociación en que realizó la venta?. Contestó: de contado. DECIMA QUINTA: Indique si existe un documento válido que demuestre que se haya realizado la oferta de venta a los ciudadanos HECTOR AGUILAR y MEHIR CORDERO? Contestó: El Abogado IVAN CEPEDA loe hizo la oferta por escrito y fuimos a su casa y ellos no quisieron firmar. DECIMA SEXTA. Indique si la ciudadana ANTONIETA DEL RE de GUARNIERI está fallecida? Contestó: no. DECIMA SEPTIMA: Indique si consigno en el expediente documento público que demuestre la realización de la oferta de venta del inmueble objeto del presente juicio? Contesto: No”.
Este Tribunal después de realizar un riguroso examen de dichas declaraciones se evidencia que la parte demandada dio razón fundada de sus asertos y no obstante el haber sido preguntada por la parte demandante su declaración fue concordante, abundante y motiva, con respuestas directas y categóricas, en forma terminante, confesando o negando cada posición, sin evasivas, sin imprecisiones, ambigüedades o incertidumbres, de lo que infiere y concluye este juzgador que la misma fue veraz y sincera en la narración que hace de los hechos, por cuanto sus respuestas fueron contestes en afirmar que los ciudadanos HECTOR ENRIQUE AGUILAR HERNANDEZ y MEHIR ALBERTO CORDERO LARA, identificados en autos, se encuentran en calidad de arrendamiento, cuando afirma que el señor HECTOR AGUILAR estaba ya alquilado allá y que el señor MEHIR le entregue la llave de la casa sin firmar contrato porque era por seis (6) meses, asimismo afirmar haberle vendido el inmueble al señalar que ellos no se manifestaron en comprarle la casa, que se sentía libre y la traspaso, de igual forma manifestó haber ofrecido en forma verbal el ofrecimiento a los arrendatarios, no dando cumplimiento a los requisitos establecido en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, tal como lo manifestó al señalar que no consignó en el expediente documento público que demuestre la realización de la oferta. En consecuencia, la estima en todo su valor probatorio como plena prueba, y aprecia y valora dichas posiciones juradas, por hacer plena prueba, por cuanto se cumplió con todos los requisitos señalados en el artículo 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
En cuanto a las posiciones juradas estampadas a la parte demandante comenzando por el ciudadano MEHIR ALBERTO CORDERO LARA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.107.449, el cual manifestó: PRIMERA PREGUNTA: señor MEHIR CORDERO LARA, en base a lo narrado por usted en el libelo de la demanda, diga cómo es cierto que se encuentra en calidad de arrendatario en un inmueble propiedad de la ciudadana ANTONIETA DEL RE de GUARNIERI, desde el año 2010? Contestó: Si. SEGUNDA PREGUNTA: señor MEHIR CORDERO LARA, en base a lo narrado por usted en el libelo de la demanda, diga cómo es cierto que al vencimiento de su primer contrato de arrendamiento, inició usted conversaciones con la propietaria del inmueble para la venta del mismo? Contestó: Nunca. TERCERA PREGUNTA: señor MEHIR CORDERO LARA, en base a lo narrado por usted en el libelo de la demanda, diga cómo es cierto que las conversaciones para la venta de la casa, dio inicio para la oferta de venta, de forma verbal? Contestó: No hubo tales conversaciones. CUARTA PREGUNTA: señor MEHIR CORDERO LARA, en base a lo narrado por usted en el libelo de la demanda, diga cómo es cierto que la promesa de la propietaria del inmueble y de su apoderada, siempre fue la de venderles el inmueble por ser ocupantes y tener el derecho preferente para adquirirla? Contestó: a mi no me hicieron del conocimiento de la promesa. QUINTA PREGUNTA: señor MEHIR CORDERO LARA, en base a lo narrado por usted en el libelo de la demanda, diga cómo es cierto que no formalizaron la negociación del inmueble?. Contestó: porque se la vendieron a otra persona sin decirme. SEXTA PREGUNTA: señor MEHIR CORDERO LARA, en base a lo narrado por usted en el libelo de la demanda, diga cómo es cierto que se negó a la negociación por no contar con los recursos económicos para concretar la misma?. Contestó: no me pude negar a una oferta, si nunca tuve. SEPTIMA PREGUNTA: señor MEHIR CORDERO LARA, en base a lo narrado por usted en el libelo de la demanda, diga cómo es cierto que a partir del año 2011 al 2013, fecha en que fue vendido el inmueble, transcurrieron tres años lo cual lo hizo dejar de darle cumplimiento al artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda? Contestó: no es cierto, yo no he renunciado a mis derechos.
En cuanto a las posiciones juradas estampadas a la parte demandante ciudadano HECTOR ENRIQUE AGUILAR HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.762.172, el cual manifestó PRIMERA PREGUNDA señor HECTOR AGUILAR, en base a lo narrado por usted en el libelo de la demanda, diga cómo es cierto que se encuentra en calidad de arrendatario en un inmueble propiedad de la ciudadana ANTONIETA DEL RE de GUARNIERI, desde el año 2007? Contestó: Si es cierto desde el año 2007. SEGUNDA PREGUNTA señor HECTOR AGUILAR, en base a lo narrado por usted en el libelo de la demanda, diga cómo es cierto que al vencimiento de su primer contrato de arrendamiento, inició usted conversaciones con la propietaria del inmueble para la venta del mismo? Contestó: si me hicieron una oferta una vez, sin fecha ni precio, y siempre argumentándome que había que arreglar unos papeles de la casa. TERCERA PREGUNTA: señor HECTOR AGUILAR, en base a lo narrado por usted en el libelo de la demanda, diga cómo es cierto que las conversaciones para la venta de la casa, dio inicio para la oferta de venta, de forma verbal? Contestó: oferta como tal no hubo, lo que hubo fue una vez fue una conversación de venta sin condiciones como tal, como documentaciones, precio y yo como inquilino me apego a la Ley. CUARTA PREGUNTA: señor HECTOR AGUILAR, en base a lo narrado por usted en el libelo de la demanda, diga cómo es cierto que la promesa de la propietaria del inmueble y de su apoderada, siempre fue la de venderles el inmueble por ser ocupantes y tener el derecho preferente para adquirirla? Contestó: No hubo tal oferta siempre, una sola vez repito. QUINTA PREGUNTA: señor HECTOR AGUILAR, en base a lo narrado por usted en el libelo de la demanda, diga cómo es cierto que no formalizaron la negociación del inmueble?. Contestó: no, porque no hubo manera de formalizarla, ellos no presentaron manera de formalizarlas. SEXTA PREGUNTA: señor HECTOR AGUILAR, en base a lo narrado por usted en el libelo de la demanda, diga cómo es cierto que se negó a la negociación por no contar con los recursos económicos para concretar la misma?. Contestó: nunca hubo la formalidad para concretar la misma, como me veo a negar algo que no fue forma, no se hizo como lo establece la Ley. SEPTIMA PREGUNTA: señor HECTOR AGUILAR, en base a lo narrado por usted en el libelo de la demanda, diga cómo es cierto que a partir del año 2008 al 2013, fecha en que fue vendido el inmueble, transcurrieron seis años lo cual lo hizo dejar de darle cumplimiento al artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda? Contestó: nunca hubo tal notificación por lo tanto no renuncio a mi derecho de comprar la casa. OCTAVA PREGUNTA: señor HECTOR AGUILAR, en base a lo narrado por usted en el libelo de la demanda, diga cómo es cierto que tenía conocimiento de la venta del inmueble, la fecha de la celebración de la venta, para el año 2013?. Contestó: No. NOVENA PREGUNTA: señor HECTOR AGUILAR, en base a lo narrado por usted en el libelo de la demanda, diga si sabe y le consta el contenido del libelo de la demanda presentado en este tribunal?. Contestó: Si, claro que lo conozco, estoy expresando mi derecho como inquilino al retracto legal arrendaticio, amparado en la Ley. DECIMA PREGUNTA: señor HECTOR AGUILAR, en base a lo narrado por usted en el libelo de la demanda, diga si por el conocimiento que dice tener del contenido de la demanda, ratifica su contenido cuando manifiesta en inicio de la oferta de venta de forma verbal con la propietaria del inmueble?. Contestó: vuelvo y repito, hubo una conversación sin estipular fecha de venta, ni precio. DECIMA PRIMERA PREGUNTA: señor HECTOR AGUILAR, responda en forma afirmativa o negativa ante la majestad del tribunal si todo lo narrado por usted en el libelo de la demanda, es decir, los hechos ocurrieron tal cual fueron mencionado, según el libelo de la demanda? Contestó: Si. Es todo, cesaron las posiciones. Es todo, termino, se leyó y conformes firman; evidenciando esta juzgadora que efectivamente se cumplió con todos los requisitos señalados en el artículo 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, de lo cual se desprende de la confesiones que no se contradicen entre sí, manifestando estar arrendados desde los años 2010 y 2007, que nunca hubo conversaciones con la propietaria del inmueble para la venta del mismo, que se la vendieron a otra persona, que una vez hubo una conversación de venta sin condiciones como tal, como documentaciones, precio y yo como inquilino me apego a la Ley, En consecuencia, la estima en todo su valor probatorio como plena prueba, y aprecia y valora dichas posiciones juradas, por hacer plena prueba, por cuanto se cumplió con todos los requisitos señalados en el artículo 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
Ahora bien, el presente caso, trata de una demanda de preferencia ofertiva, la cual es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, con lo cual se indica que la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a ningún otro, aun cuando aquél forme parte de éste.
Por su parte, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.
Por su parte el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda establece como requisitos para la preferencia ofertiva, lo siguiente:
“A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.
Dicha comunicación deberá indicar:
1. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
2. Condiciones de venta.
3. Modalidades de negociación.
4. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.
5. Documento de propiedad del inmueble.
6. Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender.
7. Certificación de Gravamen.
Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno.

Del citado artículo se desprende el derecho individual de oferta que tiene el arrendador de adquirir en primer lugar, el bien inmueble dado en arrendamiento; el cual es aplicable al presente caso, en virtud que los demandantes alegan ser arrendatarios de unos anexos, que les fue arrendado por la ciudadana ANTONIETA DEL RE DE GUARNIERI, titular de la cédula de identidad Nº E- 438.411, ubicados en la Fundación Mendoza, calle 2, Nº C-33, Municipio San Felipe del estado Yaracuy, y visto de la documentación anexa al presente juicio, se evidencia que dichos anexos forman parte de la totalidad de un inmueble, el cual fue vendido, de manera global a la ciudadana ELIZABETH HERNANDEZ MENDOZA, plenamente identificada en autos.
En el caso de marras la parte demandante solicito en su petitorio que demanda a la ciudadana MARÍA EPIFANIA RAMOS GONZÁLEZ, ya identificada, para que realice la venta a su favor sobre el inmueble que viene ocupando de manera ininterrumpida y pacífica, ubicado en la Urbanización Fundación Mendoza, calle 2, Nº C-33, Municipio San Felipe del estado Yaracuy, y por cuanto el inmueble objeto del presente juicio, forma parte de una globalización, es menester consignar en autos el documento de condominio donde se demuestre el estado del inmueble a vender, por lo que resultaría forzoso para esta Juzgadora declararlo con lugar. Dicho lo anterior y visto de las actas que conforman el presente expediente, así como de las documentales consignadas, se evidencia que no fue traído a los autos el documento de individualización del inmueble dado en arrendamiento y que la parte demandada, no le dio cumplimiento a lo señalado en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, cercenándole el derecho preferencial que tienen los arrendadores de ofertarle de manera individual sobre el inmueble dado en arrendamiento, por lo que resulta procedente para esta juzgadora, es declarar parcialmente con lugar la presente demanda, por cuanto les fue violentado el derecho que tienen los arrendadores de subrogarse al tercero adquiriente de forma individual sobre el inmueble que ocupan en calidad de arrendatarios, en las condiciones estipuladas por la Ley, tal como lo señala el artículo 131 ejusdem. Y ASI SE DECLARA.
Por todos los fundamentos expuestos, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley,
DECLARA:

PRIMERO: IMPROCEDENTE LA DEFENSA PERENTORIA ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA, EN CUANTO A LA INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES, en el juicio de Retracto legal Arrendaticio incoado por los ciudadanos HECTOR ENRIQUE AGUILAR HERNANDEZ y MEHIR ALBERTO CORDERO LARA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.762.172 y 15.107.449, contra la ciudadana MARÍA EPIFANIA RAMOS, titular de la cédula de identidad Nº 8.518.757, en su carácter de apoderada de la ciudadana ANTONIETA DEL RE DE GUARNIERI, titular de la cédula de identidad Nº E- 438.411.
SEGUNDO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA PRESENTE DEMANDA, de Retracto Legal Arrendaticio, incoada por los ciudadanos HECTOR ENRIQUE AGUILAR HERNANDEZ y MEHIR ALBERTO CORDERO LARA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.762.172 y 15.107.449, contra la ciudadana MARÍA EPIFANIA RAMOS, titular de la cédula de identidad Nº 8.518.757, en su carácter de apoderada de la ciudadana ANTONIETA DEL RE DE GUARNIERI, titular de la cédula de identidad Nº E- 438.411 en consecuencia,
TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada, a garantizarles el derecho preferencial que tienen los ciudadanos HECTOR ENRIQUE AGUILAR HERNANDEZ y MEHIR ALBERTO CORDERO LARA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.762.172 y 15.107.449, de adquirir ante cualquier tercero la oferta de venta individual del bien inmueble dado en arredramiento, tal como lo señala el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, y darle estricto cumplimiento a lo señalado en el artículo 132 eiusdem.
CUARTO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS DADA LA NATURALEZA DEL FALLO.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICAS.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, a los ocho (8) días del mes de noviembre de dos mil dieciocho (2018). Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
La Jueza,

Abg. María Elena Camacaro
La Secretaria,

Abg. Mayairy Rangel O.
En esta misma fecha y siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

La Secretaria,

Abg. Mayairy Rangel Ochoa.
Mc.-