COMPETENCIA CIVIL De las partes, sus apoderados y de la causa PARTE DEMANDANTE: El ciudadano JOSE RAFAEL ESCALONA VILLEGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.983.904, y de este domicilio. APODERADA JUDICIAL: La ciudadana YANIRA MERCEDES MARTINEZ MENDOZA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 34.739 y de este domicilio. PARTE DEMANDADA: La ciudadana LISBETH ELENA FIGUERA CEDEÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.990.299 y de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES: La ciudadana abogado GLADYS SALAZAR RODRIGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 106.515 y de este domicilio. MOTIVO: Cumplimiento de contrato de Opción de Compra Venta, que cursó por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.- EXPEDIENTE: N° 17-5284 Subieron a esta Alzada las presentes actuaciones en virtud del auto de fecha 28 de Noviembre de 2016, que riela al folio 157, que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta en fecha 24 de Noviembre de 2016, que riela al folio 155, por la abogada GLADYS SALAZAR en su condición de apoderada judicial de la ciudadana LISBETH ELENA FIGUERA CEDEÑO, contra la sentencia inserta del folio 134 al 145, de fecha 21 de Octubre de 2016, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, que declaró con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA fuere incoada por la ciudadana JOSE RAFAEL ESCALONA VILLEGAS, en contra de la ciudadana LISBETH ELENA FIGUERA CEDEÑO. Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones: CAPITULO PRIMERO - Límites de la controversia - Alegatos de la parte demandante - Riela a los folios del 1 al 6 líbelo de demanda presentado en fecha 25 de julio de 2014, por el abogado JOSE RAFAEL ESCALONA VILLEGAS, actuando en su propia representación, asimismo se ordenó al actor corregir íntegramente el libelo de la demanda presentado, en lo atinente al monto de la estimación de la demanda en unidades tributarias, el cual fue subsanado mediante escrito de fecha 07 de agosto de 2014, tal como consta a los folios 27 al 29, de conformidad al auto de fecha 29 de julio de 2014, que corre al folio 26 y que ordenó la subsanación del líbelo respecto a la valoración de la demanda, escrito mediante el cual alega lo que de seguidas se sintetiza. • Que convino con la ciudadana LISBETH FIGUERA, un contrato de opción de compra, según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Félix, en fecha 26 de abril de 2012, quedando inserto bajo el Nº 40, Tomo 51º, de los libros de autenticación llevados en esa Notaría. • Que dicho contrato versa sobre una vivienda ubicada en la Calle Guaicaipuro, parcela 280 de la Unidad de Desarrollo 112, Urbanización Manuel Piar San Félix, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, el cual es un inmueble de su única y exclusiva propiedad, según consta de documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, registrado bajo el Nº 27, folio 231 al 240, protocolo primero, Tomo 49º, del cuarto trimestre del año 2007. • Que en el mencionado contrato convino en cederle a la ciudadana LISBETH FIGUERA, una (1) habitación del inmueble mediante comodato verbal, para que viviera allí mientras se verificara efectivamente la compraventa, y que a cambio ofreció realizar el acondicionamiento de la habitación que ocuparía con sus propios recursos y también el baño interno de dicho habitación y el baño principal de la casa, todo por un monto de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), monto que sería reconocido como un adelanto de la compra venta del inmueble al momento de protocolizar la negociación, tal y como se había acordado en la cláusula Tercera de Contrato, y efectivamente fueron realizados dichos trabajos, ocupando de esa manera la ciudadana LISBETH FIGUERA la habitación solicitada para su uso personal. • Que transcurrido el lapso de doce (12) meses establecido en el contrato, la ciudadana LISBETH FIGUERA no cumplió con ninguna de las cláusulas del contrato, especialmente la segunda, en la que se comprometió a cancelar el restante del crédito hipotecario que pesaba sobre la vivienda, por el monto de VEINTEICUATRO MIL SETECIENTOS NOVENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 24.790,00), monto que fungiría como arras o garantía de fiel cumplimiento de las obligaciones del contrato. • Que la ciudadana LISBETH FIGUERA no cumplió con dicho pago, ni hizo la compra del inmueble, ni hizo ningún trámite de solicitud de crédito de vivienda ante ninguna entidad crediticia pública o privada, ni planteó su situación de carencia de vivienda ante ningún órgano oficial del Estado venezolano relacionado con el derecho a la vivienda para darle curso a alguna forma de financiamiento o solución alternativa al caso. • Que el demandante también residía junto con otros dos familiares en su vivienda, siendo estos su hija, la ciudadana IRIS RUBRA ESCALONA GUAQUIRIMA, y su hermana, la ciudadana MERCEDES AUGUSTA ESCALONA VILLEGAS, ambas mayores de edad, ocupando así las otras tres (03) habitaciones restantes de la casa. • Que en fecha 10 de agosto de 2012, fue hospitalizado en la Clínica Neverí, debido un desmayo o desvanecimiento que sufrió por intenso dolor, fiebre aguda y subida de tensión, producto de un acceso que se le generó por fuerte infección en la herida de operación quirúrgica, que le había sido realizada en fecha 04 de agosto de 2012 en esa misma clínica. • Que durante el tiempo que estuvo hospitalizado, la ciudadana LISBETH FIGUERA cambió las cerraduras de la vivienda debido a que presuntamente tuvo una discusión con la hermana e hija del demandante, dejándolas fuera de la casa, aprovechándose de su situación o estado de salud, ya que estaba hospitalizado, y a razón de ello las familiares del demandante se fueron de la vivienda. • Que además él mismo se quedó sin llaves de la casa y desde ese momento ha permanecido fuera de su propio inmueble, viéndose obligado a vivir en una habitación alquilada, siendo imposible el retorno a su hogar, quedando sus pertenencias personales en su vivienda. • Que por la situación antes planteada, denuncia ante la Fiscalía Municipal Primera del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, donde se firmó Acta de Compromiso, en fecha 14 de septiembre de 2012, en presencia del Fiscal Abg. Edgar Alberto Millán Fermín, donde la ciudadana LISBETH FIGUERA se comprometió a entregar las llaves de acceso del inmueble al ciudadano JOSE ESCALONA a los efectos de que realizara los trabajos necesarios para la división y entrada independiente a la vivienda. • Que sin embargo la ciudadana LISBETH FIGUERA no cumplió ese acuerdo, aunque le entregó las llaves en la Fiscalía, volvió a cambiar las cerraduras y no le permitió la entrada a su vivienda, violando lo acordado conciliatoriamente ante la Representación Fiscal. • Que desde entonces no ha podido regresar a su casa, pues la ciudadana LISBETH FIGUERA le amenaza de denunciarlo por presunta violencia en su contra, en su condición de mujer si llega a entrar a la casa, por lo que ante dichas amenazas se ha abstenido de intentar regresar al inmueble de su propiedad. • Que ha intentado solucionar mediante la vía conciliatoria ante diversos organismos, las cuales han resultado infructuosas. • Que en fecha 12 de abril de 2014, inició el procedimiento previo a las demandas establecido en los artículos 5 y 6 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat en Puerto Ordaz, y al no lograrse el acuerdo entre las partes se dictó la resolución administrativa a los fines de habilitar la vía judicial. • Que es un hecho que la ciudadana LISBETH FIGUERA lo despojo de manera ilegal o arbitraria de la posesión o tenencia de su vivienda, al cambiar las cerraduras sin autorización alguna y sin poseer ningún derecho para ello, persistiendo esta situación hasta la fecha. • Que fundamentados en los artículos 1159, 1160, 1724, 1731 del Código Civil, artículos 4 y 5 del Decreto del ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat, de fecha 21 de febrero de 2013, Gaceta Oficial Nº 40.115, y artículos 3, 4 y 9 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, solicita que la ciudadana convenga voluntariamente en la resolución del Contrato de Opción de Compra, por causa de incumplimiento, cancelando los daños y perjuicios ocasionados, y proceda a la restitución de la vivienda dada en comodato, y que en caso contrario este Tribunal así lo ordene. • Que establece el monto de la demanda en un monto de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00), equivalentes a ONCE MIL OCHOCIENTAS ONCE CON DOS CENTESIMAS DE UNIDADES TRIBUTARIAS (11.811,02 U.T.) al momento de interponer la demanda. - Recaudos consignados junto con la demanda • Consta a los folios 07 al 08, copia certificada del contrato de Opción de Compra Venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Félix. • Riela a los folios 11 al 19, copia certificada del documento de propiedad del inmueble del ciudadano JOSE RAFAEL ESCALONA VILLEGAS. • Cursa a los folios 20 al 21, copia simple del acta de compromiso suscrita por las partes ante la Fiscalía Municipal Primera del Segundo Circuito de la Circunscripción del Estado Bolívar. • Corre inserto a los folios 22 al 24, copia certificada de Resolución emitida por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, de fecha 26 de mayo de 2014, en el expediente signado bajo el Nº MPPVH-BO-011-2014, nomenclatura de esa entidad. - Riela al folio 30, auto de fecha 23 de Septiembre de 2014, dictado por el Tribunal de la causa, mediante el cual admitió la demanda, y ordenó emplazar a la demandada de conformidad con el artículo 344 del Código de Procedimiento Civil. - Alegatos de la parte demandada - Riela a los folios del 44 al 49, escrito de contestación a la demanda de fecha 07 de Noviembre de 2013, presentado por la abogada GLADYS SALAZAR, apoderada judicial de la parte demandada, mediante el cual alegó lo que de seguidas se sintetiza: • Que en la demanda se presenta una confusión, con el objeto de la demanda, en cuanto a que en la boleta de citación, se establece que la demanda es por “resolución de contrato”, que así se evidencia en el cartel de citación que le fue presentado, tal como fue originariamente solicitado por el demandante en el primer líbelo de la demanda y posteriormente cuando el Tribunal solicita la subsanación, el demandante realiza la subsanación y pareciera que lo que realiza es una nueva demanda, al establecer la misma como de restitución de inmueble por incumplimiento de contrato de opción de compra. Que esta situación le genera un estado de confusión por cuanto no sabe que demanda contestar, ya que ambos objeto de demanda difieren sustancialmente uno de otro, por cuanto es diferente resolver un contrato a restituir un inmueble. • Que en caso de la demanda verse sobre el objeto de resolución de contrato de opción de compra, solicita al Tribunal, que la misma no sea admitida por cuanto no se puede demandar Resolución de Contrato que ya ha sido resuelto. • Que el referido contrato fue suscrito por las partes en fecha 26 de abril de 2012 y se estableció en el referido contrato que el mismo tendría una duración de doce (12) meses, sin prórroga, contados a partir del momento de su autenticación, entendiéndose que vencido ese lapso el contrato queda sin efecto. • Que el referido contrato fue realizado por las partes con la intención de conseguir un préstamo bancario, para cancelar la deuda pendiente de pago, como se estableció en la cláusula segunda, por lo que niega, rechaza y contradice que el demandante hubiese cedido la vivienda en comodato, por cuanto ella vivía y aun continua viviendo allí, por ello anexa copias del proceso de Demanda Mero Declarativa de Concubinato con el demandante, que actualmente se encuentra en el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil. • Que niega, rechaza y contradice en todas sus partes todo lo opuesto en la actual demanda incoada contra su representada, por cuanto ciertamente en el momento de su separación concubinaria por problemas por diferencia de caracteres, lo cual degeneró en actos de violencia física y por motivos de su seguridad personal, acudió a la Fiscalía y la Policía, puesto que fue agredida por parte de los familiares del demandante, de lo cual conoció la Fiscalía y dictó orden de alejamiento de sus familiares, que ese fue el motivo por el cual sus familiares hubieron de mudarse de la vivienda. • Que niega, rechaza y contradice todo lo opuesto en la demanda, por cuanto en ningún momento el ciudadano demandante celebró un contrato verbal de Comodato. • Que en relación a lo indicado por el ciudadano demandante de llegar a un acuerdo entre las partes para la adquisición de la vivienda, que esta totalmente de acuerdo con ello, pero que le indicó al demandante y este tiene conocimiento del Recurso por ante el Tribunal Supremo de Justicia, para que decidida y de ser declarada favorable, su representada ejerza sus derechos patrimoniales y convenir en lo que corresponda a sus propios derechos, y que en caso contrario su representada esta de acuerdo en celebrar a un nuevo contrato de opción de compra, para pagar la suma valorativa exigida por el demandante, a través de un crédito bancario. • Que también le había presentado al demandante un acuerdo de pago con un bien inmueble que por herencia posee su representada, de lo cual le indicó que no le interesaba ese acuerdo. • Que es cierto que su representada y el demandante llegaron a un acuerdo con el ciudadano Fiscal del Ministerio Público, de compartir la vivienda, pero que su representada se ha negado a compartir la vivienda por cuanto sobre la familia del demandante pesa una orden de alejamiento de su representada. • Que no puede abandonar su domicilio, el cual ha sido declarado como su vivienda principal por el Consejo Comunal de la Zona, en vista de la espera de la decisión judicial sobre la legalidad de sus derechos concubinarios, evitando que el demandante venda la vivienda y lesione los derechos patrimoniales que su representada pudiera tener sobre la misma. • Que se opone a la solicitud del demandante de desalojarla, ya que quedarían ilusorios sus derechos patrimoniales como concubina de ser declarada favorable la demanda Mero Declarativa de Concubinato, y que en virtud de ello se acoge a lo establecido en los artículos 13 y 16 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. • Que en cuanto al valor estimado del inmueble, ha comunicado al demandante en varias oportunidades que de llegar a un acuerdo de pago, el inmueble debe ser evaluado por un técnico Avaluador, presentado por el Tribunal para que sea un valor ajustado a la realidad. • Que ratifica y así lo ha expuesto al demandante, que esperen la decisión del Tribunal, para llegar a un acuerdo voluntario, lo cual también fue expuesto por ante las autoridades administrativas previo a esta demanda, donde se expuso una suspensión del proceso hasta tanto hubiese una decisión judicial sobre la demanda Mero declarativa de Concubinato. • Que tal como lo expuso el demandante su representada ha contribuido al incremento del valor del referido inmueble, con aporte económico de su propio peculio, contribuyendo al mejoramiento sustancial del valor de la vivienda, de lo cual el demandante tiene conocimiento. • Que niega, rechaza y contradice los alegatos del demandante de que su representada se negó a llegar a un acuerdo sobre la vivienda. • Que niega, rechaza y contradice que su representada haya suscrito con el demandante un contrato de comodato verbal. • Que niega, rechaza y contradice que el demandante haya sido despojado de su vivienda como expuso. • Que fundamentada en los artículo 13, 2 y 16 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en los artículo 78, 699 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 77 de la Constitución Nacional, solicita que no sea admitida la demanda, por cuanto existe una confusión que atenta contra su propia defensa y además actualmente existe una demanda Mero Declarativa de Concubinato, que esta por definirse y en la cual demanda el derecho de ser declarad concubina, a efectos del ejercicio de sus derechos patrimoniales. - Recaudos consignados y pruebas promovidas junto con la contestación de la demanda • Consta a los folios 50 al 55, copias simples del proceso de demanda Mero Declarativa de Concubinato con el demandante, bajo el Nº AA20 C 2014-000614, de la Sala de Casación Civil. • Riela a los folios 56 al 57, copia simples de oficios Nros. BO-07-2C-DDFS-FM1-2955-2012 y BO-07-2C-DDFS-FM1-2888-2012 emanado de la Fiscalía Municipal de este Circuito Judicial por denuncia interpuesta por la ciudadana LISBETH FIGUERA. • Cursa al folio 58, copia simple de boleta de notificación librada del Centro de Coordinación Policial Nº 2 Guaiparo, dirigida al ciudadano JOSE RAFAEL ESCALONA, de fecha 12 de septiembre de 2012. • Consta al folio 59, copia simple de boleta de notificación emanada de la Fiscalía Municipal Primera de este Circuito y Circunscripción Judicial, dirigida al ciudadano JOSE RAFAEL ESCALONA VILLEGAS. • Corre inserto al folio 60, copia simple de la comunicación del ciudadano Ángel Alfredo Marín Figuera, dirigida al Fiscal Superior del Estado Bolívar. • Consta a los folios 61 al 62, copia simple del acta de compromiso suscrita por las partes en fecha 14 de septiembre de 2012 por ante la Fiscalía Primera Municipal del Ministerio Público del Segundo Circuito de esta Circunscripción Judicial. • Riela al folio 63, copia simple de reunión extraordinaria del Consejo Comunal “El Gallo”, de fecha 10 de agosto 2012. - DE LAS PRUEBAS - Pruebas de la parte demandada - Riela a los folio 69 al 73, escrito de promoción de pruebas de fecha 09 de Septiembre de 2015, presentado por la ciudadana GLADYS SALAZAR, en su carácter de apoderada de la parte demandada, mediante el cual promovió lo siguiente: • En el Capítulo Primero, ratificó en todo su contenido lo expuesto en el escrito de la contestación de la demanda, y promueve el mérito favorable de los autos en todo lo que le favorezca a su representada. • Ratifica el documento contentivo de la demanda Mero Declarativa de Concubinato contra el demandante, por ante la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el cual fue consignado junto con la contestación de la demanda. • Que hace valer y ratifica el documento administrativo presentado junto con la contestación de la demanda, que dejó constancia de las agresiones de las cuales fue objeto su representada. • Que solicita al Tribunal librar oficio a la Fiscalía Municipal Primera del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, para que remita al Tribunal copia del expediente 07-2C-DDFS-FM1-2710-2012, que cursa en esa institución, relacionada con los hechos donde su representada fue víctima, según consta en notificación que anexa a su escrito de promoción de pruebas, la cual también fue presentada en la contestación de la demanda. - Cursa al folio 77, auto de fecha 13 de febrero de 2015, mediante el cual el Tribunal de la causa admite las pruebas promovidas por la parte demandada e insta a la parte a consignar las copias conducentes para la solicitud de la prueba de informes. - Consta al folio 87, diligencia de fecha 15 de mayo de 2015, suscrita por el abogado JOSE RAFAEL ESCALONA VILLEGAS, actuando en su carácter de demandante, en la cual consigna a los autos copia simple de la sentencia de Sala de Casación Civil en el expediente Nº 2014-000614, la cual fue alegada por la parte demandada en la contestación de la demanda, y ratificado en el escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, esto a los fines de ilustrar al Juez sobre la decisión de la Sala de Casación Civil, respecto a la demanda Mero Declarativa de Concubinato que interpuso la ciudadana LISBETH FIGUERA en contra de su persona. - Corre inserto al folio 103, oficio emanado de la Fiscalía Municipal Primera del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, de fecha 11 de junio de 2015 a través del cual da respuesta a los informes solicitados por el Tribunal con ocasión de los informes promovidos por la parte demandada, señalando que cumple con informar que la causa signada con el Nº 07-2C-DFS-FM1-2710-2012, fue remitida al Tribunal con competencia de Violencia Contra la Mujer, con el acto conclusivo respectivo como lo fue un sobreseimiento, oficio que fue recibido el 18 de junio de 2015. - Riela a los folios 108 al 112, escrito de informes de fecha 16 de julio de 2015, consignado por la parte actora, sin embargo el mismo fue entregado fuera de lapso de conformidad al auto de cómputo de lapso emitido por el Tribunal de la causa en fecha 06 de octubre de 2015 que consta al folio 122, el cual estableció que el lapso de informes transcurrió entre el 07 de agosto de 2015 y 28 de septiembre de 2015. - Cursa a los folios 117 al 119, escrito de informes de fecha 28 de septiembre de 2015, presentado por la abogado GLADYS SALAZAR, apoderada judicial de la parte demandada, mediante la cual alega que el demandante ha expuesto dos procesos, tales como la Resolución del Contrato de Opción de Compra y Solicitud de Desalojo del Inmuebles. Que su representada en ningún momento se ha negado a llegar a un acuerdo, pero que es necesario que esta situación se dirima por la vía del diálogo entre las partes, ya que ambas partes alegan y han expuesto sus derechos. Que en cuanto a las copias de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, respecto a la demanda Mero Declarativa de Concubinato, destaca que ello no pone fin a la causa, sino que mediante un proceso de Oposición de Cuestiones Previas se dio por terminado el proceso, pero el mismo se puede intentar pasados los noventa (90) días de dado por terminado el proceso, de conformidad al Código de Procedimiento Civil. Que en el acto de contestación de la demanda y presentación de pruebas fue ratificado lo expuesto por su representada de acogerse a los artículo 13.2 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, considerando tal como ya fuera expuesto y probado que su representada tiene esa vivienda como su vivienda principal, declarada así por el Consejo Comunal de la Zona, por cuanto ha vivido en ella aproximadamente a la fecha de ocho (8) años, además de que no posee otra vivienda para vivir y no puede ser desalojada a la calle conculcando lo posibles derechos que tuviere sobre la misma. Que su representada tal como fue expuesto, tiene la intención y buena fe de llegar a un acuerdo sobre la adquisición de la referida vivienda. Que en relación a la solicitud de prueba de informes, en la cual informa el ciudadano Fiscal del Ministerio Público que la misma fue remitida a los Tribunales para sobreseer, que ello denota que su representada no impulsó los hechos de los cuales fue víctima, por cuanto su intención es llegar a un acuerdo conciliatorio con el demandante, con quien mantuvo una relación de hecho por mas cuatro (4) años. - Consta a los folios 134 al 145, sentencia de fecha 21 de octubre de 2016, dictada por el Tribunal de la causa mediante la cual declaró con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, resuelto el contrato, ordenó a la parte perdidosa, la ciudadana LISBETH FIGUERA a restituir al actor, el inmueble objeto de la presente causa y finalmente condenó a la parte demandada al pago de las costas por resultar completamente vencida. - Corre inserto al folio 155, diligencia de fecha 24 de noviembre de 2016, suscrita por la abogada GLADYS SALAZAR, en su carácter de apoderada de la parte demandante mediante la cual solicita apelación de la sentencia de fecha 21 de octubre de 2016, dictada en la presente causa por el Tribunal a-quo. - Riela al folio 157, auto de fecha 28 de noviembre de 2016, mediante el cual el Tribunal de la causa oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la apoderada de la parte demandada, en fecha 24 de noviembre de 2016, y ordena la remisión al Tribunal de Alzada. - Riela a los folios del 134 al 144 sentencia de fecha 21 de octubre de 2016, dictada por el Tribunal de la causa, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoado por el ciudadano JOSE RAFAEL ESCALONA VILLEGAS contra la ciudadana LISBETH ELENA FIGUERA CEDEÑO, y se declar RESUELTO del contrato de opción de compra venta. - Cursa al folio 155 diligencia de fecha 24 de noviembre de 2016, suscrita por la abogada GLADYS SALAZAR apoderada judicial de la parte demandada mediante la cual apela de la sentencia de fecha 21 de octubre de 2016, dicha apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 28 de noviembre de 2016, tal como consta al folio 157. - Actuaciones celebradas en esta alzada - Consta al folio 159, auto de fecha 18 de enero de 2017, mediante el cual se le da entrada a la presente causa, a este Tribunal de Alzada. - Cursa al folio del 161 al 164 escrito de informes presentado por la apoderada judicial de la parte actora. CAPITULO SEGUNDO 2.- Argumentos de la decisión El eje central del presente recurso radica en la inconformidad de la parte demandada, con relación a la sentencia inserta a los folios 134 al 145, de fecha 21 de octubre de 2016, que declaró con lugar la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, que fuere incoada por el ciudadano JOSE RAFAEL ESCALONA VILLEGAS en contra de la ciudadana LISBETH ELENA FIGUERA CEDEÑO y en consecuencia le ordenó la restitución del bien inmueble objeto de la presente causa a su respectivo propietario y le condenó en costas argumentando la recurrida entre otros que como lo planteo el demandante las partes celebraron un Contrato de Opción de Compra Venta, ante la Notaría Pública Tercera de San Félix Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 26 de abril de 2012, sobre un bien inmueble perteneciente al demandante, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 27 de noviembre de 2007. Que de un estudio pormenorizado de las actuaciones presentadas por las partes no se evidencia prueba alguna de que la compradora optante gestionara por ante algún organismo la adquisición del bien inmueble, y que tampoco se evidencia que haya realizado para la obtención o el descuento al monto del precio pactado del referido bien, que es de hacer notar que dicho contrato tiene una vigencia desde su autenticación, es decir 26 de abril de 2012, los cuales a la fecha de la presentación de la demanda ya se encuentran vencidos. Que no se prueba de autos el fiel cumplimiento a las obligaciones contraídas en el documento de opción de compra venta. Que de los documento consignados por la parte demandada el Tribunal de la causa desecha tales instrumentos porque nada trae al fondo aquí debatido, que no es mas que el cumplimiento o no del contrato de opción de compra venta celebrado por las partes en controversia. Que tal como se aprecia del contrato celebrado entre las partes, el mismo se pactó de forma pura y simple, sin desprenderse de la lectura del contrato accionado la existencia de alguna condición que supeditara su objeto a la ocurrencia de algún hecho futuro e incierto. Que quedó demostrado que la parte demandada no tiene ningún interés real en la obtención del inmueble objeto de la demanda, ya que en su escrito de contestación señala que el contrato se encuentra vencido, por ello solicita que la demanda no sea admitida, porque al vencerse el tiempo de duración del contrato el mismo queda sin efecto, totalmente destruido, anulado. Que en el presente caso se demostró que el demandante dio cumplimiento a las obligaciones contractuales a su cargo pudiendo exigir el cumplimiento o resolución del contrato, que por tal motivo la pretensión de resolución de contrato bilateral es procedente. Es así que se obtiene que la pretensión de la parte actora, manifestada en su libelo así como la subsanación del líbelo de demanda que riela a los folios 27 al 29, se centró en el contrato de Opción de Compra-Venta celebrado con la ciudadana LISBETH FIGUERA, en fecha 26 de abril de 2012, sobre un bien inmueble destinado a vivienda principal, constituido por una parcela de terreno, distinguida con el Nº 280 y la casa sobre ella construida, ubicada en la Calle Guaicaipuro de la Unidad de Desarrollo 112, Urbanización Manuel Piar, San Félix, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, la cual cuenta con una superficie de TRESCIENTOS VEINTITRES METROS CUADRADOS CON TREINTA DECIMETROS CUADRADOS (323,30 mts2), cuyos linderos y medidas son NORTE: En una extensión de VEINTISIETE METROS CON DIEZ CENTIMETROS (27,10 mts), con la parcela Nº 281; SUR: En una longitud de VEINTISIETE METROS CON DIEZ CENTIMETROS (27,10 mts), con la parcela Nº 279; ESTE: En una extensión de ONCE METROS CON OCHENTA Y CINCO CENTIMETROS (11,85 mts), con la parcela Nº 293; OESTE: En una extensión de DOCE METROS (12 mts), con la Calle Guaicaipuro que es su frente. Contrato de opción de compra, alega el demandante, en virtud del cual convino con la demandada a un contrato de comodato verbal, en el que la demandada residiría en el mismo bien inmueble ya identificado, a cambio de que acondicionara la habitación donde residiría, así también el baño de dicha habitación y el baño principal de la casa, lo cual sería tomado como un adelanto a la compraventa del inmueble, que sin embargo la ciudadana LISBETH FIGUERA no cumplió con su obligación de formalizar dentro de la vigencia del contrato, que no realizó los pagos correspondientes y aunado a todo ello, le ha privado a él y a sus dos familiares que residían en el inmueble del uso goce y disposición del bien, no permitiéndoles el acceso al mismo. Que dado lo anterior acudieron a fiscalía y las partes firmaron un acuerdo en los que la demandada se comprometió a entregar las llaves de acceso al propietario, pero que posteriormente cambió las cerraduras, impidiéndole nuevamente el ingreso al inmueble, y en virtud de todo ello solicitó la resolución del contrato y la restitución del bien de su propiedad. Por su parte la demandada de autos, mediante escrito de contestación que riela a los folios 44 al 49, alegó entre otros que se presentaba una confusión con el objeto de la demanda, visto que en la boleta de notificación se estableció que la demanda era por resolución de contrato y que en la subsanación de la demanda se establece la misma como una restitución de inmueble por incumplimiento de contrato de opción de compra, y asimismo solicitó que no se admitiera la demanda por cuanto el contrato sobre el cual versaba la exigencia ya había vencido. Que el contrato de opción de compra fue un convenio realizado por las partes para obtener un préstamo bancario, y así cancelar el pago, para liberar la hipoteca y acondicionar la propia vivienda, por cuanto al momento de suscribir el contrato mantenía una relación concubinaria con el demandante, por ello negó, rechazó y contradijo que el demandante hubiera cedido la vivienda en un comodato, por cuanto ella ya vivía en el referido bien y aun continua viviendo en esa vivienda, por ello anexó copias del proceso de demanda Mero Declarativa de Concubinato que ejerció contra el ciudadano JOSE ESCALONA, la cual se encontraba en Sala de Casación Civil. Que negó los hechos alegados por el demandante, por cuanto al momento de su separación concubinaria por diferencia de caracteres, lo cual degeneró en actos de violencia física, acudió ante la Fiscalía y la Policía por motivos de seguridad. Que sobre los familiares del demandante pesa una orden de alejamiento hacia su persona, por agresiones de las que fue objeto, y que eso fue el motivo por el cual sus familiares tuvieron que mudarse de la vivienda. Que esta de acuerdo en llegar a un acuerdo, incluso en celebrar un nuevo contrato de opción de compra, pero que se encuentra a la espera de la sentencia de la Sala de Casación Civil, respecto a la Demanda Mero Declarativa que interpuso en contra del demandante, puesto que de ser declarada favorable ejercería los derechos patrimoniales correspondientes sobre el referido bien. Que es cierto que las partes acordaron ante la Fiscalía del Ministerio Público, compartir la vivienda, pero que como sobre la familia del demandante pesa una orden de alejamiento, por las agresiones de las que fue objeto, a los fines de evitar exponerse, se negó a compartir la vivienda. Que la vivienda objeto de la presente causa, fue declarada por el Consejo Comunal de la zona como su vivienda principal, y en relación al valor del inmueble que en varias oportunidades le ha comunicado al demandante que de llegar a un acuerdo de pago, el inmueble debe ser avaluado por un técnico avaluador, presentado por el Tribunal para que sea un valor ajustado a la realidad, dado que también ha contribuido al incremento del valor del referido inmueble de forma sustancial. Que finalmente se acoge a los artículos 13 y 16 de la Le Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas. En relación a lo anterior, el Tribunal de la causa en fecha 21 de octubre de 2016, declaró con lugar la demanda, por lo que la demandada apeló. Dicha apelación que consta al folio 155, fue oída en ambos efectos tal como se evidencia del auto de fecha 28 de noviembre de 2016 que corre inserto al folio 157. En este orden de ideas la abogada YANIRA MARTINEZ MENDOZA, en su carácter de apoderada de la parte actora, en fecha 15 de febrero de 2017, presenta escrito de Informes ante este Tribunal de Alzada, tal como consta a los folios 161 al 164, a través de cual señalo que la ciudadana demandada una vez vencida en primera instancia en vez de dar cumplimiento a lo establecido en la sentencia dictada en la presente causa por el Juez a-quo, ejerce un recurso sin aportar en su escrito ningún documento que lo justifique, y que de ello se denota que es una actuación que solo persigue dar largas al cumplimiento de la sentencia. Que a tales efectos se permite copiar de manera textual lo expuesto en los informes presentados en primera instancia, los cuales hicieron alusión a que la ciudadana demandada admite la existencia del contrato de opción de compra y su incumplimiento, que no cumplió con el acuerdo suscrito por las partes ante la Fiscalía del Ministerio Público, que por ello debe restituir el bien propiedad del demandante y resarcir los daños y perjuicios ocasionados. Que finalmente solicita que el Recurso de apelación sea totalmente rechazado y declarado sin lugar, por carecer de fundamento. Planteada como ha quedado la controversia este Juzgador Superior para decidir observa: En atención a la procedencia del cumplimiento del contrato de opción de compra venta, es oportuno señalar que el autor José Melich-Orsini, en su obra (1.993), “Doctrina General de Contrato”, (págs. 23 al 28, y 99 y sgts.), alude que la doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que los celebran derivan del poder de la voluntad de darse su propia ley. En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal o individualista del contrato, este poder de darse la propia ley se vincula a la voluntad como fenómeno psicológico y a la idea de la libertad para disponer de sus propios actos. Por autonomía de la voluntad se entiende, el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley; los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes. Consecuencia de este principio son: a) Las partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran. El código sólo ha reglamentado aquellos contratos más usuales. Al lado de ellos existe una infinidad de contratos posibles no reglamentados, que son los llamados contratos innominados (Art. 1.140). b) Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aún orgánicas, de los contratos previstos por el Código y aún las reglas del mismo sobre las obligaciones en general. Así pueden establecer que la transmisión de propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé la ley (Art. 1.161), sino que la transmisión de la propiedad quede sin producirse hasta que ocurra algún acontecimiento eventual o hasta que se cumpla un determinado plazo; igualmente pueden establecer una cantidad fija de dinero como indemnización para el caso de incumplimiento de la obligación, en lugar de aplicar la regla del artículo 1.273 del Código Civil para la evaluación de los daños y perjuicios (Arts. 1.257 y ss.); o pueden alterar la regla del Art. 1.344 C.C., según la cual el deudor de un cuerpo cierto que perece o se deteriora por caso fortuito o fuerza mayor, queda liberado si la pérdida ocurre antes de estar en mora tal deudor, y disponer, por el contrario, que, a pesar del caso fortuito, el continuará obligado, etc. c) Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato, por ej.: estableciendo una formalidad (documento escrito) para la prórroga de un contrato de arrendamiento que en el Código Civil está previsto como un contrato consensual. En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal e individualista del contrato el artículo 1.141 ordinal 1º del Código Civil enuncia entre las condiciones requeridas o elementos esenciales para la existencia del contrato el consentimiento de las partes, esta redacción tiene origen en el Proyecto franco-italiano, pues el Código Napoleón (Art. 1.108) pedía simplemente “el consentimiento de la parte que se obliga”. En su decir la mayor parte de los autores franceses siguen defendiendo la redacción del Código de Napoleón, alegando que la acepción legislativa de consentimiento es ésta que designaría “el consentimiento dado por cada una de las partes a las condiciones del contrato proyectado, con la voluntad de hacerlo producir efectos jurídicos”. En nuestro Código Civil encontramos empleada la palabra consentimiento en esta acepción restringida, que es también la acepción vulgar en numerosos textos legales (p. ej: Arts., 1.151, 1.146, 1.312, 1.316, 1.329, 1.337). El consentimiento es un elemento complejo, que presupone la concurrencia de varios requisitos, a saber: a) Supone en primer lugar la presencia, cuando menos de dos distintas declaraciones de voluntad que emanen de opuestos centros de intereses. b) Cada declaración, no sólo debe ser emitida válidamente, sino además comunicada a la otra parte, para que la misma tome conocimiento de ella y entienda su significado. Así se explica que el Art. 1.137 y el Art. 1.139, C.C., hagan depender la formación del consentimiento de la notificación de la otra parte. Especialmente la declaración del aceptante para que sea válida debe dirigirse a persona válida determinada, es decir, al proponente; pero también la propuesta (salvo en el caso de la “oferta al público”) debe dirigirse a un sujeto determinado. c) Es necesario además que las dos declaraciones de voluntad se combinen, se integren recíprocamente, en el sentido del contenido de las voluntades de cada parte en el contrato son diversos (en un contrato de venta el vendedor quiere transmitir la propiedad, el comprador quiere adquirirla). Es evidente, no obstante, que las declaraciones de voluntades que concurren a la formación del contrato se presuponen recíprocamente. La propuesta a la que no siga la aceptación queda en mera tentativa de contrato. Ambas voluntades, si bien tienen contenidos diversos, tienden en conjunto, complementariamente, a perseguir el resultado al cual el contrato del caso lleva por su naturaleza, entonces el contrato supone el asentimiento unánime de las partes a los fines perseguidos por el mismo. El consentimiento entendido en este sentido complejo es lo que se llama consentimiento en sentido técnico, y es éste el sentido aludido por el Art. 1.141, ordinal 1º del Código Civil, cuando entre los elementos esenciales para la existencia del contrato incluye “el consentimiento de las partes”, o sea, la formación de un concurso de voluntades. El referido autor apunta que es concluyente para afirmar que una manifestación de voluntad es directa o expresa, es que haya un comportamiento y la intención de producir aquel para expresar la voluntad, pero además, que el primero configure objetivamente un medio idóneo para que el destinatario de tal forma de exteriorización de la voluntad interna pueda comprenderla. La manifestación indirecta o tácita de voluntad existe, en cambio, cuando el comportamiento del sujeto no persigue manifestar su voluntad, pero este comportamiento es tal, que puede inferirse de él en forma inequívoca la voluntad de quien lo realiza (facta concludentia). La actitud del arrendatario que, después de vencido el plazo de arrendamiento, continua ocupando el bien arrendado (tácita reconducción, Art. 1.600 C. Civil); la de la persona llamada a una herencia que vende bienes que son de la herencia (Art. 1.002 C. Civil); la de la persona que, después de haber caído en cuenta del error que viciaba el contrato celebrado por ella, en lugar de pedir la anulación de dicho contrato, lo ejecuta consciente y voluntariamente (Art. 1.351, primer aparte, C. civil), etc. Señala además el referido autor José Melich-Orsini en su citado texto, que la determinación del momento preciso en que las negociaciones dejan de ser tales, para convertirse propiamente en un contrato, es una simple cuestión de hecho. El que se deba o no redactar un documento que sirva de prueba al contrato no implica necesariamente que hasta que se redacte tal documento, no haya contrato. Todo dependerá del análisis de las circunstancias, que permitirá decidir si las partes tuvieron la intención de no considerar formado el contrato hasta el momento de la firma de consentimiento a la conformación de la prueba documental. En términos de principio el contrato debe considerarse formado desde el instante en que las partes se hayan acordado sobre los elementos esenciales del contrato, no obstante que puedan subsistir divergencias sobre la repartición de las incidencias fiscales, etc. Pero, a pesar de que ésta sea la línea del principio, no cabe negar que cuando algún elemento accesorio sea determinante del consentimiento de una de las partes, él se convierte un esencial y habrá que entender supeditada la formación del contrato a la concurrencia de un acuerdo sobre este punto. Citado lo anterior, y en análisis del asunto controvertido en juicio es propicio tomar en consideración las previsiones contempladas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fine cuando establece: “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. El jurista Henríquez La Roche, sobre la parte in fine del mencionado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, expresa lo siguiente: “El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla-que estaba en el Art. 10 del Código derogado- sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procesales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley (Art. 1.160 del CC). …Es de la exclusiva soberanía de los jueces de instancia-expresa la Corte-la interpretación de los contratos, y aun la determinación de que sea oscura, ambigua o deficiente su redacción (Cfr. CSJ, Sent. 8-6-60, GF 28, p. 240 y 251; Sent. 16-7-65, GF 65, p. 263)…”. El autor Arquímedes E. González F.,(2005), en su texto ‘Serie Jurisprudencias Selectas del Código de Procedimiento Civil Tomo I. Editorial Movilibros, págs. 174 al 197’, señala que el Alto Tribunal, siguiendo las enseñanzas de Marcano Rodríguez, dejó sentado que: “El poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan relación tal correlación y enlace, las unas se desprenden inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión deriva de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es igual, ya que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez, lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad…” En la interpretación de los contratos o actos que presenten ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, que en esta labor de interpretación, el Juez es soberano, y su decisión al respecto, de acuerdo a la jurisprudencia reiterada de la Sala, sólo podrá ser impugnada en sede de Casación, por suposición falsa o por error en la calificación del contrato, constituyen, este último, un error de derecho, no de hecho. En cuanto a la responsabilidad originada en el contrato está vinculada a la prueba que se aporte para demostrar el hecho, la cual estará a su vez relacionada con la respectiva posición que hayan asumido las partes en el juicio. Conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil: “las partes tienen la carga de probar su respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba…” Es así que en virtud de ello pasa este sentenciador al análisis y valoración del material probatorio vertido en autos, y al efecto observa: • Copia certificada del contrato de Opción de Compra Venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Félix. De este medio probatorio que consta a los folios 7 al 8 se evidencia que el mismo se encuentra autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Félix, bajo el Nº 40, Tomo 51, de los Libros de autenticación de esa notaría. Se demuestra que el objeto del contrato fue un bien inmueble, constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 280 y la casa sobre ella construida, ubicada en la Calle Guaicaipuro de la Unidad de Desarrollo 112, Urbanización Manuel Piar, San Félix, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, que sobre el bien pesaba un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado, a favor de Del Sur Banco Universal, del cual se adeudaba el monto de VEINTICUATRO MIL SETECIENTOS NOVENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 24.790,00), el cual la optante, la ciudadana LISBETH FIGUERA, se comprometió a pagar dentro del plazo de los noventa (90) días siguientes, contados a partir de la autenticación de dicho documento de opción de compra venta. Asimismo se evidencia que el precio pactado para la compra venta fue de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 400.000,00), de los cuales la optante podía realizar adelantos de cantidades de dinero como parte del pago. Es demostrativo este documento que la duración del contrato era de doce (12) meses, contados a partir de su autenticación, sin prórroga, y de que en caso de incumplimiento, por causas atribuibles a la optante, el cincuenta (50%) de los VEINTICUATRO MIL SETECIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 24.790,00), pasarían de pleno derecho a ser propiedad del propietario como resarcimiento por daños y perjuicios, que el restante y los demás pagos adelantados serían reintegrados a la optante en un lapso de noventa (90) días a partir del vencimiento del contrato, pero en caso de que el incumplimiento fuese por causas atribuibles al propietario, este le regresaría a la optante el monto de VEINTICUATRO MIL SETESCIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 24.790,00) más el cincuenta (50%) de dicho monto como resarcimiento por los daños y perjuicios . además de la devolución de los montos que hubiese recibido en adelanto. Por ende, visto que el mismo no fue impugnado ni rechazado por la contraparte, este Juzgado aprecia y valora esta prueba de conformidad a los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece. • Copia certificada del documento de propiedad del ciudadano JOSE RAFAEL ESCALONA VILLEGAS. Este elemento probatorio, que riela a los folios 11 al 19, constituye copia certificada del documento de propiedad del referido inmueble, mediante el cual se demuestra que el ciudadano JOSE RAFAEL VILLEGAS, es el propietario del mismo, dicho documento fue debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 27 de noviembre de 2007, quedando registrado bajo el Nº 27, folios 231º al 240º, protocolo primero, tomo 49 del cuarto trimestre del año 2007. Asimismo se evidencia que se trata del mismo bien inmueble que posteriormente fue objeto del contrato de opción de compra venta en cuestión. Por ello, este Tribunal lo aprecia y valora de conformidad los artículos 1357 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece. • Copia simple del acta de compromiso suscrita por las partes ante la Fiscalía Municipal Primera del Segundo Circuito de la Circunscripción del Estado Bolívar. Esta prueba, que cursa a los folios 20 al 21, constituye documento emitido por la Fiscalía Municipal Primera del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, el cual versa sobre un acta de compromiso, suscrita por los ciudadanos LISBETH FIGUERA y JOSE ESCALONA, del cual se evidencia que las partes acordaron no ejercer coacción alguna entre ellos, en el marco de la convivencia pacífica, el respeto mutuo, la observancia de buenas costumbres, que la ciudadana LISBETH FIGUERA entregaría las llaves al ciudadano JOSE ESCALONA a efectos de realizar los trabajos necesarios para la división y entrada independiente de la vivienda, realizados estos las entregaría, que las partes manifestarían las diferencias surgidas en la relación de hecho por ante el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, así como los bienes que se atribuyen entre sí y finalmente las partes pactaron respetarse y mantener una distancia prudencial, evitando todo acto violento o de agresión física o verbal. En función a este tipo de documentales la doctrina y la jurisprudencia ha dejado sentado que los documentos administrativos conforman una tercera categoría dentro del género de la prueba documental, y por lo tanto no deben asimilarse plenamente a los documentos públicos, ni a los documentos privados. Estos gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad, y veracidad, pero dicha presunción puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario, y al no tratarse de documentos públicos ni privados no existe una disposición procesal que regule la oportunidad en que deben producirse en juicio los documentos administrativos, resulta plenamente aplicable en principio general el contenido de los artículos 396 y 400 del Código de Procedimiento Civil según los cuales, las partes quieran servirse de un documento de esta especie pueden anunciarlo o promoverlo en el lapso de promoción y producirlos o evacuarlos en la etapa de evacuación de pruebas, y en cualquier grado y estado de la causa y hasta los últimos informes como ocurre con los documentos públicos. Visto entonces que no fue impugnado ni rechazado este juzgador lo aprecia y lo valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece. • Copia certificada de Resolución emitida por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, de fecha 26 de mayo de 2014, en el expediente signado bajo el Nº MPPVH-BO-011-2014, nomenclatura de esa entidad. Este elemento probatorio que corre inserto a los folios 22 al 24, constituye un copia certificada de una Resolución, emitida por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en fecha 26 de mayo de 2014, en el expediente signado bajo el Nº MPPVH-BO-011-2014, nomenclatura de esa entidad, el mismo es probatorio de que en fecha 22 de abril de 2014 se ordenó el inicio del Procedimiento Previo a las demandas contenido en la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, solicitado por el ciudadano JOSE RAFAEL ESCALONA VILLEGAS, sobre un inmueble ubicado en la Calle Guaicaipuro, Parcela Nº 280 de la Unidad de Desarrollo 112, Urbanización Manuel Piar, Sector el Gallo, Municipio Caroní del Estado Bolívar, en contra de la ciudadana LISBETH ELENA FIGUERA CEDEÑO. Se evidencia de dicha resolución que el procedimiento previo a las demandas se sustanció e instruyó, conforme lo dispone la normativa legal vigente y en virtud de las diligencias realizadas durante la audiencia conciliatoria, se habilita la vía judicial, a los fines de que las partes puedan dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República competentes para tal fin. En consecuencia, siendo este un documento administrativo es por lo que este juzgador lo aprecia y lo valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece. Asimismo la parte actora en fecha 15 de mayo de 2015, consignó mediante diligencia que riela al folio 87 diligencia lo siguiente: • Copia simple de la sentencia de Sala de Casación Civil en el expediente Nº 2014-000614, mediante diligencia tal como consta a los folios 87 al 96, esto a los fines de ilustrar al Juez sobre la decisión de la Sala de Casación Civil, respecto a la demanda Mero Declarativa de Concubinato que interpuso la ciudadana LISBETH FIGUERA en contra de su persona. Esta documental consiste en copia simple de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal en fecha cinco (05) de marzo de 2015, en el expediente signado bajo el Nº 2014-000614, nomenclatura de dicha entidad, en el juicio que por Acción Mero Declarativa de Unión Concubinaria, incoado por la ciudadana LISBETH ELENA FIGUERA CEDEÑO en contra del ciudadano JOSE RAFAEL ESCALONA VILLEGAS, de la cual se evidencia que la Sala declaró sin lugar el recurso de casación ejercida por la ciudadana LISBETH FIGUERA, en contra de la sentencia de fecha 19 de junio de 2014, por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar que declaró la perención de la instancia, por cuanto la demandante intentó la acción sin esperar el lapso de los noventa (90) días para volver a proponer la demanda. Siendo este un documento público en consecuencia este Tribunal lo aprecia y lo valora de acuerdo a las previsiones de los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece. Por su parte la demandada de autos en su escrito de contestación de la demanda consignó lo siguiente: • Copias simples del proceso de demanda Mero Declarativa de Concubinato con el demandante, bajo el Nº AA20 C 2014-000614, de la Sala de Casación Civil. Este documento que consta a los folios 50 al 55, consiste en copias del expediente Nº AA20 C 2014-000614, nomenclatura de la Sala de Casación Civil, contentivo del recurso de Casación ejercido por la parte demandante, la ciudadana LISBETH ELENA FIGUERA CEDEÑO contra la sentencia de fecha 19 de junio de 2014, dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Recurso de Casación que fue interpuesto en fecha 27 de junio de 2014 y fue admitido mediante auto en fecha 29 de julio de 2014. Se evidencia de la formalización del Recurso de Casación que la ciudadana alegó que en fecha 16 de noviembre de 2012 la ciudadana LISBETH FIGUERA, presentó demanda Mero Declarativa de Concubinato contra le ciudadano JOSE ESCALONA, que a la fecha 29 de abril de 2013 el alguacil dejó constancia que aun no se había cumplido con la citación del demandado, ya que de la misma no hubo impulo por la parte actora y en fecha 03 de mayo de 2013 el Tribunal declaró la perención de la instancia. Por su parte la demandante estimó que la perención se verificó a los treinta (30) días, de conformidad al artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, por lo que consideró que habían transcurrido con creces los noventa (90) días, cuando interpuso nuevamente la demanda el 13 de junio de 2013, por ello solicita la admisión del Recurso de Casación. En consecuencia este Tribunal lo aprecia y lo valora de acuerdo a las previsiones de los artículos 1357 y 1360 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece. • Copia simples de oficios Nros. BO-07-2C-DDFS-FM1-2955-2012 y BO-07-2C-DDFS-FM1-2888-2012 emanado de la Fiscalía Municipal Primera de este Circuito y Circunscripción Judicial por denuncia interpuesta por la ciudadana LISBETH FIGUERA. De estos medios probatorios que constan a los folios 56 y 57, consisten en oficios emanados por la Fiscalía Municipal Primera de este Circuito y Circunscripción Judicial se evidencia del primero que la ciudadana LISBETH FIGUERA denunció una situación ocurrida en fecha 10 de agosto de 2012 en el sector El Gallo, Calle Guaicaipuro, casa Nº 280, San Félix, Estado Bolívar, por lo que dicha entidad solicita al Jefe del Centro de Coordinación Policial Nº 22 “ Simón Bolívar” del Instituto Autónomo de la Policía del Estado Bolívar, que se firmo acta de no agresión entre las ciudadanas LISBETH FIGUERA y las ciudadanas Mercedes Escalona, Yris Escalona. Igualmente se constata que la ciudadana LISBETH ESCALONA, se presentó ante ese despacho exponiendo situación de agresión verbal y amenazas ocurridas el día 10 de agosto de 2012 en el sector El Gallo, Calle Guaicaipuro, casa Nº 280, San Félix, Estado Bolívar, y solicita al Jefe del Centro de Coordinación Policial Nº 22 “Simón Bolívar” del Instituto Autónomo de la Policía del Estado Bolívar, se sirva tomar la ampliación denuncia y ordenar lo conducente en cuanto a las medidas de seguridad entre los intervinientes. En consecuencia, siendo este un documento administrativo es por lo que este juzgador lo aprecia y lo valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece. • Copia simple de boleta de notificación librada del Centro de Coordinación Policial Nº 2 Guaiparo, dirigida al ciudadano JOSE RAFAEL ESCALONA, de fecha 12 de septiembre de 2012. Este medio probatorio que cursa al folio 58, constituye una boleta de notificación librada por el Centro de Coordinación Policial Nº 2 Guaiparo, en fecha 12 de septiembre de 2012, de la cual se evidencia que se libra boleta de notificación dirigida al ciudadano JOSE RAFAEL ESCALONA, a los fines de que comparezca el día jueves 13 de septiembre de 2012 a las 10:30 horas de la mañana, por ante el Departamento de Atención al Ciudadano de esa misma entidad, de conformidad a los artículos 39, 41 y 1 de la Ley Orgánica sobre el Derecho a la Mujer a una Vida Libre de Violencia, en perjuicio de la ciudadana LISBETH FIGUERA. En consecuencia, siendo este un documento administrativo es por lo que este juzgador lo aprecia y lo valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece. • Copia simple de boleta de notificación emanada de la Fiscalía Municipal Primera de este Circuito y Circunscripción Judicial, dirigida al ciudadano JOSE RAFAEL ESCALONA VILLEGAS. Este prueba que riela al folio 59, constituye una boleta de notificación emanada de la Fiscalía Municipal Primera de este Circuito y Circunscripción Judicial, de la cual se constata que fue dirigida al ciudadano JOSE RAFAEL ESCALONA VILLEGAS, haciéndosele saber al mencionado ciudadano que se le imponen unas medidas de protección a favor de la ciudadana LISBETH ELENA FIGUERA CEDEÑO, en virtud de la investigación signada con el Nº EXP. 07-2C-DDFS-FM1-2710-2012, firmando el ciudadano la boleta en fecha 14 de septiembre de 2012. En consecuencia, siendo este un documento administrativo es por lo que este juzgador lo aprecia y lo valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece. • Copia simple de la comunicación del ciudadano Ángel Alfredo Marín Figuera, dirigida al Fiscal Superior del Estado Bolívar. Esta documental que corre inserta al folio 60, consiste es una misiva realizada por el ciudadano Ángel Alfredo Marín Figuera, dirigida al Fiscal Superior del Estado Bolívar, de la cual se evidencia que la misma busca hacer del conocimiento del Fiscal una situación de violencia donde el ciudadano JOSE ESCALONA agredió verbalmente a la madre del emisor de esta comunicación, la ciudadana LISBETH FIGUERA, asimismo denuncia que el ciudadano JOSE ESCALONA le amenazó de muerte. En virtud de ellos esta prueba se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece. • Copia simple del acta de compromiso suscrita por las partes, en fecha 14 de septiembre de 2012, por ante la Fiscalía Primera Municipal del Ministerio Público del Segundo Circuito de esta Circunscripción Judicial. Observa este Tribunal de Alzada que la misma fue previamente valorada. • Copia simple de Informe de reunión extraordinaria del Consejo Comunal “El Gallo”, de fecha 10 de agosto 2012. Esta prueba que cursa al folio 63, constituye un Informe de Reunión Extraordinaria, emanada del Consejo Comunal “El Gallo”, de fecha 10 de agosto 2012, de la que se constata que la ciudadana LISBETH solicitó a dicha entidad el apoyo para solventar su situación de agresión con el ciudadano JOSE ESCALONA, con quien ha mantenido una relación pública y notoria para esa comunidad, en vista de que le fue solicitado pro parte de los familiares del mencionado ciudadano, que desalojara el inmueble que ella ocupa desde hace más de seis años con el ciudadano JOSE ESCALONA. Se evidencia que en virtud de la solicitud se enviaron efectivos para lograr el diálogo entre las partes, no llegando a ningún acuerdo, y donde se dejó constancia de la notificación de la hija del señor ESCALONA, de que no podía sacar nada del inmueble hasta llegado el lunes para que se tomaran las medidas necesarias en la Fiscalía. En consecuencia siendo este un documento administrativo, este Juzgado lo aprecia y lo valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece. De igual manera la demandada de autos, mediante su escrito de promoción de pruebas, que riela a los folios 69 al 73, promovió lo siguiente • En el Capítulo Primero, del acto de promoción de pruebas, ratificó en todo su contenido lo expuesto en el escrito de la contestación de la demanda, y promueve el mérito favorable de los autos en todo lo que le favorezca a su representada. Ante tal expresión genérica utilizada “promueve el mérito favorable de autos” esta Alzada en innumerables fallos al respecto ha dejado sentado lo siguiente: “…este Juzgador en forma reiterada y pacífica, conteste con la doctrina de la Sala Constitucional como de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, considera que la parte promovente de una prueba no puede limitar su promoción a producir la prueba, y menos aún a reproducir el mérito favorable que emerge de los autos expresión a la que este Tribunal niega valor probatorio debido a que no está referida a un hecho o hechos concretos contenidos en el expediente referidos al mérito de la causa y respecto de los cuales se haya pedido al Tribunal el examen de los mismos. No es posible hacer uso de expresiones genéricas, no delimitadas en su contenido específico, que no se refieren a un determinado medio de pruebas, sino al conjunto de los que están en el expediente y, por si fuera poco, sin establecer los hechos que se pretenden probar con el “mérito favorable de los autos” sin decir en que consiste el mérito que se promueve ni en que consiste lo favorable, pues tal conducta equivale a trasladar la carga de la prueba al propio Juez que debiera ser el destinatario de la prueba. Sobre este particular la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por decisión de fecha 10/07/03 estableció: “…Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolanos que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones... ...De la única forma que esta expresión “mérito favorable” sea considerado como una verdadera promoción, es que se haga valer el mérito de la prueba promovida por la contraparte, siempre que se señale cual es el objeto a probar con la prueba invocada, lo cual se extrae de la sentencia de fecha 19 de Julio de 2.005 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Exp. No. AA20-C-2003-000661-Sent. No. 00470.” De acuerdo a ello, esta Instancia Superior considera que en el caso sub-examine se está en presencia de una expresión cuya connotación como expresión de medio de prueba utilizada por la promovente es manifiestamente ilegal, en consecuencia la expresión de ‘reproduce el mérito favorable de autos’, utilizado por la parte solicitante, se desestima por cuanto en nada se refiere a un medio de prueba, y así se establece. • Que solicita al Tribunal librar oficio a la Fiscalía Municipal Primera del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, para que remita al Tribunal copia del expediente 07-2C-DDFS-FM1-2710-2012, que cursa en esa institución, relacionada con los hechos donde su representada fue víctima, según consta en notificación que anexa a su escrito de promoción de pruebas, la cual también fue presentada en la contestación de la demanda. Oficio que fue librado bajo el Nº 15-0.090, y del cual se obtuvo respuesta en fecha 18 de junio de 2015 mediante oficio Nº 07-C2-DFS-FM1-1363-2015, de fecha 11 de junio de 2015. Este medio probatorio que riela al folio 103, constituye Oficio signado bajo el Nº 07-C2-DFS-FM1-1363-2015, emanado del Despacho de la Fiscalía Municipal Primera del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 11 de junio de 2015, dirigido al Juez Provisorio del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, mediante el cual se da respuesta de la solicitud de informes realizada por el mencionado Tribunal, del cual se evidencia que la Fiscalía hace del conocimiento del juez, que la causa signada bajo el Nº 07-2C-DFS-FM1-2710-2012, nomenclatura de dicho órgano administrativo, iniciado en fecha 24 de agosto de 2014, por denuncia de la ciudadana LISBETH FIGUERA, en contra del ciudadano JOSE ESCALONA, por la presunta comisión de uno de los delitos contemplados en la Ley Orgánica del Derecho de la Mujeres a una Vida Libre de Violencia, fue remitida al Tribunal con competencia de Violencia Contra la Mujer, con el acto conclusivo, el cual fue un sobreseimiento. En consecuencia al ser éste un documento administrativo, este Juzgado lo aprecia y lo valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece. Posteriormente la parte actora presenta escrito de pruebas en fecha 23 de febrero de 2015, tal como consta al folio 79 del presente expediente, sin embargo en fecha 10 de marzo de 2015 el Tribunal a-quo, mediante auto le hizo saber a la parte actora que el lapso de promoción de pruebas esta vencido, y que la causa se encontraba en lapso de evacuación de pruebas, de igual forma el Tribunal de la causa en fecha 15 de abril de 2015 emitió un auto de cómputo de los lapsos, constatándose que desde el 18 de febrero de 2015, hasta el 13 de abril de 2015, transcurrieron los treinta (30) días del lapso de evacuación de pruebas, por lo que este Tribunal de Alzada no toma en consideración el escrito de promoción de pruebas de la parte actora, y así se establece. Analizado como ha sido el material probatorio traído a los autos por las partes, este sentenciador observa que efectivamente la parte actora es propietaria del bien inmueble destinado a vivienda principal, constituido por una parcela de terreno, distinguida con el Nº 280 y la casa sobre ella construida, ubicada en la Calle Guaicaipuro de la Unidad de Desarrollo 112, Urbanización Manuel Piar, San Félix, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, la cual cuenta con una superficie de TRESCIENTOS VEINTITRES METROS CUADRADOS CON TREINTA DECIMETROS CUADRADOS (323,30 mts2), cuyos linderos y medidas son NORTE: En una extensión de VEINTISIETE METROS CON DIEZ CENTIMETROS (27,10 mts), con la parcela Nº 281; SUR: En una longitud de VEINTISIETE METROS CON DIEZ CENTIMETROS (27,10 mts), con la parcela Nº 279; ESTE: En una extensión de ONCE METROS CON OCHENTA Y CINCO CENTIMETROS (11,85 mts), con la parcela Nº 293; OESTE: En una extensión de DOCE METROS (12 mts), con la Calle Guaicaipuro que es su frente, tal como se evidenció del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 27 de noviembre de 2007, registrado bajo el Nº 27, folios 231º al 240º, protocolo primero, tomo 49 del cuarto trimestre del año 2007. De igual manera quedó evidenciado de los elementos probatorios que los ciudadanos JOSE RAFAEL ESCALONA VILLEGAS y la ciudadana LISBETH ELENA FIGUERA CEDEÑO, en fecha 26 de abril de 2012, celebraron un contrato de Opción de Compra Venta, por ante la Notaría Pública Tercera de San Félix, el cual quedó inserto bajo el Nº 40, Tomo Nº 51 de los libros de autenticación llevados ante esa Notaría, sobre el mismo bien inmueble anteriormente identificado, del cual es propietario el ciudadano JOSE RAFEL ESCALONA VILLEGAS. Se constató de dicho documento consignado a los autos que el contrato tendría una duración de 12 meses, a efectos de que la optante, la ciudadana LISBETH FIGUERA, hiciera el pago para la liberación de la hipoteca y el cumplimiento de las condiciones establecidas en la Ley de Política Habitacional, para así proceder a la protocolización de la compra venta. Por lo que existiendo un convenio acordado por las partes, cuya resolución se demanda, este Juez de Alzada debe comprobar de conformidad al contenido del contrato, el incumplimiento de las cláusulas contractuales por alguna de las partes. En este sentido el propietario se comprometió a ofrecer en opción de compra venta el bien inmueble de su propiedad y la demandada en comprarlo en el lapso de vigencia del contrato, el cual sería de una duración de doce (12) meses. La ciudadana LISBETH FIGUERA se comprometió a cancelar el monto de la liberación de la hipoteca el cual era de una cantidad de VEINTICUATRO MIL SETESCIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 24.790,00), para luego proceder a la protocolización de la compra venta, siendo el precio total del bien inmueble la cantidad de CUATROSCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 400.000,00). Transcurrido el lapso, la ciudadana no compró el bien, no realizó el pago de la liberación hipotecaria, visto que no se evidenció de ningún elemento probatorio de autos, ni fue señalado por la demandada, que haya realizado el pago, comprobándose de esta manera el incumplimiento de la optante. En este orden de ideas el mismo contrato, en su cláusula SEXTA establecía el supuesto del incumplimiento del contrato por parte de la optante, estableciendo la mencionada cláusula lo siguiente: “En caso de no realizarse la compra venta dentro del lapso convenido por causas atribuibles a la OPTANTE, el cincuenta por ciento (50%) del monto establecido en la cláusula segunda pasará de pleno derecho a ser propiedad del propietario como resarcimiento por daños y perjuicios; el restante y los demás pagos adelantados, serán reintegrados a la optante dentro del lapso de noventa (90) días a partir del vencimiento de este contrato, quedando este instrumento sin ningún efecto.” Siendo esto así no se evidenció en autos el pago de del cincuenta por ciento (50%) establecido en la segunda cláusula, por lo que tampoco hubo pago por resarcimiento de daños y perjuicios al propietario, manifestándose una vez más el incumplimiento de la optante. En este sentido quien alega una obligación debe probarla y quien alega haber sido liberado de la obligación debe probar el pago o el hecho extintivo de la misma, tener todo esto de conformidad con el artículo 1354 del Código Civil, de igual forma en materia contractual si una de las partes incumple su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios a que hubiere lugar, así lo establece el artículo 1167 ejusdem. En consecuencia y visto el incumplimiento por la parte demandada, en su carácter de optante en el contra de opción de compra venta en cuestión, la presente acción resolutoria del contrato es procedente, por cuanto se configura en el supuesto del artículo 1167 del Código Civil, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo. Ahora bien quedó demostrado en autos y es un hecho aceptado y reconocido por las partes que la ciudadana LISBETH FIGUERA, reside en el bien inmueble, que fue objeto del contrato de opción de compra, impidiéndole el acceso a su respectivo propietario, por ello el ciudadano JOSE ESCALONA solicitó la restitución del bien de su propiedad, alegando el demandante que la ciudadana vive allí porque así fue acordado por las partes mediante un contrato de comodato verbal, mientras que la demandada rechaza dicho alegato señalando que ella ya vivía allí antes del contrato de opción de compra venta, porque mantenía una relación de hecho con el demandante. A los efectos de demostrar que si mantenía una relación estable de hecho con el demandante, la demandada consignó copias simples del expediente AA20 C 2014-000614, nomenclatura de la Sala de Casación Civil, de la causa en la que demando al ciudadano JOSE ESCALONA por acción Mero Declarativa de Concubinato, de la cual se encontraba esperando sentencia de la referida Sala. Sin embargo el demandante en fecha 15 de mayo de 2015, consigna copia simple de la referida sentencia, la cual fue dictada en fecha 05 de marzo de 2015, que declaró sin lugar el Recurso de Casación ejercida por la ciudadana LISBETH FIGUEROA, por cuanto interpuso la demanda sin esperar el lapso de los noventa (90) días después de decretada la perención de la instancia. En este sentido observa este Juzgador que la demandada de autos, tal y como fue señalado en la mencionada sentencia de la sala de Casación Civil, demandó al ciudadano JOSE RAFEL ESCALONA VILLEGAS, por acción Mero Declarativa de Concubinato en fecha 16 de noviembre de 2012, causa que fue signada con el Nº 43.123-12, nomenclatura del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial. Sin embargo en fecha 03 de mayo de 2013 el Tribunal declaró la perención de la instancia dejándose constancia en la misma que no existía ninguna actuación en el referido expediente, sino solo el acto de admisión de la misma en fecha 30 de noviembre de 2012. Posteriormente la ciudadana LISBETH FIGUERA intenta nuevamente ejercer la demanda por la misma acción en fecha 13 de junio de 2013, siendo sustanciada la causa por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. Esta última causa llegó a la Sala de Casación Civil, dictando sentencia en fecha 05 de marzo de 2015, la cual declaró sin lugar el Recurso de Casación, tal como fue anteriormente indicado, por cuanto la ciudadana no esperó los noventa (90) días para volver a ejercer la acción. En función a lo anterior la demandada de la presente causa se exceptuó señalando que la sentencia de la Sala solo dio por terminado un proceso de oposición de cuestiones previas, pero que ello no impide que vuelva a ejercer la causa transcurridos los noventa (90) días de culminado aquel proceso. En este sentido observa este juez de alzada que ha transcurrido con creces los noventa días (90) para volver a demandar y la ciudadana LISBETH FIGUERA hasta la fecha no ha intentado nuevamente la acción. Aunado a lo anterior la demandada apeló sin mayor explicación de la sentencia de fecha 21 de octubre de 2016, dictada por el Tribunal de la causa, que declaró con lugar la presente demanda, y no presentó en alzada ningún escrito de informes ni de observaciones a los informes, aunado a ello se observa que la demandada solo se limitó a promover pruebas emanadas de la Fiscalía del Ministerio Público, contentivas de hechos que -a su decir- fueron causadas por el actor, sin embargo no promovió ninguna prueba relacionada con el thema decidemdun, como lo es la resolución del contrato de opción de compra venta del referido inmueble, que desvirtuara lo alegado por el actor en su libelo de demanda, pues no consta en autos que la referida ciudadana haya realizado las diligencias necesarias para llevar a feliz término la protocolización del contrato celebrado. De igual manera quedó evidenciado en autos que el ciudadano JOSE ESCALONA, ante la negativa de ciudadana LISBETH FIGUERA de permitirle el acceso a la vivienda, inició en abril de 2014, el procedimiento previo a las demandas, ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat en Puerto Ordaz, de conformidad a los artículos 5 y 6 del Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Este procedimiento fue sustanciado y en consecuencia en fecha 26 de mayo de 2014 la Dirección del Ministerio de Vivienda y Hábitat, dictó providencia habilitando la vía judicial, a los fines de que las partes pudiesen dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República competentes para tal fin. Es claro entonces, que si bien es cierto que la parte querellante aduce su derecho de propiedad sobre el inmueble, no es la propiedad el derecho que aquí demanda, es decir no es lo que cuestiona, pues la disyuntiva estriba en que la actora a pesar de manifestar que concluyó el contrato opción de compra la demandada permanece en el inmueble, siendo que lo que persigue el actor es la restitución del inmueble objeto del litigio, por ello se considera necesario traer a colación la sentencia de fecha 06 de Mayo del 2011, emanado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que dejo sentado lo siguiente: “…Omissis… ANALISIS SOBRE EL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDA. El artículo 1 dispone: Artículo 1.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.” (Resaltado de la Sala). De esta forma, entrando en el contenido del Decreto, se observa que el artículo 1° desarrolla su objeto, señalando que busca proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble. De conformidad con la norma citada, el decreto se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo. Acorde con lo expuesto el artículo 3 establece: Artículo 3.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.” … Omissis… El precitado artículo 12 es enfático al establecer que el procedimiento que debe ser cumplido en los juicios en curso, es previo a la ejecución de desalojos, con lo cual deja en claro, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. La referida norma preceptúa: “Procedimiento previo a la ejecución de desalojos. Artículo 12.- Los funcionarios judiciales estarán obligados a suspender, por un plazo no menos de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por el desalojo y cualquier otra persona que considere necesario en resguardo y estabilidad de sus derechos.” (Resaltado de la Sala). En este orden de ideas, el artículo 12 ordena a los funcionarios judiciales, suspender cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa. En igual sentido se perfila el artículo 16° respecto a las medidas cautelares de secuestro. Y acorde con lo dispuesto en esta norma, el artículo 13 es del siguiente contenido: “Condiciones para la ejecución del desalojo”. Artículo 13.- Dentro del plazo indicado en el artículo anterior, el funcionario judicial: 1. Verificará que el sujeto afectado por la medida de desalojo hubiere contado durante el proceso con la debida asistencia u acompañamiento de un abogado de su confianza o, en su defecto, de un defensor público en materia de protección del derecho a la vivienda. Si esto no hubiere ocurrido, se deberá efectuar el procedimiento previo establecido en los artículos 5, 6,7 y 8 del presente Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley, sin cuyo cumplimiento no podrá procederse a la ejecución del desalojo. 2. Remitirá al Ministerio competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud mediante la cual dicho órgano del Ejecutivo Nacional disponga la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste manifestare no tener lugar donde habitar. En todo caso, no se procederá a la ejecución forzada sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente a toda persona.” (Resaltado de la Sala). Obsérvese que en esta norma, se reitera que el procedimiento tiene lugar frente al afectado por el desalojo, y el propósito es conseguir un lugar de vivienda para el afectado antes de proceder a la ejecución forzosa. De esta forma, se observa que el norte y propósito del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva. La interpretación del conjunto normativo no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados. Por ello, entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención clara del Decreto, de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley. Por lo tanto, considera esta Sala de Casación Civil, que el presente recurso de casación debe continuar en su trámite y así conocerlo, pues la suspensión del presente proceso sólo puede producirse en la oportunidad de una eventual ejecución de sentencia definitiva que provoque el desalojo del ocupante de la vivienda principal, hasta tanto no se genere y agote el procedimiento previo que indica el Decreto en referencia. Así se decide. (…)”. (Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Sentencia Nº 000502). Asimismo se observa el fallo emanado de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de agosto de 2015, la cual dejó establecido y ordenó el cumplimiento de lo siguiente: “...Omissis… 1.2.- Se reconoce el régimen de protección de la vivienda contra hostigamientos, amenazas y desalojos arbitrarios en la relación de arrendamiento: “El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (Gaceta Oficial n.° 39.668 del 6 de mayo de 2011) establece un régimen especial de protección de la vivienda como valor social, tendente a evitar hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios en perjuicio de las personas ocupantes de los inmuebles y a garantizar el derecho a la defensa; ello como expresión del Estado como garante del disfrute pleno de los derechos fundamentales; y lógicamente quien sin demostrar condiciones de necesidad y acredite la propiedad de un inmueble no podría invocar en su beneficio las disposiciones establecidas en el referido instrumento legal”. 1.3.- Referencia al procedimiento administrativo de primer grado para la ejecución de las decisiones: “El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas instituye un procedimiento administrativo de primer grado para la ejecución de las decisiones que comporten la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, que se inicia ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, por órgano de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, con el objeto de instar a las partes involucradas a una conciliación para la resolución de la controversia”. 1.4.- Suspensión legal del curso de la causa: “Conforme al artículo 13 del referido cuerpo normativo, la ejecución de las decisiones que ordenan el desalojo de un inmueble precederá de una suspensión legal del curso de la causa (de 90 a 180 días hábiles), lapso durante el cual el funcionario judicial notificará al afectado por el desalojo y verificará que haya contado con la debida asistencia jurídica; asimismo, remitirá al Ministerio competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud para la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva por el desalojo y su grupo familiar, si este manifestare no tener lugar donde habitar”. 1.5.- Lapso indeterminado, sin solución segura y efectiva para los sujetos procesales, para el cumplimiento de las decisiones jurisdiccionales (que se dictan en cumplimiento de la Constitución y de la Ley), para el aseguramiento de la respuesta efectiva por parte de la jurisdicción, ni para el correcto funcionamiento de la administración de justicia, por lo que, precisamente, en tutela de los intereses de todos los justiciables, integró el derecho, como un esfuerzo oportuno y necesario para procurar la resolución eficaz de una problemática coyuntural y especialmente sensible para la Justicia: “Ahora bien, esta Sala observa que la disposición en comento establece una prohibición expresa de la ejecución forzosa, hasta tanto se garantice el destino habitacional de la parte afectada, sin establecer un lapso determinado para ello, lo cual ha originado que en la práctica forense se susciten casos donde las ejecuciones de los fallos se dilaten por este motivo, situación que evidentemente contraría los postulados de una justicia expedita y sin dilaciones indebidas que el artículo 26 del Texto Fundamental propende a proteger”. En tal sentido, y tomando en consideración que los procesos judiciales deben resolverse en un plazo razonable y sin demora causada por la arbitrariedad e injustificada pasividad del juzgador o por la indebida influencia de terceros, esta Sala estima necesario armonizar el régimen administrativo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas con la ejecución de sentencia, ambas expresiones de derechos constitucionales. A tal efecto, tratándose de una actuación administrativa la Sala entiende necesario fijar un plazo perentorio vencido el cual el Tribunal se encuentre habilitado para ejecutar su decisión. Siendo así, en función de lo dispuesto en el artículo 60 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, que dispone un lapso de 4 meses para que el ente administrativo, es decir, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda emita un pronunciamiento, más una prórroga de dos (2) meses si media un acto expreso que la declare, ha de ser ese el lapso racional y suficiente para que la ejecución de un fallo definitivamente firme que ordene el desalojo esté a la espera de que la autoridad administrativa garantice el destino habitacional del arrendatario. Vencido este plazo sin que haya habido pronunciamiento expreso de la Administración, el juez entonces quedará habilitado para proceder a la ejecución de la sentencia; sin menoscabo de las facultades del administrado para instar a la Administración a que cumpla con el deber de solucionarle transitoriamente su problema habitacional”.(…)” … Omissis… En el caso de crearse mesas regionales, se incorporará a éstas a las Alcaldías de cada estado, el Cuerpo de Bomberos de la entidad y el representante que en cada región designe el Servicio Autónomo de Registros y Notarías, a la Asociación Bancaria Nacional y a la Superintendencia de Instituciones del Sector Bancario. Así se decide. Por otra parte, se advierte que este Tribunal conoce por notoriedad judicial (s. Sala Plena n.° 8 del 30 de enero de 2014, caso: SUNAVI y n.° 14 del 15 de enero de 2015, caso: SUNAVI) que en ciertos casos la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda ha solicitado a los tribunales el desalojo como consecuencia de las resultas del procedimiento previo a la demandas a que se refieren los artículos 7 al 10 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por remisión del artículo 95 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda, casos en los que se ha designado a los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas como competentes para la ejecución, en este contexto, la Sala considera necesario establecer que, en aquellos procesos en los que el desalojo se tramite a solicitud de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, también deberá suspender preventivamente tanto aquellas causas actualmente en trámite como en las que se propongan durante el curso de este juicio y hasta tanto se resuelva este amparo en la definitiva. Así se decide. (…) … Omissis…. 9.- ORDENA la publicación del texto íntegro del presente fallo en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela y en la Gaceta Judicial en, cuyo sumario deberá indicarse lo siguiente: “Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia que suspende las ejecuciones de desalojos forzosos en causas inquilinarias hasta que proceda a la reubicación del inquilino, y en el caso de viviendas propiedad de multiarrendadores que tengan más de veinte años dedicadas al arrendamiento, hasta tanto se cumpla lo dispuesto en la Disposición Transitoria Quinta. Se suspende también las ejecuciones de desalojos en todos aquellos procesos iniciados a solicitud del SUNAVI. Se constituyen una mesa regionales que rindan informe a la Sala de los aspectos señalados en la decisión. Luego de que conste en autos las correspondientes notificaciones, esta Sala proveerá lo concerniente a la sustanciación de la presente causa...” (Negrillas y subrayado de este Tribunal Superior). Expuesto lo anterior, y en aplicación del criterio jurisprudencial citado ut supra, este sentenciador observa que los juzgadores de justicia deben evitar que ocurran desalojos por vías de hecho o situaciones violentas, tal como lo dejó sentado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión de fecha 17/08/2015, criterio que acoge y comparte esta Instancia Superior; la conclusión a la que arriba este juzgador es que la parte demandada no tiene una posesión legítima sobre el bien inmueble, por cuanto no demostró tener derecho alguno sobre la vivienda en cuestión, ya que feneció el lapso de vigencia del contrato de opción de compra sin que la demandada cumpliera su obligación del pago de la liberación de la crédito hipotecario que pesaba sobre la vivienda, ni la protocolización del contrato definitivo de compra venta, siendo que además negó y rechazó la existencia del contrato de comodato verbal señalado por el actor y tampoco demostró su alegato sobre la existencia de la supuesta relación de hecho que mantenía con el actor. En consecuencia, visto que fue debidamente sustanciado el procedimiento administrativo previo a las demandas de desalojo, quedando habilitada la vía judicial, siendo la presente acción conforme a derecho, se declara con lugar la presente demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compra, ordenándose como consecuencia del vencimiento del contrato, el desalojo del bien inmueble objeto de la presente causa, por parte de la ciudadana LISBETH ELENA FIGUERA CEDEÑO y la restitución del referido bien a su respectivo propietario, el ciudadano JOSE RAFAEL ESCALONA VILLEGAS, esto de conformidad a los artículos 1159, 1160, 1167 del Código Civil y artículo 1 y 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda y así se establece. Finalmente, los funcionarios judiciales están obligados a suspender, por un plazo no menor de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa, por ello este Tribunal de Alzada ordena la suspensión del presente caso por un lapso de ciento ochenta (180) días, y la notificación de la ciudadana LISBETH ELENA FIGUERA CEDEÑO, afectada por el desalojo, en resguardo y estabilidad de sus derechos. Además que no se procederá a la ejecución forzada sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente a toda persona, sin perjuicio de que pueda establecerse que la demandada tenga posesión o propiedad de algún otro inmueble, y así se establece. CAPITULO TERCERO DISPOSITIVA Por todos los razonamientos anteriores este Juzgado Superior Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por el ciudadano JOSE RAFAEL ESCALONA VILLEGAS contra la ciudadana LISBETH ELENA FIGUERA CEDEÑO, todos identificados ut supra., en consecuencia se declara SIN LUGAR la apelación ejercida al folio 155 en fecha 24 de noviembre de 2016, por la abogada GLADYS SALAZAR en su condición de apoderada judicial de la ciudadana LISBETH ELENA FIGUERA CEDEÑO, contra la sentencia inserta del folio 134 al 145, de fecha 21 de Octubre de 2016, que declaró con lugar la demanda, todo ello de conformidad con las disposiciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales citadas y los artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil. Queda CONFIRMADA la sentencia, inserta del folio 134 al 145, de fecha 21 de Octubre de 2016, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. Por cuanto la presente decisión salió fuera de su lapso legal se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense Boletas. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y en su oportunidad legal devuélvase el expediente al Juzgado de origen. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los diecinueve (19) días del mes de septiembre de dos mil Diecisiete (2018).- Años 208° de la Independencia y 158° de la Federación.- El Juez, Abg. José Francisco Hernández Osorio La Secretaria Temporal, Abg. Carmen Figueroa V. En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las nueve y dieciocho minutos de la mañana (09:18 a.m.) previo anuncio de Ley. Conste. La Secretaria Temporal, Abg. Carmen Figueroa V. JFHO/cf/ml Exp Nº 18-5284