TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
SAN FELIPE, 2 DE DICIMBRE DE 2019
AÑOS: 209° y 160°

EXPEDIENTE: Nº 6764

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL)

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana HANNE AJAMI ABOU DE SALAME, venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nº V-7.501.481.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada GLORIA EVELINA GIMENEZ GONZALES, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro 119.215 respectivamente. (Folio 3 y 4).

PARTE DEMANDADA: Ciudadano WILMER ENRIQUE RODRÌGUEZ MILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.913.229, domiciliado en Avenida 13 hoy Cartagena, (prolongación de la Avenida José Joaquin Veroes), entre las prolongaciones de las Calles 24 y 25, Municipio el Independencia del Estado Yaracuy.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JESUS DAVID ANTIAS GONZALES Inpreabogado Nro. 39.649. (Folio 29).

SENTENCIA DEFINITIVA

VISTO SOLO CON INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE.

I ANTECEDENTES
Se recibe en fecha 08 de Julio de 2019 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente a juicio de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) seguido por la ciudadana HANNE AJAMI ABOU DE SALAME contra el ciudadano ENRIQUE RODRÍGUEZ MILLA, ut supra identificados, en virtud del recurso de apelación de fecha 26 de junio de 2019 (Folio 80), que fuera planteado por el apoderado judicial de la parte demandada Abg. JESÚS DAVID ANTIAS GONZALES, contra la sentencia de fecha 20 de junio de 2019, contentivo de Una (01) Pieza, dándosele entrada en fecha 9 de julio de 2019 y fijándose en fecha 11 de julio de 2019 (Folio 84), en apego al artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que ordena la continuación del iter procesal a través del procedimiento oral, previsto en los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil, y lo cual en segunda instancia aplicar lo dispuesto en el artículo 879 en concordancia con el artículo 517 ejusdem, fijándose un lapso de cinco (5) días de despacho, para que las partes si así lo consideran conveniente, soliciten la constitución de asociados, con la advertencia que de no constituirse, las partes podrán presentar sus informes al vigésimo (20) día de despacho.
Consta acta cursante al Folio 85, de fecha 13 de agosto de 2019, dejándose constancia que la apoderada judicial del demandante, abogada GLORIA GIMÉNEZ, consignó su informe en un (01) folio útil y sin anexos.
Por auto de fecha 14 de agosto de 2019 cursante al folio 87, se fijó para observación a los informes, un lapso de OCHO (08) días de despacho siguientes a la fecha, de conformidad con el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto cursante al (folio 88), de fecha 02 de octubre de 2019, se acordó dictar sentencia dentro de un lapso de sesenta (60) días consecutivos a partir del día siguiente a la fecha.
II RELACIÓN DE LOS HECHOS
DE LA DEMANDA
La apoderada judicial de la parte actora Abg. GLORIA GIMÉNEZ; en su libelo de demanda, cursante a los folios del 01 y 02, señala lo siguiente:
“…Mi representada es propietaria de un inmueble, ubicado en la Avenida 13 hoy Cartagena (prolongación de la Avenida José Joaquin Veroes), entre las prolongaciones de las Calles 24 y 25 en el Municipio Independencia del Estado Yaracuy, tal como consta en documento que anexo marcado “B” dicho inmueble consta de una superficie de 851 M2, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con 27 metros (27mts) que es su frente, Avenida José Joaquin Veroes: SUR: Diecinueve metros (19 mts) casas que son o fueron de Margarita Linares y Víctor Orozco; ESTE: Treinta y siete metros (37 mts), casa que es o fue de Guillermina Peñaloza; y OESTE: Treinta y siete metros (37 mts) casa que es o fue de Antero Colmenarez, el referido inmueble fue dado en arrendamiento para uso comercial con un puesto de comida y para uso de estacionamiento al ciudadano al ciudadano WILMER ENRIQUE RODRIGUEZ MILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.913.229,tal como consta en contratos de arrendamiento privados suscritos, el primero en fecha 01 de Enero de 2009 y el último en fecha 01 de Enero de 2011, los que anexo marcados “C, D, y E”, contrato este último que se recondujo, en virtud de que no fue posible lograr la firma de un nuevo contrato, pero le siguió recibiendo el canon de arrendamiento, es decir que el contrato se indeterminó en el tiempo.
Es el caso ciudadano Juez, que desde el año 2013 comenzaron a presentarse diversas circunstancias difíciles en esta relación arrendaticia entre mi representada y el arrendatario que impidieron que se firmara un nuevo contrato con el ciudadano WILMER ENRIQUE RODRIGUEZ MILLA, las cuales llevaron a mi representada a buscar orientación legal al respecto y en razón de que en materia de arrendamiento comercial las cosas cambiaron en nuestro país, decretándose una Ley separada para el uso residencial y otra para el uso comercial: siendo así las cosas, a la luz de la nueva Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no existen diferencia entre el contrato a tiempo indeterminado y el contrato a tiempo determinado, para efectos de la prórroga legal, y hoy más que nunca se hace necesario en el caso de los contratos que se indeterminaron en el tiempo, tal como es el caso que nos ocupa, realizar una Notificación de Desahucio del contrato, a los fines de que se le ponga fin a la relación arrendaticia, ajustada a los principios y derechos irrenunciables de los arrendatarios y es por lo que con la intensión de ponerle fin a la relación arrendaticia que une a mi representada con el arrendatario Wilmer Rodríguez Milla y respetar su derecho a la prórroga legal, es por lo que fecha 15 de Julio de 2016, mi poderdante le hizo al arrendatario una notificación de Desahucio, de conformidad con el artículo 1.615 de Código Civil, adaptando los plazos a la nueva Ley, la cual anexo marcada “F”, en la que se le señaló que a partir del 01 de Enero de 2017 comenzaba su prórroga legal de dos (02) años, según lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ya que la relación arrendaticia era de 07 años, notificación ésta que el arrendatario aceptó y recibió conforme.
Ahora bien honorable Juez, a la fecha de interposición de la presente acción han transcurrido 14 días del vencimiento de la prórroga legal que disfrutó el arrendatario y hasta la presente fecha no tiene intención de hacerle entrega de dicho inmueble a mi representada y es por lo que por instrucciones precisas de mi mandante acudo a la vía judicial para demandar al ciudadano WILMER ENRIQUE RODRIGUEZ MILLA, el Desalojo del inmueble antes descritos, con fundamento en el artículo 40, literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y a la vez de conformidad con el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil en su único aparte como Acción Subsidiaria el Cumplimiento de la Obligación de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Octubre de 2018 que no fue pagado por el arrendatario, así como los cánones de arrendamiento que se vayan venciendo hasta la entrega material efectiva del inmueble objeto de la presente acción…” (sic)
CAPITULO V
PETITORIO
Por las razones tanto de hecho como de derecho anteriormente expuestas, es por lo que ocurro formalmente ante su competente autoridad para DEMANDAR como en efecto demando al ciudadano WILMER ENRIQUE RODRIGUEZ MILLA para que convenga en:
A.- DESALOJAR Y DESOCUPAR el inmueble, ubicado en la Avenida 13 hoy Cartagena, (prolongación de la Avenida José Joaquín Veroes), entre las prolongaciones de las Calles 24 y 25 en el Municipio Independencia del Estado Yaracuy.
B.- PAGAR el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Octubre de 2018 que quedó pendiente, así como los cánones de arrendamiento que se vayan venciendo hasta la entrega material efectiva del inmueble objeto de esta acción.
C.- PAGAR a mi representada las costas Procesales prudencialmente calculadas por este Tribunal.
D.-Pido respetuosamente ciudadano Juez que ha de conocer el presente juicio, que en el caso de que el demandado no convenga en los pedimentos anteriormente formulados sea a ello condenado por este Tribunal a su digno cargo.”

DE LA CONTESTACIÓN
En fecha 07 de Marzo de 2019, cursante a los folios del 31 al 34, el co apoderado judicial de la parte demandada abogado LENYN RODRÍGUEZ MILLA, Inpreabogado Nº 61.359, por medio de escrito dio contestación en los siguientes términos:

“…Convengo en que, desde el 1º de mayo de 2009 inicié con la mencionada demandante-arrendadora, una relación contractual de arrendamiento escrito y a tiempo determinado, por el inmueble comercial que describió en su libelo; la misma que inicialmente estuvo contenida en un primer contrato escriturado, con vigencia desde el 1º de mayo de 2009 al 31 de diciembre de 2009, para un total de (08) meses; en un segundo contrato, con vigencia desde el 1º de enero de 2010 al 31 de diciembre de 2010; y en un tercer contrato, con vigencia desde el 1º de enero de 2011 al 31 de diciembre de 2011; cuyas instrumentales privadas reconozco formalmente, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Convengo en que, desde el 1º de enero de 2012 y hasta la presente fecha, dicha relación contractual pasó de ser escrita y a tiempo determinado a verbal y a tiempo indeterminado; con lo cual, en general, la relación locativa he tenido una duración una duración, desde el 1º de mayo de 2009 hasta el 31 de diciembre de 2018, de nueve (09) años y ocho (08) meses.
Convengo en que, lamentablemente entre la arrendadora y yo han existido diferencias en la relación arrendaticia, pero no desde el 2013 como ella alega, si no desde el 2017. Cuando unilateralmente ha tratado de imponerme un canon de arrendamiento mensual, de cien dólares (100 $), a lo cual me he negado.
Convengo en que, el 26 de julio de 2016, recibí de dicha arrendadora, una misiva-la que como instrumental privada reconozco formalmente, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil- con la cual me informó que no era su voluntad continuar con la relación contractual que manteníamos y que la misma finalizaría el 31 de diciembre de 2016; a partir de cuya fecha, según ella, comenzaría a cursar la Prórroga Legal de dos (2) años, para lo que invocó el artículo 26 del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial.
Convengo, reconozco y acepto muy particularmente que, en dicha misiva la arrendadora adujo textualmente:
“(…) TERCERO: Se le notifica: Que para el período de Prórroga Legal que inicia el 01 de Enero de 2017 hasta el 31 de Diciembre de 2018, el Canon de Arrendamiento será ajustado cada año, según el Índice de inflación señalado por el Banco Central de Venezuela; cánones estos que deberán ser cancelados en la misma forma y en manera que ha realizado el pago del canon de arrendamiento actual.- (…)”
En sentido contrario:
Rechazo, niego y contradigo que ninguno de los contratos escritos de marras se hayan reconducido, muchos menos el último, pues conforme con su cláusula “QUINTA”, no existió tal posibilidad de reconducción cuando en esa misma convención particular se estableció que “(…) el hecho de que por cualquier circunstancia “EL ARRENDATARIO” no haya desocupado o entregado el inmueble al termino (Sic) de este contrato, no implica en modo alguno que el mismo no se prorrogue por tácita reconducción la única forma de prorrogarlo es a través de un documento, quiere decir nuevo contrato.” (Resaltados de esta contestación). Con lo anterior, resulta absolutamente despejado que tal contrato no se recondujo, por el contrario, expiró su vigencia y –como dije antes- la relación se convirtió en verbal y a tiempo indeterminado…” (sic)
…OMISSIS…
“…Nótese que esa norma jurídica se refiere al verbo “revisar” y a la hipótesis de hecho “cuando hubiere transcurrido firmado el contrato de arrendamiento”, con lo cual queda descartado que esa disposición se aplicable a la Prórroga Legal. Puede también taxativamente variar el canon de arrendamiento, cuando éste sea consecuencia de un procedimiento de regulación, cual no es el caso sub iudice.
Salvo esas dos excepciones, el canon de arrendamiento y las demás obligaciones inter partes son absolutamente invariables, aun cuando sea galopante el deterioro por el que atraviesa la economía nacional y el inédito fenómeno inflacionario que padecemos.
Más específicamente, en los tres (3) únicos contratos escritos de arrendamiento que forman los folios del nueve (9) al doce (12) del expediente del caso, en ninguna de sus cláusulas, la arrendadora y yo, convenimos en la posibilidad de actualizar el canon de arrendamiento; tampoco lo hicimos de manera verbal.
Por lo demás, es público, notorio y comunicacional que el Banco Central de Venezuela, no publica desde diciembre de 2015 el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC); y siendo ellos así no han podido hacerse ajustes –de conformidad con la ley- a los cánones de arrendamiento. Con ello es terminante que, en primer lugar, nunca convine con la arrendadora, ni por escrito ni verbalmente, ninguna actualización de los cánones de arrendamiento; y en segundo lugar, que tales cánones jamás pudieron ser legítimamente ajustados, dada la ausencia de publicación del INPC por el Banco Central de Venezuela, única posibilidad en derecho para tal ajuste.
En consecuencia, sí durante la prórroga legal deben permanecer incólumes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por la arrendadora y por mí en el último contrato vigente (Folio 12); sí la actualización del canon de arrendamiento, de conformidad con el aludido artículo 33.1, no fue pactada convencionalmente; y si el canon no fue variado como resultado de un procedimiento de regulación; entonces la arrendadora, durante lo que ella pretendió que fuese Prórroga Legal, no ha debido variar el canon de arrendamiento mensual, aumentándolo en algunas ocasiones cada dos (2) meses, en otras cada mes y hasta en dos (2) veces un mismo mes. Esto último puede ser corroborado de las impresiones de los recibos o comprobantes de transferencias bancarias de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde enero de 2017 hasta enero de 2019; los cuales produciré junto a este escrito en el capítulo referido a las pruebas documentales y testimoniales.
Como conclusión de lo precedentemente expuesto, sí la arrendadora varío –como en efecto lo hizo- el canon de arrendamiento durante lo que ella consideró como “una Prorroga (Sic.) legal de Dos (02) años”, entonces no estábamos –ni estamos- en presencia de la Prórroga Legal Arrendaticia a que se refiere el artículo 26, ni operó la misma; sino que en realidad estamos en presencia de dos (2) nuevos períodos tácitos de un (1) año cada uno, del contrato de arrendamiento verbal y a tiempo determinado que actualmente nos relaciona.
Dicho sea de paso, con respecto del canon arrendamiento véase la cláusula “CUARTA” del último contrato de adhesión escrito de arrendamiento, en la cual la arrendadora estableció, en franca contravención del primer y segundo apartes del artículo 65 del Decreto-Ley Orgánica de Precios Justos y de los artículos 6 –numeral 4-, 7, 13, 24, 27, 30 y 41 –literales “d” e “i”- del Decreto- Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, una penalidad a todas luces leonina y usuaria, según la cual se recargaría la tasa del cinco por ciento (5%) de intereses sobre la mensualidad, de lo que se deduce un total del sesenta por ciento (60%) anual, “por mora y gastos de cobranza…” (sic)

III DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR
En fecha 30 de abril de 2019, cursante a los folios 50 y 51, tuvo lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR ante el Juzgado A Quo, con la sola comparecencia de la parte actora a través de su co apoderado judicial abogada GLORIA GIMÉNEZ y así mismo se dejó constancia que el ciudadano Wilmer Rodríguez no hizo acto de presencia, ni por sí, ni por medio de apoderado judicial. Y de conformidad al segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se fijó un lapso de tres días de despacho para la fijación de los límites de la controversia.
IV FIJACIÓN DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Por sentencia interlocutoria de fecha 07 de mayo de 2019, que riela a los folios 52 al 54, el Juzgado A Quo procedió a fijar los hechos y límites de la controversia en la presente causa en los términos siguientes:

“…Conforme lo expresado por la parte actora en su escrito de demanda y en la audiencia preliminar, realizada el 30 de abril de 2019; asimismo, visto lo señalado por la parte demandada, ciudadano WILMER ENRIQUE RODRÍGUEZ MILLA, debidamente asistido de Abogado, en su contestación a la demanda, ocurrida el 07 de marzo de 2019, tal como se evidencia a los folios 31 al 34 del expediente; la presente controversia está en que si existe o no acuerdo de una prorroga legal de las partes.
Establecido cómo están los hechos, entonces se fijan los límites de la controversia de acuerdo a lo alegado por la parte actora quien fue la única que se presentó en la audiencia preliminar de la siguiente manera:
Las partes deben probar si existe o no acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
Así mismo se cumplió con la prorroga legal.
Si hubo o no un acuerdo sobre la renovación del contrato.
Ahora bien, establecido los límites de la controversia deben las partes procurar en todo lo posible probar cualquier otra circunstancia que favorezca al esclarecimiento del presente litigio…” (sic) (Subrayado de este Juzgado de Alzada)

V DE LA AUDIENCIA ORAL
Cursante a los folios 66 al 69, de fecha 30 de mayo de 2019 y continuación en fecha 05 de junio de 2019 cursante a los folios 73 al 76, se llevó a cabo la audiencia o debate oral, estando presente la apoderada de la parte actora abogada GLORIA GIMENEZ y el apoderado judicial del demandado abogado JESÚS ANTIAS, en la misma se dictó el dispositivo de la sentencia, quienes en su mayoría ratificaron sus respectivas posiciones anteriormente planteadas.

VI DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Consta de las actas procesales, que el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, dictó sentencia en fecha 20 de junio de 2019, cursante a los folios del 77 al 79, en los siguientes términos:

“…Es decir, que de acuerdo a la norma transcrita tenemos que sobre la prórroga hubo acuerdo, sobre la relación a tiempo determinado hubo acuerdo, y sobre las actualizaciones de los cánones de arrendamiento hubo acuerdo, ya que en este último caso las partes aceptaron las condiciones que se estipularon en la notificación en cuanto a que cada año se iba a ajustar de acuerdo a los índices inflacionarios, es por estos motivos de hecho y de derecho de quien aquí decide, considera que la que demanda por desalojo de local comercial debe prosperar en derecho tal y como así se establecerá en la parte dispositiva de esta sentencia y así se decide.

Por los razonamientos de hecho y de derecho que se dejan expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley…”
DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por desalojo de local comercial, interpuesta por la ciudadana HANNE ABOU DE SALAME, antes identificada asistida por la abogada GLORIA GIMÉNEZ, Inpreabogado Nº 119.215 contra el ciudadano WILMER ENRIQUE RODRÍGUEZ MILLA, como consecuencia se ordena la entrega material del local comercial ubicado en la avenida 13, (prolongación de la Avenida José Joaquín Veroes, entre las prolongaciones de las calles 24 y 25, municipio Independencia del estado Yaracuy.
SEGUNDO: Queda la presente motiva como parte de la sentencia dictada en el expediente 14933, y cumpliendo así con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS PROCESALES A LA PARTE DEMANDADA.
CUARTO: Se deja constancia que la presente sentencia se dictó dentro de término.”
VII DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA
En fecha 13 de agosto de 2019, cursante al folio 86, la co apoderada judicial de la parte actora abogada GLORIA EVELINA GIMÉNEZ GONZALEZ, IPSA Nº 119.215, estando en la oportunidad para presentar el escrito de informe, lo realiza de la siguiente manera:

“…Se trata de una Acción de Desalojo de Local Comercial, intentada por mi representada HANNE ABOU DE SALAME, propietaria y arrendadora del inmueble objeto de la presente acción, en contra del ciudadano WILMER ENRIQUE RODRÍGUEZ MILLA, como arrendatario de dicho inmueble, fundamentada en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece: “que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga entre las partes”, puesto que en su momento (26/06/2016) se le notificó al arrendatario, el desahucio del contrato de arrendamiento, determinándolo para que así se diera inicio a su prórroga legal arrendaticia, llegado el 31 Diciembre de 2016, es decir a partir 01 de Enero de 2017 hasta el 01 de Enero de 2019 ( 2años ), ya que la relación arrendaticia inició el 01 de Enero del año 2009, hasta el momento del desahucio, 07 años de relación arrendaticia; pudiéndose observar en todo esto, el respeto de mi representada hacia la Ley y en especial por el arrendatario, el ciudadano WILMER RODRÍGUEZ ENRIQUE MILLA, es por lo que se da inició a este proceso en aras de lograr la desocupación y entrega del inmueble propiedad de mi representada, ubicado en la Avenida 13 hoy Cartagena, (prolongación de la Avenida José Joaquín Veroes), entre las prolongaciones de las Calles 24 y 25 en el Municipio Independencia del Estado Yaracuy, dentro de los parámetros establecidos por la misma Ley.
Es el caso honorable Jueza, que en fecha 26 de junio de 2016 se le notifica al arrendatario el desahucio del contrato de arrendamiento, quien recibe y acepta conforme dicha notificación de desahucio, la cual riela al folio 13 del presente expediente e incluso en su contestación así lo reconoce, Notificación en la que acordaron los términos y condiciones en que se desarrollaría el arrendamiento durante el lapso de prórroga legal, incluyendo los aumentos de canon de arrendamientos, ajustados al índice inflacionario, con lo que se echa por tierra el argumento del arrendatario de que se hubiere desvirtuado la prórroga legal al producirse aumentos de canon de arrendamiento durante dicha prórroga legal. Ahora bien, vencido el lapso de la prórroga legal el día 31 de Diciembre de 2018, culminó el contrato y lo que correspondía por parte del inquilino era la entrega del inmueble, pero visto que al parecer no era la intención del mismo nos vimos en la necesidad de acudir a la vía judicial, a través de la presente acción Desalojo para solicitar al inquilino que cumpliera con su obligación de entregar el inmueble por haber vencido el contrato y no existir acuerdo de prórroga o renovación entre las partes; siendo que los derechos del arrendatario fueron respetados y habiendo cumplido así mi representada con su deber como arrendadora, es justo que ella también obtenga y le sean respetados sus derechos, en este caso concreto le sea entregado su inmueble, vacío de personas y cosas en las mismas condiciones en lo entregó al inicio de la relación arrendaticia…”

VIII DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Pasa esta Juzgadora a hacer un estudio-análisis de las pruebas aportadas al proceso, pues la finalidad de tales probanzas es procurar a quien suscribe la convicción de la verdad o falsedad de los hechos a probarse y para efectuar ese exhaustivo estudio-análisis, es necesario establecer lo tipificado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente: “…Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas…”
De la norma transcrita se evidencia que la ley impone al Juez o Jueza, el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción fuera del proceso.
Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba a la parte demandada respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos.
Ahora bien, la parte actora con el libelo de la demanda trajo las siguientes documentales, las cuales se detallan a continuación:
• Cursante a los folios 3 y 4 riela copia fotostática simple de poder especial otorgado por la ciudadana HANNE AJAMI ABOU DE SALAME, a la abogada GLORIA GIMENEZ, poder auetnticado en la Notaría Pública de San Felipe bajo el numero 11, folio 44, tomo 94 de fecha 23 de agosto de 2016.
Esta documental se encuentra referida a documento auténtico otorgado ante funcionario público competente (Notario) y en razón de no haber sido objeto de impugnación se valora conforme a lo indicado en los artículos 1.357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Cursante a los folio 5 al 8 consta copia fotostática de documento de propiedad del inmueble ubicado en la Avenida trece (13) hoy Av. Cartagena (Prolongación Av José Joaquín Veroes) entre las prolongaciones de las calles 24 y 25, en el Municipio Independencia, a nombre de la ciudadana HANNE AJAMI ABOU DE SALAME, protocolizado en fecha veintiuno (21) de Enero de dos mil (2000), bajo el número 44, folio ciento noventa y ocho 198, tomo primero, de los libros llevados por la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy.
El presente instrumento constituye fotostato de documento público, el cual no fue impugnado, motivo por el cual es valorado conforme los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, del cual se desprende un aparente derecho de propiedad de la ciudadana demandante de las bienhechurías y el terreno ubicado en la avenida Cartagena entre calles 24 y 25 de esta ciudad de San Felipe decir, es decir, del inmueble arrendado, objeto del presente juicio.
• Cursante a los folios 9 y 10 riela original de contrato privado de arrendamiento entre la ciudadana HANNE ABOU denominada “EL ARRENDADOR” y el ciudadano WILMER RODRIQUEZ, denominado “EL ARRENDATARIO” de fecha 01 de Mayo de 2.009
• Cursante al folio 11 original de contrato de arrendamiento privado entre la ciudadana HANNE ABOU, denominada “EL ARRENDADOR” y el ciudadano WILMER RODRIQUEZ, denominado “EL ARRENDATARIO” de fecha 01 de Enero de 2.010
• Cursante al folio 12 original de contrato de arrendamiento privado entre la ciudadana HANNE ABOU, denominada “EL ARRENDADOR” y el ciudadano WILMER RODRIQUEZ, denominado “EL ARRENDATARIO” de fecha 01 de Enero de 2.011
De los anteriores instrumentos (Folios 9 al 12), los cuales están suscritos por ambas partes del presente juicio, se extrae la relación arrendaticia –no controvertida-, existente entre la demandante y demandado de autos.
• Cursante al folio 13 original de notificación de desahucio debidamente suscrita y firmada por la ciudadana HANNE ABOU y el ciudadano WILMER RODRIQUEZ, fechado el 15 julio de 2016.
El presente documento es valorado ampliamente, por cuanto, lejos de ser impugnado por la parte demandada, fue expresamente reconocido conforme lo estipula el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Al ser analizado, del mismo se desprende que la parte demandante -arrendadora-, le notificó al ciudadano demandado –arrendatario- del inmueble objeto del presente juicio, acerca de la no renovación del contrato de arrendamiento vencido, por lo que a partir del 31/12/2016 comenzaba a decursar la prorroga legal, y finalizada la misma debía hacer entrega del inmueble; haciéndose la salvedad de que la misma era de dos años por la prolongación de la relación arrendaticia de 7 años. Tal acto o notificación fue debidamente aceptado por el demandado. Así mismo finalmente se indica que el canon de arrendamiento será ajustado de acuerdo al flagelo inflacionario.

En la etapa probatoria, la parte actora consignó escrito de pruebas inserto al folio 60, donde ratifica las documentales consignadas en el libelo de la demanda, las cuales ya fueron analizadas por esta instancia.
En otro orden de ideas, la parte demandada con la contestación de la demanda inserto a los folios 31 al 34 consignó las siguientes documentales:
• Al folio 35 fotostato donde se lee trasferencia emanada del Banco Banesco Banco Universal a cuenta de terceros de otros bancos, con el número de recibo: 6859504944, con el código de cuenta cliente debitada 01********-**-****1027852 y el código cuenta cliente trasferida 01080078130200365939 por el monto de doscientos mil bolívares fuertes sin céntimos (200.000,00) (hoy por la reconvención monetaria equivale a dos 2 bolívares soberanos). De fecha 23/01/2017. El cual tiene por objeto demostrar el pago de alquiler del mes de enero del año 2017.
• Al folio 36 fotostato donde se lee trasferencia emanada desde el BBVA Provincial, transferencia a terceros, de fecha 19/06/2017 con el número de identificación 000011112, y el número de cuenta abonada 0108-0078-13-0200365939 por un monto de cuatrocientos veinte mil bolívares fuertes sin céntimos (420.000,00), (hoy por la reconvención monetaria equivale a 4,2 bolívares soberanos). El cual tiene por objeto demostrar el pago de alquiler del mes de junio del año 2017.
• Al folio 37 fotostato donde se lee trasferencia emanada desde el BBVA Provincial, transferencia a terceros, de fecha 13/07/2017 con el número de identificación 000011155, y el número de cuenta abonada 0108-0078-13-0200365939 por un monto de quinientos mil bolívares fuertes sin céntimos (500.000,00). (Hoy por la reconvención monetaria equivalente a cincuenta 5 bolívares soberanos). El cual tiene por objeto demostrar el pago de alquiler del mes de julio del año 2017.
• Al folio 38 fotostato donde se lee trasferencia emanada desde el BBVA Provincial, transferencia a terceros, de fecha 29/01/2018 con el número de identificación 000011802, y el número de cuenta abonada 0108-0078-13-0200365939 por un monto de cinco millones de bolívares sin céntimos (5.000.000,00). (Hoy por la reconvención monetaria equivalente a cincuenta 50 bolívares soberanos). El cual tiene por objeto demostrar el pago de alquiler del mes de enero del año 2018.
• Al folio 39 fotostato donde se lee transferencia emanada desde el Banco Fondo Común, transferencia a terceros a otros bancos, de fecha 03/04/2018, con el número de solicitud: 0025997034, realizada por el número de cuenta 0151**************2582 a la cuenta 0108*****************5939, por un monto de dieciséis millones de bolívares fuertes sin céntimos (16.000.000,00), (hoy por la reconversión monetaria equivale a ciento sesenta 160 bolívares soberanos), el cual tiene por objeto el pago del mes de abril y mayo de 2018.
• Al folio 40 fotostato donde se lee transferencia emanada desde el Banco Fondo Común, transferencia a terceros a otros bancos, de fecha 29/05/2018, con el número de solicitud: 0028223374, realizada por el número de cuenta 0151**************2582 a la cuenta 0108*****************5939, por un monto de cuarenta millones de bolívares fuertes sin céntimos (40.000.000,00), (hoy por la reconversión monetaria equivale a cuatrocientos 400 bolívares soberanos), el cual tiene por objeto el pago del mes de junio de 2018.
• Al folio 41 fotostato donde se lee transferencia emanada desde el Banco Occidental de Descuento Banco Universal b.o.d, con el número de control 111027162, de fecha 10/07/2019, por la cantidad de setenta millones de bolívares fuertes, (hoy por la reconversión monetaria setecientos 700 bolívares soberanos). El cual tiene por objeto demostrar el pago de alquiler del mes de julio del año 2017.
• Al folio 42 fotostato donde se lee trasferencia emanada del Banco Banesco Banco Universal a cuenta de terceros otros bancos, con el número de recibo: 10383925943, con el código de cuenta cliente debitada 01********-**-****1027852 y el código cuenta cliente trasferida 01080078130200365939 por el monto por el monto de ocho mil bolívares soberanos 8.000 de fecha 23/10/2018. El cual tiene por objeto el pago de alquiler del mes de octubre de 2018.
• Al folio 43 fotostato donde se lee trasferencia emanada del Banco Banesco Banco Universal a cuenta de terceros otros bancos, con el número de recibo: 10714233531, con el código de cuenta cliente debitada 01********-**-****1027852 y el código cuenta cliente trasferida 01080078130200365939 por el monto por el monto de cincuenta y seis mil quinientos bolívares soberanos de fecha 08/01/2019. El cual tiene por objeto el pago de alquiler del mes de noviembre y diciembre de 2018.
Las anteriores copias fotostáticas, constituyentes –a decir de la parte demandada- de supuestas transferencias bancarias, son desechadas por ser manifiestamente impertinentes a la materia probatoria fijada en la audiencia de fijación de los hechos, el cual esta demarcado por si existe un acuerdo de prorroga o renovación del contrato arrendaticio, motivo por el cual, quien suscribe desecha todas las anteriores copias.
• Promovió la parte demandada las testimoniales de las ciudadanas PAOLA ALEJANDRA BAZÁN BAZÁN, titular de la cédula de identidad Nº 26.835.304, y YANITZA AMARILY MÚJICA GIMÉNEZ, cédula de identidad Nº 16.594.955. Tales testimoniales no constan en las presentes actuaciones por lo que nada tiene que expresar quien suscribe al respecto.

IX CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente asunto versa sobre una demanda de desalojo de local comercial, incoada por la abogada GLORIA GIMENEZ GONZALEZ, quien actúa con carácter de apoderada de la ciudadana HANNE AJAMI ABOU DE SALAME (antes identificada) contra el ciudadano WILMER ENRIQUE RODRIGUEZ MILLA (antes identificado), la cual encuentra su origen en una relación arrendaticia iniciada en 2009, sobre un inmueble propiedad de la ciudadana demandante, tal como consta en contratos de arrendamiento cursante a los autos, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Cartagena, entre calles 24 y 25, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy.
Siendo ello así, la parte actora aduce, que, ha vencido la totalidad del tiempo de vigencia del último contrato de arrendamiento suscrito por las partes y que habiendo sido debidamente notificado el arrendatario de la no renovación, ni prorroga de la relación arrendaticia, ya se consumió de igual forma la prorroga legal de dos (02) años, y que debe, la parte demandada arrendataria, entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas, tal como fue dado en arrendamiento. Para todo ello, demandó el desalojo en base al artículo 40 literal G) de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Vista la exposición de los hechos por la parte demandante, la parte demandada ante tal argumento, convino en la existencia de la relación arrendaticia en los términos expuestos, así como que reconoce como cierto y verdadero el desahucio existente a los autos al folio 13, no obstante, su rechazo central existente en la contestación de la demanda, radica en que -dice- a pesar de que fue notificado formalmente de la no renovación de la relación arrendaticia, existió una renovación implícita pues hubo aumentos en el canon arrendaticio, lo cual -dice- contradice lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley que regula la materia
Vista la situación planteada, y como quedó planteada la trabazón de la litis en la presente causa, situación ésta reafirmada por la fijación de los hechos por el tribunal de instancia, el cual señaló explícitamente que la presente controversia estaba circunscrita a si existe o no acuerdo entre las partes de una prórroga legal entre las partes.
Narrados los actos procesales y cómo quedó trabada la litis del presente juicio, ésta Alzada considera menester hacer las siguientes consideraciones:
Se desprende de la demanda, que la pretensión de la demandante, es el desalojo de un local comercial que dio en arrendamiento al ciudadano WILMER RODRÍGUEZ, ya identificado, para ello, su alegato único radica en que venció el tiempo de vigencia contractual, así como que ha transcurrido íntegramente el tiempo dado por prórroga legal obligatoria para el arrendador, para lo cual, se fundamenta en el artículo 40.G de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. “Son causales de desalojo: Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes” (…)
Ahora bien, vista tal petición de desalojo del descrito inmueble, estudiemos tal supuesto fáctico.
En el caso de marras, la parte demandante trajo a los autos como medio probatorio contratos de arrendamiento privados, celebrados por las partes hoy en litigio, los cuales fueron valorados en el presente fallo, surtiendo los efectos jurídicos, a la par que la parte demandada no refuta la relación arrendaticia, por lo que surte pleno valor probatorio a los efectos de demostrar la existencia de la relación arrendaticia (sobre un local comercial) que vincula a las partes desde el año 2009 como quedó demostrado, con lo cual queda satisfecho el primer requisito antes enunciado y que tal relación arrendaticia por la conducta desarrollada por la parte arrendadora no se configuró la tácita reconducción de la relación arrendaticia.
Ahora bien, en cuanto al punto neural de la presente controversia, esto es, si existe un acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, veamos.
En cuanto a las reglas que regulan la carga de la prueba, a saber, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, especifica que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de esta forma, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación; a los efectos de la presente causa, la parte demandante alegó en su demanda la terminación absoluta de la relación arrendaticia, incluso del consumo absoluto del tiempo de prórroga legal, lo cual demostró tal y como quedó expuesto ut supra, así, por su parte, la parte demandada (arrendataria) aduce la existencia de un acuerdo de prórroga arrendaticia, lo que indudablemente, trae como consecuencia la inversión de la carga de la prueba hacia el demandado, a quien le corresponde demostrar ahora que efectivamente existe un acuerdo entre las partes de renovación de la relación, tal y como quedó expuesto en la audiencia preliminar y la fijación de los hechos.
En este orden de ideas, de toda la valoración de las pruebas hecha por esta Juzgadora Superior Civil, quedó en evidencia que efectivamente ha vencido todo término de relación contractual, como lo expone la parte demandante en su demanda. No obstante lo anterior, de la actividad probatoria de la parte demandada, no se demostró de forma alguna que exista un acuerdo entre las partes de extender o darle nueva vida a la relación arrendaticia ya terminada, muy por el contrario, la parte demandada -tal y como existe prueba inexorable en autos- ha sido debidamente notificada de la terminación de la relación arrendaticia y del comienzo de su lapso de prórroga legal, el cual transcurrió íntegramente, y fue debidamente respetado. Así se decide.
Finalmente en cuanto al alegato de que por los aumentos o variaciones del canon arrendaticio, eso se debe entender como una tácita reconducción, quien suscribe debe firmemente desecharla pues, incluso en el acto de desahucio se prevé tal situación, lo cual tiene asidero en la constante inflación que somete al país. Así se establece.
Por otro lado, con respecto a lo peticionado en cuanto a que se condene a la parte demandada al pago de los cánones de octubre de 2018 y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble, quien aquí suscribe, estima que debe declararse procedente, por existir tal obligación por parte del demandado de autos.
X DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley,
DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación de fecha 26 de junio de 2019 (Folio 80), que fuera planteado por el apoderado judicial de la parte demandada JESÚS ANTIAS GONZÁLEZ, contra la sentencia dictada en fecha 20 de junio de 2019, en el Juicio contentivo de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) interpuesto por la ciudadana HANNE AJAMI ABOU DE SALAME contra el ciudadano WILMER ENRIQUE RODRIGUEZ MILLA.
SEGUNDO: SE CONFIRMA el fallo de fecha 20 de junio de 2019, dictado por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy.
TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada recurrente ciudadano WILMER ENRIQUE RODRIGUEZ MILLA, al pago de costas por haber resultado vencido totalmente tanto del juicio principal como de la apelación interpuesta.
CUARTO: Se deja expresa constancia que la presente sentencia se dictó dentro del lapso legal establecido.
QUINTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de Origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los 02 días del mes de diciembre de 2019. Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

Abg. INÉS M. MARTÍNEZ R.
LA SECRETARIA

ABG. LINETTE VETRI MELEAN
En la misma fecha y siendo las doce y veinticinco de la tarde (12:25 pm.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA

ABG. LINETTE VETRI MELEAN