TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
SAN FELIPE, 31 DE JULIO DE 2019
AÑOS: 209° y 160°

EXPEDIENTE: Nº 6.733

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL).

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano CARLOS EDUARDO CASTILLO GUEVARA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.209.516.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados HUMBERTO BRITO BRITO y MILENA MELO BONILLA, Inpreabogado Nros 5.180 y 251.324 respectivamente. (Folios del 3 y 4).

PARTE DEMANDADA: Ciudadano EDUARDO PILL ARIAS MATOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.403.622, de este domicilio.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado ANDRES ELOY BLANCO TORRES, Inpreabogado Nº 170.706.

SENTENCIA DEFINITIVA

VISTO CON INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE.

I ANTECEDENTES
Se recibe en fecha 11 de febrero de 2019 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente a juicio de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) seguido por el ciudadano CARLOS EDUARDO CASTILLO GUEVARA contra EDUARDO PILL ARIAS MATOS, ut supra identificados, en virtud del recurso de apelación de fecha 05 de febrero de 2019 (Folio 144), que fuera planteado por el co apoderado judicial de la parte demandante Abg. Humberto Brito Brito, contra la sentencia de fecha 25 de enero de 2019, contentivo de Una (01) Pieza, dándosele entrada en fecha 14 de febrero de 2019 y fijándose en fecha 18 de febrero de 2019, en apego al artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que ordena la continuación del iter procesal a través del procedimiento oral, previsto en los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil, y lo cual en segunda instancia aplicar lo dispuesto en el artículo 879 en concordancia con el artículo 517 eiusdem, fijándose un lapso de cinco (5) días de despacho, para que las partes si así lo consideran conveniente, soliciten la constitución de asociados, con la advertencia que de no constituirse, las partes podrán presentar sus informes al vigésimo (20) día de despacho.
Al folio 150, cursa acta donde este Juzgado Superior dejó constancia que la parte demandante presento escrito de informes en un (01) folio útil sin anexos, mientras que la parte demandada no compareció ni por si, ni por medio de apoderado judicial.
En fecha 09 de abril de 2019 al folio 153, se abrió un lapso de ocho días para las observaciones a los informes. Mediante auto cursante al folio 154 de fecha 29 de abril de 2019, se fijó un lapso de sesenta días consecutivos para decidir la presente apelación, difiriéndose la misma por un lapso de treinta días continuos a partir de auto fechado 01 de julio de 2019.

II RELACIÓN DE LOS HECHOS
DE LA DEMANDA
El co apoderado judicial de la parte actora Abg. Humberto Brito Brito, en su libelo de demanda, cursante a los folios 01 y 02, señala lo siguiente:

“…Omissis…
I.- LA RELACION JURIDICA EXISTENTE ENTRE EL ACTOR Y LA PARTE DEMANDADA.
El vinculo jurídico que liga a las partes contendientes resulta de la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, sobre un inmueble propiedad de mi representado, (local comercial) ubicado en la Av. 4, entre cales (Sic) 20 y 21, de la ciudad de San Felipe, Edo. Yaracuy, el cual le pertenece según documento por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independiente (Sic), Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, en fecha 07 de agosto de 2006, bajo el N° 03, Folios 13 al 16 Tomo 11°, Trimestre 3ro., del año 2006.
II.- ANTECEDENTES DE LA SITUACION ACTUAL QUE GENERA EL EJERCICIO DE LA PRESENTE ACCION cualidad
1.- Actualmente y efectivamente, el ciudadano EDUARDO PILL ARIAS MATOS, ocupa en cualidad de arrendatario, el inmueble supra señalado.
Debido a la naturaleza del contrato verbal, no se estableció específicamente el tiempo de duración de dicho contrato. Pero en razón de un ingente necesidad del mejoramiento y conservación de las estructuras (ya de vieja data), mi representado ha tratado esa necesidad con el arrendatario, manifestándole su voluntad de terminar la relación arrendaticia, por lo causa antes señalada.
En razón de estas contingencias, mi representado ha tenido necesidad de contratar la realización de obrar necesidad para el mantenimiento y reformas de las estructuras del inmueble.
La respuesta del arrendatario fue, acudir ante el Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, para aperturar un procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento. Lo cual cursa ante este Tribunal bajo la nomenclatura 293-15. En efecto el arrendatario efectúa consignaciones de cánones de arrendamiento a favor de mi mandante desde el día 26 de marzo del año 2015. Estas circunstancias demuestra en forma palmaria la existencia del contrato de arrendamiento.
2.- pero a pesar de ese procedimiento de consignación, el arrendatario acusa una permanente irregularidad en pago de las mensualidades, al no realizar los pagos oportunamente.
V.- CONCLUSIONES Y PETITORIO
En atención a las circunstancias de hecho y de derecho explanadas en este libelo, y reforzado en el derecho a accionar determinado en la norma del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, es que ante su autoridad acudo, Inútiles como han sido los esfuerzos para que el ciudadano EDUARDO PILL ARIAS MATOS, antes identificado, en su carácter de arrendatario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en discusión, convenga: 1) en el DESALOJO del local que en condición de arrendatario ocupa, ubicado en la Av. 4, entre calles 20 y 21, de esta ciudad o, en su defecto a ello sea conminada por el Tribunal y, en consecuencia, entregue a mi representado, el identificado inmueble, en las condiciones como lo recibió. Todo en conformidad con la normativa legal antes invocada. 2) Al pago de las costas procesales y honorarios profesionales que genere este proceso.
VI.- ESTIMACION DE LA DEMANDA
Conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y por la obligación que dicho artículo impone de estimar la demanda, la estimo en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00). Equivalente a 2.824.85 (UT=177)…”

Fundamentó la presente demanda en la causal de desalojo contenida en el literal e) del artículo 40 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha 17 de Abril de 2017, cursante a los folios del 37 al 42, el ciudadano EDUARDO PILL ARIAS MATOS, asistido por el abogado NELSON ALVARADO ALVAREZ, Inpreabogado Nº 250.897, por medio de escrito dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

“…Omissis…
Convengo que tengo con el demandante, una relación contractual de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, con un local comercial de su propiedad, situado en la 4ta. Avenida, entre calles 20 y 21, de esta ciudad de San Felipe, municipio San Felipe del estado Yaracuy.
Convengo – aun cuando no forma parte del merito de la causa o tema decidendum- que el canon de arrendamiento por dicho local comercial lo consigno en el expediente de consignación N° 293-15, que lleva este Tribunal a su cargo, desde el 26 de marzo de 2015, estando actualmente solvente con respecto al pago de dicho canon.
Rechazo, niego y contradigo que, el demandante se haya comunicado en forma alguna, para alguna vez manifestarme la “ingente necesidad del mejoramiento y conservación de las estructuras (ya de vieja data)”; y mucho menos, que me haya manifestado “su voluntad de terminar la relación arrendaticia, por lo (Sic.) causa antes señalada”.
Rechazo, niego y contradigo que, el inmueble objeto de presente juicio tenga la necesidad de ser demolido o de que haya la necesidad de desocupar dicho local comercial para realizarle las reparaciones mayores que requiere; y que tal circunstancia de hecho pueda ser justificada por el actor.
En efecto, “que el inmueble vaya a ser objeto de demolición”, de acuerdo con el literal “e” del artículo 40 del decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, solo es procedente ante el estado de ruina que debe caracterizar al inmueble objeto de contrato, debido a que por su vestustez, pone en inminente peligro la vida de las personas, porque es manifiesto su derrumbe o porque la demolición obedezca a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble arrendado; circunstancias estas que rechazo, niego y contradigo, por no ajustarse a la verdad. En tanto que “las reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble” a que alude la mencionada norma jurídica, guarda estrecha relación con las reparaciones graves y urgentes, porque de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de sus ocupantes, de modo que no puede diferirse tal reparación, lo que las convierte en necesarias y apremiantes; circunstancias éstas que también rechazo, niego y contradigo, por no ser ciertas.
En el derecho inquilinario venezolano, las “Reparaciones Mayores” están definidas en general, como aquellas necesarias e inherentes al desgaste natural o derivado de vicios ocultos de las instalaciones y estructura del inmueble. Mientras que las “Reparaciones Menores”, son todas aquellas que se realizan en función de recuperar, mantener o reponer por el deterioro producido debido al uso cotidiano del inmueble que no se corresponda con el desgaste propio del mismo y su estructura, y que son responsabilidad del arrendatario.
De igual forma, rechazo, niego y contradigo que el aludido inmueble tenga daños estructurales que requieran reparaciones mayores de urgente atención, pues los mismos, con tal gravedad, no existen, no son palpables ni demostrables.
En el lapso probatorio del presente juicio, me propongo probar los alegatos anteriores.-
RECONVENCION
Conforme con el encabezamiento del artículo 869, en concordancia con los artículos del 365 al 369, todos del Código de Procedimiento Civil, reconvengo al ciudadano CARLOS EDUARDO CASTILLO GUEVARA, quien es venezolano, mayor de edad, comerciante, domiciliado en el Reino de España y titular de la cedula de identidad N° 14.209.516; con base en los siguientes alegatos de hechos y de derecho:
En el local comercial distinguido con el N° 1, propiedad del demandante –el mismo que detento en calidad de arrendatario-, situado en la 4ta Avenida, entre cales 20 y 21, de esta ciudad de San Felipe, municipio San Felipe del estado Yaracuy; y cuyos linderos son: Norte, con la calle 20; Sur, con la 4ta Avenida; Este, esquina de la calle 20 con la 4ta Avenida; y Oeste, con casa-quinta que fue o es propiedad de Juana Albarca Andrade; se han venido presentando filtraciones de aguas pluviales o de lluvias, en el techo de platabanda del mismo, por la ausencia de mantenimiento mayor preventivo (colocación de manto asfaltico), lo cual ha originado daños de fácil reparación, que datan de aproximadamente ocho (8) años y que consisten en: grietas en la parte interna del techo, grietas en las paredes y el piso, desprendimiento de la pintura interna del techo y de las paredes, desprendimiento del frisado de concreto de las paredes y oxidación superficial de las cabillas de las vigas de corona y columnas. Tales daños, no provocados por mi y por tanto no maliciosos, son de conocimiento del arrendador- reconvenido desde hacen varios años, quien ha hecho caso omiso a las notificaciones verbales y advertencias que durante todo ese tiempo le he hecho personalmente, con la encubierta intención de desalojarme de dicho local comercial, por cuanto en el pasado reciente perdió otro juicio de desalojo que se sustanció y decidió por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de esta Circunscripción Judicial, signado con el N° 2.226-15. Y a partir del mes de septiembre próximo pasado, se me ha hecho imposible volver a localizar al arrendador-reconvenido, para tratar de resolver dicho problema de que adolece dicho local comercial, puesto que el mismo se encuentra fuera del país, tan como consta en el instrumento autentico denominado “Poder”, que le confirió el aquí reconvenido al aquí su apoderado judicial, el cual corre inserto al folio tres (3) de este expediente, autenticado por ante la Notaria Publica de San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 15 de noviembre de 2016, bajo el N° 20, Tomo 134 de los Libros de Autenticaciones que lleva esa notaria.
Ahora bien, tales reparaciones, que en absoluto ameritan el desalojo del local comercial para acometerlas, pues bien puede realizarse sin que sea necesario tal exclusión, son obligación y responsabilidad única y absoluta del arrendador- reconvenido, tal y como lo instituye el artículo 11 del Decreto-Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial2 y los artículos 1.585, en su ordinal 2°, y 1.586 del Código Civil3. Sin embargo, es concluyente que, con el transcurrir del tiempo, el arrendador reconvenido ha sido irresponsable en cumplir con esa obligación de reparar dichos daños, y por el contrario, encontrándose hoy en el exterior de la República, opto por demandarme en desalojo, pretendiéndose ese modo burlar la justicia y la buena fe de ese órgano jurisdiccional.
Dichas reparaciones mayores que ha debido acometer el arrendador-reconvenido, que con el transcurrir del tiempo se han convertido en daños de factible reparación, constan fehacientemente en la “Inspección Judicial N° 2.979-15”, evacuada en fecha 17 de diciembre de 2015, por el tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy; como prueba pre constituida, conforme con el artículo 1.429 del Código Civil y con el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil; por cuanto temí que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo y para hacer constar el estado de los daños en referencia, antes de que se modificaran con el transcurso del tiempo, haciéndose mucho peores. En dicha inspección judicial extralitem se demuestran las causas de los daños que tiene el inmueble comercial objeto de este juicio; su data aproximada; y en qué consistían –y consisten- específicamente: “(…) efectivamente se observan daños, estos consisten filtraciones en el techo de platabanda o losa de concreto y en las paredes externas o perimetrales; esas filtraciones son producto de las aguas pluviales o de lluvias, que por falta de mantenimiento mayor preventivo en el techo (consistente en la colocación de manto asfaltico), se introducen en la placa de concreto que forma el techo y con el tiempo van ocasionando daños (…). (…) los daños datan de aproximadamente en grietas en la parte interna del techo, grietas en las paredes y el piso, desprendimiento de la pintura interna del techo y de las paredes, desprendimiento del frisado de concreto de las paredes y oxidación superficial de las cabillas de las vigas de corona y columnas. (…).”. El original de esta prueba pre constituido, que produzco aquí como fundamental de la pretensión de esta reconvención, lo anexo al presente escrito signado con la letra “C”.
Es por tales hechos narrados y las normas jurídicas invocadas, que procedo a intentar RECONVENCION, como en efecto lo hago, en contra del arrendador, ciudadano CARLOS EDUARDO CASTILLO GUEVARA, antes identificado, con la pretensión de que convenga en cumplir con su obligación de reparar los daños que tiene el local comercial que me arrendó, a lo que está obligado conforme con el artículo 11 del Decreto-Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de uso Comercial y con los artículos 1.585, ordinal 2°, y 1.586 del Código Civil; o en su defecto, que a ello sea condenado por ese órgano jurisdiccional; con el subsecuente pago de las costas procesales.
…Omissis…
CONTRADICCION Y RECHAZO AL VALOR DE LA DEMANDA:
Contradigo la fundamentación legal del valor de la demanda, por cuanto el demandante, en su escrito libelar, fundamentó dicho valor en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la estimación que puede hacer el demandante , cuando el valor de la cosa demandada no conste; siendo que, tratándose este juicio, como en efecto se trata, de un litigio en el cual se debate la continuación del arrendamiento, puesto que se pide el desalojo, ha debido fundamentarla en el articulo 36 eiusdem, que textualmente dice así…”

DE LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN
La parte actora a través de su co apoderado judicial contestó la reconvención planteada por la parte demandada, y la cual riela en escrito cursante a los folios 78 y 79 en los siguientes términos:

I.- La presunta reconvención, pese haber sido admitida por el Tribunal, respetando el criterio del juzgador, adolece en todos los elementos que debe contener un escrito, que se pretenda tal. Simplemente es una secuencia de relatos entrecortados, donde atribuya a mi representado, falta de mantenimiento de local, que el notifico en muchas oportunidades. Concluye peticionando que mi representado convenga en cumplir su obligación de repara daños que tiene el local arredrado, que según el datan de más de ocho (8) años. Cuestión eta absurda, pues no tienen el inmueble arrendado esa tiempo. Además lo arrendaría con esos daños estructurales.
Señala y admite que el inmueble presenta filtraciones de aguas pluviales o de lluvias, en el techo de platabanda.
Resulta ilógico que un inmueble en “esas condiciones”, sea ocupado para una actividad comercial, que conlleva atención permanente de público, y los comercios deben dar buena imagen tanto en atención como pulcritud.
Pero esta actitud de arrendatario, “resulta lógica”, pues el canon de arrendamiento es una cantidad pírrica, comparado con los niveles de otros locales en ese mismo sector. Ello debido a que nunca acepto una regulación de mutuo acuerdo, sino que acudió a un Tribunal a hacer consignaciones de los respectivos cánones, a pesar que el local necesita reparaciones mayores que ameritan su desocupación.
En efecto el demandado reconveniente, hizo caso omiso, a las manifestaciones de mi mandante para realizar una restructuración y remodelación completa del inmueble, pues su estado físico es grave, y su no atención puede causar daños peores.
Contestación formal. A todo evento y en resguardo de los derechos de mi mandante, sin que esto desmerite los razonamientos anteriores.
Rechazo genérico. Rechazo niego y contradigo tanto en los hechos como en el derecho alegado la reconvención o mutua petición formulada por la parte demandada.
Rechazo específico.
1.- Rechazo niego y contradigo la Reconvención propuesta por el demandado, por no ser realmente ciertos sus alegatos.
2.- Rechazo niego y contradigo, que el reconviniente, haya notificado, ni verbal ni en otra forma, en modo alguno a mi representado de la necesidad de reparaciones de local.
3.- Lo verdaderamente sí es cierto, es que, el inmueble adolece de fallas estructurales grave, por lo antiguo de su construcción, que amerita una remodelación completa para su mejoramiento y conservación.
Estas circunstancias, están confirmadas por el demandado-reconviniente, cuando en su escrito, textualmente informa:
“… lo cual ha originado daños de fácil reparación, que datan de aproximadamente ocho (8) años y que consisten en: grietas en la parte interna del techo, grietas en las paredes y piso, desprendimiento de la pintura interna del techo y de las paredes, desprendimiento del frisado de concreto de las paredes y oxidación superficial de las cabillas de al vigas corana y columnas. …”.

III DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR
En fecha 18 de Mayo de 2017, cursante al folio 81, tuvo lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR ante el Juzgado A Quo, con la comparecencia de la parte actora representada por el abogado HUMBERTO BRITO BRITO; asimismo comparece el demandado ciudadano EDUARDO PILL ARIAS MATOS, asistido en este acto por el abogado LUIS PIÑA, en dicha audiencia se fija un lapso de tres días de despacho siguientes para la fijación de los límites de la controversia.

IV FIJACIÓN DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Por sentencia interlocutoria de fecha veintitrés 23 de mayo de 2017, que riela al folio 82, el Tribunal A Quo, procedió a fijar los hechos y límites de la controversia en la presente causa en los términos siguientes:

“…LA PATE DEMANDANTE EN SU LIBELO ADUCE LOS SIGUIENTES HECHOS:
1. Alega que su representado es propietario de un inmueble (local comercial) ubicado en la Av. 4, entre calles 20 y 21 de la ciudad de San Felipe, Edo. Yaracuy, según documento por ante el Registro Inmobiliario del primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, en fecha 017 de agosto 2006, bajo el N° 03, Folios 13 al 16, Tomo 11, trimestres 3ro. Del año 2006. Que la relación jurídica entre las partes comenzó por la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, sin establecerse el tiempo de duración de dicho contrato, pero en razón de la enorme necesidad del mejoramiento y conservación de las estructuras por ser de vieja data, la parte actora ha tratado dicha necesidad con la parte demandada, por lo que se ha manifestado la voluntad de terminar la relación arrendaticia.
2. Asimismo, alega la parte actora que ha tenido la necesidad de contratar la realización de obra para el mantenimiento y reforma de las estructuras del inmueble.
III
LA PARTE DEMANDADA EN SU ESCRITO DE CONTESTACION DE LA DEMANDA ADUCE LOS SIGUIENTES HECHOS:
…Omissis…
1. Rechazó, negó y contradijo que el demandante se haya comunicado en forma alguna para alguna vez manifestarle la “ingente necesidad del mejoramiento y conservación de las estructuras (ya de vieja data) y mucho menos que me haya manifestado su voluntad de terminar la relación arrendaticia.
2. Rechazó, negó y contradijo que el inmueble tenga la necesidad de ser demolido de que haya la necesidad de desocupar dicho local comercial para realizarle las reparaciones mayores que requiere.
3. Alega que el inmueble vaya a ser objeto de demolición, de acuerdo con el literal “e” del artículo 40 del Decreto-Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de uso comercial, solo es procedente ante el estado de ruina.
4. Niega, rechaza y contradice por no ajustarse a la verdad.
5. Niega, rechaza y contradice que el aludido inmueble tenga daños estructurales que requieran reparaciones mayores de urgente atención, pues los mismos con tal gravedad, no existen, no son palpables ni demostrables…”

V DE LA AUDIENCIA ORAL ANTE EL AQUO.
Cursante a los folios 128 al 132, de fecha 30 de noviembre de 2018, se llevó a cabo la audiencia oral y pública, estando presente la parte actora a través de su co apoderado judicial abogado HUMBERTO BRITO BRITO, de igual manera comparece la parte demandada ciudadano EDUARDO PILL ARIAS MATOS, asistido en este acto por el abogado en ejercicio ANDRES ELOY BLANCO TORRES, en la misma se dictó el dispositivo de la sentencia.

VI DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Consta de las actas procesales, que el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, dictó sentencia en fecha 25 de enero de 2019, cursante a los folios del 134 al 137, en los siguientes términos:

“…Revisadas como han sido las actas y valoradas como han sido las pruebas promovidas, Pasa de seguidas este juzgador a realizar una síntesis breve y precisa que motivara el presente fallo. A continuación se establecen los fundamentos de hecho y de derecho sobre los cuales será tratada la reconvención por la parte demandada, de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos del 365 al 368 ejusdem y la causa principal del presente juicio: Primero: En cuanto a la reconvención planteada, referente a la pretensión de que el arrendador convenga en realizar las reparaciones de los daños que presenta el local comercial objeto de la presente demanda, los cuales fueron evidenciados a través de la inspección judicial realizada al mismo y al informe de inspección ocular realizado por la División Técnica del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Estado Yaracuy, asimismo confirmada por la experticia practicada a dicho local por los expertos Juan Escobar L, Abimeled Pinto Corona y Osbart Segura, venezolanos, mayores de edad, portadores de la cedula de identidad N°s. 5.458.851; 3.368.138 y 3.911.650 respectivamente y de profesiones el primero Ingeniero Industrial, el segundo Agrimensor y el tercero Ingeniero Civil; este juzgador observa que si bien es cierto que el inmueble presenta una serie de deterioros que ameritan su reparación, que no son imputables al arrendatario, que el arrendados está en su derecho de exigir las reparaciones y que es deber del arrendatario realizar dichas reparaciones, es también cierto que el demandante de autos no se ha negado en ninguna parte del proceso a realizar dichas reparaciones, y que siendo la presente demanda encausada en el literal “E” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y consignado como fue en la oportunidad legal de dicha parte, el permiso de construcción, la aprobación sanitaria de construcción y la autorización para realizar la construcción, los cuales rielan a los folio 24, 25 y 26 del presente expediente, a razonamiento de quien juzga, evidencia la intensión de la parte demandante en realizar dichas reparaciones. Y así se establece. Segundo: La causal de desalojo alegada por la parte demandante en la causa principal fue la establecida en el literal “E” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo cual establece que “que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado” lo cual se determino a través del informe de la experticia practicada, consignada por los expertos designados en la presente causa y valorada en el presente juicio, este Tribunal, conforme a las máximas de quien decide, considera efectivamente que no se configuró la causal invocada, porque no resulta procedente en derecho y además quedo establecido a través del presente juicio, que todos los daños y deterioros que presenta el local comercial anteriormente identificado, no son imputables al arrendatario, que pueden ser reparados sin ameritar la desocupación total del mismo y que no son de tal gravedad que se requiera la demolición del mismo, tal como lo establece la prenombrada experticia, en su último punto solicitado y expresado signado con la letra “D”, en el cual los expertos consideran que las reparaciones sectorizadas harían los trabajos más eficientes. Y así se establece. Tercero: En cuanto a las costas procesales y honorarios profesionales solicitados por la parte demandante, los serán acordados, de acuerdo a la naturaleza del fallo. Y así se establece.
-III-
Por la razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara;
Primero: Sin Lugar la reconvención planteada en la presente causa de Desalojo de Inmueble, por el ciudadano Eduardo Pill Arias Matos, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-12.403.622, quien estuvo debidamente asistido por el abogado Andrés Eloy Blanco Torres, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 170.706. Segundo: Sin lugar la demanda de Desalojo (Local Comercial) incoada por el abogado Humberto Brito Brito, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-2.673.261 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 5.180, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano Carlos Eduardo Castillo Paredes, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-14.209.516. Tercero: Se condena en costas a la parte demandante conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Cuarto: Por cuanto la presente sentencia está siendo pronunciada fuera del lapso correspondiente, de conformidad con lo establecido en el ultimo aparte del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar mediante boleta a las partes del presente juicio…” (sic)

VII DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA
En fecha 08 de abril de 2019, cursante a los folios del 151, la parte actora a través de su co apoderado judicial abogado HUMBERTO BRITO BRITO, IPSA Nº 5.180, presentó escrito de informe en los siguientes términos.

… Omissis…
… La sentencia se fundamenta en lo establecido por esta errática experticia. Señalando que, “los daños no son imputables al arrendatario, … que para su reparación no se necesita desocupar el local. Pero la experticia habla de una desocupación parcial. Que no se requiere demolición. Como antes dijimos, en el libelo no se señalo que quería ser demolido el inmueble. El termino demolición, lo señala la norma que establece la causal de desocupación: “Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que meriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.” Son dos términos no enlazados o copulados: “demolición o de reparaciones”, sino alternativos, una u otra cosa.
Y algo más insólito de la sentencia, es que con basamento de la imputada experticia, ordena al arrendador (demandante) que realice las reparaciones recomendadas. Ultrapetita. Todas estas circunstancias hacen nula se sentencia, por errada interpretación de las pruebas.
2)- Por ultimo debo señalar como un yerro inexcusable de la sentencia, lo constituye el hecho que a pesar de declarar; y sin que esto constituya aceptación del fallo favorable; SIN LUGAR la reconvención, no condena en costas, en franco desconocimiento o violación de la norma del artículo 274 del CPC. Lo cual si hace cuando declara SIN LUGAR la demanda propuesta, a pesar que no debió hacerlo, por cuanto no hubo vencimiento total, en tanto que en la demanda se solicito la aceptación de que el inmueble necesitaba reparaciones mayores y eso fue admitido y establecido, salvo que según la experticia, no se hacía necesario la desocupación total sino parcial. Es evidente que aunque errónea la decisión, no hubo vencimiento total. Otro fallo de la sentencia apelada, en el supuesto que fuese aceptada, lo cual rechazamos. Esto crea una flagrante desigualdad procesal entre las partes, causando un grave perjuicio a mi representado demandante…”

VIII DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Pasa esta Juzgadora a hacer un estudio-análisis de las pruebas aportadas al proceso, pues la finalidad de tales probanzas es procurar a quien suscribe la convicción de la verdad o falsedad de los hechos a probarse y para efectuar ese exhaustivo estudio-análisis, es necesario establecer lo tipificado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente: “…Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas…”
De la norma transcrita se evidencia que la ley impone al Juez o Jueza, el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción fuera del proceso.
Con relación a las partes, el Código de Procedimiento Civil, dispuso en su artículo 506, que éstas deben probar los hechos de los cuales sostienen que se derive su derecho, por ello la importancia de las pruebas, ya que mediante ellas se van a demostrar los hechos que se alegan y permiten al Juez (a) pueda pronunciar su decisión de conformidad con las pruebas verificadas dentro del procedimiento.
Ahora bien, al momento de interponer la demanda la parte actora trajo a los autos las siguientes documentales:
• A los folios 03 y 04, consta copia fotostática certificada de poder otorgado por los ciudadanos ELIZABETH GUEVARA CAPDEVIELLE y ALBERTO JOSE CASTILLO GUEVARA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.465.458 y V-12.936.132 respectivamente, en su condición de apoderados especiales del ciudadano CARLOS EDUARDO CASTILLO GUEVARA a los abogados HUMBERTO BRITO BRITO y MILENA MELO BONILLA, Inpreabogado Nros. 5.180 y 251.324 respectivamente; el cual se encuentra debidamente notariado por ante la Notaría Pública de San Felipe, estado Yaracuy, bajo el N° 39, Tomo 95 en fecha 24 de agosto de 2016.
Esta documental se encuentra referida a documento auténtico otorgado ante funcionario público competente (Notario) y en razón de no haber sido objeto de impugnación se valora conforme a lo indicado en los artículos 1.357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil.
• A los del folios 06 al 23, consta copia fotostática simple del Expediente de Consignación de Cánones de Arrendamiento, tramitado ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, signado con el numero 293-15 y como consignatario el ciudadano Eduardo Pill Arias Matos y beneficiario el ciudadano Carlos Eduardo Castillo Guevara.
Tal instrumental, vale decir, las copias de las consignaciones arrendaticias autorizadas por el Juzgador, evidentemente, son documentos públicos. Así lo ha establecido nuestra Sala Constitucional desde Sentencia de fecha 05 de Mayo de 2.004, N° 803, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ (R.D. Osorio en Amparo), donde se señaló: “…como quedo expuesto supra, el Juzgado supuesto agraviante actuó conforme a derecho cuando calificó las consignaciones arrendaticias como documentos públicos…”. De la misma manera debe señalarse la ratificación de dicho criterio a través de Sentencia de fecha 19 de Mayo de 2.006, sentencia N° 1.082, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ (E. KOO en Amparo), donde se señaló: “…la Sala reitera que los expedientes de consignaciones arrendaticias deben considerarse como documentos públicos respecto de aquellos que ha sido declarados al juzgado consignatario…”. Por tal motivo, tal documental así se considera; sin embargo, la misma no tiene valor probatorio en la presente causa, visto que no es un hecho controvertido el canon de arrendamiento.
• A los folios del 24 al 26 riela, copia fotostática simple del Permiso de Construcción y la Aprobación Sanitaria de Construcción, emitidos por la Alcaldía del Municipio San Felipe del estado Yaracuy, para la CONSTRUCCIÓN DE LOCALES COMERCIAL Y OFICINAS, en la Cuarta Avenida Esquina de la calle 20 de Estado; y Comunicación emanada del Instituto Autónomo de la Salud del estado Yaracuy (PROSALUD) con referencia a Cumplimiento de Variables Sanitarias para la Construcción de edificación a LOCAL Y OFICINA ubicados en Avenida 04 con calle 20, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, todos fechados en el mes de agosto de 2016.
Que se valoran como documentos administrativos que se asimilan en sus efectos a documentos públicos, por emanar de Instituciones del Estado y estar suscritos por funcionario competente para ello, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, hace plena fe así entre las partes como respecto a terceros mientras no sean declarados falsos, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para ello, evidenciándose de los mismos, que el actor ha tramitado permisos para la construcción de locales y oficinas en la dirección Avenida 04 con calle 20, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, desde el año 2016, pero que no demuestra a esta Instancia Superior la causal alegada para el desalojo y así se establece.
• A los folios 27 y 28, consta copia fotostática simple de poder especial otorgado por el ciudadano CARLOS EDUARDO CASTILLO GUEVARA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.209516 a los ciudadanos ELIZABETH GUEVARA CAPDEVIELLE y ALBERTO JOSE CASTILLO GUEVARA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.465.458 y V-12.936.132 respectivamente, el cual se encuentra debidamente notariado por ante la Notaría Pública de San Felipe, estado Yaracuy, bajo el N° 39, Tomo.
Esta documental se encuentra referida a documento auténtico otorgado ante funcionario público competente (Notario) y en razón de no haber sido objeto de impugnación se valora conforme a lo indicado en los artículos 1.357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Al folio 29, consta copia fotostática simple de Contrato de Obra entre el ciudadano CARLOS EDUARDO CASTILLO GUEVARA como el contratante y el ciudadano CRUZ ANTONIO DURAN JUAREZ como el contratado a los fines de realizar obras de remodelación y construcciones civiles en un inmueble propiedad del contratante ubicado en la Av. 4, entre cales 29 y 21, de la ciudad de San Felipe, Municipio San Felipe de estado Yaracuy. fechado en San Felipe a los 15 días del mes de Julio de 2016. Contrato éste que en el lapso probatorio, la parte actora promovió la testimonial del ciudadano CRUZ ANTONIO DURAN para su ratificación en su contenido y firma, evidenciándose de la audiencia oral llevada a cabo, específicamente al vuelto del folio 129, la incomparecencia del mismo declarándose desierto; por tal motivo se desecha la documental, por cuanto al ser un documento emanado de tercero ajeno al juicio, necesita para su valoración la ratificación conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora, en el lapso probatorio, cursante al folio 84, la parte actora promovió en primer término el merito de los autos, el presente alegato no constituye un medio de prueba como tal, sino un argumento relativo al principio de la comunidad de la prueba, que por su naturaleza el Juzgador está obligado a aplicar de oficio, ya que es su deber examinar todo el material que existe en las actas del expediente y determinar su valor probatorio; razón por la cual nada tiene que examinar esta juzgadora respecto a dicho asunto. Así se decide.
Promovió Inspección Judicial de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y artículo 1.428 del Código Civil, en tal sentido dicha inspección se llevó a cabo en fecha 07 de julio de 2017, cursante el acta al folio 101 en la siguiente dirección: Avenida 04 entre calles 20 y 21, Local Comercial “Auto Repuestos y Accesorios EL ROMANO”, Municipio San Felipe del estado Yaracuy, y se dejó constancia de los siguientes particulares:

“…AL PRIMERO: El Tribunal deja constancia que observo en las paredes del referido local se encentran (Sic) en deterioro por las múltiples filtraciones de la placa y paredes, el piso en cerámica tipo Caico en regulares condiciones; asimismo se deja constancia que se observó a mano izquierda un espacio que donde funciona como depósito, del cual se evidenció que las paredes están agrietadas así como el techo con filtraciones y sin friso; de igual manera se observó un baño con cerámicas blancas con todos sus accesorios, en funcionamiento con techo y paredes con humedad. Así mismo en la parte externa del referido local, se observó que en la pestaña ubicada en la parte superior existen filtraciones.- AL SEGUNDO: El Tribunal deja constancia que se abstiene de pronunciarse sobre este particular, por cuanto este tribunal no posee los conocimientos técnicos para evacuar el mismo. AL TERCERO: En cuanto a este particular la parte promovente hace uso del mismo en los siguientes términos: “Solicito al Tribunal que deje constancia del área ocupada del referido local y que objeto los ocupa. Es todo. En este estado interviene la ciudadana Juez y expone en cuanto a lo solicitado en el particular abierto, este Juzgado deja constancia que el área interna del referido se encuentra totalmente ocupada de bienes muebles (estanterías, mostradores y repuestos). Es todo…”

La anterior inspección judicial se valora de conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil en concordancia con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, verificándose que la misma fue debidamente admitida en el lapso procesal correspondiente, teniendo la parte demandada el control de la prueba, para demostrar las circunstancias ut supra señaladas, dejándose constancia de la dirección del inmueble, condiciones físicas de acuerdo a la percepción del Juzgador y con qué muebles se encuentra ocupado el mismo y así se establece.
En cuanto a la confesión solicitada por la parte actora en su escrito de pruebas conforme a los artículos 1400 y 1401 del Código Civil, en cuanto a los dichos del demandado en su contestación, es de señalar prima facie que cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.
La ausencia del “animus confitendi” en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación ha sido expresada en la doctrina de la Sala de Casación Civil, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.
Por lo expuesto, es improcedente la denuncia de “la confesión espontánea del demandado hecha en el escrito de contestación, porque simplemente ese reconocimiento debe ser considerado como un acto de los que determinan la controversia y no como la prueba a que se refiere el artículo 1.400 del Código Civil.
Esta instancia superior reitera el criterio jurisprudencial y deja sentado que la confesión espontánea no constituye una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos dicha confesión lo que busca es fijar el alcance y límite de la relación procesal.
En el caso que se estudia, los alegatos realizados por el demandado no pueden ser considerados una confesión, pues ellos no fueron expuestos con “animus confitendi”. Con base en lo precedentemente establecido, esta Tribunal Superior desestima la solicitud de confesión del demandado, realizado por el actor en su escrito de pruebas. Así se establece.
De la misma manera, la parte demandada trajo elementos probatorios con la contestación a la demandada cursante a los folios del 37 al 42, de la siguiente forma:
A los folios del 43 al 45, consta copia fotostática simple de Informe de Inspección Ocular realizada a las instalaciones del establecimiento comercial denominado “Auto Repuesto y Accesorios El Romano, C.A.” ubicado en la 4ta. Av. esquina calle 20 de San Felipe, emitido por el Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Estado Yaracuy, Cuartel Central “CAP. (B) Rafael M. García, División técnica, en fecha 31 de marzo de 2017, que se valora como documento administrativo que se asimila en sus efectos a documentos públicos, por emanar de una Institución del Estado y estar suscrito por funcionario competente para ello, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, hace plena fe así entre las partes como respecto a terceros mientras no sea declarado falso, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para ello, evidenciándose del mismo la siguiente conclusión:

“… La División Técnica del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Estado Yaracuy, luego de haber realizado inspección ocular al inmueble comercial “Auto Repuesto y Accesorios El Romano, C.A.”, se pudo constatar el desprendimiento de la capa del friso, así como las constantes humedades en paredes y placa por las aguas de lluvias; por lo tanto se recomienda que esta situación sea evaluada por personal especializado en la materia de Construcción Civil, a fin de realizar un evalúo de las condiciones intrínsecas de los materiales de construcción de la estructura del inmueble comercial y se determinen los correctivos estructurales necesarios respecto al caso…”

A los folios 47 al 70, original de Inspección Judicial, tramitada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, signada con el número 2979/15, con fecha de entrada 07/12/2015, solicitada por el ciudadano EDUARDO ARIAS MATOS, en su condición de único accionista de AUTOREPUESTOS Y ACCESORIOS EL ROMANO C.A., mediante la cual solicitó el traslado y constitución del Tribunal para efectuar una inspección judicial en local comercial ubicado en la 4ta avenida entre calles 20 y 21, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy.
Con relación a la referida inspección; debe señalarse que el autor RENGEL ROMBERG ARÍSTIDES, en su obra TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL, Tomo IV (pág.440 y ss) ha dejado sentado que la inspección extra litem, es una prueba legal, cuyo mérito está obligado analizar el Juez en la sentencia y no requiere la citación de la parte a la cual pueda oponerse en el futuro, por lo que es jurisprudencia pacífica y reiterada que la inspección judicial evacuada extra litem no requiere ser ratificada en futuro juicio para que surta su valor probatorio, por la inmediación que se da cuando el juez aprecia de visu las circunstancias de una situación de hecho, y cuyo mérito debe valorar el juez conforme a la soberanía de apreciación que le otorga el artículo 1.430 del Código Civil en concordancia con la disposición contenida en los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil; de allí pues que, este tribunal aprecia en todo su valor probatorio la inspección mencionada.
De la descrita prueba puede constatar esta Juzgadora de los particulares desarrollados al folio 6 con fotografías a los folios 8 al 23, que se dejó constancia de:

“…PRIMERO: Para la evacuación de este particular, se le solicitó al Experto asesorar al tribunal en lo que atañe a esta evacuación, y se deja constancia que, efectivamente se observan daños. Estos consisten en filtraciones en el techo de platabanda a losa o concreto y en las paredes externas o perimetrales; esas filtraciones son productos de las aguas pluviales o lluvias, que por falta de mantenimiento mayor preventivo en el techo (consistente en la colocación de manto asfaltico) , se introducen en la placa de concreto que forma el techo y con el tiempo van ocasionando daños como los que se observan.- SEGUNDO: En este estado, interviene el solicitante, ciudadano EDUARDO P. ARIAS MATOS, y al hacer uso de este particular que se había reservado, expone: “ Solicito al tribunal, asesorado por el Experto, deje constancia de la data aproximada de los daños en referencia; y de la descripción mas especifica de qué consisten técnicamente esos daños. Es todo.” Seguidamente, el tribunal deja constancia que, según informa el Experto, los daños datan de aproximadamente de más de ocho 8 años; y consisten más específicamente en grietas en la parte interna del techo, grietas en las paredes y el piso, desprendimiento de la pintura de la parte interna del techo y de las paredes, desprendimiento de frisado de concreto de las paredes y oxidación de las cabillas de las vigas de corona y columnas. ..”

Promovió la parte demandada al folio 83 escrito de pruebas y trajo la testimonial de los ciudadanos ILDEFONSO GUEVARA RODRIGUEZ y CARLOS EDUARDO ORTEGA JIMENEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.709.916 y 10.861.073 respectivamente, quienes fueron presentados para su evacuación en la audiencia oral; constando al folio 130 la declaración del ciudadano CARLOS EDUARDO ORTEGA JIMENEZ, de profesión u oficio Chofer y domiciliado en Urbanizacion San Antonio Transversal 11, casa113A, del Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, quien señaló:

PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce al ciudadano Eduardo Pill Arias? Contestó: “Si lo conozco de vista porque yo voy al local a comprar algunos repuestos algún bombillo”. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si ha observado el estado del local comercial?.- Contestó: “Si yo visto el local comercial en algunas fallas”. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo desde que tiempo en años ha visitado el referido local? Contestó: “yo lo e (Sic) estado visitando como 3 años aproximadamente”.- CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, tarto (Sic) y comunicación al dueño del referido local comercial? Contestó: “nunca lo e (Sic) conocido nunca lo he visto”. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo a que se dedica el local comercial? Contestó: “yo he visto que hay (Sic) se vende repuesto de carros eléctricos pues”.- SEXTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si al observar el local requiere de daños menores o daños generales? Contestó: “este yo he visto como que le hace falta como pinturas”. Es todo. SEPTIMA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene algún interés en el caso? Contestó: “no solamente que el interés que concuerden su problema entre ambos demandado y demandante”. En este estado hace el uso de repreguntar la parte demandante quien lo hace de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si a realizado estudios técnicos relacionado con la construcción civil e inmueble? Contestó: “no ninguno no tengo conocimiento de ningún estudios de eso…”

Ahora, después de indicar de manera sucinta el dicho del testigo ut supra indicado, es importante señalar que dicha declaración no es representativa o reconstructiva de hechos que lleven a la convicción del juez del hecho debatido, existen en ella imprecisiones que hacen percibir en esta juzgadora falta de capacidad de precisión de los hechos narrados; en conclusión, el hecho contenido en la declaración hecha por el testigo no le suma ningún elemento probatorio que se pudiera concatenar con los hechos debatidos; por tanto se desecha el mismo y así se establece.
En cuanto a la testimonial del ciudadano ILDEFONSO GUEVARA RODRIGUEZ fue declarada desierta en la audiencia oral celebrada en fecha treinta (30) de noviembre de 2018, al vuelto del folio 129; en consecuencia nada tiene esta instancia superior que señalar.
Promovió la Prueba de Experticia de conformidad con el artículo 1.422 del Código Civil, en concordancia con el articulo 451 y siguiente del Código de Procedimiento Civil a los fines de determinar los puntos de hechos relativos a la existencia de daños en el local comercial objeto de este litigio; las características, cuantía y formas de reparación de dichos daños; y muy particularmente, si tales daños son de tal gravedad que ameritan la demolición de dicho inmueble o si su reparación amerita la desocupación del mismo.
La referida prueba fue acordada conforme al auto de admisión de fecha 05/06/2017 (Folio 89), celebrándose el nombramiento de expertos en fecha 03/07/2017 (folio 95), recayendo la designación en los expertos Juan Ramón Escobar López, Osbart Segura R. y Abimeled Pinto Corona, de profesión Ingeniero Civil y Avaluador Profesional, Ingeniero Civil y Agrimensor respectivamente, previa aceptación del cargo y debidamente juramentados, en fecha 25 de octubre de 2018, consignan informe de experticia cursante a los folios 119 al 125, en el cual utilizaron como metodología, el método de Inspección Directa del Inmueble y según los puntos solicitados concluyeron:

…Omisis…
a) Existencia de daños en el Local Comercial objeto de este litigio:
Luego de la inspección realizada por estos Expertos, se verificó la existencia de daños en el local comercial, los cuales consisten mayormente en:
a) Desprendimiento de pintura tanto interna (en techo y paredes) como exteriormente;
b) Agrietamiento de frisos internamente, en paredes y techos;
c) Grietas en paredes y pisos, tanto interna como externamente;
d) Desprendimiento de frisos internamente, en techo, columnas y paredes;
e) Ausencia de recubrimiento en techo, por demolición de paredes;
f) Humedad presente en techo y paredes, debido a filtraciones desde el techo de losa de concreto;
g) Se observan trabajos inconclusos de una superestructura interna.
OMISIS..
…c) Si tales daños son de tal gravedad que ameriten la demolición de dicho inmueble; Por sus características y grado de deterioro, ninguno de los Daños verificados por los Expertos, a la fecha de la inspección, amerita la demolición del inmueble. Todos los Daños verificados en el mismo, pueden ser reparados.
d) Si su reparación amerita la desocupación del mismo; La reparación de los Daños verificados por los Expertos en su conjunto, no amerita inicialmente, la desocupación total del mismo. Solamente consideran una desocupación parcial, de los repuestos existentes de mayor volumen y tamaño, ya que el traslado dentro del Local para hacer las reparaciones sectorizadas, haría los trabajos más eficientes…”

En conclusión, esta Jurisdicente Superior observa del aludido informe, que los expertos explanaron de forma diáfana y sencilla el método utilizado, el cual coincide con el resultado arrojado y fundadamente explanado, y, éste a su vez coincide con los aspectos solicitados por la parte promovente de la presente prueba, en virtud de lo cual, aunado al hecho que el resultado de esta experticia no fue impugnado por la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil, resulta congruente para esta operadora de justicia apreciar la presente prueba de experticia en todo su valor probatorio según las reglas de la sana crítica, con base en lo previsto en la norma del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; no obstante, será en la parte motiva del presente fallo en donde quedará sentado las probanzas alcanzadas con la prueba antes indicada. Y ASÍ SE APRECIA.
Promovió Inspección Judicial de conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil, en concordancia con el 472 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido dicha inspección se llevó a cabo en fecha 07 de julio de 2017, cursante el acta al folio 100 en la siguiente dirección: Avenida 04 entre calles 20 y 21, Local Comercial “Auto Repuestos y Accesorios EL ROMANO”, Municipio San Felipe del estado Yaracuy, y se dejó constancia de los siguientes particulares:

“..AL PRIMERO: El Tribunal deja constancia que observo en las paredes del referido local se encentran (Sic) en deterioro por las múltiples filtraciones de la placa y paredes; asimismo se deja constancia que se observó a mano izquierda un espacio que donde funciona como depósito, del cual se evidenció que las paredes están agrietadas así como el techo con filtraciones y sin friso; de igual manera se observó un baño con cerámicas blancas con todos sus accesorios, en funcionamiento con techo y paredes con humedad. Así mismo en la parte externa del referido local, se observó que en la pestaña ubicada en la parte superior existen filtraciones.- AL SEGUNDO: El Tribunal deja constancia que se abstiene de pronunciarse sobre este particular, por cuanto este tribunal no posee los conocimientos técnicos para evacuar el mismo. AL TERCERO: El Tribunal deja constancia que se abstiene de pronunciarse sobre este particular, por cuanto este tribunal no posee los conocimientos técnicos para evacuar el mismo. AL CUARTO: El Tribunal deja constancia que se observó otro local comercial continuo al inspeccionado, con una Santamaría de color negra del cual se encuentra cerrado…”

La anterior inspección judicial se valora de conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil en concordancia con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, verificándose que la misma fue debidamente admitida en el lapso procesal correspondiente, teniendo la parte demandada el control de la prueba, para demostrar las circunstancias ut supra señaladas, dejándose constancia de la dirección del inmueble y de las condiciones físicas de acuerdo a la percepción del Juez A Quo y así se establece.

IX CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMER PUNTO PREVIO: DEL RECHAZO DE LA CUANTIA
Estableció el demandado en su contestación, la contradicción de la fundamentación legal del valor de la demanda, por cuanto el demandante, en su escrito libelar, fundamentó dicho valor en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la estimación que puede hacer el demandante , cuando el valor de la cosa demandada no conste; siendo que, tratándose este juicio, como en efecto se trata, de un litigio en el cual se debate la continuación del arrendamiento, puesto que se pide el desalojo, ha debido fundamentarla en el artículo 36 eiusdem.
Al leer la sentencia definitiva recurrida, la cual cursa a los folios 134 al 137, se evidencia que en la misma el Juzgado A Quo no hizo pronunciamiento expreso, ni siquiera tácito sobre la impugnación a la estimación de la acción; incumpliendo con el primer párrafo del artículo 38 del Código Adjetivo Civil, que lo obligaba a pronunciarse sobre ello en capitulo previo en la sentencia definitiva; omisión ésta que infringe el ordinal 5 del artículo 243 del Código Adjetivo Civil, los cuales exigen que la sentencia debe ser expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas y que de acuerdo a la doctrina reiterada de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, constituye un vicio de incongruencia negativa de la sentencia a cuyo efecto es pertinente traer a colación la doctrina establecida por dicha Sala en la sentencia Nº 15 de fecha 17-02-2000, la cual estableció: “…Es doctrina reiterada de la Sala que la incongruencia negativa, resulta del no pronunciamiento por parte del juez sobre aquellos elementos de hecho que materialmente forman el problema judicial debatido, conforme a los términos en que se explanó la pretensión y la contradicción. La incongruencia es la diferencia entre lo pretendido y contradicho materialmente por las partes, y lo resuelto por el sentenciador, en el contenido y alcance del dispositivo del fallo
“La regla del ordinal 5°del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, contiene el principio doctrinario de “exhaustividad”, que obliga al juez a considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones de las partes que viene a constituir el problema judicial debatido que el juez debe resolver, cuya infracción conduce a una omisión de pronunciamiento. El principio de congruencia, en nuestro derecho procesal, está relacionado con el problema debatido entre las partes (thema decidendum), del cual emergen dos reglas: a) decidir sólo sobre lo alegado y b) decidir sobre todo lo alegado…”
Doctrina que se acoge y aplica al caso sub lite de acuerdo al artículo 321 eiusdem, por lo que de acuerdo a esta doctrina y dado a que efectivamente la recurrida no se pronunció sobre la impugnación de la estimación de la acción hecha por el accionado, lo cual obligaba al A Quo a pronunciarse al respecto y no lo hizo así; lo cual infringe como ya se dijo, el ordinal 5 del artículo 243 del Código Adjetivo Civil, originando con dicha omisión la nulidad de la sentencia recurrida tal como lo preceptúa el artículo 244 eiusdem, cuando señala: “Será nula la sentencia por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior…”; motivo por el cual esta juzgadora de acuerdo al artículo 244 del Código Adjetivo Civil, declara la nulidad de la misma, procediendo esta Alzada a emitir su propia sentencia apercibiendo al Juzgado A Quo a que en lo sucesivo no incurra en esas omisiones tal como lo ordena el artículo 209 eiusdem, y así decide.
En virtud de lo precedentemente decidido esta Alzada procede a emitir su propia sentencia de acuerdo a lo pautado en el supra señalado artículo 209 del Código Adjetivo Civil y a tales efectos dando cumplimiento a lo exigido en el ordinal 3º del artículo 243 eiusdem y basado en los hechos narrados por el accionante en su libelo de demanda y las pretensiones exigidas por él, como por el rechazo a éstos y a las defensas opuestas por el accionado en el escrito de contestación de demanda, las cuales fueron supra transcritas en la narrativa, quien emite el presente fallo pasa a pronunciarse primeramente sobre los puntos previos.
Ahora bien, de la revisión de la contestación de la demanda así como de las pruebas promovidas por ésta, esta Juzgadora constata que sólo impugnó la cuantía, pero, no alegó un hecho nuevo, ni probó los alegatos de la impugnación, tal como lo ha señalado de manera reiterada nuestro Máximo Tribunal.
El Tribunal Supremo de Justicia ha establecido los parámetros que deben seguirse cuando la parte demandada impugna la cuantía de lo demandado y señala que la parte que impugna la cuantía no debe limitarse a impugnarla sino que debe alegar un hecho nuevo y debe probarlo. En reciente sentencia de fecha 20 de enero de 2014, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ratificó el criterio sostenido en anteriores sentencias en relación a este punto. Dicha sentencia expresa lo siguiente:

“Ahora bien, respecto de la estimación de la cuantía y su impugnación, esta Sala en su fallo de fecha 5 de agosto de 1997, reiterado en decisión N° RC-22 de fecha 3 de febrero de 2009, expediente N° 2008-377, caso: Helgo Revith Latuff Díaz y otra, contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, estableció lo siguiente:
Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.
Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor…”

En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tiene la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda o su fundamentación legal, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 de la ley adjetiva civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación o su fundamentación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor.
Lo conducente es, analizar las pruebas aportadas por el impugnante que demuestren por qué el rechazo de la cuantía, pues es éste quien tiene la carga de la prueba, y en caso de no haber aportado ninguna prueba que justifique su alegato, el juez deberá dejar sin efecto la impugnación efectuada y decretar la firmeza de la hecha por la parte demandante. En razón de los anteriores señalamientos, esta Instancia Superior declara improcedente la impugnación de la cuantía, realizada por el demandado de autos y así se establece.

SEGUNDO PUNTO PREVIO: DE LA RECONVENCIÓN
El demandado de autos reconvino en contra del actor, ciudadano CARLOS EDUARDO CASTILLO GUEVARA, antes identificado, con la pretensión de que convenga en cumplir con su obligación de reparar los daños que tiene el local comercial que le arrendó, por estar obligado conforme con el artículo 11 del Decreto-Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de uso Comercial y con los artículos 1.585, ordinal 2°, y 1.586 del Código Civil.
Por su parte, el actor reconvenido a través de su apoderado judicial, en la oportunidad de contestación a la reconvención, rechazó, negó y contradijo la reconvención propuesta por el demandado, por no ser realmente ciertos sus alegatos, así como que el reconviniente, haya notificado, ni verbal ni en otra forma, en modo alguno la necesidad de reparaciones de local.
Señalo que sí es cierto, que el inmueble adolece de fallas estructurales grave, por lo antiguo de su construcción, que amerita una remodelación completa para su mejoramiento y conservación y que dichas circunstancias, están confirmadas por el demandado-reconviniente, cuando en su escrito, señaló que los daños de fácil reparación, datan de aproximadamente ocho (8) años.
Es oportuno traer a colación lo que establece el artículo 11 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que textualmente señala:

“El arrendador está obligado a cubrir los costos de las reparaciones mayores de locales bajo régimen de arrendamiento, a menos que el daño sea imputable al arrendatario.
El arrendatario está en la obligación de notificar dentro de los tres (3) días siguientes a la detección de la falla, al arrendador los daños que afectaren al inmueble, cuando éstos no pudieren ser del conocimiento del arrendador.”

Respecto a lo anterior, observa esta juzgadora que no obra en los autos la demostración de la notificación al arrendador, establecida en la norma ut supra transcrita, y tomando en consideración que de las documentales consignadas por el demandado para sustentar sus dichos, se desprende que el mismo tuvo conocimiento de los daños que en ellos se explanan, con un margen de tiempo que supera exhorbitantemente al tiempo establecido en la norma señalada, puesto que, el Informe del Cuerpo de Bomberos del estado Yaracuy cursante a los folios 43 al 45 se encuentra fechado el 31/07/2017, aunado a la Inspección Extra Litem cursante a los folios 47 al 70, fechada 07/12/2015, -que además de señalar los daños-, el experto designado dejó establecido que los daños tienen una data de ocho años, quien juzga considera que la reconvención propuesta por el demandado de autos debe ser declarada sin lugar y así se establece.
RESUELTOS COMO FUERON TODOS LOS PUNTOS PREVIOS ESTABLECIDOS EN EL PRESENTE JUICIO PASA ESTA INSTANCIA SUPERIOR A PRONUNCIARSE SOBRE EL FONDO DE LA DEMANDA.

El presente asunto versa sobre una demanda de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) incoada por el ciudadano CARLOS EDUARDO CASTILLO GUEVARA contra el ciudadano EDUARDO PILL ARIAS MATOS, ut supra identificados, la cual encuentra su origen en una relación arrendaticia -no controvertida por la parte demandada - sobre un inmueble propiedad del actor; tal relación señala el demandante iniciada entre las partes hoy en litigio, de manera verbal sobre un inmueble ubicado en la Av. 4 entre calles 20 y 21, de la ciudad de San Felipe, Estado Yaracuy, destinado a local comercial, y que solicita el desalojo de acuerdo a la causal contenida en el literal e) del artículo 40 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por su parte el demandado rechazó, negó y contradijo que el demandante se haya comunicado en forma alguna, para alguna vez manifestarle la necesidad del mejoramiento y conservación de las estructuras (ya de vieja data); y mucho menos, que le haya manifestado su voluntad de terminar la relación arrendaticia, por las causa antes señaladas, asimismo rechazó que el inmueble objeto del presente juicio tenga la necesidad de ser demolido o de que haya la necesidad de desocupar dicho local comercial para realizarle las reparaciones mayores que requiere; y que tal circunstancia de hecho pueda ser justificada por el actor.
Ahora bien, en cuanto a las pruebas promovidas por la parte actora, entre las cuales tenemos: La Inspección Judicial cuyo objeto fue probar el estado de deterioro de la estructura y cuyas resultas cursan al folio 100 y que concuerda con la inspección solicitada por la parte demandada cursante al folio 101, las cuales se aprecian conforme al artículo 507 del Código Adjetivo Civil, aunado a la experticia cursante a los folios 119 al 125, concatenado estos elementos probatorios con las documentales ut supra valoradas individualmente; donde quedó perfectamente evidenciado que si existen daños en el local comercial objeto del presente juicio; sin embargo, los mismos pueden ser reparados sin la desocupación total del mismo, llevando a concluir a esta Instancia Superior, que la parte actora no probó, como era su carga procesal, los hechos constitutivos de la causal del literal “E” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; en consecuencia, en apego al fundamento legal establecido en el artículo 254 del Código Adjetivo Civil, el cual preceptúa: …Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse…, debe forzosamente esta Instancia Superior declarar sin lugar la demanda de desalojo incoada por la parte actora y asi se dispondrá de forma expresa en la dispositiva de la sentencia.

X DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley,
DECLARA:
PRIMERO: NULA la sentencia dictada en fecha 25 de enero de 2019 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy; en consecuencia, queda REVOCADA la misma, por el vicio de incongruencia negativa, en atención a lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: SIN LUGAR el rechazo de la cuantía alegado por la parte demandada en el acto de contestación a la demanda.
TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada, en cuanto al cumplimiento por parte del actor de su obligación de reparar los daños que tiene el local comercial arrendado, por estar obligado conforme con el artículo 11 del Decreto-Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de uso Comercial y con los artículos 1.585, ordinal 2°, y 1.586 del Código Civil.
CUARTO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) interpuesta por el Abg. HUMBERTO BRITO BRITO, en su condición de apoderado judicial del ciudadano CARLOS EDUARDO CASTILLO GUEVARA contra EDUARDO PILL ARIAS MATOS, por la causal de desalojo contenida en el literal e) del artículo 40 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
QUINTO: No se condena en costas por no existir vencimiento total, tanto en la demanda como en el recurso, conforme a los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Se deja expresa constancia que la presente sentencia se dictó dentro del lapso legal establecido.
SEPTIMO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de Origen a los fines de la ejecución del fallo de Alzada.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los 31 días del mes de julio de 2019. Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR,

Abg. INÉS M. MARTÍNEZ R.
LA SECRETARIA,

ABG. LINETTE VETRI MELEAN

En la misma fecha y siendo las doce y treinta de la tarde (12:30 pm.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

ABG. LINETTE VETRI MELEAN