REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA TRIBUNAL SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR COMPETENCIA CIVIL De las partes, sus apoderados y de la causa ASUNTO: FP02-R-2018-000149 (9296) Resolución: PJ0172019000049 PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 8.860.729, con domicilio en el Paseo Meneses- Edificio Ortigia, local 1-P.B., Ciudad Bolívar.- APODERADO JUDICIAL: Abogada OLGA GUTIERREZ BRANCHI, titular de la cédula de Identidad Nº V-4.984.789 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 20.976.- PARTE DEMANDADA: Ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.978.885 de este domicilio; asistido por el Abogado CARLOS ANDRES MIRANDA GOITIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro V-11.725.407 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 119.245.- MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA (INMUEBLE), seguido por ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. Subieron a esta Alzada las presentes actuaciones en virtud del auto de fecha 28 de Noviembre de 2018, cursante al folio 142, que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta al folio 141, por el demandado, ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, asistido por el abogado CARLOS ANDRES MIRANDA GOITIA, contra la sentencia definitiva de fecha 20/11/2018, que declaró CON LUGAR LA DEMANDA, que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoara ANA YSABEL GARCIA RESPLANDOR contra el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL. Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones: CAPITULO PRIMERO Límites de la controversia 1.1.- Alegatos de la parte demandante: Consta a los folios 4 al 6, escrito presentado en fecha 16 de Mayo de 2018, por la Abg. OLGA GUTIERREZ BRANCHI, inscrita en el IPSA bajo el Nro 20.976, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ANA YSABEL GARCIA RESPLANDOR, parte actora en esta causa, mediante el cual alega lo que de seguida se sintetiza: “(…) el día quince (15) de Diciembre de 2.014, (…) mi representada ciudadana: ANA YSABEL GARCIA RESPLANDOR, (…), dio en OPCION A COMPRA VENTA al ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, (…) un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno de su propiedad ubicada en zona urbana de esta ciudad en el sitio denominado Avenida Bolívar de la “Urbanización Los Proceres” de Ciudad Bolívar Parroquia Agua Salada, Jurisdicción del Municipio Autónomo Heres del estado Bolívar, constante la parcela de DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA Y SEIS CENTIMETROS CUADRADOS (243,36 m.2) de superficie y alinderado así NORTE, Terreno de su propiedad, en veinticuatro metros (24,oo mts.); SUR, Angel García, en veinticuatro metros (24,oo mts.): ESTE, Su frente, Avenida Bolívar, en diez metros con catorce centímetros (10,14mts); OESTE: Terreno de su propiedad, en diez metros con catorce centímetros (10,14mts), la cual forma parte de mayor extensión, constante la parcela de terreno de MIL CIENTO SEIS METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (1.106,74M2), de superficie y alinderada así: NORTE: Rafael Díaz, en cincuenta y tres metros con setenta y seis centímetros (53,76mts); SUR: Ángel García, en cincuenta y tres metros con dieciocho centímetros (53,18mts); ESTE: su frente, avenida Bolívar en veinte metros, con cuarenta centímetros (20,40mts) y OESTE: Calle Nº 15, en veintiún metros (21,00mts), la cual le pertenece a mi representada según consta de documento debidamente protocolizado por ante la oficina de Subalterna de Registro Publico, del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, bajo el Nº 38, folios del 263 al 286, Protocolo Primero, Tomo Cuarto (4°), Tercer Trimestre del año 2004, (…) Que habiendo mí representada dado cumplimiento a sus obligaciones establecidas en la CLAUSULA TERCERA, DEL CONTRATO DE OPCION A COMPRA- VENTA, al haber tramitado por ante la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, toda la documentación necesaria para el Registro del documento definitivo de COMPRA-VENTA, tramitación está a la cual mi representada dio cumplimiento antes del día 15/02/2015, fecha en la cual VENCIÓ EL LAPSO DE LOS SESENTA (60) DIAS establecidos en la CLAUSULA PRIMERA del contrato de OPCION A COMPRA-VENTA, Autenticado pr ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar el día 15/12/2014, (…) a los fines del cumplimiento en cuanto al pago de los TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) por parte del COMPRADOR: GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, cumplimiento este plenamente demostrado con el pago (…) con la cual se demuestra la cancelación de la totalidad de los Impuestos Municipales atinentes al derecho de frente del año 2015 por parte de la VENDEDORA: ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR), (…). Que vencido el lapso de los SESENTA (60) días establecidos en la CLAUSULA PRIMERA del contrato de OPCION A COMPRA VENTA, el día 15/02/2015 muchas fueron las gestiones de cobranza realizadas por mi representada al ciudadano: GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, a los fines de que diera cumplimiento al contrato de OPCION A COMPRA VENTA y cancelar la totalidad del precio, pero este siempre se negó, cancelando solo a mi representada once (11) meses después del día 15/02/2015, fecha del vencimiento establecido en el contrato de OPCION A COMPRA VENTA, es decir, el día 21/01/2016, la suma irrisoria de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,oo) para luego proceder de mala fe al Ofertar a mi representada después de dos (2) años y dos (2) meses, pretendiendo adjudicarse un cumplimiento de contrato, cuando fue el quien no dio cumplimiento al contrato de OPCION A COMPRA VENTA, toda vez que desde el día 15/02/2015 al día 25/04/2017 fecha de la admisión de la oferta y depósito habían transcurrido dos (2) años y dos (2) meses, sin que el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, diera cumplimiento alguno en cuanto al pago de su obligación a los fines de la cancelación del precio acordado, (…) cuando en realidad ya había cesado la obligación de LA VENDEDORA a vender el inmueble objeto del contrato de OPCION A COMPRA-VENTA, por lo tanto una vez vencido el lapso de los sesenta (60) días establecidos en el contrato OPCION A COMPRA VENTA, sin que el optante hiciera el pago del saldo deudor, cesó para mi representada la obligación de vender el inmueble objeto del contrato de OPCION A CVOMPRA VENTA, quedando liberada de dicha obligación. (…) como quiera que el ciudadano: GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, (….) no dio cumplimiento a las CLAUSULAS PRIMERA Y CUARTA DEL CONTRATO DE OPCION A COMPRA-VENTA, (…) al no cancelar a mi representada al término de los 60 días establecido en la CLAUSULA PRIMERA, el saldo restante de su obligación establecido en la CLAUSULA TERCERA, del CONTRATO DE OPCION A COMPRA –VENTA, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo); suma esta de dinero que el ciudadano : GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, debió cancelar a más tardar el día 15-02-2015 y hasta la presente fecha nunca canceló, causándole a mi representada con su actitud contumaz, una serie de daños y perjuicios que a lo largo del tiempo han repercutido en su patrimonio, pese a que mi representada le solicitará de manera amigable la resolución del contrato en cuestión y esta hasta la presente fecha siempre se negó. PETITUM Por todas las razones antes expuestas y teniendo en cuenta el hecho cierto que el ciudadano: GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, no dio cumplimiento a las obligaciones establecidas en el CONTRATO DE OPCION A COMPRA-VENTA, al no cancelar la suma adeudada en el término establecido en el contrato, por todas estas razones, es por lo que en nombre y representación de ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, procedo a demandar como en efecto lo hago en acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA, al ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, (…) para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en vitud de su falta de cumplimiento en los términos siguientes: PRIMERO: En RESOLVER el contrato de OPCION A COMPRA –VENTA, que fuera Autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, el día quince (15) de diciembre de 2014, bajo el No. 17, Tomo 94 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, (…) SEGUNDO: En cancelar las costas y costos que originen (…)”. 1.1.1.- Recaudos consignados junto al libelo de demanda. • Poder Autenticado por ante la Notaria Publica de La Gran Sabana en fecha 01/03/2018, bajo el Nro 57 tomo 5 folios 182 al 184, marcado con la Letra “A”. Cursante del folio 7 al 9-. • Documento de opción a compra venta, autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar de fecha 15/12/2014, bajo el Nro 17, Tomo 94 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaria, marcado “B”. Cursante del folio 10 al 16.- • Documento de venta celebrado entre el Alcalde del Municipio Heres del Estado Bolívar a la ciudadana ANA YSABEL GARCIA RESPLANDOR, sobre la parcela de terreno ubicado en la zona urbana, Urb. Los Proceres, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, bajo el Nro 38 folios del 263 al 286, marcado con la letra “C”. Cursante del 18 al 21.- • Planilla de Pago expedido por la Alcaldía del Municipio Heres de Ciudad Bolívar, relacionado con la cancelación de impuesto sobre inmueble urbano del año 2013 al 2015, cursante al folio 22. • Titulo Supletorio sobre la bienhechurías construídas sobre la parcela de terreno propiedad Municipal, ubicada en la Avenida Bolívar de la Urbanización de los Próceres; protocolizado en el Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, bajo el No. 36, folio 274 del Tomo 12 del Protocolo de Transcripción, año 2017, Cursante del folio 23 al 26. • Copia de la cédula catastral del inmueble objeto del litigio, expedida por la Alcaldía del Municipio Heres, cursante al folio 27. - En fecha 23/05/2018,el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil de este mismo Circuito Judicial, dictó y publicó sentencia mediante el cual DECLINÓ LA COMPETENCIA en razón de la cuantía a los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de este Circuito Judicial. Cursante del folio 29 al 31. - Auto dictado en fecha, 26 de Septiembre de 2018, por el Tribunal Cuarto de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, mediante el cual se admite la demanda y ordena emplazar al ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, para que de contestación. Cursante al folio 36. 1.2.- Alegatos de la parte demandada: - Escrito cursante del folio 41 al 47, presentado en fecha 17 de Octubre de 2018, por el demandado ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, asistido por el Abg. CARLOS ANDRES MIRANDA GOITIA, mediante el cual contesta la demanda y reconviene, en los siguientes términos: “… Omissis… Contestación a la demanda DE LOS HECHOS QUE SE ACEPTAN: ACEPTAMOS EN ESTE ACTO POR SER CIERTO: a) Que en fecha 15 de Diciembre de 2014, firmáramos contrato de Opción a Compra Venta Notariado debidamente Autenticado bajo el N° 17; Tomo 94, de los Libros de Autenticaciones (…) con la ciudadana demandante. b) Que el aludido contrato tuviese como objeto un inmueble propiedad de la demandante distinguido con el N° 38, Folios 263 al 286, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Tercer Trimestre del año 2.004, situado en la Avenida Bolívar, de la Urbanización Los Próceres, de Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, (…) c) Que el monto de la venta sería la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00). d) Que en el contrato autenticado de promesa a venta se establecieron los montos y la forma del pago convenido. e) Que en fecha 15 de diciembre de 2015, se cancelaría la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), una vez que la oferente tramitaría todos los pagos pendientes de sus obligaciones. DE LOS HECHOS QUE SE RECHAZAN Y SE NIEGAN. - Rechazamos y negamos por ser totalmente falso que para la fecha de interposición de la demanda no hayamos cancelado la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) cuando lo cierto es que esa cantidad se entrgó a través de un efecto cambiario y por acuerdo entre las partes, y se le abono la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) y se le entrego en efectivo como se evidencia en un recibo firmado por la demandante. - Rechazamos y negamos por ser totalmente falso que hayamos incumplido las obligaciones contractuales contraídas a tal efecto que existe una oferta real de pago, con sentencias y muchas fueron las veces que se trató de llegar a la cancelación de la obligación por parte de mi hoy demandado. - Rechazamos y negamos por ser totalmente falso que desde el 21 de enero de 2016, no hayamos demostrado tener interés alguno en la adquisición del inmueble, por haber hecho caso omiso a los constantes llamados que se nos realizaron. Por el contrario, podemos afirmar que desde que de la ciudadana demandante se negó aceptar el pago hemos buscado y así se demostrara que existe una buena voluntad de cancelarle. - Rechazamos y negamos por ser totalmente falso que nosotros hayamos incumplido con la obligación asumida en la cláusula tercera del contrato. - Rechazamos y negamos por ser totalmente falso que exista causa para la resolución del contrato autenticado de promesa de venta por causas imputables a nosotros como OPTANTES. - Rechazamos y negamos que debamos cancelar las costas (…) CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA: LOS HECHOS Durante el mes de mayo del año 2017 (…) procedimos a ubicar y visitar varias veces a la demandante para que aceptara un solo pago y era posible ajustarlo, cosa que siempre se negó y desde allí se intentó una oferta real de pago. En fecha 15 de Diciembre de 2014, fue suscrito un contrato autenticado Promesa de Compra – Venta, entre GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL (…) celebre un Contrato Opción a Compra Venta el día 15 de Diciembre de 2014 con la ciudadana: ANA YSABEL GARCIA RESPLANDOR (…) donde se establece: a) Identificación plena de los oferentes (…) b) El inmueble objeto del contrato, que estaba constituido por una parcela (sic) de terreno y con una superficie de terreno aproximada de DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA Y SEIS CENTIMETROS CUADRADOS (246,36M2), cuyos linderos y medidas son NORTE: Con terreno de su Propiedad, en Veinticuatros metros (24mtrs); SUR Angel García, en Veinticuatros metros (24mtrs); ESTE: Que es su frente, Avenida Bolívar, en Diez Metros con Catorce Centímetros (10,14 mtrs): y OESTE: Terreno de su propiedad, en Diez Metros con Catorce Centímetros (10,14 mtrs). c) El precio pactado en la venta era la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00). d) La forma de pago de la venta: La cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00) a la firma del contrato autenticado de Opción a Compra Venta. El monto restante de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), a los Sesenta (60) días para la materialización final de la compra venta. Todo ello evidenciable de contrato suscrito en fecha 15 de Diciembre de 2014, (…). Es así ciudadana Juez, como una vez firmado el referido contrato nosotros esperamos documentación que se requería a los efectos de Protocolización los cuales eran la Solvencia y además la Ficha Catastral, los cuales en varias oportunidades le fueron solicitados a la ciudadana hoy demandante para llenar los recaudos. … Omissis… En el mes de mayo del año 2017, se intentó una Oferta Real de Pago por antes los Organos Jurisdiccionales Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, signada en la causa No. FP02-V-2017-273, donde la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, (…) se ha negado a recibir y menos darse por notificadas de las sentencias, pero sin embargo ha ejercido dos apelaciones ejercidas por su representación Judicial las cuales las menciono a continuación Resolución: No. PJ024201700024, y PJ017201800039, respectivamente, es por ello que siempre ha manifestado su voluntad de materializar lo establecido en el contrato inicial (…) Es por ello que nos sorprende enormemente el enterarnos por una notificación judicial, que la referida ciudadana, estaba demandándonos la resolución del contrato de promesa venta y mucho menos en los términos en que fue motivada esa demanda, pues es totalmente falso que hayamos incumplido de manera y forma alguna las obligaciones contractuales que no fueran exigidas para la firma del tantas veces mencionado contrato. Siendo así ciudadana Juez, pedimos que este tribunal , administrando justicia (…) declare sin lugar las pretensiones del actor y deseche la presente demanda. RECONVENCION (…) procedemos a reconvenir en la misma, basándonos en los hechos expuestos, demandado al actor ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, el cumplimiento del contrato autenticado de promesa de venta suscrito entre ambas partes en fecha 15 de Diciembre de 2014, es decir, que acepte o en su defecto sea condenada por este tribunal, en firmar el contrato de opción a compra venta definitivo. Es por ello ciudadana Juez, que (…) acudimos ante su competente autoridad a los fines de reconvenir en la demanda(…) y por ende en demandar como en efecto lo hacemos (…) a la ciudadana: ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR por cumplimiento de contrato, para que convenga o en su defecto sea condenada por este tribunal a firmar el contrato definitivo de opción a compra venta, tal y como fuera convenido en el contrato privado de promesa de venta firmado en fecha 15 de Diciembre de 2014, (…) …Omissis… Es el caso (…) que la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, violentando lo establecido en el contrato de Opción a Compra Venta con respecto lo establecido en el contrato de Opción a Compra Venta con respecto al modo de pago, estuvo presionando por vía telefónica y personalmente para que el cancelara la cantidad total del monto de la Parcela de Terreno; y mi asistido actuando de buena fe le hice Un (1) abono de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), abono este que consta de Recibo Privado de fecha 21 de Enero de 2.016, firmado por la demandante, que fue consignado ante este Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de Municipio Heres de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. (…) mi representado cancelo las planilla de pago N° N-1071486 a la tasa de Aseo Domiciliario 2.016/2.017, y la Planilla N° N- 10714487 a la tasa de Aseo Domiciliario 2.016/2.017, que también fueron consignado ante este tribunal (…) dichos pagos iban a ser descontados de la cantidad restante(…) (…) que desde el último pago que le fue realizado se trato durante varias ocasiones de comunicarse con la ciudadana ANA YSABEL GARCIA RESPLANDOR a fin de poder cumplir con el pago restante establecido en el contrato de Opción a Compra Venta, situación ésta que jamás fue posible llegar a un acuerdo con la ciudadana en cuestión no respondió… …Omissis… (…) la obligación de nuestra parte estaba en cancelar (…) por otro lado jamás fueron presentados (…) los originales de los pagos de la solvencia y cedula catastras tramitada por ante el órgano competente, y menos en la consignación de los documentos para la firma de la opción a compra definitiva, lo cual no tenía fecha de término, por lo que mal podría hablarse de retardo en el cumplimiento de la obligación(…) siendo la principal, que el inmueble haya sido terminado, que tuviera apto para habitar, pues el contrato privado de promesa de venta señaaba como inmueble objeto del contrato , una parcela de terreno (…) La obligación de pagar la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) estaba condicionada a la existencia de los recibos de pagos y la respectiva solvencia y cedula catastral en un lapso de sesenta (60) días, la cual se firmaría una vez que LA PROPIETARIA y EL OPTANTE consignaren toda la documentación necesaria para que el OPTANTE cancelara lo restante. (…) … Omissis… PETITORIO (…) En definitiva pedimos que este tribunal ordene a la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, a cumplir con la obligación de firmar el contrato de opción a compra venta definitiva, estipulada en el contrato privado de promesa de venta firmado el 15 de dicembre de 2014. …Omissis… 1.2.1.- Recaudos consignados junto al escrito de contestación. • Copia de las actuaciones relacionadas con el expediente FP02-V-2017-000273, con motivo de la solicitud de Oferta Real formulada por el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL a la ciudadana ANA YSABEL GARCIA RESPLANDOR. Cursante del folio 48 al 74-. 1.3.- Alegatos de la parte demandante reconvenida: Mediante escrito presentado en fecha 26 de Octubre de 2018, la parte actora reconvenida, contestó a la reconvención, cursante a los folios 79 y 80, alegando lo siguiente: “… Omissis… De las pruebas que se acompañaron con el libelo de demanda se demuestra (…) que (…) ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, pago dentro del lapso de los SESENTA (60) días establecidos en la CLAUSULA TERCERA del contrato de OPCION A COMPRA-VENTA, la totalidad de los Impuestos Municipales atinentes al derecho de frente del año 2015, cumplimiento este plenamente demostrado con la Planilla de Pago de Impuestos Municipales (…) con lo cual se demuestra que mi representada ANA YSABEL GARCIA RESPLANDOR, si cancelo la totalidad de los impuestos Municipales atinentes al pago del derecho de frente del año 2015 hasta el día 31/12/2015, es decir, quince días antes del día 15/02/2015, fecha del vencimiento del lapso establecido en la CLAUSULA TERCERA; así como también acompaño en original la Cédula Catastral (…) documentos con los cuales se demuestra el cumplimiento por parte de mi representada de las obligaciones por esta asumidas en la CLAUSULA TERCERA, del contrato de OPCION A COMPRA VENTA (…) (…) muchas fueron las gestiones que realizo mi representada ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, para que el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, cancelara el restante del precio acordado y este siempre le respondió que él no tenía dinero para cancelar la diferencia del precio acordado (…) Que es notorio y evidente Ciudadana Juez, el RECONOCIMIENTO que hace el demandado-reconviniente ciudadano: GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, RECONOCER SU PROPIA TORPEZA, cuando admite en su escrito de contestación (…) el demandado- reconviniente ciudadano: GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, pretende haber cumplido con su obligación de pagar el precio, por el simple hecho de haber hecho un abono de la deuda después de once (11) meses (…) del vencimiento de los SESENTA (60) DIAS establecidos en la CLAUSULA PRIMERA y por el simple hecho de haber realizado oferta y depósito depago extemporánea por ante el Tribunal Primero de Municipio (…) dos (2) años y cuatro meses de vencidos los SESENTA (60) DIAS establecidos en la CLAUSULA PRIMERA del contrato de OPCION A COMPRA VENTA como lapso de DURACION (…) TERCERO: Rechazo, niego (…) en todas y cada una de sus partes los hechos y el derecho esgrimidos por el demandado-reconviniente por ser evidente (…) la falta de cumplimiento por parte del ciudadano: GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL (…) … Omissis… QUINTO: En razón de todo lo anteriormente expuesto dejó así rechazado, negado y contradicho en todas y cada una de sus partes en cuanto a los hechos esgrimidos y el derecho planteado en el escrito de reconvención o mutua petición presentado por el demandado-reconviniente, solicitándole al Tribunal, sea declarada con lugar la demanda que por Resolución de Contrato, interpusiere mi representada ANA YSABEL GARCIA RESPLANDOR en contra de GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL (…) y sin lugar la Reconvención o Mutua Petición de Cumplimiento de Contrato propuesta por GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL en contra de mi representada ANA YSABEL GARCIA RESPLANDOR, (…)” - Cursa a los folios 82 y 83, escrito de fecha 25-10-2018, presentado por el abogado OLGA GUTIERREZ BRANCHI, en su carácter de apoderada especial de la ciudadana ANA YSABEL GARCIA RESPLANDOR - parte demandante, el cual promueve pruebas; siendo admitidas por auto fechado 30-10-2018, cursante al folio 84.- - Acta de declaración de los testigos NEYIBETH JOSEFINA TORRIVILLA PATETE y LOURDES DEL CARMEN ORTUÑEZ ZAMORA, cursantes a los folios 85 y 86; y folios 87 y 88. - En fecha 07 de noviembre de 2018, el Abg. CARLOS ANDRES GOITIA MIRANDO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de pruebas, cursante a los folios 91 al 93 del presente expediente; las pruebas promovidas fueron admitidas mediante auto de fecha 08 de noviembre de 2018, cursante a los folios 116 y 117. - Asimismo en fecha 12 de noviembre de este año, Abg. OLGA GUTIEREZ BRANCHI-presentó escrito de pruebas, cursante al folio 121, con anexo inserto a los folios 122 y 123; siendo admitidas por auto de fecha 13-11-2018. Cursante al folio 124. - - Corre inserto a los folios del 125 al 139, la sentencia de fecha 20 de noviembre de 2018, dictada por el Tribunal de la causa, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, sigue la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, contra el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, y SIN LUGAR la Reconvención propuesta por el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, contra la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR. Asimismo ordenó a la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, a reintegrar al ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, antes identificados, la suma de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.580.000,oo), por concepto de anticipo recibidos. Monto este que resulta una vez realizada la deducción tal y como fue convenido en la Cláusula Cuarta, del Contrato de Compra-Venta, acordando la indexación correspondiente a la fecha en que quede firme la presente decisión. - Diligencia de fecha 23 de noviembre de 2018, suscrita por el abogado CARLOS ANDRES GOITIA MIRANDA, en representación del demandado, ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, mediante el cual apela de la sentencia de fecha 20 de noviembre de 2018, cursante al folio 141; dicha apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 28 de Noviembre de 2018, tal como consta al folio 142.- 1.4.- Actuaciones realizadas en este Tribunal de alzada - En fecha 03/12/2018, la suscrita secretaría de esta Alzada dejó expresa constancia que fue recibido el presente expediente procedente del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito y Circunscripción Judicial, constante de una (01) pieza de 144 folio útiles. Pasándolo a la cuenta del ciudadano Juez, previniéndose a las partes que se procederá a dictar sentencia al DECIMO día de despacho siguiente al de hoy tal como lo establece el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, cuyo auto cursa al folio 146.- - Consta del folio 148 al 152, escrito de formalización de apelación de fecha 28/11/2012, presentado por el Abg. CARLOS ANDRES GOITIA MIRANDA, inscrito en el IPSA bajo el Nro 119.245.- CAPITULO SEGUNDO Argumentos de la decisión El eje central del presente recurso radica en la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado CARLOS ANDRES GOITIA MIRANDA, mediante diligencia de fecha 23/11/2018, inserta al folio 141, contra la sentencia de fecha 20 de Noviembre de 2018, inserta del folio 125 al 139, inclusive, que declaró la (sic…) CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, incoada por la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, plenamente identificada en autos, contra el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL. Resuelto el Contrato de Opción de Compraventa celebrado entre los ciudadanos ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-8.860.729 y GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-4.978.885, autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar, el día quince (15) de diciembre del año dos mil catorce (2014), quedando asentado bajo el N° 36, tomo 151 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. SIN LUGAR la Reconvención propuesta por el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, contra la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-8.860.729. Por cuento adicional a los SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs600.000,ºº), entregados por el demandado reconviniente a la demandada reconvenida para el momento de la autenticación del documento de compra venta aquí resuelto, la demandante-Reconvenida, admite en su escrito de pretensión haber recibido en fecha 21-01-2016, la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs 40.000.ºº), lo que haría una sumatoria total de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs 640.000,ºº) recibidos. Por tal razón se ordena a la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, a reintegrar al ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, antes identificados, la suma de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.580.000,oo), por concepto de anticipo recibidos. Monto este que resulta una vez realizada la deducción tal y como fue convenido en la Cláusula Cuarta, del Contrato de Compra-Venta, acordando la indexación correspondiente a la fecha en que quede firme la presente decisión(…)”. Argumentando el Tribunal de la causa la siguiente motivación: “… Omissis… En el caso de autos, el Tribunal verifica que la parte demandada reconviniente pretende el cumplimiento de un contrato de opción a compraventa, del cual dio una parte en inicial y el excedente lo cancelaría en el plazo de sesenta (60) días contados a partir de la autenticación de dicho documento, sin prórroga, es decir, que a partir del día quince (15) de diciembre del año dos mil catorce (2014), asegurando que cumplió su parte pero que la demandante reconvenida se negó a recibir el pago, por lo que acudió a presentar oferta real de pago por ante los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial y sede, lo que una vez analizadas esas actuaciones concluye esta juzgadora que tal pretensión se realizó de manera extemporánea, cuando ya habían transcurrido un (01) año diez meses del vencimiento de la obligación. Así se establece … Omissis… En el contrato de opción a compraventa, el demandado reconviniente entregó una cantidad de dinero como inicial y el excedente se comprometió a que sería cancelado dentro de los sesenta (60) días siguientes a la fecha 15/12/2014, tiempo que se consumó en la fecha 15/02/2015; para esta fecha, la parte demandada reconviniente debía cancelar la totalidad del precio fijado en el contrato. Quien suscribe, valoró favorablemente todas y cada uno de las pruebas aportadas por la parte actora reconvenida, quedando en evidencia el incumpliendo injustificado y reiterativo de las obligaciones preparatorias que debía cumplir EL COMPRADOR, para honrar el pago de la totalidad del precio fijado para terminar con la celebración del contrato de compraventa prometido inicialmente y efectuar la tradición legal, hechos que confieren a LA VENDEDORA el derecho a solicitar la resolución del presente contrato de opción a compraventa y negarse a cumplir con la obligación de continuar con los trámites preparatorios para redactar el documento definitivo de compra-venta y así efectuar la protocolización del mismo por ante la Oficina Subalterna de Registro Público, todo ello dentro del plazo establecido por las partes, con lo que no se produce un derecho que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. Por el contrario, la demandada reconviniente no aportó ni probo nada al respecto a su favor, es decir, si había tenido la voluntad de suscribir el documento definitivo de venta, por el contrario se evidencia que el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, no cumplió con las obligaciones preliminares necesarias para garantizar la tradición del bien, lo cual fue un compromiso establecido en el contrato preliminar. Por todo lo expuesto, estima este Tribunal que a la demandante reconvenida, ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, le asiste el derecho para solicitar la Resolución del Contrato de Opción de Compraventa y como consecuencia lógica de lo anterior, el cumplimiento del contrato de opción de compraventa invocado a través de la reconvención debe ser rechazado, como en efecto se decidirá en la parte dispositiva de la presente sentencia. Y así se decide.(…)” Efectivamente la parte actora reconvenida, en su escrito que encabeza la presente causa, demanda la resolución del contrato de opción a compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, el día 15 de Diciembre de 2014, bajo el No. 17, Tomo 94 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, el cual suscribió con el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, por cuanto el mencionado ciudadano, no dio cumplimiento a la obligación contraída en dicho contrato, en el tiempo pactado. Es así que la parte demandada reconviniente, en su escrito de contestación de la demanda cursante del folio 41al 49, niega y rechaza los hechos delatados por el actor reconvenido, y señala que ante la negativa de la vendedora de recibir el pago, formuló oferta real de pago por ante el Tribunal de Municipio, a los fines de cumplir con su obligación, y por consiguiente reconviene a la parte actora al cumplimiento del contrato objeto del litigio. Planteada como ha quedado la controversia este Tribunal para decidir observa: Visto así el planteamiento de la controversia, pasa esta Juzgadora a pronunciarse sobre fondo de la demanda y la reconvención propuesta y al respecto observa: El autor Ricardo Henríquez la Roche, (1.996), en su obra ‘Código de Procedimiento Civil. Tomo III, pág. 51´, apunta que “... la reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado, es decir la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho – o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal”...no obstante hay que tomar muy en cuenta que ”...la mutua petición no introduce hechos nuevos, por ejemplo a la causa de pedir o a la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención sería inoperante y por ende inadmisible, toda vez que ella equivaldría a un rechazo puro simple. Así, en el caso de que frente a una demanda de reivindicación el demandado reconvenga por la declaración negativa de mera certeza contra el actor, pidiendo al Juez que declare –con certeza oficial– que el bien es suyo y no del actor, el proceso de la reconvención sería inoficioso, pues ésta consiste no más que en una defensa negativa, que coincide en sus efectos -frente al reivindicante- con el fallo absolutorio que podría dictar el Juez. En sintonía con lo antes expuesto la Jurisprudencia ha dejado sentado que aún tratándose de una defensa para contrarrestar la pretensión del demandado, la misma trata de una demanda nueva, es decir de una nueva acción y constituye una segunda causa que aunque deducida en el mismo juicio donde se ventila, ésta tiene vida y autonomía propia, y por supuesto pudo haber sido intentada en juicio separado. En atención a los hechos controvertidos, este Juzgador destaca que el eje de la causa se centra en establecer si se cumplen o no los requisitos del contrato suscrito entre las partes y verificar si de acuerdo a las condiciones que fueron estipuladas a los efectos que pueda cumplirse y ejecutarse el mismo, resulta procedente su resolución; y en relación a lo anterior este Tribunal Superior observa: Resulta acertado la doctrina considerada por el a-quo al dictar su fallo, representada en el autor JOSÉ MELICH-ORSINI, en su obra (1.993), “Doctrina General de Contrato”, a lo que cabe agregar lo apuntado en su citada obra, (págs. 23 al 28, y 99 y sgts.), al apuntar que nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que los celebran derivan del poder de la voluntad de darse su propia ley. En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal o individualista del contrato, este poder de darse la propia ley se vincula a la voluntad como fenómeno psicológico y a la idea de la libertad para disponer de sus propios actos. Por autonomía de la voluntad se entiende, el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley; los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes. Consecuencia de este principio son: a) Las partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran. El código sólo ha reglamentado aquellos contratos más usuales. Al lado de ellos existe una infinidad de contratos posibles no reglamentados, que son los llamados contratos innominados (Art. 1.140). b) Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aún orgánicas, de los contratos previstos por el Código y aún las reglas del mismo sobre las obligaciones en general. Así pueden establecer que la transmisión de propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé la ley (Art. 1.161), sino que la transmisión de la propiedad quede sin producirse hasta que ocurra algún acontecimiento eventual o hasta que se cumpla un determinado plazo; igualmente pueden establecer una cantidad fija de dinero como indemnización para el caso de incumplimiento de la obligación, en lugar de aplicar la regla del artículo 1.273 del Código Civil para la evaluación de los daños y perjuicios (Arts. 1.257 y ss.); o pueden alterar la regla del Art. 1.344 C.C., según la cual el deudor de un cuerpo cierto que perece o se deteriora por caso fortuito o fuerza mayor, queda liberado si la pérdida ocurre antes de estar en mora tal deudor, y disponer, por el contrario, que, a pesar del caso fortuito, el continuará obligado, etc. c) Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato, por ej.: estableciendo una formalidad (documento escrito) para la prórroga de un contrato de arrendamiento que en el Código Civil está previsto como un contrato consensual. En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal e individualista del contrato, el artículo 1.141, ordinal 1º del Código Civil enuncia entre las condiciones requeridas o elementos esenciales para la existencia del contrato el consentimiento de las partes, esta redacción tiene origen en el Proyecto franco-italiano, pues el Código Napoleón (Art. 1.108) pedía simplemente “el consentimiento de la parte que se obliga”. En su decir la mayor parte de los autores franceses siguen defendiendo la redacción del Código de Napoleón, alegando que la acepción legislativa de consentimiento es ésta que designaría “el consentimiento dado por cada una de las partes a las condiciones del contrato proyectado, con la voluntad de hacerlo producir efectos jurídicos”. En nuestro Código Civil encontramos empleada la palabra consentimiento en esta acepción restringida, que es también la acepción vulgar en numerosos textos legales (p. ej: Arts., 1.151, 1.146, 1.312, 1.316, 1.329, 1.337). el consentimiento es un elemento complejo, que presupone la concurrencia de varios requisitos, a saber: a) Supone en primer lugar la presencia, cuando menos de dos distintas declaraciones de voluntad que emanen de opuestos centros de intereses. b) Cada declaración, no sólo debe ser emitida válidamente, sino además comunicada a la otra parte, para que la misma tome conocimiento de ella y entienda su significado. Así se explica que el Art. 1.137 y el Art. 1.139, C.C., hagan depender la formación del consentimiento de la notificación de la otra parte. Especialmente la declaración del aceptante para que sea válida debe dirigirse a persona válida determinada, es decir, al proponente; pero también la propuesta (salvo en el caso de la “oferta al público”) debe dirigirse a un sujeto determinado. c) Es necesario además que las dos declaraciones de voluntad se combinen, se integren recíprocamente, en el sentido del contenido de las voluntades de cada parte en el contrato son diversos (en un contrato de venta el vendedor quiere transmitir la propiedad, el comprador quiere adquirirla). Es evidente, no obstante, que las declaraciones de voluntades que concurren a la formación del contrato se presuponen recíprocamente. La propuesta a la que no siga la aceptación queda en mera tentativa de contrato. Ambas voluntades, si bien tienen contenidos diversos, tienden en conjunto, complementariamente, a perseguir el resultado al cual el contrato del caso lleva por su naturaleza, entonces el contrato supone el asentimiento unánime de las partes a los fines perseguidos por el mismo. El consentimiento entendido en este sentido complejo es lo que se llama consentimiento en sentido técnico, y es éste el sentido aludido por el Art. 1.141, ordinal 1º del Código Civil, cuando entre los elementos esenciales para la existencia del contrato incluye “el consentimiento de las partes”, o sea, la formación de un concurso de voluntades. El referido autor señala que es concluyente para afirmar que una manifestación de voluntad es directa o expresa, es que haya un comportamiento y la intención de producir aquel para expresar la voluntad, pero además, que el primero configure objetivamente un medio idóneo para que el destinatario de tal forma de exteriorización de la voluntad interna pueda comprenderla. La manifestación indirecta o tácita de voluntad existe, en cambio, cuando el comportamiento del sujeto no persigue manifestar su voluntad, pero este comportamiento es tal, que puede inferirse de él en forma inequívoca la voluntad de quien lo realiza (facta concludentia). La actitud del arrendatario que, después de vencido el plazo de arrendamiento, continua ocupando el bien arrendado (tácita reconducción, Art. 1.600 C. Civil); la de la persona llamada a una herencia que vende bienes que son de la herencia (Art. 1.002 C. Civil); la de la persona que, después de haber caído en cuanta del error que viciaba el contrato celebrado por ella, en lugar de pedir la anulación de dicho contrato, lo ejecuta consciente y voluntariamente (Art. 1.351, primer aparte, C. civil), etc. Señala además el referido autor JOSÉ MELICH-ORSINI en su citado texto, que la determinación del momento preciso en que las negociaciones dejan de ser tales, para convertirse propiamente en un contrato, es una simple cuestión de hecho. El que se deba o no redactar un documento que sirva de prueba al contrato no implica necesariamente que hasta que se redacte tal documento, no haya contrato. Todo dependerá del análisis de las circunstancias, que permitirá decidir si las partes tuvieron la intención de no considerar formado el contrato hasta el momento de la firma de consentimiento a la conformación de la prueba documental. En términos de principio el contrato debe considerarse formado desde el instante en que las partes se hayan acordado sobre los elementos esenciales del contrato, no obstante que puedan subsistir divergencias sobre la repartición de las incidencias fiscales, etc. Pero, a pesar de que ésta sea la línea del principio, no cabe negar que cuando algún elemento accesorio sea determinante del consentimiento de una de las partes, él se convierte un esencial y habrá que entender supeditada la formación del contrato a la concurrencia de un acuerdo sobre este punto. Citado lo anterior, y en análisis del asunto controvertido en juicio es propicio tomar en consideración las previsiones contempladas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fine cuando establece: “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. El jurista Henríquez La Roche, sobre la parte in fini del mencionado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, expresa lo siguiente: “El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla-que estaba en el Art. 10 del Código derogado- sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procesales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley (Art. 1.160 del CC). …Es de la exclusiva soberanía de los jueces de instancia-expresa la Corte-la interpretación de los contratos, y aun la determinación de que sea oscura, ambigua o deficiente su redacción (Cfr. CSJ, Sent. 8-6-60, GF 28, p. 240 y 251; Sent. 16-7-65, GF 65, p. 263)…”. El autor Arquímedes E. González F.,(2005), en su texto ‘Serie Jurisprudencias Selectas del Código de Procedimiento Civil Tomo I. Editorial Movilibros, págs. 174 al 197’, señala que el Alto Tribunal, siguiendo las enseñanzas de Marcano Rodríguez, dejó sentado que “El poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan relación tal correlación y enlace, las unas se desprenden inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión deriva de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es igual, ya que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez, lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad…” ‘Habiendo prueba en autos de la existencia de un contrato, el cual presenta oscuridad, ambigüedad o deficiencia, deberá el juez desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión, esto es, deberá interpretar cuál es la verdadera voluntad de las partes expresada en el contrato. Interpretar el contrato es hacer claro lo que es oscuro, dudoso o ambiguo’. `En la interpretación de los contratos o actos que presenten ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, que en esta labor de interpretación, el Juez es soberano, y su decisión al respecto, de acuerdo a la jurisprudencia reiterada de la Sala, sólo podrá ser impugnada en sede de Casación, por suposición falsa o por error en la calificación del contrato, constituyen, este último, un error de derecho, no de hecho’. En cuanto al primer caso de suposición falsa resulta fácilmente definible la situación, cuando el Juez atribuye al instrumento menciones que no contiene; pero tratándose de la suposición falsa por desnaturalización de una mención que sí contiene el contrato, equiparable, de acuerdo a reiterada doctrina de la Sala, al primer caso de suposición falsa, debe examinarse el asunto con mayor atención, pues habrá que delimitar el poder de la Casación de corregir la suposición falsa, de lo que constituye la actividad de interpretación del contrato. El Alto Tribunal, podrá conocer del establecimiento de la voluntad de las partes, cuando el contrato no presenta ninguna oscuridad ni ambigüedad, pero los jueces de fondo hayan incurrido en un falso juicio sobre el hecho, es decir, que con el pretexto de interpretar lo que no tenía interpretación y explicar lo que era claro y manifiesto, hayan alterado el significado natural de las palabras, desnaturalizando el carácter que abiertamente presentaba el contrato. El criterio del Máximo Tribunal, que se ha convertido en doctrina reiterada y pacífica, es el referido a que los jueces de instancia son soberanos en la interpretación de los contratos; pero, dejando igualmente en claro que, la soberanía de los jueces de instancia en la interpretación de los contratos y de los negocios jurídicos está limitada a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia de los mismos, es decir, cuando los términos o las condiciones de los contratos no sean perfectamente inteligibles, gramatical o lógicamente; cuando es factible darle más de una interpretación a una misma cláusula, o cuando la declaración de la voluntad de las partes es incompleta y deba ser desarrollada e integrada por el juez. Cuando se analiza el contrato definitivamente, se debe tener siempre presente que el mismo constituye, una de las principales fuentes de las obligaciones no sólo en nuestro derecho, sino también en el derecho universal. Una vez concretado, el contrato pasa a tener fuerza de ley entre las partes. Y “Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente debe cumplirse en la forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento para la parte que no haya cumplido. Dice el artículo 1.264 del citado Código: `Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas`”. Tratándose de la prueba de sus estipulaciones, el accionante y quien se defiende, deben tomar en consideración dos preceptos que corren a la par en este sentido, los cuales están referidos en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil. ‘Finalmente, no hay que olvidar que están de por medio las afirmaciones de hecho y de derecho que se encuentran presentes en todos los contratos, y en el caso de las primeras, como bien lo afirma Luis Loreto, “la cuestión de hecho concerniente a la alegación y establecimiento del supuesto concreto condicionante de la proposición normativa, y los ingredientes fácticos que configuran la situación de especie, constituyen los datos que históricamente se presentan como primarios en el proceso de aplicación del derecho” (CSJ, Sent. 1-6-88, en Pierre Tapia, O.: Jurisprudencia No. 6, Pág. 193).’ Mientras que en el caso de las cuestiones o argumentos de derecho (quaestio iuris), por el contrario, conciernen al texto de la ley; a la premisa mayor del silogismo jurídico, tanto en cuanto se refiere a su conocimiento por parte del juez y a la consiguiente excepción de prueba, como respecto a su aplicabilidad también. Según el principio iura novit curia (la curia, el Tribunal conoce el derecho), el magistrado puede aplicar una norma jurídica aun cuando no haya sido invocada por los litigantes (CSJ, sentencia del 20-4-71, GF, No. 68, 2ª E., Pág. 232). ‘Todo lo atinente a la interpretación de los contratos es una cuestión de hecho, reservada a los jueces de mérito, y que sólo es dable al Alto Tribunal controlar dicha interpretación cuando se denuncie una suposición falsa o que el sentenciador incurra en una errónea calificación del negocio jurídico y lo subsume en una norma que no es aplicable, error este que sería de derecho’. En cuanto a la responsabilidad originada en el contrato está vinculada a la prueba que se aporte para demostrar el hecho, la cual estará a su vez relacionada con la respectiva posición que hayan asumido las partes en el juicio. Conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil: “las partes tienen la carga de probar su respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba…” En consideración a los postulados señalados, ciertamente se está frente a un contrato de opción a compra, del cual la actora reconvenida solicita su resolución inmediata, por cuanto según su manifestación, el ciudadano GETULIO DANIEL BATES, supra identificado, incumplió la CLAUSULA PRIMERA, y TERCERA, como es la cancelación en el plazo convenido, de la totalidad del precio pactado para la venta del inmueble identificado en el mencionado contrato, de fecha 15 de Diciembre de 2014, sin embargo se distingue que la CLAUSULA SEGUNDA, regula las oportunidades en que el demandado reconviniente, debía cumplir el pago. Es así que a los efectos de determinar la procedencia o no de tal pretensión este Juzgador pasa al análisis del material probatorio vertido a los autos. 2.1. Pruebas de la parte actora reconvenida. En cuanto al material probatorio consignado por la actora conjuntamente con el libelo de la demanda: • Copia certificada del contrato de opción a compra suscrito entre la ciudadana ANA YSABEL GARCIA RESPLANDOR., y el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, Municipio Heres, bajo el Nº 36, Tomo 151 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual riela del folios 10 al 16, inclusive de este expediente. Con relación a esta prueba, la misma se valora de conformidad con lo establecido con los artículos 1.363 y 1.366 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser demostrativa que las partes involucradas en esta causa convinieron en suscribir un contrato de opción a compra sobre un inmueble ampliamente descrito en tal documental, siendo autenticado por ante la referida Notaría, y así se establece. • Copia del documento de propiedad, protocolizado por ante el Registro Público, inscrito bajo el No. 38, Tomo 04, Protocolo Primero, Tercer Trimestre, 15 de Julio del año 2004. Cursante del folio 17 al 21 La mencionada documental se aprecia y valora de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, y es demostrativo de la propiedad que ostenta la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, sobre el bien inmueble objeto del contrato de opción a compra venta, aquí cuestionado, y así se establece. • Planilla de Pago expedido por la Alcaldía del Municipio Heres de Ciudad Bolívar, relacionado con la cancelación de impuesto sobre inmueble urbano del año 2013 al 2015, cursante al folio 22. Documento administrativo, que al no ser impugnado en juicio se aprecia y valora de conformidad con el artículo 1363 y 1359 del Código Civil, y es demostrativo del cumplimiento de la parte actora, del pago de la totalidad de los Impuestos Municipales atinentes al derecho de frente del año 2015, y así se establece. • Titulo Supletorio sobre la bienhechurías construídas sobre la parcela de terreno propiedad Municipal, ubicada en la Avenida Bolívar de la Urbanización de los Próceres; protocolizado en el Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, bajo el No. 36, folio 274 del Tomo 12 del Protocolo de Transcripción, año 2017, Cursante del folio 23 al 26. Con respecto a este medio de prueba, valga señalar lo apuntado por el autor Dr. Humberto Bello Lozano, (1.991) en su obra La Prueba y su Técnica, cita el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia dictada en fecha, 10 de Noviembre de 1.967, la cual establece lo que a continuación se transcribe: “...Las justificaciones para perpetua memoria o títulos supletorios son indudablemente documentos públicos conforme a la definición legal contenida en el artículo 1357 del Código Civil, pero la fe pública que de ellos dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial, dictado para asegurar algún derecho del postulante, a tenor de las previsiones contenidas en los artículos 936 y 937 del Código de Procedimiento Civil. La fe pública de tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente controvertidos en juicio contencioso. En esta última hipótesis corresponderá al Juez de instancia apreciar el mérito de la prueba testimonial de obligada ratificación en el proceso conforme a las reglas establecidas por el ordenamiento legal, aunque originalmente las declaraciones hayan estado contenidas en un documento público como lo es el título supletorio. En otras palabras, el carácter de documento público de un titulo supletorio no tiene efecto vinculante para el Juez del mérito cuando en juicio contradictorio se discuta ulteriormente la legalidad de la prueba o la veracidad de las declaraciones. Asimismo la extinta Corte Suprema de Justicia en su Sala Política Administrativa en sentencia de fecha 8 de Junio de 1967 estableció: “ Ya lo tiene establecido esta Sala que las justificaciones diligencias dirigidas a la comprobación de algún hecho derecho o petición de parte interesada, instruidas por el Juez de Primera Instancia en conformidad a lo dispuesto en el artículo 937 del Código de Procedimiento Civil, no constituyen por sí mismas el título de la propiedad o el derecho sobre una cosa, ya que dichas actuaciones son declaradas suficientes para asegurar la posición de la cosa o del derecho, dejando expresamente a salvo igual o mejor derecho de terceros. Este es el alcance de esa declaración referida a la materia de la posesión, puesto que la propiedad, según nuestra legislación civil, tiene sus modos de cómo puede ser adquirida y la prueba de la misma se hace mediante instrumentos debidamente registrados.” Igualmente la misma Sala en sentencia de fecha 13 de Junio de 1.967 asentó: “ La Sala ha admitido, por excepción, el registro de tales justificaciones llamadas impropiamente “títulos supletorios”, en aquellos casos en los cuales el solicitante propietario de la tierra, trata de justificar el derecho a la construcción de mejoras efectuadas sobre la propiedad que le pertenece, respaldada por un título debidamente registrado. La razón de la mencionada excepción se justifica, porque se satisface la exigencia del artículo 77 de la Ley de Registro Público relativa a la necesidad que tiene aquel que en alguna forma cede, traspasa o grava la propiedad inmueble, de citar su respectivo título de adquisición. Sigue acotando la misma Sala en sentencia de fecha 13 de Julio de 1967, que: “La decisión dictada por este Supremo Tribunal el 16 de marzo de 1966 a la cual se refiere el consultante acordó que no procedía el registro del documento, ya que se trataba “de un terreno que pretende registrar un título otorgado por el mismo para usar y gozar de una propiedad ajena” y en el cual se infringía el artículo 77 de la Ley de Registro Público que expresamente exige que se mencione o presente el titulo de adquisición. La Sala ha declarado en numerosas ocasiones que las justificaciones y diligencias instruidas en conformidad a lo dispuesto en la sección del Código de Procedimiento Civil relativa a las “justificaciones para perpetua memoria” no constituyen por sí mismas el título de la propiedad o el derecho sobre una cosa, ya que tales actuaciones son declaradas “bastantes para asegurar la posesión o algún derecho mientras no haya oposición”, quedando en todo caso a salvo los derechos de terceros, pues la propiedad solo puede adquirirse o trasmitirse por los medios establecidos en el Código Civil. Se ha admitido que los referidos “títulos supletorios” pueden registrarse cuando versen sobre construcciones o mejoras realizadas por el mismo propietario del terreno que le sirva de asiento en cuya caso debe citarse el respectivo título de adquisición. En el caso consultado se trata de una construcción levantada en un terreno que no es propiedad del solicitante, y si bien éste indica a quien pertenece y asimismo señala sus linderos y demás especificaciones, es necesario a juicio de la Sala que también se indique el título de adquisición del propietario del terreno a fin de cumplir la exigencia del artículo 77 de la Ley de Registro Público debiendo además acompañarse la autorización del propietario del terreno sobre el cual se ha construido el inmueble en cuestión la cual deberá registrarse antes que el título supletorio, en caso de que no se encontrase ya protocolizada. Si tal autorización se concede en el acto de la protocolización se dejará la constancia correspondiente en la respectiva nota de registro..”.- En sentencia No. 1329 en el expediente No. 03-2994, de fecha 22 de Junio de 2.005, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en relación a la valoración del Título Supletorio dejo sentado lo siguiente: “… Al respecto, pudo advertirse de las actas que conforman el presente expediente que en dicho juicio el juzgado de la causa anuló el título supletorio promovido por la parte demandante en tercería (hoy accionante en amparo), decisión esta que fue confirmada por la alzada. Igualmente, pudo constatarse que la parte promovente del título supletorio, no promovió tempestivamente por cuanto no fueron presentadas en la oportunidad legal correspondiente- como testimoniales a los firmantes que evacuaron dicho título, para que ratificaron el contenido y la firma del mismo (...), requisito exigido para que se le pudiese dar el valor de instrumento público; mientras la parte demandada en tercería impugnó por encontrarse presuntamente viciado de nulidad el referido título supletorio, bajo el argumento de que para la fecha en que se registró tal documento el terreno no era propiedad del Municipio, sino de otra ciudadana identificada como… En tal sentido, estima necesario esta Sala reiterar que cuando se está en presencia de un título supletorio, la valoración del mismo se encontrará supeditada a que los testigos que participaron en su formación (de manera extra litem), ratifiquen el mismo en juicio, para que tenga valor probatorio y para que tenga lugar el contradictorio requerido ante la presentación de aquellos testigos que ratificarán sus dichos, sobre los cuales la contraparte en juicio podrá ejercer su control –como prueba evacuada intro proceso-. Al respecto, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 22 de julio de 1.987 (caso :Irma Orta de Guilarte contra Pedro Romero), señaló con relación a la valoración del título supletorio lo siguiente´ “… El título supletorio, como elemento probatorio que es, deberá estar sometido a la contradicción de prueba por la parte contraria en el juicio en el cual se pretende hacer valer ante el “tercero en sentido técnico”, o sea, el tercero cuyo derechos quedaron a salvo, por imperio de la misma disposición legal…”. De lo expuesto se desprende que, en el caso de autos donde no fueron llevados al proceso los testigos que participaron en su conformación, no podría asimilarse dicho título a un documento público (artículo 1359 del Código Civil), pues en un caso como el de autos, que resultó contrario a lo exigido, sólo podría dársele el valor de un mero indicio, el cual junto con otros elementos de convicción pudieron llevar al juzgador a una conclusión (artículo 510 del Código de Procedimiento Civil). Sin embargo, dicho título era susceptible de ser atacado en su contenido o en su formación como documento por las vías establecidas legalmente. Así pues, que en dicha causa, no sólo no se valoró dicho título supletorio, en cuya actividad los jueces son soberanos para apreciar esta prueba de indicios estimándolos o rechazándolos, sino que se decretó la nulidad de tal instrumento, cuando el mismo no fue atacado por la parte contraria en juicio, a través de la figura jurídica de la tacha prevista en los artículos 1380 y 1381 del Código Civil, que atiende a los testigos y a los instrumentos, con su correspondiente procedimiento (por cuanto dicha parte sólo se limitó a solicitar la nulidad del título promovido en forma genérica, al señalar que el terreno sobre el cual reposan las bienhechurías construídas no era de la municipalidad, con lo cual pareciera que atacaba la propiedad, sin ser esta la vía, ya que en todo caso lo es la acción reivindicatoria). De allí, que tomando en consideración lo antes expuesto, resulta evidente que el Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, y el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial, al anular el título supletorio promovido, cuando el mismo no fue objeto de la impugnación establecida en nuestro ordenamiento jurídico vigente, actuaron en perjuicio de los derechos y garantías constitucionales referidos a la defensa y al debido proceso. Por lo tanto, estima esta Sala que la denuncia efectuada respecto a la indebida nulidad del titulo supletorio acreditado a los autos resulta procedente, sin ser necesaria la declaratoria que realizó el a-quo por orden público constitucional. Así se decide. De allí, que esta Sala estime que la decisión tomada por el juez constitucional, cuando declaró inadmisible la acción, y por orden público constitucional anuló la decisión objeto de amparo, reponiendo la causa al estado en que se dicte nueva decisión en primera instancia, no estuvo ajustada a derecho y así se decide. Bajo esta argumentación, la Sala se ve en la obligación de declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido, revocar la sentencia dictada el 3 de noviembre de 2.003 por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, por cuanto declaró inadmisible la presente acción de amparo, cuando resultaba parcialmente con lugar y en consecuencia anular parcialmente la sentencia objeto de amparo en cuanto a la nulidad del título supletorio decretada. Así se declara. …(Ramírez s Garay. Jurisprudencia. Tomo CCXXIII. Junio, 2.005. Pág. 241 y 242). En atención a los criterios citados aplicados al estudio de esta documental ya señalada ut supra, se obtiene que la misma se considera como un indicio de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, pero que valorada junto con el documento protocolizado antes examinado hace prueba que las bienhechurías construídas conforman el inmueble que es de su propiedad, y así se establece. • Copia de la cédula catastral del inmueble objeto del litigio, expedida por la Alcaldía del Municipio Heres, cursante al folio 27. El aludido medio probatorio corresponde a un documento administrativo, el cual se aprecia y valora como documento publico de conformidad con los artículos 1363 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y es demostrativo de la expedición por parte de la Alcaldía de la Cédula Catastral del bien inmueble, requisito del cual señala la promovente que cumplió a los efectos de la venta del bien inmueble objeto del contrato de opción a compra, aquí cuestionado, y así se establece. Siguiendo con el análisis de las pruebas promovidas por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 25 de Octubre de 2018, cursante a los folios 82 y 83, se observa lo siguiente: En el capítulo I, promovió las documentales que acompañó junto al libelo de demanda las cuales ya fueron examinadas precedentemente cuyos razonamientos jurídicos se dan por reproducidos para evitar tediosas e inútiles repeticiones y desgaste de la función jurisdiccional. En el capítulo II, promovió las testimoniales rendidas por los ciudadanos NEYIBETH JOSEFINA TORRIVILLA PATETE, y LOURDES DEL CARMEN ORTUÑEZ ZAMORA, las mismas cursante a los folios 85 y 86, y folios 87 y 88. En atención a esta prueba promovida, este Tribunal Superior observa lo dispuesto en el artículo 1387 del Código Civil, el cual establece que, “ No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares. (…)”. En consecuencia de la señalada previsión legal, se desestima las deposiciones de las testigos NEYIBETH JOSEFINA TORRIVILLA PATETE, y LOURDES DEL CARMEN ORTUÑEZ ZAMORA, y así se establece. En fecha 12 de Noviembre de 2018, la parte actora representada por la Abg. OLGA GUTIERREZ BRAMCHI, presentó otro escrito de pruebas, promoviendo: • Boleta de Información Catastral emanada de la Dirección de Infraestructura y Transporte de Coordinación de Catastro y Tierra de fecha 29 de Enero de 2015 y Constancia de Inscripción del inmueble objeto de levantamiento catastral emanado de la Coordinación de Catastro y Tierra de la Alcaldía del Municipio Heres en fecha 29 de Enero de 2015, cursante a los folios 122 y 123 respecftivamente. Los aludidos medios probatorios corresponden a documentos administrativos, los cuales se aprecian y valoran como documento público de conformidad con los artículos 1363 y 1359 del Código Civil, y son demostrativo de la expedición por parte de la Alcaldía de la información y levantamiento Catastral del bien inmueble, requisitos que señala la promovente que cumplió a los efectos de la venta del bien inmueble objeto del contrato de opción a compra, aquí cuestionado, y así se establece. 2.1. Pruebas de la parte demandada reconviniente En lo que respecta a los medios de prueba, que acompañó la demandada en su escrito de contestación a la demanda, y reconvención se observa: • Copias de las actuaciones relacionadas con el expediente No. FP02-V-2017-000273, con motivo de la OFERTA REAL DE PAGO, seguida por el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL contra la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, cursante del folio 48 al 74. Tales actuaciones se aprecian y valoran de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, y es demostrativo, que la parte demandada presentó en fecha 18 de Abril de 2017, el libelo de demanda, peticionando la Oferta Real de Pago sobre el bien inmueble ya descrito ut supra, objeto del contrato de opción de compra venta, aquí cuestionado, consignando Cheque de Gerencia de la entidad financiera Banco de Venezuela por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES EXACTOS, que según corresponde al pago restante de la aludida opción de compra venta. En tal sentido se observa que de la copia certificada ya valorada ut supra, referida al contrato de opción a compra suscrito en fecha 15 de Diciembre de 2014, entre la ciudadana ANA YSABEL GARCIA RESPLANDOR., y el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, Municipio Heres, bajo el Nº 36, Tomo 151 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual riela del folios 10 al 16, inclusive de este expediente; dispone en la CLAUSULA PRIMERA lo siguiente: “La vendedora, se compromete en vender a EL COMPRADOR, en un plazo de sesenta (60) días contados a partir de la fecha de Autenticación del presente documento, un inmueble de su propiedad, constituido por una un parcela de terreno su propiedad, ubicada en zona urbana de esta ciudad en el sitio denominado Bolívar de la “Urbanización Los Próceres” de Ciudad Bolívar, Parroquia Agua Salada, (…)y nada adeuda por concepto de impuestos Nacionales, Estadales ni Municipales, n i pesa sobre el mismo ningún tipo de medida gravamen. CLAUSULA SEGUNDA: “El precio de la presente OPCION A COMPRA – VENTA de la parcela de terreno (…), queda expresamente convenido entre las partes, en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo), los cuales EL COMPRADOR cancelará a LA VENDEDORA de la siguiente manera a) Con el otorgamiento de la presente OPCION A COMPRA-VENTA, en calidad de ARRAS, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,oo), los cuales LA VENDEDORA declara recibir de manos de EL COMPRADOR, mediante el pago de Cheques de (…) y el saldo restante, (…) la cantidad de (Bs. 300.000,oo), con la firma del documento definitivo de COMPRA-VENTA. TERCERA: LA VENDEDORA, se compromete durante el lapso de los sesenta (60) días de la presente OPCION A COMPRA VENTA, a tramitar por ante la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, toda la documentación necesaria para el Registro del documento definitivo de COMPRA VENTA”. En análisis de lo anterior se destaca que si la parte demandada consideró que la parte actora se negaba a cumplir con el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 15 de Diciembre de 2014, resulta acertado el ofrecimiento real de pago ante el Tribunal competente, a los efectos de verificar su cumplimiento con respecto a la obligación contraída, pero la misma para poder demostrar que el COMPRADOR, cumplió con su contraprestación, debió ser presentada dentro de la oportunidad contemplada en la Cláusulas ya transcrita, es decir dentro de los sesenta (60) días, siguientes a la fecha 15 de Diciembre de 2014, fecha en que fue suscrito dicho contrato de Opción a Venta, sin embargo el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL presentó el escrito dirigido al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, peticionando OFERTA REAL DE PAGO, en fecha 18 de Abril de 2017, siendo que desde la fecha en fue suscrito el contrato de Opción de Compra suscrito por las partes de este juicio, en fecha 15 de Diciembre de 2014, hasta el 18 de Abril de 2017, fecha en que el comprador demandado hizo ofrecimiento real de pago por ante el Tribunal de Municipio, han transcurrido DOS (2) años, CUATRO (4) meses y TRES (3) días, lo cual resulta al margen de tiempo convenido en el contrato, pues el pago es intempestivo o extemporáneo, quedando patente el incumplimiento del demandado en el pago de la contraprestación a que quedaba obligado en el tantas veces mencionado contrato de opción de compra venta, y así se establece. En fecha 07 de Noviembre de 2018, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas, cursante del folio 91 al 93, promoviendo las siguientes: • En el Capítulo I, reprodujo el mérito favorable de los autos. Ante tal expresión genérica utilizada ‘reproduce el mérito probatorio de los autos’ esta Alzada en innumerables fallos al respecto ha dejado sentado lo siguiente: “… este Juzgador en forma reiterada y pacífica, conteste con la doctrina de la Sala Constitucional como de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, considera que la parte promovente de una prueba no puede limitar su promoción a producir la prueba, y menos aún a reproducir el mérito favorable que emerge de los autos expresión a la que este Tribunal niega valor probatorio debido a que no está referida a un hecho o hechos concretos contenidos en el expediente referidos al mérito de la causa y respecto de los cuales se haya pedido al Tribunal el examen de los mismos. No es posible hacer uso de expresiones genéricas, no delimitadas en su contenido específico, que no se refieren a un determinado medio de pruebas, sino al conjunto de los que están en el expediente y, por si fuera poco, sin establecer los hechos que se pretenden probar con el “mérito favorable de los autos” sin decir en que consiste el mérito que se promueve ni en que consiste lo favorable, pues tal conducta equivale a trasladar la carga de la prueba al propio Juez que debiera ser el destinatario de la prueba. Sobre este particular la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por decisión de fecha 10/07/03 estableció: “…Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolanos que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones..” De la única forma que esta expresión “mérito favorable” sea considerado como una verdadera promoción, es que se haga valer el mérito de la prueba promovida por la contraparte, siempre que se señale cual es el objeto a probar con la prueba invocada, lo cual se extrae de la sentencia de fecha 19 de Julio de 2.005 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Exp. No. AA20-C-2003-000661-Sent. No. 00470. De acuerdo a ello, esta Instancia Superior considera que en el caso sub-examine se está en presencia de una expresión cuya connotación como expresión de medio de prueba utilizada por el promovente es manifiestamente ilegal, en consecuencia tal expresión utilizado por la parte demandada, se desestima por cuanto en nada se refiere a un medio de prueba, y así se decide. • En el Capítulo II, promueve recibo de pago privado celebrado entre las partes en fecha 21 de Enero de 2016. Tal elemento de juicio fue inadmitida por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 08 de Noviembre de 2018, por no constar en autos, por tanto no puede ser objeto de valoración por este Tribunal Superior y así se establece. • En lo que respecta a las pruebas promovidas en los Capítulos III, y IV, referida a la promoción de copia certificada de la consignación del Cheque en la causa signada FP02-V-2017-273, y el oficio No. 2260-192 respectivamente, las mismas fueron inadmitidas mediante auto de fecha 08 de Noviembre de 2018, cursante al folio 116; por no constar en autos, por consiguiente esta Alzada no pasa al examen de estos medios de prueba, y así se estace.. • En lo relativo a las pruebas promovidas en los Capítulos V, VI, VII, VIII y IX; relacionada con la copia certificada de la Resolución recaída en la Oferta Real de Pago, Exp.- FP02-V-2017-000273; copia certificada de la Resolución recaída en la apelación ejercida en el procedimiento de Oferta Real de Pago; copia simple del libelo de demanda de Incumplimiento de Contrato, Exp.- FP02-V-2017-000276; copia del libelo de demanda, Exp.- FP02-V-2017-000431, respectivamente; tales documentales el a-quo mediante auto de fecha 08 de Noviembre de 2018, inserto al folio 116, las declaró improcedentes, y por cuanto el promovente no impugnó el referido auto, dichos elementos de juicio no pueden ser objeto de valoración, sin embargo se distingue que este Despacho Judicial, ya valoró y analizó ut supra, las actuaciones concernientes al Exp.- FP02-V-2017-000273, cuyas actas corrobora el incumplimiento del demandado en el pago de su obligación derivada del contrato de opción de compra aquí cuestionado, pues el demandado hizo ofrecimiento real de pago el 18 de Abril de 2017, siendo que para ese entonces desde la firma del documento de opción de compra, hasta esa fecha han transcurrido DOS (2) años, CUATRO (4) meses y TRES (3) días, lo cual contraviene lo estipulado en las cláusulas Primera y Tercera, ya analizadas precedentemente, y así se establece. • En lo atinente a las prueba testimonial promovida en el Capítulo X, al no constar en autos su evacuación, no pueden ser objeto de valoración, y así se establece. Analizado como ha sido el material probatorio, aportado a los autos, esta Alzada, previo análisis de los mismos, referidos a las documentales: Copia certificada del contrato de opción a compra suscrito entre la ciudadana ANA YSABEL GARCIA RESPLANDOR, y el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, en fecha 15 de Diciembre de 2014, el cual riela del folios 10 al 16, inclusive de este expediente. Planilla de Pago expedido por la Alcaldía del Municipio Heres de Ciudad Bolívar, relacionado con la cancelación de impuesto sobre inmueble urbano del año 2013 al 2015, cursante al folio 22. Copia de la cédula catastral del inmueble objeto del litigio, expedida por la Alcaldía del Municipio Heres, de fecha 26 de Noviembre de 2012, cursante al folio 27. Boleta de Información Catastral emanada de la Dirección de Infraestructura y Transporte de Coordinación de Catastro y Tierra de fecha 29 de Enero de 2015 cursante al folio 122; y Constancia de Inscripción del inmueble objeto de levantamiento catastral emanado de la Coordinación de Catastro y Tierra de la Alcaldía del Municipio Heres en fecha 29 de Enero de 2015, cursante al folio 123 ; instrumentos estos que evidencia tal como lo aduce la representación judicial de la actora en su libelo, el cumplimiento de la parte actora respecto a la promesa de venta del inmueble objeto del contrato, pues se encuentran dentro del tiempo indicado para suscribir el documento definitivo de la venta, según se extrae de las CLAUSULAS PRIMERA, SEGUNDA y TERCERA, y así se decide. Visto todo lo antes expuesto, es claro que debe prevalecer la idea de justicia en los conflictos que se suscitan entre las partes contratantes en este juicio, lo cual es ponderado por quien suscribe, a través del estudio de la conducta observada por las partes en los hechos debatidos en juicio, y en atención a las probanzas que obra en autos, además que hay que delimitar los presupuestos de la acción resolutoria, en cuanto al ámbito de aplicación, resaltando que se está frente a un contrato valido, bilateral, ello entraña, (la proveniencia de un mismo contrato, la idea de la comunidad de origen se relaciona con la exigencia de que las obligaciones de las partes tengan su fuente en el mismo contrato), y el incumplimiento, en ello hay que destacar que el Legislador no prevé la potestad judicial de otorgar plazos de gracia, en tal sentido la doctrina ha señalado que en presencia de esa parquedad del texto del artículo 1.167 del Código Civil vigente, cabe preguntarse, ¿si cualquier retardo en el cumplimiento, bastaría fundar entre nosotros un derecho irrevocable a la resolución a favor de la parte agraviada y desde que momento podría predicarse que surge tal derecho?. En atención a tal cuestionamiento, este Juzgador concluye lo siguiente: Quedó demostrado que efectivamente tanto la parte actora reconvenida, ciudadana ANA YSABEL GARCIA RESPLANDOR, como el demandado reconviniente de autos, ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, suficientemente identificados en autos, celebraron en fecha 15 de Diciembre de 2014, el Contrato de Opción de Compra Venta sobre un inmueble, lo cual quedó evidenciado con el documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, Municipio Heres, bajo el Nº 36, Tomo 151 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual riela a los folios 10 al 16, inclusive de este expediente, que ha sido analizado anteriormente por este juzgador. Y en cuanto a la pretensión del actor, sobre la resolución de la obligación contraída con el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, por falta de pago de la cantidad restante del precio, según el plazo acordado, y convenido en la CLAUSULA PRIMERA Y TERCERA del aludido contrato; este sentenciador obtiene de un estudio minucioso al mencionado documento, particularmente de la señalada CLASULA SEGUNDA Y TERCERA, que las partes contratantes – actora y demandado de autos – convinieron que el contrato tendría vigencia desde el momento de su autenticación, esto es desde el 15 de Diciembre de 2014 – folio 16 – hasta sesenta (60) días, para la firma del documento de venta y entrega del inmueble. Así como también fue pactado entre los contratantes, que si durante dicho lapso, no llegase a otorgar el documento definitivo de compra venta, que de acuerdo a la CUARTA, se estipuló “…que si por razones propias de LA VENDEDORA, no se llegare a realizar el documento definitivo de COMPRA-VENTA del inmueble objeto de la presente OPCION A COMPRA-VENTA, esta deberá cancelar a documento definitivo de COMPRA-VENTA del inmueble objeto de la presente OPCION A COMPRA VENTA, estos deberá cancelar a EL COMPRADOR, además de los SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,oo) entregados en ARRAS a LA VENDEDORA, la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo), como justa indemnización (…) por su incumplimiento a EL COMPRADOR; y en caso de ser por razones propias de EL COMPRADOR, se le deducirá del monto entregado en ARRAS la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo), como justa indemnización (…) originados por su incumplimiento a LA VENDEDORA (…)”. Ahora bien, de las probanzas de autos supra analizadas, se evidencia además de la efectividad del contrato supra analizado y valorado, suscrito por ambas partes, que la parte demandada reconviniente no logró demostrar, tal como fue convenido en la descrita en las CLAUSULA PRIMERA y TERCERA, que efectuara el pago del saldo restante sobre la venta del inmueble descrito en el mentado contrato, dentro del lapso de los sesenta (60) días contados a partir de la autenticación del documento contentivo del contrato que ocurrió el 15 de Diciembre de 2014, como tampoco fue demostrado que ofreciera el comprador a la vendedora y actora de autos, la oferta de dicho pago en la oportunidad correspondiente de acuerdo al contrato de opción de ventas, tantas veces mencionado; hecho que igualmente se deduce de la pretensión del actor, cuando alega que el comprador y demandado de autos, no pago el saldo restante de la obligación contraída, situación que evidentemente demuestra que la reclamante de autos no pudo lograr la cancelación y resolución de la operación de venta y finiquito al ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, y como consecuencia de ello, tampoco obtener la firma del documento de venta definitivo del inmueble objeto del contrato dentro del plazo convenido en la señaladas CLAUSULA PRIMERA, SEGUNDA Y TERCERA; quedando además comprobado con las actuaciones relacionas con el Exp.- FP02-V-2017-000273 con motivo de la Oferta Real de Pago, el incumplimiento del comprador demandado reconviniente, del pago del saldo restante de la venta del inmueble en la oportunidad establecida en las cláusulas a las cuales se ha hecho referencia, siendo que desde la fecha en fue suscrito el contrato de Opción de Compra entre las partes de este juicio, en fecha 15 de Diciembre de 2014, hasta el 18 de Abril de 2017, fecha en que el comprador demandado hizo ofrecimiento real de pago por ante el Tribunal de Municipio, han transcurrido DOS (2) años, CUATRO (4) meses y TRES (3) días, lo cual resulta fuera de la oportunidad de tiempo convenido en el contrato, quedando probado irremediablemente el incumplimiento del demandado en el pago de la contraprestación a que quedaba obligado en el tantas veces mencionado contrato de opción de compra venta; lo cual obviamente hace prosperar la demanda formulada en fecha 16 de Mayo de 2018, por la abogada OLGA GUTIERREZ BRANCHI, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ANA YSABEL GARCIA RESPLANDOR, relativa a la acción de resolución de contrato de opción de compra venta en contra del ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, y así se establece. En apoyo de lo aquí decidido se hace necesario traer a colación lo citado por el autor JOSE MELIC ORSINI en su obra ‘LA RESOLUCION DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO, Pág. 199’, apunta que, “…El principio individual más importante que se utiliza para controlar la acción de resolución en esta y en otras similares, es el de que tal acción solo es admisible si el incumplimiento alcanza un cierto grado mínimo de seriedad. El delicado balance de intereses que se requiere en esta área es preeminentemente materia de discusión judicial, y no puede ser preestablecido por reglas fijas”. De modo que el incumplimiento debe afectar la obligación principal, siendo así, claramente se desprende de las actas procesales, y especialmente se desprende de las pruebas aquí analizadas, que la parte demandante demostró la certeza de los hechos narrados en su libelo de demanda, que le motivaron suficientemente para proceder a intentar la acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, supra identificado; el cual riela a los folios 4 al 6, inclusive de este expediente, en contra del ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, suficientemente identificado en autos, a lo cual ya se ha hecho alusión, exigiendo la resolución del mencionado contrato por incumplimiento por parte del demandado; en consecuencia deberá la demandante de autos, la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR, reintegrar al ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 580.000,oo), lo cual deriva del monto amortizada por éste último, entregado en arras de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES, (Bs. 600.000,oo), del precio base de venta del inmueble objeto de la negociación aquí analizada, más CUARENTA MIL BOLIVARES (B. 40.000,oo), cantidad señalada por la actora en el libelo de demanda, haber recibido once (11) meses después de suscribir las partes el contrato de opción de compra venta, cuestionado en juicio, suma esta que totalizada se le deberá hacer la deducción de la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo), y así se establece. Como corolario de lo expuesto precedentemente, debe este juzgador forzosamente, declarar con lugar la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR en contra del ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, ampliamente identificados en autos, y como resultado de ello, sin lugar la apelación formulada en fecha 23 de Noviembre de 2018, por el ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL asitido por el abogado CARLOS ANDRES MIRANDA GOITIA, en contra de la sentencia de fecha 20 de Noviembre de 2018, dictada en la presente causa, por el Tribunal Cuarto de Municipio y Ejecutor de Medida del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar y, así se decidirá en la dispositiva de este fallo. CAPITULO TERCERO DISPOSITIVA Por todos los razonamientos anteriores, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, y de Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA incoara la ciudadana ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR en contra del ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL. Se declara asimismo SIN LUGAR la RECONVENCION propuesta por éste último contra la demandante ANA YZABEL GARCIA RESPLANDOR. En consecuencia queda resuelto el contrato de opción a compra suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, Municipio Heres, bajo el Nº 36, Tomo 151 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; debiendo la demandante, reintegrar al ciudadano GETULIO DANIEL BATES CARVAJAL, la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 580.000,oo), Todo ello de conformidad con las disposiciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales antes citadas y los artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil. - Queda CONFIRMADA la sentencia dictada en fecha, 20 de Noviembre de 2018, por el Tribunal de la causa y, se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada, asistida por el abogado CARLOS ANDRES MIRANDA GOITIA, inserta al folio 141, en contra de la referida sentencia. - Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. - Por cuanto la presente decisión fue pronunciada fuera del lapso legal correspondiente; se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículos 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas - Publíquese, regístrese, déjese copia certificada y en su oportunidad legal devuélvase el expediente al Juzgado de origen.- - Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, y de Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los siete (07) días del mes de octubre de dos mil Diecinueve (2019). Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación. El Juez Superior, Abg. José Francisco Hernández Osorio. La Secretaria Temporal, Abg. Josmedith Méndez. En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las de la una y siete (1:07 p.m), previo anuncio de Ley.- Conste. La Secretaria Temporal, Abg. Josmedith Méndez. JFHO/Jm/Franceline