REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA En su nombre: JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA «VISTOS CON INFORMES» ANTECEDENTES DE LA CAUSA El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 08 de agosto de 2019 (f. 217), por el abogado JOSÉ RUFO CONTRERAS en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, en su condición de parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 07 de agosto de 2019 (fs. 210 al 2016), por el TRIBUNAL CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA con sede en Tovar, mediante la cual declaró la caducidad de la acción de la demanda de preferencia ofertiva y retracto legal intentada por la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, en contra de los ciudadanos SILVERIO MÉNDEZ, NELY CONTRERAS y NORAIMA MELINA DÍAZ CONTRERAS. Mediante auto de fecha 08 de octubre de 2019 (f. 221), este Juzgado le dio entrada al presente expediente e informó a las partes, que de conformidad con lo previsto en los artículos 118 y 520 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los cinco días de despacho siguientes podrían solicitar la constitución del Tribunal con asociados y promover las pruebas admisibles en esta instancia. Asimismo, de conformidad con el artículo 517 eiusdem, informó a las partes que los informes debían ser presentados en el vigésimo día de despacho siguiente a la fecha del referido auto, salvo que se haya pedido la constitución del Tribunal con asociados, en cuyo caso este término se computará a partir de la fecha de esa actuación procesal. Mediante diligencia de fecha 15 de octubre de 2019 (f. 222), la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, asistida por la abogado NEISY YOLIVER CASTILLO DE CONTRERAS, actualizó su domicilio procesal. En fecha 07 de noviembre de 2019 (f. 226), la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, asistida por la abogado YUDITH MARITZA VERGARA DE MÁRQUEZ, presentó informes. Por auto de fecha 21 de noviembre de 2019 (f. 235) este Juzgado dijo «VISTOS», entrando la presente causa en estado de sentencia. Al encontrarse la presente causa, en el lapso para dictar sentencia definitiva de segunda instancia este Tribunal procede a hacerlo previa a las consideraciones siguientes: I SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA La presente causa se inició mediante libelo presentado en fecha 17 de abril de 2018 (fs. 01 al 04), cuyo conocimiento correspondió en principio al JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO IVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, por la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, venezolana, titular de la cédula de identidad 14.249.454, asistida por el abogado OSCAR ALBERTO VERGARA GUILLÉN inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 105.734, mediante el cual demandó a los ciudadanos SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, NELY CONTRERAS y NORAIMA MELINA DÍAZ CONTRERAS, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números 15.695.422, 8.770.572 y 16.605.341 respectivamente, por preferencia ofertiva arrendaticia de local comercial, en los términos que se resumen a continuación: Que es arrendataria desde hace algo más de cuatro (4) años de un local comercial, ubicado en la avenida principal del Barrio Puerto Rico, Municipio Autónomo Antonio Pinto Salinas de este estado Mérida, de (69,71 m2), el cual le fue cedido en arrendamiento a la muerte de su madre la ciudadana ZENAIDA TORRES, quien lo venía ocupando en la misma condición de arrendataria desde octubre 1999, según documento que agrega en copia simple marcada con la letra “A”. Que ha venido pagando puntualmente sus cánones de arrendamiento al ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, quien en nombre y representación de la legítima dueña la extinta MARIAVICENCINA CONTRERAS, se lo cedió en arrendamiento en el año 2013, fijando él mismo los cánones mensuales a pagar, inclusive los sucesivos que de manera unilateral, inconsulta y abusiva este ciudadano en su condición de apoderado administrador del inmueble, se lo fue aumentando periódicamente. Que en el mes de agosto de 2014, le extendió un recibo de pago de ese mes y junto a él, una notificación suya en la que le otorgaba una prórroga legal de dos años para la desocupación del inmueble, el cual vencería el 01 de agosto del año 2016, y que sin ninguna malicia le firmó dicho recibo. Que al fallecimiento de la ciudadana MARIAVICENCINA CONTRERAS, legítima propietaria del inmueble, solicitó en reiteradas ocasiones información de la condición del local comercial, acerca de a quien le debía seguir pagando los cánones de arrendamiento, pero sin que el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS le diera ninguna información al respecto. Que en fecha 16 de marzo de 2017, el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, la demandó por desalojo de local comercial, causa que la llevó al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, inserta al expediente número 296-2017, la cual fue declaro inadmisible en fecha 18 de octubre de 2017, quedando definitiva en fecha 26 de octubre de 2017. Que la legítima propietaria del referido local MARIAVICENCINA CONTRERAS, mantuvo con la también fallecida madre de la demandante, una relación arrendaticia por espacio de más de diecinueve (19) años, dentro de cuyo lapso, suscribió con la madre de la demandante una serie de contratos de arrendamientos del referido local comercial, unos de manera verbal y otros escritos, comenzando el primero desde el 1° de octubre de 1999, hasta la presente fecha, que alcanzan unos ocho (8) contratos consecutivos, la mayoría de ellos de carácter privado, todos sobre el inmueble de marras. Que la fallecida ciudadana como propietaria del inmueble, le otorgó en vida un poder a su criado el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, para que administrara dicho local y dispusiera de él a su libre arbitrio, de tal modo que fue este ciudadano con quien la demandante siguió el contrato de arrendamiento a la muerte de su madre, y continuó ocupando el local comercial con el negocio familiar de restaurant, pagándole mes tras mes los cánones de arrendamiento. Que en fecha 17 de julio del año 2013, el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, decidió unilateralmente y de manera fraudulenta venderle el referido local comercial a las ciudadanas NELY CONTRERAS MÁRQUEZ (su madre) y a la ciudadana NORAIMA MELINA DÍAZ CONTRERAS (concubina), violentando las normas que regulan la materia y que prohíbe a los apoderados vender los bienes de sus poderdantes a sus familiares, pero que igual se los vendió por el precio de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00), y la segunda por el precio de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00), según consta en documento de compraventa, el cual anexa en copia simple marcado con la letra “G”. Que no le ofreció el inmueble a la demandante, como era su obligación según lo dispone el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de tal modo que la venta la realizó el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS sin haber notificado previamente a la arrendataria, y sin haberle hecho la oferta de preferencia que de obligatorio cumplimiento establece la Ley a los arrendadores de inmuebles, pues tal y como está establecido es de orden público y sus normas no pueden ser relajadas por las partes ni por terceros. Que mucho tiempo después de realizada la fraudulenta venta, la demandante fue notificada a través del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Antonio Pinto Salinas del Estado Mérida, con el asunto número 296-2017, por parte del mencionado ciudadano, quien demandó su desalojo, porque según él había falta de pago por parte de su representada, cosa que no fue demostrada en el Tribunal, y que el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, presentó un poder otorgado por las nuevas propietarias del inmueble las ciudadanas NELY CONTRERAS MÁRQUEZ y NORAIMA MELINA DÍAZ CONTRERAS, es decir, que el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, demostrando su mala fe desmedida, ambición y violentando la ley, vendió fraudulentamente y por esa irrisoria cantidad a su madre y concubina el inmueble en cuestión, pero sin antes notificarle a su asistida sobre esa negociación. Que el inmueble aquí demandado es un solo cuerpo constituido por dos (2) locales comerciales que aun cuando se encuentra materialmente dividido e individualizado sirve para el uso a que están destinados, pero que fueron fraccionados para lograr ventajas económicas y comerciales, y por omisión premeditada del propietario, no ha sido sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, lo que no está establecido en la situación condominial que exige la Ley de Propiedad Horizontal, como tampoco existe documento alguno que reglamente su funcionamiento y conforme a la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, no puede ser objeto de venta en partes o ventas separadas por no reunir los requisitos de los inmuebles regulados por la Ley de Propiedad Horizontal, criterio éste que abandona la vigente Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que en defensa de los derechos de su asistida debe aplicarse los supuestos previstos en el artículo 1.546 del Código Civil. Que este es un derecho que sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo, pues no sería lógico ni justo en derecho que un inquilino que como en el caso que nos ocupa, tenga más de diecinueve (19) años, ocupando de forma pacífica, notoria, continua, pública, no interrumpida, un local comercial que junto con otros locales, constituyan un inmueble único, que no está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, conforme al artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que no tenga derecho preferente a un tercero extraño para adquirir el inmueble, criterio este que como ya se dijo ha sido abandonado por las leyes que regulan la materia. Que por lo anteriormente expuesto, es por lo que pide que se le permita a la arrendataria aquí demandante tener la oportunidad de poder adquirir el inmueble en su globalidad donde ejerce su comercio y que, muchas veces se convierte en un punto comercial tan importante que si dicho comercio no se encontrara en esa ubicación, perdería considerablemente sus ingresos económicos, viéndose perjudicada su actividad económica que está directamente vinculada con la ubicación geográfica de sus comercio, y el cambiar dicha ubicación de seguro le ocasionaría graves perjuicios económicos. Que en todo caso, el derecho reclamado por la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, es un derecho preferente ante un tercero para adquirir la propiedad sobre este inmueble, y que el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, se los desconoció y será el órgano jurisdiccional quien se encargue de resolver la Litis en aplicación directa e inmediata de la Constitución y de las leyes, porque no se trata de una facultad per se, sino que es efectivamente un derecho, y en fin es un derecho material al que su representada no está dispuesta a renunciar por cuanto se le cercenaría su derecho a hacer uso del retracto legal arrendaticio como consecuencia de los dispuesto en la norma legal antes mencionada. Que la arrendataria cumple con todos los requisitos para ejercerlo de conformidad con los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la Preferencia Ofertiva a favor del arrendatario, le está dando un tratamiento humano y social e igualitario que a cualquier comprador, de allí que tal decisión ventajista, desigual, irracional, incongruente, ilegal e inmotivada del ciudadano arrendador SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, de venderle de manera fraudulenta y violatoria a las normas vigentes, constituye precedentes y consecuencias desastrosas para su asistida, que sin duda debe ser corregida, y en esa medida se honraría el principio de igualdad. Que a tenor de lo dispuesto en el artículo 49 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios su asistida, además de tener interés en adquirir el inmueble en cuestión, está en condiciones económicas de pagar el precio que oferte el propietario de dicho local y que de ningún modo deberá exceder el precio que fraudulentamente lo vendió a su familia, además por tratarse de un local comercial en donde se realiza la actividad de restaurant por su misma actividad económica que se desempeña su asistida, tiene la posibilidad y la capacidad de pagar el precio de la totalidad del inmueble. Que en todo caso, el derecho reclamado por la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, es un derecho erga omnes, para adquirir la propiedad sobre este inmueble y que es el derecho alegado, que por efecto de la norma anunciada (art. 42 de la LAI) se le pretende desconocer, entonces será el órgano jurisdiccional encargado de resolver la presente Litis en aplicación directa e inmediata de la Constitución. Fundamenta la presente acción en los artículos 26 y 51 de la Constitución Nacional, artículos 1.546 y siguientes del Código Civil, artículos 42, 43, 44, 45, 46, 47 y 48 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En cuanto al petitorio, señala que siendo su derecho de reclamar mediante demanda el derecho de preferencia ofertiva de local comercial a su favor, es por lo que acogiéndose a la disposición de los artículos 26 y 51 encabezamiento de la Constitución Nacional, en concordancia, con lo dispuesto en las normas anteriormente citadas, demanda formalmente a los ciudadanos SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, NELY CONTREAS MÁRQUEZ y NORAIMA MELIA DÍAZ CONTRERAS, para que convengan o de lo contrario, a ello sean condenados por el Tribunal, a que reconozcan su derecho de preferencia ofertiva sobre el referido local comercial, y se proceda a la materialización de dicha venta realizando la tradición legal del mismo a su nombre, en las mismas condiciones y por el mismo precio que se le vendió a sus familiares. Estimó la pretensión en la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES (Bs. 120.000.000,00). Fijó su domicilio procesal en la siguiente dirección: «Sector Puerto Rico, calle o vía Eutimio Rivas, local S/n. Del Municipio Antonio Pinto Salinas, de Santa Cruz de Mora del estado Mérida». Finalmente, por todo lo anteriormente escrito, narrado de buena fe y apegado a toda disposición legal en la materia, es por lo que pide que la presente demanda de derecho de preferencia ofertiva arrendaticia de local comercial, subrogación y el retracto legal arrendaticio, sea tramitada, sustancia y admitida en cuanto a derecho y declarada con lugar en su sentencia definitiva con todos los pronunciamientos de Ley. En fecha 25 de abril de 2018 (fs. 36 al 39), el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, declinó la competencia al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida con sede en Tovar. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA En fecha 28 de septiembre de 2018 (fs. 68 al 77), el abogado CARLOS JOSÉ CASTILLO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 169.080, actuando en representación de las ciudadanas NELY CONTERRAS MÁRQUEZ y NORAIMA MELINA DÍAZ CONTRERAS, según instrumento poder conferido por ante la Oficina de Registro Público con funciones de Notaría Pública del Municipio Antonio Pinto Salinas del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha 30 de enero de 2018, inserto bajo el número 35, Tomo 2, folios 105 al 107 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, asistiendo también al ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, contestó a la demanda en los términos que se resumen a continuación: Bajo el particular I. Cuestiones Previas, señala que en un todo conforme lo establece el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentado específicamente en lo dispuesto en sus ordinales 2° y 3°, que a los fines de revisar exhaustivamente si la demandante tiene la cualidad para solicitar un derecho de preferencia arrendaticia de local comercial o si, por el contrario, a lo largo del tiempo se ha caracterizado por ser una persona incumplidora de los acuerdos firmados para desalojo, precisamente porque no tiene la cualidad que pretende ostentar. En este sentido, pasa a explicar la situación: De la falta de cualidad del actor, que la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, dice ser hija de la ciudadana ZENAIDA TORRES, fallecida ab intestato el día 08 de marzo de 2013, pero no consta en autos ningún elemento probatorio que fundamente semejante aseveración, así como tampoco consta la declaración sucesoral o la sentencia judicial que conduzca a señalar que efectivamente es su hija y tiene facultad judicial para una vez fallecida, heredar los derechos posesorios del bien que aquí reclama. Que en efecto, entre ZENAIDA TORRES, y la anterior inquilina (hoy fallecida) existió un contrato de arrendamiento el cual, entre otras cláusulas, contenía una que taxativamente decía: «…OCTAVA: El presente contrato se considera intuito-persona y en consecuencia “La Arrendataria” no podrá traspasar, subarrendar, ni ceder por ningún título, parcial o totalmente el inmueble objeto de este contrato, en este sentido solo el tendrá carácter de Arrendataria”». Que con este acuerdo suscrito por ambas partes en su momento, la relación arrendaticia se torna exclusiva, y por lo tanto, no es transmisible a otras personas, si quiera por el fallecimiento de la arrendataria, cuyo suceso ocurrió el día 09 de marzo de 2013, que queda claro que la relación arrendaticia feneció el día 09 de marzo de 2013 y desde entonces se estableció la obligación de entregar el inmueble. Que para ejercer un derecho de preferencia ofertiva arrendaticia de local comercial, la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, debe demostrar fehacientemente que es heredera universal (bajo decreto judicial) de la ciudadana ZENAIDA TORRES, pues de lo contrario, ha demostrado ser una invasora permanente del local objeto del presente litigio y en consecuencia, no posee el carácter que invoca, pues con ella nunca se ha firmado contrato de arrendamiento, sino que por el contrario, se le ha solicitado por diferentes medios el desalojo y formal entrega del local. Que por las razones expresadas, concluye que la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, no posee la cualidad de arrendataria del local comercial que ella menciona en su escrito libelar, y en razón de ello, se encuentra incursa en la circunstancia prevista en el ordinal segundo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y que pide sea declarado con lugar. De la falta de cualidad del demandado SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, arguye que, con base a lo dispuesto en el ordinal cuarto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, solicita al Tribunal se pronuncie sobre la cualidad que tiene el demandado SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, pues ni es propietario del inmueble objeto del presente litigio, ni es su administrador actualmente. Que no consta en autos ningún elemento probatorio que indique la vinculación directa o indirecta del ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, con el asunto que aquí se trata o con las resultas que puedan producirse al término de la causa, pues efectivamente el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS no tendría ninguna decisión que tomar u orden que cumplir, en caso (negado) que el Tribunal fallara a favor de la demandante, pues no cuenta con cualidad para atender el hecho. De la inepta acumulación de pretensiones o inexactitud de la demanda, solicita formalmente que se analice tanto el encabezado del escrito de demanda, como su contenido, petitorio y pertinente conclusión, pues sostiene que a lo largo de toda esa «palabrería» se encuentra un mal sano propósito. Que al encabezar la demanda, la actora señala que reclama el derecho de preferencia ofertiva arrendaticia de local comercial, sin embargo, en el texto reclama un presunto derecho de retracto legal (incluyéndose como comunera y citando el código civil), pretendiendo así adquirir el inmueble, pero que a su vez, solicita que sea separado de la totalidad que lo compone, pidiendo al Tribunal que se ordene a las propietarias que separe en partes condóminas y una vez hecho esto se le otorgue el derecho de preferencia ofertiva de venta del local, la subrogación y el retracto legal arrendaticio. Que sin duda aluna, la Litis está difícil de determinar, con base a todo lo expuesto, solicita se declare inadmisible la demanda, pues a su parecer existe violación del ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que no se ha precisado determinantemente el objeto de la pretensión, y por el contrario, se quiere solapar una inepta acumulación de peticiones (violando el artículo 78 eiusdem) alegando unos derechos arrendaticios que no existen y que están confesos por la demandante. Bajo el particular de la contestación de la demanda, respecto a la contradicción a los hechos descritos por la demandante, manifiesta que a pesar de la ambigua e incoherente redacción de la demanda, escrita en primera y tercera persona, lo cual viola el derecho a la defensa, pues no permite ejercer el contradictorio con la eficacia que el caso merece, pasa a oponerse, negar y contradecir las circunstancias allí descritas en los términos siguientes: 1. Niega, rechaza y contradice en nombre de sus representadas y su asistido, que la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES sea arrendataria de un local comercial ubicado en la avenida principal del barrio Puerto Rico, Municipio Antonio Pinto Salinas del Estado Bolivariano de Mérida, pues no existe tal vínculo entre ella y cualquier persona que hoy sea propietaria de la totalidad del inmueble donde se encuentra ubicado el local comercial in comento. Que efectivamente existió una relación arrendaticia con la ciudadana ZENAIDA TORRES, pero ésta se caracterizó siempre por ser intuito personae e intransferible de modo alguno, razón por la cual al ocurrir la muerte de esa persona (hecho ocurrido el 09 de marzo de 2013), y atendiendo al hecho de que la relación arrendaticia no podía ser transferida, quien para ese momento ostentaba la representación de la propietaria de la totalidad del inmueble, es decir, el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, procedió a conversar con la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, a los fines de concretar la entrega del local comercial, llegando al acuerdo de otorgarle un plazo perentorio para que realizara la mudanza (sí desalojo) y la consignación de las llaves correspondientes. Que por esa razón, niega, rechaza y contradice en nombre de sus representadas y asistido que se haya cedido en arrendamiento a la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES cuando ocurrió la muerte de quien en vida se llama ZENAIDA TORRES. 2. Niega, rechaza y contradice en nombre sus representadas y asistido, que la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, pague puntualmente sus cánones de arrendamiento, que consta por ante el Tribunal del Municipio Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida (hoy Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida), un expediente de consignación de cánones de arrendamiento cuya última actualización es del 16 de junio de 2014, el cual corresponde al pago del canon de arrendamiento del mes de mayo de 2014, todo lo cual demuestra la falsedad de lo allí aseverado. Que pide al Tribunal requiera del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, una copia certificada del expediente 09-2013, el cual es legal, pertinente y necesario para demostrar que nunca hubo un contrato de alquiler y que, por el contrario, siempre existió una desavenencia entre las partes porque a la hoy demandante se le exigió la entrega formal del inmueble luego de la muerte de la ciudadana ZENAIDA TORRES. Que de igual manera, ese expediente es útil, pertinente y necesario para demostrar que es falso que se haya o esté cumpliendo con el pago de cánones de arrendamiento, pues a la fecha se está frente a una acción de invasión. 3. Que es cierto y así lo declara, que en agosto de 2014, el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, extendió un recibo de pago correspondiente al mes de agosto de 2014, donde notificaba el otorgamiento de un plazo de dos (2) años para la desocupación del inmueble. Que cabe recordar el principio legal: «nadie puede alegar su propia torpeza», razón por la cual queda confesa la demandante de que siempre se le exigió la entrega del inmueble, pues nunca hubo la intención de mantenerla como inquilina, que es de hacer notar al Tribunal de la causa, que permanentemente privó la idea de resolver el conflicto de forma amistosa, buscando soluciones que no perjudicaran a las partes, pero que ello nunca fue posible, dala la mala intención manifiesta por quien hoy demanda. 4. Niega, rechaza y contradice en nombre de sus representadas y asistido, la aseveración que indica que la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, no sabía «…a quien (sic) debería seguir pagando los cánones de arrendamiento…» pues resulta obvio recordar que ella ya había tramitado un expediente por el Tribunal de Municipio de la localidad, a los fines de consignar los cánones de arrendamiento, razón por la cual si en verdad la preocupaba una situación como esa, y ante la muerte de la propietaria de la totalidad del inmueble donde se encuentra el local, debió continuar depositando sus responsabilidades con ese mecanismo, que de igual manera es digno resaltar que no se puede alegar desconocimiento de la Ley a seguir, porque siempre ha contado con un abogado que le asiste en sus asuntos legales. 5. Que es cierto y así lo declara en nombre y representación de sus poderdantes y su asistido, que en fecha 16 de marzo de 2017, el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS procedió a demandar a la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES por desalojo de local comercial, situación que conoció el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en expediente N° 296-2017. Que también es cierto que la demandada de ese asunto (hoy demandante de éste), alegó la falta de cualidad del actor, razón por la cual la cuestión previa interpuesta como contestación de la demanda in comento fue declarada con lugar, y en consecuencia el Tribunal decretó inadmisible el asunto. Que ahora bien, si en ese momento se determinó que el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, no tiene cualidad ¿cómo es que hoy lo están demandando? ¿No se considera una actuación de mala fe?. Que a los fines de probar ésta y otros asuntos que tratará más adelante. Solicitó al Tribunal requiera del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, una copia certificada del expediente N° 296-2017, el cual es útil, pertinente y necesario para demostrar que lo alegado por la demandante es falso en cuanto a lo que aquí se ha negado y contradicho. 6. Niega, rechaza y contradice, en nombre de sus representadas y asistido que el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, haya violado la Ley al vender a su madre y concubina la totalidad del inmueble del cual forma parte el local in comento, pues esas fueron las instrucciones precisas recibidas por la ciudadana MARÍA VICENCINA CONTRERAS, para que realizara esa diligencia, pues era su voluntad que la propiedad histórica pasara a manos de sus descendientes (hija y nietos). Que como esto no está en discusión del presente asunto, simplemente se limitará a señalar al Tribunal que la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, no puede ni podrá reclamar ningún derecho de preferencia ofertiva a la venta que en aquel momento se realizó, pues nunca tuvo tal derecho, ya que nunca ha estado arrendada en el local comercial que a su vez, forma parte integral de un inmueble de mayor extensión, razón por la cual no puede pretender tener un derecho extensivo, simplemente por la ocupación de una partícula de éste; que por otro lado, como ella misma lo ha reconocido, si hubiere existido una relación arrendaticia (la cual niegan a todo evento), para el momento de producirse la venta, ella sólo tenía (según su propio decir en el encabezado del escrito libelar de esta causa), apenas unos pocos meses de ocupar el local, razón por la cual no contaba con el tiempo que señala el artículo 42 de la Ley por ella citada; finalmente si aspiraba lograr adquirir el inmueble ¿Por qué no ejerció su derecho en la oportunidad legal pertinente? ¿Qué pretende con mencionarlo en este momento? 7. Que si la demandante expresa en el encabezado del capítulo denominado “los hechos” del escrito libelar, que para ese momento tiene cuatro (4) años como arrendataria ( lo cual niega a todo evento), que ¿Cómo pretende reclamar un derecho de preferencia ofertiva para adquirir la totalidad del inmueble que se vendió, como ella misma lo expresa en su escrito demandante el 17 de julio de 2013? Que en efecto, como lo indica la actora, la venta se produjo en julio de 2013, momento en el cual tenía cuatro (4) meses de estar encargada del local comercial cuya desocupación, por muerte de la anterior inquilina, ya se le había solicitado, es decir que a «confesión de parte, relevo de prueba» para el momento cuando se produjo la venta de la totalidad del inmueble, la ocupante no tenía el lapso que establece la norma que ella misma cita en su libelo, es decir, dos (2) años. 8. Que por otro lado, se tiene una situación que se debe analizar, para el 17 de julio de 2013, fecha cuando se produjo la venta de la totalidad del inmueble donde se encuentra el local comercial objeto de la presente demanda, se encontraba viva su propietaria, es decir, MARÍA VICENCINA CONTRERAS, quien falleció luego. Que ahora bien, si el Tribunal decidiere a favor de la demandante (hecho negado) y decidiere anular la venta y retrotraer el asunto al momento de ofertarle a la hoy demandante ¿Quién lo va a hacer? ¿Con cuál cualidad actuaría la persona que le tocara cumplir con el asunto? Que sin duda la pretensión de la actora es incumplible. 9. Que a la actora se le olvida que en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (norma vigente para la época), se encuentra un artículo que textualmente indica: «Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado». Que como se puede notar, la misma norma señala la excepción, pues es imposible la pretensión de la actora de dividir un inmueble que es histórico (allí se instaló la primera planta eléctrica que llego a San Cruz de Mora y que suministró electricidad al pueblo durante mucho tiempo), para satisfacer un objetivo personal y lleno de maledicencia. 10. Que en razón de lo expuesto, niega, rechaza y contradice en nombre de sus representadas y asistido, que la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, posea algún derecho de preferencia ofertiva, de subrogación de contrato de arrendamiento o de retracto legal arrendaticio del local comercial que forma parte integral de un inmueble de mayo extensión (vivienda inclusive), y por lo tanto es inaplicable el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero, si aun así, quien juzga la considera inquilina (hecho negado), también tendría que aplicar lo preceptuado en el artículo 49 eiusdem (vigente para ese momento), pues el local forma parte integral del inmueble de mayor extensión, y por lo tanto, el derecho de preferencia no es aplicable. Que en efecto, sus poderdantes son copropietarias de un inmueble consistente en un lote de terreno con una extensión de dos mil ciento treinta y dos metros cuadrados (2.132 m2), un cuerpo de mejoras construidas sobre el terreno descrito, una estructura propia para una cantina y una cancha de bolas criollas, locales comerciales y una casa; que como se puede detallar, el local comercial objeto del presente litigio, es sólo una pequeña parte de la totalidad del inmueble, y no como lo indica la actora, un local comercial dividido en dos partes para sacarle mejor provecho económico. De la oposición al valor de la demanda, señala que en nombre de sus poderdantes y de su asistido, niega, rechaza y contradice que la presente demanda pueda tener un valor de ciento veinte millones de bolívares, pues ello sería un exabrupto económico que sobrepasa actualmente el valor total del inmueble en general, y en ese sentido, se opone y pide al Tribunal que revise el contenido de ese aspecto y se pronuncie. De la promoción de pruebas, señaló que a los fines de conocer la verdad de los hechos, promovió el valor y mérito probatorio de los siguientes instrumentos documentales: Copia certificada del documento de propiedad sobre la totalidad del inmueble que incluye el local comercial objeto del presente litigio, el cual consta de dos documentos protocolizados por ante el Registro Público del Municipio Antonio Pinto Salinas, identificado el primero con el N° 2013.109 de fecha 18 de junio de 2013, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 369.12.11.1.926, del folio real del año 2013; y el segundo, anotado bajo el N° 2013.110, de fecha 18 de junio de 2013, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 369.12.11.1.927 del folio real del año 2013. Que pide al Tribunal de la causa, que requiera del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, una copia certificada del expediente de consignación de cánones de arrendamientos marcado con el N° 09-2013. Que solicita al Tribunal requiera del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, una copia certificada del expediente N° 296-2017. Bajo el particular «petitorio de la contestación de la demanda», solicita al Tribunal: a) Que analice exhaustivamente la situación aquí planteada, pues contiene elementos que hacen a la presente demanda inadmisible y así pide que sea declarado, sin embargo, que en caso de que la decisión del Tribunal sea seguir con la causa, pide a quien juzga, declare la necesaria aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para la época), el cual echa por tierra la pretensión de la demandante. b) Que admita la promoción de pruebas aquí presentada y les otorgue valor y mérito probatorio conforme a la Ley. c) Se pronuncie sobre la temeridad que se ha denunciado, así como la actuación de mala fe expuesta a lo largo del presente escrito, ordenando la consecuencia jurídica que ello implica, pues no se debe usar el sistema de justicia como subterfugio para obtener resultados malsanos que afectan a toda a una familia. d) Condene en costas, conforme a la Ley. RECONVENCIÓN DE LA DEMANDA Que con base a lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, el abogado CARLOS JOSÉ CASTILLO plenamente identificado ut supra, actuando en nombre y representación de las ciudadanas NELY CONTRERAS MÁRQUEZ y NORAIMA MELINA DÍAZ CONTRERAS, con base en el instrumento poder señalado al inicio del libelo, procede a interponer una reconvención de la presente casa, sobre la base de que con el cúmulo probatorio que el Tribunal de la causa tendrá en el expediente, pueda determinar fehacientemente que el asunto se trata de un incumplimiento de contrato suscrito por la hoy demandante y así reconocido en su libelo de demanda, el cual se ha mantenido hasta la presente fecha. Que el caso es que como lo ha reconocido la demandante de autos, ella suscribió un acuerdo (el cual tiene carácter de contrato entre las partes), donde se compromete a desocupar el local comercial en dos (2) años, contado a partir de la fecha de suscripción, sin embargo, tal acción no se ha cumplido, a pesar de que, con crecer, se encuentra vencido el lapso establecido, usufructuando el local con un restaurant, el cual genera ingresos, pero no paga los cánones de arrendamiento y por supuesto, tampoco admite regulación de alquileres, y que en ese sentido, pasa a exponer la situación en los términos siguientes: PRIMERO: Que sus poderdantes son copropietarias de un inmueble consistente en un lote de terreno con una extensión de dos mil ciento treinta y dos metros cuadrados (2.132 m2), un cuerpo de mejoras construidas sobre el terreno descrito, una estructura propia para una cantina y una cancha de bolas criollas, locales comerciales y una casa, todo ello ubicado en el sector Puerto Rico, avenida Eutimio Rivas casa N° 50 (conocida popularmente como La Maquinaria), Municipio Antonio Pinto Salinas del Estado Bolivariano de Mérida. Que la propiedad sobre el inmueble consta en documentos protocolizados por ante el Registro Público del Municipio Antonio Pinto Salinas, identificado el primero con el N° 2013.109, folio real del año 2013, asiento registral 1, matriculado con el número 369.12.11.1.926 de fecha 18 de junio de 2013 y el segundo documento anotado bajo el N° 2013.110, folio real del año 2013, asiento registral 1, matriculado con el N° 369.12.11.1.927, de fecha 18 de junio de 2013. SEGUNDO: Que es el caso, que mediante documento privado, la anterior propietaria del inmueble, la ciudadana MARÍA VICENCINA CONTRERAS, había dado en arrendamiento parte del inmueble ut supra señalado, a la ciudadana ZENAIDA RAMONA TORRES, consistente en un local comercial que forma sólo una parte de la totalidad del inmueble descrito ut supra. Que no consta en autos que la inquilina aquí nombrada, ya fallecida, sea la madre de la hoy demandante y ahora reconvenida ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES. TERCERO: Que a la muerte de ZENAIDA TORRES, hecho ocurrido el día 09 de marzo de 2013, la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, asume erróneamente que tiene derecho de continuar con la relación arrendaticia que hasta ese momento ostentaba la persona fallecida, sin recordar que se mantienen las condiciones estipuladas en el contrato inicial, es decir, una relación arrendaticia a tiempo determinado y sin posibilidad de transferencia. Que es por ellos que la primera semana del mes de abril de 2013 (menos de un mes de haberse producido el fallecimiento mencionado), el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, actuando para ese momento como apoderado de la ciudadana MARÍA VICENCINA CONTRERAS, según instrumento poder otorgado por ésta en fecha 25 de enero de 2013, conferido por ante el Registro Público del Municipio Antonio Pinto Salinas del Estado Mérida, inscrito bajo el N° 9, folio 57, Tomo 1 del Protocolo de Transcripción (que se abstiene de presentar la prueba, pues la demandante y ahora reconvenida lo ha reconocido en su libelo), le manifiesta verbalmente a la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, que debe desocupar el local comercial y para ratificar y formalizar el asunto, el día 5 de abril de 2013, le hizo entrega del documento que establecía un aumento en el canon de arrendamiento, el cual se elevó (para ese momento) a la cantidad de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00), y además, se le notificó el inicio de un lapso de prórroga para que se produjese la señalada desocupación y entrega material del local comercial, y que también este aspecto ha sido reconocido por la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES. CUARTO: Que en vista del último documento al cual se hace referencia en el punto anterior, se produjo un desacuerdo en el monto fijado como canon de arrendamiento y ello conllevó a que la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, promoviera una acción de depósito del canon de arrendamiento por ante el Tribunal del Municipio Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida (hoy Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Sucre y Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida), cumpliendo parcialmente durante algún lapso, pero que dejó de hacerlo hace mucho tiempo, que también es importante decir que en ese momento no se produjo ninguna oposición contra la solicitud de desocupación entregada, por lo cual se consideró efectuada de pleno derecho. QUINTO: Que en fecha 26 de junio de 2014, se produce por parte de la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, la firma y aceptación del documento que contiene el acuerdo del aumento del canon de arrendamiento y lapso de prórroga legal. Que este documento se encuentra en el expediente que cursa ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida. SEXTO: Que es así como la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, inicia el pago de los cánones de arrendamiento al señor SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, quien para ese momento representaba a la propietaria, la ciudadana MARÍA VICENCINA CONTRERAS, a través del recibo correspondiente al mes de agosto de 2014, le ratificara que el lapso de prórroga legal para efectuar la debida desocupación del local comercial, era de dos (2) años y por error involuntario, señaló así mismo que dicho periodo se prolongaría hasta el día 01 de agosto de 2016. SÉPTIMO: Que transcurrió el tiempo y a partir del año 2015, se incumplió con el deber de entregar el local comercial libre de objetos y personas. No obstante lo anterior, las nuevas propietarias respetaron y asumieron el error cometido y consideraron que la fecha definitiva de entrega sería febrero de 2016, fecha cuando se cumple el vencimiento de la prórroga contenida en el documento de convenimiento, y por supuesto, dando pleno valor al acto ejercido por el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, quien actuó como apoderado de la ciudadana MARÍA VICENCINA CONTRERAS en el año 2013, que tal desocupación no se cumplió y para colmo, a partir del mes de junio de 2016 se inició un incumplimiento del pago de canon de arrendamiento, el cual se extiende hasta la presente fecha, a pesar que existe un expediente de consignación por ante el Tribunal de Municipio, cuya sede se encuentra en la población de Santa Cruz de Mora. OCTAVO: Que en fecha 03 de marzo de 2017, el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, actuando con la condición de apoderado de las ciudadanas NELY CONTRERAS MÁRQUEZ y NORAIMA MELINA DÍAZ CONTRERAS, plenamente identificados en autos, que rielan en el expediente N° 296-2017, el cual cursó por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, interpuso una demanda de desalojo de local comercial, la cual fue debidamente admitida a partir del 16 de marzo de 2017, luego sentenciada «inadmisible» el 18 de octubre de 2017, y declarada definitivamente firme el día 26 de octubre de 2017. Que a la fecha la situación de incumplimiento del acuerdo de entrega del local comercial persiste y antes de tener una actitud conciliadora sobre el caso, la demandante mantiene una conducta hostil. Que otro aspecto resaltante es el siguiente: la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, asumió el local comercial cuando falleció su madre ZENAIDA TORRES, pero debe quedar claro que el contrato de arrendamiento siempre se caracterizó por ser de tipo “a tiempo determinado”, y por lo tanyo, ella debía proceder a desocupar el inmueble en el lapso prorrogado según loe stablecía la norma vigente para la fecha. Que en efecto, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999 (la cual entró en vigencia a partir del 01 de enero de 2000), establecía: «Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendados podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello». Que así las cosas, cuando se produce la venta de la totalidad del inmueble (del cual el local comercial forma parte integral), las nueves propietarias adquieren la obligación de respetar el derecho que tenía la inquilina a desocupar en el lapso acordado con la anterior dueña, pues dicho acuerdo se subroga a las nuevas propietarias. Que de igual manera, se mantiene la responsabilidad por parte de la ocupante, de desocupar el local comercial, conforme a la Ley que se encontraba vigente para ese momento. Que la demandante CAROLINA CONTRERAS TORRES, ha dejado de pagar los correspondientes cánones de arrendamiento desde el mes de junio de 2016 y hasta la presente fecha, sin que pueda aceptarse excusa alguna, pues existe un acuerdo verbal para efectuar el pago directo al ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, pero si se considera que ésta persona carece de cualidad respectiva, entonces debió seguir consignando en el expediente de consignación de cánones de arrendamiento de local comercial N° 09-2013, el cual cursa por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, es decir, que también se ha hecho presente la morosidad del canon de arrendamiento, y por lo tanto, el incumplimiento del contrato de prórroga de arrendamiento que existió en todo momento. De las características del contrato de arrendamiento fenecido tras el fallecimiento de la ciudadana ZENAIDA RAFAELA TORRES, señala que: 1. Según la cláusula PRIMERA del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana MARÍA VICENCINA CONTRERAS (arrendadora) y ZENAIDA RAMONA TORRES (arrendataria), en fecha 01 de octubre de 1999 (ubicado al folio 49 y siguientes de las copias certificadas que se anexan), la relación se establece por un local comercial. Que como se puede detallar, dicha relación nunca abarcó la totalidad del inmueble, por lo tanto no se puede reclamar un derecho de preferencia por encima del que poseen los familiares directos de la propietaria y cohabitantes de la vivienda. 2. Que conforme a lo fijado en la cláusula TERCERA del contrato citado, la relación arrendaticia comenzó a partir del 1° de octubre de 1999, a término finito de seis (6) meses, siendo el contrato a tiempo determinado con prórrogas sucesivas. 3. Que se convino además en la cláusula DÉCIMA TERCERA, que la arrendadora se reserva el derecho de ceder o traspasar los derechos y obligaciones de ese contrato, con lo cual quedó claro que ese arrendamiento no genera “derecho de preferencia sobre todo el inmueble”. 4. Que por otra parte, el día 02 de febrero de 2009, MARÍA VICENCINA CONTRERAS, (arrendadora) y ZENAIDA RAMONA TORRES (arrendataria), suscriben otro contrato de arrendamiento que, entre otros aspectos, establece: «TERCERA: El tiempo de duración del presente contrato es por seis (6) meses, o sea, ciento ochenta días (180), pactados a término fijo, es decir sin prórroga, contados a partir del día en que se firme el presente contrato.» Que como se puede detallar en la cláusula transcrita, el contrato tiene carácter finito, a término determinado y, aun cuando éste se renovara (hecho negado), siempre se haría bajo las mismas características y por igual lapso. Con base en ello, se determina que existe un incumplimiento de contrato. Que luego en otro de los acuerdos se establece: « QUINTA: “La Arrendataria” se obliga a entregar el inmueble una terminado el presente contrato, en las mimas y perfectas condiciones en lo que está recibiendo.» Que con este acuerdo suscrito, se puede ver nuevamente el incumplimiento de contrato que se viene tratando. Finalmente, detalla que en la cláusula octava del contrato, reza: «OCTAVA: El presente contrato se considera intuito-persona y en consecuencia “La Arrendataria” no podrá traspasar, subarrendar, ni ceder por ningún título, parcial o totalmente el inmueble objeto de este contrato, en este sentido solo él tendrá carácter de Arrendataria». Que con este acuerdo suscrito entre ambas partes en su momento, la relación arrendaticia se torna exclusiva, y por lo tanto, no es transmisible a otras personas, ni siquiera por el fallecimiento de la arrendataria, cuyo suceso ocurrió como ya se dijo el 09 de marzo de 2013. Que queda claro con estas transcripciones que la relación arrendaticia feneció el día 09 de marzo de 2013 y desde entonces, se estableció la obligación de entregar el inmueble. No obstante, se otorgó un lapso de prórroga para la referida entrega y tampoco se cumplió, todo lo cual ha dejado indefensas a sus poderdantes. Fundamenta su accionar y petitorio en lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, vigente hoy, en concordancia, con lo que establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios (vigente para ese momento), en su Título IV de la Terminación de la Relación Arrendaticia, Capítulo I, De las Demandas, específicamente en el artículo 33. De igual manera, señala lo fijado por el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 585, a los fines de solicitar que el Tribunal pueda decretar, en cualquier estado y grado de la causa, las siguientes medidas: 2° El secuestro de bienes determinados. Pide que el presente escrito sea considerado como la formal y expresa reconvención por incumplimiento de contrato vinculado a la prórroga otorgada para la desocupación del local comercial y consecuencialmente, se produzca el desalojo inmediato del inmueble, así como también se ordene el pago de los cánones de arrendamiento dejados de pagar, y que de la misma forma, solicita que sea sustanciado conforme a derecho con todos los pronunciamientos de Ley. Que por lo antes expuesto, solicita respetuosamente al Tribunal se subsuma en la conducta de la hoy demandante (y reconvenida), en los supuestos de hecho previstos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se declare: PRIMERO: El incumplimiento del convenio de prórroga para la desocupación objeto de la presente reconvención; SEGUNDO: se le aplique la correspondiente consecuencia jurídica: El Desalojo por incumplimiento del convenio mencionado y por insolvente. TERCERO: luego de lo anterior, se realice la correspondiente entrega material del inmueble. CUARTO: Como consecuencia de lo anterior, solicita al Tribunal que conozca la causa, emplace a la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, antes identificada y con el carácter expresado, a pagar los cánones de arrendamiento vencidos hasta la fecha en que se produzca la decisión respectiva. QUINTO: a los fines de evitar otros daños, se solicita al Tribunal que conozca la causa, a tenor del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 599 (ordinal 7°) eiusdem, decrete una medida cautelar de secuestro del inmueble, hasta tanto se produzca la decisión definitiva sobre el fondo de la materia aquí peticionada. Finalmente solicita que la demandante y reconvenida sea condenada en costas. Fijó como domicilio procesal la siguiente dirección: «sector Puerto Rico, avenida Eutimio Rivas casa N° 50 (conocida popularmente como La Maquinaria), Municipio Antonio Pinto Salinas del Estado Bolivariano de Mérida». Por auto de fecha 04 de octubre de 2018 (f. 85) el Tribunal de la causa, admitió la reconvención propuesta por la parte demandada. En fecha 03 de octubre de 2018, la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, otorgó poder apud acta al abogado en ejercicio OSCAR ALBERTO VERGARA GUILLÉN, inscrito en el Instituto de Previsión Social bajo el número 105.734. DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN Por escrito de fecha 11 de octubre de 2018 (fs. 86 al 91), el abogado OSCAR ALBERTO GUILLÉN VERGARA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, presentó escrito de contestación a la reconvención planteada en los términos siguientes: a) Que el reconviniente en una evidente demostración de mala fe y con el solo animo de ratardar este proceso, opone cuestiones previas, contesta al fondo de la demanda y reconviene, exhibiendo con esta conducta un absoluto desconocimiento de las normas procesales, normas elementales que rigen la materia arrendaticia de locales comerciales, así como de las reglas de preferencia ofertiva en la misma materia y utiliza confusa y sorpresivamente como medio de defensa tres elementos. Que comienza su escrito de reconvención falseando la verdad con el ánimo de confundir al Tribunal, tratando de evadir la verdad del asunto. Que es así como en su mismo escrito de reconvención señala y reconoce que efectivamente si hubo un contrato de arrendamiento verbal en donde no solo se plasmaron las condiciones sino el pago de los cánones de arrendamiento los cuales eran cobrados bien personalmente o bien a través de apoderado. b) Que en esta contradicción de la reconvención, sin menoscabo de las defensas que opondrá a continuación, a todo evento, y en toda forma le forzoso, negar, rechazar y contradecir en todos y cada uno de sus puntos esa inquinada reconvención, incoada en contra de su patrocinada, por ser falsas de toda falsedad su contenido. De tal modo, aduce todo el valor probatorio a favor de su patrocinada el contenido de ese malévolo escrito de reconvención en virtud del principio de comunidad de la prueba, y lo discrimina de la siguiente manera: c) Que el reconviniente comienza su escrito de reconvención diciendo que el asunto se trata de un incumplimiento de contrato, que en tal sentido reconoce en su escrito que su patrocinada suscribió un acuerdo que tiene carácter de contrato entre las partes, que es obvio entonces que efectivamente existe un contrato de arrendamiento que según sus propias palabras ha mantenido hasta el día de hoy. Que efectivamente el reconviniente señala y acepta que sus patrocinadas son propietarias del referido inmueble, en donde señala la fecha de adquisición, con lo cual queda demostrado que esta fraudulenta negociación la hicieron cuando su patrocinada tenía algo más de tres (3) años de estar ocupando el inmueble en calidad de arrendataria y el arrendador lo oculto hasta el año 2017, que le notificó por medio de una abogada que ella debía desocupar ese local, siendo posteriormente demandada por desalojo, ante el Tribunal Primero de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Antonio Pinto Salinas (y otros), es cuando se entera de la venta del local, demanda de desalojo que fue declara sin lugar por falta de cualidad del demandante (cuando otorgo el recibo y la prórroga legal no tenía cualidad). Que de ese perverso y fraudulento modo le fue desconocido el derecho de preferencia ofertiva a su poderdante. d) Que en el punto dos, el reconviniente declara alegremente que no consta en autos que la fallecida antigua inquilina, es decir, la ciudadana ZENAIDA TORRES fuese la madre de su patrocinada, que nada más absurdo porque este no es el punto que se ventila en esta causa, pero vale la pena demostrarle a este reconviniente que sí, que ese estatus fue reconocido en su oportunidad por el propio ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, documento en copia simple del acta de nacimiento de la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, que anexan marcado con la letra “A”. e) Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes por ser falsa de toda falsedad, la aseveración hecha en este tercer punto por el reconviniente. f) Que solo basta darle una ojeada a este punto para darse perfecta cuenta que se trata de un absurdo y falso argumento, pues el reconviniente de manera taimada, pretende desconocer que la extinta ZENAIDA TORRES, era la madre de su patrocinada y evade decir que mucho antes de la muerte de su señora madre y a raíz de su enfermedad (cáncer de pulmón) la cual duró padeciendo por espacio de unos cinco (05) años, según informes médicos de fecha 02 de marzo del año 2013, documento en original y copia que en un legajo de dos (02) folios consignó marcados con la letra “B”, y que ante la imposibilidad física de continuar manejando sus negocios, descargó en su hija hoy su patrocinada, toda la responsabilidad tanto de la compra de los productos para la venta, administración del negocio de restaurant, manejo y pago de personal a su servicio, pago de los cánones de arrendamientos y mantenimiento del local. Que fue así como en el año 2005, su señora madre le hizo activar el Fondo de Comercio denominado Restaurant y Cafetín Leddys, para que continuara con el negocio de restaurant, Fondo de Comercio que se encuentra debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de El Vigía, estado Mérida, bajo el N° 75, Tomo B-3 de fecha 02 de junio de 2005, documento que anexan marcado con la letra “C”. Que colocó sendo aviso del negocio frente al local comercial, procedimiento a entregarle una copia del referido registro a la arrendadora, situación ésta que fue aceptada tanto por la legítima propietaria del inmueble la hoy extinta MARÍA VICENCINA CONTRERAS, quien vio con buenos ojos que su patrocinada se encargara de los negocios de su madre, como por su mismo apoderado el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, quien era el que cobraba los cánones de arrendamiento mes tras mes de manos de su patrocinante, quien era reconocida por éstos como la arrendataria, y es por ello que a la muerte de la ciudadana ZENAIDA TORRES, el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, decidió de inmediato y de manera unilateral, arbitraria y si ser ya el propietario de dicho inmueble, en aumentarle el canon de arrendamiento a su patrocinada, aun habiéndole vendido el local a su señora madre y a su esposa, que le renovó el contrato a su patrocinada y le dio una prórroga legal para desocupación, tal y como el mismo lo señala en su escrito de reconvención. Que esto se explica por sí solo, que como pudo ser posible, que si su patrocinada no era quien le pagaba los cánones de arrendamiento al ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, no era la legítima hija de la fallecida ZENAIDA TORRES y tampoco la conocía allí, ¿cómo entonces el apoderado de la propietaria del inmueble decidió aumentarle el canon de arrendamiento y darle una prórroga para la desocupación, en vez de demandar el desalojo? Que ésta zascandil y descompuesta aseveración del reconviniente además de risible es increíble. h) Que la desfachatez y el descaro del impostor, lo obligan a cometer los más impuros errores en defensa de lo indefendible, este es el caso de un reconviniente que sin argumentos pretende confundir a quien ha pasado años de estudio para llegar al estrado a impartir justicia, tal es el caso del punto cuarto de la reconvención, en donde el reconviniente asegura que hubo un “desacuerdo” en el monto fijado como canon de arrendamiento y ello llevó a su patrocinada a promover una acción de depósito de canon de arrendamiento por el Tribunal de Municipio Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. Que si el reconviniente acepta que hubo un desacuerdo entre su patrocinada y el arrendador que para esa época era el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, es sencillamente porque con antelación hubo un acuerdo entre las partes, pero temerariamente este reconviniente asegura que su patrocinada dejó de hacerlo hace mucho tiempo. Que lo que no sabe o ignora el reconviniente es que su patrocinada tiene todos los recibos de pago que mes tras mes le firmaba al ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS quien era su arrendador, de tal modo que ese infantil, desordenado e imaginario argumento tampoco le servirá de mucho en sus pertinaces aspiraciones. i) Que a la verdad, no se alcanza a entender que persigue el reconviniente con semejantes aseveraciones, pues de un lado desconoce la condición de arrendataria de su patrocinada y del otro le reconoce su condición de arrendadora. Que en el punto quinto asegura que su patrocinada en fecha 26 de junio de 2014, aceptó el aumento del canon de arrendamiento y la prórroga legal firmando un documento de tal modo que si aceptó un aumento del canon de arrendamiento y una prórroga legal, sin duda es porque es arrendataria indiscutible del referido inmueble. k) Que aquí se está en presencia de una magistral aseveración del reconviniente, por cuanto tanto en su impertinente contestación, en su desordenada oposición de cuestiones previas como en esta temeraria reconvención, negó que su patrocinada fuese arrendataria del local comercial, por cuanto según él, su mandante no había presentado documento alguno en donde se pudiera certificar que la ciudadana ZENAIDA TORRES fuese la madre de su patrocinada, eso desde luego con la única intención de continuar violentando el derecho legal de preferencia ofertiva que por ley le corresponde a su patrocinada. l) Que ahora el contumaz reconviniente despeja las dudas y aclara que su patrocinada la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, hoy reconvenida, inicia los pagos de arrendamiento al señor SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, quien representaba a la propietaria MARÍA VICENCINA CONTRERAS hoy fallecida. Que el reconviniente asegura con sobrada añagaza que desde el mes de agosto de 2014, el señor SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, le manifestó a su patrocinada y mediante recibo de pago que el lapso de prórroga legal para la desocupación era de dos (02) años. Que dicho recibo fue declarado sin validez por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida. Que esto ilustra la mala fe de los demandados hoy reconvinientes, pues este ciudadano en su condición de apoderado de la ciudadana MARÍA VICENCINA CONTRERAS hoy fallecida y quien en vida era la propietaria del referido local comercial dado en arrendamiento a su patrocinada, ya lo había vendido fraudulentamente a su señora madre y a su señora esposa, sin tomar en cuenta que la oferta inicial de venta era legalmente para su patrocinada la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, pero aun así continuaba su fraudulento y delictivo proceder, en complicidad de su padre y su esposa, al cobrar unos cánones de arrendamiento que no le correspondían. Que queda así demostrado un delito de estafa tipificado como tal en los artículos 462 y 463 del Código Penal y que el Tribunal tendrá forzosamente que ordenar su investigación por ante el Ministerio Público. m) Que curiosamente el reconviniente señala a las “nuevas propietarias” como respetuosas de un error cometido, pero lo extraño del caso es que como compradoras de un inmueble destinado a uso comercial, se hubiesen despreocupado durante tres largos años en tomar la posesión del mismo, a menos que por ser cómplices de un despojo, se quedaron calladas para lograr su malsano propósito. n) Que en las consideraciones finales del escrito de reconvención, el reconviniente reconoce que para ese momento ya existía un contrato de arrendamiento con su patrocinada, pues según él se le informó a su patrocinada que “ya no se continuaría con el arrendamiento”, pero ¿Qué sentido tenía informarle a un extraño sobre algo que no le compete? Pues al morir el inquilino terminaba el contrato, pero el reconviniente reconoce que no hubo violencia, denuncias, agresiones para con su patrocinada, sino que simplemente se le aumentó el canon de arrendamiento y se le dio una prórroga legal para la desocupación. Que lo verdaderamente resaltante es el hecho cierto de que el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, ya le había vendido fraudulentamente el inmueble a su señora madre y a su esposa, y que no tenía ninguna cualidad ni para aumentar los cánones de arrendamiento ni otorgar ninguna prórroga legal. Que el reconviniente comienza diciendo en su contestación y luego en su reconvención que no había un documento en donde se probara que la extinta ZENAIDA TORRES, fuera la madre de su patrocinada, pero ahora de golpe y porrazo cambia su delirante narración y reconoce que efectivamente su patrocinada era hija de la ciudadana ZENAIDA TORRES, al decir que: «La Ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES asumió el local comercial cuando falleció su madre ZENAIDA TORRES». Que el reconviniente solo señala que las extintas ciudadanas tanto la arrendadora como la arrendataria suscribieron un contrato privado en el año 2009, pero no señala la existencia de ningún otro contrato, y al no existir ningún otro, ese inicial se convierte necesariamente y por mandato de la ley en contrato a tiempo indeterminado que precisamente sucedió en el caso que nos ocupa. Que se le olvida los artículos 1.163 y 1.603 del Código Civil, «ARTÍCULO 1163 Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato y ARTÍCULO 1603.—El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario». Que el reconviniente para rematar su ristra de mentiras, asegura que su patrocinada está en mora desde el año 2016, fecha desde la cual dejó de pagar los cánones de arrendamiento. Arguye que al fallecimiento de la señora MARÍA VICENCINA CONTRERAS, siguió cancelando hasta junio de 2016, y que desde ese momento no se presentaron a cobrar el canon de arrendamiento, y como no sabían a quién cancelar el canon, esperaron hasta diciembre de 2017, cuando las propietarias o apoderado SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, pasaron a cobrar el canon de arrendamiento, y el 12 de enero de 2018, cancelaron mediante dos depósitos a la cuenta del Tribunal de Santa Cruz de Mora los meses de mora y continúan realizando y consignándolo al Tribunal, en el expediente N° 09-2013, y que por lo visto, no han pasado por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, a revisar el expediente N° 09-2013, en donde se encuentran depositados mes tras mes todos los cánones de arrendamiento, documento en original que anexan marcado con la letra “E”. Finalmente, una vez explanados todos los descargos en ese escrito de contestación a la reconvención, pide al Tribunal que tramite, sustancie y admita la contestación en cuanto a derecho y la declare con lugar con todos los pronunciamientos de Ley. En fecha 02 de julio de 2019 (fs. 198 al 202), el Tribunal de la causa declaró sin lugar las cuestiones previas contenidas en los numerales 2°, 3° 4° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. DE LA SENTENCIA APELADA En fecha 07 de agosto de 2019 (fs. 210 al 216) el TRIBUNAL CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA con sede en Tovar, declaró la caducidad de la acción y en consecuencia, declaró sin lugar la demanda de preferencia ofertiva y retracto legal, en los términos que se reproducen parcialmente a continuación: «…Omissis… En consecuencia, para concluir, este Tribunal se permite hacer algunas observaciones: En primer lugar, la vigente Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es precisa y clara respecto al lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal; en segundo lugar la notificación cierta a que se refiere el artículo 38 en su segundo aparte eiusdem, también debe interpretarse como la verificación de la notificación efectiva que tanga la arrendataria respecto de la venta del inmueble, es decir, que se evidencia sin lugar a dudas que, la persona afectada tiene conocimiento de los hechos que la afectan, en consecuencia, será desde dicha oportunidad que comenzarán computarse los lapsos a que haya lugar para ejercer las acciones correspondientes. En el caso de marras, puede inferirse de las actas procesales valoradas supra que, la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado y sobrogación de las nuevas propietarias como arrendadoras, desde el 28 de diciembre de 2016, fecha en la cual ella reconoce haber sido notificada por la Abogada Rubí Ramírez, lo cual se puede verificar en la contestación y audiencia preliminar de la demanda de Desalojo (Local Comercial) incoada por el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS en representación de las ciudadanas NELY CONTRERAS y NORAIMA MELINA DÍAZ CONTRERAS, (por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Antonio Pinto Salinas) nuevas propietarias del inmueble tantas veces referido y del debate oral celebrado por este Juzgado en fecha 18 de julio del presente año. Nuestra Constitución elimina el formalismo, evitando así reposiciones inútiles, por lo que, esta juzgadora considerando además que la caducidad es una cuestión de orden público, pues de los autos se desprende suficientemente el contenido de la pretendida probanza para determinar la caducidad de la acción; y visto que considera esta Juzgadora evidencia que es un hecho rotundamente demostrado en autos, que la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES tenía conocimiento de la venta del inmueble arrendado y en consecuencia, de las acciones contundentes para ejercer su derecho de preferencia arrendaticia y retracto legal que le asistían desde la fecha el 28 de diciembre de 2016, fecha en que fue notificada por la abogada Rubí Ramírez, donde incluso su defensa alegó los derechos que le puede haber sido vulnerados, en consecuencia, la conclusión fatal del lapso concedido por la ley para el ejercicio de los derechos vulnerados a la parte accionante de autos. En corolario, por las razones señaladas, considera quien aquí decide que el punto de partida en la cuenta del tiempo para computar el lapso de caducidad de las acciones arrendaticias que pudiesen asistir a la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, tuvo inició el 28 de diciembre de 2016, concluyendo irremediablemente el 28 de junio de 2017 y visto que demanda interpuesta fue presentada el 28 de mayo de 2018 según nota de Secretaría que obra al folio 45, es decir (Once (11) meses después de haberse operado la caducidad por lo que la accionante perdió irremediablemente el derecho de ejercer su acción. Así se establece. Por tanto, conforme a lo dispuesto en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, el juez tiene la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado en autos, y mantener a las partes en igualdad de condiciones ante la ley, y por cuanto, que el mundo para las partes como para el juez lo constituyen las actas del expediente y lo que está fuera de él, es como si no existiera. Y dado que esta consideración emerge de dos reglas fundamentales del Sistema Procesal, como lo son: 1) QUOD NON EST IN ACTIS NON EST IN MONDO, LO QUE NO ESTÁ EN LAS ACTAS, NO EXISTE, NO ESTÁ EN EL MUNDO; y 2) EL DE LA VERDAD O CERTEZA PROCESAL, y como toda actuación que conste en las actas del proceso se supone conocida por los litigantes: QUOD IN ACTIS, EST IN MUNDO. (Subrayado de este Tribunal). Y visto que se evidencia en la copia certificada de la contestación de la demanda que cursó en el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Antonio Pinto Salinas en la demanda N° de Expediente 296-2017 de Desalojo de Inmueble (Local Comercial) (Vto. del folio 147) y ratificada en el Debate Oral (Folio 207), hecho este que marca el inicio del lapso de caducidad, el cual ha superado con creces el lapso de seis (06) meses establecido en la norma, razón por la cual, esta Juzgadora considera que en el caso de marras, operó la caducidad de la acción. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar que la presente acción, se encuentra en estado de caducidad, como se dejará asentado en el dispositivo del presente fallo. Y así expresamente se decide. En virtud de la CADUCIDAD DE ACCION, se hace inoficioso cualquier otro pronunciamiento sobre el mérito (fondo) de la presente causa. ASÍ SE DECLARA. PARTE DISPOSITIVA Por las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA CON SEDE EN TOVAR, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE D ELA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY. DECLARA: PRIMERO: Declara la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN, de la demanda de PREFERENCIA OFERTIVA y RETRACTO LEGAL, intentada por la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, en contra de los ciudadanos SILVERIO MENDEZ CONTRERAS, NELY CONTRERAS MÁRQUEZ y NORAIMA MELINA DÍAZ CONTRERAS, plenamente identificadas en autos. Así se decide. SEGUNDO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se DECLARA SIN LUGAR la demanda de PREFERENCIA OFERTIVA y RETRACTO LEGAL, intentada por la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, en contra de los ciudadanos SILVERIO MENDEZ CONTRERAS, NELY CONTRERAS MÁRQUEZ y NORAIMA MELINA DÍA CONTRERAS, plenamente identificados en autos. Así se decide. TERCERO: Se condena en costas de conformidad con el Art. 274 del Código de Procedimiento Civil, a la parte que resulto totalmente vencida». Por diligencia de fecha 08 de agosto de 2019 (f. 217), la representación judicial de la parte demandante, ejerció recurso de apelación contra la sentencia definitiva dictada en fecha 07 de agosto de 2019 (fs. 210 al 216), el cual fue admitido en ambos efectos, por el Juzgado de la causa, mediante auto de fecha 24 de septiembre de 2019 (f. 218), en consecuencia, ordenó remitir original del presente expediente al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en funciones de distribución. II DE LOS INFORMES PRESENTADOS EN ESTA ALZADA INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE RECURRENTE Por escrito de fecha 07 de noviembre de 2019 (fs. 226 y 227), la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, asistida por la abogado YUDIHT MARITZA VERGARA DE MARQUEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 204.634, presentó informes en el cual en síntesis, expuso lo siguiente: Que la juzgadora en un acto netamente apabullante, prepotente, sin observar el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual le prohíbe a los jueces sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, pues solo deben atenerse a los alegado y probado en autos. Así como tampoco observó el contenido íntegro de los artículos 38 y 39 de la norma sustantiva en materia arrendaticia de locales para el uso comercial. Que su patrocinada, cumplía en ese momento y aun cumple con los requisitos para optar a la preferencia ofertiva que la Ley le otorga, y al desconocérsele su derecho, decidió demandar para que fuera precisamente un árbitro justo e imparcial quien decidiera sobre este asunto. Que lamentablemente la juzgadora incurre en craso error, no solo violentándole el derecho que legal y constitucionalmente tiene su poderdante, sino que en un evidente desconocimiento de la Ley, le da una interpretación y equivocada al segundo inciso del artículo 38 de la Ley Especial, causándole un grave daño a su patrocinada, al declarar equivocadamente la caducidad de la acción, cuando en realidad lo que procedía era la nulidad de las viciadas ventas y ordenar al arrendador cumplir lo indicado en la Ley especial. Que de tal modo, la caducidad de la acción no es posible, porque cuando la ley es bien clara al señalar a partir de cuándo comienza a correr el lapso para que esta proceda. Que el legislador plasma un imperativo en esa norma, y que por ser de estricto orden público no puede ni debe ser relajado, ordenando al propietario que «debe informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública». Que si eso no fuese así, entonces el legislador hubiese dicho «“El propietario podrá informar mediante cualquier medio al arrendatario, su voluntad de vender el inmueble…”», pero, como es un imperativo debe hacerse de este modo y el arrendador no lo hizo, pues no consta en el expediente que el demandado de marras hubiese llenado estos requisitos, y como el arrendador no los llenó, mal puede la juzgadora decidir por cuenta propia alejada de lo alegado y probado en autos , para convertirse en juez y parte a la vez, otorgando lo que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha dado en llamar extrapetita, pus con esta lamentable decisión en donde la juzgadora no solo otorgó al demandado más de lo que había pedido, sino que otorgó algo totalmente distinto a los hechos controvertidos en la causa, sentenciando a favor del demandado de marras de manera ilegal, prepotente y abusiva lo que este demandado no había pedido ni esgrimido durante el juicio, perjudicando de manera abusiva, abierta y deliberada a su patrocinada, dejándola en indefensión jurídica. Que de otro lado, se tiene el evidente y probado fraude denunciado tanto en el escrito de demanda como durante el desarrollo de la acción, en el cual incurrió el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, que por apoderarse a toda costa del inmueble dado para su administración y disposición por una anciana que confió en él, no midió las consecuencia de su ilegal acto, y lo vendió al margen de la ley a su propia madre y a su esposa. Pero este hecho por demás delictuoso no lo vio la juzgadora, pues ni siquiera lo mencionó en su lamenta decisión. Que es un acto por demás parcializado, se apartó de los principales elementales del derecho, de su investidura, de su juramento y de la legalidad, al no querer escudriñar sobre la verdad y que no era otra que la verdad resultante del proceso. Que ahora bien, es sabido que la verdad no es sino una sola, aunque es natural y con verdad de perogrullo se sabe que en el desiderátum social, la verdad absoluta y la verdad procesal son uniformemente una misma. Que por desventura eso no ocurre siempre, pues la imperfección de los elementos de convicción aunado a la del criterio humano, imperfeccionan la justicia de los juzgadores, es por ello que los jueces deben y están obligados a revisar cuidadosamente los autos, pues allí en donde aparecerá lo verdadero, lo real, para que a ellos no les toque descubrir personalmente otra cosa diferente de la que arrojen los autos, pues sin duda alguna para la juzgadora la única verdad en este caso en particular, era la procesal, la que resultó de los alegatos, y de las pruebas que de manera constante constan en los autos. Que de tal manera la recurrida para llegar a lo cierto, no pudo haberse salido de los límites de su oficio y no debió actuar con espontanea actividades, sino que debió limitarse a los pedimentos de las partes y adecuarse a sus alegatos y probanzas, aun cuando la verdad absoluta que la recurrida hubiese observado mediante sus propios elementos de conocimiento pero que no existían en los autos, jamás pudo ser proclamada por ella, sino exclusivamente la que estos arrojaron. Que es el principio de legalidad pues radica en que las autoridades no tienen ninguna otra facultad, sino las que les otorgan las leyes, y que sus actos únicamente son válidos cuando se funden en una norma legal y de acuerdo a ella prescribe. De tal modo que las facultades y poderes de la que gozan los jueces puede que estén contenidas expresamente en la ley o de una manera implícita, pero en este último caso deben inferirse necesariamente de ella, pero nunca deben proceder a interpretar su texto falsa o maliciosamente. Que por lo anteriormente expuesto, pide que una vez analizada la apelación y constatado los desafueros cometidos por la recurrida, se declare con lugar el presente recurso y se restituya de esa manera los derechos violentados a su patrocinada. III CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada la controversia en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar si la sentencia definitiva de fecha 07 de agosto de 2019 (fs. 210 al 216), dictada por el TRIBUNAL CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA con sede en Tovar, mediante la cual declaró la caducidad de la acción y en consecuencia declaró sin lugar la demanda de preferencia ofertiva y retracto legal, está o no ajustada a derecho y, en consecuencia, si dicha decisión será revocada, modificada, anulada o confirmada total o parcialmente. A tal efecto, el Tribunal observa: El retracto legal se define como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero o extraño que adquiere del arrendador el inmueble arrendado por cualquier fórmula de enajenación, colocándose el subrogante en las mismas condiciones estipuladas en el convenio de enajenación que se impugna. Por su parte, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que le ofrezcan en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario, cumpliendo los requisitos que establece la Ley. El derecho de retracto legal está conceptuado en el artículo 1.546 del Código Civil el cual dispone en su primera parte que: Artículo 1.546: El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. Por otro lado, el artículo 1.547 eiusdem, en sentido general, establece que: Artículo 1.547: No puede usarse el derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha de registro de la escritura. En este contexto cabe señalar, que los lapsos fijados para ejercer el retracto legal en dicha norma, no se aplican en materia de arrendamiento comercial, sino que se aplica lo establecido en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para Uso Comercial, específicamente los artículos 38 y 39 que establecen que: Artículo 38: En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicado el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condómino o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros. Artículo 39: En caso de violación de preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacer el adquirente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación. De las normas transcritas se desprende que para aquellos casos en que el propietario del inmueble arrendado para uso comercial tenga intención de venderlo, la Ley concede al arrendatario que lo ocupa la preferencia ofertiva, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y de las obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario; y a estos fines, el propietario deberá informar directamente al arrendatario mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicado el precio justo, condiciones de venta, plazo de dicha oferta, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá responder al propietario por escrito dentro de los quince (15) días siguiente al ofrecimiento su aceptación o rechazo. En este sentido, siendo que el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenarla, contenido en la norma legal en comento, con lo cual ha permitido a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de retracto legal, su ejercicio, empero, ello está previsto a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto, a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. De manera que hay un solo lapso de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto que consagra el artículo 39 eiusdem, cuando, el arrendador no le haya notificado al arrendatario ofertándole el inmueble en la forma establecida en la Ley; o cumplida dicha oferta, no estuviere dispuesto a adquirirlo, y se le haya dado en venta a un tercero en condiciones más favorables a las ofrecidas inicialmente, entonces podrá ejercer el retracto legal, so pena de caducidad, a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación. En este orden de ideas, bien se ha dicho además en forma reiterada que la notificación persigue el cumplimiento de realizar la notificación en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación), tomando en cuenta también, las múltiples maneras en que en pacífico doctrinal podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial, pero en todo caso el lapso de caducidad comenzará al día siguiente de estar en conocimiento del arrendatario de dicha operación de compraventa; y no desde la fecha de su realización. En ese sentido, resulta necesario establecer la doctrina vigente de esta Sala en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, así la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 26 de noviembre de 2007, bajo ponencia de la Magistrado Yris Armenia Peña Espinoza (Caso: César Jacobo Fermín Pardo y otros contra Keten Corporación, C.A. y otra, Sent. 260. Exp. 07-165), estableció lo siguiente: «…Ahora bien, de acuerdo a lo antes expuesto y en especial al criterio de la sala, reproducido anteriormente, se concluye que en el presente caso la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil al tomar como lapso de caducidad el de cuarenta días contados a partir de la fecha en que se interpuso la primera demanda y presumir que desde esa fecha los demandantes tenían conocimiento de la venta, por cuanto consideró que era una carga para los actores revisar el registro respecto a las posibles ventas de los inmuebles, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala es que el mismo se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta del aviso en casos como el de autos, a partir del momento en que demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación, pues añade la doctrina que la falta de dar aviso o notificación como ocurre en el presente caso, origina una incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno dependen de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador o vendedor…». (Negrillas de la Sala) (http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/noviembre/RC-00851-261107-07165.HTM) Conforme a la citada jurisprudencia, a los fines de determinar el inicio del lapso de caducidad para el ejercicio del retracto legal, cuando el arrendador incumpla con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, se tomará en consideración a partir de la fecha o momento en que se demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación. En el mismo sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 18 de julio de 2016 bajo ponencia del Magistrado Francisco Velázquez Estévez, (Caso: Bar y Restaurant El Bodegón De Castilla, C.A., contra Inversiones Boncar, C.A., y otra. Sent. 465. Exp. N° 15-873), dejó por sentado que: «…Asimismo, la Sala recientemente dictó fallo N° 88 de fecha 18 de febrero de 2016, caso: K-B-LLOS 00, C.A. c/ Inversiones 1182450, C.A. y otra, en la que ratificó que “…el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello…”. De los criterios transcritos se desprende claramente que si bien la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige que el adquirente notifique al arrendatario de la negociación celebrada, momento a partir del cual comenzará a correr el lapso de 40 días de caducidad para ejercer el derecho de retracto, puede ocurrir que tal “notificación cierta” no se efectúe, en cuyo caso, el lapso será contado a partir de la fecha en que quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la predicha enajenación, siendo este el criterio imperante y sostenido por la Sala de Casación Civil de este Máximo Tribunal de Justicia. En tal sentido, corresponderá al juez determinar con base a los hechos alegados y las pruebas evacuadas, cuándo el arrendador tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado a los fines de precisar el momento en que empezó a correr el lapso de caducidad para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio…». (Negrillas de este Juzgado) (http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/julio/189051-RC.000465-18716-2016-15-873.HTML) De conformidad con las jurisprudencias antes transcritas, el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello, por lo que corresponderá al juez determinar con base a los hechos alegados y las pruebas evacuadas, cuándo el arrendador tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado. Expuesto lo anterior, y a los fines de resolver el fondo de la controversia planteada, se hace necesario pasar a analizar las pruebas cursantes en autos y en tal sentido se aprecia, la copia certificada del expediente Nº 296-2017, contentivas del juicio de desalojo de inmueble seguido por el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS contra la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, con base a un supuesto contrato verbal de arrendamiento celebrado entre las partes, y un contrato privado suscrito entre las partes en fecha 05 de agosto de 2014 y motivado al vencimiento de la prórroga y el impago por el arrendatario de los cánones de arrendamiento mensual desde que no cancelo después del mes de mayo de 2016, admitiéndose esta demanda en fecha 16 de marzo de 2017, y culminado la causa con la sentencia proferida por el Tribunal Primero de Municipio Sucre y Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, de fecha 18 de octubre 2017, mediante la cual declara con lugar la defensa de fondo de falta de cualidad opuesta por la parte demandada, e inadmisible la pretensión de desalojo de inmueble (local comercial) interpuesta por el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS en contra de la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES. Cabe significar que en el mencionado expediente constan los siguientes instrumentos y actos procesales que se pasan a analizar: 1) En el libelo de la demanda que corre inserto de los folios 138 al 140, se evidencia que el demandante SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS asistido por la abogada RUBÍ MAGALY RAMÍREZ MÁRQUEZ, en la narración de los hechos manifiesta que es representante legal de la propietarias del inmueble objeto de la pretensión de desalojo, ciudadanas NELY CONTRERAS MÁRQUEZ y NORAIMA MELINA DÍAZ, quienes dieron en arrendamiento por contrato verbal a la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, después de haber gozado a plenitud de dicho contrato verbal, llegaron a un acuerdo, tal como se desprende del contrato escrito privado que suscribieron las partes en fecha 05 de agosto de 2014, que en el mencionado contrato se había establecido que la duración de la prórroga era de dos (2) años fijos venciéndose en fecha 01 de agosto de 2016, que también establecieron en verbalmente que una vez vencido dicha prórroga, la arrendataria desocuparía de personas y cosas el local sin controversia alguna, no obstante, cumplido el plazo firmado por las partes la arrendataria continuó ocupando el inmueble y comenzó a cancelar los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado del Municipio Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, cancelándola consecutivamente hasta el mes de mayo de 2016 y que desde entonces no canceló más hasta la presente fecha (marzo 2017), por tal razón fundamentó su pretensión en que requería el inmueble por la necesidad de ser ocupado por integrantes del núcleo familiar del arrendador, que su intención era obtener la desocupación del inmueble y no continuar más con la relación arrendaticia y además de ello, obtener el pago de los cánones de arrendamiento vencidos más los días de demora en retardo por entregar el inmueble en la fecha en que le correspondía hacerlo; por lo que del propio libelo se desprende que la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES tuvo conocimiento que el inmueble arrendado había sido vendido a las ciudadanas NELY CONTRERAS MÁRQUEZ y NORAIMA MELINA DÍAZ CONTRERAS. 2) De la contestación de la demanda que riela de los folios 146 al 152, se observa que la demandada CAROLINA CONTRERAS TORRES, en el numeral 6, manifiesta expresamente que el día 28 de diciembre de 2016, llegó al negocio de la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, la abogada RUBÍ RAMÍREZ, quien le manifestó que debía desocupar el inmueble por cuanto se le había vencido la prórroga legal firmada en fecha 01 de agosto de 2014 hasta el 01 de agosto de 2016, y que además ese local había sido vendido por el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS en fecha 17 de julio de 2013. En tal sentido, se evidencia que la propia parte demandada afirma que tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble en fecha 28 de diciembre de 2016. 3) Del acta de audiencia preliminar celebrada en fecha 01 de junio de 2017, al otorgársele el derecho de palabra a la parte demandada, ésta opone como punto controvertido la falta de cualidad jurídica del ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, por cuanto para el momento de realizar el contrato de prórroga legal, no tenía ninguna cualidad ni interés jurídico ni procesal, por cuanto el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, ya había vendido los inmuebles; con esta afirmación se pone de manifiesto nuevamente que la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES ya tenía conocimiento de que los inmuebles habían sido vendidos. 4) Del acta de audiencia de juicio que obra de los folios 172 al 178, se evidencia que los apoderados judiciales de la parte demandada, concedido el derecho de palabra, ratificaron a todo evento la falta de cualidad del demandante, por cuanto para el momento de celebrar el ya mencionado contrato de prórroga legal, ya el demandante no era propietario del bien en litigio y mucho menos apoderado de ninguna de las partes; en tal sentido, se ratifica una vez más que la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, ya tenía conocimiento de la enajenación del inmueble objeto de la presente causa. 5) Asimismo, se evidencia de los folios 181 al 189, la sentencia proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, y del dispositivo se observa que declaró con lugar la defensa de fondo de falta de cualidad opuesta por la parte demandada, e inadmisible la pretensión de desalojo de inmueble (local comercial), interpuesta por el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS en contra de la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, quedando firme dicha decisión por auto de fecha 26 de octubre de 2017. Al respecto considera este Tribunal que, sin prejuzgar sobre el referido fallo del Tribunal de Municipio de fecha 18 de octubre de 2017, el cual tiene plena autonomía y competencia para decidir dicho asunto, no puede soslayarse el hecho, de que el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS en el escrito libelar manifestó ser representante legal de las ciudadanas NELY CONTRERAS MÁRQUEZ y NORAIMA MELINA DÍA CONTRERAS, indicando que las mismas son las propietarias del local comercial según documento público debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Antonio Pinto Salinas de Santa Cruz de Mora, anotado bajo el número 2013.109, folio real del año 2013, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 369.12.11.1.926 de fecha 18 de junio de 2013, y en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada expresó que en fecha 28 de diciembre de 2016, la abogada RUBÍ RAMÍREZ llegó al negocio a notificarles que debían desocupar el inmueble por cuanto se había vencido la prórroga legal y porque el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS ya había vendido el local, en este sentido, queda así plenamente probado que para ese día 28 de diciembre de 2016, estaba suficientemente puesta en conocimiento la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES de que el inmueble había sido vendido. Por lo que desde el día 28 de diciembre de 2016, la demandante de autos ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, en su condición de arrendataria de dicho inmueble, quedó perfectamente notificada de la enajenación de dicho bien, comenzando a correr al día siguiente de esa fecha el lapso de seis (6) meses de caducidad a que se refiere el artículo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento y Mobiliario para el Uso Comercial, ello en apego a la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 26 de noviembre de 2007 arriba señalada. En fuerza de las consideraciones que anteceden, se puede evidenciar que desde el día 28 de diciembre de 2016, hasta el día 17 de abril de 2018, cuando fue interpuesta la pretensión de retracto legal arrendaticio, que entre ambas fechas transcurrieron más de seis (6) meses para que operara la caducidad de la presente acción de conformidad con el artículo 39 de la Ley que rige la materia, tal como será declarado en la dispositiva del fallo. ASÍ SE DECIDE. Una vez analizado el contenido de la norma denunciada por el recurrente como infringido, esta Juzgadora comparte el criterio de la recurrida, que concluyó que el 28 de diciembre de 2016, la hoy demandante ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, en su condición de arrendataria quedó notificada de que el inmueble había sido vencido por el ciudadano SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, comenzando a correr al día siguiente de esa fecha el lapso de seis (6) meses previsto en el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento y Mobiliario para el Uso Comercial, el cual hasta el día 17 de abril de 2018, cuando fue interpuesta la pretensión de retracto legal arrendaticio, transcurrieron más de seis meses declarando que en el caso de autos operó la caducidad de la presente acción. Así pues, habiendo determinado el juez de la recurrida del análisis probatorio que en la contestación de la demanda del juicio de desalojo presentada en fecha 18 de mayo de 2017, fue el momento en el cual se comprueba que el apoderado de la demandada-arrendataria manifestó que tuvo conocimiento de la enajenación del local comercial en fecha 28 de diciembre de 2016 y habiendo computado el lapso de caducidad de seis (6) meses a partir de dicho momento, aplicó correctamente y de acuerdo a doctrina casacional vigente, el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento y Mobiliario para el Uso Comercial, por lo cual declaró la caducidad de la acción, lo que evidencia que no incurrió en la infracción de la citada norma. ASÍ SE DECIDE. En consecuencia, al haberse verificado que la demanda de preferencia ofertiva y retracto legal fue presentada en fecha 17 de abril de 2018, y que el lapso para ejercer la acción era de seis (6) meses contados a partir del momento en que se demostró que el arrendatario tuvo conocimiento de la enajenación, esto fue en fecha 28 de diciembre de 2016, transcurrió un lapso superior de seis (6) meses que se prevé en el artículo 39 de la Ley de Regularización de Arrendamiento para el Uso Comercial, por lo que esta Superioridad debe indefectiblemente declarar la caducidad de la acción intentada. ASÍ SE DECIDE. Con base a las consideraciones precedentemente expuestas es por lo que este Juzgado Superior declarará SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandante (f. 217), contra la sentencia de fecha 07 de agosto de 2019 (fs. 210 al 216), proferido por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA CON SEDE EN TOVAR. IV DISPOSITIVA En mérito a las consideraciones que anteceden, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en la presente causa en los términos siguientes: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado JOSÉ RUFO CONTRERAS en su condición de apoderado judicial del ciudadano FAVIÁN LEONARDO MATHEUS ARAQUE, en su carácter de coapoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia definitiva proferida por el TRIBUNAL CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA CON SEDE EN TOVAR, en fecha 07 de agosto de 2019 (fs. 210 al 216). SEGUNDO: Se declara la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN de la demanda de PREFERENCIA OFERTIVA y RETRACTO LEGAL interpuesta por la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, venezolana, titular de la cédula de identidad número 14.249.454, asistida por el abogado OSCAR ALBERTO VERGARA GUILLÉN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 105.734, contra los ciudadanos SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, NELY CONTREAS MÁRQUEZ y NORAIMA MELINA DÍAZ CONTRERAS, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números 15.695.422, 8.770.572 y 16.605.341 en su orden. TERCERO: Como consecuencia del pronunciamiento se DECLARA INADMISIBLE la demanda de PREFERENCIA OFERTIVA y RETRACTO LEGAL incoada por la ciudadana CAROLINA CONTRERAS TORRES, venezolana, titular de la cédula de identidad número 14.249.454, asistida por el abogado OSCAR ALBERTO VERGARA GUILLÉN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 105.734, contra los ciudadanos SILVERIO MÉNDEZ CONTRERAS, NELY CONTREAS MÁRQUEZ y NORAIMA MELINA DÍAZ CONTRERAS, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números 15.695.422, 8.770.572 y 16.605.341 en su orden. CUARTO: Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas. Queda en estos términos MODIFICADA la sentencia apelada. Publíquese, regístrese y cópiese. Bájese el pre¬sen¬te expediente al Tribunal de origen en su oportuni¬dad. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, a los cuatro (4) días del mes de febrero del año dos veinte (2020).- Años: 209° de la Indepen¬dencia y 160° de la Federación. La Juez Temporal, Yosanny Cristina Dávila Ochoa La Secretaria, María Auxiliadora Sosa Gil En la misma fecha, siendo las once y treinta y dos minutos de la mañana, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico. La Secretaria, María Auxiliadora Sosa Gil