TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, BANCARIO Y TRANSITO, DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR

PARTE DEMANDANTE: sociedad mercantil INMOBILIARIA MELIAL, C.A., domiciliada en Puerto Ordaz, estado Bolívar, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar en fecha 19-05-2008, Tomo 26-A-pro, bajo el Nº 20, modificados sus Estatutos, siendo los vigentes inscritos ante el mismo Registro Mercantil en fecha 23-12-2016, bajo el Nº 52, Tomo 131-A REGMERPRIBO.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados Judith Parra, Shana Alcalá y Manuel Cortés, debidamente inscritos en el INPREABOGADO bajo el Nº 16.567, 100.049 y 60.257, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil PISTACHO BAKERY, C.A., domiciliada en Puerto Ordaz, estado Bolívar, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, en fecha 04-09-2009, anotado bajo el Nº 33, Tomo 49-A-Pro de los libros de Registro de Comercio, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el Nº J-298118148.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados Estrella Morales y Omar Morales, debidamente inscritos en el INPREABOGADO bajo el Nº 26.539 y 64.040, en ese mismo orden.

Motivo: Desalojo de local comercial

MOTIVOS PARA DECIDIR
Estando dentro del lapso previsto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a publicar el fallo completo del dispositivo dictado en fecha 30-03-2022.
La presente causa versa sobre una demanda de desalojo de local comercial incoada por la sociedad mercantil Inmobiliaria Melial, C.A. en contra de la sociedad mercantil Pistacho, C.A., aduciendo la parte demandante en su escrito libelar, que su representada está vinculada con la demandada por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un lapso de un año, que comenzó el 01-06-2017 y concluyó el 31-05-2018 según la cláusula cuarta, constituido sobre un local comercial, plenamente identificado en autos.

Antes de entrar a conocer el fondo del asunto aquí debatido, pasa quien aquí suscribe a resolver los siguientes puntos previos:

PRIMER PUNTO PREVIO:

De la impugnación del poder

Antes de entrar a conocer el fondo del asunto aquí debatido, pasa quien aquí suscribe a resolver como primer punto previo -la impugnación del instrumento poder- realizada por la representación judicial de la parte demandada –en la audiencia oral- arguyendo entre otras cosas lo que sigue: “(…) deben cumplirse a los fines de su otorgamiento en la nota de autenticación del referido poder se hace mención “que el notario tuvo a la vista cedula de identidad del otorgante; documento de sociedad mercantil Inmobiliaria Melial, C.A pero no deja constancia de haber tenido a la vista o haber verificado lo previsto en la clausula decima quinta de la acta constitutiva del otorgante lo cual esta demás decir que en el propio contenido del poder se solicita expresamente que se deje constancia de haberla exhibido y el notaria nada dijo, es por ello que dicho poder carece de eficacia por estar viciado desde el momento de su otorgamiento repito por no haber cumplido los requisitos del artículo 155 del Código, (…)”. (Subrayado nuestro)

El artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, señala textualmente lo siguiente:
"Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos."
A tal efecto, el citado artículo exige que el otorgante enuncie en el poder y exhiba al funcionario público que presencie el otorgamiento "los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce", ello con el fin de que el funcionario deje constancia en la nota respectiva de otorgamiento, los documentos u otros recaudos que le fueron exhibidos por el otorgante, debiendo el funcionario señalar en la nota, las fechas, origen y procedencia de los recaudos, así como aquellos datos que permitan su mejor identificación.

De manera que, cumplidos los requisitos del artículo en comento, en tanto y en cuanto, el funcionario certifique que los documentos aportados por el otorgante y que constan en el documento son ciertos, según lo haya constatado de los originales presentados, será suficiente a los fines de que el mandatario obre en nombre de su representado, y en este sentido, la doctrina y la jurisprudencia han coincidido en afirmar que basta una enunciación breve y sencilla de los datos más relevantes de los recaudos que acrediten su carácter.

Ahora bien, del análisis exhaustivo del instrumento cuestionado se observa que quien otorga el poder dice en su texto proceder "(…) en mi carácter de Representante Legal (Director Principal) de la sociedad mercantil Inmobiliaria Melial, C.A., (…)” sustentando tal facultad en la Cláusula Vigésima Quinta del Acta Constitutiva de Estatutos Sociales de la compañía, la cual exhibe en ese acto para que se haga contar por la Oficina Notarial.

De dicha solicitud, el notario público sólo certificó haber tenido a la vista: "(…) 1) Cédula de identidad del Otorgante. 2) Documento Sociedad Mercantil INMOBILIARIA, C.A. debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 19 de Mayo de 2008bajo el Nro. 20 Tomo 26-A PRO (…)”, sin hacer mención alguna de haber tenido a la vista o no el acta constitutiva y estatutos en referencia, en donde se le facultaba al poderdante a realizar el respectivo otorgamiento en representación de la empresa a los abogados correspondientes.

En tal sentido, considera quién aquí decide que, el hecho de que no esté reflejado en la nota estampada que el Notario tuvo a la vista el acta constitutiva y estatutos sociales para la autenticación del instrumento poder, no puede implicar la inexistencia del acto, por la cual la máxima autoridad administrativa de la empresa actora, facultó a su representante legal-director principal, ciudadano Pascual Mesiano Scarcia, el otorgamiento de la representación judicial de la empresa a los abogados Shana Alcalá Montory, Judith Parra Bonalde y Manuel Cortés, por lo que si en efecto, el notario público, no los tuvo a la vista, debió y no lo hizo, dejar constancia de la falta de presentación del acta constitutiva y estatutos sociales, en el acto del otorgamiento, conforme a lo solicitado.

Siendo ello así, el Tribunal considera que la enunciación que hace el poderdante en el texto del poder es suficiente conforme lo exige el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, no obstante la insuficiencia de la declaración del Notario al no señalar, como ha tenido que hacerlo, el haber tenido o no a la vista los documentos que facultaban al poderdante para el acto del otorgamiento del poder a los abogados correspondientes. No basta pues esta omisión para considerar nulo el poder, puesto que de acuerdo con el artículo 206 eiusdem en su único aparte, en ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado, principio éste de rango constitucional recogido en los artículos 26 y 257 de nuestra Carta Magna.

La finalidad de lo antes expresado, es permitir a la contraparte el control de la representación que se alega, mediante la solicitud de exhibición de los documentos que acreditan la representación y facultades, que es a fin de cuentas el medio que debió emplear la parte demandada-reconviniente al momento de la impugnación y no lo hizo, razón por la que, resulta forzoso declarar, como en efecto se declara IMPROCEDENTE la impugnación del instrumento poder realizada por la representación judicial de la parte accionada. Así se decide.

El tribunal deja expresa constancia que los poderes otorgados con anterioridad al instrumento impugnado que cursan en autos, conforme a lo previsto en el ordinal 5º del artículo 165 del Código de Procedimiento Civil quedan revocados. Así se hace saber.

SEGUNDO PUNTO PREVIO:

De la falta de cualidad activa:

En la celebración de la audiencia oral y pública, de igual manera el co-apoderado judicial de la parte demandada alegó la falta de cualidad de la demandante, manifestando: “(…) se pretende con la presente acción con la interposición de un libelo de demanda donde el abogado Bassan Souki alega, actuar como apoderado judicial de la Inmobiliaria Melial, pero nada se dice que la arrendadora y propietaria del inmueble es la empresa Herrastamp Herrajes y Estampados, C.A como se evidencia en contrato de arrendamiento que obra en el expediente y en especial el que fuera acompañado junto al libelo de la demanda que obra al folio 21 al 26, nótese y tal y como fue dicho por la doctora parra en su exposición que antecede esta Inmobiliaria Melial fue como mandataria administrativas en tal sentido tal mandato de existir no la faculta para actuar en juicio ya que es bien sabido que para actuar en juicio se debe estar vestido con poderes especialísimos y no de administración es por ello que insisto en que la Inmobiliaria Melial no tiene cualidad para haber interpuesto esta acción e incluso no paso por alto que en el poder que se cuestionara supra nótese que el ciudadano Pascual Mesiano actúa en su carácter de representante legal de Inmobiliaria Melial, C.A pero nada se dice que tal empresa esta actuando por cuenta y orden o por mandante expreso incluso administrativo para actuar en este juicio (…)”.

El tribunal, de una revisión minuciosa de las actuaciones que cursan en el presente expediente observa:
 En el escrito de contestación de la demanda, se alegaron entre otras defensas las cuestiones previas relacionadas a la incompetencia del tribunal por la cuantía y la ilegitimidad de la persona que se representa como apoderado o representante del actor por no tener la representación que se atribuye, tales defensas fueron resueltas en el iter procesal, encontrándose actualmente, definitivamente firmes, por tanto, nada se puede analizar al respecto, específicamente, en relación a la intervención del Abg. Bassan Souki al momento de interposición de la demanda.
 En fecha 12-06-2019 –folio 36 2da. pieza- se fijaron los límites de la controversia, en donde se establecieron los hechos exonerados de pruebas en vista que no fueron controvertidos por las partes “(…) El contrato de arrendamiento, las partes de la relación arrendaticia, el local comercial (…)”.

Observándose pues, que la parte demandada no alegó la falta de cualidad activa en la oportunidad establecida en nuestro ordenamiento jurídico civil, a saber, en su artículo 361, en virtud de lo cual, se declara extemporánea por tardía tal defensa. Así se establece.

TERCER PUNTO PREVIO:

De la perención de la instancia:

Ambas partes, en la celebración de la audiencia oral, en relación a la perención expusieron: la parte actora adujo “(…) no estamos en una eventual perención que los tribunales estuvieron clausurados desde marzo del 2020, a octubre del 2020, en abril 2021 el co apoderado Felix Delgado solicito la reanudación de la causa y se dio por citado e insto a la notificación de la otra parte sin haber trascurrido un año la co apoderada Shanna Alcalá igualmente solicita la reanudación de la causa insto a la notificación de la causa no podemos hablar de perención (…)” y por su parte, la accionada expuso “(…) solicito al tribunal que tenga bien revisarla en forma minuciosa a los fines de que certifique de que sobrevenida mente ocurrió una pérdida de interés procesal (…)”

Dentro de las modalidades de extinción de la acción, se encuentra -como lo apunta el Máximo Tribunal- la pérdida del interés, lo cual puede ser aprehendido por el juez sin que las partes lo aleguen, y que tiene lugar cuando el accionante no quiere que se sentencie la causa, lo que se objetiviza mediante la pérdida total del impulso procesal que le corresponde.

Se trata de una situación distinta a la de la perención, donde el proceso se paraliza y transcurre el término que extingue la instancia, lo que lleva al juez a que de oficio o a instancia de parte, se declare tal extinción del procedimiento, quedándole al actor la posibilidad de incoar de nuevo la acción. El término de un año (máximo lapso para ello) de paralización, lo consideró el legislador suficiente para que se extinga la instancia, sin que se perjudique la acción, ni el derecho objeto de la pretensión, que quedan vivos, ya que mientras duró la causa la prescripción quedó interrumpida.

Ahora bien, el caso de marras quedó paralizada en fase de notificación de las partes para que se llevara a cabo la celebración de la audiencia oral, siendo la última actuación de la parte actora el 18-02-2020, posteriormente, desde el 16-03-2020 hasta el 04-10-2020 –ambas fechas inclusive- por decreto Presencial en virtud de la pandemia mundial, las actividades laborables y jurisdiccionales fueron suspendidas –paralizándose todos los lapsos procesales- reiniciándose las actividades a través del despacho virtual, conforme a la Resolución 005-2020 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia y en interpretación del literal décimo primero de la referida resolución, la causa bajo examen no requería reanudación, por cuanto se encuentra en etapa de sentencia. Transcurridos como fueron cinco (5) meses posterior al reinicio de las actividades, el 19-03-2021 el Abg. Félix Delgado consignó instrumento poder, se dio expresamente por notificado y solicitó la notificación de la contraparte, interrumpiéndose con ello el lapso de un año para que operara la falta de interés por decaimiento de la acción, razón por la que se declara IMPROCEDENTE la defensa invocada por la parte demandada. Así se decide.

CUARTO PUNTO PREVIO:

De la falta de interés procesal sobrevenida:

Por último, en la audiencia oral, la representación judicial de la parte atora alegó: “(…) vengo a señalar el interés procesal toda persona demandada tiene derecho a exponer a defenderse de la pretensión así como el demandante debe tener un derecho jurídico y actual tal como lo señala el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil sin embargo a veces este interés procesal o no existe o se pierde y así paso con la arrendataria Pistacho Bakery C.A cuando en una evidente falta de interés hace más de una mes abandono el local nosotros ante un Tribunal de una zona Tercero De Municipio de forma continuada durante tres días el Tribunal dejo constancia documento público que el local estaba con las luces apagada cerrado sin actividad comercial sin persona alguna total a oscura y sucio el local se veía aquí está la inspección que consigno al finalizar la exposición que le vamos a pedir al Tribunal que condene si lo concede por el principio de inmediación de acuerdo al artículo 472 del Código Procedimiento Civil, le solicitamos una inspección en este acto a los efecto de que deje constancia y ajustado a derecho que para nosotros lo es que por el principio de inmediación y por ser el interés procesal de orden público y lo podemos invocar en todo grado de la causa que deje constancia en el local donde funcionaba la arrendataria primero que está cerrado, segundo que esta las luces apagadas, tercero la ausencia de personas y cosas y si hay algún equipo como de panadería de cafetería que esté funcionando invocando la sentencia de la Sala Constitucional por el principio de inmediación (…)”.

En base a lo expuesto, el co-apoderado judicial de la demandada expuso: “(…) en lo que se refiere a la supuesta que mi representada no está ejerciendo su actividad comercial la misma se encuentra en un proceso de mantenimiento y modificación desde el punto de vista estructural desde el punto de vista de sus instalaciones pero nunca a dejando de cumplir sus obligaciones contractuales e incluso tales remodelaciones que incluyen reparaciones de equipo compra de nuevos equipos se intento participar vía escrita a la arrendadora la cual se negó así como se ha negado en formas reiteradas a entorpecer las remodelaciones incluso evitando el ingreso al centro comercial del personal obrero no permitir el retiro de equipo para su reparación entre otro tales circunstancia fueron denunciadas la Ministerio Publico cuanto todo arrendador debe garantizar la ocupación pacífica del arrendatario en tal sentido si este Tribunal tuviera bien proveer sobre lo requerido a lo que se refiere a la inspección judicial también solicito que con la misma diligencia oficie al Ministerio Publico a los fines de que remita a este despacho la denuncia que fue efectuada como consecuencia de la perturbación y negación por parte del arrendador a que mi representada haga reparaciones y mantenimiento de sus equipos para con ello iniciar sus actividades (…)”.
Efectivamente, el Tribunal se trasladó al inmueble arrendado previa solicitud de la actora, de donde se pudo evidenciar, que efectivamente el local comercial-arrendado no se encuentra desarrollando la actividad comercial, el mismo estaba cerrado al momento que llegó tribunal, posteriormente compareció un ciudadano de nombre Domenico Rafaele Cipriani Verdoglione, quien procedió abrir las puertas y dar acceso al interior del mismo, donde se puede evidenciar una serie de mobiliario –indicados en el acta de inspección- además del estado de conservación del bien inmueble –sucio (abundante polvo); a decir del notificado no cuenta con energía eléctrica.

De igual manera, se libró oficio al Ministerio Público en los términos requeridos por la demandada, quien pretende demostrar con ello, que la arrendadora le impide el ingreso al personal obrero, no permitiendo el retiro de equipos para su reparación, recibiendo respuesta del referido órgano el 29-03-2022, quien remitió copia certificada de actuaciones que reposan en dicha institución relacionadas al caso signado bajo el Nº DES-1690-2022, cuya declaración se da aquí por reproducida, sin embargo, ello no demuestra los dichos de la accionada, no produciendo tal documental la plena convicción de lo alegado en la audiencia oral, pues los mismos son objeto de pruebas, por otro lado, quien aquí suscribe tomando en cuenta que la arrendataria demandada, se exepciona bajo el argumento que el local es objeto de remodelación y mantenimiento desde el punto de vista estructural desde el punto de vista de sus instalaciones pero nunca dejando de cumplir sus obligaciones contractuales, y siendo que la accionante, no hizo objeción a tal alegación, es por lo que, esta jurisdicente concluye que la sociedad mercantil PISTACHO BAKERY, C.A., tiene interés jurídico actual, sobre el local arrendado, por ende se declara IMPROCEDENTE la falta de interés invocada por la actora. Así se resuelve.

Resueltos los anteriores puntos previos, pasa el tribunal a decidir sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:

Estamos en presencia de una demanda de desalojo de local comercial de conformidad con el artículo 40 literal b del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Admitida como fue la demanda, la accionada quedó citada tácitamente en la ejecución de la medida de secuestro practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, en fecha 25-06-2028 –folio 19 al 25 del cuaderno de medidas de la demandante- iniciando así el lapso de contestación, es el caso que la parte accionada en la oportunidad de la litis contestación, opuso cuestiones previas -ya resueltas-. Reconvino por cumplimiento de contrato. Admitió como hecho cierto la relación arrendaticia entre la actora y la demandada. Que el contrato de arrendamiento tiene por objeto un local comercial (LPB-134). Que todas las cláusulas regulan la relación.

Entre los hechos negados señaló, que la relación arrendaticia que la une con HERRASTAMP HERRAJE Y ESTAMPADOS, C.A. en su carácter de propietaria, tenga su causa exclusiva en el contrato de arrendamiento suscrito con vigencia desde el 01-06-2017 al 31-05-2018. Que el contrato haya vencido el 31-05-2018 sin derecho a renovación y/o prórroga legal. Que el canon de arrendamiento convenido en dicho periodo haya sido de Bs. 1.200.000.000.

Sostuvo que la relación arrendaticia se encuentra renovada mediante la prórroga contractual –cláusula cuarta- en virtud de la comunicación recibida por la parte actora el 01-06-2018.

Negó además que los hechos alegados en la demanda sean regulados en el literal b, del artículo 40 de la Ley especial que rige la materia bajo estudio. Que la demandada no ha destinado el inmueble a uso deshonesto, indebidos… Ratificando tales defensas entre otras en la audiencia preliminar, manifestó además en razón de lo señalado por el actor en el libelo de la demanda, como es el hecho de que la causal de terminación del arrendamiento sea la prevista en el artículo 40 literal b, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercia, ya que según sus dichos “(…) mi patrocinada hizo uso indebido de las áreas comunes de un inmueble sometido al régimen de condominio hecho este totalmente controvertido y rechazado toda vez que mi representada bajo la premisa de la debida autorización de vieja data por parte de la demandante de autos colocó sin hacer ningún tipo de obstrucción sillas y mesas (…)”.

En fecha 05-06-2019 se llevó a cabo la celebración de la audiencia preliminar -folio 32 de la 2da pieza. Seguidamente, por auto fechado 12-06-2019 se fijaron los límites de la controversia, abriéndose el lapso probatorio de cinco (5) días de despacho para promover sobre el mérito de la causa, dentro del cual, ambas partes hicieron uso de ese derecho. Proveyéndose dichos escritos en fecha 01-07-2019.

Análisis y valoración de los medios probatorios

La parte actora en fecha 19-06-2019, consignó escrito, donde ofreció:
 fotografías tomadas con la cámara digital marca canon modelo zoom 18-135, serial 8462533587 por el ciudadano Vicente Emilio Lucero Castillo, titular de la cédula de identidad N° V-2.945.656, las cuales fueron impugnadas por la parte contraria, por lo que, al ser admitido dicho medio, el Tribunal estableció que el prenombrado fotógrafo debía comparecer en la celebración de la audiencia oral en calidad de testigo, a los fines de ratificar las mismas, quien no compareció a dicho acto, en razón de ello, se desechan de la litis. Así se determina.
 Inspección ocular original realizada el 25-06-2018 por la Comandancia y la División Técnica de Prevención e Investigación de Siniestro del Cuerpo de Bomberos Municipales de Caroní, cursante en el folio 38 y su vto. del cuaderno de medidas de la parte demandante, instrumental emanada de un organismo público, ofrecida por la parte adversaria, la cual, por el principio de la comunidad de la prueba se le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de la misma, que la empresa demandada, Pistacho Bakery, C.A. local N° 134, “no le ha dado cumplimiento a lo emitido en el informe 003/2018 fechado 08-05-2018”, ofrecido por la parte demandante junto al escrito libelar, lo cual adminiculado por la inspección realizada el 21-06-2018, se demuestra categóricamente que la demandada cercó un espacio de las áreas comunes del Centro Comercial, colocando además mesas y sillas. Así se indica.
 Invocó el valor probatorio del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes, específicamente la cláusula cuarta, con el objeto de demostrar que el contrato de arrendamiento venció el 31-05-2018, invocando la comunicación recibida por su representada el 01-06-2018 suscrita por la accionada de autos, al respecto el Tribunal se pronunciará más adelante. Así se hace saber.

La parte demandada en ese mismo día, 19-06-2019, consignó escrito promoviendo:
En el capítulo I, de la ratificación:
 de los contratos de arrendamientos marcados Anexo 1 –folio 188 al 221 de la primera pieza- las referidas instrumentales versan sobre documentos privados opuestos a la actora, los cuales fueron reconocidos por ésta, por lo que, se les concede valor probatorio, ,desprendiéndose de las mismas que la relación arrendaticia inició el 01-10-2009. Así se establece.
 retenciones de impuestos al valor agregado, desde el año 2012 hasta el 2013, el Tribunal, no les asigna valor probatorio, por cuanto; no se encuentran dentro de los hechos objeto de prueba según los límites de la controversia. Así se indica.
 Facturas de pago de cánones de arrendamiento desde el 06-05-2014 al 09-01-2018 –folio 237 al 253 de la primera pieza-, el Tribunal, las instrumentales cursantes del folio 237 al 252, no les asigna valor probatorio, por cuanto; no se encuentran dentro de los hechos objeto de prueba según los límites de la controversia. Concediéndole valor probatorio únicamente a la factura N° 00-0022700 emanada de la empresa demandante, quien no la desconoció, demostrándose con ello, el pago de alquiler de local comercial arrendado correspondiente al mes de enero de 2018. Así se señala.
 Comprobantes de transferencias bancarias de cánones de arrendamientos desde el 01-05-2018 al 01-07-2018, el Tribunal observa que, del folio 284 al 289 de la primera pieza cursan los comprobantes de transferencias de los cuales se lee el concepto de pago de alquiler que corresponde a los meses de enero a junio de 2018, sin embargo, adjunto al escrito de pruebas se acompañaron los comprobantes de transferencias marcadas con la letra “T”, realizadas desde el mes de enero 2018 hasta diciembre de 2018 –folio 46 al 55 de la segunda pieza- promovidos en el capítulo II, asimismo, ofreció en el capítulo III marcados con la letra “C” comprobantes donde se lee pago de condominio desde el mes de enero hasta octubre de 2018, los cuales adminiculados con la comunicación exhibida por la parte actora, en fecha 25-07-2019 –folio 127 al 129 de la segunda pieza- se observa que las transferencias se realizaron en las cuentas de las entidades bancarias Caroní y Del Sur, pertenecientes a la demandante de autos, por tanto, se valoran las correspondientes a los meses de enero a julio de 2018, por ende se tiene como solventes los pagos de los cánones arrendamiento así como el condominio del mismo periodo, el resto no se les asigna valor probatorio, por cuanto; no se encuentran dentro de los hechos objeto de prueba según los límites de la controversia. Así se establece.
 El oficio y Acta de inspección emanados de la Coordinación de Seguridad – Dirección de Bomberos Municipales de Caroní de fecha 21-06-2018, las mismas fueron valoradas precedentemente, lo cual se ratifica. Así se indica.
 Inspección extrajudicial evacuada por la Notaría cuarta de Puerto Ordaz, en fecha 30-04-2018, la cual adminiculada con la inspección evacuada en juicio, se pudo observar entre otras cosas, la existencia de las mesas y sillas en áreas comunes del centro comercial, lo cual se dejó constancia de ello. Así se determina.
 Contratos de arrendamientos que cursan desde el folio 302 al 335 de la primera pieza, tales documentales valoradas precedentemente, se ratifica la misma. Así se indica.

En el capítulo IV, promovió en ocho (8) folios marcados con la letra “E”, comprobantes de correos electrónicos enviados a la Inmobiliaria Melial, C.A., donde se le notifica los pagos realizados por su representada de cánones de arrendamiento y condominio así como la solicitud de emisión de facturas, en relación con el valor probatorio de los mensajes de datos o correos electrónicos, la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 274 de fecha 30 de mayo de 2013, caso ORIÓN REALTY, C.A. contra F.d.V.R.R., expediente N° 2012-000594, dejó establecido lo siguiente:
“(…) Denuncia el recurrente que el ad quem incurrió en falsa aplicación de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 4 del Decreto con Fuerza de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, al decidir la falta de eficacia probatoria de los correos electrónicos promovidos al considerar necesario un “certificado electrónico o promovido subsidiariamente un medio de prueba tendiente a demostrar la autenticidad del mismo, su autoría o titularidad (…)”.
En tal sentido, dispone el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas lo siguiente:
“Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil.
La información contenida en un mensaje de datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas (…)”.
Del artículo precedentemente transcrito se evidencia, que la información contenida en un mensaje de datos reproducida en un formato impreso (como en el presente caso), posee el mismo valor probatorio al que tienen las copias o reproducciones fotostáticas simples, así, debe entenderse su eficacia probatoria, idéntica al tratamiento aportado por el legislador a los documentos privados simples, por lo que el mensaje de datos impreso tendrá la eficacia probatoria de las copias o reproducciones fotostáticas y su contenido podrá ser desvirtuado a través de cualquier otro medio de prueba regulado de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, en armonía con lo anteriormente expuesto, habrá de tomarse en cuenta respecto de los mensajes de datos impresos, que al dársele la eficacia probatoria de las copias o reproducciones fotostáticas y hallarse bajo las regulaciones establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, si las mismas no son impugnadas en la contestación de la demanda si son de la actora, o cinco días después de producida la contestación de la demanda si son de la demandada, o cinco días después de la promoción de pruebas, dichas copias o mensaje de datos se tendrán como fidedignas. En contraposición no tendrán valor alguno si se acompañan en cualquier otra oportunidad y no son aceptadas expresamente por la otra parte.
En este orden de ideas, aplicando analógicamente los principios de control y contradicción entre los documentos privados y los mensajes de datos, las figuras idóneas establecidas para controlar los mensajes de datos lo son, la tacha de falsedad establecida en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.381 del Código Civil, el desconocimiento o reconocimiento de los instrumentos que expresa el artículo 444 eiusdem, o la figura del cotejo prevista en el artículo 445 ibídem.
Dicho esto, el Tribunal aplicando tal doctrina al caso que nos ocupa, observa que las instrumentales ofrecidas por la accionada dentro del lapso probatorio no fueron impugnadas por la parte adversaria, por tanto se tiene como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las cuales adminiculadas con los comprobantes de pagos de cánones de arrendamiento y condominio, se les otorga valor probatorio. Así se indica.

En el capítulo V, ofreció marcada con la letra “F” comunicación fechada 01-06-2018 suscrita por la demandada, dirigida a la demandante, mediante la cual, hace de su conocimiento que la relación arrendaticia se renovó, entre otras cosas, así como la comunicación fechada 07-06-2018, suscrita por el ciudadano Fracisco Alba Severini, quien responde a la comunicación antes mencionada y al respecto, le manifestó su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento -folio 73 y 75 de la segunda pieza respectivamente- tales instrumentales serán analizadas posteriormente.

En el capítulo VI, promovió legajo marcado “C” contentivos de contratos de arrendamiento celebrados entre las partes intervinientes –folio 76 al 103- ya valorados precedentemente, se ratifica una vez más su valoración. Así se indica.

En el capítulo VII, marcado con la letra “I” ofreció copia simple de instructivo fechado 07-03-2017, en capítulo XII del mismo escrito de pruebas solicitó la exhibición de la misma, siendo admitida y evacuada en la oportunidad fijada por el Tribunal, siendo analizada y valorada en el cuerpo de este fallo, por tanto, es inoficioso entrar analizar nuevamente, se ratifica dicha valoración. Así se establece.
En capítulo VIII, promovió las testimoniales de los ciudadanos allí identificados, dicha prueba fue admitida, sin embargo; los mismos no comparecieron a l celebración de la audiencia oral, por tanto, no se evacuaron. Así se indica.

En capítulo IX, promovió inspección judicial, admitida, evacuada y analizada en el cuerpo de este fallo, se ratifica dicha valoración.

En los capítulos X y XI, ofreció prueba de informes al Banco Nacional de Crédito BNC, Banco Universal, tal medio probatorio, fue admitido, no obstante, no consta en autos resultas de su evacuación.

Establecido lo anterior, es procedente entrar analizar de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, interpreta el alcance y contenido de las estipulaciones contractuales acordadas por las partes en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes, por un lapso de un (1) año contado a partir del 01-06-2017 hasta el 31-05-2018, específicamente su cláusula cuarta, en donde se estableció, el lapso de duración, los términos y condiciones para la prórroga del mismo. Es el caso, que ciertamente la demandada envió una comunicación a la demandante manifestándole entre otras cosas, su voluntad de mantener el vínculo arrendaticio, el día 01-06-2018 –hecho éste admitido por la actora- por tanto se le concede valor probatorio, procediendo la actora a dar respuesta, mediante comunicación fechada 07-06-2018 la cual se le concede valor probatorio, sin embargo, de acuerdo a lo estipulado por la referida cláusula, tal comunicación debió realizarla dentro de los treinta (30) días antes del vencimiento del contrato, vale indicar, el 31-05-2018, es evidente que la misma se hizo de manera extemporánea por tardía, en razón de ello, y por cuanto ambas partes son contestes que la relación arrendaticia inició desde el año 2009, correspondiéndole por ende tres (3) años de prórroga legal, contados a partir del vencimiento del contrato, ello conforme a lo previsto en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Así se establece.

En cuanto a la procedencia de la causal invocada, la misma contempla “(…) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana”, en tal sentido, el Tribunal, tomando en cuenta que no fue un hecho controvertido que la demandada delimitó un espacio de las áreas comunes del local arrendado, obstruyendo el paso de peatones, bloqueando además una puerta de emergencia del centro comercial que permite la entrada y salida de visitantes y clientes, y obstaculizando el uso de la escalera que permite el acceso a un nivel superior del inmueble, infringiendo así las normas de COVENIN, lo cual quedó demostrado por la inspección -ofrecida por la demandante-realizada el 08-05-2018 por la Comandancia y la División Técnica de Prevención e Investigación de Siniestro del Cuerpo de Bomberos Municipales, instrumental que no fue impugnada por la adversaria, por el contrario consignó informe e inspecciones realizadas el 21 y 25-06-2018 por la prenombrada institución, así como la inspección extrajudicial evacuada por la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz-edo. Bolívar en fecha 30-04-2018, arguyendo la accionada que ello lo hizo desde hace más de ocho (8) años previa autorización de la arrendadora, hecho éste no probado en autos, razón por la que, resulta forzoso declarar como en efecto declara procedente la causal invocada, interrumpiéndose así la prórroga legal de tres (3) años que inició el 01-06-2018 y consecuencialmente se declara CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil Inmobiliaria Melial, C.A. y por ende se ordena a la demandada, sociedad mercantil PISTACHO BAKERY, C.A., a desalojar y entregar a la demandante el local comercial arrendado, ubicado en el Centro Comercial ciudad Alta Vista II, planta baja local Nº LPB-134, calle Caura con Cuchivero, Parroquia Universidad, Alta Vista, Puerto Ordaz-edo. Bolívar. Así se dispondrá en el dispositivo.
De la reconvención propuesta

Este Tribunal como punto previo, antes pronunciarse sobre el fondo de la reconvención, debe resolver la impugnación de la cuantía, opuesta por el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida en la oportunidad de la contestación por considerarla exagerada, de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, produciendo como medio de prueba el contrato de arrendamiento ofrecido como instrumento fundamental de la demanda, al respecto la jurisprudencia ha venido desarrollando el criterio relativo a la estimación de la demanda cuando se trate de demanda de resolución de contrato por causa distinta a la falta de pago de pensiones, de alquileres, o por cuando a pesar de que sea por falta de pagos de cánones de arrendamientos no se exigen el pago de los mismos o cualquier otra petición económica accesoria. Que el caso bajo estudios estamos en una demanda de desalojo y se fundamenta jurídicamente en el literal b del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sin reclamar pagos de cánones de arrendamiento vencidos, no demanda tampoco ninguna pretensión accesoria, entonces el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por la demandada-reconviniente, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se declara sin lugar la impugnación alegada y por ende firme la estimación de la cuantía realizada por la demandada-reconviniente en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 151.200.000,00) debiendo ajustarse dicho monto a las reconversiones decretadas por el Banco Central de Venezuela en fecha posterior a la estimación en referencia. Así se determina.

Ahora si, finalmente en cuanto a la reconvención propuesta por cumplimiento de contrato, advierte quien suscribe que la reconvención es una demanda que intenta el demandado contra el demandante en el acto de la contestación de la demanda, por ser un derecho conferido por la ley al demandado, por el cual se le permite intentar bajo ciertas condiciones legales, una acción (reconvencional) en contra del demandante dentro del mismo proceso; en donde ambas partes del proceso van a tener el doble carácter de demandante y demandando.
En el caso de autos, observa este Tribunal que de las actas procesales que conforman el presente expediente, específicamente las pruebas aportadas al proceso por las partes, adminiculadas entre sí, se evidencia que la parte demandada- reconviniente, como ya se dejó sentado incumplió con la obligación contractual establecida en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra Venta, por los motivos ya expuestos, y que aquí se dan por reproducidos, por lo que, en virtud de la declaratoria de la demanda principal por desalojo, es evidente que la relación arrendaticia quedó resuelta, por lo tanto, tal pretensión debe ser declarada SIN LUGAR. Así se decide.

DISPOSITIVO:

En fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario, Agrario y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:

Primero: IMPROCEDENTE la impugnación del instrumento poder realizada por la representación judicial de la parte accionada.

Segundo: Extemporánea por tardía la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA alegada por la parte demandada en la audiencia oral.

Tercero: IMPROCEDENTE la perención de la instancia invocada por la parte accionada.

Cuarto: IMPROCEDENTE la falta de interés sobrevenida de la arrendataria- demandada, invocada por la actora en la celebración de la audiencia oral.

Quinto: CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA MELIAL, C.A. y por ende se ordena a la demandada, sociedad mercantil PISTACHO BAKERY, C.A., a desalojar y entregar a la demandante el local comercial arrendado, ubicado en el Centro Comercial ciudad Alta Vista II, planta baja local Nº LPB-134, calle Caura con Cuchivero, Parroquia Universidad, Alta Vista, Puerto Ordaz-edo. Bolívar.

Sexto: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía alegada por la parte demandante-reconvenida y por ende firme la estimación de la cuantía realizada por la demandada-reconviniente, debiéndose realizar la reconversión monetaria correspondiente, decretadas por el Banco Central de Venezuela, posterior a la referida estimación.

Séptimo: SIN LUGAR la reconvención propuesta por cumplimiento de contrato por la sociedad mercantil PISTACHO BAKERY, C.A. en contra de la sociedad mercantil INMOBILIARIA MELIAL, C.A.

Octavo: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 174 de nuestro ordenamiento adjetivo civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y remítase vía correo electrónico a las partes consignados en autos, no obstante será publicado en el portal web www.bolivar.scc.org.ve.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los veinte (20) días del mes de abril de dos mil veintidós (2022). Años 211° de la Independencia y 162° de la Federación.
La Jueza,

Maye Andreina Carvajal. La Secretaria,

Andreina Rosales.
En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.), previo anuncio de Ley. Conste.
La Secretaria,
Andreina Rosales.
MAC/ar
Expediente Nº 21.279