TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

EXPEDIENTE: Nº 8126
DEMANDANTE: MARIA EUGENIA AMAYA V, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro.V-13.986.781; inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 92.041, con domicilio procesal: Carrera 8 entre calles 9 y 10 Yaritagua, Estado Yaracuy, actuando en nombre y representación de la ciudadana NURYS PESTANA CORREIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula N°V-7.919.265. Según Poder Autenticado por La Notaria Cuarta de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 10 de Marzo de 2023, bajo el N° 45, Tomo 10, Folios 141 al 143
DEMANDADO: Empresa TORO – GALLO C.A en la persona de su Presidente ciudadano ANTONIO DA CONCEICAO VALENTE DE ANDRADE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 11.671.538, domiciliado en Yaritagua Estado Yaracuy.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
SENTENCIA:
MATERIA: CIVIL
Se inicia el presente juicio, mediante escrito de demanda presentada por el Juzgado Distribución, en fecha 27 de septiembre de 2023, (folio 01 al 22), se realizó el sorteo de distribución de causas, correspondiéndole a este Juzgado el conocimiento de la misma, interpuesta por la ciudadana MARIA EUGENIA AMAYA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. Nro.V-13.986.781; inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 92.041, con domicilio procesal: Carrera 8 entre calles 9 y 10 Yaritagua, Estado Yaracuy correo electrónico: en representación de la ciudadana: NURYS PESTANA CORREIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula N°V-7.919.265, En representación de NURYS PESTANA CORREIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula N°V-7.919.265, quien entre otras cosas expuso:
Yo, MARÍA EUGENIA AMAYA V., Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 13.986.781, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 92.041, con domicilio Procesal en Carrera 08 entre Calles 9 y 10 Yaritagua, Estado Yaracuy, Números de Teléfonos: 0414-1695506 у 0426-5508852, correo electrónico: avarelamariae@gmail.com, actuando en nombre y representación de la ciudadana NURYS PESTANA CORREIA, venezolana, mayor de edad, hábil en derecho, soltera, titular de la cédula identidad N°. V- 7.919.265, según Poder Autenticado por La Notaria Cuarta de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 10 de Marzo de 2023, bajo el N° 45, Tomo 10, Folios 141 al 143 el cual acompaño al presente escrito con Letra "A", ante usted con el acatamiento y respeto que le son debidos por su investidura, ocurro, expongo, y a la vez solicito, con suma urgencia, y en base a la representación que aquí exhibo, lo siguiente:
DE LOS HECHOS
Mi representada es la legítima propietaria de un inmueble un Local Comercial y un Lote de Terreno propio ubicado en la Avenida Padre Torres carrera 19 con esquina Vía de Servicio Yaritagua, Municipio Peña del Estado Yaracuy, con un área aproximada de SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CINCO CENTIMETROS (653,35 M2), alinderado de la siguiente manera: NORTE: Calle de Servicio Sur de Yaritagua en línea de veintinueve metros con ocho centímetros (29,08 M); SUR: Casa que es o fue de Félix Coroba en línea de veintinueve metros con setenta centímetros (29,70); ESTE: Que es su frente propiedades de Manuel Mendoza y la antigua Calle 19 hoy Avenida Padre Torres en línea de treinta y siete metros con cinco centímetros (37,05); OESTE: Terreno de Origen Municipal, como se evidencia de Documento Protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Peña, Yaritagua, Estado Yaracuy, en fecha Quince (15) de Mayo de 2018, inscrito bajo el Número 2018.145, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 465.20.7.2.4144 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018, cuyo documento de propiedad acompaño con letra "B".
Ahora bien, ciudadano Juez, es el caso que mi representada, le cedió en calidad de arrendamiento dicho inmueble a la empresa TORO-GALLO C.A., domiciliada en Ciudad de Yaritagua Estado Yaracuy, debidamente inscrita originalmente por antes el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, fecha 17 de Marzo de 1998, bajo el Nº 46, Tomo 10-A, posteriormente cambiado su domicilio e inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil del Estado Yaracuy, en fecha 16 de Febrero de 2000, N° 21 Tomo 6-A, representada en éste acto por su Presidente en Ciudadano ANTONIO DA CONCEICAO VALENTE DE ANDRADE venezolano, mayor de edad, soltero, de éste domicilio, titular de la cédulas de Identidad N° V- 11.671.538, representación que consta en Acta de Asamblea Extraordinaria, registrada ante el Registro Mercantil del Estado Yaracuy en fecha 11 de Julio de 2013, bajo el N° 12. Tomo 21-A, mediante contrato de arrendamiento por escrito y de manera privada, suscrito a puño y letra por ambas partes contratantes allí en fecha Doce (12) de Enero de 2022 (30-05-2016), el cual en original consigno en este acto marcado a todo evento con el Letra "C", constante de Un (01) folio útil.
En el cuerpo de dicho contrato se estableció expresamente que el inmueble arrendado sería utilizado por el arrendatario única y exclusivamente para el funcionamiento de Restaurante y Tasca. Se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de QUINIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USD 500,00), los cuales debían ser pagados puntualmente dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes; igualmente se estableció allí expresamente que la duración de esa convención seria de un (01) año fijo, y que empezaría a regir el susodicho contrato desde esa misma fecha, o sea, contado a partir de su firma, y; es el caso, que dicho contrato feneció precisamente el día Doce (12) de Marzo de 2023, y hasta la presente fecha, El Arrendatario, no le ha querido devolver y/o RESTITUIR a mi representada el inmueble arrendado, es menester indicar que el Contrato de Arrendamiento dispone en la Cláusula Novena que "VENCIDO EL TERMINO DEL CONTRATO EL ARRENDATARIO ESTA OBLIGADO A LA DESOCUPACION DEL INMUEBLE...", es preciso mencionar que desde el momento de la firma del Contrato EL ARRENDATARIO no ha realizado ni un pago de los Cánones de Arrendamiento, a pesar de las gestiones amistosas y amigables para que la empresa cumpliera con el su obligación en el pago de Arrendamiento, es decir, hasta la fecha tiene Dieciséis (16) mensualidades vencidas correspondiente al pago de Canon de Arrendamiento en razón del aludido Contrato de Arrendamiento, y a pesar de tratar de resolver por la vía amistosa la Restitución del Inmueble objeto de la presente Demanda, así como el pago de todos los cánones de arrendamiento pendiente ha sido imposible llegar a un arreglo conciliatorio con la aquí demandada, incumpliendo EL ARRENDATARIO a todas luces con lo pactado tanto en el pago de arrendamiento, como en la restitución del Inmueble por la finalización de la Relación Arrendaticia.
DEL FUNDAMENTO JURIDICO
En primer término, motivo la solicitud de LA DEMANDADA con base al artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que dispone:
Articulo 26 CRBB: "Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos y difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilataciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles".
En este orden de ideas y siguiendo con la Carta Magna, esgrimo el artículo 257 constitucional que dispone:
Articulo 257 CRBB "El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales", en concordancia con lo dispuesto en su artículo 253, que señala: "La potestad de administrar justicia emana de los ciudadanos y ciudadanas y se imparte en nombre de la República por autoridad de la ley. Corresponde a los órganos del Poder Judicial conocer las causas y asuntos de su competencia mediante los procedimientos que determinen las leyes, y ejecutar o hacer ejecutar sus sentencias..."
EL DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, publicado en la Gaceta Oficial No. 40.418 del 23 de mayo de 2014, es la ley especial que rige esta materia de arrendamiento de locales de uso comercial.
El artículo 6 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que señala: "La relación arrendaticia es el vinculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario,..., y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejercer en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro o no".
El artículo 14 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para o uso Comercial, que previene: "EL ARRENDATARIO ESTÁ EN LA OBLIGACIÓN DE PAGAR AL ARRENDADOR EL CANON DE ARRENDAMIENTO", según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.
El artículo 20 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que ordena: "FINALIZADA LA RELACIÓN ARRENDATICIA, EL ARRENDATARIO RESTITUIRÁ LA POSESIÓN DEL INMUEBLE ARRENDADO AL ARRENDADOR, en las mismas condiciones en que lo recibió"....".
El ordinal 3 del artículo 22 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el cual preceptúa: "Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble. La cantidad resultante, a la fecha de la restitución efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía, la cual se ejecutará en los términos dispuestos en este Decreto Ley" Su artículo 40 dispone que:
Artículo 40: "Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos...
El procedimiento oral está contemplado en el Título IX del Código de Procedimiento Civil vigente, en sus artículos 859 al 880 al cual expresamente remite el Decreto Ley antes citado, como norma especial en este tipo de casos. Como es de observar, ciudadano Juez, que al suscribir la empresa, identificada ut supra, el contrato de arrendamiento a que se ha hecho referencia anteriormente, estaba obligado este ciudadano a cumplir fidedignamente lo estipulado en el cuerpo del mismo, exactamente como fue convenido según las diversas cláusulas aceptadas por las partes, entre las cuales se encuentran, entre otras, la devolución del inmueble arrendado una vez vencido el término y/o plazo de duración fijado en el cuerpo del contrato del caso de especie, así como también efectuar el pago oportuno y consecutivo del canon de arrendamiento pactado, pues el indicado contrato es Ley entre las partes que lo suscriben; por lo que le impetro, ciudadano Juez, en nombre de mi aquí representada, encarecidamente, que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, se sirva apreciar y valorar las estipulaciones contenidas en las diferentes cláusulas que conforman el preindicado contrato y subsumidlos todos a los hechos narrados con abundantes detalles por demás en el cuerpo de este escrito libelar, sacando las conclusiones que de ello se deriven y, ajustándolos a los principios del derecho.
El artículo 1.133 del Código Civil, indica: "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico".
El artículo 1.159 del Código Civil, establece: "Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
El artículo 1.160 del Código Civil, estipula: "Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. El artículo 1.264 del Código Civil, dispone: "Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención".
- II -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a la admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes:
El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejusdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por la autoridad judicial, ya que la misma siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su dictamen, en cuanto al reconocimiento o su rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción.
Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996)
En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia Inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley.
En lo que atañe al contenido y alcance del 341 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 333, dictada en fecha 11.10.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, expediente N° 99-191, caso: Helimenas Segundo Prieto Prieto y otro, determinó lo siguiente:
“…Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, éllo puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso, consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente:
“…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
En virtud de los anteriores criterios jurisprudenciales, resulta pertinente destacar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso.
Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la abogada MARIA EUGENIA AMAYA V, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro.V-13.986.781; inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 92.041, actuando en nombre y representación de la ciudadana NURYS PESTANA CORREIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula N°V-7.919.265. Según Poder Autenticado por La Notaria Cuarta de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 10 de Marzo de 2023, bajo el N° 45, Tomo 10, Folios 141 al 143, en contra de la Empresa TORO – GALLO C.A en la persona de su Presidente ciudadano ANTONIO DA CONCEICAO VALENTE DE ANDRADE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 11.671.538, se patentiza en el desalojo del bien inmueble constituido por el local comercial sobre un Lote de Terreno propio ubicado en la Avenida Padre Torres carrera 19 con esquina Vía de Servicio Yaritagua, Municipio Peña del Estado Yaracuy, con un área aproximada de SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CINCO CENTIMETROS (653,35 M2), alinderado de la siguiente manera: NORTE: Calle de Servicio Sur de Yaritagua en línea de veintinueve metros con ocho centímetros (29,08 M); SUR: Casa que es o fue de Félix Coroba en línea de veintinueve metros con setenta centímetros (29,70); ESTE: Que es su frente propiedades de Manuel Mendoza y la antigua Calle 19 hoy Avenida Padre Torres en línea de treinta y siete metros con cinco centímetros (37,05); OESTE: Terreno de Origen Municipal, como se evidencia de Documento Protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Peña, Yaritagua, Estado Yaracuy, en fecha Quince (15) de Mayo de 2018, inscrito bajo el Número 2018.145, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 465.20.7.2.4144 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2018; en virtud del alegado vencimiento del término de duración del contrato de arrendamiento y la prórroga legal, sin que las partes hayan pactado su renovación.
En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.
Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil.
Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.
En tal sentido, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.
A tenor de la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.
Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo.
Así las cosas, nuestra legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen de un contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la pretensión de desalojo deducida por el accionante, el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418, de fecha 23.05.2014, contempla lo siguiente:
“Artículo 40.- Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
Conforme a la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento cuyo objeto lo constituye un bien inmueble destinado a uso comercial, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de las causales taxativamente establecidas en dicha norma para su procedencia, entre ellas, (i) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (ii) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. (iii) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (iv) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. (v) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. (vi) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. (vii) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. (viii) Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. (ix) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio.
En el presente caso, la accionante reclamó libelarmente el desalojo del local comercial arrendado con fundamento en que el arrendatario no entregó el mismo al vencimiento del término de duración del contrato de arrendamiento; sin embargo, observa este Tribunal de la lectura del escrito de demanda que la demandante también reclamó el pago total de las mensualidades a razón de QUINIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA ($500,00), contados desde que inicio el contrato de arrendamiento ya que no ha realizado ni un pago de canon de arrendamiento, con base en los mismos hechos que sustentan la pretensión de desalojo.

Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, por cuanto la ley no concede la posibilidad de acumular en un mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, tal es el caso de accionar conjuntamente el desalojo de un inmueble y el cumplimiento de un contrato de arrendamiento.
En lo que concierne a la inepta acumulación de pretensiones, resulta oportuno referirse a lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone lo siguiente:
“Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
La anterior disposición jurídica veda cualquier posibilidad de acumular en un mismo libelo reclamaciones que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí, excepto cuando se requiera sean resueltas una como subsidiaria de la otra, siempre y cuando sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.
Respecto a la facultad concedida al Juez para declarar de oficio la inepta acumulación de pretensiones, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1618, dictada en fecha 18.08.2004, con ponencia del Magistrado José Manuel Delgado Ocando, expediente N° 03-2946, caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943 C.A., apuntó lo siguiente:
“…la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva.
En el caso en cuestión se denunció la inepta acumulación de pretensiones, porque en el juicio de intimación y estimación de honorarios iniciado por los abogados Alexis José Balza Meza, María Elena Meza de Balza y Elizabeth Bravo Márquez contra la accionante se reclamaron honorarios judiciales y extrajudiciales, los cuales tienen un procedimiento distinto, cuya acumulación está prohibida por el legislador para mantener la unidad del proceso.
En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que éste último, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla.
La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.
Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.
La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto, en la presente causa, como el juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, pues en el libelo se indicó que ‘en el desarrollo del proceso y hasta la fecha que estuvimos acreditados como Apoderados Judiciales de la Empresa, realizamos una ‘gran cantidad de actuaciones’ (...) tampoco descartamos las múltiples reuniones que sostuvimos con los socios y la Apoderada Judicial’ (folios 500-501), el Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
En lo que atañe al orden público a que está revestida la acumulación de pretensiones, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 99, dictada en fecha 27.04.2001, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, expediente N° 00-178, caso: María Josefina Mendoza Medina contra Luis Alberto Bracho Inciarte, enfatizó lo siguiente:
“…considera este Alto Tribunal que habiéndose acumulado acciones distintas que son incompatibles por tener procedimientos distintos, se está en presencia de lo que la doctrina ha llamado ‘inepta acumulación de acciones’, y siendo esta materia de orden público es imperativo casar de oficio el fallo recurrido y, anular todo el procedimiento hasta el estado de admisión de la demanda por el cobro de honorarios profesionales de abogado, la cual se debe tramitar por el procedimiento breve las actuaciones extrajudiciales en conformidad con lo que establece el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 881 y siguientes y estimar los honorarios correspondientes a las actuaciones judiciales conforme a lo que establece la ley de abogados…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
Los anteriores criterios jurisprudenciales exaltan la facultad del Juez de verificar de oficio, sin que requiera instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante, en atención a los principios de dirección y conducción procesal consagrados en los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, encontrándose plenamente autorizado el Juez para controlar la válida instauración del proceso, el cual constituye el instrumento fundamental para la realización de la justicia, conforme a lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal manera que ante la existencia de una inepta acumulación de pretensiones, la cual involucra el orden público, en cualquier estado y grado de la causa, el Juez está obligado a declararla, aun cuando no haya sido opuesta por la parte demandada.
En tal virtud, juzga este Tribunal que al reclamarse en la demanda el desalojo de la cosa arrendada, la cual se encuentra contemplada en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conjuntamente con el pago de la cantidad pactada como penalidad por cada día de retraso en la entrega del local comercial conforme a la cláusula quinta de la convención locativa accionada, cuya pretensión lleva implícita la ejecución o cumplimiento del contrato de arrendamiento consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, es por lo que el accionante acumuló indebidamente pretensiones excluyentes y que no pueden co-existir por los efectos jurídicos que las caracteriza, ya que el desalojo procede bajo las causales taxativamente establecidas en la ley especial que lo regula, mientras que el cumplimiento refiere su fundamentación en la inobservancia de deberes contractuales y/o legales.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 67, dictada en fecha 20.07.2001, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 2001-118, caso: Sociedad Venezolana de la Cruz Roja, Seccional Miranda, contra Centro Médico de Los Teques S.R.L., puntualizó lo siguiente:
“…El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
El anterior criterio jurisprudencial refiere sobre el distinto régimen en que se encuentran sometidas las pretensiones de desalojo en relación con las reclamaciones de cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, ya que las causales de desalojo se caracterizan por ser únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que la base o fundamentación de las demandas de cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento que tengan por objeto la desocupación de un bien inmueble, son complejas, por cuanto las partes las pueden constituir y alterar, de acuerdo con lo estipulado en la convención locativa.
Por consiguiente, juzga este Tribunal que habiéndose constatado la inepta acumulación de pretensiones en que incurrió el accionante en la demanda, la cual se evidencia patentemente de su petitorio y no puede pasar desapercibida, ya que fue reclamado el desalojo del bien inmueble arrendado y el cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado, en forma simultánea, es por lo que esta circunstancia acarrea la inadmisibilidad de la demanda sometida al conocimiento de este órgano jurisdiccional, dada la contrariedad a Derecho de la misma, en atención de lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que tales acciones resultan a todas luces antinómicas entre sí e inacumulables como pretensión principal. Así se declara.

III

DISPOSITIVO

Por todas las consideraciones expuestas ampliamente en este fallo, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: INADMISIBLE la pretensión de Desalojo, incoada por por la ciudadana MARIA EUGENIA AMAYA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. Nro.V-13.986.781; inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 92.041, en representación de la ciudadana: NURYS PESTANA CORREIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula N°V-7.919.265, en contra la Sociedad TORO-GALLO C.A., domiciliada en la Ciudad de Yaritagua Estado Yaracuy, debidamente inscrita originalmente por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 17 de Marzo de 1998, bajo el N° 46, Tomo 10-A, posteriormente cambiado su domicilio e inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil del Estado Yaracuy, en fecha 16 de Febrero de 2000, N° 21Tomo 6-A, representada por su Presidente en Ciudadano ANTONIO DA CONCEICAO VALENTE DE ANDRADE, venezolano, mayor de edad, soltero, de éste domicilio, titular de la cédulas de identidad N° V- 11.671.538, representación que consta en Acta de Asamblea Extraordinaria, registrada ante el Registro Mercantil del Estado Yaracuy en fecha 11 de Julio de 2013, bajo el N° 12, Tomo 21-A, se practique en Avenida Padre Torres, Frente al Elevado, Yaritagua, Municipio Peña del Estado Yaracuy, de conformidad con lo establecido en los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo. TERCERO: Se deja constancia que la presente sentencia salió dentro del lapso.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, INCLUSO EN LA PÁGINA WEB OFICIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA WWW.TSJ.GOB.VE, SEGÚN RESOLUCIÓN 001-2022, EMANADA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, SALA DE CASACIÓN CIVIL, DE FECHA 16 DE JUNIO DE 2022.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, a los dieciocho (19 ) días del mes Diciembre del año dos mil veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.

La Jueza,

Mónica Del Sagrario Cardona Peña
La Secretaria Temporal,

Solange del Fátima Crosmaya Sánchez Erazo

En esta misma fecha y siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria Temporal,

Solange del Fátima Crosmaya Sánchez Erazo

MdelSCP/sdelfcse
Exp. 8126