TSJ Regiones - Decisión

En el Despacho del día de hoy, martes 14 de febrero de 2023; siendo las 10:00 de la mañana, oportunidad señalada de conformidad con lo acordado en autos para celebrar la AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA, entre las partes intervinientes en el presente juicio de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), de conformidad con lo establecido en el artículo 870 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Se deja constancia, que el presente acto no puede ser reproducido en forma audiovisual, en virtud de que este Tribunal no cuenta con el equipo necesario para ello. Se anunció el acto a las puertas del Tribunal por el Alguacil del mismo y abierto como fuera, el Tribunal deja expresa constancia de la comparecencia de las partes, abogados OJEDA JOSE LUIS, Inpreabogado N° 95.594 en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano CARLOS JAVIER RODRIGUEZ TIERNO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.797.735, asimismo se encuentra presente la abogada GIMENEZ GLORIA, Inpreabogado N° 119.215, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, empresa Comercial Activo-8 C.A, en la persona de su representante legal ciudadano PASTOR GERARDO MORENO PEREZ, identificada en auto.
En este estado se da el derecho de palabra al abogado OJEDA JOSE LUIS, Inpreabogado N° 95.594, apoderado judicial de la parte actora, y expone: Una vez cumplida las etapas procesales que presiden a esta audiencia y una vez evacuado el acervo probatorio a tenor del contradictorio delimitado me permito ratificar la solicitud planteada en el escrito libelar y su posterior reforma haciendo las siguientes conclusiones a entender de esta representación judicial se logró demostrar la existencia de la relación arrendaticia con el demandado de autos, la existencia de un contrato de arrendamiento que venció el 15 de julio del 2013, la ocurrencia de la prorroga legal para ese contrato, la suscripción de un nuevo contrato con posterioridad al vencimiento de esa prórroga cuyo vencimiento ocurriría el 31 de agosto del año 2018 y culminado este se le notifico de la ocurrencia de la segunda prórroga legal y en la que no hubo manifestación ni voluntad ni acuerdo de continuar la relación arrendaticia, es por ello que una vez vencida dicha prorroga se solicitó y se demandó el desalojo en los términos expresados en la reforma, ahora bien visto y probado como ha sido la interrupción de la relación arrendaticia por virtud de la ocurrencia de la prorroga legal y visto y probado como ha sido que vencida esta no ocurrió la entrega voluntaria del inmueble es por lo que solicito muy respetuosamente sea declarada con lugar la presente demanda con las consecuencias procesales que de ella se deriva. Es todo. En este estado el Tribunal le concede el derecho a la abogada GIMENEZ GLORIA, Inpreabogado N° 119.215, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, empresa Comercial Activo-8 C.A, en la persona de su representante legal ciudadano PASTOR GERARDO MORENO PEREZ, identificado en autos y expone: Esta representación judicial vista la demanda interpuesta por el ciudadano CARLOS JAVIER RODRIGUEZ TIERNO, en fecha 20 de febrero de 2020, y admitida en fecha 10 de marzo del 2020, revisada y analizada la demanda interpuesta por cumplimiento por vencimiento de prórroga legal hace esta representación su respectiva contestación señalando dos vertientes en relación a los hechos planteados, la primera vertiente atendiendo a una relación arrendaticia a tiempo indeterminado en virtud de que junto con la demanda se anexa un contrato de arrendamiento sin firma sin ninguna de las partes ni arrendatario ni arrendador, por lo que fue menester para esta representación judicial desconocer dicho contrato entendiéndose así que había un solo contrato firmado que iba de 01 de septiembre del 2009 al 31 de agosto del 2013, culminado dicho contrato se entendió reanudado el mismo hasta la actualidad más sin embargo esta duda razonable que llevo al desconocimiento de dicho contrato ya que esta demanda fue reformada sin dejar incólume nada de la demanda inicial, junto con esa reforma se trajo al proceso un contrato con el mismo contenido del que no estaba firmado por nadie, pero ahora firmado por ambas partes, insistiéndose en la audiencia preliminar en el desconocimiento del contrato antes citado sin firma alguna y en tal razón insistiendo en que la relación era a tiempo indeterminado. La segunda vertiente contenida en la contestación a la demanda fue relativa tal hecho hipotético que hizo esta representación judicial en el caso de que el contrato segundo que apareció anexo a la reforma firmada por el arrendador y arrendatario fuese tal contrato debidamente firmado estaríamos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, dando lugar a que la parte actora solicitara la prueba de cotejo a los fines de demostrar la existencia del segundo contrato cuya fecha seria o es del 01 de septiembre del 2014 hasta el 31 de agosto del 2018, resultando dicha experticia que las firmas comparada con documento indubitado del mismo expediente correspondían a las partes que se dice que firman el contrato, por lo que obviamente estaríamos frente a una relación arrendaticia a tiempo determinado, motivo por el cual esta representación en su promoción de pruebas, pruebas estas que en este acto ratifico y las cuales fueron ya evacuadas, se solicitó como medio probatorio computo de los lapso que he en dicho en escrito de promoción consta y que fueron negados en su admisión los mismos. Me permito en este momento hacer una operación matemática relacionada con el desarrollo de la relación arrendaticia que hoy nos ocupa. La relación arrendaticia inicia el 01 de septiembre del 2009 y culmina el 31 de agosto del 2018, entonces debemos hacer una sumatorio de los años de duración de dicha relación, los cuales me arrojan un resultado de nueve años de relación arrendaticia, todo esto debido a que la relación arrendaticia es una sola y no puede ser fraccionada tal como es el criterio de nuestro máximo Tribunal, en virtud de todo esto debemos irnos al artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a la luz del cual en el caso concreto por encontrarse la relación arrendaticia por más de cinco años pero menos de diez años le corresponderían a mi representada, dos años de prorroga legal, que se comportarían de la manera siguiente, iniciándose la prorroga legal el 01 de septiembre del 2018, la misma debería culminar el 31 de agosto del 2020 y esta demanda fue incoada el 20 de febrero del 2020, es decir estando en curso la prorroga legal de mi representada violándose así el derecho que le otorga el legislador a mi representada siendo este un derecho irrenunciable, tal como lo prevé el artículo 3 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de a Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y es por lo que, siendo que la prorroga legal está determinada por la relación integra arrendaticia y no determinado por el último contrato, es por lo que pido a este honorable Tribunal, que la presente demanda sea declarada inadmisible en razón de todo lo antes dicho. Es todo. En este estado el Tribunal le concede a la parte demandante la oportunidad para señalar las pruebas en el presente juicio y expone: Visto la evacuación de pruebas, se logró evidenciar con mediana claridad la existencia de dos contratos de arrendamiento separados oportunamente por la respectiva prorroga legal arrendaticia; del mismo modo se logró demostrar la suscripción tanto de ambos contratos de arrendamientos como de las notificaciones de culminación de los mismos, y los respectivos aumentos de cánones de arrendamiento durante la vigencia de tales contratos. También es un hecho cierto y probado que fecha 29 de agosto del 2017 mediante participación que forma el acervo probatorio marcado “E” se le informo al demando de autos que en virtud del vencimiento de este contrato que ocurriría el 31 de agosto del año 2018, este debería manifestar por escrito si pretendía continuar con la relación arrendaticia o en caso contario comenzaría decursar la prorroga legal que para ese contrato era de dos años. Por ultimo resultando evidente que en momento alguno el demandado de autos no dio participación por escrito manifestado su intención de continuar la relación arrendaticia que indefectiblemente transcurrió la prorroga legal para dicho contrato y luego de ello en virtud de que no ocurrió la entrega amistosa y voluntario que se presentó esta demanda; por lo que habiendo probado los extremos de ley que fundamentan nuestra pretensión que solicitamos sea declarada con ligar. Es todo. En este estado el Tribunal deja constancia que la parte demandada no hará uso del derecho que le otorga el artículo 873 del Código de Procedimiento Civil. Es todo. En este estado el Tribunal le concede el derecho de palabra a la parte demandada ya identificada, quien pasa a señalar las pruebas en el presente juicio y expone: Tal como consta en el escrito de promoción pruebas tempestivamente presentado por esta representación judicial, los cuales ratifico en este acto. Asimismo me permito hacer algunas consideraciones respecto a lo dicho por la representación judicial de la parte actora, cuando señala que en virtud de haber sido notificado la culminación del primer contrato culminado en fecha 31 de agosto del 2013, en cuanto que comenzó a decursar la prorroga legal de ese primer contrato, en virtud la firma de un nuevo contrato el 01 de septiembre del 2014 no habiéndose dejar de tener la posesión del inmueble alquilado efectuándose los pagos de cánones de arrendamiento a cabalidad y recibido a satisfacción por el inquilino, debe entenderse que la relación arrendaticia continuo y debe considerarse nula la existencia de la prorroga legal que indica el actor como ya gozada por parte de mi representada. En cuanto al hecho de que no hubo acuerdo, en cuanto a continuar con la relación arrendaticia una vez vencido el contrato de arrendamiento segundo por no haberse manifestado la voluntad o deseo de mi representada a continuar con la relación arrendaticia, hubo un acuerdo tácito del mismo momento que se recibe los cánones de arrendamientos hasta el día de hoy que se siguen cancelando y como antes dije la relación es una sola no se puede fraccionar, no puede pretender el actor fraccionar el goce y disfrute de la prorroga legal tal como el mismo lo describe un año de prorroga legal según sus dichos, gozados en el año 2013 al 2014 y el otro año del 2018 al 2019; debe atenderse a la duración en pleno de la relación arrendaticia iniciada el 01 de septiembre del 2009 culminada en fecha 31 de agosto del 2018 que como se dijo antes comprende nueve años, correspondiéndole el disfrute de su prórroga legal a partir del 01 de septiembre del 2018 hasta el 31 de agosto del 2020 y la presente demanda fue propuesta el 20 de febrero del 2020, vuelvo y repito, insisto estando en curso la prorroga legal de mi representada acción esta inadmisible según el Legislador arrendaticio es por lo que pido que la presente demanda sea declarada inadmisible. Es todo. En este estado interviene el Tribunal y señala: Concluida la audiencia este Juzgado, de conformidad a lo establecido en el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil a los fines deliberar de la presente decisión por un lapso que no excederá de treinta (30) minutos, no sin antes señalarle a la parte que el texto íntegro de la sentencia será publicado dentro de un lapso de diez (10) días de despacho siguientes al de hoy, de los cuales podrán ejercer los recursos procesales dentro del lapso de cinco (5) días de despacho siguientes a la publicación del mismo, es todo, concluyó esta fase de la audiencia, cuando son las once y treinta de la mañana (11:30 a.m.).
Este Tribunal pasa a analizar los hechos y el derecho invocado en la presente causa, a los fines de dictar el dispositivo de la siguiente manera: con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el fecha 23 de mayo de 2014, se desarrolló un nuevo orden legal que permite asumir las relaciones arrendaticias como parte de un sistema integral basado en el equilibrio y en el respeto de los derechos fundamentales; donde interviene el Estado a los fines de procurar ese equilibrio entre las partes del juicio, estableciendo medidas que permitan crear la Igualdad ante la Ley que consagra nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
El contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución por motivo de incumplimiento (artículo 1167 del Código Civil), tal como acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral, y una facultad o derecho que tiene la parte cumpliente, de solicitar la terminación judicial del contrato, si la otra no cumple con sus respectivas obligaciones. Se trata de un derecho que no deriva de una condición resolutoria, sino del incumplimiento del contrato al tenor de lo preceptuado en el artículo 1167 del Código Civil venezolano, en concordancia con el artículo 40, en su literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, los cuales establecen:
Artículo 1.167 del Código Civil
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Por su parte el artículo 40, literal a Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial:
“Son causales de desalojo:
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.

Dentro de los requisitos de procedencia de la acción de resolución del contrato se encuentran:
 Que el contrato jurídico exista;
 Que la obligación esté incumplida;
 Que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y;
 Que el Tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vínculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos más importantes que hace posible la resolución del mismo.
Según el doctrinario Maduro Luyando, por incumplimiento de las obligaciones se entiende, la inejecución de las mismas. Sin embargo, es el Juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, para configurar si cualquier tipo de incumplimiento es suficiente para declarar o no la resolución del contrato solicitado.
Ahora bien, el Tribunal ante todo debe precisar la existencia o no del contrato expresado, porque no puede haber resolución sin contrato previo, y luego la presencia del incumplimiento como el móvil principal que impulsa el proceso resolutorio.
En cuanto a la existencia del contrato, la relación debe ser arrendaticia y no de otra naturaleza y debe tener plena eficacia; que se trate de un acto perfecto sin vicios ni defectos que lo hagan ineficaz. Pues bien, consta en autos, contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano CLODOALDO RODRIGUEZ GARCIA, Español, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E- 655.047 y la sociedad de comercio “COMERCIAL ACTIVO-8 C.A, representada para ese momento por el ciudadano PASTOR GERARDO MORENO PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.659.943, el cual tiene plena eficacia y así se decide.
La parte demandante consignó como medio probatorio copia fotostática del documento constitutivo de la sociedad mercantil “COMERCIAL ACTIVO-8 C.A, contrato privado de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos CLODOALDO RODRIGUEZ GARCIA, Español, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E- 655.047 y la sociedad de comercio “COMERCIAL ACTIVO-8 C.A, representada para ese momento por el ciudadano PASTOR GERARDO MORENO PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.659.943, ajustes del canon de arrendamiento y notificación.
Señala el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil el cual reza:
“La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.”

De igual forma, establece el artículo 445 de la ley adjetiva civil:

“Negada la firma o declarado por los herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto, puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo”.
Si resultare probada la autenticidad del instrumento, se le tendrá por reconocido, y se impondrán las costas a la parte que lo haya negado, conforme a lo dispuesto en el artículo 276

En este orden de ideas señala el artículo 1.363 del Código Civil venezolano

“El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.”

Asimismo, señala el artículo 1.364 del citado Código lo siguiente:

“Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido”.
Los herederos o causahabientes pueden limitarse a declarar que no reconocen la firma de su causante.”

De los artículos 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil, antes citados establecen las formalidades que se debe seguir, cuando la parte contra quien se produce algún instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, si lo ha acompañado el actor junto con el libelo de la demanda, el demandado deberá manifestar si lo niega o lo reconoce en el acto de la contestación de la demanda, y si fue producido en otra oportunidad, dentro de los cinco días siguientes a su presentación. Esta disposición legal, contempla la sanción del reconocimiento del instrumento cuando la parte interesada guarde silencio. El segundo artículo, igualmente prevé el procedimiento que le toca efectuar a la parte que produjo el instrumento, mediante la prueba de su autenticidad, realizando el cotejo o la prueba de testigos cuando no se pudiere hacer la prueba de cotejo.
Por su parte el doctrinario Arístides Rengel Romberg. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, pág. 173, explica que:
“...El desconocimiento en juicio del instrumento privado no reconocido ni autenticado, es lo contrario del reconocimiento; así como éste hace adquirir al instrumento privado la calidad de auténtico y por tanto público, el desconocimiento en juicio, en cambio, impide que el instrumento produzca su efecto como medio de prueba en la instrucción de la causa, lo hace ineficaz para demostrar el hecho documentado y hace necesario el procedimiento de verificación o cotejo, el cual tiene así la función -como enseña Denti- de producir el efecto instructorio de la utilización del documento como medio de prueba, sin dar lugar a un juicio autónomo, sino a un incidente instructorio que se inserta en la actividad dirigida a la adquisición y a la valoración de la prueba.

El desconocimiento en juicio del documento privado se produce pues, cuando la parte niega su firma, o cuando sus herederos o causahabientes declaran no conocerla (Art. 1.365 cc); también cuando desconoce el contenido (lo intrínseco) y la firma (lo extrínseco). La casación tiene establecido -como se ha dicho antes- que una cosa es el documento privado y otra el negocio que contiene, por lo que al impugnarse éste y no aquél, el documento queda reconocido en su contenido y firma, salvo lo que arrojen los autos en relación con la negociación que contiene. En estos casos, toca a la parte que produjo el instrumento, probar su autenticidad, lo que se hace mediante la prueba de cotejo, y la de testigo, cuando no sea posible hacer el cotejo (Art. 445 C.P.C.) El cotejo es, pues, el medio probatorio previsto por la ley para verificar la autenticidad del documento desconocido, y supletoriamente la prueba testimonial, carga probatoria que corresponde a la parte que produjo el documento. En el derecho argentino, algunos tribunales han sostenido que la prueba testimonial es inadmisible para probar la autenticidad de la firma cuando el documento constata la celebración de un contrato cuyo monto excede el límite cuantitativo que fija la ley; en cambio PALACIO se adhiere a la decisión contraria sostenida por otros tribunales, según la cual se admite la testimonial basándose en que no se trata, en tal caso, de probar el acto jurídico documentado, sino un simple hecho, como es la autenticidad de la firma.

En nuestro derecho, el desconocimiento del documento privado por la parte a la cual se opone, da origen a una incidencia en la cual debe promoverse el cotejo, y el término probatorio de esta incidencia es de ocho días, el cual puede extenderse hasta quince, pero la cuestión no se resuelve sino en la sentencia del juicio principal (Art. 449 CPC). No dice expresamente la ley cuándo debe pedir la parte el cotejo, pero como la necesidad de la prueba se origina por el desconocimiento del documento, y el término probatorio de la incidencia debe entenderse abierto por ministerio de la ley (Art. 449 CPC), desde que ocurre el desconocimiento, se admite que la petición del cotejo y el nombramiento de los expertos para realizar la prueba, deben hacerse dentro del término probatorio de la incidencia, el cual es único tanto para la promoción de la prueba como para su evacuación....” (Cita doctrina G.F. Nº. 30, 2da. etapa. pág. 116).

Ha sido criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de marzo de 2003, expediente Nº 01-468, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, a la que esta juzgadora acoge el siguiente:
“…El espíritu de esta norma encierra un principio fundamental en materia de prueba; los documentos públicos o privados deben evacuarse en su oportunidad procesal, a fin de que la parte a quien se pretende oponérseles los impugne, los desconozca o simplemente los rechace. Los jueces garantizarán el derecho de defensa y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes, sin preferencia ni desigualdades. Estos postulados deben ser el norte de todo Juez, por eso las defensas que encierran por su relevancia jurídica una importancia primordial para desvirtuar una obligación deben ser opuestas en la oportunidad procesal respectiva…”

Es por ende que el documento de contrato de arrendamiento privado, consignados en copia fotostática por la parte actora como fundamento de la presente acción, los cuales fueron impugnados por la parte demandada en su escrito de contestación, correspondiendo realizar la prueba de cotejo conforme lo establecen los artículos, la doctrina y la jurisprudencia antes precedente, y visto las resultas de la prueba de cotejo practicada por el experto grafotécnico ciudadano SEGUNDO RAMÓN RODRIGUEZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.459.913, el cual señala en sus conclusiones lo siguiente: “…La Firma Cuestionada o Dubitada que se encuentra en el Documento Privado (contrato de Arrendamiento) que corre inserto a los folios del 51 al 53 del Expediente marcado “D”, Firma que se encuentra en su parte inferior derecha anverso del tercer folio del Documento, /folio 53), sobre la frase “EL ARRENDATARIO” y a su lado derecho una huella Digito Púlgar, que se atribuye al ciudadano: “PASTOR GERARDO MORENO PEREZ”, corresponde efectivamente su autoría al ciudadano: “PASTOR GERARDO MORENO PEREZ”,…” (sic) (Subrayado del escrito), en consecuencia, este Tribunal a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil venezolano, le concede valor probatorio en la presente causa, al contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano CLODOALDO RODRIGUEZ GARCIA, Español, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E- 655.047 y la sociedad de comercio “COMERCIAL ACTIVO-8 C.A, representada para ese momento por el ciudadano PASTOR GERARDO MORENO PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.659.943. Y así se establece.
En cuanto al contenido del mencionado contrato observa esta juzgadora que del mismo se desprende que existe una relación arrendaticia entre el ciudadano CLODOALDO RODRIGUEZ GARCIA, Español, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E- 655.047 y la sociedad de comercio “COMERCIAL ACTIVO-8 C.A, representada para ese momento por el ciudadano PASTOR GERARDO MORENO PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.659.943, los cuales suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial que se encuentra ubicado en la planta baja del edificio ROTI, ubicado en la esquina de la avenida cinco (05) con calle doce (12), distinguido por el número 01, si bien es cierto que dicho contrato de arrendamiento fue suscrito como arrendataria por el ciudadano CLODOALDO RODRIGUEZ GARCIA, antes identificado, no es menos cierto que el propietario del bien inmueble es el ciudadano CARLOS JAVIER RODRIGUEZ TIERNO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.797.735, tal como se desprende del documento debidamente registrado por ante el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, la cual por ser un instrumento público que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, dándole fe pública, como lo establece el artículo 1357 del Código Civil Venezolano, por tanto se le otorga valor probatorio, ya que no se utilizó medio alguno para desvirtuar la misma, tal como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
En el caso que nos ocupa la parte demandante, ciudadano CARLOS JAVIER RODRIGUEZ TIERNO, identificado en autos, en su libelo señala que su padre inició una relación arrendaticia con la sociedad de comercio “COMERCIAL ACTIVO-8 C.A, representada para ese momento por el ciudadano PASTOR GERARDO MORENO PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.659.943, siendo el último contrato de arrendamiento privado por cuatro años contados a partir del primero (1°) de septiembre del año 2014, hasta el 31 de agosto del año 2018, que cada año se le notificaba por escrito del ajuste del canon de arrendamiento, con la intención de mantener a término fijo dicho contrato, tal como consta de las notificaciones consignadas, asimismo señala que el día 29 de agosto del año 2017, le notificó por escrito que habían transcurrido tres años del contrato, y que si quería que el contrato le fuera renovado debía notificarlo por escrito, en caso contrario comenzaría a correr la prorroga legal de un año que venció 31 de agosto del año 2019, por tanto se le otorga valor probatorio, ya que no se utilizó medio alguno para desvirtuar la misma, tal como lo establece el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, dicha notificaciones se da por reconocido. Y ASÍ SE DECIDE.
Contra esos alegatos, la parte demandada expresó que reconoce la relación arrendaticia, que nació en fecha 14 de octubre de 2009, de igual forma reconoció que fueron recibidas las notificaciones. Por otra parte señaló que el contrato se recondujo, entendiéndose por éste que el contrato llegó a su fin y ninguna de las partes manifestó su voluntad de darlo por terminado, por lo que esta juzgadora al realizar un examen a la naturaleza del contrato, se evidencia que en contrato celebrado entre las partes del presente juicio se estableció en la cláusula tercera lo siguiente: “…prorrogable por periodos iguales, siempre y cuando la arrendataria manifestare por escrito y ambas partes lo convinieren con sesenta días de anticipación al vencimiento del plazo fijado o al vencimiento de cualquier prorroga, con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijado o al vencimiento de cualquier prorroga calendarios a la fecha de expiración del termino antedicho…” y de las actas del proceso se evidencia que la parte arrendataria no demostró haberle manifestado por escrito, el deseo de continuar ocupando el inmueble el calidad de arrendador por periodos iguales, por lo que mal pudiera esta juzgadora decretar la tacita reconducción, en el presente juicio, cuando no están dadas las condiciones para su procedencia, por otra parte se observa que ambas partes en el contrato establecieron que en ningún caso operaría la tacita reconducción, pues su intención es que el contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado; por lo que esta juzgadora debe concluir que en el presente caso no operó la reconducción tácita por no mediar el consentimiento de la arrendadora a que se refiere los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE.
Asimismo, la parte demandada rechazo, negó y contradijo que haya vencido la prórroga legal el 31 de agosto de 2019, señalando que esa prórroga legal es inexistente por la continuación de la relación arrendaticia.
Ahora bien, la prorroga legal es el beneficio acordado por el Legislador al arrendatario que celebra contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley durante cierto tiempo máximo con fundamento a la duración del contrato. Y para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado a través de un contrato escrito.
Así lo ha establecido la Sala Constitucional, entre otras, en sentencia 1271/2012, de fecha 14 de agosto de 2012, caso: Rosa Isabel Palenzuela Lipari, dejó sentado lo siguiente:
“(…) no encuentra la Sala que se haya interpretado erróneamente la norma en comento por las razones de inconstitucionalidad expuestas por el recurrente, ya que la decisión del ad quem se circunscribe a declarar que:
“…cuando se intenta una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término prefijado como duración y cuya pretensión busca la entrega del inmueble arrendado, para que se haga efectivo el ejercicio de la acción es necesario que se haya cumplido la prórroga legal conforme lo establecía el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
(…)
La prórroga legal es un derecho irrenunciable que el legislador otorga al arrendatario para entregar el bien inmueble y siendo su uso potestativo para el mismo, ‘pero’ de obligatorio cumplimiento para el arrendador, todo acuerdo o estipulación que impliquen su renuncia debe ser considerado nulo…”.

De igual forma la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 30 de enero de 2009, en el expediente Nº 08-1608, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, dispuso lo siguiente:
“…Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera que se ha verificado el desahucio o ha sido debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone: “La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.” En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem al conocimiento de la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.
Ahora bien en el caso de marras, se desprende que la parte actora notificó en tiempo oportuno a través del Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes al vencimiento de la prórroga legal, tal como había quedado establecido en la cláusula contractual segunda, donde se hizo hincapié que una vez vencido el término de un (1) año, aquella podría hacer uso de la prórroga legal de tres (3) años, siendo recibida dicha notificación, por el ciudadano RICCIS POLENTO VALENCIA YLLAHUAMAN, en su condición de jefe de mesoneros del Restaurant denominado “EL CHUPE, C.A.”, por haber quedado autorizado telefónicamente por la ciudadana ANGELINA RISQUEZ CUPELLO, en su condición de representante de la sociedad mercantil demandada, para que recibiese las copias certificadas de la solicitud de notificación judicial sobre el vencimiento de la prorroga legal”.

Cabe señalar, que la prórroga legal opera de pleno derecho, aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 26 de la ley especial, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 3 ejusdem, que establece: “Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos se considera nulo…”
Ahora bien, esta operadora de Justicia determina que en el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, no establecieron la Prórroga convencional, pues, en estos casos operaria de pleno derecho la prórroga legal, tal como lo señala el artículo 26 de la Ley de Alquileres de Locales comerciales, el cual reza: “Al vencimiento de los contratos de arrendamientos con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario…” a tales efectos esta juzgadora señala que tal como quedó plasmado en la valoración del contrato celebrado el 01 de septiembre del 2014 al 31 de agosto de 2018, operó el derecho de la prorroga legal del contrato de arrendamiento, establecido en el artículo 26 ejusdem, y visto que la duración del contrato fue de cuatro (04) años, y no hubo prorroga convencional, operando de pleno derecho la prorroga legal, la cual venció en fecha 13 de agosto de 2019, por lo que lo alegado por la representación de la parte demandada debe ser desestimada en la presente causa, Y ASI SE DECIDE.
De este modo, al evidenciarse que ambas partes admiten la relación arrendaticia sobre el local comercial objeto de la presente demanda, es por lo que queda establecido por esta Juzgadora que entre las partes existe una relación contractual, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia, tal como lo establece el artículo 1159 del Código Civil, el cual consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, al expresa que “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”.
Dicho lo anterior se evidencia que la parte demandante en fecha 20 de febrero de 2020, seis meses luego de concluida la prórroga legal de ley, intenta la presente demanda de Desalojo de local comercial por vencimiento de la prórroga legal, y si bien es cierto, que aun cuando la sociedad de comercio COMERCIAL ACTIVOS -8 C.A, representada por el ciudadano PASTOR GERARDO MORENO PÉREZ, identificado en autos, continuo ocupando el inmueble, luego de concluido la prorroga legal del contrato, no es porque el contrato se haya convertido en indeterminado o porque operase la tácita reconducción, sino por estar disfrutando de la prórroga de ley, la cual al ser de cuatro años, ésta inició al día siguiente del vencimiento del contrato, es decir, el 01 de septiembre de 2018 hasta el 01 de septiembre de 2019, en atención a lo expuesto, mal podría tenerse el contrato objeto de litigio a tiempo indeterminado, resultando así forzoso para esta juzgadora por haber estado la parte demandada haciendo uso de la prórroga legal la cual operó de pleno derecho. Y ASI SE DECIDE.
Transcurrido el Tiempo legal establecido y visto los fundamentos y argumentos antes expuesto, se procede a dictar el dispositivo, lo cual se hará en forma oral, dejando expresa constancia que se publicara el fallo íntegramente con forme lo establecido en el artículo 877 del Código de procedimiento Civil. Siendo las doce meridiem (12:00 m.), la juez volvió a la sala y pronunció oralmente el dispositivo de la sentencia en los siguientes términos:
Por todos los fundamentos expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley,
DECLARA;
PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), intentada por el ciudadano CARLOS JAVIER RODRIGUEZ TIERNO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.797.735, en su carácter de propietario de un inmueble identificado como “EDIFICIO ROTI”, donde se encuentra el local comercial objeto del presente juicio, contra la sociedad de comercio “COMERCIAL ACTIVO-8C.A”, representada por el ciudadano PASTOR GERARDO MORENO PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.659.943, en consecuencia,

SEGUNDO: SE ORDENA EL DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL, ubicado en la avenida Libertador, esquina de la calle 12, Municipio San Felipe del estado Yaracuy, identificado como Edificio ROTI, identificado en el contrato de arrendamiento como local N° 1, con todo y mezzanina y ENTREGARLO en las mismas condiciones que lo recibió, tal como lo establece el artículo 8 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales.

TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

La Jueza,

Abg. María Elena Camacaro
El Secretario Temporal,

Abg. Deibys Abreu Jiménez.

Apoderado judicial de la parte demandante,

Apoderada judicial de la parte demandada,

El Alguacil,