REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY SAN FELIPE, 10 DE JULIO DE 2023 AÑOS: 213° y 164° EXPEDIENTE: Nº 6961 MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) PARTE DEMANDANTE: Ciudadano CARLO JAVIER RODRÍGUEZ TIERNO, venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nº V-13.797.735 domiciliado en la Avenida La Fuente, Conjunto Residencial Iracoy, Calle 1, Casa N° 15 Municipio San Felipe estado Yaracuy. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados VANESSA ESTEFANIA QUERECUTO GIMENEZ, JOSE LUIS OJEDA ESCOBAR, NIURKA ESMERALDA MORON JAYARO y JOSELYNE GEOMIR OJEDA MORON, inscritos bajo el Inpreabogado Nros 152.533, 95.594, 113.345 y 203.026 respectivamente. (Folio 23 y su vuelto de la 1era pieza). PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL “COMERCIAL ACTIVO-8 C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil del Estado Yaracuy en fecha 09 de Septiembre de 2009, bajo el número 68, Tomo 17-A, del año 2009 y modificado sus estatus según Acta de Asamblea Extraordinaria presentada por ante el mismo Registro Mercantil bajo el Nro. 8, Tomo 12-A de fecha 25 de marzo del año 2015, representada legalmente por el ciudadano FRAD ALEJANDRO EL BARCHE JORGE, venezolano, mayor de edad, profesión comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-7.659.652 y de este domicilio. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada GLORIA EVELINA GIMENEZ GONZALEZ, inscrita bajo el Inpreabogado Nro. 119.215. (Folio 127 al 129 de la 1era pieza). SENTENCIA INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA VISTO CON INFORMES Y OBSERVACIONES. I ANTECEDENTES Se recibe en fecha 13 de Marzo de 2023 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente a juicio de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) seguido por el ciudadano CARLO JAVIER RODRÍGUEZ TIERNO contra SOCIEDAD MERCANTIL “COMERCIAL ACTIVO-8 C.A.”, ut supra identificados, en virtud del recurso de apelación de fecha 6 de marzo de 2023 (Folio 43 de la 2da pieza), que fuera planteado por la apoderada judicial de la parte demandada Abogada GLORIA EVELINA GIMENEZ GONZALEZ, contra la sentencia de fecha 2 de marzo de 2023, contentivo de Dos (02) Pieza, dándosele entrada en fecha 16 de marzo de 2023 y por auto de fecha 17 de marzo de 2023 (Folio 47 de la 2 pieza), en apego al artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que ordena la continuación del iter procesal a través del procedimiento oral, previsto en los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil, y lo cual en segunda instancia aplicar lo dispuesto en el artículo 879 en concordancia con el artículo 517 y 118 ejusdem, se fijó un lapso de cinco (5) días de despacho, para que las partes si así lo consideran conveniente, soliciten la constitución de asociados, con la advertencia que de no constituirse, las partes podrán presentar sus informes al vigésimo (20) día de despacho siguiente a la fecha. A los folios 48 al 54 de la 2da pieza, la parte demandada consignó escrito de informes sin anexos. Mediante auto de fecha 25 de abril de 2023 cursante al folio 56 de la 2da pieza, se fijó un lapso de ocho (8) días para la observación de los informes. A los folios 57 al 59 y su vuelto de la 2da pieza la parte actora consignó escrito de observación a los informes sin anexos. Al folio 60 de la 2da pieza, consta auto de fecha 9 de mayo de 2023 fijando la causa para decidir dentro de los sesenta días consecutivos siguientes a la fecha. II RELACIÓN DE LOS HECHOS DE LA DEMANDA La parte actora ciudadano CARLO JAVIER RODRIGUEZ TIERNO; presentó libelo de demanda cursante a los folios 1 al 4 de la 1era pieza y su reforma a los folios 34 al 37 de la 1era pieza, suscrita y presentada por su co apoderada judicial abogada VANESSA ESTEFANIA QUERECUTO GIMENEZ, señalando lo siguiente: …OMISSIS… Mi representado es propietario de un inmueble ubicado en la avenida Libertador, esquina de la calle 12, en el Municipio San Felipe estado Yaracuy, dicho inmueble está identificado como “Edificio ROTI”, y consta de dos locales comerciales identificados como local 1 y local 2. El local 1 es de mayor extensión y consta en la parte de arriba una mezzanina, cuatro puertas Santa Marías de los cuales dos con vistas y acceso a la avenida 5 y dos con vista y acceso diagonal a la calle doce con avenida cinco. Ahora bien, ciudadano Juez, antes que mi representado adquiriera la propiedad de dicho inmueble (“EDIFICIO ROTI”), el padre de mi representado (que era el antiguo dueño), había dado en arrendamiento el local número 1, con todo y mezzanina, a la sociedad de comercio “COMERCIAL ACTIVO-8 C A”, antes identificada, quien a travéz de su representante legal el ciudadano PASTOR GERARDO MORENO PEREZ, antes identificado, iniciaron una relación arrendaticia que comenzó cuando dicha empresa fue constituida y se firmó un primer contrato de arrendamiento debidamente notariado, quedando anotado bajo el número 08, tomo 114, del 14 de Octubre del año 2009 por cuatro años fijos, contados desde el 1 de Septiembre del año 2009 hasta el 31 de Agosto del año 2013, según consta en el contrato que fue consignado anteriormente y que aquí se consigna copia simple del mismo, en dicho contrato se estableció que no sería prorrogable el contrato a menos que la arrendataria “COMERCIAL ACTIVO-8 C A”, lo manifestara por escrito con 60 días de anticipación de la fecha del vencimiento y el arrendador lo aceptara (clausula tercera), y de acuerdo al artículo 1159 y 1160 del Código Civil, el cual establecen que los contratos son ley entre las partes y que deben de ejecutarse de buena fe, además obliga a cumplir todo lo que se establezca en los contratos. La intención del contrato fue siempre a término fijo, por tal razón siempre que se le ajustaba el canon de arrendamiento siempre se colocaba la fecha de culminación del contrato tal y como consta en las notificaciones debidamente firmada por el demandado y aceptadas, el cual los consigno marcadas con la letra “B”. Llegado el día del vencimiento de este contrato no hubo de parte del arrendatario la intensión de continuar con el local arrendado y comenzó a correr la prorroga legal de un año, el cual le fue notificado el 15 de julio del año 2013 que empezaría la prorroga legal, dicha notificación fue debidamente firmada por el demandado tal y como consta en la notificación que consigna marcada “C”, y que se cumplió el 31 de Agosto del año 2014 y sin que el arrendatario entregara el local comercial. Después de varias conversaciones, se firmó un segundo contrato de arrendamiento privado sin notariar, también por cuatro años contados desde el 1 de septiembre del año 2014 hasta el 31 de Agosto del año 2018, el cual consigno marcado “D”, también siempre cada año se le notificaba por escrito del ajuste del canon de arrendamiento, con la intensión de mantener a término fijo dicho contrato tal y como consta en las notificaciones consignadas marcadas “E”, así mismo el 29 de Agosto del año 2017 se le notifico por escrito que habían transcurrido tres años del contrato, con la intensión de que si quería que el contrato le fuera renovado debía de notificarlo por escrito, ya que en el contrato se estipulo igualmente que llegado el día del vencimiento de este contrato, la parte arrendataria debía de manifestar por escrito, con sesenta días de anticipación al vencimiento del contrato, la intención de continuar con el local arrendado, de lo contrario comenzaría a correr la prorroga legal de un año, pues es evidente que el arrendatario no cumplió con la notificación antes mencionada, por lo antes vencido el segundo contrato el 31 de Agosto del año 2018, comenzó a correr la prorroga legal de acuerdo al artículo 26 del Decreto Con Rango Valor Y Fuerza De Ley de Regulación De Arrendamiento Inmobiliarios Para el Uso Comercial, que corresponde un año por ser el contrato suscrito por menos de 5 años, cumplió el 31 de Agosto del año 2019. Ahora bien, vencido como se encuentra el segundo contrato fijo que se firmó, el arrendatario no ha hecho entrega amistosamente del local comercial, a pesar de haberle hecho varias llamadas y conversaciones personalmente, sin que hasta la presente fecha haya habido un acuerdo para la entrega del local, tampoco ha sido posible que firme un nuevo contrato y tampoco ha habido acuerdo para que cumpla con la prorroga legal a pesar que ya está más que cumplida su prorroga legal, que hasta la presente fecha van desde el 31 de Agosto del año 2019, 31 de Agosto del año 2020, y 31 de junio del año 2021, más de un año y medio sin hacerle entrega del local a mi representado y a pesar que el ejecutivo nacional el 16 de marzo del año 2020 decretó una pandemia nacional producto del COVID 19, se le siguió dejando ocupando el local comercial baja las mismas condiciones, es bueno también decir que los pagos de los cánones de arrendamiento está al día, pero no ha sido posible llegar a un acuerdo amistoso, bien para que entregue voluntariamente el local, o cumpla con otra prorroga de un año que se vence el 31 de Agosto de este año, o que firmara un nuevo contrato. Por estas razones es que entre mi poderdante y el demandado no ha sido posible un acuerdo para la renovación del contrato ni menos para que aceptará el cumplimiento de la prorroga legal que ya se cumplió así como tampoco para que de manera amistosa entregue el inmueble tal y como lo recibió, solo ha sido posible el pago del canon de arrendamiento pero de una manera casi que obligándolo. Esta situación encuadra perfectamente en la causal “g” artículo 40 del Decreto Con Rango Valor Y Fuerza De Ley De Regulación De Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, el cual invoco como fundamento legal para demandar el desalojo del inmueble ubicado en la avenida Libertador, esquina de la calle 12, en el Municipio San Felipe estado Yaracuy, dicho inmueble está identificado como “Edificio ROTI”, y está identificado en el contrato de arrendamiento como local número 1, con todo y mezzanina. Y entregarlo en las mismas condiciones que lo recibió de acuerdo al artículo 8 de la ley o decreto especial. En cuanto a la capacidad procesal de mi poderdante, es bueno aclarar que es propietario por la adquisición del inmueble el 26 de abril del año 2019 mediante documento debidamente protocolizado ante el registro público del estado Yaracuy, quedando anotado bajo el número 2019.2148, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 462.20.1.7505 y correspondiente al libro de folio real del año 2019. En cuanto a esta venta ya el demandado tenía conocimiento que el responsable a partir del año 2015 era mi poderdante y sobre esta nueva administración se le notificó por escrito al demandado tal y como consta en la notificación debidamente firmada por el demandado el 1 de Agosto del año 2015, el cual consigno marcada “F”, y a partir de este momento y hasta la actualidad, mantiene la administración del inmueble, también es bueno aclarar que la venta se realizó una vez que se cumplió la prorroga legal del segundo contrato, ya que el demandado ya tenía conocimiento de la venta y aceptó pagarle el canon al nuevo propietario que es mi poderdante, incluso el pago del canon se realiza en la cuenta personal de mi poderdante desde el año 2015. DEL DERECHO APLICABLE. El Decreto con rango y Fuerza de Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial No. 40.418 del 23 de mayo de 2014 en su artículo 40: Son causales de desalojo: g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorróga o renovación entre las partes. El código civil. El código de procedimiento civil, en artículos del 859 al 879. PETITORIO. Ciudadano juez, solicito que una vez que sea tramitada la presente demanda y sea declarada con lugar, ordene el desalojo del local comercial ubicado en la avenida libertador, esquina de la calle 12, en el Municipio San Felipe estado Yaracuy, dicho inmueble está identificado como “Edificio ROTI”, identificado en el contrato de arrendamiento como local número 1, con todo y mezzanina, y entregarlo en las mismas condiciones que lo recibió de acuerdo al artículo 8 de la ley especial. Como consecuencia condene el pago de las costas procesales, incluyendo los honorarios profesionales calculados al 25%. De la Estimación de la presente demanda. De conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil estimo la presente demanda en la cantidad de seis millones cuatrocientos mil bolívares soberanos (6.400.000, 00) equivalente a siento veintiocho mil unidades tributarias (128.000 utb). DE LA CONTESTACIÓN En fecha 10 de Junio de 2022, cursante a los folios del 124 al 158 de la 1era pieza, la apoderada judicial de la parte demandada abogada GLORIA EVELINA GIMÉNEZ GONZALEZ, por medio de escrito dio contestación en los siguientes términos: …Omissis… …Rechazo, Niego y Contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en derecho el contenido general del Libelo de Demanda; por ser falsa e incierta la argumentación expresada y el derecho en que se basa la presentación, que contiene la Acción de Desalojo que se tiene incoada en contra de mi representada, dicho rechazo y contradicción lo fundamento en la siguiente: PRIMERO: Rechazo por ser falso e incierto que no haya existido la intensión de parte de mi representada en continuar con el arrendamiento del local objeto de esta acción y prueba de ello es que hasta la presente fecha se mantiene ocupando dicho local a cambio del pago del canon de arrendamiento mensual acordado, continuando la relación arrendaticia ininterrumpidamente, indeterminándose así la relación entre mi poderdante y el demandante de autos, manteniéndose hasta el día de hoy que se contesta esta demanda solvente con el pago del canon de arrendamiento. SEGUNDO: Rechazo por ser falso e incierto que hubiere vencido la supuesta prorroga legal correspondiente al contrato firmado para el período 01/09/2009 al 31/08/2013, ya que realmente lo que ocurrió fue que se recondujo el contrato y así la relación arrendaticia entre demandante y demandado de autos, por cuanto mi representada ha seguido ocupando el local comercial pagando el canon arrendaticio a favor del arrendador en la cuenta bancaria del autorizado por el mismo arrendador, según notificación que riela al folio 64 del presente expediente. Igualmente rechazo por ser falso e incierto que se hubiere firmado entre mi representada y el demandante en fecha 01/09/2014 un nuevo contrato para el periodo que iría desde 01/09/2014 hasta el 31/08/2018, tal como parece constatar el documento que anexa el actor a la reforma de la demanda y que riela a los folios 51 al 53, documento que en este acto desconozco, por cuanto junto al primer libelo, el actor consignó ese mismo contrato sin firmar alguna, solicitando la exhibición por parte de mi representada de dicho documento, lo que genera una duda razonable de que el supuesto nuevo contrato anexo a la reforma y que ahora aparece presuntamente firmado por el supuesto representante legal de mi representada para aquel entonces, hubiere sido verdaderamente firmado por dicho representante legal de la Empresa demandada. Es por lo que insisto que la relación arrendaticia entre el demandante y mi representada se recondujo, por lo tanto mal puede el arrendador demandar el desalojo del inmueble arrendado sin haber hecho lo que corresponde para que la arrendataria pueda gozar del beneficio irrenunciable que le otorga la Ley de prórroga Legal. TERCERA: Rechazo por ser falso e incierto, que con las notificaciones de Ajustes de Canon Arrendamiento anexas al libelo marcado “E” y que riela a los folios 62 al 63, se esté precisando información relativa con la intensión de mantener a término fijo dicho contrato y menos relacionada con la prorroga legal que le corresponde a mi representada por Ley. Asimismo niego y contradigo que con la firma de recibo de dichas notificaciones se convalide la firma del presunto contrato privado traído al expediente por el demandante y que previamente fuera desconocido. CUARTO: Rechazo, niego y contradigo por ser falso e incierto, que hubiere corrido y vencido la supuesta prórroga legal y presuntamente haya vencido ésta el 31/08/2019 como pretende señalar el actor en su demanda, en virtud de como vengo señalando esa prórroga legal es inexistente por la continuación o reconducción de la relación arrendaticia, puesto que nunca se hizo entrega del local, si no que mi representada continua ocupando el inmueble pagando su canon de arrendamiento. Ahora bien ciudadana Jueza, si vemos los hechos desde la óptica errada del actor plasmada en su reforma, en esta hipótesis, según las cuentas que saca el demandante, la relación arrendaticia inició con un primer contrato notariado que iba desde el 01/09/2009 hasta el 31/08/2013, transcurriendo la prorroga legal de este primer contrato desde el 01/09/2013 hasta el 31/08/2014 y firmado un supuesto nuevo contrato privado el 01/09/2014 hasta el 31/08/2018, por este segundo contrato mi representada tendría derecho a una prorroga legal de otro año que iría desde el 01/09/2018 hasta el 31/08/2019, por tal razón ajustándose a su entender la apoderada del actor considera que habiendo vencido en la fecha antes indicada la prórroga legal de mi representada se abre para el propietario-arrendador su derecho de demandar el desalojo del inmueble, por vencimiento de la Prórroga Legal, por lo cual instaura su acción en fecha 20/02/2020, no tomando en consideración que estaba recibiendo de manos de mi representada el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que iban desde septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2019 y enero y febrero del año 2020, es decir seis (06) meses cancelados de canon de arrendamiento, debiendo considerarse por este motivo reconducida la relación arrendaticia, no existiendo ya para el arrendador el derecho de demandar el desalojo en los términos planteados. Es el caso honorable Jueza, que antes dije “óptica errada del actor”, en virtud de que el criterio reiterado de nuestro máximo Tribunal es el que nos dice así: “ya que no puede fraccionarse la relación arrendaticia existente entre las partes, pues siendo los contratos sucesivos, la misma debe considerarse como una sola”, según sentencia N° 16-0290 de fecha 11/07/2016 entre otras, es decir que existe continuidad en la relación arrendaticia. Siendo así honorable Jueza, ésta demanda debe ser declara Sin Lugar en la definitiva. En el supuesto negado de que se hubiere firmado un nuevo contrato privado con el anterior representante de Comercial Activos-8, C.A., atendiendo al criterio antes dicho de nuestro Máximo Tribunal, la relación arrendaticia tendría una data de 09 años (desde 31/08/2009 hasta el 31/08/2018) correspondiéndole en ese supuesto caso mi representada una prorroga legal de Dos (02) años, según el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, prórroga esta que supuestamente culminaría el 31/08/2020 y la presente demanda fue interpuesta el 20/02/2020, admitida el 10/03/2020 y reformada el 01/09/2021, admitida dicha reforma el 28/09/2021, y mi representada no ha sido notificada personalmente de dicha demanda, además se observa de las actas procesales que la notificación por carteles se inició el 23 de noviembre de 2021 cuando la supuesta prorroga legal venció el 31/08/2020, lo que significa que la demanda fue incoada estando todavía en curso la pretendida supuesta prórroga legal. Según la pretensión del actor, se observa que el mismo se adelantó en demandar a mi representado, pero es el caso su Señoría, que el tiempo no se detiene y llegado el 31/08/2020 fecha en que culminaría la Supuesta Prorroga Legal de dos (02) años, y tal como lo dijo la apoderada del demandante sigue ocupando el local comercial objeto de esta demanda y el propietario sigue recibiendo el pago del canon de arrendamiento permaneciendo solvente hasta el día de hoy, lo que significa que en este caso también se recondujo el contrato y estamos frente a una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, ahora desde el 01/09/2009 hasta el día de hoy que doy contestación a la demanda, es decir más de doce (12) años, por lo que le corresponderían a mi representada Tres (03) años de prórroga legal, según el mismo artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial. Con todo los antes dicho honorable Jueza lo que quiero significar, es que la relación arrendaticia se indetermino en el tiempo y el propietario no ha hecho lo que le corresponde hacer para que comience a transcurrir la prorroga legal de mi representada a la luz de la Ley. QUINTO: Rechazo, niego y contradigo que se encuentre vencido el segundo contrato fijo que se firmó según los dichos de la apoderada del actor y que se encuentre supuestamente más que cumplida la supuesta prórroga legal sin que haya llegado a ningún acuerdo, pues el contrato se recondujo y mi representada ha continuado ocupando dicho local de manera pacífica, ininterrumpida, legítimamente y pagando los cánones de arrendamiento hasta el mes de Mayo de 2022 y el arrendador ha seguido recibiendo de conformidad dichos pagos, lo que implica un acuerdo táctico entre las partes en el arrendamiento. SEXTO: Rechazo, niego y contradigo que la situación que se viene presentando encuadra en el presupuesto de la norma contenida en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial en la que pretende fundamentarse legalmente el actor. CAPITULO II: De Las Consideraciones Ciertas Lo cierto y verdadero es ciudadana Jueza, que en fecha 14 de octubre del 2009 mi representada firmó un contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito en el libelo, por ante la Notaría Pública de San Felipe, que iba desde el 01 de septiembre de 2009 hasta el 31 de agosto de 2013, continuando la relación arrendaticia pasando de tiempo determinado a tiempo indeterminado, es decir que el contrato se recondujo, existiendo entonces una relación arrendaticia de más de 10 años hasta el año 2020 que se interpuso esta demanda y hasta el día de hoy más de 12 años. También es cierto que mi representada recibía notificaciones de Ajustes de Canon de Arrendamiento desde el periodo que va 01/09/2016 al 31/08/2017 y 01/09/2017 al 31/08/2018 que rielan a los folios 59 al 63, referidas únicas y exclusivamente al Ajuste de Canon de Arrendamiento y a nada más, tal como se lee en contenido. Dicho todo esto ciudadano Juez, es claro que estamos frente a un contrato a tiempo indeterminado y que el arrendador no ha hecho lo que le corresponde, a los fines de que comience a decursar la prórroga legal de mi representada, que por tratarse de una relación arrendaticia de más de 10 años le corresponden 03 años de prórroga legal de conformidad con el antes citado artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial, por lo que debe declararse Sin Lugar la presente demanda contenida a la Reforma. CAPITULO III De Las Pruebas A los fines de demostrar las afirmaciones realizadas en este escrito de contestación a la demanda, promuevo las siguientes pruebas en la presenta causa: Asimismo Invoco en favor de mí representada el mérito favorable que se desprende de las Actas Procésales de la presente causa. CAPITULO II DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES A confesión de parte relevo de pruebas, ciudadana Jueza, la apoderada del demandante en su reforma a la demanda como dije antes, por demás es una nueva demanda, ya que no deja nada incólume de su primer escrito libela, dice lo siguiente: “Ahora bien, vencido como se encuentra el segundo contrato fijo que se firmó el arrendatario no ha hecho entrega amistosa del local comercial, a pesar de haberle hecho varias llamadas y conversaciones personalmente, sin que hasta la presente fecha haya habido un acuerdo para entrega del local tampoco ha sido posible que firme un nuevo contrato y tampoco ha habido acuerdo para que cumpla con la prorroga legal a pesar de que ya está más que vencida su prórroga legal, que hasta la presente fecha van desde el 31 de Agosto de 2019, 31 de Agosto del 2020 y 31 de Junio de 2021 más de un año y medio sin haberle entregado el local a mi representado y a pesar que el ejecutivo nacional el 16 de marzo de 2020 decretó una pandemia nacional producto del COVID 19 se le siguió dejando ocupando el local comercial bajo las misas condicione, es bueno también decir que los pagos de los cánones de arrendamiento esta al día, pero no ha sido posible llegar a un acuerdo amistoso, bien para que entregue voluntariamente el local o cumpla con otra prórroga de un año que se vence el 31 de agosto de este año, a que firme un nuevo contrato.”(Resaltado y subrayado mío), Sin embargo para robustecer tal confesión, promuevo a favor de mí representada las siguientes pruebas documentales: 1)Original de Poder, autenticado por ante la Notará Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao del Estado Miranda, Caracas, en fecha 30 de Marzo de 2022, anotado bajo el No.52, Tomo 74, anexo marcado “A”, para demostrar mi cualidad de apoderado judicial de la Sociedad de Comercio COMERCIAL ACTIVO-8, C.A. 2) Legajo de Copias Fotostáticas Simples de los Boucher o recibos Bancarios, el cual acompaño junto con el presente escrito marcado con la Letra “B”, constante de 14 recibos de pago, para demostrar el pago de los cánones de arrendamiento de mi representada desde el mes siguiente en que la apoderada manifiesta que mi representada se encuentra solvente como lo señale antes hasta el día de hoy que contesto esta demanda, es decir que se encuentra solvente hasta el día de hoy.- 3) Copia simple de Contrato Arrendamiento notariado, en fecha 14/10/2009 y que riela a los folios 07 al 10, que anexo marcado “C”, a los fines de demostrar el inicio de la relación arrendaticia en fecha 01 de Septiembre de 2009. 4) Copia simple de Acta Constitutiva de la Sociedad de Comercio COMERCIAL ACTIVO-8, C.A, que anexo marcado “D”, a los fines de demostrarla existencia jurídica de dicha sociedad mercantil, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil del Estado Yaracuy, anotada bajo el N° 68, Tomo 17-A. 5) Copia Simple del Acta de Asamblea de la sociedad de comercio COMERCIAL ACTIVO-8, C.A., cuyo original reposa en el Registro Mercantil del Estado Yaracuy, anotado bajo el N°8, Tomo 12-A y que anexo marcada “E”, para demostrar quién es el actual representante legal de la compañía con facultad para firmar poderes de representación de dicha compañía. Solicito finalmente de este Tribunal que las presentes Pruebas sean agregadas a los autos, admitidas las probanzas promovidas y que estas una vez evacuadas sean estimadas por el juzgador en la sentencia definitiva.…” (sic) III DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR En fecha 3 de octubre de 2022, cursante a los folios 164 al 166 de la 1era pieza, tuvo lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR ante el Juzgado A Quo, con la comparecencia de la parte actora a través de sus co apoderados judiciales abogados VANESSA ESTEFANIA QUERECUTO GIMÉNEZ y JOSÉ LUIS ESCOBAR OJEDA, así mismo se encuentra presente la apoderada judicial de la parte demandada abogada GLORIA EVELINA GONZÁLEZ, fijándose de conformidad al segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, un lapso de tres (3) días de despacho para la fijación de los límites de la controversia. IV FIJACIÓN DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA Por sentencia interlocutoria de fecha 6 de octubre de 2022, que riela a los folios 172 al 176 de la 1era pieza, el Juzgado A Quo procedió a fijar los hechos y límites de la controversia en la presente causa en los términos siguientes: …HECHOS ADMITIDOS. La representante judicial de la parte demandada, aceptó, ser cierto el hecho de que en fecha 14 de octubre de 2019, su representada firmó un contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito en el libelo, por ante la Notaria Pública de San Felipe, que iría desde el 01 de septiembre de 2009 hasta el 31 de agosto de 2013, también alego ser cierto que su representada recibiera notificaciones de ajustes de canon de arrendamiento desde el periodo que va del 01/09/2016 al 31/08/2017 y del 01/09/2017 al 31/08/2018 . Por todo lo anteriormente expuesto, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, fija como hechos controvertidos: PRIMERO: Observa, este Tribunal que no existe controversia entre las partes en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia surgida con motivo del contrato de arrendamiento a partir del 01 de septiembre de 2009 hasta el 31 de agosto de 2013, sobre un inmueble (local comercial) ubicado en la quinta avenida, con calle 12, en la planta baja del edificio ROTI signado con el numero uno (01). No existe controversia, en cuanto a que la parte demandada recibiera notificaciones de ajustes de canon de arrendamiento desde el periodo que va del 01/09/2016 al 31/08/2017 al 31/08/2018. En este mismo orden y habiéndose determinado los puntos en las cuales las partes están contestes, corresponde ahora fijar los hechos y límites controvertidos en la presente causa, los cuales serán objeto de pruebas conforme a derecho: HECHOS CONTROVERTIDOS: PRIMERO: Aprecia esta Juzgadora, que existe controversia en cuanto a si la demandada de autos, COMERCIAL ACTIVO-8, C.A, arriba mencionada e identificada, haya existido o no la intención de continuar con el arrendamiento del local objeto de esta acción. SEGUNDO: Que existe controversia en cuanto al vencimiento o no de la prorroga legal correspondiente al contrato firmado para el periodo 01/09/2009 al 31/08/2013. TERCERO: Que existe controversia en cuanto haberse firmado o no en fecha 01/09/2014, un nuevo contrato para el periodo desde el 01/09/2014 hasta el 31/08/2018, entre la demandada y demandante. CUARTO: Que existe controversia en cuanto a que las notificaciones de ajustes de canon de arrendamiento se esté precisando o no información relativa con la intención de mantener a término fijo dicho contrato y relacionada o no con la prorroga legal. QUINTO: Que existe controversia en cuanto a que hubiera corrido o no la prorroga legal y que haya vencido o no el 31/08/2019. SEXTO: Que existe controversia en cuanto a que la demandada se encuentra o no solvente en los pagos de arrendamientos. SEPTIMO: Que existe controversia en cuanto al vencimiento o no del segundo contrato fijo que se firmó según lo dicho por la parte actora y que se encuentra cumplida dicha prorroga legal. OCTAVO: De conformidad con lo preceptuado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal declara abierto un lapso de cinco (5) días de despacho siguientes al de hoy, para que las partes promuevan las pruebas sobre el mérito de la causa. V DE LA AUDIENCIA ORAL Cursante a los folios 02 al 13 de la 2da pieza, de fecha 14 de febrero de 2023, se llevó a cabo la audiencia o debate oral, estando presente el co apoderado de la parte actora abogado JOSE LUIS OJEDA y la apoderada judicial del demandado abogada GLORIA GIMENEZ, en la misma se dictó el dispositivo de la sentencia. VI DE LA SENTENCIA RECURRIDA Consta de las actas procesales, que el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, dictó sentencia en fecha 2 de marzo de 2023, cursante a los folios del 17 al 42 de la 2da pieza, en los siguientes términos: “…Dicho lo anterior se evidencia que la parte demandante en fecha 20 de febrero de 2020, seis meses luego de concluida la prórroga legal de ley, intenta la presente demanda de Desalojo de local comercial por vencimiento de la prórroga legal de ley, intenta la presente demanda de Desalojo de local comercial por vencimiento de prórroga legal, y si bien es cierto, que aun cuando la sociedad de comercio COMERCIAL ACTIVOS -8 C.A, representada por el ciudadano PASTOR GERARDO MORENO PÉREZ, identificado en autos, continuo ocupando el inmueble, luego de concluido la prorroga legal del contrato, no es porque el contrato se haya convertido en indeterminado o porque operarse la táctica reconducción, sino por estar disfrutando de la prórroga de ley, la cual al ser de cuatro años, está inicio al día siguiente del vencimiento del contrato, es decir, el 01 de septiembre de 2018 hasta el 31 de agosto de 2019, en atención a lo expuesto, mal podría tenerse al contrato objeto de litigio a tiempo indeterminado, resultando así forzoso para esta juzgadora por haber estado a la parte demandada haciendo uso de la prórroga legal la cual operó de pleno derecho. Y ASÍ SE DECIDE. Por todos los fundamentos expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA; PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), intentada por el ciudadano CARLOS JAVIER RODRÍGUEZ TIERNO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.797.735, en su carácter de propietario de un inmueble identificado como “EDIFICIO ROTI”, donde se encuentra el local comercial objeto del presente juicio, contra la sociedad de comercio “COMERCIAL ACTIVOS-8C.A”, representada por el ciudadano PASTOR GERARDO MORENO PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°7.659.943, en consecuencia, SEGUNDO: SE ORDENA EL DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL, ubicado en la avenida Libertador, esquina de la calle 12, Municipio San Felipe del estado Yaracuy, identificado como Edificio ROTI, identificado en el contrato de arrendamiento como local N°1, con todo y mezzanina y ENTREGARLO en las mismas condiciones que lo recibió, tal como lo estable el artículo 8 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales. TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte perdidosa con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.” VII DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA En fecha 24 de abril de 2023, cursante a los folios 48 al 54 de la 2da pieza, la apoderada judicial de la parte demandada abogada GLORIA EVELINA GIMÉNEZ GONZALEZ, estando en la oportunidad para presentar el escrito de informe, lo realiza de la siguiente manera: …CAPITULO PRIMERO Primero: En fecha 20 de febrero de 2020 fue presentada demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, por el ciudadano CARLOS JAVIER RODRIGUEZ TIERNO, admitida la misma el día 10 de marzo de 2020 del mismo año 2020; demanda esta que fue REFORMADA sin dejar nada incólume de su primer libelo y la misma fue contestada en fecha 02 de Junio de 2022 y en dicha contestación en el TITULO I, titulado CONTESTACION DE FONDO; OMISIS… …Segundo: a) Es el caso ciudadana Jueza, que todo lo antes transcrito de la contestación a la demanda se expresó en esos términos, en virtud del desconocimiento que en nombre de mi representada hice del segundo contrato de arrendamiento privado que regularía la relación arrendaticia desde el 01 de septiembre de 2014 hasta el 31 de agosto de 2018, debido a la duda razonable que me generó el hecho de que el demandante presentó un contrato privado sin firma alguna, que riela a los folios 11 al 13, y luego a los folios 51 al 53 presenta otro contrato de arrendamiento privado de fecha 01 de septiembre de 2014 hasta el 31 de agosto de 2018 con el mismo contenido del antes nombrado contrato privado sin firmas, pero éste ahora firmado por arrendador y arrendatario, contrato éste considerado como el segundo contrato que regula la relación arrendaticia que nos ocupa; y tal como se evidencia del iter procesal, en la audiencia preliminar esta representación judicial, motivado a esa situación (dos contratos con contenido idéntico, pero uno sin firma y otro firmado), todavía insistía en que la relación arrendaticia era a tiempo indeterminado a partir del 31 de agosto de 2014, ya que seguía insistiendo en desconocer el documento privado (segundo contrato de arrendamiento) que iba desde el 01 de septiembre de 2014 hasta el 31 de agosto de 2018; lo que llevó a la parte actora a insistir en hacer valer dicho contrato y solicitó la prueba de cotejo, arrojando la experticia practicada a dicho instrumento que la firma de dicho contrato si correspondía al ciudadano Pastor Gerardo Moreno Pérez (representante legal de Activo-8,C.A., para aquel entonces); y frente a este resultado, mal podría esta representación seguir insistiendo en que el tan nombrado segundo contrato no se firmó y que la relación arrendaticia se indeterminó desde el 31/08/2014. b) Es así honorable Jueza Ad Quem, que por el hecho cierto de que surge como hecho nuevo que el contrato privado que iba desde el 01 de septiembre de 2014 hasta el 31 de agosto de 2018 si fue firmado por mi representada, que en la Audiencia Oral celebrada el día 14 de febrero de 2023, esta representación judicial entre otras cosas expresó lo siguiente: ”…la segunda vertiente contenida en la contestación a la demanda fue relativa al hecho hipotético… de que si el contrato segundo que apareció anexo a la reforma firmado por el arrendador y el arrendatario fuese tal contrato debidamente firmado, estaríamos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, dándose lugar a que la parte actora solicitara la prueba de cotejo, a los fines de demostrar la existencia del segundo contrato, cuya fecha sería o es del 01 de septiembre de 2014 hasta el 31 de agosto de 2018, resultando de dicha experticia que las firmas comparadas con documento indubitado del mismo expediente correspondían a las partes que se dice que firman el contrato, por lo que obviamente se estaría en frente a una relación arrendaticia a tiempo determinado, … Me permito en este momento hacer una operación matemática relacionada con el desarrollo de la relación arrendaticia que hoy nos ocupa: La relación arrendaticia inicia el 01 de septiembre de 2009 y culmina el 31 de agosto 2018, entonces debemos hacer una sumatoria de los años de duración de dicha relación, los cuales arrojan un resultado de nueve años de relación arrendaticia, todo esto debido a que la relación arrendaticia es una sola y no puede ser fraccionada, tal como es el criterio de nuestro Máximo Tribunal, en virtud de ello debemos irnos al artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a la luz del cual en el caso concreto por encontrarse la relación arrendaticia por más de cinco años, pero menos de diez años le corresponderían a mi representada, dos años de prórroga legal, que se comportarían de la manera siguiente, iniciándose la prórroga legal el 01 de septiembre de 2018, la misma debería culminar el 31 de agosto de 2020 y esta demanda fue incoada el 20 de febrero de 2020, es decir estando en curso la prórroga legal de mi representada, violándose así el derecho que le otorga el legislador a mi representada, siendo este un derecho irrenunciable, tal como lo prevé el artículo 3 de la misma Ley, y es por lo que, siendo que la prórroga legal está determinada por la relación íntegra arrendaticia y no determinada por el último contrato, es por lo que pido a este honorable Tribunal, que la presente demanda sea declarada inadmisible en razón de todo lo antes dicho, es todo.” Así también Jueza Ad Quem para terminar esa audiencia oral expresé: “… y como dije antes la relación arrendaticia es una sola, no se puede fraccionar, no puede pretender el actor fraccionar el goce y disfrute de la prórroga legal, tal como el mismo lo describe, un año de prórroga legal, según sus dichos gozados en el año 2013 al 2014 y el otro año del 2018 al 2019; debe atenderse a la duración en pleno de la relación arrendaticia iniciada el 01 de septiembre de 2009 culminada en fecha 31 de agosto de 2018, que como se dijo antes comprende nueve años, correspondiéndole el disfrute de su prórroga legal a partir del 01 de septiembre de 2018 hasta el 31 de agosto de 2020 y la presente demanda fue propuesta el 20 de febrero de 2020, vuelvo y repito, insisto estando en curso la prórroga legal de mi representada, acción esta inadmisible según el legislador arrendaticio, es por lo que pido que la presente demanda sea declarada inadmisible, es todo.” Tercero: Ahora bien, honorable Jueza Ad Quem, la Jueza A-Quo al respecto de todo lo antes transcrito, no dijo nada en su sentencia, sino que solo se enfoca en la primera vertiente de la contestación, que consiste en que el contrato es indeterminado, ya que se desconocía el segundo contrato privado, cosa que cambió radicalmente en virtud del hecho de que la prueba de cotejo arrojó que este segundo contrato privado si fue firmado por representante de la arrendataria, tal como se puede evidenciar de lo transcrito arriba relacionado con lo expresado en la Audiencia Oral; por otra parte la A-Quo analizando si existe contrato de arrendamiento o no entre las partes, en el folio 37 de la segunda pieza, luego del punto y seguido de la línea 25 se expresa como si existiera un solo contrato de arrendamiento durante la relación arrendaticia que une a las partes de este proceso, sin embargo en el folio 38 de la misma segunda pieza a partir de la línea 10, menciona la A-Quo lo siguiente: “En el caso que nos ocupa la parte demandante, CIUDADANO CARLOS JAVIER RODRÍGUEZ TIERNO señala que su padre inició una relación arrendaticia con la sociedad de comercio COMERCIAL ACTIVO-8, C.A. … siendo el último contrato de arrendamiento privado por cuatro años contados a partir del 01 de septiembre de 2014 hasta el 31 de agosto de 2018”, de donde se desprende claramente que durante esta relación arrendaticia existen dos (02) contratos y ambos firmados por el padre del hoy demandante y la arrendataria demandada de autos, también señala en ese mismo párrafo lo siguiente: “…que cada año se le notificaba por escrito el ajuste del canon de arrendamiento, con la intención de mantener a término fijo dicho contrato, tal como consta en notificaciones consignadas, así mismo señala que el día 29 de agosto de 2017, le notificó por escrito que habían transcurrido tres (03) años del contrato, y que si quería que el contrato le fuera renovado debía notificarlo por escrito, en caso contrario comenzaría a correr la prórroga legal de un año que venció el 31 de agosto de 2019, por tanto se le otorga valor probatorio , ya que no se utilizó medio alguno para desvirtuar la misma” (Subrayado mío), respecto a lo aquí manifestado por la Jueza A-Quo, me permito transcribir lo expresado por esta representación judicial en la contestación de la demanda “TERCERO: Rechazo, por ser falso e incierto, que con las notificaciones de Ajuste de Canon de Arrendamiento anexas al libelo marcadas “E” y que riela a los folios 62 al 63, se esté precisando información relativa con la intensión de mantener a término fijo dicho contrato y menos relacionada con la prórroga legal que le corresponde a mi representada por Ley. Asimismo, niego y contradigo que con la firma de recibido de dichas notificaciones se convalide la firma del presunto contrato privado traído al expediente por el demandante y que previamente fuera desconocido.” Con respecto a lo subrayado mío en el texto, en el expediente no consta ninguna notificación de fecha 29 de agosto de 2017 en la que a mi representada se le notificará que habían transcurrido tres (03) años del contrato, y que si quería que el contrato le fuera renovado debía notificarlo por escrito, en caso contrario comenzaría a correr la prórroga legal de un año que venció el 31 de agosto de 2019, la Jueza no indica la letra con la que fue identificada dicha notificación ni el folio en que riela en el expediente la presunta notificación, pero lo que sí hizo fue darle valor probatorio, lo que significa que la Jueza A-Quo le dio valor probatorio a una instrumental que no existe en el expediente, es así como para esta representación judicial fue imposible utilizar medio alguno para desvirtuar la misma, pues no existe en el expediente. Si fueron recibidas las notificaciones referidas al ajuste de canon de arrendamiento marcadas “E”, pero esa notificación de fecha 29 de agosto de 2017 no se recibió y por lo tanto no consta en el expediente y así pido sea declarado. Cuarto: Ahora bien, siendo que por el hecho nuevo que surge por las resultas de la experticia practicada al segundo contrato firmado, con el cual se continuó la relación arrendaticia, debido a la prueba de cotejo solicitada por el demandante después de la audiencia Preliminar, este hecho nuevo condujo a esta representación judicial en la última fase de este proceso (Audiencia o Debate Oral) a acogerse a la segunda vertiente señalada en la contestación de la demanda, por el hecho cierto de que sí fue firmado por el representante legal de mi representada dicho segundo contrato de arrendamiento, cuyo lapso de duración iba desde el 01 de septiembre de 2014 hasta el 31 de agosto de 2018, y que la relación arrendaticia que une a las partes de este proceso es a tiempo determinado, por lo que, lo que corresponde es hacer el cómputo de la duración de la relación arrendaticia que nos ocupa, que en este caso es de nueve (09) años, para así determinar cuanto tiempo de prórroga legal le corresponde a la luz del artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que en este caso, le corresponden dos (02) años, los cuales iniciarían el 01 de septiembre de 2018 y vencerían el 31 de agosto de 2020 y la presente demanda fue interpuesta el 20 de febrero de 2020, es decir estando en curso la prorroga legal, pese a que en ese momento de la contestación no pedí que fuese declarada inadmisible la demanda, es lo que le corresponde hacer al Juez, ya que no se trata de suplir o no argumentos, sino que, no es más que la aplicación de la Ley por virtud del principio procesal conocido con las palabras “Iura Novit Curia”, es decir el Juez conoce el derecho. CAPITULO SEGUNDO Primero: Llegamos así al punto álgido de la controversia, que consiste en determinar si hubo o no continuidad de la relación arrendaticia con la firma del Segundo contrato, cuya vigencia era desde el 01 de septiembre de 2014 hasta el 31 de agosto de 2018, explanada la sentencia en los términos en que fue dictada, es obvio que para la Jueza A-Quo no hay continuidad, cuando manifiesta en el folio 39 a partir de la línea 6 de dicho folio (segunda pieza del expediente) lo siguiente: “Dicho lo anterior tenemos que el primer contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del proceso en fecha 14 de octubre de 2009, feneció y se le dio cumplimiento a lo señalado en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el cual establece un año como prórroga legal, venciendo la misma el 31 de agosto de 2014 y celebrado nuevo contrato entre las partes; por lo que esta juzgadora debe concluir que en el presente caso no operó la tacita reconducción por no mediar el consentimiento de la arrendadora a que se refiere los artículos 1600 y1.614 del Código Civil Y ASI SE DECIDE.” Con relación a lo antes transcrito ciudadana Jueza Ad Quem, a mi parecer la Jueza A-Quo confunde lo que es el contrato de arrendamiento con la relación arrendaticia, por lo que me permito traer a colación lo expresado por la Jueza del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. a los treinta y un (31) días del mes de mayo de dos mil diecisiete (2017). Asunto: AP11-R-2016-001019. “Para resolver este punto, primero cabe indicar que “la relación arrendaticia” para Guillermo Cabanellas en su Diccionario Enciclopedia de Derecho Usual Tomo V, la define como “todo vínculo de derecho entre dos o más personas, o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal, con trascendencia en el ordenamiento vigente”, es decir, que es la conexión existente entre el arrendador, arrendatario y los demás elementos conexos que originan la existencia de una unión perfecta. …Omisis.. Dicho lo anterior ciudadana Jueza Superior, cabe señalar que en una relación arrendaticia pueden existir varios contratos de arrendamiento, tal es el caso en cuestión, se firmó un primer contrato entre el ciudadano CLODOALDO RODRIGUEZ GARCÍA, con carácter de arrendador y mi representado COMERCIAL ACTIVO- 8, C.A. como arrendataria, cuyo objeto es un inmueble constituido por un salón comercial y una mezzanina…, ubicado en la esquina de la Quinta Avenida con Calle 12 en la planta baja de edificio ROTI, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 14 de octubre de 2009, para tener una duración de 04 años, desde el 01 de septiembre de 2009 hasta el 31 de agosto de 2013 y luego se firmó un segundo contrato entre las mismas partes y con el mismo objeto, lo que cambió fue el período de la relación arrendaticia que regiría el nuevo contrato; si bien es cierto que terminado el primer contrato en fecha 31 de agosto de 2013, se le notificó a mi representada que no se le renovaría el contrato y que terminada la prorroga legal debía entregar el inmueble, no es menos cierto que lo que ocurrió fue que, terminada la “prórroga legal” de ese primer contrato no se le exigió a mi representada la entrega del inmueble, tal como debió ser, si lo que querían era terminar la relación arrendaticia, sino que, más bien firmaron un segundo contrato las mismas partes y por el mismo inmueble, es decir que en lugar de terminar la relación arrendaticia decidieron continuarla, y es así como mi representada desde que entró a ocupar dicho inmueble el 01 de septiembre de 2009 nunca lo ha dejado de poseer como arrendatario, ha permanecido allí de manera continua, ininterrumpida y de manera legítima, cumpliendo con todas sus obligaciones sin falta alguna; vuelvo y repito con la firma de ese segundo contrato las partes manifestaron su intención y voluntad de continuar la relación arrendaticia. El primer contrato, tal como lo dice la Jueza A-Quo, feneció, pero la relación arrendaticia continuo, ya que firmaron un segundo contrato. Y debemos tener bien presente el criterio establecido por nuestro máximo Tribunal, antes señalado, que dice: “ya que no puede fraccionarse la relación arrendaticia existente entre las partes, pues siendo los contratos sucesivos, la misma debe considerarse como una sola”, en consecuencia, mal podría fraccionarse la prórroga legal como pretende en este caso el demandante de autos. Segundo: Es menester señalar honorable Juez Ad Quem, que por situaciones como la que aquí se presenta, es decir que los arrendadores pretendían firmar contratos de arrendamiento y darle su prorroga legal y luego otro contrato y darle su prorroga legal y sucesivamente hasta que al final cuando ellos tenían la verdadera intención de terminar la relación arrendaticia les hacían firmar un contrato de un año para darles una prórroga legal de seis meses y los demandaban, para que entregaran el inmueble en ese tiempo, fue así como nació el criterio jurisprudencial de la continuidad de los contratos de arrendamiento, tal es el caso de la sentencia 556, expediente N° 16-290 del 11 de Julio del 2016 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia que dice: “Cabe mencionar, que en el caso sub examine el juez que dictó el fallo objeto de revisión analizó la naturaleza del contrato tomando en consideración los diferentes documentos contractuales presentados en la causa, concluyendo en el marco de su facultad para decidir que “… de las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia que la relación arrendaticia entre el ciudadano HILMI GHANMAN y la sociedad mercantil GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANONIMA (sic), comenzó en fecha 30 de junio de 2009, bajo la vigencia de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria (sic) Publica (sic) Primera de Punto Fijo (…), el cual tenía una duración de (1) un año (…); luego en fecha 30 de septiembre de 2010, celebraron un nuevo contrato autenticado ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo (…), el cual tenía una duración de (6) seis meses (…), y vencido ese lapso la arrendataria continuó ocupando el inmueble, convirtiéndose en un contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado, en virtud de haber operado la tácita reconducción. Pero es el caso que en fecha 20 de marzo de 2012, suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento por 1 (un) año más, contados a partir de 1° de febrero de 2012, al 1° de febrero de 2013 (…) Siendo así, habiéndose establecido que la relación arrendaticia en el presente caso no inició con el otorgamiento del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, sino que existía antes del mismo, en virtud que éste constituía una renovación de otro contrato; no obstante haber suscrito el contrato por tiempo determinado (1 año), no puede dejarse pasar por inadvertida esta realidad, y no puede fraccionarse la relación arrendaticia existente entre las partes, pues siendo los contratos sucesivos, la misma debe considerarse como una sola” (Subrayado mío), criterio este reiterado por nuestro máximo tribunal . Si no se puede fraccionar la relación arrendaticia, mal se puede pretender fraccionar la prórroga legal, cuando esta es considerada o fue creada por el legislador como un beneficio para que el arrendatario tenga tiempo para ubicar un nuevo lugar donde continuar con su actividad comercial y este beneficio es irrenunciable. Por lo que pido se acoja su Señoría a tal criterio jurisprudencial. …OMISIS… De este artículo, hay tres cosas que me gustaría destacar, ciudadana Jueza: Lo Primero: Que debe existir un contrato con fecha cierta de vencimiento, para que llegada la misma pueda iniciarse de pleno derecho la prórroga legal; lo Segundo: Que la prórroga legal está determinada por la duración la relación arrendaticia y no por la duración del último contrato; y lo Tercero: Que la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, esto último hace suponer que pueden existir otros contratos en dicha relación arrendaticia que ya no están vigentes. De lo antes dicho podemos concluir que la prórroga legal no se rige por el tiempo de duración del último contrato celebrado entre las partes, sino por el tiempo que ha durado la relación arrendaticia, lo que de manera reiterada ha señalado nuestro máximo Tribunal, tal como se indicó antes. Dicho lo anterior es bueno recalcar honorable Jueza Superior que, si bien es cierto que el primer contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del proceso en fecha 14 de octubre de 2009, feneció, tal como lo dijo la Jueza A-Quo en su sentencia y aun cuando señala que se le dio cumplimiento a lo señalado en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no es menos cierto que con la firma del segundo contrato privado, se pone de manifiesto que la intención o voluntad de las partes no fue terminar la relación arrendaticia, sino por el contrario decidieron continuar tal relación arrendaticia por cuatro (04) años más, es decir hasta el 31 de agosto de 2018, fecha esta de culminación del último contrato existente entre las partes, por lo que ajustándonos al principio de continuidad de los contratos de arrendamiento establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia antes indicado y reiterado hasta la actualidad, lo que corresponde en este caso concreto es determinar el tiempo de duración de la relación arrendaticia, para así poder determinar cuánto tiempo de Prórroga Legal le corresponde a mi representada a la luz del cuadro descrito en el artículo 26 de la Ley especial señalada, y si esa prórroga legal está cumplida o vencida. En ese orden de ideas, mi representada entró a ocupar el inmueble objeto de esta acción, en fecha 01 de septiembre de 2009, mediante contrato firmando el día 14 de octubre de 2009, contrato este que regularía el inicio de la relación arrendaticia, ojo, sin desocupación alguna del local en ningún momento y cumpliendo mi representada a cabalidad con todas sus obligaciones contractuales y legales, firmándose un segundo contrato de arrendamiento el 01 de septiembre de 2014 para regular el final de la relación arrendaticia hasta el 31 de agosto de 2018, lo que comprende 09 años de relación arrendaticia, correspondiéndole así a mi representada dos (02) años de prórroga legal, que vencerían el 31 de agosto de 2020 y esta demanda fue propuesta el 20 de febrero de 2020, evidenciándose clara y meridianamente que aún estaba en curso la prórroga legal de mi representada, lo que debe producir la consecuencia jurídica de inadmisibilidad de la demanda, tal como la señala la propia Ley especial. Tercero: Aunado a todo lo antes dicho quiero resaltar su señoría que, en la audiencia o debate oral celebrada el 14 de febrero de 2023, el abogado de la parte demandante en su exposición, específicamente en el folio 04 de la segunda pieza, en las líneas 08 a la 12 dijo lo siguiente: “También es un hecho cierto y probado que en fecha 29 de agosto de 2017 mediante participación que forma el acervo probatorio marcado “E” se le informó al demandado de autos que en virtud del vencimiento de este contrato que ocurriría el 31 de agosto de 2018, este debería manifestar por escrito si pretendía continuar con la relación arrendaticia o en caso contrario comenzaría a decursar la prórroga legal que para ese contrato era de dos años.” (subrayado mío) repito lo dicho por el apoderado “era de Dos años”, lo que debe considerarse y así valorarse como una confesión espontanea del apoderado del actor y debe producir los efectos legales correspondientes. También quiero destacar que en el expediente el anexo marcado con la letra “E” corresponde a un legajo de notificaciones de ajuste de canon de arrendamiento y a nada más, y así pues, como dije antes no existe en el expediente ninguna notificación con esa fecha 29 de agosto de 2017, más que los dichos del actor y aun así la jueza A-Quo le dio todo el valor probatorio indicando incluso que la demandada no ejerció ningún recurso contra ella, cosa que obviamente es imposible, ya que no existe en el expediente…” DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES A los folios 57 al 59 y su vuelto de la 2da pieza, la abogada VANESSA ESTEFANIA QUERECUTO GIMENEZ, co apoderada judicial de la parte actora, debidamente identificada en autos procedió a observar el informe de su contra parte de la siguiente manera: …OMISSIS… CAPITULO PRIMERO …omissis… En el capítulo primero se refiere a lo que adujo en la contestación de la demanda, en donde dice que la prorroga legal es inexistente y que haya vencido el 31 de agosto de 2019, porque según ella existe una continuación o reconducción de la relación arrendaticia, porque nunca se hizo entrega del local y se continua pagando el canon de arrendamiento, que la prorroga legal del segundo contrato se venció el 31 de agosto de 2019 y que la presente demanda fue interpuesta el 20 de febrero de 2020,pero lo más sorprendente es que dijo que la relación arrendaticia era de 9 años contados desde el 31 de agosto de 2009, culminando el 31 de agosto de 2018, y que le correspondía a su representada 2 años de prórroga legal, pero como su representada sigue pagando y ocupando el local comercial hasta el momento en que dio contestación a esta demanda han transcurrido 12 años y le corresponden 3 años de prórroga. Dicho lo anterior, en cuanto a que existe una continuación o reconducción de la relación arrendaticia, tenemos que la demanda en su contestación reconoció expresamente el primer contrato que se formó y que comenzó el 1 de septiembre de 2009 y culminó el 31 de agosto de 2013, pero el 15 de julio de 2013 se le notificó que empezaría a correr la prorroga legal de un año, dicha notificación fue firmada y aceptada por la demandada, dicha prorroga culminó el 31 de agosto de 2014, lo que significó que el primer contrato fue a tiempo determinado o a tiempo fijo, así quedó demostrado y peor aún la demanda no objetó este contrato, es decir que aceptó que ya se había cumplido la prorroga legal de un año, lo que llama poderosamente la atención, entonces después de varias conversaciones pasado solo un día del cumplimiento de la prórroga del primer contrato, se llegó el acuerdo de firmar un segundo contrato a tiempo fijo o determinado que comenzó el 1 de septiembre de 2014 hasta el 31 de agosto de 2018, pero aquí quiero enfatizar lo siguiente ciudadana juez superior, y es el hecho que la demanda desconoció el segundo contrato porque según ella le pareció extraño que cuando demande la primera vez consigne un contrato sin firma del arrendatario, y que luego reforme mi demanda lo consigne firmado, por supuesto que esto hubiese sido catastrófico si la firma no hubiese resultado real como efectivamente paso que el representante legal de la demandada si firmó dicho contrato, pero como las normas adjetivas son eficientes para que esta duda se despejara, habiendo la demanda desconocido dicho contrato, promoví y evacué una experticia grafo técnica cuyo informe se presentó por el experto el 7 de noviembre de 2022, el cual consta las resultas en este expediente trayendo como resultado la autentificación de la firma, lo que inmediatamente la parte demandada aceptó, es decir que el segundo contrato a tiempo fijo se estableció que la duración seria por un año y que su prorroga seria por un año; es bueno también aclarar que el 29 de agosto de 2017 se le notificó por escrito que ya habían transcurrido tres años con la intensión de hacer la entrega del local o solicitar la firma de un nuevo contrato, entonces el 31 de agosto de 2018 comenzó a correr la prórroga legal que se cumplió el 31 de agosto de 2019, por lo cual una vez vencida esta y no habiendo conseguido por vía amistosa la entrega del local comercial, es por lo que, el 20 de febrero de 2020 se procedió a demandar el desalojo pero con fundamento en el artículo 40 letra g de la Ley especial, es decir que mi representado no tuvo la intensión de firmar un nuevo contrato después que se cumplió la prórroga legal del segundo contrato; finalmente en cuanto al alegado de la apelante en la que insiste en que siguió pagando el canon de arrendamiento una vez que culminó el segundo contrato y la prorroga legal, debemos de mencionar el artículo 26 Decreto N° 929 del 24 de Abril de 2014, Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de mayo de 2014… …Omissis… Es decir que no se puede decir ni aceptar que el solo hecho de que la demandada todavía ocupa el local comercial, así como que todavía paga el canon de arrendamiento, cuando la propia norma establece que el arrendatario no debe de dejar de pagar los cánones aun cuando esté cumpliendo con la prórroga legal, pero para sustentar que en el presente caso no cabe por ninguna parte el argumento de que existe una continuidad de la relación arrendaticia porque el demandado continua pagando el canon de arrendamiento o que el contrato paso de tiempo determinado a uno a tiempo indeterminado, dejemos que la máxima autoridad judicial lo explique, veamos un extracto de una sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 7 días del mes de julio de dos mil veintidós (2022). Exp- 19-0529 MAGISTRADO PONENTE: LUIS FERNANDO DAMIANI BUSTILLOS… …Omissis… Vista entonces la sentencia supra, esperemos que no exista duda de que no hay ni continuidad menos tacita reconducción. Continuamos con las observaciones a los informes de la parte demandada, no deja de sorprender la forma como contradictoriamente los argumentos de la demandada chocan unos contra otros y esta vez me refiero al segundo punto a, cuando la demandada dice que ella seguía insistiendo en desconocer el segundo contrato, y que la relación arrendaticia se convirtió de tiempo determinado a tiempo indeterminado a partir del 31 de agosto de 2014, pero como la parte actora insistimos en el mismo ya el resultado de la experticia arrojo la autenticación de la firma de ese contrato entonces la demandada dijo lo siguiente que se copia textualmente”…lo que llevo a la parte actora a insistir en hacer valer dicho contrato y solicitó la prueba de cotejo, arrojando la experticia practicada a dicho instrumento que la firma de dicho contrato si correspondía al ciudadano Pastor Gerardo Moreno Pérez (representante legal de Activos-8, C A, para aquel entonces); y frente a este resultado, mal podría esta representación seguir insistiendo en que el tan nombrado segundo contrato no se firmó y que la relación arrendaticia se indeterminó desde el 31/08/2014….”, ahora tomando en cuenta esta declaración de la parte demandada podemos concluir que fue reconocida la relación arrendaticia como a tiempo determinado y fijo, y que como consecuencia también reconoció que ya se cumplió con la prorroga legal. Igualmente en el punto b, vuelve la parte demandada a reconocer que en la audiencia oral adujo que”…Por lo que obviamente se estaría en frente a una relación arrendaticia a tiempo determinado…” claramente la parte demandada a reconocido que una vez más que la relación arrendaticia entre mi representado y ella es a tiempo determinado, y por lo tanto ya se cumplió la prorroga legal, porque en el mismo contrato se estableció la duración del contrato y su prorroga legal. En el tercer punto, la demandada se refiere a la notificación que se le hizo el 29 de agosto de 2017 sobre el tiempo transcurrido del contrato, pero es contradictorio porque si reconoció que la relación arrendaticia fue a tiempo determinado y la prorroga se cumplió como viene ahora referirse a una notificación que tiene relación directa con la relación arrendaticia que es a tiempo determinado es decir lo accesorio sigue lo principal y como el segundo contrato quedó reconocido, entonces todo lo que lo envuelve queda reconocido, entonces todo lo que lo envuelve queda reconocido. En el punto cuatro, vuelve la parte demandada reconocer que la relación arrendaticia que nos unía era a tiempo determinado, copiemos el extracto,”…y que la relación arrendaticia que une a las partes de este proceso es a tiempo determinado…”, pero incongruentemente dice ahora que la relación que nos une es de 9 años, y que según el artículo 26 de la ley especial le correspondía una prórroga de 2 años, cuando lo cierto es que ya ella misma reconoció que la relación arrendaticia es a tiempo determinado. CAPITULO SEGUNDO. En este capítulo continúa la apelante insistiendo en su tesis de lo que ella autodenomina “punto álgido”, cuando en realidad se trata de una verdadera incongruencia evidente de los argumentos por ella planteados, pues en su escrito dice que la relación arrendaticia es continua, y además de ello continúa diciendo que el a-quo confunde lo que es un contrato con la relación arrendaticia. Ello no es así, ya que el a-quo cuando dijo que el primer contrato feneció y se cumplió con lo establecido en el artículo 26 de la ley especial, dando inicio a un nuevo contrato, y que no operó la tácita reconducción por no mediar el consentimiento de la parte arrendadora de conformidad con los Artículos 166 y 1614 del código civil, lo hizo ajustado a derecho y cumplió con la doctrina vinculante de la Sala de casación Civil del veintiuno (21) de noviembre de dos mil dieciséis Exp. AA20-C-2016-000343… VIII DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS Pasa esta Juzgadora a hacer un estudio-análisis de las pruebas aportadas al proceso, pues la finalidad de tales probanzas es procurar a quien suscribe la convicción de la verdad o falsedad de los hechos a probarse y para efectuar ese exhaustivo estudio-análisis, es necesario establecer lo tipificado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente: “…Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas…” De la norma transcrita se evidencia que la ley impone al Juez o Jueza, el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción fuera del proceso. Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba a la parte demandada respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos. Ahora bien, la parte actora con el libelo de la demanda y su reforma trajo las siguientes documentales, las cuales se detallan a continuación:  A los folios 6 al 10 de la 1era pieza, riela original de contrato de arrendamiento entre el ciudadano CLODOALDO RODRÍGUEZ GARCÍA, como ARRENDADOR y por la otra COMERCIAL ACTIVO-8 C.A., representada por su vicepresidente PASTOR GERARDO MORENO PEREZ como ARRENDATARIO, de un local comercial ubicado en la avenida cinco con calle 12, local Nº 1 del Municipio San Felipe, estado Yaracuy, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe en fecha 14/10/2009, bajo el N° 8, Tomo 114. El presente instrumento es plenamente valorado, por cuanto es instrumento fundamental de la demanda, se encuentra debidamente autenticado tal y como se evidencia, y ninguna de las partes discute su autenticidad o contenido, motivos por los cuales no hay duda de su legitimidad y vinculación entre las partes. La presente valoración es hecha de forma enunciativa y no taxativa, sirve para determinar la efectiva relación arrendaticia existente entre las partes litigantes del presente juicio, sobre el bien inmueble objeto del mismo –ya descrito-; siendo la cláusula a analizar, la Cuarta que expresa: “… el presente contrato tendrá una duración de CUATRO (04) AÑOS, es decir desde el 01/09/2009 hasta el 31/08/2013, no prorrogable en periodos sucesivos de cuatro (04) años, siempre y cuando LA ARRENDATARIA manifestare por escrito y ambas partes lo convinieren, con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o al vencimiento de cualquier prórroga, su deseo de prorrogar para todos los efectos legales de que fuere susceptible este contrato este contrato estarán sujetas a las modalidades y a las estipulaciones que habrán de regir durante el plazo o termino inicial del presente contrato. En fuerza de lo convenido en este instrumento, las partes declaran que en ningún caso opera la tacita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado….”  A los folios 11 al 13 de la 1era pieza, riela copia fotostática simple de documento privado de arrendamiento entre el ciudadano CLODOALDO RODRÍGUEZ GARCÍA denominado “EL ARRENDADOR” y por la otra COMERCIAL ACTIVO-8 C.A., representada por su vicepresidente PASTOR GERARDO MORENO PEREZ denominado “EL ARRENDATARIO” de fecha 01/09/2014 hasta el 31/08/2018, el cual es apócrifo, al no estar suscrito por persona alguna, razón por la que no se le otorga valor probatorio.  A los folios 14 y 15 – 62 y 63 de la 1era pieza, riela original de documento privado contentivo de ajuste de canon de arrendamiento de fecha 01 de septiembre de 2017, correspondiente al lapso del 01/09/2017 al 28/02/2018, suscrito con firma ilegible por parte de Comercial ACTIVO-8 C.A.  A los folios 54 y 55 de la 1era pieza, riela original de documento privado contentivo de ajuste de canon de arrendamiento de fecha 01 de agosto de 2016, correspondiente al lapso del 01/09/2016 al 31/08/2017, suscrito con firma ilegible por el arrendador CLODOBALDO RODRIGUEZ y por parte de Comercial ACTIVO-8 C.A.  A los folios 56 y 57 de la 1era pieza, riela original de documento privado contentivo de ajuste de canon de arrendamiento de fecha 01 de agosto de 2015, correspondiente al lapso del 01/09/2015 al 31/08/2016, suscrito con firma ilegible por el arrendador CLODOBALDO RODRIGUEZ y por parte de Comercial ACTIVO-8 C.A. Tales instrumentales (14 y 15 - 54 al 57, de la 1era pieza) las cuales no fueron impugnadas en forma alguna por la parte demandada, siendo que aparecen firmas ilegibles en señal de recibido, en virtud de ello se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de las mismas se evidencia que los suscriptores del contrato de arrendamiento (CLODOALDO RODRIGUEZ y COMERCIAL ACTIVO-8 C.A.) acuerdan el ajuste del canon de arrendamiento de los periodos 01/09/2017 al 28/02/2018, 01/09/2016 al 31/0/2017 y 01/09/2015 al 31/08/2016.  A los folios 16 al 18 y su vuelto de la 1era pieza, riela documento original de compra-venta suscrito entre los ciudadanos CLODOALDO RODRIGUEZ GARCÍA y ANTONIETTA TIERNO RODRIGUEZ, representados en este acto por su apoderado judicial abogado JORGE MANUEL RODRIGUEZ TIERNO en su condición de vendedor por una parte, y por la otra, CARLO JAVIER RODRIGUEZ TIERNO en su condición de comprador de un inmueble, ubicado en la siguiente dirección: Avenida Libertador, esquina de la calle 12, del municipio San Felipe del Estado Yaracuy. El inmueble se encuentra distribuido de la siguiente manera: Un (01) Local Comercial con depósito y garaje, y un (01) Apartamento en la segunda el cual consta de 6 habitaciones, recibo, comedor, star; cuatro (04) salas de baño, cocina, lavandero y terraza, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Casa de Jorge Moor, avenida de por medio. SUR: Edificio de los Hermanos Lauffer y 4ta avenida de por medio. ESTE: Casa que es o fue de Samuel Prado con calle 12 de por medio. OESTE: Casa y Solar de Manuel Alcalá Medina, posee un área de construcción de Mil Cien Metros Cuadrados (1.100 m2). Esta documental constituye documento público conforme a lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, el cual no fue impugnado de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose del mismo, la propiedad del bien inmueble objeto del presente juicio, en el demandante ciudadano CARLO JAVIER RODRIGUEZ.  A los folios 38 al 45 de la 1era pieza riela copia certificada de la Sociedad de Comercio “COMERCIAL ACTIVO-8 C A”, registrada por ante el Registro Mercantil de San Felipe estado Yaracuy, quedando debidamente anotada bajo el número 68, Tomo 17 A de fecha 9 de septiembre del año 2009. Tal instrumental no resultó impugnada por la contraparte, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil, evidenciándose de la misma que el ciudadano PASTOR GERARDO MORENO PEREZ, ocupa el cargo de Vicepresidente de la entidad mercantil COMERCIAL ACTIVO-8 C.A., con facultades para representarla judicialmente.  A los folios 46 al 49 de la 1era pieza, rielan originales de notificaciones de aumento del canon de arrendamiento, debidamente suscritas y firmadas por el ciudadano CLODOALDO RODRÍGUEZ GARCÍA, recibidas y firmadas por el ciudadano PASTOR GERARDO MORENO. Fechadas 26 de agosto 2010, 18 de agosto de 2011, 18 de agosto de 2012. Misivas estas, que no fueron impugnadas en forma alguna por la parte demandada, siendo que aparecen firmas ilegibles en señal de recibido, en virtud de ello se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de las mismas se evidencian los aumentos de canon de arrendamiento de los periodos 01/09/2010 al 31/08/2011, 01/09/2011 al 31/08/2011, 01/09/2012 al 31/08/.  Al folio 50 de la 1era pieza, riela original de notificación de aumento del canon de arrendamiento debidamente suscrita y firmada por el ciudadano CLODOALDO RODRÍGUEZ GARCÍA, recibida y firmada por el ciudadano PASTOR GERARDO MORENO. Fechada 15 de julio de 2013. Misiva esta no impugnada en forma alguna por la parte demandada, siendo que aparecen firmas ilegibles en señal de recibido, en virtud de ello se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se evidencia el aumento de canon de arrendamiento para el periodo del 01/09/2013 al 31/08/2014, así como también que tal periodo correspondía al primer año de prorroga legal del contrato de arrendamiento cuyo periodo es del 01/09/2009 hasta el 01/08/2013.  A los folios 51 al 53 de la 1 era pieza, riela original de contrato privado de arrendamiento entre el ciudadano CLODOALDO RODRIGUEZ GARCÍA denominado el “ARRENDADOR” y por la otra COMERCIAL ACTIVO-8 C.A, representada por su vicepresidente PASTOR GERARDO MORENO PEREZ denominado el “ARRENDATARIO” de fecha 1 de septiembre del año 2014 hasta el 31 de agosto del año 2018, de un local comercial ubicado en la avenida cinco con calle 12, local Nº 1 del Municipio San Felipe, estado Yaracuy. Ahora bien, se observa que el referido instrumento fue desconocido por la parte demandada en la oportunidad de contestación a la demanda, por lo que la parte actora promovió la prueba de cotejo de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, a lo cual el experto designado, en su dictamen pericial arrojado de la prueba grafotécnica efectuada sobre instrumentos cursantes a los autos, determinaron que (ver folios 210 al 2012 1era pieza) “...la firma cuestionada o dubitada que aparece en el documento privado (contrato de arrendamiento) que corre inserto a los folios del 51 al 53 del Expediente marcado “D”, Firma que aparece específicamente en su parte inferior derecha del anverso del tercer folio del Documento (folio 53), sobre la frase “EL ARRENDATARIO” y a su lado derecho la huella digito pulgar, motivo de la presente experticia, ha sido producida por la misma persona que realizó las firmas indubitadas de origen conocido, que se han señalado como que corresponde ciertamente su autoria al ciudadano: PASTOR GERARDO MORENO PEREZ, (que aparecen en el documento original del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, anotado bajo el Nº 68, Tomo 17-A de fecha 14 de octubre de 2009)…”, por lo cual debe ser apreciado como instrumento privado reconocido, a tenor de lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele pleno valor probatorio para la resolución de la causa, ello como demostrativo de que entre las partes intervinientes en el presente proceso, celebraron un contrato de arrendamiento por el inmueble objeto del litigio por cuatro (4) años fijos, contados a partir del 1° de septiembre de 2014 hasta el 31/08/2018. Así se establece.  A los folios 58, 59 al 61 de la 1era pieza, rielan originales de documentos privados contentivos de ajuste de canon de arrendamiento, el primero sin fecha y sin firmas y el segundo de fecha 01 de agosto de 2016, suscrito con firma ilegible solo por el arrendador CLODOBALDO RODRIGUEZ, los cuales se desechan, el primero por ser apócrifo, al no estar suscrito por persona alguna, y el segundo de conformidad con el principio de alteridad de las partes.  Al folio 64 de la 1era pieza, riela original de notificación suscrita y firmada por el ciudadano CLODOALDO RODRIGUEZ GARCIA, donde solicita que a partir de los primeros cinco (05) días del mes de Septiembre del 2015 en adelante, el canon de arrendamiento sea depositado en la cuenta corriente número: 0131-0879-38-8792038094, Titular: CARLOS JAVIER RODRIGUEZ TIERNO. Recibida y firmada por el ciudadano PASTOR GERARDO MORENO PEREZ en fecha 10 de agosto 2015. Misiva que no fue impugnada en forma alguna por la parte demandada, siendo que aparece firma ilegible en señal de recibido, en virtud de ello se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En la etapa probatoria, la parte actora consignó escrito de pruebas inserto a los folios 189 y 190 y su vuelto de la 1era pieza, donde ratifica las documentales consignadas en el libelo y su reforma de la demanda, las cuales ya fueron analizadas por esta instancia y a su vez promovió lo siguiente:  Al folio 192 de la 1 era pieza, riela copia fotostática simple de comunicación de Renovación de Contrato suscrita y firmada por COMERCIAL ACTIVO-8 C.A representada por su vicepresidente PASTOR GERARDO MORENO PEREZ, dirigida al ciudadano CLODOALDO RODRIGUEZ GARCÍA. Fechada 01-08-2016 recibida y firmada el 03-10-2016. Misiva que no fue impugnada en forma alguna por la parte demandada, siendo que aparece firma ilegible de remisión y firma ilegible en señal de recibido, en virtud de ello se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.  Promovió prueba de cotejo, siendo debidamente promovida, admitida y evacuada en la oportunidad fijada por el Tribunal, por no ser ilegal, ni impertinente y la misma fue consignada por el experto Grafotécnico ciudadano SEGUNDO RAMON RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-5.459.913, en fecha 7/11/2022 (Folios 210 al 212 y su vuelto de la pza. 01) y en la cual concluyó: ..Omisis… ..CAPITULO CUATRO : DOCUMENTO CUESTIONADO O DUBITADO: El documento que se cuestiona (Firma Dubitada), es el Documento Privado (contrato de arrendamiento), que correa a los folios del 51 al 53 del Expediente marcado con la letra “D”, en el cual aparece presuntamente la firma del ciudadano: “PASTOR GERARDO MORENO PEREZ” en su parte inferior derecha del anverso del Tercer folio del Documento, que se presume firmado por éste ciudadano en representación de la Demanda de autos Sociedad Mercantil demandada “COMERCIAL ACTIVO-8 C.A.”, sobre la frase “EL ARRENDATARIO” y a su lado derecho una huella Digito Púlgar.- CAPITULO QUINTO: PERITACIÓN: A los fines de dar cumplimiento al procedimiento formulado, he procedido a estudiar detenidamente y con la amplitud necesaria el contenido manuscrito de los trazos y líneas que constituyen las firmas sometidas a análisis Grafotécnico, mediante el Método de Estudio denominado MOTRICIDAD AUTOMATICA DEL EJECUTANTE, a través del empleo de instrumentos adecuados a éste tipo de peritación, que consiaste en: Lente de pequeño y gran aumento; lupas ovales concavas y convexas; juego de reglas graduadas; escalimetro; Transportador con escala en milímetro; Plotter y Microscopio Iluminado portátil de 30 X; a objeto de establecer e interpretar las características de individualización escritural que las mismas presentan como expresión de autoría. Los escritos cumplen en señalar que la base fundamental de la determinación de la Autenticidad y/o la falsedad de las firmas o escritos hechos a mano en general, se apoya exclusivamente en el estado del movimiento de automatismo, que se haya en la expresión gráfica, cuyo movimiento constituye la parte no volutiva de la escritura como función compleja del ser humano. Este tipo de motricidad no depende de la atención prestada, ni de la voluntad del ejecutante al escribir, no puede ser disfrasada por el autor con intenciones de imputar o atribuir escrituras a otras personas. Esta Motricidad Automatica es en consecuencia la base de la individualización Escritural, en este sentido se indica que no se desempeña papel alguno la forma o morfologia escritural de los grafismos que si tienen que ver con aspectos imitados y falsificados. Es la Motricidad Automatica y Espontanea que conduce a la determinación de la Autoria; por ello, el parecido a la semejanza de la escritura hecha a mano, es cuestión secundaria en el análisis Grafotécnico, por lo que no constituye el fundamento de las Conclusiones. En el caso de estudio encomendado, éste ha sido prácticado siguiendo la secuencia analítica que acontinuación se expresa en el capitulo siguiente.- CAPITULO SEXTO: Estudios de las firmas indubitadas (de origen conocido ) (folios del 07 al 10) del expediente No 14.987: Todos los trazos y rasgos que aparecen en las firmas de origen conocido han sido analizadas en los momentos de sus movimientos de caracterización, como respuestas a la acción de los músculos extensores y flexores independientemente a la morfologia y amplitud de la escritura, tales movimientos determinan los puntos peculiares o caracteristicos, que se presentan reiteradamente en las firmas de origen conocido, exhiben movimientos relacionados con los puntos de arranques, punto de levantamiento del instrumento escritural, calidad y amplitud de los arcos, de sus verticularidad, del angulo de rotación escritural de letras o rubrica, peculiaridades de la presión ejercida, calidad y variantes en la velocidad, grado de inclinación de la habilidad escritural y espontaneidad.- CAPITULO SEPTiMO: Estudio de la firma dubitada o Cuestionada (folios del 51 al 53) del expediente No 14.987: Una vez estudiada y elaboradas las características de autoria escritural de las Firmas Indubitadas o de origen conocido, he procedido a practicar el mismo estudio en los trazos y rasgos de la Firma Cuestionada o dubitada, o señalada anteriormente. Del análisis prácticado tantos de la firmas indubitadas (folios del 07 al 10), como de la firma cuestionada o dubitada (folios del 51 al 53) surgen las siguientes observaciones: 1.-) Los puntos de arranques tantos iniciales y puntos finales de escriturales, de postura y levantamiento de los trazos y rasgos que conforman las Firmas Indubitadas y estudiadas que ciertamente corresponde su autoria al ciudadano: “PASTOR GERARDO MORENO PEREZ”, son los mismos trazos y rasgos que conforman la Firma cuestionada y Dubitada.- 2.-) La parte de la Rubrica que sirve de base así como también la circunsferencia embobillada medio inclinada a la izquierda con la que se conexta en las firmas indubitadas y estudiadas que ciertamente corresponde su autoridad al ciudadano: “PASTOR GERARDO MORENO PEREZ” es realizada de manera espontanea y con la misma fuerza aplicada en sus trozos, correspondiendo esa misma particularidad a la Firma dubitada o cuestionada.- 3.-) En cada uno de los trazos y rasgos que conforman las firmas indubitadas y estudiadas que corresponden ciertamente su autoria al ciudadano: “PASTOR GERARDO MORENO”, en comparación con los trazos y rasgos que conforman la firma cuestionada o dubitada, se encontró el mismo grado de presión en el instrumento escritural tanto en los trazos ascendentes como descendentes, constituyendo esto un rasgo imposible de falsificar o ser falsificado, es decir no hay ningún elemento que desentone en dichas graficas.- 4.-) El enlazado o unión caracteristico que presentan las firmas ciertamente conocidas que corresponden su autoria al ciudadano: “PASTOR GERARDO MORENO PEREZ”, concretamente en la base inicial con la circunferencia tipo embombillada que envuelve los tres trazos continuos que se inclina a la izquierda, son características que también se encuentran en la firma cuestionada o dubitada.- 5.-) Las particularidades características de una fuente común que se presentan en las firmas indubitadas de origen conocido correspondientes su autoria al ciudadano: “PASTOR GERARDO MORENO PEREZ”, son las mismas particularidades características que se encontraron presentes en la firma cuestionada o dubitada.- 6.-) Del estudio de las características homologas de la firma cuestionada o dubitada que se presume atribuir al ciudadano: “PASTOR GERARDO MORENO PEREZ” motivo de esta Experticia grafotécnica, se presentan hallazgos indicativos de una fuente común de origen, respecto a los mismos elementos de autoria que observe en las firmas indubitadas de origen conocido, que corresponden al ciudadano: “PASTOR GERARDO MORENO PEREZ”.- CAPITULO OCTAVO: CONCLUSIONES: Con basamento en el estudio, observaciones y evaluaciones de los hallazgos analíticos resultado de ésta Experticia Grafotecnico (Cotejo de Firma), he podido concluir: Que la Firma Cuestionada o Dubitada que aparece en el Documento Privado (Contrato de Arrendamiento ) que correr inserto a los folios del 51 al 53 del Expediente marcado “D”, Firma que aparece específicamente en su parte inferior derecha del anverso del tercer folio del Documento (folio 53), sobre la frase “EL ARRENDATARIO” y a su lado derecho una huella Digito Púlgar, motivo de la presente Experticia, ha sido producida por la misma persona que realizó las firmas indubitadas de origen conocido, que se han señalado como corresponde ciertamente su autoria al ciudadano: “PASTOR GERARDO MORENO”, (que apercen en el Documento Original del “Cntrato de Arrendamiento Autenticado por ante la Notaria Pública de San Felipe del estado Yaracuy, anotado bajo el No. 68, Tomo 17-A de fecha 14 de ocrubre del 2009”), (folios del 07 al 10). A los efectos de ésta Experticia Grafotécnica encomendada (Cotejo de Firma), esto se refiere a que: La Firma cuestionada o Dubitada que se encuentran en el Documento Privado (contrato de Arrendamiento) que corre inserto a los folios del 51 al 53 del Expediente marcado “D”, Firma que se encuentra en su parte inferior derecha del anverso del tercer folio del Documento, (folio 53), sobre la frase “EL ARRENDATARIO” y a su lado derecho una huella Digito Pulgar , que se atribuye al ciudadano: “PASTOR GERARDO MORENO PEREZ”, corresponde efectivamente a su autoria al ciudadano: “PASTOR GERARDO MORENO PEREZ”, con lo expuesto doy por concluida la Solicitud Perical y cumplo con la entega del presnte Informe Técnico Perical, constante de dos (3) folios utile, el presente dictamen se efectuó de conformidad con el Artículo 467 del Código de Procedimiento Civil y contiene un explicación detallada de lo que fue objeto de Experticia, Metodos y Sistemas empleado en el Examen y las Conclusiones a que he llegado como Experto…” Ahora bien, visto que las conclusiones del informe pericial del experto, fue efectuada mediante procedimientos técnicos-científicos, llegando a una conclusión, sin existir solicitud de aclaratoria alguna conforme al artículo 468 de la ley adjetiva civil, este juzgado superior le otorga pleno valor probatorio a la probanza in comento de conformidad con el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil y 1.425 del Código Civil, teniéndose como reconocido el documento dubitado, a saber, el contrato privado de arrendamiento, el cual fue celebrado por las partes intervinientes en juicio. Así se establece. En otro orden de ideas, la parte demandada con la contestación de la demanda inserta a los folios 124 al 126 y su vuelto de la 1era pieza, consignó las siguientes documentales:  A los folios 127 al 129 de la 1era pieza, riela original de poder judicial conferido por FRAD ALEJANDRO EL BARCHE, en su condición de Presidente de COMERCIAL ACTIVO-8 C.A., a la abogada GLORIA EVELINA GIMENEZ GONZALEZ, debidamente autenticado por la Notaria Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao del Estado Miranda, Caracas, en fecha 30 de Marzo de 2022, anotado bajo el No. 52, Tomo 74. Esta documental se encuentra referida a documento auténtico otorgado ante funcionario público competente (Notario) y en razón de no haber sido objeto de impugnación se valora conforme a lo indicado en los artículos 1.357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio, y de donde se desprende que la abogada GLORIA GIMENEZ, es la apoderada judicial de la demandada COMERCIAL ACTIVO-8 C.A..  A los folios 130 al 143 y con el escrito de pruebas a los folios 184 al 188 de la 1era pieza, rielan copias fotostáticas simples de legajo de recibos bancarios emanados del Banco of América a la cuenta que termina en 8770 a carlosjrt@gmail.com., indicando los últimos recibos –folios 184 al 188 – leyenda que indica: “octubre”, “septiembre 2022”, “alquiler agosto 2022”, “julio 2022”, “canc junio 2022”. Observa este Tribunal ad-quem que los referidos instrumentos deben ser valorados como prueba libre regulada por el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del cual se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a medios semejantes, y en el caso específico, el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, le otorga a esta información impresa la eficacia probatoria de un documento escrito, al cual se considera puede aplicarse analógicamente la normativa sobre reproducción fotostática de instrumentos públicos reglada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de impresiones emanadas de un medio como la internet respecto de una información contenida en el registro del Bank of América, consecuencialmente y en tal sentido, al no haber sido impugnadas por la contraparte, resulta acertado en derecho para esta Sentenciadora Superior estimar en todo su valor probatorio las examinadas documentales. Y ASÍ SE APRECIA.  A los folios 144 al 148 de la 1era pieza, riela copia de contrato de arrendamiento entre el ciudadano CLODOALDO RODRÍGUEZ GARCÍA, como ARRENDADOR y por la otra COMERCIAL ACTIVO-8 C.A., representada por su vicepresidente PASTOR GERARDO MORENO PEREZ como ARRENDATARIO, de un local comercial ubicado en la avenida cinco con calle 12, local Nº 1 del Municipio San Felipe, estado Yaracuy, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe en fecha 14/10/2009, bajo el N° 8, Tomo 114, el cual ya fue valorado por esta instancia superior.  A los folios 149 al 152 y su vuelto de la 1era pieza riela, copia fotostática simple de Acta Constitutiva de la sociedad de Comercio COMERCIAL ACTIVO-8, C.A, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil del estado Yaracuy, anotado bajo el N° 68, Tomo 17-A del año 2009, la cual ya fue analizada y valorada ut supra.  A los folios 153 al 158 de la 1era pieza, riela copia fotostática simple de Acta de Asamblea de la sociedad de comercio COMERCIAL ACTIVO-8, C.A, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil del estado Yaracuy, anotada bajo el N° 8, Tomo 12-A del año 2015. Tal instrumental no resultó impugnada por la contraparte, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil, evidenciándose de la misma que el ciudadano FRAD ALEJANDRO EL BARCHE JORGE, compró la totalidad del paquete accionario de la sociedad COMERCIAL ACTIVO-8 C.A., asimismo, consta la renuncia a los cargos de presidente y vicepresidente de los ciudadanos ANGEL TORIBIO MARTIN y PASTOR GERARDO MORENO, y por último el ciudadano FRAD ALEJANDRO EL BARCHE JORGE ocupa el cargo de Presidente de la entidad mercantil COMERCIAL ACTIVO-8 C.A., quedando el de vicepresidente disponible. En la etapa probatoria, la parte demandada consignó escrito de pruebas inserto a los folios 182 y 183 y su vuelto de la 1era pieza, donde ratifica las documentales consignadas en el escrito de contestación de la demanda, las cuales ya fueron analizadas por esta instancia y consignó documentales inserta a los folios 184 al 188 de la 1era pieza, ya valoradas. De igual forma, consignó escrito al folio 193 de la 1era pieza, en el cual solicita prueba de informes a la entidad bancaria BANK OF AMERICA, siendo admitida la misma, por auto de fecha 25 de octubre de 2022 cursante a los folios 199 y 200 de la 3era pieza, de la cual nada tiene que indicar esta instancia superior, al no constar las resultas de la misma. IX CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El presente asunto versa sobre una demanda de desalojo de local comercial, incoada por el ciudadano CARLO JAVIER RODRIGUEZ TIERNO contra la SOCIEDAD DE COMERCIO “COMERCIAL ACTIVO-8 C.A.” debidamente representada al momento de la suscripción de los contratos por su Vice Presidente ciudadano PASTOR GERARDO MORENO PEREZ, la cual encuentra su origen en una relación arrendaticia iniciada el 01/09/2009 con un contrato de cuatro años hasta el 31/08/2013, un año de una supuesta prorroga legal del 01/09/2013 hasta el 31/08/2014 y un segundo contrato desde el 01/09/2014 hasta el 31/08/2018, sobre un inmueble propiedad del demandante, tal como consta en contratos de arrendamiento cursante a los autos, sobre un inmueble ubicado en la esquina de la avenida 5 con calle 12, signado con el Nº 1, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy. Siendo ello así, la parte actora aduce que, ha vencido la totalidad del tiempo de vigencia del último contrato de arrendamiento suscrito por las partes y que habiendo sido debidamente notificado el arrendatario de la no renovación, ni prórroga de la relación arrendaticia, ya se consumió de igual forma la prórroga legal, y que debe, la parte demandada arrendataria, entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas, tal como fue dado en arrendamiento. Para todo ello, demandó el desalojo en base al artículo 40 literal G) de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Vista la exposición de los hechos por la parte demandante, la parte demandada ante tal argumento, convino en la existencia de la relación arrendaticia; no obstante, realiza el rechazo al vencimiento de la supuesta prorroga legal correspondiente al contrato firmado para el periodo del 01/09/2013 al 31/08/2014, porque considera que se recondujo el contrato, continuando en el local comercial. Indica igualmente, que la relación arrendaticia tendría una data de 9 años (desde el 31/08/2009 hasta el 31/08/2018), correspondiéndole en ese supuesto una prorroga legal de dos años, según el artículo 26 de la ley especial, prórroga ésta que culminaría el 31/08/2020, siendo interpuesta la presente demanda el 20/02/2020, lo que significa que tal demanda fue incoada en el curso de la prórroga legal. Narrados los actos procesales y cómo quedó trabada la litis del presente juicio, ésta Alzada considera menester hacer las siguientes consideraciones: Se desprende de la demanda, que la pretensión del demandante, es el desalojo de un local comercial que dio en arrendamiento a la empresa COMERCIAL ACTIVOS-8 C.A., ya identificada, para ello, su alegato único radica en que venció el tiempo de vigencia contractual, así como que ha transcurrido íntegramente el tiempo dado por prórroga legal obligatoria para el arrendador, para lo cual, se fundamenta en el artículo 40.G de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. “Son causales de desalojo: Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes” (…) Ahora bien, vista tal petición de desalojo del descrito inmueble, estudiemos tal supuesto fáctico. En el caso de marras, la parte demandante trajo a los autos como medio probatorio dos contratos de arrendamiento una autenticado y uno privado debidamente reconocido, celebrados por las partes hoy en litigio, los cuales fueron valorados en el presente fallo, surtiendo los efectos jurídicos, a la par que la parte demandada no refuta la relación arrendaticia, por lo que surte pleno valor probatorio a los efectos de demostrar la existencia de la relación arrendaticia (sobre un local comercial) que vincula a las partes desde el 01/09/2009 hasta el 31/08/2018 como quedó demostrado, con lo cual queda satisfecho el primer requisito antes enunciado y que tal relación arrendaticia por la conducta desarrollada por la parte arrendadora y el contenido de la cláusula cuarta de los contratos, no se configuró la tácita reconducción de la relación arrendaticia. Ahora bien, en cuanto al punto neural de la presente controversia, esto es, si venció o no la prórroga o renovación entre las partes, veamos. Esta Instancia Superior trae a colación el contenido de los artículos 1600 y 1614 del Código Civil: “Artículo 1600 del Código Civil, establece: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo En tanto que el artículo 1.614 eiusdem, establece. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado” Esta sentenciadora estima necesario hacer mención de las cláusulas de los dos contratos celebrados entre las partes contendientes, en lo atinente al tiempo de duración de los mismos, a los fines de determinar el tipo de contrato que pertenecen, así como también precisar la duración de la relación arrendaticia a los fines de establecer la prórroga legal: PRIMER CONTRATO: CLAUSULA CUARTA: “… el presente contrato tendrá una duración de CUATRO (04) AÑOS, es decir desde el 01/09/2009 hasta el 31/08/2013, no prorrogable en periodos sucesivos de cuatro (04) años, siempre y cuando LA ARRENDATARIA manifestare por escrito y ambas partes lo convinieren, con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o al vencimiento de cualquier prórroga, su deseo de prorrogar para todos los efectos legales de que fuere susceptible este contrato este contrato estarán sujetas a las modalidades y a las estipulaciones que habrán de regir durante el plazo o termino inicial del presente contrato. En fuerza de lo convenido en este instrumento, las partes declaran que en ningún caso opera la tacita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado….” SEGUNDO CONTRATO CLAUSULA CUARTA: “… el presente contrato tendrá una duración de CUATRO (04) AÑOS, es decir desde el 01/09/2014 hasta el 31/08/2018, no prorrogable en periodos sucesivos de cuatro (04) años, siempre y cuando LA ARRENDATARIA manifestare por escrito y ambas partes lo convinieren, con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o al vencimiento de cualquier prórroga, su deseo de prorrogar para todos los efectos legales de que fuere susceptible este contrato este contrato estarán sujetas a las modalidades y a las estipulaciones que habrán de regir durante el plazo o termino inicial del presente contrato. En fuerza de lo convenido en este instrumento, las partes declaran que en ningún caso opera la tacita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado….” Por lo que, la relación arrendaticia se inició con un primer contrato celebrado el día 14/10/2009, donde se estableció una duración de CUATRO (4) AÑOS, contados a partir del 01/09/2009 hasta el 31/08/2013. Posteriormente, establecieron una supuesta prórroga legal de UN (1) AÑO desde el 01/09/2013 hasta el 31/08/2014. Un Segundo Contrato, visado con fecha 01/10/2014, con una duración de CUATRO (4) AÑOS, contados a partir del 01/09/2014 hasta el 31/0/8/2018. Debe entenderse que no necesariamente el tiempo de duración del contrato, es similar, ni debe identificarse al tiempo de la relación arrendaticia, ya que si las partes celebran un contrato por determinado tiempo y a su vencimiento es prorrogado el mismo, o celebrado uno nuevo, la duración de la relación arrendaticia será distinta a la duración del contrato de arrendamiento en curso. En el caso de autos, de las probanzas existentes, esta jurisdicente lleva a establecer que existió una relación arrendaticia entre las partes, de NUEVE (9) AÑOS, desde el 01 septiembre de 2009 hasta el día 31 de agosto de 2018, a tiempo determinado; existiendo entre los dos contratos de arrendamiento firmados, una “relación arrendaticia” en el lapso de 01/09/2013 hasta el 31/08/2014, en la cual existe una comunicación suscrita por la parte demandante y aceptada por la parte demandada, siendo esa “relación arrendaticia” de un año, y la cual, visto que los contratos suscritos fueron consecutivos, no debe considerarse como la prórroga legal del primer contrato suscrito, que era de cuatro (4) años y que es un contrato a tiempo determinado, con una última fecha exacta de terminación fijada por el consentimiento de las partes y que concluyó tal y como se expresó el día 31/08/2018. Conforme a lo anteriormente expuesto, este Tribunal Superior deja establecido que el contrato a tiempo determinado, se mantuvo por voluntad de las partes, desde el 01 septiembre de 2009 hasta la duración del segundo y último contrato, es decir, hasta el día 31 de agosto de 2018, existiendo una duración de la relación contractual arrendaticia de nueve (09) años. Es preciso establecer, que la prórroga legal tiene características propias… y las cuales son: 1° Es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario. 2° la duración de la prórroga legal se establece en función de la duración que haya tenido la relación arrendaticia; 3° Durante el lapso de duración de la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado; 4° Durante la prórroga legal permanecen vigentes las cláusulas contractuales, 5° Opera de pleno derecho, por mandato de la ley y, 6° La prórroga legal hace inmune al arrendatario contra las demandas por incumplimiento de contrato por vencimiento de término. En ilación a lo anterior, y teniendo claro la fecha de inicio y culminación de la relación arrendaticia del caso de marras, no haciendo falta notificación alguna tal como así fue establecido por las partes en los contratos de arrendamiento ya valorados, y no habiendo además contravención a la norma en ese respecto; resta solo determinar de cuanto seria la prórroga legal, que debía ser otorgada por ley, a la arrendataria SOCIEDAD MERCANTIL “COMERCIAL ACTIVO-8 C,.A”; en virtud de que en la presente causa, no se habló sobre insolvencia respecto a los cánones de arrendamientos, y por ende, constatar si le fue garantizado su derecho a la prórroga legal establecida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En tal sentido, siendo que ha quedado establecido que la parte demandada tiene derecho a la prórroga legal arrendaticia, que le concede la ley; incumbe ahora a este Juzgado determinar cuánto tiempo le corresponde, para ello traemos a colación la norma contenida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que prevé: “…Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Duración de la relación arrendaticia Prórroga Máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años Más de diez (10) años 3 años…” En aplicación a la tabla contenida en la norma transcrita, corresponde a la arrendataria de autos, una prórroga legal de DOS (2) AÑOS, tal como así lo alega la propia parte demandada en su contestación a la demanda, es evidente entonces que el alegato esgrimido por la parte actora en torno a la inexistencia del beneficio de la prórroga legal de dos años en beneficio de su arrendataria, debe sucumbir, siendo en consecuencia, que ante su cumplimiento a las cláusulas contractuales, ésta tenía derecho al disfrute de la prórroga legal de DOS (2) AÑOS, la que en el caso de autos, nació a partir del día 01/09/2018, por tratarse de una relación arrendaticia de NUEVE (9) AÑOS, y la misma culminaría en fecha 31/08/2020 conforme a lo previsto en el artículo 26 de la Lay de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En consecuencia, si a la parte demandada le correspondía el disfrute de la prórroga legal que indica el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, una vez vencido el término de la relación arrendaticia (31/08/2018) y no habiendo necesidad de notificación de desahucio por así haberlo pactado las partes en la cláusula cuarta de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes; a partir del día 01/09/2018 y por espacio de DOS (2) AÑOS, le correspondía a la arrendataria del inmueble, el uso de la prórroga legal, vale decir, hasta el día 31/08/2020, sin que ello implicase la existencia de una renovación contractual ó la indeterminación de la relación contractual. Así se decide. En este sentido y verificada que la prórroga legal a la que tenía derecho la arrendataria del inmueble, vencía el fecha 31/08/2020 y siendo que, la parte actora instauró la pretensión de desalojo en fecha 20/02/2020, vale decir, seis (6) meses antes de la terminación de la vigencia de la prórroga legal, es evidente que el arrendador del local comercial, contravino lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues la interposición de la pretensión de desalojo, resulta anticipada, cercenando los derechos de la arrendataria de cumplir a cabalidad con su prórroga legal para luego realizar el cumplimiento voluntario para la entrega del inmueble o en su defecto, que el arrendador prepare efectivamente vía jurisdiccional para lograr la resolución del contrato. Así se decide. Ante todo lo expuesto, resulta congruente y demostrado en derecho, que la parte demandada a la fecha 20/02/2020, se encontraba en su derecho de disfrutar plenamente su prórroga legal, para luego cumplir con su obligación contractual y legal de hacerle entrega a la parte actora del local comercial arrendado al vencimiento de la misma, vale decir, al día 31/08/2020, razón por la cual resulta por demás ajustado declarar inadmisible la presente demanda de desalojo, por lo que en consecuencia, deba ser declarada con lugar la apelación interpuesta por la parte demandada. Así se decide. X DISPOSITIVA Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación de fecha 6 de marzo de 2023 (Folio 43 de la 2da pieza), que fuera planteado por la apoderada judicial de la parte demandada GLORIA EVELINA GIMENEZ, contra la sentencia dictada en fecha 2 de marzo de 2023, en el Juicio contentivo de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) interpuesto por el ciudadano CARLO JAVIER RODRÍGUEZ TIERNO contra la SOCIEDAD DE COMERCIO “COMERCIAL ACTIVO-8 C.A.” ut supra identificados. SEGUNDO: SE REVOCA el fallo de fecha 2 de marzo de 2023, dictado por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. TERCERO: SE DECLARA INADMISIBLE la presente demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano CARLO JAVIER RODRÍGUEZ TIERNO contra la SOCIEDAD DE COMERCIO “COMERCIAL ACTIVO-8 C.A.”, conforme a la motiva de la presente sentencia. CUARTO: SE CONDENA a la parte demandante, al pago de costas por haber resultado vencido totalmente tanto del juicio principal como de la apelación interpuesta. QUINTO: Se deja expresa constancia que la presente sentencia se dictó dentro del lapso legal establecido. SEXTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de Origen. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, EN LA PÁGINA WEB OFICIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA WWW.TSJ.GOB.VE, SEGÚN RESOLUCIÓN 001-2022, EMANADA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, SALA DE CASACIÓN CIVIL, DE FECHA 16 DE JUNIO DE 2022. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los diez (10) días del mes de julio de 2023. Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación. La Jueza Superior, Abg. INÉS M. MARTÍNEZ R. La Secretaria Temporal Abg. Dinorah Mendoza En la misma fecha y siendo las tres y quince de la tarde (3:15 pm.) se publicó y registró la anterior decisión. La Secretaria Temporal Abg. Dinorah Mendoza